התובעים, אשר רכשו דירות בבניין שבנתה הנתבעת במתחם שרונה, הגישו תביעה כספית + אכיפה/צו עשה נגד הנתבעת על סך 1,908,393 ₪ בגין, מה שלטענתם הינה, הפרה חמורה, בוטה ויסודית של הבטחות, מצגים והסכמים מצד הנתבעת כלפי התובעים, בנוגע לאופיין וטיבן של דירות המגורים שהתובעים רכשו מהנתבעת.
תמצית טענות התובעים
1. הנתבעת, הינה חברה שזכתה במכרז מנהל מקרקעי ישראל ב 2009 המקימה את פרויקט מתחם שרונה והציגה אותו כפרויקט יוקרתי, ייחודי ואיכותי, בין היתר, בשל המיקום הייחודי של הפרויקט ובנוף הייחודי שישתקף ממנו- פארק גני שרונה, בתי הטמפלרים הייחודיים והמרכז האורבני המתוכנן סביבו. בכל המצגות שהנתבעת הציגה רואים שבמרפסות יהיו מעקות שקופים (מזכוכית ו/או חומר שקוף אחר) מהם ניתן יהיה להשקיף על הנוף, אותו הציגה הנתבעת כנתון המעניק לפרויקט ולדירות ייחודיות, יוקרה וערך רב.
2. התובעים התעניינו ברכישת דירות בפרויקט בשל מיקומו הייחודי בצומת מרכזית, והעדיפו לרכוש דירות גדולות, בקומה 5 הנמוכה יחסית, הפונות ישירות לכיוון הפארק ובתי הטמפלרים, כדי ליהנות בעתיד מהנוף הייחודי של פארק גני שרונה ובתי הטמפלרים. בעת שהתובעים התעניינו בפרויקט (בחודש ספטמבר 2009 ) הוצג בפניהם שהפרויקט יכלול קומת מסחר שמעליה שתי קומות משרדים, מעליהן קומת ביניים טכנית ומעל קומות מגורים. כל החומר הפרסומי שנמסר להם ע"י הנתבעת הציג מרפסות שלהן מעקה זכוכית משולב באלומיניום. בעת הצגת הפרויקט בפעם הראשונה בפניהן ביום 25.9.09 נאמר להם שקומה 4 תהיה קומה טכנית ובדיעבד הסתבר, שכשבועיים לאחר מכן הנתבעת קיבלה אישור להחלפת קומת המשרדים לקומת מגורים ולהרחבת מעטפת הבניין ב4.5 מטר נוספים, כדי לאפשר בניית מרפסת לקומה 4.
3. תובעים 1-2 חתמו על טופס בקשה לרכישת דירה בפרויקט בתאריך 25.9.2009 בבניין מס' 2 בפרויקט דירת 5 חדרים מול השדרה המרכזית של פארק גני שרונה המתוכנן, עם מרפסת בשטח של כ- 13 מ"ר תמורת 2,910,000 ₪ ונקבע מועד לחתימת הסכם מכר ליום 29.9.2009 -, לאחר מכן מועד החתימה נדחה לתאריך מאוחר. התובעים 3-4 חתמו על טופס בקשה לרכישת דירה בפרויקט בתאריך 29.9.2009 בבניין מס' 2 בפרויקט דירת 5 חדרים עם מרפסת גג בשטח של כ- 13 מ"ר תמורת סכום של 2,910,000 ₪ ונקבע מועד לחתימת הסכם המכר ליום 8.10.2009. לטופסי הבקשה עליהם חתמו התובעים צורף טופס 'עיקרי המפרט', בו צוין: "מעקות אלומיניום משולבים בזכוכית איכותית". גם באתר האינטרנט של הנתבעת צוין באותו מועד שהמרפסות יהיו עם מעקות מאלומיניום משולב בזכוכית איכותית, מה שמצוין במפרט.
זמן קצר טרם חתימת ההסכמים התקשרו נציגי הנתבעת אל התובעים והודיעו להם שהוחלט להגדיל את מרפסת דירתם למרפסת בשטח עצום של 211 מ"ר, שתאפשר ליהנות מהנוף הייחודי. תמורת הגדלת המרפסת נדרשו התובעים לשלם תוספת של 400,000 ₪, ולאחר מו"מ הופחת הסכום ל- 200,000₪. עו"ד אלי אגם סמנכ"ל פיתוח עסקי ומנהלת המכירות – אתי, הבטיחו לתובע 2 שהמעקות יהיו שקופים באופן שיאפשר צפייה בנוף הייחודי, וכי במרפסת יותקן דק עץ.
4. תובעים 1 ו-2 ביום 12.10.09 קיבלו במייל עותק אחרון של הסכם לחתימה וביום 13.10.2009 חתמו על הסכם מכר, לפיו רכשו מהנתבעת דירה 9 בקומה 5 בבניין 2 בפרויקט, עם מרפסת גג צמודה בשטח של כ- 211 מ"ר תמורת 3,010,000 ₪. הם חתמו על ההסכם מבלי שבדקו את נספח י' שהוא נספח השינויים, מתוך הנחה שהוא זהה לנוסח הקודם שקיבלו בעת שחתמו על בקשת הרכישה. בדיעבד הסתבר שהוא שונה ונקבע בו שהתכנון של קומה 4 אינו סופי וייתכן וישמש למגורים וכן ייתכן שייבנו פרגולות. הנתבעת לא הודיעה להם על שינוי בהסכמים ורק בדיעבד, במסגרת ישיבת הגישור הסתברו השינויים שנעשו בהסכם. תובע 2 ביקש בין היתר, שיצוין בחוזה במפורש עניין מעקה הזכוכית במרפסת וגב' שבתאי מטעם הנתבעת, השיבה לו כי 'אין לו מה לדאוג', ו'אין צורך' בהתייחסות נוספת לנושא המעקות, שכן ממילא קיימת במפרט הטכני המקורי שצורף לבקשת הרכישה, התייחסות לכך שבפרויקט יותקנו בדירות מעקות זכוכית.
5. ביום 8.10.2009 חתמו התובעים 3 ו- 4 על הסכם מכר, לפיו רכשו מהנתבעת דירה 10 בקומה 5 בבניין 2 עם מרפסת גג בשטח של כ 211 מ"ר תמורת 2,970,000₪. באותו מעמד שאל התובע 3 את אבי גינדי אם במרפסת יותקן דק ומעקה זכוכית, ותשובתו של אבי גינדי הייתה חיובית.
לטענת התובעים, המצגים וההבטחות בעניין מעקות הזכוכית נמשכו גם לאחר חתימת הסכמי המכר, כאשר הוזמנו לבחור חניות ומחסנים בשנת 2011 חזרו נציגי הנתבעת כי המעקות יהיה מאלומיניום משולב בזכוכית, ואף נמסר לתובעים תרשים כללי המתאר את פריסת הקומות בבניין, ממנו ניתן להסיק כי ממרפסות הדירות שרכשו יהיה נוף פתוח לפארק גני שרונה, לבתי הטמפלרים ולבסיס הבנין. יתרה מכך, בחודש אוגוסט 2012 הציעה הנתבעת לתובעים 3-4 לשדרג את הזכוכית במעקות לזכוכית ננו גלאס איכותית יותר תמורת תוספת תשלום.
6. רק במהלך חודש דצמבר 2012 הבחינו התובעים, לתדהמתם, בביקור אקראי שערכו באתר הבנייה עצמו, כי הנתבעת, באמצעות נציגיה, הוליכה אותם שולל בכחש, בהבטחות סרק ובמצגי שווא, וכי המעקות למרפסות הדירות שרכשו נבנים ביציקת בטון ולא מאלומיניום משולב זכוכית. כן הבחינו שהנתבעת יצקה במרפסות של קומה 4 עמודים במרפסות (של קומה 4) ומעליהם חגורת בטון נוספת שגובהה גבוה מגובה המעקות התוחמים את מרפסת דירתם, ויוצרת חגורת הבטון הנ"ל חומה נוספת (שנייה), החוסמת לחלוטין את הנוף באופן שאינו מאפשר צפייה. חומת הבטון הנוספת (או המרפסות מתחת לדירות התובעים) כלל לא הופיעו באף מסמך ו/או תכנית ו/או חומר פרסומי שהוצגו לתובעים.
7. איש מנציגי הנתבעת לא יידע את התובעים בשינויים מהותיים אלו שנעשו בבניין ובדירות באופן חד צדדי, מאחורי גבם של התובעים, אשר פנו לנציגי הנתבעת וניסו לברר עימם את נושא המעקות וחגורת הבטון, אך פניותיהם לא נענו.
בחקירתו העיד אלי מור, שכיום רואים ממרפסת הדירה את מעקה המרפסת מבטון מאחוריו ארבעה וחצי מטר קורות של פרגולה וקיר נוסף שמתרומם מקומה 4 לאותו הגובה כמו המעקה היצוק מבטון של קומה 5. לכן בפועל, רואים מהמרפסת שני קירות בטון שמונעים לגמרי את הנוף.
תובע 3 יעקב פייס, שהינו הנדסאי מכונות העיד בחקירתו, שבסוף שנת 2012 ידע שיש קורה ומעקה בנוי ואז פנה לאורן גולדשטיין, אשר השיב לא כי אינו מבין מה קרה ושהנתבעת פועלת להורדת המעקה. הוא גם ידע שניתנה לתובעים בחוזה, זכות לבטלו במידה והדירה לא מתאימה להם. לגרסתו, לא חשב שבסופו של יום יקבל את הדירה ואת המרפסת עם החומה. בכל השתלשלות העניינים הארוכה עם חברת גינדי, היא לא הפנתה את תשומת ליבם לחומה. הוא לא ביטל את ההסכם כיוון שהיה בטוח שהדבר יתוקן. משהסתבר שלא כך, כל מה שהוצע לו זה השבת הסכום ששילם, כאשר ערך הדירה עלה בסכום גבוה מאוד. לדבריו, מחוסר אפשרות כלכלית, לא היה לו ייצוג משפטי בעת חתימת ההסכם והתכניות. לדבריו, משנת 2011 מסומנת חומת הבטון, אך לא מסומנים גבהים.
8. התובעים טוענים שהנתבעת הפרה באורח בוטה ויסודי, בכחש וברגל גסה, את הסכמי הרכישה, את המצגים שקדמו לרכישה ולהתקשרות בהסכמים (ונמשכו אף לאחריהם), ואת ההתחייבויות וההבטחות שנמסרו לתובעים (לפני חתימת החוזים ולאחריהם) ,לפיהן ניתן יהיה להשקיף מדירותיהם (במיוחד מהמרפסות) על הנוף. חוזי המכר (וטופסי הבקשה), אותם הכתיבה להם הנתבעת כתנאי להתקשרות, מהווים חוזים אחידים אשר שימשו את הנתבעת להתקשרויות עם רוכשים רבים אחרים. החוזים (נספחיהם, וטופסי הבקשה) כוללים תניות מקפחות רבות, שדינן בטלות ו/או ביטול. הנתבעת הפרה את החובה לנהל מו"מ ולקיים חיובים חוזיים בתום לב. הנתבעת התרשלה כלפי התובעים, יצרה כלפיהם מצגי שווא, הפרה חובות חקוקות והתעשרה שלא כדין על חשבון התובעים. הנתבעת הפרה את הסכמי המכר - את מצגיה והבטחותיה – כלפי התובעים (וכלפי כל יתר דיירי הפרויקט) גם בעניינים מהותיים נוספים רבים ושונים שאינם כלולים בתביעה זו.
9. התובעים צרפו חוו"ד מומחה מטעם מהמהנדס ושמאי המקרקעין, מר ארז אריה, שקבע שכתוצאה מהסתרת הנוף על ידי המעקות וחומת הבטון, נגרמה לדירותיהם ירידת ערך בשיעור של 15%ונזקם מסתכם ב- 930,000 ₪ לכל דירה נכון ליום 21.3.2013. כן נגרמה להם עוגמת נפש.
התובעים עותרים לחייב את הנתבעת, להרוס את מעקות הבטון ולבנות במקומם מעקות אלומיניום משולב בזכוכית, לחייב את הנתבעת להרוס את חומות הבטון השניות המקיפות את הדירות וחוסמות כל נוף הנשקף מהן. לחלופין יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 1-2 סך של 954,197 ש"ח ולתובעים 3-4 סך של 954,197 ₪.
תמצית טענות ההגנה
10. התובעים רכשו את הדירות לאחר שניהלו משא ומתן ממושך עם הנתבעת על תנאי ההסכמים וחתמו עליהם. נקבע בהסכמים שהמעקות במרפסות יהיו בנויים ו/או מאלומיניום מזוגג "לפי קביעת האדריכל או החלטת החברה". גם הקורה המצויה בבנין מסומנת באופן ברור ומפורש בתוכניות המכר שנחתמו על ידי התובעים ואשר צורפו להסכמים, ועובדת קיומה הייתה ידועה לתובעים מבעוד מועד. גם לאחר חתימת ההסכמים, התובעים חתמו על מסמכים שונים מול הנתבעת, ובאף אחד ממסמכים אלה לא התחייבה הנתבעת להקים מעקות אלומיניום משולב בזכוכית או להימנע מבניית ההמעקה והקורה, המהווה אלמנט מרכזי בעיצוב. חזיתות הבניינים בפרויקט, מסומנת בתוכניות המכר שצורפו להסכמים, ועובדת קיומה והיותה אלמנט מרכזי בעיצוב חזיתות הבניינים כאמור, הייתה ידועה לתובעים מבעוד מועד. שיווק הפרויקט על ידי הנתבעת נעשה תוך מתן גילוי נאות, ללא כל הטעיה או מרמה.
11. לטענתה, אין בפרסום ושיווק הפרויקט שנעשה על ידי הנתבעת ו/או על ידי מי מטעמה משום הפרה של ההסכם. התובעים רכשו את הדירות בשלב ראשוני ומוקדם ביותר של שיווק הפרויקט ובמסגרת מבצע מכירות מוקדם טרם קבלת היתר הבניה, מה שהיה ידוע לתובעים וצוין גם בטפסי הבקשות לרכישת דירות עליהם חתמו וטרם בוצע תכנון סופי. על כן הוסכם בין הצדדים כי לנתבעת תהיה הזכות לשנות פרטים שונים בתוכניות המכר ובמפרט הטכני. התובעים ידעו כי מסמך "עיקרי המפרט" הינו עזר שיווקי שנועד להמחשה בלבד ואינו מסמך מחייב ולכן ההסכמים עליהם חתמו הצדדים מתייחסים למפרט הטכני עצמו ולא למסמך עיקרי המפרט. במסמך עיקרי המפרט צוין שכל המוצג בתכנית זו, לרבות ריהוט, אביזרים, מידות ותמונות הינו לצורך המחשה בלבד. בפני התובעים הוצגו מצגי אמת, הן בשלב הטרום חוזי והן במסגרת קיום ההסכמים והנתבעת לא התחייבה כי המרפסת בדירות שרכשו תכלול בהכרח מעקות אלומיניום משולב בזכוכית, ואין בפרסומים השונים של הפרויקט, לרבות ברשת האינטרנט, כדי להוות התחייבות כלפי התובעים כנטען בכתב התביעה.
12. התובעים בחרו לרכוש את הדירות עם המרפסות הגדולות יותר, וזאת מבלי שהתנו זאת בהתחייבות של הנתבעת לבנות מעקות מאלומיניום וזכוכית. נציגי הנתבעת לא הבטיחו, וגם לא יכולים היו להתחייב בשלב שבו נמכרו הדירות, למי מהתובעים, כי המעקות במרפסות יהיו מאלומיניום משולב בזכוכית. במפרט הטכני שצורף לכל אחד מההסכמים, עליו חתמו התובעים, מצוין במפורש כי המעקות במרפסות יהיו בנויים ו/או אלומיניום מזוגג "לפי קביעת האדריכל או החלטת החברה". בפני התובעים הוצגו מצגי אמת, הן בשלב הטרום חוזי והן במסגרת קיום ההסכמים.
שוש שבתאי מחקה את הערות תובעים 1-2 בנוגע למעקות המרפסת וכתבה בסמוך לכך ''מפרט'' - ולא ניתנה כל התחייבות אחרת באשר למעקות המרפסת. במהלך חודש אוגוסט 2011, לאחר קבלת היתר בניה לפרויקט, התובעים הוזמנו למשרדי הנתבעת לחתום על תכניות מכר ומפרט טכני מעודכנים, שם הופיעו הן הקורה (בתוכניות המכר) והן התייחסות לחומרים מהם יהיו בנויים מעקות המרפסת (במפרט הטכני). אף במועד זה לא טרחו התובעים לשנות את הוראות ההסכם ובכך גילו דעתם, פעם נוספת, כי ההסכם עליו חתמו משקף את הסכמות הצדדים.
13. טוענת הנתבעת שההסכמים אינם בגדר חוזה אחיד, בין היתר מן הטעם שהתובעים ניהלו משא ומתן וביצעו בו שינויים, אשר באו לידי ביטוי בנספחי השינויים שצורפו לו. תובעים 1-2 יוצגו ע"י עורך דין מטעמם, אשר ניהל משא ומתן מקדים וממושך עם הנתבעת, בעקבותיו בוצעו מספר שינויים להסכם. גם תובעים 3-4 ניהלו מו"מ ממושך בקשר לתנאי ההסכם, בעקבותיו בוצעו משספר שינויים להסכם, כולם לטובת תובעים 3-4. בעקבות משא ומתן זה הוכנסו להסכמים שינויים ותוספות רבים ואף בוטלו בו סעיפים, והכל לטובת התובעים.
14. סמכנ"ל ויועמ"ש הנתבעת ברק טויזר, החל משנת 2011 העיד בחקירתו שהינו מכיר את הפרטים והנתונים מתוקף תפקידו ומהעיסוק בתיק, עת עבד במשרד עורכי הדין ראב"ד מגריזו בנקל וטיפל גם בפרויקט הספציפי הזה. הסכם הרכישה נוסח ע"י משרד עורכי הדין ועודכן עם התקדמות הפרויקט. הסכמי המכר ששימשו את החברה לצורך הפרויקט הזה הם הסכמי מאסטר וכל שינוי קיבל ביטוי בנספח השינויים שצורף כנספח להסכם המכר. ככל שנערכו שינויים הם באו לידי ביטוי בהסכם המאסטר והופנו לתשומת לבם של הרוכשים. הסכם המאסטר עודכן לאורך תקופת השיווק, בין היתר בגלל שינויים תכנוניים והמצב הספציפי שבו היה מצוי הפרויקט, לפני היתר בנייה, אחרי היתר בנייה, נדרש לערוך בו עדכונים. בעת שהיה מתמחה, נכח במעמד חתימות הסכמים, שעורכי הדין מטעם הנתבעת הפנו את תשומת לב הרוכשים לתיקונים ועדכונים שנערכו בהסכם המאסטר, אך אינו יודע אם התובעים חתמו על תיקון ספציפי. לדבריו, בשנת 2011 ניתנה לתובעים אפשרות לעיין גם בגרמושקת ההיתר, שהיא יותר מפורטת.
15. ברק טויזר העיד שהוא לא נכח בעת שהתובעים חתמו על התוכניות ואינו יודע אם הפנו אותם לשינויים, אבל הם קיבלו לעיונם את תוכניות המכר וניתנה להם הזכות לעיין בגרמושקת היתר הבנייה ולבדוק אותה. התובעים זומנו לחתימה על תוכניות מכר מעודכנות, (ששונו מהתכנית המקורית), הייתה להם אפשרות לבדוק את התכנית החדשה ונציגי הנתבעת לא אמרו להם מה היו השינויים.
ברק טויזר הופנה לכך שאדריכל מטעם הנתבעת, מר ברבן, העיד שרק אדריכל יכול באמת לדעת את ההבדל בין הסימון של מעקה בנוי למעקה מזוגג והשיב, שכל אחד יכול היה לבדוק את התכניות טרם שחתם ונציגי הנתבעת לא היו אמורים לומר דבר לרוכשים.
16. לדבריו, מעקה מבטון וחומת הבטון, הם שינוי מהותי שמצדיקים ביטול הסכם הרכישה. המחיר האטרקטיבי שקיבלו התובעים בא לידי ביטוי בגמישות התכנונית וחוסר הוודאות התכנונית והזכות של הנתבעת לשנות את התכנון תוך כדי התנועה עד לשלב קבלת ההיתר. באוגוסט 2011 הוצגה להם תכנית מכר מפורטת שבה יכולים היו לראות את המצב כמו שהוא כיום, כמו שהוא נבנה בפועל, בהתאם להיתר הבנייה, וניתנה להם האפשרות לעיין בגרמושקת ההיתר או לקחת את התוכניות לאיש מקצוע מטעמם שיבדוק אותה. ניתנו לתובעים שבעה ימים לביטול ההסכם, מיום הודעת המוכר לקונה על קבלת היתר בנייה, לה יצורפו תוכניות ומפרט טכני מעודכנים, זה המועד בו זומנו למשרד הנתבעת. למיטב ידיעתו אין בתוכניות גבהים, והנתבעת לא נדרשת להציג גבהים ותוכניות המכר והמפרט משלימים זה את זה. בתוכניות המכר מסומן בבירור שמדובר בבטון, את המפרט קוראים ביחד עם התוכניות.
ברק טוויזר הופנה בחקירתו לכך שחמישה חודשים לאחר היתר הבנייה, המפרט הטכני אומר 'מזוגג ו/או בנוי' ואין מידות ונשאל האם אין בזה כדי להטעות את הקורא והמעיין על מנת שיחשוב שמא הוא מקבל מזוגג והשיב שהאפשרות של מעקה בנוי קיימת במפרט הטכני, ולא היה מקום, לשיטתו, להוציא במפרט הטכני באוגוסט 2011 את המילים 'ו/או אלומיניום מזוגג'.
17. עוד הופנה לס' 42 לתצהיר תובע 1 לפיו, ביום 6.8.2012 שלחה דניה סיבוס, הקבלן המבצע, הצעה לשדרג את הזכוכית במעקה, אצל תובעים 2-3 לזכוכית ננו-גלאס איכותית, (כנספח 13 לתיק המוצגים). ביום 30.12.2012 קיבל תובע 1 מכתב מהאדריכלית אורלי פיק עם התנצלות, לפיו "זה מבטון ולא זכוכית, אין שדרוגים בקומה זו לננו-גלאס", ונשאל מהו ההסבר לכך שהקבלן המבצע והאדריכלית שלו אורלי פיק עד ליום 30.12.12 לא יודעים שהמעקה יהיה מבטון בלבד. הוא השיב שהמייל נשלח בטעות ונשלח מייל מתקן.
18. ברק טויזר גם הופנה לס' 10 לתצהירו, בו הוא מפרט מתוך מסמך עיקרי המפרט: "המוצג בתכנית זו, לרבות ריהוט, אביזרים, מידות ותמונות הינו לצורך המחשה בלבד. לחוזה המכר מצורפים מפרט טכני ותכנית מכר והם בלבד מחייבים את החברה שמות המותגים לא סופיים, החברה רשאית להחליף מותג בשווה ערך בכפוף לתשלום הקרקע למנהל מקרקעי ישראל". כן הופנה לכך שריהוט, אביזרים, מידות ותמונות הינם להמחשה, וגם שמות המותגים, אבל חומת בטון, במקום זיגוג להפוך אותה לבטון, לא הוזכרו כלל והשיב, "נכון, כי יש נספח שלם שמפרט את הכל ומסביר שהדירה נרכשת בשלב מקדמי, לפני שניתן היתר בנייה, לפני שהתכנון הושלם, הוא מציין שיש חוסרים בתוכניות ובהמשך יידרש להשלים את אותן תוכניות ואת אותם פרטים. יש נספח שלם ומפורט שמפרט את כל הרכיבים התכנוניים שעשויים להשתנות...... אתה משווה בין עזר שיווקי לבין נספח ספציפי לאקט הזה של המכירה לפני היתר, שמפרט את כל,
לדבריו, בשלב בו רכשו התובעים את הדירות, התכנון היה אמורפי ולא סופי ואף אחד לא התחייב למוצר סופי וודאי בשלב שבו נרכשו הדירות הספציפיות. בשנת , לפני היתר בנייה, כשהכל נתון לשינויים, לאור השינויים בתכנון והעובדה שטרם ניתן היתר בנייה, הרוכשים שקיבלו לעיון תכנית היו אמורים לברר מהו האלמנט החיצוני.
20. מטעם הנתבעת העידה שוש שבתאי עוסקת בנדל"ן מזה 20 שנה ועבדה בגינדי כ-12 שנים, כמנהלת מכירות ובהמשך כמנהלת פרויקטים וכסמנכ"לית פרויקטים, כולל איתור מגרשים, חוזים. בתקופה הרלוונטית שימשה סמנכ"ל פרויקטים ו אחראית על החוזים ברמה של תיאום התאריכים, אך לא חתימתם ולא שיווק. היא נכחה בפגישה שהתקיימה ביום 13/10/09, במסגרתה, תובע 1 העלה דרישות שונות בקשר עם המפרט הטכני, בו נכתב "....מעקה שקוף לאורך כל המרפסת , רמת בטיחות ועומסים כנדרש". היא הבהירה לו שהתחייבות החברה למעקה היא על פי המפרט ודחתה את בקשתו שהחברה תתחייב למעקה שקוף. ככלל היא נהגה להסביר ללקוחות שהמפרט הוא הקובע. בחקירתה העידה שלא שיווקה את הדירות ולכן אינה יודעת אם הושם דגש בשיווק על הנוף המשתקף מהמרפסות. ומבחינתה העיקר היה שמדובר בעיר ת"א. איש לא שאל אותה לגבי הנוף, היא לא עוסקת בנושא וגם לא במחיר ולא בבחירת הדירה, אלא רק בתיאום לחתימת החוזים. לגרסתה מה שמחייב זה המפרט בלבד. באופן כללי העדה לא זכרה כמעט דבר מהחומר הרלוונטי לתביעה נשוא תיק זה. אך באופן כללי היא אומרת לכל מי שבא לחתום לקרוא את המפרט המצורף.
דיון
21. המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה, האם הנתבעת התחייבה לספק לתובעים
במרפסת דירתם מעקה שקוף, האם היה מצג שווא, ואם כן מהו הפיצוי
שעליה לשלם לתובעים.
התובעים חתמו בחודש ספטמבר 2009 על בקשה לרכישת דירה, "על הנייר" עם
תחילת שיווק הפרויקט במבצע רכישה מוקדמת, כאשר טרם היה לפרויקט היתר
בניה. בחודש אוקטובר 2009 חתמו התובעים על הסכמי המכר.
בחודש אוגוסט 2011, לאחר קבלת היתר בניה לפרויקט, התובעים הוזמנו למשרדי הנתבעת,
לטענת התובעים, כדי לבחור מחסנים וחניות ולטענת הנתבעת לחתום על תכניות מכר מעודכנות.
הם חתמו על תכניות מכר ומפרט טכני מעודכנים, בהן הופיעו הקורה והחומרים מהם יהיו בנויים
מעקות המרפסת.
עדויות המומחים
22. שמאי התובעים, ארז אריה הגיש חוות דעת להערכת ירידת ערך הדירה עקב המעקה הבנוי במרפסת. הוא ביקר בנכס ב22.2.13. התייחס לנתוני הדירה ולכך שהדירה נרכשה לכיוון הפארק המתוכנן ובעיקרי המפרט נרשם שהמעקות יהיו מסוג אלומיניום משולב בזכוכית איכותית, אך בפועל המעקה לא נבנה כמעקה זכוכית שקופה, כמו בכל קומות הבניין אלא מבטון. בנוסף, מעבר למעקה המרפסת של התובעים לכיוון הפארק, צפונה לבניין, במרחק של מטרים מעטים, קיימת חגורת בטון נוספת וקורות בטון שמסתירים את נוף הפארק והנוף הכללי. כאשר עומדים בתוך הדירה ובמרפסת רואים את קיר הבטון ולא את הנוף.
לגרסתו, שוק הנדל"ן מיחס חשיבות רבה לנוף ובמקרה של שכונת שרונה, הקונים בקומה 5, בה מצויות דירות התובעים, מתוך 31 קומות היו אמורים לראות את הנוף והפעילות בפארק שמוסתרים עתה ע"י שני הקירות. הוא מתייחס למסמך אגף שומת מקרקעין, שקבע שהפגיעה בנוף עירוני היא בין 4.5% ל-23% ובממוצע 17.7%. כדי לאמוד את ירידת שווי הנכס עקב בניית מעקה בטון במקום זכוכית, לקח השמאי בחשבון את אי ההתאמה שלא ניתנת לתיקון, את מידות הנכס סטנדרט הגימור והכיוונים, מיקום הנכס, הפגיעה בנוף וחסימת אוויר, את מסמך אגף שומת המקרקעין ואת שווי הדירה שהוא 6,200,00 ₪. מסכום זה הוריד 15% שהם 930,000 ₪.
בחקירתו, העיד שעפ"י תכנית הרכישה מ-2009 ומפרט טכני טרום מכירה, קומה 4 הינה קומת משרדים, שלאחר מכן הוסבה למגורים, מדובר בדירות שנמכרו במכירה מוקדמת. הוא העריך את הדירות בהתייחס לשווי של דירות יוקרה באזור ת"א, בהתעלם מהפגיעה, את אחוז הפגיעה, ואת שווי הפגיעה על פי אחוז. לדבריו, המסמך של משרד המשפטים בדק את השפעת הנוף על שווי הדירה כולל בדירות יוקרה.
23. אדריכל עודד גלרון נתן חוות דעת לגבי דירות של התובעים על בסיס דברי התובעים, שהגורם הדומיננטי לבחירת הדירות היה הנוף מהמרפסות הצפוניות של הדירות, לשטח הפארק העירוני, הם בחרו בקומה נמוכה כדי להבטיח זווית ראייה מיטבית. גלרון עודד למד מהחומר שהוצג בפניו ע"י התובעים ,שבכל מרפסת יהיה מעקה אלומיניום משולב בזכוכית, והתובעים מסרו לו שזמן קצר לפני שנקבע מועד החתימה על ההסכמים, הודע להם שהוחלט להגדיל את המרפסת מ-13 מ' ל-211מ'. מתשריט 2009 שנמסר עם חוזה המכר עולה שהמרפסות משקיפות לצפון, לפארק ללא הפרעה בשדה הראייה, ובתאריך 14.8.11, נמסר התשריט עליו הם חתמו. רק בחודש דצמבר 2012 הסתבר להם מביקור במקום שמעקה המרפסת בדירות נוצק בבטון.
לגרסתו, מתשריט 2009 , לא ניתן להסיק בוודאות אם המעקה ייבנה מאלומיניום עם זיגוג שקוף, אך עולה ממנו שמרפסת קומה 5 נמצאת בהפרש גובה ממעקה מרפסת קומה 4. לדבריו, שני התשריטים, האחד בשנת 2009 והשני בשנת 2011 שונים זה מזה לחלוטין בכל הקשור למרפסת הצפונית, ורק מהשרטוט השני יכלו ללמוד שהנוף מדירתם ייחסם באמצעות קורות הבטון. אפשר להבחין בשוני רק כאשר מתבוננים בחתך של 2 מצבים, אך תוכניות חתכים לא סופקו לתובעים. לגרסתו רק בעל מקצוע יכול להבחין כי מול מרפסת הדירה בקומה 5 מתוכננת קורה גבוהה בגובה זהה לגובה מעקה המרפסת.
24. לטענתו, המעקה נחסם לכיוון הפארק ואילו היה מעקה זכוכית, היה ניתן לראות את הנוף גם בישיבה ומאחר ונבנו קורות עליונות של הפרגולה של המרפסות בקומה 4, שדה הראייה של היושב במרפסת בקומה 5 נחסם לחלוטין. מחתך שהשיג בגנזך העירייה ולא נמסר לתובעים, עולה בוודאות שביום 25.10.10, הנתבעת ידעה שהמוצג בתשריט שנמסר לתובעים ביום 13.10.09 אינו נכון, ושמול מרפסת התובעים תהיה קורת בטון שתסתיר את הנוף.
לגרסת עודד גלרון, לרוכשים נמסר מידע חלקי ומטעה, הפרגולות וקורות הבטון המרכיבות אותה מופיעות רק בתשריט 2011, שנמסר לתובעים במועד בחירת החניות, אך אין בו גבהים ומפלסים ורוכש רגיל לא יכול לחשוב שקורת הבטון תחסום לו את הנוף, התובעים לא יכלו לדעת שתהיה קורת בטון ומעקי בטון.
25. בחקירתו, העיד שהוא מתייחס לתשריטים שהתובעים קיבלו ובדק דירה עם מרפסת וקורה מול כיוון הנוף. ההדמיה בתמונות ת\1 לא תואמת את תשריט המכר שקיבלו התובעים בשנת 2009. כך גם, התוכנית לא תאמה את הפרוספקטים שפרסמה הנתבעת, תוכנית עם מבט שטוח כפי שהתכנית נמסרה לתובעים, אין בה אינפורמציה לגובה הרכיבים, לשם כך, צריך חתך שיספק את הגבהים ומה שנמסר להם לא מכסה את כל המצבים. בחקירתו פירט שהתשריט משנת 2010 תואם מבחינת המבנה הפיסי את הבקשה להיתר הבנייה. לקומה 5 יש מרפסת שנמצאת בנסיגה פנימה ובקומה 4 יש מרפסת נמוכה יותר, ולגרסתו, לאור השינוי שנוצר בין התכניות היה על הנתבעת לדעת ולהודיע שזה משנה מצב של חלקים מהפרויקט.
26. מטעם הנתבעת הגיש חוות דעת שמאית אנדריי כץ שהתבקש לבחון את תשריטי תוכניות המכר של דירות התובעים משנת 2009 ומשנת 2011, ולדון בשאלה אם ההבדל בין שני התשריטים משפיע מבחינה שמאית על ערך הדירות, האם מה שקיים בתשריט בשנת 2011 (לאחר קבלת היתר הבניה) ,הוא מידע חדש העשוי לשנות את הערכת שווי הדירות.
בחוות דעתו הוא הגיע למסקנה, שאין הבדלים מהותיים בנתונים על בסיסם נהוג להסתמך בהערכת שמאית של הנכס. מעיון בחתכי תוכנית ההיתר, קיים מטרד לשדה הראיה הנשקף מהמרפסת בעצם בניית הבטון, אך אין השפעה מהותית לצלעות הפרגולה של הקומה התחתונה. כיוון שבמפרט הטכני קיימת אפשרות שהמעקה יהיה מבטון, אין מקום לשינוי ערך הדירות. לעניין הנוף, טוען הוא שנוכח היתרונות המעקה הבנוי והקורה, שמפחיתים את מרכיב הרעש, גם אם יש בעצם המעקה מבטון הפחתת ערך הוא מתקזז עם היתרונות, ולא ניתן ללמוד על שיעור ירידת ערך של דירות בהקשר לנוף מהמחקר עליו הסתמך השמאי מטעם התובעים .
27. בחקירתו העיד שחוות הדעת לא ניתנה למועד קובע מסוים אלא באופן כללי והנוף משפיע על השווי של הדירה באופן שולי. הוא לא ערך שומת מקרקעין אלא רק השוואה לגבי מה שהתבקש - לבחון 2 תשריטים כדי לבחון את הפער בניהם. לגרסתו המחקר של משרד המשפטים, אינו רלוונטי כיוון שעוסק בשתי סוגיות נוף, נוף כחול לים ונוף ירוק פארקים או עירוני. במקרה דנן לגרסתו, מדובר בנוף עירוני , והמחקר לא בחן בין נוף עירוני לנוף עירוני חלקי. לגרסתו הסתרת הנוף עשויה לפגוע בשווי בפועל אם קיימת הסתרה, אך בפועל הדירות נהנות מנוף חלקי, שנראה בקו ראיה .
28. מטעם הנתבעת הגיש חוו"ד שמאי אנדרי אהרונוב, שהתבקש לבחון את שני תשריטי תוכניות המכר לדירות התובעים משנת2009 ומשנת2011 ולקבוע אם ההבדלים בין תשריטי הדירות משפיעים על ערך הדירות למועד קובע נתון, דהיינו האם קיים בתשריטי 2011 מידע העשוי לשנות את הערכת השווי בהשוואה למידע הקיים בתשריט 2009, כאשר הדירות נמכרו לתובעים "על הנייר". כן התבקש לבחון האם המסמך "השפעת הנוף על שווי דירת מגורים" שהוצא ע"י משרד המשפטים בשנת 2006, מהווה אסמכתא שמאית לבחינת השפעת הנוף על שווי דירות התובעים. הוצגו לו הסכם מכר, תוכניות ומפרט טכני חתומים ע"י פייס ומור משנת 2009 תכניות מכר ומפרט טכני חתומים ע"י פייס ומור משנת 2011, היתר בניה + תכנית היתר הבניה, חוות דעת לעניין ירידת ערך שנערכה ע"י מר ארז אריה ושל יעקב ברבן, מטעם גינדי.
29. הוא התייחס למפרט הטכני המציין כי "חומר קירות המרפסת, קירות חוץ בטון ו/או בטון מתועש ו/או בלוקי איטונג /או בלוקי בטון. מעקים במרפסת: בנוי ו/או אלומיניום מזוגג לפי קביעת האדריכל ו/או החלטת החברה". יש לבחון האם קיים בתשריטי 2011 מידע העשוי לשנות, מבחינה שמאית, את ערך הדירות בהשוואה למידע הקיים בתשריטי 2009, כאשר הדירות נרכשו "על הנייר". מעיון השוואתי בין תשריטי תכניות המכר משנת 2009 לאלה משנת משנת 2011לאחר קבלת היתר הבניה, הוא מצא שאין הבדלים מהותיים בנתונים. בתשריטי תכניות המכר משנת 2011 מצויה קורה בחזית הצפונית של הבניין, ובתשריטי תכניות המכר משנת 2009 קיימת מסגרת בנויה. לא ניתן לשלול שמדובר בקורה או באלמנט בנוי מבטון ולא ניתן לקבוע מפורשות באיזה מפלס בנוי האלמנט.
מחתכי תוכנית ההיתר, קיים מטרד לשדה הראיה הנשקף מהמרפסת של הקומה הרביעית. בתכנית 2011 מופיעות צלעות פרגולה בקומה הרביעית שאין להן השפעה. כיוון שהדירות הן מעין דירות גן לאור המרפסת הגדולה, לנוף הפארק אין משקל במהות הדירה ואין הבדל מבחינה שמאית בין שתי התכניות.
30. לדעת המומחה אהרונוב, שטח המרפסת חריג בגודלו משטח הדירה, וזה שונה מיתר הדירות גודל המרפסת (עומק כ- 7.83 מ'), חוסם את קו הראיה לפארק מתוך הדירה, גם ללא הקורה והפרגולות של קומה 4, והופך את הדירות למעין דירות גן, שייחודן ב"חצר גדולה" הצמודה לדירה (ולרוב מוקפות חומה/גדר חיה) ולא בנוף הנשקף מהן. משקלו של נוף הפארק שאינו נשקף מתוך הדירה, וחלקים ממנו נשקפים מקצה המרפסות ומחלקים שונים ואינו מהווה את מהות הדירה. מנקודת מבט שמאית- מקצועית (ובהנחה שלא היה שינוי בתוכנית החתכים כפי שאושרה בבקשה להיתר) אין והבדל בין תוכניות2009 לבין תוכניות2011 לעניין שווי הדירות לאותו מועד קובע.
31. עפ"י המפרט הטכני שנחתם על ידי הרוכשים, הקירות בהיקף המרפסת יבנו מבטון ו/או בלוקים ומעקה המרפסת עשוי להיות בנוי ולא שקוף. הגם שלאלמנטים אלה אין, לדעת המומחה אהרונוב, משקל כלשהו בשוויון של דירות מסוג זה. מבחינה שמאית, נתונים אלה עולים באופן ברור מהוראות חוזי המכר ועל כן, היו נלקחים בחשבון, ככל שיש להם משקל בהערכת שווי שהייתה נערכת על פי תשריטי התוכנית משנת 2009.לגבי השפעת הנוף על שווי הדירות, לגרסתו, מסמך "השפעת הנוף על שווין של דירות, מגורים, של אגף שימת מקרקעין במשרד המשפטים ( 2006 ), אינו יכול ללמד למחלוקת בעניינינו, למרות שעוסק בהשפעת הנוף העירוני, כיוון שהוא עוסק בנוף כחול ונוף ירוק, זה נוף אחר מנוף לרחוב רגיל, ולא קשור למחלוקת נשוא תביעה זו. המומחה הפנה לפסקה במאמר לפיה: " נוף עירוני בעל משמעות מבחינת תרומתו לשווי הדירה, אך ורק בהשוואה לדירה החסרה נוף כלשהו. מבחינה זו השפעה של נוף עירוני בלבד על שווי של דירת המגורים, דומה להשפעה של נוף עירוני בשילוב עם נוף חלקי בלבד לים. השפעה זו מגיעה עד כ-17.7%", לדבריו, קיימים כלים השוואתיים לבחינת שווה הדירות, ניתן לערוך מחקר מחירי השוואה לבדוק נתונים, לתת להם התאמות נדרשות על מנת לקבוע מה השווי הראוי לאותו נכס למועד מסוים באותו אזור.
32. בחקירתו העיד, "זה מאוד משתנה וזה תלוי במאפייני הדירה. אם היינו מדברים על דירה זהה עם מרפסת קטנה שכל מהות הדירה זה באמת הנוף הנשקף ממנה וזה היה משנה אם הייתי קונה דירה לרח' הארבעה או דירה לפארק, אז באמת אם הייתי חוסם את הנוף הזה, היתה לזה השפעה מהותית. היות והדירה שלנו שאנחנו מדברים עליה היא דירה שהמהות שלה זה יותר דירת גן מאשר דירה עם נוף,.... נניח אם אנחנו מדברים ובוחנים דירה של 13 מטר שמה שנשקף מתוך הדירה זה באמת הנוף, ובגלל שיש חלונות פנורמיים שמשקיפים ורואים את כל הנוף בצורה ברורה, והייתי מסתיר את הנוף הזה, אז באמת היתה לזה השפעה מהותית על השווי.
כב' השופטת:אבל זו הדירה שנרכשה.
ת:יפה, הדירה שנרכשה היא דירה בקומה חמישית, מהקומות הנמוכות של
הבניי... אני בחנתי את הדירה עם מרפסת של 211 מטר, ז"א שהמרכיבים, המאפיינים הייחודים לאותה דירה, זה השטח שלהדירה והשטח העצום של...... המאפיינים של הדירה הספציפית הזאת, זה המרפסת הגדולה הזאת, שזה לא דירה רגילה של 5 חדרים,.... התבקשתי לבחון דירה עם מרפסת בגודל של 211 מטר. לא דירה עם מרפסת של 13 מטר.... ,כשבן אדם קונה דירה שכל המשקל הוא מופנה בעצם למרפסת הגדולה הזאת ,אז הוא מחפש את ההנאה מהמרפסת, והנוף הוא,....הנוף הוא חלק מההנאה מהמרפסת אבל זה כמו שאתה תקנה דירת גן ותשים גדר כי אתה רוצה פרטיות,
כב' השופטת:ואם יונח בפניך שהם לא קנו דירה על 200 מטר, הם קנו דיר העם 13 מטר מרפסת, ובמשך הזמן מכל מיני נסיבות שהן, היא הוגדלה ל-211מטר, אז מה אתה אומר?
ת: אז אני אמשיך ואני אגיד שצריך לבחון את זה אם באמת היתה פה פגיעה היות ויש פה עכשיו מרכיב שמשביח את הדירה, זה הגודל של המרפסת.
ש:האם הסתרה של הנוף לא פוגעת בשווי של דירה כזאת?
ת:אני אומר, עשויה לפגוע בשווי של הדירה אם באמת היתה הסתרה של הנוף, אני חושב שהדירה הספציפית כן נהנית מנוף, היא נהנית אולי מנוף חלקי, ולא נוף פנורמי עם מעקה זכוכית, אולי זה, אבל אני גם חושב כשאתם מסתכלים על נוף, לא מסתכלים על הריצפה, אלא מסתכלים בקו ראיה וזה האווירה שנוצרת בין היתר באותה דירה,........ הדירה צריכה ליהנות גם מהסלון מהנוף. מי קבע שהנוף הוא דווקא מה שנשקף מהמרפסת ומאיזה חלק של המרפסת? וכמה זה נוף? נוף מלא שמסתכלים ישר ורואים ממה שרואים במבט רגיל כשאני מטייל במרפסת, או נוף כשאני מסתכל למטה ובוחן מה יש לי, מה נשקף לי בין הרגליים ולמעקה למטה
33. המומחה אהרונוב קבע שכיוון שהדירות הן בקומה 5 הנחשבת קומה נמוכה, גם בהעדר קורה, לא ניתן לראות מתוך הדירות את כל הפארק וזאת, בין היתר, לאור עומק המרפסת וגובה המעקה. על מנת ליהנות מהנוף הנשקף מהמרפסות יש לעמוד בצמוד למעקה המרפסת, כך שההנאה מהנוף (אף בהעדר קורה) הינה חלקית לגרסתו, הקורה בחזית הבניין מסייעת בהפחתת מטרדי הרעש העולים מן הפארק בנוסף למעקה הבטון המאפשר הנאה מפרטיות במרפסת. הנוף הנשקף מהמרפסת, אותו ניתן לראות מקצה המרפסת ובעמידה, מהווה נוף חלקי בלבד, לדבריו "רוכש לא יודע לקרוא תוכניות, אתה לא יודע מה מסמן הסימון שמסומן פה." "הסימן" כוונתו המעקה בטון או קיר או אם זה קיר או עמוד. בתשריט מ-2011. בן אדם שלא יודע לקרוא תוכניות הוא לא יודע לקרוא תוכניות.
34. בחקירתו העיד המומחה אהרונוב שמבחינה שמאית, לנוף יש בהכרח, ערך בשווי של דירה או בית וככל שהנוף יותר ייחודי, יש לו השפעה יותר גדולה על השווי. השפעת הנוף על מחיר הדירה תלויה בנוף ומהות הדירה ויכול שהנוף הינו חלק יחסית שולי, קטן יותר במרכיב של השווי. אהרונוב העיד שהוא לא התבקש לערוך שווי לנכס ולא לערוך שומת מקרקעין, אלא לבדוק מה ההבדל בין תשריט א' לתשריט ב', ברמה המקצועית שמאית. סוג הפרוייקט נקבע עפ"י מאפיינים ייחודים של הפרויקט, שנקבעים ע"י היזם והמשווק ואחד האלמנטים שעשויים להשפיע על יוקרתיות הפרויקט, זה גם הנוף שנשקף ממנו.
35. הנתבעת הגישה חוו"ד מומחה של אדריכל קובי בלבן מביקורות מבנים בע"מ . היו בפניו בקשות התובעים לרכישת הדירות, תכניות 2009, תכניות מכר ומפרט טכני משנת 2011, היתר בניה חתום ותכניותיו {גרמושקה), חוו"ד גלרון, (מטעם התובעים) וערך ביקור בדירות התובעים.
במסגרת חוו"ד התבקש לבחון את תוכניות 2011 מול דרישות חוק המכר ואל מול הבנוי בפועל. כן התבקש להתייחס לחוות דעתו של גלרון, לבחון את קווי הראיה מתוך דירות התובעים וממרפסות דירותיהם, הן עפ"י התכנון המקורי, לפיו לדירות היו מרפסות בשטח של כ- 13 מ"ר כל אחת, והן עפ"י המרפסות שנבנו בפועל, בשטח 211 מ"ר כל אחת. ולבחון את הנוף הנשקף ממרפסות התובעים לכיוון פארק שרונה.
36. ברבן מצא שהדירות והמרפסות תואמות את תכניות המכר משנת 2011 ושהמישור העליון של מעקה מרפסת קומה 5 והקורה הצפונית נמצאים על אותו קו רצוף, ניתן ללמוד שמול מרפסות דירות התובעים בקומה 5 תבנה קורה בגובה זהה לגובה מעקה המרפסת, על כל המשתמע מכך לעניין שדה הראיה הנשקף מהמרפסות. לגרסתו, תכניות הדירה שנמסרו לתובעים, אינן אמורות להציג אינפורמציה תכנונית מעבר למעקות מרפסת הדירה לכיוון צפון, מזרח ומערב, הגם שהקורה מופיעה בבירור בתוכניות המכר משנת 2011, היא אינה בתחום דירות התובעים ולכן ממילא לא הייתה כל חובה להציגה בתוכניות
הדירה בהתאם לצו המכר דירות, ואף מבחינה פרקטית האופן שבו שורטטה הקורה בתוכניות עליהן חתמו התובעים, עולה בקנה אחד עם כללי השרטוט האדריכלי המקובלים. מתכניות 2011 ניתן להסיק בוודאות כי מעקה המרפסת בקומה 5 הנו מעקה בנוי (בטון/בלוק) ולא מעקה אלומיניום הזיגוג (להלן "מעקה אלומיניום").
37. לדבריו, מעקה אלומיניום במרפסת משורטט כשני קווים קרובים בתוך שני קווים חיצוניים המייצגים את עובי הקיר/מעקה בנוי, עליו מונח מעקה האלומיניום. לעומת זאת, מעקה בנוי, דוגמת הקיים בתוכניות המכר של דירות התובעים, משורטטים כשני קווים בלבד המייצגים את עובי מעקה הקיר בנוי.
לאמור בחווה"ד של אדריכל גלרון כי "רק איש מקצוע האמון על שפת השרטוט האדריכלי יכול לראות "כי מעל מרפסות קומה 4 מצויה מערכת קורות משנה (הקצרות) המחוברות לקורה ראשית (בחזית הצפונית) והאחרונה נמצאת כאשר מפלסה העליון זהה למפלס המעקה הבנוי במרפסת דירות הרוכשים", טוען ברבן, כי אין חובה למסור לרוכשים שרטוט אנכי או חתך או גבהים ומידות ועל הרוכש להיעזר באיש מקצוע לבחינת תכניות אדריכליות. לדבריו, בתמונות בע' 5 לחוו"ד גלרון רואים בבירור בשתי ההדמיות, כי בחזית הקומות התחתונות בכל המגדלים מופיע האלמנט העיצובי (המורכב מקירות וקורות), אשר הקורה הינה קצהו העליון. אכן הדמיות הן להמחשה בלבד ואינן מחייבות, אך רואים ששדה הראייה מהדירות והמרפסות של הקומות התחתונות כלפי "רצפת" הפארק יושפע מאלמנט עיצובי זה.
38. לטענת גלרון, שככל שנצפה בנוף ממרחק רב יותר מהמעקה-מתוך הדירה או במרחק מהמעקה לשטח המרפסת, במיקום הקרוב יותר לדירה עצמה, נתקשה עוד יותר להבחין בנוף, וזה נחסם למעשה לחלוטין, לטענה זו משיב ברבן, שבתוכניות משנת 2011 האלמנט שמצמצם את שדה הראיה לפארק לכיוון צפון מתוך הדירה וממרבית שטח המרפסת, הינו המרפסת עצמה, שהיקפה החריג מחייב את המבקש לצפות בפארק להתקרב לקצה המרפסת, על מנת לפתוח זווית ראיה כלפי מטה.
ברבן מצא, כי בהשוואה לדירות המקוריות עם מרפסת בשטח 13 מ"ר, לא ניתן היה בישיבה מהמרפסת ובעמידה מתוך הדירה, לצפות בנוף הפארק, גם ללא הקורה הצפונית. בהשוואה לנשקף מקצה המרפסות של הדירות המקוריות, עם מרפסת בשטח 13 מ"ר, עת עומדים בקצה המרפסות המורחבת ( 211 מ"ר} ומביטים צפונה, גזרת הראיה משתפרת משמעותית. ממרפסותיהם רחבות הידיים של התובעים נשקף נוף פתוח, מרהיב ומגוון.
39. בחקירתו העיד ברבן, כי לא ראה תכניות 2009 ולא את התנאים המוקדמים
להיתר. הוא לא בדק אם הייתה חובה מבחינת הדין לבנות את המעקה בקומה 5
דווקא מבטון ולא מזכוכית, וגם לגבי קורת הבטון שמעבר למעקה.
לגבי נספח ד' לחוות דעתו, כשהמרפסת היא בשטח של 13 מטר והמרחב הינו
בנוי, הוא יצא מתוך הנחה, שכאשר מכרו לתובעים עם מרפסת מקורית (13
מטר), היה כבר מרחב בנוי ויצוק רצפת בטון שממשיכה מעבר לרצפת הבטון של
המרפסת המקורית של 13 מטר. בהמשך טען, כי אם רחבה וקורת הבטון לא היו
קיימות, קווי הראייה היו משתפרים לכיוון נוף הפארק.
40. הגרמושקה משנת 2011 היא התוכנית היחידה שמופיע המרחב הזה כמרחב
בנוי, הוא לא ראה תכנית קודמת משנץ 2009 ולכן אינו יודע אם זה היה אמור
להיות מרחב בנוי. בהמשך עדותו השיב שכן ראה את התכנית משנת 2009.
בהמשך השיב, כי הסתמך על אינפורמציה שנמסרה לו ממזמין חווה"ד, כאשר
בשרטוט שצרף לחוות דעתו, יצא מהנחה שכאשר היתה מרפסת של 13 מטר
המרחב הזה אמור היה להיות בנוי. הוא הבין כי כאשר הובטחה מרפסת בשטח
13 מ' בהמשך יש רצפה, אך לא ראה תכנית כזו. כן אישר, כי לא ראה תכנית
היתר, לא ראה סקיצות מוקדמות של תכנון פנימי של הנתבעת, ולהנחה שלו אין
בסיס במסמכי הנתבעת ולא בתיקי העירייה. את השרטוט עשה לאחר שהוצגה לו
תכנית מקורית של 13 מטר מרובע, ומכך הוא יודע שהמרפסת הינה על גג גדול
רחב ידיים, זאת על בסיס התכנית משנת 2011 ודברי ב"כ הנתבעת. בשתי
התכניות לא רואים את הגג ולא נדרשים להראות זאת.
41. בהמשך חקירתו, הופנה לתשובתו בחקירה לפיה, במסגרת חוק המכר, גם אם
הרחבה הזאת קיימת, לא חייבים להציג אותה וברבן טען כי לא אמר זאת
ותיקן את תשובתו ואמר, שבשלב של תכנית המכר היה חובה להראות במידה
וקיימת המרפסת הגדולה. אם במעמד החוזה היה את אותו משטח בטון, נדרש
היה להציג אותו, למרות שהוא לא שייך לדירה, היות וזו תכנית קומה.
כאשר הופנה בחקירתו לקביעתו בס' 1 בע' 5 בחוות דעתו, "עיון בתוכניות
המכר מעלה כי המישור העליון של מעקה המרפסת בקומה 5 והקורה הצפונית
נמצאים על אותו קו רצוף, ומכאן שניתן היה ללמוד כי מול מרפסת דירות
התובעים תיבנה קורה בגובה זהה לגובה מעקה המרפסת". ברבן השיב שבחוות
דעתו הוא מתייחס לתוכנית המכר משנת 2011 ולא על תכנית 2009.
42. לגבי תכנית המכר השיב ברבן, ש" חייבים לשרטט את זה באופן ברור בהתאם
לצו מכר דירות.", אך בתכנית מכר אין חובה להציג תכניות חתכים. לדבריו,
האדם הסביר לא בקיא ברזולוציה שרטוטית אדריכלית והמוכר, בהתאם לחוק
המכר מחוייב רק לתת את השרטוטים, כפי שעשתה הנתבעת, ולא להסביר,
ובמקרה דנן התוכנית ברורה.
ברבן הופנה למוצג 1 שזו ההדמיה והפרסום,(ת/6) שהתובעים קיבלו כאשר באו
לרכוש את הדירות והשיב שרואים בחוברת הפרסומית את קומת הקרקע שהיא
קומה מסחרית, מעליה קומה שכנראה היא מסחרית לפי השרטוט, קומה
נוספת מסחרית. מעל הקומה השלישית יש רצפת הקומה המסחרית זו רחבה
גדולה, מרפסת גדולה וזה מה שהאדם הסביר רואה. (זו התכנית שהחתימו את
התובעים בשנת 2011). ברבן העיד שרואים שהמרפסת הגדולה יוצאת בקומה
הרביעית, שבתחילת הדרך היא לא היתה קומה, ושהציגו את קומה 5, המרפסת
הגדולה לא הייתה בדירות שרכשו התובעים אלא בקומת מתחת לדירותיהם
וקומה 5 היא מרפסת צפה.
43. לדבריו, בנספח ד' לחוות דעתו משורטטת מרפסת כלואה -מרפסת קטנה
שטמונה במרפסת הגדולה ומעבר למרפסת הקטנה יש גם, שטח באותו מפלס. אך
בתכנית לא רואים מרפסת כלואה אלא קומה 5 היא עם מרפסת צפה בלבד. זאת
עפ"י מה שהוצג בפניו ע"י הנתבעת , אך לא ראה בתכנית מרפסת כלואה
משורטטת וכמומחה, מותר לו להסיק מסקנות מהנתונים שמוצגים בפניו.
לדבריו, בתכנית משנת 2009 "מופיע מעקה בנוי, בטון או בלוקים, מרפסת עם
מעקה. שני קווים זה סימון אדריכלי למעקה בנוי לא מזכוכית. המרפסת בשטח
13 מ' משורטטת עם מעקה שאינו זכוכית, כיוון שהיא משורטטת עם שני קווים,
שמבטאים מעקה בנוי לעומת סימון שמבטא מעקה זכוכית, אלומיניום וזכוכית,
למרות שלא רואים כלום לגבי המשך, בתוכנית ההיתר משנת 2011. לגרסתו,
בתכנית 2009 יש במעקה בנוי, כי אם היה מעקה זכוכית היה קו אמצעי בין שני
הקווים החיצוניים, ולא רואים מעקה זכוכית. אין מחלוקת שהוא מעקה בנוי.
ועובדתית במרפסות מעל מרפסות התובעים המעקות מאלומיניום-זכוכית.
לגרסתו, גם ממעקה זכוכית של מרפסת בשטח 13 מ' לא היו רואים התובעים
את הנוף בישיבה היות ויש מעקה בנוי, ובעמידה היה משתפר הנוף לכיוון צפון.
זאת, הגם שבחוברת הפרסומים, המרפסת בקומה 5 היא מזכוכית כמו בכל
המרפסות מעל המרפסת הגדולה הן מזכוכית. לשיטתו, גם אם הייתה מרפסת
צפה שהמעקה שלה הוא בטון, לא זכוכית, לא היו רואים נוף גדול יותר
מהמרפסת כשהמפלס הוא רק מקומה מתחת וגם לא אם היה מעקה זכוכית. כל
מרפסת, בין גדולה ואין קטנה לא היתה מושפעת הפסאדה.
44. אציין כבר עתה, כי ברבן התחמק במתן תשובות מדויקות, והלך סחור סחור
בתשובותיו, עד אשר הגיע לתשובה סופית. השרטוטים שצרף לחוות דעתו לא
התבססו על תכנית שהוצגה לו, אלא, כך לדבריו, מאינפורמציה שקיבל מב"כ
הנתבעת, מה שיהווה שיקול בעת חינת עדותו.
השלב הטרום חוזי וחתימת ההסכם
45. לנוסח ההסכמים ברק טויזר העיד שהסכמי המכר בעקבות מו"מ שניהלו
הרוכשים, נוצר נספח שינויים שצורף כנספח להסכם המכר, ויתכן שיש רוכשים
שחתמו על הסכם המאסטר ללא שינויים. הסכם המאסטר עודכן לאורך תקופת
השיווק, בשלב ה-pre sale. באי הכוח של הנתבעת, עדכנו את הרוכשים לאותם
שינויים בהסכם המאסטר, גם לאורך תקופת השיווק. חלק מהדירות ובעיקר
דירות היקרות יותר, נמכרו אחרי שהתקבל היתר בנייה ואז כבר עדכנה הנתבעת
את הסכם המאסטר והתאימה אותו למצב שבו כבר יש היתר בנייה ונערכנו
שינויים תוך כדי תנועה.
46. אין מחלוקת, שהנתבעת פרסמה את הפרויקט במיקום מצוין, בצילומי נוף
ייחודי שנקף מהדירות, הודגשו בתי הטמפלרים וההסיטוריה. הודגש שמגדלי
הדירות ממוקמים בתוך מתחם הטמפלרים, במקום יוקרתי נחשק ביותר בלב תל
אביב בתוך אי ירוק ופסטורלי מוקף בפיתוח סביבתי ומרחבים גדולים של שטח
ירוק. כן הודגש שכל הדירות פונות לכל הנוף. בפרסומים הכתובים ובמצגות
שהפיצה הנתבעת, המעקה במרפסת הדירות הם שקופים, (מזכוכית ו/או חומר
שקוף אחר), מה שמאפשר לצפות מהדירות באגף הצפוני על הנוף כולו.
47. כטענת הנתבעת, התובעים חתמו על הסכמים מפורטים הכוללים תשריטים
ומפרט טכני מחייב, אך אין זה סותר את טענתם שהסתמכו על מצגי הנתבעת.
העובדה שהסכמי המכר אפשרו לנתבעת לערוך שינויים עד לקבלת היתר
הבנייה, אינה יכולה לשנות לחלוטין את מבנה המרפסת, מזה שהוצג לתובעים,
ללא הסכמתם. הראיה, שכל המעקות בכל שאר דירות הבניין, למעט בקומה 5,
נבנו עם מעקות שקופים ורק מרפסות התובעים נבנו עם מעקות בנויים מבטון.
גם העובדה שהתובעים רכשו את הדירות בשלב מוקדם מאוד, אינה מאפשרת
לנתבעת לשנות את המצגים שהוצגו לתובעים. להזכירנו, גם ברבן מטעם
הנתבעת, העיד שצי שאינו איש מקצוע, לא יכול לרדת לרזולוציות של התכנית,
והנתבעת לא מצאה לנכון להבהיר לתובעים אודות השינוי בתכנית לגבי המעקות
והקורות מהקומה הרביעית.
48. בע"א 5888-08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט נקבע:
ככלל, יש להבחין בין הצהרה לא נכונה המהווה הטעייה, אשר ככזו יכולה לזכות בסעד של ביטול החוזה, לבין הצהרה לא נכונה המהווה חלק מההתחייבויות של הצד המתקשר בהסכם, ואשר הפרתה מזכה את הצד שכנגד בכל הסעדים החוזיים לרבות אכיפה ופיצויים. לא תמיד ברורה ההבחנה בין מצג גרידא לבין מצג שהופך לחלק מתניות החוזה. ....., נחה דעתי כי יש לראות את הפרוספקט כחלק מההסכם מכוח ההלכה לפיה רואים את הפרוספקט כמעין-הצעה לניהול משא ומתן, ובהיעדר מסמך אחר בחוזה המשנה את התנאים שנכללו בפרוספקט, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה ... בנוסף, ועל דרך ההיקש, אפנה להוראת סעיף 11(4) לחוק המכר, התשכ"ח-1968 הקובעת כלהלן:
"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –
(4)נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
דהיינו, מכוח חוק המכר, מצגים שהוצגו לקונה בדרך של "דגם או דוגמה" הופכים לחלק מתניות החוזה
49. לטופס הבקשה עליו חתמו התובעים בספטמבר 2009 צורף טופס עיקרי
המפרט והסעיף הראשון בו" • מרפסת שמש בכל דירה הכוללת מעקות אלומיניום
משולבים בזכוכית איכותית"
בסיפא לאותו מסמך נרשם: " המוצג בתכנית זו, לרבות ריהוט, אביזרים,
מידות ותמונות הינו לצורך המחשה בלבד. לחוזה המכר מצורפים מפרט טכני
ותכנית מכר והם בלבד מחייכים את החברה * התכניות הינן לפני מתן היתר
בנייה שמות המותגים לא סופי • החברה רשאית להחליף מותג בשווה ערך *
נכפוף לתשלום הקרקע למנהל מקרקעי ישראל ". אך מעקה המרפסת אינו
ריהוט, או אביזר, או מותג. בהסכמים נקבע בין היתר, כי " המעקות במרפסות
יהיו בנויים ו/או מאלומיניום מזוגג "לפי קביעת האדריכל או החלטת החברה"
(קרי הנתבעת). הקורה, בחזיתות הבניינים בפרויקט, מסומנת בתוכניות המכר
שצורפו להסכמים, אך לא ככזו המסתירה את הנוף. בהסכמי המכר נקבע
שהמפרט הטכני ותכניות המכר אינם מלאים וסופיים, שהם ניתנים לשינויים
בהיתר בהתאם להיתר הבנייה הסופי, לנתבעת ניתנה גמישות לבצע שינויים
ולתובעים ניתנה אפשרות לבטל את העסקה.
50. אין מחלוקת שבהסכמי המכר רכשו התובעים עפ"י הבקשה דירה עם מרפסת
בשטח 13 מ' ובהמשך התווספה מרפסת בשטח של 211 מ' בתמורה לתשלום של
100,000 ₪ בדירת מור ו – 60,000 ₪ בדירת פיס.
בפועל קיבלו התובעים תכנית מכר אחת עת חתמו על הסכמי המכר בחודש
אוקטובר 2009 (להלן: "תכניות 2009") ובחודש מרץ 2011 קיבלו את תכנית
2011 שהן תכניות מעודכנות לאחר שהתקבל היתר בניה, ובתכנית 2011
מופיעים כל האלמנטים שנבנו, כולל המעקה הבנוי והקורה.
51. בעת הגשת הבקשה לרכישת הדירות ע"י התובעים, קומה 5 בה מצויות
דירותיהם, הייתה מיועדת להיות קומת המגורים הראשונה ולאחר התשלום
הראשון ע"ח הרכישה וטרם חתימת הסכם המכר, הפכה קומה 4 מקומה טכנית
מתוכננת לקומת מגורים.
לטענת התובעים, החתימה על ההסכמים נעשתה בשעת לילה מאוחרות, הם לא
הופנו לסעיפים מהותיים שהוכנסו להסכם, וחתמו תחת לחץ, מחשש שהעסקה
"תתפוצץ".
תובעים 3-4 טוענים, שאבי גינדי הבטיח להם בפגישה עמם, שיהיה מעקה
זכוכית. עפ"י עדות ברק טויזר, אבי גינדי הוא בעל השליטה בחברה, אחד מבעלי
המניות, ונמצא בארץ. למרות זאת לא הגיע לעדות.
וכבר נקבע כי "אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד... ככלל,אי העדת עד רלוונטי "יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו...". (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ פד"י (1) 239 בע"מ 245. ת.א. (ראשון לציון) 4712/01 ב.ג. את א. נ' צ'רבוס ניהול, תק-של 2002 (2) 650, עמ' 655.
52. מור בתצהירו (ס' 22-24) פרט, כי החתימה על הנוסח הסופי של ההסכם היתה בשעה מאוחרת, אחר חצות והוא לא הבחין בשינוי ובתוספת שגינדי הכניסה לנספח י' להסכם (הנוגע למרפסות קומה 4) - קטע שמעולם לא הופיע במסמכי השינויים ו/או בחוזה המסטר. לטענתו, הנתבעת לא
הודיעה לו על השינויים שהוכנסו לנוסח עליו התבקש לחתום בראשי תיבות בתחתית העמוד, שהיה עמוד אחד מתוך עשרות רבות של עמודי חוזה הרכישה, ונציגיה לא הפנו את תשומת ליבו לשינויים שנערכו, ולא החתימו אותו על הסעיף שהוסף ממש לפני חתימתו. לדבריו, לאור הטעייה זו, הוא חתם על הסכם המכר, מבלי שהיה מודע לשינויים . בפועל, הוא קיבל טרם חתימת ההסכם נוסח מסוים, והוצג לו נוסח אחר, בעת החתימה על ההסכם.
53. לדבריו, רק בישיבת הגישור הראשונה שהתקיימה עם הנתבעת, נודע לו שיש הבדל בין הנוסח שנשלח אליו לבין הנוסח עליו הוחתם. בבוקר יום 14.10.09 שעות ספורות לאחר חתימת ההסכם כתב אלי מור לשוש שבתאי מטעם הנתבעת, דוא"ל בו בין היתר ".... שלום שוש, בוקר טוב,.....אתמול נתארכה חתימת החוזה עמכם לחצות בלילה כשכולם כבר בקושי מתפקדים והיה עלי לחץ לסגור את העסקה. ... היו שת' נקודות בחוזה שאנו סיכמנו ולא נכללו במסמך שינויי החוזה. עלי לציין שהופתעתי כאשר לא ניתן לי העתק של השינויים וקבלות על התשלומים שהשארתי אצלכם........כמו כן הובטח לי פעמיים, פעם ע"י אתי שביררה את הנושא בטלפון, ופעם ישירות על ידך - שהמעקים בגבולות החיצוניים של המרפסת יהיו שקופים. נושא זה לא הוכנס לסעיפי השינויים. אף שניסינו למצוא היכן מוזכר סעיף זה במפרט לא מצאנו לכך סימוכין. מן הראוי שנוסיף סעיף זה בצורה ברורה למסמך שינויי החוזה.......אני מתנצל על הצעד אך אל אף שישנתי רק שעות מעטות הלילה הדבר הקפיץ אותי לכתיבת מכתב זה ב- 6:00 בבוקר. אודה לך באם תעזרי ביחס לנקודות שהעליתי."
לטענת מור, הוא שוחח בנושא מעקה הזכוכית והנוף הנשקף באמצעותו, עם אנשי הנתבעת בעלי תפקידים בכירים – אתי, עו"ד אלי אגם, אורן גולדשטיין , אך אלה לא הובאו לעדות ע"י הנתבעת לסתור טענה זו.
דברי לעניין אי הבאת עד יפים גם לכאן.
54. התובעים טוענים, כי רק בחודש דצמבר 2012 נודע להם שנבנה במרפסת ביתם מעקה וקורה בנויים מבטון, וזאת בעת שערכו ביקור אקראי בפרויקט. כן הסתבר להם שהנתבעת בנתה בקומה 4 (מתחת לדירותיהם) עמודי פרגולה ומעליהם חגורת בטון, שסותמת לחלוטין את הנוף. ניסיונות התובעים לשנות את המצב ולהסיר לפחות את חגורת הבטון לא נענו. לטענתם, השינוי של הקמת מעקה וחגרות הבטון, נועדו להכשיר גם את קומה 4, הייתה מיועדת למסחר, לקומת מגורים.
ביום 6.8.12. שלחה דניה סיבוס לתובעים 3-4 דוא"ל כדלקמן:
"נושא: ננו גלאס הצעת מחיר - העברה: דירה 10 בנין 2 שרונה
הי יעקב,
אני שולחת לך הצעת מחיר לננו גלאס במעקות זכוכית במרפסת
החישוב היה לפי:
שני צדדים של המרפסת כלומר 2 מעקות - סה"כ 38.37 מ"א
כפול גובה המעקה- 1.05
¤ סה"כ 40.2 מ"ר כפול 175 ₪ 4X צא ,7,050 ש"ח+מע"ימ
אם אתה מעונין תחתום לי על ההצעה+תכנית ונסדיר תשלום והזמנה
עדכן אותי
המשך יום טוב",
ביום 30.12.12 שלחה האדריכלית מטעם דניה סיבוס דוא"ל כדלקמן:
" מאורלי פיק שרטוט מעקה עם התנצלות דירה 9 בניך 2 שרונה
קומה 5. קטגוריה אדומה
אלי שלום,
מצרפת לך פרט מעקה מרפסת.
זה מבטון ולא זכוכית.
אין שדרוגים בקומה זו לננו גלאס
בברכה,
אדרי אורלי פיק, המחלקה לתיאום אדריכלי"
55. דהיינו, עד ליום 6.8.12 גם האדריכלית מטעם הקבלן המבצע לא ידעה שמעקה ה זכוכית שונה למעקה בטון בדירות התובעים, מה שמצביע על חוסר האכפתיות של הנתבעת לגבי הבטחותיה
לתובעים. היא לא טרחה לידע על כך אפילו את האדריכלית של הפרויקט.
הנתבעת לא מצאה לנכון להעיד את האדריכלית כדי שתעיד מדוע שלחה את הדוא"ל ומתי ידעה שלא יהיה מעקה זכוכית.
דברי לעניין אי הבאת עד יפים גם לכאן.
טוענים התובעים, כי בפועל רכשו את הדירה עם המרפסת המוגדלת, בניגוד למצג הראשוני, כיוון שהובטח להם שמהמרפסת המוגדלת יהיה נוף מרהיב וייחודי של הפארק ובתי הטמפלרים. הנתבעת, לא העידה איש מטעמה, כדי שיסתור טענתם זו, לא את אבי גינדי, שלטענת התובעים ניהל עמם את המו"מ, התובעים לא נחקרו בנושא זה ודברי לעניין אי הבאת עד יפים גם לכאן.
56. אני קובעת, שלמרות שבהסכם נקבע כי מדובר במעקה בנוי או אלומיניום וזכוכית, כל פרסומי הנתבעת ומצגיה, היו למרפסות, בנות 13 מר' שלהן מעקה זכוכית שקוף וקומה 5 בה נמצאות דירות התובעים, הוצגה כקומת המגורים הראשונה. גם טופס הבקשה לרכישה עליו חתמו התובעים, מציין כי המרפסות יהיו עם מעקות אלומיניום משולבים בזכוכית איכותית. לא נאמר לתובעים, כי הגדלת המרפסת, גוררת בעקבותיה מעקה בנוי ולא מזכוכית, והראיה הדוא"ל האלקטרוני הנ"ל שנשלח לתובעים לשדרוג סוג הזכוכית במעקה. כך גם לא נאמר לה שמעבר למעקה הבטון, ייבנו לפני המרפסת קורות בטון העולים מקומה 5.
57. בפועל התובעים קיבלו דירות עם מרפסת בשטח 211 מר' וזאת בהסכמתם ובתמורה לסכום שהוסכם ואותו הם שילמו, אך מעקות המרפסות בנויים מבטון ובמרחק מטרים ספורים נבנו קורות בטון שקשורים לקומת הדירות שהוספה, בקומה 4. התובעים אף צירפו כתבה מעיתון גלובס (נספח 1 לתצהיר התובעים) בה סמנכ"ל השיווק של הנתבעת מציין שהנוף יהיה נוף מנהטן כמו הסנטרל פארק.
לאור כל המצגים, בהחלט יכלו התובעים להניח שעל אף האמור במפרט הטכני שהמעקה יהיה "בנוי ו/או מזוגג", מדובר במעקה שקוף שיאפשר מבט על הנוף גם בישיבה על המרפסת, בהסתמך, בין היתר, גם על הבטחת אבי גינדי, ועדות פיס בעניין זה שלא נסתרה. בכך שבמועד החתימה שונו המפרטים ו/או שונה החוזה בכך שנקבעו בו תוספות או שינויים מהנוסח שניתן לתובעים טרם החתימה, קמה לנתבעת חובה לגלות זאת במפורש ומפורט לתובעים.
עם זאת, ראוי להדגיש, שהתובעים ידעו בעת חתימת ההסכמים שקומה 4 הפכה מקומה מסחרית לקומת מגורים. (עדות מור בע' 65-66)ואף ידעו שברגע שלקומה הרביעית תהיה מרפסת ארוכה, היא תגזול להם חלק (10%) מהנוף (עדות מור בע' 51 ש' 22-27)
התכניות והשפעה על הנוף
58. בפועל, קיבלו התובעים שתי תכניות/תשריטים. האחד עם חתימת ההסכם בשנת 2009 והשנייה בשנת 2011 עת הגיעו למשרדי הנתבעת לחתום על המחסנים ו/או לחתום על התכניות המעודכנות.
מומחה התובעים גלרון העיד ששני התשריטים, 2009 ו- 2011 שונים זה מזה לחלוטין, בכל הקשור למרפסת הצפונית, ורק מהשרטוט השני ניתן ללמוד שהנוף מדירתו התובעים ייחסם באמצעות קורות הבטון. אפשר להבחין בשוני רק כאשר מתבוננים בחתך של 2 מצבים אך תכניות חתכים לא סופקו לתובעים. לטענתו, המעקה חוסם לכיוון הפארק ואילו היה מעקה זכוכית, היה ניתן לראות את הנוף גם בישיבה, אך מאחר ונבנו קורות עליונות של הפרגולה של המרפסות בקומה 4, שדה הראייה של היושב במרפסת בקומה 5 נחסם לחלוטין. מחתך שהשיג בגנזך העירייה ולא נמסר לתובעים, עולה בוודאות שביום 25.10.10, הנתבעת ידעה שהמוצג בתשריט שנמסר לתובעים ביום 13.10.09 אינו נכון, ושמול מרפסת התובעים תהיה קורת בטון שתסתיר את הנוף. עדותו של גלרון בנושא זה לא נסתרה והוא אף לא נחקר לגבי טענתו זו.
הנתבעת לא טרחה בשנת 2010 להודיע על כך לתובעים, ויתכן שגילוי נאות באותו מועד יהה מאפשר להם לבטל את ההסכם, אילו מחירי דירות דומות לא היו מתייקרות כפי שהתייקרו בשנת 2102 עת גילו את השינוי.
59. לגרסת עודד גלרון, לרוכשים נמסר מידע חלקי ומטעה, הפרגולות וקורות הבטון המרכיבות אותה מופיעות רק בתשריט 2011 , אך אין בו גבהים ומפלסים ורוכש רגיל לא יכול לחשוב שקורת הבטון תחסום לו את הנוף, התובעים לא יכלו לדעת שתהיה קורת בטון ומעקי בטון. גם ברבן העיד שרק אנשי מקצוע יכולים היו להבחין בכך.
בחקירתו, העיד גלרון, שהוא מתייחס לתשריטים שהתובעים קיבלו ובדק דירה עם מרפסת וקורה מול כיון הנוף. ההדמיה בתמונות ת\1 לא תואמת את תשריט המכר שקיבלו התובעים בשנת 2009 וכבר בתחילת התוכנית שנמסרה להם בשנת 2009 הוא מצא שההדמיות והתוכנית אינן תואמות. כך גם, התוכנית לא תאמה את הפרוספקטים שפרסמה הנתבעת, תכנית עם מבט שטוח כפי שהתכנית נמסרה לתובעים, אין בה אינפורמציה לגובה הרכיבים, לשם כך, צריך חתך שיספק את הגבהים ומה שנמסר להם לא מכסה את כל המצבים. בחקירתו פירט שהתשריט משנת 2011 תואם מבחינת המבנה הפיסי את הבקשה להיתר הבנייה. לקומה 5 יש מרפסת שנמצאת בנסיגה פנימה ובקומה 4 יש מרפסת נמוכה יותר, ולגרסתו, לאור השינוי שנוצר בין התכניות היה על הנתבעת לדעת ולהודיע שזה משנה מצב של חלקים מהפרויקט.
60. גם אהרונוב מטעם הנתבעת העיד, שמעקה בטון גורם לחסימת הנוף. כן העיד, ש "רוכש לא יודע לקרוא תוכניות, אתה לא יודע מה מסמן הסימון שמסומן פה." "הסימן" כוונתו המעקה בטון או קיר או אם זה קיר או עמוד. בתשריט מ-2011. בן אדם שלא יודע לקרוא תוכניות הוא לא יודע לקרוא תוכניות.
איני מקבלת את טענת אהרונוב שבעצם הגדלת המרפסת, הפכה דירת התובעים לדירת גן שלא רואים ממנה את הנוף, התובעים לא רכשו דירת גן, אלא דירה בקומה 5, כדי לראות את הנוף. גם איני מקבלת את טענתו, שהקורות מעלים את ערך הדירות, בכך שהם גרמו להפחתת הרעש מהרחוב, כיוון שאין זו שאלה שבמחלוקת. לאחר שאלות רבות, הסכם לבסוף אהרונוב שיש פגיעה בנוף אך הוסיף: . מי קבע שהנוף הוא דווקא מה שנשקף מהמרפסת ומאיזה חלק של המרפסת? וכמה זה נוף? נוף מלא שמסתכלים ישר ורואים ממה שרואים במבט רגיל כשאני מטייל במרפסת, או נוף כשאני מסתכל למטה ובוחן מה יש לי, מה נשקף לי בין הרגליים ולמעקה למטה". איני מקבלת גרסתו זו, הנוף הנשקף מהמרפסת הינו מהותי וחשוב לרוכש דירה לכיוון הנוף.
61. ברבן העיד
ת: פה אני לא יכול לקבוע בוודאות, כמו שעניתי קודם, בגלל הקו המרוסק.
ש: כי זה לא מסומן מספיק ברור.
ת: חד משמעית.... אם זו תוכנית מכר, אם זו תוכנית מכר חייבים לשרטט את
זה באופן ברור .....בהתאם לצו מכר דירות....
ש: ..., בוא נצא מתוך הנחה שפה בעקבות שינוי תכנוני...הגדילו לאנשים את
המרפסת ולקחו מהם גם תוספת של כסף ....., האם לא נכון היה לדעתך וראוי
שגם במקרה הזה שמגדילים להם את המרפסת אבל מוסיפים להם איזו קורת
בטון כזו....,האם לא היה ראוי שיגידו להם ויציגו להם איך זה הולך להיראות
גם בחתך?....... סיכמנו כבר שבתוכנית...מ- 2009 בגלל שהיא לא מסומנת
מספיק ברו....אי אפשר לדעת בוודאות אם הקורה הזאת היא באותו מפלס
של גבול המרפסת של קומה 5. זה כבר סיכמנו.
ת: נכון....בהנחה שזו תוכנית מכר.
ש. יופי. ועכשיו אני אומר לך שבתוכנית הזאת זה נכון שעוד לא רואים את
הפרגולה של המרפסות למטה, היא מסומנת רק בתוכנית של 2011.
ת: כאן לא מסומנות פרגולות...... קורות פרגולות......
ש... אתה כותב בחוות הדעת שרוב האנשים מן הישוב לא יכולים לרדת
לרזולוציה הזאת של לדעת שקו מקווקו הוא לא באותו, וקו רציף הוא כן באותו
מפלס ......
ת: אני מסכים שהאדם הסביר לא בקיא ברזולוציה שרטוטית אדריכלית.
ש:.....בהנחה שב- 2009 זה לא היה מספיק ברור ואנשים שילמו תוספת של
כסף, האם ב- 2011 לדעתך לא היה ראוי שמישהו ישב איתם גם עם חתך,
למרות שזה לא חובה חוקית, ויסביר להם- תראו זה השינוי שעשינו לכם
בדירה. הולך להיות לכם קורה במפלס המעקה שלכם והולך להיות לכם גם
מעקה מבטון,
ת: התשובה היא שהמוכר כלשון חוק המכר מחוייב רק על פי המפורט מבחינה
טכנית לתת את השרטוטים, וכך בוצע, לקונה. ולא להסביר, כי זה מדרון
חלקלק. אינסוף הסברים אי אפשר לתת,...... אני התבקשתי לחוות דעתי האם
נמסרו תוכניות מכר תקניות ב- 2011.
ש. .....חומת הבטון... שעליה נשענת הפרגולה והמרפסות בקומה4 אתה
מסכיםאיתי שזה לא קורה, זה לא אלמנט שתומך את המשקל של הבניין,
ת: זה לא אלמנט קונסטרוקטיבי שתומך את המשקל של הבניין.
62. דהיינו, לשיטת ברבן, היה על הנתבעת לצרף לחוזה המכר ולספק לרוכשים
תשריט מכר ברור עם מידע ראוי על כל אלמנט בנוי, גם אם זה בקומה 4 אך
חורג לקומה 5. כן העיד שהתשריט משנת 2011 אינו ברור דיו ואדם רגיל לא
אמור להבינו.
עו"ד ברק טויזר העיד לעניין זה כי התובעים ידעו לראשונה שבמרפסות
דירותיהם יהיה מעקה בטון בשנת 2011 כאשר הגיעו לחתום על תכניות
מעודכנות, לאחר היתר בנייה, כיוון שהוא לא נכח במעמד החתימה, אינו יודע
אם הפנו את תשומת לבם לעובדה זו, אך הם קיבלו לעיונם את תוכניות המכר,
וניתנה להם הזכות לעיין בגרמושקת היתר הבנייה. לגרסתו, הייתה לתובעים
אפשרות לקחת את התכניות ולבדוק באמצעות גורם מומחה מטעמם.
ברק טויזר נשאל, האם היה צורך שנציגי הנתבעת יעירו את תשומת לב התובעים שמפרסת דירתם תהיה עם מעקה בטון, להבדיל מכל הדירות האחרות בבניין, וכן שתהיה גם חומה מעבר למעקה הבטון והשיב"......מה חשוב לכל אחד ואחד מרוכשי הדירות. אם אני אצטרך לשבת ולהתחיל להסביר לכל רוכש דירה ......,אני לא יודע. אני לא יודע. הפרויקט הזה, גברתי, שווק, הפרויקט הזה שווק לפני היתר בנייה. אחרי היתר הבנייה אותו אלמנט של זכוכית או כל אלמנט אחר בבינוי של הפרויקט יכול היה להשתנות. אז אני לא יודע אם הייתה מרפסת מזכוכית או לא.....
כב' השופטת: הוא אמר לך: 'בנקודת זמן שהדירה שלהם שונתה מבחינת גודל המרפסת, וניתן להם מעקה מבטון, להבדיל מכל הבניין, לכל הדיירים האלה, האם אתה לא חושב בדיעבד שהיה צורך לציין בפניהם שהם גם מקבלים 200 מטר וגם דאבל בטון?'.
ת: לא, אז אמרתי שלא. הדברים האלה באו לידי ביטוי בתכנית עליה הם חתמו.......
כב' השופטת: אז לאור האמירה שלך, ואני לא אומרת אם הם ידעו, אם הייתם צריכים לתת להם מעקה כזה או כזה, אבל לא הייתם צריכים להגיד להם מה השינויים? אתה בא להחתים אותי על שינוי תכנית מכר, אני לא צריכה לדעת על מה אני חותמת?
ת: נתתי תשובה גברתי. אנחנו מציגים.... לרוכש את תוכניות המכר,
כב' השופטת: אבל מה השינוי, אני לא יודעת לקרוא, אני באה לחתום, תגיד לי מה השינוי.
ת: אני מסביר. אני נותן לך את ההזדמנות לקחת איתך את התוכנית, לבדוק אותה בעצמך אם אתה איש מקצוע, או לתת אותה לאיש מקצוע,
כב' השופטת: זאת אומרת המשמעות היא שאתם לא אומרים מה השינוי? זה מה שאתה אומר?
ת: כן.
63. ברק טויזר הופנה לכך שברבן אמר ש"רק על פי כללי השרטוט האדריכלי המקובלים, מעקה אלומיניום משורטט כשני קווים קרובים בתוך שני קווים חיצוניים", ושרק אדריכל יכול באמת לדעת את ההבדל בין הסימון של מעקה בנוי למעקה מזוגג כזה, ונשאל, האם הנתבעת לא הייתה אמורה להדגיש את השינוי בפני התובעים. תשובתו הייתה שהוא לא היה בעת החתימה, אך היה על התובעים לבדוק את התכניות.
כב' השופטת: הוא שואל אותך שאלה אחרת: האם במקרה הספציפי הזה, לאור התיאור שלו, לא היה ראוי מבחינתך שיגידו את זה לדיירים?
ת: אני לא חושב, גברתי.
64. ברק טויזר הופנה לס' 33 לתצהירו, בו כתב שלתובעים הייתה אפשרות לבקש את ביטול הסכם המכר, ככל שהשינוי שייעשה בדירות שלהם הוא שינוי מהותי. הוא נשאל האם שינוי המרפסת הינו מהותי, שאחרת מדוע ציין זאת בתצהירו, תשובתו הייתה " אני לא יודע, כל אחד ומה שמפריע לו" עם זאת השיב, שאם התובעים היו מבקשים את ביטול ההסכם מחמת השינוי המהותי למעקה מבטון וחומת הבטון, והשיב, שהיה מקבל את הבקשה ולדעתו זה שינוי מהותי.
65. עפ"י עדויות המומחים, גם של הנתבעת, התשריטים שצורפו לתכנית2011 לא הכילו מידע על מפלסי גובה, לא צורף חתך אנכי להמחשת המצב, ורק בעל מקצוע אדריכלי יכול ללמוד מהתשריט שמעל מרפסות קומה 4 מצויה מערכת קורות המחוברת לקורה הראשית שמפלסה העליון זהה למפלס הבנוי במרפסת התובעים. רק בעל מקצוע יכול להבין שהמישור העליון של מעקה מרפסת קומה 5 הינו המשך רציף של המישור העליון של הקורה בקומה 4 . אדריכל גלרון העיד ששני התשריטים מציגים את אותן דירות ורק כאשר מסתכלים בחתך של שני המצגים, ניתן להבחין בשוני ביניהם. עפ"י אדריכל גלרון חומת הבטון פוגעת באפשרות לצפות מהמרפסת בנוף עקב מעקה הבטון .
66. גם ברבן מטעם הנתבעת העיד, שבתשריט משנת 2009 היה על הנתבעת
לסמן כראוי את הפרגולה וחומת הבטון (ע' 332) וכן העיד שאדם מן הישוב לא
יכול להבין את התכנית האדריכלית (ע' 336 ש' 9-10). השמאי אנדרי כץ מטעם
הנתבעת העיד, ש. בוא רק נסיים עם החתכים. תסכים איתי שגם האמירה שלך
שמה שסיכמנו קודם שאתה חושב גם שהיה ראוי לציין גבהים, זה נכון גם
לגבי התשריט של 2011,
ת:לא דיברנו על גבהים, דיברנו על חתכים. אני אומר שעל מנת להבין האם
הקורה או האלמנט הבנוי הזה נמצא במפלס של אותה דירה או של דירה
מתחת, נדרש לראות את זה במבט של חתך.
ש:זה נכון גם לגבי נספח 9, גם לגבי התוכנית הזו, נספח 9 לתצהירי
גינדי?
ת:זה נכון.(ע' 83)
67. וברבן העיד (ע' 306 – 312) לגבי תכנית המכר משנת 2009, לאחר שטען מספר
פעמים בחקירתו שלא ראה את תכנית 2009 (בע' 304 ש' 14 – 24 אמר ברבן שראה תכנית אחת וקיבל אינפורמציה שהובטחה להם מרפסת בשטח 13 מ' , בע' 307 ש' 26 ובע ' 308 ש' 17, 21 , ע' 316 ש' 18 העיד שלא ראה את תכנית 2009)
:
ת:התוכנית הזאת הוצגה בפניי.
ש:נכון. ושמה אתה רואה את המרחב הזה בנוי?
ת:לא.
ש:לא. אז למה אמרת לי עכשיו שאתה יוצא מתוך הנחה ששם ראית אותו
כמרחב בנוי?.....
ת:לא אמרתי,......אמרתי שאני, אני הסתמכתי על מספר תוכניות. זאת אחת
התוכניות שהסתמכתי.
כב' השופטת:.... אתה קודם כל אמרת שבמה שהוא הציג לי הנספח הזה אתה
יצאת מתוך הנחה שבעצם כל המשטח הזה בנוי בבטון.
עו"ד לנדה:אבל אף פעם לא ראית תוכנית כזו.
ת:לא, אני ראיתי רק תוכנית היתר אחרונה, ואת התוכנית הזאת....אני
מסיק. מה שאני משרטט פה בנספח זה אני מסיק מכלל האינפורמציה
שקיבלתי.
ש:איזו אינפורמציה קיבלת, ממי קיבלת?
ת:שהובטח להם, הובטחה מרפסת של 13 מטר מרובע......
כב' השופטת:על זה שאתה טוען שההמשך היה משטח בטון......
עו"ד לנדה:על מה הסתמכת כשהחלטת בשרטוט שעשית שכשהיתה
מרפסת של 13 מטר המרחב הזה אמור היה להיות בנוי?
ת:על סמך האינפורמציה שסופקה יל.....על ידי מזמיני חוות הדעת....
.תוכנית ההיתר שאותה, בה כן, שהוצגה בפניי ועליה הסתמכתי...מציגה
את אותה רצפה ארוכה.....לא ראיתי תוכנית היתר קודמת...כששמעתי את
כלל נסיבות האירוע שהובטחה בראשונה מבחינת הפרה- סייל 13 מטר מרובע,
ותוכנית ההיתר שהוצגה בפניי אינה עוסקת, היא לא משנה את
רציפותה של אותה רצפה.אז מתוך מה שהבנתי שכשהובטח להם 13 מטר
מרובע זה 13 מטר מרובע ובהמשך יש רצפה. אם ראיתי תוכנית היתר כזאת
?...אני חוזר ואומר לא ראיתי.
ש....., גם לא ראית סקיצות מוקדמות של תכנון פנימי של גינדי,
ת:לא ראיתי.....עשיתי שרטוט כאשר נאמר לי ומציגים בפניי תוכנית מקורית
של 13 מטר מרובע, אז אני יודע שאותה מרפסת 13 מטר מרובע יושבת על גג
גדול רחב ידיים.
ש:מאיפה אתה יודע את זה?
ת: אני, כשאני לוקח גם את התוכנית הזאת הראשונה וגם את תוכנית ההיתר
הקיימת.
כב' השופטת:תראה לי את הגג פה.
ת:כאן לא רואים אותו. לא רואים.
כב' השופטת:אבל אתה אומר שאתה מסתמך על זה כשאתה קובע שיש מרפסת......גג בטון.
ת:היא לא משורטטת פה היות ובתוכנית על פי חוק מכר, על פי חוק מכר...
צו מכר דירות, טופס של מפרט, לא נדרשים להראות, מעבר לדירה.
כב' השופטת:.....אחת הקביעות שלך כמומחה הינה שהמשטח בתחתית
המרפסת המקורית של 13 מטר המשיך עוד 200 מטר כגג בטון מלכתחילה.
ת:בערך עוד 4 מטר, 5 מטר.
כב' השופטת:לא כל ה- 200.......אז אדוני עכשיו אומר לי שבעצם על מה
הוא מסתמך?......
ת:אני מסתמך, אני אסביר את עצמי עוד הפעם. יש תוכנית היתר שהוצגה
בפניי. אני הבנתי מתוך, כאדריכל שמבין, עוסק בתחום הרבה שנים, שהובטח
להם......,
כב' השופטת:אדוני אני מבקשת לראות בתוכנית הזו איפה אתה רואה שיש
משטח בטון? זה הכל,......
ת:בתוכנית ההיתר....שהוצגה בפניי, האחרונה.
כב' השופטת:בתוכנית המכר שנמכרה להם,
ת:כן,
כב' השופטת:אתה לא רואה את זה.
ת:כי אין, גם אין חובה, אין ואני, אין חובה על פי צו מכר.....
עו"ד לנדה:... אתה לא יודע מהו השינוי שנעשה בתכנון.
ת:לא בדקתי, לא נדרשתי לבדוק.
68. עולה שנספחים ד', ה' לחוו"ד ברבן נערכו על ידו ללא בסיס ועפ"י הנחות שהניח מבלי שיש להן ביסוס במציאות. בנוסף, כאמור לעיל, תשובותיו לא היו מדויקות והוא הלך סחור סחור עד שהשיב תשובה לשאלה שנשאלה.
אציין כי איני מקבלת את חווה"ד של מומחה הנתבעת אהרונוב, לפיה שטח המרפסת חריג בגודלו משטח הדירה, וחוסם הלכה למעשה את קו הראיה לנוף הפארק מתוך הדירה, גם ללא הקורה והפרגולות של קומה 4, והופך את הדירות למעין דירות גן, שייחודן ב"חצר גדולה" הצמודה לדירה (ולרוב מוקפות חומה/גדר חיה) ולא בנוף הנשקף מהן. אין לקבל טענה זו, כיוון שהגדלת המרפסת הייתה הצעת הנתבעת ואין זה הופך את הדירות בקומה 5 לדירות גן.
69. גם איני מקבלת את טענת הנתבעת (ס' 4 לסיכומיה) שאין משמעות למועד בו הבינו התובעים את משמעות התכניות, כיוון שבכל מקרה סוכם שאינם זכאים לפיצויים אלא לכל היותר לביטול העסקה. לא נקבע בהסכם שאינם זכאים לפיצויים, וזכאותם לביטול העסקה, הינה בנוסף לכל סעד המוקנה להם עפ"י הדין.
גם איני מקבלת את טענת הנתבעת, (ס' 34 לסיכומיה) לגבי השיהוי בקבלת חוות דעת שמאי. התובעים העידו ששוחחו עם נציגי הנתבעת, שהבטיחו לבדוק את הנושא וקיוו לפתרון הנושא. רק שהתברר להם שהמעקה הבנוי והקורות לא יוסרו החלו בהכנות להליך במשפטי.
70. המומחה גלרון מטעם התובעים, הפנה לתכנית החתכים מיום 25.10.10 שהוגשה לעיריה, ממנה עולה שבמועד זה תוכנן כבר שהמעקה והקורות יהיו מבטון . דהיינו, בעת שהתובעים זומנו ע"י תובעת לבחירת מחסנים וחניות היה ידוע לנתבעת שהמעקה והקורות יהיו מבטון והיא לא גילתה זאת לתובעים. עדותו של ברק טויזר מאשרת זאת, כאשר לדבריו, אין כל חובה על הנתבעת לגלות זאת, והיה על התובעים לקחת מומחה הנדסי מטעמם להשוות בין שתי התכניות.
על הנתבעת, אשר הייתה אמונה על התכניות ועל השינויים שנערכו, ואשר איפשרה לתובעים לבטל את החוזים במקרה של שינוי מהותי, חלה חובה אקטיבית לידע את התובעים על שינויים כה מהותיים בתכניות. זאת, כיוון שהתובעים, שלא הייתה להם שליטה בתכניות, היו מצויים בנחיתות מול הנתבעת, מבחינת המידע לגבי התכניות. גם מעדות המומחים מטעם הנתבעת עולה שהאופן בו שורטט הקו המקווקו בתכנית 2009, אינו ברור ולא ניתן להבין אם תיבנה קורה מול קו המרפסת של קומה 4 או מתחתיה ועל הנתבעת היה להסביר זאת לתובעים.
71. איני מקבלת את טענת הנתבעת (ס' 25 לסיכומיה) לפיה אין חולק כי הנוף הנשקף מהמרפסת שהוגדלה רחב יותר. נושא זה לא הוכח כלל ואין זו השאלה שבמחלוקת. השאלה היחידה שבמחלוקת הינה האם הנתבעת הציגה מצג שווא, שהמעקות יהיו שקופים, מהי הפגיעה בנוף והאם הפגיעה בנוף גרמה לירידית ערך הדירה.
בפועל התובעים קיבלו דירה שמעקה המרפסת בנוי מבטון ולא מחומר שקוף, בניגוד למצגים וללא כל הסבר מטעם הנתבעת שכך יהיה.
מאידך, היה על הנתבעים לבדוק בכל פעם שחתמו על התכניות את התכניות, הגם שהאמינו לנתבעת שאלה לא שונו.
אני קובעת שלנתבעים רשלנות תורמת בשיעור של 20% באי בדיקת התכניות
72. לטענה התובעת שלתובעים הייתה אפשרות לביטול ההסכם, אציין, כי התובעים היו רשאים לבטל את ההסכם אם היה שוני מהותי. את השוני המהותי הם גילו רק בשנת 2011. מחירי הדירות עלו מעבר לעליית המדד. הנתבעת, כך עפ"י עדות טויזר, הייתה מוכנה להשיב להם את הסכום ששילמו צמוד למדד, מה שלא היה מאפשר להם לרכוש דירה מסוג זו שקנו, כיוון שמחירי הדירות עלו ללא כל השוואה לעליית המדד.
בנוסף, ס' 2 לנספח המכירה מוקדמת' (נספח י' להסכמי המכר), המאפשר לרוכשי הדירות לבטל את הסכמי המכר במקרה בו יעשה שינוי מהותי בתכנון הדירות, לאחר שיינתן היתר בנייה
לפרויקט (שינוי מהותי לעומת התכניות שצורפו במעמד חתימת הסכמי המכר). אך כדי שהתובעים ידעו שנערך שינוי מהותי כזה את הנתבעת לא ידעה אותם ולטענת ברק טויזר, אינה צריכה כלל לידע אותם על השינוי המהותי. על הנתבעת היה למסור לתובעים הודעה שניתן היתר בנייה, ולצרף תכניות ומפרט מעודכנים. הנתבעת כלל לא הוכיחה שמסרה לתובעים הודעה כלשהי בדבר הוצאתו של היתר הבנייה.
73. ב עא 7991/07 שמעון רפאלי נ' שמואל שדן בנושא גילוי ה עובדה שעל הנכס רובצים עיקולים נקבע ש על העוסקים בתחום הדיור לנהוג במשנה זהירות ובהתאם לחוק לבל יגרם לרוכשי דירות ולהם נזק, העלול להתגלגל לציבור . כן מוטלת עליהם חובה אקטיבית לידע את רוכשי הדירות כי על הפרויקט רובץ עיקול, אשר הוטל לפני שהם רכשו את הדירות בפרויקט. סעיף 12 לחוק החוזים מטיל חובה ערכית על צד המנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה. תום הלב דורש דאגה לאינטרס העצמי תוך התנהגות הוגנת המכבדת גם את הצפייה וההסתמכות של הצד השני. מבחן תום הלב מציב אמת מידה של "אדם לאדם – אדם". הטלת העיקול על הפרויקט והסכנות הטמונות בקיומו במשך שנים רבות חייבו גילויו לרוכשי הדירות טרם החתימה על חוזי המכר. אי ידוע הרוכשים על קיומו של העיקול שרבץ על הפרויקט תקופה שאינה מבוטלת לפני שנרכשו הדירות מהווה הפרה של חובת הגילוי המוטלת על המוכר על פי דין.
74. לטעמי, גם אי גילוי על שינוי מהותי בתכנית הדירה שרכשו התובעים, מהמצג שהוצג להם ומהתכניות שנמסרו להם עם חתימת הבקשה לרכישה, מחייבת את הנתבעים בגילוי נאות לתובעים. כאן המקום לציין, כי האדריכל ברבן העיד כי התשריט הראשון חלקי ומטעה, ושהייתה מוטלת על הנתבעת חובה לסמן כראוי את הפרגולה ואת חומת הבטון (עמ' 328 ו- 329) . ברבן גם העיד שהיה ראוי היה למסור לתובעים מידע מלא וראוי בנוגע לפרגולה ולמעקה הבטון, כאשר נמסר להם תשריט 2011. גם השמאי כץ מטעם הנתבעת העיד כי ראוי היה למסור תכנית חתכים כאשר הנתבעת מסרה לתובעים את התשריט השני, בו כבר מסומנות קורות הפרגולה, אך ללא ציון גבהים ומבלי שניתן לדעת שמעל קורות אלו מוקמת חומת בטון בגובה המעקה של מרפסת קומה 5, המרוחקת מהמעקה מס' מטרים באופן שמגדיל את חסימת קו הראיה לנוף, (ע' 83 9.
ירידת שווי הדירה- נזק
75. התובעים טוענים לנזק כספי גבוה של 930,000 ₪ לכל דירה, בגין ירידת ערך.
הנתבעת טוענת שכלל לא נגרם לתובעים נזק של ירידת ערך לדירה. לטענת הנתבעת חווה"ד של השמאי אריה שומר אינה שומת מקרקעין, אלא הערכת גובה הפיצוי של ירידת ערך הדירות. לטענתה, הוא קבע ירידת ערך בשיעור 15% אך לא קבע מהו שווי בדירות מהן יש לגזור את שיור הנזק. הוא בדק דירות דומות בפרויקטים דומים, כיוון שבפרויקט נשוא התביעה לא נמכרו דירות. עוד טוענת הנתבעת, כי קביעתו מתבססת על מסמך משרד המשפטים "השפעת הנוף על שווי דירת מגורים" אך לא ניתן להסתמך על מסמך זה לצורך הערכת שווי ירידת ערך הדירות.
76. שמאי הנתבעת אהרונוב, קבע, ש מעיון בחתכי תוכנית ההיתר ניתן לראות כי קיים מטרד לשדה הראיה הנשקף מהמרפסת של הקומה הרביעית. הוא קבע שבתכנית משנת 2011 מופיעות צלעות פרגולה בקומה הרביעית. איני מקבלת את טענתו שאין להן השפעה, כיוון שהדירות הן מעין דירות גן לאור המרפסת הגדולה, ולנוף הפארק אין משקל במהות הדירה. בין אם מדובר במרפסת גדולה או קטנה, לנוף יש משמעות. גם איני מקבלת את טענתו, שהמרפסת הגדולה הפכה את הדירות לדירות גן, מדובר בדירות בקומה 5 שאמורים מהם לראות את הנוף ואיני מקבלת את טענתו שהנוף אינו חלק ממהות הדירה.
על חווה"ד של האדריכל ברבן כבר קבעתי שתשובותיו מתחמקות ואינן מדויקות והוא בסס את עדותו על הנחות שאינן קיימות במציאות.
חוות דעת המומחים שונות מקצה לקצה, בקביעה אם יש נזק והיקפו.
77. כאשר ביהמ"ש קובע את הנזק על דרך האומדנא עליו לפרט את הפרמטרים בהם התחשב לצורך קביעת הנזק.
אריה ארז השמאי מטעם התובעים קבע שהנזק הינו 15% מערך הדירה שלגרסתו הינו בעת מתן חווה"ד 6,200,000 ₪ ולכן לטענתו הנזק הינו 930,000 ₪. לגרסתו עקרונות השמאות היו, הערכת שווי מטר של דירות יוקרה באזור ת"א ומדובר בעסקאות השוואה, לדבריו,:
ש.לשיטתך זו שומת שווי נכס מקרקעין?
ת.זו לא שומה שווי נכס מקרקעין אלא הערכת גובה פיצוי של ירידת ערך
ש.כלומר חוות דעתך נוגעת לאחוז ירידת ערך אבל היא לא שומת המקרקעין שקובעת מה שווי הנכס לפני הירידה?
ת.קבעתי מה השווי וזה כתוב
ש.לשאלת בית המשפט , מה הצעדים לפיהם בניתם את חוות הדעת?
ת.בדקתי את שווי הדירה בהתעלם מהפגיעה, אחוז הפגיעה, ואז שווי הפגיעה , וזו מכפלה.
ש.אז איך בדקת את מה שאתה אומר שבדקת שלא נמכרו דירות ומה שווי של דירות בת"א, איך זה מסתדר , ?
ת.בשביל לערוך חוות דעת שמאית, מבצעים פעולות נוספות שלא קשורות רק לביקור בנכס שזה אומר הערכת שווי נכסים דומים , מדובר בעבודה משרדית של שווי דירות באזור, לא נעשתה עסקת מכירה בפרוייקט
ש.אני אומר לך שהיו עסקאות מכירה?
ת.עד 2013 אולי אחד או שתיים
ש.איך אני אמור לנחש אילו דירות בדקת, ?
ת.אני מתכוון לדירה במגדל יוקרה ולא דירת יוקרה ויש הבדל
ש.אילו נכסים בדקת?
ת.לדעתי בדקתי נכסים מעל 15-20 דירות. אני מניח שבדקתי את הכי קרוב, את מגדלי אקירוב ופרוייקטים של צמרות . לא זוכר מה בדקתי. מדובר בהערכת שווי זעירה
78. השמאי מטעם הנתבעת קבע בסעיף המסקנות, כי נוכח היתרונות של המעקה הבנוי והקורה כאלמנטים שעשויים להפחית בצורה כזו או אחרת את מרכיב הרעש, אף אם יש באלמנטים אלה משום הפחתת ערן, ייתכן וזו מתקזזת עם היתרונות כאמור. לגרסתו, נוכח נתוני הדירות כפי שפורטו לעיל (בין היתר, היותן של דירות התובעים בעלות נוף חלקי עירוני), לא ניתן ללמוד על שיעור ירידת הערך בדירות (ככל שישנו) בהסתמך על ממצאי המחקר.
לשיטת הנתבעת לא נגרם כלל נזק.
79. בנסיבותיו של תיק זה, התובעים הציגו נתונים מספיקים כדי שבמקרה שבפנינו נקבע פיצוי על
דרך האומדנא.
בעניין פסיקת פיצויים על דרך האומדנא נפסק בעניין עא 4999/06 הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באזור יהודה ושומרון נ' מחצבות כפר גלעדי-שותפות מוגבלת, כי "במקרים מתאימים אכן מכירה שיטתנו המשפטית באפשרות להעריך נזק על דרך השימוש באומדן. כך, יוכל בית המשפט להפעיל שיקול דעת ולהשלים את החסר באותם המקרים שקשה להוכיח בוודאות מהו שיעור הנזק. במקרים כאלה די לו לנפגע בהבאת נתונים כלליים שיוכיחו את הנזק במידת "ודאות סבירה" .
80. נקבע בעניין עא 8279/02 זאב גולן נ' עזבון המנוח דר מנחם אלברט ז"ל ע'י דורה מן כי "הלכה
היא שהעדר יכולת לחשב באופן מדויק את היקף הנזק שנגרם לתובע אינו שולל ממנו את זכאותו
לפיצויים, בין אם המדובר בפיצויים חוזיים, נזיקיים או אחרים. מקום שהוכח קיומו של נזק
רשאי בית המשפט לאמוד את גובהו. התנאי לכך הוא שקיים קושי אובייקטיבי, לאור אופיו וטיבו
של הנזק, להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק לו אחראי הנתבע, ושהתובע הביא את
אותם נתונים אשר ניתן באופן סביר להביאם."
הדירות נרכשו בתמורה לתשלום 2,910,000 ₪ עם מרפסת בשטח 13 מ' ובפועל, לאחר תוספת הגדלת המרפסת, שילם כל אחד מהתובעים סך 3,010,000 ₪.
לאחר עיון מעמיק בחוות הדעת, ובהתחשבות באמור בפסק דיני זה, כולל הגדלת המרפסת, וההפרעה כתוצאה מכך לנוף הנשקף מהדירה, אני קובעת כי הנזק לכל דירה הינו 350,000 ₪.
לתובעים אשם תורם בשיעור 15% באי בדיקת התכניות עליהם חתמו, בהתחשב בכל טענותיהם, ההטעיה, הלחץ בעת החתימה ואי הגילוי הנאות מצד הנתבעת.
משכך, הנתבעת תשלם לכל אחד מהתובעים 297,500 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין החל מיום
קבלת הדירה ועד לתשלום בפועל
סוף דבר
מהמפורט באריכות בפסק דיני זה עולה:
הנתבעת הציגה לתובעים מלכתחילה , כי למרפסת הדירות יהיה מעקה שקוף. כך בפרסומים, במצגות ובמפרט הטכני שקיבלו עם חתימת הבקשה לרכישה. אדריכלית הפרויקט פנתה אליהם בשנת 2012 בהצעה לשדרג את זכוכית המעקה.
הנוף, המקום, הסביבה, הינם חלק מייחודיות הדירות, כפי שהציגה הנתבעת .
מתוך הדירה בכל מקרה לא היו רואים את הנוף היטב לאחר הגדלת המרפסת, זאת ידעו כאשר הסכימו להגדלת המרפסת.
כיום, עפ"י הבנוי בפועל, ניתן להשקיף על הנוף בעמידה ובמרפסת וחלקית גם בישיבה.
הנתבעת תשלם לכל אחד מהתובעים 297,500 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין החל מיום
קבלת הדירה ועד לתשלום בפועל.
כן תשלם הנתבעת הוצאות אגרה יחסיות, ולכל אחד מהתובעים הוצאות שכר טרחה בסך 25,000 ₪.
ניתן היום, ג' סיוון תשע"ז, 28 מאי 2017, בהעדר הצדדים.
