ה"פ 5040-04-15 ביטון נ' מעגן - עבודות ימיות וצלילה בע"מ ואח'

תובענה לסעד הצהרתי ולצו עשה.

רקע עובדתי ותיאור הצדדים –

1. המבקש, מר עמי ביטון (להלן: "ביטון"), הינו הבעלים של נכס מקרקעין הכולל חלקת אדמה עליה בית מגורים, המצוי ברח' שדרות ירושלים 23 בקריית ביאליק (גוש 11561 חלקה 49, להלן: "הנכס").

   המשיבה 1, חברת מעגן עבודות ימיות בע"מ (להלן: "חברת מעגן") והמשיבה 2, חברת א.ש. אליהו לבניין בע"מ (להלן: "חברת אליהו"), הינן חברות ייזום ובנייה, ויכונו להלן ביחד: "המשיבות".

2. במהלך שנת 2013 ניהל ביטון משא ומתן עם נציגי המשיבות, ובסיומו נחתם ביום 14.4.2013 הסכם (להלן: "ההסכם") בין ביטון לבין המשיבות. על פי ההסכם, המשיבות יירכשו את הנכס וייבנו בנכס בניין מגורים שיכלול לכל הפחות 9 יחידות דיור (להלן: "הפרויקט"), ובתמורה – ישלמו המשיבות לביטון סכום כסף מסוים וכן תינתן לו תמורה נוספת ב"שווה כסף", בדמות של דירת גג בפרויקט (להלן: "דירת ביטון"). מכוח ההסכם נרשמה לזכות המשיבות הערת אזהרה על הנכס (להלן: "הערת האזהרה").

   שתיים מהוראות ההסכם אשר בבסיס חלק מהמחלוקות שבין הצדדים, הן הבאות:

   בסעיף 5 להסכם, שכותרתו "תנאי מתלה" (להלן: "התנאי המתלה"), נקבע כדלקמן:

   "הצדדים מסכימים, כי תנאי לכניסתו לתוקף של הסכם זה על נספחיו ותנאיו, הוא קבלת היתר בנייה ו/או אישור בכתב מהועדה המקומית, לפיהם יאושר לקונים להקים בנכס בניין מגורים הכולל לכל הפחות 9 יחידות דיור".

   בנוסף, על פי סעיף 6.2.2 להסכם, דירת ביטון היא דירה אשר כוללת את המאפיינים הבאים:

   "דירת גג בת 5 חדרים הפונה לכיוונים צפון – מזרח – דרום, ששטחה יהיה כ-110 מ"ר ברוטו ואשר תכלול מרפסות בשטח כולל של 40 מ"ר, מחסן בשטח של כ-4 מ"ר וחנייה. היחידה תמוקם בקומות העליונות (קומה עליונה + קומת יציאת חדרים מגג הבניין) בבניין שייבנו הקונים על גבי המקרקעין נשוא הסכם זה."

3. הצדדים חלוקים ביניהם לגבי מהות ההסכם, כוונת הצדדים, התנאי המתלה, הפרות נטענות, לרבות לגבי דירת ביטון ועוד – והכל כפי שיפורט להלן.

4. הערה מקדימה ראשונה, טרם נמשיך, היא כי התביעה הוגשה במקור גם כנגד עו"ד ליאור טל ועו"ד מאור עייש, אשר שימשו כבאי כוחן של המשיבות בכל הנוגע להסכם וכן כנגד לשכת רישום המקרקעין בחיפה. בהתאם להסכמות שהושגו בין הצדדים, התביעה נמחקה ללא צו להוצאות ביחס לשלושת המשיבים האמורים (פסקי דין מהימים 16.4.2015 ו-19.7.2015).

   הערה מקדימה נוספת היא, כי בד בבד עם הגשת התובענה, הוגשה מטעם ביטון גם בקשה לצו מניעה זמני בהתייחס לנכס. בהתאם להסכמת הצדדים, ביום 21.4.2015, ניתן צו מניעה הדדי, מכוחו נאסר על שני הצדדים לבצע כל שינוי משפטי או פיזי בנכס, וזאת עד להכרעה בתובענה העיקרית.

   תמצית טענות ביטון –

5. לגבי מהות העסקה - לטענת ביטון, ההסכם הוא הסכם קומבינציה במהותו, שכן הוסכם כי בתמורה לקבלת דירת ביטון ותשלום בסך של 2,000,000 ₪ - הוא ימכור למשיבות את זכויותיו בנכס.

   עוד טוען ביטון כי התנאי המתלה לא התקיים – ולכן, ההסכם כלל לא נכנס לתוקף או שבטל.

   לחלופין, נטען כי המשיבות הפרו התחייבויות שונות כלפיו, בניגוד להוראות ההסכם, לרבות לגבי דירת ביטון, ולכן, אף אם ההסכם נכנס לתוקפו, הוא בוטל מטעם ביטון כדין. בהקשר זה יובהר כי ביטון שלח בעצמו כמה הודעות ביטול (הראשונה, כבר בסוף מאי 2013), אלא שלאחר הודעות הביטול המשיכו מגעים בין הצדדים, עד אשר נשלחה הודעת ביטול סופית באמצעות בא כוחו דאז של ביטון, בדצמבר 2013 (להלן: "הודעת הביטול").

   בהתאם, ביקש ביטון במסגרת המרצת הפתיחה סעד הצהרתי לפיו ההסכם בטל ומבוטל וסעד של צו עשה, מכוחו תבוטל הערת האזהרה שרשומה לטובת המשיבות על הנכס.

   תמצית טענות המשיבות –

6. לגבי העסקה, עמדת המשיבות היא כי ההסכם אינו "הסכם קומבינציה", כי אם הסכם מכר "רגיל", אשר מכוחו הן רכשו את מלוא הזכויות בנכס, מבלי שייוותרו בידי ביטון זכויות כלשהן בנכס, ולכן – לשיטת המשיבות, ביטון אינו יכול להעלות חלק מהטענות שהוא מעלה.

   באשר לתנאי המתלה – לטענת המשיבות, התנאי התקיים, ולחלופין – כי ביטון פעל לסיכול האפשרות שהתנאי יתמלא, ולכן הוא לא יכול להסתמך על אי-התקיימותו.

   לגבי ההפרות הנטענות של ההסכם, טוענות המשיבות כי היה זה דווקא ביטון אשר הפר את ההסכם, לרבות בנוגע לדירת ביטון ולתשלום מסים שהיה עליו לשלם, ולכן אין יסוד להודעת הביטול.

   לפיכך התבקש בית המשפט לדחות את המרצת הפתיחה, וכן להורות על מתן הסעדים הבאים לטובת המשיבות: צו הצהרתי המורה על אכיפת ההסכם, צו עשה לפינוי הנכס, סעד כספי לחיוב ביטון בתשלום הפיצוי המוסכם על פי ההסכם (בסך 350,000 ₪, אשר יקוזזו מהתמורה על פי ההסכם) וכן לחייב את ביטון בהוצאות. כן התבקש אישור לפיצול סעדים.

7. אומר כבר עתה, בהתייחס לסעדים שהתבקשו על ידי המשיבות, כי לא מונחת בפניי המרצת פתיחה או תביעה אחרת מטעם המשיבות, ובוודאי שלא תביעה כספית (ואף לא תביעה כספית שכנגד, שהרי גם תביעתו של ביטון אינה כספית).

   כידוע – "אין פוסקים לתובע סכום העולה על הסכום הנקוב בכתב-התביעה; ואין פוסקים לנתבע שלא הגיש תביעה שכנגד דבר זולת דחיית התביעה והוצאות" (ע"א  624/69 פילוסוף נ' דוידזון, כד(2) 378, 386), והלכה היא כי - "... כדרך כלל אין בית המשפט מושיט ידו לנתבע שלא הגיש תביעה" (רע"א 8903/11 מפעלי הנדסה קדמני בע"מ נ' מקורות חברת המים הלאומית (26.08.2012)).

   על כן, דרישת המשיבות כי בית המשפט יחייב את ביטון בתשלום הפיצוי המוסכם או כל חיוב כספי אחר – ולו על דרך הקיזוז, נמחקת בזאת על הסף. גם סעד האכיפה המבוקש מעלה תמיהה, שכן לא הוגשה תובענה מטעם המשיבות הכוללת סעד שכזה (אף אם אניח כי הכוונה היתה לכך כי פועל יוצא מדחיית טענות ביטון לגבי בטלות ההסכם, היא הקביעה כי ההסכם תקף). לכן, יש למחוק אף את הסעד המבוקש מטעם המשיבות להורות על אכיפת ההסכם. בנוסף, יש אף לדחות את בקשת המשיבות לפיצול סעדים (כמפורט בסעיף 72.4 לתשובתן להמרצת הפתיחה) שכן כל עוד אין בפני תובענה מטעם המשיבות למתן סעדים, אין צורך לשקול "פיצול" של סעדים אחרים.

   מסכת הראיות –

8. מטעם ביטון העידו ביטון עצמו (לגבי תצהיריו ת/1 ו-ת/2); הגב' ליליאן ביטון, אמו של ביטון (להלן בשמה הפרטי: "ליליאן", לגבי תצהירה ת/3); ועו"ד מירב יטח, אחותו של ביטון (להלן: "עו"ד יטח", לגבי תצהירה ת/4). מטעם המשיבות העידו מר אבי עייש, מנהלה של חברת מעגן (להלן: "עייש", לגבי תצהירו נ/5); מר מימון אזולאי, מתווך נדל"ן (להלן: "המתווך", לגבי תצהירו נ/6); ומר אליהו אזולאי, מנהלה של חברת אליהו (להלן: "אזולאי", לגבי תצהירו נ/7).

   כן הוגשו מטעם הצדדים מסמכים, טיוטות של ההסכם, תשריטים ועוד.

   דיון והכרעה –

9. לאחר בחינת הראיות ושקילת טענות הצדדים - שוכנעתי כי דין המרצת הפתיחה להתקבל.

   סעיף 5 להסכם –

10. נתחיל את הדיון בבחינת הטענות לגבי התנאי המתלה, ואזכיר את הוראותיו, לאמור:

    "הצדדים מסכימים, כי תנאי לכניסתו לתוקף של הסכם זה על נספחיו ותנאיו, הוא קבלת היתר בנייה ו/או אישור בכתב מהועדה המקומית, לפיהם יאושר לקונים להקים בנכס בניין מגורים הכולל לכל הפחות 9 יחידות דיור".

11. כרקע לדיון בנושא זה, על מנת להבין את עמדות הצדדים ואת ההכרעה, נסקור מספר נתונים עובדתיים שאינם שנויים במחלוקת, כדלקמן:

    מוסכם כי במועד כלשהוא (לגביו קיימת מחלוקת בין הצדדים), נערכה פגישה בנוכחות הבאים: מר משה יבין, מהנדס הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות (להלן: "המהנדס" ו-"הועדה" בהתאמה), אביו של ביטון וליליאן (המתגוררים בפועל בנכס), אזולאי, בא כוח המשיבות, והאדריכל יעקב סטולר (להלן: "האדריכל"). באותה פגישה (להלן: "הפגישה") ניתן אישורו בעל-פה של המהנדס לכך שתאושר בנייתן של 9 יחידות דיור בפרויקט (להלן: "האישור בע"פ").

    עוד מוסכם כי ביום 3.7.2014 שלחה הועדה למשיבות מכתב (נספח 8 לתשובת המשיבות להמרצת הפתיחה, להלן: "מכתב הועדה"), החתום על ידי מר יוסי עזריאל, יו"ר הועדה, בזו הלשון:

    "הנדון: אישור עקרוני להקמת יחידות דיור בשד' ירושלים 23, ק. ביאליק

    גוש 11561 חלקה 49

    על פי נתוני החלקה ניתן להקים על חלקה זו ללא כל הקלות 7 יחידות דיור.

    עם זאת ניתן לקבל להגדיל [כך במקור] את מס' יחה"ד בהליך הקלה (שבס) עד ל-9 יחידות דיור.

    יש לציין כי במגרש השכן אושרה הקלה כזו לפני כ-3 שנים."

     

    אין אף מחלוקת כי היתר בנייה לא ניתן ואף לא הוכח כי הוגשה בכלל בקשה להיתר בנייה.

12. המשיבות טוענות כי הגם שעדיין אין היתר בנייה, התנאי המתלה התקיים, כבר במועד הפגישה עת ניתן האישור בע"פ, ולחלופין - עם קבלת מכתב הועדה. עוד הן טוענות כי ביטון מנוע מהעלאת טענות הנוגעות לאי התקיימות התנאי המתלה, שעה שהתנאי המתלה לא נועד להגן על האינטרסים שלו אלא על האינטרסים של המשיבות בלבד. בנוסף, נטען כי התנהלותו של ביטון היא שהובילה לסיכול התנאי המתלה ולעיכוב במימוש ההסכם, היות והוא התנגד לתכניות הבנייה שהוצגו לו לגבי דירת ביטון (למרות שהללו התייחסו לדירה גדולה במידותיה לעומת הדירה לה התחייבו המשיבות בהסכם). בשל התנהלותו זו של ביטון, נמנע מהמשיבות להגיש בקשה להיתר בנייה, ובכך גרם ביטון בעצמו, במעשיו, לעיכוב בקיומו של התנאי המתלה.

13. ביטון טוען מנגד כי התנאי המתלה לא התקיים, לא בעקבות האישור בע"פ וגם לא בעקבות מכתב הועדה. עוד טוען ביטון כי התנאי המתלה נועד להגן לא רק על האינטרסים של המשיבות, אלא גם על האינטרסים הלגיטימיים שלו כבעל הנכס וכצד להסכם. לשיטתו יש לקבוע כי ההסכם מעולם לא נכנס לתוקף, נוכח אי התקיימות התנאי המתלה. עוד טוען ביטון כי לא סיכל את התקיימות התנאי המתלה.

14. במחלוקת זו, אני סבורה שהדין עם ביטון, ויש לקבוע כי התנאי המתלה לא התקיים. בטרם נמשיך, נזכיר את הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), לאמור:

    "27.(א)חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).

    (ב)...

    (ג)...

     

    28.(א)היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.

    (ב)היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו.

    (ג)הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות.

     

    29.היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה."

     

    עוד אפנה לדבריה של המלומדת גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), (להלן: "שלו") בעמ' 481, לאמור:

    "בחייו של חוזה על תנאי יש שתי נקודות זמן עיקריות: רגע הכריתה ורגע התרחשות התנאי. ... בין רגע הכריתה לבין רגע התרחשות התנאי מתקיים חוזה על תנאי בקיום מיוחד, מותנה. לאחר רגע התרחשות התנאי – או אי-התרחשותו – עובר החוזה ממצב של חוזה מתונה לאחד משני מצבים ברורים יותר: או שהוא מתבטל או שהוא הפוך לחוזה רגיל, מוחלט."

     

    על רקע האמור אנמק את קביעתי לגבי אי-התקיימות התנאי המתלה.

    בחינת האינטרסים המוגנים על ידי התנאי המתלה כמונעים העלאת טענות לגבי אי התקיימותו –

15. המשיבות טוענות כי התנאי המתלה נועד להגן על האינטרסים שלהן בלבד, ולכן ביטון מושתק או מנוע מהעלאת טענות לגבי אי התקיימות התנאי (סעיף 19 לסיכומיהן). אין בידי לקבל טענה זו.

16. ראשית, במישור הלשוני, הסעיף מנוסח באופן הדדי, וללא כל סייגים, ולא ניתן לקרוא אל תוך הסעיף כל כוונה להותיר את האפשרות לטעון לאי התקיימותו של התנאי המתלה רק בידי אחד הצדדים ולשלול אותה מהצד השני (והשוו לע"א 187/87 בן יחזקאל לוי נ' דויטש, פ"ד מג(3) 309 (1989), שם בניגוד למקרה הנדון, נוסח התנאי בהסכם ככזה המעניק לאחד מהצדדים אופציה לביטול ההסכם). המלומד פרידמן בספרו חוזים, כרך ג' (2003) (להלן: "פרידמן"), מציין בעמ' 45 כך: "מקום שהצדדים מעוניינים באירוע מסוים יש להם אפשרות להסכים שאירוע זה יהווה תנאי מתלה או תנאי מפסיק במובן סעיף 27 לחוק החוזים. יש להם גם אפשרות לקבוע שהאירוע יקנה לאחד מהם ברירת ביטול" (ההדגשה הוספה). בענייננו, ככל וביקשו הצדדים כי למי מהם תינתן הזכות הבלעדית לדרוש את ביטול ההסכם נוכח אי התקיימות התנאי המתלה, הרי שהיה עליהם לציין זאת מפורשות בהסכם, ואין מחלוקת כי הם לא עשו כן. מסקנה זו מתחזקת בהינתן העובדה כי המשיבות הן שעמדו מאחורי ניסוחו של ההסכם.

17. שנית, במישור העובדתי, הוכח כי גם לביטון היה אינטרס בקביעת התנאי לפיו ההסכם הותלה במתן היתר לבנייתן של לפחות 9 יחידות דיור בתא השטח בו עסקינן.

    ליליאן בתצהירה מסרה כי במהלך המשא והמתן לפני כריתת ההסכם, הצדדים שוחחו בנוגע לחשיבות קבלת ההיתר ל-9 יחידות דיור, ואף נדונה האפשרות שלא יינתן היתר בנייה ל-9 יחידות דיור. לטענתה, הועלתה האפשרות לנסח את הסעיף הרלבנטי כך שיכלול התייחסות גם לאפשרות שלא יינתן היתר ל-9 יחידות דיור ושבמקרה זה – ינוהל משא ומתן מחודש לגבי התמורה, אך בסופו של המו"מ סוכם שלא לכלול סייג לתנאי המתלה והוסכם על ניסוחו של התנאי המתלה כפי שנחתם. ממשיכה ומסבירה ליליאן בתצהירה (ת/3 בסעיף 5), כי:

    "הדבר נבע מהעובדה שבמצב שבו לא ייבנו 9 יחידות דיור, הדבר ישפיע על התמורה שעמי [ביטון] אמור לקבל, ולא רצינו להימצא במצב שבו אנו אמורים לאחר חתימת הסכם לנהל שוב משא ומתן באשר לתמורה על פי ההסכם".

    בחקירתה חזרה ליליאן על עמדה זו ומסרה כי במהלך המשא והמתן המשיבות רצו שיותנה שאם תאושרנה פחות מ-9 יחידות, תיפתח לדיון מחדש סוגיית התמורה, אך היא לא רצתה שתהיה אפשרות לדון מחדש בגובה התמורה ורצתה שיצוין חד משמעית שאם תאושרנה 9 יחידות ההסכם מתקיים, ואם לא – ההסכם מבוטל (עמ' 18, שורות 18-20). עדות זו של ליליאן נתמכת בנוסח של אחת מהטיוטות להסכם אשר הוגשה לעיוני, במסגרתה נכלל סעיף הסתייגות כאמור מהתנאי המתלה, אשר בסופו של דבר לא נכלל בהסכם שנחתם (וראו ת/5, סעיף 6.2, שם הועלתה הצעה לפיה במידה ולא יינתן היתר בניה ל-9 יחידות דיור יוכלו המשיבות לבנות בניין עם פחות יחידות דיור ואז תופחת התמורה אשר תועבר לביטון, ואף ראו את ההערות ששלחו הצדדים לגבי האפשרות כאמור והקשיים שהיא מעלה, כאשר ברור מההערות שהצדדים למעשה רצו שההסכם ייכנס לתוקף רק אם יהיה היתר לגבי 9 יחידות דיור).

    ביטון, התייחס לנושא אף הוא והעיד (בעמ' 10, שורות 8-13) כי:

    "... מה שקרה שבטיוטות מופיעה הדרישה הראשונה שלהם שאנחנו במידה ולא יאושרו 9 יחידות נדון שוב בתמורה. אנחנו לקחנו את התנאי המתלה כהגנה ואמרנו לא, או שיתקיים התנאי המתלה ויהיו 9 יחידות ויהיה חוזה או שלא יהיו 9 יחידות ולא יהיה הסכם. זה מגן על שנינו וגם עליהם מהחשש שתופחת התמורה וגם מהחשש שהדירה שהייתה אמורה להיות בקומה 5 עם נוף ביחס לבניינים הסמוכים תהפוך לדירה שמוקפת בבניינים אחרים."

    העדויות של ליליאן וביטון בהקשר זה לא נסתרו, ואני מוצאת לקבלן. משמע, שלא יכול להיות ספק שלביטון אכן היה אינטרס שהעסקה תצא לפועל רק אם יינתן היתר בנייה ל-9 יחידות דיור.

    טוענות המשיבות, שלא יכול היה להיות לביטון אינטרס בהתקיימותו של התנאי המתלה, שכן הוא היה אמור לקבל את אותה התמורה, בין אם תהיינה 9 יחידות דיור ובין אם תהיינה פחות (סעיף 19 לסיכומי המשיבות), אלא שלאור הדברים שצוטטו מעלה מהעדויות, יש לדחות טענה זו.

    לכן, אף אם היה מקום לומר שרק למי שיש אינטרס בהתקיימות של תנאי מתלה, קמה הזכות לטעון לאי התקיימותו – אזי שהוכח שגם לביטון היה אינטרס בהתקיימות התנאי המתלה במקרה זה, אינטרס אשר אינו פחות במשקלו מאשר האינטרס של המשיבות (ולו בשים לב לכך כי המדובר באנשים פרטיים אשר אמורים לפנות את דירת מגוריהם ולקבל במקומה דירה אחרת).

    לעניין זה השוו לע"א 4999/97 כהן נ' מדר, פ"ד נד(2) 385 (2000), 389, אף שם נדחתה הטענה לגבי היותו של תנאי מתלה להסכם, שקיומו היה תלוי באישור צד ג' חיצוני להסכם, תנאי "חד צדדי", ונקבע כי גם לצד שכנגד היה אינטרס ברור ביחס לתנאי המתלה והתממשותו בטרם ייכנס ההסכם לתוקף.

18. לכן יש לדחות את הטענה ה"מעין-מקדמית" של המשיבות לפיה ביטון מנוע מהעלאת טענות לגבי אי התקיימות התנאי המתלה; ונעבור עתה לבחון אם התנאי המתלה התקיים.

    האישור בע"פ –

19. שעה שסעיף 5 קובע במפורש שההסכם מותנה בקיום היתר בנייה או אישור בכתב לגבי כך שיינתן היתר בנייה לגבי 9 יחידות דיור, לא ברורה לי טענת המשיבות לפיה די באישור בעל-פה.

20. יתרה מכך, שוכנעתי לקבל את הטענה העובדתית של ביטון לפיה הפגישה בה ניתן האישור בע"פ, התקיימה לפני כריתת ההסכם – ולכן האישור בע"פ בוודאי שלא יכול ללמד על כך שהתנאי התקיים.

    ביטון סומך את הטענה לפיה הפגישה התקיימה לפני חתימת ההסכם על עדותה של ליליאן, אשר נכחה בפגישה ומציינת בתצהירה כי הפגישה התקיימה עובר לחתימת ההסכם ואף טרם העברת הטיוטות בין הצדדים (ת/3, סעיף 10). ליליאן לא נחקרה בהקשר זה בחקירתה הנגדית.

    המשיבות טוענות מנגד כי הפגישה התקיימה מספר שבועות לאחר חתימת ההסכם. אזולאי, אשר היה בישיבה הצהיר כי הפגישה התקיימה לאחר חתימת ההסכם (ת/7, סעיף 21, והוא חזר על עמדה זו גם בחקירתו, עמ' 46), ואף הוא לא נחקר בחקירתו הנגדית לגבי סוגיית מועד הפגישה. עייש, התייחס בתצהירו למועד הישיבה ולתוכנה, אך התברר במהלך החקירה הנגדית שהוא כלל לא היה בישיבה, וכי כל המידע שיש לו לגבי הישיבה הוא בבחינת עדות שמועה, והוא אף ציין במפורש שהוא איננו יודע מתי הייתה הפגישה (עמ' 31, שורה 9). מעבר לכך, מטעם המשיבות לא הוצגו מסמכים או עדויות המבססים את טענתן – וראו כי בא כוחן של המשיבות והאדריכל מטעמן, אשר היו בפגישה, לא זומנו למתן עדות מטעם המשיבות לגבי נושא זה.

    במצב דברים זה, ובשים לב לכך שלשיטתי נטל ההוכחה לגבי המועד של הפגישה מוטל על שכם המשיבות – מצאתי לקבוע כי מבחינה עובדתית הוכח כי הפגישה התקיימה לפני החתימה על ההסכם. משכך, וודאי שאין לראות באישור בע"פ שניתן בפגישה עובר לחתימה על ההסכם, כמימוש של תנאי מתלה שנכלל לאחר מכן בהסכם ואשר צופה פני עתיד.

    מכתב הועדה –

21. אזכיר, כי התנאי המתלה מתייחס להיתר בנייה או לאישור בכתב מהועדה המקומית, לפיו "יאושר לקונים להקים בנכס בניין מגורים הכולל לכל הפחות 9 יחידות דיור".

    לשיטתי, אין במכתב הועדה אישור ברור ומפורש כי אכן תתקבל הבקשה שתוגש מטעם המשיבות (כאשר תוגש) ואין בו אישור חד-משמעי לכך שאפשר יהיה לבנות 9 יחידות דיור בנכס. כל מה שמופיע במכתב הועדה הוא שבאופן עקרוני ניתן לבנות 7 יחידות דיור, אך כי אפשר לבקש הקלות עד כדי 9 יחידות דיור וכי במגרש הסמוך התבקשה הקלה דומה – והתקבלה. עם כל הכבוד, אין במתן אישור לגבי המגרש הסמוך, כדי ללמד בהכרח על כך שזו צפויה להיות התוצאה בהליך התכנוני שינוהל בהתייחס לנכס. אין כל וודאות שהמגרש השכן זהה בנתוניו לנכס הנדון, לא הובאו בפני נתונים שיהוו בסיס להנחה שכזו, ויש לזכור כי בקשה להקלה כרוכה במשתנים רבים אשר לגביהם לא הוצג כל מידע. עם כל הכבוד, לא די בהסברו הפשטני של עייש בחקירתו לפיו "לא צריך לשבור את הראש כי צמוד אליהם גלבוע בנה 9 יחידות על מגרש ... ולעולם לא יתנו למישהו משהו והשני לא יקבל" (עמ' 27, שורות 24-25). קיימת בהחלט האפשרות שבמגרש השכן אושרה ל"גלבוע" בקשה בהתייחס ל-9 יחידות דיור, אך בנכס שבו עסקינן, בקשת הקלה דומה לא תאושר, בשל נתון תכנוני זה או אחר שהוא ייחודי לנכס הנדון – ולא בכדי נוסח מכתב הועדה בזהירות, כפי שנוסח. גם בנקודה זו, יש לתמוה על כך שהמשיבות נמנעו מלבסס את טענותיהן העובדתיות בהתייחס למכתב הועדה, שכן הן היו יכולות לזמן לעדות את מי שחתם על מכתב הועדה או כל גורם מוסמך אחר בוועדה, במטרה להוכיח כי נוסח מכתב הועדה כמוהו כאישור מפורש לכך שאכן יינתן היתר בנייה לגבי 9 יחידות דיור בנכס. המשיבות לא הציגו עדויות שכאלו, וגם בהקשר זה – שעה שהמשיבות הן שטוענות כי התנאי המתלה התקיים לאור מכתב הועדה – הנטל להוכחת הטענה מוטל על שכמן, והן לא הרימו את הנטל (וראו פרידמן, עמ' 49).

    לכן, מכתב הועדה אינו מהווה "אישור בכתב" כפי שנדרש בסעיף 5 להסכם - והתנאי המתלה לא התקיים גם לאחר קבלת מכתב הועדה.

    המועד להתקיימות התנאי המתלה –

22. מאחר וסעיף 5 אינו נוקב במועד להתקיימותו של התנאי המתלה, יש לבחון האם חלפה תקופת זמן סבירה להתקיימותו – שהרי אם היא חלפה והתנאי לא התקיים, יש להורות על ביטול ההסכם מכוח סעיף 29 לחוק החוזים שצוטט מעלה. שלו בספרה מציינת (בעמ' 484) כי הזמן הסביר לקיומו של התנאי, בהנחה שלא נקבע בחוזה זמן מוגדר לקיום התנאי, "איננו נקבע על-פי השערת דעתם של הצדדים בעת כריתת החוזה. סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה, ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם." כן ראו לעניין זה ע"א 10064/06 גיאו-בר (92) הנדסה אזרחית בע"מ נ' אהרון ריבלין (21.2.2013) וההפניות שם. בנסיבות המקרה הנדון, אני סבורה שבחלוף למעלה משלוש שנים ממועד חתימת ההסכם, ושעה שבין הצדדים מתנהלים הליכים משפטיים למעלה משנה, במסגרתם מוטחות האשמות קשות בין הצדדים (וראו תצהירי הצדדים וכן הערותיי במהלך שמיעת הראיות), ניתן לקבוע כי המועד הסביר לקיומו של התנאי המתלה – חלף לו.

    טענות המשיבות לגבי כך שביטון פעל לסיכול התנאי המתלה –

23. כפי שמורות הוראות סעיף 28(א) לחוק החוזים, ביטון לא זכאי להסתמך על אי קיומו של התנאי המתלה אם הוא עצמו - "מנע את קיום התנאי". הוראות סעיף 28(ג) מוסיפות כי המגבלה שבסעיף 28(א) לא תחול על ביטון אף אם מנע את קיום התנאי, כל עוד היה זה "שלא בזדון ושלא ברשלנות". לכך יש להוסיף את הברור מאליו, והוא כי על שני הצדדים לפעול בתום לב ובהגינות.

24. נקדים ונאמר, שניתן היה לסבור שאין מקום לדון בכלל בטענת המשיבות לגבי סיכול מצד ביטון של התנאי המתלה, לאור העובדה שעיקר הטענות של המשיבות הן שהתנאי המתלה אכן התקיים (וזאת כפי שפורט בחלק הקודם של פסק הדין). יש קושי מסוים בטיעון לגבי הסיבות לאי התקיימות התנאי המתלה, במקביל לטיעון שעיקרו שהתנאי המתלה אכן התקיים. נשאלת השאלה האם המדובר בטיעון עובדתי חלופי, שמא משפטי חלופי, ובכל אופן – מצאתי שיש מקום לדון גם בטענה זו של המשיבות למרות האמור מעלה.

25. לגופן של טענות - עמדת המשיבות היא כי ביטון לא הסכים לחתום על התכניות לצורך הגשתן לקבלת היתר בנייה, ולכן – מנע את האפשרות לקבל היתר בניה לגבי 9 יחידות דיור (או בכלל) וגרם לאי התקיימות התנאי המתלה. ביטון מסכים כי לא חתם על התכניות, אך טוען כי היה זה בשל שהמשיבות לא מסרו לעיונו תכניות ומפרט לגבי דירת ביטון, העולות בקנה אחד עם ההתחייבות שלהן כלפיו על פי ההסכם. על כך עונות המשיבות, כי ביטון כלל לא היה בעמדה אשר מאפשרת לו לדרוש לעיין בתכניות ביחס לפרויקט המתוכנן ודירת ביטון, שכן עסקינן בהסכם מכר ולא בהסכם קומבינציה. עוד הן טוענות כי המסמכים שכן הועברו לעיונו – עולים בקנה אחד עם הוראות ההסכם ומשקפות את שהוסכם לגבי דירת ביטון. עמדת ביטון, מן הסתם, שונה.

26. לשיטתי, לביטון קמה הזכות לעיין בתכניות ולדרוש את שדרש לגבי דירת ביטון מכוח הוראות ההסכם כפי שנחתם, ולכן - הוא לא סיכל את התקיימותו של התנאי המתלה, ובוודאי שלא בזדון או ברשלנות. היות וזו עמדתי (ואליה אדרש ביתר פירוט בהמשך) – הרי שאין חשיבות לשאלה אם ההסכם שנחתם הינו עסקת קומבינציה או עסקת מכר מקרקעין לגבי כל המגרש. יחד עם זאת, היות ושני הצדדים הקדישו לסוגיה רבות, והיות ולשיטת המשיבות יש חשיבות לשאלת סיווגה של העסקה – אתייחס עתה בקצרה לשאלת טיב העסקה.

    "הסכם קומבינציה" או הסכם מכר מגרש "רגיל" ?

27. המשיבות טוענות כי בתחילת המשא והמתן בין הצדדים נערכו טיוטות להסכם במתווה של עסקת קומבינציה, והטיוטות כללו "הוראות חד-צדדיות" שיגנו על המשיבות "מפני הגחמות של ביטון" (כלשון סעיפים 14 ו-15 לסיכומי המשיבות). כלומר, שלשיטת המשיבות, כבר בשלב זה הן חששו מפני "גחמות" של ביטון ומפני העלאת דרישות בעייתיות מטעמו, ועל כן ניסחו בטיוטות ההסכם תניות שאמורות להגן עליהן, ואשר מבחינת ביטון היו "דרקוניות". ממשיכות וטוענות המשיבות, שעו"ד יטח, אחותו של ביטון, התנגדה לאותם סעיפים והתנגדה גם למתווה של עסקת קומבינציה, ולכן - נוכח ההתנגדות שלה ונוכח ההיכרות המוקדמת של המשיבות ובעליהם עם אביו של ביטון ומשפחתו – שונה המתווה של העסקה להסכם מכר "רגיל" (סעיף 22 לתשובת המשיבות). המשיבות מוסיפות וטוענות כי הן בחרו בסופו של יום בעסקת מכר, כדי לא להיות תלויות בביטון ו"בגחמות שלו", ועל מנת להגן על עצמן "מאופיו" של ביטון (כלשון סעיף 15 לסיכומים).

28. יש להצר על כך שנעשה שימוש בביטויים מעלה, ומעבר לכך - אני מוצאת סתירה בטיעון האמור של המשיבות. ניתן אולי לקבל את עמדת המשיבות לפיה הן חששו מהתנהלותו של ביטון ורצו למצוא דרך לעגן במערך חוזי את כל ההסכמות מבעוד מועד, על מנת שלא יהיו חיכוכים בעתיד ועל מנת שהוא לא יוכל להעלות "גחמות" חדשות. אלא שהטיעון שלהן סותר את עצמו במובן מסוים, שכן בהתחלה הן טענו שאותו רצון להימנע מחיכוכים בעתיד הביא אותן לסבור שעסקת קומבינציה היא האופטימלית ואילו לאחר מכן טענו שאותו רצון בדיוק הוא שהוביל אותן למסקנה שמן הראוי לחתום על עסקת "מכר רגיל".

29. בנוסף, הטיעון העובדתי של המשיבות לגבי המעבר בין המתווה הרעיוני של עסקת קומבינציה לבין המתווה של עסקת מכר רגילה, לא הוכח.

    ראשית, אני מאמצת במלואה את עדותה של עו"ד יטח, אשר העידה כי מידת מעורבותה הייתה שולית. עו"ד יטח העידה כי אינה עוסקת בתחום הנדל"ן במסגרת עיסוקיה הרגילים, ולבקשת ביטון היא הסכימה רק לעבור על נוסח טיוטת הסכם הקומבינציה. לטענתה, היא מסרה לביטון (אחיה) כי יש מקום שהוא יתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום, אך לבקשתו הסכימה לשבת עמו ולנסח הערות לטיוטת ההסכם, והיא שלחה אותן לבא כוח המשיבות. היא ממשיכה ומעידה כי בכך הסתיימה המעורבות שלה במשא והמתן, וכי אין לה כל מידע באשר לסיבות שהובילו לשינוי המתווה של ההסכם בהמשך הדרך (עמ' 21 לפרוטוקול). כאמור, אני מקבלת הסבר זה, ודוחה את טענות המשיבות כי המתווה ההסכמי שונה לבקשת ביטון בהשפעת עו"ד יטח.

30. באשר לשאלה אם אכן יש לכנות את ההסכם שנחתם בין הצדדים כ"מכר רגיל" והאם באמת הוא שונה מהותית מהסכם המכונה "הסכם קומבינציה", אומר כי לא אוכל לקבל את מלוא טיעוני המשיבות, מה גם שאינני סבורה שיש חשיבות להכרעה במחלוקת זו, כפי שכבר צוין מעלה.

    בכל אופן, ועל מנת להשלים את הדיון, אומר כי בתמיכה לעמדת המשיבות באשר למהות העסקה, הן טענו כי על פי ההסכם - התמורה המוסכמת הייתה תמורה כספית ותמורה בשווה כסף (דירת מגורים) על פי שוויה המלא של הדירה, ולא על פי שווי עלויות הבנייה של הדירה, "כפי שנהוג בעסקת קומבינציה". דא עקא, שטענה זו לא הוכחה. אין ראיות לגבי כך שהשווי של דירת המגורים בהסכם שנחתם היה על פי השווי המלא של הדירה, לא הוכח מה השווי של הדירה, לא הוכח מהו שווי עלויות הבנייה ולא הוכח שזהו פרמטר שמבדיל בין עסקאות קומבינציה לבין עסקאות מכר רגילות. במיוחד תמוהה הטענה לאור כך שסך התמורה שהיה אמור ביטון לקבל על פי הטיוטות (שעה שהמתווה היה קומבינציה) היה 2 מיליון ₪ + דירת ביטון, וגם בהסכם (במתווה של מכר רגיל) – התמורה היא 2 מיליון ₪ + דירת ביטון. עוד נטען כי ביטון מכר למשיבות את מלוא הזכויות ולא רק חלק יחסי כפי שנהוג בעסקאות קומבינציה. לגבי נתון זה, אומנם יש הבדל בין הטיוטות (ת/5) לבין הנוסח של ההסכם, אלא שאף כאן, לא הוכח שהמדובר בפרמטר אשר מבדיל עקרונית בין עסקאות מכר לבין עסקאות קומבינציה.

31. בנוסף, וחשוב מכך, דווקא אם נאמץ את עמדת המשיבות בדבר הצורך להגיע להסכמות מוגמרות ושלמות עובר לתחילת ביצועה של העסקה, אזי שברי כי ההסכם כפי שנוסח ונחתם – אינו עונה על צורך זה, וזאת בלשון המעטה. ובמה דברים אמורים?

    ההסכם נוסח בצורה בעייתית בכמה היבטים. תחילה, דירת ביטון לא הוגדרה בצורה מדויקת מספיק והראיה היא שבין הצדדים התעוררו מחלוקות לגבי דירת ביטון ומאפייניה כבר מתחילת הדרך. בנוסף, החוזה יצר "סיטואציה מעגלית" היות וביטון לא הסכים לחתום על התכניות כל עוד לא תוסדר המחלוקת לגבי דירת ביטון, וללא הגשת התכניות לא ניתן היה לקבל היתר בניה, וללא היתר בניה לגבי 9 יחידות דיור לא מתקיים בכלל התנאי המתלה. המשיבות הן אלו אשר ניסחו את ההסכם, ולכן – אין להן להלין אלא על עצמן בשל קיומם של אותם תנאים "שלובים", ואותו "מעגל" שאליו נקלעו הצדדים. בכל אופן, בשלב זה של הדיון – חשיבות הדברים היא שההסכם כפי שנוסח הותיר פתח למשא ומתן עתידי והותיר "חורים".

    לכן, אם עמדת המשיבות היא שכוונתן בחתימת חוזה "מכר רגיל" הייתה "לסגור את כל הפינות" ולא להותיר נושאים "פתוחים" למשא ומתן עתידי ולא להותיר פתח להעלאת דרישות בהתאם ל"גחמותיו של ביטון", אזי שברור שהמטרה לא הושגה וההסכם לא עונה על הדרישות של המשיבות עצמן. היות והמשיבות הן אלו אשר ניסחו את ההסכם, הדבר מחייב את המסקנה שאי אפשר לקבל את הטענה שלהן לגבי הסיבה אשר בעטיה העסקה הפכה ממתווה של עסקת קומבינציה למתווה של עסקת "מכר רגיל".

32. לאור האמור מעלה, המסקנה עד כה היא שהמשיבות לא הוכיחו את טענותיהן לגבי מהות העסקה והסיבות לשינויים. לכן, ככל שסומכות המשיבות את המשך טיעוניהן על התיזה לפיה המדובר בהסכם במתווה מסוים ולא אחר – יש לדחות את ההנמקה כאמור. מעבר לכך, בין אם המדובר בהסכם קומבינציה "קלאסי" ובין אם בהסכם מכר "רגיל", עדיין נותרה השאלה - האם פעל ביטון שלא כדין וסיכל את התקיימות התנאי המתלה.

    האם ביטון סיכל את התקיימות התנאי המתלה?

33. נזכיר שוב, כי לשיטת המשיבות, היות ומדובר בהסכם "מכר רגיל", ביטון לא היה זכאי לקבל מן המשיבות את התכניות של דירת ביטון או של הבניין שתוכנן להיבנות על ידי המשיבות בנכס. לכן, סירובו של ביטון "לשתף פעולה" עם המשיבות ולחתום על התכניות שהועברו לעיונו, מנע מהמשיבות את האפשרות להגיש בקשה להיתר בנייה, והוביל לסיכול התקיימותו של התנאי המתלה.

34. אינני מקבלת טענה זו. עקרונית, צודקות המשיבות בכך שמכוח חובת תום הלב, ייתכן מצב בו סיכול קיומו של תנאי מתלה ייגרם גם עקב מחדל של מי מהצדדים, והדבר תלוי בנסיבותיו של כל חוזה (וראו פרידמן, עמ' 52). עם זאת, בנסיבות הנדונות, אין לראות באי החתימה של ביטון על התכניות שהוצגו לו, כמחדל המהווה סיכול של התנאי המתלה.

    בהסכם נכללה התייחסות לדירת ביטון כחלק מהתמורה והדבר חייב את המשיבות לפרט את כל שניתן היה לפרט לגבי דירת ביטון, לרבות העברת פרטים ותכניות לגבי הדירה שביטון היה אמור לקבל.

    התיאור של דירת ביטון בהסכם הינו כללי ובלתי מפורט, ולדוגמא – יש לראות כי התיאור של הדירה אינו מתייחס לנושאים כגון הקומה בה תמוקם הדירה, מבנה הדירה (חד מפלסית או דו-מפלסית) ועוד פרטי יסוד משמעותיים (אשר לגביהם התעוררו המחלוקות בין הצדדים). לגבי העדר המסוימות בהתייחס למאפייני דירת ביטון, למעשה לא הייתה מחלוקת – שכן גם המשיבות מסכימות שפרטי דירת ביטון לא הוצגו במלואם בהסכם. מנהלי המשיבות העידו כי המדובר היה בתכניות "רעיוניות", ב-"סקיצות" ואף לשיטתם, לתכניות שהוצגו לעיונו של ביטון היה ממד זמני ובלתי סופי (וראו חקירת עייש בעמ' 29). נוכח דלותו של ההסכם, בכל הנוגע למהות דירת ביטון, ונוכח העובדה כי התכניות שהוחלפו בין הצדדים היו "ראשוניות", אין לתמוה על כך שביטון והמשיבות הוסיפו לנהל משא ומתן לאחר חתימת ההסכם בהתייחס לדירת ביטון – אלא שהם לא השכילו להגיע לעמק השווה.

    לשיטתי, כבר כאן ניתן לעצור את הדיון בנושא זה ולקבוע כי אי הסכמתו של ביטון לחתום על הבקשה לקבלת היתר למבנה של הפרויקט, עד אשר לא יוסכם על התכניות של הדירה שלו בתוך הפרויקט – הינה סבירה, ובוודאי שאינה בזדון או רשלנית.

35. זאת ועוד. נזכיר כי הטענה של המשיבות הינה שהואיל ועסקינן בהסכם מכר, ביטון הסתפק בתיאור כללי של דירת ביטון. טענה זו לא הוכחה ואף אינה מתקבלת על הדעת. אני מבכרת את גרסת ביטון, אשר הסביר כי הוא דרש לקבל פרטים נוספים לגבי הדירה שהוא עתיד לקבל וכי היתה לו זכות לקבלם (וראו עמ' 13, שורות 20-21). טענה זו הגיונית במיוחד שעה שדירת ביטון אמורה הייתה להוות כמחצית מהתמורה. לשיטתי, אף אם עסקינן בעסקת מכר, הרי שעה שהצדדים הגדירו שחלק מהתמורה ישולם בשווה כסף – הם היו חייבים לתאר את אותו "שווה כסף" בצורה מדויקת. גם ליליאן בעדותה התייחסה לכך שאין זה סביר לטעון כי לא היתה לביטון זכות לקבל לידיו את תכניות דירת ביטון, והתייחסה לטענת המשיבות לפיה ההסכם אינו מקנה זכות זו לביטון, לאמור:

    "ש.את יודעת אם יש בהסכם הוראה כזאת המזכה אותך לקבל את התשריט או המפרט.

    ת.ההסכם עצמו מנוסח על ידך והוא לא מנוסח נכון אבל כל בר דעת שקונה דירה רוצה לדעת מה הוא מקבל ומה בונים לו.

    (עמ' 18, שורות 14-15).

36. יש אף לראות כי המשיבות שינו את גרסתן במהלך הדיון לגבי השאלה – מתי ואיך היו אמורים הצדדים להגדיר באופן סופי את דירת ביטון.

    גרסה אחת של המשיבות הייתה שההסכם מפורט דיו ולא היה צורך לכל הסדר נוסף בעתיד. לפי גרסה זו – התיאור של דירת ביטון בהסכם הוא "הסופי", לא יידרש כל מסמך משלים לגבי דירת ביטון וכל הפרטים החיוניים קיימים כבר בהסכם. גרסה זו הוצגה בשלב מסוים על ידי אזולאי, אשר טען כי ההסכם ברור (עמ' 50, שורה 3), ואף עייש העיד (בעמ' 27, שורות 1-4) כי:

    "כשאני חתמתי אתו עסקה היה ברור לו שהוא מקבל 2 מיליון ויחידת דיור"; "אנחנו התחייבנו כלפיו לתת לו יחידת דיור של 110 או 120 מ"ר ומרפסת של 40 מ"ר, מה לא ברור בזה. הוא היה בא ומודד את זה ואת זה הוא היה צריך לקבל גם אחרי 10 שנים...".

    אם כך, ולמקרא התיאור של דירת ביטון בסעיף 6.2.2 – ברור שביטון היה זכאי לקבל תכניות של הדירה ומפרט של הדירה במקביל לחתימה על ההסכם, ואין למצוא פסול בכך שהוא סירב לחתום על תכניות ובקשות למתן היתר בנייה, טרם יקבל את התכניות והמפרט כאמור.

    גרסה שנייה של המשיבות הייתה שההסכם אינו מפורט דיו ושכוונת הצדדים הייתה שבעתיד ייחתם חוזה נוסף, ובו תמכורנה המשיבות לביטון את דירת ביטון – ורק בחוזה זה יהיו הפרטים המלאים לגבי מאפייני דירת ביטון, ויצורפו לו תשריטים ומפרט כמקובל. בתצהירו, עייש מסר כי המדובר היה בהתקשרות "דו-שלבית", כאשר לאחר שתרכושנה המשיבות את המגרש, יוכנו תכניות ואז ייחתם אל מול ביטון הסכם נוסף בו הוא יהיה הלקוח של המשיבות ויקנה מהן את דירת ביטון (סעיף 52 לתצהיר של עייש). בחקירתו, כאשר נשאל בנושא השיב תחילה כי לדעתו לא היה מקום לחתום בהמשך על הסכם נוסף, אך כשעומת עם האמור בתצהירו מסר שהיה צורך לחתום על הסכם מכר נפרד בהמשך, לאחר הכנת תכניות (וראו עמ' 32-33 לפרוטוקול). עייש העיד בהקשר זה כי בהמשך הדרך היה אמור להיחתם הסכם נוסף ומפורט בכל הנוגע לדירת ביטון ומאפייניה, והסביר (בעמ' 26, שורות 6-8) כי במועד החתימה על ההסכם –

    "רק התחלנו את העסקה, עוד לא היו תכניות ולא היה שום דבר. היה מותנה שנביא את הדירה, נראה, שיהיה מו"מ ... ",

    ובהמשך (בעמ' 27, שורות 1-4):

    "אני כיזם באתי לקנות מגרש, לא באתי למכור בית. חלק מהעסקה זה הרצון שלהם לקבל בית ... זה עוד לא הגיע למוסדות או למהנדס. אנו באים לעסקה מסוימת קונים ואחרי זה מתחילים לעבוד ולחשוב מה אנו עושים...".

    כלומר, שהגרסה השנייה היתה שאמור להיחתם הסכם עתידי נוסף לגבי דירת ביטון.

    אין בידי לקבל את הגרסה השנייה. המדובר בגרסה שאין לה זכר בהסכם (או בטיוטות), היא סותרת גרסה אחרת שמסרו אותם העדים מטעם המשיבות, ואני מעדיפה על פניה את גרסת ביטון שאינו מסכים שהיה אמור להיחתם עוד חוזה בעתיד.

37. לכן, מבחינה חוזית, אחת מהשתיים:

    או שההסכם כלל אינו מבטא מסוימות וגמירות דעת לגבי דירת ביטון ומאפייניה או לגבי הדרך שבה יוגדרו המאפיינים בעתיד - ודינו להתבטל עקב כך (ונזכור כי המשיבות ניסחו את ההסכם);

    או שההסכם נועד לשקף מסוימות וגמירות דעת לגבי דירת ביטון – ואז, ברי כי ביטון היה זכאי לקבל מפרט ותשריטים והיה זכאי לדעת בדיוק מה הוא עתיד לקבל.

38. מכאן, ואם נחזור לשאלה – האם הוכח שביטון סיכל את התנאי המתלה שלא כדין, בשל שסירב לחתום על מסמכים לצורך הגשת הבקשה להיתר בנייה – אזי שהתשובה שלילית.

39. יתרה מכך. לא ברור איך הטענה בדבר הסיכול מצד ביטון עקב אי חתימתו על הבקשה להיתר בנייה מתיישבת עם העובדה כי היה בידי המשיבות ייפוי כוח לחתום בשמו של ביטון על כל המסמכים שיידרשו, לרבות תכניות לצורך הוצאת היתר בנייה. המשיבות מסכימות כי בידיהן ייפוי כוח שכזה (סעיף 15 לתשובה להמרצה), אך טוענות שנמנעו מלעשות שימוש בייפוי הכוח כדי למנוע סכסוכים עתידיים נוספים. ייתכן שצדקו המשיבות בכך ששאפו למנוע חיכוכים (למרות שלמרבית הצער הסכסוך בין הצדדים לא נמנע בסופו של דבר, והחל כבר בסמוך לאחר החתימה על ההסכם) – ועם זאת, הטענה כי הסיכול של התנאי המתלה מצד ביטון בא לידי ביטוי באי חתימתו על הבקשה להיתר בנייה, שעה שהמשיבות היו יכולות לחתום בעצמן על המסמכים – היא טענה מוקשית. בוודאי שלא ניתן לטעון כי בנסיבות, התנהגותו של ביטון זדונית או רשלנית.

40. הטענה האחרונה של המשיבות בנושא זה הינה שלמעשה – הן נעתרו לדרישות ביטון והעבירו לו את המפרטים ואת התכניות שהוא דרש, אשר היו תואמים להסכמות שהושגו לגבי דירת ביטון – וכי ביטון בחוסר תום לב שינה מעת לעת את דרישותיו ולא הסתפק במה שסוכם. אף טענה זו יש לדחות (ולו מן הטעם שהיא סותרת את קודמותיה).

    נזכיר כי דירת ביטון הוגדרה בהסכם כך:

    "דירת גג בת 5 חדרים הפונה לכיוונים צפון – מזרח – דרום, ששטחה יהיה כ-110 מ"ר ברוטו ואשר תכלול מרפסות בשטח כולל של 40 מ"ר, מחסן בשטח של כ-4 מ"ר וחנייה. היחידה תמוקם בקומות העליונות (קומה עליונה + קומת יציאת חדרים מגג הבניין) בבניין שייבנו הקונים על גבי המקרקעין נשוא הסכם זה."

    אלא שהמשיבות הציעו לביטון במקום הדירה המתוארת מעלה דירה אחרת.

    נוהל משא ומתן בין הצדדים לגבי הדירה האחרת, במסגרתו הועברו לביטון התכניות והמפרט, אלא שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות. בהקשר זה, העידה ליליאן כך:

    ש.את טוענת שהמשיבים חזרו בהם מלמסור לך דירת גג שהובטחה בהסכם.

    ת.נכון, התכנית הראשונה שהוצגה לי לאחר חתימת ההסכם הייתה חמישה חדרים קומה רביעית ללא יציאה לגג. לאחר מכן, אחרי מו"מ הוצגה לי תכנית שנייה שהיא עם יציאה לגג אבל עם שני ממ"דים וכל הזמן הקבלן ניסה למכור לנו את הדירה שנקראת "המשודרגת".

    ש.אז מה רע בזה.

    ת.לא אמרתי שזה רע או טוב, אמרתי שזה מה שהוא ניסה.

    ש.אני אומר לך שבישיבה שקיבלת את הדירה של החמישה חדרים בקומה רביעית, זה היה כחודש וחצי אחרי חתימת החוזה, שזה מועד שלא ניתן לערוך תכניות מפורטות. בתכנית הזאת הובהר לך שזו רק סקיצה להמחשה שעל גבי הדירה הזו יהיו יציאות לגג וזו רק תכנית סכמטית.

    ת.לא הייתה שום יציאה. התכנית הראשונה הייתה פשוט דירה של חמישה חדרים בקומה רביעית ללא יציאה לגג. בחוזה נאמר לי שתהיה יציאה לגג אבל בפועל זה לא היה.

    (עמ' 19, שורות 15-42, עמ' 20, שורות 1-2)

    ייתכן וביטון ומי מטעמו העלו דרישות מופרזות וייתכן וביטון ניסה לקבל דירה "ששווה יותר" – אך אין בכך כדי לשנות ממסקנתי עד כה. אין כל צורך לנסות ולהשוות בין הדירה המתוארת בהסכם כדירת ביטון לבין הדירה האחרת אשר לגביה נוהל המו"מ, ולא אוכל להגיע למסקנה עובדתית לגבי שווי כל דירה, וההבדלים המדויקים בין ה"סקיצות" השונות שהוצגו לביטון לבין דירת ביטון ההסכמית. החשוב הוא, ששוב מתחדדת המסקנה לפיה הצדדים מעולם לא הגיעו להסכמות ברורות בקשר לדירת ביטון, וכי ביטון רשאי היה לקבל את התכניות והמפרט ורשאי היה לדרוש שהללו יתאמו את הגדרת דירת ביטון בהסכם (בין אם הכוונה הייתה לבנות את הדירה כפי שהוגדרה בהסכם, וקל וחומר שעה שהייתה כוונה לבנות את הדירה האחרת במקום את דירת ביטון).

    כידוע, "הלכה פסוקה היא כי בדרך כלל עמידת צד על זכותו החוזית אינה מהווה כשלעצמה חוסר תום לב" (רע"א 8688/07 יהושע רובין נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (20.12.2010) וראו אף את ע"א 1756/11 עו"ד קרול חבה נ' בנק הפועלים בע"מ (08.04.2013)). אמנם, על הסוגיה חולשות הוראות סעיפים 12, 39 ו-61(ב) לחוק החוזים ועקרון תום הלב המחייב כל אחד מהצדדים לחוזה לנהוג ביושר, הגינות ומוסר, תוך הגשמת ציפיותיו הסבירות של הצד השני לחוזה אשר ניצב מולו ע"א 467/04 חיים יתח נ' מפעל הפיס, פסקה 13 (01.09.2005); אך יש לזכור כי ההבחנה בין עמידה לגיטימית על זכות חוזית ובין כזו שאינה לגיטימית, תלויה בנסיבות של כל מקרה, ובפרשה שבפנינו, לא מצאתי כי התנהלותו של ביטון משולה ל-"אחיזה בקרנות מזבח" או כי המדובר בעמידה על זכות חוזית שלא בתום לב.

    סיכום ביניים –

41. המסקנה האחת היא כי אין די באישור שבעל-פה; המסקנה השנייה היא כי אין די במכתב הועדה; והמסקנה השלישית הנגזרת היא כי התנאי המתלה לא התקיים. מסקנה נוספת היא כי ביטון זכאי היה לקבל לידיו את תכניות ומפרט דירת ביטון, וזאת בין אם המדובר בהסכם קומבינציה ובין אם בהסכם "מכר רגיל" (ואין בהקשר זה חשיבות להכרעה בשאלה אותה הציגו המשיבות כשאלה מהותית וחיונית לגבי מהות העסקה). עוד נקבע כי ביטון לא סיכל את התקיימותו של התנאי המתלה, ולו בשל שהמשיבות היו יכולות לחתום בעצמן על התוכניות ולנסות לקבל היתר בניה לגבי 9 יחידות דיור. המסקנה האחרונה היא כי אף אם יש לראות בביטון כמי שגרם לאי-התקיימות התנאי המתלה, אזי שהוא לא עשה זאת בזדון או ברשלנות, ואף לא בחוסר תום לב או בניגוד לשאר הוראות ההסכם. לכן, ביטון רשאי להסתמך על אי התקיימותו של התנאי המתלה, ולפיכך, ההסכם לא נכנס לתוקף מעולם או שבוטל כדין על ידי ביטון עת שלח את הודעת הביטול.

    הפרות נטענות נוספות -

42. לטענת המשיבות ביטון הפר את ההסכם גם בכך שנמנע מלשלם את שומת מס השבח לגבי הנכס, ואף נמנע מהמצאת מסמכים לבאי כוחן של המשיבות בקשר עם עריכת השומה לנכס. מנגד, לטענת ביטון, המשיבות הפרו את ההסכם בכך שהן לא הפקידו סך של 500,000 ₪ אשר הן היו אמורות להפקיד ואף הפרו חלק מההתחייבויות שלהן בכל הנוגע לשומת מס השבח. לטעמי, אין מקום להמשיך ולדון בטענות הדדיות אלו, לאור המסקנה שאליה הגעתי בפרק הקודם.

    סיכום –

43. המדובר בהסכם שנחתם לאחר משא ומתן. המשיבות הן אלו אשר ניסחו את ההסכם והיו מיוצגות על ידי שני עורכי דין במהלך המשא והמתן. לעומתן, ביטון לא היה מיוצג בתהליך על ידי עורך דין, ויש לבקר אותו בשל שהוא לא מצא לנכון לקבל את העצה הטובה של אחותו, עו"ד יטח, ולא הסתייע בבעל מקצוע בתחום. בכל אופן, התוצאה היא שההסכם כולל קשיים, ולמעשה, דומה שמההתכתבויות שבין הצדדים מיד לאחר החתימה על ההסכם, עולה כי שניהם מודעים ל"חורים" שיש בהסכם ולכך שחלקים ממנו אינם ברי יישום.

    במיוחד נכונים הדברים לגבי התנאי המתלה. הוכח כי לשני הצדדים היה אינטרס ברור לכלול את התנאי המתלה בהסכם, וניסוחו של התנאי ברור. העובדה שהתקיימות התנאי תלויה, בין היתר, בקבלת היתר בניה, והיתר בניה לא יכול להתקבל עד שלא תוגש בקשה, ועל הבקשה צריכים לחתום הבעלים (ביטון), וביטון התנה את החתימה בהסדרת סוגית דירת ביטון – היא אשר הובילה ל"מעגל" אשר תוצאתו היא שהיתר אין עד היום ושהתנאי המתלה לא התקיים. במצב דברים זה – החוזה בטל (ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ (18.11.2012); ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן, פ"ד מח(4) 107, 114)).

    אולי ניתן היה לשאוף לשיתוף פעולה הדוק יותר בין הצדדים, אך למקרא התכתובות ופרוטוקול בית המשפט – ברי כי בין הצדדים קיימת איבה, זלזול הדדי, הם משתמשים בביטויים פוגעניים האחד כלפי השני, והדבר מנע את יישור ההדורים אז – קל וחומר היום. ייתכן שזה כשלעצמו מחייב להימנע ממתן סעד של אכיפה.

44. לפיכך, דין המרצת הפתיחה להתקבל. בהתאם, אני קובעת כי ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 14.4.2013 – בטל ומבוטל, ואין לו תוקף. הצדדים יפעלו על פי הדין בכל הנוגע להשבת כספים שהועברו מצד אחד לצד שני - ככל שהועברו כספים שכאלו.

    ניתן אף צו למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבות מכוח ההסכם.

45. התלבטתי רבות לגבי סוגית הוצאות בית המשפט, שכן אין ספק כי לביטון נגרמו הוצאות במסגרת הליך זה (לרבות בשל שכר טרחת עורכי דינו, אשר החלו לסייע לו הרבה לאחר חתימת ההסכם ורק כאשר החלו להתברר ממדי המחלוקות). עם זאת, מצאתי שלא לפסוק לטובת ביטון את הוצאות המשפט (למעט את החזר האגרה), בשים לב לתרומתו להיווצרות המחלוקות. לכן, המשיבות תשלמנה לביטון רק את החזר האגרה שהוא שילם, משוערכת להיום, וזאת תוך 14 יום.

    זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום.

     

    ניתן היום, ז' תמוז תשע"ו, 13 יולי 2016, בהעדר הצדדים.