1.התובעת הגישה תביעה לביצוע שיק המשוך ע"י הנתבעת לפקודת התובעת, ע"ס 40,000 ₪ ז.פ. 17.12.13. במסגרת תיק הוצאה לפועל מס' 03-09546-14-8.
בבקשת הביצוע הועמד סכום התביעה על 21,007.57 ₪.
2.הצדדים אינם חלוקים כי:
א. ביום 22.5.11 נחתם הסכם שכירות בין התובעת באמצעות מיופה כוח -אחיה של התובעת מר אפרים בן חור (להלן:"אפרים) לבין הנתבעת ובן זוגה מר עופר אודלס להשכרתבית צמוד קרקע ברחוב חנה סנש 6 רעננה.(להלן: "המושכר", "הנכס").
ב. השיק נשוא התביעה נמסר ע"י הנתבעת לתובעת להבטחת התחייבויות השוכרים ע"פ חוזה השכירות.
3.מטעמה של התובעת העידו מר אפרים בן חור, אחיה ומיופה כוחה של התובעת אשר חתם מטעמה על חוזה השכירות, הגב' שרון גולן, אחותה של התובעת. וכן, העד מר יצחק לונדנר אשר היה השוכר הקודם בנכס. כמו כן, הוגשה מטעמה של התובעת חוות דעת השמאי ישראל אביטל, לצורך שומת הנזקים שנגרמו למושכר, על פיה הוערכו הנזקים בסך 30,520 ₪ (בצירוף מע"מ).
מטעמה של הנתבעת העידו הנתבעת ובן זוגה מר עפר אודלס.
טענות התובעת
4.התובעת טוענת בין היתר כדלקמן:
א.הנתבעת ובן זוגה הפרו את חוזה השכירות, שכן בניגוד לס' 5(ד) להסכם, ביצעו שינויים במושכר בלא לקבל הסכמה מראש ובכתב של התובעת ו/או מי מטעמה, חתכו את דלת החניה לצורך יצירת שני חלונות, פרקו ממקומו את המנוע תריס החשמלי של דלת החניה, בנייה על שטח החנייה שני חדרי מגורים, העתקת מערכת הגז.
ב. התובעת טוענת כי חרף התחייבות הנתבעת ע"פ ס' 6(ד) לחוזה השכירות לשמור על המושכר תקין ולהחזירו למצבו הקודם בתום תקופת השכירות, לא עשתה כן.
ג. התובעת טוענת כי הנתבעת ובן זוגה גרמו למושכר נזקים שונים בין היתר למערכת ההשקיה, החשמל, הגז והאינסטלציה, עקירת גופי תאורה.
ד. התובעת טוענת כי בנסיבות שפורטו, זכאית לפעול למימוש שיק הביטחון בגין הנזקים שנגרמו למושכר בהתאם לחוות דעת השמאות, חשבוניות והצעות מחיר והצעות מחיר שצורפו כחלק מראיותיה.
טענות הנתבעת
5.הנתבעת טוענים בין היתר כדלקמן:
א. התובעת קיבלה את החזקה במושכר מהדייר הקודם יצחק לונדר (להלן: "יצחק") עם הנזקים הנטענים ובמצב מוזנח. הבית בן 30 שנים ורמת תחזוקתו ירודה.
ב. במעמד מסירת החזקה במושכר לידי הנתבעת לא נכחו התובעת או מי מטעמה, ולכן, התובעת אינה יכולה לדעת האם הנזקים נגרמו ע''י הנתבעת או הדייר הקודם.
ג. החזקה במושכר נמסרה כאשר קירות הבית לא נצבעו מחדש, גינה הרוסה ומערכת השקיה שבורה , נזקים לשיש, ובפרקט, לוח חשמל, מנגנון הרמה של דלת חניה לא תקין.
ד. הנתבעים עדכנו את אפרים ושרון מיופי הכוח של התובעת באשר לליקוים שנמצאו בבית ולהתנהלותו של יצחק. ואלו השיבו כי אין בכוונתם לתקן את הנזקים. בלית בריירה, הנתבעת ובן זוגה תיקנו על חשבונם כמתנדבים חלק מהליקויים.
ה. חוזה השכירות שנערך עם התובעת אינו כולל את החניה ועל כן, לא זכאית לתבוע מכוח השיק נזקים שנגרמו לטענתה לחניה.
ו.החניה הוסבה לחדר מגורים ובוצעו בדלת החשמלית של החניה שני פתחים ע"פ הסכמה בעל פה שניתנה ע" נציגיה ומיופה כוחה של התובעת .
ו. ע"פ בקשת השוכר, מר בועז בלומוביץ (להלן:"בועז") שהחליף את הנתבעת במושכר השאירו את החניה במצבה כפי שהיא מוסבת למגורים. טרם הפנייה לתשלום פיצויים לא קיבלה הנתבעת פנייה להשבת המצב לקדמותו, כך שלא ניתנה אפשרות לנתבעת להשיב את המצב לקדמותו..
ז. המנגנון לא היה תקין וחיבור החשמל היה מנותק. בנוסף לאחר פירוק הדלת השאירה הנתבעת את המנגנון בעליית הגג לבקשת התובעת, ולפיכך יכולה התובעת להרכיבו מחדש.
ח. חוות דעת השמאות נערכה על סמך ביקור שמאי שנה וחצי לאחר סיום השכירות, ומכן שחוו''ד חסרת ערך.
דיון ומסקנות
6.עסקינן בתביעה לביצוע שיק ע"ס 21,007.57 ₪.
הצדדים אינם חלוקים כי השיק נמסר ע"י הנתבעת לתובעת בהתאם להוראת ס' 13 לחוזה השכירות, להבטחת כל התחייבויות השוכרים (הנתבעת ובן זוגה) ע"פ חוזה השכירות.
מדובר בשיק ביטחון להבטחת התחייבויות השוכרים המהווה שטר על תנאי, כאשר התובעת נושאת בנטל השכנוע להראות כי התקיים התנאי להגשתו של השיק לביצוע.
הרחבת חזית
7.ב"כ הנתבעת טוען בסיכומיו כי טענות התובעת לנזקים המופיעות בתצהיר העדות הראשית מטעמה ובחוו"ד המומחה חורגות מטענות שנטענו על ידה במכתב אחרון שהוציאה מיום 16.12.13 (נספח י' לתצהיר עדות הראשית של אפרים), ועל כן, מהווה הרחבת חזית פסולה.
דינה של טענה זו להידחות, שכן המכתב הנזכר הוצא טרם הגשת התביעה ולפיכך, אין בו כדי לגדור את התובעת, כאשר מסגרת המחלוקת וטענות של התובעת פורטו במסגרת תצהיר עדות הראשית מטעם התובעת.
הרחבת חזית - הסבת חניה למגורים ונזקים בקומת מרתף
8.ב"כ הנתבעת טוען בסיכומיו כי החניה כלל אינה חלק מן המושכר על פי הסכם השכירות שבין הצדדים, ועל כן מנועה התובעת לתבוע נזקים בגין אלה.
מעיון בס' 5 לתצהיר עדותו הראשית של אפרים, אשר ניתן מטעמה של התובעת, מאשר כי נחתמו עם הנתבעת ובן זוגה שני הסכמי שכירות, האחד בגין חלקו העליון של הנכס מול התובעת שהעתקו צורף כנספח א' לכתב התביעה, והסכם שכירות נוסף, בגין חלקו התחתון של הנכס הכולל את הבייסמנט (קומת המרתף) והחניה, מול בנה של התובעת, מר דן דימנברג.
בנסיבות אלה, בהן ע"פ חוזה השכירות שנערך בין התובעת לנתבעת, החניה לא היתה חלק מהמושכר, אזי השיק נשוא התביעה אשר נמסר מכוח אותו חוזה לא משמש להבטחת נזקים אשר נטען כי נגרמו לחניה.
לפיכך, התביעה השטרית בגין הנזק לדלת החניה ולמנגנון ההרמה של החניה כמו גם התביעה לתשלום בגין עלות פירוק קיר גבס בקומת המרתף ועבודות צביעה ותיקון טיח בקומה זו נדחים מאותו הטעם.
הנזקים למושכר
9.התובעת טוענת בס' 11 לתצהיר עדותו של אפרים, כי החזקה במושכר נמסרה כפי מצבו, לידי השוכר הנוסף - עופר אודלס בן זוגה של התובעת, בנוכחות הגב' שרון גולן, אחותה של התובעת.
הנתבעת מכחישה הטענה בדבר נוכחות נציגת התובעת במעמד קבלת החזקה במושכר, וטוענת כי החזקה נמסרה להם ע"י השוכר הקודם יצחק לונדנר מבלי שבעלי הבית ו/או מטעמם היה נוכח על מנת להתרשם באופן אישי לגבי מצבו התחזוקתי של המושכר.
בחקירתו הנגדית בבימ"ש חזר בו עד התביעה, מר אפרים מטענה בדבר נוכחות אחותו במעמד מסירת החזקה, והודה כי אינו יודע אם אחותו נכחה במקום. (עמ' 2 לפרוטוקול ש' 17-18).
הגב' שרון גולן, אחותה של התובעת אשר העידה בחקירתה הנגדית כי לא נכחה במעמד מסירת החזקה, שכן החזקה בנכס הועברה ישירות בין השוכר הקודם יצחק לבין השוכרים. (עמ' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 24.9.15 ש' 6).
מהעדויות שנשמעו נסתרה גרסת התובעת לעניין נוכחות נציגה במעמד מסירת החזקה, והוכח לבימ"ש כי החזקה הועברה ישירות מהשוכר הקודם- יצחק לונדנר לידי הנתבעת ובן זוגה, בלא שנכח מי מטעמה של התובעת.
אומנם בס' 6(ב) לחוזה השכירות נרשם כי בעצם קבלת החזקה במושכר מאשר השוכר כי המושכר הינו במצב טוב ותקין, אולם אין בהצהרה זו ללמד כי המושכר במצב מושלם וללא כל ליקוי או פגם שהוא.
הצדדים עצמם קבעו בס' 6 להסכם השכירות כי אחריות השוכרים הינה לפגמים שייגרמו למושכר בתקופת החזקתם במושכר(ס' 6(ג) להסכם השכירות), וברור מאליו כי אינם אחראים לתיקון ליקויים ונזקים שהיו במושכר עובר למסירת החזקה לידם.
משהוכח לבימ"ש כי נציגי התובעת (מיופה כוחה של התובעת (אפרים) ואחותה הגב' גולן) לא נכחו במעמד מסירת החזקה, וכי לא נערך פרוטוקול מסירה לגבי מצב הנכס בעת העברת החזקה בו לידי הנתבעת, נעדרים אלה ידיעה אישית לגבי מצב הנכס בעת העברת החזקה לידי הנתבעת ובן זוגה.
עדותו של עד התביעה לונדנר
10.התובעת זימנה למתן עדות מטעמה את השוכר הקודם יצחק לונדנר, אשר אישר כי ערך את המסמך שצורף כנספח ח' לתצהיר עדותה הראשית של התובעת בו פרט מצב המושכר בעת העברת החזקה במושכר לנתבעת ובן זוגה.
עדותו של העד לונדנר נמצאה ע"י בימ"ש כבלתי אמינה.
בעדותו טען תחילה כי לא ביצע שינויים במערכת החשמל ולא נגע בחשמל(עמ' 8 לפרוטוקול ש' 20), אולם מיד בהמשך חקירתו סתר טענתו זו, שכן הודה כי התקין שני שעוני שבת בלוח החשמל של המושכר. (עמ' 8 לפרוטוקול ש'22-25).
כמו כן, התגלתה סתירה בגרסתו לעניין מצבה של הגינה כפי שיפורט להלן.
עדותו של מר לונדנר, השוכר הקודם, הינה עדות הטעונה סיוע בהתאם להוראת סעיף 54(3) לפקודת הראיות[נוסח חדש],התשל"א-1971, שכן מדובר בעדות של אדם המעוניין בתוצאות המשפט לטובת בעל הדין שקרא אותו להעיד, באשר ככל שימצא בימ"ש כי הנתבעת אינה אחראית לנזקים, יהיה חשוף האחרון להיתבע ע"י התובעת בגין גרימת נזקים אלה בהיותו השוכר הקודם.
בנסיבות הענין, לא הובא ע"י התובעת כל סיוע לעדותו של עד זה על מנת להכשירה.
מצבה של הגינה
11.לתצהירו של עד מטעם התובעת מר אפרים, צורף מסמך שנערך ע"י העד מר לונדנר שכותרתו "הצהרה" , בו רשם : "היה דשא בחצר האחורית, במצב סביר".
בניגוד לגרסה זו לפיה מצב הדשא בגינה היה סביר ותקין, העיד מר לונדנר בס' 8 לתצהיר שנתן בהליך אחר, כי השוכרים מסרו לו כי הם מתכוונים לעשות גינה חדשה, ולכן טענו כי אין צורך שיזמין גנן. (נספח יג' לתצהיר עדותו הראשית של מר אודלס).
אני סבור כי עדותו של מר לונדנר בבימ"ש לעניין מצבה של הגינה אינה מתיישבת עם האמור בס' 8 לתצהירו, ממנו עולה כי במצבה התחזוקתי של הגינה נדרשה הזמנת גנן לצורך טיפול ושיקום הגינה טרם כניסת השוכרים החדשים.
בתצהיר העדות הראשית שניתן ע"י מר אודלס, מטעם הנתבעת, נטען כי המדשאה ומערכת ההשקיה נמסרו ע"י השוכר הקודם כשהן הרוסות ושוקמו על ידם (למעט מחשב ההשקיה שלא תקין בעת קבלת החזקה במושכר) ותוחזקו ע"י השוכרים בקפדנות, כאשר החזקה בבית נמסרה חזרה כשהמדשאה ומערכת ההשקיה שלמות ותקינות. לתצהיר מצורפות תמונות חזית הבית לפני שיקום הגינה - נספח ו' ולאחר שיקומה – נספחים ז' ו-ח'.
התובעת לא הביאה כל ראיה כי הנתבעת השיבה החזקה בבית כשהגינה ומערכת ההשקיה הרוסה, לא הובאו על ידה תמונות לעניין מצב הגינה בעת מסירת החזקה לנתבעת ובן זוגה ואף לא לעניין מצב הגינה בעת החזרת החזקה ע"י הנתבעת.
מהראיות שהובאו עולה כי השוכר החדש מר בועז בלומוביץ דאג לתעד את מצב הנכס טרם כניסתו באמצעות תמונות (ראה: הודעת מייל – נספח ד' לתצהיר אפרים, וכן עדותו של אפרים – עמ' 3 לפרוטוקול ש' 23-27). המצהיר מטעם התובעת, אפרים הודה בחקירתו כי כלל לא פנה לבועז בבקשה לקבל העתק מהתמונות. הסברו של העד לאי הגשת התמונות כראיה לבימ"ש, היה כי התמונות היו מאוד קטנות, הסבר דחוק ובלתי סביר.
הלכה היא כי הימנעות בעל דין ללא כל טעם סביר מלהביא עדות או ראיה המצויים בשליטתו לצורך הוכחת גרסתו חזקה כי אילו הובאו היה הדבר פועל לחובתו.
במקרה דנא הימנעות התובעת מלזמן את השוכר החדש בועז ולהגיש התמונות לעניין מצב המושכר, פועלת לחובת התובעת.
יתר על כן, כפי שעלה מעדותו של עד התובעת, הנתבעת עזבה את המושכר ביום 1.8.13 כאשר השוכר החדש הגיע מחו"ל לישראל רק ביום 21.8.13(עמ' 3 לפרוטוקול ש' 8-12), כך שהגינה לא טופלה במהלך חודשי הקיץ החמים במשך תקופה של לפחות שלושה שבועות, עובדה היכולה להסביר מצבה של הגינה בעת כניסת השוכר החדש למושכר.
אשר על כן, לא הוכח לבימ"ש כי נגרמו לגינה שבמושכר נזקים.
לפיכך, התביעה בגין רכיב זה נדחית.
חוות דעת מומחה מטעם התובעת
12.במסגרת ראיותיה הגישה התובעת חוו"ד מומחה, השמאי ישראל אביטל, לפיו נמצאו נזקים בנכס אשר מוערכים בסך 30,520₪ (בצירוף מע"מ).
חוות הדעת נערכה לאחר ביקור שערך השמאי בנכס ביום 6.3.15.
חוות הדעת נערכה כשנה ותשעה חודשים לאחר שהסתיים חוזה השכירות בין הצדדים, כאשר במהלך תקופה זו הושכר הנכס כעולה מראיות התובעת לה"ה בלומוביץ בועז ואנה (חוזה שכירות מיום 9.6.13- צורף כנספח ב' לתצהיר עדות ראשית מטעם אפרים).
בנסיבות אלה, בהן חוות הדעת נערכה לאחר תקופה כה ארוכה לאחר סיום השכירות ולאחר שהנכס הוחזק ע"י צדדים שלישיים אשר שכרו והתגוררו בו, לא יכולה חוות הדעת לשמש ראיה לקיומם של נזקים וליקויים שנמצאו במושכר בסמוך לעזיבת הנתבעת ובן זוגה את הנכס.
מטעם זה לא מצאתי לקבל את חוות דעת השמאי, לענין קיומם של ליקויים המפורטים בה : במערכת החשמל, שפשופים בקירות החיצוניים של המבנה, רשתות זבובים קרועות, דלת כניסה ראשי- צבע מתקלף, עציץ קרמיקה, חסר בשלטי מזגן, מאוורר תקרה, וניקוי אשפה.
חוות הדעת כוללת רכיבי נזק אשר במהותם הינם נזק הנגרם מבלאי שוטף אשר הנתבעת כשוכרת אינה אחראית להם ע"פ חוזה השכירות, כגון: צבע מתקלף בקירות חוץ המבנה, סדקים בתקרת הבית, פעמון דלת ובשער הכניסה לא תקין, וניקוי אשפה.
בחוו"ד השמאות מתייחסות למאוורר תקרה. עיון בתצהירי עדות ראשית שהוגשו מטעם התובעת נמצא כי אלה נעדרים כל טענה עובדתית בנדון, ודי בטעם זה ע"מ לדחות התביעה בגין פריט זה.
עדותו של עד לונדנר בבימ"ש לעניין פריט זה, כפי שקבעתי לעיל, הינה של צד מעוניין בתוצאת ההליך, ובהעדר סיוע ראייתי, אין לקבלה.
לעניין העדר עציץ הקרמיקה, הנזכר בתצהיר עדותה של הגב' גולן, לא נמצא סיוע ראייתי הנדרש בהיותה אחותה של התובעת (ס' 54(2) לפק' הראיות).
מערכ' החשמל
13.התובעת טוענת לנזקים שונים למערכת החשמל, אולם לא הביאה ראיה כלשהי להוכחת נזקים אלה. לא הובאה ראיה לקיומם של ספוטים או מאוורר במועד מסירת החזקה לנתבעת, כאשר חשבונית נספח ו' לתצהיר אפרים מהווה ניסיון להשית על הנתבעת הוצאות תיקונים של בלאי טבעי ותיקון קצרים, אשר ע"פ הדין וחוזה השכירות חלות על התובעת.
יתר על כן, החשבונית הינה בסכום כולל, אף שחלק מתיקוני החשמל נעשו לכאורה במרתף המושכר, אשר אינו חלק מחוזה השכירות שנערך בין הצדדים, ואינו יכול כלל להיתבע במסגרת התביעה השטרית. על כן, התביעה בגין נזקים למערכת החשמל – נדחית.
בתצהיר עדות ראשית שניתן ע"י אפרים, נטען כי החזקה הושבה עם לנזקים למערכת האינסטלציה. טענה זו נטענה ללא פירוט עובדתי מינימלי, ומבלי שהובאה כל ראיה להוכחתה. עיון בחוו"ד השמאי מטעם התובעת עצמה מגלה כי אינו כולל כל איזכור לענין נזק כזה.
לפיכך, דינה של הטענה להידחות.
מערכת הגז
14.התובעת טוענת כי השוכרים העתיקו את מיקומה של מערכת (בלוני הגז) אשר היו מותקנים בכניסה לחניה, וזאת בלא לקבל אישור התובעת.
לתצהיר עדותו של מר אפרים מצרפת התובעת כחלק מנספח ו' לתצהיר, טופס הוראת שינוי מחב' הגז- "פזגז בע"מ" מיום 27.6.13, בסך של 624.50 ₪.
הנתבעת מודה בס' 13(ה) לתצהיר התומך בבקשת ההתנגדות, כי העתיקה מיקום בלוני הגז, לטענתה מחמת היותם מהווים מפגע בטיחותי בשל מיקומם. לטענת הנתבעת העתק הבלונים נעשתה על חשבונה, בעוד שהצעת המחיר של חב' הגז שצורפה לתצהיר מטעם התובעת, נוגעת לחיוב בגין צריכת גז שוטפת.
מעיון במסמך חב' הגז שצורף לתצהיר מטעם התובעת נמצא כי הינו כולל רכיב חיוב בגין פקדון מיכל גז ריק וכן חיוב בגין צריכת גז שוטפת. מכאן כי אין במסמך זה כדי להוות ראיה לענין עלות העתקת מיכלי הגז חזרה למקומם לצורך השבת המצב לקדמותו,אלא מתייחס לצריכה שוטפת אשר באחריות התובעת, ומטעם זה יש לדחות התביעה בגין רכיב זה.
צביעת המושכר
15.התובעת מבקשת לחייב את הנתבעת בעלות צביעת המושכר בסך 3,200 ₪ בהתאם לחוו"ד השמאות).
העד לונדנר, העיד בחקירתו כי החזקה במושכר נמסרה לנתבעת כאשר נדרשו תיקונים קלים של צביעה, עובדה המתיישבת עם טענת הנתבעת כי המושכר נמסר כשאינו צבוע מחדש. (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 17).
אין בחוו"ד השמאות שנערכה למעלה משנה ותשעה לאחר סיום השכירות ע"י הנתבעת ובן זוגה כדי להוות ראיה למצב המושכר בעת סיום השכירות.
כפי שקבעתי בפסק הדין לעיל, החזקה נמסרה לנתבעת ולבן זוגה כשהמושכר לא נצבע מחדש.
התובעת לא צרפה כל ראיה או אסמכתא כי צבעה או נשאה בהוצאה כספית לצביעת המושכר טרם שמסרה החזקה בו לשוכר החדש, בועז בלומוביץ.
לפיכך, לא הוכח לבימ"ש כי התובעת זכאית במצב דברים זה לפיצוי כספי בגין צביעת הדירה, והתביעה בענין רכיב זה נדחית.
לסיכום
16.לאור כל המפורט לעיל, אני סבור כי התובעת לא הוכיחה את תביעתה, ועל כן, אני דוחה את התביעה, ומורה על סגירת תיק הוצאה לפועל מס' 0309546148.
אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪.
המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ד כסלו תשע"ו, 26 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
