ת"א 13435-07 מר קמר משה ואח' נ' הקרן האוונגלית ירושלים

עניינה של התביעה שבפניי בטענת התובעים כי הנתבעת ביצעה הרחבת בנייה בנכס שברשותה, אשר מצוי מול דירותיהם, באופן הפוגע באיכות חייהם ובערך דירותיהם, בעיקר כתוצאה מהסתרת הנוף אשר נשקף מן הדירות. עוד טוענים התובעים כי הבנייה נעשתה תוך חריגה מהיתר הבנייה שניתן לנתבעת.

הסעד הנתבע הוא צו להשבת המצב לקדמותו, ולחלופין פיצויים.

התובעים מחזיקים בשתי דירות בבניין שבפינת הרחובות אררט וסנט מרקס בעיר העתיקה בירושלים. התובעים 1 ו-2 מחזיקים בדירה מס' 4, הנמצאת בקומה הראשונה של המבנה. התובעים 3 ו-4 מחזיקים בדירה מס' 2, הנמצאת בקומות השנייה והשלישית. הנתבעת הינה הבעלים של בית ההארחה הלותרני ("ההוסטל הלותרני", להלן גם: "האכסניה"), הממוקם מול דירות התובעים.

בשנת 2007 החלה הנתבעת בעבודות הקמה של קומה נוספת על גג המבנה. אין מחלוקת כי הנתבעת התחילה בבניית הקומה הנוספת מבלי שהיה בידיה היתר בנייה וכי בדיעבד, במהלך ביצוע העבודות, ניתן לנתבעת היתר בנייה (אם כי, כאמור, לטענת התובעים הבנייה חרגה מההיתר שניתן).

לטענת התובעים, עובר לביצוע העבודות נשקף מחלונות ביתם ומגגותיהם נוף מרהיב בעל ערך ייחודי של העיר העתיקה ושל צפון ירושלים ותוספת הקומה במבנה הנתבעת גורמת להסתרת הנוף, לפגיעה בפרטיות ולהסתרה משמעותית של אור השמש, המהוות מטרד כמשמעותו בסעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] וכן עוולה של הסתרת אור בהתאם לסעיף 48 לפקודה. כמו כן גרמה הבנייה לנזק כלכלי בשל ירידת ערך גדולה של שווי דירותיהם, שייחודן הוא בנוף הנשקף מהן. עוד נטען כי הבניה בניגוד להיתר או בחריגה ממנו מהווה הפרת חובה חקוקה.

בכתב התביעה המקורי עתרו התובעים למתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעת את בניית התוספת. בכתב התביעה המתוקן עתרו למתן צו עשה להריסת הבניה, לרבות זו שנעשתה בהיתר, בהיותה מטרד קשה ובלתי נסבל ולחילופין להתאמת הבנייה להיתר ופיצוי התובעים בגין המטרד שגורמת הקומה הנוספת ובגין ירידת הערך של נכסיהם.

עם הגשת התביעה ניתן צו מניעה זמני אשר אסר על הנתבעת להמשיך בבנייה, אולם בהמשך, לאחר שניתן לנתבעת היתר בנייה, בוטל הצו הזמני בהחלטתי מיום 23.6.08. כתב התביעה המתוקן הוגש בעקבות ביטול הצו הזמני.

מטעם התובעים העידו התובעים 2 ו-3 - מ.ו. וריצ'ארד פוקס.

התובעים הגישו כראיה חוות דעת שערכו האדריכל מיכה בן נון והשמאי יניב גוב ארי.

מטעם הנתבעת העידו ולפראם בוכולס, אשר כיהן כמנהל הנתבעת במועד הבנייה, אנגה ורת', מנהלת הנתבעת כיום ופיטר בוגוד - האדריכל שהופקד על בניית הקומה הנוספת.

הנתבעת הגישה חוות דעת של השמאי לירון קלדרון וכן חוות דעת של איהאב זין, הנדסאי אדריכלות והנדסאי אזרחי אשר חיווה דעתו בנוגע לשאלה האם הבנייה שבוצעה תואמת את היתר הבנייה. במהלך הדיון בבקשת התובעים לסעד זמני הגישה הנתבעת את חוות דעתו של המהנדס יגאל ברגמן.

לאור הפערים בין חוות הדעת מטעם הצדדים מונה השמאי יריב סקרון כמומחה מטעם בית המשפט.

המומחים השונים נחקרו על חוות הדעת שנתנו.

ביום 2.4.08 ערכתי ביקור במקום, וביום 15.5.15 ערכתי ביקור נוסף.

בעלות התובעים בדירות

הנתבעת טוענת כי התובעים כלל לא הוכיחו בעלות בדירות:

לטענת הנתבעת, קמר הוצג כבעל דירה 4 וו' כמיופה כוחו, אך מעולם לא הוצג חוזה שותפות בין השניים וו' הודה כי הדירה היא למעשה בבעלותו וכי הרישום על שם קמר הינו פיקציה שנועדה להטעות את החברה לפיתוח הרובע היהודי שאינה מאפשרת לרשום שתי דירות על שם בעלים אחד. לא הוכח מיהו הבעלים, מיהו חוכר המשנה ומיהו המחזיק בדירה ויש לדחות את תביעתם של תובעים אלה מחוסר יריבות.

עוד לטענת הנתבעת, פוקס לא צירפו מסמכים המעידים על מעמדם ביחס לדירה 2 והעובדה שלכאורה הם מתגוררים במקום לא מספיקה כדי לזכות אותם בסעד ההריסה או הפיצוי.

עוד טוענת הנתבעת כי קמר לא הגיש תצהיר מטעמו על אף שמדובר בראייה משמעותית, והדבר פועל לחבותו.

מ.ו. הצהיר כי:

"בן דודי מר קמר, הוא התובע 1, הינו בעל הזכות החוזית והקניינית להירשם כחוכר משנה לדורות של (דירה 4, ע.כ.)... זאת מכוח הסכם מכר מיום 02/10/95, במסגרתו הוא רכש את הזכות ממר שמואל (ג'פרי) הוכמן, הרשום כחוכר הנכס הראשון ברישומי החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בירושלים" (סעיף 1 לתצהיר).

"אני כאמור שותפו בנכס ובן-דודו של התובע 1 וכן מיופה כוחו, אשר מטפל ומנהל את הנכס בשם שנינו, לרבות לצורך ניהול ההליך דנן, בהתאם ליפוי כוח נוטריוני" (סעיף 2 לתצהיר).

בחקירתו הנגדית העיד ו' כי:

"הייתי שותף... אני היום הבעלים היחיד. השותף נסוג מהשותפות בגלל הבניה הקטסטרופלית הזו הוא איבד עניין בדירה... לדעתי לפני כשנה וחצי שנתיים סיכמנו את זה. היום הוא נאמן הדירה שלי. אנחנו בני דודים והוא נאמן שעליו רשומה הדירה עד עצם היום הזה, אבל אני הבעלים היחידי, ובגלל זה הנזק שלי הוא גם כפול...

בן דודי משה יהודה קמר שהוא זה שרכש קניינית את הדירה הזו מהחוכר הראשון ג'פרי שמואל הוכמן מהחברה לשיקום הרובע היה בעל הזכויות הקנייניות גם כן והוא היום נאמן שלי בדירה, כי בחברה לשיקום הרובע מעדיפים שלא לרשום שני נכסים על אותם בעלים. אני גר בדירה אחרת ברובע היהודי, ובמרץ 2008 נקנתה דירה זו עבור ילדיי להמשך השושלת של המשפחה" (עמוד 47 לפרוטוקול).

בהמשך העיד כי:

"מאז ומעולם הייתי הבעלים של הדירה. קמר הוא בעל הזכויות שנרשם בחברת שיקום הרובע ורשום כנאמן שלי, בפועל בדירה. אני בעל הדירה" (עמוד 48 לפרוטוקול).

מעדותו של ו' עולה כי הדירה נרשמה על שם קמר אך למעשה הוא שרכש את הדירה מלכתחילה (עמוד 50 לפרוטוקול). ו' הצהיר כי אינו מתגורר בדירה אך התגורר בה בעבר תקופה מצטברת של כשנה וחצי (עמוד 47 לפרוטוקול) וגם ילדיו התגוררו בה תקופה מסוימת.

גם אם ישנו פגם בהתנהלותם של קמר וו' כלפי החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, אין מחלוקת של ממש על כך שהדירה בבעלות מי מהם ואיני סבורה כי היחסים הפנימיים שבין השניים רלבנטיים לעניינה של תביעתם כנגד הנתבעת. לתצהירו של ו' צורפו הסכם לרכישת הדירה שנערך בין המוכר הוכמן ובין משה קמר ואישור החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי לפיו הוכמן הוא החוכר של הדירה (נספחים א' וב' לתצהיר), ודי בכך על מנת לדחות את טענות הנתבעת בעניין בעלות התובעים 1 ו-2 בדירה זו.

לא מצאתי כי בעובדה שלא הוגש תצהיר של קמר יש כדי לפגוע בתביעתו שעה שהוגש תצהירו של ו' הכולל את הפרטים הרלבנטיים לתביעה ביחס לדירת קמר.

התובע 3, ריצ'ארד פוקס, הצהיר כי "אנו (התובעים 3 ו-4, ע.כ.) חוכרי המשנה לדורות של (דירה 2, ע.כ.)... הכל כמופיע ברישומי החברה לשיקום הרובע היהודי" (סעיף 1 לתצהיר).

למרות שכבר בכתב הגנתה של הנתבעת נטען כי פוקס לא הוכיחו את החזקתם בנכס, לא צורפו בשום שלב ראיות לבעלות תובעים אלו בנכס.

בחקירתו הנגדית נשאל ריצ'ארד פוקס על כך שלתצהירו לא צורף כל מסמך המעיד על בעלותו בנכס והשיב:

"אני בעל המקום, לו הייתי יודע שזה יבוא לדיון הייתי מביא את החוזה שיש לי על החכירה של המקום הזה משנת 79'.

ש. לא צורף שום מסמך לתצהירך שמוכיח את מעמדך בדירה.

ת. אני לא יודע. יש חוזה.

ש. נתת לעו"ד שלך את התעודה?

ת. נתתי לו" (עמוד 56 לפרוטוקול מיום 21.12.15).

גם בתשובתו לסיכומי הנתבעת התעלם ב"כ התובעים מטענת ב"כ הנתבעת כי פוקס לא צירפו מסמכים המעידים על מעמדם ביחס לדירה, והתייחס רק לטענות בעניין בעלות התובעים 1 ו-2 בדירתם.

לא די בעדותו של פוקס, אשר איננה נתמכת בראיות נוספות, כדי לקבוע, לצורך תביעה זו, כי הם הבעלים של הדירה.

מעבר לצורך, אתייחס להלן בקצרה גם לטענות הנוגעות לדירה זו.

עילות התביעה

הפרת חובה חקוקה

אין מחלוקת, כאמור, כי בסופו של דבר קיבלה הנתבעת היתר בנייה. עם זאת, לטענת התובעים ישנן חריגות מההיתר, המקימות עוולה של הפרת חובה חקוקה.

האדריכל מיכה בן נון נתן מספר חוות דעת מטעם התובעים לעניין מצבה התכנוני של הבנייה.

בחוות דעתו מיום 20.11.08 ציין האדריכל מיכה בן נון כי ביום 13.2.08 קיבלה הנתבעת היתר בנייה לתוספת קומה למבנה הקיים, אך קבע כי התגלו מספר אי התאמות להיתר: צורת הקוקיות וגודלן; הוספת פתחי חלונות לחדרי השירותים (3 בצד דרום ו-2 בצד צפון); בנייה של עמודי אבן בגובה מטר על גג האגף המערבי, מעבר לגובה שנקבע בהיתר; בצד דרום באגף המערבי נפתחו פתחים גדולים המוסתרים בלוחות עץ גדולים.

בחוות דעתו המשלימה מיום 18.2.10 כתב האדריכל בן נון כי ביום 17.8.09 ניתן היתר בנייה נוסף שבא להסדיר ולהתאים את הבנייה שבוצעה בפועל. ההיתר כלל שינוי בקוקיות הגג, הקטנת הפרגולה, סגירת מרפסת ועוד. לפי חוות הדעת, השינויים אמנם אושרו על ידי יחידת השימור ויצא היתר, אולם הם אינם תואמים את הוראות התב"ע והנחיות הבנייה בה בצורת הקוקיות, בפרטי הבנייה, בכמות הפתחים וצורתם ובגובה הבינוי בחלק המערבי. עוד לפי חוות הדעת, ניתן להבחין בכמה חריגות מהותיות שבוצעו בשונה מן המופיע בהיתר: 4 מרזבים גלויים יורדים לאורך הקירות, עמודי המעקות מעל האגף המערבי גבוהים מן המופיע בהיתר, מתחת למרפסת המזרחית יוצא צינור ניקוז ולפחות 5 מתקני מיזוג תלויים גלויים על החזיתות המזרחית והצפונית.

לפי חוות הדעת, "אלמנטים כמו מרזבי פח גלויים, 5 מזגנים תלויים ועמודי אבן במעקה גג הבניין שאין לגביהם אישור של השימור ואינם מופיעים בהיתר הבנייה יוצרים פגיעה אסטטית שאיננה ראויה ובלתי נסבלת" (עמוד 5 לחוות הדעת).

השמאי יריב סקרון התייחס בחוות דעתו לטענות התובעים לבניה בלתי חוקית וכתב כי לאחר מתן היתר הבניה מס' 10063 ואישור רשויות התכנון המוסמכות, הוכשרו כל חריגות הבניה לגביהן טענו התובעים בכתב התביעה המתוקן ובחוות הדעת השונות שהוגשו מטעמם (עמוד 35 לחוות הדעת).

לטענת הנתבעת, הטענה שהבנייה החדשה אינה תואמת את ההיתר לא הוכחה: לא הובאה כל ראיה לקיומן של חריגות בנייה מלבד חוות דעתו של האדריכל בן נון. לא הוכח כי מרזב מחייב היתר בנייה, לא מה היה גובה המעקות שאושר בהיתר ומה הגובה בפועל ולא כי צינור ניקוז מפלסטיק מתחת למרפסת מחייב היתר. לעניין המזגנים העידו שהם לא קיימים. מכל מקום, החריגות הנטענות לא פוגעות בתובעים כהוא זה.

סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין קובע כי "מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל חיקוק - למעט פקודה זו - והחיקוק, לפי פירושו הנכון, נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק".

הפסיקה הכירה בעבירה על סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בין שכנים, כהפרת חובה חקוקה. כפי שנפסק בעניין מדינה (ע"א 273/80 מדינה נ' כהן, פ"ד לז(2) 29 (1983)):

"הוראת סעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה, המתנה עשיית עבודת בנייה מהסוג הנדון בקבלת היתר מאת הוועדה המקומית והאוסרת ביצוע עבודה כאמור שלא בהתאם לתנאי ההיתר, הינה חיקוק, אשר נועד, בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים, המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבנייה האמורה להתבצע, ושל המתגוררים באותם מבנים."

אחד התנאים הנדרשים לשם קיומה של עוולת הפרת חובה חקוקה הוא כי ההפרה היא שגרמה לנזקו של התובע.

כפי שנפסק, כאשר מדובר בתביעה בגין הפרת חובה חקוקה אין צורך להראות כי ההפרה גרמה לנזק של ממש. "מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על-פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מיטרד. די לו שיראה, שנגרמה לו "אי נוחות"" (ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281 (1984); ע"א (מחוזי י-ם) 5600/04 שילה נ' שטינברג (16.12.2004)ׂׂׂׂ; ת"א (מחוזי י-ם) 9403/07 רלב"ג נ' דוויק (25.5.2012)).

מחוות דעת האדריכל בן נון מיום 18.2.10 עולה כי הקוקיות אושרו בהיתר הנוסף, ומכל מקום לא שוכנעתי כי נגרמה לתובעים פגיעה כלשהי כתוצאה מהשינוי בצורת הקוקיות. עוד עולה מחוות הדעת, כמו גם מחוות דעת השמאי גוב ארי ומהתמונות שצורפו אליה, כי החריגה הנוגעת להגבהת הבנייה היא בחזית המערבית-צפונית של מבנה הנתבעת ולא בחזית הדרומית שהיא הפונה לדירות התובעים. על פי חוות הדעת מתקני המיזוג תלויים על החזיתות המזרחית והצפונית, ומכל מקום בדיון מיום 16.4.15 הצהיר מ.ו. כי המעבים הורדו, חוץ מאחד (עמוד 37 לפרוטוקול).

לא שוכנעתי, אפוא, שהבנייה שלשיטת האדריכל בן נון נעשתה תוך חריגה מההיתר, כפי שתוארה לעיל, גרמה לתובעים נזק המגיע כדי אי נוחות.

טענה נוספת שהעלו התובעים בסיכומיהם הינה כי השימוש בנכס בפועל אינו תואם את ההיתר. לטענתם, בתעודת הגמר שקיבלה הנתבעת מיום 14.4.10 נאמר כי המבנה מיועד למטרות מגורים בלבד, ובפועל המקום משמש כמלון לכל דבר ועניין. עוד לטענתם, השימוש החורג מוסיף לנכס שנגרם לתובעים, הן בפגיעה בפרטיותם, הן ברעש והן בפעילות.

בחוות דעת המומחה בן נון מחודש מרץ 2008, שהוגשה במסגרת הבקשה לסעד זמני, נכתב כי "בנתונים הכלליים לבקשה להיתר, שבמסמכי הועדה, מופיע כי השימוש המבוקש הנו למגורים זאת בניגוד לשימוש המותר בתב"ע... ציון השימוש למלונאות בא באופן מוצנע בדף הפתיח של תשריט הבקשה... ואיננו מוזכר בתיאור הבקשה או בהחלטת הועדה..." (עמוד 4 לחוות הדעת). המומחה אף התייחס לכך בחקירתו מיום 27.3.08 (עמודים 45-44 לפרוטוקול). למרות זאת, הטענה כי ההיתר הינו למגורים ולא למלונאות וכי השימוש חורג מן ההיתר שניתן לא הועלתה בכתב התביעה ולא נתבררה, והעלאתה בשלב הסיכומים מהווה הרחבת חזית אסורה.

אציין כי במהלך אותה חקירה נגדית מיום 27.3.08 עלה כי בבקשה להיתר נכתב שהשימוש הוא למגורים והיעוד הוא מלונאות.

עוד אציין כי התובעים הגישו זה מכבר בקשה לתיקון כתב התביעה בדרך של הוספת טענה כי הנתבעת מנהלת את עסקה ללא רישיון וכי בקשה זו נדחתה על ידי בהחלטה מיום 3.12.12, תוך שנקבע כי הטענות שהוספתן מתבקשת מעוררות מחלוקת חדשה ושונה מזו שהועלתה בכתב התביעה, שעניינו בנזקי תוספת הקומה למבנה הנתבעת.

אני דוחה, אפוא, את הטענות להפרת חובה חקוקה.

מטרד ליחיד

על פי סעיף 44 לפקודת הנזיקין:

"(א) מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק.

(ב) הוראות סעיף זה לא יחולו על הפרעה לאור שמש."

הפסיקה קבעה כי קיומו של היתר בנייה אינו מונע תביעה בעילת מטרד:

"...אם המבנה הוקם מכוח היתר חוקי, יהיה הנפגע זכאי לסעד, רק אם יראה שהפגיעה עולה כדי מיטרד...

אם הוכיחו המשיבים, כי הבנייה גרמה להם למיטרד, אין כל חשיבות לשאלה, אם הבנייה הייתה כחוק אם לאו. קיומו של היתר חוקי בדיעבד אינו יכול להשפיע על הסעד שניתן, כשם שלא יכול היה לשמש מניעה למתן הסעד, לוא היה קיים בעת הבנייה" (עניין בעל טכסא הנ"ל. ראו גם ת"א (מחוזי ת"א) 1866/09 כהן נ' שלום (9.6.2013)).

בסיכומיו הסכים ב"כ הנתבעת כי היתר בנייה אינו מקנה חסינות, אולם טען כי כאשר מדובר בבנייה בהיתר נדרש קיומו של נזק משמעותי, רציני וקיצוני כדי שבית המשפט יקבע שלמרות קיומו של היתר יש להרוס את הבנייה החוקית שנבנתה.

כאמור, על מנת לזכות בסעד על התובעים להראות כי הפגיעה הנטענת שגרמה הקמת הקומה הנוספת מגיעה כדי מטרד.

אעבור, אפוא, לבחון את הפגיעה בתובעים כתוצאה מבניית הקומה הנוספת.

הנזקים הנטענים

הנזק הנטען מורכב ממספר ראשים:

• הסתרת נוף.

  • פגיעה בפרטיות.

  • מפגעי רעש, ריח והגברת שימוש.

עוד נטען להפרעה לאור השמש אך בהתאם לסעיף 44(ב) לפקודה אין הפרעה זו כלולה בעוולת המטרד.

כפי שכבר צוין, ניתנו שלוש חוות דעת שמאיות בעניין ירידת הערך שנגרמה לדירות – התובעים הגישו את חוות דעתו של השמאי יניב גוב ארי, הנתבעים את חוות דעתו של השמאי לירון קלדרון, ונוכח הפערים שבין חוות הדעת מונה השמאי יריב סקרון כמומחה מטעם בית המשפט. חוות דעתו של האדריכל מיכה בן נון מטעם התובעים כוללת אף היא התייחסות לנזקים הנטענים.

חוות הדעת מטעם התובעים

על פי חוות דעת האדריכל בן נון מיום 20.11.08, לתובעים נגרם נזק עצום כתוצאה מהבנייה ומהחריגות מהיתר הבנייה. מרכיביו כוללים – פגיעה בפרטיות, ביחס לשימוש בדירה ובעיקר לשימוש בגג, בגלל קרבה יתרה ובגין כמות הפתחים הפונים כלפי התובעים; הגברת תחושת מחנק מהקרבה ומהסתרת השמיים, המושפעת גם מהחריגה מההיתר, כמו למשל מהבלטת הגג אל מחוץ לקו קיר הבניין; הסתרת נוף וצמצום מבטים. על פי חוות הדעת צפוי מטרד נוסף כתוצאה מאינטנסיביות השימוש והפעילות שבאכסניה.

כל האמור מתייחס רק לדירת קמר. האדריכל בן נון הצהיר כי לא היה בדירת פוקס (עמוד 31 לפרוטוקול).

לטענת הנתבעת יש להתעלם מההערכות השמאיות שניתנו על ידי האדריכל בן נון שכן הן אינן בתחום המומחיות שלו.

בחוות דעתו מיום 14.1.09 כותב השמאי יניב גוב ארי כי כתוצאה מתוספת הקומה נחסמה תמונת הנוף אשר נשקפה מדירות התובעים (עמוד 16 לחוות הדעת). בדירת קמר נוצר נתק מוחלט מהנוף אשר נשקף לכיוון צפון (עמוד 17 לחוות הדעת). תוספת הקומה במתכונתה הנוכחית הביאה לפגיעה תכנונית במרקם ההיסטורי של הבינוי ברחוב סנט מרקס ומעבר לירידת הערך מדובר בפגיעה משמעותית באופיו האותנטי של המקום (שם). לאור הפרשי הגבהים בין הבניינים והמרחק ביניהם אין ספק כי אור יום מכיוון צפון ומערב ייפגע משמעותית ובחלק משעות היממה לא יגיע כלל לבניין ולדירות התובעים (שם). תוספת החדרים למבנה הנתבעת צפויה להביא לשימוש אינטנסיבי יותר, העלאת מפלס הרעש, תחושת מחנק והגדלת הצפיפות (שם). מפתחי החוץ ומגג התוספת תיגרם חדירה לפרטיות דירות התובעים, שכן כתוצאה מהמרחק הקצר בין הבניינים נוצר קשר עין ישיר בין חמשת החדרים ושטח הגג באגף המערבי של מבנה הנתבעת לבין מרפסות הגג וחדרי דירות התובעים (עמוד 18 לחוות הדעת).

חוות הדעת מטעם הנתבעת

השמאי לירון קלדרון קבע בחוות דעתו כי דירות התובעים נותרו עם חשיפה משמעותית לנוף גם לאחר בניית התוספת בבניין האכסניה.

בעניין דירת פוקס נכתב כי חלונות הדירה אינם פונים לכיוון צפון ואין להם כל "היזק ראיה" לבניין האכסניה (עמוד 8 לחוות הדעת). המרפסת הצפון מזרחית איננה נגישה ואילו "מרפסת הגג" הצפונית היא למעשה גג מרוצף שהגישה אליו היא באמצעות טיפוס פרוביזורי מחלון קיים באמצעות סולם ארעי. בשל מגבלה פיזית ובטיחותית הנובעת בין היתר ממגבלת מזקף הראש והטיפוס המאולתר, תרומת שוויה של מרפסת זו לשווי הדירה שואפת לאפס, וכבר מטעם זה לא נפגע כל שימוש אפקטיבי שנעשה ממנה (עמוד 9). בנוסף, מרפסת זו גבוהה יותר ממפלס גג האכסניה ונותרה תצפית רחבה לנוף כך שתוספת הבנייה הנה מינורית ונבלעת בנוף הרחב שנצפה ממרפסת הגג (שם). מסקנת השמאי קלדרון היא כי אין בבנייה שבוצעה בגג האכסניה כדי לשנות דבר בעניין שוויה של דירה זו (שם).

בעניין דירת קמר נכתב כי עובר לבניית התוספת החשיפה לנוף מדירה זו (להבדיל מהגג שלה) הייתה מוגבלת מאוד משום שהיא נמוכה יותר ממפלס גג בניין האכסניה. מבנה הקומה השנייה של בניין האכסניה, שהיה קיים עובר לתוספת, לא אפשר כל תצפית ראויה לנוף הנטען (שם). גם אלמלא תוספת הבנייה הייתה קיימת לכאורה פגיעה בפרטיות, היות ומרפסת הגג שהייתה קיימת עובר לבניית התוספת אפשרה "היזק ראיה" רחב יותר בהשוואה ל"היזק הראיה" לאחר הבנייה, המתרכז במפתחי החלונות בלבד. הבנייה שבוצעה צמצמה את היזק הראיה והגדילה את הפרטיות.

לגבי צפיפות, זיהום ורעש קבע השמאי קלדרון כי בתוספת הבנייה אין חריג למצב הקיים באזור. הבינוי תואם את הבינוי באזור ואינו פוגע בזולת (עמודים 12-11 לחוות הדעת).

לפי חוות הדעת, "עמדת התצפית" מגגות הדירות לכיוון צפון הייתה שאלה של זמן. במצב שעובר לבניית התוספת בבניין האכסניה, כל רוכש פוטנציאלי היה בודק תחילה את אפשרות הבינוי על גג בניין האכסניה והיה מודע לאפשרות הבינוי בעתיד. משמע כי שווי הנכסים עובר לתוספת הבנייה גילם הפחתה בגין פוטנציאל לבינוי בעתיד. התב"ע לא יצרה כל חידוש במגמת התכנון הקיימת וכפועל יוצא לא יצרה כל שינוי בערך דירות התובעים (עמוד 12 לחוות הדעת).

מסקנת השמאי קלדרון היא כי בניית תוספת הבנייה בגג הנתבעת לא יצרה כל ירידת ערך לדירות התובעים, אלא להיפך.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

בחוות דעתו קבע השמאי סקרון כי בניית הקומה הנוספת לא גרמה לפגיעה בנוף משטחיה הבנויים של דירת פוקס, שחדריה וחלונותיה אינם פונים לכיוון צפון ולמקרקעי הנתבעת. באשר למרפסת הגג של הדירה, נקבע כי מדובר על מרפסת לה נגישות פרוביזורית מחלון של אחד מחדרי השינה ומאחר שמפלס המרפסת גבוה ממפלס הגג העליון של גג הקומה החדשה שנוספה במקרקעי הנתבעת, אין בבניה החדשה שבוצעה בגג מקרקעי הנתבעת כדי לגרום להסתרת נוף מלא, ולכל היותר מדובר בחסימת קו הנוף התחתון שהיא בעלת משמעות שולית (עמודים 39-37 ו-48 לחוות הדעת).

באשר לדירת קמר קבע השמאי סקרון כי יש להבחין בין שטחי הדירה עצמה לגגות הצמודים לה. עובר לבניה החדשה לא ניתן היה להבחין בנוף פתוח ומלא מחמשת הפתחים שבחדרי הדירה השונים, שכן כבר אז הפתחים היו חסומים ברובם למראה נוף מהקיר הדרומי והמקורי של מקרקעי הנתבעת.

בקשר למרפסת הגג בדירה זו קבע השמאי כי: "בהתבסס על תמונות וחוות הדעת השונות שהוצגו בפני, ניתן להבחין שבטרם בניית תוספת הקומה לבניין המקורי של מקרקעי הנתבעת, ממרפסת הגג של דירת התובעים 3 ו- 4 (צ"ל 1 ו- 2, ע.כ.) נשקף נוף מרהיב לכיוון צפון שכתוצאה מהבניה נחסם" (עמוד 41 לחוות הדעת, ההדגשה במקור, ע.כ.). עם זאת ציין השמאי כי בניית הקומה לא חסמה את כל הנוף הנשקף ממרפסת הגג, דהיינו לא גרמה לסגירת נוף מלא, שכן גם במצב החדש נותר נוף משמעותי לכיוון מזרח של הר הבית. עוד ציין כי יש להביא בחשבון שהנוף שנשקף ונחסם הינו ממרפסת הגג ולא מחדר הדיור או חדר השינה (עמודים 43-41 ו-48 לחוות הדעת).

לעניין ההצללה קבע השמאי סקרון כי חלונות ופתחי דירת פוקס אינם פונים כלל לכיוון מבנה הנתבעת ומכאן כי המבנה אינו מצל על דירה זו, וכי בשים לב להפרשי הגבהים בין המבנים ולחשיפה שהייתה לחלונות דירת קמר לכיוון צפון במצב הקודם, בימים מסוימים מימות השנה ובשעות מסוימות תיתכן הצללה אולם מדובר בהצללה חלקית ובלתי משמעותית שאין לה כל השפעה על שווים של המקרקעין (עמודים 45-44 לחוות הדעת).

לעניין הפגיעה בפרטיות נקבע בחוות הדעת כי לפני תוספת הבניה היה גג בניין הנתבעת שטוח ויצוק בטון – מעין מרפסת גג המאפשרת "היזק ראיה" ישיר לדירת קמר, וכי הפרשי המפלסים והמרחק הקצר שבין המבנים אפשרו בעבר להתבונן מגג הבניין לעבר חלונות הדירה, אם כי באופן מצומצם בשל הפרש הגבהים. כיום האפשרות להתבונן ממבנה הנתבעת לדירת קמר מתרכזת למפתחי החלונות הקיימים בקומה החדשה ויכולת ההתבוננות מחלונות אלו הינה מוגבלת, חלקית ובוודאי שאינה טובה יותר מכפי שהיה בעבר (עמודים 46-45 לחוות הדעת).

לגבי דירת פוקס צוין כי חלונות ופתחי הדירה אינם פונים, כאמור, לכיוון מבנה הנתבעת. באשר לפגיעה הנטענת ממפלס קומת הגג למרפסות הגג של הדירה נקבע כי אין בכך שינוי לעומת המצב הקודם, בו הייתה במבנה הנתבעת מרפסת גג ממנה ניתן היה באותה מידה לצפות אל מרפסת פוקס (עמוד 45 לחוות הדעת).

לעניין הטענות בעניין מפגעי רעש, ריח והגברת שימוש ציין השמאי סקרון כי מקרקעי התובעים ממוקמים באזור המאופיין בצפיפות בנייה גבוהה. עוד ציין כי קיימים תקנים לגבי עוצמות ומטרדי רעש באזורי מגורים ואם ישנה חריגה מהקבוע בתקן ניתן להיעזר ברשויות המוסמכות לאכיפה (עמודים 47-46 לחוות הדעת).

התובעים הגישו בקשה לפסול את חוות דעת השמאי סקרון, ובהחלטה מיום 5.5.14 דחיתי את הבקשה.

בהחלטתי קיבלתי את טענות התובעים בעניין התנהלות השמאי והאיחור הרב והבלתי סביר בהגשת חוות הדעת וכן את הטענות כי בחוות הדעת ישנן טעויות בשמות התובעים ובייחוס הדירות השונות לתובעים הנכונים. כן קיבלתי את טענתם כי במהלך חקירתו הנגדית של השמאי חל בלבול והתגלו אי דיוקים בשאלה האם שטח הדירות שבעסקאות ההשוואה הוא שטח ברוטו או נטו.

עם זאת קבעתי כי תשובותיו של המומחה סיפקו מענה מניח את הדעת לרוב טענות התובעים הנוגעות לתוכנה של חוות הדעת, כי התשובות שנתן המומחה ביחס לדרך בה ערך את השומה והגיע לשווי הדירה על ידי קביעת שווי בסיס ועריכת התאמות משכנעות, וכי בפגמים שנותרו, שעיקרם אי סדר ובלבול שנפלו בחוות הדעת, אין כדי להצדיק פסילה של חוות הדעת. עוד קבעתי כי גם בכך שחוות הדעת מעודכנת לתחילת שנת 2012, ולא למועד עריכתה, לא די על מנת לפסול אותה. בהקשר זה הוספתי כי ככל שיהיה צורך לעדכן את שווי הדירה ואת ירידת הערך למועד אחר, אתיר לב"כ התובעים לבקש מהשמאי סקרון לעשות כן.

בסיכומיהם מוסיפים התובעים להתנגד לחוות הדעת וטוענים כי לא ניתן להסתמך עליה לאור הטענות שהועלו בבקשת לפסילת חוות הדעת. בהקשר זה חוזרים התובעים על טענות שנדונו בהרחבה בהחלטה בה נדחתה הבקשה לפסול את המומחה, טענות שאין הצדקה לדון בהן מחדש.

בעקבות החלטתי לפיה יוכלו התובעים לפנות אל השמאי סקרון לצורך עדכון שווי הדירה וירידת הערך למועד מאוחר יותר, שלחו התובעים אל השמאי מסמך בן 25 עמודים שהוכן על ידי השמאי מטעם התובעים, יניב גוב ארי, ואשר למעשה מתפלמס עם חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בסוגיות שונות.

ב"כ הנתבעים התנגד למשלוח הפנייה למומחה, אשר חרגה מנושא עדכון שווי הדירה למועד אחר, אולם בהחלטה מיום 7.1.15 התרתי את משלוח השאלות.

המומחה לא השיב על שאלות ההבהרה שנשלחו אליו על ידי התובעים.

אף שדחיתי את הבקשה לפסילת חוות דעתו של השמאי סקרון, הרי נוכח הקשיים שעלו בקשר עם חוות הדעת ואי מתן התשובות לשאלות ההבהרה הנוספות שנשלחו אל המומחה, לא ניתן לקבל את חוות הדעת במלואה, באופן גורף, וזאת כפי שיפורט להלן.

להלן אתייחס לראשי הנזק הנטענים לגופם על יסוד מכלול חוות הדעת שהוגשו והראיות שנשמעו.

פגיעה בנוף

לטענת ב"כ הנתבעת, פגיעה בנוף כמעט לעולם לא הוכרה כמטרד המצדיק הריסה של בנייה בהיתר. הנתבעת מפנה להחלטתי מיום 23.6.08, בה כתבתי כי ההפרעה לנוף אינה מהווה עילה למתן צו המניעה וציינתי כי "הפסיקה לא נטתה להכיר בזכות מחזיק במקרקעין לתבוע בגין פגיעה במראה נוף מביתו" (ראו לעניין זה את ע"א 17/62 לטוביצקי נ' לפלר, פ"ד יז 87 (1963); עניין נקש הנזכר לעיל).

עוד טוענת הנתבעת כי הפגיעה העיקרית נטענת ביחס לגג אך לא הוכח שהגג הוצמד לדירת קמר או שניתן לשימוש בלעדי של דייריה. לטענת הנתבעת השמאי מטעם התובעים לא ידע להצביע בתשריטים היכן נכתב שהגג הוצמד לדירה זו ובחוזה לא נקבע שהגג הוצמד לדירה.

עוד טענה הנתבעת בסיכומיה כי לא הוכח שהשימוש בגג הוא שימוש מותר.

לטענת התובעים, אם ביקשה הנתבעת להעלות טענה לפיה השימוש שנטען כי נפגע הוא שימוש אסור, היה עליה לטעון זאת בכתב ההגנה. טענה כזו לא נטענה ומדובר בשינוי חזית אסור.

לכך משיבה הנתבעת כי אחד ממרכיבי הנזק שנתבע הוא חסימת נוף, ועל מנת לזכות בפיצוי על התובעים להוכיח רכיבים שונים לרבות השימוש המותר.

השמאי גוב ארי נשאל בחקירתו לגבי הזכויות במרפסת הגג והשיב כי "מרפסת גג משמשת כמרפסת צמודה מבחינה קניינית בהתאם לאישור הזכויות לדירת ו'" (עמוד 39 לפרוטוקול). לשאלה על סמך מה הוא קובע זאת השיב "יש אישור זכויות שאליו צורף תשריט ולפי התשריט הגג צמוד לדירה" (עמוד 40 לפרוטוקול). בהמשך הסביר כי "הרישום של החברה לשיקום הרובע היהודי, לא דומה לרישום בטאבו כפי שחברי מניח, ברור לכל שיש שטח דירה ומתחת לזה יש סעיף שנקרא הצמדות. הרישום בחברה זה רישום ישן שלא עולה בקריטריונים ובסטנדרטים עפ"י התקנות הנהוגות כיום בחוק המקרקעין לרישום בטאבו. ניתן להסיק ולהבין בקלות מהתשריט כי שטחים שהם שטחים משותפים מוגדרים כשטחים משותפים, ולפיכך שטחים אחרים סביר להניח שהם צמודים לדירה" (עמוד 42 לפרוטוקול).

גם המומחה מטעם בית המשפט התייחס בחוות דעתו אל מרפסת הגג כחלק מן הדירה.

בתשריט החברה לשיקום הרובע המופיע בעמודים 15-14 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, מרפסת הגג מופיעה כ"גג דירה מס' 4". הנתבעת מצידה לא הביאה כל ראיה לכך שהגג אינו חלק מדירת קמר ושהשימוש בו אסור. די בראיות שהוצגו על מנת לקבוע לענייננו כי הגג הוא חלק מדירת קמר.

למעשה אין מחלוקת בין המומחים השונים אודות העובדה שנושא החשיפה לנוף הינו מרכיב בעל ערך לנכסי מגורים בכלל, ולדירות ברובע היהודי בפרט, ועיקר המחלוקת ביניהם נגע למידת הפגיעה שנגרמה שנגרמה לדירת פוקס ולהשלכות חסימת הנוף לצפון שנגרמה למרפסת דירת קמר.

אין בידי לקבל את עמדת השמאי קלדרון לפיה לדירת קמר לא נגרמה כל פגיעה של ממש ביחס לנוף שנשקף ממנה בעבר. הביקורים במקום, כמו גם עיון בתמונות שצורפו, מלמדים כי בעבר נשקף ממרפסת הגג של דירת קמר נוף מלא ומרהיב לכיוון צפון וכי נגרמה הסתרת נוף מלאה לכיוון זה כתוצאה מהקמת הקומה הנוספת במבנה הנתבעת, כפי שציין גם השמאי סקרון בחוות דעתו.

גם אם מחלונות הדירה לא נשקף נוף גם קודם לבניית הקומה הנוספת, וגם אם למרפסת הגג עדיין נותר נוף לכיוון הר הבית, אין בכך כדי לשלול את הפגיעה המשמעותית שנגרמה כתוצאה מחסימת הנוף לכיוון צפון,

אשר לדירת פוקס – לאור העובדה שהנוף שהוסתר נצפה רק ממרפסת בעלת נגישות נמוכה ושכפי שציין השמאי סקרון אין מדובר בהסתרת נוף מלאה אלא בחסימת קו הנוף התחתון שהיא בעלת משמעות שולית, אין מדובר בנזק המגיע כדי מטרד.

פגיעה בפרטיות

לטענת הנתבעת, התובעים רכשו את הזכויות כשידעו שמולם יש בית מלון ובו חלונות שהשקיפו לכיוון דירתם, ולא הוכח שבניית התוספת החדשה גרמה להרעה קיצונית בפגיעה בפרטיותם. הקומה החדשה נמצאת במפלס גבוה יותר מדירות התובעים ולפני בניית הקומה החדשה ניתן היה לצפות מחלונות החדרים לכיוון דירת התובעים 1 ו-2. גם מגג המבנה ניתן היה לתצפת אל הגג של התובעים, והשטח ממנו ניתן לעמוד ולתצפת אף קטן בעקבות בניית התוספת. אמנם היו על הגג קולטי שמש אך זה לא היה קבוע וניתן היה לשנות זאת, כפי שאמנם נעשה על ידי הנתבעת.

מ.ו. העיד כי "אני גרתי בדירה הזו ואני נמצא בה היום וילדיי באים, כשהם עושים טובה, לגור בדירה הזו אחת לסוף שבוע פעם בחודש. אני לא יכול להשכיר אותה היום על בסיס קבוע. אם אני עומד בחדר השינה מסתכלים עלי שני חלונות. כשאני עומד בחדר אנשים מסתכלים עלי ויש וילון. אנו עושים את כל המאמצים כדי להקטין את הנזק אבל אנחנו לא יכולים להשתמש בדירה בצורה נורמלית. יש למעלה חמישה חדרים עם חלונות, שני חלונות של המלון צופים לכיוון חדר השינה המזרחי ושלושה לכיוון הסלון. חיים תקינים הם לא לסגור כל הזמן את הוילון. זה מלון ויש שהות קבועה של אורחים גם ביום וגם בלילה" (עמוד 52 לפרוטוקול).

ריצ'ארד פוקס הצהיר כי "כיום לאחר הבניה יכולים אורחי המלון להשקיף ישירות לדירתנו ובעיקר ממש אל מול מרפסת חדר השינה שלנו" (סעיף 12 לתצהיר). "הוצאת חלונות בקיר הדרומי של התוספת הפונה אל דירתנו, ובטח הוספת הפתחים שנעשתה בניגוד להיתר גורמת לפגיעה קשה בפרטיות, שכן חלונות אלו ומרפסת הגג של הנתבעת משקיפים מלמעלה על גג דירתנו בכלל ועל מרפסת חדר השינה שלנו בפרט" (סעיף 14 לתצהיר). "מחדר השינה שלנו יוצאת מרפסת אשר בעבר נהנתה מפרטיות ומהיותה במפלס גבוה יותר מבית ההארחה של הנתבעת אולם כיום לאחר ביצוע תוספת הבניה אין לנו כל אפשרות לעשות שימוש סביר במרפסת שכן כל הזמן צופים לכיוונה אורחי ההוסטל" (סעיף 16 לתצהיר).

על פי חוות דעת השמאי גוב ארי, מרכיב החדירה לפרטיות משמעותי יותר בדירת קמר לאור מיקומה בקומה הראשונה והעובדה כי לדירה ארבעה פתחי חוץ ומרפסת גג הפונים לכיוון מבנה הנתבעת (עמוד 18). לדירת פוקס תיגרם חדירה לפרטיות ממפלס קומת הגג השטוח למרפסות הגג (עמוד 25).

בהתאם לחוות דעת השמאי סקרון, בטרם בניית תוספת הבנייה היה גג בניין האכסניה שטוח ויצוק בטון – מעין מרפסת גג המאפשרת היזק ראיה לדירת קמר (עמוד 45). עוד לפי חוות דעתו, כיום יכולת ההתבוננות מחלונות חדרי האירוח מוגבלת, חלקית ואינה טובה יותר מכפי שהיה בעבר.

השמאי סקרון קבע כי לא נגרמה פגיעה בפרטיות התובעים, משום שגם לפני הבנייה היה גג ממנו ניתן היה לצפות אל דירות התובעים ואין הבדל בין הפגיעה קודם לבנייה לפגיעה אחריה. גם השמאי קלדרון הסביר שקביעתו לפיה אין פגיעה בפרטיות מבוססת על כך שלפני הבנייה היו על הגג עמדת תצפית ומסעדה (עמוד 75 לפרוטוקול מיום 30.4.15).

מעדות מנהל הנתבעת עולה שבניגוד להנחתם של השמאים, לפני הבנייה כלל לא הייתה גישה לאורחים אל הגג והיו ממוקמים שם קולטי שמש (עמודים 59-58 לפרוטוקול מיום 30.4.15). לפי עדותו "היה אסור ללכת על הגג" (עמוד 59 לפרוטוקול). את הקולטים ניתן לראות גם בתמונות שהגישה הנתבעת.

יש להבחין בין הפגיעה בפרטיות בתוך הדירות ובין הפגיעה בפרטיות על הגג. לעניין הפגיעה בפרטיות בתוך דירת קמר, אני מקבלת את הקביעות של מומחי הנתבעת ומומחה בית המשפט לפיה ספק אם נגרמה פגיעה. לא ניתן לומר דברים דומים לגבי מרפסת הגג. ביקור במקום העלה כי כיום – במרחק קטן של מטרים ספורים ישנם חלונות גדולים בחדרי האירוח, הפונים אל מרפסת הגג, בגובה המרפסת, מהם ניתן לצפות אל המרפסת, והדבר גורם לפגיעה קשה בפרטיות לאלה הנמצאים על המרפסת. עם זאת לא ניתן להתעלם מכך שאין מדובר בפגיעה מתמדת אלא פגיעה הנגרמת במהלך השימוש במרפסת הגג.

כפי שצוין לעיל, חלונות דירת פוקס אינם פונים לכיוון מבנה הנתבעת. אשר למרפסת הדירה – מדובר, כאמור, במרפסת בעלת נגישות נמוכה ולא שוכנעתי כי אפשרות התצפית לכיוונה מהווה מטרד.

מפגעי רעש והגברת שימוש

הטענה בדבר מפגעי רעש ושימוש מוגברים אמנם לא נטענה באופן מפורש בכתב התביעה אולם זכתה להתייחסות בחוות הדעת שהוגשו. לטענת הנתבעת מדובר בהרחבת חזית אסורה, אולם איני נדרשת לטענה זו משמצאתי כי דין הטענה בדבר מפגעים אלו להידחות לגופה, כפי שיפורט.

מ.ו. הצהיר כי: "העובדה כי הנתבעת הגדילה משמעותית את כמות התיירים הלנים בבית המלון שלה פוגעת אף היא בשקט ובפרטיות. משמעות פעילות זו הינה כי בכל לילה ויום, צופים על דירתנו, עשרות תיירים אשר סועדים ו/או משקיפים ו/או עושים כל פעילות אחרת בשטח ההוסטל ועל גגו הפתוח מרחק נגיעה מחלונות הבית שלנו" (סעיפים 35-34 לתצהיר).

דברים דומים הצהיר גם ריצ'ארד פוקס (סעיפים 19-18 לתצהיר).

השמאי גוב ארי קבע כי תוספת החדרים למבנה הנתבעת, המשמש כמלון, צפויה להביא לשימוש אינטנסיבי יותר, העלאת מפלס הרעש, תחושת מחנק והגדלת הצפיפות (עמוד 17 לחוות הדעת).

סעיף 44 לפקודה קובע, כאמור, כי מטרד ליחיד מתקיים שעה שהוכחה "הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם".

על פי הפסיקה:

"אדם יוצר מטרד יחיד כאשר הוא פוגע במידה מהותית בשימוש הסביר של שכנו בנכסיו ובהפקת הנאה סבירה מהם, בהתחשב עם טיבם ומקום הימצאם של הנכסים... המבחן הוא מבחן של סבירות והדעת נותנת שהסטנדרד משתנה עם המסיבות. הזמן והמקום, טיב הנכסים והשימוש הנעשה בהם, הסביבה בה הם מצויים והחברה השוכנת בה – כל אלה וכיוצא בהם הם גורמים בעלי חשיבות הקובעים את השימוש האפשרי בנכסים וההנאה שאפשר להפיק מהם כדי ששכנך יוכל גם הוא לעשות שימוש מתאים בנכסיו הוא ולהפיק מהם הנאה ראויה. אינם דומים מגורים באזור שרובו תעשייתי למגורים באזור מגורים טהור, כשם שאינם דומים מגורים בעיר למגורים בכפר..." (ע"א 436/60 עזרי נ' קליין, פ"ד טו 1177 (1961)).

ו' אינו מתגורר במקום באופן קבוע וספק אם ניתן לקבל את עדותו אודות ההשלכות שיש לתוספת החדרים על השקט והפרטיות, במיוחד כאשר לא כל החדרים פונים לכיוון דירתו. כפי שציין השמאי סקרון, מקרקעי התובעים ממוקמים באזור המאופיין בצפיפות בנייה גבוהה ויש להניח כי רעש וצפיפות היו גם קודם לבניית הקומה הנוספת.

התובעים מלינים על כך שהמומחה מטעם בית המשפט לא נעזר במומחים בנושאים שאינם בתחום המומחיות שלו וכי בנושא זה היה עליו להיעזר במומחה לעניין רעש, אלא שגם התובעים – שעליהם הנטל להוכיח את תביעתם – לא הציגו חוות דעת של מומחה בתחום להוכחת טענותיהם בעניין זה.

לא הוצגו ראיות לרעש או שימוש החורגים מהסביר בהתחשב בכך שמדובר במקרקעין בסביבה צפופה, ולא הוכח טיב השינוי שחל עם הקמת הקומה הנוספת. משכך לא ניתן לקבוע כי מפגעים נטענים אלו מגיעים כדי מטרד.

הפרעה לאור שמש

סעיף 48 לפקודת הנזיקין קובע כי "אדם עושה עוולה אם הוא מונע, על ידי חסימה או בדרך אחרת, מבעל מקרקעין או מן התופש אותם ליהנות מכמות סבירה של אור שמש, בהתחשב עם מקומם וטיבם של המקרקעין...".

על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, חלונות דירת פוקס כלל לא פונים לכיוון צפון ולמקרקעי הנתבעת ולכן אין לבניית הקומה החדשה כל השפעה לגבי מקורות האוורור, התאורה וההצללה הטבעיים של הדירה (עמוד 44 לחוות הדעת). גם השמאי גוב ארי ציין כי אין השפעה על ההצללה בדירת פוקס (עמוד 25 לחוות הדעת), אם כי במקום אחר בחוות הדעת כתב כי תיגרם פגיעה לשתי הדירות (עמוד 17 לחוות הדעת).

לפי חוות דעת השמאי סקרון, בדירת קמר תיתכן בימים מסוימים מימות השנה ובשעות מסוימות הצללה חלקית ובלתי משמעותית שאין לה כל השפעה על שווים של המקרקעין (עמודים 45-44 לחוות הדעת).

התובעים טענו כי אין להתחשב באמור בחוות דעת השמאי סקרון מאחר שהנושא אינו בתחום מומחיותו כשמאי והוא לא נעזר במומחה לעניין הצללה - אולם בדומה לאמור לעיל לעניין מפגעי הרעש, התובעים אף הם לא הגישו חוות דעת מומחה לעניין ההצללה על מנת לבסס את טענתם להפרעה לאור השמש.

השמאי גוב ארי קבע בחוות דעתו כי "אין ספק כי אור יום מכיוון צפון ומערב ייפגע משמעותית ואף בחלק משעות היממה כלל לא יגיע לבניין ולדירות..." (עמוד 17). בחקירתו נשאל על כך שהשמש מצויה רוב היום בצד דרום, בעוד החסימה היא מכיוון צפון, והשיב "נכון, אבל אני נמצא בדרום והמבנה החוסם הוא בצד צפון, יש השלכה מסוימת. אני מסכים שזה נושק לאפס, אבל עיקר הפגיעה פה זה לא הצללה. הפגיעה של ההצללה בשקלול המטרדים היא יחסית זניחה אבל היא קיימת" (עמוד 45 לפרוטוקול).

לא הוכח, אפוא, כי מתקיימת עוולת ההפרעה לאור השמש.

הסעד

כפי שציינתי בהחלטתי מיום 23.6.08, קיימת נטייה בפסיקה שלא להכיר בזכות מחזיק במקרקעין לתבוע בגין פגיעה במראה נוף מביתו. נטייה זו קשורה בחשש מהגבלת יתר על פעולות בניה (דוד קרצמר מטרדים 57 (דיני הנזיקין – העוולות השונות, ג' טדסקי עורך, התש"ם)). לפיכך יש להבחין בין פגיעה בנוף כעילה לצו מניעה או להריסה ובין פגיעה בנוף כעילה לפיצוי. עוד יש להבחין בין פגיעה בנוף שאין עמה נזק כלכלי ברור ובין מקרה בו נטען כי הנוף מהווה מרכיב משמעותי בקביעת ערכה של הדירה וכי ניתן להצביע על ירידת ערך ממשית של הנכס כתוצאה מהסתרת הנוף, כבענייננו.

לטענת התובעים יש לבחון לא רק את סעד הפיצוי אלא גם סעד של הריסה.

בהקשר זה נטען כי לפי עדות מנהלי הנתבעת התפוסה במלון עובר לבנייה עמדה על 50% ואם כן אין הצדקה להותיר את הבנייה על כנה. לעניין זה אעיר כי מדובר על תפוסה ממוצעת, ומכל מקום לא די בטענה זו כדי לקבוע שלנתבעת לא ייגרם נזק ממשי כתוצאה מהריסת הקומה הנוספת.

כפי שצוין בפסיקה, "כאשר הבניה נעשית עפ"י היתר כדין, יש צורך בפגיעה ממשית מאוד בבעל המקרקעין על מנת לזכות בסעד של הריסה" (ת"א (מחוזי י-ם) 3029/01 נקש נ' בן יוסף (28.6.2001)).

בנסיבות העניין אין הצדקה למתן סעד הריסה. על אף התיאורים הקשים שבתצהירים, בפועל עולה כי התובעים 1 ו-2 אינם מתגוררים בנכס, והנזק שנגרם להם הוא נזק כספי המתבטא בירידת ערך הדירה. אמנם מדובר בנזק שלא ניתן להתעלם ממנו, בעיקר בשל הסמיכות הרבה של המבנים זה לזה, אולם נזק זה ניתן לפיצוי בכסף ואינו מצדיק מתן צו הריסה, בפרט שעה שהבנייה נעשתה בהיתר. לכך יש להוסיף כי הפגיעה מתייחסת למרפסת הגג, שניתן להניח כי השימוש בה פחות ביחס לשימוש בחדרי הדירה. בנסיבות אלה האיזון הנכון בין זכויות הצדדים הינו בהותרת הבנייה על כנה תוך פיצוי התובעים 1 ו-2 בגין נזקם.

השמאי גוב ארי לא פירט מה שיעור ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מכל אחת מהפגיעות שלשיטתו נגרמו לדירות, אלא קבע ירידת ערך כללית בגין מכלול הנזקים. השמאי גוב ארי העריך את שווי דירת קמר בסך של 1,000,000$-1,150,000$ לפני תוספת הקומה ובסך של 750,000$-850,000$ לאחר התוספת (ירידת ערך של כ-250,000$, שהם כ- 26% משווי הנכס). את שווי דירת פוקס העמיד השמאי על 1,100,000$-1,250,000$ לפני התוספת ו-990,000$-1,125,000$ לאחר התוספת (ירידת ערך של כ- 110,000$ שהם כ-10% משווי הנכס).

השמאי קלדרון קבע כי לא נגרמה לתובעים כל פגיעה שיש בה כי להביא לירידת ערך. בחקירתו הנגדית הוא הסכים שאם לפני הבנייה היו על גג האכסניה רק קולטים ולא ניתן היה לתצפת ממנו, יכולה להיות פגיעה של בין 2 ל-4 אחוז מערך הדירות (עמוד 76 לפרוטוקול מיום 30.4.15).

השמאי סקרון העריך את שווי דירת קמר בסך של 4,510,000 ₪. את שוויה היחסי של המרפסת ביחס לדירה העמיד על סך של כ-1,042,000 ₪ ואת שיעור הפגיעה במרפסת כתוצאה מהסתרת הנוסף לכיוון צפון אמד בסך של 15%-10%. לפיכך קבע השמאי סקרון כי אומדן ירידת הערך בגין הסתרת הנוף הוא לכל היותר בגבולות הסך של 130,000 ₪ ובשיעור של כ-3% משוויה היסודי של הדירה (עמוד 49 לחוות הדעת). השמאי סקרון לא קבע ירידת ערך בגין פגיעה בפרטיות, שכן מצא כי לא נגרמה פגיעה כזו.

לאור מסקנותיי לגבי הפגיעה בנוף והפגיעה בפרטיות בדירת קמר, לרבות היקף הפגיעה, מצאתי כי יש להעמיד את הפיצוי הכולל בגין הנזקים שנגרמו לתובעים 1 ו-2 על סך של 390,000 ₪. סכום זה נכון ליום מתן פסק הדין ואין להוסיף לו הפרשי הצמדה וריבית.

מהטעמים אפשר פורטו לעיל אני דוחה את התביעה של התובעים 3 ו-4.

הנתבעת תשלם לתובעים 1 ו-2 שכ"ט עו"ד בסך של 60,000 ₪.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, תישא הנתבעת במחצית מההוצאות בהן נשאו התובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה.

למרות דחיית התביעה של התובעים 3 ו-4 לא מצאתי לחייב אותם בהוצאות לאור נסיבות המקרה ולאור ניהול התיק במשותף עם התובעים 1 ו-2.

על הנתבעת לשלם לתובעים 1 ו-2 את הסכומים שנפסקו בתוך 30 יום.

ניתן היום, א' אלול תשע"ו, 04 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.