ת"א 17253-09-10 ר. ואח' נ' .ו. ואח'

לפני תביעה ותביעה שכנגד ששתיהן פועל יוצא של מערכת הסכמים שנכרתה בין הצדדים בנוגע למקרקעין ב*** ירושלים (להלן: "המקרקעין"). 

רקע עובדתי:

1. התובע הוא עורך דין ירושלמי ותיק, אשר עוסק בין היתר בתחום המקרקעין.

    

2. הנתבע הוא אזרח ארצות הברית שהתגורר משך שנים בסביון ,והיה מעוניין להעתיק את מקום מגוריו לדירת יוקרה בירושלים.

    

3. גב' ל. א. ז"ל ומר א.ק. היו במועדים הרלבנטיים לתביעה זו הבעלים של 2/9 מהמקרקעין ברחוב ** , בירושלים . הבית לא היה רשום כבית משותף אך על פי הסכם שיתוף בין כלל דיירי הבית, היו גב' ל. ומר ק. הבעלים של הדירה בקומה השלישית שהוצמדו לה שתי מרפסות, שתי חניות וגג.

    

4. ביום 20.6.01 חתמו גב' ל. ומר ק. על כתב התחייבות, בו נתנו הסכמתם למימוש כל ההתחייבויות, שנתן התובע לנתבע בקשר לזכויותיהם במקרקעין. גב' ל. ומר ק. גם אפשרו לתובע לרשום הערת אזהרה לטובת הנתבע (או מי מטעמו) על המקרקעין שבבעלותם.

    

5. באותו יום נכרת בין התובע לנתבע הסכם שכותרתו "הסכם הלוואה". על פי הסכם זה הלווה הנתבע לתובע סכום כולל של 850,000$ בשני תשלומים: התשלום הראשון היה על סך של 575,000 $ אשר חולקו לתשלום בסך 266,000$ במעמד החתימה ועוד 309,000 $ בהלוואה בנקאית, והתשלום השני היה עד לתאריך 1.8.01 בסך של 275,000$.

    

6. בהסכם נקבע כי ההלוואה תוחזר בתוך 18 חודשים ונקבעו בסעיף 3.1 לו שתי חלופת להשבת ההלוואה עם תום תקופת ההלוואה:

   " א. השבת מלוא סכום ההלוואה, בדולרים, בתוספת ריבית כאמור בהסכם ההלוואה;

   ב. הלווה יגרום לכך של. א. ת.ז. .... וק. א. ת.ז. .... יעביר את מלוא זכויותיהם בחלקה (להלן: "זכויות ל. וק.") על שם המלווה וזאת ללא כל תמורה נוספת, למען הסר כל ספק ישא הלווה בכל תשלום של מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, מסי רכוש וכל תשלום אחר, שיידרש על מנת להעביר את הזכויות על שם המלווה למעט מס רכישה אשר יחול בכל מקרה על המלווה".

    

7. כאמור עוד באותו יום גב' ל. ומר ק. חתמו על חלקם בהתחייבות. כשבועיים לאחר החתימה על הסכם ההלוואה, הודיע התובע בכתב לנתבע, כי החזר ההלוואה יהיה על פי החלופה השנייה, דהיינו העברת המקרקעין לחזקתו ובעלותו, ללא כל תשלום נוסף.

    

8. גב' ל. מר ק. והנתבע חתמו גם על הסכם מכר, שאינו נושא תאריך והסכם זה הופקד בנאמנות אצל בא כוח הנתבע ( להלן: הסכם המכר משנת 2001) . על פי הסכם המכר משנת 2001 התחייבו המוכרים של המקרקעין, לרשום את הבית כבית משותף, על חשבונם, בתוך 12 חודשים.

    

9. באותו מועד המוכרים גם נתנו לבא כוח הנתבע ייפוי כוח להעברת הזכויות במקרקעין על שמו, וייפוי כוח זה נשמר בנאמנות על ידי בא כוחו. אציין כי הסכם המכר דנן לא דווח לרשויות, והנתבע מעולם לא עשה שימוש בייפוי הכוח שהופקד בידו.

    

10. כאן המקום להדגיש כי עזבונה של גב' ל. ומר ק. עצמו, אינם צד לדיון בתובענה שלפני, והמחלוקות כולן כרוכות בשאלות אילו חיובים היו בין התובע לנתבע, וכיצד בוצע ההסכם שנכרת בין התובע לנתבע.

     

11. התחייבויות התובע על פי ההסכם מפורטות בעיקרן בנספח להסכם, אשר מפרט אלו עבודות בנייה הינן באחריות התובע, וכי עליו למסור את הדירה בקומה השלישית לידי הנתבע במצב של שלד. בין היתר התחייב התובע על פי נספח זה לבנות שתי מרפסות בקומת הדירה, בנוסף למרפסת הקיימת, להשלים את פיתוח החלקה והבניין כהגדרתם בהסכם,לרבות התקנת תשתית לחיבורי מים ביוב חשמל וגז לדירה, הרחבת פתח היציאה למרפסת הפונה לכיוון הרחוב, והגדלת החלונות ובתנאי שהדבר לא יהיה בניגוד לחוק ולהיתר העבודה, והתקנת מעלית בבניין הכוללת פיקוד שבת.

     

12. במסגרת המבוא להסכם בין הצדדים הצהיר התובע כי "כל עבודות הבנייה שנעשו בחלקה עד כה בוצעו בהתאם להיתר בניה, אשר הוצא כחוק".

     

13. בסעיף 8 לנספח להסכם ההלוואה נכתב:

    "מובהר בזה כי אם יתברר שבנייתה של דירת ל. וק., וכן כל ביצוע כל העבודות המפורטות לעיל ואשר הלווה התחייב בביצוען כלפי המלווה, בוצעו שלא כדין או יבוצעו בניגוד להיתר הבניה, הרי הלווה ידאג להתאים את הבניה להוראות הבנייה. אם לא יעשה כן יהיה המלווה רשאי לדאוג לכך על חשבון הלווה, ולהשתמש בערבות הבנקאית לצורך כך".

     

14. עוד התחייב התובע בהסכם שנכרת בין הצדדים להעביר את רישום זכויותיהם של גב' לינצר ומר ק. בלשכת רישום המקרקעין על שמו של הנתבע.

     

15. על פי ההסכם התחייב התובע לתת לנתבע מספר בטוחות לקיומו. בסעיף 7 להסכם נקבע כי התובע ייתן לנתבע ערבות בנקאית כפוף לתנאים המפורטים כדלקמן:

    "7.1 עם העברת התשלום השני בסך 275,000$ האמור בסעיף 3.1 להסכם ההלוואה, ימציא הלווה ערבות בנקאית אוטונומית על סך 250,000$ לטובת המלווה וזאת למשך 12 חודשים, אשר תוקפה יחל מתאריך 1.1.02, עלות הערבות בששת החודשים הראשונים תחול על הלווה.

    7.2 עלות הערבות ב-6 החודשים הנוספים דהיינו בגין התקופה המתחילה ביום 1.7.02 ועד 31.12.02 תחול על שני הצדדים בחלקים שווים, וזאת על פי עלויות הלווה בפועל בבנק אשר הוציא את הערבות.

    7.3 למלווה תהא זכות לבקש את הארכת הערבות הבנקאית ב-6 חודשים נוספים בלבד, דהיינו עד לסוף יוני 2003, וזאת במתן הודעה עד לסוף חודש אוקטובר 2002, במידה והאריך המלווה את תוקף הערבות הרי שעלות הוצאת הערבות חול על המלווה בלבד, וזאת על פי עלויות הלווה בפועל בבנק אשר הוציא את הערבות, מוסכם בזאת כי בתקופה תקופה זו לא יוארך תוקף הערבות הבנקאית.

    7.4 הלווה מאשר כי המצאת הערבות הינה לצורך הבטחת השלמת עבודות הפיתוח האמור בנספח זה לעיל, ולצורך הבטחת כל התחייבויות הלווה על פי הסכם ההלוואה ונספח זה.

    7.5 המלווה יהא רשאי לממש את הערבות או כל חלק ממנה, אם לפי שיקול דעתו הבלעדי הלווה הפר את התחייבויותיו על פי הסכם ההלוואה ועל פי הנספח להסכם זה.

    7.6 אין באמור בנספח זה כדי למנוע מהמלווה לממש את הבטוחה שניתנה על פי הסכם ההלוואה"

     

16. ביום 14.9.01 נתן התובע לנתבע ערובת בנקאית בסכום של 1,083,500 ₪ שהוצאה מבנק הפועלים ותוקפה היה עד ליום 31.12.02. ערבות זו הוחלפה, בהסכמת הנתבע בערבות של בנק מסד שהוארכה מעת לעת עד ליום 6.5.06. על גבי ערבויות אלו צוין כי ניתנו "בקשר להבטחת השלמת עבודות פיתוח ומילוי התחייבויותיו של י.ר.ר.בהסכם הלוואה מיום 20.6.01".

     

17. כאמור הערבות של בנק מסד הוארכה עד ליום 6.5.06.

     

18. במהלך השנים שחלפו, ובהן הוארכה הערבות של בנק מסד, התברר, תוך כדי הבנייה, ואין על כך חולק היום למעשה, כי חלק ניכר מהדירה נבנה ללא היתר, ולא היה ניתן להמשיך ולבנות קומה זו באופן חוקי. קיימת מחלוקת אם אי החוקיות נבעה ממעשי התובע או ממעשי הנתבע, אך אין חולק כי בפועל הבנייה לא עלתה בקנה אחד עם ההיתרים.

     

19. מוסכם כי הצדדים המשיכו בעבודות הבנייה , גם ללא היתר הבנייה, וכי הנתבע ואשתו עברו להתגורר בדירה ביום 1.2.05. לטענת הנתבע הוא נאלץ לעבור לגור בדירה שלא הושלמה, תוך שקיימות בין הצדדים טענות בדבר היתר הבנייה של הדירה ומצבה הפיזי.

     

20. ביום 1.4.05 חתם הנתבע על הסכם שכירות עם הגב' ל. ומר ק. לתקופה של 24 חודשים.

21. כך או כך, הגענו לשנת 2006 כאשר הנתבע מתגורר בדירה, אך לדירה אי עדיין טופס 4 והודעה על גמר בניה, וזכויותיו של הנתבע טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

     

22. בנקודת זמן זו, התובע שמילא חלק ניכר מהתחייבויותיו, אך לא את כולן, היה מעוניין לצמצם את החשיפה הכספית שלו וביקש להקטין את סכום הערבויות.

     

23. בעקבות חילופי מכתבים בין הצדדים, הוסכם כי הערבות של בנק מסד תוחלף בשתי ערבויות בנקאיות בסכום כולל של 200,000$, דהיינו סכום נמוך יותר מהסכום המקורי שנקבע בהסכם. הסכמת הצדדים הועלתה על הכתב על ידי בא כוח הנתבע וביום 9.7.06 אישר התובע את ההסכמות בחתימתו. אחד התנאים לכך שהתובע יקבל את הערבות בחזרה הוא, "רישום בלשכת המקרקעין של זכויותיו של מר ו. בדירה ב**. ( הסכמות אלו יכונו להלן: "ההסכמות מיולי 2006").

     

24. בעקבות ההסכמות מיולי 2006 הוציא התובע שתי ערבויות כל אחת על סך 100,000$, על גבי ערבות אחת נכתב כי היא ניתנה "בקשר להבטחת רישום הזכויות בדירה בגוש 30025 חלקה 53" ועל גבי הערבות השניה נכתב כי היא ניתנה "בקשר להבטחת רישום זכויות על 1/9 של הנכס בגוש ** (*** ". ערבויות אלו חודשו מעת לעת.

     

25. ביום 7.11.06 חתמו גב' ל., מר ק. והנתבע על הסכם מכר חדש, זהה בתוכנו להסכם המכר שנחתם בשנת 2001 מלבד שינוי אחד עליו אעמוד בהמשך. (להלן: "הסכם המכר משנת 2006"). כן נחתם הסכם חלוקה במקרקעין מיום 14.5.06 (להלן: "הסכם החלוקה שנת 2006''). הסכמים אלו דווחו לרשויות המס.

     

26. בעוד שבהסכם המכר משנת 2001 התחייבו המוכרים לרשום את הבית כבית משותף על חשבונם בתוך 12 חודשים, הרי שבהסכם המכר משנת 2006 התחייבו לרשום אותו כבית משותף ללא הגבלת זמן ומבלי לציין כי הדבר על חשבונם.

     

27. בשני הסכם המכר הן משנת 2001 והן משנת 2006 הוסכם כי:

    "במידה ומסיבות שלא תהיינה תלויות במוכר, לא ניתן יהיה לבצע רישום בית משותף כאמור, הרי שהמוכר יגרום לרישום חכירה לדורות בדירה לטובת הקונה לתקופה של תפחת מ-999 שנה. תנאי השכירות ישקפו את מלוא זכויותיו של הקונה על פי הסכם זה, ויבהירו כי לא תהיה הגבלה כלשהי בהעברה ו/או משכון ו/או הורשה של זכויות הקונה בדירה"

28. ביום 24.7.10 הועברו הזכויות, בלשכת רישום המקרקעין, על שמו של הנתבע. יש לשוב ולציין כי הבית אינו רשום כבית משותף, ועל כן הזכויות שנרשמו על שם הנתבע בלשכת רישום המקרקעין הן בשיעור של 2/9 מזכויות הבעלות בגוש 30025 חלקה 53.

     

29. ביום 15.8.10 ניתנו טופס 4 ותעודת גמר לבניין, וביום 17.8.10 מסר התובע לנתבע את טופס 4 ותעודת גמר לבניין.

     

30. כאשר הבין התובע כי הנתבע אינו עומד להשיב לידו את הערבויות, על אף שלטענתו מילא את כל התחייבויותיו על פי ההסכם, הגיש לבית המשפט את כתב התביעה המקורי. במסגרת כתב התביעה המקורי דרש הנתבע כי יינתן פסק דין המבטל את הערבויות או קובע שאין להציג אותן לפירעון, וכן דרש פיצויים בגובה עלות הוצאות הערבות ופיצויי בגובה של 12% לשנה מיום הוצאות הערבויות ועד להשבתן או ביטולן. בסך הכל דרש התובע בכתב התביעה המקורי 612,124 ₪.

     

31. בד בבד עם הגשת כתב התביעה המקורי הגיש התובע בקשה לסעד זמני אשר ימנע מהנתבע את מימוש הערבויות שנותרו בידו בסכום כולל של 200,000$. בבקשה זו טען התובע כי מילא את כל התחייבויותיו על פי ההסכם שנכרת בין הצדדים ועל כן היה על הנתבע להחזיר לידו את הערבויות, ויש למנוע את מימושן.

     

32. כב' השופטת פורר שדנה בסעד הזמני דחתה את בקשת התובעת, ותמצית קביעתה היא כי הערבויות הן אוטונומיות ולא הוכח כי התקיימו הנסיבות המיוחדות הנדרשות על פי דין, כדי למנוע את מימושן. (ראו החלטה מיום 19.9.10).

     

33. בעקבות ההחלטה בצו המניעה הזמני , והעובדה שהנתבע פרע את הערבויות, הגיש התובע בקשה לתיקון כתב התביעה, ובכתב התביעה המתוקן הוסיף דרישה של השבת 883,000 ₪ שהנתבע קיבל לידיו כאשר הציג את ערבויות התובע לפירעון. התובע דורש במסגרת כתב התביעה המתוקן 1,530,627 ₪.

     

34. הנתבע הגיש כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד. בכתב התביעה שכנגד טען כי התובע הפר את התחייבויותיו לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את הדירה על שמו. בהעדר רישום של המקרקעין כדירה בבית משותף, שווי הדירה נפגע ועל כן התובע דורש פיצויי בסך 500,000 ₪.

     

35. עוד טען הנתבע בתביעה שכנגד, כי במשך שנים הוא ואשתו התגוררו בדירה ללא חיבור מסודר לרשת החשמל ונאלצו להתחבר לדירה של שכן, שהיה יכול לאפשר להם חיבור לפאזה אחת בלבד. בשל בעיות החשמל בדירה ובבניין המעלית לא פעלה, והם לא יכלו להפעיל בדירה מזגנים, מכונת כביסה או תנור.

     

36. לטענת התובע הוא היה מעוניין להשכיר את הדירה במהלך תקופות החגים והחופשות האמריקאיות לתיירים מחו"ל, אך לא היה יכול לעשות כן בהעדר מעלית וחיבור חשמל ראוי. כתוצאה מכך טוען הנתבע כי נגרמו לו הפסדים כלכליים משמעותיים, ואובדן דמי השכירות במהלך כל השנים הללו עומד על סך של 1,104,648 ₪.

     

37. עוד טוען התובע כי כתוצאה מעיכוב במסירת שלד הדירה, במשך תקופה של כשנתיים, התייקרו מחירי החומרים ועבודות הבנייה, ועל התובע לפצות אותו גם בגין נזקים אלו שמוערכים על ידו בסך של 110,000 ₪.

     

38. הנתבע אף טוען כי נגרמה לו עוגמת נפש מרובה והוא מעריך את נזקיו הלא ממוניים בסכום של 500,000 ₪.

     

39. לאחר קיזוז של הערבויות הבנקאיות שהנתבע פרע הוא תובע במסגרת התביעה שכנגד 1,475,284 ₪.

     

40. התובע הגיש כתב תשובה לתביעה שכנגד, ובו טען כי לא הפר שום התחייבות כלפי הנתבע אלא מילא את כל התחייבויותיו וממילא לא גרם לנתבע נזק. התובע רשם את זכויותיו של הנתבע במקרקעין אך מעולם לא התחייב לרשום את הבית כבית משותף ואת חלקו של התובע כדירה נפרדת. לטענת התובע, מחודש ינואר 2005 הבניין והדירה היו ראויים למגורים, ולהשכרה לתיירים. ככל שלתובע היו נזקים הרי שהיה עליו להקטין את נזקיו, וכי חלק מתביעתו התיישן בשל חלוף הזמן מאז התגבשות הנזקים הנטענים ועד להגשת התביעה שכנגד.

     

     

     

     

    דיון והכרעה:

41. היות והסוגיות העולות מהתביעה העיקרית והתובענה שכנגד, הן סוגיות שכרוכות זו בזו, הרי שאדון בשתי התובענות יחדיו על פי השאלות השונות שביצוע ההסכם מעורר.

     

    הרישום כבית משותף:

42. בעוד שהנתבע טוען כי התובע התחייב לרשום את חלקו במקרקעין כבעלות בדירה, לאחר שהתובע ירשום את הבית כבית משותף ,ולחלופין לרשום חכירה ל-999 שנים, הרי שהתובע טוען כי הנתבע היה ער לכך שהמקרקעין משותפים ושהרישום יהיה של חלקו היחסי של התובע בבניין.

     

43. עיון במכלול ההסכמים עליהם חתום התובע מעלה כי הוא עצמו לא התחייב לרשום את הבית כבית משותף או לחילופין לרשום חכירה על שם התובע ל- 999 שנים. התחייבות זו מקורה בהסכמי המכר משנת 2001 ו-2006, שנחתמו כזכור בין הנתבע לבין בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין, גב' ל. ומר ק..

     

44. האם ההתחייבות בחוזים אלו מחייבת גם את התובע עצמו או שעל הנתבע לבוא בטרוניות וטענות רק כלפי גב' ל. ומר ק.?

     

45. אפתח ואומר כי רב הנסתר על הגלוי בכל הנוגע למערכת היחסים המשולשת שבין התובע הנתבע והמוכרים. בפני בית המשפט לא הוצג הסכם בין התובע למוכרים, לא ברור לבית המשפט לידי מי בסופו של יום הועברה התמורה או כיצד התובע והמוכרים התחלקו בה, והעובדה שהיו שני הסכמי מכר שרק המאוחר שבהם דווח היא בוודאי מטרידה. ודי לחכימא ברמיזא.

     

46. ככלל, אין הצהרה מפורשת של התובע באף אחד מההסכמים שהוא חתום עליהם, כי לקח על עצמו לרשום את הבית כבית משותף. אך התובע שניסח את מערך ההסכמים בין הצדדים אישר לא פעם כי ידאג לרישום הדירה על שם הנתבע. כך למשל ביום 8.3.03 חתם התובע על הסכמה עם הנתבע ולפיה

    "הוסכם כי הערבות הבנקאית על פי סעיף 7 בנספח להסכם ההלוואה מיום 20.6.01 בין ו. א.לבין ר. י. יוארך על חשבון ר. י. עד לרישום דירת ל. וק. על שם ו. בלשכת רישום המקרקעין".

47. ביום 9.7.06 לאחר שהתובע ביקש לצמצם את היקף הערבויות שבידי הנתבע, אישר התובע מכתב של בא כוח הנתבע שבה צוין כי

    " בהמשך לשיחתנו במשרדך מוצע כי הנך תבצע את הפעולות הבאות בקשר להחלפת הערבות הבנקאית מבנק מסד בביטחונות הבאים:

    1. תמציא שתי ערבות בנקאית ע"ס הכולל השווה ל-200,000$...

    2. תפקיד שיק אישי בסכום השווה למחיר הדירה שתשוחרר מן המשכנתא בגילה ...בתוספת סך השווה ל-50,000$ (שיק זה יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד גדליה זיסקויט ויוחזר לך מיד עם רישום בלשכת רישום המקרקעין במושע של זכויותיו של מר וו. בדירה ב***

    3. תסכים שתוספת הבניה של הרב ספסל יוגש בתב"ע חדשה" ( ההדגשה לא במקור ד.פ.) .

48. הנתבע טוען כי הפרשנות הנכונה של הסכם זה היא שרק השיק יוחזר עם הרישום במושע, ואילו יתר הערבויות יעמדו בתוקפן עד להשלמת כל ההתחייבויות של התובע, לרבות רישום בית משותף ורישום הדירה על שם הנתבע. לטענת הנתבע לא בכדי הפרידו במסמך זה בין ההתחייבויות השונות של הנתבע ורק החזר השיק מותנה ברישום במושע. הותרת ערבויות בסך 200,000 $ בידי הנתבע מעידה על כך שהיה על התובע גם לרשום את המקרקעין כדירה בבית משותף.

     

49. לעומת זאת התובע טוען כי כל הביטחונות נועדו אך ורק לרישום המקרקעין במושע, ולא הייתה התחייבות מצדו לרשום את הדירה כחלק מרישום בית משותף או לרשום חכירה של 999 שנים. התובע טוען כי להבחנה בין הסעיפים במכתב זה אין כל משמעות, וכי הוא התחייב לרישום במושע בלבד.

     

50. דא עקא שביום 31.10.07 כתב התובע לבא כוח הנתבע

    "מצ"ב לעיונך נסח רישום לפיו הזכויות בדירה במושע נרשמו בשם מרשך, מר א.ו...... משהסתיימו למעשה הליכי הרישום אין מניעה לשחרר את כל הערבויות שבנדון, ואודה לך אם תראה לעשות כן מוקדם ככל האפשר. ... אשר לטענתך בדבר התחייבויותיי לרישום בית משותף, אינני מתנער מהתחייבות זו אך כידוע לך העיכוב ברישום נובע מסיבות שאינן תלויות בי זאת בשל בניה בלתי חוקית שבוצעה על ידי צד ג' בקומת המרתף...דבר המונע אפשרות להשלים את הליכי הרישוי והרישום כבית משותף. מכל מקום אני מביא לתשומת ליבך כי ביום 8.11.07 נקבעה לי פגישה אצל מנהל מחלקת הפיקוח על מנת לנסות ולנתק את הפרות הבנייה מעניין השלמת הליכי הרישוי בדירת מרשך. אך בכל אלה אין עילה לעיכוב החזרת הביטחונות שכן מלא זכויות הבעלות נרשמו בשם מרשך" (ההדגשה לא במקור ד.פ.).

     

51. התובע לא התייחס למכתב זה באף אחד מכתבי בי דין שהוגשו על ידו, ולא הסביר הכיצד אישר במכתב רשמי כי הוא התחייב לרשום את הבית כבית משותף. אדגיש כי התובע הוא עורך דין במקצועו, שברור כפי שעלה מחקירתו הנגדית כי הוא עוסק בתחום המקרקעין ובקיא בו.

     

52. אין המדובר בפליטת קולמוס, כך שניתן אולי היה לטעון שהתובע שגה והתבלבל בין דירות שונות שהוא עוסק בהם, וכתב כי הרישום הוא כבית משותף במקום במושע. התובע במפורש כותב במכתב זה כי רשם את הזכויות של הנתבע במקרקעין במושע והוא "לא מתנער" מההתחייבות שלו לרישום בית משותף.

     

53. יתכן כי התחייבות זו היא התחייבות שהתובע נתן לדיירים אחרים בבית, יתכן כי התחייבות זו ניתנה בעל פה, ויתכן כי ניתנה בהסכם בכתב בין התובע למוכרים. ייתכן אף שהנתבע כיוון להתחייבות שמוטלת עליו כבא כוח המוכרים, אך הוא לא התייחס לכך בתצהירו והדבר נזקף לחובתו. כך או כך, התובע לא הציג את גרסתו בנוגע למכתב זה ולעומת זאת לשון המכתב והדברים האמורים בו הם ברורים וחד משמעיים. התובע מודה למעשה כי התחייב לדאוג לרישום הבית כבית משותף.

     

54. על כן אני קובעת כי הנתבע הרים את הנטל והוכיח כי התובע כן התחייב לרשום את הבית כבית משותף, ולא קיים חובה זו. לא מצאתי כי התובע התחייב לרשום חכירה של 999 שנים היה ולא יוכל לרשום את הבית כבית משותף.

     

    האם נגרמו לנתבע נזקים כתוצאה מאי רישום הבית כבית משותף?

55. הנתבע טען במסגרת התביעה שכנגד כי בשל העובדה שהדירה נרשמה במושע ולא כדירה בבית משותף או הסכם חכירה ל-999 שנים, הרי שיש להפחית מערכה 5%.

     

56. על פי חוות הדעת של השמאי ביר, שהגיש שמאות מטעם הנתבע, שווי הדירה נכון ליום 9.1.14 הוא 8,577,675 ₪ וירידת הערך היא 10% ומכאן שהפגיעה בערכה היא בגובה של 857,767.57 ₪ . אך היות והנתבע צמצם את תביעתו בתביעה שכנגד ל-500,000 ₪ הרי שגובה הנזק ככל שיפסק על ידי, לא יעלה על סכום זה.

     

57. על פי השמאות של השמאי ביר, היעדר רישום בפנקס הבתים המשותפים מותיר את הזכות של הנתבע בדירה שמיוחדות לו על פי הסכם השיתוף כזכות אובליגטוריות בלבד, ואילו הזכויות הקנייניות של הנתבע נותרות כזכויות משותפות בכלל הנכס. השמאי ביר קבע כי מניסיונו העדר רישום גורם ירידת ערך בטווח של כ-10% משווי הזכויות.

     

58. התובע הגיש חוות דעת נגדית שנערכה על ידי השמאי יניב גוב ארי, ובה נטען כי אין כל בסיס לטענה בדבר ירידת ערך. על פי חוות דעת זו ניתן לכל היותר לדרוש את החלק היחסי בין עלות הרישום של בית משותף, דהיינו אם עלות הרישום היא כ-80,000 ₪ הרי שהנתבע בהיותו אחד מארבעה דיירים, יכול לדרוש פיצויי בסך 20,000 ₪.

     

59. בנוסף הפנה התובע לחוות דעת שערך אבישי בר אושר שמונה כשמאי מכריע כדי להכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה מהו ערך הנכס. חוות דעת זו לא הוגשה כחוות דעת לבית המשפט ומר בר אושר לא נחקר עליה אך ממסמך זה עולה כי השמאי בר אושר קבע שאין מקום להפחתה בגין העובדה שהדירה רשומה במושע. קביעה זו נמסך על כך שהצדדים חתמו על הסכם שיתוף ויש נספח בינוי, ובכולם מצוין מהם השטחים שמיוחסים לכל דייר ודייר.

     

60. יש לציין כי חוות הדעת שהמוכרים הגישו באמצעות בא כוחם התובע בשעתו לצורך קביעת היטל ההשבחה קבעה כי בשל הרישום במושע, ומטעמים נוספים, יש לקבוע ירידת ערך של 15%.

     

61. על כן, אתייחס רק לחוות הדעת שהוגשו כחוות דעת במסגרת תובענה זו, ולא לחוות דעת או הפניות לחוות דעת, שנוגעות להליכים אחרים.

     

62. שני השמאים גוב ארי וביר נחקרו בחקירה נגדית נמרצת, ואין בידי לקבל את הטענה של השמאי מטעם התובע, מר גוב ארי, כי אין פגיעה בשווי הדירה אם היא רשומה במושע, ואף אם הסכם השיתוף אינו רשום. תשובה זו מתעלמת מהאפשרות שיהיו הסכמים סותרים או שדייר חדש, שאינו חתום על הסכם השיתוף, יטען כי ההסכם שנכרת עמו או מצגים שהוצגו בפניו עובר לרכישת הדירה סותרים את הסכם השיתוף.

     

63. התובע טען בסיכומיו כי הסכם שיתוף לא חייב להיות בכתב דווקא, ולא חייב להיות מוצג לרישום בפנקס הבתים המשותפים. טענה זו נכונה, אך אין היא פותרת את הסוגיה של ירידת ערך הנכס. אכן ניתן להוכיח קיומו של הסכם שיתוף גם אם זה נכרת בעל פה או על דרך ההתנהגות, אך מובן כי הוכחה זו מורכבת יותר ועלויותיה בצידה . כלומר גם אם בסופו של יום הקונה החדש יצליח להוכיח את מלוא זכויותיו, אף שאלו לא נרשמו, הרי שבעת הקנייה יגרום חוסר הרישום כבית משותף להיסוס, חשש וירידה במחיר הרכישה.

     

64. יתר על כן, השמאי מטעם התובע גם הודה בחקירתו כי יתכן שקבלת משכנתא עבור דירה שרישומה מוסדר במושע ולא כבית משותף תהא מורכבת יותר. גם שיקול זה יכול ויעמוד לנגד עיניו של הקונה הפוטנציאלי.

     

65. התובע טען כי הנתבע היה יכול לרשום הערת אזהרה ולהתייחס בה להסכם השיתוף, אך התובע עצמו לא דאג לעשות זאת, וספק אם הדבר אפשרי מבחינה חוקית. כך או כך, התובע אינו יכול להלין שהנתבע לא ביצע פעולות רישום שהיו מקטינות את נזקיו, שעה שהוא עצמו לא ניסה לעשות אותן.

     

66. מוסכם על שני הצדדים כי לא ניתן לרשום את הבית כבית משותף בשל חריגות בנייה של דייר אחד שאינו צד להליך זה. דייר זה על פי המוסכם הפך את המחסן שצמוד לדירתו לדירה נוספת, לאחר שהנתבע חתם על הסכם ההלוואה עם התובע, וחריגה זו היא שמונעת את רישום הבית. כלומר הרישום לא נמנע רק בשל מחדליו של התובע, שסבר שאינו צריך לרשום את הבית כבית משותף, אלא יש מניעה ממשית שאינה תלויה כלל בתובע מלבצע את הרישום.

     

67. עוד עולה מהחקירה הנגדית של שני השמאים כי ככל הנראה בטווח הנראה לעין לא יהיה ניתן לרשום את הבית כבית משותף אלא אם יינתן למחסן היתר או שהדייר יסב אותו בחזרה לשימוש כמחסן. על כן הנזק שנגרם הוא לטווח ארוך.

     

     

     

    מהו גובה ירידת הערך שיש לייחס לדירה של הנתבע בנסיבות העומדות בפני?

68. השמאי ביר שהוא השמאי מטעם הנתבע שכנגד הפנה למספר מקרים בפסיקה בהם קבעו כי פיצויי מוסכם של 10% הוא פיצויי הולם ( ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' ישראל ויהודה פישל, פ"ד מ(4) 319) או פיצויי מוסכם של 17% הוא פיצויי סביר ( ע"א 4481/90 ישראל אהרון ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת, פורסם בנבו). במקום אחר נפסקו 6% בגין אי רישום הזכויות, וזאת בנוסף לפיצויי המוסכם ( ת.א. (ת"א) 1039/91 כץ ז'אן נ' רונטל חב' בע"מ, פורסם בנבו).

     

69. כל הפסיקה שאליה הפנה הנתבע שכנגד נפסקה במקרים בהם לא היה רישום כלל של זכויות הרוכשים במקרקעין. לא זה המקרה שלפני, שכן זכויותיו הקנייניות של התובע רשומות במשותף עם בעלי הדירות האחרים בנכס, בלשכת רישום המקרקעין ורק זכויותיו הקנייניות בדירה הספציפית טרם נרשמו.

     

70. עם הגשת סיכומיו טען התובע, כי הנתבע רשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת צד ג' דבר המעיד על מכירת הדירה נשוא תובענה זו. הנתבע התנגד לצירוף ראיות לאחר הגשת הסיכומים, והתובע בתגובה הגיש גם תדפיס של רשות המיסים וממנו עולה כי הדירה נמכרה ביום 22.6.05 תמורת 9,000,000 ₪. הנתבע טען כי רשויות המס לא התנגדו לחישוב שהוא ערך בשומה העצמית היה בסך 8,859,500 ₪ שכן מתוך כלל התמורה 250,000$ נזקפו לחובת ריהוט שהיה בבית ואינם חלק משווי התמורה.

     

71. היות והנתבע לא הציג אישור של רשויות המס כי השומה העצמית אושרה לו, והסכום שהוא טוען לא עומד בניגוד לתדפיס שהציג התובע מטעם רשות המיסים, הרי שאני קובעת כי הדירה נמכרה בסכום של 9,000,000 ₪ על פי ערך של 2,600,000 $.

     

72. הנתבע טען כי בכל מקרה מחיר זה משקף ירידת ערך, ובהסכם שכרת התובע עם הרוכש החדש, מוחזק סכום גדול בנאמנות עד לרישום הבית כבית משותף. לאחר מספר החלטות של בית המשפט צירף הנתבע את הסכם המכר של הדירה וממנו עולה כי בנאמנות עד לרישום הבית המשותף ועד למתן היתר לפרגולה מוחזקים 100,000$.

     

73. על פי השמאות שהגיש הנתבע ושלעניין זה לא נסתרה, שווי הדירה נכון ליום 9.1.14 היה 8,577,675 ₪. התובע מכר אותה כשנה וחצי לאחר מכן בסכום שגדול בכחמישה אחוז מסכום השמאות. נטל הראיה בכל הנוגע לירידת הערך מוטל על שכמי הנתבע, והוא לא הוכיח כי המחיר שקיבל עבור הדירה משקף ירידת ערך. הנתבע לא הציג שמאות מעודכנת, והטענה שלו שיש ירידת ערך על פי השמאות, והוא לא טוען לירידת ערך על פי מחיר המכירה, היא טענה שלא ניתן לקבל. שעה שדירה נמכרת בסכום הרי שניתן לדעת מהו שוויה בשוק, ועל פי הנתונים שלפני הדירה נמכרה כאמור ב-9,000,000 ₪. ירידת הערך האפשרית היחידה היא אם הנתבע לא יצליח לרשום את הבית כבית משותף, או עלות רישום הבית המשותף שכן הנתבע התחייב לשאת בה על חשבונו.

     

74. על כן על דרך האומדנא, ובשים לב לטענות השמאים, אני קובעת כי לכל היותר ההפסד הכספי שנגרם לנתבע בשל אי רישום הבית כבית משותף, הוא של 70,000 ₪. סכום זה נפסק גם בשים לב לסכום שנפסק על ידי בהמשך פסק הדין כפיצויי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לנתבע.

     

    התקנת המעלית והפעלתה?

75. בסעיף 5 להסכם ההלוואה התחייב התובע להתקין מעלית בבניין הכוללת פיקוד שבת, וסוכם כי :

    "במעלית תותקן אפשרות נעילה למניעת יציאה חופשית בקומה השלישית ובגג וזאת בתוך 12 חודשים מיום החתימה על הסכם זה. במידה ולא תיבנה המעלית הרי שהלווה ישלם פיצוי כספי של 100$ לכל יום פיגור. פיצוי זה ישולם בכפוף לכך שדירתם של ק. ול. תהא ראויה למגורים".

     

76. הנתבע טען כי עם כניסתו לדירה בראשית שנת 2005 לא ניתן היה להשתמש במעלית וזו החלה לפעול רק בסוף חודש מרץ 2006. לעומתו התובע טען כי המעלית הייתה תקינה ופעלה כראוי במועד כניסתו של הנתבע לדירה.

     

77. התובע לא הציג כל ראיה כדי להוכיח באיזה מועד דאג להתקנת המעלית בבניין או באיזה מועד דאג להפעלתה. הנטל בעניין זה רובץ לפתחו של התובע שכן עליו להוכיח שהוא התקשר עם מתקין מעליות ודאג לבדיקה של מכון התקנים בהתאם להוראות תקן ת"י 2481 של מכון התקנים. יש להזכיר כי על פי דין לא ניתן להפעיל מעלית ללא אישור מכון התקנים ועל פי צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות), תשמ"ד-1984 כל מתקין מעליות מחויב לתת תעודת אחריות.

78. התובע כאמור לא הציג כל ראיה מתי התקין את המעלית או דאג להפעלתה התקינה. בסיום חקירתו הנגדית טען כי יגיש את המסמכים בדבר רכישת והתקנת המעלית, אך התובע לא צירף דבר אף כי ידע שמסמכים אלו יוכיחו את גירסתו.

     

79. הנתבע לעומת זאת הציג מסמך ממנו עולה לכאורה כי המעלית אכן הופעלה לראשונה בחודש מרץ 2016 ואז היה צפוי מכון התקנים לבדוק אותה. כאמור על פי התקנים של מכון התקנים בדיקה כזו מחויבת רק עם התקנת מעלית חדשה, ולא עם בדיקתה התקופתית. התובע לא הביא שום ראיה כי מכון התקנים בדק את המעלית במועד קודם לתאריך זה, ואף לא הביא אסמכתא משפטית לכך שבדיקת מכון התקנים בחודש מרץ 2016 הייתה בדיקה תקופתית.

     

80. על כן אני מקבלת את טענות הנתבע כי המעלית לא עבדה בשנה הראשונה למגוריו בדירה, וקובעת כי התובע לא הרים את הנטל ולא הוכיח כי דאג להפעלת המעלית כמחויב בהסכם.

     

81. הנתבע טוען כי כתוצאה מכך שהמעלית לא עבדה, הנגר מטעמו נדרש להזמין פעמיים מנוף, וחייב אותו בתשלום הוצאות שכירת המנוף. הנתבע אכן הציג חשבונית ממנה עולה כי שילם לנגר פעם אחת בגין מנוף, אך אין כל ראיה שניתן היה להשתמש במעלית לצורך הובלת החומרים או הריהוט לדירה. בעניין זה יתכן כי לא היה מנוס משימוש במנוף בשל גודל הריהוט או משקלו, וראוי היה להזמין את הנגר לעדות, כך שהיה יכול להבהיר אם היה ניתן להשתמש במעלית.

     

82. על כן אני דוחה את דרישת הנתבע לפיצויי בגין עלות השימוש במנוף. אזכיר בעניין זה כי הנתבע היה יכול להקטין את נזקיו אילו היה דואג להפעיל את המעלית טרם מעברו לדירה, שכן לטענתו השימוש במנוף פעמיים עלה לו קרוב ל-10,000 ₪ (בערכים שמשוערכים ליום הגשת התביעה).

     

83. עוד טוען הנתבע כי בהעדרה של מעלית לא יכלו הוא ואשתו לעבור להתגורר בדירה בתחילת חודש ינואר 2005 ועל כן נדרש לשלם שכר דירה בין הבית שמכר בסביון. לטענה זו לא הובאה כל ראיה, ואין בידי הוכחה לכך שהנתבע אכן נדרש לפנות את ביתו באותו מועד או כי הרוכשים חייבו אותו בתשלום דמי שכירות. ממילא הנתבע עבר להתגורר בדירה בחודש פברואר בלי מעלית, ועל כן הטענה לפיה היה צריך לעבור חודש קודם לכן, נדחית.

     

     

    החיבור לחשמל?

84. הנתבע טען בכתב התביעה שכנגד כי ממועד כניסתו לדירה בראשית שנת 2005 ועד לקבלת טופס 4 וטופס גמר עבודות ביום 15.8.10 לא היה לו חיבור חשמל ראוי לדירה. כפי שהתברר גם מעדותו של התובע, הרי שבמשך חמש וחצי שנים הדירה של הנתבע לא הייתה עם חיבור ישיר לרשת החשמל, אלא הועבר אליה חשמל מדירה אחרת.

     

85. הנתבע טען בתביעה שכנגד כי חיבור חשמל ארעי זה לא אפשר להפעיל מכשירי חשמל שדרשו חיבור תלת פאזי, כגון כיריים חשמליות, מזגנים או מכונת כביסה. התובע לעומת זאת טען כי החיבור של השכן היה חיבור תלת פאזי של 63X3, וחיבור מסוג זה מאפשר בשתי הדירות להפעיל את כל מכשירי החשמל. הנתבע הציג בעניין זה אישור של חברת החשמל כי דירת השכן אכן הייתה בחיבור תלת פאזי כאמור.

     

86. היות ומדובר בתביעה שכנגד, נטל הראיה הוא על הנתבע הרי שאני קובעת כי הנתבע לא הרים את הנטל ולא הוכיח כי חיבור החשמל הארעי לא אפשר לעשות שימוש ראוי ומקובל בדירה. הנתבע לא הביא חוות דעת מקצועית שמבהירה מדוע לא היה יכול גם הוא לקבל חיבור תלת פאזי, בהתחשב בכך שהחיבור התלת פאזי של השכן הוא חיבור בעל נפח גדול, לא הזמין לעדות את השכן ואף השמאי מטעם הנתבע (ככל שיש לו מומחיות בעניין) אישר כי, לעיתים התחברות לדירה של שכן עם חיבור תלת פאזי מאפשר גם לדירה המתחברת חשמל תלת פאזי.

     

87. יש לציין כי הנתבע בחקירתו הנגדית טען שבכל פעם שהפעיל את מכונת הכביסה החשמל "קפץ". יחד עם זאת הוא אישר כי מעולם לא הזמין בעל מקצוע לבדוק מדוע מכונת הכביסה מקצרת, וטען שהסתפק בהבנתו כי הדבר נובע מכך שאין חיבור תלת פאזי לדירה. אין בידי לקבל גם טענה זו.

     

88. על כן אני דוחה את טענת הנתבע כי לא היה לו חיבור תלת פאזי לדירה וקובעת כי היה יכול להשתמש במזגנים, כיריים חשמליות וגם במכונת כביסה.

     

89. הנתבע דרש בתביעה שכנגד פיצויי בגין שלושה סוגים של נזקים שהינם פועל יוצא של העובדה שלא היה לו חיבור ישיר לחברת החשמל.

     

90. הנזק הראשון הוא ההוצאות שהנתבע הוציא מכיסו בגין החיבור הארעי בסך 2,800 ₪. הנתבע הציג חשבונית מיום 20.1.05, דהיינו ימים ספורים לפני כניסתו לדירה.

     

91. לטענת התובע הוא לא היה מחויב לדאוג לחיבור הדירה לחשמל, והחיבור שדאג לו, באמצעות השכן, היה לפנים משורת הדין. אין בידי לקבל טענה זו שכן נוסח ההסכם מחייב כי התובע ידאג לחיבור לכל התשתיות, על חשבונו, ואין לקבל פירוש המאפשר אלתורים או חיבורים לא חוקיים.

     

92. גם אם הנתבע היה בסופו של דבר שבע רצון מפתרון זה, הרי שלא היה צריך לשאת בעלות החיבור ועל כן על התובע להשיב לנתבע את הסכום ששילם בגין כך.

     

93. משכך ישלם התובע לנתבע סך של 2,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20.10.05 ועד התשלום בפועל.

     

94. הנזק השני שנגרם לנתבע לטענתו הוא שנאלץ להשתמש בשירותי מכבסה, במקום להשתמש במכונת הכביסה שבבית. כאמור דחיתי את הטענה שחיבור החשמל הארעי לא היה תלת פאזי, ואף לא הוכח בפני כי מכונת כביסה ומייבש כביסה זקוקים לחיבור תלת פאזי, ועל כן טענות הנתבע בעניין זה נדחות.

     

95. הנזק השלישי, שהוא הנזק המשמעותי, נוגע לטענת הנתבע כי לא היה יכול להשכיר את הדירה בעונות התיירות לתיירים. לטענת הנתבע הוא ואשתו היו מעוניינים לפנות את הדירה בחגים ובמועדי החופשות בארצות הברית ( חופשת החורף, והחופש הגדול) ולהשכיר את הדירה בסכומים משמעותיים לתיירים דתיים מחו"ל. יתרונותיה של הדירה הוא כמובן מיקומה במרכז ירושלים, ובסמוך לבית הכנסת הגדול והכותל, וגודלה שמאפשר השכרה למשפחה גדולה או למשפחה מורחבת.

     

96. הנתבע טען כי אי אפשר היה להשכיר את הדירה בהעדר מזגנים ומכונת כביסה עובדת, וגם בשל העובדה שהמעלית לא פעלה, והדירה ממוקמת בקומה גבוהה. הנתבע טען כי אילו מצבה של הדירה היה ראוי, היו יכולים להשכיר אותה במשך שלושה חודשים בכל שנה ושנה, בתקופות שהם שוהים עם הילדים והנכדים בארצות הברית. על פי דברי הנתבע בפועל לא השכירו אותה כלל. על יסוד טענות אלו תבע הנתבע במסגרת התביעה פיצויי בגין אובדן דמי שכירות בסכום כולל של 1,104,648 ₪.

97. הצדדים הכבירו מילים בשאלה אם ניתן להשכיר את הדירה ללא מכונת כביסה עובדת, ובמיוחד דנו בסוגיה ההלכתית אם מותר או אסור לכבס בימי חול המועד. דיון זה, אף כי הוא מעניין, אינו רלבנטי לענייננו ואסביר. גם אם הדירה תושכר למשפחה שמקפידה בקלה כחמורה, ושומרת על כל תג ופסיק בהלכה, הרי שבתום החג, ועם חלוף ימי חול המועד, יגיע מוצאי החג. במועד זה מותר לכבס, ועל כן יש יתרון בדירה עם מכונת כביסה ומייבש כביסה.

     

98. יחד עם זאת כפי שקבעתי דלעיל, אני דוחה את טענת הנתבע כי לא ניתן היה להפעיל את המכשור החשמלי בדירה. מכאן שהחל משנת 2005 הדירה כללה את כל הציוד החשמלי הנדרש להשכרתה. כפי שקבעתי דלעיל, המעלית החלה לפעול מחודש מרץ 2006 ועל כן אם היה קושי בהשכרת הדירה קושי זה היה רק מחודש פברואר 2005 ועד לחודש מרץ 2006.

     

99. בחקירה הנגדית הודה הנתבע כי לא ניסה באופן פעיל להשכיר את הדירה, אלא הבין שדירה שאין בה את כל המכשור החשמלי והיא בקומה שלישית ללא מעלית, לא תושכר במחיר ראוי.

     

100. יש לציין כי בשום שלב הנתבע או בא כוחו לא פנו לתובע, ולא הלינו על כך שנגרמים להם נזקים כלכליים כתוצאה מהבעיה במעלית או מבעיות החשמל בדירה. על הנזקים הלא ממונים שנגרמו לנתבע כתוצאה מכך שלא היה חיבור חשמל ישיר וחוקי לדירה, אעמוד במסגרת הפרק שבו אדון בתביעתו לפיצויי בגין עוגמת נפש, אך בכל הנוגע לנזקים כלכליים הרי שהנתבע לא הוכיח אותם.

      

101. על כן אני קובעת כי גרסה זו של הנתבע נולדה אך ורק לצורך הגשת התביעה שכנגד, וכי הנתבע לא התכוון להשכיר את דירתו לתיירים. על כן אני דוחה גם את רכיב התביעה הזה.

      

102. פיצויי בגין אי השלמת עבודות בנייה:

      

103. על פי ההסכם התובע התחייב לבנות שתי מרפסות נוספות לדירה וכן לבנות מחסן. אין חולק כי המרפסות והמחסן נבנו, אך הנתבע טוען כי המרפסות היו ללא טיח והמחסן בלי פתח אוורור. לטענת הנתבע הוא קיבל הצעת מחיר להשלמת עבודות אלו בסך של 70,000 ₪ אך ביצע אותה באמצעות פועלים שעבדו ללא חשבוניות בסכום של 40,000 ₪.

      

104. הנתבע טוען כי מעולם לא התחייב לבצע עבודות טיח במרפסת או לבנות פתח אוורור למחסן. לטענת הנתבע הראיה לכך שלא התחייב לבצע עבודות אלו, היא שהתובע עצמו על אף המכתבים הרבים ששלח אליו, לא דרש מעולם כי ידאג לטיח במרפסת או לפתח אוורור במחסן.

      

105. אכן הנספח להסכם לא מפרט אם המרפסות יכללו טיח ואם המחסן יכלול פתח אוורור ועל כן יש לשקול אם העבודה שביצע הנתבע היא עבודה ראויה מבחינה מקצועית. אפתח ואומר כי אין בידי לקבל את טענת התובע שהוא יכול למסור לרכוש דירה מרפסות ללא טיח, עבודה זו אינה ראויה ואינה מקובלת, והשאלה אם נגרמו כתוצאה מכך רטיבויות אם לאו אינה רלבנטית. סטנדרט גימור בסיסי של מרפסות מחייב טיח, אפילו לשיטתו של השמאי מטעם התובע.

      

106. השאלה מה עלות השלמת הטיח במרפסות. התובע הציג הצעת מחיר שקיבל אך לא העיד את בעל המקצוע, ואף אישר כי הוא ביצע את העבודה בסכום נמוך באופן משמעותי, מבלי לשלם מע"מ. השמאי מטעם הנתבע טען כי עבודה זו אמורה לעלות כ-15,000 ₪ ועדות זו לא נסתרה. אוסיף ואציין כי כפי שעולה מכל האמור לעיל, הרי שהנתבע נוטה להפריז בתביעותיו ודרישותיו, ואין בידי לקבל כמהינה את עדותו ששילם 40,000 ₪

      

107. על כן התובע ישלם לנתבע סך 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מהיום הקובע על פי השמאות ועד התשלום בפועל.

      

108. בכל הנוגע לפתח אוורור הרי שהשמאי מטעם הנתבע אישר כי "מחסן לא מצריך חלון ולא מיזוג אוויר" ולא ציין כי יש בעיית אוורור במחסן. גם השמאי מטעם התובע ציין כי על פי רוב אין פתח כאמור במחסן. הנתבע טוען כי יש בעיית אוורור במחסן הספציפי הזה, ולכן הציג הצעת מחיר מטעם מהנדס. אין בידי לקבל טענה זו, שכן היה עליו להגיש חוות דעת, ומשלא הוגשה, לא הרים הנתבע את הנטל ולא הוכיח את דרישתו לפיצויי בגין רכיב זה.

      

      

      

      

      

     האם על התובע לשאת בנזק שנגרם לנתבע כתוצאה מכך שחומרי הבניין התייקרו לטענתו?

109. הנתבע טוען כי אילו התובע היה מוסר לו את הדירה שנתיים קודם לכן, היו המחירים של השלמת הדירה ושיפוצה נמוכים ב-10% ועל כן על התובע לפצות אותו בסכום של 74,000 ₪. גם טענה זו לא הוכחה. העובדה שהנתבע העיד בעניין זה אין בה כדי לשכנע את בית המשפט, וגם הצעת מחיר של מהנדס שלא נתמכת בחוות דעת מקצועית אינה קבילה.

      

110. על כן אני קובעת כי הנתבע לא הוכיח טענה זו.

      

     מימוש הערבויות האם היה כדין?

111. נוכח כל האמור לעיל לא היה צריך הנתבע לממש את הערבויות, ובוודאי שלא את שתיהן, שכן גובה כל ערבות וערבות עולה באופן משמעותי על כל נזק ממוני שנגרם לו, ועליו להשיב לתובע את שווי הערבויות בסכום של 883,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 21.9.10 ועד התשלום בפועל.

      

     האם יש חבות של הנתבע כלפי התובע בגין הוצאות הערבויות?

112. התובע טוען כי נדרש להאריך את מועד הערבויות פעם אחר פעם, ובהתאם להסכם היה על הנתבע לשלם את עלות הארכת הערבויות כאמור בסעיף 7 להסכם המכר. אין בידי לקבל טענה זו, וזאת ממספר טעמים.

      

113. ראשית לאחר כריתת הסכם המכר הסכים התובע בכתב, וככל הנראה גם בעל פה, להאריך את תוקפן של הערבויות, וזאת על חשבונו. התובע נתן את הסכמתו לכך שכן היה ער לתקלות הרבות שהיו במסירת הדירה: הדירה נמסרה ללא חיבור חוקי לחשמל, מבלי שהיה לה טופס 4 ואישור איכלוס, ואף מבלי שהיה רישום של זכויות התובע בלשכת רישום המקרקעין ומבלי שהבית נרשם כבית משותף. כל אלו הם טעמים ראויים וטובים לכך שהתובע הוא שימשיך לשאת בעלויות הערבויות.

      

114. על כן רכיב תביעה זה נדחה על ידי.

      

     עוגמת הנפש שנגרמה לנתבע:

115. אף אם בסופו של יום התובע הצליח ותיקן הרבה מההפרות של ההסכם, הרי שביצוע ההסכם נמשך זמן ארוך ולא סביר. העובדה שבסופו של יום הנתבע הוא שדאג לחיבור לחשמל, שטופס 4 הגיע באיחור של שנים, שהרישום בלשכת רישום המקרקעין היה לאחר שנים, ופנויות רבות של בא כוח הנתבע, מעידה על עוגמת הנפש העצומה שהיתה לנתבע.

      

116. יתר על כן הנתבע אף נדרש בסופו של דבר לרשום את הבית המשותף בעצמו, ומשמעות הדבר היא התמודדות עם חריגות בניה של שכן בבניין וכמובן טיפול בהליכים המשפטיים, וככל הנראה נשיאה מלאה בעלותם.

      

117. הנתבע דורש בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו פיצויי בגובה 500,000 ₪ והוא הפנה בעניין זה לפסיקות שונות אשר הדגישו כי הפיצוי בגין עוגמת נפש שעה שמדובר בדירת מגורים, שהיא מרכז עולמו וחייו של אדם, צריך להיות גבוה יותר. יחד עם זאת, לא השתכנעתי, בניגוד לאמור בפסקי דין הללו, כי מחדליו של התובע גרמו לנתבע עוגמת נפש תוך כדי מגוריו במקום (כמו ליקוי הרטיבות שאליו מתייחסת הפסיקה בהרחבה) אלא שחלוף הזמן, והעיסוק הרב שנדרש ממנו כדי להסדיר את כל רישום הדירה, הוא שגרם לעוגמת הנפש. על כן אני קובעת כי התובע יפצה את הנתבע בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו, סך של 75,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

      

     סיכומו של דבר:

118. הנתבע ישלם לתובע את סכום הערבויות בסך 883,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 21.9.10 ועד התשלום בפועל.

      

119. התובע ישלם לנתבע את הסכומים הבאים:

     • בגין עלויות חיבור לחשמל בסך 3,900 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה שכנגד ועד התשלום בפועל.

     • בגין עבודות טיח בסך 15,000 ₪ מהיום הקובע על פי חוות דעת שמאי התובע ועד התשלום בפועל

     • בגין עוגמת נפש סך של 75,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

        

120. סכומים אלו הם ברי קיזוז זה מזה. נוכח הנסיבות שפורטו במסגרת פסק הדין ישא כל צד בהוצאותיו ובשכר טרחת בא כוחו.

      

     ניתן היום, ט' אב תשע"ו, 13 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.