תביעה ותביעה שכנגד שמקורה בבנייה בלתי חוקית, נטענת, בבניין הרשום כבית משותף.
רקע עובדתי
1.עסקינן בבניין, הרשום כבית משותף, הבנוי על חלקה 106 בגוש 8271 והמצוי ברחוב סולומון 5, נתניה (להלן: "הבניין" או "הבית").
הבניין הינו בן 5 קומות – 3 קומות מעל לקומת עמודים ולקומת מרתף.
2.התובעים 1-8 (להלן: "התובעים") הינם דיירים או בעלי דירות בבניין ואילו הנתבעת 9 הינה נציגות הבית המשותף.
3.הנתבע 1 (להלן: "הנתבע" או "חג'ג'") היה, עד למכירתם לנתבע 2 (להלן גם: "עמר"), הבעלים של שני מחסנים הממוקמים בקומת המרתף של הבניין, הידועים כחלקות משנה 106/1+2 (להלן: "המחסנים").
4.לכל אחד מהמחסנים הוצמדו, כך על פי תקנון הבית, שטחים בקומת העמודים כדלקמן –
א.למחסן הידוע כיחידה 106/1 הוצמד שטח של 46.55 מ"ר, אשר סומן בתשריט הבית באות א' והצבוע אדום (להלן: "הצמדה א'").
ב.למחסן הידוע כיחידה 106/2 הוצמד שטח של 46.55 מ"ר אשר סומן בתשריט הבית באות ב' והצבוע כחול (להלן: "הצמדה ב'") וכן שטח של 33.6 מ"ר המסומן באות ג' והצבוע ירוק (להלן: "הצמדה ג'").
המחסנים ושטחי ההצמדה ייקראו להלן יחדיו – "הנכס".
5.את זכויותיו בנכס רכש הנתבע ביום 23/5/01 והוא נרשם כבעליהם בספרי המקרקעין ביום 25/2/02.
6.בסמוך לאחר רכישת הזכויות בנכס (בחודש נובמבר 2001) החל הנתבע בביצוע עבודות בנייה במחסנים ובשטחי ההצמדה, תוך הסבת המחסנים לדירות מגורים וסגירת שטח הצמדה א' באמצעות קיר חיצוני מבלוקים (להלן: "קיר הבלוקים").
עבודות הבנייה כללו, בין היתר, חלוקת המחסנים ושטחי ההצמדה לחדרים, הוספת שירותים ומטבח והתחברות לתשתית הביוב והחשמל (להלן: "עבודות הבנייה" או "העבודות").
7.בצר להם, ולאחר שפניותיהם לעיריית נתניה (להלן: "העירייה") להפסיק עבודות הבנייה לא נענו, הגישו התובעים, ביום 29/12/04, תביעה לבית משפט השלום בנתניה (ת"א 15802/01) למתן צו מניעה קבוע וצו עשה - במסגרתה עתרו להורות לנתבע להפסיק את העבודות; להשיב המצב לקדמותו ולאסור על הנתבע, או מי מטעמו, לאכלס בדיירים את המחסנים ושטחי ההצמדה (להלן: "התביעה הראשונה").
יצויין, כי עוד קודם להגשת התביעה הראשונה ניתן, לבקשת התובעים, צו מניעה זמני האוסר על הנתבע להמשיך בביצוע העבודות במחסנים ואיכלוסם בדיירים.
8.בתאריך 25/5/02 ניתן פסק דין בתביעה הראשונה (להלן: "פסק הדין") במסגרתו ניתן תוקף להסכמות הצדדים, לפיהן נאסר על הנתבע – בצו מניעה קבוע – מלעשות שימוש במחסנים שלא בהתאם לייעודם ככאלה; מלבצע עבודות בנייה ברכוש המשותף, וכן נאסר עליו לבצע עבודות כלשהן בנכס ללא היתר בנייה כדין.
9.הנתבע מכר את זכויותיו בנכס לנתבע 2, מר עמר – זאת בהתאם להסכם מכר מיום 21/11/05 (להלן: "הסכם המכר").
10. זאת לדעת, כי התביעה דנן הוגשה, במקורה, ביום 10/8/04 כנגד הנתבע לבדו – עוד בטרם מכר האחרון את זכויותיו במחסנים לנתבע 2. בעקבות מכירת הזכויות כאמור, נאלצו התובעים להגיש כתב תביעה מתוקן ביום 4/6/06, במסגרתו צורף הנתבע 2 כצד לתביעה. הנתבע 2 מצידו הגיש כתב תביעה שכנגד נגד התובעים (להלן: "התביעה שכנגד") כמו גם הודעת צד ג' כנגד הנתבע, מר חג'ג' (להלן: "הודעת צד ג'").
התביעה וטענות הצדדים
11.בתביעה שבכאן, המתוקנת יש לומר, עותרים התובעים להורות לנתבעים 1 +2 (שייקראו להלן – יחדיו: "הנתבעים"), להרוס את קיר הבלוקים, לנתק את המחסנים מתשתית הביוב המצוייה בתחום הרכוש המשותף של הבית ולסלק את דוד החשמל שהותקן, ללא היתר, בקיר החיצוני של הבית – בסמוך לבלוני הגז של הבניין.
עוד עתרו התובעים בתביעתם, למתן צו מניעה האוסר על הנתבעים מלאכלס את המחסנים בדיירים.
לבסוף, עתרו התובעים לחייב הנתבעים לפצותם בסכום של 500 ₪ בגין כל יום בו מאוכלס המחסן שהוסב למגורים, כמו גם לפצותם, על דרך האומדנא, בסך של 150,000 ₪, בגין הנזקים שנגרמו לרכוש המשותף של הבית ועוגמת הנפש שנגרמה להם.
12.לטענת התובעים, עבודות הבנייה שבוצעו על ידי הנתבע, תוך הסבת המחסנים לדירות מגורים בניגוד לייעודם, נעשו שלא כדין ובלא שניתן לביצועם היתר בנייה.
כך באשר לסגירת שטח הצמדה א' באמצעות הקמת קיר הבלוקים "בפתח החזית והלובי של הבניין", וכך באשר להתחברות, באופן "פרטיזני", לתשתית הביוב של הבית.
לטענת התובעים, עבודות הבנייה נעשו תוך שימוש, שלא כדין, ברכוש המשותף של הבית, כמו גם שימוש בלעדי באחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים – המהווים "נכס" השייך לכלל דיירי הבית.
עוד טענו התובעים, כי במהלך ביצוען של עבודות הבנייה נגרמו לרכוש המשותף נזקים כבדים, ובכלל אלה – לגינת הבי ולמקלט שהוצף במי ביוב כתוצאה מההתחברות, המאולתרת, לתשתית הביוב.
התקנת דוד חשמל בקיר החיצוני של הבית בסמוך לבלוני הגז של הבניין, מנוגדת לכל תקן בטיחותי ומהווה, כך לתובעים, סכנה ממשית ומתמדת לשלום דיירי הבניין.
התובעים הוסיפו וטענו כי חרף צו המניעה שניתן במסגרת התביעה הראשונה, המשיכו הנתבע ואחריו הנתבע 2 להשתמש במחסנים כיחידות דיור, תוך הפרה בוטה של הצו השיפוטי.
לטענת התובעים, הנתבע 2 – אשר נכנס בנעלי הנתבע – אחראי אף הוא לתוצאות הבנייה הבלתי חוקית והוא חב בנזקיהם.
לשיטתם, הנתבע 2 רכש את המחסנים כאשר ידע, או למצער היה עליו לידע, כי ייעודם של המחסנים מוגבל לאחסנה בלבד (להבדיל ממגורים), כך ששומה היה עליו לוודא – טרם הרכישה – כי הסבתם לייעוד מגורים נעשתה כדין.
התובעים טוענים, כי הינם זכאים לסעדים המבוקשים בתביעתם, זאת בשל כך שעבודות הבנייה והשימוש במחסנים למגורים פוגעים ברכוש המשותף של הבית; מהווים הפרת חובה חקוקה של חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב") ויוצרים מטרד לדיירים תוך פגיעה בערך דירותיהם.
12.הנתבע, מר חג'ג, הכחיש בכתב הגנתו את התביעה מכל וכל וכפר בזכותם של התובעים לקבל הסעדים, להם עתרו בתביעתם.
לטענת הנתבע, דין התביעה להידחות על הסף בשל מעשה בית דין שכן, כך לשיטתו, כלל המחלוקות מושאות תביעה דנן, נדונו בתביעה הראשונה בבית משפט השלום ונסתיימו בפסק הדין, אשר ניתן בהסכמה.
התובעים, כך לנתבע, מנועים ומושתקים מלהגיש התביעה דנא, הנסמכת על עילות תביעה זהות לאלה שבתביעה הראשונה.
הנתבע כפר בזכותם של התובעים לעתור בתביעה שבכאן לסעד כספי, בהעדר היתר לפיצול סעדים – כמתחייב על פי הדין. לשיטתו, לא חל כל שינוי במצבם של המחסנים, מזה שהיה במועד מתן פסק הדין.
לגופם של דברים, הכחיש הנתבע כי ביצע בנייה בלתי חוקית במחסנים ובשטחי ההצמדה, שכן, כך לטענתו, עבודות הבנייה הינן בגדר "שינויים פנימיים" אשר אינן מצריכות, כלל ועיקר, רישיון לביצוען.
הנתבע הכחיש את טענת התובעים בדבר פגיעה ברכוש המשותף או סיפוח חלק הימנו לטובת המחסנים. לטענתו, תחימת שטח הצמדה א' בקיר הבלוקים לא פגעה כהוא זה בקיר החיצוני של הבית, וזה הוקם אך על מנת למנוע חדירת בעלי חיים למחסנים, כמו גם כניסתם של גורמים בלתי רצויים אליהם.
13. הנתבע 2 עתר אף הוא לדחיית התביעה על כל סעדיה. לטענתו, עסקינן בתביעה קנטרנית שדינה להידחות על הסף הן מחמת מעשה בית דין (כנטען על ידי הנתבע), והן בשל השיהוי הניכר בהגשתה. הנתבע 2 הוסיף וטען כי דין התביעה כנגדו להידחות, שכן הוא לא ביצע עבודות בנייה כלשהן בנכס וזה נותר במצבו כפי שהיה, עובר לרכישת הזכויות בו.
לטענת הנתבע 2, טרם רכישת הזכויות בנכס, הוא ערך את כל הבדיקות הדרושות כדי לוודא כי הוא נקי מכל פגם משפטי או אחר. לשיטתו, טרם הרכישה הוא בדק את זכויותיו של הנתבע בנכס, הן בעירייה והן בלשכת רישום המקרקעין ומצא כי אין בהן דופי.
לטענת הנתבע 2, רק לאחר רכישת הזכויות בנכס נתברר לו על קיומה של התביעה הראשונה ועל פסק הדין שניתן במסגרתה.
בנסיבות אלה, כך לנתבע 2, אין להעלות על הדעת כי יינתן כנגדו צו להשבת המצב לקדמותו ו/או לחייבו בתשלום פיצוי כספי לתובעים, בגין מחדלי הנתבע.
הנתבע 2 הוסיף וטען שעבודות הבנייה בוצעו " ... עם היתרים כדין אשר אושרו על ידי העירייה" כך שאין שחר לטענת התובעים כי בוצעה בנכס בנייה בלתי חוקית.
לבסוף טען הנתבע 2 כי דין התביעה הכספית שהוגשה כנגדו להידחות, גם בשל כך שלא הונחה תשתית עובדתית לקיומו של נזק כספי לתובעים, והיקפו.
התביעה שכנגד והודעת צד ג'
14.במסגרתה של התביעה שכנגד, עותר הנתבע 2 לחייב התובעים בפיצוי כספי בסך 1,200$ לחודש, בגין אובדן יכולת השימוש במחסנית בייעודם "החדש" (למגורים) ובסך 22,000$ המהווים, כך לשיטתו, הפסד אלטרנטיבי, הנובע מחוסר האפשרות לסחור בנכס ולמוכרו.
הנתבע 2 השתית תביעתו על עוולת הרשלנות, שמקורה בהתנהלות רשלנית של התובעים כלפיו – עובר לרכישת המחסנים.
לטענת הנתבע 2, התובעים חדלו בכך שנמנעו מלרשום הערה מתאימה בספרי המקרקעין כמו גם בעירייה, זאת חרף קיומו של פסק הדין עת רבה טרם התקשרותו בהסכם המכר עם הנתבע.
לו היו התובעים פועלים כנדרש והיו רושמים הערת אזהרה בספרי האחוזה או בעירייה – או אז, כך לנתבע 2, הוא היה נמנע מלרכוש את הנכס ולהניח כספו על קרן הצבי.
עוד טוען הנתבע 2, כי עובר להתקשרותו עם הנתבע, הוא פנה לתובעים על מנת לברר טיבו של הנכס ואלה האחרונים, או מי מהם, לא גילו את אוזנו בדבר קיומם של ההליכים המשפטיים שהתנהלו בינם לבין הנתבע ובדבר קיומו של פסק הדין.
רק ביום 21/11/05, לאחר חתימתו של הסכם המכר, הודיעו לו התובעים, לפנייתו הנוספת, על המחלוקת המשפטית מושאת פסק הדין.
התנהלות התובעים המתוארת לעיל, כך לנתבע 2, עולה לכדי רשלנות – המזכה אותו בסעד הכספי לו הוא עותר בתביעתו.
15.התובעים (הנתבעים בתביעה שכנגד) כפרו נחרצות בזכותו של הנתבע 2 לסעד הכספי המבוקש בתביעתו, שכן זוהי תביעת סרק הנעדרת עילת תביעה. לטענת התובעים, הם אינם חבים כלפי הנתבע 2 בחובת זהירות כלשהי שכן הם אינם, ולא היו מעולם, הבעלים או המחזיקים של המחסנים והם לא נקשרו עם הנתבע 2 בקשר חוזי או קשר אחר מכל סוג שהוא.
התובעים הכחישו את טענת הנתבע 2 כי הוא הציג עצמו בפני מי מהתובעים כמי שעומד לרכוש את הזכויות במחסנים. גם בפנייתו הראשונה, כך לתובעים, הוא הציג עצמו כמי שכבר רכש את המחסנים.
התובעים הוסיפו וטענו כי אף בפנייתו הראשונה (טרם רכישת הזכויות בנכס) הודע לנתבע 2 קיומה של מחלוקת משפטית עם הנתבע ביחס לנכס והשימוש בו. התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבע 2 אינו מנוע מלעשות שימוש במחסנים בהתאם לייעודם ככאלה, ואין כל מניעה – בניגוד לטענת הנתבע 2 – למוכרם בהתאם לייעודם כמחסנים.
16.בד בבד עם הגשת התביעה שכנגד, הגיש הנתבע 2 הודעת צד ג' כנגד הנתבע, במסגרתה עתר לשיפויו כספית, ככול שיחוייב בתשלום סכום כלשהו לתובעים. הנתבע, כך לנתבע 2, הסתיר הימנו ביודעין ובכוונת מכוון את מצבו המשפטי של הנכס ולא חשף בפניו מאומה בדבר ההליכים שהתנהלו בינו לבין התובעים ועל דבר קיומו של פסק הדין.
התנהלות זו של הנתבע, כך לנתבע 2, מהווה הפרה של הסכם המכר במסגרתו התחייב הראשון "למכור המחסנים וההצמדה כשהם נקיים מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקול ו/או כל זכות אחרת של צד ג'".
הנתבע הכחיש את זכותו של הנתבע 2 לשיפוי כספי. לטענתו, הנכס נמכר לנתבע 2 בייעודו כמחסנים, וגם לעת הזו רשאי הנתבע 2 לעשות בהם שימוש בהתאם לייעודם.
הנתבע הוסיף וטען כי הנתבע 2 הצהיר בהסכם המכר כי הוא רוכש את הנכס במצבו – as is, ושומה היה עליו לבדוק את מצבו המשפטי.
דיון והכרעה
17.טרם נדון בהטענות הצדדים לגופן, שומה עלינו לדון בטענות הסף שבפי הנתבעים בשלהן, כך על פי הטענה, יש לסלק התביעה באִיבּה.
לטענת הנתבעים דינה של התביעה דנא להידחות על הסף על כל סעדיה, מחמת מעשה בית דין, שכן בתביעה הראשונה בבית משפט השלום – נדונו והוכרעו עילות התביעה שבבסיס תביעה דנא.
לפיכך, כך הטענה, מנועים ומושתקים התובעים מלהתדיין בשנית בגין אותן עילות.
כך גם אמורים הדברים, לטענת הנתבעים, באשר לסעד הכספי שנתבע על ידי התובעים. לטענתם, שומה היה על התובעים למצות עילתם ולעתור, בבית משפט השלום, גם לסעד כספי. משלא עשו כן, ובהעדר היתר לפיצול סעדים – יש לדחות סעד זה על הסף.
התובעים טענו, מנגד, כי לא עסקינן בעילות זהות ו/או בפלוגתאות זהות, כך שאין מניעה מלהגיש תביעה זו, על סעדיה.
בנוסף נטען, כי אין כל מניעה לדון בסעד של צו הריסה, המבוקש בתביעה דנא – שכן סעד זה נמחק על ידי התובעים מהתביעה הראשונה, בגין העדר סמכות של בית משפט השלום לדון בסעד זה.
עם מי הדין?
18.כידוע לכל, "מעשה בית דין" מורכב משני עיקרים, המבוססים על תכלית משותפת – השתק עילה והשתק פלוגתא. " ... ההבדל ביניהם הוא שהאחד מקים מחסום דיוני לפני כל תביעה נוספת בשל אותה עילה שמוצתה בפסק הדין קודם ... בעוד האחר מקים מחסום דיוני לפני כל אחד מבעלי הדין המבקש להתדיין שוב באותה פלוגתא שנדונה והוכרעה בפסק דין קודם, גם כאשר מבוססת ההתדיינות השנייה על עילת תביעה שונה" (נ. זלצמן, "מעשה בית דין בהליך אזרחי", 1999).
על התכלית הגלומה ביסודו של הכלל בדבר מעשה בית דין עמד מ"מ הנשיא זוסמן בע"א 718/75 עמרם נ' סוקרוני, פ"ד ל"א(1) 29, וזה לשונו – "הכלל של השתק עקב מעשה בית דין שהיה ... הוא כלל שימושי המיועד למנוע הטרדת בעל דין יריב על ידי התדיינות חוזרת בעניין שכבר נפסק ... משהיה לבעל דין 'יומו בבית המשפט' משתיקים אותו כאשר הוא מבקש לחזור ולהתדיין בעניין בו נפסק במשפט הראשון. לעניין זה אחת היא אם חפץ בעל דין להעלות על שולחן הדיונים אותה עוולה ששימשה לו יסוד לתובענה הראשונה (השתק עילה), או אם הוא מבקש בתובענה שנייה בעילה אחרת, להעמיד לדיון טענה העומדת בסתירה עם ממצא פוזיטיבי שנקבע במשפט הראשון (השתק פלוגתא) ...".
מהו הדין בענייננו?
עיון בכתב התביעה מושא התביעה הראשונה (נספח ט' לכתב התביעה) מלמד כי התובעים העלו במסגרתו את כל טענותיהם העובדתיות והמשפטיות כנגד הנתבע – הזהות לאלה שהועלו בתביעה דנן.
כך, על דרך משל, נטען על ידי התובעים כי הנתבע מבצע בנכס בנייה בלתי חוקית (ללא אישור / רישיון) ומסב את המחסנים ליחידות מגורים. עוד נטען כי הנתבע עושה שימוש ברכוש המשותף, שלא כדין, לרבות ניכוס אחוזי בנייה לעצמו, בין היתר על ידי "סגירת השטח הימני בחזית הבית".
כך גם אמורים הדברים באשר לסעדים המבוקשים בתביעה דנא – למעט הסעד הכספי.
בתביעה הראשונה, נתבקש בית משפט השלום על ידי התובעים, בין היתר, ליתן צו המונע מהנתבע מלאכלס בדיירים את המחסנים ואת שטחי ההצמדה וכן ליתן צו עשה המחייב את האחרון "להחזיר את המצב לקדמותו כפי שהיה במועד בו רכש הנכס ..." (סעיפים 17 ג' ו-ד' לנספח ט').
גם בתביעה שבכאן עותרים התובעים למתן צו הריסה (לרבות ניתוק מתשתית הביוב של הבית), צו למניעת איכלוסם של המחסנים בדיירים וסעד כספי.
דומה, כי נוכח פסק הדין שניתן בהסכמה בתביעה הראשונה (נספח י"א לכתב התביעה) מנועים התובעים מלעתור בשנית, בתביעה דנן, לסעד האוסר על הנתבעים מלאכלס הנכס – למגורים, מחמת השתק עילה.
הטעם לכך הוא, שבפסק הדין נקבע מפורשות כי "הנתבע יהיה מנוע מלעשות שימוש בנכס שלא בהתאם לייעודו".
משהוכרעה המחלוקת בשאלת איכלוסו של הנכס שלא בהתאם לייעודו, ברי כי התובעים מנועים מלעתור לסעד זהה במסגרת התביעה דנא, מחמת מעשה בית דין.
יצויין, בהקשר זה, כי פסק הדין, על קביעותיו, חל גם על הנתבע 2 כמי שנכנס בנעלי הנתבע, מכוח הסכם המכר – הגם שזה הראשון לא היה צד לתביעה הראשונה.
19.לא כך אמורים הדברים באשר לסעד של צו ההריסה המבוקש בתביעה דנא.
הגם שבתביעה הראשונה עתרו התובעים "להשבת המצב לקדמותו" הטומן בחובו הריסת קיר הבלוקים וניתוק המחסנים מתשתית הביוב של הבניין – סעד זה לא נדון לגופו כלל ועיקר שכן, לדעת הכל, הוא נמחק באיבֹּו.
לטענת התובעים מחיקת סעד צו ההריסה שנכלל בתביעה הראשונה, הינה פועל יוצא מהמלצת בית משפט השלום (כבוד השופטת בלטמן) למוחקו, בשל העדר סמכות עניינית לבית משפט השלום לתיתו.
ואכן, עיון בכתב הגנתו של הנתבע בתביעה הראשונה מלמד כי האחרון כפר בסמכות העניינית של בית משפט השלום ליתן סעד של צו הריסה " ... זאת מאחר והלכה היא כי 'שימוש במקרקעין' כמשמעותו בסעיף 51 לחוק בתי המשפט ... הינו תוך שמירה על גוף הנכס, ועל כן הסמכות להורות על הריסה אינה בסמכותו של בית משפט השלום ..." (סעיף 1 לכתב ההגנה, נספח י' לכתב תביעה דנא).
משנמצא, כי הסעד של צו הריסה לא נדון כלל במסגרת התביעה הראשונה, מחמת העדר סמכות עניינית לבית משפט השלום לתיתו (טרם ביטול "הלכת שמש" בפסק הדין ברע"א 3749/125 בר-עוז נ' סטר שניתן ביום 1/8/13) – ברי כי בכגון דא לא קם בגינו השתק, המונע מהתובעים מלעתור לסעד זה במסגרת ההליך דנא – שכן " ... כאשר לא היה בידי התובע לרכז בתובענה הראשונה ובאותה ערכאה את כל טענותיו הנוגעות לעניין, לא תיחשבנה שתי התובענות כבעלות עילות זהות. כזה הוא המצב כאשר קיימת מניעה אובייקטיבית, הנובעת מהדין, לריכוז התביעות באותה ערכאה (למשל בשל העדר סמכות עניינית). מניעה כזו מקימה חריג מיוחד לכלל ההשתק ..." (דברי כבוד השופטת חיות בע"א 9656/08 מדינת ישראל נ' סעידי; פורסם בנבו, 15/12/11ׂׂ(.
אין, איפוא, בענייננו, כל מניעה מלדון בסעד צו ההריסה במסגרת ההליך דנא, שכן זה לא נדון במסגרת התביעה הראשונה, בשל העדר סמכות עניינית לבית משפט השלום לדון בו.
20.אשר לסעד הכספי המבוקש בתביעה דנא. הגם שעל פני הדברים יש ממש בטענת הנתבעים כי יש לדחותו, על הסף, בשל אי מיצוי מלוא סעדיהם בתביעה הראשונה, אני מוצא עצמי פטור מלהכריע לגופה של הטענה. וכל כך למה? שכן דינו של הסעד הכספי להימחק, זאת מן הטעם שבית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה הכספית לנוכח סכומה, הנופל תחת סמכותו העניינית של בית משפט השלום, סכום הנמוך מ-2.5 מיליון ₪ (ראו לעניין זה: ע"א 5639/13 סגל נ' ורמז ואח', פורסם בנבו 14/8/14, מפי כבוד השופט י. עמית).
21.העולה מהאמור והמקובץ לעיל הוא כי בגִדרה של התביעה העיקרית תידון אך עתירת התובעים "להשבת המצב לקדמותו" ובכלל זה הסעדים להריסת קיר הבלוקים וניתוק המחסנים מתשתית הביוב המצוייה בתחום הרכוש המשותף של הבית.
אשר לעתירה להסרת דוד החשמל שהותקן בסמוך לבלוני הגז, דומה כי מחלוקת זו באה אל פתרונה. בסיכומיו, טען ב"כ הנתבע 2 (טענה שלא הוכחשה בסיכומי התשובה) כי בסמוך ליום 24/6/12 הועתקו ממקומם בלוני הגז, כך שדוד החשמל אינו מצוי עוד בסמוך אליהם.
בהינתן כזאת, ובהעדר סכנת התלקחות של בלוני הגז, נראה כי אין מקום להורות על הסרת דוד השמש ממקומו – בהעדר עילה מבוררת להסרתו.
משבאנו עד הנה נדון בטענות הצדדים לגופן.
זכות התובעים להשבת המצב לקדמותו
22.התובעים השתיתו תביעתם "להשבת המצב לקדמותו" על ארבע עילות תביעה ואלו הן – הפרת חובה חקוקה בגין בנייה ללא היתר; פגיעה ברכוש המשותף שלא כדין; הסגת גבול ברכוש המשותף ומטרדים.
ייאמר מיד, כי עילת התביעה המושתתת על הסגת גבול ברכוש המשותף דינה להידחות, שכן לא הוכח כלל ועיקר כי נעשתה בנייה, כלשהי, ברכוש המשותף.
הקמתו של קיר הבלוקים בשטח הצמדה א' נעשתה בתחום השטח אשר הוצמד למחסנים ולא בשטח הרכוש המשותף. כך עולה בעליל מתשריט הבית המשותף (במ/1) ומהתמונות המצורפות לתצהירי התובעים (נספח ג' לת/1+2).
לא כך אמורים הדברים באשר לעילות האחרות, עליהן מושתתת התביעה. מצאתי, כי התובעים זכאים לסעד המבוקש על ידם (צו הריסה, כולל ניתוק מתשתית הביוב של הבניין) בשל בנייה ללא היתר ופגיעה בקניינם של התובעים.
נבהיר דברינו.
הפרת חובה חקוקה
23.אין חולק על כך כי המחסנים נועדו בהיתר המקורי לאחסנה בלבד, להבדיל משימוש בהם למגורים. די בעיון חטוף בצו הבית המשותף (נספח ב' לת/1) ובנסח הרישום המרוכז (נספח א' לת/1) –כדי ללמד, בעליל, כי יחידות משנה 106/1+2 הוגדרו כמחסנים, להבדיל משאר היחידות בבית המוגדרות כדירות.
אין גם חולק, כי הנתבע עשה דין לעצמו וביצע עבודות בנייה במחסנים ובשטחים הצמודים להם, זאת במטרה להכשירם כיחידות למגורים – בניגוד לייעודם בהיתר המקורי.
לא זו אף זו, מחומר הראיות עולה בעליל כי הנתבע, מר חג'ג', סגר את שטח הצמדה א' (הצבוע באדום בתשריט במ/1) בקיר בלוקים, כך שתחת החלל הפתוח שהוצמד ליחידה 106/1, נוצר מבנה תחום בכל רוחותיו בקירות.
עבודות בנייה אלו, אשר הכשירו את המחסנים למגורים, נעשו בלא שנתקבל היתר לביצועם. אדרבא, בגין עבודות הבנייה, אשר היו בתחילתן, הוצא כנגד חג'ג' צו הפסקה מינהלי (נספח ג' לת/3). דא עקא, כי בגין אוזלת ידה של העירייה ביישומו של הצו המינהלי או למצער, הגשת כתב אישום כנגד הנתבע – המשיך האחרון לבצע העבודות עד גמרן, ובכך הוכשרו המחסנים כיחידות למגורים.
לא מצאתי שחר לטענת הנתבע 2 בעדותו, לפיה קיים אישור לבניית קומת העמודים וכי קיימת "תוכנית בנייה מאושרת על ידי המחוז וזה מופיע בתיק" (עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 3,4). טענה זו נטענה כלאחר יד ועל דרך הסתם. אין בנמצא בתיק בית המשפט תוכנית כלשהי לסגירת קומת העמודים ובוודאי שאין בנמצא תוכנית כזו - "מאושרת".
24.לא מצאתי ממש גם בטענתם האחרת של הנתבעים לפיה, עבודות הבנייה שנעשו בנכס אינן מצריכות קבלת היתר בנייה כלל ועיקר, שכן, כך הטענה, עסקינן ב"שינויים פנימיים" – גרידא.
בכל הכבוד, ביצוע עבודות בנייה המשנות את ייעודו של הנכס, מאחסנה למגורים, איננו שינוי פנימי כלל ועיקר והוא מצריך קבלת היתר לביצוען. במיוחד אמורים הדברים, עת נבנה קיר בלוקים בקו הקירות החיצוניים של הבית, אשר הפך את שטח ההצמדה למבנה סגור, כמו גם חיבור "המבנה החדש" לתשתית הביוב של הבית.
סעיף 145(א)(2) לחוק התו"ב אוסר ביצוע עבודה כלשהי בבניין בלא היתר מהרשות המקומית למעט "שינוי פנימי בדירה" המוגדר כך – "שינוי פנימי – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזותו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש המשותף או בצנרת ... אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה ... או את מספרן של יחידות הדיור" (ההדגשות שאינן במקור – ח.ט.).
דומה, שבענייננו, עבודות הבנייה שבוצעו אינן מהוות שינוי פנימי, זאת בגין כל אחד מהפרמטרים המנויים בהגדרה הנ"ל. בנדון דידן, העבודות שבוצעו במחסנים נוגעות לצד החיצוני של הבניין (הקמת קיר הבלוקים), פוגעות בחזיתו, במראהו ובשלד הבניין, פוגעות ברכוש המשותף (עקב התחברות לתשתיות הביוב), ומעל לכל משנות את שטחם של המחסנים עקב סגירת שטחי ההצמדה.
לא בכדי, נקבע בפסיקה כי פיצול דירה למספר יחידות דיור איננו מהווה שינוי פנימי והדבר מצדיק היתר בנייה כדין (ראו: רע"פ 11191/07 ברדה נ' מדנ"י, פורסם בנבו 25/5/08).
הפועל היוצא מהאמור הוא, כי העבודות להכשרת המחסנים לייעוד מגורים, תוך הקמת קיר הבלוקים והתחברות לתשתית הביוב והמים המצויים ברכוש המשותף, מצריכות היתר בנייה. בהעדרו, קמה לתובעים עילת תביעה שמקורה בהפרת חובה חקוקה – קרי: הוראת סעיף 145(א)(2) לחוק התו"ב.
מה נפקות יש להפרת חובה זו? האם הבנייה הבלתי חוקית מקנה לתובעים קבלת סעד ההריסה המבוקש על ידם? סבורני כי התשובה לכך חיובית. בע"א(י-ם) 2499/01 בן ברוך נ' קפשיצקי ז"ל נדונה שאלה זהה לזו שבנדון דידן, קרי: הסבת "מחסן" ליחידת מגורים. בית המשפט דשם (כבוד השופט גל) קבע כך " ... ייעוד מחסן למגורים בא להבחין בינו לבין מחסן למטרות אחרות. מכל מקום, זה אינו ייעוד 'לדירת מגורים', ומטרת 'איחסון' או 'איחסון חפצים' אינה באה אל גדר של מגורים ושהיית אנשים במקום. בנסיבות אלו, גם העבודות שבוצעו בתוך הנכס להכשרת המחסן למגורים; התקנת מטבח, שירותים והתחברות לרשת החשמל, מהווה עוולה של הפרת חובה חקוקה ופגיעה בזכויות קנייניות של המשיבים ..." (פורסם בנבו, 21/3/02) (ההדגשות שלי הן – ח.ט.).
בענייננו, לא זו בלבד שהמחסנים הוכשרו לייעוד שונה מייעודם במקור, אלא שהנתבע הגדיל עשות ובנה קיר בלוקים בצד החיצוני של הבניין תוך הקמת מבנה נוסף בשטחי ההצמדות והתחברות לתשתית הביוב של הבית.
ברי, איפוא, בנסיבות האמורות כי התובעים זכאים לסעד של "השבת המצב לקדמותו" בעילה של הפרת חובה חקוקה.
פגיעה ברכוש המשותף
25.זכותם של התובעים "להשבת המצב לקדמותו" הינה גם מחמת הפגיעה ברכוש המשותף של הבית, וממילא פגיעה בזכויותיהם הקנייניות בדירותיהם.
סעיף 2(א) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") – החל בענייננו בהעדר תקנון מוסכם – קובע כך – "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או המשנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, 'פגיעה ברכוש המשותף' – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבנייה".
הנה כי כן, פגיעה בחזותו החיצונית של הבית מהווה פגיעה אסורה, בהעדר הסכמת הדיירים. לעניין זה, אין נפקא מינה "אם הפגיעה היא קטנה או גדולה וניתנת לפיצוי נאות אם לאו ... כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות אחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית, או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית ... כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה 'פגיעה' כנ"ל ..." (ע"א 429/80 גרפינקל נ' ארליך, פ"ד ל"ז(4) 141, 147,148).
בגין הלכה זו נקבע בפסיקה לא אחת, כי פריצת חלון בקיר חיצוני של הבית מהווה פגיעה ברכוש המשותף, ואין כל נפקות אם מעשה זה גרם נזק ממשי לבעלי הדירות האחרות.
קל וחומר, בן בנו של קל וחומר, בנדון דידן. בענייננו, הקים הנתבע קיר בלוקים, התחבר פיראטית לתשתית הביוב המשותפת לכלל דיירי הבית – כל זאת שלא כדין, בלא הסכמת מי מדיירי הבית, וללא היתר בנייה כנדרש על פי הדין.
26.זאת ועוד זאת. סגירת שטחי ההצמדה על ידי הקמת קירות חיצוניים, מהווה פגיעה קשה וחמורה באחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים של הבית – השייכים לכלל בעלי הדירות, הגם שאינם מהווים חלק מהרכוש המשותף [ראו: ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680; ע"א 19/81 בבי נ' הוברט, פ"ד ל"ז(2) 497, 504; ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, פורסם בנבו, 18/2/10]. אין חולק על כך שבקומת העמודים הוקמו אך שתי יחידות דיור ויתרת שטח קומת העמודים הייתה מפולשת (ראו צו הבית המשותף נספח ב' לת/1). ברי לכל, כי באמצעות סגירת שטחי ההצמדה בקיר חיצוני, מוקם מבנה המגדיל את השטח המבונה של הבית, וממילא מנצל את זכויות הבנייה הבלתי ממומשות (הקיימות או העתידיות).
אם כך הם פני הדברים ברי כי ניכוס אחוזי הבנייה לאחד מדיירי הבית (במקרה דנן לנתבעים) מהווה פגיעה בזכויותיהם של שאר בעלי הדירות (ראו: ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן ואח', פ"ד י"ז 1722, 1726 וכן ע"א 395/74 לוי ואח' נ' סמואל ואח', פ"ד כ"ט (2) 39, 42].
טענת הנתבעים על כי לא הוכח קיומם של אחוזי בנייה בבניין, ובשל כך לא מתקיימת פגיעה במי מהדיירים – לאו טענה היא. שהרי ממה נפשך; אם אומנם לא קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות בבניין, הכיצד זה ההין הנתבע להגדיל את השטח המבונה של הבית באמצעות סגירת קומת העמודים המפולשת, ואם הדבר ניתן, מבחינה תכנונית, הרי שזכויות בנייה אלו שייכות, כאמור, לכלל הדיירים.
יתר על כן, גם זכויות בנייה עתידיות – פוטנציאליות של בניין מהוות נכס בעל ערך השייך לכלל דייריו, האסור לניצול על ידי אחד מבעלי הדירות, בלא לקבל הסכמת השותפים האחרים בבית.
27.מהאמור והמקובץ לעיל עולה כי יש לקבל עתירת התובעים להשבת המצב לקדמותו, הן בגין כך שעבודות הבנייה אשר בוצעו בנכס נעשו בניגוד לדין ומהוות הפרת חובה חקוקה, והן בשל הפגיעה ברכוש המשותף של הבית.
נוכח מסקנתו דלעיל, דומה כי אין צורך לדון בטענת התובעים כי עבודות הבנייה שבוצעו על ידי הנתבע עולות לכדי מטרד, הפוגע בשגרת חייהם של דיירי הבית.
חבות הנתבע 2 למחדלי הנתבע
28.הנתבע 2 טען כי אין להשית עליו את מחדלי הנתבע " ... ועל בית המשפט להימנע מלקבל התביעה, ככול שהיא נוגעת לנתבע ... " (סעיף 14 לסיכומים). לטענתו, הוא רכש את המחסנים בתום לב " ... מבלי שידע ו/או היה עליו לדעת דבר מצבם המשפטי ו/או המינהלי של המחסנים טרם רכישתם". לשיטת הנתבע 2, התובעים כמו גם הנתבעים, הסתירו ממנו, בכוונת מכוון, דבר קיומה של התביעה הראשונה כמו גם קיומו של פסק הדין. לשיטת הנתבע 2, לו היה יודע שיש בעייה משפטית באשר לנכס, לא היה רוכש אותו כלל ועיקר.
אודה ולא אבוש, לא הבינותי פִּשרה של טענה זו, ככול שהיא מתייחסת לסעד של "השבת המצב לקדמותו" – לו עותרים התובעים בתביעתם. משהוכח בעליל כי המחסנים הוסבו, שלא כדין ובלא היתר, למגורים תוך פגיעה ברכוש המשותף של הבית – ברי כי התובעים זכאים לסעד האמור אף כלפי הנתבע 2.
אף אם יונח – מה שאינו – כי הנתבע 2 לא ידע ואף לא יכול היה לידע כי המחסנים הוסבו שלא כדין למגורים, ברי כי אין הוא רשאי להמשיך ולעשות שימוש בהם שלא בהתאם לייעודם המקורי, קרי: לאחסנה בלבד.
בהקשר זה יצויין כי הנתבע ידוע ידע, טרם רכישת המחסנים, כי ייעודם של אלה לאחסנה בלבד (עמ' 15 שורה 25 לפרוטוקול). אם כך הם פני הדברים הכיצד זה מבקש הנתבע 2 להותיר את הבנייה הבלתי חוקית על כנה ולהשתמש בהם למגורים?! - לנתבע 2 הפתרונים!
29.יתר על כן, לא השתכנעתי כלל ועיקר כי הנתבע לא ידע, או למצער שלא היה עליו לידע, על הבנייה הבלתי חוקית שנעשתה בנכס, עת הוסב שלא כדין למגורים.
אני מתקשה עד למאוד לקבל את טענת הנתבע 2, כאילו הוא ערך בדיקה במחלקת ההנדסה של העירייה כמו גם במחלקת תו"ב, ולא מצא זכר לקיומה של המחלוקת המשפטית – ביחס לנכס.
מחומר הראיות עולה כי התובעים פנו פעם אחר פעם לעירייה (ראו נספחים ג'1-ג'2 לת/2) והודיעו לה על העבודות הבלתי חוקיות המתבצעות בנכס, והעירייה מצידה הודיעה לתובעים (נספחים ד' ו-ה' לת/2) כי הם מוּדעים לבנייה הבלתי חוקית המתבצעת על ידי הנתבע; כי הוצא על ידה צו מנהלי להפסקת העבודות וכי " ... הוגש דוח (התראה) ... מיום 5/11/01 כנגד הבונים על בנייה שלא כדין" אשר הועבר "למדור תביעות להמשך טיפול משפטי".
אם אומנם כנה היא טענת הנתבע 2, כי ערך בדיקה מקיפה במחלקות הרלוונטיות בעירייה, נפלא ממני הכיצד זה לא "הבחין" בקיומה של ההתכתבות הנ"ל, המדברת בעד עצמה.
זאת ועוד, לשיטת הנתבע 2 הוא פנה שתי פעמים למי מדיירי הבית, על מנת לוודא "שהכל בסדר" – האחת טרם הרכישה והשנייה לאחריה. אם אומנם בדק הנתבע 2 את זכויות חג'ג' בנכס, טרם הרכישה, ומצא אותו נקי משעבוד וללא פגם, נפלא ממני על מה ועל שום מה ראה האחרון לנחוץ להיפגש עם דיירי הבית טרם הרכישה? האומנם בשופטני עסקינן כי נאמין שהדבר נעשה סתם כך, בלא כל סיבה?!
בנוהג שבעולם, אדם מן היישוב הרוכש דירה בבית משותף ומוודא כי הוא נקי מכל פגם – בלשכת רישום המקרקעין ובמחלקת ההנדסה בעירייה – איננו בא בדברים עם דייריו טרם הרכישה, כמו גם לאחריה.
העובדה שהנתבע 2 מצא לנכון לבוא בדברים עם בעלי הדירות, טרם הרכישה, מלמדת – כך על פי ההיגיון והשכל הישר – על כי הראשון נחשף למידע בדבר הבנייה הבלתי חוקית שנעשתה על ידי הנתבע, מר חג'ג'.
יתר כל כן, אף אם אקבל את טענת הנתבע 2 כנכונה לפיה לא הודע לו על ידי מי מהדיירים, טרם הרכישה, על קיומו של פסק הדין – מודה הנתבע כי ביום הרכישה הודע לו על המחלוקת המשפטית בין התובעים לנתבע.
וכך הצהיר הנתבע 2 "ביום 21/11/05 לאחר שרכשתי את הנכס, יצרתי קשר, פעם נוספת עם חלק מהדיירים ועם הועד וביקשתי לברר חלקי בתשלום ועד הבית. לצערי רק אז, ולראשונה ציינו בפני חלק מהתובעים כי ישנה מחלוקת משפטית בינם לבין הנתבע מס' 1 ..." (סעיף 9 לתצהיר נ/1).
הנה כי כן, בו ביום שנחתם הסכם המכר (21/11/05) גולתה אוזנו של הנתבע 2 בדבר המחלוקת המשפטית שבין דיירי הבית לנתבע 1. בנסיבות אלה נפלא ממני על מה ועל שום מה לא ביטל הנתבע 2 את עסקת המכר, עת הודע לו "שלא הכל בסדר".
אדם מן היישוב, תם לב, המקבל אינפורמציה מעין זו שניתנה לנתבע 2, בדבר מחלוקת משפטית באשר לנכס – "מקפיא" את הליך הרכישה עד שתתבררנה העובדות לאשורן.
הנתבע 2 לא פעל כך ובחר "לעצום עיניו" ולהתעלם מהמידע שנמסר לו, זאת מתוך תקווה כי " ... בכפוף לתשלום כספי ישוכנעו יתר הדיירים ... לחתום על ויתורים" (שם).
משבחר הנתבע 2 להמשיך בביצועה של העסקה, בנסיבות האמורות, אין לו להלין אלא על עצמו.
30.זאת ועוד זאת, בחקירתו הנגדית נדרש הנתבע 2 למועד בו נודע לו על קיומו של פסק הדין והלה השיב כך "האמנתי בתום לב שיש הסכמה של הדיירים. אילו ידעתי על פסק הדין, הוא לא הודיע לנו על זה. הפגישה שגדליה ציין הייתה כשבוע אחרי חתימת החוזה. כשבאתי לוועד הראו לי את פסק הדין ורצתי אז לעורך דין. שאלתי מה עושים. הבן אדם קיבל כבר חמישים אחוז מהכסף" (עמוד 16 שורות 12-15).
מדוע אם כן לא ביטל הנתבע 2 את עסקת המכר עת נודע לו על קיומו של פסק הדין? על כך השיב הנתבע 2 " ... כי היה שווה לי מבחינה כלכלית להחזיקו, כי אוכל להגיש תביעה. אני איש עסקים ישר ואינני בא לרמות מישהו" (שם, שורות 18, 19).
הנה כי כן, הנתבע 2 מצהיר בריש גלי כי חרף ידיעת העובדות לאשורן, לא עשה מאומה על מנת לבטל את עסקת המכר, ובחר "בעיניים פקוחות" להמשיך בעסקה שכן היה שווה לו כלכלית להחזיק את הנכס.
31.נמצא מהאמור, כי טענת הנתבע 2 על כי רכש את הנכס בתום לב ובשל כך דין התביעה כנגדו להידחות – אין לה על מה שתסמוך.
התביעה שכנגד
32.בתביעתו הנגדית עתר הנתבע 2 לחייב התובעים בפיצוי כספי זאת בגין אובדן יכולת השימוש במחסנים למגורים כמו גם עקב "הפסד אלטרנטיבי" הנובע מחוסר האפשרות למכור הנכס.
הנתבע 2 השתית תביעתו על עוולת הרשלנות. לשיטתו התובעים או מי מהם חדלו כלפיו עת נמנעו מלרשום הערת אזהרה, בלשכת רישום המקרקעין ו/או בעירייה, בדבר קיומו של פסק הדין. עוד נטען כי התובעים חדלו כלפיו עת נמנעו להודיעו, טרם רכישת הנכס, על דבר המחלוקת המשפטית שנתגלעה בינותם לבין הנתבע.
דין התביעה להידחות על הסף.
נפלא ממני על בסיס איזה דין מבוססת טענת הנתבע 2, לפיה התובעים חבים כלפיו חובת זהירות, אשר הופרה עת נמנעו מלמסור לו, לטענתו, מידע כלשהו באשר לנכס, כמו גם בשל כך שלא רשמו הערת אזהרה על קיומו של פסק הדין. דומה, כי נשתכחה מהנתבע 2 העובדה כי התובעים אינם ולא היו מעולם בעלי זכויות בנכס וכי זה נמכר לו על ידי הנתבע ולא על ידי התובעים.
ב"כ הנתבע 2 טרח והקדיש פרק שלם בדבר חובת הגילוי אותה חב מוכר נכס לקונה (פרק ג' לסיכומים). דא עקא, כי התובעים אינם ולא היו מעולם "מוכרים" והנתבע 2 לא היה מעולם "קונה" הנכס מהם.
בכגון דא, פליאה היא הכיצד מבקש הנתבע 2 לייחס לתובעים רשלנות תורמת בגין כך שלא יידעו אותו על המצב המשפטי של הנכס.
כך גם אמורים הדברים באשר לאי רישום הערת אזהרה בספרי המקרקעין בדבר קיומו של פסק הדין. האומנם קיימת חובה חוקית או אחרת המחייבת רישומה של הערת אזהרה בספרי האחוזה? אם כן, מן הראוי היה שב"כ הנתבע 2 יאיר עינינו היכן קיימת חובה כזו?
בצדק רב טען ב"כ התובעים בסיכומיו כי "הערת אזהרה היא עניין וולונטרי ואין באי רישומה משום חוסר אחריות או רשלנות" (סעיף 28 לסיכומים).
זאת ועוד. כפי שהובהר לעיל התובעים הודיעו לנתבע 2, ביום בו נחתם הסכם המכר, כי קיימת מחלוקת משפטית בינם לבין הנתבע 1 באשר לנכס. הנתבע 2 בחר ביודעין להמשיך בעסקה ונמנע מלבטלה. האומנם ניתן, בנסיבות אלה, לייחס לתובעים מחדל בגינו חבים הם בנזקי הנתבע 2 בגין רשלנות? תמהני!
במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה המוכחת כי הנתבע הוזהר, שבוע לאחר הרכישה, עוד בטרם זו הושלמה – לבל ירכוש את הנכס שכן " ... הכל בפני בית המשפט. וחבל על הכסף שלו" (עמ' 11 שורות 15-17).
נמצא, כי אף אם יונח שהתובעים חבים חובת זהירות איזו שהיא כלפי הנתבע 2 – חובה שאינה קיימת – הרי שהתובעים לא הפרו חובה זו, כלל ועיקר.
יתרה מזו. לא הבינותי אל נכון על מה ועל שום מה מלין הנתבע 2 על התובעים, שעה שהוא ידע, טרם הרכישה, כי המחסנים יועדו לשמש ככאלה ולא כדירת מגורים.
ציפיית הנתבע 2 לעשות שימוש בנכס בניגוד לייעודו החוקי, אינה ראוייה להגנה ולבטח שאין בה כדי להקים לו תביעה כספית כנגד התובעים.
טענת הנתבע 2 כי נגרם לו נזק כספי עקב העדר יכולת למכור הנכס, אין בה ממש – שכן אין בפסק הדין הגבלה כל שהיא המונעת את מכירתו בהתאם לייעודו, קרי: לאחסנה.
התביעה שכנגד – נדחית, איפוא.
הודעת צד ג'
33.בהודעתו עתר הנתבע 2 לחייב הנתבע 1 לפצותו ו/או לשפותו " ... בגין כל הוצאות תיקון והעלויות שייגרמו עקב חיוב בית המשפט".
לטענת הנתבע 2 - שולח ההודעה - הנתבע 1 הפר את הסכם המכר עת נמנע מליידעו עובר לחתימת הסכם המכר, על הבנייה הבלתי חוקית ועל קיומו של פסק הדין, אשר אוסר שימוש במחסנים למגורים.
הנתבע 1, נמנע מלהתייצב לדיון הוכחות שהתקיים ביום 24/6/12, ובכך זנח למעשה את תצהיר העדות הראשית שהוגש על ידו. נוכח אי התייצבות כאמור הוריתי, בהחלטתי מיום 24/4/12, כי תצהירו של הנתבע 1 " ... מוצא אחר כבוד מתיק בית המשפט ומוחזר לידי באת כוחו".
פועל יוצא מהוצאת התצהיר מתיק בית המשפט הוא, שאין בפני בית המשפט הגנה כלשהי כנגד הודעת צד ג' – כך שיש לקבל את טענות הנתבע 2, בהודעתו – כמוכחות.
משנתקבלה תביעת התובעים באשר לסעד של "השבת המצב לקדמותו" – זכאי הנתבע 2 לשיפוי בגין הוצאותיו, ככול שיוכחו, בגין הריסת קיר הבלוקים וניתוק המחסנים מתשתית הביוב.
התוצאה
34.סוף דבר לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –
א.התביעה מתקבלת בחלקה. אני מורה לנתבעים – יחד ולחוד – להשיב את מצב הנכס לקדמותו, ובמסגרת זו –
(1) יפרקו את קיר הבלוקים שהוקם על ידי הנתבע 1, בחזית הבית, בשטח המסומן א' בתשריט במ/1, ותחת קיר זה יתקינו סורגים כפי שהיה לפנים.
(2) ינתקו את המחסנים מתשתית הביוב המצוייה בתחום הרכוש המשותף של הבית.
ב.אני מחייב הנתבע 1 לשפות הנתבע 2 בעלות השבת המצב לקדמותו, ככול שתוכח עלות כזו.
ג.אני מחייב הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪. סכום זה יישא הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים באמצעות הדואר.
ניתן היום, י' חשון תשע"ה, 3 בנובמבר 2014, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.
