1.פסק הדין ניתן בתביעה ותביעה שכנגד, שהגישו הצדדים ,שכנים בבית משותף, הטוענים כל אחד כי הצד שכנגד הרחיב את דירתו, תוך פגיעה בזכויות הקנייניות של שכנו.
רקע עובדתי:
2.התובעים והנתבעים שכנגד, חי ושמחה קטורזה ( יכונו להלן: "קטורזה") והנתבע והתובע שכנגד חן יגאל (יכונה להלן: "חן") מתגוררים בבית משותף ברח' יונה 13 בשכונת גאולה בירושלים, הידוע כגוש 30081 חלקה 65. בבית המשותף יש ארבע קומות המחולקות לשתי דירות בלבד: קטורזה מתגוררים בקומה התחתונה המוגדרת כתת חלקה 1, וחן מתגורר בקומות שמעליהן, המוגדרות כתת חלקה 2.
3.הדירה של קטורזה היא דירת קרקע, ובהתאם לתקנון המוסכם לבתים משותפים שנחתם בין הצדדים ביום 17.1.86 החצר וחדר ההסקה מוצמדים לדירת זו. לדירה של חן מוצמדים, על פי התקנון המוסכם, המרפסת המקורה והגג העליון וכל זכויות הבניה של הבית המשותף.
4.כפי שהתברר תוך כדי ניהול הליכים אלו, ועל פי שתי חוות הדעת שהגיש המומחה מטעם בית המשפט, ושלא נסתרו, הרי שגם קטורזה וגם חן בנו תוך חריגות בניה ומבלי לקבל היתר.
5.קטורזה בנו כ-20 מטר נוספים לדירתם, בתוך החצר המוצמדת לדירה, ובחלק זה התקינו חדר שינה ומטבחון. לתוספת זו, שיכולה להיות יחידה נפרדת מהדירה, הוסיפו דלת כניסה שמובילה אל שביל הכניסה, ודלת נוספת לכיוון החצר הפנימית. על פי המסמכים שהוצגו בפני בגין בניה זו התנהלו הליכים פליליים בבית המשפט לעניינים מקומיים, וניתנו גזרי דין שקבעו כי יש להרוס את הבניה. אין חולק כי גזרי הדין לא בוצעו וחריגת הבניה עדיין קיימת.
6. חן בנה תוך חריגות בנייה וללא היתר שטחים נרחבים יותר. את שתי הקומות הראשונות של דירתו הוא פיצל לשתי יחידות דיור, ללא היתר, בחלל הגג הוא בנה יחידה נוספת שכוללת 65 מ"ר ויש בה שלושה חדרי שינה, וחדר אמבטיה ובנה מרפסת בת כ-10 מ"ר.
7.בשנת 1988 החל חן לבנות על גבי גג התוספת הלא חוקית שבנו קטורזה בחצרם, וקטורזה פנו לבית המשט לצורך קבלת צו מניעה ( ת.א. 11187/88). לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין, וחן התחייב שלא לבנות על גבי התוספת שבנו התובעים, בחצר המוצמדת לדירה.
8.לאחר הסדר זה בנה חן את התוספות על גבי גג ביתו, ובשנת 2008 הוא הגיש בקשה לוועדה המחוזית לתכנון ולבניין לשינוי תכנית מתאר, כך שתוספות אלו יקבלו היתר בדיעבד. בנוסף ביקש חן לבנות מעל לחצר של קטורזה, בסמוך לדלת היציאה מהיחידה הנפרדת.
9.קטורזה התנגדו לבקשה שהגיש חן לוועדה המחוזית, והוועדה קבעה כי ניתן לו היתר בניה כפוף לכך שחן יהרוס את כל חריגות הבנייה, ויבנה בהינף אחד על פי ההיתר.
10.חן החל לבנות על גבי היחידה של קטורזה, ומעל לחצר הצמודה לדירתם, וביום 13.6.10 הגישו קטורזה בקשה למתן צו מניעה. לטענתם של קטורזה הבנייה פוגעת בזכויותיהם הקנייניות, תוך חסימה של האור ושל האוויר לדירתם. במסגרת הבקשה למתן צו מניעה התנהלו מספר הליכים, שלא בפני מותב זה, וניתן בסופו של יום צו מניעה זמני שמונע את הבנייה. צו המניעה הזמני עומד בעינו עד היום.
11. להשלמת התמונה אבקש לעמוד על שתי נקודות נוספות שנוגעות להתנהלות ההליך בפני.
12.ראשית, ביקרתי במקום ביום 14.1.13, והתרשמתי מהיקף חריגות הבנייה של שני הצדדים, ובמיוחד מחריגות הבניה של חן, שבבעלותו בבניין שלוש דירות למעשה במקום דירה אחת. בנוסף התרשמתי כי הבנייה שחן החל לבצע, ושבגינה ניתן צו המניעה, הייתה פוגעת באופן משמעותי באיכות חייהם של קטורזה.
13.שנית, מיניתי מומחה מטעם בית המשפט שהינו גם מהנדס וגם שמאי הן לצורך בדיקת חריגות הבנייה בדירות, והן לצורך שמאות בדבר הפגיעה בזכויות הקנייניות של קטורזה אם תותר לחן הבנייה במקום. המומחה פירט בחוות דעתו, ובחוות הדעת המשלימה מטעמו, מהו היקף חריגות הבניה של הצדדים, ואלו זכויות בנייה יש במקום. המומחה גם קבע כי ירידת הערך של הדירה של קטורזה, היה ויתאפשר לחן לבנות מעל החצר שלהם היא בסך של 64,000 ₪ בערכי שנת 2012.
טענות התובעים בתביעה העיקרית:
14.קטורזה טוענים כי הבנייה של חן על גבי היחידה שהוסיפו לדירתם, מנוגדת להסכמות שהושגו בין הצדדים בהליך המשפטי בשנת 1988, והיא מנוגדת לתקנון הבנייה ולהיתר הבנייה שמאפשרים בנייה על גג הבניין בלבד. עוד טוענים קטורזה כי הבנייה היא מעל לחלל הרום שצמוד לחצר שלהם, דבר שפוגע בזכויותיהם הקנייניות, והיא גם תהווה מטרד בשל הפגיעה בחדירת האוויר והאור לבית.
טענות הנתבע בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד:
15.חן טוען כי יש להתחשב בו בגלל מצבו הבריאותי ובשל נכויות שונות מהם סובלים שלושה מילדיו. לטענתו, העמידה של קטורזה על זכויותיהם תפגע פגיעה לא מידתית בחן ובבני משפחתו, וזאת שעה שחן נכון לפצות אותם בגין ירידת הערך שתגרם לשווי דירתם.
16.בנוסף חן טוען שכל זכויות הבנייה בבית המשותף הן שלו, והוא בנה בהתאם לזכויות אלו, והוא מעוניין לבנות בהתאם להיתר הבניה. קטורזה חסרי תום לב שעה שהם דורשים כי יפסיק לבנות, שכן הם בנו בניגוד לזכויותיהם הקנייניות וללא היתר בנייה.
17.במסגרת התביעה שכנגד דורש חן, כי קטורזה יהרסו את היחידה שבנו הן מהטעם שזו מהווה חריגת בנייה , והן מהטעם שבנייתה ניצלה את זכויות הבנייה שמוצמדות לגג הבית, והינן בבעלותו של חן.
תשובת התובעים לתביעה שכנגד:
18.הייתה הסכמה בכתב של חן לבנייה של קטורזה בחצר וזאת כנגד הזזת חדר המדרגות הפנימי, כך שתתאפשר גישה לכל הדירות שחן בנה. בנוסף חן הסכים בשתיקה לבניה בחצר במשך למעלה מ-30 שנה, והסכמה זו מחייבת את חן, שכן הסכמה כאמור אינה דורשת מסמך בכתב.
19.התביעה שכנגד הוגשה בחוסר תום לב. היא הוגשה רק לצורך איזון כנגד התביעה העיקרית, וחן עצמו אינו יכול לטעון כנגד חריגות בנייה שעה שהוא בנה קומה שלמה ללא היתר.
דיון והכרעה:
20.במסגרת הליך זה ניסה בית המשפט לא פעם, על מותביו השונים, לסייע לצדדים להגיע להסכמות שיאפשרו שכנות טובה ויצמצמו את הנזקים שהם גורמים זה לזה. לצערי כל הניסיונות הללו לא צלחו, ועל אף שאין מחלוקות עובדתיות מהותיות בין הצדדים, עמדו שני הצדדים על מיצוי מלוא ההליכים.
התביעה העיקרית:
21.כפי שעולה מחוות הדעת של המומחה מטעמי, כמו גם מהתרשמותי בעת הביקור במקום, הבנייה בה החל חן היא מעל החצר הצמודה לדירתם של קטורזה, והרשומה בתקנון הבית המשותף כצמודה לדירתם בלבד.
22.חן הפנה בסיכומיו לכך שכל צד יכול לעשות שימוש ברכוש המשותף, אך אין בטענה זו ממש. ראשית החצר אינה חלק מהרכוש המשותף, אלא רכוש שהוצמד בהסכמה לדירה של קטורזה. שנית, אין עסקינן בשימוש סביר, אלא בבנייה של ממש לגובה של שתי קומות, מעל החצר של קטורזה. לבסוף, אף אם היה מדובר בשימוש של חן, הרי ששימוש זה מונע בפועל כמעט כל שימוש עתידי בחצר על ידי קטורזה.
23. אם בנייה זו לא הייתה נעצרת באמצעות צו המניעה, הרי שהמשך הבנייה היה פוגע בכניסת האור והאוויר לסלון ביתם של קטורזה. המומחה מטעמי התרשם כי מדובר בירידת ערך של 64,000 ₪, ולטעמי מדובר גם בפגיעה משמעותית באיכות החיים של משפחת קטורזה, ובהנאה שהיו מפיקים מדירתם.
24.חן טוען כי יש לכפות על קטורזה למכור לו את החצר בסכום שקבע המומחה, וכך יוכל לבנות על גביה. אין בטענה זו ממש. קטורזה לא הסכימו מעולם כי המומחה יהיה מומחה מכריע, ואף לא הסכימו למכור את החצר. כפייה למכור את החצר, כפי שדורש חן, היא פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של קטורזה.
25.בנוסף בנייה זו מנוגדת להיתר הבנייה, שאינו מאפשר בנייה על גבי היחידה של קטורזה. יודגש כי על פי היתר הבנייה היחידה של קטורזה אמורה להרס, וחן אמור לבנות את הקומה השנייה לדירתו בהינף אחד מהקרקע. מכאן שחן אינו יכול לבנות על גבי היחידה של קטורזה, ומדובר בהפרה של היתר הבנייה. אך יודגש, כי אף אם היתר הבנייה היה מאפשר בניה מעל לחצרם של קטורזה, אין היתר הבנייה יכול לאפשר פגיעה בזכויות קנייניות.
26.בית משפט זה אינו דן בשאלה של היתר הבנייה אלא בשאלה של זכויות קנייניות ועל פי דין הזכות במקרקעין משתרעת גם לרום השמים. מכאן שחן אינו יכול לבנות מעל חצר שצמודה לדירה של קטורזה, ללא הסכמתם, אף אם בנייה זו הייתה על פי היתר. על כן בין אם אבחן את הבנייה שחן החל בה מאספקלריה של דיני התכנון והבנייה ובין אם אבחן אותה מאספקלריה של מערך הזכויות הקנייניות בבניין, מעשיו של חן אסורים.
27.משכך דין התביעה העיקרית להתקבל, במובן זה שצו המניעה הזמני יהפוך לקבוע וייאסר על הנתבע חן או על כל מי מטעמו, לבצע כל פעולות בנייה מכל סוג שהוא מעל לחצר הבית המשותף. בנוסף ניתן צו להשבת המצב לקדמותו וחן יתקן את חיפוי הקירות והגדר החיצונית, יסלק את הקרשים וכל התחלת בנייה שביצע בטרם מתן צו המניעה הזמני.
התביעה שכנגד:
28.חן דורש כי קטורזה יהרסו את היחידה שבנו בחצר, וזאת משני טעמים עיקריים. אדון בהם אחד לאחד.
29.ראשית, היחידה נבנתה על ידי קטורזה ולתועלתם על אף שכל זכויות הבנייה בבית המשותף מוצמדות לגג שבבעלותו של חן. קטורזה טענו, כי חן הסכים לכך שיבנו את היחידה והם בתמורה אפשרו לו להזיז את חדר המדרגות הפנימי של הבניין, כך שתהא גישה לכל הדירות שבנה ופיצל. קטורזה הפנו בעניין זה לנספח ו' שצורף לסיכומיהם אך מעיון בנספח זה עולה כי הוא עוסק אחר ורק בבניית המדרגות, וחלוקת התשלומים בגין עלותן. אין במסמך זה זכר ליחידה שהקימו קטורזה בחצר הבניין.
30.אזכיר בעניין זה כי שינוי בחלוקת הבעלות ברכוש המשותף צריך להירשם בתקנון הבית המשותף, אך בכל מקרה קטורזה לא הוכיחו כי הייתה הסכמה של חן לכך שיבנו את היחידה תוך ניצול אחוזי הבנייה שברשותו.
31.קטורזה גם טענו כי היחידה קיימת מזה 30 שנה, וחן הסכים לקיומה בשתיקה. גם טענה זו אינה נכונה שכן עולה מהחומר שהוצג בפני כי בין הצדדים היו סכסוכים רבים במהלך השנים, וחן התלונן בעירייה על חריגות הבניה, וגם כאשר הגיש בקשות להיתרי בניה ביקש להרוס את היחידה. מובן כי שתי הטענות כי היתה הסכמה בכתב והיתה הסכמה בשתיקה, אינן יכולות לדור בכפיפה אחת.
32.הטעם השני לדרישתו של חן שקטורזה יהרוס את היחידה הינו שהריסה זו מהווה תנאי לבנייה על פי ההיתר. בהתאם להיתר הבניה שחן קיבל יש להרוס גם את היחידה של קטורזה בבניין וגם את התוספות שחן עצמו בנה בעליית הגג, ולבנות בהינף אחד מהקרקע את הקומה השנייה בלבד. מכאן שללא הריסת היחידה לא יוכל חן לבנות ולהכשיר את תוספת הבנייה לדירתו.
33.היות וקבעתי כי היחידה פוגעת בזכויותיו הקנייניות של חן, במובן זה שהיא שוללת ממנו חלק מזכויות הבנייה העתידיות בנכס, הרי שיש לקבל את בקשתו ולהורות לקטורזה להרוס את היחידה. יחד עם זאת, בשים לב להתנהלות הצדדים במהלך השנים, ולהיקפי הבנייה החורגים של חן הרי שאני קובעת כי קטורזה יהרסו את היחידה 30 יום לאחר שחן יהרוס את חריגות הבניה בדירתו שלו. הטעם לכך הוא שאין לאפשר לחן לטעון כי הוא מעוניין להרוס את היחידה כדי שיוכל לבנות כדין בדירתו, בעוד שהיקפי החריגות בדירה שלו עולים על גודלה של היחידה. אין להגיע למצב מבחינת הזכויות הקנייניות שבו קטורזה יהרסו את היחידה שלהם וחן לא יכשיר את המבנה שלו, ולא ינצל את אחוזי הבנייה שהם קניינו כדין.
34.אין בהכרעה זו כדי למנוע מהעירייה או רשויות האכיפה להרוס את חריגות הבניה של מי מהצדדים, מהטעם שהן חריגות בנייה, וללא קשר לפסק דין זה.
סיכומו של דבר:
35.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הרי שאני קובעת כי התביעה והתביעה שכנגד מתקבלות במובנים הבאים:
א. צו המניעה הזמני יהפוך לקבוע וייאסר על הנתבע חן או על כל מי מטעמו, לבצע כל פעולות בנייה מכל סוג שהוא מעל לחצר הבית המשותף. בנוסף ניתן צו להשבת המצב לקדמותו, וחן יתקן את חיפוי הקירות והגדר החיצונית, יסלק את הקרשים וכל התחלת בנייה שביצע בטרם מתן צו המניעה הזמני וזאת בתוך 30 יום;
ב. חן יהרסו את חריגות הבניה בביתם בהתאם לאמור בהיתר הבנייה ובהתאם לדו"ח המומחה מטעם בית המשפט וזאת בתוך 30 יום, ויודיעו על כך לקטורזה באופן מידי ויאפשרו ביקור במקום. 30 יום לאחר השלמת הריסת חריגות הבניה בדירה של חן, יהרסו קטורזה באופן מלא את היחידה שהוסיפו לדירתם, בהתאם להיתר הבניה ולדו"ח המומחה.
ג. ככל שהצדדים יתקלו בקושי ביישום פסק הדין הרי שהצד המעוניין בכך יפנה ללשכת ההוצאה לפועל לשם מינוי כונס לביצוע פסק הדין.
כל צד ישא בהוצאותיו.
בית המשפט שב וממליץ לצדדים להגיע להסדר שיאפשר, סוף סוף, חיי שכנות סבירים במקום.
ניתן היום, כ"ד שבט תשע"ו, 03 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.
