בפני תביעה לפינוי ולחילופין לקביעת דמי שכירות תוך שחרור שיעורם מתקרת המקסימום.
-
התובעת הינה הזכאית להירשם כבעלים של חנות המצויה ברחוב כפר גלעדי 37 פינת וולפסון 13 בתל אביב (להלן: "החנות").
-
את החנות רכשה התובעת מבעליה הקודם, מר משה רודריגז, אשר בתורו רכש אותה מן הבעלים הראשון משפחת מר יהושע נׂעם (להלן: "מר רודריגז" ו- "נׂעם", בהתאמה).
-
הנתבע, יליד שנת 1956, מחזיק בחנות מכוח הטענה כי הינו דייר מוגן בה ומפעיל בה בית עסק בשם "מקור הפורמייקה".
-
ההסכם לפיו הושכרה החנות נחתם בשנת 1957 בין נׂעם למר משה נובומיסט, סבו של הנתבע (להלן: "מר נובומיסט" או "הסב" או "סבו של הנתבע", וגם כפי שיובן בהמשך מהדבק הדברים: "חותנו").
-
מר נובומיסט הלך לבית עולמו בשנת 1988. אלמנתו, הגב' הניה נובומיסט נפטרה בשנת 1997 (להלן: "האלמנה" או "אלמנתו").
טענות הצדדים
-
טוענת התובעת כי אין כל הוכחה שסבו של הנתבע רכש אי פעם זכויות של דייר מוגן בחנות.
-
יחד עם האמור טוענת היא כי אף אם רכש הסב זכויות אלו, הרי שעם פטירתו, עברו הזכויות לאלמנתו ולאחריה לילדיהם, וכי לנתבע עצמו ואין ולא יכולות להיות עוד זכויות מוגנות בה.
-
משכך דורשת היא את פינויו מן החנות.
-
לחלופין טוענת היא כי ככל שייקבע שיש לנתבע זכויות של דייר מוגן בחנות, הרי שיש לקבוע כי שיעור דמי השכירות בגינה יהיו פטורים מן התקרה המקסימלית הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק").
-
לטענתה בעניין זה והיות שהחנות הושכרה בשנת 1957 ועוד קודם שחוקק החוק, הרי שלא שולמו בגינה דמי מפתח, אלא רק תשלומים חודשיים, ומכאן שבהתאם להוראת תקנה 1 (22) לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות], התשמ"ג – 1983 (להלן: "התקנות"),יש לקבוע את שיעור דמי השכירות כמקובל בין משכיר מרצון לשוכר מרצון בשוק החופשי.
-
מנגד טוען הנתבע כי המדובר בתביעה חסרת יסוד וכי הוא עצמו דייר מוגן בחנות מזה עשרים ושש שנים ומאז שנת 1988.
-
לטענתו רכש סבו את הזכויות המוגנות בחנות בשנת 1957 מידי נׂעם ובתוך כך שילם לו בגינן גם דמי מפתח בסך של 3,350 ₪.
-
עוד לטענתו הוא עצמו החל לעבוד אצל סבו בחנות בשנת 1978, כך שעבד עימו עוד כעשר שנים עד לפטירתו, ואז הפך בה בעצמו לבעל בית העסק ולעוסק מורשה. משכך טוען הוא כי הוא עובד בחנות מזה כשלושים ושש שנים (עד למועד הגשת התובענה).
-
הנתבע מוסיף על האמור כי אמו, בתו של מר נובומיסט נפטרה, בשנת 1964, בדמי ימיה, כך שבעת פטירתו של הסב, כלל לא הייתה בין החיים, וכי לסב בת נוספת אשר עזבה את הארץ בשנת 1968 ומתגוררת מאז בארה"ב.
-
משכך טוען הוא כי בהתאם להוראת סעיף 23(ב) לחוק, רכש את זכויותיו המוגנות כחוק.
-
כך או אחרת מוסיף הנתבע כי הן נועם והן מר רודריגז (בעלי החנות הקודמים) ראו בו את מי שקיבל את זכות הדיירות המוגנת וכי לאור זאת מושתקת התובעת, אשר באה בנעליהם, מלטעון אחרת.
-
במקביל ובעניין התובענה לפטור מתקרת דמי השכירות טוען הנתבע כי התקנה מכוחה עותרת התובעת לסעד זה הותקנה בשנת 2000, וכי מאז ובמשך 14 שנים שעד להגשת התובענה, לא מצאו הבעלים הקודמים לנכון לפעול מכוחה שכן ידעו היטב כי בגין הזכויות בחנות שולמו דמי מפתח.
-
על האמור הוא מוסיף כי רק לתובעת פתרונים מהיכן שואבת היא את ידיעותיה בדבר נסיבות רכישת הזכויות בחנות.
-
מכל מקום טוען הוא כי הסמכות להעלות את דמי השכירות לשיעור ריאלי מצויה בתחום סמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות וכי מטעם זה בלבד יש להורות על דחייתה בעניין זה.
ראיות הצדדים
-
מטעם התובעת העיד מר אדיר מגר, בעל מניות ומנהל אצל התובעת (להלן: "אדיר") (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/1).
-
לתצהיר צורפו ההסכמים לפיהם רכשה התובעת את זכות הבעלות בחנות (נספחים א'-ה'); אישור בדבר פטירתם של מר נובומיסט ואלמנתו (נספחים ו'-ז'); מסמכים המלמדים כי האלמנה היא שנרשמה כמחזיקה בחנות לאחר פטירתו של מר נובומיסט ובכללם אישור רישום ארנונה משנת 2013 על שם עזבונה (נספחים ח'1-ח'2); תמליל הקלטה של שיחות שנערכו בין אחד, ישראל אמיר, שעל פי הטענה הינו בן משפחת נׂעם, הבעלים המקוריים של החנות לבין מר אדיר (נספח ט' ונספח י"ח); מכתב מיום 27/6/88 מב"כ משפחת נׂעם לאביו של הנתבע, מר יצחק נובומיסט (להלן: "יצחק") (נספח י'); צילום שיק המשוך מבית העסק "מקור הפורמייקה" (נספח י"א); מכתב מב"כ של מר רודריגז מיום 28/2/13 המופנה לנתבע ולאביו כמחזיקים (נספח י"ב) ותשובת שניהם למכתב זה (נספח י"ג); תמליל הקלטות שיחה בין הנתבע לבין מר אדיר מגר (נספח י"ד ו- י"ט); מסמכים המלמדים על פי הטענה כי מר נובומיסט שכר מנׂעם חנות נוספת באותו בניין בשכירות חופשית (נספחים ט"ו- ט"ז); אישור מעיריית תל אביב מיום 11/2/57 המלמד כי מר נובומיסט פתח בית עסק חדש (נספח י"ז), והתכתבויות שונות בין הצדדים (נספחים כ'-כ"ג).
-
מטעם הנתבע העידו הוא עצמו (נ/1) וכן אביו (נ/2). כן צורפה פנייתה של ב"כ נׂעם מיום 30/3/88 אל מר נובומיסט המלינה על חוב בגין דמי שכירות שנוצר לטענתה בשל דילוג על אחד העדכונים, ותשובתו לה (נספח א'1- א'2).
דיון
זכויותיו של מר נובומיסט בחנות
-
עובדה היא כי הסכם השכירות לפי רכש מר נובומיסט על פי הטענה את זכויות החזקה בחנות לא הוגש על ידי מי מן הצדדים. כפי שאני מבינה הסכם זה לא נשמר בידי מי מהם.
-
משכך עלי להידרש להכרעה בעניין זה על בסיס עדויות מן המעגל השני.
-
כבר יובהר כי אין מחלוקת שמר נובומיסט החזיק בחנות משנת 1957 עד מועד פטירתו בשנת 1988 וכי מאז ועד מועד היום מחזיק בה נכדו הנתבע. חרף האמור טענות ראשונות כנגד עצם זכותם להחזיק בחנות וכנגד טיבה של זכות זו, נשמעו לראשונה אך מפי התובעת.
-
ספק בעיני, לו היה מר נובומיסט מחזיק בחנות שלא כדין, אם היו נׂעם או מר רודריגז עוברים על כך בשתיקה.
-
מכל מקום, יצחק, אביו של הנתבע וחתנו של מר נובומיסט (להלן: "יצחק"), מסר לעניין זה בתצהירו כי חותנו חתם על הסכם לרכישת זכויות של שכירות מוגנת בחנות בשנת 1957, וכי הוא עצמו לא רק שליווה אותו לפגישות בהם נוהל המו"מ לרכישת זכויות אלה, אלא שהוא גם נכח במעמד חתימת ההסכם.
עוד מסר כי במעמד החתימה שילם חותנו למר יהושע נֹעם סך של 3,350 ל"י כדמי מפתח.
לדבריו סמוך לאחר תחילת השכירות החל הוא עצמו לעבוד עם חותנו בחנות שהינה בית עסק לממכר פורמייקות ועץ, וכך הוסיף ועשה במשך שנים ארוכות, כאשר בהמשך הצטרף אליהם גם בנו הנתבע, אליו עברה זכות הדיירות המוגנת.
בחקירתו הנגדית תיאר את האמור ביתר פירוט:
"עו"ד לוין: נובומיסט ז"ל רכש את הזכויות ? מאיזו שנה?
העד, מר ימשון: 1957.
ש: זאת אומרת, הוא רכש ומיד פתח עסק?
...
העד, מר ימשון: אחרי כמה זמן , שבועיים או משהו כזה, הוא רכש את העסק, עד שסידרו את ה, אה, איך קוראים לזה שם ? תאים וכל הדברים האלה, לאחסן את הפורמייקה . ואני עבדתי אז במשרד הביטחון, אני התפטרתי ובאתי לעבוד בעסק, יחד איתו.
ש: אוקיי . ורק שאני אבין את הכרונולוגיה של הדבר הזה. אז מתי אתה באת לעבוד איתו ? מאיזו שנה?
...
ת: 1957.
ש: 1957, בסדר. הייתה לך היכרות עם פורמייקה ודברים כאלה? אתה עבדת במשרד הביטחון, אני מבין .
ת: כן .
ש: מה עשית במשרד הביטחון?
ת: מה עבדתי ? עבדתי בשב"כ .
...
כב' הש' האפט: מתי , מתי עזבת את, את שירות הביטחון?
העד, מר ימשון: את משרד הביטחון? באותה שנה, ב-57.
כב' הש' האפט: ב-57?
העד, מר ימשון: כן.
כב' הש' האפט: ומאז אתה עובד בפורמייקה ?
...
העד , מר ימשון: כן .
כב' הש' האפט: כשכיר עבדת כל השנים?
העד , מר ימשון: כל השנים כשכיר ,
כב' הש' האפט: בן כמה היית? יליד איזה שנה אתה?
...
העד , מר ימשון: 1930.
כב' הש' האפט: אתה יליד 1930, זאת אומרת, ב-57 היית בן 27 ...
...
כב' הש' האפט: רגע אחד , אני רוצה להבין . אז אתה , ב-1957 אתה התחלת לעבוד עם ,
העד, מר ימשון: נובומיסט.
כב' הש' האפט: כן . באיזה שנה התחיל הבן שלך לעבוד שם? גדי?
העד, מר ימשון: בסביבות ה-78, 80.
...
כב' הש' האפט: זאת אומרת, בין 57 ל-78, 80, זה היית רק אתה והסבא?
העד , מר ימשון: כן . רק הסבא ,
...
עו"ד לוין: מי באותו זמן עבד איתכם בעסק ?
העד , מר ימשון: מה זה?
ש: מי עבד, מי עוד עבד איתכם בעסק באותו זמן ? שנים הראשונות?
ת: כבוד השופטת שאלה , ואמרתי שרק מר נובומיסט ואני עבדנו בעסק , אף אחד נוסף לא . עד אשר גדי השתחרר מהצבא , וגם הוא בא לעבוד .
ש: למה עברת מהשב"כ לעבוד בפורמייקה?
...
העד , מר ימשון: כי מר נובומיסט לא יכול היה לנהל את העסק לבד , הוא היה צריך פועל . אני הייתי הכי קרוב אליו, והחלטתי שיהיה לי יותר נוח לעבוד איתו מאשר לעבוד בשב"כ .
...
הן מבחינת משכורת ותנאים .
...
עו"ד לוין: הוא לא יכל לעבוד ואתה לא מקצועי, אז מי עשה את העבודה?
...
העד, מר ימשון: גם היום, העבודה הזאת זה לא עבודה מקצועית, לא היו צריכים לגמור השכלה גבוהה כדי לעבוד בחנות פורמייקה. עבודה נלמדה, תוך כדי העבודה למדתי את המקצוע .
ש: וגדי למד אותו ממך?
...
ת: אה , יש להניח כך ." (פרוטוקול הדיון מיום 20/1/16 – להלן: "פרוטוקול הדיון" עמ' 47 ואילך).
עוד הסביר מדוע היה מעורב בהליך רכישת הזכויות:
"ש: תראה , אתה היית ב , עבדת בשב"כ בעבודה אחרת, למה אתה הצטרפת לפגישה יחד עם משה ל, לרכוש זכויות בעסק שלו?
ת: תראה, הוא לא עבד, אני תמיד ליוויתי אותו בכל מקום שהוא היה צריך, הוא מכר את הנגרייה, ולא היה לו שום מקור הכנסה, עד שאיזה ידיד שלו הציע לו לפתוח עסק של פורמייקה, ואז הוא סיפר לי מה שהולך פה, והוא ביקש שאני אלווה אותו בכל מקום, אני אחווה את דעתי , אני הייתי יותר צעיר, אולי ראיתי את זה באור יותר חיובי, כך שהוא נפגש עם יהושוע נועם, גם אני באתי לכל הפגישות איתו ." (פרוטוקול הדיון עמ' 52).
עוד הרחיב בעניין הטענה כי במעמד חתימת הסכם השכירות שולמו גם דמי מפתח באומרו:
"ש: איפה התקיימה הפגישה המדוברת?
ת: אצל יהושע נועם בבית.
...
עו"ד לוין: ואיזה זכויות נרכשו מהבעלים? מה, מה היה שם בפגישה? מה , מה דובר שרוכשים?
העד, מר ימשון: אה, תשמע , זה כמו כל עסק, הוא דרש יותר, מר נובומיסט התווכח איתו וטען שהוא לא יכול לשלם יותר, וסיכמו את הסכום של 3,350 שקל, ואת זה הוא שילם בנוכחותי.
כב' הש' האפט: את הסכום הזה הוא שילם בעד מה? בעד מה הוא שילם את הסכום הזה?
העד, מר ימשון: בעד דמי המפתח מהחנות הריקה. כדמי מפתח לחנות הריקה.
כב' הש' האפט: ואותם הוא שילם בנוכחותך?
העד, מר ימשון: בנוכחותי .
כב' הש' האפט: כן.
העד, מר ימשון: בהחלט.
...
עו"ד לוין: איך אתה יודע בוודאות שזה לא שולם למשל על חשבון דמי שכירות?
...
כב' הש' האפט: איך אתה יודע שהכסף הזה שולם דווקא עבור דמי מפתח, ולא למשל עבור דמי שכירות לשנה מראש? לשנתיים מראש?
העד, מר ימשון:תראי, דמי השכירות, הייתה עד, לעומת היום פרוטות, 20 שקל אני חושב לחודש. אל תתפוס אותי במילה , אבל אני חושב 20 שקל לחודש, זו הייתה השכירות. כאשר דובר על תשלום של 3 חודשים מראש, אז פה שולמו אלפי שקלים, זה לא יכול להיות למטרה אחרת חוץ מאשר דמי מפתח. דובר על דמי מפתח לצמיתות.
...
עו"ד לוין: אז איך זה שולם הכסף הזה? איך, איך זה שולם?
העד, מר ימשון: במזומן.
...
ואני גם יודע איך זה שולם במזומן.
ש: בבקשה, תספר לי .
ת: לנובומיסט הייתה נגריה, והיה לו שותף, הנגריה הייתה שווה 20,000 שקל, וקשה היה למצוא אדם, בזמנו , שישלם את ה-20,000 שקל . בסוף מצאו אדם שקוראים לו כהן, שהיה לו חנות ביפו תל אביב , והוא שילם את ה-20,000. נובומיסט קיבל 10,000 לירות , לא שקל, לירות, זה, הוא לחם על כל אגורה שהוא שילם,
ש: אני לא,
ת: כי ביתר הכסף היה צריך לקנות סחורה לעסק .
...
הנגרייה הייתה שייכת לנובומיסט ,
.. ולעוד שותף .
...
כב' הש' האפט: והשותף עזב?
העד, מר ימשון: עזב , כן .
כב' הש' האפט: ו ?
העד, מר ימשון: הם התחלקו בזה, הם קיבלו 20,000,
כב' הש' האפט: הם, הם מכרו את הנגרייה.
העד, מר ימשון: מכרו את הנגרייה ב-20,000, כאשר כל אחד מהשותפים קיבל 10,000,
כב' הש' האפט: 10,000, וככה היה לו כסף בשביל לשלם את הדמי מפתח.
העד, מר ימשון: נכון.
...
העד, מר ימשון: אבל זה לא היה אז סכום בשמיים, אבל,
כב' הש' האפט: זה , זה לא היה סכום בשמיים?
העד, מר ימשון: לא, נראה לי שלא .
כב' הש' האפט:אוקיי.
...
עו"ד לוין: זאת אומרת, מה שאתה אומר זה שהוא שילם מה ? בשטרות ? ממש ספר שטרות ? אני רוצה להבין .
העד, מר ימשון: כן , אדוני , הוא שילם קש או[ן] דליברי. בשטרות כסף .
ש: ומר יהושוע נועם נתן לו קבלה?
ת: אני חושב שכן .
ש: חושב? לא ראית שהוא נתן לו קבלה?
ת: היה להם, היה קבלה שהוא נתן לו.
ש: כמה, כמה כסף רצה בהתחלה מר יהושוע נועם?
ת: כנראה, הערכה שלי שדובר על 3,500 לירות, והיות ושהיה כנראה איזה וויכוח או משהו כזה, אז הוא הוריד לו 150 לירות, וכך זה נוצר הסכום של [ 3,350] לירות.
...
ש: איך אתה, כל כך הרבה שנים, משנת 57, זוכר סכום כזה מדויק להגיד לי?
...
העד, מר ימשון:אני זוכר עוד הרבה דברים קטנים" (פרוטוקול הדיון עמ' 55 ואילך).
-
אדגיש כי יצחק, כיום יהודי בן 86, צלול לחלוטין, הותיר בי רושם של עד מהימן המתאר דברים כהוויתם. העד זכר עיקר, לא התבייש לומר כאשר לא זכר את הטפל, דיבר בהיגיון רב ואף הסביר כיצד הוא זוכר את שהוא זוכר. כך למשל וכמתואר הסביר מדוע אותו תקבול ששילם חותנו במזומן, היה עבור דמי מפתח ולא דמי שכירות ששיעורם היה נמוך משמעותית, וכך הסביר, ביוזמתו, מהיכן היה לחותנו את הכסף. במקביל אף לא היסס לאשר פרטים שלכאורה אינם מתיישבים עם האינטרס של בנו, כאשר אישר למשל, כי מעולם לא קיבל תלושי שכר בגין עבודתו (פרוטוקול הדיון עמ' 61). מכל מקום, ניכר היה בו כי הוא מתאר את שהתרחש על פי מיטב זכרונו, בכנות וביושר. מצאתי איפוא ליתן אמון מלא בעדותו.
-
יחד עם האמור בכלל ראיות הצדדים נמצאו חיזוקים נוספים המאפשרים לקבוע מהו המעמד אותו רכש מר נובומיסט בחנות.
-
כך מעלה עיון בנספח א'1 לתצהיר הנתבע (נ/1) – מכתבה של עו"ד נורית וולף, ב"כ נֹעם למר נובומיסט, מיום 30/3/88 – כי נׂעם סבור שלמר נובומיסט חוב בגין דמי שכירות עבור החנות בסך של 1,475.61 ₪ הנובע כתוצאת דילוג על העלאה שהייתה בדמי השכירות בתאריך 1/2/85. במכתב זה אף מובהר למר נובומיסט כי דמי השכירות החלים עליו מיום 1/1/88 עומדים על הסך של 308.52 ₪ ומיום 1/4/88 על סך של 320.24 ₪.
לשונו של מכתב זה מדברת בעד עצמה ומלמדת כי נׂעם התייחס למר נובומיסט לכל דבר ועניין כדייר מוגן, שאם לא תאמר כן, מהו שיעור זה של דמי השכירות ועל שום מה הייתה חלה חובת עדכון.
-
כך גם מעלה מכתב דומה מיום 27/6/88 (נספח י' לתצהיר ת/1), אשר אף מאזכר את המכתב מיום 30/3/88, ובו הודעה כי מיום 1/7/88 עומדים דמי השכירות על הסך של 243.30 ₪ וכן הבעת נכונות לצרכי פשרה להעמיד את יתרת חוב דמי השכירות שהצטברה על סך של 1,500 ₪.
שיעור דמי השכירות העולה על פי הדרישה משני המכתבים אמנם איננו מתיישב (שכן לא ברורה ההפחתה בדמי השכירות שבין חודש אפריל לחודש אוגוסט אותה שנה) אך ברי מנוסח המכתב ומטווח דמי השכירות המדוברים כי לא יכול להיות שלא מדובר על שכירות מוגנת.
-
מאידך והלכה למעשה לא הביאה התובעת כל ראייה שתלמד אחרת, כלומר שלא נחתם הסכם שכירות על פיו רכש מר נובומיסט זכויות של דייר מוגן בחנות, או אפילו שלא שולמו בגין כך דמי מפתח. בעניין זה יודגש כי כפי האמור לעיל התובעת אמנם צירפה לראיותיה תמלילי שיחה שהוקלטה בין אדיר לבין ישראל אמיר, שהינו בן משפחת נׂעם, הבעלים המקוריים של החנות, אלא שמסיבות השמורות עימה לא הביאה אות אותו ישראל לעדות. משכך אין בתמלילים אלה יותר מאשר עדות שמיעה אשר איננה קבילה, ואף אין בכך אלא כדי להקים את החזקה שלו היה עד זה מובא לעדות היה מוסר דברים שהיה בהם כדי לפגוע בגרסתה (וראו: ע"א 8151/98 שטרנברג נ' ד"ר צ'ציק פ"ד נו(1) 539, 551).
-
אוסיף על האמור כי עיון בתמלילים אלה (חרף האמור) מלמד כי אותו ישראל איננו יודע דבר מידיעה אישית וכי אף הוא מדבר מפי השמועה (וראו בעניין זה, תוך "הצצה אסורה" למשל את דבריו בנספח ט' לת/1 (עמ' 1) לפיהם:
"אדיר: ... רציתי לשאול אותך א..... האם אתה יודע ש..... גדי ימשון או משה נובומיסט שהדיירים הראשונים, שילמו דמי מפתח עבור החנות?
ישראל: לא, הם לא שילמו, לפי מה שאני יודע,
אדיר: מאיפה אתה יודע שהם לא שילמו דמי מפתח?
ישראל: ככה נאמר לי
אדיר: ממי כאילו?
ישראל: מאדון נועם, יהושוע נועם".
-
עדות מפי השמועה לפיה "שמעתי ש.." או בענייננו "ככה נאמר לי.." (עדות אשר תוכנה בא מפי מי שלא העיד בפני [ישראל] ואשר אף הוא שמע את הדברים עליהם הוא מעיד מאדם שלישי) בוודאי אינה יכולה לסתור את עדותו של יצחק אותה מצאתי כה מהימנה.
-
ודוק: לא נעלם מעיני כי על פי לשון ההסכם שנכרת בין התובעת לבעלי המניות בחברת נעם בע"מ אשר מכרו לה את זכויות הבעלות בחנות, הצהירו המוכרים כי ישנה "טענה לזכות דיירות מוגנת ביחס לחנות" (וראו נספח א' לתצהיר ת/1, בסעיף 2). עם זאת אין בלשון זהירה זו שאולי ננקטה גם כדי לאפשר לתובעת לבסס את התובענה דנן, כדי להטות את הכף כנגד כלל הראיות המלמדות כי מר נובומיסט אכן רכש זכויות של דייר מוגן בחנות וכי כך נתפס בידי נֹעם במהלך כל השנים.
-
תוצאת כלל האמור אני קובעת איפוא כי מר נובומיסט רכש זכויות של דייר מוגן בחנות [דייר חוזי – מקורי] וכי בגין זכויות אלה שילם גם דמי מפתח בסך של 3,350 ל"י במזומן.
זכויותיו של הנתבע בחנות
-
אין חולק כי יצחק עבד עם מר נובומיסט בחנות שנים רבות, ושנים רבות קודם שבנו נכנס לעבודה בה. כך עלה גם מעדותו אשר הובאה לעיל. עם זאת לדבריו, לא היה אלא שכיר בחנות והגם שלא קיבל תלושי שכר, קיבל משכורת קבועה בשיעור של שכר מינימום (וראו פרוטוקול הדיון עמ' 61 ואילך).
-
טוענת התובעת כי אין אמת בדבריו וכי הוא שותף לכל דבר ועניין בחנות. לתימוכין היא מפנה לנספח י"א לת/1 המלמד כי בחשבון הבנק של בית העסק רשומים שני בעלים, גדי ויצחק, וכן ליפוי כוח בחשבון הבנק עוד מימי נובומיסט.
אלא שיצחק היטיב להסביר גם עניין זה באומרו כי:
"ש: מה, מה המעמד שלך בחשבון הבנק של העסק?
ת: אני הייתי שכיר בעסק. ... הוא [גדי] סמך עלי. אז אם הוא היה צריך להפקיד משהו, או זה, הוא סמך שאני אפקיד את זה ולא אכניס את זה לכיס שלי.
ש: אתה הבעלים בחשבון של העסק, נכון?
...
ת: נכון. אני כבר לא עובד מעל 3 שנים בעסק, עקב פציעה.. ועד היום אני עוד רשום, וגדי לא בא ואמר אבא אתה לא בעסק, אני מוחק, למה שהוא ימחוק? ... אני לא הייתי פעיל, לא יכולתי לעשות שום דבר על דעת עצמי, אני הייתי צריך להתייעץ עם בעל הבית שלי, שזה במקרה גם בני." (פרוטוקול הדיון עמ' 61; וראו עם עדות הנתבע, שם, עמ' 33).
-
מכל מקום הבהרתי כבר כי מצאתי את עדותו של יצחק מהימנה וכי אני מקבלת את כלל האמור בה. עדותו לפיה חותנו סמך עליו ואף בנו סומך עליו וכי נוכח זאת ובשל צרכי הפעילות השוטפת של בית העסק היה גם הוא מיופה כוח או אף בעלים בחשבון מקובלת עלי. אין בכך כדי להפכו לבעל העסק. יש בכך כדי לאפשר לו לשלם דבר מה בהיעדר בנו, או לעשות פעולות הדרושות לעסק עבור ובשליחות בנו ואין להניח מכך יסודות למסקנה אחרת.
-
מכל מקום יש לזכור כי בכל מקרה יצחק עצמו לא יכול היה להפוך דייר מוגן במושכר מכוח החוק, באשר לאור הוראת סעיף 23(ב) לחוק אין הוא עומד בהגדרת אף אחד מאלה היכולים לבוא בנעלי הדייר המקורי (וזאת אף מבלי לקחת בחשבון את עובדת גירושיו מאמו של הנתבע, קודם לפטירתה והרבה קודם לפטירת חותנו. וראו נספח י"ח לתצהיר ת/1). משכך אין נפקות לשאלה מה היה חלקו בעסק "מקור הפורמייקה".
-
מכאן אנו מגיעים אם כן לשאלה מהו המעמד שיכול היה יצחק לרכוש בחנות.
-
לצורך האמור אדרש כמובן להוראות החוק הקובעות כי:
"23 (א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.
...
26. לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו."
ואזכיר כי מר נובומיסט הלך לבית עולמו בשנת 1988 בעוד אלמנתו נפטרה בשנת 1997.
-
עוד אזכיר כי הן על פי עדות יצחק והן על פי עדות הנתבע, שאף אותה מצאתי מהימנה, האלמנה מעולם לא עבדה בבית העסק ואף הם לא עבדו בו כשלוחיה. כך הבהיר יצחק כי:
"ש: אם אתה זוכר... אשתו, הניה ז"ל, הייתה בחיים, נכון?
ת: בהחלט.
ש: עוד הרבה שנים היא הייתה בחיים,
ת: כן.
ש: עד שנת 97.
ת: כן.
...
ש: היה לה קשר לעסק?
ת: איך?
ש: היה לה קשר לעסק? ... קשר כל שהוא לעסק הזה?
ת: כאשתו של בעל הבית.
כב' הש' האפט: אבל היא לא עבדה בעסק?
העד, מר ימשון: היא לא עבדה, לא, היא לא עבדה בחיים. לא בעסק ולא בשום מקום אחר.
עו"ד לוין: ממה היא התפרנסה?
העד, מר ימשון: ממה היא התפרנסה? סליחה, אתה נשוי, אדוני?
עו"ד לוין: אני אלמן,
העד מר ימשון: אז מה השאלה? איך אשתך מתפרנסת? ממך, היא הניה התפרנסה מבעלה.
ש: הבנתי. יפה. התפרנסה מבעלה. אז כשהעסק עבר, מר נובומיסט משה נפטר, ממה היא התפרנסה, הניה? מה נותר לה?
ת: גם אנחנו תמכנו בה. הייתה לה בת מאוד, מאוד עשירה בארצות הברית, שתמכה.
ש: שילמתם לה מהעסק?
ת: מה זה?
ש: שילמתם לה כסף מהעסק? שילמתם לה שכר?
ת: אני לא יודע אם מהעסק, אם, תמכנו קצת או,
ש: מה זה תמכנו? שילמתם לה שכר מהעסק?
ת: זה לא היה משהו ש, שהיא קיבלה משכורת קבועה מאיתנו, כן? היא הייתה חמתי, ודאגנו לה. אם חסר לה משהו אז היא פנתה אליי, שאני, " (פרוטוקול הדיון עמ' 50 ואילך,; וראו גם עדות הנתבע בפרוטוקול הדיון עמ' 27).
-
יפים אם כן לעניין זה דבריו של ד' בר-אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, 2014), 290 (1) לפיהם:
מה יהיה הדין כאשר האלמנה לא הוסיפה לנהל במושכר בעצמה או על ידי אחרים את עסקו של המנוח. ולעומת זאת ניהל הבן את העסק האמור יחד עם המנוח בעודו בחיים, והוסיף לנהל אותו בעצמו במושכר לאחר פטירת אביו? במקרה כזה תעבור הגנת החוק אל הבן, ואילו לאלמנה לא תהיה כל זכות במושכר. בסעיף 26 לחוק נכלל תנאי הבא לפני מעשה ותוך כדי מעשה, כלומר: כל ההחזקה במושכר איננה באה אלא תוך כדי ניהול העסק ולמטרת ניהולו בלבד. משמע שאלמנתו של דייר מוגן בבית עסק לא תהיה לדיירת לאחר פטירתו, לפי סעיף 23(א) לחוק, למרות שקויים התנאי שנקבע באותו סעיף לעניין המגורים המשותפים ולעניין היותה בת זוגו של המנוח שישה חודשים לפני פטירתו, אלא אם כן היא מחזיקה או תחזיק במושכר לשם ניהול עסקו של הנפטר. אולם עובדה זו בלבד שהאלמנה הייתה בת זוגו של המנוח, לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו והתגוררה יחד עמו תקופה זו, עדין איננה מקנה לה את הזכות לקבל במקומו את זכויותיו החוקיות במושכר. זכויות אלה תיפולנה בחלקה רק אם היא מחזיקה או תחזיק במושכר לשם ניהול אותו עסק. ואם לא ניהלה ולא התכוונה לנהל עסק זה במושכר, ממילא היא לא "חדלה" להחזיק במושכר כאמור ברישא לסעיף 27 לחוק. ובמילים אחרות: בת זוג כזאת לא הייתה דיירת במושכר, ואין היא מעבירה כל זכויות לבנים שניהלו את העסק בעבר עם אביהם, וינהלו אותו גם בעתיד לאחר פטירתו, יש, אם כן לקרוא את הוראתו של סעיף 23(ב) לחוק כאילו כלול בו הנוסח הבא:
"באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) שהיה לדייר יהיו ילדי הדייר לדיירים..."
פירוש הדבר הוא כי ילדיו של המנוח יהיו לדיירים חוקיים בכל מקרה שבו לא רכשה האלמנה זכות חוקית במושכר, ואין היא מחזיקה בו או תחזיק בו לשם ניהול עסקו של המנוח."
ומכאן כי האלמנה לא קיבלה ולא יכולה הייתה לקבל, בהינתן הנסיבות דנן, מעמד כלשהו בחנות.
-
בדומה ומתוך אותו הגיון דברים יש לקרוא גם את הסיפא להוראת החוק כאילו כלול בה הנוסח:
"... ובאין ילדים שהיו לדיירים – אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו."
משכך, ובהינתן העובדה כי אמו של הנתבע הלכה לבית עולמה בשנת 1964 ואחותה, בתו הנוספת של מר נובומיסט עזבה את הארץ לבלי שוב בשנת 1968, הפך הנתבע לבא בתור אשר יכול לרכוש זכויות של דייר מוגן בחנות. (וראו לעניין זה גם תא (ת"א) 23249-12-09 משולם נ' עזבון המנוח ישי פנס [פורסם בנבו] (6/1/13) עמ' 8-11).
-
מכאן קצרה הדרך להכיר בנתבע כבעל הזכויות המוגנות במושכר, בהיותו דייר נגזר, שכן ללא היסוס מצאתי לקבל כמהימנה את טענתו לפיה עבד עם סבו בבית העסק שבחנות למן הרגע בו השתחרר מן הצבא בשנת 78 (משמע עד מועד פטירתו בחלוף כעשור נוסף) ולפיה הוא ממשיך לעשות כן מאז ועד היום (וראו פרוטוקול הדיון עמ' 27 וכן תצהירו (נ/1).
-
בעניין זה אבהיר כי בהיותו דייר נגזר אף אין הנתבע צריך להוכיח כי העסק דרוש לו לפרנסתו, הגם שמכלל עדותו בפני עלה כי זהו מקור פרנסתו, כך שאף נתון זה הוכח.
-
סוף דבר אם כן בעניין זה אני קובעת כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות הבא תחת הדייר החוזי (המקורי) מכוח הוראת סעיף 23(ב) לחוק.
דמי שכירות ריאליים.
-
בהתאם להוראת סעיף 52 לחוק, נתונה הסמכות הדיון בשאלת שיעור דמי השכירות לבית הדין לשכירות שהוקם על פי החוק.
-
אשוב ואזכיר עם זאת, למען הסר ספק, כי מכוח עדותו של יצחק אותה מצאתי מהימנה, קבעתי גם כי מר נובומיסט שילם לנֹעם, עת רכש את זכויותיו בחנות, דמי מפתח בשיעור של 3,350 ל"י, ומכאן שבשים לב לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983, (ובכללם תקנה 1(22) ממנה ביקשה התובעת להיבנות) לא ניתן יהיה לשחרר את שיעורם מתקרת המקסימום.
-
בהינתן האמור וככל שהתובעת סבורה כי דמי השכירות המשולמים לה חסרים או שיש לעדכנם, עליה לפנות איפוא לבית הדין לשכירות.
סוף דבר
-
התביעה לפינוי נדחית וכמוה גם התביעה לשחרור דמי השכירות מתקרת המקסימום.
-
התובעת תשלם לנתבע הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.
מזכירות בית המשפט תשלח לצדדים העתק פסק הדין בדואר רשום.
ניתן היום, י' אדר א' תשע"ו, 19 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.
