לפני תביעה לפינוי וסילוק יד של דייר מוגן וכן תביעה כספית.
1.התובעת 1 היא בעליו של בניין המצוי ברח' ביאליק 6 בחיפה ("הבניין") ומנהלת את המושכרים שבו מזה 35 שנים. התובע 2 הוא בנה של התובעת 1, אשר לפני שנתיים שב ארצה מארה"ב ומסייע לתובעת 1 בניהול המושכרים. לטענת התובעת 1 עתיד התובע 2 להירשם כבעלי הזכויות בבניין, לעתיד לבוא.
2.לטענת התובעת, בשנת 1992 שכר הנתבע 1 מאת התובעת 1, בהתאם לחוזה שכירות מוגנת (להלן: "ההסכם"), חנות בבניין בשטח של כ 23 מ"ר + גלריה בשטח של 12 מ"ר (להלן: "המושכר").
3.לטענת התובעים, כשנתיים בטרם הגשת כתב התביעה, בעת ביקור בבניין הם נדהמו לגלות כי הנתבע 1 מבצע עבודות שיפוץ במושכר והבחינו כי במושכר נפרץ פתח בקיר והורכבה ארובה גדולה על אחד מקירות הבניין. מספר ימים לאחר מכן שונתה חזית הזכוכית של המושכר ונבנה בה דלפק מכירות ובשלב מאוחר יותר נעקרו מדרגות העלייה לקומת הגלריה שבתוך המושכר, נבנתה בו תקרה מונמכת, הוחלף חלק מהריצוף, הותקן כיור והותקנו 4 בלוני גז בחצר המושכר, כל זאת לטענת התובעים ללא הסכמתם בניגוד להסכם ותוך גרימת מטרד לשכנים.
4.לטענת התובעים, בעשותו כן, הפר הנתבע 1 את הוראות סעיפים 6ה' ו- 10 להסכם השכירות, הפרות המקנות לתובעים את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע 1 מהמושכר לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר ("החוק").
5.עוד טוענים התובעים, כי ביום 8.6.14 חתם הנתבע 1 על חוזה שכירות בלתי מוגנת עם הנתבעים 2-3 ("חוזה שכירות המשנה") לפיו העביר את המושכר לנתבעים 2-3. זאת, לטענת התובעים ללא ידיעתם. לטענת התובעים, הנתבעים 2-3 מנהלים במושכר עסק עצמאי לממכר אוכל בשם "מנאושה". התובעים טוענים כי בהתאם לסעיף 4 לחוזה שכירות המשנה מקבל התובע מהנתבעים 2-3 דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 1,500 ₪ המהווים 375% יותר מדמי השכירות (400 ₪) אותם הוא משלם בפועל לתובעים מזה כתשע שנים. כן העביר הנתבע 1 את חיובי הארנונה, החשמל, המים והגז בעבור המושכר, ע"ש הנתבעים 2-3 .
6.לטענת התובעים, דמי שכירות בסך 400 ₪ , משולמים על ידי הנתבע 1 לתובעים לא באופן ישיר, כי אם על ידי השארת הכסף במעטפה אצל בעל עסק באחד המושכרים האחרים בבניין. לטענתם, הנתבע 1 מפר בכך את סעיף 6א' להסכם, הפרה המאפשרת לתובעים לתבוע את פינויו מהנכס לפי סעיף 2.10 להסכם וס' 131(2) לחוק. התובעים טוענים כי מאחר והנתבע 1 מפיק רווח בלתי הוגן משכירות המשנה הם זכאים לתבוע את פינויו אף מכוח סעיף 131(6) לחוק.
7.התובעים טוענים כי יש לראות את הנתבע 1 כמי שנטש את המושכר כבר ביום 1.7.14, המועד בו החלה תקופת שכירות המשנה.
8.לטענת התובעים, בהתאם לסעיף 2 להסכם היה על הנתבע 1 לשאת בדמי שכירות חודשיים בעבור המושכר בסך של 800 ₪ כולל דמי שירותים. לפי ס' 8 להסכם התחייב הנתבע 1 לשלם את כל התוספות אשר יקבעו בחוק. אלא שמאז מלחמת לבנון השנייה (אמצע שנת 2006) החל הנתבע 1 על דעת עצמו לשלם באופן קבוע רק כמחצית מדמי השכירות. בתחילה שילם רק סך של 100 ₪ לשבוע במקום 200 ₪ ובהמשך החל משנת 2013 החל לשלם 400 ₪ בחודש בתשלום אחד באופן קבוע. לטענתם גובה דמי השכירות שעל הנתבע 1 לשלם נכון למועד הגשת התביעה עומד על סך של 934.50 ₪ לחודש וסך חובותיו של הנתבע 1 נכון למועד הגשת התביעה עומד ע"ס של 48,594 ₪. לטענתם אי התשלום של יותר ממחצית מדמי השכירות למשך כ- 9 שנים מהווה הפרה של סעיפים 2, 6(ב), 6(ג), 7 ו- 8 לחוזה. הפרה המקנה לתובעים את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע 1 מהנכס לפי ס' 131(1) וס' 131(21) לחוק.
9.התובעים טוענים כי הנתבע 1 לא היה רשאי להעביר את המושכר לצדדי ג' ולפיכך חוזה שכירות המשנה בטל ומבוטל. לטענתם, הנתבעים 2-3 לא קיבלו את הסכמת הבעלים כאמור במבוא לחוזה שכירות המשנה ואף מן הטעם הזה יש לראות בחוזה שכירות המשנה כבטל. לפיכך מבוקש כי בית המשפט יורה על סילוק ידם של הנתבעים 2-3 מהנכס וכן על חיובם בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 23,600 ₪.
10.הנתבע 1 טוען בכתב הגנתו כי ביצוע השינויים במושכר והשכרת המושכר בשכירות משנה לנתבעים 2-3 היו בידיעת התובעים, אשר מעולם לא הביעו את התנגדותם לכך ואשר אף נהגו לסעוד במסעדה כל אימת שהיו מגיעים למושכר. לטענתו, לתובע 2 אין כל זכות במושכר מאחר והוא אינו רשום כבעלים ולא היה צד להסכם השכירות בין התובעת 1 לבין הנתבע 1. הנתבע 1 מאשר כי הנכס הושכר לו משנת 1982 אולם מכחיש כי היו הפרות של ההסכם מצדו לאורך השנים.
11.לטענת הנתבע 1, הוא הודיע לתובעים על כוונתו להשכיר את המושכר לצדדי ג' תוך הותרת המושכר ע"ש בנו דניאל, זאת עקב אירוע מוחי שארע לנתבע 1. הנתבע 1 מאשר כי לאחר מלחמת לבנון השנייה הוא החל לשלם סך של 400 ₪ לחודש במקום 800 ₪ , לטענתו בהסכמה בע"פ עם התובעים, זאת עקב שינוי הנסיבות באזור ובכלל זאת עזיבת משרדי הממשלה שהיו במקום ואשר היוו את מקור פרנסתו, במסגרת עבודתו כצלם. לטענתו, התובעת 1 אף אישרה תשלומים אלה בחתימותיה.
12.לטענת הנתבע 1, כשנתיים לפני הגשת התביעה, הוא פתח מזנון אשר נסגר עקב קשיים כלכליים ולצורך זאת נעשו שינויים מסוימים במושכר, אלא שלטענתו אלו בוצעו בידיעתם ובאישורם של התובעים. הנתבע 1 מאשר כי ביום 8.6.14 נחתם בינו לבין הנתבעים 2-3 חוזה שכירות המשנה אלא שלטענתו, הדבר היה ידוע לתובעים אשר לא הביעו התנגדותם לכך. הנתבע 1 מאשר את אופן ביצוע התשלומים כמתואר בכתב התביעה. הנתבע 1 דוחה את טענת התובעים לעניין העדר זיקה שלו לנכס ומציין כי על אף העברת הנכס לנתבעים 2-3, רישיון העסק נותר רשום ע"ש בנו דניאל. לטענתו אין הוא חייב כספים לתובעים בעבור המושכר, ההסכם בינו לבין התובעת 1 לא בוטל מעולם והוא תקף לכל דבר ועניין.
13.הנתבעים 2-3 טוענים בכתב הגנתם להעדר יריבות מול התובעים. לטענתם במסגרת חוזה שכירות המשנה מיום 8.6.14, הותנה החוזה בקבלת הסכמה מאת התובעים ומשסברו הנתבעים 2-3 כי הסכמה כזו אכן תינתן הם נכנסו למושכר, החלו להפעיל את העסק ושילמו דמי שכירות לנתבע 1 עד לחודש 1/15. לטענתם, משקיבלו את מכתב התובעים מיום 2.2.15 המודיע כי לא ניתנה הסכמת התובעים לחוזה שכירות המשנה, הם הודיעו לנתבע 1 כי הם מפסיקים לשלם את דמי השכירות לנתבע 1 ומפקידים את הכספים בנאמנות בחשבונם, עד למתן הוראות בית המשפט לעניין זה. לטענתם הם אינם משיגי גבול בנכס אולם יסכימו לפנות את המושכר ככל שבית המשפט יורה על כך.
דיון :
הצדדים לתביעה
14.הנתבע 1 טען כי אין בינו לבין התובע 2 כל יריבות. התובע 2 אינו בעל הזכויות בנכס נשוא התובענה והוא אף אינו צד להסכם השכירות המוגנת. התובעת 1 טענה כי בעתיד, יעברו זכויותיה שלה לתובע 2 ולפיכך קמה יריבות בינו לבין הנתבעים.
15.אכן אין התובע 2 בעל הזכויות בנכס נשוא התובענה ומעבר לעזרה אשר הושיט לאמו אין לו כל יריבות עם מי מהנתבעים. משכך וכבר בשלב זה, אני קובעת כי אין מקום להיעתר לתביעת התובע 2, ברם לצורך נוחות הבנת טענות הצדדים, אתייחס לטענות התובעת 1 אשר הובאו בתובענה במצורף לטענות התובע 2, כטענות "התובעים" ברבים.
16.ביום 16.8.1982 נחתם הסכם שכירות בין התובעת 1 לבין הנתבע 1 לשכירת הנכס נשוא התביעה המהווה חנות וגלריה בקומת הקרקע בבניין ברח' ביאליק 6 בחיפה, החל מיום 1.5.82. דמי השכירות הועמדו ע"ס 800 ₪ (784 ₪ שכ"ד + 16 ₪ בעבור שירותים). מטרת השכירות הוגדרה אך ורק למטרת "חנות צילום, דברי חשמל, בגדים נעליים". אין חולק בין הצדדים כי ביום 8.6.14 נחתם הסכם שכירות משנה בין הנתבע 1 לבין הנתבעים 2-3, החל מתאריך 1.7.14 ועד ליום 1.7.15 עם אופציה להארכת תקופת השכירות למשך שנתיים נוספות. דמי השכירות בהסכם שכירות המשנה, הועמדו ע"ס של 1,500 ₪ לחודש כולל מע"מ. בסיפא להסכם נקבע מפורשות כי הואיל וההסכם מותנה בהסכמת הבעלים של המושכר, כאשר קבלת ההסכמה חלה על המשכיר, בהעדר הסכמת הבעלים יהיה ההסכם בטל ומבוטל.
17.הנתבע 1, כך בהתאם להודאתו, ביצע שינויים בנכס לצורך התאמתו לבית העסק אותו הפעיל במושכר. בשנת 2006 לאחר מלחמת לבנון השנייה החל הנתבע 1 לשלם לתובעת 1 מחצית מדמי שכירות הקבועים בהסכם השכירות המוגנת, בעוד אין חולק כי הנתבעים 2-3 מפעילים במושכר עסק לממכר אוכל בשם "מנאושה" והחל ממועד כניסת הסכם שכירות המשנה לתוקף הועברו על שמם של הנתבעים ,2-3 חשבונות הארנונה, החשמל, המים והגז במושכר.
18.בשים לב לכלל האמור, אשר אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, יש לבחון האם אכן הפר הנתבע 1 את ההסכם בין הצדדים באופן המקנה לתובעים את האפשרות לעתור לפינויו מן הנכס.
עשיית שינויים אסורים במושכר:
19.התובעים טוענים כי הנתבע 1 ביצע שינויים במושכר. לטענת התובעים, נפרץ פתח בקיר והורכבה ארובה גדולה על אחד מקירות הבניין. מספר ימים לאחר מכן שונתה חזית הזכוכית של המושכר ונבנה בה דלפק מכירות ובשלב מאוחר יותר נעקרו מדרגות העלייה לקומת הגלריה שבתוך המושכר, נבנתה בו תקרה מונמכת, הוחלף חלק מהריצוף, הותקן כיור והותקנו 4 בלוני גז בחצר המושכר, כל זאת לטענת התובעים ללא הסכמתם בניגוד לחוזה ותוך גרימת מטרד לשכנים.
20.הנתבע 1 העיד בתצהירו "הנני מודה בסעיפים 6-7 לכתב התביעה שלפני למעלה משנתיים פתחתי עסק מזנון ואשר נסגר עקב קשיים כלכליים ולצורך זה נעשו שינויים מסוימים במושכר, אבל אטען שכל השינויים הנ"ל היו ידועים לתובעים ואפילו לא הביעו את התנגדותם לדבר, ואפילו התובעים לרבות ב"כ הגיעו בעצמם למזנון הנ"ל וטעמו מהמאכלים הדרוזיים בהנאה אשר הכין הנתבע ומעולם לא הייתה בפיהם טענה כלשהי ובוודאי לא כפי שנטען על ידם בסעיפים הנ"ל." הנתבע 1 אישר כי הוא חתום על הסכם השכירות המוגנת ועל מטרות השכירות שהוגדרו בהסכם, אך באותה נשימה העיד כי "אבל הלכנו לפי מילה של כבוד ולא לפי ההסכם. אני לא יודע מה מטרות, אני לא קורא עברית, קצת חלש ככה.". ובהמשך "ש. המטרות הם חנות צילום וכו', מקריא לך מתוך ההסכם נכון שאסור מסעדה? ת. נכון." (ראה עמ' 8 שורות 25-31 לפרוטוקול). "ש. האם נכון כי שינית את היעוד למסעדה? ת. כן. ש. נכון שעשית חור מאחורי החנות, בצד האחורי, כמו שמופיע בתצהיר הגב' פלקוביץ? ת. הוצאנו הכול, הצינורות האלו זה לא שייך לי, אני רודף אחרי מי שהצינורות שלו. אתה יכול לבדוק. ש. אני מציג לך תמונה מאתמול עם ארובה? ת. אין ארובה. יש אבל תנור כזה, בו שמים את דברי המאפה. ש. סגרת את הגלריה? ת. כן." ש. שינית את החזית ויש שם דלפק? ת. כן ש. קיבלת רשות? ת. העירייה ביקשו ממני ואני עשיתי. לא כתוב שאני צריך רשות." (ראה עמ' 10 שורות 21-32, עמ' 11 שורות 1-5 לפרוטוקול; כן ראה האמור בס' 23 לנ/1). "ש. אתה יודע כי ברגע שאתה מפר את התנאים הבסיסיים החוזה מבוטל? ת. לא יודע. ש. נשאלת לגבי העסק שעשית בו שינויים, לגבי המסעדה? ת. איזה מסעדה? מאכלים דרוזיים, התובעים היו יודעים מזה, היו יושבים שם ואוכלים." (עמ' שורות 14-18 לפרוטוקול).
21.מכאן עולה, כי לא זו בלבד שהנתבע עשה שימוש במושכר שלא למטרה אשר לשמה הושכר לו, אלא שגם עשה שינויים במושכר, שלא בידיעת התובעים ובלא הסכמתם.
22.בס' 1 להסכם השכירות המוגנת התחייב הנתבע 1 "להשתמש במושכר אך ורק למטרת חנות צילום דברי חשמל, בגדים, נעליים ולא לאיזה מטרה אחרת שהיא". בס' 6 ה' לחוזה השכירות המוגנת התחייב הנתבע 1 : "לא לשנות את המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו דבר בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר וכל הוספה או שינוי שיעשו במושכר יחשבו כרכושו של המשכיר אלא אם ידרוש המשכיר מאת השוכר לסלקם, ובמקרה זה על השוכר לעשות זאת על חשבונו הוא ולמשכיר הרשות לעשות זאת על חשבון השוכר." ס' 10 לחוזה השכירות המוגנת קובע בין היתר כי אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה יחשב החוזה כבטל ומבוטל ובלי לפגוע בזכות המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה כל שהיא.
23.ס' 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, מקים עילת פינוי במקרה בו "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".
24.הנתבע 1 טען כי הייתה הסכמה בע"פ בינו לבין התובעים באשר להסבת המושכר למסעדה וכי ניתן בע"פ אישורם של התובעים לביצוע שינויים במושכר. הנתבע 1 לא הציג לשם הוכחת טענתו זו ולו בדל של ראיה לאותן הסכמות. לא פורטו תאריכים אימתי היו הסכמות אלו, מדוע לא מצאו ביטוין בכתב והיכן הושגו ונערכו אותן ההסכמות פיזית, מה גם שהדבר הוכחש בידי התובעים.
25.זאת ועוד, הוצגו לפני תמונות המעידות כי אכן בוצעו השיפוצים הנטענים (נספחים א1-3 לת/2). התובע 2 אף פנה במכתב מיום 28.4.13 אל הנתבע 1, במסגרתו נדרש הנתבע 1 לסתום מיד חורים שנעשו בקירות לצורך הארובה, לסלק את הארובה, לפרק את מיכלי הגז ולהשיב את המצב בחזית בניין לקדמותו, תוך ציון כי השינויים נעשו שלא בהסכמת התובעים.
טענת הנתבע 1 כי הארובה והצינורות אינם שייכים לעסק המתנהל במושכר וכי הוא "רודף" אחרי מי שהצינורות שייכים לו כלל אינה הגיונית. ברי כי מי המקיים עסק לדברי מאפה, חייב ארובה למוצא העשן מהתנור וחייב אף מיכלי גז לצרכי בישול המאכלים המוגשים באותה המסעדה, שהוברר כי מתקיימת במושכר.
26.לפיכך, משהנתבע 1 ביצע עשה שימוש בנכס שלא בהתאם להגדרת השימוש בחוזה השכירות ולצורך כך אף ביצע שינויים במושכר ללא אישורם של התובעים, קמה עילת פינוי בהתקיים הוראות סעיף 131(2) לחוק.
העברת המושכר לאחר, עשית עושר ולא במשפט.
27.ביום 8.6.14 חתם הנתבע 1 על חוזה שכירות המשנה לפיו העביר את המושכר כולו לחזקת הנתבעים 2-3. התובעים טוענים כי לא זו בלבד שהדבר נעשה ללא הסכמתם וידיעתם, אלא שלפי סעיף 4 לחוזה שכירות המשנה, מקבל הנתבע 1 דמי שכירות חודשיים בסך 1,500 ₪ בחודש המהווים 375% יותר מדמי השכירות (400 ₪) אותם הוא משלם בפועל לתובעים מזה 9 שנים. לטענת התובעים ועל מנת שלא להשאיר כל זיקה לנכס, העביר הנתבע את חיובי הארנונה, החשמל, המים והגז על שמם של הנתבעים 2-3. לטענת התובעים, הנתבעים 2-3 מנהלים במושכר עסק עצמאי בשם "מנאושה" ולנתבע 1 אין כל קשר לעסק. לטענת התובעים, כפי שנמסר להם על ידי הרשויות, הנתבע 1 כבר אינו רשום כלל כעוסק מורשה החל מאז חודש 12/12. התובעים הבהירו כי בעשרות הביקורים שערכו בנכס מאז הושכר לנתבעים 2-3 הם לא ראו את הנתבע 1. לטענתם, אף את דמי השכירות בסך 400 ₪ משלם הנתבע 1 לתובעים לא באופן ישיר, כי אם על ידי השארת הכסף המעטפה אצל בעל עסק באחד המושכרים האחרים בניין.
28.בסעיפים 26-27 לתצהירו (נ/1) העיד הנתבע 1: "הנני מודה בסעיף 10 לכתב התביעה שביום 8.6.14 נערך הסכם שכירות ביני לבין הנתבעים 2+3, אבל שוב אדגיש ואציין שהתובעים ידעו לאחר מכן ובתוך תקופה קצרה לעניין ניהול העסק הנ"ל על יד שני התובעים ולא אמרו דבר כנגד זה והראיה היא שהתובעים וב"כ בעצמם היו מבקרים שם מדי פעם ואוכלים ולא היו טענות כלשהן בפיהם". "הנני מודה באמור בסעיף 12 לעניין התשלומים החודשיים שסוכמו ביני לבין הנתבעים בהתאם להסכם הנ"ל".
29.וכך העיד הנתבע 1 לפני בית המשפט "ש. נכון שאסור לך לפי ההסכם להעביר למישהו אחר את הנכס? ת. כל דבר שעשיתי התייעצתי איתם. הבן שלי התחיל לעבוד עם החברה שהשכירו את המקום והבן שלי ברח מהצבא. התובע 2, אמרתי לו שהנתבעים 2-3 הם אנשים טובים והוא ראה ואמר לי "למה לא תביא אותם". ש. אתה יודע שאסור לך להשכיר לאחר את החנות מבלי לקבל רשות מבעל הבית? ת. כן. ש. נכון שהשכרת את החנות לנתבעים 2-3? ת. כן. ...ש. החוזה שכירות, בהואיל הרביעי כתוב מפורשות כי יש צורך בהסכמת הבעלים וזה התנאי ואתה צריך לקבל הסכמה ובהעדר הסכמה החוזה בטל ומבוטל, תסכים איתי שלא הייתה הסכמת בעלים? ת. הם הסכימו. ש. אם הבעלים הסכימו איפה ההסכמה? ת. שום דבר לא היה כתוב. הכול בע"פ. ש. אתה בתצהירך מאשר כי הבעלים לא ידעו על השכירות הזו? ת. היא הייתה אצלי ויידעה אותי שמסרה את זה לשני הילדים שלה. ש. אתה מודה שהם לא ידעו, מפנה אותך לס' 26 לתצהירך. ת. זה נכון. הם ראו את האנשים שעבדו בחנות. אין לי אישור בכתב....ש. אם הייתה לך הסכמה אז למה הכנסת את הסעיף בהסכם עם השוכרים? ת. אני לקחת בע"פ מילת כבוד ולפי זה הלכתי. (עמ' 8 שורה 23, עמ' 9 שורות 1-24 לפרוטוקול). "ש. אתה השכרת ב 1500 ₪ לחודש לנתבעים 2-3? ת. כן. ש. אתה לא נמצא בה? ת. ככל שבוע אני בא, הבן שלי היה עובד. ש. הם לא שותפים שלך? נכון והארנונה על שמם. ש. מי נתן לבן שלך רשות לעשות שם עסק? ת. הבן שלה לא בעל הבית? אני נתתי לבן שלי לעבוד שם. אני שילמתי דמי מפתח." (עמ' 11 שורות 6-13 לפרוטוקול).
30.בס' 6 להסכם השכירות המוגנת התחייב הנתבע 1 "לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו לתקופת השכירות או על חלק הימנה וכן לא להרשות למישהו אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו בלי לקבל רשות בכתב לכך מאת המשכיר.". ס' 10 לחוזה קובע כאמור, בין היתר כי אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה, יחשב החוזה כבטל ומבוטל והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר.
31.במסגרת הסכם השכירות המשנה מיום 8.6.14, בין הנתבע 1 לנתבעים 2-3, הוסכם כי דמי השכירות החודשיים בגין הנכס יעמדו על סך של 1,500 ₪ כולל מע"מ. ב"הואיל" הרביעי ברישא של ההסכם נרשם "והואיל והסכם זה מותנה בהסכמת הבעלים של המושכר אשר קבלת ההסכמה חלה על המשכיר, ובהעדר הסכמת הבעלים יהיה הסכם זה בטל ומבוטל, והמשכיר ישלם לשוכר את כל הנזקים שיגרמו לו כתוצאה מאי קבלת ההסכמה והמשכיר ישפה את השוכר בגין כל תביעה ו/או טענה אשר תופנה לשוכר מאת הבעלים של המושכר".
32.סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, מקים עילת פינוי, במקרה בו "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;
סעיף 131(6) לחוק מקים עילת פינוי במקרה בו "הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין;".
33.הנתבע 1, בהתאם להודאתו, השכיר את הנכס בשכירות משנה לנתבעים 2-3 ללא ידיעת ואישורם של התובעים והדבר עולה בבירור מתצהירו בו טען כאמור כי "שהתובעים ידעו לאחר מכן ובתוך תקופה קצרה לעניין ניהול העסק הנ"ל על יד שני התובעים.." וכן מעדותו של הנתבע 2 לפני: "ש. אתה שכרת את הנכס ממר אבו סלאח? ת. כן. ש. בהסכם כתוב כי זה מותנה בהסכמת הבעלים. ת. נכון. ש. קיבלת הסכמה? ת. לא יודע מיהם, לא מכיר אותם, לא ראיתי הסכמה של הבעלים." (עמ' 11 שורות 26-31 לפרוטוקול).
34.השכרת המושכר לתובעים 2-3 בשכירות בלתי מוגנת ללא קבלת הסכמת התובעים לכך, היא איפוא בניגוד גמור להוראות הסכם השכירות המוגנת, אשר בין התובעת 1 לנתבע 1. הנתבע 1 הפיק רווח בלתי הוגן, זאת בשים לב להפרש בין דמי השכירות אותם משלם הנתבע 1 לתובעת 1 לבין דמי השכירות אותם גבה הנתבע 1 מהנתבעים 2-3. מכאן, שקמה עילת פינוי בהתקיים הוראות סעיף 131(2) לחוק. טענות הנתבע 1 לעניין הסכמה בע"פ שניתנה כביכול על ידי התובעים לשכירות המשנה, עומדות בסתירה גמורה לטענות וראיות התובעים ולפיהן הסכמה שכזו כלל לא התבקשה ואף לא ניתנה. לעניין זה ראה עדות התובע 2 בעמ' 5 שורות 8, 29-32, עמ' 6 שורות 1-3 לפרוטוקול וכן ראה מכתבו מיום 2.2.15 של התובע 2 אל הנתבע 2 במסגרתו הובהר לנתבע 2 כי התובעים מתנגדים להסכם בין הנתבע 1 לנתבעים 2-3 וכי הם אינם מאשרים את הסכם שכירות המשנה אשר נערך בינם לבין הנתבע 1.
35.בשים לב לכך שהוכח לפני כי מעולם לא ניתנה הסכמת התובעים לחוזה שכירות המשנה, ובשים לב שתנאי לחלותו של הסכם שכירות המשנה הוא קבלת הסכמת הבעלים, הרי שיש לראות את הסכם השכירות בין הנתבע 1 לנתבעים 2-3 כבטל.
הפסקת תשלום יותר ממחצית דמי השכירות ויצירת חוב שכירות מצטבר:
36.לטענת התובעים, מזה כתשע שנים משלם הנתבע פחות ממחצית דמי השכירות בהם הוא חב בהתאם לחוזה השכירות המוגנת. התובעת 1 העידה כי דמי השכירות בהתאם לחוזה השכירות המוגנת הם בסך של 800 ₪ לחודש, המורכב מדמי שכירות ושירותים וכי אף היה צורך בהשתתפות בניקוי חצר וכל דייר היה חייב לשלם את הוצאות הבית (עמ' 7 שורות 14-15 לפרוטוקול). בהתאם לעדותה של התובעת 1, הנתבע 1 שילם את דמי השכירות "לאט לאט" וכאשר הסתכם הסכום לכדי שכר הדירה החודשי המלא, הדבר צוין על גבי ספר התשלומים אשר היה מצוי בחזקתו של הנתבע 1 (ראה עמ' 7 שורות 27-31 לפרוטוקול). "ש. הקבלות שאנו רואים היית מוציאה שנגמר החודש? ת. כן." (עמ' 8 שורות 10-11 לפרוטוקול). התובע 2 העיד כי עד 7/4/13 אמו נהגה לגבות באופן אישי את התשלומים מהנתבע 1 ואחר תאריך זה החלו הוא או אחיו לגבות את התשלומים. לפעמים התשלומים היו מתקבלים מידי הנתבע 1 עצמו ולעיתים באמצעות צד שלישי. "הייתי מקבל מעטפה חתומה ומוסר אותה לאמי וזו הייתה מוציאה קבלה. הכספים נרשמו כדין ושולם גם מס". התובע 2 הוסיף והעיד כי הוא עבר יחד עם הנתבע 1 על ספר התקבולים והנתבע 1 אישר כי אכן אלו התקבולים וכי זה מתאים לספר הקבלות. בהתאם לעדותו הנתבע 1 ממשיך לשלם סך של 400 ₪ לחודש והסכומים נזקפים ע"ח חובות עבר.
37.לתמיכה נוספת בטענות התובעים, הוצגו לפני העתקי עמודים מספר התקבולים בו תיעדו הצדדים את הסכומים ששילם הנתבע 1 לתובעת 1 לאורך שנים בגין השכירות (נספח ב' לתצהיר התובעת 1- ת/2).
38.הנתבע 1 מאשר כי התשלום החודשי בהתאם לחוזה השכירות מוגנת הוא בסך של 800 ₪ אלא שלטענתו לאחר מלחמת לבנון השנייה בשנת 2006 הוא החל לשלם לתובעים רק סכום חלקי וזאת בשל שינוי נסיבות באזור המושכר עקב עזיבת משרדי הממשלה אשר שימשו לו כמקור פרנסה מכוח עבודתו כצלם. לטענתו, הוא הגיע להסכם בע"פ עם התובעת 1 כי הוא ישלם דמי שכירות מופחתים בסך של 400 ₪ בלבד במקום הסכום המקורי (800 ₪) וכי כך נעשה למשך שנים והדבר אף אושר בחתימה של התובעת 1 (סעיפים 20, 39, 40, 44, 46, 49 לנ/1). לטענתו הוא אינו חב דבר לתובעים ואם כן, הרי שאין המדובר בסכומים כפי שנטענו בכתב התביעה.
39.כך העיד הנתבע 1 "ש. כמה אתה חייב לשלם דמי שכירות לחודש? ת. 400 ₪ .... עד 2006 היא לקחה 100 ₪ כל שבוע, עד 2006 במלחמה אמרתי לה שאין לי כסף ואז סיכמנו על 400 ₪." (עמ' 9 שורות 25-32, עמ' 10 שורות 1-5 לפרוטוקול).
40.במסגרת ס' 2 לחוזה השכירות המוגנת התחייב הנתבע 1 לשאת בשכר דירה חודשי בסך של 800 שקלים (784 בעבור שכר דירה + 16 בעבור שירותים). בס' 6(ב) להסכם השכירות המוגנת התחייב הנתבע 1 "לשלם כל תשלום בהתאם לחוזה ביום תשלומו ו/או לשלם את השטרות למחזיק בהם ביום פירעונם וקבלת תשלום על יד המשכיר או אחר לאחר יום הפירעון לא תחשב כויתור מצדו על הפרת התחייבויותיו של השוכר או כהסכמתו לאחור של אותן תשלום והבאים אחריו.". בס' 7 להסכם התחייב הנתבע 1 ".. לשלם למשכיר בכל חודש את חלקו הפרופורציונאלי בהוצאות הכרוכות מאור וניקוי חדר המדרגות, ניקוי החצר והחזקת הגן וכל שירותים אחרים הכרוכים בהחזקת הבית . הוצאות אלו תתחלקנה בין כל דיירי ומחזיקי הבית באופן פרופורציונאלי למספר הדירות שבבניין, ותוספנה לשכר הדירה.". ס' 8 להסכם קובע כי אם במשך תקופת השכירות יחוקק חוק, תקנה או צו הגדלת דמי שכירות, השוכר יהיה חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות לפי השער המוגדל החל מהיום שהחוק, התקנה או הצו יקבלו תוקף וזה למרות שתקופת השכירות לפי חוזה זה טרם פגה.
41.ס' 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, מקים עילת פינוי במקרה בו "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו".
42.התובעים הציגו העתקי עמודים מספר התקבולים המצוי בחזקת נתבע 1 וכן רשימת קבלות מדגמיות שהוציאה התובעת 1 לנתבע 1 (נספח ב' לתצהיר התובעת 1 ונספח י' לכתב התביעה בהתאמה). מעיון במסמכים אלו עולה כי אכן הנתבע 1 נהג לשלם לאורך השנים את דמי השכירות החודשיים בתשלומים, כאשר ליד כל תשלום שבוצע מופיע התאריך וחתימתה של התובעת 1. כאשר תשלומי התובע הסתכמו בדמי השכירות המלאים בעבור חודש ספציפי, הדבר היה מצוין על גבי ספר התשלומים ויתרה ככל שהייתה, הייתה נזקפת ע"ח דמי השכירות לחודש הבא. הדבר תומך בטענת התובעים לעניין זה ולפיה לא שילם הנתבע 1 בכל חודש את הנדרש ממנו כי אם שילם טיפין טיפין עד הגיעו, אם בכלל, למלוא הסכום החודשי הנדרש.
43.לא כל הפסקה בתשלום דמי שכירות מקנה עילת פינוי כנגד הדייר המוגן. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, היא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1992 ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות". (ראה בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר עמ' עמ' 9). בענייננו, אין המדובר באיחור "קל ופעוט" בתשלומים השכירות כי אם בהפסקת קבע של תשלום מלוא דמי השכירות על ידי הנתבע 1. הנתבע עצמו הודה כי החל משנת 2006 הוא משלם באופן קבוע רק מחצית מדמי השכירות. טענת הנתבע לפיה הייתה הסכמה שבע"פ בינו לבין התובעת 1 כי הוא ישלם סך של 400 ש"ח בלבד, נטעמה בעלמא, לא הוכחה כלל ועיקר ועומדת בסתירה לטענות וראיות התובעים. משהוכח כי הנתבע 1 אינו עומד בתשלומי דמי השכירות במלואם ובמועדם הרי שקמה לתובעים עילת פינוי כנגד הנתבע 1 אף בהתאם לס' 131(1) לחוק.
האם נטש הנתבע 1 את הנכס באופן המקים כנגדו עילת פינוי?
44.אף שבשים לב לעילות הפינוי המתקיימות בענייננו, ניתן לקבוע כבר בשלב זה, כי יש לפנות את הנתבע 1 מהנכס נשוא התובענה, אתייחס בקצרה אף לטענת התובעים לעניין נטישת הנתבע 1 את המושכר. לטענת התובעים, בנסיבות בהן הנתבע 1 עזב ונטש את המושכר כליל וניתק כל זיקה ממנו הוא אינו בעליו של העסק המתנהל במושכר, יש לראותו כמי ש"נטש" את הנכס כבר ביום 1.7.14 מועד תחילה שכירות המשנה, וגם מן הטעם זה יש להורות על פינויו.
45.עילת הנטישה הוכרה בפסיקה כעילת פינוי נוספת מעבר לעילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, וזאת על רקע מטרתו הסוציאלית של החוק להבטיח לדייר-השוכר קורת גג או מקום עסק. נקבע כי אין החוק מגן על דייר שנטש את הנכס המושכר. כך נקבע לגבי נכס המשמש למגורים וכך לגבי נכס המשמש בית עסק. בשני המקרים נקבע, כי הפסקת השימוש שלמענו הושכר הנכס מהווה נטישה. בשונה מבית מגורים, נוכחותו הפיזית של דייר בבית העסק, או העדר נוכחותו, לא מצביעים בהכרח כי הדייר ממשיך להפעיל את העסק או כי הוא נטש אותו. לעתים, העדר נוכחותו הפיזית של דייר בנכס המשמש בית עסק תוביל למסקנה הברורה כי הנכס ננטש, ולעתים לא יהיה בכך משום אינדיקציה לנטישה. וגם ההיפך הוא נכון רעא 163/16 - ניסים לוי נ' עיריית חיפה (ניתן ביום 15/3/16). בעל הבית התובע פינוי חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו (עא 977/91 - הועדה המקומית לתכנון נ' מוחמד זכי נוסייבה, פד מו(5), 758.
46.התנאים לקיומה של עילת הנטישה הם כאמור עזיבת הדייר המוגן את המושכר וכי הדייר נעדר כוונה לשוב אל המושכר. בענייננו הנתבע 1 אישר בתצהירו כי עקב אירוע מוחי שעבר הוא הודיע לתובעים על כוונתו להשכיר את המושכר לצדדים אחרים וגם להשאיר את העסק רשום על שם הבן דניאל (ס' 16 לנ/1). הנתבע 1 העיד כי למיטב ידיעתו, רישיון העסק עדיין רשום ע"ש בנו דניאל אבו סלאח (ס' 31 לנ/1). הנתבע 1 אישר כי העסק מנוהל על יד הנתבעים 2+3 וכי הם מוציאים חשבוניות מס משלהם (ס' 19 לנ/1). לפני בית המשפט, העיד הנתבע 1 כי הבן שלו התחיל לעבוד עם הנתבעים 2-3 ששכרו את המקום (עמ' 9 שורה לפרוטוקול).
47.מכל המקובץ עולה כי אל נוכח מצבו הבריאותי הנטען, עזב הנתבע 1 את המושכר ואינו מנהל שם עסק בהתאם להגדרות מטרת השכירות הקבועות בחוזה השכירות המוגנת. לא הוכח כי רישיון העסק רשום על שם בנו של הנתבע 1 וממילא אין בכך בכדי לאיין את עילת הנטישה. הבן לא זומן לעדות והדבר פועל לחובת הנתבע 1 שכן "כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו." (ראה ע"א 548/78 שרון ואח' נ. לוי פ"ד לה(1) 736). אף אין בעובדה כי הנתבע 1 מגיע למושכר לעיתים כדי להעלות או להוריד. הנה כי כן, קמה ועלה אף עילת פינוי בגין נטישת המושכר בידי הנתבע 1.
חוב הנתבע 1 בגין דמי השכירות ודמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס על יד הנתבעים 2-3.
48.לטענת התובעים, סך חובותיו המצטברים של הנתבע 1 בגין הפסקת תשלום חלק מדמי השכירות החודשיים עומד על סך של 48,594 ₪, נכון למועד הגשת התביעה. הנתבעים צרפו לתביעתם את טבלת משרד השיכון לעניין שיעורי העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים החל משנת 1983 וכלה בשנת 2015. (נספח ט' לכתב הביעה) וכן מסמך ערוך על ידם שכותרתו "חישוב גובה דמי השכירות וסך חובות השכירות של הנתבע" (נספח יא' לכתב התביעה).
49.הנתבע מצידו טען כי אין הוא חייב לתובעים דבר (ס' 39 לתצהירו) ולחלופין אין הוא חב בסכומים הנתבעים בכתב התביעה (ס' 47 לתצהירו) וכן כי חישובי התובעים לעניין החוב מוכחשים (ס' 54 לתצהירו). אך הנתבע 1 לא המציא חוות דעת רו"ח מטעמו או תחשיב אחר מטעמו, לא המציא כל ראיה לסתור, מעבר לכך כי טענותיו אלו עומדות בסתירה לקבוע בהסכם השכירות המוגנת. עדות הנתבע 1 לפני לעניין זה לא הועילה שכן הנתבע 1 נותר איתן בגרסתו לפיה בשלב מסוים בשנת 2006 הוסכם בע"פ בין הצדדים על תשלום של מחצית מדמי השכירות בלבד. טענה אותה דחיתי כמפורט לעיל. כאמור, טענות התובעים וחישוב החוב שנערך על ידם לא נסתרו על ידי הנתבע 1 ולפיכך אני מקבלת את טענת התובעים לעניין זה במלואה וקובעת כי בגין חוב דמי השכירות על הנתבע 1 לשלם לתובעים סך של 48,594 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.
סעד מן הצדק
50.הנתבע 1 עתר לסעד מן הצדק, אלא שבמקרה אשר לפני כאשר הנתבע 1 מקים כנגדו יותר מעילת פינוי אחת ובכללן העדר תשלום דמי השכירות במלואם במשך תקופה ארוכה, עשיית שינויים במושכר ללא קבלת רשות לכך ובנוסף אף אינו מנהל בנכס את עסקו ויתרה מזו השכיר אותו בשכירות משנה ללא הסכמת התובעים והפיק מכך רווחים לכיסו, הרי שאין זהו המקרה בו יש להושיט לנתבע 1 סעד מן הצדק וטענתו זו אני דוחה.
מעמדם של הנתבעים 2-3 וחובותיהם כלפי התובעים
51.התובעים טוענים כי הנתבע 1 לא היה רשאי להעביר את המושכר לצדדי ג' שכן לא ניתנה הסכמת הבעלים כאמור במבוא לחוזה שכירות המשנה. לפיכך, טוענים התובעים כי חוזה שכירות המשנה בטל ומבוטל ועל בית המשפט להורות על סילוק ידם של הנתבעים 2-3 מהנכס וכן לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים של 23,600 ₪. דמי השימוש הראויים חושבו לפי 2,000 ₪ דמי שימוש ראויים בצרוף מע"מ לחודש * 10 חודשים = 23,600 ₪.
52.הנתבע 2 העיד כי ככל ובית המשפט יורה לו לעזוב את המושכר הוא לא יתנגד לכך (עמ' 12 שורות 14-15 לפרוטוקול; ס' 8 לתצהירי הנתבע 2-נ/2). משקבעתי כי בהעדר הסכמת התובעים לשכירות המשנה, הסכם שכירות המשנה בין הנתבע 1 לנתבעים 2-3 בטל ומשקבעתי כי הסכמה שכזו לא ניתנה כלל על ידם, הרי שיש להורות על פינויים של הנתבעים 2-3 מהנכס בד בבד עם פינויו של הנתבע 1.
53.באשר לדמי השימוש הראויים בגין שכירות המשנה. הצדדים להסכם השכירות המוגנת הם התובעת 1 והנתבע 1 בלבד, ומכאן כי אין בין התובעים לנתבעים 2-3 יריבות, כאשר הנתבעים 2-3 החתומים על הסכם שכירות המשנה המול הנתבע 1 בלבד. יחד עם זאת הנתבע 1, פעל בניגוד להוראות הסכם השכירות המוגנת והפיק רווח בלתי הוגן משכירות המשנה לנתבעים 2-3,כאשר גרף את דמי השכירות אשר שולמו בידי הנתבעים 2-3, לכיסו. משכך, על הנתבע 1 להשיב לתובעים סכום בגין הרווח שהפיק משכירות המשנה ולו מן הטעם כי יש בהתנהלותו משום עשיית עושר שלא כדין בהתאם לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979.
54.בהתאם לחוזה שכירות המשנה, תקופת השכירות החלה ביום 1.7.14, כאשר דמי השכירות החודשיים הועמדו על סך של 1,500 כולל מע"מ. בס' 3 לתצהיר הנתבע 1 צוין כי עד לחודש 1/15 שילמו הנתבעים 2-3 את דמי השכירות ישירות לנתבע 1 והחל מחודש 2/15, לאחר קבלת מכתב התראה מאת התובעים, פסקו הנתבעים 2-3 להעביר את דמי השכירות לנתבע 1 והחלו להפקידם בחשבונם עד להכרעת בית המשפט.
55.כאמור, הפיק הנתבע רווח בלתי הוגן משכירות המשנה ולפיכך אני מורה כי בעבור התקופה שמיום 1.7.14 (מועד תחילת תקופת שכירות המשנה) ועד למועד הגשת התביעה שלפני (29.4.15) תקופה בת 10 חודשים, ישלם הנתבע 1 לתובעים סך נוסף של 5,655 ₪ לפי החישוב הבא: 1,500 ₪ (דמי שכירות המשנה) בניכוי סך של 934.5 ש"ח (דמי השכירות המוגנת) * 10 חודשים ובסה"כ 5,655 ₪.
סוף דבר,
תביעת התובעת 1 מתקבלת.
משקבעתי כי קמה כנגד הנתבע 1 יותר מעילת פינוי אחת וכי בהעדר הסכמת התובעים לשכירות המשנה, חוזה שכירות המשנה בין הנתבע 1 לנתבעים 2-3 מבוטל אני מקבלת את התביעה ומורה לנתבעים 1-3 לפנות את המושכר (הידוע כחנות וגלריה ברח' ביאליק 6 בהדר הכרמל) לאלתר ולהשיבו לידי התובעת 1, כאשר הוא פנוי מכל אדם וחפץ.
הנתבע 1 ישלם לתובעים בעבור חובו בגין דמי השכירות סך של 48,594 ₪ נכון למועד הגשת התביעה (29/4/15) וכן סך של 5,655 ₪ בגין הרווח שהפיק כתוצאה משכירות המשנה לתובעים 2-3, סה"כ 54,250 ₪.
הסכום יישא בהפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
כן יישא הנתבע 1 בהוצאות התובעים בסך של 2000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪.
הסכומים יישאו בהפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן הפסק הדין ולעד למועד התשלום בפועל.
הנתבעים 2-3 רשאים להעביר את דמי השכירות השמורים אצלם בנאמנות עבור הנתבע 1, אל התובעים, על חשבון חיובי הנתבע 1 מפסק דין זה.
התובעים יסורו אל מזכירות בית המשפט על מנת לקבל לידיהם את העותק המקורי של הסכם השכירות המוגנת, המצוי בתיק המוצגים.
ניתן היום, כ"ו חשוון תשע"ז, 27 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.
