ת"א 53212-12-13 אשל ואח' נ' צלילי גל-פז (1997) בע"מ ואח'

מונחת בפניי תביעה שעניינה בהסכם שכירות שנחתם בין התובעים לנתבעת 1, ונטען כי הופר.

רקע:

1. בקליפת אגוז, התובע 1 הינו מר בנימין אשל, שהינו מנכ"ל התובעת 3, בעל המניות העיקרי בה, בעל השליטה והדירקטור. התובע 2 הינו מר אברהם דוד אולשטיין, שלאחר חתימת הסכם השכירות העביר למר חיים אולשטיין את זכויותיו במושכר, והתובעת 3 הינה החברה (להלן: "אשל", "אברהם", "החברה" ו/או "התובעים" בהתאמה). התובעים היו בעלי הזכויות של חנות בקומת קרקע בבית המצוי ברחוב רבי עקיבא 128 בבני-ברק (להלן: "המושכר" ו"הנכס" בהתאמה).

    

2. נתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") שכרה את המושכר מהתובעים, והינה חברה המתמחה בהפקה, שיווק והפצה של מוסיקה יהודית וחסידית בארץ. הנתבעים 2 ו- 3 (להלן: "הנתבעת", "נתבעים 2 ו-3" ו/או "הנתבעים", בהתאמה) ערבו אישית לכל התחייבויות הנתבעת, על-פי הסכם השכירות שנחתם ביום 01.06.2000 בין התובעים והנתבעת (להלן: "הסכם השכירות" ו/או "ההסכם").

    

3. על-פי הסכם השכירות השכירו התובעים לנתבעת את המושכר לתקופה של חמש שנים, החל מיום 15.06.2000 ועד ליום 14.06.2005.

    

   על-פי סעיף 3 להסכם השכירות ניתנה לנתבעת זכות להארכת תקופת השכירות לפרק זמן של שתי תקופות נוספות, בנות 3.5 שנים כל אחת, שיחלו, האחת בתום חמש שנות השכירות הראשונות, והשנייה בתום תקופת האופציה הראשונה (להלן: "תקופת האופציה").

    

4. הנתבעת מימשה את האופציה והאריכה את תקופת השכירות לתקופה של שבע שנים נוספות. אשר על כן, טוענים התובעים כי תקופת השכירות, לרבות שתי תקופות האופציה הסתיימה ביום 14.06.2012. בעניין זה טוענים הנתבעים כי נוכח יחסי קרבה ואמון שהיו בין הצדדים, התגבשו הסכמות נוספות, מעבר להסכם השכירות.

    

5. על-פי סעיף 5.4 להסכם השכירות, דמי השכירות החודשיים עמדו על סך של 7,700$ בצירוף מע"מ.

    

6. לשיטת התובעים, לאורך כל תקופת השכירות של המושכר לנתבעת, הפרה זו האחרונה את הסכם השכירות, בעיקר בכל הקשור לתשלום דמי השכירות, אשר פעמים רבות שולמו באיחור ניכר. הגם, שהנתבעת הותירה חוב בגין מיסי וועד שוטפים בגין המושכר עבור השנים 2000-2005, אותו בסופו של יום אשל שילם, בעקבות תביעה לתשלום חוב שהתקבלה אצלו, ניתן פסק-דין, ואף נפתח תיק הוצל"פ (להלן: "החוב בגין מיסי וועד").

    

   מנגד, טוענים הנתבעים כי הנתבעת שילמה מידי רבעון את דמי השכירות, מעולם לא פיגרה בתשלומם, למעט בזמן בו היה אמור להתחדש הסכם השכירות לתקופת האופציה, חל עיכוב קל, בשל אי הבנה מצערת. בכל הנוגע לתשלומי וועד הבית, יש לדחות רכיב זה, כפי שיפורט בהמשך.

    

7. ביום 29.12.2011 נחתם הסכם מכר, לפיו מכרו התובעים את מלוא הזכויות בנכס בו מצוי המושכר, לחברת חסד רחמים בע"מ (להלן: "הסכם המכר", ו"הקונה", בהתאמה). על-פי הסכם המכר, המחו התובעים לקונה את הזכות לקבלת דמי השכירות החל מיום 01.01.2012.

    

8. לשם השלמת התמונה, משהתובעים לא פינו את המושכר בהתאם לאמור בהסכם השכירות, התובעים הגישו תביעת פינוי כנגד הנתבעת, בבית משפט השלום בפתח-תקוה, ניתן פסק-דין ביום 14.10.2012, והנתבעת פינתה את המושכר ביום 30.10.2012 (להלן: "תביעת הפינוי").

    

9. על מנת לסבר האוזן, התביעה הוגשה ביום 26.12.2013 על סך של 391,361 ₪. ביום 10.09.2014, במעמד דיון קדם המשפט, הודיעו התובעים שהייתה טעות בכתב התביעה, וניתנה הסכמה להגשת כתב תביעה מתוקן. ביום 05.10.2014 הוגש כתב תביעה מתוקן, על סך של 511,304 ₪.

    

10. המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב שלושה נושאים, האחד - הפיצוי המוסכם ו/או השבת הפיצוי ששולם לקונה, השני - הפיצוי בגין פיגור בתשלום דמי השכירות, שהתובעים שמים יהבם בכרטסת מטעמם (להלן: "הכרטסת"), והשלישי - בחוב בגין תשלומי וועד בית.

     

11. מטעם התובעים העידו מר עומר אשכנזי (להלן: "עומר"), שהינו מועסק אצל אשל משנת 2009 ועו"ד אלישע שור (להלן: " עו"ד שור"), שערך את הסכם השכירות, והינו בעל מניות בודדות בתובעת 3. מטעם הנתבעים העיד מר הלל סילבר (להלן: "סילבר"), וכן הוגשו התצהירים והראיות.

     

    בתמצית טענות התובעים:

     

12. על הנתבעים לשאת בפיצוי המוסכם, ולחילופין לשאת בפיצוי ששולם לקונה. יצוין, כשבעה חודשים לפני תום תקופת השכירות הודיעו התובעים לנתבעת שהנכס נמכר לצד ג', וכי עליהם לפנות את הנכס במועד. אולם, סירבה הנתבעת לפנות את הנכס, שכן היה מדובר בתקופת החגים בה מכירות החנות שהפעילה במושכר מגיעות לשיאן. אשר על כן, בחרה הנתבעת במודע להפר את ההסכם, תוך גרימת נזק של מאות אלפי ₪ לתובעים. הנתבעת פינתה את המושכר אך בעקבות תביעת הפינוי, וזאת באיחור של ארבעה וחצי חודשים.

     

    מעולם לא ניתנה לנתבעת על ידי התובעים ו/או מי מהם זכות להאריך את תקופת השכירות, מעבר לתקופת האופציה, כלומר לאחר יום 14.06.2012.

     

13. הנתבעת לא פינתה את המושכר בתום תקופת השכירות, ולפי סעיף 11 להסכם המכר נקבע שככל שהמושכר לא יהיה פנוי מכל אדם וחפץ עד ליום 01.07.2012, ישלמו המוכרים לקונה סך של 12,700 $ לחודש בצירוף מע"מ, בגין כל חודש שבו המושכר יישאר תפוס על ידי הנתבעת עד לסוף דצמבר 2012. כמו כן, התחייבו המוכרים בהסכם המכר לפעול לפינוי הנתבעת מהמושכר על חשבונם. לאור האמור, הואיל והנתבעת לא שילמה לקונה את דמי השכירות לחודש יולי, פנה ב"כ הקונה לב"כ התובעים ודרש סך של 12,700$ בצירוף מע"מ בגין חודש יולי. לפיכך, החלו התובעים לשלם לקונה את הפיצוי המוסכם מיום 01.07.2012.

     

14. על-פי סעיף 12.4 להסכם השכירות, על הנתבעת לשלם לתובעים סך של כפל דמי השכירות בגין כל יום של שימוש במושכר על ידה, לאחר תום תקופת ההסכם. על כן, על הנתבעים לשלם סך של 69,300$, על-פי שער דולר במועד הגשת כתב התביעה המקורי העומד על 3.492 ₪ לדולר. לחילופין, על הנתבעים לשלם את הפיצוי ששולם לקונה, שעומד על סך של 244,725 ₪.

     

15. טענת ההגנה של הנתבעת הינה כי לאחר שהתברר לה שהמושכר נמכר לבעלים חדשים ניהלו מו"מ מול הבעלים החדשים להמשך שכירות במושכר. הנתבעים מודים כי הסתיימה תקופת השכירות, אולם קיוו להשיג הסכם חדש מול הקונה, שמעולם לא הושג. טענה זו אינה טענת הגנה, אלא טענת הודאה והדחה. כמו כן, הנתבעת מעולם לא פנתה לקונה בנוגע לנזק שלכאורה הוא אחראי לו. הנתבעת ידעה שעליה לפנות את המושכר, אך לא עשתה כן, במודע.

     

16. ב"כ הנתבעים העלה, תוך הרחבת חזית אסורה, טענה לפיה יש לקזז מהפיצוי ששילמו התובעים לקונה, והמדובר בשני שיקים, שהאחד מיום 17.06.2012 בסך של 33,940 ₪, והשני מיום 15.08.2012, בסך של 36,023 ₪. יודגש, הפיצוי ששילמו התובעים לקונה הינו החל מיום 01.07.2012 ועד ליום 31.10.2012, קרי – עבור ארבעה חודשים.

     

    השיק בסך של 33,940 ₪ שולם בגין חודש יוני 2012, ואילו הפיצוי הנתבע החל מיום 01.07.2012, לכן התביעה אינה מתייחסת לדמי השכירות בגין חודשים אלה. באשר לשיק השני, הוא נלקח בחשבון, הטענה כי שיק זה כיסה שכר דירה עבור חודש אוגוסט, דינה להידחות. שהרי, השיק לא הופקד על ידי התובעים, ובסופו של יום הוחלט בתביעת הפינוי כי השיק יופקד על חשבון החוב מטעם הנתבעים לתובעים, והמדובר על חוב עבר.

     

17. טענה נוספת שהועלתה על ידי ב"כ הנתבעים היא שיש לקזז סכומים נוספים, שמופיעים בכרטסת שצורפה לתצהיר עומר, סכומים שלכאורה שולמו על-ידי הנתבעת במהלך החודשים שבהם שולם הפיצוי לקונה, אשר אותם יש לקזז מסכום הפיצוי ששולם לקונה. המדובר בטענת סרק, המהווה הרחבת חזית אסורה.

     

18. יתרה מכך, החוב בגין תשלומי וועד בית שוטפים, עבור התקופה 2000-2005, שולמו על ידי אשל, על-פי פסק-דין שניתן לזכות נציגות הבית המשותף בסך של 15,764 ש"ח. הסכום שולם על-ידי התובע 1 ביום 05.09.2010 בעקבות עיקול שהוטל על חשבון הבנק שלו. יובהר, דמי ועד הבית עמדו על סך של 170 ₪ לחודש, הואיל ותקופת השכירות החלה ביום 01.06.2000, יש לנכות מסכום זה את דמי ועד הבית בגין החודשים ינואר-מאי 2000, בסך של 850 ₪. לפיכך, עומד חובם של הנתבעים על סך של 14,914 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום התשלום על ידי אשל.

     

    יש לדחות את טענת ההתיישנות מטעם הנתבעים, שהרי תיק ההוצל"פ נפתח כנגד אשל בשנת

    2010, והרי מרוץ ההתיישנות מתחיל ביום שבו נולדה עילת התביעה.

     

19. לא זו אף זו, בתום תקופת השכירות נותרה הנתבעת עם חוב מצטבר של דמי שכירות שמעולם לא שולם.

    התובעים נמנעו מלנקוט בצעדים כנגד הנתבעת, בעיקר מתוך רצון טוב. אולם, כעולה מכרטסת שצורפה לתצהיר עומר, עולה כי חלק ניכר מדמי השכירות שולמו באיחור. מהכרטסת עולה כי במועד פינוי המושכר נותר לנתבעת חוב בגין דמי שכירות בסך של 40,534$.

     

    במהלך ישיבת ההוכחות העלה ב"כ הנתבעים לראשונה התנגדות להגשת הכרטסת, ומשום מה לא העלה כל טענה בעניין קודם לכן. מה גם, שהנתבעים לא העלו כל טענה בנוגע לפגם בכרטסת. משהוגשה הכרטסת עבר נטל השכנוע לכתפי הנתבעים.

     

    סילבר הזכיר בעדותו את מר שלום ברנדמן (להלן: "ברנדמן") שמולו ניהל את ההתחשבנות של הנתבעת מול התובעים, אולם הנתבעים בחרו שלא להזמינו לעדות.

     

    טענה חדשה של הנתבעים בנוגע לראש נזק זה מסתמכת על הצהרת המוכרים בסעיף 2.4 בהסכם המכר, כי עד לחתימת הסכם המכר שילמו השוכרים את מלוא דמי השכירות עד לסוף 2011. יש לדחות טענה זו, מאחר והסכם המכר מחייב במסגרת היחסים בין התובעים לבין הקונה. הצהרת המוכרים בהסכם המכר, שהסתברה בטעות, אין בה כדי לפטור את הנתבעת מהחוב, אשר הוכח.

     

20. יש לדחות את עדות הנתבע 2 מחמת מהימנותה הרעועה.

     

    בתמצית טענות הנתבעים:

     

21. כאשר נודע לנתבעת כי הנכס עומד למכירה, ביקשה הנתבעת לרכשו, ואף ניהלה מו"מ עם הבעלים. הגם, שהובטח לנתבעת שתהא לה זכות ראשונים ברכישת הנכס, אך זו לא קוימה. למרות זאת, ניהלה הנתבעת מו"מ עם הקונה לשם המשך השכירות במושכר, ומו"מ זה אף הבשיל לכדי הסכמות. היחסים ארוכי הטווח בין הצדדים נגדעו כאשר הגישו התובעים תביעת פינוי כנגד הנתבעת. הרושם שנותר בדיון לאחר תביעת הפינוי, הוא שכל צד ילך לדרכו, והנתבעת לא תיארה כי תוגש נגדה תביעה.

     

22. אין ספק, כי סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם המכר, הוא העילה לגדיעת המו"מ שהיה בין הצדדים, כולל הקונה, בנוגע להמשך השכירות.

     

23. אין ספק כי עד מרכזי בתיק היה צריך להיות מר אשל בעצמו, אך זה נמנע מלהעיד. הטענות כי אשל אינו בקו הבריאות לא הוכחו. זאת ועוד, אין די בעדותו של עו"ד שור, שהרי זה העיד כי לא עסק בניהול החברה. כמו כן, אין ממש גם בעדותו של עומר, שזה האחרון נכנס לטפל בענייני הנתבעת רק בחצי השנה האחרונה לפני תום השכירות.

     

24. סילבר העיד כי היחסים עם אשל היו יחסים טובים, שהיה אמון מלא בין הצדדים, וכל פניותיו של אשל נענו במהירות, ולעיתים אף שולמו דמי שכירות מראש.

     

    איש הקשר במהלך כל השנים היה ברנדמן, אך התובעים לא טרחו לזמנו לעדות.

     

25. בתחילת דיון ההוכחות הועלתה התנגדות להגשת הכרטסת בצירוף תדפיסי המחשב, הואיל וזו הוגשה בניגוד לפקודת הראיות.

     

    ועוד, עומר הודה בחקירתו הנגדית כי מי שערכה את דו"ח האקסל שצורף היא רבקה איידי (להלן: "רבקה"), אשר לא זומנה להעיד. לחילופין, הנתבעים יטענו כי תדפיסי המחשב אינם קבילים כראיה, זאת בשל העובדה כי אינם עונים להגדרת סעיפים 35-36 לפקודת הראיות, לעניין היותם רשימה מוסדית, שאף לא הוגשו כדין.

     

26. סילבר הצהיר כי במשך כל תקופת השכירות דמי השכירות שולמו במלואם, בהתאם למוסכם. ולעיתים אף שולמו דמי שכירות אף ללא קבלת החשבוניות. לפיכך, אין כל מקום לתביעת דמי שכירות ו/או פיגורים בתשלום. כמו כן, התובעים הצהירו בהסכם המכר כי השוכרים שילמו את מלוא דמי השכירות עד לסוף שנת 2011.

     

    כל הפניות בעניין בעיות בתשלומים הינם של אשל בלבד, כאשר האחרונה שבהן היא מיום 20.07.2005. מעבר לפנייה זו, לא נעשתה כל פנייה לנתבעים בעניין דמי השכירות. גם אם היה פיגור בתשלום, הרי שדרישה זו התיישנה.

     

27. עומר בתצהירו טוען כי התובעים קיזזו סך של 36,023 ₪ ששילמו הנתבעים על חשבון ראש הנזק של פיגורים בתשלומים. הקיזוז הנ"ל שבוצע הינו שלא כדין. על התובעים היה לראות בכספים ששולמו להם ביום 15.08.2012 כדמי שכירות עד ליום 15.08.2012, כך שאין לזקוף תשלום זה לחובות עבר. הגם, שהתובעת לא שלחה כל הודעת קיזוז כנדרש.

     

28. החל מחודש ינואר 2012, לאור האמור בכתב המחאת הזכות, לתובעים אין כל זכות תביעה לדמי שכירות, שכן הזכות הומחתה לקונה. הגם, שהתובעים לא חלקו על כך כי עד ליום 15.06.2012 שולמו דמי שכירות במלואם. המחלוקת הינה אודות תשלום דמי השכירות החל מחודש יוני 2012. התובעים מודים כי קיבלו שתי המחאות מהנתבעים לאחר חודש יוני 2012. הראשונה על סך של 33,940 שנטען כי הועברו ישירות לקונה, ועל כן יש לקזזו, והשנייה על סך של 36,023 ₪ אותה קיזזו על חשבון חובות העבר שלא כדין, מאחר והיה עליהם להעבירו לקונה. לשיטת הנתבעים הסכומים הללו מכסים את דמי השכירות עד לחודש אוגוסט 2012.

     

29. התובעים צירפו לתצהיריהם חשבוניות של הקונה (נספחים 13א'-13ח'). הנתבעים יטענו כי אין בכך כדי להוכיח שהתשלום אכן בוצע מטעם התובעים לקונה בגין הפיצוי המוסכם. כפי שניתן לראות בחשבוניות, הסכום ששולם הוגדר כ"דמי שכירות". כמו כן, אין כל ראיה הקושרת את תשלום הסכומים הנ"ל דווקא לנתבעת.

     

30. באשר לתשלום לוועד בית, יצוין כי כתב תביעה בעניין הוגש בספטמבר 2006, ומעבר למכתב שנשלח על-ידי אשל אז, לא נשלחה לנתבעים כל דרישה. לפיכך, בהיעדר פנייה נוספת הניחו הנתבעים כי התביעה הסתיימה. מה גם, שנמסר לסילבר מאשל כי הוא המשיך לטפל בתביעה וכי אין צורך לשלם ועד בית, שכן החנות היא חיצונית ואינה משתמשת בשירותי הוועד.

     

31. התובעים דרשו לקבל את הפיצוי המוסכם בהתאם להסכם השכירות. בענייננו, יש להפחית מפיצוי זה, מאחר והתובעים תובעים זאת כסעד חלופי, שהרי הנזק שנגרם להם הוא לכל היותר סך השווה ל- 12,700$ לחודש, החל מחודש יולי 2012 ועד לפינוי בחודש אוקטובר 2012.

     

32. יודגש, הסכומים ששולמו על-ידי הנתבעת בשנת 2012 שולמו עבור שנת 2012, ולא עבור שנת 2011. הגם, שהתשלומים בשנת 2012 היו מיועדים לקונה, לאור המחאת הזכות.

     

    יצוין גם, שהתובעים לא גיבו את טענתם באשר לתשלומים לשנת 2012 בחו"ד של רו"ח.

     

33. סכומם של דברים, הנתבעת שילמה דמי שכירות למעט תקופה של חודשיים וחצי, ויש להתחשב בהמחאת הזכות וההוראה להעביר לקונה את דמי השכירות. כמו כן, לא הוכח תשלום הפיצוי המוסכם לקונה, ובעצם הקונה קיבלה תשלומים ישירות מהנתבעת בסך של 69,963 ₪, ויש לקזז סכום זה.

     

    בתמצית תשובת התובעים:

     

34. הנתבעת החליטה להפר את הסכם השכירות, ולא לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות, מתוך שיקולים עסקיים. אשר על כן, על בית-המשפט להביא בחשבון את התנהלות הנתבעת בעת פסיקת ההוצאות בתיק זה.

     

35. על-פי עדותו של סילבר, הנתבעים היו צוברים חובות בגין דמי השכירות ומדי מספר חודשים היו מבצעים התחשבנות עם ברנדמן, ולא עם אשל. אולם, הנתבעים לא זימנו את ברנדמן לעדות, שיאשש את טענותיהם המבוססות על סיכומים בעל-פה.

     

    בעניין זה יש להפנות לסעיף 16.3 להסכם השכירות, שקובע כי כל שינוי בהסכם יעשה בכתב.

36. באשר לתשלומים שהיה על הנתבעים לשלם בגין תקופת השכירות, צורפה כרטסת לתצהירו של עומר, ולפיה קיימת יתרת חוב של 40,535$. בכתב ההגנה אין הכחשה מפורשת של נכונות הנתונים בכרטסת, הגם שלא הועלתה כל התנגדות להגשת הכרטסת עד לדיון שמיעת הראיות, ולא הובאה ראיה לסתור.

     

    לחילופין, יצוין כי מגמת הפסיקה הינה לצמצם את כללי הפסילה, וזאת על מנת שיוצגו בפני בית-המשפט מלוא הראיות, לכל היותר יש להביא בחשבון את משקל הראיה.

     

37. החוב בגין דמי השכירות לא התיישן. המדובר בסכומים ששולמו על חשבון חוב עבר, שבסופו של דבר נותר חוב בסך של 40,534$ .

     

38. בכל הנוגע לתשלום של 36,023 ₪ ששילמו הנתבעים, עסקינן בחוב עבר, בהתאם להסכמה שהושגה בין ב"כ הצדדים בתביעת הפינוי.

     

39. התובעים שילמו לקונה פיצוי בסכום כולל של 236,408 ₪, בהתאם לחשבוניות המס שצורפו לכתב התביעה. יש לזכור שמדובר בסעד חליפי, כאשר הסעד העיקרי הוא הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם השכירות. אין לקזז מסכום זה 36,023 ₪, שהרי סכום זה יוחס לחוב עבר, כאמור בהסכמה שהושגה בתביעת הפינוי. מה גם, שהטענה בדבר הפחתת הפיצוי המוסכם הינה הרחבת חזית.

     

    באשר לסך של 33,940 ₪, זה שולם לקונה בגין חודש יוני 2012. מכרטסת שצירפה הנתבעת עולה כי בגין שישה חודשים 1-6/2012 העבירה הנתבעת לקונה רק חמשה תשלומים של דמי שכירות חודשיים. כיום, טוענת הנתבעת שעל התובעים לקזז סכומים ששילמה לקונה, כביכול בגין החודשים 7-10/12.

     

    דיון והכרעה:

     

40. אין חולק כי בין התובעים לנתבעת נכרת הסכם שכירות ביום 01.06.2000. על-פי הסכם השכירות היה על הנתבעת לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 14.06.2012. ברם, הנתבעת לא פינתה את המושכר בהתאם להסכם השכירות, אלא פינתה את המושכר אך ביום 30.10.2012, לאור תביעת הפינוי.

     

    אין חולק כי התובעים מכרו את המושכר לקונה, ובהתאם להסכם המכר היה עליהם לדאוג לפינוי הנתבעת מהמושכר. והוסכם בהסכם המכר, שככל שהנתבעת לא תפנה את המושכר יישאו התובעים בפיצוי לקונה בסך של 12,700 $ לחודש.

     

41. בית המשפט ביושבו על המדוכה שואל עצמו שלוש שאלות מרכזיות – האחת, האם הנתבעת הפרה את ההסכם עם התובעת, והאם יש לפצותה בהתאם לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השכירות, או שלחילופין על הנתבעים לפצות את התובעים בפיצוי שנטען ששולם לקונה, על-פי הסכם המכר. השנייה - האם נותר חוב עבר לנתבעת, בגין דמי שכירות. השלישית - האם על הנתבעים לשאת בגין חוב וועד הבית שנגבה מאשל.

     

    כבר עתה אומר, שלאחר ששמעתי את טענות הצדדים והעדויות, עיינתי בתצהירים ובראיות שהובאו לפתחי, הגעתי לכלל מסקנה שיש לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם, ואילו דין רכיב חוב עבר, ודין רכיב חוב וועד הבית, להידחות, ולהלן נימוקיי.

     

    הפרת הסכם השכירות, והפיצוי המוסכם על-פי הסכם השכירות או על-פי הסכם המכר:

     

42. לשיטת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, מאחר שלא פינתה את המושכר במועד המוסכם. לפיכך, לאור הפרת ההסכם, על הנתבעת לשלם לתובעים סך של כפל דמי השכירות, דהיינו 15,400$ בגין כל חודש שימוש במושכר, וזאת בהתאם לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות. תקופת השכירות הסתיימה ביום 14.06.2012, הנכס פונה על-ידי השוכרת ביום 30.10.2012, דהיינו המדובר ב- 4.5 חודשים, ועל כן על הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי על סך של 241,995 ₪, בתוספת מע"מ.

     

    לחילופין, נגרמו לתובעים נזקים בפועל, החל מהמועד בו התחייבו למסור לקונה את החזקה במושכר, על-פי הסכם המכר, קרי - יום 01.07.2012. לפיכך, שילמו התובעים לקונה סך של 12,700$ בחודש בתוספת מע"מ עד לפינוי הנכס. הסכום ששולם לקונה עבור 4 חודשים הינו 236,408 ₪, והדבר מגובה בחשבוניות שהוציא הקונה לתובעים בגין התשלום.

     

43. מנגד, טוענים הנתבעים כי הנתבעת הייתה בהליך מו"מ עם התובעים, על-מנת לקנות את הנכס, ואף הובטח לנתבעת על ידי אשל כי תהא לנתבעת זכות ראשונים בנכס, אולם הבטחה זו לא קוימה. למרות זאת, ניהלה הנתבעת מו"מ עם הקונה לשם המשך השכירות במושכר. מה גם, שנוצר הרושם, לאחר תביעת הפינוי, כי כל צד ילך לדרכו.

     

    יתרה מכך, יש להפחית את הפיצוי המוסכם, שכן התובעים מודים כי הנזק שנגרם להם הוא לכל היותר 12,700$ לחודש, החל מחודש יולי 2012 ועד לפינוי בחודש אוקטובר 2012.

     

    באשר לסכום הנטען ששולם לקונה, סכום זה לא הוכח. כפי שניתן לראות בחשבוניות הסכום ששולם, הוגדר כ"דמי שכירות", לפיכך קיים ספק באשר לביצוע התשלום בפועל על-ידי התובעים.

     

    לא זו אף זו, אין ראיה שקושרת את התשלום דווקא לנתבעת, ולא לשוכרים אחרים.

44. ראשית, מעיון בהסכם השכירות (נספח 1 לתצהיר עומר), עולה כי על הנתבעת היה לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 15.06.2012. בפועל, הנתבעת לא פינתה את המושכר במועד, למרות הפניות שהופנו כלפיה (ראה הדרישות לפינוי המושכר בסעיפים 11-12 לתצהיר עו"ד שור, נספחים 6,7 ו- 8 לתצהירו).

     

    בסופו של יום פינתה הנתבעת את המושכר ביום 30.10.2012, בעקבות תביעת פינוי אשר הוגשה כנגדה (נספח 10, שם).

     

45. כעולה מהראיות למדים אנו כי הנתבעת ידעה, החל מינואר 2012 כי עליה לפנות את המושכר כאמור בהסכם. אולם, מאחר והמדובר היה בתקופת החגים, שבתקופה זו המכירות בחנות גבוהה, עושה הרושם כי היא העדיפה להישאר במושכר.

     

46. לאחר ששמעתי את העדויות, ועיינתי בכל אשר הובא בפניי, יודגש, שאין טענה בפי הנתבעים כי אשל נתן את הסכמתו להמשך השכירות במושכר, מעבר למועד שנקבע בהסכם.

     

    לשם השלמת התמונה, סעיף 16.3 להסכם השכירות קובע ב"רחל בתך הקטנה":

     

    "כל ויתור, או שינוי להסכם זה מטעם אחד הצדדים לא יהיה בר תוקף, אלא אם נעשה בכתב".

     

    לאור האמור, יוצא אפוא, שהנתבעת לא פינתה את המושכר במועד, אשר על כן לא עמדה בהסכם השכירות, כפי שהתחייבה, והפרה אותו. לאור האמור, יש לבחון את שאלת הפיצוי המוסכם.

     

47. בנוגע לסוגיית הפיצוי המוסכם, יובהר כי תניה בדבר פיצויים מוסכמים היא מחייבת. תניה כזו מהווה ביטוי לרצון הצדדים כי במקרה של הפרת הסכם יהיו הפיצויים כמוסכם ביניהם, ללא הוכחת נזק. תוקפה של תניה זו נובע מעיקרון חופש החוזים. העמידה על הזכות לפיצוי מוסכם, הינה ככל עמידה על זכות חוזית ואינה מהווה כשלעצמה התנהגות בחוסר תום לב, וזאת גם אם יהיו מקרים שסכום פיצוי המוסכם הינו גבוה.

     

48. בענייננו, סעיף 12.4 להסכם השכירות קובע:

     

    "המשיכה השוכרת להשתמש במושכר או בכל חלק ממנו לאחר תום תקופת ההסכם יהיה עליה לשלם למשכיר סך השווה לכפל דמי השכירות היומיים בגין כל יום של שימוש מפר כאמור, וזאת מבלי לפגוע בכל יתר זכויות המשכיר לפי הסכם זה ו/או עפ"י כל דין".

     

    רוצה לומר, על-פי הסכם השכירות היה על הנתבעת לפנות את המושכר ביום 14.06.2012. ככל שהנתבעת לא תעמוד בהסכם, אזי יהא עליה לפצות את המשכיר בכפל דמי השכירות.

    כלומר, משנקבעו דמי שכירות בסך של 7,700$ לחודש, הייתה הסכמה לפיצוי מוסכם בסך של 15,400$ בגין כל חודש.

     

49. הנתבעת מבקשת להפחית את סכום הפיצוי המוסכם, והעלתה זאת במסגרת סיכומיה (סעיפים 71-73).

     

    דא עקא, הנתבעת לא העלתה בכתב ההגנה המתוקן טענה ביחס לזכות התובעים לקבלת הפיצוי המוסכם, ו/או לסבירותו. כל שנטען כי בפועל סוכם אחרת, ושהתובעים לא היו זכאים לקזז סכומים על חובות עבר שהתיישנו (סעיפים 30-31). טענות מסוג דא לא מהוות טענה להפחתת הפיצוי המוסכם. מסתבר, שטענת ההפחתה הועלתה, אפוא, לראשונה בסיכומי הנתבעים, ותוך הרחבת חזית, הרחבה שהתובעים התנגדו לה (סעיף 8 לסיכומי התשובה).

     

    לדידי, טענה להפחתת פיצוי מוסכם יש לטעון כבר בכתב ההגנה. בע"א 630/84 רחמים בוקובזה נ' חיים רוזוליו, פ"ד לט(2) 584, נקבע:

     

    "אם הנתבע מבקש לטעון, כי לא הייתה הסכמה, או כי אין יחס סביר בין הסכום, שננקב בחוזה, לבין הנזק, שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מן ההפרה, הרי אלו טענות, שאי-אזכורן בכתב ההגנה יכול להפתיע את התובע, ויש לטעון אותן במפורש.

    תקנה 57 הדנה בשיעור דמי הנזק, אינה מועילה לנתבע, המבקש להסתתר אחרי הוראותיה כדי להסביר העדר תגובה מצדו, מול הטענה, כי דמי נזק פלוניים הוסכמו מראש. סיכומו של דבר, התובע, המבקש להסתמך על פיצויים מוסכמים, צריך לטעון את שיעור דמי הנזק המוסכמים ולהסתמך על ההסכמה החוזית, והנתבע, החולק על עצם ההסכמה או אשר מבקש לטעון כי נעדר יחס סביר לנזק, כאמור בסיפא לסעיף 15 הנ"ל, צריך לעשות זאת במפורש, והאמור בתקנה 57 לא יועיל לו: הנטל מוטל על מי שמבקש להשתחרר מסעיף פיצויים מוסכמים, ועליו להעלות טענה זו במפורש".

     

50. למעלה מן הצורך, אעיר כי המדובר בפיצוי מוסכם סביר, בנסיבות העניין. השוואת הפיצוי המוסכם לנזק שאירע בפועל אינה רלוונטית במסגרת טענה להפחתת הפיצוי המוסכם.

     

    ההלכה הפסוקה קבעה לא אחת, שכדי לקבוע אם פיצוי מסוכם הוא סביר, יש לבחון את הנזק שהצדדים יכלו לראותו כמסתבר מההפרה במועד ההתקשרות שלהם בהסכם. השאלה אם נגרם לצד הנפגע נזק בפועל ובדיעבד עקב ההפרה, או אם נגרם לו נזק העולה עשרות מונים על שיעור הפיצוי המוסכם, או נזק נמוך משמעותי, איננה רלוונטית בהקשר זה (ר' למשל ע"א 126/84 יצחקי נ. שור (פ"ד ל"ח(3) 620). השאלה היא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפות מראש, ולא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם בפועל. גם בהעדר יחס סביר, לא מוטלת על בית-המשפט החובה להפחית את הפיצוי המוסכם, אלא שהוא רשאי לעשות כן.

    בעניין שור נפסק כי תניה הקובעת פיצוי אחיד ושווה לכל הפרה שהיא, מלמדת על כך שהצדדים לא נתנו את דעתם לנזק שניתן היה לצפות אותו כתוצאה מסתברת של הפרה אחת או אחרת. בנסיבות כאלה, כך נפסק, העדר היחס הסביר בולט לעין כל, ובית המשפט יכול להפעיל את התערבותו הנדירה והמצומצמת בדרך כלל, בשיעור הפיצוי.

     

51. בנסיבות המקרה שבפניי, נחה דעתי לקבל את טענת הפיצוי המוסכם, כאמור בהסכם. לפיכך, לאור המסקנה אליה הגעתי, לא ראיתי לנכון לדון בטענה החלופית שהועלתה על-ידי התובעים, בדבר הפיצוי ששולם לקונה, ושאלת הקיזוז, כפי שנקבע בהסכם המכר.

     

    הסעד העיקרי הינו מימוש הפיצוי המוסכם, והסעד בדבר הפיצוי ששולם לקונה הינו סעד חלופי. הנתבעת לא העלתה נימוק של ממש מדוע לא לקיים את הסעד העיקרי, קרי - הפיצוי המוסכם.

     

    יחד עם זאת, למען סבר האוזן, אפנה לסעיף 11 להסכם המכר (נספח 4 לתצהיר עו"ד שור) הקובע בין היתר:

     

    "כמו כן, ככל שקומת הקרקע לא תהיה פנויה מכל אדם וחפץ ביום 1.7.2012, ישלם המוכר לקונה ממקורותיו העצמאיים סך של 12,700$... בתוספת מע"מ בגין כל חודש שקומת הקרקע תישאר תפוסה על-ידי השוכר החל מיום 1.7.2012 ועד לסוף דצמבר 2012...

     

    ככל שהשוכר ימשיך לשלם את דמי השכירות גם לאחר המועד שנועד לפינויו, יקוזז הסכום ששולם על ידי השוכר מן הסכום שעל המוכר לשלם לקונה עבור כל חודש שכירות".

     

    בענייננו, אף לאור הסכם המכר סבורה אני כי קיים יחס סביר בכל הנוגע לפיצוי המוסכם, ועל כן יש לקיימו.

     

     האם שולמו מלוא דמי השכירות לתובעים בהתאם להסכם השכירות?

     

52. לטענת התובעים, החל מיום 01.07.2012 חדלה הנתבעת לשלם דמי שכירות כלל.

     

    באשר לתקופה הקודמת לחודש יולי 2012, טוענים התובעים כי על-פי היתרה בכרטסת (נספח 16 לתצהיר עומר), ניתן לראות כי הנתבעת צברה חוב בגין דמי שכירות אשר במועדים מסוימים במהלך תקופת השכירות עלה על 100,000$. מדי פעם העבירה הנתבעת לתובעים שיקים על חשבון החוב שצברה, אולם המשיכה לצבור חובות. מהכרטסת עולה כי במועד פינוי המושכר, נותר לנתבעת חוב בגין דמי שכירות בסך של 40,534$, ועל כן, בהתאם לשער הדולר במועד הפינוי, החוב העדכני הינו 157,190 ₪, ולסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, והכל בתוספת מע"מ.

     

53. מנגד, טוענים הנתבעים כי אין לקבל את הכרטסת שהוצגה כראיה, כיוון שעסקינן בעדות שמועה, לחילופין, רישומי המחשב אינם קבילים ואף לא הוגשו כדין.

     

    עו"ד שור העיד כי אינו מנהל החשבונות בחברה, ולא עסק בהנהלת חשבונות. כמו כן, עומר העיד כי מי שערך את דו"ח האקסל שצורף היא רבקה, אולם היא לא זומנה לעדות.

     

    סילבר העיד כי במשך כל תקופת השכירות דמי השכירות שולמו במלואם, בהתאם למוסכם, כאמור בנספח 21 לתצהירו. כמו כן, התובעים הצהירו בהסכם המכר לקונה כי השוכרים שילמו את מלוא דמי השכירות עד לסוף שנת 2011.

     

    ועוד, כל הפניות בנושא פיגור בתשלומים היו של אשל בלבד, והאחרונה ביניהם היא משנת 2005, לפיכך, תביעה זו התיישנה.

     

54. ראשית, אציין כי החל מינואר 2012, לאור האמור בכתב המחאת הזכות, השתכנעתי שלתובעים אין כל זכות תביעה לדמי שכירות, שכן הזכות הומחתה לקונה, כאמור בכתב המחאת זכויות (נספח 5 לתצהיר עו"ד שור), ששם נקבע:

     

    "1. הואיל ומרשי הנ"ל (הערה שלי, התובעים), המחו באופן בלתי חוזר, החל

     מיום 1.1.2012 (להלן: "המועד הקובע"), את זכויותיהם במקרקעין...

    2.  אי לזאת אנו מורים לכם בזה הוראות בלתי חוזרות להעביר את דמי

     השכירות על פי הסכם השכירות ישירות לידי הנמחה...

    3  למען הסר ספק, עד למועד הקובע כהגדרתו לעיל, תישמרנה כל זכויות מרשי

    כלפיכם על פי הסכם השכירות, לרבות זכותנו לקבלת דמי השכירות בגין תקופת

      השכירות עד למועד הקובע".

     

    ללמדך, משהמחו התובעים את הזכות לקונה, אין הם יכולים לתבוע בגין דמי שכירות החל מיום 01.01.2012. לפיכך, משנטען כי קיים חוב בגין שנת 2012, לתובעים אין כל זכות לתביעה לדמי שכירות, שהרי הזכות הומחתה לקונה. בהתאם להמחאת הזכות, בידי התובעים עומדת הזכות לתבוע דמי שכירות בגין תקופת השכירות עד ליום 01.01.2012.

     

55. זאת ועוד, לא ניתן להתעלם מהצהרת התובעים בהסכם המכר, ששם נאמר (סעיף 2.4): "השוכרים שילמו את מלוא דמי השכירות עד לסוף שנת 2011".

     

    כשעו"ד שור נשאל האם כל הצהרות המוכרים בהסכם המכר נכונות, השיב: "אני מניח שכן" (עמ' 12 לפרוטוקול).

     

    שעומר נשאל בחקירה נגדית על ההצהרה בהסכם המכר, השיב שהמדובר בטעות (עמ' 19 לפרוטוקול). אולם, באותה נשימה העיד כי לא היה ממש מעורב בהסכם המכר.

     

    יתרה מכך, עו"ד שור העיד שלא ירד לפרטי פרטים בנוגע לחובות עבר, ובעצם מי שטיפל בעניין זה הינו ברנדמן, שלו הייתה המעורבות (שם).

     

    עומר הוסיף והעיד, שלפי הנהלת החשבונות, בשנת 2011 היה חוב, וזאת על סמך דבריה של רבקה.

     

    וישאל השואל – מדוע ברנדמן ורבקה לא זומנו לעדות על ידי התובעים, שהרי הנטל מוטל על שכמם. כבר נאמר לא אחת, כי אי הבאת עד רלוונטי על יד צד, מדרך הטבע הדבר עומד לו לרועץ.

     

    סבורה אני, כי לא ניתן להתעלם מההצהרה של התובעים המופיעה בהסכם המכר. האמירה כי המדובר בטעות, הינה אמירה סתמית, שלא ניתן לבססה על סמך העדויות שנשמעו והכרטסת שהוצגה בפניי, כפי שפורט ויפורט בהמשך.

     

56. אוסיף, שבכל הנוגע לכרטסת שהוצגה בפניי, מצאתי לנכון לקבלה כראיה, למרות התנגדות ב"כ הנתבעים. שהרי, צודק ב"כ התובעים כי המגמה בדיני הראיות היא מעבר מכללי פסלות השוללים קבילות של ראיות, לכללי משקל. ברם, משהוצגו הנתונים על ידי מי שלא ערך את הנתונים, ועל ידי מי שאינו בקיא ברזי התשלומים לאורך תקופת השכירות, ובאשר ליחסים ששררו בין הצדדים, המשקל שיש ליתן לכרטסת הינו נמוך.

     

57. ועוד, עומר העיד כי בסוף שנת 2011 נתנה לו הנתבעת מספר שיקים מעותדים על חשבון חובות העבר שלה. אולם, העיד כי הרישום בכרטסת הוא חשבונאי, כפי שרבקה הבינה. והוסיף, שבכל פעם הנתבעת הביאה "חבילה של שיקים על חשבון עבר", כל פעם 40,000 ₪. שנשאל היכן זה מופיע בכרטסת, השיב: "לא מופיע" (עמ' 21-22 לפרוטוקול).

     

    לדידי, דברים אלה מדברים בעד עצמם, ועל כן לא ניתן לסמוך ידנו על הכרטסת כדי לאשש את טענות התובעים באשר לחוב עבר, קרי חוב הקודם למועד 01.01.2012. מה גם, שסילבר הצהיר כי במשך כל תקופת השכירות דמי השכירות שולמו במלואם בהתאם למוסכם (סעיפים 8, ו- 34-36). כמו כן, העיד כי הייתה התחשבנות עם ברנדמן כל פרק זמן, והציג כרטסת מטעמו (עמ' 28, ונספח 21 לתצהירו).

     

58. לאור האמור והמפורט לעיל, השתכנעתי כי דין רכיב זה להידחות, הגם שככל שדמי השכירות שולמו באיחור, לא נסתר כי הדבר היה בהסכמה, תוך כדי התחשבנות שהייתה בין הצדדים מפעם לפעם, כפי שהעיד סילבר (שם).

     

     

     

     

    תשלום עבור מיסי וועד בית:

     

59. לשיטת התובעים, אשל שילם את חוב הנתבעת בגין מיסי ועד בית לתקופה מינואר 2000 עד דצמבר 2005, על-פי פסק-דין שניתן לזכות נציגות הבית המשותף, בו מצוי המושכר, בסך של 15,764 ₪. מסכום זה יש לנכות 850 ₪, לפיכך החוב עומד על סך של 14,914 ₪.

     

    יש לדחות את טענת ההתיישנות שהועלתה מטעם הנתבעים, שהרי מרוץ ההתיישנות מתחיל ביום שבו נולדה עילת התביעה, כלומר – תיק ההוצל"פ נפתח כנגד אשל בשנת 2010.

     

60. מנגד, טוענים הנתבעים כי על-פי עדותו של סילבר, אשל טיפל בכל הנוגע לתביעת וועד הבית, והודיע להם כי הם אינם צריכים לשלם דבר, הואיל והמושכר הינו חיצוני, ולא נעשה שימוש בשירותי הוועד.

     

61. לאחר שעיינתי בכל אשר הובא, נחה דעתי כי התובעים לא סתרו את עדותו של סילבר, לפיה אשל הודיע לנתבעת כי אינה חבה בחובת תשלום לוועד הבית. שהרי, אשל כלל לא הגיע לעדות.

     

    ועוד, עיננו הרואות, כי לאחר שנת 2006 לא הייתה פנייה נוספת מטעם התובעים, בנוגע לרכיב תביעה זה.

     

    יתרה מזאת, התובעים בתשובתם לסיכומי הנתבעים לא השיבו דבר באשר לטענותיהם של הנתבעים.

     

    לאור האמור דין רכיב זה להידחות.

     

    סוף דבר:

     

62. לאור האמור והמקובץ לעיל הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות ולא פינו את המושכר במועד המוסכם, לפיכך עליהם לשאת בתשלום הפיצוי המוסכם, כאמור בהסכם, למשך 4.5 חודשים המסתכמים בסך של 241,995 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה.

     

63. באשר לרכיב בגין "חוב עבר", ולרכיב חוב בגין מיסי וועד בית, דין שני רכיבים אלה להידחות, כמפורט לעיל.

     

     

     

64. בנוסף לפיצוי המוסכם, יישאו הנתבעים בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000₪, וזאת בהתחשב בסכום התביעה שהתקבלה.

     

65. הסכום הכולל ישולם תוך 30 יום.

     

     

    המזכירות תמציא את פסק-הדין לב"כ הצדדים.

     

    ניתן היום, י"ג כסלו תשע"ז, 13 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.