בפניי תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין.
-
התובעים הם הבעלים של דירה בת 3 חדרים הנמצאת בקומה השנייה (מעל קומת קרקע מסחרית) בבניין הנמצא ברחוב הקישון 37 בתל אביב, הידוע כגוש 7425 חלקה 53 (להלן: "הבניין" ו-"הדירה" בהתאמה).
-
התובע 1 מנהל את התביעה שבפניי גם בשם התובעים 2 ו-3 שהם תושבי חוץ והוא אחד מהבעלים של הבניין כאמור בנסח הרישום (להלן: "התובע").
-
הנתבע הוא בנה של דניס אבוטבול ז"ל אשר הלכה לבית עולמה ביום 5/7/14 (להלן: "המנוחה" ו"מועד פטירתה של המנוחה" בהתאמה).
-
המנוחה שכרה את הדירה בשכירות מוגנת בכפוף לתשלום דמי מפתח, על יסוד הסכם שכירות עליו חתמה ביחד עם בעלה ביום 1/1/68 (להלן: "הסכם השכירות").
-
במהלך הזמן ועד מועד פטירתה השתמשה המנוחה בשניים מן החדרים בדירה, בעוד שהתובעים השתמשו בעצמם בחדר הנוסף שבה (שלו כניסה נפרדת). (2 החדרים אשר היו בשימוש המנוחה ייקראו להלן: "המושכר").
טענות הצדדים
-
טוענים התובעים כי המנוחה התגוררה במושכר עד לשנת 1990 כדיירת מוגנת, וכי נוכח טענות אותן העלו כנגדה, שעניין בהפרת הסכם השכירות, נכרת בין הצדדים הסכם נוסף בו, כנגד מחילה על החוב אותו צברה בגין אי תשלום דמי שכירות, וכנגד קבלת הזכות להתגורר במושכר עד אחרון ימיה ללא תשלום דמי שכירות, ויתרה המנוחה על זכויותיה בו.
במקביל נאסר על המנוחה, בהסכם זה, להעביר את זכויותיה במושכר לאחר.
ההסכם נכרת בעל פה ובשנת 2002 הועלה על הכתב ונחתם על ידי המנוחה ועל ידי בנה, דוד אבוטבול (אביטל), אחיו של הנתבע (להלן: "דוד" ו- "הסכם הוויתור" בהתאמה).
-
משכך טוענים הם כי בהתאם להסכם הוויתור, הרי שבמועד פטירתה של המנוחה קמה להם הזכות לקבל לידם את המושכר.
-
חרף האמור, טוענים הם, סירב הנתבע להשיב להם את החזקה במושכר, נקט כנגדם בלשון איומים, פרץ את דלת המושכר ואף החליף בה את המנעול, מספר פעמים.
לטענתם, התובע אף הגיש כנגד הנתבע בעניין זה תלונות במשטרה בגין איומים וגרימת נזק לרכוש, וכן הגיש כנגדו בקשה למתן צו הרחקה (בהתאם לחוק מניעת הטרדה מאיימת תשס"ב – 2001).
-
עוד הם טוענים כי הנתבע פלש לחדר הנוסף בדירה, בטענה כי הוא מהווה חלק מן המושכר, הרס את הקיר שחצץ בינו לבין המושכר ואף סגר את הכניסה הנפרדת אליו.
-
ועוד כי הנתבע כלל אינו מתגורר בדירה אלא רק מחזיק בה את מיטלטליו.
-
על האמור הם מוסיפים כי הנתבע מחזיק בדירה מבלי לשלם דמי שכירות.
-
לבסוף ולמען הזהירות טוענים התובעים כי בכל מקרה לא ניתן לראות בנתבע דייר ממשיך במושכר, לאחר שהמנוחה וויתרה על זכויותיה בו.
-
משכך טוענים התובעים כי יש להורות על פינוי הנתבע מן הדירה ובכלל כך מן המושכר.
-
מנגד טוען הנתבע כי המנוחה רכשה את זכויות הדיירות המוגנת בדירה כולה יחד עם בעלה ו-7 ילדיהם (אשר 2 מהם היו בגירים באותה עת), בשנת 1966 או 1967, וזאת לאחר תשלום דמי מפתח לבעלים הקודמים של הדירה ועל כן כי יש להכיר בו עצמו כדייר מוגן בה.
-
בעניין זה טוען הנתבע כי למיטב ידיעתו שילמה המנוחה במהלך השנים את מלוא דמי השכירות, וכי החתימה על הסכם הוויתור, נעשתה, ככל שנעשתה, ללא ידיעתו, בסתר, תוך ניצול תמימותה, מצוקותיה, חוסר הבנתה, ותוך עושק וניסיון להשיג דבר מה במרמה.
-
הנתבע הוסיף על האמור, תחילה כי חתימתו של דוד על גבי הסכם הוויתור מזויפת ובהמשך גם כי חתימת המנוחה זויפה (וראו סעיף 7 לכתב ההגנה לעומת התצהירים נ/9 ו- נ/10 וכן סעיף 9 לסיכומיו). כן הוסיף כי במשך השנים המנוחה החזיקה בדירה ואפשרה לבני משפחתה להשתמש בה.
-
במקביל הוא טוען כי היות שבשלב כלשהו שברה המנוחה את האגן ונזקקה לעזרה סיעודית, הרי שהוא עצמו התגורר עמה בדירה באופן רצוף במשך שנתיים עובר לפטירתה. בעניין זה הוא מוסיף כי אין לו דירה אחרת למגוריו.
-
מכל מקום טוען הוא כי ככל שייקבע כי קמה לתובעים עילת פינוי הרי שיש להושיט לו סעד מן הצדק.
-
לבסוף מכחיש הנתבע כי איים על התובעים ומבהיר כי פעל כדי להגן על רכושו. על האמור הוא מוסיף כי תובעים פגעו בדירה, ניתקו את אספקת החשמל והעלימו את שעון המים, על מנת לגרום לו לנטוש אותה.
דיון
הסכם הוויתור
-
אין מחלוקת בין הצדדים כי המנוחה הייתה דיירת מוגנת לכל הפחות עד שנת 1990, וזאת בין כדיירת נגזרת מכוח זכויותיו של בעלה ז"ל ובהתאם לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") (כנטען על ידי התובעים) ובין כדיירת מקורית (כטענת הנתבע).
-
עם זאת טוענים התובעים כי המנוחה חתמה על הסכם הוויתור לכל המאוחר בשנת 2002 ומשכך כי לא ניתן להכיר בנתבע כדייר מוגן הנגזר מזכויותיה.
-
מנגד ואם לסכם את כלל טענותיו, טוען למעשה הנתבע כי ההסכם מזויף או לחילופין כי הוא נחתם תוך ניצול מצבה של המנוחה, בעושק ומתוך ניסיון להשיג דבר במרמה.
-
אדון בטענות אלה אחת לאחת.
זיוף החתימות שבהסכם הוויתור
-
ככלל, נטל הוכחת התביעה מוטל על כתפי התובעים. עם זאת יש להבחין בין חובת הראיה לבין נטל השכנוע. על ההבדל בין השניים עמד כב' השופט י' דנציגר בע"א 8385/09 המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל [פורסם בנבו] (9/5/11), פסקה 24 ולפיו:
"בהליך האזרחי, כמו גם בהליך הפלילי, יש להבחין בין נטל השכנוע לבין חובת הראיה. נטל השכנוע מגלם את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו, כאשר אי עמידה בנטל זה יוביל לדחיית טענותיו. חובת הראיה היא חובה נלווית ומשנית לנטל השכנוע. משמעה של חובה זו הינה כי על בעל הדין האחד חלה חובה להביא ראיות לעמידה בנטל השכנוע, ועל בעל הדין השני חלה חובה להביא ראיות השומטות את הבסיס תחת ראיות שהובאו לחובתו, וזאת כאשר אין ביכולתו לעשות כן באמצעות הראיות שהביא בעל הדין האחד. כמו כן, הכלל הבסיסי הוא כי "המוציא מחברו - עליו הראיה", ולכן נושא התובע בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של תביעתו, ועל מנת לזכות בה עליו להטות את מאזן ההסתברויות לטובתו על ידי הרמת נטל הוכחת התביעה בשיעור העולה על 50%. יחד עם זאת, אם מעלה הנתבע טענות הגנה מצידו, עליו לשאת בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיהם העובדתיים של טענות אלה, ובמקרה שבו ראיות הצדדים ורמת הוודאות של שתי גרסאות סותרות שמעלים התובע והנתבע הינן שקולות, יפעל הספק לחובת התובע...
משכך, ככלל אין הנתבע נושא בנטל השכנוע וחובת הראיה. ואולם, משסיים התובע להביא את ראיותיו, על הנתבע להחליט אם ברצונו להביא לפני בית המשפט את ראיותיו אם לאו. עבור הנתבע מדובר בהחלטה הרת גורל, שכן אם יחליט שלא להביא את ראיותיו עשוי בית המשפט לקבוע כי בהיעדר ראיות שיסתרו את ראיות התובע, הוכיח האחרון את עילתו וביסס את תביעתו. ... להימנעות מהצגת ראיות והבאת עדים קיים גם משקל ראייתי בלתי מבוטל..."
-
והנה בענייננו – והגם שכנגד הצגת הסכם הוויתור היה על הנתבע להוכיח את טענתו לפיה חתימות המנוחה ודוד המתנוססות עליו זויפו – נותרה טענה זו כטענה בעלמא.
-
אדגיש בעניין זה כי להוכחת טענתו אין די בעובדה כי דוד מסר בתצהירו שלא הוא חתם על הסכם הוויתור וכי הוא אף הגיש על כך תלונה בגין זיוף מסמך למשטרת ישראל (סעיפים 7 ו-8 ל-נ/9). אין די גם בעובדה כי הוסיף ומסר שגם חתימתה של המנוחה על גבי ההסכם איננה חתימתה (סעיף 10 ל-נ/9), באשר לכל הפחות מצופה היה כי טענה זו תיתמך בחוות דעת מומחה מטעמו.
דוד אמנם השיב בחקירתו (וראו: פרוטוקול הדיון מיום 22/11/15 עמ' 168) כי הוא מוכן שמומחה כזה ימונה מטעם בית המשפט, אך לא הסביר, וכמוהו גם לא הנתבע בעצמו, מדוע לא הוגשה חוות דעת כזו מטעם הנתבע, בעת וביחד עם הגשת ראיותיו, או מדוע לא ביקש מינוי מומחה כזה במועד.
-
ודוק: אין לעניין זה כל נפקות לעדות דוד בה טען כי אין הוא מכיר את ב"כ התובעים (וראו: פרוטוקול הדיון מיום 22/11/15 עמ' 167) שכן לטענת התובעים דוד לא חתם על הסכם הוויתור בפניו ולכן גם לא פגש בו (וראו: שם).
-
על האמור יש להוסיף כי אף חקירת משטרת ישראל שנפתחה בעקבות התלונה אותה הגיש דוד בגין זיוף מסמך, לא העלתה דבר, שכן היא נסגרה משום "שנסיבות העניין בכללותן אינן מצדיקות פתיחת חקירה, שכן מדובר באירוע אשר ההליך הפלילי איננו מהווה מסגרת מתאימה לבירורו" (וראו: נספח כ' לתצהיר המשלים מטעם התובע אשר סומן ת/6).
-
ועוד כי יש בעובדה לפיה הוגשה תלונה זו רק ביום 3/12/14 ולא מיד עם קבלת כתב התביעה, כפי שהיה מצופה ממי שנרעש מעצם הגשת התובענה לסילוק יד אשר הוגשה כנגדו, כדי לגרוע ממידת מהימנותה.
-
לבסוף לא למותר לציין כי הנתבע גם לא הביא לעדות את מי מאחיו הנוספים או אחרים אשר יכולים היו אולי להעיד אודות הסכם הוויתור, כאשר בעניין זה יש לזכור את הטענה לפיה זויפה גם חתימת המנוחה.
-
מכל מקום הנתבע לא הצליח להוכיח כי החתימות על הסכם הוויתור זויפו ואני דוחה טענה זו.
נסיבות חתימת המנוחה על הסכם הוויתור - עושק
-
טענה נוספת אותה טען הנתבע הינה כי הסכם הוויתור נחתם עם המנוחה תוך ניצול מצבה כך שהוא נגוע בעושק.
-
סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי:
"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".
-
עמד על התנאים לביטול חוזה מחמת עושק, כב' השופט ס' ג'ובראן בע"א 9207/04 יוסף כמיסה נ' דן גרטלר, [פורסם בנבו] (14/8/08), בפסקה 9, באומרו כי:
"הלכה היא, כי ביטולו של הסכם, או תנאי בו, מחמת שההתקשרות בהסכם הייתה נגועה בעושק, מותנה בקיומם של שלושה: "חולשתו" של אחד המתקשרים – הבאה לכלל ביטוי במצוקה, בחולשה שכלית או גופנית, או בחוסר ניסיון; מודעותו של המתקשר ל"חולשה" זו, וניצולה לצורך קביעת תנאים בהסכם הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל... עילת הביטול קמה בהצטרפותם יחד של שלושת היסודות האלה. יסודותיה של עילת העושק אינם רק יסודות מצטברים, הם גם "שלובים זה בזה ככלים שלובים" ... תנאים גרועים במיוחד עשויים לעורר חשש בדבר שלמות הרצון של המתקשר הנפגע. "חולשה" חמורה שלו מחייבת בדיקה קפדנית של סבירות התנאים שנקבעו בהסכם. ניצול קיצוני של חולשה מטיל אף הוא צל על ההסכם ומחייב הארה קפדנית של התנאים שנכללו בו. קיומו הברור ואופיו החמור של כל אחד מן היסודות האלה עשוי לשמש סימן וראיה לכך כי נתקיימו בו, בהסכם, היסודות האחרים, המקימים את עילת העושק...
כבר נקבע, כי כל אחד מן היסודות האמורים צריך להתקיים במלוא תוקפו. קיומן של מצוקה קשה של המתקשר או "חולשה" חמורה אחרת שלו, אינן גורעות מן הצורך להצביע על קיומם של תנאים "הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל". תנאים חמורים במיוחד אינם מייתרים את הצורך בקיומם של מצוקה, חולשה שכלית או גופנית, או חוסר ניסיון, כבדי משקל, ואינן פוטרות את הטוען לעושק להוכיח את מודעותו של הצד האחר לחולשותיו או למצוקתו. מקום בו אחד מיסודותיה של העילה מוצא לו ביטוי חמור במיוחד, מוטל לעתים הנטל הראייתי הרובץ על המבקש להוכיח את קיומם של היסודות האחרים, אך בכך אין כדי להמעיט את הדרישה, כי גם היסודות האחרים יתקיימו במלואם, כי מצוקת המתקשר תהא מצוקה חמורה וכי תתקיים מודעות מלאה לה אצל המתקשר האחר...". (ההדגשים שלי. כ.ה.)
-
דרך הביטול נקבעה בסעיף 20 לחוק החוזים על פיו:
"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה".
-
אלא שמעבר לטענת הנתבע כי המנוחה הייתה אישה חולה, תמימה, וקשת יום וכי היא לא ידעה קרוא וכתוב בעברית, הוא לא צירף כל ראיה (ואף לא הביא כל עדות) אשר תלמד על מצבה הקוגניטיבי (או מצבה בכלל) בתקופה בה נחתם הסכם הוויתור.
-
מאידך והגם שדוד מסר כי הוא עצמו היה בקשר רופף עם המנוחה, עדיין ידע לציין כי היא שילמה את כל חשבונותיה וכי במועד פטירתה לא הייתה חייבת דבר לאיש (סעיפים 3 ו-11 לנ/9). בכך יש כדי ללמד שניהלה את ענייניה כשורה.
לא כל שכן כאשר במהלך עדותו של הנתבע הסתבר כי למנוחה לא התמנה מעולם אפוטרופוס וכי אף הוא עצמו העיד כי היא הייתה אישה חכמה ונבונה (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 22/11/15 עמ' 202).
-
תוצאת האמור הינה כי הנתבע לא הצליח להוכיח אף לא את היסוד הראשון הדרוש כדי לגבש את עילת העושק.
-
ודוק: לאמונה של הנתבע והעדים הנוספים מטעמו (וראו: סעיף 21 ל- נ/10; סעיף 7 ל-נ/7; סעיף 7 ל-נ/8;) כי המנוחה לא הייתה חותמת על הסכם הוויתור מבלי להתייעץ עימם, אין בנסיבות כל משמעות, באשר אמונתם זו אינה יסוד מן היסודות אותם היה על הנתבע להוכיח.
-
לא למותר להוסיף על האמור כי הסכם הוויתור עצמו – בו כזכור וכנגד הוויתור על זכויותיה המוגנות נקבע כי המנוחה תהיה פטורה מתשלום שכר דירה עד אחרון ימיה – אף איננו מעלה תנאים גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.
לעניין זה יש לזכור כי המנוחה הלכה לבית עולמה ביום 5/7/14 כך שמעת הוויתור על זכויותיה (1990) הוסיפה לגור במושכר מבלי לשלם דמי שכירות תקופה של 24 שנים.
ודוק: כל המסמכים שהוגשו על ידי הנתבע כהוכחה לתשלום דמי השכירות – ודגש על הוכחת תשלום (כך שהמסמך נ/5 איננו בא בגדרם) – עניינם במועדים הקודמים לשנת 1990.
הנתבע הצליח אם כן, חרף חלוף הזמן, להמציא ראייה אשר תלמד כי המנוחה שילמה את דמי השכירות עובר לשנת 1990 אך לא לאחריה.
-
משכך אני קובעת כי הסכם הוויתור נחתם כדין וכי הוא בר תוקף משפטי מחייב.
נפקות הסכם הוויתור
-
בסעיפים 2 ו-3 להסכם הוויתור (נספח ב' לתצהיר התובע ת/5) נקבע כי:
"2. השוכר אשר החזיק במושכר כדייר מוגן ויתר ויתור בלתי חוזר וסופי על כל זכויותיו במושכר החל משנת 1990 בכפוף לאמור בהסכם זה, כאשר המושכר יוחזק בידיו של השוכר בהתאם להוראות שלהלן.
3. המושכר מושכר בזאת לשוכר לכל ימי חייו, ללא תשלום דמי שכירות והמשכיר חוזר על התחייבותו משנת 1990 שלא לגבות מהשוכר דמי שכירות".
-
מכלל הקביעה כי להסכם הוויתור תוקף משפטי מחייב, נובעת אם כן גם הקביעה כי המנוחה ויתרה על זכויותיה כדיירת מוגנת עוד בחייה. משכך אין מקום לדון בטענת הנתבע לפיה יש להכיר בו כדייר ממשיך, באשר לא נותרו לו עוד זכויות לינוק מהן.
-
ודוק: לא נעלמה מעיני טענת הנתבע לפיה סעיף 12 לחוק הגנת הדייר קובע כי הסכם לפינוי דייר מוגן מחייב אישור של בית הדין או של בית המשפט. עם זאת ושעה שכפי שהבהרתי לעיל, טענת התובעים לפיה המנוחה לא שילמה להם דמי שכירות החל משנת 1990 לא נסתרה, ממילא קמה להם עילה לפינוייה מהדירה.
סוף דבר
-
התביעה מתקבלת.
-
הנתבע יסלק את ידו מן הדירה ובכללה המושכר (כהגדרתם לעיל) בתוך 60 יום מהיום וישיב את החזקה בה לתובע (כהגדרתו לעיל) כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו.
-
הנתבע ישלם לתובעים הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪. הסכום האמור ישולם בתוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.
-
הפיקדון שהופקד בתיק בית המשפט במסגרת הסעד הזמני, יושב לב"כ התובעים.
מזכירות בית המשפט תשלח העתק פסק דין זה לצדדים בדואר רשום.
ניתן היום, ח' אדר א' תשע"ו, 17 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.
