ת"א 54823-07-13 קינן ואח' נ' משה

עילתה של תביעה זו הינו סירובו של הנתבע לחתום על הסכם פינוי – בינוי בפרויקט בנייה שהתובעים הינם בעלי זכויות בדירות המצויות בו.

מבוא וטענות הצדדים

1. עסקינן בשני בניינים המצויים ברחוב XXXXXXX  ברמת השרון, המהווים חלקות XXX-XXX בגוש XXXX (להלן: "הבניינים"). הנתבע הינו בעל זכויות בדירה בשיעור 1/24 מדירת מגורים בודדת המצויה בבניין שברחוב XXXXXXX .

    

2. בכתב התביעה צוין כי התובעים, בעלי זכויות חכירה בדירות בבניינים, חתמו על הסכם עם חברת רמת השרון הירוקה 2009 בע"מ (להלן: "היזם"), במסגרת עסקה לפינוי-בינוי, כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי").

    

3. עוד מציינים התובעים כי המתחם שבו מצויים הבניינים הוכרז ע"י משרד הבינוי והשיכון כשטח פינוי-בינוי בהכרזה מיום 3/12/09, שאף קיבלה תוקף של החלטת ממשלה בסמוך לאותו מועד (נספח א' לתצהירו של מר אליאב מימון – מנכ"ל היזם).

    

4. כן בואר בכתב התביעה כי ביום 5/12/11 אושרה תכנית בניין עיר החלה על המתחם שבו מצויים הבניינים. בהתאם לתוכנית זו, ניתן להקים בשטח המתחם פרויקט התחדשות עירונית, בדרך של הריסת המבנים הישנים, כולל הבניינים, ובניית מאות יח"ד ומגדלי מגורים מודרניים.

    

   התב"ע קבעה כיצד יתבצע הפרויקט ומה יהיה סדר ביצוע עבודות ההריסה והבנייה, כאשר בנספח השלביות לתב"ע נקבע כי הבניין שבו מצויה הדירה שלנתבע זכויות בה (1/24) ייהרס בשלב הראשון של הפרויקט, ועליו יוקם בניין חדש (ראה תקנון התב"ע ונספח השלביות, נספח ג' לתצהיר מר מימון).

    

5. בכתב התביעה נטען, כי הפרויקט כדאי ביותר מבחינה כלכלית עבור דיירי הבניינים, שכן הם עתידים לקבל מהיזם דירה חדשה, גדולה לפחות בחדר נוסף מהדירה הקיימת, כולל ממ"ד, מרפסת, מעלית ומקום חנייה, כאשר אין ספק ששווי כל אחת מהדירות החדשות יעלה במאות אלפי שקלים משווי הדירה הקיימת.

6. התובעים טוענים, כי הנתבע מנסה לסחוט את היזם ולנצל את היותו האחרון לחתום על ההסכם, גורם לנזקים כספיים עצומים לתובעים ועלול לגרום לסיכול הפרויקט כולו. לשיטת התובעים, הנזק הכולל לדיירי ה"מקבץ", כהגדרת מונח זה בחוק פינוי בינוי, עומד על למעלה מ-28,000,000 ₪, לפי 47 דירות X 600,000 ₪.

    

7. הנזק לתובעים מסתכם לשיטתם ב - 7,800,000 ₪ ולצרכי אגרה הועמדה התביעה על סך של 1,000,000 ₪.

    

8. בפי הנתבע שלל טענות, ואמנה את עיקרן:

    

   • הנתבע כלל איננו מסרב לחתום על הסכם פינוי, ולמעשה לדבריו היה בין הראשונים להסכים לעסקה כאשר חתם ביום 18/3/10 יחד עם בני משפחתו על הסכם מול היזם. מקור המחלוקת הינו לשיטתו, סירובו לחתום על הסכם חדש הסותר את תוכנו של ההסכם האמור, שקבע כי האם תעבור ישירות לדירה החדשה ללא צורך במגורים זמניים.

      

   • היזם נקט כלפי הנתבע ובני משפחתו באלימות ובאיומים על מנת לכפות עליהם חתימת הסכם חדש.

      

   • אמו של הנתבע, המתגוררת בדירה, הינה אישה קשישה וחולה ולכן עמד הנתבע על כך שתפונה מדירתה ישירות לדירה חדשה.

      

   • סירובו של הנתבע לחתום על הסכם חדש הוא סירוב סביר.

      

   • לתובעים לא נגרם כל נזק הואיל והפרויקט טרם יצא לדרך.

      

   • מאחורי התביעה עומד היזם ומטרתה הפעלת לחץ על הנתבע.

      

   • הפרוייקט איננו כדאי כלכלית.

      

   • התובעים לא מהווים "רוב מיוחס" כהגדרת מונח זה בחוק פינוי ובינוי.

   • לכתב התביעה לא צורפו ייפויי כוח של התובעים, למעט תובעת 14.

      

   • לתובעים או לחלק מהם אין זכויות בדירות בבניינים, וחלק מהם מתנגדים להגשת התביעה.

      

     האקלים המשפטי

      

9. בשנת 1998 הכירה הממשלה במסלול של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי. במסגרת פרויקטים אלה נהרסים מבנים קיימים לצורך הקמת בנייה חדשה, צפופה יותר בדרך כלל, בעלת תשתיות עדיפות, תחתיה. לרוב, בעלי הדירות בפרויקט מקבלים דירה בבניין החדש המוקם, אשר הינה עדיפה על דירתם הקודמת, או תשלום כספי שווה ערך.

   היזם מצידו זוכה לקבלת זכויות בנייה העולות בהיקפן על הבנייה הקיימת [לסקירת הרקע לפרויקטים מסוג זה (ראו א. לנדאו פינוי ובינוי 25-46 (2013)).

    

10. על אף הפוטנציאל הכלכלי הגלום בפרויקטים אלה, הם נתקלים בקשיים שונים, ובעיקר בחוסר שיתוף פעולה מצד חלק מבעלי הדירות. חוק פינוי ובינוי איננו מאפשר לכפות על הדיירים להתפנות ללא הסכמתם, אלא רק מקים עילה להגשת תביעות כספיות כנגד דיירים סרבנים, בתנאים הקבועים בו.

     

11. חוק פינוי ובינוי נחקק בשנת 2006 על מנת להקל על פינוי הדיירים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי – בינוי.

     

    בדברי ההסבר לחוק נקבע כי ההכרזה על מתחם כמתחם פינוי – בינוי "נעשית מתוך מטרה לעשות שימוש יעיל בקרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר, וכן על מנת להטיב עם החזות העירונית ולשפר את תדמיתה... לרוב, במסגרת פינוי ובינוי הדיירים מפנים את דירותיהם והיזם בונה על הקרקע ומספק להם דירות חדשות", [הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ה – 2005, הצעות חוק הכנסת 88 עמ' 198].

     

12. סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע כך:

     

     

    "הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק הנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה".

     

13. המונח "רוב מיוחס" מוגדר בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי כך:

     

    "בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות, מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים...".

     

14. "מקבץ" מוגדר בסעיף 1 כך:

     

    "בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת...".

     

15. לצד זאת, סעיף 2 (ב) לחוק פינוי ובינוי מגדיר רשימת נסיבות שבהתקיימן לא ייחשב סירובו של בעל דירה כסירוב בלתי סביר, ולכן לא יהיה אחראי בנזיקין:

    "(ב)סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:

    (1)עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;

    (2)לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;

    (3)לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובניוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;

    (4)קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;

    (5)היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:

    (א)כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;

    (ב)לא כללה עסקת פינויובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) – העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות".

     

16. ההסדר האמור משקף איזון בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן לבין זכות שכניו ליהנות מהתועלת הכלכלית הטמונה בעסקאות מסוג זה. האיזון מתבטא גם בסעיף 3 לחוק פינוי ובינוי, אשר מקנה לבית המשפט סמכות לקבוע שמן הצדק לחייב את הדייר הסרבן רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות, ובין היתר לשקול את כושר פירעונו של בעל הדירה ונסיבות העסקה.

     

17. ראוי לציין כי לאחרונה יצא מבית מדרשו של בית המשפט העליון פסק – דין שהתייחס בהרחבה לסוגיה וקבע, בנוגע לפרשנות המונח "סירוב סביר", כי:

     

    "במסגרת הכרעתו, על ביהמ"ש להבחין בין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שונים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב בפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מיטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות" [ע"א 3511/13 רגינה שוורצברגר נ' שלום מרין, סעיף 29 לפסק הדין (24/7/14); להלן – ענין שוורצברגר].

     

18. באספקלריא של החקיקה והפסיקה הרלוונטיים, אפנה לדון בטענות הצדדים.

     

     

    דיון ב"טענות סף" שהעלה הנתבע

     

19. טוען הנתבע, כי לא צורפו ייפויי כוח מטעם התובעים. אכן, לכתב התביעה לא צורפו ייפויי כוח, אך ב"כ התובעים הודיע בדיון שהתקיים ביום 5/6/14 כי יש בידיו ייפויי כוח והוא יגישם לתיק. ואכן, אלו הוגשו בהודעתו מיום 15/6/14, והם מתייחסים לתובעים כולם.

     

20. המדובר בייפויי כוח בלתי חוזרים שניתנו לשורת עורכי דין, ביניהם עו"ד אילן גלזר, וזה הסב את ייפויי הכוח, כפי שניתן לעשות בהתאם לסעיף 24 לייפויי הכוח, לשורת עורכי דין ממשרד יגאל ארנון ושות', וביניהם באי כוח התובעים שהופיעו בפני.

     

21. טוען הנתבע כי ייפויי הכוח הבלתי חוזרים שהוסבו, אינם מסמיכים את עורכי הדין להגיש תביעה מסוג זה.

     

    אין בידי לקבל את הטענה. בייפויי הכוח הבלתי חוזרים, שנוסחם אחיד, מוסמכים עורכי הדין לעשות את "כל הפעולות הקשורות להוצאתו לפועל ולמימושו של פרויקט מסוג פינוי ובינוי בתחום המקרקעין הידועים כחלקות 182 ו-227 – 232 בגוש 6550...".

     

    מבלי לגרוע מכלליות הרשאה זו, כולל ייפוי הכוח, בסעיף 1, הסמכה להגיש תביעות.

     

    צא ולמד, באי כוח התובעים הוסמכו בצורה מפורשת להגיש את התביעה שבפני, אשר קשורה ללא ספק להוצאה לפועל ולמימוש פרויקט הפינוי והבינוי.

     

22. טוען הנתבע בכתב הגנתו, כי אין בידי התובעים רוב מיוחס כנדרש בחוק פינוי ובינוי.

    בסיכומיה חזרה באת כוח הנתבע מטענה זו:

     

    "אינני חולקת על כך שנחתמו עם היזם 40 חוזים בהתייחס ל-40 דירות מתוך 49 דירות שבמקבץ, דהיינו שיש 80% רוב מיוחס כנדרש בחוק..."

    (ראה עמ' 21 לפרוטוקול שורות 4-5).

     

    מעבר לכך, לתצהיר נציג היזם צורפו העתקים של עמוד ראשון ואחרון של כל אחד מההסכמים שנחתמו בינו לבין בעלי 49 הדירות שבמקבץ, כאשר העד מציין שהלכה למעשה נחתמו חוזים ביחס ל-46 דירות בקירוב, דהיינו 93% מהדירות (ראה סעיף 21 לתצהיר ונספח ו').

    ממילא, אין חולק ואף הוכח כי קיים רוב מיוחס כנדרש בחוק פינוי ובינוי להגשת התביעה.

     

23. בסיכומיה זנחה ב"כ הנתבע את הטענה לפיה התובעים אינם בעלי זכויות בדירות שבבניינים. ממילא, טענה זו נדחית. מעבר לדרוש, אציין כי הטענה נטענה בעלמא ונסח הרישום של החלקה הרלוונטית (נספח א' לתצהירו של התובע 1) מלמד את ההפך, וכך גם עצם העובדה שהתובעים חתמו על הסכמים לפינוי – בינוי מול היזם.

     

    כדאיות העסקה

     

24. אחד הסייגים הקבועים בסעיף 2 (ב) לחוק פינוי ובינוי לחיוב דייר סרבן הינו שהעסקה איננה כדאית כלכלית. בעניין שוורצברגר נקבע כי הנטל להוכחת כדאיות העסקה מוטל על כתפי התובעים (סעיף 32 לפסק הדין).

     

25. לתמיכה בטענתם בהקשר זה הגישו התובעים חוות דעת מומחים, ישי שפאן ונעמה מור שמאי מקרקעין. בהתאם לחוות הדעת, הרווחיות הצפויה למזמיני השומה, התובעים, הבעלים של 34 דירות בבניינים, מסתכמת ב-32,100,000 ₪, דהיינו רווח ממוצע לבעל דירה בסך 900,000 ₪ (יצויין כי בכתב התביעה צוין סך 600,000 ₪ והתובעים כבולים לסכום זה, ללא תיקונו).

     

26. באופן תמוה, ב"כ הנתבע ויתרה על חקירתם של המומחים, כך שחוות הדעת עומדת בחזקתה במלואה. מעבר לדרוש, אציין כי עיינתי בחוות הדעת, שנחזית כמבוססת ומקצועית ביותר, והיא מקובלת עלי במלואה.

    בנוסף לכך, הנתבע נמנע מלהגיש חוות דעת סותרת מטעמו, הימנעות הפועלת לחובתו.

     

27. בהינתן האמור, התובעים עמדו בנטל להוכיח כי העסקה כדאית מבחינה כלכלית.

     

    טענת הנתבע כי לתובעים לא ייגרם נזק הואיל והפרויקט טרם יצא לדרך

     

28. טענה ב"כ הנתבע בסיכומיה, כי היתר הבניה הוצא רק לאחר הגשת התביעה, במהלך שנת 2014 וקיימים תנאים נוספים, מעבר לחתימת הנתבע על מנת שהפרויקט יצא לדרך. לדבריה, התביעה מוקדמת שכן הפרוייקט טרם נכשל והיזם ממשיך לקדמו.

     

29. מוסיפה ב"כ הנתבע וטוענת, כי עקרונות יסוד בדיני הנזיקין מחייבים כי מעשה המעוול יהא גורם בלעדיו אין להיווצרות הנזק, מה שלא מתרחש בענייננו.

     

30. אכן, היתר הבניה לפרוייקט ניתן רק לאחר הגשת התביעה, ביום 16.2.14 (ראה נספח ה' לתצהיר מר מימון). לטעמי, אין בכך כדי לקבל את טענת הנתבע.

     

    אין כל תנאי הקבוע בחוק פינוי ובינוי כי טרם הגשת תביעה נגד דייר סרבן, יש לקבל היתר בניה לפרוייקט. לשון החוק קובעת כי דייר סרבן יהיה אחראי בנזיקין כלפי בעלי הדירות המסכימים לעסקה "בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע הפרוייקט" (סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי).

     

    אין חולק כי אם הנתבע לא יחתום על הסכמה לפינוי ולעסקה, לא ניתן יהא לבצע את הפרוייקט, על אף העובדה שכל יתר בעלי הזכויות, עשרות דיירים, הסכימו לכך ואף כי יתר בעלי הזכויות בדירה שבה לנתבע זכות מזערית (4% בקירוב בלבד) חתמו על הסכם פינוי.

     

31. ברור כי התובעים צריכים להראות כי קיימת היתכנות מעשית לפרוייקט וכי לא מדובר ברעיון ערטילאי. התובעים הראו זאת בבירור, בין היתר, בכך שהציגו חתימות של למעלה מ-80% מדיירי המקבץ, החלטת ממשלה לפיה האזור הוכרז כמתחם פינוי-בינוי, תב"ע המאפשרת הלכה למעשה את ביצוע ההריסה והבניה ואף פטור מהיטל השבחה (ת/1).

     

32. בנסיבות אלה, אין בעיני כל טעם הגיוני להציב תנאי של הוצאת היתר בניה טרם הגשת תביעה נגד דייר סרבן. אגב, עובדה היא, כי היתר בניה הוצא גם הוצא, חודשים ספורים לאחר הגשת התביעה.

     

    הטיב לתאר זאת בקצרה התובע 1 בעדותו, כאשר נשאל איזה נזק ייגרם לפרוייקט מאי חתימת הנתבע: "עיכוב הפרוייקט, המינהל לא מסכים לחתום" (עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 14).

     

33. אשר לטענת הנתבע, כי קיימים בהסכמי הפינוי מול היזם תנאים שטרם בשלו, הקבועים בסעיף 7.1 להסכם (נספח ב' לתצהיר התובע 1), הרי שמדובר בתנאים המקנים ליזם זכות לסגת מהפרויקט, ונציגו מר מימון הצהיר בתצהירו כי היזם מעוניין בעיסקה ולא חפץ לבטלה (סעיף 18 לתצהירו). מעבר לכך, תנאים אלה התקיימו, כפי שמצהיר מר מימון (סעיף 19).

34. בכל הנוגע לטענת הנתבע כי לא רק חתימתו מטרפדת את הפרוייקט. אכן, התובעים לא הציגו חתימות של כל דיירי המקבץ, אך גם בכך אין כל פגם. חוק פינוי ובינוי קובע תנאי של רוב מיוחס, ארבע חמישיות, להגשת תביעה.

     

    עקרון זה שקבע המחוקק מלמד כי טענת הנתבע איננה נכונה. לו היה חפץ המחוקק לקבוע כלל לפיו דייר סרבן ייתבע בשל היותו "סיבה בלעדיה אין" לעיכוב הפרוייקט, היה קובע כי ניתן לתבוע דייר סרבן רק אם הוא הדייר האחרון בפרוייקט שלא חתם על הסכם פינוי.

     

    לא כך הם פני הדברים, ודי כאמור ברוב של ארבע חמישיות. לדידי, קבלת טענת הנתבע בהקשר זה תביא לריקון מתוכן של כוונת המחוקק העולה מקביעת תנאי של רוב מיוחס בלבד.

     

    טענת הנתבע כי מטרת התביעה הינה הפעלת לחץ על הנתבע ומאחוריה עומד היזם

     

35. בסיכומיה, הרחיבה באת כוחו של הנתבע בטענה זו. לשיטתה, לא מדובר הלכה למעשה בתביעת פיצויים אלא בתביעה שנועדה להפעיל לחץ על הנתבע לחתום על הסכם פינוי, כאשר מאחוריה עומד היזם ולא הדיירים.

     

36. מר מימון הודה בהגינותו בחקירתו, כי מי שנושא בשכ"ט עוה"ד בתובענה זו הינו היזם וכי הדבר מקובל בפרויקטים מעין אלה (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 6). יחד עם זאת ציין, כי לא היזם עומד מאחורי התביעה וכי יש משרד עו"ד המטפל ביזם ומשרד אחר המטפל בדיירים (שם, ש' 8 – 11). עדותו של מר מימון מקובלת עלי במלואה.

     

37. טענה מעין זו שהעלה הנתבע ניתן להעלות בכל תביעה מסוג זה.

    לדידי, אחת ממטרותיו של חוק פינוי ובינוי הינה בדיוק מטרה זו: ידע דייר סרבן כי הוא צפוי לחיוב כספי ניכר אם יסרב סירוב בלתי סביר לחתום על הסכם פינוי, והכל בתנאים שקובעים בחוק פינוי ובינוי.

     

    הא ראיה, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי (ת.א. (מחוזי חיפה) 1763-06-12 מרין נ' שוורצברגר), שאושר בבית המשפט העליון בענין שוורצברגר, עיכב בית המשפט את פסק דינו על מנת לאפשר לנתבעת לשקול את עמדתה שנית ואף הורה כי אם תחזור בה מסירובה, יתבטל החיוב הכספי שהושת עליה.

     

38. בית המשפט העליון קבע בהקשר זה:

    "אוסיף ואציין כי גישה זו, של הטלת חיוב מותנה על הדייר הסרבן, הינה גישה מידתית וראויה. היא מתיישבת עם תכלית חוק פינוי ובינוי, שהינה קידומם של פרויקטים אלו לטובת ניצול יעיל יותר של עתודות קרקע, תוך שיקום שכונות מדורדרות חברתית וכלכלית; תכלית שאינה מוגבלת לקידום רצונם של בעלי דירות להשביח את נכסיהם. שהרי, תשלום פיצויים מצד הדייר הסרבן ליתר בעלי הדירות, אמור לפצות אותם על הנזקים שנגרמו להם, אך סותם את הגולל על מימוש הפרויקט ואינו מגשים את האינטרס הציבורי" (עניין שוורצברגר, סעיף 45 לפסק הדין).

     

39. הנה כי כן, במסגרת פסק דין בבית המשפט עצמו ניתן וראוי להשית על הדייר הסרבן חיוב כספי מותנה, שיבוטל אם יחזור בו הדייר הסרבן. ברי כי פסיקה מעין זו מטרתה הפעלת לחץ על הדייר הסרבן, והנה גם בית המשפט העליון קבע כי מדובר בגישה מידתית וראויה העולה בקנה אחד עם תכליתו של חוק פינוי ובינוי. ממילא, טענת הנתבע בהקשר זה נדחית.

     

    סירובו של הנתבע לחתום על הסכם פינוי-בינוי

     

40. כפי שצוין לעיל, הנתבע טוען כי כלל לא סירב לחתום על הסכם, ובסעיף 3.2 לכתב ההגנה המתוקן מטעמו טען שביום 18/3/10 חתם על הסכם פינוי-בינוי (נספח א' לכתב ההגנה). טענה זו התגלתה כבלתי מדויקת בלשון המעטה.

    בסעיף 6 לתצהיר מטעמו, נסוג הנתבע מגרסתו כאילו חתם על ההסכם וציין כי אמו חתמה עליו "ואחי ואני צירפנו את פרטינו להסכם".

     

41. ואכן, עיון במסמך זה מגלה כי הנתבע לא חתום עליו ורק שמו ומספר הטלפון הוספו בכותרתו. אמור מעתה: הנתבע לא חתם מעולם על הסכם פינוי.

42. זאת ועוד: היזם כלל אינו חתום על ההסכם מיום 18/3/10 אלא רק על הסכם מאוחר, משנת 2013, עליו חתומים אימו של הנתבע ואחיו, שהינם יתר בעלי הזכויות בדירה (נספח ח' לתצהירו מר מימון). נציג היזם הבהיר בתצהירו כי בתחילת הדרך, בשנת 2010, ביקשה אימו של הנתבע לעבור במישרין לדירה חדשה מהדירה הישנה והוסיפה כיתוב בכתב יד המציין זאת, על טיוטת ההסכם.

     

     

    היזם, שטרם ידע מהם שלבי ביצוע הפרוייקט באותה עת, לא נתן הסכמתו לכך (סעיפים 27 – 29 לתצהירו). כאשר אושרה התב"ע הוברר כי הבנין בו מצויה הדירה אמור להיהרס ראשון ולכן הדבר אינו אפשרי. נציגי היזם הסבירו זאת לאימו של הנתבע ויתר אחיו ואלה הסכימו לעבור לדירה חלופית לתקופת השנה וחתמו על ההסכם נספח ח' לתצהירו של מר מימון שאינו כולל תניה זו (ראה סעיפים 30 – 32 לתצהירו).

     

43. ממילא, כל טענות הנתבע כי נציגים מטעם היזם תקפו אותו פיזית ואיימו על חייו, וכן על בני משפחתו, אינן רלבנטיות ואינן צריכות הכרעה, שכן ממילא הנתבע לא חתם על הסכם פינוי ולכן טענות כפיה אינן מעלות או מורידות.

     

    למעלה מהדרוש אציין כי הנתבע לא הוכיח כל קשר בין האיומים והתקיפה שלטענתו הותקף (ראה סעיף 12 לתצהירו) לבין היזם.

     

    בהקשר זה אוסיף, כי מר מימון מטעם היזם הכחיש כל קשר לדברים (סעיף 39 לתצהירו). ב"כ הנתבע לא הציגה למר מימון ולו שאלה אחת בענין זה ופשיטא, כי דבריו עומדים בחזקתם.

     

44. כך, נותר הנתבע יחיד בסירובו שלא לחתום על ההסכם ולדרוש כי אימו תעבור ישירות לדירה חדשה – למרות שהדבר איננו אפשרי על פי נספח השלביות בתב"ע.

     

45. בנסיבות אלה, יש לבחון האם סירובו של הנתבע בא בקהל המקרים הנחשבים סירוב בלתי סביר. דומני כי התשובה על כך הינה בחיוב.

     

46. כאמור, בעניין שוורצברגר נקבע כי יש לבחון האם התנגדות הדייר נובעת מנימוקים "כנים וראויים שיש להתחשב בהם" (סעיף 29 לפסק הדין).

     

    נפסק גם כי "דומה כי התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב, הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת הפינוי והבינוי שעל הפרק" (סעיף 30).

     

    לענין כדאיות העיסקה, הרי שכפי שצויין לעיל, כל בעל דירה צפוי להשיא את שווי דירתו ב – 900,000 ש"ח בממוצע, כך לפי חוות הדעת, סכום גבוה ביותר לכל הדעות.

     

47. סירובו של הנתבע מוצג על ידו כסירוב הנובע מכך שאימו המבוגרת תאלץ לעבור לדירה אחרת באופן זמני לתקופת הבניה ורק לאחר מכן תעבור להתגורר בדירה החדשה. לכן גם דרישתו כי תעבור ישירות לדירה החדשה. בנסיבות הענין, דרישה זו הינה בלתי סבירה בעליל.

     

    כאמור, התב"ע קובעת כי תחילה יש להרוס את הבנין בו מצויה הדירה ופשיטא כי בנית הבנין החדש תחתיו תארך זמן מה. דרישה זו הינה איפוא לא רק לא סבירה אלא גם לא תיתכן מעשית.

     

48. זאת ועוד. ניתן ללמוד גם מלשון החוק כי סירוב הנעוץ בסיבה מעין זו אינו סביר. בסעיף 2(ב)(2) לחוק פינוי ובינוי נקבע כי סירוב ייחשב כסביר אם "לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש...".

     

    צא ולמד, נקודת המוצא של המחוקק הינה כי הדיירים המפונים יעבור לדירות אחרות באופן זמני לתקופת הבניה, וברור כי כך הם פני הדברים בחלק הארי של המקרים, שכן הבנינים החדשים אינם צומחים על פני הקרקע יש מאין ביום בהיר אחד, כאילו נבנו מאבני לגו.

     

49. בהקשר זה ראוי לציין כי אימו של הנתבע מתגוררת בדירה, והוברר מחקירתה כי הדירה מצויה בקומה רביעית ללא מעלית (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 19 – 20).

     

    בהסכם הפינוי שחתמה האם ביחד עם ילדיה (למעט הנתבע) נקבע כי תעבור לבנין חדש בקומה ראשונה או שניה, עם מעלית כמובן (ראה ההסכם נספח ח' לתצהיר נציג היזם וכן עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 20).

    האם הצהירה בתצהירה כי יקשה עליה לעבור פעמיים דירה. בחקירתה הוצגה לה אפשרות שהיזם יזמין חברה שתארוז את חפציה ותסדרם בכל מעבר, לשווא (שם, ש' 18).

     

50. אינני מתעלם מטענת הנתבע ואימו כי יקשה על האם המבוגרת לעבור דירה פעמיים. יחד עם זאת, לא מדובר ב"נסיבות אישיות מיוחדות" כאמור בסעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי ובינוי, המצדיקות סירוב לחתום על הסכם פינוי. לא הוצג כל מסמך רפואי המלמד כי נבצר מהאם לעבור דירה, מסיבה פיזית או אחרת.

     

    לכך יש להוסיף את העובדה שכיום האם נאלצת לכתת רגליה ולטפס ארבע קומות ללא מעלית ואילו בבנין החדש תמוקם בקומה ראשונה או שניה, עם מעלית (בנוסף ליתר התנאים הכוללים תשלום דמי שכירות בתקפות הביניים, מימון ההעברות וכו', הכל כמפורט בסעיף 15 לתצהיר נציג היזם).

     

    לפיכך, באיזון בין אינטרס האם ובנה, הנתבע, לבין האינטרס של יתר עשרות בעלי הדירות במקבץ, ונוכח כלל נסיבות הענין, דעתי הינה כי לא קיימות לנתבע ולאימו נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות סירוב.

     

51. מעבר לכך, כפי שצויין לעיל, אותן נסיבות אישיות הינן נסיבותיה של האם ולא של הנתבע, שהרי היא זו המתגוררת בדירה ומעלה את הקושי לעבור דירה פעמיים ולא הנתבע.

     

    דא עקא, כאמור, האם ויתר ילדיה חתמו על הסכם פינוי בשנת 2013 ואף על יפויי כח בלתי חוזרים. אמנם, האם ושני ילדיה חתמו על תצהירים שבהם טענו כי אויימו ונכפה עליהם לחתום על ההסכם, אך התברר כי הדברים הינם בגדר עורבא פרח.

     

52. כאשר נחקר מר רפאל משה בענין, ונשאל האם היזם הפעיל עליו לחצים לחתום על ההסכם, השיב בשלילה. כאשר נשאל העד, האם היזם איים עליו בתקיפה פיזית או הטרידו, ענה בשלילה (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 11 – 28). זאת, למרות שבסעיפים 8 – 9 לתצהירו טען אחרת. המדובר בנסיגה מוחלטת מגרסתו ולא אוסיף. בתצהיר מתאר מר משה מסכת של לחצים, איומים והטרדות והנה בחקירתו חזר בו לחלוטין.

     

53. כך גם לגבי האם: בתצהירה העידה כאילו היזם הפעיל עליה לחצים כבדים, הטריד אותה ואף איים עליה (סעיפים 8 – 9) ובחקירתה חזרה בה לחלוטין והעידה כי לא אויימה או הותקפה אלא בנה הנתבע (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 27 – 32).

     

54. בנוסף, הסכם הפינוי נחתם ע"י האם וילדיה בחודש ספטמבר 2013 ובתצהירים לא נטען שנשלח מכתב ביטול בשל הכפיה, כאשר אלה נחתמו שנה לאחר מכן. גם אם אראה בתצהירים כהודעת ביטול, הרי שחלף פרק זמן ממושך מאז החתימה, שאינו סביר לצורך הודעת ביטול, ולכן רק מטעם זה הביטול אינו כדין. זאת, בנוסף לכך שלא הוכחה כל כפיה, נהפוך הוא, כאמור, האם ובנה רפאל חזרו בהם מטענות הכפיה והאיומים.

     

    הרחבתי קמעא בענין זה למרות שאין עסקינן בסירוב האם ובנה רפאל בתיק זה, שכן סירובו של הנתבע נובע מנסיבות הקושרות באימו ודאגה לה. אם אמו עצמה כבולה בהסכם פינוי, מה לו לנתבע שיסרב לחתום בעטיה.

     

55. ראיתי לסיים את דברי בציטוט מסעיף 2 לפסק דינו של כב' השופט סולברג בענין שוורצברגר, מילים כדורבנות:

    "אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה; הטבות שניתנו לה מעבר למה שניתן לדיירים אחרים, גם על חשבונם, אינן מניחות את דעתה; הצעות להצטרף לפרוייקט פינוי-בינוי בתנאים מיטיבים לעומת שאר בעלי-הדירות, או למכור את דירתה בתמורה העולה על ערכּהּ, דחתה. אוי לה, למערערת, משום שדרך הילוכה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה-עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ויחידה, 'תוקעת' את הפרוייקט כולו. ימֵינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאד כי במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת, להשתתף עמהם בשיפור וברווחה. עיניהם רואות וכלות, הפרוייקט לא יוצא אל הפועל. מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו?...המערערת, סרבנית לשמה, וחוששני כי כּלה ונחרצה עִמה שלא להתרצות. הלך-מחשבתה מוביל למבוי סתום. הנה כי כן, אוי לסרבן – על הרס עצמי; ואוי לשכנים – על דרך החתחתים שעליהם לעבור – על הכסף, על הזמן, על האנרגיה – הכל בגלל דייר סרבן אחד".

     

56. סיכומו של דבר, נקבע כי סירוב הנתבע לחתום על הסכם פינוי הינו סירוב בלתי סביר. לפיכך, מלאו התנאים הקובעים בחוק פינוי ובינוי לחיוב הנתבע בנזקי התובעים כתוצאה מסירובו לחתום על הסכם פינוי.

     

    נזקי התובעים – אחרית דבר

     

57. כאמור, בהתאם לחוות דעת שמאי התובעים שלא נסתרה, נזקי התובעים מסתכמים בסך 7,800,000 ₪, אם כי לצרכי אגרה הסכום הוגבל ל - 1,000,000 ₪. חוות הדעת לא נסתרה כהוא זה והמומחים לא נחקרו.

     

58. טוען הנתבע כי התובעים 22 – 27 שהינם בני משפחתו לא חפצו בתביעה, וממילא חזרו בהם בהגשת התצהירים (אימו ושני אחיו). אכן, יש הגיון בטענה זו וברי כי אין לפסוק לטובת בני משפחתו הנ"ל סכום כלשהו שישלם להם אחיהם.

    יחד עם זאת, בתוצאה הסופית, אין לכך נפקות שכן בהתאם לכתב התביעה הנזק לכל אחת מהדירות הינו 600,000 ₪ ומדובר בסך הכל, ליתר התובעים, בסכום העולה בהרבה על סכום התביעה לצרכי אגרה.

     

59. לאור האמור, ישלם הנתבע לתובעים 1 – 21 סכום כולל של 1,000,000 ₪, בצרוף אגרות המשפט ובתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה/התשלום ועד התשלום בפועל.

     

    כמו כן ישלם הנתבע לתובעים 1 – 21 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 120,000 ₪. הסכומים נפסקו בחלקים שווים לתובעים 1 – 21, והכוונה סכום שווה לכל יחיד/זוג/קבוצת בעלים של דירה. ניתן להגיש פסיקתא לחתימה בהתאם לאמור.

    חככתי בדעתי אם ראוי לעכב את התשלום או לקבוע כי יבוטל במידה ויתרצה הנתבע ויחתום על הסכם פינוי. לבסוף החלטתי כי לא ראוי לעשות כן בנסיבות הענין, בין היתר, בשל כך שניסיתי ככל יכולתי להביא את הצדדים להסכמות ואף נקבע דיון תזכורת בענין לאחר תום ההוכחות והסיכומים, שהנתבע עתר לביטולו. יתרצה הנתבע, יפנה לתובעים, ובטוחני כי אלו ישמחו לוותר על הסכום שנפסק כנגד חתימת הסכם פינוי.

     

     

    ניתן היום, כ"ז אלול תשע"ד, 22 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.