הריסה ללא הרשעה - האינטרס הציבורי כאשר חלה תכנית שימור

מה דינה של בקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה, כאשר נשוא הבקשה הינה בניה ללא היתר בבנין שהוכרז לשימור. האם קיים אינטרס ציבורי להרוס סגירת מרפסת שנעשתה לפני למעלה משלושים שנה? זו השאלה העומדת לדיון בהחלטה זו.

1.       פתח דבר

1.1.       המשיבה 1 הינה דיירת מוגנת בדירה הנמצאת בבנין שהוגדר כבנין לשימור בהגבלות מחמירות. המשיבה 2 הינה בעלת הדירה והיא אף בעלת הבניין כולו.

1.2.       בדירה אותה מחזיקה המשיבה 1 - מרפסת שחזיתה קמורה ואשר נסגרה במסגרות אלומיניום וזכוכית באורך של 6.50 מ'. אותה סגירת מרפסת נעשתה ללא היתר, במועד לא ידוע, לפני למעלה משלושים שנה.

1.3.       בבנין בו נמצאת הדירה נעשה שיפוץ מקיף במסגרת תכנית שימור המתקיימת בעיר תל אביב. כפי שנמסר - השיפוץ המקיף עומד בתנאי תכנית השימור למעט  העובדה שאחת מהמרפסות החזיתיות של הבניין הינה מרפסת סגורה, בחלונות שלהריסתם עותרת המבקשת. הכוונה הינה למרפסת הדירה אותה מחזיקה המשיבה 1.

1.4.       להשלמת התמונה ייאמר כי המשיבה 2 התקשרה עם חברה יזמית אשר ערכה את השיפוץ. אותה חברה יזמית זכאית להטבות שונות בגין השלמת השיפוץ ובינהן הטבה של ניוד זכויות בניה המוקנות מכח תכנית השימור למשפץ מבנה לשימור אשר לא ניתן להשתמש בו בזכויות בניה. ניוד זכויות הבניה הותנה בהשלמת השיפוץ וזה, כנטען, לא הושלם בשל אותה מרפסת סגורה בה מחזיקה המשיבה 1. משכך, כפי שנטען, הפקידה החברה היזמית סך של 200,000 ש"ח כערובה להשלמת השיפוץ בהתאם לתכנית.

1.5.       המשיבה 1 מתנגדת לביצוע ההריסה, טוענת כי חלה התיישנות, כי אין לבטל סגירת המרפסת וכי אין אינטרס ציבורי לביצוע הריסה מכח סעיף 212 לחוק התכנון והבניה. המשיבה 2 אמנם מופיעה כאן לצד המשיבה 1, אך היא מסכימה להריסה.

1.6.       על מנת לגרום למשיבה 1 לפרק את סגירת המרפסת נקטו המשיבה 2 והיזמית בהליכים משפטיים כנגדה. בהליכים אלה עתרו המשיבה 1 והיזמית למתן צו עשה המחייב את המשיבה 2 בפירוק סגירת המרפסת. הליכים אלה נדחו בפסק דין מיום 16/9/2013, אשר התבסס על הקשר בין המשיבות 1 ו - 2 ועל מצב הדברים כפי שהיה עת רכשה המשיבה 1 זכויות דיירות מוגנת בדירה.

2.       סעיף 212 לחוק התכנון והבניה - הצורך בקיומו של אינטרס ציבורי

2.1.       סעיף 212 לחוק התכנון והבניה מציב מסד להריסת בניה שנעשתה ללא היתר, גם אם העבירה בגין אותה בניה התיישנה וגם אם מכל סיבה שהיא מי שביצע את העבירה "מת או  אינו בר עונשין מסיבות שאין בהן כדי לעשות את פעולתו חוקית".

2.2.       אך אין די בכך שהבניה נשוא בקשה לפי סעיף 212 לחוק תעשה ללא היתר. על מנת שיינתן סעד של הריסה יש צורך להוכיח קיומן של אחת החלופות המופיעות בסעיף 212 לחוק או בעניינינו להוכיח קיומו של אינטרס ציבורי לביצוע ההריסה. פסק הדין המנחה ביחס להריסה בהתאם לסעיף 212 הוא ע"פ 3490/97, יצחק נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר סבא, פ"ד נב(1), 136. בפסק דין זה נקבע, תוך השוואה לסעיף 205 לחוק העוסק בהריסה לאחר הרשעה בגין בניה ללא היתר, כך:

"... כאשר מדובר בבקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה - לפי סעיף 212 לחוק התכנון - שונים פני הדברים. בענין זה אין די לה למדינה בהוכחה כי נתקיימו התנאים המקימים את הסמכות לצוות על ההריסה, ועליה להוכיח כי בנסיבות הענין ישנה הצדקה ליתן צו כזה מטעמים של ענין ציבורי חשוב; כאשר בפני המתנגד למתן הצו פתוחה האפשרות להציג שיקולים התומכים בהתנגדותו. צו הריסה יינתן רק במקום ששיקולי ה'ענין הציבורי' גוברים על השיקולים האחרים שמציג המתנגד" 

 עניינו של האינטרס הציבורי הנדרש חוזר בפסיקה וניתן להפנות למשל לרע"פ 124/01,  זאב ניקר נ' מדינת ישראל, פ"ד נ"ו (3) 151;ע"פ 8338/09, דן כדר נ' מדינת ישראל;וכן עפא (מרכז) 926-04-09, אפרים צוברי נ' עיריית ראשון לציון.

2.3.       על מנת לקבוע האם לקבל הבקשה אם לאו, יש צורך אפוא בבחינת האינטרס הציבורי המוגן לו טוענת המבקשת ובבחינה האם יש בו כדי לגבור על שיקולי המשיבה 1 להותיר הבניה על כנה.

3.      האינטרס הציבורי הנטען

הענין הציבורי לביצוע ההריסה עולה מטיעוני המבקשת המתייחסת לייחודה של תכנית השימור, לעובדה שהעיר תל אביב היא היחידה בארץ  ובין מעט ערים בעולם שהוכרזו על ידי אונסק"ו כעיר הנכללת בתכניתו וכן מונה מספר טעמים המעלים ענין ציבורי שעיקרם:

-          ענין לביצוע עבודות שחזור ושימור בהתאם לתכנית השימור - כמפורט בסעיף 3.1;

-          ענין לקיום תכנית השימור שהינה תכנית מיתאר שכמוה כחיקוק - כמפורט בסעיף 3.2;

-          עידוד חברות יזמיות לביצוע שיפוץ ושימור בתים הכלולים בתכנית השימור - כמפורט בסעיף 3.3;