1.התובעת, בת כ - 80 שנים, הגישה תביעה בסדר דין מקוצר, במסגרתה עתרה להורות על סילוק ידו של הנתבע ו/או מי מטעמו מדירה ברחוב בן יהודה 45 בחיפה, הידועה כגוש 10860, חלקות 185 - 187 (להלן "הדירה").
לטענתה, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בכתב התביעה, היא בעלת הזכויות בדירה וכך גם נקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 5.11.2015 בה"פ 2074-11-14. נטען, כי הנתבע השתלט על הדירה בכח, הסיג גבול וההסכם עליו הסתמך בוטל. עוד נטען, כי אין לנתבע זכות להחזיק או להשתמש בדירה או להשכירה לצד שלישי. לפיכך, עתרה התובעת להורות על סילוק ידו של הנתבע ו\או מי מטעמו מן הנכס.
2.הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן, במסגרתה טען כי ביום 20.8.2013 נחתם בין הצדדים הסכם, לפיו רכש את זכויותיה של התובעת בדירה. הוא טען, כי אביו, אדיב אליאס, הוא שניהל את המו"מ עובר לחתימת ההסכם וכי לו עצמו לא היתה נגיעה להליכים. בנוסף, אביו בקש לרשום את הדירה על שם הנתבע, "משיקוליו הוא". התובעת פנתה לבעלת הנכס - הכנסיה היוונית קתולית, בבקשה לאשר את העסקה.
הנתבע טען, כי ביום 22.9.2013 (כחודש לאחר רכישת הדירה) התכנסו הוא, אביו ומר עוסמאן טארק מכפר ראמה, אצל עו"ד ענאן עטשי ושם חתם הנתבע על הסכם למכירת הדירה למר עוסמאן טארק. הנתבע טען, כי למיטב זכרונו, הסכם המכירה נמסר לבעלים של הרשום של הדירה - הכנסיה.
הנתבע טען, כי אין לו כל זיקה לדירה, מאחר ומי שמחזיק בה הוא מר עוסמאן טארק. הנתבע עתר, אפוא, לדחות את התביעה.
3.בהחלטתה מיום 21.3.2016 קבלה כבוד הרשמת ספרא - ברנע את בקשת הרשות להתגונן בטענה אחת בלבד, לפיה הנתבע אינו מחזיק בדירה ולכן, התובעת אינה זכאית לפסק דין של פינוי כנגדו. מנגד, נקבע כי טענתו של הנתבע בדבר מכירת הדירה לאחר, המחזיק בה לטענתו, אינה יכולה להוות טענת הגנה, לאור קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה ההסכם עם התובעת בוטל. נקבע, כי תצהירו של הנתבע ישמש לו כתב הגנה.
4.ביום 27.3.2016, עם העברת התיק לטיפולי, נוכח נושא התביעה וגילה של התובעת, קבעתי אותו להוכחות ליום 25.5.2016.
ביום 17.4.2016 ניתן לבקשת התובעת צו גילוי מסמכים, אשר אמור היה להיות מבוצע, הדדית, עד ליום 1.5.2016. ביום 2.5.2016 הגיש ב"כ התובעת בקשה למחוק את כתב ההגנה של הנתבע, מאחר ולא קיים את הצו. הוא צרף אישור מסירה, לפיו ההחלטה נמסרה לידי הנתבע ביום 20.4.2016. בהחלטתי מיום 2.5.2016 הורתי על העברת הבקשה לידי הנתבע. ביום 10.5.2016 הוגשה על ידי ב"כ התובע בקשה למתן החלטה בהעדר, אליו צורף אישור מסירה מיום 5.5.2016. על גבי אישור המסירה נרשם, כי התיק קבוע להוכחות ליום 25.5.2016 בשעה 10:00. חרף העובדה שהנתבע לא הגיב לבקשה למחיקת כתב ההגנה, קבעתי בהחלטתי מיום 10.5.2016, כי אינני מוצא מקום למחיקת כתב ההגנה כשבועיים טרם הדיון. מנגד, קבעתי כי מסמכים שלא צורפו לכתבי הטענות של הנתבע, לא ישמשו ראיות בתיק זה. רק ביום 19.5.2016 הגיש הנתבע תגובה לבקשה למחיקת כתב הגנתו, אליה צרף תצהיר גילוי מסמכים, וטען כי לא ידע על דבר ההחלטה המחייבת אותו בהצגת מסמכים. טענה זו של הנתבע מתעלמת מאישור המסירה המעיד על מסירת ההחלטה לידיו ואני דוחה אותה.
ביום 24.5.2016 הגיש הנתבע, באמצעות ב"כ, בקשה לדחיית מועד הדיון. נטען בבקשה, כי הנתבע לא ידע אודות מועד הדיון הקבוע ליום 25.5.2016, אלא ביום 22.5.2016, עת קבל לידיו את החלטת בית המשפט בדבר הגשת תגובה לבקשת התובעת לדחיית התביעה (צ"ל "מחיקת כתב ההגנה" - א.ר.). עוד נטען, כי "בימים אלו" פנה הנתבע לב"כ כדי לייצגו, אולם הנ"ל לא יוכל להופיע לדיון הקרוב, מאחר וקרוב משפחה שלו אושפז. בקשה זו נדחתה עוד באותו יום, שעה שלא צורף אליה ייפוי כח של עוה"ד. עוד אדגיש, כי הבקשה לא נתמכה בתצהיר, אף שלאור תכנה, ברור כי עליה להתמך בתצהיר ערוך כדין. יתירה מזאת, בניגוד לאמור בבקשה, ההחלטה מיום 2.5.2015, ממנה למד לטענתו הנתבע על דבר מועד הדיון, נמסרה לידיו ביום 5.5.2016 ולכן, לכל המאוחר, אף לשיטתו, הוא ידע על מועד הדיון במועד זה. מכל מקום, הנתבע אשר בחקירתו הנגדית כי קבל לידיו את כל ההחלטות (בין אלו שיש בגינן אישור מסירה בתיק ובין שאלו שלא) וכי רק את ההחלטה מיום 27.3.2016 הוא לא קבל. אינני מאמין לנתבע כי לא קבל את ההחלטה בדבר מועד הדיון לידיו. כפי שקבל את כל ההחלטות האחרות, כך גם קבל החלטה זו. זאת ועוד, כפי שהתברר במהלך הדיון, ובניגוד גמור לאמור בבקשה לדחיית מועד הדיון, הנתבע קבל ייעוץ משפטי שוטף מאותו עו"ד, לאורך כל הדרך, מאז הגשת התביעה והנ"ל אף התכתב עם ב"כ התובעת (ראה נספח לבקשת ב"כ התובעת - מיום 24.5.2016), אף שבסופו של דבר, ייפוי הכח הוגש רק ביום הדיון.
5.במהלך הדיון שהתקיים בפני ביום 25.5.2016, העידו מטעם התובעת מר אדוארד סעד - עובד של הכנסיה היוונית קתולית, ומר גליאנוס אלי - רו"ח של הכנסיה ועוזר הממונה הכללי שלה. בהמשך, העיד הנתבע בעצמו. מנגד, ב"כ הנתבע הבהיר במהלך הדיון, כי מר אדיב אליאס, אביו של הנתבע, אשר נכח באולם, לא יעיד במשפט.
במהלך עדותו של הנתבע, בקש ב"כ הנתבע לקבוע מועד נוסף במהלכו יעיד מר עוסמאן טארק. לאחר שניתנה לצדדים זכות טיעון בעניין, נעתרתי לבקשה. הבהרתי, כי ספק בעיני אם נכונה טענתו של הנתבע לפיה לא קבל לידיו את ההחלטה מיום 27.3.2016 במסגרתה נקבע מועד הדיון (כאמור, ספק זה לא הוסר וקבעתי לעיל, כי הנתבע קבל את ההחלטה מיום 27.4.2016 לידיו ומכל מקום, ידע על דבר מועד הדיון, זמן רב טרם התאריך הנטען על ידיו). עם זאת, על מנת שלא לגרום לעוות דין, אפשרתי לנתבע לזמן את מר עותמאן לדיון נוסף שנקבע בהמשך, ליום 29.5.2016. מר טארק עוסמאן לא התייצב לדיון הנ"ל (למרות שזומן ולא היתה מניעה כלשהי מבחינתו להתייצב). בפתח אותו דיון הודיע ב"כ הנתבע כי הוא מוותר על עדותו של מר טארק עוסמאן, למרות שהצעתי מועד נוסף על מנת לקיים דיון ולאפשר לו להעיד. במקומו, בקש ב"כ הנתבע להעיד את מר אדהאם עוסמאן, אחיו של טארק. ב"כ התובעת השאיר לשיקול דעת בית המשפט, אולם הבהיר כי יתנגד לכל עדות מפי השמועה והרחבת חזית וכי בכוונתו להעלות טענות בקשר לאי הבאת עד רלבנטי לעדות. בסיום הדיון סכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה ומכאן פסק הדין.
דיון והכרעה
6.הדירה נשוא התביעה הינה בבעלות הכנסיה היוונית קתולית והיא הוחכרה לתובעת. על פי הסכם שנכרת בין הצדדים ביום 5.8.2013 (ת/4) הוארכה תקופת החכירה של התובעת בדירה עד ליום 15.5.2033, תמורת סך של 80,000 ₪ ששולמו על ידה בהמחאה בעת חתימת ההסכם (ת/3). ניתן ללמוד מההסכם, כי התובעת החכירה את הדירה כבר מיום 15.6.2008 וכי ההסכם מיום 5.8.2013 האריך את תקופת החכירה כאמור.
7.ביום 20.8.2013 נכרת הסכם בין התובעת לבין הנתבע, לפיו הועברו מלוא זכויותיה של התובעת בדירה לנתבע, כנגד תשלום בסך של 90,000 ₪. משלא שלם הנתבע לידי התובעת את מלוא התמורה בעד זכויותיה בדירה, היא הגישה כנגדו בחודש נובמבר 2014 תובענה בה"פ 2074-11-14 בבית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרתה עתרה ליתן צו הצהרתי לפיו הסכם המכר מיום 20.8.2013 בטל עקב הפרתו היסודית – אי תשלום מחצית התמורה וכן, מחמת איום, ניצול, עושק, גזל והטעיה. הכנסיה היוונית צורפה כמשיבה נוספת לעתירה. הצדדים הביאו את ראיותיהם בפני בית המשפט המחוזי והעידו את עדיהם. בפסק דינו מיום 5.11.2015 קבל בית המשפט המחוזי את טענת התובעת, לפיה ההסכם הופר על ידי הנתבע באופן יסודי, מאחר ולא שלם מחצית מהתמורה על פי ההסכם ומנגד, דחה את טענותיה בדבר הפרה יסודית מחמת איום, ניצול, עושק, גזל והטעיה. בית המשפט המחוזי קבע עוד, כי ההסכם מיום 20.8.2013 מבוטל וחייב את הנתבע בהוצאות משפט. נוכח פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הגישה התובעת את התביעה דנן, במסגרתה עתרה להורות לנתבע לסלק ידו מהנכס.
8.שעה שבידי התובעת הסכם לפיו נתונות לה זכויות החכירה בדירה וההסכם עם הנתבע בוטל, הוכיחה התובעת את זכותה במקרקעין נשוא התביעה. ההגנה המשפטית על חזקה במקרקעין מוסדרת בסעיפים 15 - 20 לחוק המקרקעין. מדובר בהגנה רחבה ומטרת ההסדר בחוק, היא לפרוש הגנה על המחזיק במקרקעין, בין שהוא בעלים של הקרקע, בין שהוא זכאי להחזיק בהם שלא בתור בעלים, ובין שהוא מחזיק בקרקע בחזקה בפועל, שלא מכוח זכות כלל.
הוראות חוק המקרקעין בנושא זה, נדונו בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 5518/98 יוסף נגד עוקשי, פ"ד נ"ה(3) 249. בית המשפט העליון הבהיר בפסק דינו הנ"ל, כי חוק המקרקעין מסדיר שלוש מערכות יחסים, מביניהן רלבנטית לענייננו הגנת הבעלים כלפי מסיג גבול, הקבועה בסעיף סעיף 16 לחוק (ההגנה מכח סעיף 17 לחוק אינה חלה, מאחר ואין חולק כי התובעת לא החזיקה בפועל במקרקעין שהנתבע או מי מטעמו נכנסו אליו. תנאי ההגנה הקבועים בסעיף 19 אף הם אינם מתקיימים בענייננו). סעיף 16 נותן עדיפות לבעל הזכות להחזיק במקרקעין על פני מסיג הגבול או מי שאין בידיו זכות להחזיק במקרקעין ומקנה לו זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו. בענייננו, משעה שהוכחה זכותה של התובעת בדירה, הרי שהיא עמדה בנטל להוכחת זכאותה לדרוש פינויו של הנתבע ממנה.
9.לאור פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ברור כי לאחר חתימת ההסכם מיום 20.8.2016 החזיק הנתבע בנכס, בין אם בעצמו ובין אם באמצעות אחר (אביו). אלא, שבהליך דנן לא טען הנתבע, כאמור, כי יש לו זכות להחזיק בדירה. להיפך, הוא טען, כי כבר ביום 22.9.2013 הוא מכר את זכויותיו בדירה למר עוסמאן טארק וכי אין לו כל זיקה לדירה, מאחר ומי שמחזיק בה הוא מר עוסמאן טארק. מדובר בטענה המקדמת את הגנתו ולכן, הנטל להוכיחה רובץ לפתחו.
10.אקדים ואבהיר כבר כעת, כי אינני מקבל את טענותיו של הנתבע. הוכח בפני, על פי הראיות שהציגו הצדדים, כי ההסכם מיום 22.9.2013 הינו הסכם פיקטיבי ואינני מקבל את הטענה לפיה הנתבע מכר זכויותיו בדירה למר טארק או כי העביר לידיו את החזקה בה.
11.ראשית, לאורך כל ההליך בבית המשפט המחוזי, שהתנהל מאז חודש נובמבר 2014 דבק הנתבע, (שהיה מיוצג על ידי עו"ד), בטענה לפיה הוא שלם את מלוא התמורה בעד הזכויות בנכס וכי אין מקום לבטל את ההסכם. הטענה כאילו מכר את זכויותיו בנכס לצד שלישי כבר ביום 22.9.2013, למעלה משנה טרם פתיחת ההליך בבית המשפט המחוזי, לא הועלתה על ידיו ולו במילה לאורך ניהול ההליך ושמיעת הראיות בו, אף שלא יכולה להיות מחלוקת על כך שמדובר בטענה כבדת משקל, שעלולה היתה להיות בעלת השלכות מהותיות על כל החלטה של בית המשפט המחוזי באותו הליך.
הנתבע לא טען זאת אף במהלך תגובה שהגיש לבקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור עליו לעשות דיספוזיציה כלשהי בזכויות בנכס (ת/8). להיפך, בסעיף 37 לתגובתו לבקשה לסעד זמני מחודש נובמבר 2014, טען הנתבע, כי "באם יינתן הצו המבוקש לא יוכל המשיב לעשות שימוש בדירתו ו/או לנהוג בה מנהג בעלים". משמע, באותה עת, למעלה משנה לאחר ש"מכר" כביכול את זכויותיו למר עוסמאן טארק, טען הנתבע בפני בית המשפט המחוזי כי הוא בעל הזכויות בדירה. לו היה ממש בטענה שהועלתה כעת, לפיה הזכויות בנכס נמכרו למר עוסמאן טארק עוד בשנת 2013, הדעת נותנת כי הטענה בודאי היתה מועלית, לכל המאוחר, באותו שלב של הליך הסעד הזמני.
גם בתצהיר עדותו מיום 23.11.2014 שהוגש באותו הליך, לא העלה הנתבע טענה לפיה מכר את זכויותיו בנכס (ת/10). בהמשך, בחקירתו הנגדית בבית המשפט המחוזי, שהתקיימה ביום 3.12.2014, חזר וטען הנתבע, כי הדירה שלו וגם במעמד זה, לא העלה טענה כי זכויותיו נמכרו לאחר (ראה נ/2). בסופו של דבר, גם במסגרת סיכומיו בהליך בבית המשפט המחוזי, לא העלה הנתבע טענה לפיה הזכויות בדירה נמכרו למר טארק עוסמאן (ת/8).
בחקירתו הנגדית בפני, במהלכה הוצגו בפניו כל כתבי הטענות שלו ועדותו בבית המשפט המחוזי, לא נתן הנתבע הסבר כלשהו, שלא לומר הסבר מניח את הדעת, לכך שבכל מהלך ניהול התביעה בבית המשפט המחוזי, הוא לא טען כי הדירה נמכרה.
אציין עוד, הנתבע לא זכר האם שילם שכ"ט לעו"ד עטשי, שכביכול ערך את ה"הסכם" מיום 22.9.2013 (עמ' 12, שורות 16 - 17 לפרוטוקול), הוא כלל לא הכיר את תוכן ההסכם וטען, כי "רפרף עליו" (עמ' 12, שורה 12, שורה 28). הוא לא ידע על הצורך להעביר העתק מה"הסכם" לכנסיה ולא ידע לומר האם בפועל הועבר העתק ממנו לכנסיה (עמ' 13, שורות 23 - 24 לפרוטוקול). בנוסף, הנתבע לא ידע מהי התמורה שהתקבלה בעד מכירת זכויותיו בנכס ולא הציג מסמך כלשהו שיעיד על הפקדת כספים בחשבונו (עמ' 13, שורות 25 - 31 לפרוטוקול). הנתבע לא יכול היה ליתן פרטים מהותיים אודות אותה "עסקה" שנערה כביכול עם מר טארק אליאס.
הנתבע פטר עצמו בטענה, כי אביו היה זה שטפל בכל (עמ' 14, שורות 1 - 2 לפרוטוקול). לשאלות בית המשפט, השיב הנתבע כי הוא הגיע לטארק עוסמאן דרך אבא שלו, הוא לא ידע אם אביו הכיר אותו לפני כן, הוא לא ידע האם אביו פרסם את הדירה למכירה ואם כן, באיזה אופן ולא ידע איך נוצר הקשר עם טארק עוסמאן. משנשאל מי יודע את התשובות לכל השאלות האלו, השיב כי אביו (עמ' 17, שורות 12 - 18 לפרוטוקול).
אלא, שמר אדיב אליאס, אביו של הנתבע, אשר שמו הוזכר על ידי כל העדים לאורך כל הדרך, כרוח החיה שמאחורי העסקאות וכמי שטפל בהן הלכה למעשה, ואף היה נוכח, על פי הנטען, בעת החתימה על ה"הסכם" מיום 22.9.2016, לא נקרא להעיד ידי הנתבע, מטעמים השמורים עימו, אף שנכח באולם בעת הדיון. ב"כ הנתבע הבהיר במפורש כי אין בדעתו להעיד את מר אדיב אליאס, שישב באולם. הלכה היא, כי הימנעות מלהביא ראיה שיכולה היתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה כי היה באותה הראיה לפעול לחובת אותו בעל דין (ע"א 2275/90 לימה נגד רוזנברג, פ"ד מז(2) 606 וע"א 641/87 קלוגר נגד החברה הישראלית לטרקטורים ואח', פ"ד מד(1) 239, ע"א 565/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד מתתיהו, פ"ד מה(4) 658). מר אדיב אליאס הינו הרוח החיה מאחורי כל הפרשה ומשבחר הנתבע שלא להביאו לעדות, יש בכך כדי לפעול לרעתו ובנסיבות העניין - לאיין, למעשה, את גרסתו בקשר לעסקה כלשהי שנערכה כביכול עם טארק אליאס.
12.שנית, ביום 24.11.2014 פנה הנתבע במכתב לכנסיה הקתולית, במסגרתו הבהיר כי רכש את זכויות החכירה בנכס מהתובעת ובקש, כי תקופת החכירה תוארך בשש שנים, עד ליום 15.5.2039 (ת/2). גם במסגרת מכתב זה לכנסיה, שנמסר למעלה משנה לאחר ש"מכר" כביכול את הזכויות למר עוסמאן טארק, חזר וטען הנתבע כי הוא בעל הזכויות בנכס, הוא לא הזכיר במילה מכירה של הזכויות ואף הגדיל לעשות, כאשר בקש להאריך את תקופת החכירה שלו ב - 6 שנים.
13.שלישית, כותרת סעיף 7 ב"הסכם המכר" מיום 22.9.2013, עליו חתומים, כביכול, הנתבע ומר עוסמאן טארק, הינה "הסכם על תנאי". סעיפים 7(ב) ו - 7(ג) קובעים כדלקמן:
"ב.המוכר/החוכר ימציא אישור חתום על ידי הבעלים של הנכס להלן הכנסייה היוונית הקתולית באמצעות הכס הקדוש בדבר הסכמת הבעלים להעברת הזכויות משם המוכר/החוכר על שם הקונה.
ג.אי המצאת האישור הנ"ל תוך חודש ימים מיום חתימת הסכם זה, יבוטל ההסכם ולא יהיה למי מהצדדים טענות ו/או תביעות אחד כלפי השני, ויהיה על המוכר/החוכר להחזיר את הסך של 20,000 ₪ אשר הועברו כמקדמה על חשבון התמורה המלאה, ויחזיר המוכר/החוכר את השיק לידי בעליו ללא תנאי שכן ההסכם יבוטל מעיקרו על כל סעיפיו".
על פי ה"הסכם" מיום 22.9.2013, תנאי לתוקפו הינו אישור חתום של בעלי הנכס בדבר הסכמתם להעברת הזכויות מהמוכר (הנתבע) לקונה (עוסמאן), בתוך חודש ימים ממועד החתימה על ההסכם, שאחרת ההסכם בטל מעיקרו (VOID). מדובר בתנאי מפסיק בהסכם.
ב"כ התובעת זימן, כאמור, לעדות שני נציגים של הכנסיה - מר אדוארד סעד - עובד של הכנסיה היוונית קתולית (אשר העיד גם במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי), ומר גליאנוס אלי - רו"ח של הכנסיה ועוזר הממונה הכללי בכנסיה. שני עדים אלה הביאו עימם לדיון את המסמכים מתיק הנכס בכנסיה. בעוד שבין המסמכים נמצאו הסכם החכירה של התובעת עם הכנסיה מיום 5.8.2013 (ת/4), קבלות בגין התשלומים ששלמה התובעת על פי אותו הסכם (ת/3), עליהן חתום מר סעד, הסכם בין התובעת לבין הנתבע מיום 20.8.2013 (ת/5), מסמך מיום מיום 30.9.2013, לפיו בקשה התובעת להעביר את זכויות החכירה שלה לנתבע וצרפה את ההסכם ביניהם (ת/7) ובקשתו של הנתבע מיום 24.11.2014 להאריך לו את תקופת החכירה (ת/2), לא נמצא בין מסמכי הכנסיה זכר ל"הסכם" מיום 22.9.2013 בין הנתבע לבין טארק עוסמאן או לבקשה של מי מהם לאשר הסכם מעין זה (להיפך, כחדשיים לאחר מכן בקש, כאמור, הנתבע להאריך לו את תקופת החכירה, מבלי שהזכיר הסכם נוסף שערך).
העד סעד אשר, כי הוא לא ידוע על הסכם נוסף וכי אין לו שום תיעוד בדבר פניה של גורם כלשהו בעניין זה. עוד אשר הנ"ל, כי במדה והיתה העברת חכירה נוספת, אמור היה להיות על כך תיעוד בתיק (עמ' 2, שורות 17 - 20). כאמור, ה"הסכם" מיום 22.9.2013 לא נמצא בין מסמכי הנכס של הכנסיה ומר סעד אשר, כי אין בידיו מסמך כלשהו שיעיד כי התובעת אינה בעלת הזכויות נכון להיום. ראוי לציין עוד, כי גם במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי לא הזכיר מר סעד הסכם כלשהו בין הנתבע לבין טארק עוסמאן.
מר גליאנוס אלי, שהינו רו"ח ומשמש עוזר הממונה הכללי (האחרון מקביל למנכ"ל, כדבריו) החזיק בידיו את אותם מסמכים שהציג מר סעד. בחקירתו הנגדית, הוא טען, כי לא מצוי בתיק העתק מפסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 5.11.2015 וכי הוא לא קבל אותו לידיו. לטענתו, יתכן שפסק הדין נמצא אצל עו"ד הישאם דאוד, שייצג את הכנסיה באותו הליך (עמ' 5, שורות 4 - 7 ושורה 28 לפרוטוקול). בהמשך, אשר כי לאור פסק דינו של בית המשפט המחוזי, התובעת היא בעלת הזכויות בנכס מבחינת הכנסיה. הוא בקש לציין, מיוזמתו, כי בכל הסכם חכירה של הכניסה יש סעיף שמתלה את החוזה בהסכמת הותיקן וכי היו מקרים שלא בקשו וכי הוא לא יודע למה. מנגד, הוא אשר כי ההסכם עם התובעת לא בוטל (עמ' 6, שורות 14 – 20 לפרוטוקול).
שתי הערות בנקודה זו. ראשית, עיון בהסכם מיום 5.8.2013 מעלה, כי אכן, בסעיף 2 נרשם כי "הסכם זה הינו על תנאי והוא אישור הכס הקדוש. לא ינתן אישור הכס הקדוש להסכם יחשב הסכם זה כבבלתי מחייב ובמקרה כזה לא תהיה למי מהצדדים טענות כלפי משנהו". על פי עדותו של מר גליאנוס בעצמו, לא נמצאה בתיק פניה לותיקן לצורך אישור ההסכם. עם זאת, גם לא הוצג מסמך שיעיד כי ההסכם פוזיטיבית לא אושר. יתירה מזאת, מר גליאנוס אשר כי ההסכם אכן לא בוטל. שנית, מר גליאנוס העלה טענה זו מיוזמתו, בהמשך לשאלות שנשאלו על ידי בית המשפט. טענות אלו לא הועלו על ידי הנתבע בבקשת הרשות להתגונן ולא ניתנה לו רשות להתגונן בטענה זו או בטענה לפיה ההסכם עם התובעת מיום 5.8.2013 חסר תוקף. למעשה, אם הסכם זה חסר תוקף, הרי שממילא גם ההסכם שנכרת עם הנתבע מאבד מתוקפו וכפועל יוצא מכך, גם "ה"הסכם" שנכרת כביכול עם מר טארק עוסמאן ביום 22.9.2013 בטל. שנית, במהלך חקירתם הנגדית של אנשי הכנסיה, התברר זה פלא, כי מר אדיב אליאס, אביו של הנתבע, הינו עובד של הכנסיה, מזה למעלה משנה. מר סעד התחמק מלענות על שאלות בדבר תפקידו המדוייק של מר אליאס, הוא נסה לגמד את תפקידו של הנ"ל, כפי שנסה לגמד את תפקידו הוא ("אני גובה דמי שכירות של הכנסיה, פקיד זוטר", כלשונו), אולם אשר כי גם מר אליאס מתעסק בעניינים הקשורים לנכסי המקרקעין של הכנסיה וכי יש לו גם גישה למסמכי התיקים של הנכסים (עמ' 2, שורות 23 -31 ועמ' 3, שורות 1 - 2 לפרוטוקול). מר גליאנוס סתר עדות זו וטען, כי מר סעד אחראי על הארכיון וכי המפתחות למקום נמצאים אך בידי מר סעד, בידי מר גליאנוס ובידי הממונה הכללי. הרושם מעדויות שני עדים אלו היה, כי הם מנסים לגמד את תפקידו של אדיב אליאס בכנסיה ובאופן מסויים לעזור לו, אף שהוא עצמו בחר שלא להעיד. מכל מקום, להערתו האחרונה של מר גליאנוס בעדותו בנוגע לתניה בהסכם של התובעת עם הכנסיה מיום 5.8.2013 אין שום חשיבות והנתבע לא יכול להיתלות בה.
14.רביעית, כפי שפורט לעיל, בשונה מההסכם מיום 5.8.2013 בין התובעת לבין הכנסיה, קיים ב"הסכם" בין הנתבע לבין עוסמאן טארק תנאי מפסיק לפיו, בהעדר אישור חתום של בעלי הנכס בדבר הסכמתם להעברת הזכויות מהמוכר (הנתבע) לקונה (עוסמאן), בתוך חודש ימים ממועד החתימה על ההסכם, ההסכם בטל מעיקרו (VOID). מעבר לכך שההסכם מעולם לא הועבר לכנסיה, אישור מעין זה לא ניתן מעולם. לפיכך, ה"הסכם" בוטל מעיקרו כבר ביום 22.10.2013.
15.כפי שפורט לעיל, הנתבע עמד על זימונו של מר עוסמאן טארק לעדות, והדבר אכן התבקש. למרות שהעד לא זומן לישיבה שנקבעה ליום 25.6.2016, ואך על מנת על מנת שלא לגרום לו לעוות דין, אפשרתי לנתבע לזמן את מר טארק עותמאן לדיון נוסף שנקבע בהמשך, ליום 29.5.2016.
כאמור, מר טארק עוסמאן לא התייצב לדיון הנ"ל, למרות שזומן (אדהאם אחיו אישר כי הן הוא עצמו והן טארק קבלו זימון) ולא הוכח בפני כי היתה מניעה כלשהי מבחינתו להתייצב. בפתח הדיון הודיע ב"כ הנתבע כי הוא מוותר על עדותו של מר טארק עוסמאן, למרות שהוצע מועד נוסף על מנת לקיים דיון ולאפשר לו להעיד. לויתור על עדותו של מר טארק עוסמאן יש חשיבות מיוחדת, שהרי נטען כי הוא שרכש את זכויותיו של הנתבע בדירה על פי ה"הסכם" מיום 22.9.2016 ונטען, הוא שחתום על ההסכם והוא שמחזיק בנכס. מר טארק עוסמאן הוא היחיד שיכול היה לאשר כי אכן חתם על ה"הסכם" עם הנתבע, ומכל מקום, עדותו אמורה להיות הראיה הטובה ביותר לביסוס טענה זו. כאמור, הלכה היא, כי הימנעות מלהביא ראיה שיכולה היתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה כי היה באותה הראיה לפעול לחובת אותו בעל דין. מר טארק עוסמאן, הרוח החיה מאחורי ה"הסכם" מיום 22.9.2013, אמור היה להיות עד מרכזי של הנתבע והבחירה שלא להעידו, חרף הזדמנויות שניתנו לנתבע, פועלת ביתר שאת כנגד האחרון. טארק קבל את הזימון, הוא היה מודע למועד הדיון ועל פי עדותו של אחיו חוסאם, לא היתה שום מניעה שיעיד (עמ' 23, שורות 23 - 28 ועמ' 24, שורות 1 - 6 לפרוטוקול). טארק אליאס הפך מרוח חיה שמאחורי הסכם, ל"רוח רפאים" ששמה רק נזרק לחלל האויר, כמי שרכש את הדירה ומחזיק בה, כביכול.
16.במקומו, בקש ב"כ הנתבע להעיד את מר אדהאם עוסמאן, אחיו של טארק. עדותו של אדהאם היתה רצופה תמיהות וסתירות, בין אם סתירות פנימיות, ביו אם סתירות למול מסמכים בכתב ובין אם סתירות לעומת גרסאות שנתן הנתבע. מר אדהאם עוסמאן עשה עלי רושם רע ולא ניתן לקבוע ממצא עובדתי לטובת הנתבע על פי עדותו. להיפך, למשמע עדותו, התחדדה המסקנה לפיה, ה"הסכם" מיום 22.9.2013 הינו הסכם פיקטיבי חסר משקל, שנולד אך לצורך ההליך דנן.
אדהאם טען בעדותו, כי נכח בעת החתימה על ה"הסכם" בין טארק לבין הנתבע. דא עקא, שהנתבע פרט בתצהירו אחד לאחד מי נכח במקום, כביכול בעת החתימה על ה"הסכם" הנ"ל. שמו של אדהאם כלל לא הוזכר כמי שנכח באותו מעמד. גם שמו של חוסאם טארק (אף הוא לא זומן לעדות), אחיהם של הנתבע ואדהאם לא הוזכר על ידי הנתבע כמי שנכח במעמד החתימה על ה"הסכם", בניגוד לטענתו של אדהאם. מדובר בסתירה מהותית בין גרסתו של הנתבע לבין גרסתו של אדהאם, שלא ניתן ליישבה.
אדהאם טען בחקירתו הראשית, כי אחיו הקטן טארק השתחרר מהצבא לפני כשלוש שנים "אז לקחנו הלוואה לקנות לו את הבית. נפגשנו אצל עו"ד בנביאים, נתנו לו מקדמה ואחר כך קיבלנו את ההלוואה עבור הבית. אנחנו קנינו את הבית. אני גרתי בבית, לקח לנו שנה בערך לשפץ, לא היה חשמל, הכל היה הרוס. לא היה אפילו שעון חשמל בבית ולקח לנו בערך שנה לסיים את כל השיפוץ. אני אישית גרתי בבית 8 חודשים - שנה ואחר כך השכרנו את הבית כדי לכסות את ההלוואה, לשתי סטודנטיות, אחת חיפאית והשניה מרמת הגולן". משנשאל מי מתגורר בנכס, השיב כי לפני כחודש עזבו השוכרות את הנכס. משנשאל בשליטת מי הנכס, למי משלמים שכירות, מי גובה את השכירות, השיב כי טארק והוא מעביר את הכספים לחוסאם, שלקח את ההלוואה בשבילו ושפץ את הבית.
אדהאם ידע היטב מדוע זומן אחיו טארק לדיון. הוא בחר להתייצב במקומו ולא הציג ראיה כלשהי שתבסס את הטענה בדבר נטילת הלוואה כלשהי לצורך רכישת הדירה מהנתבע (הוא אף לא היה בטוח מאיזה בנק ניטלה ההלוואה), הוא לא הציג ראיות לגבי השיפוץ שנערך כביכול בדירה או ראיות בדבר הסכמי שכירות שנחתמו כביכול עם שוכרות עלומות.
אדהאם אף לא ידע מהי כתובת הדירה נשוא התביעה (עמ' 28, שורות 25 - 27 לפרוטוקול). יתירה מזאת, בעוד שעל פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, נטען על ידי אדיב אליאס, אביו של הנתבע, כי מעת שהועברה החזקה לידיו הוא עצמו ערך בדירה שיפוץ במשך כחודש ימים (עמ' 9, שורות 32 - 33 לפסק הדין), טען אדהאם בחקירתו הנגדית, כי הדירה היתה ללא חשמל, ללא שירותים, כי נמסרה לידיהם חורבה וכי השיפוץ עלה כ - 100,000 ₪ (עמ' 24, שורות 27 -28, עמ' 25, שורה 1, עמ' 26, שורה 26 ועמ' 27, שורות 1 - 3 לפרוטוקול). אם הנתבע ואביו שפצו את הדירה עת קבלו את החזקה בה, כיצד זה קבל אותה עוסמאן לידיו כשהיא במצב של חורבה? כאמור, לא הוצג בפני ולו בדל של ראיה לגבי שיפוץ כלשהו שנערך על ידי מי ממשפחת עוסמאן בדירה וכל שכן, שיפוץ בסכום של 100,000 ₪, העולה על הסכום ששולם כביכול לפי טענתו עבור הזכויות בדירה.
אדהאם חזר בעדותו פעם אחר פעם על טענה לפיה, טארק (או שמא חוסאם אחיו) שלם לנתבע את מלוא התמורה על פי ה"הסכם", בסך של 80,000 ₪. הוא גם הגדיל לעשות, עת טען כי ראה במו עיניו שאדיב אליאס, אביו של הנתבע, קבל בעת החתימה על ה"הסכם" סך של 80,000 ₪ במזומן (עמ' 21, שורות 18 - 19 ועמ' 24, שורות 23 - 27 לפרוטוקול). הוא גם אשר, כי מעבר לסכום הנ"ל, הוא אינו חייב לשלם מאומה לאדיב וכי התמורה על פי ההסכם הינה 80,000 ₪ (עמ' 26, שורות 12 - 19 לפרוטוקול). אציין, כי גם ב"כ הנתבע חזר בסיכומיו על הטענה כאילו שולם סך של 80,000 ₪ (עמ' 33, שורות 3 - 6 לפרוטוקול). אלא, שבניגוד גמור לגרסתו של אדהאם, עיון ב"הסכם" מיום 22.9.2013 (נ/1) מעלה, כי על פי סעיף 7, התמורה הינה 125,000 ₪. יתירה מזאת, על פי ה"הסכם", במועד החתימה, שולם (כביכול) סך של 20,000 ₪ בלבד ובהמחאה, ולא במזומן. רק עם המצאת אישור הכנסיה, אמור היה טארק לשלם סך של 105,000 ₪ נוספים. בהמשך, שינה אדהאם גרסתו וטען, כי במעמד החתימה שלם חוסאם אחיו סך של 20,000 ₪ ולאחר מכן נטל הלוואה על סך של 60,000 ₪ (עמ' 26, שורות 23 - 25 לפרוטוקול). בין אם על פי גרסה זו ובין אם על פי גרסאותיו הקודמות, הסכומים אינם תואמים את האמור ב"הסכם". אוסיף, כי לא הובאה בפני ראיה או אפילו הסבר דחוק בדבר מקור הכספים לאותו "שיפוץ" של הדירה, שעה שלגרסת אדהם עצמו, הם נזקקו להלוואה כבר בשלב הראשון, כדי לשלם את תמורת הזכויות בנכס על פי ה"הסכם".
יתירה מזאת, מעדותו של אדהאם עולה, כי כל המגעים עם הנתבע נעשו דרך אביו, אדיב אליאס. הוא טען, כי עובר לחתימה על ה"הסכם" כלל לא הכיר את אדיב אליאס, אלא "רק מהמשפט" (עמ' 23, שורה 5 לפרוטוקול). באותה נשימה טען, כי לא נערכה שום בדיקה לגבי זהות בעלי הזכויות בנכס טרם חתימת ה"הסכם" ותרץ זאת בכך שאדיב אליאס הינו עובד של הכנסיה וכי "מבחינתנו אדיב הוא הכנסיה והוא זה שמחליט" (עמ' 22, שורה 19 לפרוטוקול). מדובר בגרסה בלתי סבירה בעליל, מה עוד שהעדים סעד ומר גליאנוס, עובדי הכנסיה, הגדירו את מר אדיב אליאס כעובד זוטר, מעין שליח. בהמשך, טען אדהאם כי אדיב אליאס הראה לו הסכם בינו לבין התובעת. אלא, שהוא לא זכר ממתי אותו הסכם (עמ' 27, שורות 4 - 6 לפרוטוקול). ממילא, אין חולק כי ההסכם לא נערך בין התובעת לבין אדיב אליאס, אלא בין התובעת לבין הנתבע ולכן, אינני מקבל גרסתו גם בעניין זה.
אדהאם הסתבך בעדותו גם באשר למטרת רכישת הדירה. תחילה טען, כי הדירה נרכשה עבור טארק, שהינו אחיו הצעיר. אלא, שמיד לאחר מכן, טען כי הוא עצמו גר בנכס במשך 8 חדשים. בהמשך, טען כי הנכס הושכר (אולם לא הגיש אסמכתא כלשהי לכך). למרות שהדירה נרכשה, כביכול, עבור טארק, האח הקטן, אשר אדהאם כי הוא מעולם לא התגורר בדירה (עמ' 23, שורה 13 לפרוטוקול). נמצא, כי למרות שהדירה נרכשה, כביכול, עבור טארק, האח הצעיר שכולם דואגים לו, הוא מעולם לא התגורר בה וכלל לא היה מעורב בניהול הנכס, מלבד "חתימה" על ההסכם.
עדותו של אדהאם לא סייעה במאומה לגרסתו של הנתבע. להיפך, היא פגמה בה.
17.אם לא די בכל אלה, הרי שהנתבע הגדיל מחדלו ואף נמנע משום מה מלזמן את אותו עו"ד עטשי שכביכול ערך את ה"הסכם" מיום 22.9.2013 ונכח בעת חתימת הצדדים עליו. גם עניין זה פועל לרעתו של הנתבע.
18.סיכומו של דבר, מן הראיות שהובאו בפני עולה, כי ה"הסכם" מיום 22.9.2013 בין הנתבע לבין מר טארק עוסמאן, הינו הסכם פיקטיבי, לא הוכח כלל כי מר טארק עוסמאן חתם עליו ומכל מקום, הוא בטל מעיקרו, על פי נוסחו. לא הוכח בפני כי הדירה אכן נמכרה למר טארק עוסמאן וכי החזקה בה הועברה לידיו בשלב כלשהו. לכל היותר, שיתפו מי מבני משפחת עוסמאן פעולה עם הנתבע ואביו, על מנת למנוע מהתובעת מלקבל את החזקה בנכס, חרף פסק דינו של בית המשפט המחוזי בה"פ 2074-11-14. הנתבע, באמצעות אביו, אדיב אליאס, הוא בעל השליטה בדירה נשוא התביעה ומחזיק בה, בין בעצמו ובין באמצעות אחרים, והגרסה לפיה נמכרה הדירה למר טארק עוסמאן הינה לא יותר מאשר בדיה, שנולדה אך כדי למשוך זמן ולמנוע מהתובעת לקבל את החזקה בדירה לידיה.
19.לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על סילוק ידו של הנתבע מהדירה נשוא התביעה והשבת החזקה בה לידיה של התובעת, כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ.
הנתבע ישלם לתובעת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪. הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ז' סיוון תשע"ו, 13 יוני 2016, בהעדר הצדדים.
