עסקינן בבקשות לאישור ולביטול פסק בוררות, שניתן במחלוקת בין דיירים, המתגוררים במתחם הרחובות דרך עכו ורחוב העצמאות בקרית ביאליק (להלן: "המתחם"), על מספר חלקות אשר במקרקעין הידועים כגוש 10431 לבין חברת דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ (להלן: "התאגיד" או "מבקשת הביטול" או "המבקשת"), בגין ביצוע פרויקט "פינוי בינוי" במתחם.
1.הבוררות התקיימה בפני חמישה בוררים; כבוד השופט בדימוס יצחק יעקבי שווילי (יו"ר) (להלן: "הבורר יעקובי-שווילי"), עוה"ד ד"ר אריאל פלביאן (להלן: "הבורר פלביאן") עוה"ד טיקוצקי (להלן: "הבורר טיקוצקי"), מר צבי גוטפריד (להלן: "הבורר גוטפריד") ומר טוביה נוס (להלן: "הבורר נוס").
הבוררים פלביאן ונוס, הם בוררים "מטעם" הדיירים, הבוררים טיקוצקי וגוטפריד, הם בוררים "מטעם" התאגיד ואילו הבורר יעקובי-שווילי מונה, בהסכמה, כבורר מכריע (על אף שבחוות דעתו הוא הסתייג ממונח זה).
2.פסק הבוררות ניתן, ביום 10.5.2015 בדעת רוב. מצד אחד מצויה חוות דעתם של הבוררים פלביאן ונוס, מהצד שכנגד - חוות דעתם של של הבוררים טיקוצקי וגוטפריד ואילו היו"ר, הבורר יעקובי-שווילי קיבל את רוב חוות דעתם של הבוררים פלביאן ונוס וחלק קטן מאד מחוות דעתם של הבוררים טיקוצקי וגוטפריד.
חוות דעתו של הבורר יעקובי-שווילי, על הפניותיה לחלקים בחווה"ד של הבוררים האחרים, אשר אומצו על ידו, היא, למעשה, פסק הבוררות (להלן: "פסק הבוררות" או "הפסק").
3.הבקשה לאישור הפסק (תיק הפ"ב 20736-10-15) הוגשה על ידי 56 דיירים, לגביהם ניתן פסק הבוררות ומנגד הוגשה בקשה לביטול הפסק (תיק הפ"ב 37434-09-15), על ידי התאגיד נגד חמישה דיירים בלבד.
בדיון שהתקיים בבקשות ביום 4.4.16, טען ב"כ הדיירים, כי למעשה – בנוגע ל- 51 דיירים, לגביהם מתייחס הפסק, אין בפני ביהמ"ש בקשה לביטול פסק בוררות.
ברי שהיה על המבקשת לצרף לבקשה את כל מי שהיה צד לפסק הבוררות, אך נראה, שכמשיבים בבקשת הביטול צוינו רק חמישה מתוך 56 הדיירים, לגביהם ניתן הפסק, רק כצעד טקטי, נוכח טענות התאגיד בבוררות בעניין זה (כפי שיובהרו להלן).
מכל מקום, מאחר שהטענה לא הועלתה כטענה מקדמית ונוכח טענות שנטענו בבקשת הביטול אשר, ככל שהן תתקבלנה, לא ניתן יהיה להחילן רק על חלק מהדיירים (ואף עניין זה יובהר להלן) בחרתי לדון בבקשת הביטול, כאילו הוגשה נגד כל 56 הדיירים, לגביהם ניתן הפסק.
ושא המחלוקת וההסכמים
4.עניינה של הבוררות הוא בביצוע פרויקט פינוי בינוי של 280 יחידות מגורים וחנויות (להלן: "היחידות"), המצויות במתחם. מספרי החלקות ותתי החלקות מפורטים בנספח לפסק הבוררות ואין צורך שאחזור עליהן כאן.
המתחם היה בבעלות קרן היסוד ורוב היחידות הוחכרו על ידה בחוזי חכירה לדיירים שונים (להלן: "הדיירים"). קרן היסוד טענה להפרות שונות של חוזי החכירה על ידי דיירים שונים והמחלוקות הגיעו לבתי המשפט.
בשנת 2000 הגישו (תחילה) 102 דיירים (להלן: "קבוצת החוכרים") תובענה, על דרך המרצת פתיחה, לביהמ"ש המחוזי בחיפה (המר' 431/00), נגד חברת השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, קרן היסוד - המגבית המאוחדת לישראל (להלן: "קרן היסוד") והסוכנות היהודית לישראל בע"מ (להלן: "הסוכנות"). לאחר שתובענה זו נדחתה והוגשה תובענה נוספת (בתיק המר' 214/03), התקיימו בין הצדדים הליכים משפטיים שונים, לרבות הליכי גישור, אשר אין צורך לפרטם כאן.
5.בשלב מסוים, בשנת 2005, יזם מר אבי סלע (להלן: "סלע"), הבעלים של מבקשת הביטול, פרויקט "פינוי בינוי" במתחם, במסגרתו ירכוש התאגיד את כל זכויותיה של קרן היסוד במתחם, כולל זכויות שאינן נוגעות לקבוצת החוכרים, יהרוס את יחידות הדיור הקיימות, יבנה בניינים חדשים, בהם יקבלו כל הדיירים זכויות בעלות ביחידות דיור וימכור את שאר היחידות שייבנו על ידו במתחם (להלן: "הפרויקט").
בסופו של דבר, גובשה בין כל הצדדים מערכת הסכמים, אשר קיבלה תוקף של פסק דין בתיק ה"פ 214/03 בביהמ"ש המחוזי בחיפה. ואלה ההסכמים:
א.הסכם גישור שנחתם בין קרן היסוד לבין התאגיד וקבוצת החוכרים (להלן: "הסכם הגישור"). להסכם הגישור צורפה רשימה של הדיירים (" קבוצת החוכרים"), שכללה, בשלב זה, 128 דיירים אשר היו צד להסכמים (להלן: "הרשימה").
ב."ההסכם המשולש", שנחתם בין קרן היסוד, התאגיד, עירית קריית ביאליק, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות וקבוצת החוכרים, המסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין, את קבלת היתרי הבנייה ואת אופן ביצוע הפרויקט על ידי התאגיד.
ג.נספח תמורה, בין התאגיד לבין קבוצת החוכרים, המוגדרים כ: "ליבוביץ יחזקאל ואח' על פי הרשימה המצורפת" (להלן: "נספח התמורה").
ד.נספח ייצוג משפטי, המסדיר ייצוג משפטי בין אבי סלע והתאגיד שיוקם. לבין עוה"ד פלביאן וטיקוצקי.
כל המסמכים הנ"ל ייקראו להלן, יחדיו, "ההסכמים".
6.לאחר שבין הצדדים התגלעו מחלוקות שונות, הגישו חלק מהדיירים תביעה לבוררות, בה טענו שהתאגיד הפר את ההסכמים. אציין, כי אחד הנושאים המהותיים, השנויים במחלוקת, הוא אילו דיירים היו התובעים בבוררות. עניין זה יידון בהמשך (למען הנוחות, 56 הדיירים, אשר לגביהם ניתן פסק הבוררות ואשר הגישו את הבקשה לאישור הפסק, ייקראו להלן: "המשיבים").
התביעה לבוררות הוגשה מכוח סעיף 1.23 לנספח התמורה הקובע: "בכל מקרה של מחלוקת בין הדיירים לבין התאגיד, מכל סוג שהוא, יכריע בדבר צוות בוררים מוסכם שימונה מראש ויכלול את נציגי ועד הדיירים (יחזקאל ליבוביץ במידה ויחזקאל ליבוביץ לא יוכל אזי טוביה נוס), נציג הקבלן עו"ד טיקוצקי ועו"ד פלביאן [...] הבורר יהיה כפוף לדין המהותי ויהיה עליו לנמק את פסקו. הבורר לא יהיה כפוף לדיני הראיות ולא לסדרי הדין" (להלן: "סעיף הבוררות").
7.המשיבים טענו, בפנייתם לקיום הליך בוררות (נספח 10 לבקשת הביטול) ל"הפרות רבות של הסכם הגישור מצד התאגיד" ופירטו 6 הפרות נטענות, כדלקמן:
"1.1.מחיקה מידית של הערות האזהרה שנרשמו שלא כדין על זכויות הבעלים הרשום.
1.2.אי רישום זכויות הבעלות בדירות ע"ש החוכרים במועד הקבוע בסעיף 5.2.3.3 להסכם הגישור ובניגוד למסמך התמורה.
1.3.אי העברת סך של 150,000 ₪ + מע"מ לקבוצת החוכרים.
1.4.אי תשלום סך של 150,000 ₪ + מע"מ לעוה"ד לצורך הטיפול ברישום הזכויות.
1.5.סירוב הקבלן לעמוד בתמורה הקבועה בנספח התמורה. הקבלן מסרב להעניק לדיירים דירה (ביחס של 2 מ"ר נטו לכל מ"ר נטו) בעבור כל דירה שבמתחם, בניגוד לאמור בסעיפים 1.1, 1.2 ו- 1.25.
1.6.הקבלן אינו עומד בהתחייבותו למסור תמורה בשיעור של 2 מ"ר לכל מ"ר ולדיירים שמוצעת להם תמורה כספית (בהעדר שטח מספיק בדירה החלופית) מוצע מחיר בלתי סביר שאינו מחיר השוק. הנושאים הנ"ל עלו בפגישות הקבלן עם הדיירים יהודה פרץ, רפי ברכה, שלמה ויפה כהן ואח'".
8.במסגרת ישיבת בוררות שהתקיימה ביום 2.5.10, הוסכם על הרכב הבוררים אשר ידון במחלוקות - הוא ההרכב האמור בסעיף 1 לעיל.
עיקרי פסק הבוררות
9.אזכיר, כי הנתבעת בהליך הבוררות ובפסק, היא מבקשת הביטול, דכאן וכי הדיירים או התובעים, לגביהם ניתן הפסק, הם המשיבים דכאן.
להלן עיקרי הקביעות בפסק הבוררות:
א.הנתבעת הפרה את ההסכמים.
גם אם ההפרה איננה באשמת הנתבעת, אין מדובר בסיכול ולכן הנתבעת נחשבת מפרה והצד הנפגע זכאי לתרופות.
ב.לא הוכח שהדיירים הכשילו את ביצוע ההסכם. נהפוך הוא - הם היו מעוניינים בביצוע הפרויקט. הצדדים לא חתמו על ההסכמים המשלימים, אולם אין בכך הפרה מצד הדיירים.
ג.נוכח כך שהפרויקט לא יבוצע על ידי הנתבעת, אין צורך להכריע במחלוקת הפרשנית בנוגע לסעיף 1.2 לנספח התמורה, אך נראה שהפירוש של הנתבעת איננו הפירוש הנכון.
ד.הנתבעת שילמה את מלוא התמורה לקרן היסוד.
ה.הנתבעת לא רשמה את הדירות בבניינים הקיימים על שם הדיירים.
ו.רישום הערת אזהרה ע"ש הנתבעת לא היווה הפרה של ההסכמים. הנתבעת הייתה רשאית לרשום הערת אזהרה לטובתה ובלבד שלא תהא בכך פגיעה בזכות הדיירים וכאשר הדירות תרשמנה תוסרנה ההערות.
ז.הנתבעת לא שילמה לדיירים הוצאות משפט בסך של 150,000 ₪, בהם חויבה על פי סעיף 1.8 לנספח התמורה. מאחר שעל הסכם הגישור חתומים 128 דיירים ומספר הדיירים התובעים בבוררות הוא 56, יש לחייב את הנתבעת בחלק היחסי, היינו - בסך של 80,859 ₪, שישולם לתובעים.
ח.לדיירים אין זכות לנשל את התאגיד מזכותו הקניינית במקרקעין ולכן אין להורות על סילוק הנתבעת מהפרויקט, אולם אין בכך כדי למנוע את מכירת הקרקע ליזם חדש על ידי כונס נכסים שימונה כאמור וכדי למנוע מלהקנות את הקרקע ליזם חדש נגד תמורה מתאימה לנתבעת.
ט.הסעדים להם זכאים הדיירים אינם נובעים מביטול ההסכמים, אלא דווקא מאכיפה וממימוש של חיובים בהסכמים.
י.ההסכמים לא בוטלו - לא נשלחה הודעת ביטול ולכן אין הנתבעת זכאית להשבה - סעד הקיים רק כאשר ניתנת הוראת ביטול.
10.אלה הסעדים שנפסקו לזכות המשיבים בפסק הבוררות:
א.חיוב הנתבעת לרשום את הבעלויות בדירות על שם התובעים, כשהן נקיות מכל שיעבוד, כולל מחיקה של הערות האזהרה שנרשמו לטובת הנתבעת (ניתנו הוראות לגבי תשלום חיובים שונים הכרוכים ברישום).
ב.מסקנת הפסק היא, כי כל תובע זכאי לפיצויי הפרה בסך 192,000 ₪. בחישוב זה הובאו בחשבון, הזכויות להן היו זכאים התובעים, אילו ההסכם לא היה מופר ומנגד - הובאו בחשבון גם העובדה שהתובעים יקבלו רישום של הדירות על שמם וכן שווי השחרור של כל דייר מחובותיו כלפי קרן היסוד.
עם זאת, מאחר שנתבע פיצוי בסך 100,000 ₪ לכל תובע, הנתבעת חויבה רק בסכום זה. עוד נקבע, כי אם תהיה התקשרות עם יזם אחר, יוקטן סכום הפיצוי לכל דייר ויועמד על סך של 65,000 ₪.
11.התקשרות עם יזם אחר:
א.בשים לב לסעיף 1.24 להסכם התמורה הקובע, כי: "אם לא יתקבל היתר בנייה לבניית כלל דירות התמורה, תוך 48 חודשים, הדיירים יהיו פטורים מכל התחייבות כלפי התאגיד ויהיו רשאים להתקשר עם כל יזם אחר ללא הגבלה", קבע פסק הבוררות, כי יש לתת לתובעים אפשרות להתקשר עם יזם אחר אשר, כתנאי להתקשרותו, ישלם לנתבעת לפחות את שווי הקרקע, הנותרת לנתבעת לאחר רישום הבעלות בדירות על שם התובעים, פרט לקרקע שעליה בנויות כיום דירות הדיירים.
ב.הפסק דוחה את האפשרות למנות שמאי וקובע גם את הדרך בה יחושב שווי הקרקע.
ג.נקבע, כי ימונה כונס נכסים לביצוע הפסק, אשר ינסה לקבל מהיזם החדש סכום גבוה ככל האפשר. כן נקבע מנגנון להתחשבנות, גם בעניין ההוצאות הכרוכות ברישום הדירות ובעניין שכר היזם (שייקבע על ידי ביהמ"ש) וניתנו לכונס הוראות נוספות.
ד.עוה"ד סולי וואנו מחיפה, מונה ככונס נכסים לביצוע הפסק ונקבעו סמכויותיו.
ה.התקופה, בה יוכלו התובעים להתקשר עם יזם אחר, הוגבלה לשנה מיום קבלת פסק הדין על ידי הצדדים.
ו.נקבע כי התובעים יקבלו את הסכמת הדיירים להתקשרות החדשה וניתנה אפשרות לצרפם להתקשרות זו, ככל שתהיה. נוכח הקשיים העומדים בפני מימוש ההתקשרות עם יזם אחר ובכללם - העובדה שפג תוקפה של ההכרזה על הפרויקט, כפרויקט פינוי בינוי, הספק אם ניתן יהיה להאריך או לחדש את תוקף ההכרזה והקושי לקבל את הסכמת כל הדיירים, ניתנה לתובעים אפשרות להודיע שהם מושכים ידם מאפשרות ההתקשרות ובכך לקצר את תקופת האפשרות למימוש על ידי יזם אחר.
12.צווים והוצאות:
א.נקבע כי צווי ביניים שניתנו במהלך הבוררות - צו מניעה זמני וצו לעיקול המקרקעין, הופכים סופיים וקבועים. ניתן צו נוסף, האוסר על הנתבעת לעשות כל עסקה, מכל סוג שהוא בנוגע למקרקעין נשוא ההסכמים שבין הצדדים, או בנוגע לחלק מהם, וניתנה לתובעים רשות לרשום הערת אזהרה על המקרקעין בנוגע לצו זה.
ב.הנתבעת חויבה לשלם לתובעים הוצאות הבוררות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 200,000 ₪, נכון למועד הפסק.
ג.כן הוחלט, ברוב דעות, לחייב את הנתבעת בשכ"ט הבוררים נוס וגוטפריד בסך 30,000 ₪ ובשכ"ט הבוררים פלביאן וטיקוצקי, בסך של 100,000 ₪ והכל - בתוספת מע"מ.
הדיון בבקשת הביטול
13.לדיון בבקשות התייצבו גם מר אבי סלע, מנהל המבקשת, עו"ד בירמן מטעם חברה בשם רקפות בגבעה בע"מ (להלן: "בעלת השיעבוד"), שהיא בעלת שעבוד על המקרקעין. עו"ד בירמן טען, כי לבעלת השעבוד זכות במקרקעין, כנושה מובטח. לשאלתי השיב, כי בעלת השעבוד ידעה על הליך הבוררות מאחר שאחד מבעלי השליטה הוא מר סלע, שהוא גם בעל השליטה במבקשת. נטען, כי עניין השעבוד עלה במהלך הבוררות, אך הדבר לא בא לידי ביטוי בפסק הבוררות.
14.הִצעתי לצדדים לנסות ולמצוא פתרון מעשי ומתשובת ב"כ המבקשת התברר, שמתנהל מו"מ בין המבקשת לבין חברה בשם טובול דניאל קריית ביאליק בע"מ (להלן: "טובול") וכי לאחרונה נכרת הסכם בין המבקשת לבין טובול, לפיו טובול רכשה את מניות המבקשת.
15.במהלך הדיון הועלו על ידי המבקשת טענות שלא הועלו בבקשות או בתגובות להן. למען שלמות התמונה אביא, להלן, את עיקרי הטענות שהועלו בדיון, אך אבהיר, כי אין בדעתי להתייחס לגופה של טענה כלשהי, שלא עלתה בבקשות או בתגובות להן.
16.ב"כ המשיבים הדגישו את העובדה שההסכמים נעשו לפני כעשר שנים וטענו שמאז הם "כלואים" בדירותיהם, שכן הבעלות בדירות טרם נרשמה על שמם. נטען, כי במשך 10 שנים המשיבים אינם יכולים למכור את דירותיהם, הם אינם יכולים לעבור דירה, לקחת משכנתא ולקנות דירה אחרת. לכן, הדרך הנכונה היא למנות כונס שימכור למרבה במחיר, כפי שנקבע בפסק הבוררות.
עוד צוין, כי על אף התחייבותה של המבקשת לקבל היתרי בנייה תוך 48 חודשים, עד היום לא התקבל אף לא היתר אחד. נטען, כי הפתרון שבפסק הבוררות מאוזן, שכן הוא משחרר את המשיבים, מבלי לפגוע בזכויותיה של המבקשת, ששילמה עבור המקרקעין.
כן נטען, כי רק יום לפני הדיון הועבר למשיבים נוסח הצעה מטובול, שהיא חברה לשיווק מוצרי בנייה, שהוקמה רק בשנת 2016. לעצם ההצעה נטען שהיא בעייתית וספק אם תנאי מתלה בה (לגבי מספר יחידות הדיור שתוכל טובול לבנות) יוכל להתממש. עוד נטען, כי מדובר בעוד ניסיון של המבקשת לדחות את הקץ. להערכת ב"כ הדיירים, אין לטובול די ניסיון על מנת להוציא פרויקט כזה אל הפועל.
17.ב"כ המבקשת הדגיש את העבודה הרבה שהשקיעה המבקשת, במהלך השנים, בתכנון, בייעוץ ועוד וציין, כי טובול מנהלת, מזה זמן מה, מו"מ עם הדיירים וכי קיימים עניינים לא מעטים בהם יהיה צורך להגיע להסכמה, על מנת להשלים את הפרויקט.
לטענתו, קשה מאד למצוא חברה שתרכוש את הפרויקט ומכל מקום, כל חברה שימצא הכונס תצטרך לערוך בדיקות רבות שאורכות זמן רב, בעוד שטובול כבר ערכה את הבדיקות ואנו נמצאים היום במצב דומה למצב שהיה אילו הכונס היה מוצא רוכש פוטנציאלי. נטען, כי הכוונה הייתה לקדם את העניינים ולא לעשות מהלך מאחורי הגב, אשר ממילא לא היה לו תוקף, שכן ההסכם צריך לקבל אישור של בית משפט או של הבוררים.
18.ב"כ המבקשת טען, כי אם יבוצע פסק הבוררות, קיימת אפשרות שהמבקשת תישאר ללא כלום, בין היתר נוכח הלוואות שהיא נטלה ונוכח השעבוד, כפי שפורט בתצהיר של סלע שהוגש לבוררות.
ב"כ המשיבים ציין, בתגובה, כי אין מניעה שבמסגרת מכירת החלקות, יסולק השעבוד כפי שנהוג בכל מכירת נכס מקרקעין וכי אין זו עילה לביטול הפסק.
19.כן טען ב"כ המבקשת, כי גם בהינתן העובדה שמונו שני בוררים מטעם כל צד, אי אפשר להתעלם מדעת המיעוט, אשר סברה, שההסכמים הם הסכמי מסגרת, שאינם יוצרים יריבות חוזית בין המשיבים לבין המבקשת ואשר ציינה את ההכרח בחתימת הסכם פרטני עם כל דייר.
נטען, כי אם הייתה נרשמת בעלות לטובת כל דייר ודייר מבלי שנכרת עמו הסכם פינוי בינוי פרטני, הוא יכול היה לסחר את זכויותיו בדירה והמבקשת הייתה נשארת בלי כלום. ב"כ המבקשת אישר שתנאי זה לא נמצא בהסכמים, אך טען, כי לא הייתה מחלוקת בעניין זה.
טענה זו לא הועלתה בבקשת הביטול.
20.נטען, עוד, כי הסעד העיקרי שהתבקש בכתב התביעה שהוגש לבוררות, היה סעד של ביטול וסעד האכיפה היה סעד חלופי ולכן, למעשה, הסעד שהוענק למשיבים בפסק הבוררות לא היה הסעד שהתבקש. בנוסף, הבוררים גם לא בחרו בסעד החלופי, אלא קבעו מנגנון שלא נתבע. נטען כי מנגנון זה פוגע בזכות קניינית וכי זו חריגה מסמכות וסטייה אקוטית מהדין המהותי.
כי ב"כ המשיבים השיב לכך ואמר, כי יש לקרוא את כל כתב התביעה, כמקשה אחת - לקרוא את סעיפים 3 ו- 4 שבפרק הסעדים המתבקשים (עמ' 6 לכתב התביעה - נספח 11 לבקשה) יחדיו ולראות שהבקשה העולה מהם היא, שהמבקשת לא תוציא, עוד, את הפרויקט אל הפועל.
21.ב"כ המבקשת ביקש 60 ימים על מנת להגיע להסכם עם הדיירים ומאחר שסברתי שמדובר בפרק זמן סביר, הצעתי כי הצדדים ישלימו בעל-פה את טיעוניהם לעניין בקשת הביטול ולאחר מכן יעוכב מתן פסק הדין למשך 60 ימים, על מנת לאפשר לצדדים להגיע להסדר מוסכם, אשר ייתר את ההליך.
בהסכמת הצדדים קבעתי, בתום הדיון, כי ככל שלא יוגש הסדר בין הצדדים תוך 60 ימים, יינתן פסק דין בתום 60 הימים.
בקשות שהוגשו לאחר הדיון ולפני מתן פסק הדין בתיק זה (להלן: "הבקשות הנוספות"):
בקשה מטעם המבקשת
22.ביום 25.5.16, עוד טרם עברו 60 הימים, הגישה המבקשת "בקשה לאישור הסכם מכר" (להלן: "הבקשה לאישור הסכם"), בה ביקשה לאשר הסכם מכר שנחתם בינה לבין טובול וטענה כי הדבר מייתר את הדיון בבקשות דנן.
ההסכם הובא ללשכתי במעטפה סגורה, כמסמך חסוי, לעיוני בלבד.
ב"כ המבקשת הפנה לפסק הבוררות בו נקבע, כי "ככל שהדיירים לא יביאו יזם מטעמם בתוך שנה מיום פסק הבורר, ימכור כונס הנכסים את הזכויות של דיירי העצמאות לצד ג' אך זאת רק במידה ודיירי העצמאות לא תסדיר בעצמה את ההתחייבות לדיירים על פי פסק הבורר" וטען, כי השנה חלפה ביום 10.5.16, לאחר שהדיירים נמנעו מלהציג יזם אחר מטעמם ובכך ויתרו על הזכות שהוקנתה להם בפסק הבורר.
לבקשה צורף תצהירו של סלע וכן צורפה רשימה של 170 דיירים.
23.בתגובתם לבקשה לאישור ההסכם (לה צורפו תצהיר וכן פניית טובול למשיבים, מיום 8.5.16), טוענים המשיבים, שהבקשה חורגת מההכרעה העומדת בפני ביהמ"ש וביקשו לאשר את פסק הבוררות ולאשר את מינוי כונס הנכסים. עוד נטען, כי אין לאפשר לטובול ולבעלת השעבוד להגיב לבקשה, שכן אין הם צד לדיון. בנוסף נטען, כי לטובול אין סיווג, כנדרש על פי החוק לבנייה בסדר הגודל בו מדובר.
המשיבים טוענים, כי כונס הנכסים, שהתמנה במסגרת פסק הבוררות, התמנה גם לשם רישום הזכויות על שם המשיבים וכי אין לאשר הסכם מכר מבלי שיתקיים הליך תקין באמצעות בעל תפקיד, הפועל בפיקוח בית המשפט - הוא כונס הנכסים.
אשר לטענת המבקשת, לפיה עברה תקופת השנה שהוקצבה למשיבים נטען, כי טענה זו נטענה על ידי המבקשת בחוסר תום לב, שכן מניין התקופה טרם החל, באשר פסק הבוררות טרם אושר והכונס טרם החל בתפקידו.
24.ביום 9.6.16 הוגשה תגובת טובול לבקשה לאישור הסכם המכר, בה נטענו טענות שונות שאינני רואה צורך לפרטן, הן מאחר שטובול איננה צד להליך שבפניי - הוא הליך של אישור או ביטול פסק הבוררות והן נוכח התוצאה אליה הגעתי, לאחר דיון והכרעה בבקשת הביטול, כפי שיפורט להלן.
בקשה מטעם המשיבים
25.ביום 13.6.16, הגישו המשיבים, בקשה דחופה למתן פסק דין ולחילופין - למינוי כונס נכסים זמני, במעמד צד אחד.
בקשות מטעם בעלת השעבוד
26.ביום 6.6.16 הגישה בעלת השעבוד בקשה לצרפה להליך והודעה בדבר מימוש שטר משכון, בה נטענו טענות שונות וביניהן טענות כי קופחו זכויותיה של בעלת השעבוד באשר היא לא הוזמנה לדיוני הבוררות. לטענתה, לא ניתן לאשר את פסק הבוררות בלי לשמוע את טענותיה. בד בבד מצהירה בעל השעבוד, כי בתוך 30 ימים תוגש על ידה תביעה למתן צו עשה, המתיר לה לרכוש את המקרקעין לצורך השבחתם והשאת רווח מספיק לצורך מימון כל החוב הפסוק לזכותה, העולה על סך של 14,000,000 ₪.
לבקשתה צורפה בקשה למימוש משכון אשר הוגשה על ידה ללשכת ההוצאה לפועל. בהחלטתי מאותו יום הוריתי על קבלת תגובת הצדדים עד ליום 14.6.16 ונתתי זכות תשובה לבעלת השעבוד, עד ליום 21.6.16.
ביום 14.6.16 הוגשה תגובת המשיבים לבקשה, בה נטען, כי אין לבעלת השעבוד מעמד בהליך. נטענו גם טענות לגופו של השעבוד. גם בעניין זה אציין, כי נוכח העובדה שבעלת השעבוד איננה צד להליך וכן נוכח התוצאה אליה הגעתי לאחר דיון והכרעה בבקשת הביטול, כפי שיפורט להלן, אינני רואה צורך לפרט טענות אלה.
ביום 21.6.16 הגישו ב"כ המבקשת הודעה בדבר הסכמתם לצירוף בעלת השעבוד כצד לתיק וכן הגישו בקשה לקבוע דיון, במעמד הצדדים, בכל הבקשות שהוגשו.
27.ביום 22.6.16, הגישה בעלת השעבוד, בקשה נוספת, בה ביקשה שבימ"ש זה ימנה כונס נכסים, בטענה, כי אין בכוחו של פסק הבוררות לפגוע בזכויות המשכון של בעלת השעבוד "ולו מהטעם שרקפות (היא בעלת השעבוד) לא הייתה צד להליך הבוררות...".
בעלת השעבוד מבקשת, לחלופין וככל שיאושר פסק הבוררות, כי אורה על מינוי בא כוחה, ככונס נכסים נוסף, ביחד עם הכונס שימונה על פי פסק הבוררות.
28.ביום 22.6.16 הוגשה לתיק ביהמ"ש הודעה מטעם עיריית קריית ביאליק (להלן: "העירייה"), בה צוין, שהעירייה איננה מבקשת להצטרף כצד להליך, אך לאור בקשתה של בעלת השעבוד, היא מגישה את עמדתה, בטרם תינתן החלטת ביהמ"ש בבקשה של בעלת השעבוד.
בבקשה נאמר, שהעירייה הייתה מודעת להליך הבוררות, מתחילתו וכן לבקשה לאישור פסק הבוררות וכי אין לעירייה כל רצון להתערב בהליך או להשפיע על הקביעה השיפוטית בתיק.
בהמשך מפרטת העירייה את זכויותיה כחוכרת במקרקעין, את ההסכמים, עליהם היא חתומה וטוענת טענות שונות נגד המבקשת, נגד המשכון שנרשם לטובת בעלת השעבוד, נגד בקשתה של בעלת השעבוד ועוד.
לעירייה אין כל מעמד בהליך זה וטוב היה לו לא הייתה מוגשת הודעה זו. אינני רואה כל מקום להידרש לנאמר בהודעה ובדעתי להתעלם מכל הנאמר בה, כאילו לא הוגשה, כלל.
29.ביום 22.6.16, הגישו המשיבים הודעה על צירוף חתימות דיירים, אליה צורפו חתימות דיירים, אשר מתנגדים לאישור הסכם המכר בין המבקשת לבין טובול.
החלטות בבקשות הנוספות
30.אין כל מקום לאישור הסכם המכר, במסגרת זו, או בשלב זה.
ראשית, מקבלת אני את טענת המשיבים לפיה, נוכח כך שפסק הבוררות טרם אושר (בשל הגשת בקשת הביטול), טרם החל מניין תקופת השנה, בה רשאים המשיבים לבחור את דרכם. מניין תקופת השנה יחל מהיום, שכן רק היום אושר פסק הבוררות.
די בנימוק זה כדי לדחות את הבקשה לאישור ההסכם.
שנית, הסכם המכר גובש על ידי המבקשת וטובול, ללא הסכמת הדיירים, שלא במסגרת הקביעוׂת וההוראות אשר בפסק הבוררות ושלא בדרך שנקבעה בפסק הבוררות ולכן לא ניתן כלל לדון באישורו, בשלב זה.
לפיכך, אני דוחה על הסף את הבקשה לאישור הסכם המכר.
אדגיש, כי 60 ימי הארכה שניתנו על ידי, בהחלטה שניתנה על ידי בסיום הדיון בבקשה, לא ניתנו למבקשת על מנת שזו תשלים את הכנת הסכם המכר בינה לבין טובול, אלא כדי לאפשר לצדדים, היינו - למבקשת ולמשיבים להגיע להסדר ביניהם. כך עלה, במפורש, מהדיון וכך עלה גם מההחלטה.
ככל שיבשלו התנאים לכך וטובול תרצה להגיש הצעה לכונס הנכסים, היא תוכל, כמובן, לעשות כן וכונס הנכסים ישקול אותה, כמו גם כל הצעה אחרת שתבוא בפניו.
31.אני דוחה על הסף את בקשת בעלת השעבוד להצטרף להליך וכן דוחה את בקשתה למינוי בא כוחה ככונס נוסף.
אין לבעלת השעבוד כל מעמד בהליך זה ובקשתה להצטרף להליך, כיום, בטענות כי קופחו זכויותיה משום שלא הייתה צד להליך הבוררות, נגועה, על פניה, בחוסר תום לב. כפי שהובהר לעיל (בסעיף 13), מר אבי סלע, מנהלה של המבקשת הוא בעל שליטה בחברה בעלת השעבוד, אשר ידעה על קיומו של הליך הבוררות ובחרה שלא לבקש להצטרף אליו. משכך - אין כל מקום לצרפה כעת, כצד לבקשות שהגישו הצדדים להליך, בתיק זה.
מעבר לכך - ממילא ברי, כי זכויותיה של בעלת השעבוד יובאו בחשבון במסגרת מימוש פסק הבוררות. על כך אמוּנים כונס הנכסים וביהמ"ש, לפניו יביא הכונס כל בקשה לאישור כל הסכם מכר. בנוסף, ככל שבעלת השעבוד תרצה להשתתף בהליך מכר שייערך (ככל שייערך) על פי פסק הבוררות שיאושר, היא תהא רשאית להגיש הצעה לכונס הנכסים אשר מונה במסגרת פסק הבוררות ואשר מינויו יאושר על ידי, בפסק דין זה.
32.נוכח הצווים הזמניים שניתנו בתיק זה, אשר מונעים פגיעה בזכויות המשיבים, לא מצאתי מקום להיעתר לבקשת המשיבים למינוי כונס נכסים זמני, במעמד צד אחד.
33.ביום 23.6.16 קבעתי דיון, במעמד הצדדים, להיום - 3.7.16. במהלך הדיון הצעתי לצדדים הצעת הסדר אשר, לצערי, לא התקבלה על ידם.
דיון והכרעה בבקשה לביטול פסק הבורר:
34.בטרם אפנה לטענות המבקשת אחזור ואציין את הידוע זה מכבר; תכלית מוסד הבוררות היא בירור יעיל ומהיר של הסוגיות השנויות במחלוקת בין צדדים. נוכח תכלית זו נפסק, כי גדר התערבות ביהמ"ש בפסק בוררות צר הוא עד מאד ומוגבל לרשימת העילות אשר בסעיף 24 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק הבוררות" או "החוק"), שהיא רשימה סגורה, שאת עילותיה יש לפרש בדווקנות ובצמצום, הכול - מתוך מטרה לשמור על יעילותו של מוסד הבוררות כמנגנון לפתרון סכסוכים ולאפשר פתרונם בדרכים יעילות. ראו: רע"א 3680/00 גמליאלי נ' מגשימים כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, פ"ד נז(6) 605, (22.9.2003), במסגרתו עמד בית המשפט על תכליתו של מוסד הבוררות ועל חשיבותו, כמו גם על גדר התערבות ביהמ"ש בהכרעותיו. כן ראו רע"א 5991/02 עופרה גוירצמן ואח' נ' רות פריד ואח' (20.12.2004).
בקשה לביטול פסק בוררות אינה מהווה תחליף לערעור ואף בטעות אין עוד כדי להוות עילה לביטול ובלבד שתוכנו של הפסק אינו מנוגד לתקנת הציבור. ראו: רע"א 7205/01 כפר דניאל, מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ נ' מיטרני, (4.2.2002), שם התייחסה כבוד השופטת דורנר, בין היתר, לנסיבות החריגות בהן יבוטל פסק בורר, באמרה: "בקשה לביטולו של פסק בוררות איננה, אפוא, תחליף לערעור על שאלות הנוגעות לתוכנו של הפסק. אף כאשר ברי הוא כי מסקנה ממסקנותיו של הבורר מוטעית, בין במישור המשפטי, ובין במישור העובדתי, אין בכך כדי להוות עילה לביטולו. פסק בורר עשוי אפוא להתבטל, רק מקום בו הליך הבוררות פגום מיסודו, או בנסיבות בהן לא נתמלאו עקרונות הבוררות המוסכמים על ידי הצדדים. ביטול הפסק בשל תוכנו, אפשרי רק כאשר מנוגד הוא באופן מובהק לתקנת הציבור".
אציין, כבר כאן, כי רוב טענות המבקשת (אם כי לא כולן) הן טענות "ערעוריות", במהותן, אשר נעשה ניסיון "להלבישן" בלבוש של עילות ביטול.
35.וכעת אעבור (סוף סוף) לדיון בבקשת הביטול.
להלן נוסח סעיף 24 לחוק הבוררות, על עילות הביטול המנויות בו:
"24. בית המשפט רשאי, על פי בקשת בעל-דין (בחוק זה - בקשת ביטול), לבטל פסק בוררות, כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר, מאחת העילות האלה:
(1)לא היה הסכם בוררות בר-תוקף;
(2)הפסק ניתן על ידי בורר שלא נתמנה כדין;
(3)הבורר פעל ללא סמכות או שחרג מהסמכויות הנתונות לו לפי הסכם הבוררות;
(4)לא ניתנה לבעל-דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו;
(5)הבורר לא הכריע באחד הענינים שנמסרו להכרעתו;
(6)הותנה בהסכם הבוררות שעל הבורר לתת נימוקים לפסק והבורר לא עשה כן;
(7)הותנה בהסכם הבוררות שעל הבורר לפסוק בהתאם לדין והבורר לא עשה כן;
(8)הפסק ניתן לאחר שעברה התקופה לנתינתו;
(9)תכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור;
(10)קיימת עילה שעל פיה היה בית משפט מבטל פסק דין סופי שאין עליו ערעור עוד".
המבקשת לא השאירה אבן על אבן מפסק הבוררות והיא טוענת לקיומן של כמעט כל עילות הביטול אשר בסעיף 24 לחוק. אביא להלן, את עיקר טענות המבקשת לביטול הפסק, לפי עילות הביטול להן היא טוענת ואת עיקר תשובת המשיבים, אדון בכל עילה ואבהיר את מסקנותיי.
העילות הנטענות לביטול הפסק:
העדר סמכות או חריגה מסמכות
36.הבוררים פעלו ללא סמכות ו/או בחריגה מסמכותם ולכן קמה עילת ביטול על פי סעיף 24(3) לחוק.
טענה זו מתייחסת לזהות התובעים בבוררות ולסמכות הבוררים לדון במחלוקות.
המבקשת טוענת, בין היתר, כי סמכותם של הבוררים נובעת אך ורק מהאמור בסעיף 1.23 לנספח התמורה - להכריע בסכסוך בין "הדיירים" לבין המבקשת ו"הדיירים" הוגדרו בנספח התמורה כ: "ליבוביץ יחזקאל ואח' על פי הרשימה המצורפת" (להלן: "הרשימה").
נטען, כי נספח התמורה מעולם לא נחתם ולא אושר על ידי אסיפת הדיירים, המבקשת לא קיבלה מעולם את הרשימה והיא אף לא הועברה לעיון הבוררים. בנוסף, לא הובהר אם כל אחד מהחותמים על ייפוי הכוח שהוגש לבוררים אכן השתייך לקבוצת הדיירים הנקובה בנספח התמורה. משכך, לא ניתן היה לתת סעד ולכל היותר - ניתן היה לעשות כך רק לגבי דיירים החתומים, בפועל, על הרשימה.
37.המשיבים טוענים, בין היתר, כי מדובר בטענה פרוצדוראלית וכי ברור שהליך הבוררות נפתח על ידי עו"ד פלביאן, בא כוחם של הדיירים, אשר ברשימה, בשמם של דיירים אלה.
כן טוענים הם, כי בכתב ההגנה שהגישה לבוררות אישרה המבקשת, כי נספח התמורה נחתם בינה לבין קבוצת החוכרים המוגדרת בהסכם הגישור (סעיפים 20-21 לכתב ההגנה - נספח 12 לבקשה).
נטען, עוד, כי המבקשת מעולם לא טענה שהסכם הבוררות אינו תקף וכי טענה זו נטענת, כעת, בחוסר תום לב, לאחר שהמבקשת ניהלה את הבוררות במשך כחמש שנים. צוין, כי המבקשת עצמה חתומה על נספח התמורה וממילא אין היא יכולה לטעון נגד תוקפו, זכות השמורה, בנסיבות אלה, רק למשיבים.
המשיבים טוענים עוד, כי נספח התמורה מהווה חוזה לטובת צד שלישי - לטובת בעלי כל היחידות כמפורט בהסכם, שהם כל דיירי רחוב העצמאות ולכן המבקשת איננה יכולה להעלות טענה זו, אלא הדיירים בלבד. בנוסף, המבקשת לא טענה, קודם לכן, שיש לקיים אסיפה כללית ולכן אין היא יכולה לטעון זאת לאחר קבלת פסק הבוררות.
דיון -
38.המבקשת אינה יכולה, כיום, לאחר סיום הליכי הבוררות ומתן הפסק, לחלוק על סמכות הבוררים לדון במחלוקות והדברים ברורים. המבקשת הסכימה, בכתב, למינוי הבוררים ואף ביקשה לצרף את הבורר יעקובי-שווילי, כבורר מכריע. ראו מכתבם המשותף של עו"ד פלביאן (מטעם קבוצת הדיירים) ושל עו"ד טיקוצקי (מטעם התאגיד), אל כב' השופט בדימוס יצחק יעקובי-שווילי, מיום 11.5.10, בו מודיעים לו שני הצדדים, כי הצדדים הסכימו לצרפו כבורר מכריע בסכסוך.
למעשה, הוברר כי הוצע למבקשת כי הבורר יעקובי-שווילי יהיה בורר יחיד, מכריע, אולם היא סירבה לכך. מסקנתי היא, כי לא נפל כל פגם במינוי הבוררים
39.לגבי הטענה הנוגעת לזהות התובעים - לא מצאתי פגם, שיש בו כדי לבטל את הפסק, בעצם הדיון בבוררות, כאשר רק חלק מהדיירים לקחו בה חלק. בנסיבות המתוארות בסעיף 40 להלן, גם העובדה שיפויי הכוח הומצא באיחור איננה עילה לביטול הפסק.
עם זאת, מכירת זכויות המבקשת לכל המרבה במחיר (סעיף 10 רישא בעמ' 69 לפסק הבוררות), ככל שהדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר, בתוך שנה, איננה יכולה להתקבל ללא קבלת הסכמת הדיירים למכירה (כפי שנקבע, במפורש, לגבי ההתקשרות עם יזם אחר).
אבהיר את דבריי;
40.זהות התובעים, כפי שנקבעו בפסק הבוררות - כתב התביעה בבוררות הוגש על ידי המשיבים "בשמם ובשם דיירי רחוב העצמאות בקריית ביאליק, באמצעות נציגות ועד הדיירים", אולם אין חולק שנציגות וועד הדיירים איננה גוף מוּכַּר בחוק ושלא הוגש ייפוי כוח להגשת התביעה, חתום על ידי כל הדיירים ואף לא כזה החתום על ידי הדיירים שברשימה. בסופו של דבר קבע פסק הבוררות, כי התביעה הוגשה על ידי 56 דיירים - הם המשיבים.
כבר בכתב ההגנה טען התאגיד, כי פרטי הדיירים, בשמם הוגשה התביעה, לא פורטו בתביעה וביקש, כי הבוררים יורו לתובעים לפרט ולהגדיר את כל הדיירים בשמם הוגשה התביעה. אמנם (כטענת המשיבים) המבקשת הודתה, בכתב הגנתה, בתוקפו של נספח התמורה ולכן אין היא יכולה, כיום לחלוק עליו. אך לא זה המצב לגבי זהות התובעים. בסעיף 20.2. לכתב ההגנה טענה המבקשת, במפורש, את אשר היא טוענת היום לגבי זהות התובעים, היינו - כי "משלא פורטו בכתב התביעה שמותיהם של כל התובעים ... לא ברורה מידת זכאותם של כלל התובעים לסעדים כלשהם מכוח הסכם הגישור...".
המבקשת העלתה נושא זה, שוב ושוב, גם בישיבות הבוררות. ב"כ המשיבים התחייבו להעביר רשימה שמית, אך הדבר לא נעשה. בשלב כלשהו, בישיבת בוררות שהתקיימה ביום 25.6.13, הצהיר ב"כ המשיבים, כי רשימת התובעים היא הרשימה המופיעה בנספח א' להסכם הגישור (להלן: "הרשימה"). ב"כ התאגיד היה אמור להודיע אם הדבר מקובל עליו ובישיבת יום 8.7.13 הצהיר ב"כ המבקשת: "מקובל עלינו שכל האנשים המפורטים בנספח א' (להסכם הגישור), ייחשבו כתובעים בתביעת הבוררות ואין צורך בהגשת כתב הגנה מתוקן" (להלן: "ההצהרה"). באותה ישיבה, ניתנה לב"כ התובעים הוראה, להגיש בתוך שבועיים "רשימה עם ייפויי כוח כדי שיובהר מי הם התובעים בתביעה שבפנינו" (עמ' 5 לפרו' הבוררות).
בסופו של דבר הוצגו שני ייפויי כוח. האחד - שנחתם בחודשים יולי-אוגוסט 2013, על ידי 53 דיירים והשני - ייפוי כוח (שהוסף ביום 15.10.13), הכולל רשימה שנייה של דיירים (להלן: "הרשימה השנייה"). הרשימה השנייה הוגשה לאחר שמיעת הראיות וזמן קצר לפני הגשת סיכומי המשיבה.
המבקשת התנגדה להגשת הרשימה השנייה ובהחלטת הבוררים בעניין זה, נקבע, כי מתוך הרשימה השנייה, יצורפו כתובעים, רק בני זוג של מי שנמצא ברשימה וכן הותר צירופה של דיירת בשם גילה בופ (המשיבה 5 בבקשת הביטול). נקבע, במפורש, כי "יתר הדיירים שנוספו לרשימה השנייה ולא נכללו ברשימה הראשונה לא יורשו להצטרף כתובעים לבוררות ושמורה להם הזכות להגיש תביעה מטעם עצמם, ככל שיש להם זכות כזו". בפסק הבוררות הובהר, כי "לצורך הגשת התביעה לא די שאדם מופיע כצד לחוזה ובעל זכויות על פי החוזה, אלא עליו להביע את רצונו להיות תובע" (ההדגשות - במקור).
קביעה זו הולמת את הדין המהותי ואיננה מהווה חריגה מסמכות. טענות המבקשת בעניין זה אינן מקימות עילת ביטול של חריגה מסמכות, או עילת ביטול אחרת, כלשהי.
41.בסעיף 10 רישא, שבעמ' 69 לפסק קבע הבורר, כי: "אם לא יתקשרו הדיירים עם יזם אחר, ויהיה צורך, לשם גיוס הכספים שיש לשלם לתובעים על פי פסק דין זה (משום שהנתבעת לא תשלם בעצמה), יהיה הכונס רשאי למכור את הזכויות בקרקע, של הנתבעת..." ובהמשך קבע כי הכונס שמונה, יהיה מוסמך גם לממש את הקרקע (סעיף 15ה' לפסק).
42.קרן היסוד מכרה למבקשת את הזכויות של כל 280 הדיירים והתחייבויות המבקשת, על פי ההסכמים, הן כלפי כל 280 הדיירים. כלפי קבוצת החוכרים, אשר חתמו על ההסכמים, ההתחייבות היא ישירה ואילו לגבי שאר הדיירים, ההסכמים מהווים חוזה לטובת צד שלישי (כפי שנכתב, במפורש, בסעיף 1.25 לנספח התמורה). הדבר נכון גם לגבי ההסכם המשולש וגם לגבי נספח התמורה.
הבורר עצמו היה ער לכך, שצריך יהיה להשיג את הסכמת כל הדיירים למימוש הזכות להתקשרות חדשה ולכן קבע, כי מימוש התקשרות חדשה על ידי התובעים, דורשת הסכמת כל הדיירים ולא רק התובעים (סעיף 9ב בעמ' 68 לפסק וסעיף 9ד בעמ' 69 לפסק).
43.אלא, שלא רק הזכות להתקשר עם יזם אחר, צריכה הסכמת כל הדיירים, אלא גם הפסקת ביצוע הפרויקט על ידי המבקשת ומכירת זכויותיה בקרקע, דרושה הסכמת כולם, שכן גם הזכות להתקשר עם יזם אחר וגם הפתרון שנמצא, בפסק, למצב בו הדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר בתוך שנה, אינם יכולים להיות מופעלים לגבי חלק מהדיירים בלבד.
לא ניתן לשלול אפשרות שהדיירים שלא היו צד להליך, או חלק מהם, מעוניינים בהמשך הפרויקט ואולי אף דווקא בהמשכו על ידי המבקשת ולא ניתן לשלול מהם זכות זו - זכות שהמבקשת לא תסולק מהפרויקט, מבלי לקבל את הסכמתם לכך.
ערה אני לכך שלמבקשת זכות, הקבועה בסעיף 1.26 לנספח התמורה, להעביר את זכויותיה בפרויקט, כולן או חלקן ובלבד שהעברה כזו תהא כפופה להתחייבויות המבקשת כלפי הדיירים. אולם, ההסדר שנקבע בסעיף 10 לפסק, הוא הסדר אחר אשר, כאמור, אינו יכול להתקבל ללא הסכמת כל הדיירים.
44.מאחר שמפסק הבוררות לא ברור האם אותה הסכמה של כל הדיירים, שהבורר קבע כי נדרשת לשם התקשרות עם יזם אחר, דרושה גם לשם מכירת זכויות המבקשת בקרקע, יש להחזיר זאת אל הבורר, על מנת שיבהיר עניין זה.
45.הזדמנות להביא ראיות -
המבקשת חוזרת בעניין זה על טענותיה בדבר זהות התובעים וטוענת, כי מדובר בקבוצה לא ברורה של תובעים, אשר עילת תביעתם לא הוּכחה. לטענתה, המצאת הרשימה השנייה, רק לאחר סיום שמיעת הראיות בבוררות, מנעה ממנה הזדמנות לחקור את הדיירים הכלולים ברשימה ולנסות ולתהות על הנזקים שנגרמו להם, ככל שנגרמו ומניעות זו גם שללה את זכות הטיעון של המבקשת, דבר המקים עילת ביטול על פי סעיף 24(4) לחוק.
46.המשיבים טוענים, בתשובה, כי טענה זו נטענת בעלמא, באשר המבקשת חקרה חלק מהדיירים (אלה שהגישו תצהירים) ומעולם לא ביקשה לחקור דיירים נוספים.
דיון -
47.לא מצאתי ממש בטענה זו של המבקשת. משהצהיר ב"כ המבקשת, כי מקובל על המבקשת, שכל הדיירים, המפורטים בנספח א' להסכם הגישור, ייחשבו כתובעים בתביעת הבוררות, הרי יכולים היו באי כוחה של המבקשת להזמין כל אחד מאותם דיירים לחקירה.
משלא ביקשו ב"כ המבקשת לזמן איש מהם לחקירה, אין המבקשת יכולה לטעון, כעת, לאחר שניתן הפסק, כי לא ניתנה לה הזדמנות לעשות כן או להביא ראיותיה או לטעון טענותיה.
ממילא, פסק הבוררות לא דן בפרטי נזקיו של כל תובע ותובע, אלא הגיע למסקנה בדבר הנזק שנגרם למשיבים, באופן אחר ועל פי פרמטרים אחרים (ולכך עוד אתייחס בהמשך, נוכח טענותיה של המבקשת גם בעניין זה).
48.הכרעה בשאלת הפרשנות לסעיף התמורה –
המבקשת טוענת, כי הבורר לא הכריע בעניין המרכזי ביותר שנמסר להכרעתו, הוא הפרשנות הנכונה של סעיף 1.2 לנספח התמורה, היינו - התמורה אשר יקבלו יחידי קבוצת החוכרים בגין היחידות המוחזקות על ידם. לטענתה, עניין זה עמד בלב המחלוקת בין הצדדים ולכן קמה עילת ביטול על פי סעיף 24(5) לחוק.
להלן סעיפי נספח התמורה (נספח 9 לבקשת הביטול):
סעיף 1.1. לנספח התמורה קובע: "לכל מחזיק ביחידת דיור תימסר יחידת דיור חלופית".
סעיף 1.2 לנספח התמורה קובע: "למען הסר ספק לדייר שהינו בעל מספר יחידות דיור, יקבל תמורה ביחידות דיור חלופיות שמספרן זהה למספר יחידות הדיור בהן הוא מחזיר או רשום כיום".
סעיף 1.3 לנספח התמורה קובע: "לעניין הדירה החלופית לכל דייר תינתן תמורה בשווי 2 מ"ר לכל מ"ר המוחזק על ידי הדייר".
49.המבקשת טוענת, כי במונח "יחידת דיור", שבסעיף 1.2 הנ"ל, התכוונו הצדדים לכך שיחידה שאוחדה ממספר דירות תחשב ליחידה אחת. המשיבים טוענים, לעומתה, כי הכוונה היא לכל יחידת דיור מקורית, היינו, ל- 280 יחידות הדיור אשר היו במתחם.
המבקשת טוענת, כי מאחר שהפסק לא הכריע במחלוקת זו, לא ברור כיצד יאותר יזם אשר ייכנס וייטול על עצמו את ההתחייבות לבצע את הפרויקט. כן נטען (טענה המנוגדת לאמור בסעיף 10, שבעמ' 69 לפסק) כי ככל שלא יאותר יזם, המבקשת תמשיך בפרויקט בהתאם לפסק הבוררות ושוב יחזרו הצדדים לאותה מחלוקת והפרויקט לא יבוצע.
50.המשיבים טוענים, כי אין זו המחלוקת העיקרית שהובאה להכרעה בבוררות. התביעה לבוררות הוגשה בגין מספר הפרות שהפרה המבקשת את ההסכמים. בנוסף, טוענים המשיבים, כי הם כלל לא טענו, בתביעתם, שקיימת מחלוקת פרשנית ביחס לסעיף הנ"ל וטענה זו הועלתה על ידי המבקשת בלבד.
במחלוקת הנ"ל הכריעו הבוררים פלביאן ונוס, לטובת גרסת המשיבים ואילו הבוררים טיקוצקי וגוטפריד הכריעו לטובת גרסת המבקשת. בסופו של דבר פסק הבוררות לא הכריע במחלוקת, מאחר שהבורר יעקובי-שווילי קבע, כי אין צורך להכריע בטענת המבקשת לגבי האופן בו יש לפרש את סעיף התמורה הנ"ל. עם זאת, הוסיף הבורר יעקובי-שווילי ואמר, שנראה לו שפרשנותה של המבקשת איננה הפרשנות הנכונה.
דיון -
51.שאלת פרשנות סעיף 1.2 לנספח התמורה הייתה אחת השאלות שנמסרו להכרעת הבוררים, אך אין בסיס לטענת המבקשת, כאילו הייתה זו השאלה היחידה או אף העיקרית, שבמחלוקת. עיון בפניית המשיבים לבוררות - נספח 10 לבקשה (להלן: "הפנייה"), מעלה כי רשומות בו שש הפרות נטענות של הסכם הגישור מצד התאגיד. האחרונה שבהן נוגעת לטענה, לפיה התאגיד אינו עומד בהתחייבותו למסור תמורה בשיעור של 2 מ"ר לכל מ"ר ולטענה לפיה, לדיירים שלהם מוצעת תמורה כספית, מוצע מחיר בלתי סביר שאינו מחיר השוק.
כאמור - מדובר באחת ההפרות הנטענות ובאחת השאלות שהיה על הבוררים להכריע בה, אך לא היחידה ואף לא העיקרית ולא ניתן לומר, שפרשנותם של סעיפי התמורה עמדה במרכז התביעה, כפי שהוגשה.
52.הבוררים פלביאן ונוס פסקו בשאלה זו, לטובת גרסת המשיבים, תוך שהם מסתמכים, בין היתר, על הוראות ההסכם ונספח התמורה, בהם נכתב, במפורש, כי במתחם יש 280 יחידות דיור וכי התחייבויות הנתבעת מתייחסות באופן זהה כלפי כל ה- 280 בעלי הנכסים במתחם. בסעיף 11.43.2 לחוות דעתם, מתייחסים הבוררים פלביאן ונוס, לטענת המבקשת לפיה (בשל
כך שדירות אוחדו), קיימות במתחם רק 218 יחידות דיור ודוחים את הטענה, כי זה מספר היחידות לפיו יש לחשב את התמורה, תוך שהם מתייחסים, בין היתר, לחקירתו של מר סלע, בעניין זה, בסעיף 17.48 לחוות דעתם.
הבורר יעקובי-שווילי לא הכריע, באופן סופי וברור, במחלוקת זו, בציינו, כי לאור שאר קביעות הפסק, התייתר הצורך להכריע בה. ברישא של סעיף 5 בעמ' 65 לפסק אמר הבורר יעקובי-שווילי, שהוא "מסכים לעיקרי הדברים שכותבים חבריי הבוררים פלביאן ונוס בפרק 11 של פסקם, ומאמצם כחלק מפסק דיני..." ובסעיף 5ג' לפסק אמר, בנוגע לשאלה הנ"ל: "שאלה זו כבר אינה צריכה הכרעה, אך אומר שנוטה אני לומר שפרוש הנתבעת לא היה הפרוש הנכון".
53.האמירה הנ"ל איננה מהווה הכרעה במחלוקת ולטעמי לא ניתן לומר שההכרעה בה התייתרה. הרי, ככל שהדיירים יחליטו להתקשר עם יזם אחר (כפי האפשרות שניתנה להם בסעיף 9 בעמ' 68 לפסק הבוררות), להכרעה במחלוקת זו יכולה להיות חשיבות לעניין פרטֵי ההתקשרות עם היזם האחֵר.
אקדים את המאוחר ואציין, בנוסף, כי נוכח מסקנתי לפיה לא ניתן לאשר את אותו חלק של פסק הבוררות, המאפשר מכירת זכויותיה של המבקשת במקרקעין לאחר (ככל שהדיירים יבחרו שלא להתקשר עם יזם אחר, או שתעבור שנה ללא התקשרות כזו), קיימת אפשרות שהמבקשת תמשיך בפרויקט וגם אז תהיה חשיבות להכרעה במחלוקת בשאלת התמורה.
אלא, שאין באי הכרעה במחלוקת על ידי הבורר יעקובי-שווילי, כדי להביא לביטול הפסק.
54.הלכה היא, כי אין לבטל פסק בוררות ולאיין על ידי כך את כל ההליכים שהתנהלו בין הצדדים, אם ניתן לרפא פגם שנפל בו על ידי ביטולו בחלקו, השלמתו, תיקונו, או החזרתו לבורר, על מנת שישלים מלאכתו. כלל זה מצא ביטוי בסעיף 26(ב) לחוק הבוררות, הקובע: "לא יבטל בית המשפט את פסק הבוררות כולו, אם ניתן לבטלו בחלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר".
כן ראו: רע"א 2473/15 מרקעי תקשורת בע"מ נ' אביב נקש (19.4.2015), שם חזר ביהמ"ש העליון על ההלכה, בציינו, כי סעיף 26(ב) לחוק הבוררות "מבטא את הגישה, שקנתה לה אחיזה בפסיקה, שלפיה אין "להוריד לטמיון הליכי בוררות שהתנהלו, כאשר לא הוכח עיוות דין ובייחוד כאשר ניתן לרפא את הפגם על ידי תיקונו או השלמתו" (רע"א 423/11 בריל תעשיות נעליים בע"מ נ' סקאל ספורט בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 12 (2.3.2011); וראו גם: ס' אוטולנגי בוררות דין ונוהל כרך ב 1203 (מהדורה רביעית, 2005))".
55.שאלת התמורה נדונה בבוררות, נשמעו ראיות בנוגע לפרשנות לה טוען כל צד ושאר הבוררים הכריעו בה. ניתן, אפוא, להחזיר את הדיון לבורר יעקובי-שווילי, על מנת שישלים מלאכתו ויכריע גם בשאלה זו.
סבורה אני שאין בהחזרת חלק זה של הפסק לבורר, על מנת שיכריע בשאלת הפרשנות של סעיף 1.2 לנספח התמורה, כדי להביא לעיוות דין. נהפוך הוא; הכרעה בשאלה זו תאפשר לצדדים להתקדם לקראת ביצוע פסק הבוררות וסיום המחלוקות ביניהם.
סכום הפיצוי - אופן קביעת הפיצוי, ההנמקה וזכות טיעון למבקשת -
56.המבקשת טוענת, כי סכום הפיצוי נפסק ללא דיון עובדתי או משפטי וכי נפסק פיצוי גלובלי לכל דייר, ללא הנמקה של ממש. לכן, קמה עילת ביטול על פי סעיפים 24(4), 24(5) ו- 24(6) לחוק.
לטענתה, קביעת הסכום נעשתה ללא כל הוכחה, ללא שהוגשה לבוררים חוו"ד מומחה ובהתעלם מ"סכומי העתק", כהגדרתה, שהמבקשת שילמה לקרן היסוד עבור חובות הדיירים ועבור זכויות הדיירים, בעוד שפסק הבוררות קבע כי אלה יישארו בידי הדיירים, ללא השבתם למבקשת.
עוד טוענת היא, כי פסק הבוררות התעלם מכך שהיא שילמה עבור הזכויות בדירות המגורים של הדיירים, סך של 327,000 דולר ארה"ב + מע"מ, מעבר לסך של 1,547,000 $ + מע"מ ששילמה בגין החלקות הנוספות. כן התעלם הפסק, לטענתה, מכך שכתוצאה ממעורבות המבקשת, ערך דירותיהם של הדיירים עלה ומכך, שלולא המבקשת היו הדיירים נותרים חסרי זכויות בדירותיהם.
המבקשת טוענת, כי נמנעה ממנה זכות טיעון בעניין הנזק וכי פסיקת הבורר מתעלמת מהדין המהותי, המחייב הוכחת נזקים ומאשם תורם של הדיירים וכן טוענת היא, כי דרישות הדיירים הופכות את הפרויקט לבלתי כדאי.
במסגרת זו נטען, שוב, כי נשללה אפשרותה להביא ראיות ולטעון, "כנגד האפשרות שייפסק לחובתה פיצוי גלובלי", דבר המהווה פגיעה בזכות הטיעון שלה.
57.המשיבים טוענים, כי הובאו בפני הבוררים ראיות בנוגע לנזק ומפנים לתצהירים שהוגשו בעניין זה (נספחים ד' לתגובתם לבקשה). כן מפנים הם לנימוקי הבורר יעקובי-ווילי בסעיף 8 לפסק.
המשיבים מציינים, כי קרן היסוד הסכימה לקבל עבור כל יחידת דיור סך של 1,169$ בלבד וכי הסכום ששולם על ידי המבקשת עבור הקרקע של דירות המגורים היה בסך 327,500 $ בלבד וכי שאר הסכומים שולמו על ידי המבקשת עבור הקרקע המסחרית, שרכשה. מכל מקום - הפסק אינו מתעלם מהסכומים ששילמה המבקשת (סעיפים 5ד' + 6 לפסק).
כן מציינים המשיבים את פרק הזמן הארוך בו הפרה המבקשת את התחייבויותיה כלפי הדיירים, תוך שהיא משנה את דרישותיה וטוענים כי הטענה לאשם תורם מופרכת על פניה.
דיון -
58.גם דין טענה זו, של המבקשת, דחייה.
קביעת העובדות מסורה לבורר ובמסגרת עילות הביטול אין ביהמ"ש מתערב בכך, אלא במקרים חריגים. עילת הביטול שבסעיף 24(5), מתייחסת למצב, בו נטענה טענה או הובאה ראיה ועולה מפסק הבוררות שהבורר נמנע מלדון ולהכריע בה [ראו: סמדר אוטולנגי בוררות - דין ונוהל כרך ב' 1046-1052 (מהדורה רביעית מיוחדת, 2005)]. עילת הביטול לה טוענת המבקשת בסעיף זה, תקום רק בנסיבות חריגות ביותר, כאשר הבורר התעלם לחלוטין מחומר ראיות מהותי שהיה בפניו, כאשר קיימת פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי, או כאשר נגרם עיוות דין של ממש.
שאלת הנזק הייתה, בבירור, מונחת על שולחנם של הבוררים ונדונה בבוררות ודבר לא מנע מהמבקשת להביא כל ראייה שתרצה בנושא זה. אפשרות לפסיקת סכום גלובלי קיימת תמיד וצפויה תמיד, גם כאשר צדדים מביאים ראיות לגבי נזק שנגרם ומצויה בסמכות הבוררים.
הבורר לא התעלם, לא מהסכומים ששילמה המבקשת עבור הקרקע ולא מהסכומים ששילמה לקרן היסוד עבור חובות הדיירים ודירותיהם. כל אלה נזכרים בפסק הבוררות וניתנה להם משמעות בתוכן הפסק, בנימוקיו ובתוצאתו.
האופן בו הגיע הבורר לסכום הפיצוי המגיע לכל דייר, נומק על ידו היטב בסעיף 8 לפסק המכריע. כאמור לעיל, הבורר קבע כי נזקו של כל דייר הוא 192,000 ₪, אך בפועל, מאחר שהדיירים תבעו 100,000 ₪ לכל דייר, נפסק סכום זה בלבד. יש עוד לזכור, כי הצדדים הסכימו, בהסכם הבוררות, כי "הבורר לא יהיה כפוף לדיני הראיות ולא לסדרי הדין" (ראו סעיף 6 לעיל).
אשר לטענת האשם התורם - הבורר קבע, כי הדיירים לא תרמו להימשכות הפרויקט, אלא דווקא חפצו בקידומו. מדובר בקביעה עובדתית, שעל פניה איננה נראית שגויה, מה גם שממילא, טעות איננה מהווה, עוד, עילה לביטול פסק בוררות.
פסיקה בחריגה מהדין המהותי -
59.המבקשת טוענת, כי פסק הבוררות אינו עולה בקנה אחד עם הדין המהותי ולכן קמה עילת ביטול על פי סעיף 24(6) לחוק.
אין חולק, שבהתאם לסעיף 1.23 לנספח התמורה, היה על הבורר לפסוק בהתאם לדין. נטען, כי פסק הבוררות מתעלם מהדין המהותי בכמה היבטים;
-
המבקשת חוזרת, כאן, על הטענה, לפיה כתב התביעה הציג את התובעים-המשיבים כ"נציגות" הדיירים, אך לא קיימת אישיות משפטית מוכרת שכזו. כן חוזרת היא על טענותיה בעניין רשימת הדיירים והעדר חתימת כולם על נספח התמורה.
הסעד שנקבע בפסק הבוררות, הוא סעד בעל משמעות לגבי כל הדיירים ולא רק לגבי הדיירים שתבעו וכי, למעשה, קולם של רוב הדיירים (למעלה מ- 200) לא נשמע.
-
הקביעה לפיה התשלום שהיא תקבל מהיזם החדש (ככל שיהיה כזה) יכלול רק את התמורה שהיא שילמה עבור הקרקע ולא את התמורה ששילמה לקרן היסוד עבור זכויות הדיירים בדירות, נוגדת את דיני עשיית העושר. לטענתה, הדיירים וכן היזם החדש יצאו נשכרים והתוצאה תהא, שהיא מימנה לדיירים את רכישת זכויותיהם מקרן היסוד, אלא שהיא עשתה זאת בכפוף לכך שהיא תוכל להוציא את הפרויקט לפועל, דבר אשר הפסק שלל ממנה.
-
מאחר שסיבות שאינן בשליטתה מנעו ממנה לקיים את חיוביה על פי הסכם הגישור ונוכח חובות תום הלב המוטלות על צדדים להסכם, בביצוע ההסכם, מן הדין היה לפסוק שאין מדובר בהפרה המקימה עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים, אולם הבורר פסל אפשרות זו, ללא הנמקה.
-
הקביעה לפיה, לאור סעיף 1.24 לנספח התמורה, סילוק המבקשת מהפרויקט הוא אכיפה ולא ביטול ומתן סעד בהתאם, כולל סעד השבה, מנוגדת לדין ועצם עמידת המשיבים על זכותם בעניין זה, לאור ההשקעות הרבות שהשקיעה המבקשת בפרויקט, לאור הסיבות לאי התקדמות הפרויקט, שנבעו ממחלוקת בעניין התמורה, היא עמידה על זכות בחוסר תום לב. עצם דרישת הדיירים לאכיפת ההסכם והימנעותם מלבקש ביטולו, מהווה חוסר תום לב, שכן בדרך זו הם מבקשים להימנע מסעד ההשבה.
-
הדיירים ניהלו מו"מ עם המבקשת בעניין התמורה כשהם יודעים שהדבר מעכב את התקדמות הפרויקט והעלאת טענות בעניין זה לאחר מכן, מהווה התנהגות בחוסר תום לב.
ו.בנוסף על ההשקעה בקרקע ועל רכישת זכויות הדיירים בדירות, השקיעה המבקשת בפרויקט סכומים נוספים, שהסתכמו, נכון ליום 31.12.2008, לסך של 2,264,296 ₪.
60.המשיבים מסכימים שעל פי ההסכם הבוררים כפופים לדין המהותי, אך מדגישים שההסכם קובע, גם, שהם אינם כפופים לסדרי הדין או לדיני הראיות.
לטענתם, כל טענותיה של המבקשת הן בתחום סדרי הדין והן אף מנוגדות לקביעות עובדתיות שנקבעו בפסק הבוררות, אשר דוחות את טענותיה העובדתיות של המבקשת בפרק זה (סעיף 4 לפסק).
דיון -
61.לא מצאתי כי הפסק נוגד את הדין המהותי. חלק מהטענות עלו קודם, בהקשרים אחרים והתייחסתי אליהן ולעניין הטענה בדבר עשיית עושר ולא במשפט אומר, כי מדובר במחלוקות הנוגעות לקיום מערכת הסכמים והבורר פסק על פי דיני החוזים, כפי שהיה עליו לעשות.
גם לגופו של עניין, אין מדובר בעשיית עושר ולא במשפט. בפסיקת הפיצוי הביא הבורר בחשבון את השקעותיה של המבקשת בקרקע וברכישת זכויות הדיירים בדירות וטענות המבקשת הובאו בחשבון בפתרון המאוזן שנמצא בפסק, הכולל גם פתרון להשקעת המבקשת ולזכויותיה במקרקעין.
62.בניגוד לטענות המבקשת, פסק הבוררות כן מתייחס לטענותיה לפיהן היא לא הפרה את ההסכמים ולפיהן מדובר בהפרות שאינן בשליטתה ומנמק קביעותיו אלה, בין היתר תוך התייחסות לראיות שהובאו בפניו.
63.טענת המבקשת בדבר עיכוב הפרויקט בשל טענות המשיבים בנושא התמורה וניהול מו"מ על ידי המשיבים בעניין זה, תוך שהם יודעים (לטענתה), כי הדבר מעכב את הפרויקט וטענתה לפיה המשיבים התנהלו בחוסר תום לב נדחתה בפסק הבוררות ואין עילה להתערב בכך.
הטענה גם אינה עולה בקנה אחד עם קביעות עובדתיות שנקבעו בפסק הבוררות ואף לא עם קביעת הבוררים פלביאן ונוס, לפיה הפרשנות של המשיבים את סעיפי התמורה היא הנכונה.
64.גם טענת המבקשת לעניין הסעדים שנקבעו בפסק, אל מול הסעדים שהתבקשו בתביעה, איננה מגבשת עילה של חריגה מהדין המהותי. בכתב התביעה התבקש ביטול וכן התבקשה אכיפה, כסעד חלופי ורשאים היו הבוררים לבחור בסעד זה או אחר, לפי שיקול דעתם.
סעיף 1.24 לנספח התמורה קובע: "אם לא יתקבל היתר בנייה לבניית כלל דירות התמורה, תוך 48 חודשים, הדיירים יהיו פטורים מכל התחייבות כלפי התאגיד ויהיו רשאים להתקשר עם כל יזם אחר - ללא הגבלה".
נוכח כך, אין בקביעת הפסק לפיה טענת המשיבים כי הם פטורים מכל התחייבות כלפי התאגיד, היא טענה של קיום ההסכם ולא של הפרתו, משום חריגה מסמכות. אין כל חוסר תום לב בתביעת המשיבים, או בסעדים שהתבקשו על ידם. פסק הבוררות הביא בחשבון את זכויות שני הצדדים וקביעותיו הולמות את הדין המהותי.
צווים זמניים - טענת חריגה מסמכות
65.המבקשת טוענת, כי ניתנו צווי עיקול ומניעה, טרם מתן פסק הבוררות, ללא מתן זכות טיעון למבקשת וללא הנמקה, כפועל יוצא מבקשה של אחד הבוררים וכן ללא בסיס בדין ותוך חריגה מסמכות והתעלמות מכל טענה של המבקשת בעניין זה. לכן, לשיטתה, קמה עילת ביטול על פי סעיפים 24(3), (4), (5), (6), (7) ו- (10) לחוק.
עוד טוענת היא, כי לבוררים אין סמכות לתת סעדים זמניים.
לטענתה, עניין זה כה חריג, עד שיש בו כדי להשליך על פסק הבוררות כולו.
66.המשיבים טוענים, כי טענות אלה ממחישות את חוסר תום לבה המובהק של המבקשת, שכן הצווים הוצאו לאחר שהתברר לבוררים שהמבקשת מנסה לבצע פעולה חד-צדדית של הברחת נכסים, במהלך קיום הבוררות. כן נטען, שהמבקשת "שוכחת" את התחייבותה שלא להעביר את זכויותיה במקרקעין, כולם או חלקם.
דיון -
67.שאלת סמכותו של בורר להעניק סעדים זמניים איננה שאלה פשוטה כלל ועיקר, והדעות חלוקות, בעניין זה [ראו: רע"א 1760/15 הנדלניסט ייעוץ ניהול ושיווק בע"מ נ' פרש קיטשן (2012) בע"מ (2.4.2015) וכן סמדר אוטולנגי בוררות דין ונוהל כרך א' 665-661 (מהדורה רביעית, 2005) וכן רע"א 7529/05 אגודת עטרה ליושנה בירושלים נ' יוסף לויפר (23.12.2009)].
כך או כך -גם אם הסמכות להוצאת צווים זמניים מסורה רק לביהמ"ש (סעיף 16 לחוק הבוררות) וגם אם הבוררים לא היו מוסמכים לתת צווים זמניים, אין להחלטתם להוציא צווי ביניים, אשר ימנעו מהמבקשת לעשות דיספוזיציות בזכויות ולסכל את הליך הבוררות, כל השלכה על פסק הבוררות וזאת - גם אם הדבר נעשה על פי בקשת אחד מהבוררים.
מכל מקום - במסגרת בקשה למתן סעדים זמניים שהגישו המשיבים לביהמ"ש המחוזי בחיפה בתיק הפ"ב 20736-10-15, הסכימה המשיבה "להותיר את צו העיקול הזמני [שניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי] על כנו, להפוך את צו המניעה הארעי לצו זמני ולייתר את הדיון שנקבע
בתיק [בביהמ"ש המחוזי] ליום 20.10.15" ראו הודעה שהוגשה על ידי המבקשת (המשיבה שם) בתיק הנ"ל, ביום 18.10.15.
משכך, אינני רואה כיצד יש בהוצאת הצווים הזמניים כדי להוות עילה לביטול פסק הבוררות.
התנהלות חלק מהבוררים בבוררות
68.המבקשת טוענת, כי התנהלות חלק מהבוררים חרגה מאמות מידה בסיסיות, דבר אשר השפיע על ניהול הבוררות ועל תוצאותיה ומקים עילות ביטול על פי סעיפים 24(3), (4), (9) ו- (10) לחוק.
נטען, כי על אף שהיה ידוע, מלכתחילה, כי הבוררים פלביאן ונוס הם בוררים "מטעם" המשיבים, היה מצופה שכל הבוררים יתנהלו באופן ראוי, מתוקף תפקידם.
ואלה החריגות הנטענות:
א.חוות הדעת שנכתבה על ידי הבוררים פלביאן ונוס מהווה, למעשה, "סיכומים משלימים" של טענות המשיבים וכוללת טענות שכלל לא נטענו על ידי המשיבים בסיכומיהם.
ב.הבוררים פלביאן ונוס פסקו, לעצמם, שכ"ט בסכומים אשר הבוררים גוטפריד ויעקובי-שווילי לא הצטרפו אליו ולמשיבה כלל לא ניתנה זכות טיעון בעניין זה.
ג.הבורר טיקוצקי קבע, בסעיף 38 לחוות דעתו (ולכך הצטרפו פלביאן ונוס), כי מכירת זכויותיה של המבקשת תתבצע בכפוף להוראות פסק הדין, אשר אישר את הסכם הגישור על כל נספחיו.
פועל יוצא של "קביעה תמימה זו" - כך נטען, הוא שהבוררים טיקוצקי ופלביאן יטפלו מטעם היזם החדש, בהליכי מכירה ורישום של היחידות, תוך קבלת שכ"ט בגין כך. זאת - על אף ששאלת תוקפו של נספח השירותים המיוחדים לא עלתה במהלך הבוררות, שכן הליך הבוררות לא חל בסכסוכים בין הדיירים לבין עורכי הדין.
עוד נטען, כי במסגרת פסק הבוררות אין לבוררים סמכות לקשור כל יזם עתידי בהסכם עמם.
69.המשיבים טוענים, כי המבקשת הייתה זו שסירבה שהבורר יעקובי-שבילי ידון בתיק זה, כבורר יחיד, והתעקשה על מינוי חמשת הבוררים וכעת אין היא רשאית לטעון שלא מגיע להם שכ"ט, על אף שאין הם פועלים בהתנדבות. בצדק הבורר יעקובי-שווילי לא התערב בעניין זה.
כן נטען, כי נושא שכה"ט של ב"כ הצדדים, הנגזר ממחיר מכירת יחידות הדיור, וכל עסקה אחרת הקשורה לפרויקט, אשר ישולם לפלביאן ולטיקוצקי, מצא ביטוי בעמ' 4 לכתב התביעה (נספח 11 לבקשה).
דיון -
70.אני דוחה גם טענות אלה של המבקשת. כדי שנאמר שמדובר בעילה, על פיה היה בית המשפט מבטל פסק דין סופי, שאין עליו ערעור עוד, יש צורך בקיום פגיעה מהותית בעיקרי הצדק הטבעי, בעיוות דין מהותי שלא ניתן להשלים עמו וכיוצ"ב. אוטולנגי, בספרה הנ"ל, הקבילה את עילת הביטול שבסעיף 24(10) לחוק, בנסיבות מסוימות, ל"משפט חוזר" בעניין פלילי.
ככלל, ניתן לומר, כי בתי המשפט עושים שימוש בסמכות זו כאשר הם חשים שנגרם אי צדק; שקיים עיוות דין קיצוני, היורד לשורשו של ההליך, שאז נסוג עקרון סופיות הדיון מפני האינטרס המעוגן בכללי הצדק הטבעי. ראו: רע"א 4874/01 אליעזר קפלנסקי ואח' נ' גולדסיל בע"מ (29.4.2002).
לא מצאתי פגמים כאלה או אף דומים להם, בפסק הבוררות או בהתנהלות הבוררים, או מי מהם. בבחינה פרטנית של טענות המבקשת והן בראייה כוללת של הפסק, לא מצאתי כי נגרם למבקשת עיוות דין, או כי נפגעו כללי הצדק הטבעי.
71.הבוררים מונו בידיעת כל הצדדים ובהסכמת כולם. ולמעשה - לפי דרישת המבקשת, מונו שני בוררים "מטעם" כל צד וכן בורר מכריע. מראש היה ידוע שעוה"ד טיקוצקי ופלביאן מטפלים בעסקאות שייעשו בפרויקט. הדבר נקבע בהסכמים, בהם נקבע גם שיעור שכר טרחתם. המשיבה לא התנתה את מינויים של עורכי הדין של הצדדים בוויתורם על אשר הוסכם עמם בהסכמים ואין היא יכולה, כיום, לטעון שעליהם לוותר על כך.
אשר ל"קשירת" כל יזם "חדש" בהסכמים - אינני רואה מדוע הבוררים צריכים "לשלם" על מעשיה ומחדליה של המשיבה ולוותר על זכותם לטפל במכירות ועל זכותם לשכר טרחה בגין כך.
בנוסף, אין בכך כל ניגוד עניינים, שכן האמור לעיל חל על עורכי הדין משני הצדדים, מה גם שהבוררים היו זכאים לטפל במכירות וזכאים לשכר טרחתם, גם אילו נפסק שהמשיבה היא זו שתמשיך בביצוע הפרויקט.
72.לעניין חוות דעתם של הבוררים פלביאן ונוס - המשיבה לא הצביעה על סעיפים ספציפיים בחוות דעתם, לגביהם היא טוענת את טענתה האמורה בס"ק א' לעיל ודי בכך כדי לדחות טענה זו.
אשר לשכר הטרחה - בורר זכאי לשכר טרחה ואין כל פסול בכך שהוא יקבע את שכרו. ככל שהקביעה איננה נראית למי מהצדדים, עליו לפעול בעניין זה בדרכים הקבועות בדין.
73.פסק דין סופי שאין עליו ערעור עוד, יבוטל רק במקרים נדירים וחריגים מאד, שאינם מתקיימים במקרה דנן.
ראו: רע"א 5991/02 עופרה גוירצמן ואח' נ' רות פריד ואח' (20.12.2004) (להלן: "עניין גוירצמן"), שם הובהר:
"עילת הביטול שבסעיף 24(10) - 'קיימת עילה שעל פיה היה בית משפט מבטל פסק דין סופי שאין עליו ערעור עוד' - היא עילה עמומה, שקשה להתוות את גבולותיה. ניתן לומר כי היא מיועדת למצבים נדירים למדי, כמו למשל, אם נפגעו עקרונות הצדק הטבעי, התגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות למבקש בשעת הבוררות ואשר חוסר גילוין בזמנו לא היה תלוי במבקש, התגלתה תרמית שהשפיעה על מתן פסק הבוררות (השוו ע"א 5717/91 מליבו ישראל בע"מ נ' אז-דז טרום (1973) בע"מ, פ"ד נ(2) 685, 699 - 700), או שלא הייתה סמכות להיזקק לבוררות (אוטולנגי, בעמ' 465 - 468)".
74.לפני סיום אבהיר, כי לשאר טענות שהעלו הצדדים ולא מצאו ביטוי בפסק דין זה, לא מצאתי מקום להתייחס, בין מאחר שהן אינן רלבנטיות ובין מאחר שאין הן מהוות, על פניהן, עילה לביטול פסק בוררות.
75.סופו של דבר, אני מורה, כדלקמן:
א.הבקשה לביטול פסק הבוררות נדחית.
ב.בשלב זה, אני מאשרת את כל פסק הבוררות, למעט מימוש זכויותיה של המבקשת בקרקע, ככל שהדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר בתוך שנה.
ג.שני עניינים מוחזרים אל הבורר יעקובי-שווילי, אשר יבהיר וישלים אותם, כדלקמן:
(1)הבורר יבהיר, האם הסכמת הדיירים נשמטה מסעיף 10 רישא לפסק, או שמא מדובר ב"הסדר שלילי". היינו - האם גם לצורך מימוש זכויות המבקשת בקרקע (כפי שנקבע לגבי התקשרות עם יזם אחר), יהא על הכונס
לקבל, ראשית כל, את הסכמת כל הדיירים, או שמא כוונת הבורר הייתה שאין צורך לקבל הסכמת כל הדיירים לפעולה זו (לעניין זה מופנה כבוד הבורר אל הנאמר בסעיפים 41-44 לעיל).
(2)הבורר ישלים את הפסק, בכך שיקבע, קביעה ברורה, בדבר עמדתו בשאלת פרשנותו הנכונה של סעיף 1.2 לנספח התמורה (לעניין זה מופנה כבוד הבורר אל הנאמר בסעיפים 51-55 לעיל).
כבוד הבורר יעקובי-שווילי, מתבקש למסור הבהרה והשלמה, כמבוקש לעיל (כמובן - ללא שמיעת ראיות או טיעונים נוספים), בתוך 14 ימים מקבלת פסק דין זה.
76.בהתאם, ניתנות בזה הוראות כדלקמן:
א.אני מאשרת את הצווים הזמניים שניתנו על ידי הבוררים ועל ידי בימ"ש זה.
ב.אני ממנה את עוה"ד סולי וואנו מחיפה, ככונס נכסים לביצוע פסק הבוררות.
סמכויותיו יהיו כאמור בפסק הבוררות ובחוק הבוררות, בכפוף להבהרת הבורר לעניין מימוש זכויות המבקשת בקרקע.
מאחר שמימוש זכויות המבקשת בקרקע ייעשה – אם וככל שייעשה - רק לאחר מיצוי זכותם של הדיירים להתקשר עם יזם אחר, יכול הכונס להתחיל בתפקידו כבר כעת ולפעול בכל שאר העניינים שנמסרו לאחריותו באותו חלק של הפסק שאושר ובראש ובראשונה - רישום זכויות הדיירים ביחידות, על שמם.
על המינוי יחולו הוראות תקנות 292-390 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. פרסום, על פי תקנה 390, ייעשה בתוך 10 ימים מקבלת פסק דין זה אצל עו"ד וואנו.
עו"ד וואנו יפקיד ערובה עצמית, ללא הגבלה בסכום, על פי תקנה 391 לתקנות סדר הדין האזרחי.
77.אני פוסקת שכ"ט בגין הליך זה, כדלקמן:
א.המבקשת - חברת דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ, תשלם למשיבים שכ"ט עו"ד, בגין ההליך, בסך של 15,000 ₪. בקביעת שכר הטרחה הבאתי בחשבון, שחלק מטענות המבקשת התקבלו.
ב.טובול - חברת טובול דניאל קריית ביאליק בע"מ, תשלם למשיבים שכ"ט בגין הבקשה לאישור הסכם המכר, בסך 3,000 ₪.
ג.בעלת השעבוד - חברת רקפות בגבעה בע"מ, תשלם למשיבים שכ"ט בגין הבקשה להצטרף להליך, בסך 3,000 ₪.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
ב"כ המשיבים ימציא עותק מפסק הדין לבוררים וכן לעוה"ד סולי וואנו.
ניתן היום, כ"ז סיוון תשע"ו, 03 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
