ת"א 30381-09-11 קליגמן נ' נולימיט יזמות ובניין בע"מ ואח'

לפני תביעה שהוגשה על סך של 1,904,044 ₪, בגין הפרה נטענת של הסכם למכירת דירה שבוטל על ידי התובע, המהווים השבה של סכום התמורה ששולמה ע"י התובע על חשבון הרכישה וכן פיצוי מוסכם.

במהלך ההליכים שולם לתובע עפ"י הסכמת הצדדים, סך של 1,500,000 ₪.

עיקר טענות התובע בכתב התביעה

1. התובע רכש דירה מהנתבעת 1 (להלן: "החברה") על פי הסכם מיום 18.8.10.

    

2. נתבעים 2 ו- 3 הינם בעלי מניותיה של החברה ונתבע 2 הוא בעל השליטה ומנהלה, והוא ערב באופן אישי להתחייבויות החברה על פי ההסכם.

    

3. ההסכם נכרת בטרם נבנתה הדירה בפועל.

    

4. סכום התמורה עפ"י ההסכם עומד על 3,200,000 ₪.

    

5. הנתבעים הפרו את ההסכם באופן שלתובע הייתה זכות לבטל את ההסכם. בנוסף, הפרו הנתבעים את חובותיהם על פי חוק המכר (דירות).

    

6. על פי ההסכם, התובע רשאי לעכב את יתרת התשלומים עד להסדרת רישום זכויות הבעלות בחלקה על שם הנתבעים. עוד על פי הוראות ההסכם, התחייבו הנתבעים שלא יהיה בעיכוב התשלומים כדי לעכב את התקדמות הבנייה.

    

7. הנתבעים השלימו באיחור ניכר של מספר חודשים את דרישות העירייה לצורך קבלת היתר הבנייה על פי הבקשה המקורית (שהוגשה ע"י בעלי הנכס שקדמו לנתבעים, ואשר אינה כוללת את תוכנית השינויים הקבועה בהסכם). כתוצאה ניתן היתר בניה שאינו כולל את התוכניות המעודכנות של הבניה רק ביום 14.2.11, בחלוף 6 חודשים מחתימת ההסכם. הצהרתם של הנתבעים בהסכם לפיה יינתן תוך מספר ימים עפ"י הבקשה המקורית, ניתנה בחוסר תום לב.

    

8. הנתבעים הציגו מצג שווא לפיו כאילו ניתן היתר בנייה על פי הבקשה המקורית, ללא השינויים, ולכן שילם התובע את התשלום השני הקבוע בהסכם. התובע לא העלה על דעתו שהבנייה החלה ללא היתר בנייה ושהמפקח אישר בנייה ללא היתר.

    

9. נוכח הפרות ההסכם ע"י הנתבעים, ביטל התובע את ההסכם, בין היתר בשל אי קבלת היתר בניה לדירה ואי רישום הבעלות בקרקע על שם החברה, ולאחר שפנה אל הנתבעים בעניין זה וקיבל תשובות עמומות.

    

10. הנתבעים לא עמדו בחובתם להשלים את רישום הזכויות על שמם ולכן עיכב התובע את התשלום השלישי.

     

11. הנתבע ביקש כי התובע יקדים תשלום בסך 250,000 ₪ והתובע התנה זאת בכך שיציגו לו אסמכתא לכך שתוכנית השינויים הוגשה לאישור הוועדה המקומית. הנתבעים טענו כי תוכנית השינויים הוגשה עוד ביום 21.12.10, הציגו מסמך מטעה, והתובע הקדים את התשלום. בפועל הוגשה תוכנית השינויים לוועדה המקומית רק ביום 5.5.11.

     

12. הנתבעים קיבלו תשלומי יתר על פי הקבוע בחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה (להלן: "חוק המכר דירות") והדבר מהווה הפרת חובה חקוקה.

     

13. החברה אינה רשומה כקבלן רשום כמתחייב מחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאית התשכ"ט – 1969 ובכך ביצעו הפרת חובה חקוקה נוספת.

     

14. על פי ההסכם ככל שתוכנית השינויים לא תאושר על ידי הרשויות המוסמכות עד 2.2.11, רשאי התובע לבטל את ההסכם.

     

15. הנתבעים פרסו את תשלום מס הרכישה עד יום 31.10.10, ולכן לא ניתן היה להשלים את רישום הזכויות על שמם דבר המהווה הפרה נוספת. עד למועד הגשת התביעה לא השלימו הנתבעים את רישום הזכויות על שמם.

     

16. התנהלות הבנייה בעצלתיים הוכיחה הפרה צפויה של הנתבעים, שברור שלא יוכלו להשלים את התחייבויותיהם ולסיים את העבודה ולמסור את החזקה עד יום 20.3.12.

     

17. לאחר פניות חוזרות ונשנות הודיע התובע על ביטול ההסכם במכתב מיום 4.7.11, ודרש להשיב לו את הכספים ששילם. הנתבעים לא התייחסו אל הפנייה והתובע פנה במכתב נוסף ביום 10.7.11. ביום 19.7.11 השיבו הנתבעים כי הם דוחים על הסף את הודעת הביטול וייחסו את הביטול להיעדר כדאיות כלכלית בעיני התובע.

     

18. בפועל פעלו הנתבעים, לאחר הודעת הביטול, כאילו הכירו בביטול שכן העמידו את הדירה למכירה, ללא קומת הגלריה בסכום של 3,600,000 ₪.

     

19. עד למועד הביטול שילם התובע על חשבון התמורה סך של 1,450,000 ₪.

     

20. הנתבעים מסרבים להשיב את התמורה ששולמה.

     

21. התובענה היא להשבת כספי התמורה (3,200,000 ₪ בצירוף הפרשים מיום התשלום), ופיצוי מוסכם (בשיעור של 10% בסך 320,000 ₪, ולחילופין 300,000 ש"ח).

     

     

     

    עיקר טענות הנתבעים בכתב ההגנה

22. התובע חיפש, בחוסר תום לב, פתח מילוט מהעסקה בשל חוסר כדאיות בעסקה לטעמו. עילת כדאיות העסקה, במיוחד בשלב המתקדם בו מצוי הפרויקט, אינה מהווה עילת ביטול מספקת שתטיל חבות על הקבלן בתשלום פיצוי מוסכם. כמו כן יש להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן לראותו מראש בעת כריתת החוזה. במקרה זה ברור כי האחור ברישום אינו מצדיק פיצוי מוסכם בסך של 300,000 ₪ כאשר הפסיקה קובעת בגין כך פיצוי של 5,000 – 10,000 ₪. במיוחד כך כאשר לנתבעים לא היה כל רצון לבטל את העסקה, אם כי אין להם התנגדות לבטלה, ומנגד התובע עמד "עם אצבע על ההדק" ועשה כל שביכולתו לבטל את ההסכם.

     

23. לפיכך יש לדחות את התביעה לפיצוי מוסכם ולחייב את התובע בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד שכן ההחזר של כספי התובע אינו שנוי במחלוקת (וראה בקשה לביטול עיקול שהטיל התובע בה עתרו הנתבעים לביטול העיקול והערת האזהרה כנגד הפקדת 1,500,000 ₪ והחזרתם לתובע).

     

24. לנתבעת 3 אין כל קשר לעסקה. היא לא ניהלה את הפרויקט והדבר היחיד בו עזרה הינו מענה טלפוני למתעניינים פוטנציאליים והפנייתם לבעלה, הנתבע 2.

     

25. התובע גרם לנתבעים נזק שכן כיום לא ניתן להשלים את בנית הפרויקט מהטעם שהתובע ואחותו, שאף היא רכשה דירה באותו פרויקט, הגישו תכניות שינויים, וכן הטיל התובע צווי עיקול על הכספים שאמורים היו להתקבל מרוכשי הדירות בפרויקט, כספים שנועדו להבטיח ולאפשר את המשך בניית הפרויקט. יתר על כן, צו העיקול שהוטל לבקשת התובע גרם להברחת רוכשי דירות שכבר רכשו דירות בפרויקט והללו הודיעו על ביטול הרכישות לנתבעים.

    הנתבעים מקזזים את הנזקים שנגרמו להם כאמור לעיל מכל סכום שייפסק לטובת התובע.

     

26. תוכנית ההגשה הייתה מוכנה ביום 30.6.10 כשהיא חתומה על ידי הנתבעים 1, 2 אולם בשל שינויים שדרשו התובע ואחותו התעכבה ההגשה למשך 10 חודשים מתוך רצון הנתבעים לספק את דרישות התובע ואחותו. העיכוב ברישום של הקרקע על שם הנתבעים הוא עיכוב טכני בלבד הקשור גם למשכנתא שנטל התובע.

     

27. הנתבעת 3 אף אפשרה רישום הערת אזהרה על ביתה הרשום על שמה בלבד לצורך מכירת הדירה לצדדים שלישיים, כל זאת על מנת להראות נכונות להחזיר לתובע את כספו המשוערך, למרות שלא הייתה עליה כל חובה לעשות כן.

     

28. התובע הפסיק לשלם את התשלומים בהתאם להסכם למרות שהבניין עבר את שלב שלד המרתף ולא ניתן היה להמשיך בבנייה בשל שינויים שהתובע ואחותו ביקשו וצווי העיקול שהוטלו באופן גורף על ידי התובע.

     

29. התובע הסתיר כי הוא ביטל את ההסכם בשל טעות בכדאיות העסקה כשהוא מתעלם כי מדובר בעסקה משולבת למכירת שתי הדירות, לו ולאחותו, וכי לא ננקטו הליכים לגבי העסקה השנייה.

     

30. סכום העסקה עומד על 3,000,000 ₪ והגלריה הייתה עבודה נוספת שאינה חלק ממחיר העסקה.

     

    עיקר טענות התובע בכתב תשובה

31. הנתבעים אינם קבלן תמים, מעולם לא בנו בית משותף כיזם ואינם קבלן רשום.

     

32. הנתבעים הסתירו את מצבם הכלכלי הקשה, כולל חובות כבדים לנושים רבים ובכללם נושים בשוק האפור, שלא אפשר להם מלכתחילה לעמוד בהתחייבויותיהם כלפיה תובע.

     

33. הנתבעים הסתירו שעוד קודם להגשת התביעה הם פעלו למכירתה של הדירה נשוא התובענה לצד ג' מאחורי גבו של התובע, בה בשעה שהציגו מצג כאילו הם עומדים על קיום ההסכם. לאחר מכן "מכרו" את הדירה פעם שנייה מאחורי גבו של התובע.

     

34. אין קשר בין העסקה של התובע לבין העסקה של "אחותו", לירון צ'אקיר, מה גם שהיא אינה אחותו אלא ביתו של אביו שהתאלמן, מבת זוגו הנוכחית של אביו. ירון ובן צ'אקיר הם זוג בשנות השלושים לחייהם והורים לתינוקת בעוד שהתובע סטודנט רווק, מקורות המימון של כל אחד מהם שונה, שעה שצ'אקיר כבר לקחה הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות, לצ'אקיר אין דירת מגורים אחרת, ובניית שלד דירתה כמעט והושלם בעוד שהבנייה בדירת התובע לא החלה.

     

35. ביטול העסקה נבע אך ורק מהפרות ההסכם ע"י הנתבעים. מחיר העסקה נשאר אטרקטיבי כשהייה.

     

36. שיעור הפיצוי נקבע על ידי הנתבעים עצמם ומדובר בשיעור נמוך מהמקובל.

     

37. טרם הגשת התביעה ניסה התובע למזער את נזקיו ופנה אל הנתבעים ואל באי כוחם בניסיון לקבל את כספו אך לשווא. התובע אף שלח להם טיוטת כתב תביעה אך הם השיבו כי הם דוחים את הודעת הביטול וכי הם עומדים על קיום ההסכם. רק בכתב ההגנה, לראשונה, שינו את עמדתם מהקצה אל הקצה וטענו באופן מפתיע כי אין להם התנגדות לביטול ההסכם.

     

38. קיימת יריבות בין התובע לנתבעים 2 ו- 3 ששניהם חתומים על ההסכם באופן אישי (סעיף 16 להסכם), והם שגרמו לכך שזכויות התובע על פי ההסכם ייפגעו.

     

39. הנתבעת 3 עוסקת בענייני החברה באופן שוטף, מעורבת בהליכי התכנון וחתומה יחידה בשמם של כל הנתבעים על תכנית ההגשה. כמו כן הנתבעת 3 הייתה מעורבת בניסיון למכור את הדירה מאחורי גבו של התובע. הנתבעת 3 ערבה להתחייבויות הנתבעים 1 -2 כלפי בנקים נושים וספקים ואף שיעבדה את זכויותיה בבית המגורים הרשום על שמה לצורך זה. נכסי הנתבעים 1 ו- 2 מעורבים, וככל הנראה נירשם הבית על שמה כדי להתחמק מנושים.

     

40. התובע לא הגיש תוכנית שינויים והגורם היחיד שבעטיו לא ניתן היה להשלים את הבנייה הם רק הנתבעים.

     

41. בפרויקט סה"כ 4 דירות: אחת רכש התובע, אחת - צ'אקיר, ושתיים רכש אדם בשם הרמן בירן. הכיצד אם כן ברחו רוכשים?

     

    דיון והכרעה

42. בדיון מיום 27.11.11 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה מבלי להודות בטענה כלשהי כדלקמן:

    כנגד הפקדה בידיו הנאמנות של ב"כ התובע של שיק בנקאי בסך 1,500,000 ₪ לפקודת התובע, ימסור ב"כ התובע לנתבע את מסמכי ביטול הערת האזהרה הרשומה על זכויות הנתבעים לטובת התובע בנכס.

    בכפוף להפקדה האמורה יצומצם צו העיקול לסכום יתרת התביעה (404,000 ₪) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על הנכס.

    לאחר מחיקת הערת האזהרה ב"כ התובע יהיה רשאי להעביר את השיק הבנקאי לידי התובע.

    צו העיקול שהוטל על הנכס יבוטל כנגד ההפקדה.

    שמורה לנתבעים הזכות לעתור להמרת צו העיקול שיוותר בבטוחות אחרות שביהמ"ש ידון בהן.

     

    היתר בנייה

43. עפ"י האמור בהסכם, בעת כריתת ההסכם טרם נרשמו המקרקעין על שם החברה ושירי ברקאי, והחברה התחייבה כי היא והבעלים הנוספים יסיימו את רשום זכויות הבעלות שלהם במקרקעין לא יאוחר מיום 31.3.11 (הואיל ראשון והואיל שלישי להסכם). כן נקבע כי אי ביצוע האמור במועד יהווה הפרה יסודית של ההסכם ולקונה תהיה הזכות לדרוש ביטול ההסכם לרבות כל הסעדים המוקנים לו עפ"י ההסכם או עפ"י דין בגין הפרה.

     

44. בנוסף נקבע בהואיל הרביעי להסכם (עמ' 2 למעלה)

    "המוכר על פי הסכם עם שאר בעלי המקרקעין זכאי להקים על המקרקעין בנין למגורים ובו 4 יח"ד (להלן: "הבנין"), כמתואר בס' 2 בהסכם זה (פרק "המכר") וכי ההיתר לבניית הבניין צפוי להינתן בימים הקרובים. המוכר מצהיר כי ידוע לו שהתובענית עליה צפוי להתקבל ההיתר בנייה אינו תואם את תוכנית הדירה וחלקים מתצורת הבניין כולו כמוסכם עם הרוכש והוא מתחייב להגשת תוכנית שינויים בהתאם למוסכם עם הרוכש כתוכנית דירתו כמפורט בנספח ד' וכן תוכנית שינויים לעניין תצורת הבניין כולו כמפורט בנסח ה' להסכם זה".

     

45. סעיף 2.4 להסכם קובע:

    "היה ותוכנית השינויים המצורפת כנספח ד' לא תאושר ע"י הרשויות המוסמכות עד ליום 2.2.11 תהיה לרוכש הזכות לבטול ההסכם ומשנתנה הודעת בטול כאמור בכתב למוכר מתחייב המוכר להשיב לקונה בתוך 30 ימים מיום מתן הודעת הביטול את כל הכספים ששלם הרוכש למוכר עד למועד מתן הודעת הביטול בתוספת הפרשי הצמדה וריבית שנתית בשיעור של 6 אחוז. אי השבת הסכומים במועד הנקוב לעיל תחשב להפרה יסודית של הסכם זה ותזה את הרוכש אף בפיצוי הכספי המוסכם המצוין להלן בס' 12.4".

     

46. סעיף 3.1 קובע כי הדירה תבנה בהתאם לתוכנית ולמפרט המצורפים להסכם כנספח "בכפוף לשינויים קלים בביצוע לעומת המפרט וכן בכפוף לשינויים אם יהיה צריך לבצעם כתוצאה משינוי בהוראות דין או בהנחיות הרשויות המוסמכות ובכפוף לשינויים נוספים עליהם יוסכם בכתב בין צדדים, אם וככל שיוסכם".

     

47. וסעיף 3.2 להסכם קובע: "בכל עת עד לגמר בניית הבניין, רשאי המוכר ליזום ולהכניס שינויים, לשי שיקול דעתו, בתכנון הבניין ובבנייתו. הקונה מתחייב לא להתנגד לכל שינוי שהמוכר רשאי ליזום ולבצע כדלעיל, ובלבד..."

     

48. התובע טוען כי בעת חתימת ההסכם עדיין לא היה בידי הנתבעים היתר בנייה לפרויקט והובהר כי הבקשה לקבלת היתר בניה (להלן: "בקשת ההיתר המקורית") אינה תואמת את התכניות שהוצגו בפני התובע וצורפו להסכם. התובע טוען כי הנתבעים טענו בפניו כי בקשת ההיתר המקורית תוכננה בזמנו ע"י הבעלים הרשומים, אשר מכרו זכויותיהם למי מהנתבעים. כן טוען התובע ען כי הנתבעים טענו בפניו שכיוון שבקשת ההיתר המקורית נמצאה בשלב סופי של אישור וכדי לחסוך בזמן, הם יפעלו להוצאת היתר בניה עפ"י הבקשה המקורית כדי שהחברה תוכל להתחיל בעבודות, ובמקביל התחייבו לפעול להגשת בקשה נוספת להיתר שתכלול את התוכניות שעל פיהן התחייבה החברה לבנות את הדירה, ואשר צורפו להסכם (להלן: "תוכנית השינויים"). הנתבעים התחייבו כי היתר הבנייה עפ"י בקשת ההיתר המקורית יינתן בימים הקרובים לחתימת ההסכם.

     

49. כן טוען התובע כי הנתבעים התחייבו שהחברה תסיים את הליך הרישוי ואישור תוכנית השינויים לא יאוחר מיום 2.2.11.

     

50. התובע טוען כי בדיעבד התברר שהנתבעים השלימו באיחור ניכר של מספר חודשים את דרישות העירייה לצורך קבלת היתר הבנייה עפ"י הבקשה המקורית, וההיתר לבקשה המקורית ניתן רק ביום 14.2.11. כן התברר כי במועד כריתת ההסכם, הבקשה המקורית להיתר לא נדונה ע"י הועדה המקומית וכי זו הובאה לדיון רק ביום 21.10.09.

     

51. לפיכך טוען התובע כי הצהרת הנתבעים כי היתר הבניה אמור להינתן תוך ימים ספורים היוותה חוסר תום לב מצדם.

     

52. כן טוען התובע כי עפ"י סעיף 2.4 להסכם, ככל שתוכנית השינויים לא תאושר ע"י הרשויות המוסמכות עד יום 2.2.11, הוקנתה לתובע הזכות לבטל את ההסכם וכי בדיעבד התברר כי תוכנית השינויים הוגשה על ידי הנתבעים רק שלושה חודשים לאחר מכן וכי גם התנהלות זו של הנתבעים מהווה חוסר תום לב ומוכיחה בעליל על כוונה מראש להפר את ההסכם (סעיפים 54, 55 לכתב התביעה).

     

53. בהתקרב המועד האחרון להשלמת רישום הזכויות על שם הנתבעים פנה התובע במכתב מיום 8.3.11 אל ב"כ הנתבעים וביקש לברר מתי הוגשה תוכנית השינויים והיכן עומד הליך רישום הזכויות בחלקה. מאחר ולא קיבל תשובה פנה פעם נוספת במכתב מיום 21.3.11. במכתב תשובה מיום 5.4.11 הודיע ב"כ הנתבעים לב"כ התובע כי דוד ברקאי "הודיעו כי העביר לתובע העתקים מהיתר הבניה ויתר המסמכים שנתבקשו ולשביעות רצונו", דבר שלא היה בו ממש.

     

54. ביום 4.7.11 הודיע התובע על ביטול ההסכם בו כתב, בין היתר, שתוכנית השינויים הייתה אמורה להיות מאושרת עד יום 2.2.11, אך טרם ניתן האישור (סעיף 4 למכתב) ודרש השבה וכן סכום הפיצוי המוסכם (סעיף 7 למכתב). על כך חזר במכתב מיום 10.7.11.

     

55. הנתבעים טוענים כי אי אישור תוכנית השינויים אינו מהווה הפרה של ההסכם, ואינו מזכה את התובע בפיצוי מוסכם, שכן כל שקובע ההסכם בעניין זה הוא כי אם תוכנית השינויים לא תאושר עד יום 2.2.11, תהיה לתובע הזכות לבטל את ההסכם לקבל השבה של הכספים ששילם, היינו אפשרות יציאה מההסכם.

     

56. כמו כן טוענים הנתבעים בכתב ההגנה לעניין זה כי ביום 30.6.10 הייתה מוכנה תוכנית להגשה החתומה ע"י נתבעים 1, 2, אלא שבשל שינויים שדרשו התובע ואחותו התעכבה ההגשה למשך 10 חודשים מתוך רצון הנתבעים לספק את דרישות ורצון התובע ואחותו. בנוסף טוענים הנתבעים בסעיף 24 לכתב ההגנה כי דרישות השינויים של התובע ואחותו וצווי העיקול היוו את הגורם העיקרי בעיכוב קבלת היתר הבניה. בסיכומים מעלים הנתבעים טענות נוספות לעניין היתר הבנייה, אולם לא רק שלא בא זכרן בכתב ההגנה מטעמם, ומאחר וב"כ התובע התנגד להרחבת חזית, טענות אלה מהוות הרחבת חזית אסורה, אלא שטענות אלה סותרות גם את האמור בהסכם עצמו וגם בשל כך אין לקבל אותן. כך טוענים הנתבעים כי ביום 21.10.09, כשנה לפני חתימת הסכם המכר עם התובע, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להיתר לבניית בניין מגורים ובו 4 יח"ד (מוצג 5 בתיק המוצגים של התובע). טענה זו אינה נכונה שכן החלטת הועדה הייתה לאשר את הבקשה בכפוף לשלל תנאים שפורטו בהחלטה זו. שנית, כאמור, הדבר עומד בסתירה לאמור בהסכם ולפיו קיימת בקשה קודמת שטרם אושרה, וכפי שטענות התובעים, הנתבעים התמהמהו חודשים רבים במילוי התנאים וממילא חלף המועד הקבוע בהסכם לאישור תוכנית השינויים.

     

57. אשר לטענת הנתבעים לגבי שינויים שביקשו הגב' צ'אקיר ובעלה, טענה זו אין בה כדי לסייע לנתבעים. ההסכם של ה"ה צ'אקיר וההסכם של התובע הינם חוזים נפרדים, ואף אילו הייתה הגב' צ'אקיר אחותו של התובע, לא היה בשינויים, ככל שהתבקשו על ידה כדי להצדיק את הפרת ההסכם כלפי התובע, מה גם שהגב' צ'אקיר אינה אחותו של התובע אלא ביתה של בת זוגו של אביו של התובע. בנוסף, הנתבעים לא הוכיחו דבר לעניין השינויים שביקשה הגב' צ'אקיר וממילא לא הוכיחו כי היה בכך כדי לעכב את היתר הבנייה.

     

58. כן אינני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה מקורו של העיכוב בצווי עיקול שהטיל ב"כ התובע, שכן הללו הוטלו רק לאחר שההסכם בוטל, ולאחר שניסיונות הצדדים להגיע להסדר נכשלו, וממילא לא יכלו להצדיק את האיחור.

     

59. הנתבעים טוענים כי אישור תוכנית השינויים התעכב בשל בקשות לשינויים של התובע מתוכניות המוסכמות המהוות חלק מההסכם.

     

60. אינני מקבלת טענה זו.

     

61. סעיף 9.1 להסכם קובע כי שינויים שירצה הקונה לבצע עד למועד המסירה יוכל לבצע אך ורק באמצעות המוכר וכי פרטי השינויים ותנאי התשלום בעבור ביצוע השינויים והתוספות ייקבעו בהסכמה בין הקונה לבין המוכר ובכתב. הנתבע הודה בעדותו בחקירתו הנגדית שאין לו מסמך כלשהו בדבר תוספות או שינויים, אף לא תכניות המשנות מהתוכניות המצורפות להסכם, בחתימת התובע או אביו. אם לא די שבהוראה הנוגעת לשינויים ותוספות נקבע כי תהיה הסכמה בכתב של הקונה והמוכר אלא שגם סעיף 13.9 להסכם קובע כי כל שינוי או תוספת להסכם לא יהיו בתוקף אלא אם נעשו בכתב ונחתמו ע"י שני הצדדים.

     

62. הנתבע העיד כי אביו של התובע ביקש את התוספות והשינויים מהאדריכל עודד חלף, אך לא זימן את מר חלף לעדות.

     

63. בנוסף, במכתב התשובה של הנתבעים באמצעות באת כוחם מיום 19.7.11, שהיה תשובה לשתי פניות של התובע באמצעות בא-כוחו בכתב מיום 4.7.11 ומיום 10.7.11, כתבה באת כוח הנתבעים: "תכנית השנויים הוגשה ע"י מרשיי לעיריה גם אם באיחור מה, אשר נבע מעיכובים שאינם תלויים במרשיי אלא בגורמים אחרים, אך למרשך לא נגרם כל נזק בשל כך..." אילו מדובר היה בעיכוב בשל שינויים שביקש התובע, הייתה באת כוח הנתבעים מציינת זאת 'ברחל בתך הקטנה'.

     

64. לפיכך לא הוכיחו הנתבעים כי התובע ביקש שינויים או כי אלה גרמו לעיכוב לאישור תוכנית השינויים.

     

65. טענה נוספת של הנתבעים היא כי האיחור באישור תוכנית השינויים אינו מהווה הפרה של ההסכם ואינו מזכה את התובעים בפיצוי המוסכם, אלא הוא רק מעניק להם זכות יציאה מההסכם וקבלת השבה של הכספים ששלמו.

     

66. טענה זו של הנתבעים, עפ"י לשון ההסכם כמצוטט לעיל (סעיף 2.4 להסכם), בדין יסודה. לאור זאת שתוכנית השינויים לא הוגשה במועד, רשאי היה התובע לבטל את ההסכם והזכות היחידה שצמחה לו מכוח זה, הייתה להשבת כספו.

     

67. עם זאת, העובדה שבעקבות ביטול ההסכם ע"י התובע, בין היתר בשל כך שתוכנית השינויים לא אושרה, היה על הנתבעים להשיב לתובע את התמורה ששילם תוך 30 יום ובצירוף ריבית שנתית בשיעור של 6 אחוז. אין חולק שהנתבעים לא השיבו לתובע את כספו תוך 30 יום והם עשו כן רק לאחר שהוגשה התביעה, במסגרת דיון לפני הרשמת. בהתאם לסיפא לסעיף 2.4 להסכם אי השבת התמורה במועד נחשבת להפרה יסודית וכזו המזכה את התובע, בין היתר, לפיצוי שבסעיף 12.4 להסכם, הוא סעיף הפיצוי המוסכם.

     

68. אינני מקבלת את טענת הנתבעים כי מאחר והתובע לא הודיע על ביטול ההסכם מייד עם חלוף המועד בו היה אישור תוכנית השינויים אמור להתקבל הרי שאבדה זכותו על פי ההסכם לבטל אותו בנימוק של אי אישור תוכנית השינויים, שכן מדובר בהפרה מתמשכת, וכל עוד היא אינה חדלה, עומדת לתובע הזכות להודיע על ביטול ההסכם.

     

69. כמו כן אינני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה יש להפחית מסכום הפיצוי המוסכם. מדובר בהפרה שאף אלמלא נקבעה בהסכם כהפרה יסודית, הייתה כזו, באשר מדובר בהשבת מלוא סכום התמורה ששולמה בהתאם לתנאי שנקבע בהסכם; הפיצוי המוסכם בשיעור של 10% אינו חורג מסבירות פיצוי מוסכם כפי שנקבעה בפסיקה; והפיצוי המוסכם האמור, בגין ההפרה של אי השבת כספו של התובע במידה ויבטל את ההסכם בשל אי התקיימות תנאי התלוי רובו ככולו בנתבעים, ומכל מקום מהווה תנאי מהותי, נקבע במפורש בהסכם.

     

70. הנתבעים טוענים כי התובע לא העלה בכתב התביעה את הטענה שיש לשלם לו פיצוי מוסכם בגין אי ביצוע השבת התמורה במועד אלא רק את הטענה לפיה מגיע לו פיצוי מוסכם בשל אי השגת אישור לתוכנית השינויים במועד. לפיכך טוענים הנתבעים כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. טענה זו של הנתבעים אין בה ממש. בסעיף 75 לכתב התביעה טוען התובע במפורש כי עפ"י סעיף 2.4 להסכם אם תוכנית השינויים לא תאושר עד 2.2.11, קמה לתובע הזכות לבטל את ההסכם ולקבל את כספו תוך 30 יום בתוספת הפרשים וכי נקבע עוד באותו סעיף כי "אי השבת הכספים כאמור מהווה הפרה יסודית שמזכה את התובע גם בפיצוי מוסכם בשיעור של 10% מהתמורה. כאמור הנתבעים לא פעלו עפ"י האמור בהוראות ההסכם, חרף ביטולו כדין". מכאן שהתובע טען במפורש בכתב התביעה כי הוא זכאי לפיצוי המוסכם משום שלא קיבל השבת כספו תוך 30 ימים כקבוע בהסכם.

     

71. לאור האמור לעיל, קמה זכותו של התובע להשבת התמורה ששילם בצירוף הפרשים כקבוע בהסכם וכן סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

     

72. אוסיף ואציין לעניין זה של השבת התמורה כי בכתב ההגנה טוענים הנתבעים כי אין להם התנגדות להשבת התמורה. כן טוענים הנתבעים בסעיף 9 לכתב ההגנה כי ביקשו למכור את הדירה נשוא התובענה לצד ג' על מנת שיוכלו להחזיר לתובע את הסכום המשוערך ששילם אך נתקלו בעיקול. בטענה זו אין ממש. התובע הודיע לתובעים על ביטל ההסכם במכתב בא כוחו מיום 4.7.11 (מוצג 29 לתיק המוצגים של התובע) ודרש השבה ופיצוי מוסכם. משלא קיבל תשובה, פנה במכתב נוסף מיום 10.7.11 (מוצג 30 לתיק המוצגים של התובע). הנתבעים בתגובה, לא הודיעו שהם מקבלים על עצמם את הביטול וכי ישיבו את התמורה ששולמה אך לא ישלמו פיצוי מוסכם. בתגובת בא-כוחם של הנתבעים במכתב מיום 19.7.1 (נספח 31 לתיק המוצגים של התובע) הודיעו הנתבעים כי הם דוחים את הודעת הביטול, שיש בה רצון של התובע להשתחרר מהעסקה מחוסר כדאיות כלכלית תוך ניסיון להתעשר שלא כדין על חשבונם. גם לאחר מכן לא השיבו הנתבעים את כספו של התובע אלא לאחר הגשת התביעה על ידו.

     

73. הצדדים היו חלוקים בשאלה האם תמורת ההסכם עמדה על 3,000,000 ₪ או 3,200,000 ₪ (דהיינו כולל התשלום עבור הגלריה).

     

74. הצדדים ערכו שני הסכמים נפרדים: האחד לרכישת הדירה בסך של 3,000,000 ₪ (סעיף 2 לנספח התשלומים – נספח א – להסכם), והסכם נפרד לבניית הגלריה, אשר נערך בין התובע לבין הנתבע באופן אישי, בהבדל מההסכם שנכרת בין התובע לבין החברה. בנסיבות אלה מושתק התובע מלטעון כי סכום ההסכם ממנו יש לגזור את הפיצוי המוסכם עומד על סך של 3,200,000 ₪.

     

75. לפיכך לעניין סכום הפיצוי המוסכם, עומד ההסכם על סך של 3,000,000 ₪ והפיצוי המוסכם עומד על 10% בצירוף ההצמדה הקבועה בהסכם.

     

76. לאור האמור לעיל, זכאי התובע לפיצוי המוסכם בסך של 300,000 ₪ בצירוף הפרשים.

     

    פיצוי בגין הפרות התובע שיש לקזז מחיובי הנתבעים

77. בפרק ו' לסיכומים, החל מסעיף 56 טוענים הנתבעים לקיזוז בשל הפרות יסודיות של ההסכם על ידי התובע, שבגינם מגיע להם הפיצוי המוסכם באותו סכום שנתבע על ידי התובע (300,000 ₪).

     

78. בסיכומים טוענים הנתבעים ל- 3 הפרות יסודיות כאמור:

    התובע שילם את התשלום הראשון בסך 850,000 ₪ ביום 26.8.10 באיחור של 8 ימים.

    התובע שילם את הסך של 350,000 ₪ שהיה אמור להעביר לפי סעיף 2.6(ג) לנספח התשלומים רק ביום 17.10.10 למרות שביום 28.9.10 הומצא לו מכתב חתום על ידי המהנדס קרני בדבר ביצוע היסודות, דהיינו באיחור של 19 ימים אחרי מסירת האישור של מר קרני.

    התובע לא צירף לתשלומים ששילם הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים החל מיום 15.8.10 כקבוע בהסכם.

     

79. טענות אלה מהוות הרחבת חזית בוטה של הנתבעים, וב"כ התובעים התנגד לכל הרחבת חזית (עמ' 6 ש' 17 – 18 לפרוטוקול, עמ' 18 ש' 31 עד עמ' 19 ש' 7 לפרוטוקול, וספציפית, טענה להרחבת חזית בעניין טענת הקיזוז – בעמ' 19 ש' 24 – 25 לפרוטוקול).

     

80. בכתב ההגנה העלו הנתבעים טענת קיזוז בסעיף 5 לכתב ההגנה שם טענו כי התובע גרם להם נזק בכך שלא ניתן היה להשלים את הבניה בשל כך שהגיש תוכנית שינויים ובשל כך שהטיל צווי עיקול על כספים שהיו אמורים להתקבל מרוכשי דירות בפרויקט, כספים שנועדו לאפשר את הבנייה, וכן גרם נזק בכך שהעיקול גרם להברחת רוכשי דירות שביטלו רכישת דירות על ידם נטען כי "ובכך גרמו נזק כלכלי לנתבעים אשר מקוזז בזאת כנגד כל סכום שיחויבו..."

     

81. המקום הנוסף היחידי בו טענו הנתבעים טענת קיזוז הוא סעיף 42 לכתב ההגנה בו נטען: "ניתנת בזאת הודעת קיזוז של כל סכום המגיע לנתבעים (או מי מהם) בשל נזקי הנתבעים כתוצאה מצוי העיקולים או כל מחדל ו/או כל התנהגות אחרת של התובע או מי מטעמו (לרבות אביו) והנתבעים שומרים על זכותם לתקן את כתב ההגנה בהתאם לנסיבות שייווצרו לאחר הגשת כתב הגנה זה".

     

82. לפיכך טוען התובע בסיכומים (פר ט' החל מסעיף 61 לסיכומים) כי הטענה היחידה לקיזוז בכתב ההגנה מתייחסת באופן סתמי וערטילאי לנזקים עקב צווי העיקול וכי הנתבעים שומרים על זכותם לתקן את כתב ההגנה בעניין זה, מה שאין בו די כדי להוות טענת קיזוז.

     

83. הנתבעים טוענים בסיכומים כי לא היה עליהם לפרט את טענת הקיזוז (בהבדל מהחובה לפרט טענה זו בבקשת רשות להתגונן), וכי אם לא ביקש התובע פירוט נוסף לעניין זה במסגרת ההליכים המקדמיים, אין לו אלא להלין על עצמו.

     

84. טענות הקיזוז שהנתבעים מעלים בסיכומים אינן כאלה שלא פורטו בכתב ההגנה אלא לא הועלו כלל, והתובע ואביו אף לא נחקרו בעניין זה. הנתבע הצביע על התאריכים הנקובים בתצהירו של אביו של התובע ככאלה שבהם שולמו הסכומים, והשווה אותם למועד כריתת ההסכם (לגבי התשלום הראשון) ולמועד הוצאת מכתב המהנדס (ביחס לתשלום השני).

     

85. ביחס לתשלום הראשון, בסך 850,000 ₪ העיד מר איתן קליגמן, אביו של התובע, בסעיף 18(א) לתצהירו כי הסכום הוחזק בנאמנות עד שהתקבל מכתב החרגה של בנק מזרחי ששעבד את זכויותיהם של הנתבעים בפרויקט, וכן מהאמור בסעיף 28 לתצהירו ולפיו "בהתאם להוראות ההסכם, שילם התובע את התשלום הראשון בסך 850,000 ₪ בהפקדה (העברה בנקאית) מיום 26.8.10 לחשבונם של הנתבעים...", ומכאן שלא היה כל איחור בתשלום.

     

86. ביחס לתשלום השני, הרי שזה לא היה אמור להשתלם ע"י התובע כלל. הנתבעים טוענים כי התקיימו התנאים לתשלום שהם התקדמות הבנייה והוצאת מכתב המהנדס, אולם, תנאים אלה כוללים בחובם, ככלל, אלא אם יש טעם מיוחד שממנו ניתן להבין כוונה אחרת של הצדדים, כי הבנייה נעשית עפ"י היתר בנייה כדין. אילו ידע התובע כי הבנייה מתקדמת ללא היתר בנייה, לא היה רואה בכך כלל וכלל קיום של ההסכם המצדיק תשלום נוסף על חשבון ההסכם.

     

87. לאור זאת גם אין רבותא בכך שהתובע לא שילם הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה בביצוע התשלום השני.

     

88. זאת ועוד, הנתבעים לא העלו טענה כלשהי ביחס לתשלומים האמורים, ויש בכך כדי להוות ויתור על הטענה, למצער כטענה של הפרה יסודית של ההסכם ודרישה של פיצוי מוסכם הקבוע בשיעור של 10% מכלל התמורה עפ"י ההסכם.

     

89. מכל מקום, הנתבעים לא היו זכאים בכל מקרה בגין הפרות אלה לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם. דווקא לגבי הפרה כאמור, של איחור בתשלום, שהתקבל ללא מחאה, או תשלום ללא הפרשים כלשהם (שהנתבעים לא נקבו בסכומים), ניתן לומר כי פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה הכוללת של ההסכם הינו ללא כל יחס סביר שהצדדים ראו לנגד עיניהם בגין הפרה כאמור בעת כריתת ההסכם. עצם קביעת הפרה אחת לכל הפרה יסודית גורמת לכך שפיצוי כאמור אינו מתאים להפרות כאלה וכאשר הצד "הנפגע" לא ביטל בשל כך את ההסכם.

     

90. כמו כן, מאחר ובסופו של דבר אין חולק כי התובע זכאי לקבל השבה מלאה של כספו, וודאי שאין עוד רלבנטיות לאיחור או להפרשי הצמדה שכן ממילא ההשבה תיעשה לפי הסכומים ששולמו על ידי התובע והמועדים שבהם הם שולמו

     

91. אין מחלוקת כי התובע הקדים לנתבעים תשלום בסך 250,000 ₪ (והתובע עוד טוען לגבי הקדמת תשלום זו כי לא היה מסכים לה אלמלא הטעו אותו הנתבעים). בנסיבות אלה של הקדמת התשלום האמורה, ובנסיבות האיחור וההפרשים הנטענים ע"י הנתבעים, בהעלאת הטענה ע"י הנתבעים, וטיעון כי בשל כך הם זכאים לפיצוי המוסכם, יש משום חוסר תום לב.

     

92. בהתייחס לטענת הקיזוז שהתובע העלה בכתב התביעה הרי שאין בה ממש. כאמור, נדחתה לעיל טענת הנתבעים לפיה התובע ביקש שינויים וכי בשל כך שהנתבעים הסכימו לשינויים, לא אושרה במועד תוכנית השינויים. כמו כן, כאמור לעיל, צווי העיקול הוטלו ע"י ב"כ התובע לאחר שההפרות מצד הנתבעים היו עשויות וגמורות, בעת הגשת התביעה, ולא הם שגרמו להפרות ההסכם ע"י הנתבעים. בנוסף, התובע היה זכאי לעיקול, ואכן בקשתו בעניין זה התקבלה, ומשמע שהייתה כדין, וממילא הנתבעים אינם יכולים להלין על נזק שנגרם להם בגין כך.

     

93. לאור האמור לעיל נדחית טענת הקיזוז של הנתבעים.

     

    חבויות הנתבעים השונים

94. חבותה של הנתבעת 1, החברה, אינה שנויה במחלוקת שכן היא זו שהתקשרה בהסכם עם התובע והיא שחייבת לפצותו בגין ההפרה היסודית שבוצעה כלפיו, הן ברכיב של השבת התמורה ששילם והן ברכיב של הפיצוי המוסכם.

     

95. חבותו של הנתבע היא חבותו של ערב לחיובי החברה, אולם, הנתבע מצוי בהליכי פש"ר ולפיכך הועמדה התביעה נגדו.

     

96. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלת חבותה של הנתבעת 3, אשתו של הנתבע, ובעניין זה ראיתי לנכון לקבל את טענת הנתבעים. הנתבעת 3 לא הייתה צד לחוזה. הצדדים להסכם כפי שהוגדרו בו היו התובע והחברה. בנוסף ערב, כאמור, הנתבע לחיובי החברה בהסכם. השרבוב היחידי של הנתבעת 3 להסכם היה התחייבותה בסיפא להסכם (עמ' 16) שלא להכשיל את ביצוע ההסכם, דבר שנדרש משום שחלק מהמקרקעין היה אמור להירשם על שמה. עם זאת היא לא נטלה על עצמה איזו מהתחייבויות החברה על פי ההסכם ואף אחת מההפרות הנטענות ע"י התובע לא נעשו על ידה ולא היו תלויות בה. ההפרה היחידה שיכול התובע לטעון כנגד הנתבעת 3 הוא אי ביצוע רישום הזכויות על שמה, אולם, אין לומר שהיא הכשילה ביצוע התחייבות זו שכן כל יתר הרישום גם הוא לא בוצע. וודאי שאין בכך כדי לחייב אותה בתשלום השבת כספי התמורה שהתובע שילם לחברה או בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בשיעור של 10% על כלל התמורה של ההסכם.

     

97. אין ממש בטענות התובע בדבר עירוב נכסים בין נכסי הנתבעת 3 לבין נכסי החברה. מתן שיעבוד, אין בו כדי להוות עירוב כאמור, ואף ההיפך הוא הנכון. אילו היה עירוב, לא היה צורך בשעבוד מצדה של הנתבעת 3. כך גם אין במעורבות הספורדית של הנתבעת 3 בענייני עיצוב, או שיחות טלפון שבהן ניתנו פרטים, כדי לחייב אותה בהתחייבויות החברה עפ"י ההסכם.

     

98. לפיכך נדחית התביעה נגד הנתבעת 3.

     

    רישום הזכויות בקרקע על שם הנתבעים

99. משהגעתי לכלל מסקנה כי החברה הפרה בהפרה יסודית את ההסכם כלפי התובע בכך שלא השיבה לו את כספו תוך 30 יום מהודעתו על ביטול ההסכם עקב אי קבלת אישור לתוכנית השינויים במועד, אין עוד צורך לדון בהפרות הנוספות הנטענות ע"י התובע. עם זאת, אוסיף כי לנוכח חומר הראיות שלפני החברה לא עמדה בהתחייבותה להשלים את רישום הזכויות על שמה או מי מטעמה, וזאת מטעמים שלא היו תלויים בתובע אלא משום שלא עמדה בתשלום מס הרכישה שהיה נחוץ כדי להשלים את הרישום, ואשר נפרס על ידה לתקופה ארוכה. אין לכן יסוד לטענת הנתבעים בכתב ההגנה כי מדובר בעיכוב טכני בלבד. כמו כן אין יסוד לטענת הנתבעים כי הרישום התעכב בשל משכנתא שנטל התובע. התובע העיד, ועדותו לא נסתרה, כי הוא לא נטל משכנתא. עם זאת מצאתי לנכון להעיר כי רק בשל עיכוב ברישום, לא היה מקום לפסוק לתובע את מלוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם לכל הפרה יסודית הקבועה בהסכם.

     

     

    הסכום לתשלום

100. הנתבעים טוענים כי התובע לא ערך חשבון מדויק של הסכום המגיע לו לאחר התשלום שבוצע על ידי הנתבעים במסגרת ההסדר שבין הצדדים בסך 1,500,000 ₪. לטענה זו אין כל רלבנטיות. התובעים טענו לסכומים המגיעים להם עוד בכתב התביעה ולאחר מכן בתצהיר, והסכום שהנתבעים שילמו במסגרת ההסדר מהווה תשלום על חשבון הסכום המגיע לתובע, והוא זכאי לתשלום היתרה.

      

      

101. החשבון שיש לערוך לעניין זה הוא כדלקמן:

     א.יש להצמיד כל אחד מהתשלומים ששולמו על ידי התובע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית שנתית בשיעור של 6 אחוז, כקבוע בסעיף 2.4 להסכם, ממועד התשלום ע"י התובע ועד יום 4.8.11 (30 ימים לאחר הודעת הביטול מיום 4.7.11, נספח 29 לתיק המוצגים של התובע).

     ב.לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה מיום 4.8.11 ועד ליום בו שולם לתובע סכום ההסדר בסך 1,500,000 ₪. מסכום זה יש להפחית את הסך של 1,500,000 ₪ ששולם.

     ג.את היתרה המתקבלת, יש לשלם לתובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום עפ"י ההסדר ועד למועד התשלום עפ"י פסק הדין בפועל לתובע.

     ד.בנוסף לסכום זה, זכאי התובע לסך של 300,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

     ה.כמו כן זכאי התובע להוצאות משפט, לרבות הוצאות אגרה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובע ועד למועד התשלום ע"י הנתבעים, וכן שכ"ט עו"ד בסך 65,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

     בקביעת סכום ההוצאות לקחתי בחשבון מחד גיסא כי הנתבעים שילמו לתובע את הסך של 1,500,000 ₪ לאחר הגשת התביעה ולאחר שקודם לכן הם סירבו לשלמו, ומאידך גיסא, בהתחשב בכך שהנתבעים שילמו את הסכום האמור, המהווה חלק נכבד מסכום התביעה, עוד בשלבים מוקדמים של ההליכים.

      

     פסיקתא

102. הנתבעת 1 תשלם לתובע את כל הסכומים כאמור בפרק "הסכום לתשלום" שלעיל.

103. התביעה נגד הנתבע 1, הועמדה, כאמור לעיל.

104. התביעה נגד הנתבעת 3 נדחית.

105. לא ראיתי לנכון לפסוק לנתבעת 3 הוצאות משפט שכן קיבלה ייצוג אחד עם יתר הנתבעים, ובהתחשב בכך שהתביעה נגדה לא הוגשה בחוסר תום לב, ובהתחשב, בין היתר, בכך שאף היא חתומה בסיפא להסכם.

      

     ניתן היום, ו' תמוז תשע"ו, 12 יולי 2016, בהעדר הצדדים.