פתח דברים
1.בעל נחלה חקלאית במושב שיתופי, שהסתבך בשנות התשעים של המאה שעברה בחובות לאחרים ולאגודה השיתופית במושב בו הייתה הנחלה, מכר את נחלתו בשנת 1993 לאחר. בחוזה המכר הוסכם כי הזכויות בבית המגורים ובמגרש עליו עמד הבית, ישארו של המוכר. הוסכם כי המוכר יישא בתשלום דמי ההסכמה בגין מכירת הנחלה (למעט בית המגורים) למינהל מקרקעי ישראל (אשר שמו שונה לרמ"י, ויכונה להלן "רמ"י"). המכר נעשה בהסכמתה ובעידודה של האגודה השיתופית, אשר קיבלה את תמורת מכר הזכויות בנחלה לכיסוי חובותיו של המוכר לאגודה, התחייבה לבצע את הפעולות הדרושות להפרדת המגרש מהנחלה וכן לשלם למוכר את מחצית ההוצאות, שיהיה עליו לשלם לרמ"י ומכר יתרת הנחלה.
המחלוקות העיקריות העומדות להכרעתי הן, אם הסכם המכר עדיין תקף ועל פי אלו החלטות המועצה של רמ"י ונוהליה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה ודמי ההוון על מנת לאשר את העסקה. הצדדים חלקו גם בשאלה על מי מהם, ובאיזה חלק, לשאת בתשלומים לרמ"י,זאת בהתחשב בהוראות ההסכמים ביניהם ובמחלוקת אם הייתה תרומת התרשלות מצד מי מהם באי ביצוע ההסכם במשך למעלה מ-17 שנים, בכל הקשור בקבלת הסכמתה של רמ"י להפרדת בית המגורים מהנחלה, מכר הזכויות ביתרת הנחלה ורישום ההעברות.
רקע עובדתי
2.הן התובע והן הנתבעים 1-2 (להלן "הנתבעים") הם תושבי המושב אביאל (להלן "המושב"). הנתבעים הם זוג נשוי, שהיו בעלי הזכויות בנחלה 28 במושב, שכללה בנוסף לאדמות החקלאיות גם בית מגורים בנוי בחלקה א' של הנחלה. הנתבעת 2 היא רמ"י. הנתבעים שלחו הודעת צד ג' לאביאל כפר שיתופי מ.א 57-000774-0 (להלן "האגודה"), אשר בה נמצאת הנחלה.
3.הנתבעים נקלעו לחובות כבדים, כפי שארע לחקלאים רבים באותה תקופה (תחילת שנות התשעים של המאה הקודמת). החוב עמד על כ-338,000 ₪, סכום גבוה לאותו זמן, ולפיכך הגיעו, כפי שהיה מקובל באותה עת על מנת לפתור את בעיית המשקים שהסתבכו בחובות, להסכם עם האגודה, לפיו הם ימכרו את הנחלה שלהם במושב, למעט הבית שבו התגוררו והמגרש עליו הוא עומד בשטח שייקבע על ידי רמ"י על פי נוהליו, ואת הכספים שיתקבלו מהמכירה תקבל האגודה לכיסוי חובותיהם של הנתבעים.
4.הנתבעים חתמו עם האגודה על "כתב התחייבות בלתי חוזרת" (להלן "ההתחייבות" או "ההסכם בין הנתבעים לאגודה"). על כתב ההתחייבות לא צויין תאריך, אולם אין מחלוקת כי הוא נחתם לפני המועד שבו נחתם ההסכם בין הנתבעים לתובע, אליו אתייחס בהמשך. במסגרת כתב ההתחייבות נטלה האגודה על עצמה, בתמורה לויתור הנתבעים על נחלתם, למעט בית מגוריהם, ולרבות ויתורם על חברותם באגודה ועל כל אמצעי הייצור הקשורים לנחלה, למחוק את חובם של הנתבעים, אותו היה על האגודה לשלם לנושי הנתבעים ולגבותו מאת הנתבעים. כן נטלה על עצמה האגודה, בהתאם לסעיף 7 לכתב ההתחייבות כי "התשלום למינהל מקרקעי ישראל בקשר עם חתימת הסכם ישיר כנ"ל יחול עלי (הכוונה להסכם ישיר בין הנתבעים לבין הקונה, הוספה שלי ש.ש) ועל המושב בחלקים שווים". על כתב ההתחייבות חתמה האגודה כצד לה, ויש לראות את כתב ההתחייבות כהסכם בין הנתבעים לאגודה.
5.אסטה לרגע מהעובדות הקונקרטיות של המקרה שלפני ואביא מעט על התקופה הקשורה במכירת הנחלה: המדיניות של מועצת מקרקעי ישראל הייתה, שנחלה במושבים מהווה יחידה משקית בגודל הדרוש לפרנסת המתיישב במשק החקלאי (ראו החלטות 1 ו- 9 של מועצת רמ"י). גודל הנחלה נקבע על ידי הרשות לתכנון חקלאי. מכאן ההצדקה לאיסור פיצול הנחלה. זאת ועוד: הנחלות נמסרו למתיישבים ללא תשלום דמי חכירה ראשוניים ובתשלום סמלי של דמי חכירה שנתיים. מובן כי לא הייתה כוונה לאפשר לבעל הנחלה לסחור באדמות הנחלה על ידי פיצולה.
בשל משבר החקלאים במושבים, ובניגוד לאמור לעיל, הכירה רמ"י באפשרות לפצל מגרש מגורים אחד מהנחלה במקרים יוצאי דופן כמו "מכירת הנחלה עקב הסתבכות בחובות כבדים העולים על שוויה והמתיישבים הינם מבוגרים וללא פתרון לדיור חילופי" (סעיף ד' להוראת האגף 10 מיום 1/1/1991). בעת שנחתמה ההתחייבות בין האגודה לנתבעים, היתה הוראת אגף 10 בתוקף.
6.לצורך בדיקה וקבלת המלצות לגבי בעלי נחלות שפנו מהטעם של חובות בבקשות להפרדת מגרשים מהנחלות או צירופם לנחלה קיימת, הוקמה ועדה בין מוסדית למגורים בנחלות, שכינוייה היה ועדת לוצאטו. בהתאם ל"תדריך פנייה לוועדה הבין משרדית למגורים בנחלה", שהיה חלק מהוראת אגף 10 (נספח א' לתצהירה של חנה זיו, ראש צוות לקידום עסקאות ברמ"י מרחב חיפה, אשר העידה מטעם רמ"י) במקרה של הפרדת מגרש בשל מצוקה כלכלית של בעל הנחלה, היה עליו לשלם עבור המגרש המופרד "דמי חכירה מהוונים, בשיעור המלא והנהוג באותו ישוב, לפי שומה עדכנית כנהוג במינהל". עוד היה על המתיישב לבצע הפרדה סטוטורית של המגרש המופרד מהנחלה, ולצורך כך היה עליו לפנות לאישור תכנית על פי חוק התכנון והבניה, כאשר צויין כי "העברת הזכויות של הנחלה ללא המגרש שיפוצל, תעשה רק לאחר אישור התכנית על פי חוק התכנון והבניה" (ההדגש בקו שלי, ש.ש). לפיכך היה הכרח להגיש לרמ"י תב"ע נקודתית לפיצול המגרש. בסעיף 12 להוראת אגף 62 מ-1999, שהחליפה את הוראת אגף 10, וחלה על הפרדת מגרש מבונה מהחלקה, נכתב כי:
"(3) גודל המגרש להפרדה יהיה עד חצי דונם, אלא אם מיקום הבית בחלקה ואילוצים תכנוניים המחייבים הגדרת שטח גדולה יותר, אך לא יותר מכדונם אחד, ובלבד כי ליתרת שטח המגרש תיהיה גישה שלא דרך המגרש שיופרד.
(ד) האגודה או בעלי הנחלה יכינו על חשבונם תב"ע נקודתית. לפי הגבולות כפי שיתואמו עם המחוז, לאישור התכנית ליצירת מגרש המגורים הנפרד, על פי חוק התכנון והבניה לחתימת המחוז, לאישור התכנית ליצרת מגרש המגורים הפנרד, על פי חוק התכנון והבניה, ויגישו אותה לחתימת המחוז בטרם הגשתה לדיון בועדה לתכנון ולבניה.
7.באשר לגובה דמי החכירה שיש לשלם בגין הפרדת המגרש נקבע בסעיף 12 (ו) לאותה החלטה כי לאחר אישור התב"ע יש לערוך עסקה להחכרת המגרש "בדמי החכירה מהוונים על בסיס השומה הפרטנית למגרש, שיהיו בשיעור המופחת הנהוג באותו יישוב, על פי החלטה המועצה 737 או כל החלטה אחרת, שתיהיה תקפה בעת ביצוע העסקה להחכרת המגרש".
8.בהתאם לדרישותיה של רמ"י ובהתאם להתחייבותה כלפי הנתבעים, ואוסיף כי גם בשל האינטרס שלה לביצוע מכר הנחלה, פנתה האגודה עוד בשנת 1991 בבקשה לועדת לוצאטו להפריד את בית המגורים על מגרש של 1.5 דונם ומכירת יתרת הזכויות בנחלה, זאת בשל חובם של הנתבעים לאגודה.
הוועדה דנה בבקשה והמליצה ביום 16/12/1992 לקבלה, כאשר שטח המגרש שיופרד ייקבע "בתאום עם המחוז", והמגרש יוחכר לאחר פיצולו לנתבעים בדמי חכירה מהוונים. כמו כן המליצה הוועדה כי יתרת הנחלה, לאחר הפרדת בית המגורים, תמסר למתיישב חדש ובתנאי כי ייעשה תיקון תב"ע. בעקבות כך, פנתה רמ"י לאגודה ולנתבעים בדרישה כי תוכן תוכנית שתאושר על פי חוק התכנון והבנייה.
9.האגודה פרסמה את הנחלה למכירה, וההצעה היחידה שהתקבלה הייתה של התובע. אוסיף, כי לתובע יש לקות מולדת, ולפיכך ביקשו הוריו, כי יתגורר לידם במושב, והיו מעוניינים ברכישת הנחלה, על מנת לבנות עליה את ביתו ואף לספק לו מקור עיסוק ופרנסה.
10.מבלי לבצע את דרישת רמ"י להכין תב"ע מאושרת, התקשרו הנתבעים עם התובע ביום 30/5/1993 למכר של הנחלה, למעט בית המגורים של הנתבעים, שימשיכו להתגורר בו (להלן "הסכם המכר"). הנתבעים היו אמורים על פי ההסכם, לחתום עם רמ"י על מסמך הסכמה, לפיו הנחלה תפוצל כך שמתוך שטח הנחלה יופרד שטח, בחלקה א' של הנחלה, עליו יושב ביתם של הנתבעים.
עוד התחייבו הנתבעים על פי ההסכם לשלם דמי הסכמה בגין העסקה (סעיף 14(ג) להסכם המכר).
11.ביום 22/8/1993 מסר הנתבע כתב ויתור לאגודה לפיו הוא מוותר על זכותו להיות חבר באגודה וכי הוא מעביר את כל זכויותיו לתובע (וראו נ/22).
12.ההסכם בין התובע לבין הנתבעים בוצע במובן זה שהתובע שילם את כל סכום התמורה על פי ההסכם, 169,000 ₪, וכן שילם את התשלומים החלים עליו, דהיינו התשלומים למס רכוש - מיסוי מקרקעין, ורשויות המס הכירו בעסקה כעסקה פטורה ממס שבח בהתאם להסדר המושבים. על פי המוסכם הועברה התמורה לאגודה, והנתבעים הופטרו מחובותיהם ופסקו להיות חברי האגודה; התובע הוא שקיבל את החברות באגודה, ומאז הוא משלם את אגרות החבר ואת מסי החכירה, והוא אף קיבל לחזקתו את הנחלה ועיבד (ככל הנראה יחד עם אביו) את אדמותיה. מה שנותר לביצוע על פי ההסכם היה פיצול הנחלה, רישום החלק הנרכש על שם התובע ורישום חכירה של החלק עליו יושב בית המגורים של הנתבעים על שמם.
13.התובע, שהיה חייב לבנות את ביתו בנחלה, וזאת בהתאם לדרישותיה של רמ"י כי על היחידה המופרדת ייבנה בית מגורים, אף חתם ביום 10/9/94 על הסכם עם מהנדס על מנת להקים את בית המגורים. המהנדס הגיש בקשה להיתר בניה, שנחתמה על ידי האגודה ועל ידי המועצה האזורית אלונה. התובע החל בהכשרת המגרש.
14.התובע והנתבעים חתמו לעו"ד רוטמן, שהיה עורך דינה הקבוע של האגודה, על יפוי כח בלתי חוזר לטובת התובע על מנת שייבצע את כל הפעולות הדרושות לצורך פיצול הנחלה. עו"ד רוטמן לא פעל לביצוע הרישום.
15.בינתיים המגרש עליו יושב בית המגורים נמדד, הוכן מיפוי של השטח וסימון המגרש המיועד לפיצול והעתק המפה נשלח למינהל. האגודה מימנה פעולות אלו. כאשר התקבלה המלצת ועדת לוצאטו לפיצול הנחלה, נפתח תיק ברמ"י לגבי המגרש.
16.הטיפול אצל רמ"י לביצוע המכר והפרדת המגרש של בית המגורים, נעצר לאחר הפניה של האגודה לועדת לוצאטו. בשנת 1994, חזרה רמ"י והודיעה לעו"ד רוטמן כי הפרדת המגרש מחייבת תב"ע וכי על הנתבעים להגיש בקשה להעברת זכויות בצירוף המסמכים הדרושים (ראו מכתבה של ורד גייסט מטעם רמ"י לעו"ד רוטמן מיום 5/10/1994).
ביום 28/8/1998 הגישה האגודה רשימה של בעלי המשקים במושב, אשר לא מימשו את זכותם למגרש בן ממשיך, וכללה בה את התובע כבעלים של נחלה 28. רמ"י פנתה לאגודה והודיעה כי על פי רישומיה, המחזיק בנחלה הוא הנתבע.
17.במהלך השנים, היו מספר פניות של האגודה לרמ"י לביצוע ההפרדה, אולם האגודה לא סיימה את הטיפול: לא הוגשה תב"ע ולא בקשה פורמלית לביצוע ההפרדה.
18.האגודה הגישה לבית המשפט חוות דעת של השמאי נחמיה גנות (נ/25), לפיה, בעת שבוצעה העסקה בין התובע לבין הנתבעים, עמדו דמי ההסכמה בגין הפרדת בית המגורים על כ-22,000 ₪ ודמי ההסכמה בגין מכר הנחלה על כ-44,700 ₪. עם חלוף השנים, עלו מחירי הנחלות במושב בקו תלול כלפי מעלה, ובהתאם, לפי החישוב על פי החלטת מועצת רמ"י מס' 534, שרמ"י טוענת כי יש לחשב על פיה את דמי ההוון וההסכמה, טוענים יתר הצדדים, שהם עומדים על סכום של קרוב למיליון ₪.
19.התביעה הוגשה ב-19/8/2009 לבית משפט השלום בחיפה, אשר העבירו לבית משפט זה. נעשה נסיון להביא את הצדדים לידי הסכם פשרה, שלא צלח. הצדדים אף פנו, על פי המלצת בית המשפט, לגישור שהתארך, במסגרתו הגיעו התובע והנתבעים להסכמות, שביצוען היה תלוי בהסכמת רמ"י לחישוב התמורה על פי המוצע בהסכם הפשרה, הסכמה שלא ניתנה. עיקר ההסכמות היה חישוב דמי ההסכמה וההוון לפי שיעור מופחת מזה שלעמדת רמ"י חל על העסקה.
לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן (מיום 21/5/14) שלחו הנתבעים הודעת צד ג' נגד האגודה. נוהל הליך של הוכחות, בו נשמעו הצדדים ונציגיהם של האגודה ורמ"י.
עיקר טענותיהם של הצדדים
20.חלק הארי ממאבקם של התובע, הנתבעים והאגודה נגד רמ"י הוא בשאלה אלו החלטות של מועצת רמ"י יש להחיל על העסקה: עמדתה של רמ"י היא שיש להחיל את הוראות אגף 62 והחלטה 534, על פיהן שיעור ההיוון 91% ואילו התובע, הנתבעים והאגודה טוענים שיש לחשב את התשלומים לרמ"י עבור הפרדת המגרש לפי החלטות 979, שעודכנה על ידי החלטה 1155, שהתקבלה ביום 6/7/2008, ואחר כך הוספה לה הוראת מעבר 3139, על פיהן השיעור לפיו יש לשלם לרמ"י קטן מזה שבהחלטה 524.
21.התובע טען כי הנתבעים לא מלאו את התחייבויותיהם בהסכם וכי הם חבים לבצע את ההליכים הדרושים לצורך ביצוע ההפרדה והעברת הזכויות בנחלה אצל רמ"י לאחר ביצוע כל הנדרש על ידה - תב"ע מאושרת לצורך הפרדת בית המגורים, שיתוף פעולה בכל הנדרש לשם העברת הנחלה על שמו, ותשלום דמי הוון ודמי הסכמה.
הסעדים אותם תבע התובע היו אכיפת ההסכם על ידי חיובם של הנתבעים לבצע את האמור לעיל וכן תשלום פיצויים מוסכמים מראש בהסכם בסכום של 20,000 ₪ בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה. עוד תבע התובע תשלום פיצויים בסכום של 300,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לו מהעדר היכולת לבנות את ביתו על מגרש ב' של הנחלה.
22.הנתבעים טענו כי הסכם המכר איננו תקף הן משום שבוצע תחת מרמה, עושק וכפיה והן משום שרמ"י לא אישרה אותו ולפיכך הוא בטל. נטען כי התברר להם מאוחר יותר כי הסכום שהאגודה קבעה שהם חבים לה לא היה נכון אלא קטן מזה. נטען כי המחיר ששולם 169,000 ₪ לא היה תשלום ריאלי אלא קטן מהשווי האמיתי של הנחלה. כך, מס שבח העריך את הנחלה בסכום של 400,000 ₪. נטען כי ההסכם נעשה בהסתמך על ההנחה כי ועדת לוצאטו תפטור אותם מתשלום דמי הסכמה והיוון וכי דרישתה של רמ"י עתה מגיעה לסכומים אדירים, והיא תביא עליהם מפולת כלכלית כאשר המטרה של מכירת הנחלה, הייתה להימנע מכך.
23.הנתבעים הוסיפו וטענו שיש להטיל על התובע ועל האגודה לשלם את הסכומים הנתבעים על ידי רמ"י; הם חתמו על ההסכם ועל יפוי כח לעו"ד רוטמן, בא כוחה של האגודה, ובכך הבינו כי מילאו את חובותיהם על פי ההסכם, ועל האגודה היה לבצע את כל ההליכים הדרושים לסיום ההעברה ורישומה. הם אף לא נדרשו לכל פעולה עד שנת 2004, ורק אז נתבקש מהם לחתום על התב"ע שהאגודה הכינה. אף על התובע היה לפעול במועד סביר לאחר ההסכם על מנת לקבל את הסכמתה של רמ"י ולבצע את ההפרדה וההעברה של הזכויות ביתרת הנחלה אליו.
24. האגודה טענה שהתביעה נגדה התיישנה, שכן הוגשה לאחר תום כ-17 שנים. לעמדתה, החובה לבצע את ההעברות היה על הנתבעים ועל התובע. מה גם שהנתבעים סרבו לשתף פעולה החל משנת 2004 כאשר נמנעו מלחתום על התב"ע והחזיקו קרוון במגרש, ללא היתר כדין, מה שמנע להמשיך ולטפל ברישום העסקה אצל רמ"י. הן התובע והן הנתבעים ייפוי את כוחו של עו"ד רוטמן לפעול, והאחריות להעדר פעולה שלו, היא עליהם.
האגודה טענה כי היא התחייבה לשלם לנתבעים את דמי ההוון וההסכמה שהיו נכונים לזמן עשיית ההסכם וההתחייבות ואז עמד סכום זה על כ-11,000 ₪.
לחילופין, כאמור, הצטרפה האוגדה לטענות שיש להחיל את ההחלטות המיטיבות, המחייבות בשיעור של 33% ולא 91%.
25.רמ"י טענה כי לא הוגשה לה, למעשה, בקשה מסודרת עם כל הנדרש על פי החלטות המועצה שלה ונוהליה, ובעיקר כי לא ניתן לבצע את הפרדת המגרש מהנחלה בלא שתצורף לבקשה, כתנאי מוקדם, תב"ע נקודתית המאפשרת הפרדת המגרש.
באשר להחלטה התקפה לגבי העסקה, עמדה רמ"י על גישתה שההחלטה החלה היא זו שחלה היום על העסקה, דהיינו החלטה 534, וכי ההחלטות המיטיבות 949, 1155 ו-3139 אינן חלות על העסקה נשוא תיק זה.
דיון והכרעה
האם כתב ההתחייבות בין הנתבעים לאגודה והסכם המכר בין התובע לבין הנתבעים תקפים.
26.אקדים ואקבע שאינני מקבלת את טענותיהם של הנתבעים באשר לתוקפם של כתב ההתחייבות וההסכם.
הנתבעים לא הוכיח שהחוב שלהם אצל האגודה קטן מזה שהאגודה טענה לו בזמנו. הם אף לא הוכיחו כי התמורה שקיבלו עבור הנחלה, הייתה קטנה באופן משמעותי ממחיר הנחלה למוכר מרצון. התובע טען כי מס שבח העריך את הנחלה בסכום של 400,000 ₪ אולם לא הוכח כי סכום זה לא כלל את בית המגורים, שהוא חלק משמעותי של מחירה של הנחלה כולה. לא שוכנעתי בנכונותה של טענת הנתבעים כי הם אנשים פשוטים, שלא הבינו את מהות העסקה ולא על מה הם חותמים. ההלכה היא שאדם החותם על מסמך, טענתו כי לא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ועל מה התחייב (טענה הידועה כ- Non Est Factum "לא נעשה דבר") לא תתקבל בדרך כלל, והוא יוחזק שחתם לאות הסכמתו (וראו ע"א 467/64 אילנה אסתר שוויץ נ' סנדור, שושנה בלץ ואח', פ"ד יט(2) 113, 117 (1965); (ע"א 1319/06 שלק נ' טנא נגה (20.3.2007 פורסם בנבו; ע"א9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז פ"ד נח(3) 934, 945 (2004)). באותה עת המשק היה משק כושל, והנתבעים שקעו בחובות. הסכם המכר איפשר להם להשאר בעלי הזכויות בבית המגורים ומנגד לתובע לעבוד בעבודה מכניסה אחרת. התובע חתם על מספר מסמכים (כתב ההתחייבות, ההסכם, הויתור על החברות באגודה ויפוי כח לעו"ד רוטמן) ובפסקי זמן שוודאי אפשרו לו להבין היטב את שהוא עושה. לעמדתי, טענתו כי יש לו ולאשתו עילות לבטל את החוזה לא נולדה אלא לצורך משפט זה.
27.זאת ועוד: גם אם נפלו פגמים ברצון בכריתת ההסכם, כמו טענה של כפיה, עושק או מרמה, על מי שטוען לפגמים ברצון בהתקשרות בהסכם ומבקש לבטלו, להודיע על רצונו זה תוך זמן סביר לאחר ההתקשרות או לאחר תום מצב הכפיה; סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, קובע כי ביטול חוזה שנפל פגם בכריתתו "יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול...". טענה לביטול ההסכם לאחר כ-17 שנים לא ניתנה תוך זמן סביר, ולפיכך, דינה להדחות.
28.דעתי היא, כי טענה זו של הנתבעים, על פגמים ברצון במועד ההתקשרות, לוקה בחוסר תום לב, שהרי חובם של הנתבעים לאגודה נמחק, הם נשארו להתגורר בבית מגוריהם מבלי לשלם דמי חכירה או היוון ודמי הסכמה בשל הפרדת המגרש ומכירת נחלתם, התובע שילם את מלוא התמורה, והוא מעבד את הקרקעות החקלאיות מזה למעלה מ-21 שנים. כל אותם שנים נהנו הנתבעים מההטבות על פי ההסכם ולא פצו פיהם לומר את טענותיהם על אף שראו את קיום ההסכם על ידי התובע. זאת ועוד: נראה כי טענה זו היא פרי הייעוץ המשפטי של הנתבעים, שכן הנתבע, שככל הנראה לא הבין טענה זו ולא התכוון לטעון אותה, העיד בבית המשפט כי:
"ש. האם אתה מסכים לעיסקה של פיצול בית המגורים שלך מהמשק שלך, מכירת המשק כנגד החובות שלך ושאתה נשאר בבית. אתה מסכים לזה?
ת. אסכים להישאר בבית, המשק כבר קנו אותו.
ש. האם אתה מסכים לזה כי בתצהיר שלך לא בטוח שאתה אומר את זה, האם אתה מסכים לעסקה הזו מבחינתך?
ת. כן
ש. האם אתה מישהו הכריח אותך לעשות את העסקה הזאת?
ת. אף אחד לא הכריח אותי".
![מלבן 3]()
![]()
29.אינני מקבלת גם את טענתם של הנתבעים כי ההסכם בטל משום שרמ"י לא אישרה אותו. ההסכם בין התובע לבין הנתבעים וההסכם בין הנתבעים לבין האגודה הם בני-תוקף ביחסים ביניהם: כלפי רמ"י, הם עשויים לקבל תוקף ככל שהצדדים יעמדו בדרישותיה. על הנתבעים כמו גם על האגודה לעמוד בהתחייבויותיהם על פי ההסכמים (וראו על תוקפה של עסקה בין הצדדים על אף שרמ"י לא הכירה בה בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך פ"ד נג(2) 218, 236ז-237א, שם נקבע כי הדרישה לקבל את הסכמתה של רמ"י, מטרתה לאפשר פיקוח של רמ"י על המתקשרים עמה ולאפשר לה לגבות "דמי הסכמה" או להתנות תנאים להעברת הזכות. בעוד שבמישור החוזי, בין המעביר למקבל ההעברה, ההעברה תקפה, הרי תוקפה במישור היחסים שבין רמ"י למקבלי הזכויות, יהיה מותנה בקבלת ההסכם ומראש).
מה נדרש על מנת לבצע את הפרדת המגרש ורישום הזכויות
30.לדעתי רמ"י חייבת לפעול בהתאם להמלצתה של וועדת לוצאטו, כפי שהובאה במכתבה מיום 23/12/199 לוועד מושב אביאל, לפיו הומלץ לוועדת החריגים של המינהל לאשר הפרדת המגרש ועליו בית המגורים מיתר אדמות הנחלה. נכתב כי מגרש 28א יהיה לחלקה א' של הנחלה ועליה ניתן יהיה לבנות שני בתים. המגרש שיופרד לא יהווה חלק מהנחלה. על סמך הסכמתה של רמ"י, כפי שנהגה לעשות באותה עת, הגיעו הצדדים להסכם המכר ואף מלאו את כל תנאיו, למעט תשלום דמי ההסכמה וההיוון והוצאת תב"ע המאפשרת הפרדה. אין מקום להתיר עתה לרמ"י שלא לעמוד במצג שהוצג בזמנו, ובתנאי שיתמלאו התנאים שבהחלטות המועצה והתנאים הנהוגים אצל רמ"י בהעברות דומות. לצורך כך על הצדדים להגיש לרמ"י תשריט של המגרש, בקשה ותב"ע מאושרת על ידי רשויות התכנון ולשלם את התשלומים החלים.
31.השאלה הקרדינאלית היא - לפי איזו החלטה של רמ"י יש לבצע את ההעברה. בעניין זה מקובלת עלי עמדתה של רמ"י, ואפרט בהמשך. כאן אעיר, כי ייתכן אמנם ש"דרך המלך", הייתה לדחות את דרישת הצדדים לקבוע בעניין זה כבר עתה לפני שהוגשה בקשה רשמית לרמ"י, שכן אין יודע מתי יגישו הצדדים את הבקשה על נספחיה הנדרשים ובעיקר את התב"ע המאושרת ואין יודע איזו תוכנית תחול אז ואם היא תחול למפרע. כמו כן אין יודע אם לא יתקבלו הנחיות באשר לתחילת תוקף למפרע של תוכניות או החלטות והנוהלים או באשר לתחולת חריגים. לפיכך, עלולה החלטתי בעניין זה להיות בלתי רלוונטית, שכן במועד הביצוע היא כבר לא תיהיה בת תוקף בשל שינוי החלטותיה של רמ"י ונוהליה. על אף זאת, החלטתי לדון בסוגיה ולו משום שהצדדים הקדישו חלק הארי של מאמציהם במשפט זה, בעיקר בסיכומים, לשכנע איזו החלטה של מועצת רמ"י צריכה לחול, הכל במטרה של הצדדים לשלם על פי ההחלטה, שתוצאתה תשלום מופחת לרמ"י.
32.אינני מקבלת את טענתם של הנתבעים והאגודה שאין לחייב את הנתבעים (ואת האגודה) בתשלום כלשהו לרמ"י, שכן העברות שאושרו בתקופת פעולתה של וועדת לוצאטו, לא חוייבו בתשלום כלשהו. על פי עסקאות שרמ"י איתרה כן היה חיוב בכל התשלומים, שנהגו על פי החלטות רמ"י ונוהליה באותה עת, והן לא נעשו ללא תשלום (וצודקת טענתה של רמ"י כי הדרישה לאתר עסקאות אלו נתקלה בקשיים בשל הנזק הראייתי שנגרם לה עקב השנים הרבות שעברו). בפרט עולה כי שולמו דמי היוון במלואם כפי שהיו בתוקף במועד התשלום והחתימה על ידי המוכר והקונה וזאת לאחר הפרדת המגרש של בית המגורים מהנחלה בשל קשיים כלכליים של בעל הנחלה ובמסגרת תב"ע מאושרת (וראו, בין היתר שפרטים לגביהם הוצגו, את העסקה המתייחסת למושב סמוך, מושב עמיקם, בנ/12, שם שולמו דמי היוון בגובה של 665,244.46 ₪ וזאת על פי הוראת אגף 10 שהייתה בתוקף באותו מועד ושם גודל המגרש המפוצל היה של 820 מ"ר, וראו גם בסיכומיה של רמ"י בעמ' 2-3 שם הובא פירוט של עסקאות דומות אחרות).
33.בניגוד לטענת התובע, אשר הועלתה בסיכומיו לראשונה, אני קובעת כי רמ"י דרשה, עוד עם הגשת הבקשה הראשונה על ידי האגודה והנתבעים לועדת לוצאטו, להגיש לה תב"ע מאושרת וכן לצרף לבקשה מפה מצבית של חלקה א' בנחלה, ערוכה על ידי מודד מוסמך, בציון כי בלעדיהם לא ניתן יהיה לטפל בבקשת ההפרדה והעברת הזכויות לתובע. לעניין זה קובעה הוראת אגף מס' 10 אשר הייתה בתוקף במועד ההסכמים (ושהוראת אגף 62, שבאה אחריה, לא שינתה בעניין זה) בין התובע לנתבעים ובין הנתבעים לאגודה, כדלקמן:
"העברת הזכויות של הנחלה ללא המגרש שיפוצל, תעשה רק לאחר אישור התכנית על פי חוק התכנון והבניה. העברת הזכויות תטופל במחוז לפי הנוהלים, בד בבד ובמקביל להחכרת המגרש שפוצל למתיישב" (ההדגש בקו אינו במקור, ש.ש).
אילו החלטות של רמ"י או נוהלים חלים על העסקה
34.לחילופין טענו הנתבעים והאגודה כי יש לקבוע את התשלומים שיחולו על העסקה לפי החלטות 979, 1155, 1355, שעדכנה את החלטה 1155, ו-3139.
מנגד עמדתה של רמ"י, כאמור, היא שאין להחיל החלטות אלו, אלא את הוראות אגף 10 והוראת אגף 62, שהחליפה אותה החל משנת 1999 וחלה כיום, וכן החלטה 534 החלה היום על העסקה שבוצעה על ידי הצדדים כאן, כאשר גודל המגרש עליו עומד בית המגורים, בהתאם להוראת אגף 62, יהיה עד חצי דונם.
35.בבג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (ניתן ביום 9/6/11 ופורסם ב"נבו") נדחו העתירות נגד החלטה 979, ורמ"י הייתה אמורה ליישמה. בשל מורכבות ההסדרים על פי החלטה זו ובעיות תקציביות, קבעה רמ"י כי יישומה של ההחלטה ידחה עד שיפורסמו הוראות האגף החקלאי לביצוע החלטה זו. ביום 17/1/2012 פורסמה החלטה 3139, שקבעה נוהל ביניים, לפיו, עד לישומה של החלטה 1155, כל פעולה שתעשה באשר לתוספת בניה, פיצול מגרש והעברת זכויות, תטופל על פי ההחלטה שהייתה בתוקף לפני החלטה 979, ואילו עסקאות שנעשו החל מיום 9/6/2011 (מועד מתן פסק הדין בבג"צ פורום הערים), אפילו נעשו לפני יישום החלטה 1155 או 979, הרי אם החוכר יבקש תוך שישה חודשים מהיום שבו תודיע רמ"י על תחילת יישומה של החלטה 979, ניתן יהיה לערוך את החישוב מחדש לפי החלטות 1155, 979 או 3139 ועודף התשלום, ככל שיהיה עודף לעומת החישוב לפני הפעלת ההחלטות המיטיבות, יוחזר לחוכר.
36.לפיכך, מאחר שהחלטות אלו אינן חלות לפני מועד תחולתם (בניגוד לתחילת מועד יישומן, אשר נדחה כאמור) אין מנוס אלא לקבל את עמדתה של רמ"י, כי יש להחיל על העסקה את ההחלטות שחלו עליה, והן הוראת אגף 62 והחלטה 534. מנגד - החלטות 979, 1155, 1355 ו- 3139 אינן חלות עליה. אני סבורה כי נכון לצטט כאן מדבריה של השופטת ארבל בע"א בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (ניתן ב-9/5/11 ופורסם בנבו) המתייחסים לכך שקביעת יום קובע לעניין תביעות הרשות, ופעולה בהתאם לו, הן הכרחיות, ולא ניתן לסטות מהן אלא על פי הוראות הדין, לגבי מקרים פרטניים:
143".אכן, בקביעתו של יום קובע, כבכל קביעה שעניינה מידות ושיעורים, קיימת שרירותיות מסוימת שיסודה בהפניה למועד מסוים וקביעת סף קשיח שעל פיהם ייפול דבר (ראו בג"צ 4886/06 עיריית באר שבע נ' שר הפנים ([פורסם בנבו], 14.1.2007)). עם זאת, במקרים רבים, אין מנוס מקביעת יום קובע, בשל הוודאות שהוא מספק ותרומתו להכוונת התנהגות ולהתנהלות קבועה, יעילה ובהירה (בג"צ 9634/08 מועצה אזורית חוף השרון נ' שר הפנים, סעיף 18 ([פורסם בנבו], 5.10.2009)). פעמים רבות, משמשת קביעת יום קובע גם אמצעי אפקטיבי למניעת התנהגות "אסטרטגית", הנוקטת בפעולות שונות בשל מודעות להטבות שעתידות להינתן מכוחה של החלטה צפויה (וראו ההתייחסות בבג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ' כנסת ישראל, פ''ד נט(2) 481, 596-595 (2005)).
37.אוסיף כי רמ"י הציעה לצדדים כאן לבצע את העסקה מחדש כך שיחולו עליהם החלטות 979, 1155 ו-1355. אולם הם סרבו לקבל הצעה זו.
38.בהתאם לקביעתי כי ההחלטות המיטיבות אינן חלות על העסקה נשוא דיוננו, פסק גם השופט אלכס קיסרי בת"א (מחוזי חיפה) 28702-04-12 בן הרוש נ' רמ"י (ניתן 13 אפריל 2014 פורסם ב"נבו"), שבו עמד לפני בית המשפט רקע עובדתי דומה; שם נערכה עסקת המכר ב-23.1.06 והיא כללה, כמו בפרשה כאן, מכר הזכויות של נחלה תוך הפרדת בית המגורים והשארתו בידי המוכר. בית המשפט קיבל את עמדתה של רמ"י שההחלטות המיטיבות אינן חלות על העסקה, כיוון שנעשתה לפני תחילת תוקפן ויש, על כן, לשום את המגיע לרמ"י לפי החלטה 534.
יצויין כי פסק דינו של השופט קיסרי אושר על ידי בית המשפט העליון בע"א 3977/14, בהסתייגות שהופיעה בסיכומיה של רמ"י באותו תיק, דהיינו כי:
"בניגוד לנטען, המינהל אינו מחזיק את התובעים כ"בני ערובה" – אין כל מניעה כיום כי התובעים 1ו-2 ישלימו את תהליך העברת הזכויות אליהם במינהל, קרי, ישלמו את דמי ההסכמה שנדרשו עוד לפני למעלה מ-5 שנים וימציאו את אישורי המסים הדרושים לצורך השלמת העברת הזכויות. ככל שהתובעים יהיו זכאים בעתיד להצטרף להחלטת מועצה 1155 על פי תנאיה, דמי ההסכמה יקוזזו מתשלום דמי הרכישה בהתאם לסעיפים 4.8.1 ו-4.8.2 להחלטת 1155" (ההדגשה בקו לא במקור, ש.ש)
דהיינו יש כאן משום התחייבות של רמ"י שאם בעתיד, בניגוד למצב היום, יהיו החלטות או תיקונים להחלטות אשר יאפשרו את ביצוע העסקאות לפני תחולת ההחלטות המיטיבית, רמ"י תעשה חישוב מחדש של המגיע לה ותחזיר את העודף.
אני מורה כי התחייבות זו תחול על רמ"י גם בתיק זה.
39.אעיר כי בפסק דיני זה לא דנתי בשומה, שטרם נעשתה, ולאיזה מועד יש לעשותה. הצדדים לא דנו גם הם בעניין זה. כל מה שנדרשתי לקבוע הוא איזו החלטה תחול. על כל פנים, יש להניח, כי רמ"י ובאי כוחם של הצדדים, יבדקו היטב אם יש בהחלטות משום אפשרות לקבל הנחה או פטור המגיעים, אם מגיעים לצדדים, על פי ההחלטה החלה, ועומדת להם זכות ההשגה או הערעור כאשר תוצא שומה או החלטה בעניין (למעט הקביעה אילו הוראות והחלטות יחולו, ככל שלא יהיה שינוי בהן או בהחלטות או הוראות חדשות).
מי יישא בהוצאות ההפרדה של בית המגורים והעברת הזכויות לתובע.
חלקם של הנתבעים בתשלומים לרמ"י
40.על פי ההסכם משנת 1993 התחייבו הנתבעים לשלם דמי הסכמה למינהל בגין העברת הזכויות לתובע. לפיכך, כל דמי הסכמה שיחולו על העסקה על הנתבעים לשאת בהם. כמו כן, מאחר שהבית והמגרש יוחכר לנתבעים, עליהם לשאת בכל הכרוך בביצוע ההפרדה ורישומם כחוכרים על המגרש והבית.
41.לא ניתן לקבל את עמדתם של הנתבעים כי עם חתימתם על ההסכם עם האגודה ועם התובע, הם סברו שלא הם יטפלו בעניין, אלא הטיפול כולו יעבור לאגודה ולתובע. הנטל לדאוג לתשלומים ולביצוע ההסכם מוטל עליהם, כפי שהוא היה מוטל גם על התובע, אולם מאחר שהתשלומים לרמ"י הוטלו עליהם, הייתה להם חובה מוגברת לעומת התובע לדאוג לביצוע ההפרדה והעברת החכירה בהקדם האפשרי. נאמר ונכתב לפני מאות שנים, כיpacta sunt servanda - חוזים יש לקיים, לכך הם נועדו. בניגוד לחובתם זו, ישבו הנתבעים בחוסר מעש ובחוסר איכפתיות לצרכי התובע, אשר רכש מהם את חלק הנחלה במיטב כספו, והשאירו אותו בלא שתאושר לו העברת הזכויות שרכש. יש להניח כי הנתבעים היו מודעים לעליית מחירי הקרקעות במושבים ולכך שרמ"י עלולה לדרוש מהם סכום גבוה כתנאי לביצוע ההסכם. טענתם כי נתנו לעו"ד רוטמן ייפוי כוח, איננה מעבירה את הנטל מהם, מה גם שחלפו עברו שנים רבות, כאשר הם וודאי ראו כי עו"ד רוטמן והאגודה אינם מטפלים על מנת לבצע את ההפרדה ואת ההחכרה לתובע. התעלמותם מכל הנעשה או שלא נעשה, מהווה הפרת ההסכם וחוסר תום לב בביצוע ההסכם. החל משנת 2004, הם חזרו והפרו את חובותיהם על פי ההסכם, במודע ובעיקשות בלתי מוסברת, בכך שסרבו לחתום על הבקשה לתב"ע במטרה להתחמק מכל תשלום החל עליהם. יצויין כי על פי סעיף 13 להסכם המכר, הם התחייבו לחתום על כל מסמך שהמושב, קרי האגודה, יבקשו "מיד עם דרישה ראשונה לעשות כן". בנסיבות אלו, אין הם יכולים להטיל את התוצאות של המנעותם מביצוע ההסכם במלואן על האגודה או על התובע, כאשר הם שותפים מלאים לאי ביצועו.
חלקו של התובע באי ביצוע ההסכם
42.מנגד התובע התרשל אף הוא בביצוע ההסכם: אף הוא היה מודע לכך שהנתבעים אינם משלמים את דמי ההסכמה, והיה עליו לדעת כי רמ"י על פי מדיניותה ועקב עליית ערך המקרקעין במושבים, עלולה לשנות את גובה דמי ההסכמה. לפיכך, היה עליו לשמור הן על האינטרס שלו, שבצוע העסקה לא יתקל בקשיים עקב עליית ערך המקרקעין והתשלומים שיידרשו והן על אלו של הנתבעים והאגודה, שהתחייבו לשלמם. בשלב מסויים, החלה אחותו של התובע, שהיא עורכת דין במקצועה, לטפל בביצוע ההסכם; היא קיבלה יפוי כח מעו"ד רוטמן, אולם נתקלה בקשיים בשל העדר שיתוף הפעולה עם הנתבעים. על אף זאת, דעתי היא, כי המנעות מהגשת תביעה בנסיבות במשך כ-16 שנים, עד שהתביעה הוגשה, מהווה התנהלות רשלנית. לפיכך, אני קובעת שעל התובע לשאת 25% מדמי ההסכמה או כל תשלום אחר, אשר יהיה על הצדדים לשלם לרמ"י אך ורק עבור העברת החכירה של הנחלה אליו (וראו ההלכה בעניין ביצוע רשלני, חוסר תום לב של שני הצדדים להסכם וחלוקה של הנזק ביניהם בהתאם למידת האשם של כל אחד מהם ב-ע"א 3912/90 eximin s. Aתאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ''ד מז(4) 064)
האם יש לדחות את הודעת צד ג' בשל התיישנותה או בשל השיהוי בהגשתה
43. האגודה טענה, כי מאחר שכתב ההתחייבות נחתם כ-20 שנים לפני שהוגשה נגדה הודעת צד ג', הרי יש לדחותה עקב התיישנות או עקב שיהוי (ההודעה הוגשה ב-21/7/14).
44.האגודה טועה בטיעונה זה: ההלכה, שנקבעה, בין היתר בע"א 1386/05 סיבוס רמון תעשיות מבנים ופיתוח בע"מ נ' מוסד הטכניון למחקר ולפיתוח בע"מ (2.7.08, פורסם בנבו) קובעת כי המרוץ של תביעת שיפוי מתחיל לכל המוקדם עם מתן פסק דין המחייב את המזיק בתשלום תביעת הניזוק. בבר"ע (ב"ש) 659/03 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' ט.ל.ר.צ. (ג.א.מ.א.) בע"מ מיום 9/3/2003 כתב השופט הנדל לעניין התיישנותה של הודעת צד ג', כי מירוץ ההתיישנות יחל עם הגשת התובענה נגד שולח ההודעה:
"המועד בו מתחילה תקופת ההתיישנות בהודעת צד ג' הינו המועד בו צורף שולח הודעת צד ג' כצד להליך המשפטי. כך עולה מדברי כב' השופט חשין בהקשר מעט אחר, בעניין משמר נ' אליהו חברה לביטוח בע"מ והמגן חברה לביטוח בע"מ (דנ"א 5916/02) [פורסם בנבו].
ניתן לומר שלמעשה ישנם שלושה מועדים לתאריך בו מתחיל מירוץ ההתיישנות של הודעת צד ג'. התאריך המוקדם ביותר הוא מועד קרות הנזק. לעניות דעתי אין זה צודק שתאריך זה יהא הקובע. הרי נתבע או צד ג' הוא אשר מצרף צד ג' או צד ד', לצורך העניין, לתובענה. עד לשלב זה לא ניתן לדרוש ממנו לפעול נגד צד אחר. אין לשכוח כי לא הוא התובע, לא הוא הבוחר להיות חלק מההליך ורק משנתבע כנתבע, או כצד ג', נולדה עילת תובענה על ידו כלפי כולי עלמא.
התאריך המאוחר ביותר הוא מועד מתן פסק הדין, לטובת התובע נגד הנתבע. נראה שמועד זה מאוחר מדי להוות תחילת המירוץ. פסק הדין בעניין קופת חולים דן בתביעת שיפוי על שני מעוולים בצוותא. כפי שכב' השופט חשין מסביר בעניין משמר: "עילה להשתתפות בין מעוולים בצוותא נולדה רק עם חיובו בדין של מעוול הנתבע באחריות לנזק". זהו מרקם עובדתי מיוחד. שני הצדדים מצויים בתוך ההליך מכוח החלטת תובע לתבוע את שניהם יחד. לעומת זאת, במקרה של הודעת צד ג' צד יוזם לצרף צד אחר, אם כי לא כנתבע, שעד לאותו שלב היה זר להליך. מצב זה דורש שביחסים ביניהם תחול תקופת ההתיישנות מהמועד שנולדה העילה, הוא המועד שצורף הנתבע או צד הג' ששלח הודעה לצד ד', לתובענה.
התאריך השלישי המועלה כאפשרות לתחילת מירוץ ההתיישנות הוא, כאמור, המועד בו צורף צד להליך כנתבע או כצד ג'. רק באותו מועד נולדה עילת התובענה ביחסים בינו לבין צדדים אחרים שעד לאותו שלב היו מחוץ להליך. עקב צירופו להליך לראשונה עליו לשקול הגשת הודעת צד ג' נגד אחר.
הנה כי כן התוצאה האמורה מעוגנת בפסיקה בדרישות הצדק ובהיגיון".
כעולה מכל האמור לעיל, המועד לתחילת ההתיישנות בהודעת צד ג' איננו מיום הווצרות העילה, אלא עם הגשת התביעה (או הודעת צד ג' כלפי מי שהגיש גם הוא הודעה, לצד ד' וכיוצב').
לפיכך, אני קובעת כי העילה נגד האגודה על פי הודעת צד ג' לא התיישנה.
45.כמו כן, אינני בדעה כי חל שיהוי משפטי המצדיק את דחיית ההודעה לצד ג' נגד האגודה. ההלכה היא כי בשל ההשלכות הנובעות מקבלתה של טענת השיהוי, התנאים לקבלתה הם מחמירים, ובדרך כלל יטה בית המשפט שלא לדחות תובענה בנימוק זה, אלא אם הוכח כי נעשה שימוש לא נאות בזכות התובע ופגיעה בציפיה הלגיטימית של הנתבע (או צד ג' כאן) שלא להיתבע וכאשר שינה הנתבע את מצבו לרעה (וראו, בין היתר, ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים פ"ד נז(5) 433, 445 ד-ו ו-446 א-ג). זאת ועוד: נדרש מצג ברור מצד התובע על ויתור או מחילה מצדו על התביעה. לכן, טענה על ויתור או מחילה על זכות התביעה מחייבת רמת הוכחה כבדה על ידי הטוען לה (שם בעמ' 446 ה-1). לדעתי, האגודה היתה מודעת היטב לכך שיש לסיים את ההליכים לצורך ביצוע העסקה בחלקה שנועדה לשמור על זכויות התובע, על ידי רישום הזכויות אצל רמ"י. התובע (באמצעות הוריו) חזר ודרש מהאגודה לסיים את ההליכים. עצם אי הגשת תביעה בשלב מוקדם יותר איננה מהווה שיהוי. עוד בשנת 2007 השתתפה האגודה בישיבה עם רמ"י והתובע על מנת להגיע להסכמה עם רמ"י על תשלום סכומים נמוכים יותר. בנסיבות אלו, לא ניתן לקבוע כי האגודה הסתמכה על כך שהתובע או הנתבעים ויתרו על התחייבותה של האגודה בכתב ההתחייבות לפעול לביצוע העברת הרישום של הזכויות בנחלה ובבית המגורים, שבעניין זה כמוהו גם כחוזה לטובת צד שלישי (וראו פרק ד' לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973).
46.בסעיף 7ג לכתב ההתחייבות נטלה האגודה על עצמה לפעול כדלקמן:
" ידוע לי כי הפרדת בית המגורים מכלל הנחלה חייבת באישור ועדת חריגים בין משרדית ולפיכך ברור לי כי המושב יטפל ויהיה אחראי לשלב הפרוצדורלי של ההפרדה הנ"ל, ואולם ביצוע ההפרדה יהיה מותנה באישור ועדת חריגים ומכירת הנחלה כפי שהתחייבתי לא תעשה אלא לאחר קבלת אישור ועדתה חריגים הנ"ל" (ההדגש בקו, לא במקור, ש.ש).
באשר לתשלום החל עליה, הוסכם בהתחייבות, בסעיף 7ד לכתב ההתחייבות הקובע כדלקמן:
"התשלום למינהל מקרקעי ישראל בקשר עם חתימת הסכם ישיר כנ"ל יחול עלי ועל המושב בחלקים שווים"
משמע מכאן, כי האגודה התחייבה בחתימתה כצד להסכם ההתחייבות, לפעול לביצוע ההליכים הקשורים בהפרדה ולשאת במחצית כל התשלומים לרמ"י על מנת לממש את ההסכם שייחתם בין הנתבעים לבין רוכש הזכויות. נטילת חובה זו על ידי האגודה היא על רקע חובותיהם של הנתבעים, שהיא לא תצטרך לשאת בהם עם קבלת התמורה עבור הנחלה מהקונה, ומשום, כך ניתן להניח, התועלת שתצמח בצירוף מתיישב חדש, שאולי יצליח לשקם את המשק הכושל.
47.שוכנעתי כי האגודה לא פעלה על פי התחייבויותיה, בין משום חוסר איכפתיות רשלני ובין מכיוון שבינתיים עלו הסכומים שנדרשו על ידי רמ"י לעסקאות דומות, והאגודה לא פעלה להפקיד את הכסף שנועד לתשלומים לרמ"י בחשבון סגור נפרד, כפי שהייתה חייבת לעשות לו נהגה בתום לב, והן משום שהחל משנת 2004 סרבו הנתבעים להמשיך ולבצע את העסקה.
לא נעלמו ממני הפעולות שהאגודה כן ניסתה לבצע על מנת לקדם את ביצוע ההסכם כמו הכנת תב"ע בשנת 2004 על חשבונה. על אף זאת, דעתי היא כי פעילותה של האגודה התנהלה בעצלתיים, מבלי לקחת בחשבון את אינטרס הצדדים לבצע את ההסכם. ניתן היה להפעיל במקרה הצורך את עו"ד רוטמן וכן לפעול יחד עם התובע על ידי פניה מוקדמת, שנים רבות קודם, על מנת לבצע את ההסכם, בעיקר כל עוד וועדת לוצאטו הייתה עדיין פעילה ועדיין ניתן היה לשלם על פי הערך הנמוך של המקרקעין.
48.בנסיבות אלו, אני סבורה שיש לחייב את האגודה לשאת במחצית התשלומים שהנתבעים יחוייבו בהם, כפי שנטלה על עצמה בהסכם. שקלתי אם אין מקום להגדיל את חלקה של האגודה בהתחשב בכך כי היא התרשלה בביצוע התחייבויותיה בנוסף להתחייבותה החוזית, אולם מאחר שאף הנתבעים פעלו ברשלנות ובחוסר תום לב, החלטתי להשאיר את חלקה של האגודה על פי התחייבותה החוזית.
49.מסקנתי היא אם כן, כי התובע יישא ב-25% מערך התשלומים החלים בגין העברת הזכויות בנחלה על שמו, ואילו הנתבעים והאגודה יישאו, כל אחד מהם ב37.5% מתשלומים אלו (התובע במלוא הסכום ואילו האגודה כצד ג' המשפה את הנתבעים). באשר לתשלומים החלים בגין הפרדת המגרש עם בית המגורים מהנחלה, יישאו הנתבעים והאגודה מחצית במחצית.
הסמכתו של עו"ד הראל לפידות לביצוע הפיצול והרישום של הזכויות בנחלה על שם התובע
50.על מנת לאפשר את הפרדת המגרש ואת רישום החכירה על יתר הנחלה על שמו של התובע, אני ממנה בזאת את בא כוחו של התובע, עו"ד הראל לפידות, להיות כונס נכסים של כל הנחלה לרבות המגרש עליו יושב בית הנתבעים. הכונס מוסמך בזאת לבצע על פעולה נדרשת על ידי כל הצדדים ולרבות לחתום בשמם של התובע, האגודה והנתבעים, על כל מסמך שיידרש לצורך השגת המטרה של המינוי ולרבות חתימה על בקשה לתב"ע חדשה בנחלה בשם הנתבעים ואו האגודה וכן לנהל כל משא ומתן עם רמ"י או כל רשות ציבורית לאותה מטרה. אין בהסמכה זו לפטור את הנתבעים או האגודה לפעול ככל שיידרש על מנת לבצע את הפיצול ואת הרישום על שמו של התובע. התנהלות בניגוד לקביעתי זו, עלולה להחשב כמעשה של בזיון בית המשפט.
51.הוצאותיו של הכונס ישולמו על ידי שלושת הצדדים, התובע, הנתבעים והאגודה, בחלקים שווים.
52.אני מורה לאגודה להכין תב"ע נקודתית נדרשת, על חשבונה, וזאת תוך 60 ימים מהיום. הכונס יגישה לאישור וועדות התכנון תוך 30 ימים מיום קבלתה מהאגודה. כן יגיש הכונס בקשה רשמית בצירוף כל המסמכים הנדרשים תום 60 ימים מיום קבלת התב"ע הנקודתית המאושרת על ידי וועדות התכנון והבניה.
53.כמו כן אני מורה לתובע, לאגודה ולנתבעים לשלם לכונס את חלקם בתשלומים לרמ"י, וזאת תוך 30 ימים מיום שתתקבל הודעה מאת הכונס על כך שהוצאה שומה או הודעה מאת רמ"י באשר לתשלומים החלים.
54.אני מורה כי האגודה תשלם את הסכומים המגיעים ממנה על פי פסק דין זה ישירות לכונס.
התביעה לפיצויים מוסכמים ולפיצויים בגין ההפסדים ועוגמת הנפש.
55.אינני סבורה כי התובע הוכיח במלואם את ההפסדים שלטענתו נגרמו לו, בגין אי רישום הנחלה על שמו. התובע אמנם הסתמך על הפרשי העלויות של הבניה היום לעומת הבניה בסמוך לחתימת ההסכם, אולם מנגד התובע אמור היה לההנות מהכספים שלא הופרשו בזמנו לבניה. זאת ועוד, כאמור סברתי כי התובע טען תרומת התרשלות לעיכוב בביצוע ההסכם. לפיכך, בעניין זה אני מעמידה את הפיצויי על 20,000 ₪. על הנתבעים לשלם לתובע סכום זה, והוא יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מיום 10/8/16.
באשר לפיצויי המוסכם הנדרש על ידי התובע, אני בדעה שבגין ההתרשלות התורמת של התובע לאי ביצוע ההסכם עד היום, יש להעמידו על המחצית, דהיינו על 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה בלבד. אף סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מיום 10/8/16.5.
56. בתשלומים אלו יישאו הנתבעים בלבד, בלא שהאגודה מחוייבת להשתתף בהם.
57.לשם הסרת ספק, אני מורה בזאת כי כל צד יוכל לשלם תשלום החל על הצד האחר, ולגבותו לאחר מכן מהצד החייב.
שכ"ט עו"ד
58.בהתאם לממצאי דלעיל, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע את הוצאותיו ושכ"ט עורך דינו בסכום של 20,000 ₪ + מע"מ. סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מיום 1/8/16.
כמו כן אני מחייבת את האגודה לשלם לנתבעים מחצית מחיוביהם בסעיף זה. סכום יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מיום 1/8/16.
ניתן היום, י"ז תמוז תשע"ו, 23 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
