1.המחלוקת נוגעת לשאלת זכאותם של התובעים לדמי תיווך, הגם שדירת הנתבעים נמכרה שלא באמצעותם וזאת לטענתם מאחר שהדירה נמכרה בתקופה בה חל הסכם בלעדיות. משסירבו הנתבעים לשלם לתובעים דמי התיווך הגישו התובעים תביעה לתשלום כפל דמי תיווך בשיעור של 2%+מע"מ.
רקע ונסיבות צריכות לעניין:
2.ביום 28/1/13 הזמינו הנתבעים מאת התובעים שירותי תיווך וחתמו על הסכם להזמנת שירותי תיווך למכירת נכס מקרקעין שצורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן: הסכם התיווך). בצד אותו הסכם חתמו הנתבעים על הסכם למתן שירותי תיווך בבלעדיות למכירת נכס מקרקעין למשך 6 חודשים מיום 29/1/13 ועד ליום 29/7/13, שצורף כנספח ג' לכתב התביעה (להלן: הסכם הבלעדיות). הדירה נמכרה ביום 27/5/13.
אין מחלוקת שלאחר תקופה קצרה מיום חתימת ההסכמים ביקש הנתבע לבטל את הסכם הבלעדיות.
3.מכאן חלוקים הצדדים בהשתלשלות העניינים.
לטענת התובעים, לאחר שיחה קצרה בין התובע 2 לנתבע חזר בו הנתבע מבקשתו לבטל את הסכם הבלעדיות. מנגד לטענת הנתבעים בוטל באותה עת הסכם הבלעדיות מאחר שהנתבע לא הסכים להותיר את הסכם הבלעדיות בתוקפו וזאת למרות נסיונות השכנוע מצד התובע. יוער שאין מחלוקת שהתובעים המשיכו בפעולות שיווק של הדירה.
לימים נמכרה דירת הנתבעים לרוכש שהובא באמצעות מתווך אחר וזאת בתוך התקופה שנקבע בהסכם הבלעדיות, ככל שהיה בתוקף. לפיכך חלוקים הצדדים אם באותו מועד היה הסכם הבלעדיות בתוקף, אם לאו.
המחלוקת היא איפוא אם הסכם הבלעדיות נותר בתוקפו גם בעת מכירת הדירה. עוד חלוקים הצדדים בשאלה אם התובעים עמדו בחובתם לפעולות השיווק הנדרשות על-פי כל דין.
על-פי הוראת תקנה 214 טז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, משמדובר בתובענה בהליך של סדר דין מהיר, יהיה פסק הדין מנומק באופן תמציתי.
דיון ומסקנות:
4.בין הצדדים נחתם ביום 28/1/13 הסכם תיווך והסכם בלעדיות.
אין מחלוקת בין הצדדים שהנתבע ביקש לבטל את הסכם הבלעדיות. הצדדים חלוקים אם ההודעה על ביטול הסכם הבלעדיות נעשתה בשיחת טלפון כטענת התובע (עמ' 12, ש' 3) או כטענת הנתבע בהודעת דואר אלקטרוני מלווה בפקס, שלאחריה יצר התובע 2 קשר עם הנתבע והגיע לביתו (עמ' 16, ש' 14).
יצויין שלאחר הגשת התביעה, משנבדקו טענות הנתבעים כפי שהועלו בבקשת הרשות להתגונן, אישר מר בויביץ שלאחר שהדבר נטען בבר"ל בדק וגילה כי אכן התקבלה הודעת דוא"ל כזו, הגם שלא היה ער לה במועד שהתקבלה (עמ' 8, ש' 6).
מכל מקום אין מחלוקת בין הצדדים שהיתה רק הזדמנות אחת בה הודיע הנתבע על רצונו לבטל את הסכם הבלעדיות שלאחריה שוחחו הצדדים. אני מוצא איפוא שבסמוך לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, וככל הנראה ביום 7/2/13, פנה הנתבע לתובעים או מי מהם וביקש לבטל את הסכם הבלעדיות.
5.המחלוקת היא אם לאחר אותה הודעה נותר הסכם הבלעדיות בתוקפו או שמא בוטל.
כאמור לטענת התובעים שיכנע התובע את הנתבע שלא לבטל את הסכם הבלעדיות, תוך שהבטיח להגביר את מאמצי הפרסום ובכלל זה הסכים לשיתוף פעולה עם גורמים חיצוניים (סע' 10 לתצהיר המתווך שמיר). מנגד טוענים הנתבעים שגם לאחר השיחה בין השניים לא הסכים הנתבע עוד לבלעדיות בשירותי התיווך של התובע 2.
במחלוקת האמורה מצאתי להעדיף את גירסת התובעים.
6.התובעים אישרו שהנתבע ביקש לבטל את הסכם הבלעדיות (עדות מר ביוביץ בעמ' 9, ש' 25).
הנתבע אישר בעדותו שלאחר שהודיע על ביטול הסכם הבלעדיות, ואין לשלול שעמדה לו הזכות לעשות כן על-פי חוק הגנת הצרכן וזאת בכפוף לתנאים שם, ביקש התובע לשכנעו שלא לבטל את הסכם הבלעדיות (עמ' 16, ש' 17).
7.בהעדר ראייה ישירה אין אלא להסתמך על ראיות נסיבתיות.
מר ביוביץ מנהל התובעת העיד כי כל הדירות הנמכרות באמצעותם חוסות תחת הסכמי בלעדיות כחלק מנהלי התובעת 1 (סע' 14 לתצהיר מר שמיר) ולמעשה התובעת לא מתווכת דירות ללא הסכם בלעדיות, אלא במקרים נדירים (עדות מר ביוביץ בעמ' 10, ש' 5). ואולם, מר ביוביץ לא שלל אפשרות שיינתנו שירותי תיווך אף ללא הסכם בלעדיות במקרים המתאימים (עמ' 9, ש' 27) וכן העיד שייתכן שהיה מאשר להמשיך בשירותי התיווך במקרה זה גם ללא הסכם בלעדיות (עמ' 10, ש' 3). אין לפיכך בעצם המשך מתן שירותי התיווך כדי להעיד כי גם הסכם הבלעדיות נותר בתוקפו. כך גם אין לדעתי בעובדה שהנתבע ביקש מאת התובע "עסקת חבילה" – לשיווק דירתו למכירה ולאתר עבורו דירה חלופית כדי להעיד בהכרח על המשך תוקפו של הסכם הבלעדיות.
8.בצד האמור, אין מחלוקת שהתובעת תלתה שלט מטעמה המסמן את הדירה כדירה למכירה בתיווכו של התובע 2 (נספח ג' לתצהיר מר שמיר). בניגוד לטענת התובעים שהשלט נתלה בסמוך לחתימה על הסכם התיווך (דברי התובע בעמ' 5, ש' 6), העיד הנתבע שהשלט לא נתלה אלא לאחר השיחה בה ביקש התובע לשכנע אותו להותיר את הסכם הבלעדיות בתוקף (עמ' 17, ש' 7). יתרה מזאת, לטענתו השלט נתלה רק שבוע או שבועיים לאחר אותה שיחה (עמ' 17, ש' 11).
יוצא איפוא שאם מתקבלת גירסת הנתבע, הרי שלאחר הבקשה לביטול נפגשו הצדדים והתובע ניסה לשכנע אותו להותיר את הסכם הבלעדיות בתוקפו; ורק לאחר כ- 3 שבועות תלה התובע שלט עם פרטיו על הדירה. דווקא בגירסה זו של הנתבע יש כדי להעלות המסקנה שגירסת התובע לפיה הוסכם בין הצדדים שהסכם הבלעדיות נותר בתוקפו, סבירה יותר בנסיבות העניין.
9.הנתבע אישר שהתובעים תלו שלט בחזית הדירה וזה נותר תלוי לגירסתם עד לחודש יוני 2013 בסמוך למכירתה (סע' 12 לתצהיר מר שמיר). יש לקבל בעניין זה טענת התובעים שאין הגיון בהותרת שלט של משרד התיווך המסמן את הדירה כמוצעת למכירה, אם לתובעת אין הסכם בלעדיות לגבי אותה דירה.
לא זו אף זו, אין הגיון שהשלט יתלה כ- 3 שבועות ואף חודש (עדות הנתבע בעמ' 18, ש' 10) לאחר ביטול הסכם הבלעדיות, ולאחר שידע התובע, כטענת הנתבע, שהוסכם על ביטולו של הסכם הבלעדיות.
10.תליית שלט על דירה כי היא מיועדת למכירה "מסמן" אותה כלפי העוברים ושבים ובפרט כלפי ציבור מחפשי הדירות באותו אזור כי היא מיועדת למכירה. זאת ועוד, מאחר שאין מחלוקת שהנתבעים התגוררו בדירה בתקופת הצעתה למכירה (סע' 15 לתצהיר הנתבע), בנקל יכול כל עובר אורח לפנות אל הנתבעים ולנהל מו"מ לרכישת הדירה ללא מעורבותו של המתווך. בנסיבות כאלה, אין הגיון כלכלי שהמתווך יסמן עבור הנתבע-המוכר את הדירה כמיועדת למכירה מבלי שיוכל לשלוט במו"מ שמנהל המוכר עם רוכשים פוטנציאליים או לפחות להבטיח כי יוכל ליהנות מדמי תיווך לכשזו תימכר.
11.יתרה מזאת לא נסתרה גירסת התובעים לפיה כשביקש התובע 2 להביא רוכש פוטנציאלי הודיע לו הנתבע שהוא נמצא בשלבי מו"מ מתקדמים עם רוכש כלשהו והבטיח לשלם את דמי התיווך המתחייבים (עדות מר ביוביץ בעמ' 10, ש' 25; עדות המתווך שמיר בעמ' 13, ש' 2). כך גם לא נסתרה גירסת התובע לפיה לאחר שהדירה נמכרה, הציע הנתבע לשלם סכום מופחת של דמי תיווך בגובה של כ-10,000 ₪ (עמ' 13, ש' 9). יש בכך כדי להעלות המסקנה שהנתבע היה מודע לחובתו לשלם דמי תיווך לתובעים בתקופת הבלעדיות, אלא שסבר שלאור מכירת הדירה במעורבות של מתווך אחר עליו לשלם סכום מופחת, אלא שלכך לא הסכים התובע 2 (עמ' 13, ש' 10).
מכל האמור אני מוצא להעדיף את גירסת התובע לפיה למרות הודעת הנתבע 2 על רצונו לבטל את הסכם הבלעדיות, לאחר השיחה בין השניים שוכנע הנתבע והסכם הבלעדיות נותר בתוקפו.
12.גם אם הסכם הבלעדיות עומד בתוקפו, עדיין מותנית זכאותו של מתווך לעמלת תיווך במספר תנאים. לענייננו, בין היתר צריך המתווך להחזיק ברישיון בתוקף לעסוק בתיווך מקרקעין; בין הצדדים צריך להיות הסכם בכתב לקבלת שירותי תיווך; על המתווך לבצע פעולות שיווק; ועל המתווך להיות 'הגורם היעיל' בהשתכללות עסקת המקרקעין (סע' 14 וסע' 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו -1996).
13.לעניין התנאי האחרון, מקום בו מונע מקבל השירות מאת המתווך להיות ה'גורם היעיל' בעסקה, בדרך של נתק מכוון עם המתווך או ניהול מו"מ עם רוכש ללא מעורבותו של המתווך אין הדבר פוטר אותו מתשלום עמלת התיווך למתווך. זאת מאחר שהסכם הבלעדיות הוא הסכם מחייב בין הצדדים שבמסגרתו קיימת חובה לנהוג בדרך מקובלת ותום לב (סע' 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. לכן, אם מפר הלקוח את תניית הבלעדיות ומוכר את דירתו שלא באמצעות המתווך, עדיין עומדת זכותו של המתווך לדמי התיווך (ת"א (שלום-י"ם) 1171/99 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' אהרון לשנו-יער (השו' א' אפעל-גבאי) ניתן ביום 19/5/02; ת"א (שלום-חי') 3798/05 אוחנה נ' בן זקן. (השו' א' דגן) ניתן ביום 4/3/07; ת"א (שלום-כפ"ס) 6493/02 לוי נ' אהרון. (השו' נ' מימון-שעשוע). ניתן ביום 22/6/03). אין לאשר מצב בו לקוח מתחייב מול המתווך ל'בלעדיות' באופן שהמתווך מסתמך על ההסכם ומחוייב לפיכך על-פי חוק בפעולות שיווק נמרצות, ולאחר שנהנה הלקוח מיתרונות שיווק הדירה בבלעדיות, פועל למכירת דירתו שלא באמצעות אותו מתווך ומונע ממנו את דמי התיווך. המתווך איפוא זכאי לדמי תיווך אם הםר המוכר-הנתבע את תניית הבלעדיות, מנע ממנו האפשרות להיות "הגורם היעיל" ומכר דירתו שלא באמצעותו.
14.לעניין החובה לבצע פעולות שיווק כתנאי לזכאות לדמי התיווך יש לשים לב שהנתבע עצמו העיד שהתובעים או מי מהם לא הפרו את הסכם התיווך שבין הצדדים (עמ' 17, ש' 16). מעבר לכך גם לא נשללה טענת התובעים כי עם החתימה על הסכם התיווך והסכם הבלעדיות החלו התובעים בפעולות שיווק. מר ביוביץ הסביר כי מעבר לתליית שלט, עצם כניסתה של דירת הנתבעים למאגר הדירות הופץ בין כל סוכני התובעת ב- 3 סניפים באזור הרלוונטי. אלו לטענתו אף יוצרים קשר יזום עם לקוחות פוטנציאליים (עמ' 8, ש' 16 ואילך).
מר שמיר הוסיף בעדותו שהדירה פורסמה באתר "יד 2" (עמ' 12, ש' 20) והובאה ראייה כי זו פורסמה גם במקומונים (נספח ג' לתצהיר המתווך שמיר). כך גם אין חולק שהובאו רוכשים פוטנציאליים לדירה, הגם שהצדדים לא הסכימו על מספרם. יוצא איפוא שהתובעים עמדו במספר פעולות השיווק הנדרשות על-פי תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, המהוות תנאי לזכאות לדמי תיווך למתווך בבלעדיות.
15.אעיר שעיון בכתב התביעה ותצהירי התובעים מעלה שהתובעים לא טענו שהיו "הגורם היעיל" בעסקת מכירת דירת הנתבעים. אלו טענו לזכאות לדמי תיווך מכוח הסכם הבלעדיות. לפיכך, כל טענה בעניין זה מצד התובעים, ככל שעלתה בסיכומיהם, דינה להידחות בשל הרחבת החזית לה התנגדו הנתבעים.
לאור המסקנה אליה הגעתי כי הסכם הבלעדיות נותר בתוקפו וכי התובעים עמדו בחובתם לבצע פעולות שיווק, לא נדרשתי לטענות נוספות של הצדדים ובכלל זה לשאלת תחולתם של הוראות חוק הגנת הצרכן על נסיבות המקרה.
אשר על כן אני מוצא שהתובעים זכאים לדמי תיווך בגין העסקה האמורה סך של 36,993 ₪.
כפל דמי תיווך:
16.עיון בהסכם התיווך מעלה כי אם לא משולמים דמי התיווך עם חתימת ההסכם, הרי שמדובר בהפרה שתוצאתה פיצוי של כפל דמי תיווך. לא ניתן אלא לראות בתנייה זו כפיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה. במקרה כזה כפופה התנייה להוראות סע' 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 לפיו:
"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן: פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
(ב) ..."
על-פי לשון הסעיף מקום בו חתמו הצדדים על תניית שיעור פיצוי מוסכם, רשאי בית המשפט להפחית את שיעור הפיצוי אם מצא שהוא לא כל יחס סביר לנזק הצפוי.
מעבר לכך שפיצוי חוזי צריך לעמוד בסטנדרט של סבירות ולא יכולה התובעת להעמיד את הפיצוי החוזי בכל שיעור העולה על רוחה, ממילא אין לאשר פיצוי שאין לראותו אלא כ'קנס', אלא יש לכרוך את הפיצוי לקיומו של נזק, גם אם אין צורך להוכיח גובהו.
17.במקרה של הפרת הסכם לשירותי תיווך, מוכר שאינו משתף את המתווך איתו יש לו 'הסכם בלעדיות' בעסקת מכירת דירתו, מונע מאותו מתווך את האפשרות לקבל דמי תיווך גם מהרוכש. במקרה כזה יכול שיתקיים הרציונל להטלת כפל דמי תיווך, שגם הוא כפוף לסטנדרט של סבירות.
במקרה זה, ממילא בוצעה עסקת המכירה באמצעות מתווך אחר. כך יוצא שגם אם היה הנתבע-המוכר משתף את התובע בעסקה למכירת הדירה, ומשלם לתובעים את דמי התיווך עם דרישתם, הרי שממילא לא היה זכאי התובע אלא לדמי התיווך מצידו של המוכר-הנתבע ולא היה זכאי לדמי התיווך מצידו של הקונה אשר הובא בידי המתווך האחר. יוער שהתובע לא שלל שיתופי פעולה עם מתווכים למכירת הדירה.
זאת ועוד התובעים גם לא הוכיחו שהיה באפשרותם להביא להתקשרות בעסקה למכירת הדירה עם קונה ממשי שהיה מעוניין ברכישת הדירה, כך שבגלל ששהתקשרו הנתבעים עם קונה אחר, נמנעה מהתובעים האפשרות ליהנות מדמי תיווך בשיעור דומה גם מאת הקונה הפוטנציאלי.
בנסיבות אלה, לאור האופן בו נמכרה הדירה באמצעות מתווך אחר, לא מתקיים 'הנזק' שבבסיס הרציונל להטלת כפל דמי תיווך במקרה זה.
התוצאה:
18.אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים 36,993 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום 27/5/13 (יום מכירת הדירה).
כן יישאו הנתבעים בהוצאות משפט של התובעים ובכלל זה בשל הצורך בהתייצבותם בבית המשפט בסך של 2,200 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך של 7,000 ₪.
הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן היום, כ"א תמוז תשע"ו, 27 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
