עת"מ 31495-03-13 חרחס נ' עירית תל-אביב-יפו

עתירה להחלת ההנחה בארנונה למרתפי וילות הקבועה בסע' 1.3.1. ה' לצו הארנונה של המשיבה, עיריית תל אביב- יפו (להלן: "העירייה"), גם על מרתף דירת העותרת, ודומותיה, המצוי בבית משותף, וזאת בשל טענת אפליה.

עיקרי העובדות

לפירוט באשר לרקע העובדתי של הפרשייה אני מפנה למתואר בפסק דיני הקודם, מיום 8.1.2014 (להלן: "פסה"ד הקודם"). בקצירת העומר אציין, כי בפסק דיני הקודם נמנעתי מלהכריע בטענת האפליה שהעלתה העותרת, בשל אבחנה שעשיתי בין מרתף דירת העותרת למרתפי וילה, ולפיכך דחיתי את העתירה (סע' 6 לפסה"ד הקודם). אומנם ציינתי בסע' 5 לפסק דיני הקודם כי גישת העירייה לבטל את ההטבה גם למרתפי הוילות היא בלתי סבירה ובגדר שימוש לרעה בחוק, כאשר היא מנסה להתחמק באופן גורף מהנחה שנקבעה בצו הארנונה. עוד ציינתי בפסק דיני שצו הארנונה, שקבע את התנאי בהגדרת וילה של כניסה נפרדת לכל יחידה בבניין, צריך לעמוד בדרישות של סבירות ואי אפליה. לפיכך תיקון המונע אפליה איננו "שינוי שיטת חישוב", אלא צעד נדרש למניעת אפליה קיימת שנוצרה בין אזרחי העיר. מה גם שנוסח הצו מיטיב מצבם של בעלי נכסים יקרים - וילות, לעומת בעלי נכסים בבית משותף (ראו: סע' 5 לפסה"ד).

בערעור שהגישה העותרת על פסק דיני הקודם (עע"מ 1140/14), ביהמ"ש העליון, בפסק דינו מיום 11.5.2015, לא קיבל את האבחנה שעשיתי בסע' 6 לפסק דיני, בין דירתה הספציפית של העותרת לבין מרתפי וילות, והחזיר את התיק להכרעתי באשר לטענת האפליה. ביהמ"ש העליון ציין בפסק דינו:

"מכאן נשאלת השאלה מה לשיטתו של בית המשפט קמא אמור להיות הסעד בהתעלם מסעיף 6".

(סע' 1 לפסה"ד של ביהמ"ש העליון).

עיקרי טענות הצדדים

עיקרי טענות הצדדים פורטו בפסק דיני הקודם. בקליפת אגוז אציין, כי לשיטת העותרת גם העירייה מודה כי קיימת אפליה, וכי אין לה הצדקה מהותית. מאחר שאותו רציונאל לפטור מרתפי וילות קיים גם במרתפי דירות, היה על העירייה לשיטת העותרת, לבקש מהשרים לאשר את מתן ההנחה גם למרתפי דירות, במקום לבקש לבטל את ההטבה למרתפי הוילה. לשיטת העותרת, טענת העירייה כי בשל דיני ההקפאה העירייה לא רשאית לתת את ההטבה גם למרתפי דירות שגויה ונטענת בחוסר תו"ל. לטענת העותרת סירוב השרים לבטל את ההנחה למרתפי הוילה אינו מנומק, ואם העירייה הייתה מבקשת מהשרים לאשר את מתן ההטבה גם למרתפי הדירות בשל אפליה, השרים היו מאשרים זאת.

לטענת העירייה, לפי דיני ההקפאה והפסיקה שבעקבותיהם השרים לא רשאים לאשר את מתן ההנחה גם למרתפי הדירות, מאחר שיש בכך שינוי שיטת החישוב של שטח הנכס, שנאסר לפי הדין. לטענתה, בעת מתן ההקלה לוילות בשנת 1992 עדיין לא הייתה אפשרות תכנונית להצמיד מרתף לדירה בבית משותף ולכן עדיין לא הייתה אפליה. רק בשנת 2003 התאפשר תכנונית להצמיד מרתפים לדירות, אולם בשנת 2006 ביקשה העירייה לבטל את ההנחה בארנונה שניתנה למרתפי וילות. המדובר בהחלטה שבסמכותה ובשיקול דעתה המנהלי הבלעדי והאוטונומי של העירייה כרשות מנהלית, האם לבטל את האפליה ע"י ביטול הטבה לוילות או ע"י מתן הטבה גם לבעלי מרתפי הדירות. לטענת העירייה, אומנם השרים לא ציינו בהחלטתם את סיבת הסירוב לביטול ההטבה למרתפי הוילות, אך בע"פ נמסר לנציגי העירייה שהסיבה לכך היא שלפי דיני ההקפאה השרים אינם רשאים לאשר שינוי של שיטת חישוב השטח של הנכס החייב בארנונה. העירייה הפנתה לעניין זה לתצהיר שצירפה מאת עדנה סבן, סגנית הגזבר בעיריית ת"א.

דיון

סע' 4(1) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז – 2007 (להלן: "תקנות ההסדרים"), שכותרתו "בנין, קרקע תפוסה, אדמה חקלאית", קובע:

"4. מועצה רשאית להטיל ארנונה כללית לגבי –

(1)בנין – לכל מטר רבוע, בהתחשב בסוג הבנין, שימושו והמקום שבו הוא נמצא".

בהתאם לכך קבעה העירייה בסע' 1.3.1.ה. לצו הארנונה לשנת 2013, שכותרתו "שטח", הנחה של 25% מהתעריף הכללי למגורים, למרתפי וילות:

"שטח מרתף בוילות, המשמשות למגורים בלבד, יחויב ב- 75% משטחו בלבד".

סעיף 1.3.3 לצו הארנונה, שכותרתו "סוג בנין", מגדיר בס"ק ד' "מרתף":

"מרתף – חלק פנימי של בנין הנמצא ברובו מתחת לפני הקרקע, לפי הכניסה הראשית ליחידה".

ובהמשך בס"ק ה':

"וילה- בנין המכיל יחידת מגורים אחת או יותר ולכל אחת מהן כניסה נפרדת שלא דרך חדר מדרגות משותף".

(ההדגשה כאן ולהלן שלי אא"כ צוין אחרת, י' ש').

הסיבה שהן וועדת הערר והן ביהמ"ש המנהלי בערעור המנהלי שהוגש על החלטת וועדת הערר (עמ"נ (ת"א) 20420-07-12 חרחס נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב, כב' השופטת צילה צפת), קבעו כי לא ניתן להחיל על דירת העותרת את הגדרת וילה, לצורך מתן ההנחה, היא שאומנם העותרת בנתה כניסה עצמאית ונפרדת לדירתה שלא דרך חדר המדרגות המשותף של הבניין, אולם אין ליחידות האחרות של הבניין כניסות נפרדות משלהן שלא דרך חדר המדרגות המשותף.

מאידך, העירייה אישרה כי הרציונאל להקלה במרתפים בוילות בבתים פרטיים הוא השימוש המוגבל בשל האוורור והאור המוגבלים. כך כתבה העירייה בסע' 58 לתשובתה לעתירה:

"הרציונל שעמד בבסיס ההקלה בחיוב שטחי מרתפים בוילות הוא מתן הקלה סבירה (ההדגשה במקור) למחזיקי נכסים מסוג זה, כאשר ההנחה היא שמדובר בשטח גדול באופן יחסי שהשימוש בו הוא מוגבל לאור הימצאותו מתחת לפני הקרקע ולאור העובדה כי במרבית המקרים האוורור והאור בו מוגבלים" (ההדגשה שלי, י' ש').

אותו רציונאל להנחה בתעריף למרתפים, בשל האוורור והאור המוגבלים במרתפים, קיים באותה המידה הן במרתפי וילות והן במרתפים של דירות בבתים משותפים.

העירייה לא הציגה כל הסבר המצדיק אפליה בין מרתפי וילות למרתפים של דירות בבתים משותפים. בהקשר זה חשוב להבהיר כי בעת שהעירייה חוקקה את הסעיף הנ"ל של הנחה למרתפי וילות, טרם היו דירות בבתים משותפים עם מרתפים. טענת העירייה כי המקרה של העותרת הוא מקרה פרטי בודד וחריג של מרתף דירה, כך שלא הוכחה ע"י העותרת טענת אפליה רבתית, אינה עומדת במבחן המציאות, שכן אין זה מקרה בודד. העירייה אכן פנתה בשנת 2006 לשרים לקבלת אישור לביטול ההטבה גם למרתפי הוילות. העירייה ציינה, בדברי ההסבר שנלוו להצעתה לתקן את צו הארנונה בשנת 2006, שמטרת השינוי היא "יצירת אחידות בחיוב מרתפים במבנים המשמשים למגורים". הדבר מלמד כי גם לשיטת העירייה קיימת אפליה לא מוצדקת בין מרתפי וילות למרתפי דירות, ולכן היא בקשה מהשרים לבטל את ההטבה למרתפי הוילות.

יתר על כן, התנהלות העירייה מלמדת שלא ראתה בעניין של העותרת רק מקרה בודד, אלא שניסתה לבחור בדרך שלא תביא לגריעת סכומים מקופתה בגין תשלומי ארנונה.

גישה זו אין לקבל. חובת ההגינות ותום הלב המוגברים החלים על העירייה כרשות ציבורית, מחייבים אותה לייתן אותה הקלה סבירה והגיונית גם לבעלי מרתפים בבתים משותפים, ולא לבטל את ההטבה לכולם, במיוחד כאשר הרציונאל להקלה, המפורט לעיל, ממשיך להתקיים בשני המקרים. החלת ההקלה מתבקשת על מרתפים הזהים באופיים, בשל האיוורור והאור המוגבלים.

גם מהפן הלשוני אין ממש בעמדת העירייה.

דרישת הכניסה הנפרדת שמצויה בסע' 1.3.3. (ה) לצו הארנונה, היא חלק מהגדרת ה-"וילה", אך לא קשורה לאפיון הייחוד של ה-"מרתף". תנאיו המיוחדים של המרתף ורק הם הולידו את הרציונאל למתן ההנחה למרתף. לפיכך, על העיריה להחיל גם על מרתפים דירות בבית משותף, את ההנחה שחלה על מרתפים בוילות. את ההנחה יש לתת למרתפי הדירות בשל היותם "מרתף" ולא בשל היותם חלק מ-"וילה".

האמור לעיל אינו נוגד את דיני ההקפאה, האוסרים שינוי שיטת חישוב שטח הנכס. לאור הפסיקה, אין במסקנתי כדי לשנות את שיטת החישוב של שטח הנכס. מדידת שטח המרתף לא תשתנה. סע' 1.3.3. (ה) לצו הארנונה שצוטט לעיל, למעשה רק מקנה הנחה של 25% בתעריף הארנונה בגין המרתפים, ואין הוא מורה כיצד למדוד את שטח המרתף. שטח המרתף נותר כשהיה בין אם הנישום יקבל הנחה של 25% ובין אם לאו. סע' 3(ב) לתקנות הסדרים שכותרתו "כללים לחישוב שטח הנכס" קובע:

"3.(ב)לצורך הטלת ארנונה כללית לשנת כספים מסוימת, יראו את סך כל שטחו של נכס, כסך כל השטח כפי שחושב לצורך הטלת ארנונה כללית בשנת הכספים הקודמת, זולת אם נתגלתה טעות בחישוב השטח, שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה".

כך נפסק באשר להגדרת שינוי שיטת חישוב שטח של נכס, הנאסרת מכוח דיני ההקפאה:

"שינוי שיטת חישוב - טענתה המקורית של העותרת הייתה כי המשיבים 3-2 לא היו מוסמכים לאשר את בקשת המשיבה 1 משום שזו מהווה "שינוי שיטת חישוב" אסורה (תקנה 3 לתקנות). דין טענה זו להידחות. האיסור הקיים בתקנות קובע כי אין אפשרות לשנות את שיטת החישוב של שטח הנכס, והוא אינו מתייחס לשינוי שיטת חישוב הארנונה (עניין סלע, פסקה 15; עע"מ 11137/04 יעקובוביץ' נ' מועצה מקומית אעבלין, פסקה 3 (1.12.2005); עע"מ 10864/07 גלבר נ' עיריית אשדוד, פסקה 9 (9.2.2011); עע"מ 8635/05 עיריית יבנה נ' כהן (15.5.2007) ודנ"מ 4727/07 עיריית יבנה נ' כהן (19.2.2009)). שינוי שיטת חישוב שטח אסור עשוי להיות, לדוגמא, מעבר משיטת מדידה שאינה כוללת את הקירות החיצוניים של המבנה לשיטת מדידה הכוללת קירות אלה (עניין סלע, פסקה 13). ואולם במקרה דנן, אין חולק כי לא חל כל שינוי בשיטת חישוב שטח הנכס שבחזקת העותרת. אין בפי העותרת טענה כי השטח שבגינו היא מחויבת בארנונה שונה מהשטח שבגינו חויבה בעבר. כל טענתה היא, כי חלה עלייה בתעריף בו היא מחויבת בגין אותו השטח".

כבר נפסק כי הרציונאל של דיני הקפאה הוא למנוע מצבים שבהם הרשויות המקומיות משנות את תעריפי הארנונה כדי לכסות את גרעונותיהן (ראו: דנ"מ 4727/07 עיריית יבנה נ' רונית ארנפרוינד כהן- חברת מועצת העיר, שינוי (לא פורסם, מיום 19.2.2009) סע' 8 לפסה"ד). במקרה דנן, גם רציונאל זה לא רלוונטי, שכן בפועל התוצאה תהיה כי ההכנסות מארנונה תפחתנה רק במעט, אך מנגד תמנע אפליה בין נישומים.

באשר לסעיף 10(א)(2) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז – 2007, הקובע כי יש חובה להשיג אישור חריג של שר הפנים ושר האוצר לצורך שינוי סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס, הרי שלמעשה, בענייננו לא מתבקש שינוי של הסיווג הקיים של מרתפים בצו הארנונה. כל שמתבקש כעת הוא החלתו של הסיווג הקיים למרתפים באופן שוויוני הן על מרתפים של וילות והן על מרתפים של דירות בבתים משותפים.

סיכום

לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני מקבלת את העתירה וקובעת כי על המשיבים לפעול להענקת ההנחה בארנונה למרתפה של העותרת בסך 25%.

המשיבים יישאו בהוצאות העותרת בסך 20,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984.

ניתן היום, ג' אב תשע"ו, 07 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים.