ת"א 8187-03-10 לריסה ואח' נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ ואח'

בפני תביעה בגין נזקים שנגרמו לדירת התובעת 1 (להלן – "התובעת") כתוצאה מחדירת מים שמקורם בדירה שמעל דירתה.

רקע עובדתי

1. בזמנים הרלוונטיים לתביעה היתה התובעת בעלת הזכויות של דירה מס' 5 ברחוב האדמור מבלע"ז 5 באשדוד (להלן: "הדירה"). התובעת רכשה את הדירה ביום 22.10.92 לאחר שעלתה לארץ מרוסיה עם בעלה לשעבר.

    

2. הנתבעת הינה חברה בבעלות הסוכנות היהודית הפועלת כחברה משכנת בנכסים המצויים בבעלות הסוכנות היהודית ומשרד השיכון והבינוי. דירה מס' 7, שנמצאת מעל לדירת התובעת, היא בבעלות משרד הבינוי והשיכון ומנוהלת על ידי הנתבעת. דירה זו מושכרת לדייריה בשכירות ציבורית (להלן: "הדירה המושכרת").

    

3. בחודש יולי 2002 אירעו שני פיצוצים בצנרת המים של הדירה המושכרת (דירה מס' 7) ובחודש יולי 2006 ארע פיצוץ נוסף בצנרת. כתוצאה מפיצוץ הצינור והצפת הדירה המושכרת בעקבותיו, חדרו כמויות גדולות של מים לדירת התובעת ולאחר תיקון התקלה נחלשה הנזילה אך המים המשיכו לטפטף לתוך קירות הדירה דרך התקרה.

    

   בעקבות אירועים אלה החלו להופיע בדירת התובעת מפגעי רטיבות על הקירות והתקרה שהפכו עם הזמן לסימני עובש ופטריות. התובעת התלוננה על הנזקים בפני דיירי הדירה המושכרת ואלו דיווחו לנציגי הנתבעת.

    

4. ביום 17.8.09 מכרה התובעת את דירתה לגב' יוליה וולקוב (להלן: "גב' וולקוב") בתמורה לסכום של 290,000 ₪. גב' וולקוב שיפצה את הדירה ובחלוף 10 חודשים, ביום 20.6.10, מכרה גב' וולקוב את הדירה למר זכריה גרוסמן עבור סך של 600,000 ₪.

    

5. ביום 4.3.10 הגישה התובעת את התביעה שבפני ובה עתרה לחיוב הנתבעת בתשלום פיצויים בגין ירידת הערך של הדירה ושיפוי בגין ההוצאות בהן נשאה כתוצאה מהנזקים בדירתה. זאת תוך מתן דגש לתקופה הארוכה שבה המתינה לתיקון הליקויים על ידי הנתבעת בטרם נואשה ומכרה את הדירה.

    

   התובעת תמכה את גרסתה בתצהירה ובתצהירים של דיירי הדירה המושכרת. בנוסף הגישה התובעת חוות דעת מטעם המהנדס בוריס סדצקי, חוות דעת של השמאי ידידיה מהצרי-הלוי וחוות דעת חשבונאית שנערכה על ידי רו"ח פחימה.

    

6. הנתבעת הגישה כתב הגנה מטעמה וכן הודעה לצד ג' כנגד הדיירים המתגוררים בדירה מס' 7 (להלן: "משפחת בן דוד ו/א הצדדים השלישיים"), בטענה כי הצדדים השלישיים סירבו לאפשר לעובדיה להיכנס לדירה ולבצע את התיקונים הנדרשים, ובדרך זו הרעו את מצב הנכס תוך גרימת הנזקים הנטענים בדירת התובעת והחרפתם.

    

   הנתבעת תמכה גרסתה בתצהירו של מנהל מרחב אשדוד, מר רפי נבון, בתצהיר רכז השכונה מר חסן אלמוג, ובתצהירו של מפקח העבודה מר גרגורי גרבובסקי. בנוסף הגישה הנתבעת חוות דעת מטעם המהנדס בן-ארי וכן הוגש התיק המתנהל במשרדי הנתבעת על שם משפחת בן דוד.

    

7. הצדדים השלישיים הגישו מצדם תביעה שכנגד נגד הנתבעת לתשלום סך של 400,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו להם בשל הליקויים בדירה המושכרת להם על ידי הנתבעת. ביום 30.11.11 הורתי על מחיקת התביעה שכנגד מטעם הצדדים השלישיים מחמת אי תשלום אגרה חרף מספר ארכות שניתנו לצדדים השלישיים לביצוע התשלום.

    

   טענות הצדדים

    

8. במוקד תביעתה של התובעת עומדת הטענה כי הנתבעת לא תיקנה את הליקויים בדירת הצדדים השלישיים, כנדרש מתפקידה כמשכנת הנכס. בנסיבות אלו, לטענת התובעת, התאפשרה חדירת המים מהשבר שלא תוקן ברצפת הדירה המושכרת אל דירתה ולכן על הנתבעת לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה בעקבות הנזילות החוזרות.

    

   התובעת מוסיפה וטוענת כי מחדליהם הנטענים של הצדדים השלישיים לא הוכחו וממילא שאינם מנתקים את הקשר הסיבתי בין הנזקים בדירתה להתרשלות הנתבעת, מקום בו הנתבעת לא תיקנה ו/או לא תיקנה כראוי את הפגמים בדירה המושכרת. עוד טוענת התובעת כי עובדי הנתבעת התעלמו במשך שנים מפניותיה ומתלונות הצדדים השלישיים בנוגע לאותם ליקויים.

    

   במסגרת תביעתה עותרת התובעת לפיצוי בגין ירידת ערך דירתה אותה נאלצה למכור במחיר הפסד על רקע היותה בלתי ראויה למגורים. כמו כן מבקשת התובעת לשפותה בגין ההוצאות שהוציאה כתוצאה מנזקי הרטיבות בדירה. בנוסף עותרת התובעת לפיצוי בגין עוגמת הנפש, אי הנוחות והסבל שנגרמו לה לילדיה בשל הרטיבות המתמשכת בדירה.

    

9. הנתבעת אינה חולקת על קיומם של ליקויי הרטיבות בדירת התובעת, והיא לא התכחשה לאחריותה לתיקון התקלה בצנרת המים של הדירה המושכרת ולתיקון הנזקים בדירת התובעת שמקורם בחדירת המים מדירה זו.

   עיקר השגותיה של הנתבעת מתמקדות בטענה כי הצדדים השלישיים מנעו ממנה את ביצוע התיקונים הדרושים בדירתם, וכפועל יוצא נגרמו הנזקים בדירת התובעת. לפי גרסת הנתבעת, עובדיה פעלו לתיקון כל ליקוי עליו דווח לרבות נזקי הצנרת נשוא התביעה, באופן מידי או בתוך זמן סביר מרגע הקריאה.

    

   בהקשר זה מבהירה הנתבעת כי הצדדים השלישיים ביקשו להחליף את דירתם בדירה אחרת אולם בקשתם נדחתה מפאת אי עמידה בקריטריונים הנדרשים. לשיטתה, הצדדים השלישיים מנעו את כניסת הפועלים שהגיעו לביצוע התיקונים לצורך הפעלת לחץ על הנתבעת לאישור בקשתם להחלפת הדירה.

    

   בנוסף טוענת הנתבעת כי התובעת מכרה את דירתה במחיר נמוך משווי השוק על רקע חובות כספיים אליהם נקלעה, מבלי שערכה בירור מקדים בנוגע למחירי השוק ומאחר שלא היתה בקיאה בשוק הנדל"ן. עוד מטעימה הנתבעת כי התובעת מכרה את הדירה במחיר אותו דרשה בהפחתה זניחה של 10,000 ₪, ורק בדיעבד, לאחר היוודע דבר המכירה למכריה, הוברר לה כי מכרה את דירתה במחיר הנמוך משוויה הריאלי.

    

   דיון

    

   ירידת ערך

    

10. התובעת עותרת לפיצוי בגין ירידת ערך דירתה עקב נזקי הרטיבות. לעניין זה אין די בכך שהתובעת תוכיח כי סכום מכירת הדירה נפל משוויה הריאלי, ועליה להוכיח קשר סיבתי הקושר בין הפער במחיר הדירה הנמכרת לירידת ערכה בשל הנזקים שנגרמו כתוצאה מהרטיבות.

     

    הנתבעת אינה כופרת בקיומם של נזקי הרטיבות בדירת התובעת, והגנתה מתמקדת בטענה כי לא הוכח קשר סיבתי בין חדירת המים לדירת התובעת והמצב התחזקותי של דירת הצדדים השלישיים, לבין מכירת דירת התובעת במחיר הנמוך מערכה הריאלי.

     

11. באשר לשיעור ירידת הערך הגישה התובעת חוות דעת של שמאי המקרקעין ידידיה מהצרי-הלוי מיום 4.3.10, שהעריך את שווי השוק של דירה דומה תקינה במועד המכירה בסכום של 500,000 ₪. לעמדת התובעת, על יסוד הערכה זו נגזרת ירידת ערך של 210,000 ₪ המבוססת על ההפרש בין השווי הריאלי למחיר המכירה בסך 290,000 ₪.

     

    קביעה זו תואמת במישור העקרוני לקביעתו של המומחה מטעם הנתבעת, השמאי חיים בן-ארי, שחיווה דעתו כי המחיר שבו נמכרה דירת התובעת היה נמוך ממחיר השוק הריאלי, שהוערך על ידו כסכום בקירוב 480,000 ₪. יחד עם זאת, ולמרות הפער הזניח בין האומדנים שהציעו השמאי מהצרי-הלוי והשמאי בן-ארי, אני מעדיף את הערכת השמאי בן-ארי וכפי שאפרט להלן.

     

12. השמאי מהצרי-הלוי העריך את שווי השוק של הדירה על סמך עקרונות ואומדנים שצוינו באופן כוללני, ולא מצאתי בחוות הדעת התייחסות לנתונים הקונקרטיים של הדירה או סקר שוק לאיתור מחירי דירות דומות באותו האזור שנמכרו סמוך למכירה. כל שכן, השמאי מהצרי-הלוי לא הובא לעדות בבית המשפט ולפיכך לא ניתן היה לחוקרו על חוות הדעת.

     

    מנגד, השמאי בן-ארי צירף לחוות דעתו טבלה המפרטת את עסקאות מכירה השוואתיות שבוצעו בין שנת 2008 לשנת 2010, ועל יסוד נתונים אלה העריך את שווי השוק של דירה דומה תקינה במועד המכירה. קביעתו של השמאי בן-ארי מקובלת עלי והתרשמתי כי מדובר בהערכה מבוססת שניתנה תוך מתן יחס ראוי לרמת המחירים באותו האזור ובהתחשב בנתוני הדירה ומיקומה.

     

    ויוער כי התובעת לא הוכיחה עמדתה כי שוויה הריאלי של הדירה בעת המכירה בשנת 2009 היה 600,000 ₪. מה גם שהערכה זו אינה עולה בקנה אחד עם עדותה של גב' וולקוב כי היא ביצעה שיפוץ נרחב בדירה לאחר רכישתה ובכך השביחה את הדירה על מנת להגדיל את תשואתה במכירה (עמ' 121, שורות 17-22; עמ' 124, שורה 11 לפרוטוקול).

     

13. לאור האמור הוכח כי קיים הפרש בין הערך ששולם עבור הדירה בסך 290,000 ₪ לבין ערכה הריאלי בעת המכירה שנאמד בסכום של 480,000 ₪. הפרש זה לכאורה הוא שווי ירידת הערך.

     

14. כפי שציינתי לעיל, הנתבעת טוענת כי לא הוכח קשר סיבתי בין הפער במחירים לבין קיומם של ליקויי הרטיבות בדירת התובעת.

     

    לעניין טענה זו אני נוטה להסכים (בהסתייגות) עם הנתבעת כי התנהלותה של התובעת בעת המשא ומתן שקדם למכירה, תרמה לפער בין מחיר המכירה לשווי השוק של הדירה. עם זאת לא שוכנעתי כי מדובר בגורם בלעדי ואני סבור שיש לייחס חלק יחסי מן ההפחתה האמורה למפגעי הרטיבות בדירת התובעת.

     

15. מחומר הראיות שהוצג בפני ניכר כי לדירת התובעת נגרמו נזקי רטיבות ופגמים אסתטיים כתוצאה מנזילות מים חוזרות מדירת הצדדים השלישיים, כפי שהמחישה זאת גב' וולקוב בעדותה:

     

    "הדירה היתה הרוסה, מה בדיוק לתאר? לא היה שם כלום, הכל היה הרוס, היה הכי מעצבן שהיתה נזילה מאוד גדולה בתקרות. הקיר בין שירותים לאמבטיה היה הרוס לגמרי, לא היה קיר ואמבטיה היתה עם שבלולים, חלזונות, על הקירות ועל התקרות. היה קצת מפחיד" (עמ' 121, שורות 4-7 לפרוטוקול).

     

    בהמשך עדותה הבהירה גב' וולקוב כי בשל מצבה הירוד של הדירה שוויה היה פחות ממחיר השוק, ובמענה לשאלת ב"כ התובעת אישרה כי "אם היתה עולה 400,000 ₪ לא הייתי קונה במחיר הזה" (עמ' 124, שורה 4 לפרוטוקול).

     

    גב' וולקוב הינה עדה אובייקטיבית שזומנה לעדות מטעם הנתבעת, ואין לה עניין ישיר בתוצאות ההליך. לאור עדותה אין לי ספק כי ליקויי הרטיבות בדירת התובעת השפיעו על שיקוליה האם להיקשר בעסקה, ועל רקע הנזקים שנצפו בדירה השיגה מחיר נמוך יותר במשא ומתן. לא זו בלבד, שכן קונה פוטנציאלי אחר עשוי היה להירתע מלרכוש את הדירה במצבה, שמא בעיות הרטיבות לא ייפתרו גם לאחר תיקונם וסיכון זה סביר להניח היה משוקלל בתמחור הדירה.

     

16. זאת ועוד. עדותה של גב' וולקוב מתיישבת עם ממצאיו של המומחה מטעם התובעת, המהנדס סדצקי, שביקר בדירה ביום 18.2.08 וציין בחוות דעתו כי מצא "רטיבות מרובה בדירה. כתוצאה מכך נגרמים קילופי טיח וצבע, פטריות ועובש, ריחות טחב חריפים".

    עוד מצא המהנדס סדצקי כי "נגרם מפגע תברואתי, סכנת התחשמלות וקצרים במערכת החשמל ובלאי מואץ למבנה ולתכולה".

     

    ברם, התובעת נמנעה מלהביא לעדות בבית המשפט את המומחה מטעמה על מנת שניתן יהיה לחוקרו על חוות הדעת, ולכן לא ניתן לייחס משקל לאמור בחוות הדעת.

     

17. נקודה נוספת עליה יש ליתן את הדעת היא ירידת הערך הנובעת מעצם ביצוע התיקונים. ברוח זו פסק בית המשפט העליון בע"א 4445/90 עמיגור נ' מאיוסט, דינים עליון לד 611 (ניתן ביום 17.4.94) כי "חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו" (פיסקה 14).

     

    דברים אלה נכונים גם לענייננו. ברישומי הנתבעת בשנת 2006 תועד דיווח על ההצפה בדירת התובעת, אך הנתבעת לא סיפקה אסמכתא כלשהי המעידה על ביצוע בפועל של עבודות התיקונים שהוזמנו. לא כל שכן, אפילו תוקנו הליקויים בדירה הרי שלאור הלכת עמיגור, תיוותר ירידת ערך אם כי בשיעור פחות.

     

    לכך מתווספת העובדה כי במשך פרק זמן לא מבוטל של כמעט עשור, משנת 2002 ועד לפניית מר גרוסמן לנתבעת בשנת 2012, לא נפתרה התקלה בצנרת המים בדירה המושכרת. נתון זה הוא בעל חשיבות בשים לב לבעיות הצנרת המתמשכות בדירה המושכרת, שכן הוא מקרין על האפשרות לספק פתרון ממשי לנזקים בדירת התובעת. לאור כך, סביר להניח שדירת התובעת תתויג כדירה הסובלת מנגעי רטיבות שיצריכו תיקונים גם בעתיד.

     

18. המומחה מטעם הנתבעת, השמאי בן-ארי, מצא בחוות דעתו כי ההפחתה במחיר המכירה אינה מוסברת על רקע ליקויי הרטיבות והיא נובעת מצירוף נסיבות אישיות של התובעת. מדבריו עולה כי הוא ניזון מדבריהם של נציגי הנתבעת בדבר חובות של התובעת אותם ביקשה לפרוע באמצעות המכירה וחוסר בקיאות בתחום הנדל"ן. השמאי בן-ארי מציין כי נמסר לו שהתובעת דרשה סכום נמוך ביותר של 300,000 ₪ עבור הדירה ובמשא ומתן עם הקונה הסכימה להפחית מסכום זה 10,000 ₪. על יסוד נתונים אלו הגיע למסקנה כי למצב הדירה לא היתה כל השפעה על מחיר מכירתה.

     

    לביסוס קביעתו מפנה השמאי בן-ארי לנתוני העסקאות שבוצעו בשנת 2010 מהם הוא למד כי הדירה נמכרה למר גרוסמן ביום 20.6.10 במחיר שוויה הריאלי, כאשר בחוזה המכר עמו אוזכרה בעיית הרטיבות מהדירה מעל לרבות היעדר שיתוף הפעולה מצד הדיירים לתיקון הליקוי. משכך קבע השמאי בן-ארי כי אילו היתה התובעת דורשת במועד המכירה סכום של 480,000 ₪ סביר להניח שהיתה מקבלת סכום זה או סכום דומה שהיה נקבע במשא ומתן רגיל ומקובל.

     

19. קביעותיו של השמאי בן-ארי לעניין זה אינן מקובלת עלי. השמאי בן-ארי התבקש לחוות דעה לעניין המחיר שבו מכרה התובעת את דירתה ביום 17.8.09 (סעיף 1), ולצורך כך ביקר בדירת התובעת ביום 6.5.12, כשלוש שנים לאחר המועד הקובע לחוות הדעת.

     

    בפתח חוות הדעת מציין השמאי בן-ארי כי מדובר בדירה משופצת במצב פיזי ותחזוקתי טובים, ועל תיאור זה חזר המומחה גם בעדותו (עמ' 81, שורות 4-6 לפרוטוקול). וברי כי לא עלה בידו להתרשם באופן בלתי אמצעי מנזקי הרטיבות שהיו בדירה בעת המכירה, למעט הסבת תשומת ליבו לכך שחודרת רטיבות מהדירה למעלה. משכך הדעת נותנת כי לא היו בידי השמאי בן-ארי נתונים מספקים על מנת לחוות דעה על הגורם לירידת שווי הדירה במועד המכירה ובוודאי שלא לקבוע כי מדובר בגורם בלעדי.

     

20. זאת ועוד. התובעת אומנם אישרה בעדותה את הטענה כי במועד המכירה נצבר לחובתה חוב לנתבעת בנוסף לחוב משכנתא וחיוב לחברת בזק. כמו כן לא נסתרה הטענה כי בעת המכירה רבצו עיקולים על הדירה, כפי שעולה מעדותה של גב' וולקוב (עמ' 121, שורות 29-30 ובעמ' 26 שורות 30-32 עד עמ' 27 שורות 1-3 לפרוטוקול). יחד עם זאת, הנתבעת לא הוכיחה בראיות אובייקטיביות את הקשר הסיבתי הקושר בין מכירת הדירה ובין החובות אליהם נקלעה התובעת. חוסר ראייתי זה עומד לנתבעת לרועץ והיא אינה יכולה לסמוך התנגדותה לחיוב בגין ירידת הערך על טענה זו.

     

21. אשר למידת תרומתה של התנהלות התובעת במשא ומתן שקדם למכירה, מצאתי כי מדובר בגורם העיקרי והראשוני להפחתה שבין הערך ששולם עבור הדירה לבין ערכה הריאלי, וזאת בהתבסס על הטעמים הבאים:

     

    • במועד מכירת הדירה היו ליקויי הרטיבות גלויים לעין מבחינת טיבם והיקפם, ועל כן לא היה בידי התובעת אלא להפחית סכום כלשהו באופן המשקף את המפגעים ועלות תיקונם.

       

    • מגרסתה של התובעת עולה כי היא לא התייעצה עם גורם מקצועי כלשהו מתחום התיווך או מתחום השמאות בנוגע לשווי השוק של הדירה, בטרם תמחרה את סכום המכירה שהוצע לגב' וולקוב.

       

      בשאלון שהופנה לתובעת במסגרת ההליכים המקדמיים היא התבקשה לפרט כיצד פעלה למכירת הדירה (שאלה 19). בתשובה לשאלה זו הצהירה התובעת כי היא פרסמה את הדירה למכירה במשך שנה טרם מכירתה, וכי פנתה באופן פיזי למספר משרדי תיווך. עם זאת התובעת לא פירטה את שמות המשרדים אליהם פנתה ולא הובהר מה עלה בגורל פניות אלו.

       

      בהמשך השאלון התבקשה התובעת להתייחס לקונים הפוטנציאליים שהתעניינו ברכישת הדירה, ועל כך השיבה כי אינה זוכרת כמה אנשים פנו אליה אך ההצעות היו "מגוחכות" עקב מצבה הירוד של הדירה, וזאת "עד שיום אחד ראיתי פתק על הדלת שמעוניינים לקנות דירה בבניין. התקשרתי וענתה לי יוליה והיא זו שקנתה בסוף את הדירה" (שאלה 19.4).

       

      בעדותה בבית המשפט עומתה התובעת עם תשובותיה לשאלון ובמענה לכך אישרה כי היא לא פנתה למשרדי תיווך וכי יוליה היתה הרוכשת הפוטנציאלית היחידה שהגיעה לראות את הדירה (עמ' 26, שורות 28-29; עמ' 28, שורות 9-10 לפרוטוקול).

       

      בעדותה תיארה התובעת את השתלשלות האירועים שקדמה למכירה בדברים הבאים:

       

      "ראיתי מספר טלפון בדואר אצלנו למטה, התקשרתי, היא באה, ראתה את הדירה, שאלה כמה אני רוצה, לא ידעתי כמה זה עולה, היא באה ואמרה 'את יודעת מה אני אביא לך, דירה במצב כזה לא יתנו לך הרבה' [...] הגענו להסכם שהיא מביאה 290,000 ₪ ואני מוכרת לה את הדירה" [ההדגשה אינה במקור].

       

      עדותה של התובעת עולה בקנה אחד עם גירסתה של גב' וולקוב שהעידה כי "שמתי פתק, אני מחפשת, על כל הבניינים, שאני מחפשת דירה והיא התקשרה אלי. [...] היא אמרה לי מחיר שהיא רוצה לקבל, היא אמרה 300 כמו כל ישראלי ניסיתי להוריד. הורדתי 10,000 ₪ וקניתי" (עמ' 121, שורות 11-13; עמ' 122 שורה 14 לפרוטוקול).

       

      עדויות אלו מחזקות את הרושם כי התובעת הציעה לגב' וולקוב סכום לרכישת הדירה שלפי סברתה הולם את שוויה, לנוכח מצבה במועד המכירה. הערכה זו של התובעת לא התבססה על סקר שוק של מחירי דירות דומות באזור מגוריה או על בדיקה אחרת מול גורמים מקצועיים המעורים בתחום הנדל"ן. ודומה כי תמחור הדירה נעשה על סמך אינטואיציה בלבד מבלי לדעת את שוויו האמיתי של הנכס (השוו: עמ' 88, שורה 25 לפרוטוקול).

       

    • התובעת אינה מכחישה כי היתה דחוקה בזמן עקב המצב הבלתי נסבל אליו נקלעו היא וילדיה, לאחר תקופה ארוכה שבה המתינה לתיקון הליקויים בטרם נואשה וניסתה למכור את הדירה.

       

      לכך מצטרפת עדותה של גב' וולקוב ממנה עולה כי היא לא היתה נקשרת בעסקת המכר לו הוצע לה מחיר גבוה מהמחיר ששולם על ידה (עמ' 124, שורות 4-5 לפרוטוקול). גב' וולקוב עוררה רושם אמין בעיני, והתרשמתי כי "מסר" זה הועבר גם לתובעת במעמד המכירה. ואם לא די בכך הרי שגב' וולקוב היתה הקונה הרצינית היחידה שהביעה את התעניינותה בקניית הדירה, וגם לעובדה זו יש משקל במכבש הלחצים שבו היתה נתונה התובעת.

       

22. הלכה היא כי היעדר יכולת לחשב באופן מדויק את היקף הנזק שנגרם לתובע אינו שולל ממנו את זכאותו לפיצויים. מקום שהוכח קיומו של נזק רשאי בית המשפט לאמוד את גובהו. התנאי לכך הוא שקיים קושי אובייקטיבי להוכיח בדייקנות את מידת הנזק לו אחראי הנתבע, ושהתובע הביא את אותם נתונים אשר ניתן באופן סביר להביאם וכל עוד ישנה נקודת אחיזה מינימלית, ולו בדל ראיה, עליה יכול בית המשפט להישען בהערכתו (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, עמ' 809).

     

    על יסוד הלכה זו אני קובע את שיעור ירידת הערך בשל ליקויי הרטיבות בדירת התובעת על דרך אומדנה על הרף הנמוך. לאחר שנתתי דעתי לטיב הליקויים במישור הזמן ומבחינת היקפם, אני קובע כי התובעת זכאית לפיצוי בשיעור של 20% ובסכום של 96,000 ₪ לאור שוויה הריאלי של הדירה.

     

23. אשר לטענתה המרכזית של הנתבעת המייחסת את האחריות לגרימת הנזקים בדירת התובעת לצדדים השלישיים, שלפי גרסתה, מנעו מנציגיה את הכניסה לדירתם משנת 2004.

    מן הראיות שבפני אני למד כי יש ממש בטענת הנתבעת בנוגע למניעת כניסתם של עובדיה לדירה המושכרת.

     

24. כפי שעולה מעיון בתיק המתנהל אצל הנתבעת, במרוצת השנים התלוננו בני הזוג בן-דוד על הליקויים בדירתם והנתבעת היתה מודעת גם לתלונותיה של התובעת על נזקי רטיבות.

     

    התלונה הראשונה על נזילה בדירה המושכרת מתועדת ביום 22.1.98. תקלה זו תוקנה. בחלוף פחות משנה, ביום 24.2.99 וביום 25.2.99, בוצעו בדירה עבודות לתיקון נזילה במקלחת ובתאריך 2.5.99 תוקנה נזילה בצינור 4 בשירותים. עוד עולה מעיון בתיק כי בחודש יולי 2002 אירעו שני פיצוצים בצנרת ודווח על זרימת מים בדירה. ביום 4.12.02 נשלח מכתב מטעם חשמלאי הנתבעת, מר קדוש עובדיה, ובו נכתב כי "בדירה קיימת רטיבות המהווה סכנה" (עמ' 24).

     

    ביום 11.7.06 מתועד הדיווח הראשון על נזילה לדירתה של התובעת. מן התיאור בדו"ח עולה כי המים זרמו באזור הפרוזדור בין החדרים והמקלחת. ביום 19.7.06 הושלמו עבודות התיקונים לתיקון התקלה. ביום 24.6.07 דווח על פיצוץ נוסף בצנרת המים החמים ונכתב כי התקלה תוקנה, וביום 1.8.07 תוקנה נזילה נוספת בשירותים. ביום 6.3.08 ארע פיצוץ נוסף בצנרת המים של "המטבח או במקלחת" ועל-פי המתואר בדו"ח המים זרמו לסלון. לגבי אירוע זה נכתב כי בוצע תיקון קצר חשמלי בדירה ותיקון מקומי של זיפות בגג המקלחת.  

     

25. התמונה העולה ממקבץ רישומים זה תומכת בטענת הנתבעת כי עובדיה טיפלו בתקלות עליהן הלינו הצדדים השלישיים, ואף התובעת מאשרת בעדותה כי נציגי הנתבעת הגיעו לדירתה ותיקנו את המקום שבו הופיעה הנזילה (עמ' 21, שורות 7-13; עמ' 22, שורות 15-16; עמ' 28, שורות 22-23 לפרוטוקול).

     

    כמו כן שוכנעתי כי לאורך כל התקופה הביעה הנתבעת נכונות לבצע את התיקונים הנדרשים בדירה המושכרת אך הם לא צלחו מחמת סירובם של הצדדים השלישיים לשיתוף פעולה.

     

    הנתבעת סומכת גרסתה על עדותו של מר רפי נבון שתיאר בחקירתו:

     

    "קודם כל היה סירוב מוחלט לקבל אותנו. לא רצו לפתוח לנו את הדלת בכלל, רק אחרי שיחה שלי התרצתה הגברת ונכסו לבדוק את פנים הדירה. ואז נתתי באמת הנחייה במיידית לתקן את כל הנושא של התקרה המקולפת וזה בעצם כל הסיפור של הנזקים של הדירה הסתכמו בקטע של מקלחת ובתקרות מאחר וזו היתה קומה אחרונה" (עמ' 101, שורות 24-28 לפרוטוקול).

     

    בהמשך עדותו עומת מר נבון עם התמונות ת/4 שצולמו בדירה המושכרת ובהתייחס לנחזה בהן הבהיר כי "אלו התמונות של חלק מהליקויים שהיו בדירה, קילופי טיח ותיקון של נזילה שלא ניתן לנו לבצע בזמן וככל שמתמהמהים עם התיקונים הנזק הולך וגדל, הרטיבות הולכת ומתרחבת" (עמ' 102, שורות 29-31 לפרוטוקול).

     

26. הנתבעת טוענת כי בני הזוג בן-דוד נקטו בדרך פעולה זו על מנת לייצר לחץ על הנתבעת להיעתר לבקשתם להחלפת הדירה. היא מדגימה טענה זו באמצעות מכתב שנשלח ביום 27.9.05 מגב' מירי זלצר למר רפי נבון, בו נכתב כי להתרשמותה מצב התחזוקה בדירה קשה מאוד אך האפשרות לתיקון הליקויים תיבחן רק במידה ומשפחת בן דוד יעמדו בהסדר לפירעון חוב תשלומי שכר הדירה. בסיום מציינת גב' זלצר כי "היות והנ"ל עמד בהבטחתו להסדר החוב וטרם בוצעו הליקויים הנ"ל [כך במקור] הפסיק את ההסדר בחודש אוגוסט" (עמ' 37).

     

    כשנתיים וחצי לאחר מכן, ביום 29.1.2008, דיווח מר רפי נבון לגב' רות מזרחי כי מבדיקה שערך הוברר כי נציגי הנתבעת הגיעו לבית גב' בן-דוד לבצע תיקונים לאחר תיאום מראש אך היא לא אפשרה להם לעבוד. מר נבון מציין במכתבו כי זו לא הפעם הראשונה שגב' בן-דוד דוחה את עובדי הנתבעת ולסברתו התנהלות זו קשורה לדחיית בקשתה של הדיירת לעבור דירה (עמ' 51 לתיק הנתבעת).

     

    מכתב נוסף בנושא זה נשלח למר נבון ממר שמעון בן-שימול ובו הודע כי בני הזוג בן-דוד מסרבים לאפשר לקבלן לבצע את העבודות. כמו כן נכתב כי הזמנת ביצוע עבודות התיקונים עוכבה מפאת חוב שכר דירה אך סוכם עם הדיירת שביום 27.1.2008 יבוצעו העבודות אך היא סירבה לאפשר לקבלן לעבוד (עמ' 52 לתיק הנתבעת). יומיים לאחר מכן נשלח מכתבה של גב' מזרחי למר נבון ובו היא מתארת בזו הלשון "נינה בן דוד רח' האדמור מבלעז 5/7 מתגוררת עם בעלה ו-4 ילדיה בדירה מזעזעת, כולה מלאה רטיבות, הקירות מחוררים ומתפרקים והצפיפות זועקת. היא כבר שנים מבקשת שיפוץ יסודי (ולא כזה שנעלם ברגע (או מעבר לדירה אחרת ומקבלת תשובות שליליות וגם מעליבות ("את נודניקית"). האן בירת בדירה הזו שאינה ראויה למגורי אדם ובעיקר בחורף כה קר?" [ההדגשות הינן במקור] (עמ' 53 לתיק הנתבעת).

     

    בסופו של יום, כך לעמדת הנתבעת, לא הותירו בני הזוג בן-דוד ברירה בידה והיא פנתה לבית המשפט לקבלת צו עשה לתיקון הנזילה. ביום 7.6.10 נעתר כב' השופט דניאל לבקשה וקבע:

     

    "נסיבות העניין מחייבת מתן הצו לצורך הסרתו של מחדל מצד המשיבים באי תיקון הנזילה בדירה המוחזקת על ידיהם, חרף חובתם לעשות כן הן מכוח הוראות הסכם השכירות שהינן ברורות ומדברות בעד עצמן והן לנוכח האחריות המוטלת עליהם כמחזיק במקרקעין. כך או כך לא יכולה להיות מחלוקת לגבי זכותה של המבקשת המעוניינת לבצע תיקון הנזילה בעצמה בשעה שהמשיבים לא פעלו לתיקונה בעצמם" (עמ' 3 להחלטה).

     

27. הצדדים השלישיים מכחישים את המיוחס להם על ידי הנתבעת.

     

    מר בן-דוד שלל בחקירתו את הטענה כי הוא ואשתו סירבו לאפשר את כניסת עובדיה של הנתבעת לצורך ביצוע התיקונים, למעט במקרה אחד בשנת 2008 שבו התבקש על ידי בא-כוחו להמתין עד להגעתו בטרם יכנסו נציגי הנתבעת לדירה. זאת על רקע תביעה שהוגשה מטעם הנתבעת כנגד בני הזוג בן-דוד לתשלום חוב בגין שכר דירה (עמ' 68, שורות 7-14 לפרוטוקול). גרסה דומה נשמעה גם מפי גב' בן-דוד שכפרה בטענה כי מנעה את כניסת עובדיה של הנתבעת זולת אותו מקרה בודד הנזכר בעדותו של מר בן-דוד, והדבר נעשה בהוראת בא-כוחה (עמ' 38, שורות 4-8 לפרוטוקול).

     

28. גב' בן דוד מפרטת בתצהירה כי היא הסבירה לנציגי הנתבעת שהם צריכים לתקן את כל הליקויים בדירה "בפעם אחת", ולא במספר פעמים, וכי לצורך התיקון הם זקוקים לדיור חלופי לתקופת התיקונים מאחר ואינם יכולים להתגורר בדירה בעת עבודות התיקון (סעיף 21).

     

    בעדותה חזרה גב' בן-דוד על הסבר זה וציינה:

    "אמרתי להם שאני מוכנה שיתקנו את כל הנזקים ולא רק את המקלחת הם היו צריכים להוציא את כל הריצוף של הבית כי כל הצנרת רקובה וחלודה. ביקשתי שירימו את כל הבלטות ויוציאו את החול הרטוב. ואז לחכות כמה ימים שיתייבש ואז להביא חול יבש ולאטום את הרצפה. זה הכל. כדי שלא יגרם לי סבל נוסף כל שבועיים או לא יודעת כמה זמן לעשות שיפוץ" (עמ' 41, שורות 4-8 לפרוטוקול).

    עוד הוסיפה "אחרת אם הם יסדרו רק את המקלחת, כי משם הנזילה זה לא יעזור זאת שרשרת של נזילות" (עמ' 38, שורות 22-24 לפרוטוקול).

     

    באופן דומה הבהיר מר בן-דוד בעדותו כי עובדי הנתבעת "עשו לי איפה שהיה לי פיצוץ תיקון קוסמטי" (עמ' 67, שורה 25 לפרוטוקול).

     

29. משהוצג בפני תיעוד ראייתי במסמך התומך בגרסת הנתבעת בנוגע למניעת כניסתם של נציגיה לדירה המושכרת, אני מוצא כי יש ממש בטענת הנתבעת והנטל להצדקת דרך פעולה זו עוברת לשכמיהם של הצדדים השלישיים. בנטל זה הם לא עמדו.

     

    אין חולק על כך שבמשך תקופה ארוכה מאוד סבלה משפחת בן-דוד מליקוי רטיבות ועובש קשים והיו נתונים למפגעים תברואתיים שהחריפו עם השנים. אולם, ספק בעיני אם ניתן לקבוע כי סירובם לשתף פעולה עם נציגי הנתבעת ולאפשר להם לבצע את התיקונים היה מוצדק.

    בני הזוג בן-דוד היו מודעים לקשר בין הצורך לבצע את התיקונים בדירתם ובין הרטיבות והחמרתה בדירת התובעת. חרף ידיעה זו בחרו למנוע את כניסתם של בעלי המקצוע ששלחה הנתבעת לתיקון הליקויים. דרך פעולה זו תומכת במסקנה כי קיים קשר סיבתי בין התנהגותם של בני הזוג בן-דוד לבין הנזק שנגרם בדירת התובעת, ולפיכך עבר הנטל לשלילת המסקנה אל כתפיהם. נטל זה לא הורם ולכן אני מוצא את הצדדים השלישיים אחראים אף הם לנזקים שנגרמו בדירת התובעת.

     

30. אין בפני נתונים מדויקים בדבר התרומה היחסית של כל אחד מהצדדים להתהוות הנזקים ולהחמרתם, אך שוכנעתי כי הנתבעת היא הגורם העיקרי לנזקי הרטיבות שנגרמו כתוצאה מליקויי הצנרת שבאחריותה, ואילו הגורם המשני הוא מחדלם ודרך פעולתם של הצדדים השלישיים שמנעו את תיקון הליקויים.

    אינני ממעיט ממשקלו של הגורם המשני, אך לדעתי לא ניתן לקבוע כי אלמלא סירבו הצדדים השלישיים לאפשר לנציגי הנתבעת להיכנס לדירתם היה בכך למנוע את היווצרות הנזקים בדירת התובעת. כל שניתן לקבוע הוא כי היקף הנזקים היה פוחת ולא היו נמשכים על פני זמן כה רב.

     

    ומובהר כי אחריות הנתבעת יסודה בעבודות התיקונים שלא בוצעו או שבוצעו שלא כראוי בדירה המושכרת, ואשר אפשרו את מעבר המים ממפלס הדירה בקומה העליונה לדירת התובעת. זאת במיוחד לאור ההיסטוריה החוזרות של התקלות בצנרת המים בשני מוקדים שונים במטבח ובסלון. אחריות זו מוצאת עיגון בהצדקה להטלת אחריות מוגברת על חברות משכנות כדוגמת הנתבעת שלא ימאנו לבצע עבודות תיקונים בדירות שבניהולן וכי יבצעו את העבודות באיכות תקינה וראויה.

     

31. לאור האמור אני קובע כי קיימת אחריות משותפת של הנתבעת והצדדים השלישיים לנזקי הרטיבות בדירת התובעת, כאשר חלוקת האחריות היא בשיעור של 80% לנתבעת ו- 20% לצדדים השלישיים, בהתאמה. 

     

    הוצאות

     

32. לעניין טענה זו הגישה התובעת חוות דעת חשבונאית שנערכה על ידי רו"ח גבריאל פחימה מיום 26.1.10. בחוות דעתו מציין המומחה כי התובעת נשאה בהוצאות שוטפות של שימוש יתר בחשמל וצרכים נוספים משנת 1997 ועד ליום המכירה, ובסך כולל מוערך של 21,600 ₪. רו"ח פחימה לא הובא לעדות בבית המשפט, והתובעת לא הציגה ראיה אובייקטיבית לביסוס טענתה בדבר הוצאות מוגברות של חשמל, כגון קבלות או חשבוניות המעידות על פערים בתחשיב החשבון.

     

33. ככל שנוגע למחלות של התובעת וילדיה בעקבות התנאים התברואתיים בדירה, אין בפני ראיות המאפשרות לקבוע ממצאים לעניין זה. בנסיבות אלו לא ניתן גם לקבוע קיומו של קשר סיבתי בין מחלות נטענות לבין מצב הרטיבות בדירה.

     

    עוגמת נפש

     

34. התובעת עותרת לחיוב הנתבעת בתשלום סך של 500,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה ולילדיה (100,000 ₪ לכל תובע).

     

    התובעת תיארה בתצהירה בפירוט ובצורה אותנטית את הסבל שעברו היא וילדיה לאורך השנים, וכלשונה: "קמתי בבוקר וכל התקרה שלי היתה על הרצפה ונוזל לי מים חמים" (עמ' 20, שורה 31 לפרוטוקול).

     

    בהמשך עדותה נשאלה התובעת על האירוע שהתרחש בשנת 2006, וכך היא מתארת:

    "הייתי שבוע בלי אור כי אפשר היה להדליק כי הכל היה רטוב, היו נזילות, עוד פעם הזמנו את עמיגור, אני זוכרת שהם באו ותיקנו עוד פעם את המקום הזה איפה שהיה נזילה. על כל הנזילות האלה שהיו לי, כל פעם איפה שהוא היה מטפטף, גם בסלון וגם במטבח וגם בפרוזדור של שירותם ומקלחת, הכל היה שחור וכל הקיר היה יורד והכל היה נופל בגלל המים" (עמ' 22, שורות 61-0 לפרוטוקול).

     

    עדות זו עולה בקנה אחד עם עדותו של מר בן-דוד שהעיד "גרה אישה שגידלתי את הילדים שלה אצלי בבית. אני ראיתי אותה באיזה מצב שהיא היתה שהוציאה את המים מהדירה שלה. רצתי לעמיגור".

     

    גב' בן-דוד ביארה בתצהירה כי חדירת המים לדירת התובעת מקורה בפיצוץ בצנרת שמתחת לריצוף, וכתוצאה מהצפת דירתם זרמו המים החמים מהתקרה של הפרוזדור בדירת התובעת. כפי שתיארה זאת בעדותה "זה היה ממש גשם" (עמ' 35, שורה 11 לפרוטוקול). גב' בן דוד דיווחה מיד על האירוע לנתבעת ורק למחרת היום הגיעו נציגיה לתיקון התקלה. עובדי הנתבעת איתרו את מקום הפיצוץ בצנרת ותיקונו את המקום עצמו. כשנה לאחר מכן ארע פיצוץ נוסף בצנרת המים שמתחת לרצפת הדירה וגם באירוע זה הוצפה דירתה של התובעת מאותו מקום בתקרה. בחלוף זמן קצר ארע פיצוץ נוסף בצנרת המים מתחת לריצוף המטבח והמים חדרו לדירת התובעת דרך תקרת המטבח וכתוצאה מכך נגרם קצר חשמלי (סעיפים 3-7 לתצהיר).

     

35. דברים אלו מוצאים חיזוק בעדותה של גב' וולקוב ומתיישבים עם התמונה הכוללת שעלתה בתיק זה (ראו לעיל). לא מצאתי הפרזות בתיאוריה של התובעת וניתן להתרשם כי היא וארבעת ילדיה נאלצו לחיות בתנאי רטיבות ועובש קשים במשך תקופה ארוכה.

     

36. בנסיבות המקרה דנן ישנה הצדקה מלאה לפיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת ולילדיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום, התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, עלות תיקון הליקויים וכדומה.

    לפי הראיות שהתבררו החלה הרטיבות בדירה עוד בשנת 2002 והיא נמשכה עד למועד מכירתה בשנת 2009, ובמשך תקופה זו נגזר על התובעת וילדיה לחיות בסבל פיזי ונפשי בתוך רטיבות מתמשכת, מוקפים במפגעי עובש פטריות וטחב.

     

    לאור האמור אני מעמיד את פיצויי עוגמת הנפש על סך של 30,000 ₪ לכל תובע ובסה"כ 150,000 ₪. 

     

    בסיכומו של דבר

     

37. כפי שקבעתי לעיל הנתבעת היא האחראית העיקרית לנזקי הרטיבות שנגרמו בדירת התובעת ומכך נובעת אחריותה גם לנזקים הלא ממוניים. בנוסף אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות התובעת לרבות בגין אגרת בית משפט.

    אינני פוסק לתובעת שיפוי בגין הוצאות שכר טרחת המומחים בהם נשאה מאחר ולא היה בידי לסמוך על האמור בחוות הדעת מטעמם.

     

38. הצדדים השלישיים אחראים להתמשכות הרטיבות ולהיקפה ועל כן ההודעה לצד ג' נמצאת מוצדקת בחלקה. בהתאם לכך, תישא הנתבעת כפי שציינתי לעיל, בשיעור של 80% מהסכום שנפסקו והצדדים השלישיים יישאו בשיעור של 20%. כמו כן ישפו הצדדים השלישיים את המודיעה ב-20% מהסכום ששילמה בגין אגרת בית המשפט. לא מצאתי מקום לחייב את הצדדים השלישיים בשכר טרחת השמאי מטעם הנתבעת.

     

    סוף דבר

     

39. התביעה מתקבלת באופן חלקי כך שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 1 את הסך של 96,000 ₪ ובנוסף לכל אחד מהתובעים סך של 30,000 ₪ (בסה"כ 150,000 ₪), וזאת בתוך 30 ימים מהיום.

     

    סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

     

    הצדדים השלישיים ישפו את הנתבעת וישלמו לה סך בשיעור של 20% מהסכומים שפסקתי לתובעים כולם (20% מסך של 246,000 ₪ = 49,200 ₪ קרן).

     

40. כמו כן אני מחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט ובשכ"ט עוד בשיעור מוגבר בין היתר לאור אי הגשת סיכומיה במועד, בסך של 60,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק והחזר אגרת התביעה ששולמה בפועל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלום האגרה בביהמ"ש ועד לתשלומה לתובעים בפועל.

     

    הצדדים השלישיים ישפו את הנתבעת וישלמו לה סך בשיעור של 20% מסכומי ההוצאות שפסקתי לתובעים כולם.

     

    ניתן היום, ו' אב תשע"ו, 10 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.