תביעה לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק").
1.ביום 15.04.66 הושכר נכס, הידוע כחלק מחלקה 9 בגוש 30513 (גוש 13, אלבלחאת), המצוי באיזור התעשייה בוואדי ג'וז בירושלים (להלן: "המושכר").
הנכס הושכר ע"י אביהם של התובעים, לאביו של הנתבע 1 ולמר מוחמד עבד אלרזק חמיס תמורת דמי שכירות של 300 דינר ירדני למשך שנה.
בהסכם הוגדר הנכס כ"קרקע חלקה" בשטח 777 מ"ר.
אופן השימוש במושכר הוגדר: "להשתכן ולשכן".
בהסכם נקבע שהשוכר רשאי לבנות מכספו הפרטי ואולם אין לו זכות לדרוש מהמשכיר החזר עלויות ככל שתהיינה. כמו כן נקבע שכל שהשוכר יפנה "את הקרקע יישארו המתקנים שהוקמו על כנם".
2.הנתבעים צירפו הסכם נוסף משנת 1966 אשר התייחס לבנייה ולמימון העלויות.
אמנם, התובעים טענו ביחס להסכם האמור, אך מאחר שאין בהסכם כדי לשנות מזכויות הצדדים, מן הראוי לפרט האמור באותו הסכם.
בהסכם האמור הושכרה "חלקת אדמה", תמורת דמי שכירות שנתיים בסך 300 דינר. הוסכם שהשוכר יקים מבנים בחלקה וישתמש בה כמסגרייה על מנת לעבוד במלאכת ידו-מסגרות "וכי עלויות הבנייה ותיקון החלקה ייעשו בצורה שתתאים" לצרכי השוכר ועל חשבונו. בהסכם נקבע שלמשכיר אין זכות "להתערב בנושא הבנייה" וכי אם תחליט "מועצת ירושלים לשנות ייעוד האזור שבו נמצאת חלקת הקרקע המושכרת לאזור מסחרי, כי אז" המשכיר מרשה לשוכר "להקים ולבנות מחסנים ומבנים לאורך הדרך כפי שיתירו חוקי התכנון, ולנצל את המחסנים והמבנים בתמורה ל.. הוצאות הבנייה שישלם לתקופת...".
בהסכם נקבע שלאחר השלמת המבנים והמחסנים יעמדו דמי השכירות השנתיים "לחלקת הקרקע ומה שבנוי עליה חמש מאות דינר עד לתאריך תום תקופת השכירות".
3.כשנה לאחר חתימת ההסכם, פרצה מלחמת ששת הימים וכיום המקרקעין הם בשטח ישראל ולא בשטח הירדני, כבעבר.
זכויותיו הנטענות של הנתבע 1 הן מכוח הסכם השכירות המקורי ומאחר שירש את זכות הדיירות המוגנת של אביו לטענתו. הנתבע 1 מחזיק בנכס מסגריה. חלק אחר של הנכס הושכר לטענת הנתבע 1 בשכירות משנה ב-1966 ובה פועלים מסגריה ומוסכים.
הנתבע 2 טען שאביו שכר בשנת 1966 בשכירות משנה חלק מהנכס מהשוכרים וכי בפועל הנתבע 2 הוא שמחזיק בנכס כמוסך.
הסכם משנת 2008
4.ביום 09.02.08 נחתם הסכם שהוכתר כ"הסכם פשרה", בין "המשכיר הצד הראשון והבעלים של האדמה", בני משפחות אלעובידי ואלח'רובי ובין "השוכר הצד השני שכירות והשכרה", הנתבע 1 ועבד מוחמד חמיס לבין הצד השלישי, הנתבע 1, הנתבע 2 ושלושה אחרים.
הוסכם בין הצדדים שנושא ההסכם הוא: "קרקע שבבעלות הצד הראשון באזור התעשייה ואדי אלג'וז בירושלים, שהושכרה מאז דור האבות בשכירות והשכרה 'שכירות והשכרה' לצד השני, אשר בתורו השכיר אותה לצד השלישי והם חמשת השוכרים הנ"ל, והשוכרים האלה בנו מוסכים על הקרקע הזו בשטחים שונים".
הוסכם שהצד הראשון והצד השני יחלקו את הכנסות השכירות הנגבות מהשוכרים, באופן שישולם שני שליש לצד הראשון ושליש לצד השני, זאת בנוסף לסכום של 600 דינר ירדני מחלקו של הצד השני לצד הראשון.
5.בסעיף 6 להסכם נכתב: "החוזים האלה וההסכם הזה אינם מבטלים את המצב המשפטי של החוזים הקודמים בדיירות המוגנת בקיים, זאת אומרת שההסכם הזה הוא המשך לחוזים הקודמים. תחילתה של שנת השכירות תיקבע עבור שלושת הצדדים בראשון לינואר" (הדגשה לא במקור-מ.ב).
סעיף 3 לחוק וזכויות הנתבעים בנכס
6.סעיף 3 לחוק קובע: "קרקע שאין עליה בנין, לא יחול חוק זה על שכירותה, אלא אם הושכרה לפני תשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה".
במקור הושכרה קרקע ואולם הסכם השכירות התייחס מפורשות לדמי שכירות שייגבו מחלקת הקרקע ומהבנוי עליה לאחר הבנייה ועל כן אין נפקות לסעיף האמור.
בכך שונה המקרה דנן ממקרים אחרים שנדונו בבית המשפט ובהם הושכרה חלקת קרקע וככל שהיו מבנים הם היו מבני עזר הטפלים לקרקע, כפי שיפורט לקמן.
7.הנתבעים טענו להרחבת חזית, שכן עילת התביעה לא הייתה לטענתם בכך שהחוזה היה על קרקע לא בנויה, אלא התבססה על ההסכם משנת 2008.
דין הטענה להידחות.
שאלה זו היא חלק מעילת התביעה. שכן, קיימת התייחסות בכתב התביעה, הן לחוזה המקורי והן להסכם משנת 2008 והן לכך שעסקינן בפינוי מושכר שלא חל עליו החוק לטענת התובעים וזאת משום לטענתם הושכרה קרקע לא בנויה.
מכאן, שלא עסקינן בהרחבת חזית אסורה ויש לבחון את טענות התובעים לעניין זכויות הנתבעים בנכס.
8.נטל הראייה הוא על השוכר ועליו להוכיח שהמושכר הוא בגדר חלותו של החוק (ראו למשל: ע"א 90/65 יצחק בירגר ואח' נ' תופיק ג'ובאני פ"ד יט(3)673, 677).
עם זאת, כלל האינדיקציות מצביעות על כך שבמקרה דנן ששכירות הנתבעים הייתה בדיירות מוגנת. בעניין זה נפסק שבמקרה של שנות דיירות רבות ודמי שכירות נמוכים בלא מחאה, פרי ההיגיון וניסיון החיים הוא שהנטל צריך להיות על המבקש לסלק את יד הזולת (רע"א 9354/05 עו"ד איסמעיל עבדא ואח' נ' פדוא אחמד אלעמד ואח' (26.12.05).
9.אלה הטעמים לכך שהנתבעים הם דיירים מוגנים בנכס.
ראשית, במקום קיימים מבנים. החוזה התייחס למעשה למבנים עתידיים ולגביית דמי שכירות בגינם. אמנם ההתייחסות הייתה לקרקע, אך כוונת הצדדים והתייחסותם הייתה למבנים. מסקנה זו נובעת גם מההסכם הנוסף משנת 2008 שצוטט לעיל, אשר התייחס לקרקע ולמוסכים שנבנו על הקרקע. מסקנה זו גם מתחזקת לנוכח האמור בסעיף 6 להסכם השכירות המקורי לפיו לאחר השלמת המחסנים והמבנים, דמי השכירות השנתיים הם בגין "חלקת הקרקע ומה שבנוי עליה". בכך, שונה העניין מפסק הדין שניתן בעניין מתחם הסינרמה בת"א, שכן באותו עניין התחייבה השוכרת להשיב המגרש למשכיר כשהוא פנוי מכל מבנה ואדם וממילא התייחס אותו עניין להשכרת מגרש ולא להשכרת מבנים (תא"ק 36090-07-11 עירית ת"א יפו נ' א.ד. טישו פיפר בע"מ ואח' (12.02.13)).
כב' השופט לנדוי פסק בפסק הדין המנחה בעניין ע"א 198/65 צביה רבקה אורנשטין ואח' נ' מיכאל היימן פ"ד יט (4) 197, בעמ' 200 כי הוראת סעיף 2 לחוק, לפיה חל החוק רק על שכירות של בניין או של חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות: "הוראה זו מחייבת אותנו לברר מה עיקר ומה טפל. אם נשוא השכירות בעיקרו הוא בניין או חלק של בניין, הרי זאת שכירות מוגנת-ואחרת לא. מן הסיפא של סעיף זה אנו למדים שגם חצר או גינה, הטפלות מטבען לבניין, כלולות גם הן בהגנת החוק, בתנאי שהן משמשות את מטרת השכירות, כלומר את מטרת השכירות של הבניין או של חלק הבניין, אליו הן נספחות".
מטרת השכירות בענייננו הוגדרה: "להשתכן ולשכן". כך גם עולה מהנספח שצורף, לפיו לאחר השלמת המבנים, יועלו דמי השכירות.
בענייננו נשוא השכירות בעיקרו הוא הבניין שהוקם לאחר מכן ועל כן עסקינן בדיירות מוגנת.
בהקשר זה יצוין שעל המקרקעין נבנו מבנים עוד בשנת 1966 (ע' 6 ש' 13 -21) ולכל המאוחר בסמוך לכך ועוד בטרם פרוץ מלחמת ששת הימים בשנת 1967.
התובע 2 לא ידע להעיד מתי נבנו המבנים ואילו הנתבע 1, שבשנת 1967 היה בן 14 שנים, ידע להעיד שהמבנה הוקם לפני פרוץ המלחמה והדבר זכור לו בשל המלחמה (ע' 9 ש' 20- ע' 10 ש' 19).
הקמת המבנים בסמוך להשכרת המקרקעין, תומכת אף היא במסקנה שהמבנים הם עיקר השכירות ולא המקרקעין.
10.שנית, בסעיף 6 להסכם משנת 2008 נקבע שההסכם לא מבטל "את המצב המשפטי של החוזים הקודמים בדיירות המוגנת בקיים" ועל כן מתבקשת המסקנה שההתייחסות הייתה לדיירות מוגנת גם באשר למבנים. מסקנה זו גם נתמכת בעדות הנתבע 2 שהעיד בסעיף 2 לתצהירו שהוא שביקש להוסיף את המשפט המאשר את זכותו כדייר מוגן בנכס "לא היה שום ויכוח סביב מעמדי, כמו גם מעמדם של יתר השוכרים האחרים, כדיירים מוגנים בנכס".
11.שלישית, התנהגות הצדדים במשך השנים, כמו גם החתימה על ההסכם בשנת 2008, תומכת במסקנה שהתובעים ויתרו על הטענה לפיה הושכרו מקרקעין בלבד שאין בהם כדי להקנות זכות דיירות מוגנת.
אמנם, התובע העיד שהתובעים סברו בתום לב ובטעות שהשוכר המקורי היה דייר מוגן ואולם התובע לא פירט מתי התברר לו ובאיזה מועד נודע לו ששכירות קרקע פנויה אינה מעניקה זכויות של דיירות מוגנת ומשלא עשה כן, יש בכך כדי להחליש את גרסתו.
מסקנה זו גם מתחזקת לנוכח ההסכם משנת 2008 שבו הוכרו הלכה למעשה זכויות הנתבעים בנכס ואף ניתנה לנתבע 1 הזכות לקבל דמי שכירות יחסיים מהנתבע 2.
12.לנוכח האמור לעיל, מאחר שאביו של הנתבע 1 היה דייר מוגן בנכס, מאחר שהנתבע 1 עובד במקום מאז שנת 1973 ומאחר שהתובעים הכירו בזכות הדיירות המוגנת של הנתבע 1, מתבקשת המסקנה וכך אני קובע שהנתבע 1 הוא דייר מוגן בנכס.
13.מסקנה הנובעת ממסקנה זו היא שגם הנתבע 2 הוא דייר מוגן בנכס, משום שאף לשיטת התובעים זכותו של הנתבע 2 יונקת חיותה מזכויות הנתבע 1 (ראו: סעיף 46 לסיכומים). הלכך, משהנתבע 1 הוא דייר מוגן בנכס, בשים לב להסכם משנת 2008 ולשנים הרבות בהן מחזיק הנתבע 2 בנכס בלא טענה מצד התובעים ובשים לב לדמי השכירות הנמוכים שנגבו ממנו, מתבקשת המסקנה וכך אני קובע שגם הנתבע 2 הוא דייר מוגן בנכס.
אי תשלום דמי שכירות
14.הנתבעים שילמו את דמי השכירות עד לשנת 2010.
הנתבע 1 העיד שהם הציעו לשלם דמי שכירות, אך התובע 2 סירב לקבל את דמי השכירות, מאחר שדרש תוספת לדמי השכירות (ע' 17).
עדות הנתבע 1 באשר לסירוב נתמכת בעדות התובע 2 שהעיד שהוא לא יכול היה לקבל את דמי השכירות שאינם שנויים במחלוקת, מאחר שהיו עוד אחראים על קבלת דמי השכירות (ע' 4 ש' 18).
התובע 3 אישר שהנתבעים סירבו לשלם תוספת, אך אישר שלא ביקש מהם לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת וכי מאז סירוב הנתבעים לשלם, אשר היה בפניו, בפני אחיו התובע 2 ובפגישה אצל עורך הדין, נעשו יתר הפניות היו דרך עורך הדין (ע' 7-8), כאשר פניות אלה סורבו על ידי הנתבעים, נמסר לנתבעים שעל התובעים להעביר דמי השכירות, באמצעות עורך דינם של התובעים(ע' 8 ש' 19,29).
15.הפסיקה חזרה וקבעה כי כאשר בעל בית מסרב לקבל דמי שכירות במשך תקופה ארוכה, אין הוא יכול לבוא לדייר בטענה על שאיננו משלם את שכר הדירה (ראו: ע"א 388/64 בית שמעון (בניין) בע"מ נ' מרים בע"מ פ"ד יט (1) 281).
יודגש שחוק הגנת הדייר אינו מקנה עילת פינוי בשל אי תשלום הפרשים בדמי השכירות אלא בשל ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים (ראו למשל: 273/60 גראטש נ' להמן פ"ד יד' 2565; ד. בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (2014) 2).
16.ב"כ התובעים פנה ביום 19.01.12 לנתבע 1 בדרישה לתשלום, אך הנתבעים לא טרחו לשלם קודם להגשת התביעה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת לשיטתם לב"כ התובעים, חרף האפשרות שניתנה להם.
מכאן שקיימת הגנה לנתבעים בכל הקשור לתקופה שעד לפניית ב"כ התובעים אליהם, אך משנעשתה פנייה שכזו ממנה לא השתמע סירוב לקבלת דמי השכירות, היה על הנתבעים לשלם דמי השכירות ומשלא עשו כן, קמה עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות.
הנתבעים לא העידו את ב"כ התובעים עו"ד ניסים גרה בעניין ומשלא עשו כן, חזקה כי ידעו שהלה לא יתמוך בגרסתם לעניין הפגישות ומסמכים שלא נמסרו להם לטענתם.
לפיכך, מתבקשת המסקנה וכך אני קובע שבמקרה דנן, קמה עילת פינוי, משום שהיה על הנתבעים לשלם את דמי השכירות שלא היו שנויים במחלוקת לשיטתם.
סעד מן הצדק
17.נסיבות המקרה דנן, מצדיקות מתן סעד מן הצדק באשר לנתבעים.
אמנם מדובר בבית עסק, אך משך הזמן שבו לא שולמו דמי השכירות, ביחס למשך הזמן שבו מחזיקים הנתבעים בנכס בדיירות מוגנת, הוא מועט יחסית.
הנתבעים השקיעו בנכס סכומים ניכרים, והמושכר משמש כמקור פרנסתם במשך שנים. הנתבעים אף שילמו סכום לא מבוטל כדמי שכירות לב"כ התובעים לאחר הגשת התביעה.
כלל הנסיבות האמורות מצדיק מתן סעד מן הצדק .
בנסיבות העניין, בשים לב לעוצמת ההפרה ולאופי השימוש שנעשה בנכס, יוענק סעד מן הצדק בכפוף לתשלום סכום של 30,000 ₪ (15,000 ₪ מכל נתבע) אשר ישולם עד ליום 01.11.16. היה וישולם הסכום האמור, לא יפונו הנתבעים.
סוף דבר
18.הנתבעים הם דיירים מוגנים בנכס.
אף שקמה עילת פינוי כנגד הנתבעים בגין אי תשלום דמי שכירות, יש מקום להעניק להם סעד מן הצדק.
19.לפיכך, מורה כי ביום 02.11.16, יפונו הנתבעים מהנכס, המצוי באזור התעשייה וואדי ג'וז בירושלים הידוע כחלק מחלקה 9 בגוש 30513 (גוש 13, אלבלחיאת).
עם זאת, לנתבעים מוענק סעד מן הצדק כמפורט לעיל.
20.מחייב הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 1,200 ₪ ובנוסף שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ כולל מע"מ.
ניתן היום, ז' אב תשע"ו, 11 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.
