ת"א 56146-01-13 בלום ואח' נ' זהבי ואח'

בפני תביעה כספית על סך 96,099 ₪ שהגישו התובעים, פנחס ועמליה בלום (להלן: "בלום") נגד הנתבעת, דורית זהבי (להלן: "זהבי"), ותביעה שכנגד על סך 600,000 ₪ שהגישה זהבי נגד בלום.

טענות בלום בכתב התביעה

1. בלום הם הבעלים של דירה בקומה שנייה ברח' ברודצקי 33 (כניסה ד') בתל אביב הידוע כגוש 6768, חלקה 5, תת חלקה 10, בבניין טורי בן שלוש קומות ובו ארבע כניסות נפרדות ובסה"כ 24 דירות (להלן: "הבניין"). זהבי היא בעלת דירה שממוקמת מתחת לדירת בלום וידועה כתת חלקה 2. זהבי קיבלה את דירתה בירושה מאמה קטלין זהבי ז"ל (להלן: "קטלין").

    

2. בשנת 1999 חלק מבעלי הדירות בבניין נקטו יוזמה להרחבת דירותיהם בשטח נוסף של 40 מ"ר והציעו לכלל בעלי הדירות לפעול יחד לביצוע פרויקט ההרחבות. ליוזמה הצטרפו 16 מתוך 24 בעלי הדירות. קטלין הודיעה כי אין לה צורך בפרויקט, אולם נתנה את הסכמתה לבנייה וחתמה על היתר הבנייה. ביום 12.7.01 ניתן היתר בנייה להרחבת 16 דירות בבניין. בעלי הדירות הבונים התקשרו בהסכם עם קבלן וההרחבות הסתיימו בראשית שנת 2002. בלום נאלצו לבנות יסודות, עמודים ותקרה לצורך הרחבת דירתם (הן בחזית והן בעורף). כמו-כן וכתנאי להיתר הבנייה חויבו בלום לבנות מעטפת לדירת זהבי וכן להקים קירות בטון של הממ"ד בדירת זהבי. כמו-כן נדרשו בלום לשאת בהוצאות הכרוכות בהחלפת תשתיות ובביצוע עבודות נוספות ברכוש המשותף.

    

3. למעשה, בלום בנו את היסודות, העמודים, קירות המעטפת, קירות הממ"ד והתקרה של דירת זהבי על חשבונם, כך שכל שנותר כדי להשלים את הרחבת דירת זהבי הוא להתקין חלונות במעטפת ולבצע עבודות פנים. באותה עת נערך תחשיב באמצעות ועדת ביקורת של ועד הבנייה ויצא כי קטלין חייבת לבלום עבור החלק היחסי שלה בהוצאות 61,061 ₪ צמוד ונושא ריבית מיום 30/4/2002, ובסה"כ 96,099 ₪. ביום 17.6.03 פנו בלום לקטלין וביקשו ממנה לשלם את הסכום הנ"ל וכן נשלחו מכתבים נוספים.

    

4. בשנת 2012 פעלה זהבי לקבלת היתר בנייה לצורך הרחבת דירתה בדרך של השלמת הבנייה שביצעו בלום ושקטלין לא שילמה עבורה דבר. בכך התעשרה זהבי שלא כדין על חשבון בלום, ומכאן התביעה לתשלום 96,099 ₪ או סכום אחר שיקבע שמאי מקרקעין.

    

טענת זהבי בכתב ההגנה ובתביעה שכנגד

1. יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות, שכן עבודות הבנייה בוצעו במהלך שנת 2002, למעלה מ- 11 שנה לפני הגשת התביעה, ומכתב ההתראה של עוה"ד נשלח ביום 17.6.03.

    

2. לגופו של עניין, בלום ו/או מי מטעמם הציגו בפני קטלין מצג שלפיו ייבנו שני עמודים בלבד ללא מעטפת. בעקבות זאת, והיות שקטלין לא שלטה היטב בשפה העברית, היא הסכימה לבנייה, ובלבד שתבוצע ללא בניית המעטפת. קטלין מעולם לא הסכימה להרחבת דירתה. חתימתה של קטלין על היתר הבנייה הכולל את בניית המעטפת זויפה, הוגשה על כך תלונה למשטרה וקטלין אף ערכה תצהיר בעניין זה.

    

3. קטלין השכירה את הדירה והתגוררה בחו"ל לסירוגין, לרבות במהלך תקופת הבניה. בעת שזהבי הגיעה לחופשה מלימודיה בחו"ל היא הופתעה לראות את הבנייה עם קירות המעטפת באופן שהותיר את הדירה במצב לא תקין, ובכלל זה: נחסמה כניסת אור השמש לדירה - דבר שגרם לאפלה מוחלטת בחדרים הגובלים בחלל המעטפת; נחסמה כניסת אוויר ורוח; מזיקים, חתולי רחוב ובעלי חיים נוספים נכנסו לחלל המעטפת ועשו שם את צרכיהם; הצטברה במקום אשפה ונוצר עובש. כל אלה היוו מטרד חמור בין היתר בשל כך שלא הייתה לזהבי גישה לתוך המעטפת. הבנייה אף יצרה מרחק של 3.5 בין חלון המטבח של הדירה לבין קו החוץ, לפגיעה בתריסים ובמרזב ולהרס פריטי גינון רבים, לרבות עץ גדול. הנזק שנגרם לגינה עמד לאותה עת על סך של 4,000$ דולר ארה"ב. כמו-כן נגרמה לדירה ירידת ערך בסך של 21,275$ דולר ארה"ב כפי שנקבע בחוות דעת של המהנדס אביגדור פורת.

    

4. כמו-כן נגרם לזהבי נזק בסך של 9,600$ בגין הפסד דמי שכירות כיוון שבשל מצבה הקשה של הדירה הופחת שכר הדירה ששולם לה בתמורה להשכרתה. מדובר בנזקים בסך כולל של 261,078 ₪. זהבי נאלצה לשלם לקבלן סך של 600,000 ₪ כדי לבצע עבודות בנייה נוספות בדירתה ולהשלים את הבנייה. לא מדובר בהתעשרות שלא כדין אלא בנזקים רבים שנגרמו לזהבי כתוצאה מבניית המעטפת הנ"ל.

    

טענות בלום בכתב ההגנה בתביעה שכנגד

1. התביעה שכנגד היא למעשה מיחזור של תביעה ישנה שהגישה זהבי נגד עיריית תל-אביב וכלל בעלי הדירות הבונים בעילה זהה לחלוטין, כפי שיפורט להלן.

    

2. ביום 7.11.01 פנתה זהבי לעיריית תל-אביב בטענה כי הבנייה נעשתה בחריגה מהיתר הבנייה, מבלי לציין באיזו חריגה מדובר. זהבי לא העלתה בפנייתה טענה כנגד הסכמתה לבנייה כפי שבוצעה או טענת זיוף. בעקבות הפנייה ביצעה עיריית תל-אביב בדיקה בשטח ונמצא כי הבנייה תואמת את ההיתר ללא כל חריגה מצד הבעלים הבונים, לרבות בלום. תשובת העירייה נשלחה לזהבי ביום 17.11.01 וממועד זה ואילך, במהלך כל הבנייה ובסיומה, לא העלו קטלין וזהבי טענות כלשהן נגד הבנייה.

    

3. ביום 10.4.05, כשנתיים לאחר סיום עבודות הבנייה ודרישת בלום מקטלין לשלם את העלויות היחסיות, הגישה זהבי בשמה ובשם עיזבונה של אמה קטלין שנפטרה בינתיים תביעה נגד כלל הבעלים הבונים לרבות בלום בסך של 100,000 ₪. התביעה הוגשה בעילה זהה לזו של התביעה שכנגד בתיק דנן הכוללת ירידת ערך, אובדן שכר דירה ונזקים שונים לגינה. בדיון קדם המשפט בתיק המליצה כב' השופטת שדנה בתיק לזהבי לנצל את המעטפת ולהשלים את הבנייה והורתה לזהבי להודיע מה עמדתה בעניין זה תוך 30 יום. משלא ניתנה הודעת זהבי במועד, נמחקה התביעה מחוסר מעש.

    

4. בכתב התביעה שהוגש בתיק הנ"ל הודתה זהבי כי אימה המנוחה קטלין חתמה על הבקשה להיתר הבנייה להרחבת 16 דירות ולבניית מעטפת ל- 3 דירות, וביניהן דירתה של קטלין. בטרם החתימה על הבקשה להיתר הסבירו חברי הוועד הבונה לקטלין ששלטה היטב בשפה העברית מהי הבנייה שעומדת להיעשות. מכאן שקטלין ידעה והבינה היטב כי ייבנו יסודות, עמודים ומעטפת הקירות החיצוניים שישמשו להרחבת דירתה בעתיד.

    

5. הטענות בדבר נזקים שנגרמו לדירה כתוצאה מההרחבה הן שקריות וכל תכליתן להתחמק מתשלום החוב לבלום ולהתעשר שלא כדין על חשבונם. בניית המעטפת נעשתה גם בדירות נוספות בבניין ומעולם לא הועלתה כל טענה מצד בעלי דירות אחרים לפגיעה כלשהי בדירתם. בניית המעטפת לא סגרה לחלוטין את הדירה, שכן בקירות המעטפת נותרו פתחים רחבים שנועדו לשמש חלונות באופן שלא מנע כניסת אוויר ואור לדירה. לנתבעת ולקטלין הייתה גישה לחלק ההרחבה מתוך דירתן וחלק משטח ההרחבה אף שימש אותן למחסן. מיד לאחר סיום הבניה תיקן הקבלן את התריסים והסורגים שנפגעו במהלך הבנייה והמרזב הישן הוחלף במרזב חדש. הגינה שהייתה מוזנחת שופצה ורועננה ללא היכר.

    

6. הטענה כי זהבי שילמה 600,000 ₪ בגין השלמת ההרחבה היא חסרת בסיס והמסמכים שצורפו לכתב התביעה שכנגד אינם תומכים בה. בהודעה שהגישה זהבי בשנת 2005 נטען כי עלות השלמת הבנייה מוערכת בסכום של כ- 60,000 ₪ בלבד.

    

7. דינה של התביעה שכנגד להידחות על הסף מחמת התיישנות, שיהוי, מעשה בי דין, השתק ומניעות. עילת התביעה שכנגד נולדה לכל המאוחר בשנת 2001, ומשכך התיישנה לכל המאוחר בשנת 2008. התובעת אף מנועה מלהגיש נגד בלום תביעה חדשה, לאחר שתביעתה הקודמת שהגישה בשנת 2005 בעילה זהה נמחקה תוך וויתור התובעים על הוצאות.

    

טענות זהבי בכתב התשובה לכתב ההגנה בתביעה שכנגד

1. תביעתה הקודמת של זהבי נמחקה באופן שלא מונע ממנה להגיש את התביעה שכנגד דנן. הסיבה שהומלץ לזהבי לתקן את תביעתה נבעה מכך שהתביעה הוגשה בין היתר נגד עיריית תל-אביב ונגד ועד הבנייה שאינו אישיות משפטית.

    

2. טענת בלום להתיישנות התביעה שכנגד, המוכחשת, מהווה הודאת בעל דין של בלום כי אף לשיטתם התביעה העיקרית נגד זהבי התיישנה.

    

3. עלויות הבנייה שהוזכרו בתביעה הקודמת אינן רלוונטיות לתביעה דנן – מה גם שבחלוף שנים עלו המחירים בשוק באופן ניכר. מבלי לגרוע מטענה זו, עלות הבנייה שהוצגה בתביעה הקודמת נכון לשנת 2005 עלתה על 99,000 ₪ לא כולל מע"מ ולא כולל ריצוף וכיו"ב. העלויות הנ"ל אף לא כללו את כל הכרוך בקבלת היתר בנייה וכן עלויות הנובעות מהתקשרות עם בעלי מקצוע נוספים וחיוניים לביצוע העבודות, לרבות מתכנן, אדריכל ומהנדסים. כך גם לא כללו יציקת בטון שנדרשה לצורך ביצוע העבודות וכן תוספת של בניית ממ"ד.

    

4. טענת זיוף חתימתה של קטלין הועלתה במפורש בכתב התביעה בהליך הקודם. קטלין אף חתמה על תצהיר שבו הצהירה מפורשות כי לא הסכימה לבניית המעטפת אלא לבניית העמודים בלבד. קטלין הגישה תלונה למשטרה בגין הזיוף, וגם אם התיק במשטרה נסגר, הדבר נעשה מטעמים טכניים ואין בכך כדי להעיד כי טענת הזיוף איננה אמת.

    

5. טענותיהם של בלום שלפיהן לא נגרמו לזהבי נזקים כלשהם הן חסרות כל אחיזה ובסיס במציאות. גם הטענה כי הייתה לתובעת גישה לחלק ההרחבה אינה נכונה.

    

    

   קדם המשפט בתיק

    

לבקשת הצדדים בדיון קדם המשפט הראשון, תחילה הוגשו סיכומים בכתב בסוגיית ההתיישנות. לאחר הגשת הסיכומים ניתנה החלטה שלפיה אין מקום לדחות על הסף אף אחת מהתביעות מחמת התיישנות ללא דיון והכרעה בטענות העובדתיות של הצדדים.

בעקבות זאת, בדיון קדם המשפט השני נקבעו מועדים להשלמת ההליכים המקדמיים ולהגשת תצהירי עדות ראשית וראיות מטעם הצדדים.

תצהירי עדות ראשית וחוות דעת

תובע 1, מר פנחס בלום (להלן: "מר בלום"), ערך תצהיר עדות ראשית מטעם התובעים וכן הוגשו מטעמם תצהיר של המפקח על הבנייה בפרויקט, מר בני מעיין; וחוות דעת של שמאי, מר אייל שיחור. זהבי ערכה תצהיר עדות ראשית וכן הוגשו מטעמה שתי חוות דעת: חוות דעת של מהנדס בניין ושמאי מקרקעין - מר צבי רון וחוות דעת של מומחה לזיהוי כתבי יד - עו"ד יונתן נפתלי. בעקבות זאת וברשות בית המשפט הוגשו ראיות משלימות מטעם בלום – תצהירים משלימים של מר בלום ושל המפקח על הבנייה וחוות דעת משלימה של מר שיחור.

מר בלום הצהיר כי קטלין הייתה מודעת היטב לעובדה שתיבנה מעטפת לדירתה ולשתי דירות נוספות שלא הורחבו, שכן העניין עלה בכמה שיחות שניהל עמה באותה עת, בין היתר במענה לשאלתה האם תוכל לבנות בעתיד. כמו-כן הצהיר כי הסביר לקטלין שהוא בונה עבורה את שלד המבנה ברמת המעטפת, לרבות קירות הממ"ד, וכן הבהיר לה שתידרש לשלם את העלויות שהוציאו עבורה במועד שבו תחליט לבנות או במועד שבו תמכור את דירתה. לפי תצהירו של מר בלום, קטלין השיבה לו כי כרגע זה ממילא לא רלוונטי כי אין לה כסף, אבל אולי בעתיד הבת שלה תבנה. מר בלום חזר והצהיר כי קטלין חתמה על הבקשה להיתר בנייה לרבות בניית מעטפת בדירתה, והבהיר כי הבקשה של הבעלים הבונים שהוגשה באוגוסט 2000 לשינויים פנימיים ולשינויים בחזיתות אינה רלוונטית לבניית המעטפות. בהמשך תצהירו הסביר מר בלום בפירוט כיצד חושב חלקה של קטלין בעלויות הבנייה. עוד הוצהר כי מיד לאחר שנודע לבלום שזהבי הגישה בקשה להשלמת היתר הבניה, פנה בא כוחם של בלום לזהבי ביום 11.12.11 בדרישה לשלם את חלקה היחסי בעלויות.

המפקח על הבנייה, מר בני מעיין, פירט בתצהירו את תחשיב עלויות הבנייה, את חלקה היחסי של זהבי בעלויות אלה בערכים נומינליים – 45,149 ₪ ואת שכר המפקח – 5,456 ₪.

המומחה מטעם בלום, מר אייל שיחור, קבע בחוות דעתו כי העלות הראויה של בניית מעטפת לדירה של זהבי, בשטח של כ- 40 מ"ר, עומדת נכון ליום 30.4.02 על סך של 55,000 ₪ ללא מע"מ, וזאת בהתאם למחירון "דקל" לענף הבנייה. לפיכך קבע מר שיחור כי עלות בניית המעטפת לדירה בפועל – 50,605 ₪ (לא כולל הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום) היא סבירה ונמוכה מהעלות הראויה של בניית המעטפת.

זהבי חזרה בתצהיר עדותה הראשית על הטענות בכתבי טענותיה והדגישה כי אימה קטלין לא הסכימה בשום שלב לבניית המעטפת וכי זויפה חתימתה של קטלין על התוכנית שבה מופיעה המילה "מעטפת". כמו-כן הבהירה זהבי בתצהירה כי במועד ביצוע עבודות הבנייה התגוררה בחו"ל לצורך לימודים וקטלין השכירה את הדירה והתגוררה בהונגריה ובישראל לסירוגין, ולכן נודע להן על בניית המעטפת רק בשלב מתקדם יחסית של הבנייה. זהבי הוסיפה ופירטה בתצהירה מהם הנזקים שנגרמו לה לטענתה בגין העבודות שביצעו בלום, לרבות הפסד בסך של 120,000 ₪ בגין אובדן דמי שכירות ותשלום סכום כולל של 566,618 ₪ בגין עבודות בנייה אשר לדבריה נאלצה לבצע בדירה כדי להכשיר אותה למגורים סבירים. כמו-כן הפנתה זהבי לחוות דעת המומחה מטעמה שלפיה העלות של עבודות השיפוץ המינמאליות שנדרשו בדירה עומדת על 221,840 ₪ (כולל מע"מ). לבסוף חזרה והעלתה זהבי טענות בעניין התיישנות התביעה של בלום.

המומחה מטעם זהבי, מר צבי רון, קבע בחוות דעתו בין היתר כי הוא מעריך שחלקה היחסי של זהבי בעלות עבודות ההרחבה שביצעו בלום עומד על כ- 27,200 ₪ + מע"מ בלבד נכון לשנת 2002. כמו-כן קבע כי לצורך הכשרת הדירה למגורים באופן ראוי היה צורך לבצע את העבודות המפורטות בחוות הדעת, בעלות כוללת של 188,000 ₪ + מע"מ, והוסיף כי לפי התרשמותו, זהבי ביצעה את כל העבודות הללו ואף מעבר לכך. עוד קבע המומחה כי הוא מעריך את הפסד דמי השכירות החודשיים בגין הדירה לאחר ביצוע ההרחבה של בלום ובטרם ביצוע העבודות הנדרשות כמפורט בחוות דעתו בסכומים הבאים: 1,250 ₪ לחודש לשנת 2008; 1,450 ₪ לחודש לשנת 2009; ו- 1,600 ₪ לחודש לשנים 2012-2010.

המומחה להשוואת כתבי יד מטעם זהבי, עו"ד יונתן נפתלי, קבע בחוות דעתו כי בדק את החתימה הנחזית להיות של קטלין על הבקשה להיתר בנייה בהשוואה לדוגמאות כתב וחתימה הנחזות להיות של קטלין על מסמכים אחרים, והגיע למסקנה כי "קיימת אפשרות סבירה שחתימת המחלוקת לא נחתמה על ידי חותמת הדוגמאות". עו"ד נפתלי צירף לחוות דעתו את "מדרג המסקנות הנהוג במכון נפתלי" שממנו עולה כי קיימות ארבע דרגות וודאות לשונות בין חתימות ומסקנה של אפשרות סבירה לשונות היא בדרגה 1, דהיינו דרגת הוודאות הנמוכה ביותר מתוך 4 לקיומה של שונות בין החתימות.

מר בלום התייחס בתצהירו המשלים לתצהירה של זהבי ולשתי חוות הדעת מטעמה. תחילה הצהיר כי לא נגרם לזהבי כל נזק כתוצאה מביצוע ההרחבה, וההפך הוא הנכון, שכן כתוצאה מביצוע ההרחבה עלה שווי דירתה של זהבי, כעולה מחוות דעתו המשלימה של מר שיחור. כמו-כן הסביר מר בלום בתצהירו המשלים בפירוט רב מדוע לטענתו ההפחתות שביצע המהנדס המומחה מטעם זהבי מחלקה היחסי שלה בעלויות הבנייה - הפחתות בסך כולל של 11,349 ₪ - שגויות ואינן במקומן. לאחר מכן ישנה התייחסות לטענתה של זהבי שלפיה בשל בניית המעטפת נאלצה להשלים את ביצוע עבודות ההרחבה בעלות של 566,618 ₪ ולכל הפחות, לפי חוות דעת המומחה, לשאת בעלויות מינימאליות להשלמת המעטפת ולשיפוץ הדירה בסך של 188,000 ₪ + מע"מ. מר בלום הצהיר כי טענה זו מופרכת, הזויה וחסרת הגיון שאינה מתיישבת עם השכל הישר והעלה שורה ארוכה של טיעונים ונימוקים כדי לבסס זאת. אשר לטענותיה של זהבי בדבר הפסד דמי שכירות – נטען כי גם אלה טענות מופרכות וחסרות בסיס, תוך הפניה לחוות הדעת המשלימה של מר שיחור שלפיה אין זה סביר שדמי השכירות נפגעו כתוצאה מבניית המעטפת. מר בלום חזר והכחיש בתצהירו את טענותיה של זהבי בדבר נזקים נוספים שנגרמו לה, הסביר בהרחבה מדוע אין לקבל את טענתה בדבר זיוף חתימתה של אימה קטלין על הבקשה להיתר הבנייה והצהיר כי זהבי לא הגישה התנגדות לתיקון צו הבית המשותף ואף לא הגישה כל תביעה בנוגע לבנייה מאז שנמחקה תביעתה משנת 2005.

מר שיחור קבע בחוות דעתו המשלימה כי שווי הדירה של זהבי לא ירד כתוצאה מבניית תוספות ברמת מעטפת בשתי חזיתותיה, הצפונית והדרומית, ולדעתו השווי האובייקטיבי של הדירה עלה. כמו-כן קבע כי כתוצאה מביצוע עבודות להשלמת המעטפת לגמר מלא עלה שווי הדירה בלמעלה מ- 1,200,000 ₪ נכון לשנת 2012. בעניין דמי השכירות קבע המומחה כי לאור גודל הדירה ואפיון התוספות שנבנו, בעיקר בצד דרום, אין בבניית תוספות אלה כדי למנוע את השכרת הדירה בדמי שכירות ראויים. עוד נקבע כי לאחר השלמת הדירה לגמר מלא נוצרה לזהבי דירת ארבעה חדרים בשטח 94.3 מ"ר משופצת במקום דירת שני חדרים בשטח 54.51 מ"ר שהייתה לה לפני השלמת הבנייה. בהקשר זה הוסיף המומחה וקבע כי דמי השכירות הראויים הממוצעים לתקופה המדוברת בגין דירת ארבעה חדרים גבוהים בכ- 2,030 ₪ מדמי שכירות ראויים בגין שני חדרים, וזאת אף מבלי להביא בחשבון שהדירה הגדולה היא אחרי שיפוץ. לפיכך קבע מר שיחור כי לא נגרם כל נזק של ירידת ערך או הפסד דמי שכירות כתוצאה מתוספת הבנייה.

מר בני מעיין התייחס בתצהירו המשלים לחוות הדעת של המהנדס מטעם זהבי לעניין חלקה בעלויות הבנייה של בלום, והסביר בהרחבה מדוע לשיטתו ההפחתות העולות מחוות דעת המומחה בסך כולל של 11,349 ₪ שגויות ואינן במקומן.

הוכחות וסיכומים

בדיון ההוכחות נחקרו המצהירים והמומחים הנ"ל בחקירות נגדיות. בסוף הדיון ביקשה ב"כ זהבי מבית המשפט להגיש באמצעות העדה זהבי ראיה נוספת שכונתה בפרוטוקול "הגליל", ובעקבות זאת נקבע כי אם היא עומדת על הוספת הראיה, עליה להגיש בעניין זה בקשה בכתב, ולאפשר הגשת תגובה ותשובה. כמו-כן נקבע מועד דיון להשמעת סיכומי הצדדים בעל-פה.

כשבוע לאחר דיון ההוכחות הגישה ב"כ זהבי בקשה בכתב להוספת הראיה – "הגליל", ותגובת בלום לבקשה זו הוגשה ימים ספורים לפני מועד הדיון שנקבע לסיכומים בעל-פה. בפתח הדיון הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט לקבל את הראיה לתיק ללא וויתור על טענות כלשהן, לרבות טענות לגבי המשקל שיש לייחס לראיה. בעקבות הסכמה זו הוגשה הראיה לתיק וסומנה נ/1. בהמשך סיכמו באי כוח הצדדים את טענותיהם בעל-פה, תחילה לעניין התביעה העיקרית ולאחר מכן לעניין התביעה שכנגד.

לאחר הדיון הגישו ב"כ זהבי בקשה לצירוף פסק דין חדש שניתן לאחר סיכומי הצדדים בענייננו בת"א (שלום – ירושלים) 40129-06-13 צבטאני נ' בנימין (מיום 6.12.15). הוגשה תגובה ותשובה שבה התייחסו שני הצדדים בין היתר לתוכנו של פסק הדין ולרלוונטיות שלו לעניננו, וניתנה החלטה שלפיה בית המשפט יתייחס לכך בגוף פסק הדין.

דיון

תביעת בלום

התיישנות ושיהוי

לאחר שמיעת טענות ב"כ הצדדים ועיון בפסיקה שאליה הפנו בסוגייה זו, אני קובע כי בנסיבות העובדתיות של המקרה דנן אין לדחות את התביעה של בלום מחמת התיישנות או שיהוי.

בסיכומים שהוגשו בכתב בסוגיית ההתיישנות הפנה ב"כ בלום לשני פסקי דין שניתנו בבית משפט השלום בתל-אביב בתביעות דומות:

1. בתא"מ 45892-07-11 יוסף בנין נ' ליאורה שמעוני (מיום 22.7.13) נטען כי התביעה התיישנה כיוון שהתובע ביקש לחייב את הנתבעת בחלקה בהוצאות עלות בניית השלד שנבנה למעלה מ- 20 שנה לפני הגשת התביעה. בפסק הדין נדחתה טענה זו ונקבע כי "המועד הרלוונטי בו יכולה עילה של עשיית עושר ולא במשפט להתגבש היא מחודש אוקטובר 2010, עת החלה הנתבעת בביצוע עבודת הרחבה בדירתה תוך שימוש בשלד הקיים". ב"כ זהבי טענה כי פסק הדין אינו רלוונטי לענייננו, כיוון ששם התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעת בדמי שימוש ראויים בשלד הקיים מכוח סעיף 33 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 לפי חוות דעת של שמאי. ואולם מסעיפים 12-7 לפסק הדין עולה כי התובע באותו עניין זנח את התביעה לדמי שימוש ראויים מכוח סעיף 33 הנ"ל שאינו רלוונטי לעובדות שעליהן התבססה התביעה, וביקש לחייב את הנתבעת מכוח עשיית עושר ולא במשפט בלבד. אמנם בסופו של דבר נדחתה התביעה, אך זאת משום שבניגוד למקרה שבפנינו, התובע שם לא מימן ולא ביצע את עבודות השלד, אלא רק רכש את הדירה ממי שביצע את ההרחבה.

    

2. בפסק דין שניתן בת"א 16393/06 יאורי נורית נ' וגרמן טובה (מיום 10.9.08) הזכיר כב' השופט בן חיים את החלטתו בקדם המשפט לדחות את טענת ההתיישנות כיוון ש"עילת התביעה לא נולדה עת ביצעה התובעת את עבודות הבנייה בשנת 1998, אלא לראשונה בשנת 2002, עת פנתה הנתבעת לתובעת על מנת לבצע את ההרחבה בדירתה".

    

כך גם בענייננו, עילת התביעה לא נולדה עם סיום בניית השלד והמעטפת בתחילת שנת 2002, אלא רק בשנת 2012 בעת שזהבי החלה בביצוע עבודות ההרחבה בדירתה.

בסיכומים שהוגשו בכתב בסוגיית ההתיישנות הפנתה ב"כ זהבי לפסקי דין שמלמדים לטענתה כי עילת התביעה נולדה במועד שבו הסתיימה הבנייה של היסודות, השלד והמעטפת או בעת שולמו כספים תמורתה, וביניהם ע"א (מחוזי – חיפה) 2164/04 איטונג בע"מ נ' חוסיין מוחמד בדראן, תק-מח 2005(1) 11462 וע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4) 522. ואולם, מקרים אלה שונים בתכלית מהמקרה דנן.

בע"א 2164/04 בעניין כרמל נתבעו דמי שימוש ראויים בעילה של הסגת גבול במקרקעין לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקין בלבד, ונקבע כי אי עשיית שימוש במקרקעין אין בה כשלעצמה כדי לפטור את מסיג הגבול מתשלום פיצויים לבעלי המקרקעין על הנזק שנגרם להם. ברי כי תביעה בעילה זו של פיצויים על הסגת גבול שונה בתכלית מתביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט ובית המשפט שדן באותו עניין אף עמד על כך בסעיף 6(ב) לפסק דינו.

בפסק הדין בעניין איטונג הוגשה תביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט בגין שימוש במחפרון ונקבע בין היתר כי אף שהמשיב שם נמנע מלעשות שימוש בנכס ולהפיק ממנו תועלת, אין בכך בלבד כדי לשלול מהמערערת תביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. ואולם, כפי שפורט בסיכומי התשובה של ב"כ בלום בסוגיית ההתיישנות, נסיבות המקרה שנדון בעניין איטונג מורכבות ושונות מנסיבות המקרה דנן. אינני נדרש להתייחס לכך בהרחבה בפסק דין זה, אך אציין למשל כי בעניין איטונג דובר על מחפרון שהיה בחזקתו של המשיב והוא היה יכול לעשות בו שימוש ולהפיק ממנו רווחים ללא השקעה כספית נוספת כלשהי, בעוד שבענייננו, כל עוד הדירה לא נמכרה ולא בוצעו בה עבודות בנייה להשלמת המעטפת, זהבי ואימה קטלין לא היו יכולות להפיק רווח משמעותי מהיסודות, השלד והמעטפת שנבנו. גם לשיטתה של זהבי עצמה, היא וקטלין לא הפיקו ולא היו יכולות להפיק טובת הנאה כלשהי מקיומה של המעטפת כפי שנבנתה, ולטענתן אף נגרם להן נזק כתוצאה מכך. מכאן שרק כאשר פעלה זהבי להרחבת דירתה, הייתה לה אפשרות ליהנות ולהפיק רווח מהיסודות, השלד והמעטפת שנבנו קודם לכן.

כאמור לעיל, לאחר השמעת סיכומי הצדדים בעל-פה הגישו ב"כ זהבי בקשה לצירוף פסק דין חדש שניתן בת"א (שלום – ירושלים) 40129-06-13 צבטאני נ' בנימין (מיום 6.12.15). גם במקרה זה נדונה תביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט עקב שימוש בתוספות בנייה שנים רבות לאחר שנבנו, אך זאת בנסיבות שונות מענייננו. באמרת אגב נקבע בפסק הדין כי הדרך הנכונה להגדיר את טובת ההנאה שהצמיחו התובעים היא השבחת הנכס ולא שימוש בפועל באותה השבחה. ואולם,בעניין צבטאני הנתבע לא היה בעל הדירה בעת שבוצעו תוספת הבנייה, אלא רכש את הדירה בתמורה מלאה רק 20 שנה לאחר מכן, תוך הסתמכות על מרשם המקרקעין שלפיו התוספת היא חלק בלתי נפרד מהדירה. לעומת זאת, בענייננו קטלין הייתה בעלת הדירה בתקופת הבנייה של בלום, וכאשר בתה זהבי קיבלה ממנה את הדירה בירושה היא ידעה על ביצוע עבודות ההרחבה וידעה שבכוונתם של בלום לדרוש תשלום בגינן עם מכירת הדירה של זהבי או הרחבתה. נוסף על כך, במקרה דנן זהבי עצמה טוענת כאמור כי לפני הרחבת הדירה, היא ואימה לא הפיקו טובת הנאה כלשהי מעצם קיומן של תוספות הבנייה.

ב"כ זהבי הוסיפה וטענה בסיכומיה כי קיימת בענייננו הודאת בעל דין ברורה ומחייבת של בלום לגבי קיומה של עילת תביעה עם סיום הבנייה. בהקשר זה הפנתה ב"כ זהבי למכתב של בלום לקטלין ולזהבי מיום 17.6.03 שבו נדרשו לשלם סך של 57,244 ₪ בגין חלקן היחסי בהרחבה במועד מכירת הדירה או לחלופין להחתים את רוכשי הדירה על התחייבות לשלם את הסכום במועד ביצוע ההרחבה ו/או מכירת הדירה. בעקבות מכתב תגובה שבו התנגדו קטלין וזהבי לדרישה, נשלח מכתב תשובה של ב"כ בלום שבו הודיעו כי הם עומדים על דרישתם לתשלום הסכום במועד הבנייה או מכירת הדירה. ב"כ זהבי הפנתה לפסיקה שלפיה אין לאפשר לנושה לעקוף את הדין בנוגע לתקופת ההתיישנות בדרך של הארכת תקופת התשלום במכתב דרישה שנשלח לחייב. ואולם בענייננו, כפי שנקבע לעיל, עילת התביעה נולדה רק עם השלמת עבודות הגמר בדירתה של זהבי, ומכאן שבמועד משלוח המכתב עילת התביעה כלל לא הייתה קיימת וממילא תקופת ההתיישנות לא החלה.

טענה נוספת בסיכומי זהבי בכתב היא כי תקופת ההתיישנות החלה במועד שבו הודיעו קטלין וזהבי באמצעות בא כוחן דאז שהן מתכחשות לדרישה לקבלת כספים בגין הבנייה. בהקשר זה הופנה בית המשפט לפסק דין בעניין הכחשת חוב שכר טרחה (בש"א 1765454/07 רבקה דיל נ' אברהם נביאי). אלא שבפסק הדין הנ"ל עילת התביעה הלכאורית הייתה קיימת במועד שבו הוכחש החוב ועורך הדין היה יכול להגיש תביעה בגינה באותה עת, ואילו בענייננו, במועד ההכחשה עדיין לא קמה לבלום עילה להגשת תביעה לתשלום החוב, ולכן אין למנות את תקופת ההתיישנות ממועד זה.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי עילת התביעה נולדה רק בשנת 2012 ואין במכתבי הצדדים ובאי כוחם כדי לשנות זאת. לכן, התביעה שהוגשה בינואר 2013 לא התיישנה.

כמו-כן אין לקבל את הטענה כי בנסיבות המקרה דנן דינה של התביעה להידחות מחמת שיהוי. התביעה הוגשה בינואר 2013, דהיינו בסמוך מאוד למועד שבו נולדה עילת התביעה, כפי שנקבע לעיל, בשנת 2012. זהבי וקטלין ידעו עוד בשנת 2003 כי בכוונתו של בלום לדרוש מהן תשלום בגין חלקן היחסי בעלויות הבנייה, אם וכאשר הדירה תורחב או תימכר, והיה באפשרותן להיערך לכך בהתאם, גם מבחינה ראייתית. זהבי לא הוכיחה כי בשל חלוף הזמן נמנעה ממנה האפשרות להציג ראיות באופן שפגע במידה ניכרת ביכולתה להתגונן מפני התביעה. על כל פנים, משהוגשה התביעה חודשים ספורים לאחר המועד שבו נולדה העילה של עשיית עושר ולא במשפט, אין מקום לדחות את התביעה מחמת שיהוי.

יסודות העילה 

בסעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "החוק") שכותרתו "חובת ההשבה" נקבע לאמור:

"מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין, נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכייה, ואם ההשבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה".

מכאן שלצורך ביסוס תביעה בעילה של עשיית עושר מכוח סעיף 1(א) לחוק, אין צורך להוכיח כי הנתבע הסכים לקבלת הזכייה (הנכס, השירות או טובת ההנאה), וכל שנדרש להוכיח הוא שהזכייה באה לנתבע מהתובע שלא על פי זכות שבדין.

אין חולק כי בשנת 2012 הרחיבה זהבי את דירתה תוך שימוש בתוספת הבנייה -השלד והמעטפת שבלום ביצעו ומימנו. מכאן שזהבי קיבלה טובת הנאה שבאה לידי ביטוי בחיסכון כספי, שכן נחסך ממנה תשלום עבור בניית התוספת שעשתה בה שימוש לצורך הרחבת דירתה. כך גם אין חולק כי טובת ההנאה "באה" לזהבי מבלום, שכן הוא זה שמימן את עבודות הבנייה (וזאת בניגוד למקרים שנדונו בפסקי דין אחרים שאליהם הפנו הצדדים).

נותר אפוא היסוד "שלא על פי זכות שבדין". ב"כ זהבי טענה בסיכומיה כי לפי הפסיקה, קיומו של יסוד זה יוכרע לפי מבחן הצדק. כמו-כן הפנתה בהקשר זה לספרו של פרופ' פרידמן, עשיית עושר ולא במשפט, כרך א', מהדורה 2, בעמ' 188 שם ציין המחבר כי העיקרון הכללי הוא כי מי שפועל לקידום אינטרס עצמי אינו זכאי להשבה מאנשים אחרים שהפיקו תועלת מפעולתו. אלא שגם לשיטתו של פרופ' פרדימן, המזכה אינו זכאי להשבה רק אם פעל לקידום אינטרס עצמי שהצמיח טובת הנאה אגבית לאדם אחר שאיננה ניתנת להשבה. לפיכך, יש לבחון האם בנסיבות המקרה דנן תוספות הבנייה שבלום ביצעו ומימנו הצמיחו לזהבי טובת הנאה אגבית בלבד.

בפסק הדין שניתן בתא"מ 45892-07-11 יוסף בנין נ' ליאורה שמעוני (מיום 22.7.13) שאליו הפנה ב"כ בלום, צוטט קטע מתוך ספרו של פרופ' פרדימן הנ"ל העוסק בפעולות לקידום אינטרס עצמי ונקבע לאמור (בעמוד 5, סעיף 15):

"פרופ' פרדימן מבחין אפוא בין פעולה שעשה אדם לקידום אינטרס עצמי אשר גרמה טובת הנאה אינצידנטלית, אשר אינה ניתנת להשבה, לבין מקרים בהם אין המדובר בהנאה אגבית של האחר.

במקרה הנדון כאן, בעלי הדירות בקומה הראשונה והשניה פעלו לבניית היסודות והשלד גם לקידום אינטרס אישי שלהם, לצורך הרחבת דירתם, אולם פעולה זו כרוכה באופן שאינו ניתן להפרדה, בבנית יסודות הנדרשים גם להרחבה עתידית של דירת הנתבעים בקומה השלישית.

בניית היסודות והשלד, מלכתחילה נעשתה על מנת לאפשר תוספת הרחבת בנייה עבור כל שלושת הקומות שבבניין, ועל כן, לא מדובר בהנאה אגבית שנצמחה לדירה בקומה השלישית בשל פעולה לקידום אינטרס עצמי של בעלי הדירות שבקומה הראשונה והשניה".

כמו-כן הפנה ב"כ בלום לפסק דין שניתן בת"א (שלום-ת"א) יעל דונל נ' גבראיל ארבוב (מיום 3.1.12) שגם בו נדון מקרה של שימוש שעשו הנתבעים בתוספות בנייה שביצעו התובעים כמה שנים קודם לכן. בית המשפט דחה הטענה כי אין לשלם לתובעים דבר כיוון שפעלו לקידום אינטרס אישי, וקבע כי לא מדובר בטובת הנאה שהנתבעים נהנו ממנה באקראי.

בדומה לכך, גם בענייננו, העבודות שביצעו ומימנו בלום היו כרוכות באופן בלתי נפרד ביצירת התשתית להרחבת דירתה של זהבי, ובסופו של דבר, זהבי אכן רחיבה את דירתה תוך שימוש בתשתית זו. לכן, לא מדובר בטובת הנאה אגבית בלבד.

לעומת זאת, בפסק הדין שניתן בת"א (שלום – ירושלים) 40129-06-13 צבטאני נ' בנימין (מיום 6.12.15), שאותו ביקשה ב"כ זהבי לצרף לאחר שלב הסיכומים, התקבלה הטענה כי התובעים שם אינם זכאים להשבה כיוון שפעלו לקידום אינטרס עצמי, תוך יצירת טובת הנאה אגבית לאחר. ואולם, הנסיבות של אותו מקרה היו שונות מענייננו. בפסק הדין הנ"ל נקבע כי התובעים ביצעו את ההרחבה על אף שידעו מראש כי בעלת הדירה דאז לא תשתתף איתם בעלויות גם לאחר שנים רבות, ואף לא העלו על הכתב את דרישתם לכיסוי הוצאותיהם אם ייעשה שימוש בתוספת. נוסף על כך, הנתבע שם לא היה בעל הדירה במועד שבו נבנו תוספות הבנייה ואף לא היה קשור בדרך כלשהי לבעלת הדירה, אלא רכש את הדירה כ- 20 שנה לאחר ביצוע העבודות לאחר שבדק את מצבה המשפטי במרשם המקרקעין, שם סומנה תוספת הבנייה כחלק בלתי נפרד משטח הדירה. לעומת זאת, בענייננו, זהבי קיבלה את הדירה בירושה מאימה בעת שידעה היטב כי בלום ידרשו השתתפות בעלות תוספת הבנייה אם הדירה תורחב או תימכר. לפי עדותו של מר בלום, עוד לפני ביצוע העבודות הובהר לקטלין כי תידרש לשלם את חלקה היחסי בעלויות בניית התוספת אם וכאשר הדירה תימכר או תורחב, ואף אין חולק כי בסמוך לאחר השלמת עבודות הבנייה נשלחו לקטלין ולזהבי מכתבים בעניין זה, תוך ציון הסכום המדויק שיידרשו לשלם.

זהבי טענה כי בניית המעטפת מנעה מגורים סבירים ותקינים בדירה, ולכן היא "נאלצה" בלית ברירה לבצע עבודות בנייה נרחבות בעלות של 566,618 ₪. כפי שיפורט בהמשך פסק הדין, אין לקבל טענה זו. אכן היה צורך בביצוע עבודות להשלמת הבנייה ברמת המעטפת, אך זאת בהיקף קטן ובעלות של כמה עשרות אלפי ש"ח בלבד. מנגד, אין חולק כי עבודות ההרחבה שביצעה זהבי תוך שימוש ביסודות, בשלד ובמעטפת של בלום השביחו את הדירה משמעותית, הן מבחינת שווי הדירה והן מבחינת גובה דמי השכירות שאפשר לגבות בגינה.

בנסיבות אלה שבהן הפיקה זהבי טובת הנאה משמעותית מתוספת הבנייה, יש לחייב אותה להשיב לבלום את חלקה היחסי בהוצאות, גם אם היא ואימה קטלין לא הסכימו מראש לבניית המעטפת וגם אם בלום פעלו לקידום איטרס אישי (ראו והשוו ת"א (שלום-ת"א) צ'קרוב רפאל נ' קומפורט אידה מיום 20.8.09 שאליו הפנה ב"כ בלום).

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי במקרה דנן מתקיימים כל התנאים לחיובה של זהבי בהשבה לפי סעיף 1(א) לחוק.

האם בנסיבות העניין יש מקום לפטור מהשבה לפי סעיף 2 לחוק?

בסעיף 2 לחוק שכותרתו "פטור מהשבה" נקבע לאמור:

"בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".

ב"כ זהבי טענה בסיכומיה כי בנסיבות המקרה דנן יש לפטור את זהבי מחובת ההשבה לבלום לפי סעיף 2 לחוק. בהקשר זה נטען כי זהבי מצאה את עצמה גרה בדירה עם מעטפת בטון חשוף, ללא אור טבעי וללא אוורור. כמו-כן נטען כי זהבי לא רכשה את הדירה לשם השקעה, ולכן אין לבחון את ההתעשרות הנטענת עקב השבחת הנכס "במשקפיים" של מישהו שמחזיק דירה להשקעה או שמתכוון למכור אותה.

ואולם, כאמור לעיל וכפי שיפורט בהמשך פסק הדין, מהראיות בתיק עולה כי זהבי הייתה יכולה להשלים את הבנייה ברמת המעטפת באופן שיאפשר מגורים סבירים בדירה (שלא בשטח ההרחבה) באמצעות ביצוע עבודות בהיקף קטן ובעלות נמוכה. אולם זהבי לא הסתפקה בכך, וביצעה לטענתה עבודות שיפוץ ובנייה נרחבות בדירה בעלות של לכל הפחות 566,618 ₪ (כמפורט בסעיף 64 לתצהירה). לפי תצהיר של זהבי, עבודות אלה כללו בין היתר רכישה והתקנה של כלים סניטריים, קרקמיקה, ארונות אמבטיה, פרקט, ארונות מטבח, שיש למטבח, שני ארונות קיר לחדר שינה, דלת כניסה מפלדלת, מזגנים וגופי תאורה. כך השביחה את דירתה במידה ניכרת מדירת שני חדרים ישנה שלא עשו בה שיפוצים במשך עשרות שנים (ראו עדותה של זהבי בעמ' 55 ש' 23-13) לדירה משופצת לכל הפחות בחלקה בת ארבעה חדרים.

לפיכך, בנסיבות המקרה דנן, איני מוצא לנכון לפטור את זהבי מחובת ההשבה לפי סעיף 2 לחוק. יחד עם זאת, יש לבחון את היקף חובת ההשבה, בפרט בכל הנוגע לחיוב בריבית, לאור נסיבות העניין, ולתת את הדעת בין היתר לכך שעבודות ההרחבה בדירתה של זהבי בוצעו למעלה מ- 11 שנים לאחר בניית השלד והמעטפת. כך גם יש לבחון את טענותיה של זהבי בתביעה שכנגד לגבי העלות של השלמת הבנייה ברמת המעטפת.

חלקה היחסי של זהבי בעלויות הבנייה

מר בלום הפנה בסעיף 40 בתצהיר עדותו הראשית ל- "תחשיבים מפורטים שהוגשו על ידי ועד הבנייה בתום הבנייה, כמפורט בנספחי הפרוטוקול מיום 9.6.2003". פרוטוקול זה על נספחיו צורף בנספח ח' לתצהירי בלום. בהתאם לתחשיבים אלה, חלקה של זהבי בתשלומים לקבלן פז מתוך הסכום הכולל ששילמו בלום לקבלן עומד על סך של 45,149 ₪ בערכים נומינאליים. כמו-כן הצהיר מר בלום כי בתחשיבים הנ"ל נוספו לסכום ששולם לקבלן הפרשי ריבית בשיעור של 10% לשנה ממועד תשלומם ועד ליום 30.4.03 בסך של 10,455 ₪, ונקבע כי חלקה של זהבי בעלות הפיקוח הוא 5,456 ₪. לפיכך הוצהר כי חלקה של זהבי בתשלומים לקבלן פז ולמפקח עומד על 61,061 ₪ נכון ליום 30.4.03, וסכום זה בצירוף ריבית משפטית מיום 30.4.03 ועד ליום הגשת התביעה עומד על 98,522 ₪.

המפקח, מר בני מעיין, הצהיר כי פיקח על ביצוע העבודות ועל קצב התקדמות הביצוע לצורך אישור תשלומים לקבלן, ובין היתר סייע לבעלי הדירות ולוועד הבנייה בכל הקשור לחלוקת העלויות בין הבעלים הבונים לבין אלה שלא בנו. כמו-כן הצהיר המפקח כי כתב הכמויות והעלויות הקשורות לביצוע הבנייה וכן המסמכים והתחשיבים הרלוונטיים המפורטים בנספחי הפרוטוקול מיום 9.6.03 מוכרים לו היטב. על רקע זאת הפנה גם המפקח לתחשיבים המפורטים בנספחי הפרוטוקול מיום 9.6.03 ולנתונים העולים מהם לגבי חלקה של זהבי בעלויות הבנייה והפיקוח, כמפורט בתצהירו של מר בלום.

ב"כ זהבי טענה בסיכומיה כי התחשיבים בנספחי פרוטוקול מיום 9.6.03 אינם קבילים בהיותם עדות על פי השמועה. בהקשר זה הזכירה את התנגדותה להגשת מסמכים שלא באמצעות עורכם, והפנתה לעדותו של המפקח כי לא ערך את הפרוטוקול ומי שערך אותו הוא אחד מחברי וועד הבנייה, מר כנען (עמ' 6 ש' 24-15) שהלך לעולמו ולא הייתה אפשרות להביאו לעדות. ואולם, מעדותו של המפקח עלה כי מי שחתום על הפרוטוקול הוא ועד הבית (צ"ל – ועד הבנייה) וחברי הוועד (שאחד מהם היה מר בלום) הם אלה שביצעו את התחשיבים המופיעים בפרוטוקול. למרות זאת, מר בלום לא נשאל בחקירתו הנגדית לגבי מעורבתו בביצוע התחשיבים, ולכן לא נסתר כי היה שותף לעריכתם יחד עם יתר חברי הוועד. נוסף על כך, המפקח העיד כי אישר את התשלומים לקבלן – "כתבתי שאישרתי לפי שלבי ביצוע כל חודש. גם כנען כתב לך" (עמ' 7 ש' 30 וכן ראו עמ' 6, ש' 31-23 ועמ' 7 החל מש' 31), ובהמשך כשנשאל האם הוא יודע לערוך את התחשיב והאם הכיר אותו השיב: "בזמנו הכרתי אותו. היום בעדות זה מסתמך על מה שעשינו אז. לא השתנתה אות אחת ולא ספרה אחת. אז הייתי מעורב..." (עמ' 10 ש' 10-7). מכאן שלפי עדותו של המפקח שלא נסתרה הוא אישר את ביצוע התשלומים והיה מעורב בביצוע התחשיבים.

עוד יצוין כי מחוות דעתו של המומחה מטעם זהבי, מר צבי רון, עולה כי ביסס את קביעותיו בנוגע לחלקה היחסי של זהבי בעלות עבודות ההרחבה על טבלת התשלומים בנספח ז-1 לתצהירי בלום ששימשה בסיס לעריכת התחשיבים בנספח ח'. אמנם מר רון כתב בחוות הדעת כי עשה זאת לצרכי זהירות ומבלי לגרוע מיתר טענותיה של זהבי, אך בחקירתו הנגדית הבהיר ואישר כי אינו חולק על גובה חיובי הבסיס לפני החלוקה (סוף עמ' 38 לפרוטוקול).

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי נספח ח' לתצהירו של מר בלום (הפרוטוקול מיום 9.6.03 על נספחיו) אשר הוגש באמצעות מר בלום שהיה חבר בוועד הבנייה ובאמצעות המפקח שאישר את התשלומים והיה מעורב בתחשיבים, משמש ראיה לכאורה לאמיתות תוכנו.

לפי התחשיב של ועד הבנייה (בטבלה שכותרתה "חלוקת ההוצאות בין 3 הדיירים בטור מספר 6" בעמוד 18 לנספח ח' הנ"ל – להלן: "טבלת חלוקת ההוצאות"), חלקה של זהבי בעלות הבנייה עומד בערכים נומינליים על סך של 45,149 ₪ כולל מע"מ. מהטבלה עולה כי מדובר בסך של 37,235 ₪ ללא מע"מ ובסך נוסף של 1,584 ₪ בגין תוספת עבודות, דהיינו 1,354 ₪ ללא מע"מ. מכאן שלפי התחשיב חלקה של זהבי עומד בסה"כ על 38,589 ₪ לפני מע"מ. לעומת זאת, מר צבי רון קבע בחוות דעתו כי חלקה של זהבי בהוצאות הבנייה מופחת ועומד על סך של 27,239 ₪ בלבד לפני מע"מ, כמפורט בטבלה שבסעיף 10 לחוות דעתו. מכאן שקיים הפרש של 11,350 ₪ בין חלקה של זהבי כפי שנקבע בתחשיב של ועד הבנייה לבין זה שנקבע בתחשיב של מר צבי רון. הצדדים חלוקים לגבי חלקה היחסי של זהבי בחיובים הבאים:

1. מר צבי רון קבע בחוות דעתו כי מתוך חיוב בסך של 23,324 ₪ בגין "עמוד בטון, עמוד עגול, קירות בטון ממ"דים, קירות חוץ, פלטות אדניות", חלקה היחסי של זהבי הוא בגבולות 10,000 ₪, ואילו בתחשיב של ועד הבנייה נקבע כי חלקה עומד על 11,662 ₪, ומכאן שהמומחה הפחית את חלקה של זהבי בחיוב זה בסך של 1,662 ₪. בחוות הדעת הוסבר כי מאחר שקירות הממ"ד בדירתה של זהבי לא בוצעו במלואם, יש לחייב אותה במחיר מופחת בגין רכיב זה. ואולם, מתצהירו של המפקח עולה כי בתחשיב שביצע הוועד חויבו בלום וזהבי בסכומים שונים בגין בניית קירות הממ"ד - בלום בסך של 8,800 ₪ וזהבי בסך של 4,400 ₪ בלבד (ראו סעיף 14.ב. לתצהיר המפקח). בחקירתו הנגדית אישר מר צבי רון כי אם ההוצאות לא חולקו בצורה שווה אלא באופן יחסי, אזי לא צריך להפחית סכומים נוספים (סוף עמ' 49 לפרוטוקול). ואכן, מטבלת חלוקת ההוצאות עולה כי בגין "יציקת קירות לממ"ד" (סעיף 2.12) חויבו בלום וזהבי בחלוקה יחסית כמפורט לעיל. לפיכך, אין מקום לבצע את ההפחתה על סך 1,662 ₪ הנ"ל.

    

2. לגבי חיוב בגין "יציקת תקרות בטון ותקרת צלעות" בסך של 19,770 ₪, נקבע בחוות הדעת של מר צבי רון כי חלקה היחסי של זהבי הוא 4,943 ₪ ואילו בתחשיב של ועד הבנייה נקבע כי חלקה עומד על 9,885 ₪, ומכאן שהמומחה הפחית את חלקה של זהבי בחיוב זה בסך של 4,967 ₪. בהקשר זה הוסבר בחוות הדעת כי הסכום הכולל הנ"ל שולם בגין יציקת רצפת דירתם של בלום המהווה את תקרת דירתה של זהבי ובגין יציקת תקרת דירתם של בלום המהווה את רצפת דירת הקומה שמעל העתידה להיבנות. לכן, לשיטתו של המומחה חלקה של זהבי בגין העבודות הוא מחצית מעלות הרצפה של בלום, דהיינו רבע מהעלות הכוללת בגין סעיפי התקרות. לעומת זאת, לשיטתו של המפקח בתצהירו, תקרת דירתם של בלום מהווה גג של הבניין שהוא רכוש משותף וכן נטען כי בקומת הקרקע אמנם לא בוצעה יציקת רצפה מלאה, אך בוצעה יציקה של רצפת ממ"ד בשטח של כ- 9 מ"ר. לפיכך, טען המפקח כי חלוקת ההוצאה לחצי בין בלום לזהבי היא הגיונית ונכונה.

    

   בעניין זה אני מקבל את קביעתו של המומחה כי יש לחייב את זהבי בגין חלקה היחסי ברצפה של בלום שהיא התקרה שלה, ואין לחייבה בגין התקרה של בלום שהיא הרצפה של הגג שיכולה לשמש להרחבה עתידית בקומה השלישית. לגבי יציקת רצפת הממ"ד בשטח של 9 מ"ר, מהתחשיבים עולה לכאורה העלות של יציקה זו לא נכללה בחיובים בגין "יציקת תקרות בטון" ו- "תקרת צלעות" אלא בחיובים אחרים (ראו לעניין זה טבלת התשלומים בנספח ז-1 לתצהירו של מר בלום שעליה הסתמך מר צבי רון). לפיכך, אני קובע כי אכן יש להפחית מחלקה של זהבי בגין רכיב זה סך של 4,967 ₪.

    

3. לגבי חיוב בסך של 4,178 בגין "ק. בטון למעקה גג", חיוב בסך של 3,695 ₪ בגין "איטום" וחיוב בסך של 7,266 ₪ בגין "טיח חוץ" - מר צבי רון קבע בחוות דעתו כי מדובר בעבודות שבוצעו ברכוש המשותף באגף, ולכן לשיטתו חלקה היחסי של זהבי הוא 1/3 מעלות העבודות. לעומת זאת, בתחשיב של ועד הבנייה חולקו החיובים הנ"ל בחלקים שווים בין בלום וזהבי בלבד, כך שחלקה של זהבי הועמד על מחצית מעלויות אלה. בעניין זה אני מקבל את עמדת המפקח וקובע כי יש לחלק את עלות ביצוע העבודות המפורטות לעיל בין בלום וזהבי בחלקים שווים, שכן אף אם עבודות אלה בוצעו ברכוש המשותף של האגף שכולל שלוש דירות, הן נדרשו לצורך הרחבת דירותיהם של בלום וזהבי בלבד. אם בעתיד תורחב גם הדירה השלישית והעליונה באגף, עבודות אלה לא "ייחסכו" לבעלת הדירה והיא תידרש לבצע עבודות אלה בתוספת שתיבנה בקומה שבה נמצאת דירתה. לפיכך, יש לקבל את תחשיבי וועד הבנייה לגבי חלקה של זהבי בחיובים הנ"ל.

    

4. אשר לחיוב בסך של 3,381 ₪ בגין "צבע", מר צבי רון טען בחוות דעתו כי עבודה זו לא נכללה בעבודות המעטפת שבוצעו בדירת זהבי ולכן אין לחייב אותה בחלק כלשהו מעבודה זו. בחקירתו הנגדית העיד המומחה כי בתמונות שהוצגו בפניו רואים טיח אקרילי והוא לא יודע אם צבעו (עמ' 52, ש' 25), אך אין חולק כי המומחה ראה את הבניין רק בשנת 2015, ולא ראה אותו בסמוך לאחר סיום העבודות שביצע הקבלן בשנת 2002. כמו-כן אין חולק כי לפי טבלת התשלומים לקבלן (נספח ז-1 לתצהירי בלום שעליה הסתמך מר צבי רון בחוות דעתו) בלום שילם בגין צבע, ולא סביר כי הקירות החיצוניים נצבעו רק בחלקם העליון בקומה של בלום ולא בקומה שמתחת. גם מטבלת חלוקת ההוצאות עולה כי בוצע חיוב בגין "שכבת טמבורטקסט" שחולק בין בלום לבין זהבי. לפיכך, ובהעדר ראיות הסותרות את האמור במסמכים הנ"ל, אין מקום לבטל את החיוב בגין חלקה של זהבי בעבודות הצבע.

    

5. לגבי החיוב על סך 2,640 ₪ בגין "מתקני תברואה", מר צבי רון טען בחוות דעתו כי עבודה זו לא נכללה בעבודות המעטפת שבוצעו בדירת זהבי ולכן אין לחייב אותה בחלק כלשהו מעבודה זו. לעומת זאת, המפקח הצהיר כי מדובר בחיוב בגין צנרת של מרזבים משותפים שהוכנסו במהלך בניית השלד, ולכן יש לחייב את בלום וזהבי בגינם. בחקירתו הנגדית העיד מר רון כי מתקני תברואה הם צינורות אינסטלציה ולא מרזבים, אך לאחר מכן הוצג בפניו כתב הכמויות שממנו עולה כי בפרק 7 תחת הכותרת "מתקני תברואה" יש התייחסות להתקנת מרזבים, ובעקבות זאת אישר מר רון כי לפי כתב הכמויות אכן מדובר במרזבים (עמ' 51 לפרוטוקול ש' 26-24). לשיטתו של מר רון, חלקה של זהבי בחיוב זה עומד אף הוא על 1/3 מאותו נימוק שלפיו מדובר בעבודה ברכוש משותף, אך כפי שנקבע לגבי חיובים אחרים שנדונו לעיל, גם המרזבים נדרשו לצורך הרחבת דירותיהם של בלום וזהבי בלבד ולא להרחבה עתידית של הדירה השלישית והעליונה באגף.

    

המומחה לא התייחס בחוות דעתו לחיוב הנוסף על סך 1,354 ₪ (ללא מע"מ) בגין "תוספת עבודות" המפורט בנספח ח' לתצהירי בלום ואינו מופיע בטבלת התשלומים – נספח ז-1 שלפיו נערכה חוות הדעת. ואולם, משאישר המפקח את התחשיב של וועד הבנייה, לרבות התשלום בגין תוספת עבודות, ובהעדר התייחסות לחלקה של זהבי בעבודות אלה, יש לקבל בעניין זה את האמור בתחשיב של ועד הבנייה.

כאמור לעיל, לפי התחשיב של ועד הבנייה חלקה של זהבי בעלויות עומד על 38,589 ₪ ללא מע"מ, ולאור כל האמור לעיל, אני קובע כי יש להפחית 4,967 ₪ בלבד מסכום זה. לפיכך, חלקה של זהבי בעלויות עומד על 33,622 ₪ ללא מע"מ, ובתוספת מע"מ בשיעור של 17 % (שהוא שיעור המע"מ ששולם לקבלן לפי התחשיב) - סך של 39,337.74 ₪.

המומחה מטעם זהבי, מר צבי רון, אישר בחקירתו הנגדית כי צריך להוסיף לעלות העבודות גם שכר פיקוח ששיעורו המקובל עבור עבודות מסוג זה הוא בין 8 ל- 12 אחוזים (עמ' 38 ש' 20-17). מתצהירו של המפקח עולה כי חלקה של זהבי בשכר הפיקוח הועמד על סך של 4,623 + מע"מ דהיינו כ- 10% מחלקה היחסי בעלויות הבנייה כפי שקבע ועד הבנייה (45,149 ₪) בתוספת מע"מ. לפיכך, ומשנקבע כי חלקה היחסי של זהבי בעלויות הבנייה הוא 39,337.74 ₪, אני קובע כי יש להוסיף לסכום זה השתתפות בשכר פיקוח בשיעור של 10% בתוספת מע"מ, דהיינו סך של 3,933.77 ₪ בתוספת מע"מ בשיעור של 17%, ובסה"כ 4,602.5 ₪ כולל מע"מ.

מכאן שחלקה של זהבי בעלויות הבנייה כולל מע"מ ושכר פיקוח עומד על 43,940 ₪.

מהתחשיב של ועד הבנייה עולה כי לחלק של זהבי בעלויות הבנייה והפיקוח הוספו הפרשי ריבית בשיעור של 10% לשנה עד ליום 30.4.03 ובתביעה דנן נתבעה גם ריבית משפטית מיום 30.4.03 ועד ליום הגשת התביעה.

בנסיבות העניין, מאחר שעילת התביעה של בלום נולדה רק כאשר שזהבי הרחיבה את דירתה בשנת 2012, כ- 11 שנים לאחר סיום ביצוע העבודות של בלום, אני מוצא לנכון לחייב את זהבי בהשבת חלקה היחסי בעלויות כפי שנקבע לעיל, 43,940 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה בלבד, ללא ריבית ממועד ביצוע התשלומים לקבלן ועד למועד הגשת התביעה. הסכום הנ"ל בתוספת הפרשי ההצמדה עומד בקירוב על סך של 57,000 ₪.

לפיכך, התביעה של בלום נגד זהבי מתקבלת בחלקה בסכום זה.

תביעת זהבי

התיישנות

בסעיף 4 לחוק ההתשיינות, תשי"ח-1958 נקבע לאמור:

"בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות".

ב"כ בלום טוען כי במקרה שבפנינו לא מדובר בתביעות שנושאן אחד או שהן נובעות מאותן נסיבות, "וזאת בעיקר בשל השוני בין עילות התביעה ופער הזמנים בין מועד לידת כל אחת מעילות התביעה" (סעיף 115 לסיכומי התשובה בסוגיית ההתיישנות). ואולם, מלשונו של סעיף 4 ומהפסיקה שהתייחסה לפרשנות של סעיף זה עולה כי גם אם אין זהות בין עילות התביעה וגם אם קיים פער זמנים בין מועדי היווצרות העילות, אין לחסום תביעה שכנגד מחמת התיישנות, ובלבד ששתי התביעות הוגשו בנושא אחד או נובעות מאותן נסיבות.

ברע"א 4223/06 פנחס כץ ואח' נ' ציפורה גוטליב, תק-על 2008(2) 2560 שאליו הפנתה ב"כ זהבי, נמנו הטעמים העיקריים לכלל שבסעיף 4 הנ"ל, וביניהם שוויון בין בעלי הדין ופרישת יריעת המחלוקת בשלמותה בפני בית המשפט. ראו לעניין זה בין היתר עמ' 14 לפסק הדין:

"טעם נוסף לכלל הקבוע בסעיף 4 תואר כך: "כדי להגיע לתוצאה צודקת, יש לפרוש את היריעה בשלמותה, ולא רק את אותו חלק בו בחר התובע. לפיכך, כאשר הוגשה תביעה בנושא מסוים, יש לאפשר לצד השני להתגונן בכל דרך ואין למתוח קו שרירותי הנובע ממעבר הזמן" (עניין פייבושביץ – השופט – כתוארו אז – ביין). במילים אחרות, כאשר נדרש בית המשפט לדון בנושא מסוים או במערכת עובדתית מסוימת, שואף הוא למצות את הדיון בעניין על כל היבטיו; לפיכך, ימאן לדחות מחמת התיישנות בלבד תביעה שכנגד העוסקת באותו עניין בו עוסקת התביעה המקורית".

בענייננו, שתי התביעות מתייחסות לבניית השלד והמעטפת שהסתיימה בתחילת שנת 2002 – התביעה העיקרית הוגשה בגין התעשרותה של זהבי כתוצאה מהבנייה והתביעה שכנגד הוגשה בגין נזקים שנגרמו לזהבי כתוצאה מאותה בנייה. משהגישו בלום תביעה בגין התעשרותה של זהבי מבניית השלד והמעטפת, יש לאפשר לזהבי להעלות טענות ותביעות בעניין נזקים שנגרמו לה כתוצאה מהבנייה, וכך יוכל בית המשפט לדון במחלוקת על כל היבטיה.

לפיכך, אני קובע כי חל בענייננו הכלל שבסעיף 4 לחוק ההתיישנות, ולכן אין לדחות את התביעה שכנגד מחמת התיישנות.

האם קטלין הסכימה לבנייה?

מר בלום הצהיר כי קטלין הייתה מודעת היטב לכך שתיבנה מעטפת לדירתה, וכי הוא עצמו הסביר לה במענה לשאלתה שיבנה עבורה את שלד המבנה ברמת המעטפת כולל קירות הממ"ד (סעיפים 13-12 לתצהיר). כך העיד גם בחקירתו הנגדית (עמ' 35 ש' 15-10). מר בלום לא פירט בתצהירו או בחקירתו את המועדים שבהם שוחח עם קטלין ואף לא ציין האם ומתי הציג בפניה את תכניות הבנייה. בסעיף 21 הצהיר מר בלום כי על הבקשה להיתר חתמו מרבית בעלי הדירות בבניין, לרבות קטלין שנתנה הסכמתה להרחבה, אך לא צירף לתצהירו העתק של הבקשה שעליה חתומה קטלין ולא ציין האם קטלין חתמה על הבקשה בפניו.

מנגד, זהבי הצהירה כי מר בלום הציג בפני אימה המנוחה מצג שלפיו הבנייה תבוצע בדרך של הקמת שני עמודי תמיכה שיאפשרו את הרחבת דירת בלום, ובאותו שלב כלל לא הוזכר עניין המעטפת (סעיף 8 לתצהיר). אמנם זהבי העידה בחקירתה הנגדית כי לא הייתה נוכחת במעמד החתימה של אימה על היתר הבנייה ואף לא הייתה בארץ באותה עת, אך הבהירה כי כשהגיעה לארץ לאחר תחילת ביצוע העבודות וראתה את המעטפת, התקשרה מיד לאימה שהסבירה לה כי מר בלום אמר שיהיו רק עמודים (עמ' 61 ש' 20-10, ש' 30). כמו-כן הצהירה זהבי שכאשר פנתה למר בלום בעניין זה הוא לא טען שאימה הסכימה למעטפת, אלא רק טען כי העירייה חייבה אותו לעשות זאת (סעיפים 37-36 לתצהיר). גרסה זו לא נסתרה בחקירתה הנגדית.

זהבי הצהירה כי פנתה לעירייה כדי לברר כיצד התאפשרה בניית המעטפת ללא הסכמת אימה ובניגוד למצגים שהוצגו לה, וצירפה בנספח ה' לתצהירה את מכתבה לעירייה מיום 7.11.00 שבו כתבה בין היתר כדלקמן:

"בתוכניות המקוריות אשר עליהם אימי חתמה ואישרה היה מדובר על בניה על עמודים והתוספות היחידות שאמורות להיות בחזית ביתי הם עמודי תמיכה בלבד.

מכיוון שאני ואימי שוהות בחו"ל למשך תקופות ארוכות, נדהמתי לגלות בביקורי האחרון בארץ כי בפועל במקום עמודי תמיכה בנה השכן את תוספת הבנייה על קירות סגורים, כלומר בפועל השכן סגר את החללים מחוץ לדירתי והעמיד אותי במצב שבו אין אני יכולה לבצע שימוש תקין, סדיר ושגרתי בדירה". 

לפי תצהירה של זהבי, מהבירור בעירייה עלה כי ביום 23.12.98 התקבלה החלטה של ועד המשנה לתכנון ולבנייה שחייבה "הגשת הסכמת בעלי הדירות לבניית מעטפת לדירותיהם" ולאחר ההחלטה הנ"ל הוגש לוועדה מסמך הנחזה להיות הסכמה של בעלי הדירות שבו נוספה האות V ליד השם של אימה, נוסף הכיתוב בכתב יד "מעטפת" וחתימת של אימה על הסכמה זו זויפה. לתמיכה בטענה זו צורף בנספח ז' לתצהיר זהבי העתק של חלק ממסמך הנחזה כבקשה להיתר ובו טבלת חתימות שבה מופיע בשורה 2 לצד שמה של קטלין הסימון "V" והכיתוב "מעטפת", ובצד שמאל של אותה שורה מופיעה חתימה הנחזית להיות של קטלין ושלטענת זהבי היא מזויפת. כמו-כן צירפה זהבי בנספח ח' לתצהירה העתק של חלק ממסמך הנחזה כתכנית בנייה אחרת שנושאת לטענתה של זהבי את חתימתה האמיתית של אימה, ושם לא מופיעה המילה "מעטפת".

עוד עולה מתצהירה של זהבי כי אימה הגישה תלונה למשטרה על זיוף חתימתה וצירפה בנספח ט' לתצהירה העתק של אישור מיום 26.6.01 על הגשת תלונה של קטלין בגין "חשד לזיוף – חתימה על גבי אישור בניית מעטפת בנין ברח' ברודצקי 33 רמת-אביב". בהמשך הצהירה זהבי כי פנתה לוועדה לתכנון ולבניה כדי לבקש את המסמך המקורי הכולל את החתימה הנחשדת כמזויפת, אך התברר כי המסמך המקורי נמסר למשטרת ישראל ושם בוער. כך העידה זהבי גם בחקירתה הנגדית (עמ' 61 ש' 24-23).

בנספח י' לתצהירה של זהבי צורף מסמך הנחזה כתצהיר של קטלין שנחתם בפני עו"ד אייל שלמה וייל ביום 10.8.04, שבו הצהירה בין היתר כי "אני לא הרחבתי את דירתי והסכמתי כי יבנו עמודים בלבד עבור ההרחבה שביצע השכן מעלי בקומה ב' מר פנחס בלום". זהבי אמנם העידה בחקירתה הנגדית כי לא הייתה נוכחת במעמד החתימה של אימה על התצהיר (עמ' 55 ש' 5-3), אך תוכנו מתיישב עם מסמכים אחרים שהוגשו לתיק, לרבות המכתב של זהבי לעירייה מיום 7.11.00 הנ"ל, העתק התלונה של קטלין למשטרה ומכתב תשובה של ב"כ זהבי וקטלין לב"כ בלום מיום 10.2.04 (נספח יא' לתצהירי בלום) שם נכתב בין היתר לאמור:

"1. מרשיך ביקשו מגב' קטלין זהבי הסכמה להקמת עמודי תמיכה בלבד.

2. בזמן שהותן בחו"ל מרשיך בנו תוספת בנייה, ולא עמודי תמיכה כהסכמת מרשותי, ובכך סגר חלק מהחצר שמחוץ לדירתן...

...

5. למותר לציין, כי מרשותי הגישו תלונה למשטרת ישראל על כך שחתימתן המאשרת כביכול את הבנייה לעיל זויפה.

6. מרשותי מעולם לא הסכימו לבנייה כפי שבוצעה".

נוסף על כך, כאמור לעיל, בשנת 2005 הגישה זהבי תביעה על סך 100,000 ₪ נגד העירייה, ועד הבנייה ובעלי הדירות הבונים לרבות בלום (נספח יג' לתצהירה של זהבי) אשר נמחקה בהסכמת הצדדים וגם בה נטען כי קטלין הסכימה לבניית עמודי תמיכה בלבד. בסעיף 9 לכתב התביעה נטען כי "חתימתה של התובעת ששהתה בחו"ל באותה עת על היתר הבנייה שהוצא לשם בניית המעטפת זויפה על ידי מי מבין ועד הבנייה – וכי ליד שמה הוספה האות וי ונרשם "מעטפת".

מר בלום העיד בחקירתו הנגדית כי עד כמה שהוא זוכר הגישו שתי תכניות לקבלת היתר. כשנשאל האם נכון שהתכנית הראשונה הייתה בלי מעטפת והשנייה עם מעטפת השיב: "הכל היה עם מעטפת. לא הייתה תכנית בלי מעטפת" (עמ' 24 ש' 23). לאחר מכן העיד כי עד כמה שהוא זוכר, הייתה תכנית אחת וביקשו פעמיים להחתים. לאחר שחזר והעיד כי לא הייתה תכנית ללא מעטפת (עמ' 26-25), הוצג בפני מר בלום "הגליל" – מסמך הנחזה כבקשה להיתר ועליה חתימות הנחזות להיות של בעלי הדירות בבניין, לרבות בלום וקטלין. מר בלום נשאל האם חתם בשורה 10 בטבלת החתימות מול השמות "בלום פנחס" ו"בלום עמליה" והשיב בשלילה, אך העיד כי החתימה השנייה באותה שורה היא של אשתו (נתבעת שכנגד 2) – עמליה (עמ' 29 ש' 13-11). בהמשך החקירה נשאל מר בלום האם חתם על נספח ח' לתצהירה של זהבי שנחזה להיות חלק החתימות ב"גליל" שהוצג בפניו קודם לכן, והשיב: "יכול להיות שבהיסח הדעת אולי חתמתי במהירות, לא יודע. בעיקרון זה לא נראה חתימה שלי". לאחר מכן כשנשאל האם חתם על הבקשות יחד עם אשתו, השיב: "כנראה שכן. 17 שנה. כן" (עמ' 33 ש' 22-4). כשהופנה לחתימה המופיעה בנספח ז' לתצהירה של קטלין בשורה 10 מול השמות "בלום פנחס ו- "בלום עמליה" העיד: "לא זוכר שחתמתי ככה... אני חותם אחרת" (סוף עמ' 33 ותחילת עמ' 34). בתשובה לשאלה האם יש בידיו מסמך שקטלין חתומה עליו, השיב מר בלום: "אני מעיד בשבועה שהיא חתמה בנוכחותי" (עמ' 31 ש' 25), אך כשנשאל האם הלך לעירייה וצילם את מסמך ההגשה המתוקן שעליו חתמה קטלין, השיב – "לא מתוקן. היא חתמה על המסמך הראשון" (עמ' 32 ש' 1).

זהבי העידה כי בשנת 2001 הלכה לארכיון של העירייה ושם צילמו עבורה את "הגליל" (עמ' 61 ש' 22) ואת נספחים ז' ו- ח' לתצהירה – "הם צילמו לי בארכיון. אי אפשר להוציא דברים מהארכיון. יש אנשים שמצלמים עבורך" (עמ' 62 ש' 20-16). בחקירתה החוזרת העידה זהבי כי היא מזהה את נספח ח' לתצהירה באולם והצביעה על "הגליל" (עמ' 66 ש' 1) ולשאלת בית המשפט העידה כי "הגליל" היה בבוידם אצלה בבית והיא מצאה אותו רק כחודש לפני הדיון (שם, ש' 17-16).

לא נסתרה עדותה של זהבי שלפיה "הגליל" ונספחים ז' וח' לתצהירה צולמו עבורה בארכיון של העירייה בשנת 2001 וכי נספח ח' לתצהירה הוא חלק החתימות ב"גליל". פרט להיתרי הבנייה שניתנו בסופו של דבר והגרמושקה של ההיתר, מר בלום לא הציג העתקים של מסמכים נוספים מתיק העירייה, לרבות הבקשה הראשונה להיתר שעליה לדבריו חתמה קטלין.

מר בלום הודה כאמור כי חתימתה של אשתו מופיעה על "הגליל" ולא שלל את האפשרות שאף הוא חתם על המסמך יחד עמה, ולו בהיסח הדעת. מעיון תכנית הבנייה ב"גליל" עולה כי בדירתה של זהבי סומנו אזורי ההרחבה כ- "תוספת בעתיד" ללא ציון המילה מעטפת, וזאת בניגוד להעתק הגרמושקה של ההיתר שצורפה לתצהירי בלום, שם סומנו אותם אזורים כ- "מעטפת בלבד". על הבקשה ב"גליל" מופיעה גם חתימה הנחזית להיות של קטלין ולא נטען וממילא לא הוכח כי חתימה זו מזויפת. יתר על כן, כאמור לעיל, מר בלום העיד כי קטלין חתמה בפניו על הבקשה הראשונה להיתר בנייה ולא נסתר כי "הגליל" שהוגש לתיק הוא העתק של הבקשה הראשונה להיתר בנייה שנחתמה.

כן עולה לכאורה כי בהחלטת ועדת המשנה לתכנון ולבנייה מדצמבר 1998 נדרשה הסכמה של בעלי הדירות לבניית המעטפת, ובשלב כלשהו נחתמה תכנית נוספת שחלק החתימות בה בלבד צורף בנספח ז' לתצהירה של זהבי. מר בלום העיד כאמור כי הוא לא זוכר שחתם על נספח ז', שם מופיע לצד שמה של קטלין סימון "V" והמילה "מעטפת" בכתב יד ובאותה שורה מופיעה חתימתה של קטלין אשר נטען כי היא מזויפת. עו"ד יונתן נפתלי אישר בעדותו כי בהעדר מסמך מקורי אינו יכול לקבוע ברמת וודאות גבוהה האם החתימה מזויפת (עמ' 36), אם כי האפשרות שמדובר בחתימתה פחות סבירה (עמ' 37 ש' 8-6). נוסף על כך, המילה "מעטפת" נכתבה לצד שמה של קטלין ושל בעלת דירה נוספת בכתב יד שנראה שונה מכתב ידה של קטלין במסמכים אחרים אשר צורפו בנספח יא' לתצהירה של זהבי. מר בלום העיד בהקשר זה כי זו הפעם הראשונה שבה הוא רואה שנכתבה המילה "מעטפת" ליד השמות של קטלין ושל בעלת הדירה הנוספת, טסלר (שלא נבנתה לה מעטפת) והוא לא יודע מי כתב זאת (תחילת עמ' 35).

אל מול הראיות שהציגה זהבי, בלום לא הציגו העתקים של מסמכים כלשהם מתיק העייריה ואף לא הזמינו לעדות את האדריכל מאיר שלסקי שטיפל בתהליך קבלת ההיתר. בלום אמנם צירפו תצהיר של שלסקי לתמיכה בתגובתם לבקשה להגשת "הגליל" לתיק, אך תצהיר זה הוגש לאחר דיון ההוכחות ושלסקי לא נחקר, כך שתצהירו אינו יכול לשמש ראיה בתיק. במאמר מוסגר יצוין כי אין די בהצהרות האדריכל כדי לבסס את גרסתם של בלום. האדריכל הצהיר כי "הגליל" אינו בקשה מלאה להיתר אלא "כפי הנראה" חלק מתכנית שהוגשה לצורך קבלת הסכמת המינהל וכן הצהיר כי גם בחלק של התכנית שמופיע בגליל אפשר לראות סגירה מלאה של חזיתות דירתה של זהבי. ואולם, האדריכל לא צירף לתצהירו את העתק של הבקשה המלאה כפי שהוגשה ולא הצהיר כי בתכנית המלאה נכתבה המילה "מעטפת" באזורי ההרחבה של דירת זהבי כפי שנכתב בגרמושקה המאושרת שהגישו בלום לתיק.

אף אם אין לייחס משקל משמעותי לטבלת החתימות בנספח ז' (בהעדר המסמך במלואו) או ל"גליל" (שהוגש ללא אישור כי מדובר בהעתק מלא ונאמן למקור), די בכל הראיות והעדויות האחרות שבפני כדי לבסס ולו לכאורה שקטלין הסכימה לבניית עמודים בלבד ולא ידעה שמתוכננת בנייה של מעטפת. מנגד, בלום נמנעו מהבאת עדויות וראיות משמעותיות ורלוונטיות לתמיכה בגרסתם בעניין הסכמתה של קטלין.

מעדותו של בלום עלה כי כלל לא פנה לעירייה בבקשה לקבלת העתק של הבקשה המקורית להיתר כדי לסתור את גרסתה של זהבי ולבסס כי המעטפות סומנו בבירור בתכנית המקורית שעליה חתמה קטלין. כך גם לא נסתרה גרסתה של זהבי הנתמכת במסמכים שהציגה כי אימה קטלין הביעה בעל-פה את הסכמתה לבניית עמודים בלבד ולא ידעה על הכוונה לבנות את המעטפת. בלום אף נמנע מלהביא לעדות בעלי דירות נוספים בבניין כדי לתמוך בגרסתו, לרבות חברת ועד הבנייה רינה אברמוב אשר לפי עדותו של מר בלום הייתה בקשר עם קטלין בקשר למעטפת (ראו תחילת עמ' 36 לפרוטוקול), ואין אלא לזקוף זאת לחובתו.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי זהבי הרימה את הנטל הראשוני המוטל עליה כדי לבסס ולו לכאורה שקטלין הסכימה לבניית עמודים בלבד ולא ידעה שמתוכננת בנייה של מעטפת, ובלום לא הציגו ראיות שדי בהן כדי לסתור זאת.

אוסיף ואעיר כי אין בקביעה זו כדי לגרוע מחיובה של זהבי בתביעה שהוגשה נגדה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. אין חולק כי קטלין הסכימה לבניית היסודות והשלד לרבות העמודים ותוספת התקרה בקומה שלה (שהיא הרצפה של בלום) וזהו החלק הארי בעלות הבנייה של התוספת. מכל מקום, לא נסתר כי היתר הבנייה ניתן כדין בהסכמה של יותר מ- 3/4 מבעלי הדירות, וכפי שנקבע לעיל, לצורך תביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט אין צורך בהסכמה של הזוכה לקבלת הזכייה. די בכך שבעת ביצוע ההרחבה התעשרה זהבי מהשימוש שעשתה בתוספת הבנייה, לרבות המעטפת.

הנזק שנגרם לזהבי כתוצאה מבניית המעטפת

כפי שטענה ב"כ זהבי בסיכומיה, אכן נקבע בפסיקה כי העובדה שניתן היתר בנייה כדין אינה מונעת הגשת תביעה בעילות של נזקים ומטרדים שיצרה תוספת הבנייה.

בסעיפים 11 ו- 12 לכתב התביעה שכנגד הועלו טענות בנוגע למטרדים ולנזקים שנוצרו בעקבות בניית המעטפת, לרבות חסימת כניסת אור שמש; חסימת אוויר ורוח; טחב ומחנק; כניסת מזיקים ובעלי חיים; פגיעה בתריסים, מרזב, סורגים וכבלים ופגיעה בפרטי גינון. בסעיפים 15-13 נטען כי נגרמה לדירת זהבי ירידת ערך וכן הפסד דמי שכירות. בסעיף 20 נטען כי זהבי נאלצה בלית ברירה לבצע עבודות בנייה ניכרות בדירתה כדי להיטיב את מצבה, ולצורך כך התקשרה עם מתכנן וקבלן לביצוע העבודות ושילמה להם סך של כ- 600,000 ₪.

בסעיפים 29-27 לכתב התביעה יש התייחסות לסכום הנתבע. בית המשפט התבקש לחייב את בלום לשלם לזהבי סך של 600,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה, וזאת לטענתה בגין עלות הבנייה שנאלצה לבצע בדירתה עקב בניית המעטפת שלא איפשרה מגורים סבירים או תקינים בדירה. לחלופין נטען כי אם בית המשפט לא ימצא לנכון לחייב את בלום במלוא הסכום הנ"ל, מן הדין לחייב את אותם לפצות את זהבי לכל הפחות בסך של 261,078 ₪ אשר כולל את הסכומים הבאים: (1) ירידת ערך בסך של 96,418 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד למועד הגשת התביעה - סך של 147,827 ₪ (2) נזק שנגרם לגינה בסך של 16,612 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד למועד הגשת התביעה – 33,309 ₪; (3) הפסד דמי שכירות בסך של 39,869 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד למועד הגשת התביעה – 79,942 ₪.

מר צבי רון קבע בחוות דעתו, בסעיף 6.6.4.1, כי בהתאם לתמונות שהוצגו בפניו ובהתאם לתשריט הבנייה, ברצפת המעטפת של דירת זהבי לא בוצעה רצפה מסיבית אלא מילוי חול בלבד. עוד קבע כי העדר סגירת הפתחים בעת ביצוע המעטפת והעדר אוורור מתאים יצרו מיקום מחסה לבעלי חיים כדוגמת עכברים, מקקים וחתולים שעשו את צרכיהם בחול וקיני צרעות שהנגישות להסרתם קשה ומסורבלת. בסעיף 6.6.4.2 לחוות הדעת קבע מר רון כי העדר ניקוז המעטפת והעדר סגירת פתחי החלונות העתידיים בשילוב מצע החול והגשמים יצרו מידי חורף נזקי רטיבות ועובש בדירתה של זהבי. בסעיף 6.6.4.3 קבע כי בניית המעטפת פגעה בעוצמת האור הטבעי החודרת לדירה והקשתה על תחלופת האוויר בדירה. בסעיף 6.6.5 ציין מר רון כי כפי שהוסבר לו, פתח חלון הממ"ד בוצע במידות קטנות מהנדרש שאף הקטינה את כניסת האור לחדר, ולכן היה צורך בביצוע חציבה לצורך התאמה למידות התקן.

מר רון לא התייחס בחוות דעתו לנזקים הנטענים הנוספים שאליהם התייחסה זהבי בתצהירה לרבות פגיעה בתריסים, במרזב, בסורגים ובכבלים, ולא הוצגו ראיות אחרות כלשהן לביסוס נזקים נטענים אלה ותיקונם. עוד יצוין בהקשר זה כי המפקח, מר מעיין העיד שלאחר סיום העבודות נשכרו קבלנים לצרכי השלמה ותיקונים, ועבודות אלה בוצעו לשביעות רצונם של הדיירים (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 14-12).

מחוות הדעת עולה כי מר רון ביקר בדירת זהבי רק ביום 19.1.15 ובחקירתו הנגדית אישר כי לא ביקר בדירה לפני ביצוע עבודות הגמר וקבע את ממצאיו על יסוד תמונות בלבד (עמ' 42 ש' 27-26). מכאן שהמומחה לא ראה וממילא לא מדד את גודל חלון הממ"ד שנחצב, ואף לא התרשם באופן בלתי אמצעי מעוצמת כניסת האור לדירה ומתחלופת האוויר בה לאחר בניית המעטפת ובטרם ביצוע עבודות הגמר.

המומחה מטעם בלום, מר שיחור, הסכים בחוות דעתו כי קיימת הסתרה מסוימת של אור ושמש אך קבע שהיא מורגשת בעיקר בקיר הצפוני, וגם מר רון הודה בחקירתו הנגדית כי אינו רואה בעיה משמעותית של אור בחזית הדרומית (סוף עמ' 45). לגבי החזית הצפונית קבע מר שיחור כי הסתרת השמש נובעת בעיקרה מעץ הנטוע מול חזית זו (ראו סעיף 11.22 לחוות דעתו המשלימה של שיחור ועדותו בעמ' 18 ש' 14-11). מר רון חלק על כך בחקירתו הנגדית והפנה לתמונות בחוות דעתו, אך ממכלול התמונות שהוגשו לתיק, לרבות התמונות בחוות דעתו של מר רון עולה כי אכן קיימת בחזית הצפונית צמחייה גבוהה המסתירה את אור השמש.

זאת ועוד, אף אם בניית המעטפת פגעה במידה מסוימת בכניסת האור ובאוורור, אין חולק כי לא היה בכך כדי לגרום לירידת ערך הדירה, שכן גם לשיטתו של מר צבי רון, תוספת הבנייה השביחה את הדירה וערכה עלה (עמ' 42 ש' 25-21). מר רון, העיד בחקירתו הנגדית כי קיומה של המעטפת בחזית הצפונית שחסמה את האור ואת האוויר הייתה עלולה להרתיע שוכרים פוטנציאליים (עמ' 44), אך מנגד, מר שיחור קבע בחוות דעתו כי היות שמדובר באזור מבוקש מאוד שנמצא בסמוך לאוניברסיטת תל-אביב, אין כל משמעות לתוספת ההרחבה ביחס לרצונם של סטודנטים לשכור את הדירה (סעיף 11.21 לחוות דעתו ועדותו בעמ' 23 ש' 13-7). מכל מקום, היה על זהבי להציג נתונים ולהראות כי נגרם לה נזק כתוצאה מאובדן דמי שכירות, וכפי שיפורט בהמשך פסק הדין, היא לא עשתה זאת.

מעודתה של זהבי עלה כי לאחר בניית המעטפת השכירה את הדירה במשך כשנתיים וחצי, לאחר מכן החל משנת 2006 ועד לשנת 2012 התגוררה בדירה בעצמה, ורק אז ביצעה את עבודות ההרחבה והשיפוץ. זהבי לא תבעה פיצוי כלשהו בגין אובדן הנאה או עוגמת נפש שנגרמה לה עקב פגיעה בכניסת אור ואוויר לדירה כתוצאה מבניית המעטפת, אלא תבעה את עלות עבודות ההרחבה והשיפוץ שביצעה, אף שלא היה בעבודות אלה כדי לשנות את עוצמת כניסת האור והאוויר לשטח המקורי של הדירה לפני ההרחבה. אוסיף ואציין כי גם אם המעטפת פגעה במידה מסוימת מההנאה של זהבי מהדירה בשנים שבהן התגוררה בה לפני ביצוע עבודות הגמר, יש לשקול כנגד זאת את ההנאה הרבה שהפיקה זהבי מהרחבת הדירה בהמשך ומהפיכתה מדירת שני חדרים לדירת ארבעה חדרים. כאמור לעיל, הרחבה זו אף העלתה משמעותית את ערך הדירה (עלייה שעומדת לפי חוות דעתו של מר שיחור על סך של 1,256,000 ₪ נכון לשנת 2012, כך שגם אם מקזזים ממנה את עלות הבנייה הנטענת עדיין נותר רווח משמעותי לזהבי).

לאור כל האמור לעיל, אין לקבל את טענתה של זהבי כי בניית המעטפת גרמה לפגיעה ניכרת בכניסת האוויר והאור לדירה, באופן שחייב את זהבי לבצע עבודות בנייה ושיפוץ נרחבות בעלות של כ- 600,000 ₪ (או לכל הפחות 188,000 ₪ + מע"מ לפי הערכתו של צבי רון) כדי לאפשר מגורים סבירים ותקינים בדירה.

יחד עם זאת, יש ממש בטענתה של זהבי ובקביעת המומחה, מר רון, כי אופן ביצוע המעטפת היה לקוי וגרם לנזקים. אין חולק כי לא בוצעה במעטפת רצפת בטון מסיבית אלא מילוי חול בלבד ואף לא הותקנו חלונות. לפי קביעת המומחה שלא נסתרה, כתוצאה מכך נוצר מפגע תברואתי שהקשה על ניהול אורח חיים תקין בדירה. זהבי הצהירה כי נכנסו לתוך המעטפת מזיקים, חתולי רחוב ובעלי חיים נוספים שעשו את צרכיהם במקום, וכי הרטיבות במעטפת יצרה טחב ועובש. כמו-כן הצהירה כי בתוך המעטפת נותרה פסולת בניין ואשפה שלא פונתה (סעיפים 23-19 לתצהיר). לתמיכה בטענות אלה צירפה זהבי לתצהירה תמונות של חללי המעטפת לפני ביצוע עבודות השיפוץ וההרחבה. המומחה מטעמה, מר רון, אמנם לא ביקר בנכס לפני ביצוע עבודות הגמר, אך בחקירתו הנגדית העיד כי בתמונות שהוצגו בפניו ראה סימנים של טחב (סוף עמ' 42, סוף עמ' 43) וכן ראה את המבנה והמסגרת של המעטפת שיצרו מקום מחסה מתאים לבעלי חיים, לרבות חתולים, עכברים וחרקים שונים (עמ' 43 ש' 20-18).

לפיכך, יש מקום לפצות את זהבי בעלות העבודות שהיה עליה לבצע לצורך תיקון הנזקים הנ"ל, דהיינו פינוי פסולת הבניין, השלמת שלד המעטפת לרבות יציקת רצפת בטון והתקנת חלונות.

בסעיף 11.14 לחוות דעתו קבע המומחה כי עלות השלמת שלד המעטפת לרבות יציקת רצפת בטון עומדת על 6,300 ₪, ובחקירתו הנגדית הסביר כי מדובר ביציקת רצפת בטון וקירות ממ"ד (סוף עמ' 41 ותחילת עמ' 42). כמו-כן קבע בחוות הדעת כי עלות השלמת חלונות אלומיניום לרבות התקנת סורגים עומדת על 25,000 ₪. אין בחוות הדעת הערכה לגבי עלות פינוי פסולת בניין בלבד (אלא רק הערכה שכוללת גם פירוק והריסה של קירות), אך מתצהירה של זהבי עולה כי שילמה סך של 1,216 ₪ בגין הצבת מכולה ופינוי פסולת. המומחה התייחס בחוות דעתו גם לעלויות של רישוי (12,000 ₪) ופיקוח (5,000 ₪), אך זאת לצורך ביצוע עבודות מקיפות כדי להכשיר שימוש במעטפת למגורים (כמתואר בפירוט בסעיפים 11.1 – 11.13 לחוות הדעת). לפיכך, יש לחייב את בלום בסכומים מופחתים בגין עלויות רישוי ופיקוח לצורך ביצוע העבודות המינמאליות שהיה על זהבי לבצע, כפי שנקבע לעיל, לצורך השלמת המעטפת כנדרש ולמניעת המפגעים בדירה. כמו-כן יש להוסיף מע"מ לכל הסכומים הנ"ל (שכן כפי שעולה מסעיף 13.2 לחוות הדעת, הסכומים שבהם נקב המומחה בסעיף 11 אינם כוללים מע"מ).

לאור כל אמור לעיל, ועל דרך האומדן, אני מעמיד את הפיצוי שיש לשלם לזהבי על הסכום שבו חויבה בתביעה העיקרית, כך שהסכומים יתקזזו זה עם זה.

כפי שיפורט להלן, אין לקבל את התביעה החלופית של זהבי בסך של 261,078 ₪ בגין ירידת ערך, נזק לגינה והפסד דמי שכירות.

התביעה בגין ירידת ערך התבססה על חוות דעת של המהנדס אביגדור פורת שצורפה לכתב התביעה שכנגד, אך בהמשך וויתרה זהבי על חוות דעת זו משלא הגישה אותה כראיה לתיק ומר פורת לא נחקר לגביה. מעבר לכך, שני המומחים שהגישו חוות דעת לתיק (מר שחורי ומר רון) היו תמימי דעים כי ערך הדירה עלה כתוצאה מבניית המעטפת (ראו חוות דעתו של מר שיחור ועדותו של מר רון בעמ' 42 ש' 25-21). לפיכך, דינה של התביעה בגין ירידת ערך להידחות.

אשר לתביעה בגין נזק לגינה, זהבי הצהירה כי הבנייה של בלום גרמה להריסת פריטי גינון שהיו בחצר מול דירתה, כולל גדר חיה והריסת עץ גדול, בניגוד לחוק שימור עצים. זהבי הוסיפה והצהירה כי אימה וסבתה השקיעו מאמצים וכספים רבים עבור רכישת צמחייה וקקטוסים יקרים ועבור תחזוקה שוטפת ומתמשכת, ולשם המחשה צירפה לתצהירה תמונות של העץ והקקטוסים שצולמו לדבריה בימי נערותה. מעדותה של זהבי עולה כי מדובר בתמונות שצולמו 25-20 שנה לפני מועד הדיון (תחילת עמ' 65), דהיינו שנים רבות לפני ביצוע עבודות הבנייה של בלום, ולא הוגשו תמונות של מצב הגינה בסמוך לפני ביצוע העבודות ומיד לאחר מכן. כך גם לא הוצגו ראיות אחרות כלשהן כדי לבסס פגיעה בצמחייה במהלך הבנייה, לא הוצגו קבלות על עלות הצמחייה ואף לא הובאה חוות דעת או ראיה אחרת להערכת סכום הנזק הנטען לגינה. על כן, יש לדחות גם את התביעה בגין נזק לגינה.

לגבי התביעה בגין הפסד דמי שכירות בסכום נומינאלי של 9,600$ - 39,869 ₪ (ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית 79,942 ₪), לא צוין בכתב התביעה שכנגד בגין איזו תקופה נתבע סכום זה וכיצד חושב. לעומת זאת, בתצהיר עדותה הראשית הצהירה זהבי כי נגרם לה הפסד דמי שכירות בסכום נומינאלי גבוה הרבה יותר מזה שנתבע בכתב התביעה העומד לכל הפחות על 120,000 ₪ שיש להוסיף לו הפרשי הצמדה וריבית (סעיף 33 לתצהיר).

זהבי הצהירה כי עוד בסוף שנת 2000 ועקב הבנייה עזבו השוכרים את הדירה והיא עמדה ריקה במשך כשנתיים, אך לא ציינה מהו סכום ההפסד שנגרם לה עקב אי השכרת הדירה בתקופה זו. זהבי אף לא הזמינה לעדות את שוכרי הדירה שעזבו, אף שלפי עדותה היו חברים שלה (עמ' 56 ש' 27), לא ביססה את גובה דמי השכירות הראויים באותה תקופה ולא הוכיחה כי ניסתה להשכיר את הדירה בתקופה זו.

זהבי הצהירה כי החל משנת 2003 ועד לשנת 2005 השכירה את הדירה במחיר נמוך בכ- 200$ לחודש מהמקובל בשוק, וכתוצאה מכך נגרם לה הפסד בסך כולל של לפחות 9,600$ שהוא הסכום היחיד שנתבע בגין אובדן דמי שכירות בכתב התביעה שכנגד (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית). ואולם, זהבי לא הציגה את הסכמי השכירות של הדירה ואף עלה מעדותה כי למעשה גבתה את אותו סכום בגין דמי שכירות הן לפני ביצוע ההרחבה והן לאחר מכן (ראו עמ' 56 לפרוטוקול). בהקשר זה טענה זהבי כי הדיירים שנכנסו לדירה בפעם הראשונה (לפני ביצוע העבודות) היו חברים שלה ולכן גבתה מהם מחיר מופחת, אך טענה זו לא בוססה כנדרש ואף לא הוצגה חוות דעת לגבי דמי השכירות הראויים בתקופה זו.

אשר לתקופה שבין שנת 2006 לשנת 2012 – זהבי הצהירה כי בתקופה זו התגוררה בדירה עקב הקושי להשכיר אותה וכדי להקטין את הנזקים שנגרמו לה. בהקשר זה הפנתה לחוות דעתו של צבי רון לגבי אומדן ההפרש בין דמי השכירות הראויים לפני ביצוע ההרחבה ואחריה, וטענה כי נגרם לה בגין תקופה זו הפסד דמי שכירות בסך כולל של 120,000 ₪. אלא שכפי שצוין לעיל, בכתב התביעה המתוקן נתבע סך נומינלי של 9,600$ בלבד בגין הפסד דמי שכירות (שהוא סכום הנזק הנטען בגין השנים 2005-2003) וכלל לא נתבע סכום נוסף כלשהו בגין אובדן דמי שכירות משנת 2006 ואילך. לפיכך, ומשלא תוקן כתב התביעה שכנגד, אין מקום לחייב את בלום בתשלום סכום כלשהו בגין תקופה זו.

גם לגופו של עניין, זהבי לא הרימה את הנטל הנדרש כדי לבסס הפסד דמי שכירות משנת 2006 ועד לשנת 2012. בחוות דעתו של מר צבי רון יש הערכה של הפסד דמי שכירות ראויים רק החל משנת 2008 ועד לשנת 2012, וזאת על יסוד השוואה בין דמי השכירות לפי מחירון של לוי יצחק לבין דמי השכירות המופחתים להערכתו של מר רון כתוצאה מבניית המעטפת (עמ' 46 ש' 23-20). ואולם, מחוות דעתו של מר רון ומעדותו עלה כי לא בדק מהם דמי השכירות שהתקבלו באותה תקופה בגין דירות דומות עם מעטפת באותו אזור. מעבר לכך, זהבי בחרה להתגורר בדירה ולא הוכח ולו לכאורה כי ניסתה להשכיר את הדירה בתקופה זו ללא הצלחה או ששוכרים פוטנציאליים התנו את ההשכרה בהפחתת שכר הדירה בשל קיומה של המעטפת. בהקשר זה יצוין כי לפי חוות דעתו של מר שיחור, הדירה נמצאת באחד האזורים המבוקשים ביותר לשכירות בעיר, ליד אוניברסיטת ת"א, ובשל מחסור בדירות מגורים להשכרה באזור זה, דירות המוצעות שם להשכרה נחטפות תוך שעות מרגע פרסומן. כמו-כן קבע כי קהל היעד להשכרת הדירה הוא סטודנטים ואלה לא יימנעו מהשכרת הדירה בשל קיומה של מעטפת והם אף יכולים להפיק ממנה תועלת כמרפסת מקורה ומקום אחסון. מר שיחור הוסיף וציין בחוות דעתו כי דירה אחרת באותו בניין עם מעטפת זהה מושכרת בשכירות חופשית. בחקירתו הנגדית העיד שיחור כי ההחלטה אם לשכור את הדירה במצב שבו הייתה לאחר בניית המעטפת ולפני השיפוץ היא סובייקטיבית, אך לאור הביקוש באזור, אין במעטפת כדי להשפיע על האפשרות להשכיר את הדירה (עמ' 23-22).

על כל פנים, וכאמור לעיל, משלא נתבע בכתב התביעה שכנגד סכום נוסף כלשהו בגין הפסד דמי שכירות מעבר לסך של 9,600$ הנ"ל שנתבע בגין השנים 2005-2003, ומשלא ביססה זהבי ולו לכאורה כי ניסתה להשכיר את הדירה בתקופה שבין שנת 2006 לשנת 2012, אין לחייב את בלום בתשלום פיצוי בגין הפסד דמי שכירות בתקופה זו.

לאור כל האמור לעיל, תביעתה החלופית של זהבי על סך 261,078 ₪ נדחית ותביעתה על סך 600,000 ₪ מתקבלת בחלקה אך ורק לגבי עבודות שבוצעו לצורך השלמת בניית המעטפת כנדרש, וזאת בסכום שבו חיובה זהבי בתביעה של בלום.

סיכום

התביעה העיקרית של בלום מתקבלת בחלקה והתביעה שכנגד של זהבי מתקבלת בחלקה בסכום זהה, כך שהסכומים יתקזזו זה עם זה.

לפיכך ובנסיבות העניין אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו. לגבי שכר טרחת עו"ד, היות שמרבית תביעתה של זהבי שהוגשה על סך של 600,000 ₪ נדחתה, אני מחייב את זהבי לשלם לבלום בגין שכ"ט סך של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, 16 באוגוסט 2016, ‏‏י"ב אב תשע"ו, בהעדר הצדדים.