כאשר לשון ההסכם היא ברורה, נחרצת וחד משמעית, יש לתת מעמד בכורה ללשון ההסכם ולמשמעות העולה ממנה.
לצד הכללים הנ"ל, קיימים כלים פרשניים נוספים (כגון אלה הקבועים בסעיפים קטנים (ב) ו- (ב1) לסעיף 25 לחוק החוזים).
לשון ההסכם במקרה דנן
20.לשון ההסכם הינה השלב הראשון במלאכת הפרשנות. כאמור, המשטר החוזי ביחס לחלוקת התשלומים בין הצדדים קבוע במקרה דנן בסעיף 7(א) להסכם.
אומר מייד – דעתי היא שלשון סעיף 7(א) אינה כה ברורה וחד משמעית, באופן המטה את הכף בסוגיה שבנדון לטובת צד כזה או אחר. עם זאת, לשון ההסכם נוטה במידה מסויימת לטובת הנתבע, כפי שאפרט להלן.
21.סעיף 7(א) להסכם קובע כי על המוכר לשאת בתשלומים (לרבות היטלי פיתוח) "אשר חלים ו/או מוטלים עד ליום חתימת חוזה זה".
השאלה היא מה צריכה להיות פרשנות המונח "חלים ו/או מוטלים עד ליום חתימת חוזה זה".
לשיטת לדאני, המשמעות היא שמדובר בתשלומים שהוטלו כדין עד מועד חתימת ההסכם.
לשיטת הנתבע, המשמעות היא שמדובר בתשלומים שחלותם היתה ידועה במועד חתימת ההסכם, בהמשך לכוונתה הידועה והמוצהרת של המועצה המקומית לגביית היטלי פיתוח.
22.סבורני כי לשונו של סעיף 7(א) להסכם "סובלת" את כל אחת מהפרשנויות האמורות.
מחד גיסא, טרמינולוגיה של "חלים ו/א מוטלים" יכול לעלות בקנה אחד עם פרשנות ולפיה מדובר בתשלומים שהוטלו כדין, ואשר המועצה יכולה לנקוט הליכי גבייה לגביהם.
מאידך גיסא, המילה "כדין", שלדאני ובאת כוחו המלומדת הרבו לעשות בה שימוש בהליך שלפניי, אינה מוזכרת בהוראות סעיף זה, ולשון ההסכם יכולה לעלות בקנה אחד עם הפרשנות של הנתבע.
כאמור, אינני סבור כי מדובר במקרה בו ללשון ההסכם יש מעמד בכורה, קל וחומר שלא מדובר במקרה בו לשון ההסכם חורצת את ההכרעה במחולקת הפרשנית שבין הצדדים.
23.כפי שציינתי לעיל, ניתן גם לסבור שלשון ההסכם אף נוטה, אם כי לא באופן נחרץ או מובהק, לטובת הפרשנות של הנתבע. במה דברים אמורים?
עיון מדוקדק בהוראות בסעיף 7 להסכם , על כל סעיפי המשנה שלו, יכול ללמד שמנסח ההסכם עשה שימוש במילה "יחול" ביחס לתשלום שכבר קיימת חובה לשלמו, ואילו במילה "מוטל" ביחס לתשלום שטרם קמה החובה לשלמו.
כך למשל בסעיפים קטנים "ב" ו- "ג", נקבע כי מס שבח יחול על המוכר, ומס רכישה יחול על הקונה. גם בסעיף 7(א) עצמו נעשה שימוש במילה "יחול" בהקשר של חובת תשלום, וזאת כאשר נקבע כי תשלומים לפני חתימת ההסכם יחולו על המוכר, תשלומים אחרי החתימה יחולו על הקונה.
כזכור, בהקשר לתשלום היטלי פיתוח, הבחין סעיף 7(א) להסכם בין תשלומים "החלים ו/או מוטלים" עד מועד חתימת ההסכם, וקבע כי היטלי פיתוח שהוטלו לפני חתימת ההסכם, חלים על המוכר. מכאן ניתן לסבור כי היטלי פיתוח שהיו "מוטלים" על המגרש, להבדיל מ- "חלים" (כלומר כאלה שטרם היתה חובה חוקית לשלמם), על המוכר, קרי לדאני, לשלמם.
24.אם נסכם עד כה, לשון ההסכם אינה חד משמעית באופן שיכול לחרוץ את המחלוקת הפרשנית בין הצדדים, כאשר ניתן לומר שהיא נוטה במידה מסויימת לטובת הנתבע. משכך הם פני הדברים, יש לפנות לנסיבות החיצוניות בכדי לסייע במלאכת הפרשנות.
הנסיבות "החיצוניות" להסכם
25.אקדים תוצאה להנמקה ואציין כי מכלול הנסיבות והראיות פועל לטובת הנתבע, ומלמד כי ההסכמה בין הצדדים היתה שלאדני מתחייב לשאת בהיטלי הפיתוח על המגרש, ואשר בסופו של יום שולמו בפועל ע"י הנתבע.
26.להלן ייבחנו הנסיבות החיצוניות בהתאם לרצף הכרונולוגי ביחס ההסכם – הרקע לחתימת ההסכם, בהקשר של היטלי הפיתוח; השלב שקדם למשא ומתן בין הצדדים; המשא ומתן בין לדאני למלכה; והתנהלות הצדדים לאחר כריתת ההסכם ולאחר תחילת ביצוע ההסכם.
השלב שקדם למשא ומתן
27.בחינת הנסיבות הנוגעות לשלב זה מובילה למסקנה, כי לדאני ידע, כבר בתחילת שנות האלפיים, שקיים צפי לתשלום היטלי פיתוח ביחס למגרש; הוא ידע מהו סדר הגודל של התשלום הצפוי; והוא התנהל מתוך הנחת עבודה שהוא עתיד לשאת בתשלום זה, גם כאשר עלתה אפשרות למכירת המגרש.
במה דברים אמורים?
28.כעולה מתצהירו של מר דן שניר, מי שהיה בזמנו גזבר המועצה המקומית, בעקבות תוכנית בניין ש/343 הסמיכה המועצה את החברה הכלכלית לפעול לגביית אגרות, היטלים ודמי פיתוח במתחם.
על רקע זה פנתה החברה הכלכלית לבעלי מגרשים במתחם, ביניהם לדאני. הפניה ללדאני צורפה לתצהיר מלכה (נספח ת/8), וממנה עולה כי לדאני הוזמן לחתום על חוזה פיתוח ותשתיות, והודע לו כי הסכום לתשלום עבור דמי הפיתוח בגין מגרשו עומד על 45,114$. יצויין כי הפניה נושאת את התאריך 16.12.00, אולם מצויין על גביה, בכתב יד, כי היא נמסרה ללדאני ביום 6.6.01.
29.לדאני אינו חולק על כך שקיבל את הפניה האמורה.
על גבי הפניה האמורה צויין בכתב יד "כרגע לא יכול לשלם". מכאן משתמע כי לדאני לא נעתר לפניית החברה הכלכלית בגלל אי יכולת תשלום. הדבר עולה בקנה אחד עם תשובה שמסר לדאני בתצהיר תשובות לשאלון שהופנה אלי בהליך זה, עת השיב בתשובה מס' 15 את הדברים הבאים ביחס לשאלה בעניין פניית החברה הכלכלית: "לא זכור לי תאריך מדויק בו פנו אלי בדרישה, אולם למיטב זיכרוני, כאשר פנו אלי אמרתי שאין לי כסף לשלם."
30.בחקירתו הנגדית ניסה לדאני להציג תמונה שונה ביחס לנסיבות אי תשלום דמי הפיתוח בעקבות פניית החברה הכלכלית. אלא שעדותו בנדון כלל לא היתה משכנעת.
תחילה הכחיש לדאני כי ידע שיש דרישה לתשלום היטלי פיתוח וטען כי רק "דיברו" על כך (עמ' 29 לפרוטוקול, שורה 26). כאשר עומת עם הפניה הנ"ל של החברה הכלכלית, הוא אישר כי קיבל פניה כאמור, אך מסר כי לא ראה בכך חיוב לתשלום (שם, שורה 28). כאשר נשאל מדוע לדעתו הוא לא היה צריך לעשות דבר עם קבלת הפניה בשנת 2001, הסביר כי זו לא היתה דרישת התשלום על פי חוק. דבר זה אינו עולה בקנה אחד עם האמור בתשובה 15 לתצהיר התשובות הנ"ל, ועם הרישום בכתב יד על גבי פניית החברה הכלכלית ללדאני. הרושם הברור הוא שלאדני ניסה לטשטש בעדותו את העובדה שהסיבה שהביאה אותו בזמן אמת לכך שלא ישלם עבור דמי פיתוח היתה אי יכולת תשלום, ולא משום שסבר שהדרישה אינה כחוק.
31.להבדיל מלאדני, היו בעלי מגרש אחרים במתחם ששילמו דמי פיתוח בעקבות הפניות האמורות של החברה הכלכלית. יצויין כי מלכה טען בעדותו שהוא היה אחד מאותם בעלי מגרשים, אם כי לא הציג אסמכתאות לתשלום כאמור.
32.בטרם המשא ומתן שהתנהל בין לדאני למלכה ביחס למגרש, ניסה מר חיים בוהדנה לרכוש מלאדני את המגרש. כך מסר בוהדנה בסעיף 3 לתצהירו: "אנוכי ניהלתי משא ומתן עם הנתבע שכנגד (הכוונה ללדאני – א.ס.) בדבר רכישת הנכס, כאשר באותו מעמד הזכיר התובע שכנגד מפורשות כי היטל הפיתוח בסך 300,000 ₪, כלול במחיר הסופי של המקרקעין שהיה 1.5 מיליון ₪ והנתבע שכנגד ישא בו."
עדותו בנדון של בוהדנה, אשר נחקר לפניי, לא נסתרה, והיא מראה כי גם כאשר ניהל לדאני משא ומתן עם אחרים למכירת המגרש, הוא התנהל מתוך הנחת עבודה (אותה הציג בפני בוהנדה) שהוא עתיד לשאלת בהיטלי הפיתוח על המגרש.
33.זאת ועוד. מטעם מלכה הוגש תצהיר של עו"ד אלעד לרון, שאף הוא נחקר לפניי. עו"ד לרון היה אחד מבעלי המגרשים בשכונה, אשר בשלב מסויים החליט לקחת יוזמה, וניסה לקדם את פרויקט פיתוח השכונה. בסעיף 9 לתצהירו מסר עו"ד לרון את הדברים הבאים, שכלל לא נסתרו בחקירתו: "למיטב הבנתי הנתבע שכנגד (לדאני – א.ס.) היה מודע לחובה לשאת בתשלום, כאשר זכור לי שטרם ההתקשרות עם התובע שכנגד (מלכה – א.ס.) הגיע הנתבע שכנגד למשרדי, על מנת לברר מה יהיה סכום החוב של היטל הפיתוח אותו הוא חייב ובאופן כללי הוא היה עימי בקשר רצוף משום שאנוכי הייתי אחראי על איסוף התשלומים בגין הוצאות הפיתוח מבעלי המגרשים."
בפנינו ראיה נוספת לכך שלדאני התנהל לאורך כל הדרך מתוך הנחה שהוא עתיד לשאת בתשלום היטלי הפיתוח.
34.אם נסכם שלב זה –
לדאני התנהל מתוך הנחת עבודה שהוא עתיד לשאת בתשלומי הפיתוח, וזאת בין היתר בהתנהלותו מול בוהדנה ומול עו"ד לרון.
שלב המשא ומתן
35.הראיות העיקריות ביחס לשלב זה היו עדותם של שני הצדדים למשא ומתן – לדאני ומלכה.
לדאני טען בתצהירו ובעדותו לפניי, כי סוגיית היטלי הפיתוח אכן עלתה בשלב המשא ומתן, וכי סוכם מפורשות שלאדני יישא בהיטלים שהוטלו כדין עד מועד חתימת ההסכם. לדבריו, עובדה זו הובהרה היטב לעורכי הדין שערכו את ההסכם (עו"ד לב ארי ועו"ד רואימי), והיא באה לידי ביטוי בסעיף 7 להסכם.
לעומתו טען מלכה, כי לאור העובדה שדרישות המועצה ו/או החברה הכלכלית ביחס להיטלי פיתוח על המגרש היו ידועות לצדדים עוד לפני המשא ומתן, הרי שבשלב המשא ומתן סוכם כי לדאני הוא הנושא בחובות מושא דרישות אלה. גם מלכה הפנה לסעיף 7 להסכם, אשר לשיטתו משקף הסכמה זו.
36.מבין שתי העדויות שנשמעו לפניי, זו של לדאני וזו של מלכה, מצאתי את עדותו של מלכה עדיפה, מהימנה ומשכנעת הרבה יותר.
37.מלכה העיד בחקירתו הנגדית בצורה עקבית ומשכנעת, ועשה רושם חיובי בהחלט. עדותו השתלבה בעדותם של יתר עדי הנתבע, אשר העידו לפני חקירתו של מלכה, כשהוא מחוץ לאולם בית המשפט.
לא התעלמתי מנקודות שעוררה באת כוח לדאני כלפי עדותו של מלכה, לרבות טענה לכבישת גרסה בעניין קיום זכרון דברים; היותו בעל ניסיון בעסקאות נדל"ן; הפניית אצבע מאשימה מצדו כלפי כל מיני גורמים, ביניהם עו"ד לב ארי. אולם לא מצאתי שיש בכך כדי לפגום באמינותו ומהימנותו. הדברים אליהם הפנתה באת כוח לדאני אינם בגדר פגמים היורדים לשורשה של גרסה ומקעקעים אותה מהיסוד. בסופו של דבר גרסתו של מלכה, במהותה וביסודה, השתלבה במארג הכולל של חומר הראיות, כפי שפורט עד כה וכפי שיפורט גם בהמשך.
38.לעומת זאת, לדאני העיד בצורה לא משכנעת. לדאני חזר בצורה עקבית על הגרסה לפיה סוכם בין הצדדים שרק היטלי פיתוח שהוטלו כדין לפני חתימת ההסכם מטולים עליו, כשהוא שב ומדגיש את הביטוי "כדין", חרף העובדה שאין לו זכר בהסכם. כאשר נשאל על ידי מהיכן הוא שואב את הביטוי "הוטל כדין", השיב כי "אני אומר שלמדתי אותו לפני חתימת החוזה, עשיתי קצת שיעורי בית" (עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 27-26). הגרסה לפיה לדאני למד לפני ההסכם על ההבדל בין היטל שהוטל כדין לבין כזה שלא הוטל כדין מעוררות תהיות, שכן אם כך הם פני הדברים ניתן היה לצפות שהביטוי "הוטל כדין" יופיע בהסכם בכלל, ובסעיף 7 בפרט, ולא היא. כשנשאל מדוע לא עמד על כך שהביטוי יופיע בהסכם מסר תשובה לא משכנעת, אשר במסגרתה טען כי "לא נכנסתי לדקויות של אם ואם ואם" (עמ' 36 לפרוטוקול, שורה 30) .
גם כאשר נשאל לגבי פניית החברה הכלכלית אליו בשנת 2001 בעניין התשלום, טען כי לא שילם מכיוון שהתשלום "לא היה מנדטורי" (עמ' 29 לפרוטוקול, שורה 31), וזאת למרות שבתצהיר תשובות לשאלון מסר כי לא שילם מכיוון שלא היתה לו יכולת כלכלית.
עדותו של לדאני התאפיינה בהדיפת מענה לשאלות "לא נוחות" ע"י מתן תשובה ולפיה הוא אינו זוכר (כך למשל עת נשאל האם חתם עם מלכה על זכרון דברים לפני חתימת ההסכם, בעמו 32 לפרוטוקול שורה 5, דבר שניתן היה לצפות שלאדני יתכחש לה בתוקף בחקירתו הנגדית); וכן באי עקביות בין תשובות אותם מסר במסגרת תצהיר תשובות לשאלון ביחס לכמה נושאים לעומת תשובותיו בבית המשפט באותם נושאים (כך למשל לגבי סיבת אי תשלום דרישת החברה הכלכלית משנת 2001, וכך לגבי השאלה אם הוא היה זה שמסר למלכה חוברות הקשורות בפרויקט המעיין).
סוגיה נוספת לגביה מסר לדאני עדות מעוררת תהיות, עליה ארחיב את הדיבור בהמשך, היתה לגבי חתימתו על טופס שהוגש לרשויות המס, ממנו השתמע כי הוא עתיד לשאת בהיטלי הפיתוח ביחס למגרש. תשובותיו בעניין זה כלל לא היו משכנעות (ראו למשל בעמוד 37 לפרוטוקול).
39.בסופו של יום הרושם שהתקבל מעדותו של מלכה באולם בית המשפט היה חיובי הרבה יותר מזה שהשאירה עדותו של לדאני.
ודוקו. אין זה האדן הבלעדי עליו מבוסס פסק דין זה, ואולם זהו נדבך נוסף המוביל למסקנה המבכרת את גרסת מלכה על פני זו של לדאני.
לכך יש להוסיף כי גרסתו של מלכה משתלבת עם מכלול הראיות, הן ביחס לשלב הטרום חוזי (עליו עמדנו לעיל), והן ביחס לשלב הבתר חוזי (עליו אעמוד בהמשך).
40.ראיה נוספת שיש לתת עליה את הדעת ביחס לשלב המשא ומתן היא זו של עו"ד לב ארי, שהובא לעדות מטעם לדאני.
עו"ד לב ארי מסר בעדותו, כי לדאני ומלכה הגיעו אליו עם הסכם מוגמר, אשר נערך ע"י עו"ד רואימי ז"ל, וכי הוא נדרש לטפל בהיבטים של סיום העסקה. עו"ד לב ארי מסר כי למיטב זכרונו הוא לא היה מעורב בנושא של היטלי הפיתוח לפני שהצדדים חתמו על ההסכם. עו"ד לב ארי מסר אמנם כי בזמן אמת הוא ביקש לא לצדד בעמדת מי מהצדדים במחלוקת לגבי תשלום היטלי הפיתוח, אך השתמע מתשובותיו בחקירתו בבית המשפט, כי לדאני לא צריך לשאת בהיטלי הפיתוח מפני שאלה הוטלו כדין רק לאחר חתימת ההסכם.
41.אין בעדותו של עו"ד לב ארי כדי לסייע ללדאני.
ראשית, עו"ד לב ארי מסר כי אינו זוכר שהיה מעורב במשא ומתן, וכי אינו זוכר שהתעסק עם סוגיית היטלי הפיתוח בשלב המשא ומתן.
שנית, עדותו הנ"ל של עו"ד לב ארי אינה עולה בקנה אחד עם טענת לדאני בתצהיר עדותו הראשית, לפי ההסכם עם הנתבע נערך ע"י עו"ד לב ארי (סעיף 18 לתצהיר).
שלישית, תשובותיו של עו"ד לב ארי ביחס לטופס שהוגש לאחר ההסכם לרשויות המס, ממנו השתמע כי לדאני הוא זה שנושא בתשלום, לא הסירו את הקשיים שמעלה מסמך זה מנקודת מבטו של לדאני, כפי שיפורט בהמשך.
ההתנהלות לאחר כריתת ההסכם
42.כפי שנראה מייד, גם הראיות ביחס לשלב זה מצביעות על כך שאומד דעת הצדדים היה שלאדני יישא בתשלום היטלי הפיתוח על המגרש.
43.ביום 6.11.11 חתם לדאני על מסמך הנושא את הכותרת "חישוב מס שבח מקרקעין", אשר צורף לשומה עצמית שהוגשה לרשויות המס. בפרק "הניכויים" (לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין), צויינו רכיבים שלאדני מבקש לנכות מחישוב השבח של המקרקעין. לצד מס רכישה והיטל השבחה, צויין שם רכיב של "פיתוח" בסך 300,000 ₪.
משמעות הדברים היא שלאדני הציג בפני רשויות המס מצג, לפיו הוא עתיד לשאת בהיטלי הפיתוח ביחס למגרש, אשר הוערכו בסכום של 300,000 ₪.
44.מסקנה דומה עולה ממכתב עליו חתום עו"ד לב ארי שהופנה למנהל מיסוי מקרקעין בחדרה (נספח ת/11 לתצהירי מלכה). יצויין כי המכתב נושא אמנם את התאריך 3.11.11, אולם ככל הנראה הוא יצא ממשרדו של עו"ד לב ארי ביום 6.11.11, שכן צורפה אליו השומה העצמית עליה עמדנו לעיל.
בסעיף 3.ב. למכתב נאמר כי "במכירה תהיינה הוצאות היטל השבחה ופיתוח (כמפורט בשומה) ועם תשלומם נגיש הקבלות לניכוי ההוצאה". משמע, גם עו"ד לב ארי, שייצג את שני הצדדים בעסקה, יצא מהנחה לפיה חובת תשלום הוצאות הפיתוח היא על לדאני, כאשר התשלום יבוצע ע"י לדאני בשלב מסויים בעתיד.
45.הן טופס השומה העצמית עליו חתום לדאני, והן מכתבו הנ"ל של עו"ד לב ארי, מהווים ראיות בעלות משקל ממשי מהשלב הבתר-חוזי, לכך שהסיכום בין הצדדים היה כי חובת תשלום היטלי הפיתוח מוטלת על לדאני, וכי מדובר בתשלום אותו לדאני ישלם בעתיד.
46.התשובות שמסרו לדאני וע"ד לב ארי בחקירתם הנגדית ביחס לכך, אינן משנות מהמסקנה המתבקשת מראיות אלה.
כאשר נשאל לדאני מדוע חתם על טופס השומה העצמית, מסר כי הוא עשה כן לפי עצתו של עו"ד רואימי ז"ל, אשר מסר לו כי יש הערכה של 300,000 ₪, והשאלה היא על מי זה יחול כחוק (עמ' 37 לפרוטוקול). הסבר זה כלל לא היה משכנע, במיוחד לאור העובדה שלטענת לדאני הוא למד את הנושא לפני חתימת ההסכם; ידע להבחין בין היטל כדין להיטל שלא כדין; ואם כך הדבר, לא ברור מדוע חתם על טופס שומה היוצא מהנחה שהוא עתיד לשלם את הוצאות הפיתוח בסך 300,000 ₪.
גם עו"ד לב ארי נשאל אודות השומה העצמית האמורה, ומסר כי אינו יודע מדוע עו"ד רואימי ז"ל כלל את ההוצאות הפיתוח בניכויים, שכן לא הוא ערך את הטופס. בהקשר זה נזכיר כי עו"ד לב ארי חתום על מכתב הלוואי אליו צורפה השומה העצמית, שם צויין מפורשות כי מי שעתיד לשאת בהוצאות הפיתוח הוא המוכר (קרי לדאני).
ביום 8.1.12, כחודשיים לאחר המצאת השומה למס שבח, הוציא עו"ד לבא ארי מכתב לרשויות המס ובו בקשה לתיקון השומה העצמית. ביחס להוצאות הפיתוח נאמרו במכתב זה הדברים הבאים (בעיף 2.א. למכתב): "ביחס להוצאות הפיתוח אין אפשרות בשלב זה לקבל שומה מהרשות המקומית, מהטעם שאין היא צופה כי תחל בפיתוח הקרקע בטווח הקרוב, אם בכלל." אכן, עו"ד לב ארי ביקש במכתב זה להתעלם מניכוי הוצאות הפיתוח, אולם לא משום שהם אינם חלים על המוכר, אלא משום שהרשות המקומית אינה יכולה לספק שומה. ודוק. עו"ד לב ארי לא מסר כי חלה טעות במובן זה שהמוכר אינו אמור לשאת בהוצאות הפיתוח, אלא ציין שטרם התקבלה שומה מטעם הרשות המקומית בגינן (ואכן באותו שלב טרם הוצאה שומה סופית מטעם הרשות).
47.נדבך נוסף ביחס לנתונים מהשלב שלאחר חתימת ההסכם, ואשר תומך בגרסת מלכה, נוגע לעיכוב בפועל של 300,000 ₪ מתוך התשלום האחרון על פי ההסכם. על נושא זה נרחיב את הדיבור בהמשך, אולם כבר כעת נביא את עיקרי הדברים.
כזכור, על פי ההסכם התשלום האחרון עמד על סך 550,000 ₪, והוא צריך היה להיות משולם בהתאם לתנאים המפורטים בסעיף 5(ד) להסכם.
אין חולק כי מתוך התשלום האחרון, הועבר ללדאני סך של 250,000 ₪, ונשארה יתרה של 300,000 ₪ בידי מלכה. מהקבלות עולה כי ביום 22.12.11 קיבל לדאני, על חשבון התשלום האחרון, סך של 200,000 ₪, וביום 2.5.12 סך של 50,000 ₪.
הנה כי כן, הלכה למעשה הנתבע (ולמעשה מלכה), עיכב בידיו סך של 300,000 ₪, שהוא "במקרה" סכום היטלי הפיתוח כפי שהוערכו בשומה העצמית, ממנה עולה שלדאני הוא שעתיד לשאת בסכום זה.
כפי שנראה בהמשך, מלכה מסר כי סוכם בינו לבין לדאני כי הוא יעכב בידו את הסכום של 300,000 ₪ וזאת לצורך הבטחת תשלום דמי הפיתוח, וגרסתו בנדון מעוגנת היטב בחומר הראיות.
48.סוגיית עיכוב הסכום של 300,000 ₪ מצטרפת כראיה נוספת למכלול הראיות המצביעות על אומד דעת הצדדים בעניין זהות הצד הנושא בתשלום היטלי הפיתוח.
הסכום של 300,000 ₪, שעוכב ע"י מלכה, לא נבחר במקרה. סכום זה "התכתב" עם הסכום שהופיע בשומה העצמית, ממנה כאמור עולה כי לדאני הוא זה שיישא (בעתיד) בתשלום היטלי הפיתוח על המגרש.
ודוקו. לדאני הסכים לעיכוב התשלום האמור, למרות שהדבר אינו מופיע בהסכם שבין הצדדים (כפי שנראה להלן, לדאני ומלכה אף הסכימו, בשלב ביצוע ההסכם, שהסכום יעוכב בידי מלכה).
הנה כי כן, בכל הנוגע לתשלום האחרון, הסכים לדאני לעיכוב הסכום של 300,000 ₪ בידי מלכה. אלמלא התכוונו הצדדים מראש (קרי, בעת כריתת ההסכם), שלדאני הוא זה שיישא בתשלומי הפיתוח, לדאני לא היה מסכים עם עיכוב הסכום האמור.
49.ניתן לתהות, בהנחה שלדאני הסכים מראש לשאת בתשלומי הפיתוח ואף הסכים לאחר מכן לעיכוב הסכום, מדוע הוא לא השלים בסופו יום עם הדבר, ומדוע מיאן להעביר את רישום הזכויות בנכס על שמו של מלכה. מה גרם ללדאני לשנות את עמדתו?
הסבר אפשרי לכך ניתן למצוא בשומה אותה קיבל לדאני מרשויות המס ביחס להערכת שווי המגרש, ואף זאת ניתן לצרף למכלול הנתונים מהשלב שלאחר ההסכם, בבואנו לבחון את אומד דעת הצדדים.
נזכיר כי ההסכם בין הצדדים הוא לרכישת המגרש תמורת סכום של 1.4 מיליון ₪, וזהו הסכום עליו הוצהר בשומה העצמית.
והנה, רשויות המס לא קיבלו את שווי הקרקע האמור, ומסרו ללדאני כי שווי המגרש לשיטתם עומד על 2.8 מיליון ₪!
יש לציין כי מחומר הראיות שהונח בפניי לא ממש ברור באיזה תאריך קיבל לדאני את השומה במסגרתה הוערך המגרש ע"י רשויות המס בסכום של 2.8 מיליון ₪. מחומר הראיות ניתן רק ללמוד, כי לדאני הגיש השגה למס לרשויות המס ביום 9.9.12, וכי בעקבות כך השגתו התקבלה באופן חלקי, כאשר שווי המגרש עומד על 1,850,000 ₪ (נספח "ג" לתצהיר לדאני).
50.כך או אחרת, אין ספק כי הידיעה לפיה רשויות המס העריכו את שווי המגרש בסכום כפול מזה עליו סוכם עם מלכה במסגרת ההסכם, הפתיעה את לדאני. על כך אמר לדאני בחקירתו הנגדית את הדברים הבאים: "ה- 2.8 מיליון? הפתיע אותי. אני מאוד הופתעתי כי המס היה יותר מהמכירה שלי. הייתי צריך למכור את הבית שלי בשביל לשלם את המס. בטח שזה הפתיע אותי, הייתי מוכר?" (עמ' 34 לפרוטוקול, שוות 30-31).
למעשה, לדאני הרגיש מרומה, כפי שעולה מהדברים הבאים בסעיף 11 לתצהירו (ההדגשות במקור): "יצויין כי בדיעבד נודע לי כי נפלתי קורבן לתחבולה מתוכננת היטב מצד הנתבע ו/או מי מטעמו (אלברט – אביו של הנתבע הינו איש עסקים ויזם מקרקעין), עת שוכנעתי על ידי הנתבע למכור לו את המגרש במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק אותה העת, ולראיה, רשויות המס לא הכירו במחיר העסקה ודרשו ממני תשלום מס שבח על בסיס שווי עסקה של 2.8 מיליון ₪, כפול מהתמורה החוזית המוסכמת."
נראה כי הערכת רשויות המס ביחס לשווי המגרש גרמה ללדאני לסבור כי הוא רומה ע"י הנתבע או אביו, וכי הוא מכר את המגרש במחיר נמוך בהרבה משוויו. הדבר יכול להסביר את המוטיבציה שהיתה ללדאני לחזור בו מהסכמתו לשאת בתשלומי היטלי הפיתוח, חרף העובדה שהוא הסכים לכך הן מראש (בשלב כריתת ההסכם) והן בדיעבד (בשלב ביצוע ההסכם).
הערות בטרם סיום פרק זה
חוות דעת השמאי מטעם לדאני
51.אחת הראיות אליהן הפנה לדאני בהליך זה כתומכת בגרסתו, היא חוות דעת שמאית שנערכה עבורו (נספח "ב" לתצהירו).
מדובר בחוות דעת הנושאת את התאריך 26.10.11 (קרי, ימים ספורים לפני חתימת ההסכם עם הנתבע), בה הוערך שווי המגרש בסכום של 1.4 מיליון ₪. לשיטת לדאני, שווי המגרש האמור הוערך לאחר ניכוי הוצאות פיתוח צפויות של 250,000 ₪, ולפיכך לא ייתכן שלדאני הסכים למכור לנתבע את המגרש בסכום של 1.4 מיליון ₪, ובד בבד להתחייב לשאת בהוצאות הפיתוח.
אין בידי לקבל טענות אלה.
52.אכן, מחוות הדעת משתמע, כי השמאי קבע שווי של 1.4 מיליון ₪ לאחר ניכוי הוצאות פיתוח צפויות של 250,000 ₪ (יצויין כי השמאי לא נחקר בהליך שלפניי).
יחד עם זאת, גם אם נניח שלדאני החזיק בחוות דעת כאמור לפני החתימה על ההסכם, הדבר אינו סותר את העובדה שבסופו של יום הוא הסכים להתחייב לשאת בתשלומי הפיתוח כאשר מחיר העסקה עליו סוכם היה 1.4 מיליון ₪. אמנם, בכך חשף עצמו לדאני לאפשרות שבסופו של יום התמורה עבור המגרש תהיה, הלכה למעשה, פחות מ- 1.4 מיליון ₪, אולם לא מן הנמנע שהיו לו סיבות לכך (לרבות רצונו למכור את המגרש, אי מציאת עסקה טובה יותר, תקווה שבסופו של יום הוצאות הפיתוח לא יוטלו או ששיעורם יהיה נמוך יותר, וכו').
53.זאת ועוד. מלכה העיד כי הוא כלל לא ראה את חוות הדעת השמאית האמורה לפני כריתת ההסכם או בעת כריתתו, וכי הוא לא היה מודע אליה, ועדותו בנדון היתה אמינה ומקובלת עליי. אציין כי גם עו"ד לב ארי (לגביו מסר לדאני בתצהירו שהוא ערך את ההסכם), מסר בעדותו כי הוא לא היה מודע בזמן אמת לחוות הדעת השמאית.
הנה כי כן, חוות הדעת השמאית, לפי חומר הראיות, "לא היתה על השולחן" בזמן כריתת המשא ומתן, ואין בה כדי ללמד על אומד דעת שני הצדדים ביחס לזהות נושא תשלומי הפיתוח.
54.אוסיף בעניין זה כי העובדה שלדאני חתם על שומה עצמית בה הוערכו תשלומי הפיתוח בסכום של 300,000 ₪ (ולא 250,000 ₪ כפי שהוערך בחוות הדעת השמאית), מחלישה את חשיבותה ומשמעותה של חוות דעת זו גם מבחינתו של לדאני, בזמן אמת.
מועד הטלת דמי הפיתוח כדין והשלכתן על המחלוקת
55.הצדדים נחלקו ביניהם בשאלה מתי הוטלו כדין דמי הפיתוח על המגרש, אותם בסוף שילם הנתבע. לטענת לדאני, דמי הפיתוח הוטלו כדין רק אחרי חתימת ההסכם, ומשכך אין הוא נושא בחבות לשלם. לשיטת הנתבע, הואיל והדרישות בגין דמי הפיתוח נשלחו עוד בשנים 200 ו- 2001, ובשים לב להחלטות המועצה המקומית שצורפו ע"י הנתבע, היטל הפיתוח הושת כדין עוד לפני מועד חתימת ההסכם.
56.בסופו של יום לסוגיה זו יש חשיבות משנית, אם בכלל, לצורך הכרעה בשאלת אומד דעת הצדדים בעניין זהות משלם דמי הפיתוח..
אכן, במהלך שלב קדם המשפט הוריתי למועצה המקומית להמציא תעודת עובד ציבור ביחס למועד הטלתם של הוצאות הפיתוח, ותעודה זו הומצאה בסופו של דבר (אציין כי התעודה לא סומנה כראיה אך הדבר אינו מעלה או מוריד בנסיבות העניין, קל וחומר מאחר והצדדים התייחסו לקיומה כמובן מאליו).
האמור בתעודה יכל להיות בעל חשיבות, לו היה מתברר, כי מבחינת המועצה ההיטלים הוטלו כדין עוד לפני מועד חתימת ההסכם, דבר שהיה, לכאורה, סותם את הגולל על טענות לדאני בעניין זהות הנושא בתשלומים.
כך או אחרת, נוכח קביעותיי לעיל בעניין אומד דעת הצדדים בעניין תשלומי הפיתוח, אין נפקות של ממש לשאלה מתי הוטלו כדין תשלומי הפיתוח, שכן אומד דעת הצדדים היה שלדאני הוא זה שנושא, וליתר דיוק יישא, בתשלומי הפיתוח, עליהם היה ידוע כבר בשנים 2000 ו- 2001. כפי שפירטתי לעיל, לדאני לקח את עצמו לשאת בתשלומים אלה, מתוך ידיעה כי עיתוי התשלום יכול להיות מאוחר למועד חתימת ההסכם, ואם כך הדבר, הרי שאין נפקות לשאלה מתי התשלומים הוטלו כדין.
57.לאחר שאמרנו את הדברים הנ"ל אציין כי בחינת חומר הראיות, ובמיוחד תעודת עובד הציבור הנ"ל, מעלה כי תשלומי הפיתוח הוטלו כדין לאחר מועד חתימת ההסכם.
ודוק. המושג "הוטלו כדין" אינו מופיע בהסכם, ולמעשה חורג מאומד דעת הצדדים, כפי שפורט לעיל. המונח שימש בעיקר את לאדני במסגרת הליך זה, בכדי לטעון כי הוא אינו חייב לשאת בתשלומי הפיתוח.
נראה כי הטלת תשלומים כדין נועדה לבטא החלטה בת תוקף תחיקתי, אשר מכוחה יכולה היתה הרשות לנקוט בהליכים לצורך גביית תשלומי הפיתוח. ככל שזו אמת המבחן, הרי שתשלומי הפיתוח במקרה דנן הוטלו כדין רק לאחר תאריך חתימת ההסכם.
בתעודת עובד הציבור של המועצה צויין כי היטל הביוב ודמי השתתפות בסלילית רחובות הושתו ביום 23.3.14, קרי לאחר חתימת ההסכם. מהאמור עולה כי מבחינת הרשות, ההחלטה לחיוב בתשלומי פיתוח (היטלי ביוב והיטלי סלילה) היתה בת פועל תחיקתי החל מיום 23.3.14, וכי לפני כן הרשות (או מי מטעמה), לא היו יכולים לנקוט בהליכים לגביית תשלומי הפיתוח (למשל מכוח פקודת המיסים – גביה).
אכן, עוד בתחילת שנות האלפיים הסמיכה הרשות את החברה הכלכלית להתקשר עם בעלי המגרש בהסכמי פיתוח, והחברה הכלכלית פנתה בנדון לבעלי המגרשים, אולם אין לראות בכך כאקט מחייב ביחס הטלת תשלום לגביו ניתן היה לנקוט בפעולת גבייה. דומה כי אותה עת שרר חוסר וודאות משפטי, אשר הביא את הרשויות לנקוט במיני פתרונות, לרבות התקשרות בהסכמי פיתוח עם בעלי מקרקעין באמצעות חברות כדוגמת החברה הכלכלית. דווקא הצורך בהתקשרות חוזית עם בעלי קרקעות (כפי שניסתה החברה הכלכלית לעשות במקרה דנן עם לדאני), נבע מהצורך ביצירת פלטפורמה חוקית להטלת חיוב לתשלום תשלומי פיתוח, פלטפורמה בלעדיה ספק אם היה בסיס חוקי שכזה.
מכל האמור עולה כי החלטה בת פועל תחיקתי, שיצרה חובה לתשלום דמי פיתוח, נוצרה במקרה דנן רק לאחר מועד חתימת ההסכם.
58.בכך אין לסייע ללדאני. כפי שקבעתי לעיל, אומד דעת הצדדים היה כי לדאני נושא בדמי הפיתוח בגינם הוצאו דרישות תשלום עוד בתחילת שנות האלפיים, וזאת ללא קשר לשאלה האם היתה חובה חוקית לשלם תשלומי אלה במועד כריתת ההסכם. במילים אחרות, בעת כריתת ההסכם, הסכמת הצדדים בעניין תשלומי הפיתוח לא נגעה לסוגיית חוקיות הטלת תשלומי הפיתוח, לגביהם הסיכום היה שלדאני ישא בתשלומים הפיתוח, אם וכאשר אלה יגיעו תשלומי הפיתוח לידי מימוש, כפי שקרה במהלך שנת 2014.
תצהיר יעקב בכר ז"ל
59.כאמור, על התצהירים שהגיש הנתבע בתיק זה נמנה תצהירו של מר יעקב בכר ז"ל, אשר למרבה הצער להלך לעולמו בטרם הספיק להיחקר עליו. הנתבע ביקש להגיש את התצהיר במסגרת הכלל של אמרת נפטר, ולדאני, במסגרת סיכומיו, השאיר את העניין לשיקול דעת בית המשפט.
60.לסוגיית קבילות תצהירו של מר בכר ז"ל אין חשיבות להכרעה בתיק זה, ומשכך לא מצאתי לנכון להכריע בה. תצהירו של מר בכר ז"ל נועד בעיקר לשמש ראיה להוכחת עצם הפניית דרישות של החברה הכלכלית, בתחילת שנות האלפיים, בגין היטלי פיתוח, ולעניין ידיעת לדאני אודות דרישות אלה. הואיל ולדאני אינו מכחיש, בסופו של יום, כי קיבל בזמנו פנייה מהחברה הכלכלית בנדון, וכי ידע אודות דרישת החברה לגבי היטלי הפיתוח ולגבי הסכום שנדרש בזמנו, אין נפקות ממש לאמור בתצהירו של מק בכר ז"ל.
סיכום פרק זה
61.אומד דעת הצדדים ביחס לתשלומי הפיתוח על המגרש, היה שלאדני הוא הנושא בתשלומי הפיתוח, שדרישות בגינם נשלחו עוד בתחילת שנות האלפיים.
לדאני התחייב לשאת בתשלומים אלה, אם וכאשר יגיע המועד בו יהפוך תשלום דמי הפיתוח, שעד לאותו שלב היה בגדר דבר צפוי, לכדי חובת תשלום ממש.
הואיל ובמועד ההסכם היו היטלי הפיתוח בגדר דבר צפוי אולם טרם הגיעו לידי חובת תשלום, סוכם כי לדאני ישא בהם אם וכאשר יהפכו תשלומים אלה מגדר צפוי לגדר חובה.
ג. האם הנתבע הפר את ההסכם בעיכוב הסכום
62.כאמור, התשלום האחרון על פי ההסכם היה על סך 550,000 ₪.
כפי שפורט לעיל, מתוך סכום זה הועבר ללדאני סך של 250,000 ₪ (200,000 ₪ ביום 22.12.11 ו- 50,000 ₪ ביום 2.5.12), כך שהחל מחודש מאי 2012 נשאר בידי הנתבע סך של 300,000 ₪.
63.לטענת לדאני, אי העברת הסכום של 300,000 ₪ היוותה הפרה של ההסכם, הואיל וסעיף 5(ד) להסכם לא הקנה לנתבע זכות לעכב את הסכום האמור. לטענתו, הואיל והוא הציג במועד התשלום האחרון אישורים של הרשות המקומית לפיה אין חובת תשלום על המגרש, היה הנתבע חייב להעביר לו את יתרת הסכום (300,000 ₪), ומשלא עשה כן הפר את ההסכם.
מנגד טען הנתבע, באמצעות מלכה, שסוכם מפורשות כי הסכום יעוכב בידי מלכה, לצורך הבטחת תשלומי הפיתוח.
64.חומר הראיות מוביל למסקנה כי אכן הוסכם בין לדאני למלכה, לאחר תחילת ביצוע ההסכם, שמתוך התשלום האחרון יעוכב סך של 300,000 ₪, לצורך הבטחת תשלום היטלי הפיתוח אותם התחייב לדאני לשלם במסגרת ההסכם.
65.סעיפים 5(ד) ו- 5(ה), העוסקים במועד ביצוע התשלום האחרון, קובעים כדלקמן:
"(ד) היתרה על סך 550,000 ₪ תשלום תוך 90 יום מהתשלום השני, כנגד מסירת החזקה בקרקע והעברת המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות בקרקע בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה, דהיינו, ייפוי כוח בלתי חוזר, אישור מס שבח ומס רכוש, אישור הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ולבנייה ושטרי מכר. מוסכם כי המוכר זכאי לפנות לקונה עוד טרם הגיע מועד התשלום הנ"ל לקבלת סכומים המיועדים לתשלום לרשות המקומית ו/או לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הנדרשים לקבלת אישור מהאישורים הנ"ל בגין עיסקה זו (אך לא מעל הסכום הנקוב לעיל) והקונה יעמיד הסכומים הנדרשים תוך 7 ימים ממועד הפנייה אליו.
(ה) אם עד לתאריך הנ"ל לא יתקבלו אישורי מס שבח ורכוש ואישור עירייה יופקד התשלום האחרון, או יתרתו אם שולם חלק הימנו כאמור לעיל, אצל עוה"ד המטפלים בחשבון נאמנות...".
66.על מנת להבין את האמור בסעיפים אלה באספקלריה של תשלום היטלי הפיתוח, ובכדי להבין את התנהלות הצדדים בשלב של ביצוע ההסכם ביחס לכך, יש לחדד את הרקע בכל הנוגע להיטלי הפיתוח.
כפי שקבעתי לעיל, בעת כריתת ההסכם הוסכם שלאדני הוא זה שיישא בתשלומי הפיתוח שיחולו על המגרש. הרקע להסכמה זו היתה הדרישה שהופנתה בעניין היטלי הפיתוח עוד בתחילת שנות האלפיים, דרישה שהיתה ידועה לבעלי המגרשים במתחם, ביניהם לדאני ומלכה.
דא עקא, חרף העובדה שהדרישה הועלתה בתחילת שנות האלפיים, במועד ניהול המשא ומתן בין הצדדים, ואף במועד כריתת ההסכם, היא טרם התגבשה (לפחות מבחינת המועצה) לכדי חובת תשלום.
במצב זה נוצר חוסר בהירות לגבי המועד בו תהיה חובה לשלם את היטלי הפיתוח ובעניין שיעורם המדוייק, כאשר לגבי העניין האחרון היתה הערכה, לרבות במועד כריתת ההסכם, שהסכום יעמוד סביב ה- 300,000 ₪.
67.כאשר הגיעה העת לשלם את יתרת התמורה (550,000 ₪), לא ניתן היה, טכנית, לשלם עבור היטלי הפיתוח, שכן מבחינת המועצה החוב טרם התגבש (זו גם הסיבה שבאישורי המועצה לא הופיע חוב בגין היטלי פיתוח).
מחומר הראיות עולה, כי משהלך והתקרב מועד התשלום האחרון, הלך והתגבר הרצון של מלכה להבטיח את תשלום היטלי הפיתוח, רצון שהתגבר בשים לב לכך שלאחר כריתת ההסכם החלה, כך נראה, להתבהר התמונה בעניין היטלי הפיתוח (כנראה לאחר ובעקבות מהלכים שננקטו בשנים 2011-2012, בין היתר ע"י עו"ד לרון, להאצת פיתוח הפרויקט), כך שעניין התשלום הפך יותר אקטואלי (ראו עדותו של מלכה בעמוד 53 לפרוטוקול, שהיתה אמינה עליי).
68.מלכה העיד לפניי, ועדותו היתה אמינה עליי, כי סוכם בינו לבין לדאני מפורשות שהסכום של 300,000 ₪ יעוכב בידי מלכה לצורך תשלום היטלי הפיתוח.
מלכה הסביר בעדותו כי ההסכמה בדבר עיכוב הסכום של 300,000 ₪ הושגה בפגישה עם לדאני ובנוכחות רואימי ועו"ד לב ארי, כאשר עורכי הדין לא רצו לעכב בידיהם את הסכום האמור, ולדאני הסכים שהסכום יעוכב בידי מלכה.
יש לציין כי עו"ד לב ארי לא שלל בחקירתו כי הוסכם בין הצדדים על שינוי באופן ביצוע התשלום האחרון, אלא ציין כי הוא אינו זוכר אם היתה הסכמה שכזו (עמ' 24 לפרוטוקול, שורה 27).
69.מלבד העובדה שעדותו של מלכה היתה אמינה עליי, הרי שהיא נתמכת ומשתלבת במכלול חומר הראיות.
עדות זו עולה בקנה אחד עם העובדה שלדאני התחייב, במסגרת ההסכם, לשאת בסכום היטלי הפיתוח (עובדה שלדאני התכחש לה בהליך שלפניי), ואף ידע מראש מהו סדר הגודל של הסכום שעתיד לחול.
עדות זו אף עולה בקנה אחד עם העובדה שהחל מחודש מאי 2012 השאיר הנתבע בידיו סכום של 300,000 ₪. חומר הראיות מלמד כי לדאני הסכין, הלכה למעשה, עם הדבר, ואין כל עדות לכך שהוא פעל בזמן אמת להביע התנגדות או אפילו מורת רוח מהדבר (וראו בנדון את תשובותיו הלא משכנעות בנקודה זו, בעמוד 34 לפרוטוקול, שורות 27-10).
נוסף לכך, העובדה שהסכום שעוכב, בסך 300,000 ₪, זהה לסכום עליו הצהיר לדאני בשומה העצמית שהגיש, כסכום בו הוא עתיד בגין היטלי פיתוח, משתלבת היטב עם המסקנה בדבר הסכמה שהושגה בין הצדדים ביחס לעיכוב הסכום האומר בידי הנתבע.
70.לעומת האמור, גרסת לדאני ולפיה לא היה סיכום בדבר עיכוב הסכום של 300,000 ₪, אינה עולה בקנה אחד עם חומר הראיות, כפי שפורט לעיל.
71.המסקנה מכל האמור היא שלדאני הסכים, בשלב ביצוע ההסכם, לכך שהנתבע יעכב בידו סכום של 300,000 ₪, וזאת בגין נושא תשלום היטלי הפיתוח. ברי כי בנסיבות אלה אין לומר כי אי העברת הסכום האמור היוותה הפרה של ההסכם מצד הנתבע.
72.לשיטת לדאני, הטענה של מלכה לפיה סוכם בינו לבין לדאני על עיכוב הסך שך 300,000 ₪, הינה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, בניגוד לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומנית, על כל המשתמע מכך.
אין לקבל טענה זו.
אינני סבור כי הטענה של מלכה לפיה סוכם על עיכוב הסכום המיועד לתשלום היטלי הפיתוח, הינה טענה "נגד" הסכם המכר. אדרבא, כפי שקבעתי לעיל הצדדים הסכימו, בעת כריתת ההסכם, כי לדאני הוא הנושא בהיטלי הפיתוח, כאשר את סעיפים 5(ד) ו- 5 (ה), העוסקים בתשלום האחרון, יש לקרוא על רקע אי הבהירות שנוצרה לאור העובדה שבמועד כריתת ההסכם לא ניתן היה לבצע את התשלום, ואף לא היה ידוע שיעורו המדוייק. משכך, הסכמה מאוחרת לעיכוב הסכום האמור אינו מנוגדת להסכם, אלא דווקא עולה בקנה אחד עם המוסכם לפיו.
כפי שקבעתי לעיל, חומר הראיות מצביע על כך שמלכה ולדאני סיכמו בפועל על עיכוב הסכום של 300,000 ₪, בשלב ביצוע ההסכם, וזאת בהמשך לסיכום בעת כריתת ההסכם, לפיו לדאני יישא בתשלומי הפיתוח על המגרש.
בנסיבות אלה אין לומר כי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומנית חוסם את אפשרות העלאת הטענה בעניין הסיכום הנוגע לעיכוב הסכום של 300,000 ₪.
ד. ההשלכה של הקביעות לעיל על הסעדים המבוקשים
תביעת לדאני
73.לדאני ביקש לחייב את הנתבעת בפיצוי מוסכם בסך 140,000 ₪, עקב אי העברת התשלום האחרון של התמורה במועדו. כמו כן ביקש לדאני לחייב את הנתבע בסך 46,753 ₪, המגלם את ריבית הפיגורים שחלה על הסכום שעוכב מתוך התשלום האחרון (בניכוי הפרשי ריבית ששולמו ע"י הנתבע במסגרת ההסדר אליו הגיעו הצדדים בבית המשפט המחוזי).
74.הואיל וקבעתי כי הנתבע לא הפר את ההסכם בכל הנוגע לתשלום האחרון, לדאני אינו זכאי לפיצוי המוסכם כמבוקש על ידו. כמו כן, לדאני אינו זכאי לריבית פיגורים מוסכמת, שכן עיכוב הסכום ביחס לתשלום האחרון נעשה על דעתו ובהסכמתו.
בעניין אחרון זה יודגש, כי ההסדר אליו הגיעו הצדדים בבקשה לסעד זמני בהליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי, במסגרתו שילם הנתבע ללדאני, בין היתר, סך של 75,000 ₪ על חשבון ריבית פיגורים, לא יצר השתק פלוגתא ביחס לסוגיה זו. הנתבע הסכים לשלם את הסכום של 75,000 ₪ תוך שמירה על כל טענותיו ביחס לתשלומים במסגרת ההסכם, לרבות טענות בנוגע לריבית פיגורים.
התביעה שכנגד
75.הנתבע ביקש לחייב את לדאני בסכומים הבאים:
א.השבת הסכום ששולם עבור תשלומי פיתוח, בסך 289,221 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.4.13.
ב.פיצויי מוסכם בסך 140,000 ₪.
ג.החזר הסך של 75,000 ₪ ששולם על ידי הנתבעת במסגרת ההסדר בבית המשפט המחוזי.
ד.פיצוי בסך 100,000 ₪, בגין "הפרת חוזה, הטעיה, מצגי שווא, ועוגמת נפש".
השבת תשלום היטלי הפיתוח והתשלום בגין ריבית פיגורים
76.הנתבע זכאי להשבת הסכום ששולם בגין תשלומי פיתוח, ואשר על פי ההסכם, לדאני היה צריך לשאת בו, כפי שקבעתי לעיל.
77.הנתבע אף זכאי להשבת הסכום של 75,000 ₪, אשר שולם ללדאני במסגרת ההליך במחוזי, על חשבון ריבית פיגורים הסכמתי. כפי שקבעתי לעיל, עיכוב הסכום ביחס לתשלום האחרון נעשה על דעת לדאני ובהסכמתו, ומשכך הוא לא היה זכאי לריבית פיגורים הסכמית.
פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין נזקים שונים
78.הטענה לפיצוי בסך 100,000 ₪ בגין נזקי הפרת חוזה, הטעיה ועוגמת נפש, לא הוכחה. הנתבע לא הוכיח כדבעי נזקים עקב הפרת ההסכם, ביחס לאי תשלום דמי הפיתוח, מעבר לסכומים ששילם הנתבע בגין תשלומי הפיתוח ובגין ריבית הסכמית, ואשר אותם יחוייב לדאני להשיב, כפי שקבעתי לעיל. אף לא מצאתי בסיס ראייתי לפסוק לנתבע (שממילא לא העיד בפניי), פיצוי בגין עוגמת נפש. עוגמת הנפש שנגרמה למלכה, ככל שנגרמה, אינה בר פיצוי בהליך שלפניי.
הטענה לפיצוי מוסכם
79.נותרה טענת הנתבע לפיצוי מוסכם של 140,000 ₪ מכוח סעיף 10 להסכם.
80.סעיף 10 להסכם קובע כדלקמן:
"הפר צד התחייבות יסודית כל שהיא עפ"י הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד האחד סכום של 140,000 ₪ (מאה וארבעים אלף ש'לים) וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש...הפרה תיחשב הפרה יסודית רק לאחר שהצד המקיים נתן התראה בכתב, שעה (7) ימים מראש, לצד המפר והצד המפר לא תיקון את ההפרה.
"התחייבות יסודית" דלעיל משמעה הצהרות המוכרים במבוא להסכם זה והוראת סעיפים 5 ו- 6."
81.לשיטת הנתבע, לדאני הפר את ההסכם באופן יסודי בכמה אופנים (סעיף 10 לכתב התביעה שכנגד):
הנתבע שילם את היטלי הפיתוח ביום 10.4.14.
84.נוכח העובדות האמורות ברי, כי הנתבע אינו זכאי לפיצויים המוסכם בשים לב להפרות אותן הוא מייחס לנתבע, ואשר מהוות בסיס לטענתו בעניין זה, וזאת לאור השינוי עליו הסכימו הצדדים בעניין התשלום האחרון, והשלכות שינוי זה לעניין מועד ביצוע התשלום האחרון. להלן אפרט נימוקיי, תוך התייחסות להפרות הנטענות המהוות בסיס לדרישת הנתבע בעניין הפיצויי המוסכם.
85.אשר לטענה בדבר אי מסירת החזקה.
אכן, לפי סעיף הפיצוי המוסכם (סעיף 10 להסכם), הפרת המוכר את התחייבותו בעניין מסירת החזקה, מהווה הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם.
חובת המוכר בעניין מסירת החזקה קבועה בסעיף 6 להסכם, המורה כדלקמן: "המוכר מתחייב למסור לקונה את החזקה בקרקע כשהקרקע פנויה מכל אדם וחפץ לא יאוחר מתשעים (90) יום מיום התשלום השני לעיל, במעמד וכנגד תשלום יתרת התמורה הנקובה בסעיף 5 לעיל והקונה מתחייב לקבל החזרה בקרקע במועד האמור לעיל".
86.הצדדים לא התייחסו בראיותיהם למועד המדויק בו נמסרה החזקה לנתבע, אולם נראה כי הדבר היה רק לאחר תשלום הסך של 375,000 ₪ בעקבות ההליך בבית המשפט המחוזי.
כך או אחרת, מועד מסירת החזקה כרוך, לפי סעיף 6 להסכם, במועד תשלום יתרת התמורה. והנה, בעניין תשלום יתרת התמורה שינו הצדדים, לאחר תחילת ביצוע ההסכם, את המוסכם ביניהם, בכך שהוסכם על עיכוב סכום של 300,000 ₪ להבטחת תשלום היטל הפיתוח.
שינוי מועד תשלום יתרת התמורה, על כל הנסיבות המיוחדות שהיו בענייננו, השליך על חובת מסירת החזקה בקרקע.
למעשה, כאשר הוחלט על עיכוב הסכום של 300,000 ₪, הוסכם על אי השלמת התמורה, עד למועד לא ידוע. באותו שלב לא היה ברור מהו הסכום המדוייק של התשלום, וחשוב מכך לא היה ברור מתי צריך לשלמו.
דא עקא, הצדדים, אשר שינו את מועד תשלום יתרת התמורה, לא הסדירו מפורשות את השינוי המתבקש בעניין מועד מסירת החזקה. ביצוע יתרת התמורה נדחה, וכעת לא היה ברור מתי על לדאני למסור את החזקה, מסירה שהיתה כרוכה בהשלמת ביצוע יתרת התמורה.
התנהלות הצדדים בזמן אמת, לרבות בכל הנוגע למגעים שהיו ביניהם באמצעות עו"ד לב ארי, מצביעה על כך שסוגיית מסירת החזקה, והשלמת רישום העסקה ברישום, היתה לא ברורה בשלב זה.
87.מכל מקום, אין לומר כי אי מסירת החזקה לאחר ההסכמה על עיכוב תשלום יתרת התמורה, היוותה הפרה, לא כל שכן הפרה יסודית לפי סעיף 10 להסכם. במילים אחרות, עם ההסכמה על דחיית מועד ביצוע יתרת התמורה, בד בבד עם השארת סוגיית השלמת העסקה בגדר לוט בערפל, סטו הצדדים מהמשטר הקבוע בסעיף 6 להסכם, ולא ניתן לומר, החל משלב זה, כי אי מסירת החזקה היוותה הפרה יסודית של סעיף 6 המזכה בפיצוי מוסכם לפי סעיף 10.
בנסיבות אלה, ולאחר שינוי מועד ביצוע יתרת התשלום, ניתן לומר כי מועד מסירת החזקה נדחה עד מועד השלמת ביצוע יתרת התשלום בפועל, או עד מועד ביצוע תשלום היטלי הפיתוח, המוקדם מביניהם.
כזכור, תשלום היטלי הפיתוח בוצע ע"י הנתבע בחודש אפריל 2014, ואילו החזקה נמסרה, ככל הנראה, בסמוך לאחר העברת יתרת התשלום (בעקבות ההליך במחוזי). בנסיבות אלה, סוגיית מסירת החזקה אינה מקימה לנתבע זכאות לפיצויים מוסכמים לפי סעיף 10 להסכם.
88.אשר לטענה בעניין אי המצאת אישור הרשות המקומית ביחס להיטלי הפיתוח.
טענת הנתבע בנדון יוצאת מהנחה שאי המצאת אישור המועצה בדבר תשלום היטלי הפיתוח מהווה הפרה של סעיף 5(ד) להסכם. ברם, ישנן מספר בעיות עם טיעון זה.
ראשית, ספק אם ניתן לקרוא לתוך סעיף 5(ד) להסכם, שעוסק במהותו בחובת הקונה לתשלום התמורה, חובה המוטלת על המוכר להמציא מסמכים, קל וחומר חובה שמהווה התחייבות יסודית לצורך סעיף 10 להסכם.
שנית, גם אם תומר שהסעיף מטיל חובה כאמור על המוכר, הצדדים סטו מהמשטר של סעיף 5(ד) להסכם, עת הסכימו על עיכוב הסכום של 300,000 ₪ נוכח אי הבהירות בעניין היטלי הפיתוח. אותם טעמים שפורטו לעיל בעניין זה ביחס לסעיף 6 להסכם, חלים גם כאן.
שלישית, עד לחודש מרץ 2014 כלל לא ניתן היה להמציא אישור של המועצה בדבר תשלום היטלי הפיתוח בהם נשא הנתבע בסופו של יום, שכן מועד גיבוש חובת תשלום זה, לפחות מבחינת הרשות המקומית, חל רק בחודש זה.
סיכומם של דברים, טענה זו אינה מקנה לנתבע זכות לפיצוי מוסכם.
89.אשר לטענה בעניין הותרת חוב של היטלי פיתוח על הקרקע.
אכן, בסופו של יום קבעתי כי חובת תשלום היטלי הפיתוח הוטלה מכוח ההסכם על לדאני, אולם התחייבויות הקבועות בסעיף 7 להסכם (לרבות ההתחייבות בעניין תשלום היטלי הפיתוח), אינן נמנות על ההתחייבויות היסודיות שהפרתן מזכה בפיצוי מוסכם לפי סעיף 10 להסכם.
זאת ועוד. מכיוון שחובת ביצוע התשלום של היטלי הפיתוח התגבשה, כמבואר לעיל, רק בחודש מרץ 2014, קשה להלום טענה לפיה אי ביצוע התשלום האמור מהווה הפרה של הצהרות המוכר במבוא להסכם ולפיהם הקרקע נקיה מחוב או זכות של צד ג' . בהקשר אחרון זה אציין, כי הצהרות המוכר בנדון מכוונות, כך נראה, למצב הדברים במועד כריתת ההסכם, כאשר במועד זה טרם התגבש קיום חוב בגין היטלי הפיתוח, כאמור לעיל.
סוף דבר
90.תביעת לדאני נדחית בזאת.
91.הנתבע זכאי להשבת התשלום של היטלי הפיתוח, וכן התשלום בגין ריבית פיגורים הסכמית ששולם במסגרת ההסדר בבית המשפט המחוזי.
משכך, אני מחייב את לדאני לשלם לנתבע סכום של 289,221 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.4.13 ועד מועד פסק הדין, וכן סכום של 75,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.8.13 ועד מוד פסק הדין.
92.אני מחייב את לדאני לשלם לנתבע, במסגרת שתי התובענות, שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪. כמו כן, אני מחייב את לדאני להשיב לנתבע 60% מהאגרות ששולמו על ידו במסגרת התביעה שכנגד (בשים לב לכך שהתביעה שכנגד התקבלה חלקית), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומן ועד היום, וכן החזר שכר עדים בו חוייב, בהתאם להחלטותיי בנדון בישיבה מיום 23.6.16.
93.כל הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד מועד התשלום בפועל.
המזכירות תעביר פסק דין זה לבאי כוח הצדדים, ותפעל לסגירת התיק.
ניתן היום, י"ט אב תשע"ו, 23 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.
