ת"א 16150-01-14 זיינב נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ

לפני תביעה להשבת "עמלת פירעון מוקדם" בסך של כ- 134,000 ₪ וכן לחיוב הנתבע בפיצוי על נזקים שגרם לתובע.

התובע נטל מהנתבע הלוואה לביצוע פרויקט בנייה וכנגד שעבוד הנכס נשוא הפרויקט. מספר חדשים לאחר קבלת סך של 1,050,000 ₪ שהיווה כשליש מההלוואה שאושרה, בקש התובע לקבל חלק נוסף של ההלוואה שאושרה, אך הנתבע התנה זאת בהצגת "היתר בנייה בתוקף" וסירב להעביר לתובע כספים נוספים כהלוואה.

נוכח סירוב זה, פרע התובע את ההלוואה באמצעות הלוואה שנטל מצד ג' ובמהלך זה חויב על ידי הנתבע בתשלום "עמלת פירעון מוקדם" בסך של כ- 134,000 ₪.

התובע עותר בתביעה זו לחיוב הנתבע בהשבת אותה "עמלת פירעון מוקדם" ובפיצוי על ההוצאות שהיו לו באותו מהלך של נטילת ההלוואה, בעוד לטענת הנתבע אין כל בסיס לתביעה ועמלת הפירעון המוקדם נגבתה מהתובע כדין ולפי הסכם ההלוואה.

אין מחלוקת על כך שהתובע פרע בפירעון מוקדם את ההלוואה שקבל מהנתבע כ- 7 חדשים בלבד לאחר נטילתה, ובמהלך זה גם חויב לשלם "עמלת פירעון מוקדם" בסך של כ- 134,000 ₪, וזאת בנוסף לכספי ההלוואה בצירוף הריבית שנקבעה בהסכם ההלוואה.

במוקד תביעה זו עומדת לפיכך השאלה אם בנסיבות המיוחדות של תביעה זו, עמדה לבנק, הנתבע, הזכות לחייב את התובע בתשלום אותו פיצוי, "עמלת פירעון מוקדם", וזאת על רקע פרשנות הסכם ההלוואה, חובת הגילוי ושיקולי הגינות נוכח מהות העמלה והתנהלות הצדדים.

תמצית העובדות הרלוונטיות

1. התובע, פואד זיינב, הינו החוכר של מגרש בקו החוף, ברחוב העוגן 17 יפו (להלן: "המגרש").

   הנתבע, בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: "הבנק") הינו בנק מסחרי העוסק, בין היתר, בהעמדת הלוואות המובטחות במשכנתא.

2. במהלך השנים 2010 – 2011 יזם וקידם התובע פרויקט בניית מבנה בן 3 קומות ומרתף, הכולל 4 דירות מגורים במגרש (להלן: "הפרויקט"). התובע החל בקידום הפרויקט וכך גם נבנה שלד הבניין נשוא הפרויקט.

   להשלמת הפרויקט נזקק התובע למימון ולפיכך פנה התובע לבנק, במהלך מרץ 2011 לערך, ובקש ליטול מהבנק הלוואה, אשר תובטח בשעבוד זכויותיו במגרש.

   הבנק בחן את הבקשה, ולבקשתו אף נערכה ביום 12.5.11 שמאות לבחינת שווי המגרש. בתום בדיקות אלו ניתן לתובע על ידי הבנק ביום 21.7.11 אישור עקרוני לקבלת הלוואה.

   התובע בקש הלוואה בסך של 5,000,0000 ₪, אך האישור העקרוני שניתן כאמור היה להלוואה בסך 3,000,000 ₪.

3. ביום 25.7.11 חתם התובע על הסכם הלוואה בנוסח המקובל בבנק (להלן: "הסכם ההלוואה").

   בהסכם ההלוואה נקבע, בין היתר, כי סך של 1,000,000 ₪ מההלוואה יהיה צמוד למדד בריבית קבועה בשיעור של 4.85% לשנה; סך של 1,010,000 ₪ מההלוואה יהיה צמוד למדד בריבית משתנה אשר ב- 5 השנים הראשונות תעמוד על 4.36% לשנה; וסך של 990,000 ₪ מכספי ההלוואה יהיה בריבית משתנה לפי השינויים בריבית הפריים, בשיעור של פריים + 1.18% לשנה.

   על יסוד הסכם ההלוואה אף נרשמה ביום 27.7.11 הערת אזהרה על זכויות התובע במגרש, בגין ההתחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק.

4. מספר ימים לאחר חתימת הסכם ההלוואה, ביום 31.7.11 ו- 1.8.11, חתם התובע פעמיים על מסמכים שנערכו בכתב ידו, ובהם הוא מתחייב להמציא לבנק "היתר בנייה בתוקף" וכן לעשות בכספי ההלוואה שימוש לביצוע הפרויקט בלבד.

   בה בעת, ועל אף ההסכמה בהסכם ההלוואה להעמדת הלוואה בסך כולל של 3,000,000 ₪, הוסכם לפצל את קבלת ההלוואה, כך שבשלב ראשון יועבר לתובע סך של 1,000,000 ₪. בהתאם, ביום 2.8.11 חתם התובע על כתב הוראה לבנק ובו הוא מבקש העמדת הלוואה בסך של 1,050,000 ₪ (להלן: "ההלוואה"). ביום 3.8.11 הועמדה ההלוואה לתובע.

5. התובע עשה בכספי ההלוואה שימוש לקידום הפרויקט ובתחילת אוקטובר 2011 (או בסמוך לכך) פנה לבנק בבקשה לקבלת סכום נוסף כהלוואה, ועל יסוד אותו אישור עקרוני להלוואה בסך כולל של 3,000,000 ₪. בתגובה, הודיע הבנק לתובע כי עליו להראות התקדמות בביצוע הפרויקט וכן להציג היתר בנייה בתוקף לביצוע הפרויקט.

   לבקשת התובע נערכה שומה נוספת, אשר הראתה התקדמות בביצוע הפרויקט, אולם התובע לא המציא לבנק היתר בנייה בתוקף והבנק סירב להעמיד לתובע כספים נוספים מעבר להלוואה שכבר ניתנה.

6. נוכח סירובו של הבנק למתן יתר כספי הלוואה, בקש התובע ליטול הלוואה ממקור אחר וכך אף פנה לחברת כלל אשראי ומימון בע"מ (להלן: "חברת כלל"). זו נעתרה לבקשת התובע להעמדת הלוואה בסך של 5,000,000 ₪, אשר תוחזר בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית בסך של 3.8% לשנה, אך התנתה זאת במחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק, כך שזכויות התובע ישועבדו להבטחת השבת המימון לחברת כלל.

   התובע פנה לבנק בבקשה לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה, ובתגובה נמסר לו שפירעון מוקדם של ההלוואה יהיה כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם לבנק.

7. ביום 22.3.12 הועבר לבנק במישרין מחברת כלל סך של 1,168,500 ₪, סכום שביטא את יתרת חובו של התובע בגין ההלוואה לפי תחשיבי הבנק. סכום זה כלל עמלת פירעון מוקדם אשר חושבה על ידי הבנק והועמדה על סך של 133,745.76 ₪ (להלן: "עמלת הפירעון המוקדם").

8. ביום 10.2.13 פנה התובע לבנק ודרש השבת עמלת הפירעון המוקדם, בטענה שנגבתה ממנו בלא הצדקה. פניית התובע לא נענתה וביום 8.1.14 הוגשה תביעה זו.

   תמצית טענות הצדדים, הראיות וההליך

9. לטענת התובע, לא הייתה הצדקה לדרישת הבנק לתשלום עמלת הפירעון המוקדם.

   לפי גרסת התובע, לאחר שאושרה העמדת ההלוואה בסך כולל של 3,000,000 ₪, אסור היה לבנק להעמיד תנאים נוספים להעברת כספי ההלוואה ואסור היה לבנק להתנות את העברת יתרת כספי ההלוואה בהצגת "היתר בנייה בתוקף".

   לדרישה זו, טוען התובע, לא הייתה כלל הצדקה עניינית והצבתה על ידי הבנק כתנאי להעמדת יתרת ההלוואה נעשתה בחוסר תום לב, ובהפרת ההסכם מול התובע, ובניגוד למצגי הבנק עליהם הסתמך התובע בנטילת ההלוואה. הא ראיה, טוען התובע, שגם חברת כלל אליה פנה כמקור חלופי לקבלת מימון, לא דרשה היתר בנייה נוסף לזה שכבר היה ברשותו מאז 2006.

   עוד טוען התובע, כי במצב זה לא הייתה לו כל ברירה אלא לפנות לקבלת מימון מצד ג' ופירעון ההלוואה, ואסור היה לבנק במצב זה לחייבו כלל בעמלת פירעון מוקדם.

   לפי תחשיבי התובע בכתב התביעה הסתכמה עמלת הפירעון המוקדם בסך של 168,500 ₪ וכן נגרמו לתובע הוצאות בסך כולל של 22,000 ₪ בגין תשלומים לשמאים ועלויות פתיחת תיק ורישום. בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עותר לפיכך התובע לחיוב הנתבע בתשלום סך של 210,963 ₪.

10. לטענת הבנק, אין בסיס לתביעה ועמלת הפירעון המוקדם חושבה ונגבתה כדין.

    הבנק מדגיש בכתב ההגנה כי לתובע הובהר מראש ובמפורש, שעליו להציג היתר בנייה בתוקף כתנאי למשיכת כספי הלוואה נוספים. התובע ידע זאת, הסכים לכך, ולא יכול להלין על כך שגם נדרש לעמוד בתנאי זה.

    עוד מדגיש הבנק כי בהסכם ההלוואה נקבע שפירעון מוקדם של ההלוואה, או חלק ממנה, יחויב בתשלום עמלת פירעון מוקדם. משבחר התובע לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה, עמדה לפיכך לבנק הזכות המלאה גם לחייבו בעמלת פירעון מוקדם.

11. לאחר הגשת כתבי הטענות הודיע התובע על הסכמתו לתחשיבי הבנק, ולכך שעמלת הפירעון המוקדם עמדה על סך של 133,745.75 ₪ (פרוטוקול הדיון מיום 29.6.15). הסכמה זו ייתרה את הצורך בהכרעה עובדתית באשר לסכום עמלת הפירעון המוקדם שבו חויב התובע.

12. התובע תמך גרסתו בתצהירו והבנק תמך גרסתו בתצהיר הגב' סימה גורי, יועצת משכנתאות בבנק, ובחוות דעת מומחה של רו"ח עמית קורנפלד. בדיון אשר התקיים ביום 22.3.16 נחקרו המצהירים. בתום הדיון נתנה לצדדים ארכה להגשת סיכומים בכתב.

    דיון

13. מטיעוני הצדדים נראה שמרבית העובדות הרלוונטיות להכרעה בתביעה כלל אינן במחלוקת.

    אין מחלוקת על כך שהתובע פנה לבנק בבקשה לקבלת הלוואה לביצוע הפרויקט; אין מחלוקת על כך שהבנק בחן את הבקשה ולרבות לאחר קבלת דו"ח של שמאי; אין מחלוקת על כך שבעקבות הבדיקות שעשה הבנק נמסר לתובע "אישור עקרוני" להעמדת ההלוואה – אישור ראשון מיום 12.5.11 ואישור שני מיום 16.6.11; ואין מחלוקת על כך שבמסגרת אותו "אישור עקרוני" שני אושרה העמדת הלוואה לתובע בסך כולל של 3,000,000 ₪ (נספח ב' לתצהיר הבנק).

    בהמשך, ואף על כך אין מחלוקת, חתם התובע על המסמכים שהוצגו לו על ידי הבנק, על טופס "בקשה לקבלת הלוואה" מיום 7.7.11 (נספח ג' לתצהיר הבנק), ועל טופס "תדריך ללווה" (נספח ד' לתצהיר הבנק).

    ביום 26.7.11 חתם התובע על הסכם ההלוואה, אשר כותרתו "הסכם הלוואה, ערבות ומשכון – מסגרת", ובכך הוסדרו יחסי הצדדים והוסכם על העמדת ההלוואה לתובע.

14. אף על השתלשלות האירועים שלאחר כריתת הסכם ההלוואה אין מחלוקת.

    • אין מחלוקת על כך שלתובע הועמדה הלוואה בסך של 1,050,000 ₪ בלבד. אמנם, התובע טען בעדותו שפיצוי כספי ההלוואה נכפה עליו (עמ' 11; ש' 6 – 9 בפרוט') וזאת בניגוד לטענה בתצהירו לפיה הוא זה שבקש את פיצול ההלוואה (סעיף 14 בתצהיר התובע), אך לשאלת היוזמה לפיצול אין רלוונטיות, שכן עובדה היא ששני הצדדים הסכימו לפיצול ההלוואה.

    • כך גם אין מחלוקת על כך שכספי ההלוואה שימשו את התובע לקידום הפרויקט; אין מחלוקת על כך שבמהלך אוקטובר 2011 בקש התובע לקבל חלק נוסף מההלוואה שאושרה; ואין מחלוקת על כך שהבנק דרש הצגת היתר בנייה בתוקף כתנאי לשחרור כספי הלוואה נוספים.

    • לטענת התובע, הוא "הופתע לקבל תשובה שלילית" לבקשתו לשחרור כספי ההלוואה (סעיף 14 בכתב התביעה; סעיף 21 בתצהיר התובע). טענה זו הופרכה.

      כפי שטען הבנק, הסתבר שביום 31.7.11 חתם התובע על מסמך שערך בכתב ידו שלו באלו המילים (נספח ד' לתצהיר התובע):

      אני זיינב פואד מאשר בזאת כי לשם קבלת יתרת כספי המשכנתה מתחייב אני להביא לכם היתר בנייה בתוקף.

      כמו כן אני מאשר כי כספי ההלוואה ישמשו להמשך בניית הנכס הנמצא בעוגן 17 ת"א יפו.

      ועוד התברר שלמחרת היום, ביום 1.8.11, שוב ערך התובע וחתם על מסמך באלו המילים:

      אני זיינב פואד מאשר בזאת כי לשם קבלת יתרת כספי המשכנתא מתחייב אני להמציא לכם היתר בנייה בתוקף.

      כמו כן אני מאשר כי כספי ההלוואה ישמשו להמשך בניית הנכס הנמצא ברחוב העוגן 17 ת"א-יפו.

      נוכח מסמכים אלו, אין כל יסוד לטענת התובע שלפיה "הופתע" למשמע דרישת הבנק לקבלת היתר בנייה בתוקף, עת בקש לקבל את החלק השני של ההלוואה אשר סוכמה בהסכם ההלוואה. לא יתכן שהתובע "הופתע" מדרישה זו, שכן זו הוצגה בפניו ובאה לכדי ביטוי בשני מסמכים כתובים בכתב יד, ברורים ומאושרים בחתימת ידו.

    • ולבסוף, להשלמת התשתית העובדתית, אין מחלוקת על כך שעובר לבקשת שחרור החלק השני של ההלוואה לא הציג התובע ולא היה בידיו "היתר בנייה בתוקף".

      כבר בעת בירור בקשת ההלוואה הציג התובע "היתר בנייה" מיום 22.5.06 לביצוע הפרויקט (נספח י' לתצהיר הבנק), ברם באותו היתר בנייה מצוין שתוקפו הינו 3 שנים מיום מתן ההיתר. משמע, ההיתר פקע ביום 22.5.09.

15. טענתו הראשונה של התובע מבקשת להלין על עצם דרישת הנתבע להצגת היתר בנייה בתוקף כתנאי לשחרור יתרת כספי ההלוואה שאושרה.

    לפי גרסת התובע, הייתה זו דרישה חסרת תום לב שנפלה עליו בהפתעה, אך גרסה זו הופרכה.

    כבר בתיאור העובדות ברי הדבר שלתובע לא יכולה להיות כל טרוניה כלפי הבנק על עצם הצבת הדרישה להיתר בנייה בתוקף כתנאי לשחרור החלק השני של ההלוואה. לתובע לא יכולה להיות טרוניה על כך, שכן התובע ידע, עוד בטרם קבל את החלק הראשון של ההלוואה, שזו דרישת הבנק וזה התנאי לשחרור החלק השני של ההלוואה. אפילו התובע לא היה ער לכך שהבנק מתכוון לעמוד על דרישה זו, כפי שהוא טוען, ודאי וודאי שהתובע צריך היה להיות ער לכך לאחר שפעמיים חזר ואישר מחויבות זו.

    לפי טענת התובע, בבירור שערך נמסר לו שלצורך המשך הפרויקט אין כלל צורך בהוצאת היתר בנייה חדש, באשר כבר החל בבנייה והוא ממשיך בה ברציפות. עוד טוען התובע כי בבירורים שערך בעיריית תל אביב, נמסר לו שהוצאת היתר חדש מחייבת הליך שעלול להימשך חודשים ארוכים, ובכך יגרם לו נזק גדול אם בינתיים תיעצר הבנייה. דא עקא, טענות אלו כלל אינן רלוונטיות לבירור המחלוקות נשוא תביעה זו. אפשר ואותו היתר בנייה מ- 2006 הוסיף להיות בתוקף ואפשר שלא היה צורך בהיתר חדש ואפשר בהחלט להניח שעצירת המימון עד לקבלת היתר חדש הייתה מסבה נזק כבד לתובע. אלא שכל אלו לא משנים את עצם ההסכמה הראשונית של הצדדים, שלפיה המצאת היתר בנייה בתוקף הינה תנאי להעמדת יתרת כספי ההלוואה. לכך הסכים התובע עוד טרם קבל את חלקה הראשון של ההלוואה.

    לו סבר התובע שאין צורך בהיתר חדש, או שהפקתו כרוכה בעיכוב ממושך – שומה היה עליו להבהיר זאת לבנק בטרם ניטלה ההלוואה. אפשר שהבנק היה משתכנע לוותר על הדרישה (כפי שאפשר וארע כשפנה התובע לקבלת הלוואה מחברת כלל) ואפשר שהבנק לא היה משתכנע והתובע היה מוותר על נטילת ההלוואה. אך משהסכים התובע לתנאי זה, אין הוא יכול להלין על כך שהבנק גם דרש את התקיימות התנאי.

    אפשר והתעקשות צד לחוזה על תנאי מתנאי החוזה תיתפס כהתנהגות שלא בתום לב, וכך גם ניתן לבחון את הטענה שאפשר ואף התעקשות הבנק על קבלת היתר בנייה בתוקף נעשתה שלא בתום לב. אלא שכדי שכך יהיה, שומה היה על התובע להציג בפני הבנק ראיות של ממש לכך שאין עוד מקום לעמידה על הדרישה לקבלת היתר בנייה בתוקף. התובע לא עשה כן. התובע איננו טוען כלל שהציג בפני הבנק ראיות לכך שאין לו כל צורך בהיתר בנייה עדכני ובתוקף.

    לפיכך, אין אלא לדחות את טענת התובע לפגם כלשהו שנפל בהתנהלות הבנק בכל הנוגע לאישור העברת חלקה השני של ההלוואה לתובע. הבנק עמד על קיום אותו תנאי שנקבע מראש, המצאת היתר בנייה בתוקף, התובע לא עמד בתנאי זה, שלכן לא הייתה על הבנק כל חובה להעביר לתובע את יתרת כספי ההלוואה.

16. טענתו השנייה של התובע הינה כלפי דרישת "עמלת הפירעון המוקדם" שהציב הבנק כתנאי להסכמתו לפירעון ההלוואה ומחיקת ההערה על שעבוד זכויות התובע בנכס.

    • התשתית עליה מתבססת טענה זו הינה הטענה שבאותה נקודת זמן, כאשר הבנק מסרב להעמיד את יתרת כספי ההלוואה שאושרה, למעשה לא הייתה לתובע כלל ברירה אלא לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה (סעיפים 18 ו- 21 בכתב התביעה).

    • לפי גרסת התובע, כאשר הוא נזקק בבהילות לכספים למימון השלמת הפרויקט מחד, וכאשר הבנק מסרב להעמיד לו את יתרת ההלוואה מאידך, לא הייתה לו ברירה אלא לפנות לגוף אחר שיסכים להעמיד לו את המימון הנדרש להשלמת הפרויקט. ועוד טוען התובע, שבמצב זה לא הייתה לו ברירה אלא לפרוע את ההלוואה לתובע, שהרי רק בפירעון ההלוואה ניתן יהיה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לזכות הבנק.

    • טענה זו של התובע מתיישבת עם המסכת העובדתית כפי שהתבררה. מלכתחילה היה ברור לתובע ולבנק שהשלמת הפרויקט תחייב השקעת סך של כ- 3,000,000 ₪. כך גם עולה מהערכת השמאי שנעשתה לבקשת הבנק בטרם אושרה ההלוואה (נספח א' לתצהיר התובע). כך גם עולה מההסכמה שלפיה כספי ההלוואה יושקעו בקידום הפרויקט. כך הגיונית טענת התובע שלפיה נזקק להעמדת יתרת כספי ההלוואה בסך של כ- 2,000,000 ₪ להשלמת הפרויקט. בלי השלמת ההלוואה, היה נותר התובע וידיו על ראשו, בלא יכולת להשלים את הפרויקט ולכן גם נאלץ התובע לפנות לחיפוש מקור חלופי לקבלת מימון.

    • כך גם הגיונית טענת התובע שלפיה צד ג', חברת כלל, התנתה את העמדת המימון לתובע במחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק על זכויותיו בנכס. כך הגיוני שכן רק כך ניתן היה לרשום התחייבות ומשכנתא על זכויות התובע בנכס לטובת חברת כלל. כך גם כתוב בהסכם ההלוואה וכך גם אישרה העדה מטעם הבנק, גב' סימה גורי (עמ' 21; ש' 12 – 16 בפרוט').

    • לטענת הבנק, התובע כלל לא הראה באילו פעולות נקט מאז העמדת ההלוואה לשם קבלת היתר (סעיף 23 בסיכומי הבנק). התובע אכן לא הביא פירוט שכזה, אך הסביר זאת באי מודעותו למשמעות הדרישה ודווקא הסביר כיצד ערך בירור בעניין זה כשפנה לקבל את יתרת כספי ההלוואה (סעיפים 23 -24 בתצהיר התובע). על כל פנים, כבר הובהר שהתובע צריך היה להיות ער להעלאת הדרישה, אך אין בכך כדי לשנות את העובדה לפיה באותה נקודת זמן, עת בקש התובע את יתרת ההלוואה שאושרה, לא הייתה לתובע אפשרות לעמוד בתנאי הבנק ולא הייתה לו האפשרות לקבל את יתרת ההלוואה מהבנק.

      ועוד טוען הבנק כי התובע כלל לא טען שבירר אם יש אפשרות לקבל אישור הבנק לרישום משכנתא בדרגה שנייה על זכויותיו במגרש (סעיף 24 בסיכומי הבנק), אלא שבכך מנסה הבנק לטעון כנגד לשונו המפורשת של הסכם ההלוואה האוסרת כל שעבוד נוסף בלא הסכמת הבנק (סעיף 5.7 בהסכם ההלוואה). הבנק כלל לא טען, ודאי שלא הציג ראיות לכך, שבכלל היה מסכים לרישום שכזה. הבנק אף לא טען שצד ג', חברת כלל או כל מלווה סביר אחר, היה מסכים להעמיד הלוואות בסכום העולה בהרבה על זה שהעמיד הבנק כנגד בטוחה שכזו.

    • לפיכך, אני מקבל את גרסת התובע וקובע שבמצב זה, נוכח סירובו של הבנק להעמדת יתרת כספי ההלוואה, לא הייתה לתובע ברירה אלא לפרוע בפירעון מוקדם את ההלוואה שקבל ובכך גם להביא למחיקת הערת האזהרה שנרשמה על שעבוד זכויותיו בנכס לטובת הבנק.

17. לטענת התובע, במצב זה לא הייתה לבנק הזכות לדרוש תשלום "עמלת פירעון מוקדם" כתנאי להסכמתו לפירעון ההלוואה ומחיקת הערת האזהרה על שעבוד זכויות התובע בנכס.

    טענה זו עומדת במוקד טענות התובע, כאשר כנגדה טוען הבנק שעמדה לו הזכות המלאה לדרוש תשלום עמלת פירעון מוקדם בנסיבות אלו.

    לפי גרסת הבנק, בהסכם ההלוואה צוין במפורש, כי פירעון מוקדם של הלוואה שניתנה בריבית קבועה, יחויב בתשלום עמלה במצב של פירעון מוקדם. התובע בחר לבצע פירעון מוקדם ולפיכך, לשיטת הבנק, גם חייב לשאת בעמלת פירעון מוקדם כפי שנקבע בהסכם ההלוואה.

    נוכח מחלוקות זו הנה אשר מתברר:

    • האפשרות לחיוב בעמלת פירעון מוקדם מוסדרת בהסכם ההלוואה המורה כך (סעיף 14.1 בהסכם ההלוואה):

      "הלווה רשאי לסלק יחידת הלוואה כלשהי או כל חלק הימנה לפני מועד הפירעון הקבוע לכל יחידת הלוואה, ובלבד שסכום הפירעון המוקדם לא יפחת מעשרה אחוזים מהסכום המקורי של אותה יחידת הלוואה או מעשרה אחוזים מיתרת יחידת ההלוואה בצירוף הריבית והפרשי ההצמדה שנצברו ולא נפרעו עד יום הפירעון בפועל , לפי הגבוה. פירעון מוקדם כאמור בהלוואה לדיור ו/או להלוואה לכל מטרה במסגרתה משועבד נכס המשמש לדיור, יהא בכפוף לתשלום העמלות אשר ידרשו על ידי הבנק בהתאם לצו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם) תשס"ב-2002..."

      הוראה זו אכן מתירה לבנק, כפי שטוען הבנק, לחייב בעמלת פירעון מוקדם. והוראה זו מחייבת את התובע כיתר הוראות הסכם ההלוואה.

      בסעיף 3 (3) בצו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), תשס"ב-2002 (להלן: "צו הבנקאות"), כפי שעמד בתוקף במועד הרלוונטי, נקבעה זכותו של הבנק לגבות עמלת פירעון מוקדם במצב בו שיעור "הריבית הממוצעת" בעת פירעון ההלוואה נמוך משיעור ריבית ההלוואה. אין מחלוקת על כך שהעמלה בה חויב התובע חושבה על יסוד הוראה זו ואין טענה שלפיה נפלה טעות באופן חישוב העמלה על ידי הבנק.

      יצוין, כי בינתיים תוקן צו הבנקאות ושמו כיום צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002).

    • הוראה זו בהסכם ההלוואה מתייחסת למצב בו היוזמה לפירעון מוקדם של ההלוואה הינה יוזמת התובע. הרי הסעיף פותח במילים "הלווה רשאי לסלק". משמע, הוראה זו מתייחסת למצב בו הלקוח מבקש מיוזמתו ומשיקוליו לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם. זו בדיוק לשון הסעיף בהסכם.

       

      למעלה מכך, זה גם הרעיון שעומד במוקד אפשרות זו של בנק לחייב בעמלת פירעון מוקדם.

      עמלת הפירעון המוקדם הינה למעשה פיצוי המשולם לבנק, על אובדן התשואה על הסכום שנפרע. פיצוי אשר מיועד למנוע מלקוח הבנק את כדאיות פירעון "הלוואה יקרה" בנטילת "הלוואה זולה".

      בעיקרו של דבר, גובה העמלה הוא ההפרש בין סכום הריבית אותו אמורה הייתה ההלוואה הנפרעת להניב לבנק עד ליום הפרעון המוסכם בחוזה לבין הסכום אשר צפוי הבנק לקבל אם ילווה את הסכום הנפרע ללווה אחר בריבית הנוהגת במשק בעת הפרעון המוקדם. עמלת פרעון מוקדם עניינה אובדן התשואה למלווה על הסכום הנפרע. היא נועדה למנוע את הכדאיות של פרעון הלוואה "יקרה" באמצעות נטילת הלוואה "זולה". (בג"ץ 4593/05 בנק המזרחי המאוחד נ' ראש הממשלה, [פורסם בנבו] 20.9.06).

      כך גם התייחסה לאפשרות זו של פירעון מוקדם של הלוואה סגנית המפקח על הבנקים בבנק ישראל, גב' עודדה פרץ, בעת הדיון שהתקיים ביום 7.7.14 בוועדת הכספים של הכנסת, כאשר נדונה האפשרות לתיקון צו הבנקאות:

      "לא, זה לא אותו דבר. הסיבה שזה לא סימטרי היא שזכות הפירעון היא רק ללווה. זאת אומרת, רק הלווה יכול להחליט, כשהמצב בשוק מתאים לו, כשהריבית יורדת... לו יש את הזכות, זכות שהיא לא מובנת מאליה. זו זכות שכתובה בחוק, והיא לא מובנת מאליה בהלוואות אחרות, אלא רק בהלוואות לדיור, שזה משהו שנקבע ספציפית בחוק. רק ללווה יש את הזכות, אין לבנק זכות סימטרית לחייב את הלווה לקחת הלוואה כשהריבית עולה." (פרוטוקול מס' 380 מישיבת ועדת הכספים מיום 7.7.14, כפי שפורסם באתר הכנסת)

      משמע, החיוב בעמלת פירעון מוקדם, במצב בו נפרעת הלוואה לדיור שנלקחה בריבית קבועה, הינו פיצוי לבנק על אובדן התשואה, פיצוי שיש לו הצדקה כאשר היוזמה לפירעון ההלוואה הינה של הלקוח.

    • דא עקא, שלא זה המצב במקרה דנא, כאשר הפירעון המוקדם לא היה פרי יוזמה של התובע, אלא למעשה נכפה עליו על ידי הבנק. כך הרי נמצא בבחינת העובדות לעיל.

      מראש אושרה לתובע הלוואה בסך כולל של 3,000,000 ₪. זה היה הסכום שאושר, אף שלכתחילה בקש התובע 5,000,000 ₪ (סעיף 2 בתצהיר גב' סימה גורי). אפילו בהסכם ההלוואה, בעמוד הראשון, מצוין כי התובע בקש מהבנק הלוואה בסך שלא יעלה על 3,000,0000 ₪. כך גם מאשר הבנק כי ההלוואה שנדונה ואושרה נועדה לאפשר את סיום הפרויקט (סעיף 2 בתצהיר הבנק). כאשר הודיע הבנק לתובע כי לא יעמיד לו את יתרת כספי ההלוואה שאושרה, הרי שבכך למעשה הודיע הבנק לתובע שלא יאפשר לו את מלוא המימון שנדרש להשלמת הפרויקט. במצב זה, אכן לא הותיר הבנק לתובע כל ברירה זולת נטילת הלוואה מחברת כלל, ופירעון ההלוואה לבנק ככל שתבוטל ההערה על שעבוד זכויות התובע במגרש.

       

      כאמור, זכותו של הבנק לחיוב התובע בעמלת פירעון מוקדם מתייחסת למצב בו בוחר התובע לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם. הסכם ההלוואה איננו מתייחס כלל, בהקשר זה של עמלת הפירעון המוקדם, לסיטואציה בה הפירעון המוקדם למעשה נכפה על התובע. לכל היותר, ניתן היה לומר שאפשרות זו נותרה לא ברורה, אך במצב של חוסר בהירת עדיפה הפרשנות המיטיבה על הלקוח. זה הצד החלש בהתקשרות אל מול הבנק.

      ולפיכך, פרשנותו של ההסכם, לפי לשון סעיף 14 (1) ולפי תכליתה של עמלת הפירעון המוקדם, תומכת איפה בגרסת התובע שלפיה בנסיבות אלו לא עמדה לבנק הזכות להתנות את פירעון ההלוואה בעמלת פירעון מוקדם.

    • למסקנה זהה ניתן להגיע גם בשים לב לחובת הגילוי המוקדם החלה על הבנק.

      בהתאם להוראות סעיף 5 (א) לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981, מוטלת על תאגידים בנקאיים החובה לגלות ללקוח "כל פרט מהותי לגבי תכנו, היקפו, תנאיו ומחירו של שירות שהם נותנים והסיכונים הכרוכים בו". קביעת מידת היקפה של חובת הגילוי נעשית על בסיס ההכרה בכך שמדובר במערכת יחסים מיוחדת בין הבנק ללקוח, מערכת יחסים שנקודת המוצא שלה הינו אמון כמעט מוחלט שרוכש הציבור לבנק ופקידי הבנק כסמכות מקצועית המיועדת ומבקשת ליתן לו שירות הוגן (ע"א 5893/91 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' נתן צבאח, פ"ד מח(2), 573; פרופ' אריאל פורת, דיני נזיקין, ספר השנה של המשפט בישראל, תשנ"ב-תשנ"ג, 301, 324). על הבנק לפיכך מוטלת החובה להדגיש בפני הלקוח את פרטיה המהותיים של העסקה הנרקמת; על הבנק להבהיר ולהסביר את מהות העסקה, משמעותה, תוצאותיה והשלכותיה; ועל הבנק החובה לוודא שכל הנתונים שנמסרו אכן הובנו והופנמו על ידי הלקוח (ראו למשל: ר. פלאטו שנער, חובת הגילוי הבנקאית כלפי הממשכן נכס להבטחת חיובו של אחר, הפרקליט מ"ט, תשס"ח, 385, 392).

      בחינת האופן בו נקשרו התובע והבנק בהסכם ההלוואה מלמדת על חריגה ממהלך העניינים הרגיל בהעמדת אשראי על ידי הבנק. כחלק ממהלך העמדת ההלוואה הוצג בפני התובע מסמך אשר כותרתו "תדריך ללווה – דפי הסבר" (נספח ה' לתצהיר הבנק) ובו הסבר מפורט באשר להליכים הכרוכים בקבלת ההלוואה. בדפי הסבר אלו מוצג מהלך הדברים כך:

      א. סדר קבלת ההלוואה – צעד אחר צעד

      1. הגשת הבקשה והאישור העקרוני.

      2. המצאת המסמכים לפתיחת התיק.

      א. אישור זכויות.

      ב. הסכם רכישה / שיפוץ/ היתר בניה.

      ג. הערכת (שמאות) הנכס.

      3. התנאים לפתיחת התיק.

      א. הוכחת יכולת החזר.

      ב. המצאת ערבים, בהתאם לצורך.

      ג. הגדלת שיעור המימון באמצעות ביטוח הלוואה (E.M.I.).

      4. רישום הביטחונות ושחרור הכסף.

      5. הוצאות ועמלות.

      כך מסתבר, כי הבנק הציג בפני התובע את מהלך העמדת ההלוואה ככזה שראשית לכל הבנק בוחן את עמידת התובע בתנאים אשר דורש הבנק, ורק לאחר שמתברר שהתובע עומד בתנאים – שחרור כספי ההלוואה. זה מהלך הדברים הרגיל כפי שהוצג לתובע. לא זה מהלך הדברים בהלוואה דנא.

      בהלוואה דנא, מתברר שהבנק הציב תנאים בהם היה על התובע לעמוד לאחר העמדת כשליש מכספי ההלוואה לה נזקק ואשר אושרה. ודוק, אין מדובר בתנאים שמטבעם ניתן לקיים ולבדוק רק לאחר העברת ההלוואה, כגון שימוש בכספי ההלוואה לפרויקט בלבד. מדובר בתנאי שניתן היה בנקל להציב מראש, כתנאי להעברת תשלום כלשהו לתובע. הרי אותו "סיכון" שמצא הבנק בהיעדר היתר בנייה בתוקף היה קיים גם בטרם הועבר שקל בודד לתובע.

      וממילא עולה השאלה אם הבנק "גילה" לתובע את אשר יתרחש אם לא יעמוד בתנאים שלאחר העמדת ההלוואה. אם לא ימציא "היתר בנייה בתוקף". מהראיות שהציג הבנק אין מנוס מהמסקנה שאפשרות שכזו כלל לא גולתה לתובע.

      במהלך עדותה נתבקשה העדה מטעם הבנק, גב' סימה גורי, להראות היכן יש במסמכים שנמסרו לתובע או בתדריך שנעשה לו טרם העמדת ההלוואה התייחסות למצב דברים חריג זה של דרישה לעמידה בתנאים לאחר העמדת ההלוואה. לשאלה זו לא ניתן מענה (עמ' 19 -20 בפרוט'). בהמשך נשאלה גב' גורי ביחס להסברים שניתנו לתובע בכל הנוגע לרישום השעבוד על זכויות התובע והאפשרות לרישום שעבוד לצד ג', וכך העידה (עמ' 21 בפרוט'):

      ש.באותו הסכם הלוואה נספח ו' יש התייחסות למשכנתא שצריך לרשום כבטוחה.

      ת.כן.

      ש.האם לפי מה שאת יודעת, מותר ללווה לרשום משכנתא נוספת על הנכס?

      ת.אם הבנק שלנו מאשר את זה.

      ש.כלומר, לפי מה שאת יודעת וזה כתוב בסעיף 5.7 להסכם בלי רשות הבנק אין משכנתא בדרגה נוספת על הנכס?

      ת.נכון. ואני יודעת את זה.

      ש.האם הסברת לתובע שאם הבנק יסרב לתת את המשך ההלוואה הוא לא יוכל ליטול הלוואה מאף גורם אחר בלא הסכמת הבנק כי לא ניתן יהיה לקבל משכנתא נוספת. האם הסברת לו את זה?

      ת.אני לא זוכרת אם אמרתי או לא.

      כך התברר כי האופן בו העמדה ההלוואה לתובע היווה חריגה מהדרך המקובלת של העמדת הלוואות. חריגה נוכח ההסכמה שעל התובע לעמוד בתנאים שהציב הבנק גם לאחר שחרור חלק מכספי ההלוואה, למרות שניתן היה בנקל להעמיד תנאים אלו מראש ובטרם ישוחררו כספים כלל.

      מתברר גם שהבנק לא גילה ללקוח את אשר עומד להתרחש אם לא יעמוד בתנאי זה, ובפרט לא הוסבר ללקוח שאם לא יעמוד בתנאי לא יוכל ליטול הלוואה מגורם אחר שכן לא יוכל לשעבד את זכויותיו בנכס לגורם אחר. וממילא שמתברר שהבנק גם לא גילה לתובע כי במצב שכזה ייאלץ לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם ואף לשלם לבנק עמלת פירעון מוקדם.

      משכך, ההצדקה לשלילת זכות הבנק לדרוש "פיצוי" בשיעור עמלת הפירעון המוקדם נובעת גם מהפרת חובת הגילוי של הבנק.

    • לשני נימוקים אלו המצדיקים את קבלת טענת התובע, ניתן להוסיף טעם נוסף – אי הצדק בהשתת חיוב על הלקוח בתשלום פיצוי לבנק, במקום בו כלל לא הוכח שנגרם נזק בר פיצוי.

      כאמור, ההצדקה העקרונית לקביעת זכותו של הבנק בגביית "עמלת פירעון מוקדם" מלקוח, הינה "ההפסד" שנגרם לבנק כתוצאה מהפסד הריבית.

      נראה לי, כי על-פי רוב אכן משקף המושג "עמלה" את עלות הפעולות הכרוכות בעסקה (הטפסים, הביול, זמן העבודה של הפקידים וכדומה), אך לביטוי "עמלת פרעון מוקדם" ישנה משמעות מיוחדת, המביאה בחשבון גם שיקולים כלכליים של כדאיות העסקה ואובדן הרווח שנגרם לבנק הנושה מביצועה... מכאן, ש"עמלת הפרעון המוקדם" כוללת בתוכה, עוד מתקופה מוקדמת יותר לצו המתקן מ- 1989, גם מרכיב של פיצוי הבנק על הפסד הריבית מביצוע העסקה, מעבר לטרחה הכרוכה בפעולה עצמה. (בג"ץ 3627/90 רותי ודוד בראשי נ' נגיד בנק ישראל, פ"ד מז(1) 109, 121).

      בטענה זו שלפיה נגרם לבנק נזק במצב בו נפרעת הלוואה בפירעון מוקדם יש הגיון במצבים בהם הריבית הממוצעת בעת פירעון ההלוואה נמוכה מהריבית הממוצעת בעת העמדת ההלוואה. מאידך, לא ברור מה הגיון יש בטענה זו מצב בו אין כלל שינוי בריבית הממוצעת בין מועד העמדת ההלוואה למועד פירעונה המוקדם. בצו הבנקאות, כפי שהיה בתוקף עת נפרעה ההלוואה, נקבע שההשוואה תיעשה בין ריבית ההלוואה לריבית הממוצעת בעת פירעונה המוקדם. הוראה זו יצרה עיוות, אשר בגינו נדונה בוועדת הכספים של הכנסת האפשרות לתיקון צו הבנקאות. וכך הוצג הקושי בדברי גב' עודדה פרץ, בדיון בוועדת הכספים של הכנסת, כאשר נדונה האפשרות לתיקון צו הבנקאות:

      אני עודדה פרץ, סגנית המפקח על הבנקים. הטריגר לתיקון הזה היה יוזמה של ד"ר דני בן שחר, שפנה אלינו וטען שיש עיוות בצו הנוכחי. העיוות שהוא הצביע עליו זה שלוֹוים...

      הוא איש אקדמיה, בטכניון. הוא שם לב לכך שיש עיוות במצב שבו לווה מקבל הלוואה בפרמיית סיכון שהיא גבוהה מהממוצע – מדובר בלווים היותר מסוכנים – ואז, כשהוא בא לפרוע, בעצם הסיכון הזה לא התממש אבל למרות זאת העמלה, בגלל שההיוון מחושב בהסתמך על הפער בין ריבית ההלוואה לריבית הממוצעת... אז בעצם כשהוא בא לפרוע מתעלמים מזה שהסיכון לא התממש, והעמלה שהוא משלם תהיה יותר גבוהה משל מישהו שהוא לווה פחות מסוכן (פרוטוקול מס' 380 מישיבת ועדת הכספים מיום 7.7.14, כפי שפורסם באתר הכנסת)

      במסגרת התיקון שנדון ואושר ביום 23.7.14, תוקן צו הבנקאות בהוספת סעיף הקובע כי זכותו של הבנק לעמלת פירעון מוקדם תיעשה גם בהשוואה בין הריבית הממוצעת ביום פירעון ההלוואה לריבית הממוצעת ביום העמדת ההלוואה. וכך הוסברו הדברים על ידי עו"ד רונן ניסים, עוזר היועץ המשפטי של בנק ישראל:

      כמו שהסברנו בדיון הקודם, המטרה של תיקון הצו היא למעשה טיפול באותם מצבים של לווים "רעים" שהריבית על ההלוואה כוללת בתוכה גם איזושהי פרמיית סיכון. אותה פרמיית סיכון למעשה לא מתממשת כאשר אותו לווה פורע בפירעון מוקדם את ההלוואה. להפך. לכן המפקח והנגידה סברו כי יהיה זה נכון למעשה להוריד את אותה פרמיית סיכון מחישוב עמלת הפירעון המוקדם, בעיקר מרכיב ההיוון שלה, לגבי פירעונות מוקדמים, מעתה ואילך. הרעיון הוא שזה מהותית לא מוצדק שאותה פרמיית סיכון תבוא בחשבון העמלה הזאת. (פרוטוקול מס' 399 מישיבת ועדת הכספים מיום 23.7.14, כפי שפורסם באתר הכנסת)

      התיקון בצו הבנקאות איננו חל על פירעון ההלוואה דנא, אך אותה שאיפה למניעת עיוותים חלה גם חלה.

      במקרה דנא, חלפו בין העמדת כספי ההלוואה (3.8.11) לבין פירעונה המוקדם (22.3.12) בסך הכל כשבעה וחצי חדשים. לפי תחשיבי עמלת הפירעון המוקדם שהציג הבנק (הודעה מיום 30.11.14) "הריבית הממוצעת" בעת פירעון ההלוואה עמדה על 3.36% בעוד שריבית ההלוואה עמדה על 4.85%. הבנק כלל לא טען שבמהלך תקופה זו, כאמור – שבעה וחצי חדשים בלבד, ירדה הריבית הממוצעת בצורה קיצונית שכזו או ירדה בכלל. על פניו, בהיעדר ראיות לירידה בריבית, מגלמים פערי הריבית את "פרמיית הסיכון" של הבנק. אותה "פרמיית סיכון" המתייחסת להעמדת מלוא ההלוואה שאושרה, 3,000,000 ₪, ושכלל לא התממשה בפירעון המוקדם. לא זו בלבד שהתובע "נענש" על היותו "לווה מסוכן" עת הבנק גבה ממנו "פרמיית סיכון" גבוהה באישור ההלוואה, אלא שהתובע "נענש בשנית" כשחויב בתשלום עמלת פירעון מוקדם עת נאלץ לפרוע את ההלוואה.

      זה זה אותו עיוות שנדון בדיוני ועדת הכנסת. אותו עיוות שבינתיים נראה שתוקן בהתקנת צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, בשנת 2014. לא זו בלבד שהבנק סיווג את התובע כלקוח בדרגת סיכון גבוהה ודרש ממנו תשלום ריבית גבוהה במתן ההלוואה, אלא שבפירעונה גם כפה הבנק על התובע עמלה בסכום עתק של 133,745 ₪, בלי שום הצדקה, ובלא שנגרם לבנק כל נזק בר פיצוי.

      אכן, אפשר שאותו "עיוות" שבינתיים תוקן בצו הבנקאות לא היה עילה לקבלת טענות התובע נוכח לשון הצו. עם זאת, ההצבעה על אותו עיוות מחזקת ומצדיקה את המסקנה המתבססת על פרשנות הסכם ההלוואה, על הנסיבות המצביעות על כך שהתובע נאלץ, לא בחר, לבצע פירעון מוקדם; ועל הפרת חובת הגילוי מצד הבנק.

    • לפיכך, אני מקבל את גרסת התובע, דוחה את גרסת הבנק, וקובע שבנסיבות מקרה זה לא הייתה לבנק זכות לגבות מהתובע עמלת פירעון מוקדם ומשזו נגבתה – על הבנק להשיבה. עמלת הפירעון המוקדם שולמה לבנק ביום 23.2.12, אך בכתב התביעה עתר התובע לתוספת הפרשי הצמדה וריבית רק מיום הגשת התביעה, שלכן כך יחויב הבנק.

18. לטענת התובע, יש לחייב את הבנק גם בהוצאות שנגרמו לו תוך כדי פירעון ההלוואה ונטילת הלוואה חלופית מחברת כלל. בטענה זו לא מצאתי ממש. לאחר שנמצא שהתובע ידע, או צריך היה לדעת, שעליו להמציא היתר בנייה בתוקף וידע שלא יוכל לקבל את יתרת כספי ההלוואה אם לא ימציא היתר בנייה בתוקף, הרי שבכך נטל על עצמו את הסיכון שיאלץ לשאת בעלויות הכרוכות בנטילת הלוואה מצד ג'. ודאי שאין לו להלין על ההוצאות שהוציא במהלך נטילת ההלוואה מהתובע.

    עתירת התובע לחיוב הבנק בתשלום הוצאותיו בגין נטילת ההלוואה מהבנק ומחברת כלל – נדחית.

19. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

20. לסיכום, התברר שבין הצדדים נכרת הסכם הלוואה ובמסגרתו אושרה הלוואה לתובע בסך של 3,000,000 ₪ להשלמת הפרויקט, כשמסכום זה העמיד הבנק לתובע סך של 1,050,000 ₪ וסירב להעמיד את יתרת ההלוואה בהיעדר היתר בנייה בתוקף. עוד התברר שמצב זה העמיד את התובע בחוסר ברירה, שכן בלא השלמת המימון לא יוכל להשלים את הפרויקט. כך נאלץ התובע לפנות לצד ג', ליטול ממנו את המימון הנדרש ולפרוע את ההלוואה לבנק כך שיוסר השעבוד על זכויותיו וניתן יהיה לשעבדם לטובת אותו צד ג' שהעמיד את המימון.

    טענתו הראשונה של התובע הייתה שאסור היה לבנק להעמיד את הדרישה להיתר בנייה בתוקף כתנאי להעמדת יתרת כספי ההלוואה שסוכמה. טענה זו נדחתה, משנמצא שהתובע ידע טרם קבלת כספי ההלוואה, שיידרש להמציא היתר בנייה במוקף, כתנאי להעמדת יתרת ההלוואה.

    טענתו השנייה של התובע הייתה שאסור היה לבנק להתנות את פירעון ההלוואה ומחיקת השעבוד שנרשם לטובתו, בתשלום "עמלת פירעון מוקדם" בסך של 133,745 ₪. טענה זו התקבלה לאחר שהתברר שהסכם ההלוואה העמיד לבנק זכות לתבוע "עמלת פירעון מוקדם" במצב בו הפירעון נעשה לפי רצון הלווה, ולא במצב בו כופה הבנק את הפירעון המוקדם; לאחר שהתברר שהבנק לא גילה לתובע את הסיכון שהוא נוטל והאפשרות שיחויב בעמלת פירעון מוקדם בסכום עתק אם לא ימציא התיר בנייה בתוקף; ולאחר שהתברר שהתנהלות הבנק לא הייתה הוגנת והשיתה על התובע תשלום פיצוי אפילו כלל לא נגרם לבנק נזק.

    טענות התובע לחיוב הבנק בפיצוי על הוצאותיו – נדחו.

21. אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הבנק, הנתבע, לשלם לתובע סך של 133,745 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

    כמו כן אני מחייב את הנתבע לשאת בהוצאות התובע בגין תביעה זו, באגרת בית המשפט וכן גם בשכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.

    ניתן היום, א' אלול תשע"ו, 04 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.