ת"א 30842-09-16, עמודי שחף בע"מ נ' אנטונינה לברינצ'וק

תובענה במסגרתה מתבקש בית המשפט להורות כדלקמן:

• ליתן צו עשה המורה לנתבעת לחתום על חוזה דייר כחלק מעסקת "פינוי-בינוי", וזאת בהתאם לפסק הדין מיום 14.8.2016 שניתן בת.א 45669-06-14 שניתן על-ידי כבוד השופטת ר' שמולביץ (להלן: "פסק הדין");
• למנות את ב"כ התובעת ככונס נכסים על זכויות הנתבעת, לצורך הבטחת ביצועו של הסעד האמור לעיל ולרבות הסמכתו של ב"כ התובעת לחתום בשם הנתבעת על חוזה הדייר;
• לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 100,000 ₪.

• הרקע בתמצית

1. התובעת הינה יזמית בתחום הנדל"ן והינה היזמית בפרויקט "פינוי-בינוי" בפתח-תקווה (להלן "הפרויקט"); הנתבעת הינה הבעלים של דירת מגורים בבניין שהינו חלק מהפרויקט.
2. התובעת הגישה תובענה כנגד הנתבעת ודיירים אחרים, במסגרתה ביקשה לחייב את הנתבעת לחתום על חוזה פינוי-בינוי מפורט (ת.א 45669-06-14; להלן: "ההליך הקודם"). הנתבעת טענה כי התובעת התחייבה ליתן לה תנאים שונים וטובים יותר מהתנאים שגולמו בחוזה שנתבקשה לחתום עליו.
3. במסגרת פסק הדין שניתן על-ידי עמיתתי כבוד השופטת ר' שמולביץ לא התקבלה פרשנותה של הנתבעת להיקפן ומהותן של התחייבויות התובעת כלפיה. מנגד, נקבע כי התובעת ניסתה לכפות על הדיירים לוותר באופן חלקי על שדרוגים להם התחייבה. בסופו של יום, בסעיף 44 לפסק הדין נקבע מהן התחייבויות השדרוג להן התחייבה התובעת (להלן: "ההתחייבויות לשדרוג"). כמו כן נקבע בסעיף 45 לפסק הדין כי: "הנתבעת... אינה מחויבת לחתום על חוזה פינוי בינוי שאינו מעגן את ההתחייבויות האמורות" (הכוונה היא להתחייבויות לשדרוג – הבהרה שלי, י.ש.). בהתאם, נדחתה התובענה כנגד הנתבעת.
4. יחד עם התובענה דנא הגישה התובעת בקשה למתן צו עשה המורה לנתבעת לחתום על חוזה דייר בהתאם לפסק הדין. בדיון שהתקיים בפני הסכימו הצדדים כי תחת קיום דיון בבקשה לסעד זמני יינתן פסק דין בתובענה כולה על-בסיס החומר שהוגש לתיק בית המשפט ועל בסיס סיכומי הצדדים.

• תמצית טענות הצדדים בתובענה דנא

טענות התובעת

5. התובעת טוענת כי פסק הדין בצירוף העובדות שבאו לאחריו (סירובה של המשיבה לחתום על חוזה שנערך בהתאמה לקביעות בפסק הדין) מהווים את העילה לתביעתה הנוכחית. על-פי פסק הדין אינה מחויבת אמנם הנתבעת לחתום על חוזה פינוי בינוי שאינו מעגן את ההתחייבויות לשדרוג - אולם היא מחוייבת לחתום על חוזה פינוי שכן מעגן את ההתחייבויות לשדרוג כפי שנקבעו על-ידי בית המשפט בפסק הדין.
6. במסגרת התביעה הבהירה התובעת כי חתימתה של הנתבעת על-פי התחייבותה נדרשת בדחיפות על-מנת שלא יירד לטמיון פרויקט בניה בהיקף של 156 דירות שעלות בנייתו הינה מעל למאה מיליון ש"ח, אשר עליו מסתמכים יתר עשרים ושלושה הדיירים האחרים שכבר חתמו על נוסח סופי של הסכם פינוי-בינוי.
7. עוד הבהירה התובעת כי ככל ולא יעלה בידה לצרף את חתימת התובעת להסכם הפינוי-בינוי - יפקע ההסכם עם קבלן הבניה (סעיף 24 לבקשה) וכן לא תמומש התב"ע לפינוי-בינוי, אשר צפויה לפקוע בסוף שנת 2017 (סעיף 32 לבקשה).
8. חרף הנזקים הצפויים לתובעת ולדיירים האחרים בסך של עשרות מיליוני שקלים, סרבה הנתבעת אף לאחר פסק הדין לחתום על חוזה פינוי בינוי בתנאים שנקבעו בפסק הדין- ומכאן הוגשה התביעה דנא.

טענות הנתבעת

9. הנתבעת טוענת כי התובענה הינה דוגמא קלאסית לשימוש לרעה בהליכי משפט וכי התובעת מנסה להלך אימים על הנתבעת בניסיון להכריח אותה למכור את דירתה, זאת בניגוד לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.
10. עוד טענה הנתבעת כי משעה שפסק הדין דחה את תביעת התובעת לאחר הליך ארוך של הוכחות וחקירת עדים, מדובר במעשה בית דין ואין מקום לחזור על אותה תובענה במדויק באותה ערכאה של בית המשפט המחוזי, ואין כל מקור חוקי לחייב את הנתבעת לחתום על ההסכם.
11. נטען כי מבוקש לחייב את הנתבעת לחתום על הסכם על-בסיס מסמך התחייבות משנת 2005 אשר התיישן עוד בטרם הוגשה התביעה בהליך הקודם. בנוסף נטען כי הסכמי פינוי בינוי שנחתמו עם התובעת בוטלו, וכי כל הדיירים חתמו על הסכמים חדשים עם יזם חדש. בהתאם, נטען כי אין מקום לחייב את הנתבעת לחתום על הסכם פינוי בינוי עם צד ג' שאינו צד להליך.
12. עוד טענה הנתבעת במסגרת הסיכומים בעל-פה, כי התובעת הודיעה שבכוונתה לערער על פסק הדין שאינו חלוט, וכי גם היא שוקלת לערער מכיוון שלא נפסקו הוצאות לטובתה.

תשובת התובעת

13. התובעת טוענת בתשובה כי הנתבעת נמנעת במכוון מלחתום על ההסכם חרף קביעות פסק הדין בניסיון לסחוט קבלת הטבות נוספות מהתובעת (על-אף שנקבע בפסק הדין שהיא אינה זכאית לכך).
14. הטענות לפגיעה בחוק-היסוד: כבוד האדם וחירותו – משוללות כל בסיס. הנתבעת צפויה לקבל במסגרת ההסכם דירה הגדולה בשטחה יותר מפי 2 מדירתה כיום.
15. הטענה לקיומו של מעשה בי-דין הינה טענה מוטעית. התובענה דנא מסתמכת על אירועים שלאחר פסק הדין (סירובה של הנתבעת לחתום על ההסכם בנוסח שכולל את ההתחייבויות לשדרוג כפי שנקבעו בפסק הדין). פסק הדין מהווה חלק מהעילה לתביעה הנוכחית, במובן זה שהוא קובע כי הנתבעת מחוייבת לחתום על חוזה פינוי שכן מעגן את ההתחייבויות לשדרוג. התובענה בהליך הקודם כנגד הנתבעת נדחתה אך ורק מכיוון שההסכם לא כלל את ההתחייבויות לשדרוג שנקבעו בפסק הדין.
16. הטענה כי מסמכי ההתחייבות המקוריים התיישנו עומדת בסתירה לפסק הדין. כמו כן, מדובר בטענה שעומדת בסתירה לטענות הנתבעת עצמה במסגרת ההליך הקודם, שכן בהליך הקודם אישרה הנתבעת את דבר ההתחייבות לחתימה על הסכם פינוי-בינוי אולם טענה כי היא הובטחו לה שתי דירות כחלק מההתחייבות לשדרוג (טענה שנדחתה). על כן, מושתקת הנתבעת מלהעלות כעת טענות העומדות בסתירה עם טענותיה בהליך הקודם.

בנוסף מפנה התובעת לקביעת בית המשפט בפסק הדין, לפיה בחודשים דצמבר 2010 -ינואר 2011 הנתבעת אף חתמה על טבלת ההקצאה והאיזון אשר הוגשה בהסכמה לוועדה לתכנון ובניה, אשר יש בה ללמד כי לא חזרה בה מהתחייבותה לחתום על חוזה פינוי-בינוי.

17. כמו כן הובהר כי התובעת אינה מבקשת כי הנתבעת תתקשר בהסכם עם צד ג' כלשהו (יזם חדש) אלא עם התובעת בלבד, כפי שהתחייבה.

• דיון והכרעה

18. כפי שיפורט להלן דעתי היא כי דין התובענה להתקבל, בכפוף לסייגים שיפורטו אף הם. להלן נימוקיי.
19. סבורני שהצדק עם התובעת בטענתה כי קביעת בית המשפט בסעיף 45 לפסק הדין לפיה: "הנתבעת... אינה מחויבת לחתום על חוזה פינוי בינוי שאינו מעגן את ההתחייבויות האמורות" - משמעה כי הנתבעת מחויבת לחתום על חוזה פינוי שכן מעגן את ההתחייבויות לשדרוג כפי שנקבעו על-ידי בית המשפט בפסק הדין וכפי שמבוקש בתובענה דנא.
20. כפי שנקבע בפסק הדין בהליך הקודם, התובעת ביקשה תחילה להחתים את הנתבעת על הסכם בנוסח שהוסכם בין התובעת ובין דיירים אחרים שלא היו צד להליך הקודם (נוסח זה קיבל, במסגרת הליך נפרד, תוקף של פסק דין). עוד נקבע כי לנתבעת ניתנו התחייבויות נוספות שלא נכללו בנוסח שהוצע לנתבעת – וכי התחייבויות נוספות אלה הן המהוות את הבסיס להתנגדות הנתבעת לחתום על הסכם פינוי בינוי (סעיפים 12 ו- 20 לפסק הדין).
21. בנוסף לקביעה ברורה זו בפסק הדין, יש לקבל את עמדת התובעת לפיה במסגרת ההליך הקודם לא הכחישה הנתבעת את התחייבותה לחתום, אלא טענה שתעשה כן רק ככל שיעוגנו בכתב ההתחייבויות כלפיה. בהקשר זה ראוי להפנות לסעיף 11 לתצהיר הנתבעת בהליך הקודם, שם מבהירה הנתבעת כי "אמרנו לו שהפעם אני לא חותמת על כלום בלי שיתן לנו התחייבות בכתב לגבי מה שהוא הבטיח לנו".
22. כמו כן, בסיכומיה בהליך הקודם טענה הנתבעת כי היא "עדיין מעוניינת בבצוע הפרויקט..." (בסעיף 8) וכן כי "הנתבעת אינה דורשת דבר אלא קיום המוסכם עמה" (סעיף 10.1 לסיכומי הנתבעת בהליך הקודם; ראו גם סעיף 13 לכתב הגנתה של הנתבעת בהליך הקודם - שצורפו כנספח לתשובת התובעת לתגובת הנתבעת לבקשה).
23. כפי שנקבע על-ידי בית המשפט העליון, הצהרתו של צד בכתבי טענות ובתצהירים בהליכים אחרים מחייבים אותו והוא נתפס על הצהרתו מכח עקרונות ההשתק השיפוטי ומכח עיקרון תום הלב [בע"מ 778/09 היועץ המשפטי לממשלה נ' פלוני, סג (3) 111 (2009), בסעיף י"ב לפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין; ע"א 8301/04 פקיד השומה למפעלים גדולים נ' פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ (פורסם בנבו, 28.10.2007); רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, נט (6) 625 (2005); רע"א 3948/97 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ , נה (3) 769 (2001)].
24. הנה כי כן, משעה שהנתבעת עצמה הבהירה בהליך הקודם כי אין היא דורשת אלא את המוסכם עמה - מחוייבת היא מכוח הצהרתה ומכח עקרונות ההשתק השיפוטי וחובת תום הלב לחתום על הסכם פינוי בינוי המעגן את ההתחייבויות כלפיה (דהיינו, ההתחייבויות לשדרוג) כפי שנקבעו בפסק הדין בהליך הקודם.
25. מטעמים ברורים אלה יש אף לדחות את טענת הנתבעת ל"התיישנות" התחייבותה המקורית משנת 2005. למעלה מן הצורך יובהר כי יש לקבל גם את עמדת התובעת כי חתימתה של הנתבעת בין החודשים דצמבר 2010 לינואר 2011 על טבלת ההקצאה והאיזון אשר הוגשה בהסכמה לוועדה לתכנון ובניה (כפי שנקבע בסעיף 5 לפסק הדין), יש בה ללמד כי הנתבעת לא חזרה בה מהתחייבותה לחתום על חוזה פינוי-בינוי וממילא כי ה"התחייבות" לחתימה על הסכם פינוי-בינוי לא התיישנה.
26. בנוסף לאמור, אין בידי לקבל גם את טענת הנתבעת לפיה כביכול חיובה לחתום על הסכם פינוי בינוי מהווה אילוצה למכור את קניינה, באופן המנוגד לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. משעה שנקבע כי הנתבעת מחוייבת מכוח הצהרתה ומכח עקרונות ההשתק השיפוטי וחובת תום הלב לחתום על הסכם פינוי בינוי – הרי שמדובר למעשה במימוש זכותה של התובעת לאכיפת החוזה השריר והקיים שבינה לבין הנתבעת. קיום חוזה המבוסס על הסכמת הצדדים והענקת סעד האכיפה על-בסיס העיקרון הידוע כי "חוזים יש לקיים" אינו עולה בענייננו כדי פגיעה כלשהי בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. אגב אורחא יצוין כי בענייננו, על-פי טיבן והיקפן של ההתחייבויות לשדרוג כפי שנקבעו בפסק הדין, עתידה הנתבעת לקבל לידיה דירה חדשה אשר גודלה למעלה מכפול מדירתה הנוכחית.
27. זאת ועוד, טענה זו אף הועלתה בעלמא על-ידי הנתבעת ולא נעשה על-ידה ניסיון כלשהו להוכיחה או לתומכה בדרך כלשהי, ועל כן ממילא שדינה להידחות. למעלה מן הצורך יובהר כי קביעה זו אינה מבוססת על חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, אשר כידוע אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, וזאת נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו [להרחבה בעניין זה ראו את ההלכה שנפסקה ב ע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין (פורסם בנבו, 24.7.2014)].
28. משעה שהתובעת הבהירה כי היא אינה מבקשת שהנתבעת תתקשר בהסכם עם צד ג' כלשהו (יזם חדש) אלא עם התובעת בלבד, כפי שהתחייבה – התייתרו טענות הנתבעת בהקשר זה (מה גם שממילא הסעד שהתבקש בתובענה הוא חיובה של הנתבעת לחתום על הסכם עם התובעת בלבד).

הטענה בדבר קיומו של "מעשה בית דין"

29. על-אף כל האמור לעיל, סבורני כי יש מקום להרחיב את הדיון בטענה אחת שהועלתה על-ידי הנתבעת, אם כי לא מטעמיה של הנתבעת. הנתבעת טענה כי פסק הדין דחה את התביעה נגדה ועל כן מהווה הוא מעשה בית דין שהתובעת מנועה מלהביאו מחדש בפני בית המשפט, וכי ככל שברצונה לשנות את קביעות פסק הדין עליה לפנות ולהגיש ערעור.
30. בהקשר זה, איני סבור כי ניסוח פסק הדין על דרך ה"שלילה הכפולה" (דהיינו כי הנתבעת אינה חייבת לחתום על הסכם שאינו כולל את ההתחייבויות לשדרוג) צריך לעמוד לרועץ לתובעת, שכן באותה מידה ניתן היה לנסח את פסק הדין כקובע "חובה חיובית" לחתום על הסכם שכן כולל את ההתחייבות לשדרוג.
31. קבלת טענת הנתבעת לפיה דחיית התובענה בהליך הקודם כנגדה משמעה יצירת השתק פלוגתא-ומעשה בית דין כלפי התובעת אינה מתיישבת עם עקרונות הצדק, בשים לב לכך שבמסגרת פסק הדין דווקא פרשנותה של הנתבעת להתחייבויות לשדרוג היא זו שנדחתה לאחר שהתקיים דיון בסוגייה זו בדיוק, שהועלתה על-ידי הנתבעת עצמה, ולאחר שהובאו ראיות על-ידי הצדדים בסוגיה זו (על-אף שמבחינה "טכנית" התביעה בהליך הקודם נגד הנתבעת נדחתה בסופו של יום).
32. בהקשר זה נקבע על-ידי בית המשפט העליון:

"ודין הוא שאין משתיקים בעל-דין עקב מעשה-בית-דין מקום שהדבר עלול לגרום אי-צדק. כמו שנאמר בעניין ‎NEW BRUNSWICK RAILWAY CO V. BRITISH AND FRENCH TRUST CORPORATION; (1939), ]20: "תורת ההשתק מושתתת על שיקולים של צדק ושכל ישר". ומקום שהדבר נוגד את הצדק. אין משתיקים טענתו של בעל-דין".

[ע"א 581/72 ארביב נ' מדינת ישראל, כז (2) 513, 520 (1973)].

עוד נקבע כי:

"בהיותו כלל שימושי, המיועד לעשות צדק בכל ענין וענין על נסיבותיו השונות והמשתנות, מותר לנהוג על-פיו בגמישות".

[ע"א 718/75 עמרם נ' סקורניק, לא (1) 29, 35 (1976); להרחבה ראו גם: נינה זלצמן מעשה-בית-דין בהליך אזרחי 22 (1991) והאסמכתאות הנזכרות בה"ש 6].

33. בנסיבות ענייננו ובשים לב לסד הזמנים הדוחק לפרויקט, אין מקום להשתיק את תביעת התובעת ולהחיל את כלל מעשה בית הדין, המנוגד בענייננו לעקרונות הצדק כמו גם לשכל הישר. אין מקום להשתיק את התובעת ולמנוע ממנה לאכוף על הנתבעת לחתום על הסכם הכולל את מה שנקבע על-ידי בית המשפט בפסק הדין כפרשנות הנכונה להתחייבויות לשיפוי – שהיה למעשה הנושא העיקרי שהיה במחלוקת בין הצדדים.
34. ודוק, בנסיבות ענייננו ברור כי שני הצדדים מעוניינים לקיים את פרויקט הפינוי-בינוי, וכך גם נלמד מהודעת ב"כ הנתבעת שנשלחה לאחר שניתן פסק הדין, ממנה עולה כי הנתבעת מוכנה לחתום על הסכם בכפוף לקבלת פרשנותה להתחייבויות לשדרוג [ובלשונו של ב"כ התובעת: "כל עוד לא תנתן למרשתי התמורה שהובטחה לה בכתב, היא לא תחתום על שום הסכם. הפרשנות ההזויה שבית המשפט נתן לסעיף האופציה, נעדרת כל תימוכין במסמך הכתוב בעברית..." (נספח יג' לבקשה)].
35. הנה כי כן, גם כיום, לאחר פסק הדין, מוכנה הנתבעת לחתום על הסכם פינוי בינוי, אולם היא חולקת על פרשנותו של בית המשפט בהליך הקודם ביחס להתחייבויות לשדרוג שיש לכלול בהסכם זה.
36. בהקשר זה ראויים לעיון דבריו של כבוד השופט א' ברק (כתוארו אז):

'...על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה'".

בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 834 (1980)

37. במצב דברים זה, סבורני כי הפתרון הנכון והראוי יהיה קיום כוונתם המשותפת של הצדדים לחתימה על הסכם פינוי-בינוי, תוך מיצוי זכויות הצדדים להשלמת הבירור ביחס להתחייבויות לשדרוג.
38. קבלת עמדת הנתבעת כפי שהועלתה בהליך זה, משמעה שהתובעת לא תוכל לאכוף על הנתבעת את החיוב להתחייבות לשדרוג, וזאת למרות שבית המשפט בהליך הקודם ולאחר שדן בטענות הצדדים לעניין זה, קבע, כי זוהי התחייבות התובעת כלפי הנתבעת המקנה לנתבעת את הזכויות המגיעות לה במסגרת פרויקט הפינוי-בינוי.
39. בנסיבות אלה יהא זה בלתי צודק להשתיק את התובעת בבואה לקיים את פסק דינו של בית המשפט בהליך הקודם ולהעניק לנתבעת את ההתחייבויות לשדרוג כפי שאלו נקבעו בפסק הדין.
40. אולם, חשיבותה של האבחנה ביחס לאופן הניסוח של פסק הדין והקביעה מי "זכה" כאשר מחד נדחתה התובענה נגד הנתבעת ומנגד נדחתה פרשנותה של הנתבעת להתחייבות לשדרוג נגזרת גם מן ההשלכות הקיימות לכלל מעשה בית-דין, המונע התדיינות נוספת בין הצדדים בנושא שהוכרע בפסק דין סופי. אחרת מנגזרות אלה הינה "הלכת הממצא המזיק", לפיה: "..כאשר אין בעל-הדין יכול לתקוף קביעה כלשהי, שנתן בית-משפט קמא, במסגרת ערעור על פסק-הדין לפני ערכאה גבוהה יותר, אין בכוחה של קביעה זו להשתיקו, כהשתק-פלוגתא, בהתדיינות אחרת בין הצדדים... כמי שזכה בדין, אין הנתבע או התובע יכול לערער על פסק הדין, ועל-כן אין בכוחו של הממצא "המזיק" שנקבע נגדו למנוע בעדו...מלהעלות שוב לדיון את הפלוגתא שלגביה נקבע הממצא האמור" [נינה זלצמן מעשה-בית-דין בהליך אזרחי 270 (1991)].
41. משעה שבמסגרת ההליך הקודם נדחתה התובענה נגד הנתבעת, משמעות הדבר הינה כאילו הנתבעת "זכתה בדין", באופן אשר אינו מאפשר לה לתקוף את קביעותיו של בית המשפט בפסק הדין ביחס להיקפן ופרשנותן של ההתחייבויות לשדרוג. מנגד, כאמור, במסגרת פסק הדין בהליך הקודם נדחתה פרשנותה של הנתבעת להתחייבויות לשדרוג (וזאת לאחר שמיעת עדים והצגת ראיות לעניין זה ממש).
42. חיובה של הנתבעת במסגרת התובענה דנא לחתום על הסכם פינוי-בינוי הכולל את ההתחייבויות לשדרוג, משמעו קיפוח זכויותיה לערער על אותם ממצאים הנתפשים על-ידה כ"ממצאים מזיקים" שנקבעו לחובתה כאשר נדחתה פרשנותה בדבר ההתחייבויות לשדרוג.
43. אשר על כן, על-מנת לאזן בין זכותה של התובעת לאכוף על הנתבעת את התחייבותה לחתום על הסכם פינוי-בינוי (התחייבות שכמפורט לעיל הנתבעת אינה באמת חולקת עליה ואף מושתקת מלטעון אחרת ושהתובעת אינה מנועה מלהעלות מכוח דוקטרינת מעשה בית-דין), אל מול זכותה המהותית של הנתבעת לכך שתינתן לה האפשרות לתקוף תקיפה ערעורית את הממצאים ה"מזיקים" שנקבעו נגדה כאשר נדחתה פרשנותה ביחס לטיבם והיקפן של ההתחייבויות לשדרוג שעל התובעת לכלול בהסכם הפינוי-בינוי, סבורני שיש לחייב בשלב זה את הנתבעת לחתום על חוזה פינוי-בינוי על-פי נוסח ההתחייבות לשדרוג שנקבע בפסק הדין, תוך הענקת האפשרות והזכות לנתבעת להגיש ערעור על אותן קביעות שדחו את עמדתה (וזאת חרף העובדה שמבחינה פורמאלית התובענה כנגדה בהליך הקודם נדחתה והיא "זכתה" בהליך).
44. פתרון זה יעניק את ההגנה הראויה לזכויות המהותיות של שני הצדדים ויאפשר השלמת הליבון של הסוגיה שבאמת מצויה במחלוקת בין הצדדים (היקף ופרשנות ההתחייבויות לשדרוג) במסגרת ערעור, וזאת תוך נטילת העוקץ מסד הזמנים שבו מצוי הפרויקט בשים לב למועד פקיעתה הקרוב של התב"ע. כך גם תישלל האפשרות להעלאת דרישות סחטניות שמקורן באותו סד זמנים.
45. בהקשר זה יצוין, כי במסגרת הדיון שהתקיים בפני הבהיר ב"כ התובעת כי אף אם יוגש ערעור מטעם התובעת על פסק הדין בהליך הקודם ואף אם התובעת תזכה בערעור ככל שיוגש - הוא לא יבקש להפחית מההתחייבויות לשדרוג כלפי הנתבעת כפי שנקבעו בפסק הדין, כאשר הכוונה הייתה שנכונות זו כפופה לחתימת הנתבעת באופן מיידי על הסכם פינוי בינוי (ע' 6, ש. 23-24). בנסיבות אלה סבורני כי כחלק מן האיזון שיש לערוך בין זכויות הצדדים, יהא על התובעת להבטיח כי חתימתה של הנתבעת על הסכם פינוי בינוי בנוסחו הנוכחי (כולל ההתחייבויות לשדרוג כפי שנקבעו בפסק הדין בהליך הקודם) לא תמנע ממנה קבלת דירה נוספת (כפי טענתה) או כל "שדרוג" או זכות אחרת ככל שכך ייפסק במסגרת ערעור על פסק הדין, ככל שזה יוגש.

• סוף דבר

46. אשר על כן, התובענה מתקבלת, בתנאים כפי שיפורט להלן:

• בכפוף לקבלת הסכמת והתחייבות בכתב של התובעת לאמור בסעיפים ג' ו-ד' להלן, תחתום הנתבעת בתוך 5 ימים מהמצאת פסק הדין לב"כ הצדדים, על הסכם פינוי בינוי עם התובעת בנוסח כפי שהוגש לבית המשפט בהליך הקודם, תוך עדכון באותו הסכם של ההתחייבויות לשדרוג כפי שנקבעו בסעיף 44 לפסק הדין בהליך הקודם.
• ככל שלא ייעשה כאמור בסעיף א' לעיל במועד שנקבע, יוסמך ב"כ התובעת לחתום בשמה של הנתבעת על ההסכם כאמור ויוכל לפנות לבית המשפט בבקשה לחתימה על פסיקתה מתאימה.
• תינתן לנתבעת זכות ערעור על פסק הדין בהליך הקודם (ת.א 45669-06-14) וזאת בתוך 45 ימים ממועד פסק הדין בתובענה דנא (דהיינו מהיום). ככל שתבחר הנתבעת לממש זכות זו ולהגיש ערעור כאמור - יצורף פסק הדין כאן לערעור כאשר הנתבעת תציין בפתח הערעור כי הוא מוגש בהתאם להרשאה שניתנה לה על-פי פסק הדין בתובענה דנא. מובן כי התובעת לא תוכל לטעון כנגד עצם הגשת הערעור על-ידי הנתבעת.
• על-מנת למנוע מצב בו ייגרם "מעשה עשוי" טרם הכרעה סופית בערעור (ככל שיוגש), תימנע התובעת מלמכור דירה נוספת בפרויקט המתאימה לטענות הנתבעת, על-מנת שככל שתגיש הנתבעת ערעור כאמור בסעיף ג' לעיל וככל שיתקבל ערעורה של הנתבעת ותתקבל פרשנותה להתחייבות לשדרוג לפיה זכאית היא לדירה בנוסף על הדירה החלופית לה היא זכאית - תימסר לה בעין גם הדירה הנוספת כאמור (הכל בכפוף לתוצאות הערעור ככל שיוגש).
• בכפוף לתוצאות הערעור, ככל שיוגש, תיערך התאמה של הסכם הפינוי-בינוי בין הצדדים. ככל שתבחר הנתבעת שלא לממש את זכותה ולא להגיש ערעור – יחייב ההסכם שייחתם כאמור בפסקה א' (או ב') לעיל.

47. בנסיבות העניין, נוכח העובדה שמחדלה של התובעת להחתים את הנתבעת על מסמכים מתאימים וברורים "בזמן אמת" הוא זה שהביא למחלוקת בדבר היקף ההתחייבויות לשדרוג (וכך גם נקבע בפסק הדין בהליך הקודם); ומנגד נוכח התרשמותי כי לאחר פסק הדין בהליך הקודם הנתבעת פעלה בחוסר תום לב ובניסיון לנצל את המצב שנוצר על-מנת להפעיל לחץ על התובעת להעניק לה זכויות יתר אף לאחר שנקבע בפסק הדין שאינן מגיעות לה, יחד עם העובדה שטענותיה בהליך שבפני כנגד מחוייבותה והתחייבותה לחתום על הסכם פינוי-בינוי נדחו על-ידי ונראה שהועלו כחלק מטקטיקה שאינה עולה בקנה אחד עם חובות תום הלב - איני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.
48. למען הסר ספק יובהר כי אין באמור בפסק דין זה כדי להביע דעה או לקבוע עמדה ביחס לפרשנות בית המשפט בהליך הקודם ביחס להתחייבויות לשדרוג או ביחס לכל מחלוקת אחרת לגופו של עניין בין הצדדים.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 ימים.

ניתן היום,  כ"ד אלול תשע"ו, 27 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.