ע"א 4299/15

השופט צ' זילברטל:

           ערעור על פסק דינו מיום 30.4.2015 של בית המשפט המחוזי בחיפה שניתן על-ידי כב' השופט ע' גרשון בת"א 411/04 (להלן: פסק הדין), במסגרתו התקבלה תביעת המערערים באופן חלקי ונפסק לזכותם פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שהיו בבעלות מוחמד אחמד צאלח הדאיה ז"ל (להלן: המנוח), אשר המערערים הם יורשיו.

רקע

1. במוקד הערעור תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, כאשר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לסכום הפיצוי בלבד. ביום 25.10.1962 (להלן: מועד ההפקעה) הפקיעה המשיבה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), את הקרקעות שלהלן שהיו בבעלות המנוח (להלן: החלקות): חלקות 104 ו-123 בגוש 18982 בשלמות; חלקות 58, 64 ו-158 בגוש 18983 בשלמות; 1/8 מחלקה 127 בגוש 18983; ו-1/4 מחלקה 153 בגוש 18983. שטח כל אחת מהחלקות בשלמותה נע בין 9.03 דונם לבין 1.66 דונם, והשטח הכולל שהיה בבעלות המנוח עמד על כ-12.66 דונם. במועד ההפקעה חלה על החלקות תכנית המתאר המנדטורית שמספרה RP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית), ולפיה נכללו החלקות בייעוד "אזור חקלאי" ("Agricultural Zone"; להלן: אזור חקלאי).

2. בעקבות ההפקעה כאמור, הגישו המערערים בשנת 2004 תביעת פיצויים לבית המשפט המחוזי. כמפורט בפסק הדין, כשלוש שנים לאחר שהגישו המערערים את תביעתם, הציעה המשיבה לשלם להם 42,491 ש"ח כסכום פיצויים שאינו שנוי במחלוקת. המערערים דחו את הצעת המשיבה לרקע דרישתה שיבחרו במסלול מסוים לקבלת הפיצוי, מבין מסלולי החישוב החלופיים שעמדו בפניהם (כפי שיוסבר בהמשך). במסגרת תביעתם, הגישו המערערים שתי חוות דעת של שמאי המקרקעין נחום פרמינגר (להלן:פרמינגר) אשר ערך שומה של החלקות, וכן חוות דעת נוספת של השמאית צהלה איצקין (להלן: איצקין) אשר בחנה את המצב התכנוני הכללי ב"אזור החקלאי" בתקופה הרלבנטית למועד ההפקעה. מנגד, המשיבה ביקשה להסתמך בעיקר על חוות דעתו של השמאי יצחק רוגובין (להלן: רוגובין) במסגרתה העריך את שווי החלקות, ועל חוות דעת "תכנונית" כללית שערך פרופ' ברוך קיפניס (להלן: קיפניס) בה נסקרו המגמות התכנוניות באזור.

3. בסיכומיהם טענו המערערים, כי יש לאמץ את המסקנה העולה מחווֹת הדעת שהגישו, לפיה המצב התכנוני של החלקות, מתוקף סיווגן כ"אזור חקלאי", היה משולב: דונם אחד בכל חלקה יועד לבניית בית מגורים אחד, בעוד שיתרת החלקה שימשה לחקלאות (למטעי זיתים או לייעודים חקלאיים אחרים, בהתאם למאפייני כל חלקה). פרמינגר אף העריך כי לחלק מהחלקות היה פוטנציאל לשמש כמחצבות, אך כיוון שהדבר לא הוכח הוא נמנע מלהביא עניין זה בחשבון במסגרת השומה העיקרית שערך, והוסיף אותו כרכיב הניתן להפרדה (נושא זה הוכרע בפסק הדין, שם נקבע כי הטענה בדבר אפשרות חציבה הועלתה בעלמא, מה גם שנזנחה על-ידי המערערים, ואינו רלבנטי עוד לצורך הערעור).

4. על-פי טענה מרכזית נוספת שהעלו המערערים, בהתבססם על חוות הדעת של איצקין, לזכויות הבנייה הנ"ל בחלקות לא ניתן ביטוי ב"עסקאות השוואה" ממועד ההפקעה שנבדקו לצורך הערכת שווי החלקות המופקעות, כאשר עסקאות אלה שיקפו שווי לפי ייעוד חקלאי בלבד. זאת, בשל מדיניות תכנונית שהופעלה באזור מאז שנת 1955 ועד מועד ההפקעה, אשר "הקפיאה" את זכויות הבנייה. מאחר שההקפאה נעשתה מבלי שאושרה תכנית מתאר חדשה במקום התכנית המנדטורית, כך נטען, לא התאפשר טרם ההפקעה לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך שנבעה מאותה הקפאה.

5. לפיכך ביקשו המערערים לקבל את השומה שערך פרמינגר, אשר גם לשיטתו מחיר השוק במועד ההפקעה לא שיקף את ערכן המלא של החלקות, שכן לא הובאה בו בחשבון אפשרות הבנייה שהתקיימה בהן (לדידו, משום שהצדדים לעסקאות לא היו מודעים לה). פרמינגר ערך חישוב של סכום הפיצוי בשני אופנים: תחילה, העריך לפי סעיף 12 לפקודה את שווי החלקות במועד ההפקעה; לאחר מכן חישב, לפי העיקרון שנקבע בסעיף 13 לפקודה (אשר בוטל בהמשך, במסגרת תיקון משנת 2010) את אובדן דמי החכירה שנגרם למערערים מאז ההפקעה ועד למועד קבלת הפיצויים בפועל. המערערים עתרו לקבל את הפיצוי הגבוה יותר מבין אלה המתקבלים לפי כל אחת משתי הדרכים, בציינם כי החלופה לפי סעיף 12 לפקודה כוללת צירוף דמי ריבית והצמדה. כמו כן, הדגישו המערערים כי בהתאם לפסק הדין בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר), גם במסגרת החלופה לפי סעיף 13 לפקודה נדרש לחשב את הפיצוי לפי ייעודן המקורי של החלקות, בטרם ההפקעה (כלומר, ייעוד מסוג "אזור חקלאי").

6. יצוין כבר עתה כי בכל הערכותיו של פרמינגר, הוא התייחס לשטח המקרקעין מושא התביעה (כלומר, לחלקם הכולל של המערערים מתוך החלקות השלמות) באופן שגוי, לפי שטח כולל של 20.297 דונם. אפרט להלן את הערכות השווי שביצע פרמינגר לפי כל אחד מהסעיפים.

7. בשומת שווי החלקות במועד ההפקעה (לפי סעיף 12 לפקודה), הסתמך פרמינגר על פסיקה קודמת, על טבלה שהתפרסמה בדבר מחירי מכירת קרקעות באזור חיפה בשנים 1961-1960, על הרצאה שמאית משנת 1963, ועל הערכה שמאית משנת 1976 של השמאי הממשלתי במחוז חיפה, מר שלמה תענך. מכלל אלה, הסיק פרמינגר כי שווי דונם חקלאי במועד ההפקעה היה כ-2,000 ל"י, וכי שוויו של דונם חקלאי עם עצי זית היה גבוה פי שלוש, דהיינו ששוויו עמד על 6,000 ל"י. באשר לשווי דונם לבנייה, הפנה פרמינגר לכך שבע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד) נמצא יחס של 1:8 בין דונם חקלאי לבין דונם לבנייה, וקבע כי ניתן להחיל יחס זה בענייננו, כך ששווי דונם לבנייה היה גבוה פי שמונה משווי דונם חקלאי, ועמד במועד ההפקעה על 16,000 ל"י. על סמך קביעות אלה, העריך פרמינגר כי סך שווי החלקות, לפי שטח כולל של 20.297 דונם כאמור, עמד נכון למועד ההפקעה (ללא פוטנציאל חציבה) על 14.5 ש"ח (יש לציין כי על בסיס אותם נתוני בסיס, המערערים הגיעו לחישוב של 15.3 ש"ח נכון למועד ההפקעה, כעולה מסיכומיהם).

8. את דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה, חישב פרמינגר לפי שיעור של 6% לשנה מהשווי הכולל של החלקות, שווי המשתנה מדי שנה ושנה. לצורך חישוב שווי זה, העריך פרמינגר בחוות דעתו הראשונה, כי שווי דונם לבנייה בחלקות נכון לשנת 2007 צפוי היה להיות זהה לשוויו של דונם בייעוד לבניית יחידת דיור צמודת קרקע בעיר כרמיאל בשנה זו, אותו העריך בסך 80,000 דולר, וכן העריך שווי דונם חקלאי בחלקות לפי 30,000 דולר לדונם. מנתונים אלה חישב פרמינגר שווי "ממוצע" של דונם בחלקות בשנת 2007, וזאת, כפי שעולה מעיון בחוות הדעת, מבלי שביצע ניכוי כנדרש ביחס לחלקות שמספריהן 127 ו-153, שהמערערים ירשו חלק יחסי קטן מהן בלבד (גם לגבי כל אחת מחלקות אלה הוא שִייך למערערים באופן מלא את הדונם הראשון, המיועד לבנייה). לחוות הדעת צירף פרמינגר טבלה המשקפת שווי ממוצע של דונם בחלקות בכל שנה החל משנת 1976, ועל-פיה קבע אובדן דמי חכירה בסך 3,410,000  ש"ח נכון לסוף שנת 2007.

9. בחוות דעתו המאוחרת, משנת 2012, שב פרמינגר על ההערכה שהציע לפי סעיף 12 לפקודה, אך ערך חישוב מחודש להערכתו לפי סעיף 13 לפקודה. נראה כי לצורך חישוב אובדן דמי החכירה הפנה פרמינגר לעסקאות השוואה ונתונים נוספים החל משנות ה-70 ועד שנות ה-2000 המאוחרות, אשר התייחסו למספר יישובים בצפון הארץ (כגון כרמיאל, נצרת וראש פינה), שאותם אסף בין היתר מתוך פסקי דין והערכות שמאים. באופן זה גיבש פרמינגר שתי הערכות חלופיות לשווי אובדן דמי החכירה נכון לשנת 2012: האחת לפי סיווג החלקות כמיועדות בשלמותן לבנייה (כלומר, שכל הדונמים בחלקות מיועדים לבנייה), ואז העריך את דמי החכירה האבודים ב-5,208,794 ש"ח; והשנייה לפי מצב תכנוני בחלקות כפי שפורט לעיל (דונם אחד בכל חלקה מיועד לבניית בית אחד והיתרה בייעוד חקלאי), ואז העריך את דמי החכירה האבודים ב-2,223,000 ש"ח, בציינו כי חישב שווי של דונם חקלאי כשמינית משווי דונם לבנייה. יש לציין כי גם כאן הביא פרמינגר בחשבון, בשוגג, כי יש לייחס לזכות המערערים את מלוא הזכויות בדונמים המיועדים לבנייה גם לגבי החלקות שאותן לא ירשו בשלמות (כלומר, לא ביצע ניכוי כנדרש לגבי חלקי החלקות 127 ו-153). מכלל החישובים הנ"ל שביצע פרמינגר לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13, ביקשו המערערים בתביעתם להתבסס על האחרון שתואר כאן, דהיינו, פיצוי בסך 2,223,000 ש"ח נכון לשנת 2012.

10. מנגד טענה המשיבה, בהתבסס על חווֹת הדעת מטעמה, כי הגם שבאופן עקרוני מצבן התכנוני של החלקות, בהיותן מסווגות כ"אזור חקלאי" על-פי התכנית המנדטורית, אכן כלל זכויות בנייה מסוימות (בית אחד על כל חלקה בכפוף להגבלות מוגדרות), הרי שבפועל האזור לא שימש למגורים כך שאין להתייחס לכך כאפשרות ריאלית במסגרת עריכת השומה (לביסוס טענה זו הפנתה המשיבה גם לתצלום אוויר של האזור ממועד ההפקעה). בהקשר זה הוסיפה המשיבה כי בתקופה הרלבנטית כלל לא ניתן היה לקבל היתרי בנייה באזור זה, כאשר על-פי חוות דעתו של קיפניס (עליה נסמכה המשיבה) כבר החל משנת 1955 התקבלו החלטות תכנוניות אשר מנעו זאת. מעבר לכך הדגישה המשיבה, בהתבסס על חוות דעת קיפניס, כי לא היה כל ביקוש לבנות באזור החקלאי, מה שמוסיף להיותה של אפשרות זו תיאורטית בלבד.

11. באשר לטענת ה"הקפאה" שהועלתה בתביעה, השיבה המשיבה כי יש לדחותה, כיוון שלצורך הוכחתה של "הקפאה" נדרש שיתקיים קשר סיבתי ישיר בינה לבין ההפקעה, מה שלא מאפיין את המקרה דנן. לכן, נטען כי לא נגרם עיוות של "שווי השוק" של החלקות במועד ההפקעה, ויש להסתמך על "עסקאות השוואה" ממועד זה לצורך חישוב שווין, כפי שנעשה בשומה שערך רוגובין מטעם המשיבה. המשיבה הדגישה כי "שיטת ההשוואה" היא הטובה ביותר, וכי באמצעותה בא לידי ביטוי בחוות הדעת של רוגובין כל פוטנציאל תכנוני שהיה בחלקות.

12. בדומה לחישובים שתוארו לעיל, העריך רוגובין הן את שווי החלקות במועד ההפקעה לפי סעיף 12 לפקודה, והן את אובדן דמי החכירה לפי סעיף 13 לפקודה, כבסיס למסלולי חישוב חלופיים של סכום הפיצוי. בהסתמכו על "עסקאות השוואה" שנערכו בחלקות אחרות באזור, הדומות במאפייניהן לאלה הנדונות בענייננו, קבע רוגובין כי הן ביטאו ערכים של עד 300 ל"י לדונם נכון למועד ההפקעה. אולם, כיוון שבבחינת פסקי דין שניתנו בהתייחס להפקעת קרקעות בסביבה קרובה ובאותו המועד, מצא רוגובין כי בדרך כלל ניתנו פיצויים לפי שווי של 800-500 ל"י לדונם, הוא העריך את שווי החלקות במקרה זה לפי 500 ל"י לדונם, וזאת "מטעמי קולא". שווי החלקות השלמות נכון למועד ההפקעה הועמד על 11,326 ל"י (בטרם ניכוי בגין חלקי חלקות).

13. באשר לאובדן דמי חכירה, העריך רוגובין את שווין המשתנה של החלקות מדי שנה ושנה, לפי שיעור של 5% לשנה משווי החלקות, על-פי עסקאות השוואה שנערכו בקרקעות בייעוד חקלאי טהור, בעלי מאפיינים דומים לחלקות שבמוקד התביעה. רוגובין הדגיש כי ייעוד זה הוא המשקף את המצב התכנוני ששרר בחלקות במועד ההפקעה, וכי לכן אין לקבל הערכה שבוצעה בדרך של חיבור בין שווי דונם אחד בייעוד למגורים לבין שווי חקלאי עבור יתרת השטח. רוגובין צירף לחוות דעתו טבלה המשקפת את אובדן דמי החכירה בכל שנה החל משנת 1986, והגיע לסכום פיצוי כולל של 559,115 ש"ח נכון לסוף שנת 2012.

14. כאמור, המשיבה ביקשה לאמץ את השומה שערך רוגובין, כמפורט, לצורך חישוב הפיצוי, והדגישה כי שומתו של פרמינגר התבססה על הנחות עובדתיות ומשפטיות שגויות. בהקשר זה, הוסיפה המשיבה כי הנתונים שהוצגו בחוות דעתו של פרמינגר לא נומקו כראוי, באופן שהותיר מקום לשרירותיות, כי האסמכתאות שאליהן הפנה אינן תומכות בערכים שציין בשומתו, וכן כי עדותו בבית המשפט הייתה מגמתית באופן שהקשה והאריך את החקירה.

15. בפסק הדין, ציין בית משפט קמא כי ככלל יש לחשב פיצויים בגין הפקעת מקרקעין על-פי שווי השוק של המקרקעין, כאמור בהוראות סעיף 12(ב) לפקודה, דהיינו המחיר שהיה צפוי להתקבל בעסקת מכר מרצון במועד ההפקעה. בהמשך, בית משפט קמא אף הדגיש כי על-פי ההלכה הפסוקה, השיטה הטובה והאמינה ביותר להערכת שווי מקרקעין, בהינתן התנאים הבסיסיים לכך, היא "שיטת ההשוואה", במסגרתה נערכת השוואה למחירי עסקאות שנעשו במקרקעין בעלי מאפיינים דומים. לעומת זאת, נקבע כי "שיטת החילוץ", המבוססת על נעלמים רבים ואשר דורשת ביצוע התאמות שעשויות לשנות את התוצאה באופן משמעותי, נחשבת למדויקת פחות.

16. כמו כן, עמד בית משפט קמא על המסלולים החלופיים, על-פי הדין שהיה בתוקף במועדים הרלבנטיים לתביעה, לחישוב פיצויי הפקעה מקום בו הם לא שולמו לאלתר בסמוך לאחר ההפקעה, והפנה לע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל פ"ד נא(5) 23 (1997). כפי שנאמר שם, בעל המקרקעין המופקעים זכאי לפיצוי הגבוה מבין אלה המתקבלים בכל אחת משלוש החלופות הבאות: פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה (אובדן דמי חכירה); פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור של כ-6% לשנה (חלופה אשר התפתחה בפסיקה); ופיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה הקבועים בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן).

17. בהתייחס לענייננו, ציין בית משפט קמא שאין מחלוקת כי המקרקעין המופקעים מצויים בתחום התכנית המנדטורית, ומוגדרים כ"אזור חקלאי", כאשר בהתאם לתקנון התכנית ניתן לבנות בית מגורים אחד בן שתי קומות בכל חלקה ששטחה דונם אחד לפחות, ובלבד ששטח הבית אינו עולה על 180 מ"ר או 15% משטח החלקה. בהקשר זה, הפנה בית משפט קמא להלכה שעוצבה בפסקי הדין בעניין ראשד ובע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011) (להלן: עניין חביב אללה), על-פיה יש להעריך את שווי הקרקע לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, גם אם זה נותר בגדר תכנית או פוטנציאל. מנקודת מוצא זו ניגש בית המשפט לבחון את חווֹת הדעת השמאיות מטעם הצדדים, ולהכריע ביניהן.

18. בית משפט קמא קבע כי רוגובין אכן נקט ב"שיטת ההשוואה", כאשר עיון בעסקאות מהאזור אותן פירט מלמד כי ערך דונם חקלאי במועד ההפקעה עמד על כ-100 ל"י. עוד צוין כי למרות שבחוות דעתו טען רוגובין כי הביא בחשבון בשומתו את השפעת הסיכוי לבנייה ככל שהיה קיים כזה, בעדותו בעל-פה הוא אישר כי כל עסקאות ההשוואה אליהן הפנה התייחסו לקרקע חקלאית "טהורה". מנגד, הדגיש בית משפט קמא כי פרמינגר נקט ב"שיטת החילוץ", המדויקת פחות, וכן התייחס לעסקאות הרחוקות שנים רבות ממועד ההפקעה (שנות התשעים והאלפיים) ולעסקאות ביישובים מרוחקים ושונים מאזור ההפקעה. בית משפט קמא הוסיף כי פרמינגר שגה בפירושו את פסקי הדין בעניין ראשדובעניין חביב אללה, כאשר למעשה לא היה בהם לשנות מן ההלכה לפיה שיטת ההשוואה עודנה השיטה המועדפת להערכת שווי מקרקעין. כמו כן, דחה בית משפט קמא את ההתייחסות לערכים שנמצאו בעניין ראשד כ"מחירון" שעל פיו יש לחשב את כל השטחים המיועדים לחקלאות, וקבע כי אין לגזור באופן אוטומטי מאותו מקרה יחס של 1:8 בין שווי דונם חקלאי לבין שווי דונם לבנייה (כפי שגם נקבע בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013) (להלן: עניין דבאח)).

19. לרקע האמור, קבע בית משפט קמא כי שני הצדדים הגישו חוות דעת אשר:

"אף אחת מהן אינה מהווה בסיס ראוי ושלם לקביעת השווי. מצד אחד, השמאי פרמינגר נקט בגישת החילוץ והפנה לעסקאות שאינן ברות השוואה מבחינת יעוד המקרקעין ומבחינת השנה בה נערכה העסקה. מצד שני, השמאי רוגובין הפנה גם לעסקאות שאינן ברות השוואה באופן מלא. הוא אף הודה בכך שהן משקפות עסקה בקרקע חקלאית בלבד ללא גילום זכויות הבנייה" (פסק הדין, בעמ' 26).

           עם זאת, קבע בית משפט קמא כי -

"במצב דברים זה, הגעתי למסקנה כי יש לערוך את חישוב הפיצויים בהתאם לערכים שנקבעו בחוות דעתו של השמאי רוגובין.

למסקנה זו הגעתי, בין היתר, משום שהשמאי רוגובין ציין בחוות דעתו כי ממוצע העסקאות שנערכו בסמוך למועד הקובע מבטא ערכים של 100 ל"י ועד 300 ל"י לדונם. אם השמאי רוגובין היה "נעצר" בכך וזו היתה קביעתו אזי לא הייתי יכול לאמץ אותה. אלא, שהוא קבע כי לאור סכומי הפיצויים שעולים בפסקי הדין מן העת האחרונה ומטעמי קולא - הוא מעמיד את הסכום על 500 ל"י לדונם...

במכלול נסיבות הענין, בשים לב לעסקאות ההשוואה שהוצגו ולאור כשלון התובעים להוכיח סכום אחר, השווי לדונם שנקבע בחוות דעת השמאי רוגובין נראה לי סביר ואני מאמץ אותו" (שם; הדגשות במקור - צ.ז.).

20. לפיכך, בקביעת שווי החלקות במועד ההפקעה לפי סעיף 12 לפקודה, אימץ בית משפט קמא את הערכתו של רוגובין לפי 500 ל"י לדונם בחלקות. באשר לחישוב לפי סעיף 13 לפקודה, אימץ בית משפט קמא את הערכותיו השמאיות של רוגובין כפי שהופיעו בטבלה המצורפת לחוות דעתו, אך גזר מהן את אובדן דמי החכירה לפי שיעור של 6% משווי החלקות מדי שנה (במקום שיעור של 5%), בציינו כי זה השיעור בו נעשה בדרך כלל שימוש בפסיקה. כמו כן, הוסיף בית משפט קמא לטבלה הנ"ל פיצויים בגין אובדן דמי חכירה עבור השנים 2015-2013.

21. לבסוף, קבע בית משפט קמא כי יש לפסוק פיצויים על-פי סעיף 13 לפקודה כאמור, בגין אובדן דמי החכירה שנגרם למערערים כתוצאה מהפקעת החלקות (כלומר, מסלול זה הניב את סכום הפיצוי הגבוה ביותר ולכן הוא זה שנבחר). סכום הפיצוי הועמד על 912,845 ש"ח עבור החלקות בשלמותן, כך שנדרש לבצע מסכום זה ניכוי עבור החלקים היחסיים בחלקות שאינם בבעלות המערערים. כמו כן, נפסקו לטובת המערערים הוצאות נלוות, ושכר טרחת עו"ד בשיעור 20% מסך הפיצוי.

הערעור

22. המערערים טוענים כי בית משפט קמא שגה בכך שהסתמך על חוות הדעת שהגישה המשיבה, וזאת אף-על-פי שקבע כי השמאי מטעמה טעה בכך שבחן עסקאות השוואה בחלקות המיועדות לחקלאות בלבד (בלי להתחשב באפשרות הבניה שהיתה קיימת ב"אזור חקלאי", כמפורט לעיל). נטען כי בכך פסק בית משפט קמא בניגוד להלכה הפסוקה לגבי פיצוי בגין הפקעת קרקעות הכפופות לתכנית המנדטורית והנושאות זכויות בנייה. כמו כן טוענים המערערים, כי היה על בית משפט קמא לאמץ את הערכים שנכללו בחוות הדעת השנייה של פרמינגר שהוגשה מטעמם. נטען כי חוות דעת זו כללה עסקאות השוואה רבות שנערכו באזור בשנים 2012-1976, חלקן לפי ייעוד לבנייה וחלקן לפי ייעוד חקלאי, ואף עסקאות שעליהן הסתמך השמאי מטעם המשיבה בעצמו בחוות דעת קודמות. עוד נטען כי השמאי מטעם המשיבה התבסס בחוות דעתו על הנחות ספקולטיביות ביחס לאפשרות כי ייעודן של הקרקעות החקלאיות שבחן ישתנה לבנייה, בעוד שהשמאי מטעם המערערים נקט בהשוואה בלבד, עת שבחן עסקאות בחלקות שכבר כללו אחוזי בנייה בתכנית המאושרת.

23. כמו כן מדגישים המערערים, כי בית משפט קמא לא אִבחן את המצב התכנוני השונה ששרר בחלקות במועדים לגביהם חושב הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, לעומת המצב התכנוני במועד ההפקעה אשר לפיו חושב הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, כאשר במועדים אלה, החל משנת 1986 ועד מועד התשלום בפועל, כבר לא היו קיימות עסקאות השוואה בייעוד "אזור חקלאי", נוכח החלפתה של תכנית המתאר המנדטורית. נטען, כי לפיכך, ובהעדר מקרקעין אחרים להשוואה שהתאפיינו בייעוד מעורב (מגורים/חקלאות), וכן לרקע הקביעה בפסק הדין בעניין הייטנר לפיה גם בחישוב אובדן דמי החכירה השנתיים יש להתחשב בפוטנציאל המלא של החלקות במועד ההפקעה, הדרך המדויקת ביותר להעריך את שווי הפיצוי היא להסתמך על עסקאות השוואה בכל אחד מהשימושים (בניה/חקלאי) לחוד, כפי שעשה השמאי מטעם המערערים.

24. יתרה מזו, המערערים שבים על טענתם כי נוכח הקפאת בנייה שנהגה לגבי "האזור החקלאי" מאז שנת 1955, אשר מנעה קבלת היתרי בנייה מאז ועד למועד ההפקעה, וזאת מבלי ששונתה התכנית המאושרת, כלל לא ניתן להסתמך על עסקאות השוואה מאזור זה, המשקפות ייעוד חקלאי בלבד, לצורך חישוב שווי החלקות. בהקשר זה, מפנים המערערים לאמירת בית משפט קמא כי היה דוחה את חוות הדעת מטעם המשיבה, אלמלא כללה, מטעמי קולא, תוספת של 200 ל"י לדונם לעומת הערך המקסימלי שנמצא בעסקאות השוואה שבדקה, וטוענים כי אין להשלים עם הנמקה זו, המעידה על כך שחוות הדעת האמורה נעשתה שלא בהתאם לפסיקה ולדין.

25. מנגד, המשיבה טוענת בסיכומיה כי בצדק אומצה חוות הדעת של השמאי מטעמה, ומוסיפה כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא, אין רלבנטיות לעובדה שעסקאות ההשוואה אשר נבחנו במסגרתה נוגעות לקרקע חקלאית טהורה, "שהרי כזו היא גם הקרקע נשוא הדיון". עם זאת, טוענת המשיבה כי השמאי מטעמה הביא בחשבון את השפעת הסיכוי לבנייה בקרקע החקלאית ככל שקיים כזה. בנוסף, מפנה המשיבה לפסק הדין בעניין דבאח, בהדגישה כי נקבע שם לגבי חלקות באזור חקלאי עם זכויות בנייה לפי התכנית המנדטורית, כי עסקאות השוואה הבוחנות קרקעות מאותו אזור כבר מגלמות את אפשרות הבנייה, כך שאין מקום להוסיף להן כפי שנעשה בפסיקה מוקדמת יותר, בעניין ראשדובעניין חביב אללה.

26. ביחס לסוגית ה"הקפאה", שבה המשיבה על טענתה כי זו לא התקיימה בענייננו, וכי בכל מקרה לא הוכח כי פעולות ה"הקפאה" הנטענות גרמו לירידה בשווי השוק של החלקות. באשר לטענת המערערים כי במהלך שנות ה-80' בוטלה התכנית המנדטורית והוחלפה בתכנית שאינה מאפשרת בנייה למגורים בקרקע חקלאית, וכי לכן החל מתקופה זו ממילא לא קיימות עסקאות השוואה בייעוד מעין זה, טוענת המשיבה כי במועד ההפקעה לא הייתה לאפשרות הבנייה השפעה של ממש על שווי הקרקע, וכי לפיכך גם לגבי התקופה בה לא חלה התכנית המנדטורית יש לחשב את שווי החלקות לפי ייעוד חקלאי. המשיבה מוסיפה בנוגע להערכת היתר שביצע השמאי מטעמה ("מטעמי קולא") ביחס לשווי החלקות במועד ההפקעה, ושכנגד אימוצה טוענים המערערים, כי זו דווקא משרתת את טובת המערערים, אך כי ממילא אינה נוגעת לחישוב הפיצויים שנפסקו בפועל לפי סעיף 13 לפקודה.

27. עוד טוענת המשיבה כי השומה שערך פרמינגר, מטעם המערערים, אינה לקויה רק בשל כך שהעריך את שווי החלקות שלא לפי ייעוד חקלאי, אלא גם משום שהפנה לעסקאות שאינן בנות השוואה, כפי שקבע בית משפט קמא. המשיבה שבה וטוענת כי הנתונים בשומתו של פרמינגר אינם מבוססים על האסמכתאות שהביא, מה גם שאסמכתאות אלה מורכבות מהערכות שנעשו בידי אחרים, מאמרים ופסקי דין, אך לא מעסקאות השוואה שבחן פרמינגר בעצמו. בהקשר זה מציינת המשיבה, כי מדובר במקרה הנכנס לגדרו של הכלל לפיו לא תיטה ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית. נוכח כלל האמור, מבקשת המשיבה לדחות את הערעור ולפסוק לזכותה הוצאות.

28. בסיכומי תשובה שהגישו המערערים הם שבים על טענותיהם בדבר קיומן של זכויות בנייה בקרקעות "האזור החקלאי", בהן הכירה הפסיקה, ולרקע זה מבקשים לדחות את עמדת המשיבה לפיה ייעודן של החלקות היה חקלאי בלבד. כמו כן, מדגישים המערערים כי פסק הדין בעניין דבאח עסק במעמדן של עסקאות השוואה על-פי אותה תכנית מתאר ובייעוד זהה, בעוד שבענייננו לא קיימות עסקאות כאלה מאז שהוחלפה התכנית המנדטורית ובוטל "האזור החקלאי" כפי שמוגדר בה.

דיון והכרעה

29. במוקד הערעור שלפנינו תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, שמטרתה להעמיד את המערערים במצב בו היו עומדים אלמלא ההפקעה, כך שיוכלו לרכוש זכות או טובת הנאה הדומה לזו שהופקעה מהם (ראו ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון, בעמ' 6 (19.11.2007); קמר דיני הפקעת מקרקעין ב, 681 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן: קמר), והאסמכתאות המובאות שם). ככלל, הפיצוי מחושב לפי סעיף 12 לפקודה, המורה לבחון את שווי הקרקע לפי המחיר שהיה משולם עבורה בעסקת מכר רצונית במועד ההפקעה (קמר, בעמ' 682; עניין דבאח, בעמ' 9). כפי שהסביר נכונה בית משפט קמא, במקום בו פיצויי ההפקעה לא שולמו בסמוך לאחר ביצועה, כמו בענייננו, עליהם לכלול גם רכיב "פירותי" אשר ישקף את הנזק שנגרם למערערים נוכח חלוף הזמן עד לתשלום בפועל. נכון למועד הגשת התביעה אכן עמדו בפני המערערים מספר מסלולים חלופיים לחישוב הפיצויים, כפי שתוארו על-ידי בית משפט קמא (ראו בהקשר זה גם עניין חביב אללה), כאשר המערערים זכאים לפיצוי בהתאם למסלול החישוב המיטיב עמם.

30. לפיכך העריכו השמאים מטעם הצדדים פיצויים הן לפי שווי החלקות במועד ההפקעה, לפי סעיף 12 לפקודה, אליהם יש לצרף ריבית והצמדה כקבוע בסעיף 8 לחוק המתקן; והן, לחלופין, בגין דמי חכירה אבודים, לפי סעיף 13 לפקודה, הנגזרים כאחוז קבוע משווי החלקות המשתנה מדי שנה. נראה כי בסופו של דבר החליט בית משפט קמא, ללא התנגדות, כי את אותם פיצויים "מיטיבים" יש לפסוק במקרה זה במסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודה. המשך הדיון וההתדיינות ייעשה, אפוא, על יסוד קביעה זו.

31. המחלוקת המרכזית הנטושה בין הצדדים נוגעת לאופן ההערכה של שווי החלקות במועד ההפקעה ולאחר מכן, לרקע המצב התכנוני אשר חל עליהן במועד ההפקעה. משמעותו של מצב תכנוני זה, הנגזר מסיווגן של החלקות כ"אזור חקלאי" כהגדרתו בתכנית המנדטורית אשר חלה עליהן, נדונה בשורת פסקי דין אשר עסקו בפיצויי הפקעה באותו אזור. עמדתי על כך בהרחבה בפסק הדין בע"א 7060/14 מדינת ישראל - מנהל מקרקעין ישראל נ' סמיח סאלח דבאח (6.12.2016; להלן: ע"א 7060/14), שניתן בימים אלה.

           בקצרה אציין, כי מכלל הפסיקה בנושא (ובפרט מפסקי הדין בעניין ראשד ובעניין חביב אללה) עולה הלכה ברורה, הדורשת להכיר בזכויות הבנייה שהוקנו בשטחי "האזור החקלאי", לפיהן התאפשר להקים בית מגורים אחד בכל חלקה בכפוף להגבלות שפורטו מעלה. גם פסיקה מאוחרת אינה שוללת את הקביעה הכללית, כי בחישוב פיצויי הפקעה של מקרקעין באזור זה (כשמדובר בחלקות ששטחן דונם אחד ויותר) ברירת המחדל היא, כי יש לראות דונם אחד בכל חלקה כמיועד לבנייה מוגבלת למגורים, ואת יתרתה בייעוד חקלאי. לפיכך, יש לדחות מכל וכל את טענת המשיבה, המועלית על-ידה שוב ושוב בתיקים מסוג זה, לפיה יש לבחון את החלקות מושא ההפקעה על-פי ייעוד חקלאי "טהור".

32. השאלה באיזה אופן יש לתת ביטוי לאותן זכויות בנייה במסגרת חישוב שווי החלקות במועד ההפקעה (ולאחר מכן, כשמדובר במסלול פיצוי בגין דמי חכירה אבודים), היא מורכבת יותר. כפי שנפסק בהלכת דבאח, ככל שקיימות עסקאות השוואה באותו האזור, כלומר ב"אזור החקלאי", הרי שהן משקפות ייעוד זהה, ולכן ניתן להסתמך עליהן ללא צורך בנתונים נוספים. במילים אחרות, נקבע כי עסקאות השוואה אלה כבר מגלמות את מלוא הפוטנציאל התכנוני, כולל אפשרות בנייה בשטחים המיועדים לכך. אלא שבעניין דבאח לא נדונה (ולא נטענה) סוגיית ההקפאה, אשר נטען לה בענייננו, ואשר הוכרעה במסגרת פסק הדין בע"א 7060/14. שם נפסק לגבי סוגיה זו, כי המסקנות שהובאו בחוות הדעת התכנוניות של קיפניס ושל איצקין, אשר הוגשו גם במקרה דנן, לפיהן החל משנת 1955 ננקטו פעולות תכנוניות אשר מנעו בפועל את אפשרות הבנייה בשטחי "האזור החקלאי", מלמדות כי אלה אכן יצרו "הקפאה" בשטחים אלה, החל מאותה שנה ועד למועד ההפקעה שבוצעה באותו המקרה.

33. מסקנה זו נכונה גם לענייננו, כאשר משמעותה של ההקפאה היא כי: "יש לראות את עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפים שווי חקלאי בלבד, שכן מדובר במידע המתייחס לתקופת ההקפאה, כאשר ננקטה מדיניות תכנונית אשר איפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים הנ"ל" (ע"א 7060/14, פסקה 37). כפי שציינתי שם, במצב זה ראוי היה להעריך את שווי המקרקעין במועד ההפקעה על בסיס שווים בתחילת שנות ה-50', בטרם ההקפאה, אך בהעדר נתוני השוואה מתקופה זו נדרש לנקוט בדרך שמאית חלופית על מנת לשקלל את זכויות הבנייה בתוך סך הפיצויים המוערך.

34. יש לציין, כי בשונה מענייננו, במסגרת ההליך בע"א 7060/14 לא נתבקשו פיצויים בגין אובדן דמי חכירה כמוגדר בסעיף 13 לפקודה, אלא אך ורק פיצויים במסלול של סעיף 12 לפקודה בצירוף סעיף 8 לחוק המתקן. לפיכך, היה שם צורך בשומת שווים של המקרקעין המופקעים עובר למועד ההפקעה בלבד. לכאורה, שימוש בסעיף 13 לפקודה אינו אמור להיעשות באופן שונה בכל הנוגע לנטרול השפעת ההקפאה על שווי המקרקעין (למעט העובדה שהשווי הנבחן לפי סעיף 13 מתייחס לשנים שאחרי ההפקעה). זאת, כיוון שבשני מסלולי החישוב נבחן שווי הקרקע על-פי עסקאות השוואה המבטאות את ייעודן המקורי של החלקות, בטרם ההפקעה ובטרם ההקפאה, ובענייננו – ייעוד המשלב בנייה וחקלאות ("אזור חקלאי"). כלומר, עסקאות השוואה מהאזור החקלאי עשויות לשמש בכל אחת מדרכי החישוב, אך כאמור רק לצורך בחינת שווי החלק היחסי מתוך החלקות המיועד לחקלאות ושאינו נושא זכויות בנייה.

35. אולם, בצדק טוענים המערערים כי במקרה שלפנינו, בשנים הרלבנטיות לגביהן חישבה המשיבה את דמי החכירה האבודים, כלומר החל משנת 1986 ואילך, כלל לא התקיימו עסקאות השוואה של מקרקעין שייעודם "אזור החקלאי", בשל ביטולה של התכנית המנדטורית וקביעתה של תכנית מתאר חדשה תחתיה. יובהר, כי בחישוב לפי סעיף 13 לפקודה, נהוג להתעלם מהשנים הראשונות שלאחר ההפקעה, כאשר אלה מתאפיינות בערכים נמוכים וזניחים לצורך סך הפיצוי המצטבר, בהעדר שערוך (ראו: ת"א (מחוזי-י-ם) 7284/05 הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר נ' שר האוצר, בעמ' 5 (14.2.2008)). משום כך נקבע הפיצוי בפסק הדין לפי ערכים מצטברים של אובדן דמי חכירה רק החל משנת 1986. לפיכך, לגבי תקופה זו, שההערכה השמאית שאומצה חושבה לפיה, מתייתרת השאלה כיצד יש לבחון את "מחיר השוק" של חלקות ב"אזור החקלאי" במועד ההפקעה ומאוחר יותר, ובכלל זאת גם אין צורך להתחשב בעובדת קיומה של הקפאה בעת חישוב הפיצוי. נתוני ההשוואה היחידים הקיימים בשנים אלה, כפי שגם מדגישים המשיבים, הם כאלה הנוגעים לקרקעות חקלאיות "טהורות", אשר אינן כוללות זכויות בנייה מחד, וכאלה הנוגעים לקרקעות המיועדות לבנייה (מסוגים שונים) מאידך, ללא שילוב בין שתי הקטגוריות.

36. אימוץ מסקנה זו, במשולב עם הקביעה כי יש לראות דונם אחד בכל אחת מהחלקות כמיועד לבית מגורים, מוביל לכך כי אף אלמלא הייתה מתקבלת טענת ההקפאה שטענו המערערים, הרי שלא ניתן היה לקבל את הערכים בשומתו של השמאי מטעם המשיבה, שכן אלה נגזרו מעסקאות השוואה בקרקעות חקלאיות טהורות, שאינן נושאות זכויות בנייה אפילו "על הנייר". בהעדר הצעה אחרת המתקבלת על הדעת, אני סבור כי אין מנוס מלקבל את העיקרון שבא לידי ביטוי בעמדת המערערים, לפיו בחישוב הפיצוי נדרש היה לבחון בנפרד עסקאות במקרקעין מכל אחד מהייעודים, חקלאות ובנייה, ומהן לגזור את שווי החלקות בכל שנה ושנה. זאת, כמובן, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפיינים הייחודיים לחלקות (ובהם היותן ממוקמות בלב אזור חקלאי).

37. בהמשך לאמור, סבורני כי אין מקום להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא, אשר באופן כללי אימץ את חוות הדעת שהוגשה מטעם המשיבה, וזאת בידיעה כי הוכנה תוך התעלמות מכוּונת מאפשרות הבנייה שהתקיימה בדונם אחד בכל אחת מהחלקות. אציין כי איני מוצא צורך להכריע בטענה הקונקרטית שהופנתה כלפי הנימוק ששימש את בית משפט קמא עת שאימץ את חוות דעת רוגובין, לפיו העובדה שרוגובין נקט בהערכה "לקולא" איפשרה לקבל את שומתו לפי סעיף 12 לפקודה, חרף התעלמותה מזכויות הבנייה שהוקנו לחלקות. נימוק זה ממילא אינו רלבנטי לשומה שערך רוגובין לפי סעיף 13 לפקודה, אשר לפיה בסופו של דבר נפסקו הפיצויים.

38. מנגד, איני סבור כי ראוי לקבל את חוות הדעת של השמאי מטעם המערערים, לאחר שנדחתה על-ידי בית משפט קמא מטעמים שאינם עקרוניים בלבד, אלא גם בשל משקלה הנמוך. זאת, הגם שלא ברור לי מהו הפגם שמצא בית משפט קמא בכך שאותו שמאי, פרמינגר, הפנה לעסקאות השוואה משנות ה-90' וה-2000, שהן שנים הנכללות בתקופה הרלבנטית לצורך חישוב אובדן דמי החכירה; או בעובדה שנקט ב"גישת החילוץ", מקום בו לא התאפשר לנקוט בסוג אחד בלבד של עסקאות השוואה, כאמור לעיל. כפי שציינתי לעיל, בשתי חוות הדעת שהגיש פרמינגר נפלו שגיאות חישוביות בולטות, הן לגבי גודל השטח הכולל של החלקות המופקעות הרלבנטי לתביעה (כלומר, החלק שבבעלות המערערים), שם התייחס לשטח של למעלה מ-20 דונם, במקום לשטח של כ-12.66 דונם; והן בנוגע לגודל השטח בחלקות הרלבנטי לתביעה אשר ייעודו לבנייה, שם הביא בחשבון 7 דונמים שלמים המיועדים לבנייה כשייכים למערערים (כלומר, הוא לא ניכה את החלק היחסי שאינו בבעלותם). מעבר לכך, לא ממש ברור, לפחות על סמך הנתונים המצורפים לחוות דעתו, כיצד הגיע פרמינגר לערכים שהובאו בטבלאות שצירף, וכן לא מוסבר הפער בין התוצאה אליה הגיע בחישוב אובדן דמי החכירה בחוות דעתו הראשונה, לבין התוצאות שבחוות דעתו השנייה.

39. נוכח כל האמור, אציע לחבריי לקבל את הערעור באופן חלקי, במובן זה שהדיון בתיק יושב לערכאה הדיונית לצורך בירור שומת הפיצויים שיש לאמץ, על-סמך העקרונות שהובהרו עתה. כלומר – יש לשום את שווי החלקות, מידי שנה בשנה החל משנת 1986, תוך הבאתן בחשבון של זכויות הבנייה למגורים שהיו קיימות על פי המצב התכנוני שעמד בתקפו במועד ההפקעה, כמפורט לעיל. כיוון שעסקאות השוואה לשנים האמורות במקרקעין סמוכים מבטאות מצב תכנוני שונה (של יעוד חקלאי "טהור"), יש לערוך את השומה על פי בחינת שווי מקרקעין שייעודם חקלאי וכן שווי מקרקעין שיועדו לבניה למגורים, ועריכת שומה שתיתן לכל אחד מהנתונים הנ"ל משקל יחסי, בהתחשב באופי הבניה שהתאפשרה על-פי המצב התכנוני במועד ההפקעה, בשטח החלקות, בהיות הבניה האמורה בניה בשטח שעיקרו מיועד לחקלאות, וביתר הנתונים שיש להביאם בחשבון על-פי עקרונות השמאות הראויים. משווי החלקות שייקבע יש לגזור את דמי החכירה השנתיים האבודים (בשיעור של 6 אחוזים), בהתחשב בשיעור הבעלות של המערערים בכל חלקה.

40. אכן, היה ניתן לסבור, כי במצב הקיים, בו המערערים לא הצליחו להוכיח את סכום הפיצוי שטענו לו, ניתן באופן עקרוני לדחות את תביעתם או להסתפק בפסיקת הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת. אלא שסבורני כי הליכה בדרך זו תביא לקיפוחם של המערערים, אשר במידה רבה נשענים על טענות משפטיות התואמות את הפסיקה העדכנית בנושא, שלא היתה קיימת בעת שהתנהל הדיון בתובענה דנא (הכוונה בעיקר לפסק הדין בע"א 7060/14). אף יש לזכור כי גם במקרים אחרים מסוג זה, שבהם הגישו נפקעים חוות דעת שמאית אשר לא ניתן היה לאמצה על כל חלקיה, ידע בית המשפט כיצד לאזן בין פגמים בחוות הדעת לבין הצורך לפסוק פיצוי הולם, בין אם באמצעות אימוץ אלמנטים מסוימים מחוות הדעת על חשבון אחרים, או בדרך של מינוי שמאי מטעמו. בהינתן הנתונים שבידיי, סבורני כי יש להשאיר שיקול דעת זה לערכאה הדיונית, ובלבד שתפסוק תוך התחשבות בפוטנציאל התכנוני המלא של החלקות כפי שתואר לעיל.

41. בהערת אגב אציין, כי נראה שנפלה טעות חישובית גם בחוות הדעת של רוגובין, אשר התגלגלה בחלקה גם לפיצוי שפסק בית משפט קמא. כך, למרות שהאחרון הדגיש כי הערכים בטבלה שבסוף פסק הדין מתייחסים לפיצויים שחושבו עבור החלקות בשלמותן, דהיינו לפני הניכוי הנדרש לגבי שתי החלקות שבבעלות חלקית של המערערים, הרי שהערך המופיע לגבי חלקה 153 (בעמודה השנייה משמאל) הוא לאחר ניכוי, כאשר נותר רבע מהסכום שהיה מתקבל עבור החלקה בשלמותה. לכן, ביצוע הפחתה נוספת כפי שהורה בית משפט קמא צפוי היה לגרור ניכוי יתר מסכום הפיצוי שהתכוון בית המשפט לפסוק. כמו כן, הערך הנוגע לחלקה 127 (בעמודה השלישית משמאל) חושב, מסיבה לא ברורה, לפי חלקה שלמה (לפני ניכוי) שגודלה 3.745 דונם, במקום חלקה שלמה בגודל 4.162 דונם. התוצאה האופרטיבית אליה הגעתי, המבטלת את פסק הדין של בית משפט קמא, הופכת שגיאות אלה לנחלת העבר. יחד עם זאת, לאחר שממילא יש צורך בחישוב מחודש, ייתן בית המשפט המחוזי דעתו גם לעניינים הנ"ל (להערכתי שתי השגיאות במצטבר עלולות להוביל להפחתת הפיצוי בכ-100,000 ש"ח).

42. סוף דבר, אציע כי התיק יוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת שיקבע שומת פיצויים מעודכנת התואמת את המצב התכנוני המקורי בחלקות במועד ההפקעה (שילוב בין בנייה וחקלאות כמפורט) ואת ההנחיות שנכללו בפסק דין זה. לצורך זאת, רשאי בית המשפט למנות שמאי מטעמו, ליתן לצדדים הוראות בדבר הגשת מסמכים, ראיות או חוות דעת, להורות על השלמת טיעונים וסיכומים ולהחליט כל החלטה אחרת שבסמכותו כפי שימצא לנכון. עוד אציע שהמשיבה תישא בשכר טרחת עורך דינם של המערערים בגין הערעור דנא בסך 25,000 ש"ח.

השופטת א' חיות:

           אני מסכימה.

השופט ע' פוגלמן:

           אני מסכים.

           לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט צ' זילברטל.

           ‏ח' בכסלו התשע"ז (‏8.12.2016).

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   15042990_L07.doc   סח

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il