לפניי תביעה לפינוי מושכר של נכס שהושכר על-ידי התובע לנתבעים למטרה מסחרית של ניהול מאפייה וקונדיטוריה.
רקע עובדתי:
1.התובע הוא הבעלים של מבנה מסחרי המצוי ברח' גפן 9א בנצרת עילית הידוע כגוש 17832 חלקה 67 (להל- הנכס).
2.ביום 25.03.13 נחתם הסכם בין התובע לנתבעים, לשכירת הנכס האמור על-ידי הנתבעים. מטרת השכירות כפי שנקבעה בהסכם היא ניהול בית עסק של מאפיה וקונדיטוריה. תקופת השכירות נקבעה ל- 36 חודשים (להלן – תקופת השכירות הבסיסית) תוך מתן אופציה לשוכרים להאריכו לתקופה של 24 חודשים נוספים.
3.אין חולק כי הנתבעים קיבלו את החזקה במושכר ביום 09.04.13 ובמשך כחודשיים ביצעו בו שיפוצים. בהתאמה ולפי סעיף 8.2 להסכם, תקופת השכירות החלה בתום השיפוצים ועם פתיחת העסק, ביום 09.06.13. התקופה השכירות הבסיסית נמשכה אפוא עד ליום 8.6.16.
4.יחסי השכירות בין הצדדים הניבו מספר הליכים משפטיים כבר בסמוך לאחר תחילת השכירות, ובטרם הגשת התביעה דנן. אעמוד בקצרה על הליכים אלה.
הליך ראשון הוגש בחודש נובמבר 2013, מספר חודשים לאחר תחילת תקופת השכירות, בתביעה לפינוי מושכר שהגיש התובע נגד הנתבעים לבית משפט השלום בעפולה (תא"ח 39875-11-13, להלן – התביעה הראשונה). במסגרת אותה תביעה טען התובע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שלא שינו את שם המאפיה בהתאם לסעיף 4.2 להסכם, לא קיבלו תעודת כשרות בדרגת כשרות מהדרין בהתאם לסעיף 16.6 להסכם, לא דאגו להמצאת ערבות בנקאית אוטונומית ולא קיבלו היתר מעיריית נצרת עילית עבור בניית מרפסת עץ בחזית המושכר (אשר כונתה על-ידי הצדדים – דק עץ, וכך תכונה להלן). בסופו של יום הגיעו הצדדים להסכם פשרה במסגרת ההליך אמור. בהסכם התחייבו הנתבעים כדלקמן: א. להסדיר את עניין רישוי דק העץ בחזית המאפיה ולמלא אחר דרישות העירייה בעניין זה תוך תקופה של 60 ימים או להסיר את הדק; ב. לתקן בתוך שבעה ימים את השילוט של המאפיה כך שהיא תקרא "סמי ובניו, מאפית לב העיר"; ג. להמציא לידי התובע תוך 7 ימים מהיום העתק מפוליסת ביטוח מקיף שעשו למושכר וכן ערבות בנקאית מקורית. להסכם הפשרה ניתון תוקף של פסק-דין.
5.בחודש אוגוסט 2014 הגיש התובע לבית משפט השלום בעפולה בקשה לאכוף על הנתבעים את קיום הסכם הפשרה מכוח פקודת ביזיון בית המשפט (להלן – הליך הביזיון). גם במסגרת הליך זה הגיעו הצדדים לפשרה, לפיה ניתנה לנתבעים ארכה בת 30 ימים להשלמת ביצוע פסה"ד בהליך הראשון וזאת ככל שהדבר תלוי בהם, וכן נקבע כי בקשה לרישוי דק העץ תוגש בתוך 7 ימים תוך שהנתבעים מתחייבים לשאת בכל תשלום נדרש על מנת לקבל את הרישוי והתובע מצדו מתחייב לחתום על הבקשה להיתר. עוד נקבע כי ככל שהבקשה לא תאושר מתחייבים הנתבעים לפרק את הדק בתוך 7 ימים ממועד קבלת החלטת הרשות. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטת בית משפט.
6.בחודש יוני 2015 הגיש התובע נגד הנתבעים תביעה נוספת לפינוי מושכר לבית משפט השלום בעפולה (תא"ח 14367-06-15, להלן – התביעה השניה). בתביעה טען כי הנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם לפי הסכמי הפשרה שגובשו בין הצדדים בתביעה הראשונה ובהליך הביזיון ובכלל זה הסדרת הרישוי לדק העץ או לחלופין הריסתו. כן טען כי תוקף הערבות הבנקאית שניתנה לו פג בחודש פברואר 2015 וכי היא לא חודשה מאז וכי לא ניתנה תעודת כשרות לעסק. במסגרת דיון שהתקיים ביום 26.10.15 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה התביעה לרבות הטענות בדבר הוצאת תעודת כשרות וביחס למשטח הדק - תדחה ללא צו להוצאות. לצד זאת הוסכם כי כפי שנקבע בהסכמות קודמות, ככל שלא יינתן אישור העיריה לבקשה שהוגשה ביחס לדק, מתחייב הנתבע להרוס אותו בתוך 7 ימים מיום הפניה אליו. להסכמה זו ניתן תוקף של פסק-דין.
7.חלפו להם כשמונה חודשים וביום 7.7.16 הגיש התובע את התביעה דנן.
8.בכתב התביעה ציין התובע מספר הפרות שהפרו הנתבעים את הסכם השכירות בין הצדדים, כדלקמן: אי-מתן ערבות בנקאית לאחר שתוקף הערבות הבנקאית הקודמת פג בחודש מרץ 2015 (סעיף 3 לכ"ה); ביצוע תוספות בניה (דק העץ) ללא היתר בניה והפרות של ההסכמות בין הצדדים בהליכים הקודמים וההחלטות השיפוטיות שאישרו אותן, לאחר שלא ניתן היתר בניה לדק העץ הנ"ל והנתבעים לא הרסו אותו; פתיחת העסק בימי חג בניגוד לקבוע בהסכם; אי-קיום הוראות משרד הבריאות ואי-חידוש רישיון יצרן עקב כך; דרישת תשלום שהופנתה לתובע מהדייר הקודם בנכס בגין חיובי חשמל עבור תקופה בה היה על הנתבעים לשאת בתשלומי החשמל. בכתב התביעה צויין כי לנוכח ההתנהלות האמורה של הנתבעים שלח אליהם התובע מכתב ביום 18.3.16, בו הודיע כי איננו מעוניין לחדש ההסכם לתקופת האופציה ודרש פינויים. מכתב זה נענה במכתב הנתבעים בו ציינו הם כי הודיעו בעבר לתובע על הפעלת זכות האופציה העומדת להם לפי ההסכם וכי הם עומדים על מימושה, תוך צירוף המחאות עבור דמי השכירות לשנה נוספת. לטענת התובע בכתב התביעה, הוא איננו מעוניין להמשיך להשכיר את המושכר לשוכרים וזאת בשל ההפרות מצידם כפי שפורטו בכתב התביעה. כן צויין כי ההמחאות שצירפו הנתבעים למכתבם הנ"ל הן על סכום נמוך מסכום השכירות החוזית. לטענת התובע, בגין ההפרות שהפרו הנתבעים את ההסכם, עומדת לו הזכות לדרוש את פינויים מהנכס.
9.הנתבעים טענו כי חלק ניכר מהטענות בתביעה דינן להידחות בשל מעשה בית דין לנוכח דחיית התביעה השניה, בה הועלו אותן טענות. בנוסף טענו לגוף טענות התובע בדבר הפרות מצידם, תוך שהכחישו ביצוע הפרות כלשהן לא שכן שכן הפרות יסודיות המקנות זכות לביטול ההסכם.
דיון והכרעה:
10.מעיון בכתב התביעה עולה כי עילת התביעה העיקרית כפי שנוסחה בו הינה הפרות שהפרו הנתבעים את הסכם השכירות. אף שהדבר לא נאמר במפורש בכתב התביעה, משתמע כי התובע טוען לזכותו לבטל את ההסכם בגין הפרות אלה. כפי שצויין לעיל, ענייננו בשלב הנוכחי בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות הבסיסית שנקבעה בהסכם, ובשלב תקופה האופציה שהוקנתה לנתבעים להאריכו ל- 24 חודשים נוספים. משכך הדבר, יש תחילה לבחון האם הופעלה האופציה על-ידי הנתבעים באופן שהביא להארכת החוזה, שכן ככל שהתשובה לשאלה זו הינה בשלילה יתייתר הצורך לדון בטענות בדבר הפרת החוזה על-ידי הנתבעים באופן המקנה זכות ביטול של ההסכם.
11.בכתב התביעה לא נוסחה באופן ברור עילת פינוי בגין סיום תקופת השכירות החוזית ואי-הפעלת זכות האופציה על-ידי השוכרים. בכתב התביעה צויין כי התובע עצמו הודיע לשוכרים כי אין הוא מעוניין בהפעלת האופציה, וזאת במכתב מיום 18.3.16 (נספח ו' לכתב התביעה). אלא שהזכות להפעלת האופציה נתונה לפי ההסכם לנתבעים ולא לתובע כך שעמדתו הנ"ל בפני עצמה איננה בעלת נפקות. בשאלה האם הופעלה אופציית ההארכה על-ידי הנתבעים אין כתב התביעה מתמקד כאמור, אולם משהנתבעים טענו לכך בכתב הגנתם אתייחס אף לעניין זה. לטענת הנתבעים, הם הודיעו לתובע זה מכבר על רצונם וכוונתם להאריך את החוזה לתקופת האופציה. לפי עדות הנתבע 2, הדבר הודע לתובע ברורות במסגרת דין ודברים שניהלו הצדדים אגב ההתדיינות בתביעה השניה, ולאחר שהתובע דרש כי הנתבעים יודיעו כי יעזבו את הנכס בתום תקופת השכירות הבסיסית, דרישה לה התנגד הנתבע תוך שהבהיר כי הנתבעים עומדים על המשך השכירות בתקופת האופציה. התובע בחקירתו הכחיש כי כך נאמר. אני רואה להעדיף בסוגייה זו את גרסת הנתבע. טענת הנתבעים בעניין זה הועלתה על-ידם כבר במענה למכתבו של התובע מיום 18.3.16. מצד התובע לא ניתנה לכך כל התייחסות ואף כתב התביעה מתעלם כליל ובאופן תמוה מנקודה זו, על-אף ששאלת מימוש האופציה הינה בעלת חשיבות מקדמית לתביעה אשר הוגשה לאחר תום התקופה החוזית הבסיסית. בנסיבות אלה, אני רואה להעדיף את גרסתו של הנתבע בהקשר זה, שכאמור הועלתה על-ידו מלכתחילה ובאופן עקבי. מאחר שההסכם בין הצדדים איננו מתנה את ההודעה בדרישת צורה כלשהי (כתב), המסקנה כי הארכת ההסכם נעשתה כדין.
12.ומכאן לשאלת הפרת ההסכם על-ידי הנתבעים, לה הקדיש התובע את עיקר כתב התביעה. מעבר למחלוקות בנוגע לעצם ההפרות הנטענות, יש לבחון בנוסף את השאלה האם, וככל שהפרו הנתבעים את ההסכם לפי הנטען על-ידי התובע, הדבר מקנה לתובע בנסיבות זכות ביטול מיידית וחד-צדדית של ההסכם וכנובע מכך זכות לדרוש את סילוק ידם של הנתבעים מהנכס. נדון להלן בטענות ההפרה השונות שהעלה התובע בתביעתו.
13.הטענה בדבר אי-מתן ערבות בנקאית בתוקף כנדרש בהסכם; כאמור לעיל, בכתב התביעה טען התובע כי תוקף הערבות הבנקאית שניתנה לו על-ידי הנתבעים פג בחודש מרץ 2015 והיא לא חודשה. טענה זו דינה להידחות משני טעמים. ראשית, בעניין זה קיים מעשה בית דין וזאת נוכח דחיית התביעה השניה, בה נטען בין היתר לאי-המצאת ערבות בנקאית בתוקף לאותה תקופה לגביה נטען אף כעת (ר' סעיף 17 לכתב התביעה בתביעה השניה, נספח 7 לכתב ההגנה של הנתבעים). משכך, מושתק התובע מלשוב ולהעלות את הטענה כעילת ביטול ופינוי במסגרת התביעה דנן. שנית, ומעבר לנדרש נוכח האמור לעיל, הובהר במסגרת הראיות כי ביום 5.7.15 הנפיק בנק הפועלים לבקשת הנתבעים ערבות בנקאית חדשה לטובת התובע, שהינה בתוקף עד יום 5.7.17 (ר' נ/1; הודעת הבנק שהוגשה לתיק ביום 29.11.16). אשר על כן, דין הטענה בעניין הערבות הבנקאית להידחות.
14.אי-קיום הוראות משרד הבריאות ואי-חידוש רישיון יצרן עקב כך; מעדויות שני הצדדים עולה כי אישור משרד הבריאות ניתן לנתבעים בחודש אוגוסט 2016, ועל כך אין חולק. חרף זאת, עמד התובע בסיכומיו על עילת ביטול בהקשר זה בשל כך שבמועד הגשת התביעה דנן (7.7.16) טרם ניתן האישור הנ"ל. בטענה זו אין ממש. על-פי סעיף 6 להסכם בין הצדדים, מחובתם של הנתבעים להשיג את כל ההיתרים והרישיונות הנדרשים להפעלת העסק וכן הוסכם אודות שימוש הנתבעים ברישיון היצרן שיש למשכיר. סעיף 24 להסכם המונה את הסעיפים (הרבים) שהפרתם תחשב בגדר הפרה יסודית, איננו כולל את סעיף 6 הנ"ל. משכך (ומשלא נטען להפרה יסודית מסתברת), הרי שהפרת הסעיף, אף בהנחה שהיתה כזו, איננה מהווה הפרה יסודית ואיננה מקנה לתובע זכות חד-צדדית לביטול ההסכם ללא מתן אורכה והתראה מראש (סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל – 1970). מכל מקום, נוכח העובדה כי בסמוך מאוד למועד הגשת התביעה ניתן האישור הנדרש, ביטול ההסכם בנסיבות מעין אלה יהיה בלתי צודק במבחן סעיף 7(ב) הנ"ל.
15.תביעת השוכר הקודם נגד התובע בגין טענה לחיובי חשמל; גם טענה זו אין בה כדי להצדיק ביטול הסכם השכירות ודרישת הפינוי. כל שניתן ללמוד מתביעת התובע בהקשר זה הוא כי השוכר הקודם של הנכס הגיש נגדו תביעה כספית בטענה לחיובים כספיים בגין שימוש בחשמל בתקופה שלאחר פינוי הנכס על-ידו (תא"מ 857-12-15), חיובים שלטענת התובע על הנתבעים לשאת בהם. ברי כי עצם הגשת תביעה על-ידי השוכר הקודם נגד התובע אין בה להוכיח קיום חיוב כלשהו וראיות ישירות בעניין זה לא הוגשו במסגרת ההליך דנן. אין בפני אפוא תשתית ראייתית של ממש המאפשרת לקבוע ממצא בעניין זה. המחלוקת בין הצדדים בהקשר זה תלויה ועומדת במסגרת התביעה שהגיש השוכר הקודם נגד התובע, כאשר התובע הגיש במסגרתה הודעת צד ג' נגד הנתבעים, והיא תוכרע לגופה שם. במסגרת ההליך דנן הטענה להפרת חיוב חוזי כלשהו של הנתבעים בהקשר זה, לא הוכחה כדבעי.
16.פתיחת העסק בימי חג; לטענת התובע בכתב התביעה, הנתבעים פתחו את העסק במושכר בימי חג – בפסח ובשבועות, וזאת בניגוד להוראת סעיף 16.5 להסכם בין הצדדים הקובע כי המשכיר מתחייב: "שלא להפעיל את המושכר בשבות וחגים, ומתחייב להפסיק כל פעילות במושכר בכל יום שישי ו/או ערב חג, שעה לפני כניסת השבת ו/או החג, ולחזור לפעילות שעה לאחר צאת השבת ו/או החג". הנתבע בעדותו הכחיש בתוקף כי ביצע פעילות מסחרית במושכר בימי חג. לטענתו, הוא לא ביצע מכירות כלשהן בעסק במהלך ימי חג אלא רק הוציא והכניס סחורה לעסק (עמ' 9, ש' 28-31; עמ' 10, ש' 1-6). הצדדים חלוקים האם הוצאת/הכנסת סחורה לעסק מהווה הפרה של הוראת סעיף 16.5 הנ"ל. דומני כי פרשנות סבירה של הוראה זו תומכת בטענה כי איסור "הפעילות" בעסק בימי חג מכוונת לפעילות מסחרית להבדיל מפעולות ספורדיות מעין אלה להן טען הנתבע, כאשר לא הוכח בענייננו כי מדובר בפעילות מעבר לכך או בעלת נפח. מכל מקום, אף אם נניח כי מדובר בהפרה של ההסכם, אין היא מקנה לתובע בנסיבות המקרה זכות ביטול חד-צדדית וללא התראה מראש. התובע מפנה לכך שסעיף 16 להסכם הוגדר בסעיף 24 להסכם כסעיף יסודי שהפרתו תחשב בגדר הפרה יסודית. מכאן, לטענתו, שעומדת לו זכות לבטל את ההסכם נוכח ההפרה. אולם שימוש בכוח הביטול עקב הפרה יסודית, מוגבל בכך שייעשה בתוך זמן סביר מעת ההפרה (סעיף 8 לחוק התרופות). בענייננו טוען התובע בכתב התביעה להפרת ההסכם שתחילתה בחג הפסח. לא הוצגה כל התראה או פנייה מצד התובע לנתבעים בעניין זה עובר להגשת התביעה. התביעה הוגשה כזכור בחודש יולי 2016, חודשים לאחר חג הפסח. המתנה כה ממושכת מצד נפגע מהפרת חוזה, איננה יכולה להוות בנסיבות העניין משום שימוש תוך זמן סביר בתרופת הביטול החד-צדדית, על משמעותיה מרחיקות הלכת.
17.אי-קבלת היתר בניה לדק העץ; כפי שפורט לעיל, נושא זה עמד לדיון במסגרת ההליכים המשפטיים הקודמים בין הצדדים, במסגרתם לא התנגד התובע לעצם קיום הדק אלא עמד על הסדרת הרישוי בגינו. בהקשר זה אין התובע טוען להפרה של הוראות ההסכם עצמו אלא להפרה של ההסכמות שגובשו בין הצדדים בהליכים הקודמים וההחלטות השיפוטיות בין הצדדים, אותן יש לראות כחלק מהמכלול הכולל של המערך ההסכמי בין הצדדים. כפי שכבר צויין, במסגרת פסה"ד שניתן בתביעה השניה הסכימו הצדדים על דחיית התביעה לרבות טענותיו (לאותה עת) של התובע בעניין דק העץ. מכאן טענת הנתבעים למעשה בית דין המונע התדיינות נוספת באותו עניין. בטענה זו יש ממש אך זאת רק בכל הנוגע להפרות הנטענות בהקשר זה שאירעו עובר לפסה"ד בתביעה השניה, להבדיל מלאחריה, כאשר במסגרת ההסכמה לדחיית התביעה הסכימו הצדדים באותה נשימה כי ככל שלא יינתן אישור העיריה לדק העץ, מחוייב הנתבע לפרקה בתוך 7 ימים מיום הפנייה אליו.
הראיות שהוצגו מטעם הצדדים באשר להליכי הרישוי ביחס לדק העץ אינן מציגות תמונה ברורה באופן מלא. ככל שניתן להבין מהמסמכים שצורפו, מלכתחילה דחתה הועדה המקומית לתו"ב בקשה להיתר בניה עבור הדק הנ"ל (בחודש נובמבר 2013). בדיון חוזר בוועדה מיום 2.1.14 שינתה הוועדה את החלטתה וראתה לאשר את הבקשה בתנאים, לרבות תשלום "קרן חניה" על-ידי בעל ההיתר (ר' עמ' 44 בנספחי ההגנה). בהחלטה נוספת מיום 12.6.14 שונתה ההחלטה פעם נוספת, תוך שהוחלט על דחיית הבקשה בנוגע לאישור הדק (ר' עמ' 39 לנספחי ההגנה). המסמך האחרון מטעם הוועדה שהוצג הוא מכתב הועדה מיום 15.11.15, בו נמסר כי התקבלה אצל הוועדה בקשה להיתר ביום 11.2.15 (בקשה שככל הנראה הוגשה בעקבות ההסכמה בין הצדדים מיום 27.1.15 בבקשת הביזיון שהגיש התובע לבית משפט השלום בעפולה), וכי עקב אי-תשלום פיקדון עבורה התיק נסגר. עולה אפוא כי חרף ניסיונות שנעשו, לא ניתן היתר בניה לדק העץ. אין בידי לקבל בהקשר זה את טענות הנתבע בחקירתו כי נמסר לו על-ידי העיריה שלא יינקטו צעדי אכיפה בעניין זה עד לסיום פעולתו של העסק במושכר, שכן לא הוצגו בעניין כל ראיות ומכל מקום אין בכך כדי לשנות את העובדה כי אין היתר בניה כדין לדק העץ וכי בהתאם להסכמה בין הצדדים כפי שגובשה בתביעה השניה ואשר קיבלה תוקף של פס"ד, על הנתבע להרוס אותו ככל שלא יושג הרישוי הנדרש.
עם זאת, סבורני כי אין באמור לעיל כדי להצדיק לשלב הנוכחי את ביטול הסכם השכירות ופינוי המושכר בשל אי-הריסת הדק עד כה. טעם הדבר הוא כי על-פי ההסכמה האחרונה בין הצדדים לה ניתן תוקף של פס"ד במסגרת התביעה השניה, ככל שלא יינתן אישור העיריה בבקשת הרישוי שהוגשה, על הנתבע יהיה לפרק את הדק "בתוך 7 ימים מיום הפנייה אליו". החיוב להרוס את הדק מותנה אפוא בפנייה מוקדמת לנתבע בעניין זה. לא נאמר בהסכמה/בפסה"ד מי הוא הגורם הפונה, אולם בנסיבות ובהקשר בו מדובר סביר לפרש זאת כפניית התובע, שכן התובע (בתור בעל הנכס) הוא בעל הבקשה להיתר, והודעות הוועדה לרבות ההודעה האחרונה בדבר סגירת תיק בקשת הרישוי, ממוענות אליו. התובע לא טען ולא הראה כי פנה בעניין זה לנתבעים בשלב כלשהו עובר להגשת התביעה הנוכחית ולאחר שנודע לו על סגירת התיק. אף במכתבו מיום 18.3.16 אין כל אזכור של עניין זה. משכך, ומשחלפה כחצי שנה מאז נודע לתובע על סגירת תיק הרישוי במכתבה של הועדה אליו, ועד שהגיש התביעה דנן במסגרתה טען לאי-קיום ההסכמות בין הצדדים בנוגע לדק, אין לראות בהתנהלות הנתבע משום הפרה המצדיקה את ביטול ההסכם לאלתר ופינוי הנכס. יש להדגיש עם זאת, כי נוכח מכתב הוועדה שצורף לתביעה המעיד על כך כי הטיפול בבקשת הרישוי תם, ובשים לב להסכמה המפורשת ולפסה"ד בתביעה השניה, חובה על הנתבע להרוס את הדק כפי שהתחייב.
18.מחלוקת נוספת בין הצדדים נוגעת לסכום דמי השכירות לתקופת האופציה. בשולי כתב התביעה ציין התובע כי בסמוך לפני הגשת התביעה התקבלו בידיו המחאות מעת הנתבעים עבור שכר הדירה לשנה נוספת, אולם זאת בסכום נמוך מהסכום החוזי (סך 18,000 ₪ לעומת סך 23,000 ₪ כפי הקבוע בהסכם). אין חולק כי עבור תקופת השכירות הבסיסית שילמו הנתבעים דמי שכירות בסך 18,000 ₪. לטענת הנתבעים, זהו סכום דמי השכירות עליו הסכימו הצדדים ביחס לתקופת השכירות כולה לרבות תקופת האופציה (תוך שיערוך למדד). לטענתם, ניסוח ההסכם בנקודה זו, באופן שיפורט להלן, נעשה לפי בקשת התובע על מנת ליצור עבורו מצג של הפסד כספי שנגרם לו עקב הצורך בשיפוץ הנכס במצב בו הותיר אותו הדייר הקודם ועל רקע סכסוך בין התובע לדייר הקודם.
19.טענה זו של הנתבעים לא הוכחה. בסעיף 10.1 להסכם נקבע כי דמי השכירות הינם בסך 23,000 לחודש. לצד זאת נקבע בסעיף 10.2.1 כי מדמי השכירות החודשיים ינוכה סך של 5,000 ₪, בגין החזר עלות התיקונים והשיפוצים שנשאו בהם הנתבעים בסך 180,000 ש"ח כמוסכם בסעיף 9.2 להסכם. עולה אפוא מלשון ההסכם כי ההנחה החודשית בדמי בשכירות בסך 5,000 ₪ מוגבלת עד לסך כולל של 180,000 ₪, דהיינו – לתקופה של 36 חודשים. תקופה זו מבחינת אורכה היא תקופת השכירות הבסיסית. אלא שלטענת הנתבעים, ניסוח החוזה בנקודה זו היה למראית עין בלבד, ונועד לשרת את התובע, לפי בקשתו, לצורך יצירת מצג של נזק כספי שנגרם לו בשל הצורך לשפץ את המושכר, אל מול השוכר הקודם. לטענתם, ההסכמה האמיתית בן הצדדים היתה לדמי שכירות בסך 18,000 ש"ח לחודש, ללא הבחנה בין תקופות השכירות השונות. ברי כי נטל ההוכחה של טענה זו מוטל על הנתבעים, ונוכח מהות הטענה אין זה נטל של מה בכך. להוכחת טענתם זימנו הנתבעים לעדות את עו"ד זידאן, מי שערך עבור שני הצדדים את ההסכם. עו"ד זידאן העיד כי התובע היה לקוח שלו שנים רבות וכי הוא מכיר גם את הנתבע ומייצג אף אותו ואת החברה שלו בהקשרים שונים. בעדותו לא ידע העד לתרום דבר לשאלת אומד דעת הצדדים באשר לדמי השכירות. זאת, מאחר שלפי דבריו אין הוא זוכר דבר בהקשר זה. יודגש כי העד ציין בעדותו שהוא איננו שולל איזו מגרסאות הצדדים בעניין זה, לאמור – הוא אף לא שלל את גרסת הנתבע בדבר רישום למראית עין בהסכם שנערך על-ידו עבור הצדדים, וזאת על-אף החומרה הגלומה בטענה מעין זו וחריגות הסיטואציה הנטענת (ובלשון העד: "אני לא אומר שמה שאומר התובע או הנתבע לא נכון, אני פשוט לא זוכר", עמ' 13, ש' 24). התמונה ביחס לנקודה זו נותרה מעורפלת במידה לא מבוטלת לאחר שמיעת העדויות והרושם שנותר הוא כי רב הנסתר על הגלוי בהקשר זה. אולם משנטל הוכחת הטענה הוא על הנתבעים, ומאחר שאין בעדות שנשמעה בעניין זה כדי לתמוך בטענתם, מסקנתי היא כי הטענה לא הוכחה.
20.השאלה היא מה נפקות הדבר לעניינה של תביעה זו והסעד הנדרש בה. סבורני כי בנסיבות המקרה דנן אין בדחיית גרסת הנתבעים בעניין זה כדי להביא לקבלת תביעת הפינוי כפי שהוגשה. אכן, נוכח דחיית גרסת הנתבעים, המסקנה העולה הינה כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שסכום ההמחאות שהעבירו לתובע מראש עבור דמי השכירות לשנת האופציה הראשונה, בגובה דמי השכירות ששילמו הנתבעים עד אותה עת במהלך שלוש שנות השכירות, היה נמוך מדמי השכירות עבור תקופת האופציה. בהתאם להסכם, אי-תשלום דמי השכירות במלואם על-ידי השוכר מהווה הפרה יסודית. אולם כידוע, הפרה בפני עצמה איננה מאיינת את ההסכם, אלא לצורך כך נדרשת הודעת ביטול מצד הנפגע. הודעת הביטול היא המכוננת את ביטול החוזה ובהיעדרה החוזה נותר בתוקפו אף אם הופר. בענייננו, אין חולק כי לא ניתנה הודעת ביטול על-ידי התובע עובר להגשת התביעה. מכתבו של התובע מיום 18.3.16 איננו הודעת ביטול עקב הפרה (כלשהי) כי אם הודעה מצד התובע על אי-הארכת ההסכם עקב אי-הפעלת זכות האופציה. בהתאם לפסיקה, אין נדרשת הודעת ביטול פורמאלית דווקא וזאת ככל שניתן ללמוד על הביטול מהתנהגות הנפגע, ובכלל זה מהגשת תביעה משפטית נגד המפר. לצד זאת נפסק, כי רצון הנפגע בביטול ההסכם עקב ההפרה צריך להיות ברור וחד-משמעי (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב, הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533). עוד קובעת ההלכה הפסוקה, כי צד לחוזה המודיע על ביטולו איננו רשאי להסתמך אלא על עילת ביטול עליה ביסס את הודעת הביטול (ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י ואח' (פורסם במאגרים) 2014(, פסקה 2014), פסקה 13). ביטול חוזה על יסוד עילה שנמצאה בלתי מוצדקת/שגויה, איננו מעמיד לפיכך זכות ביטול מחמת עילה אחרת שלא עליה התבססה הודעת הביטול, וזאת ככל שלא קיימת זיקה עניינית עובדתית בין העילות השונות. ביישום הלכות אלה לענייננו, מסקנתי היא כי אין לראות בתביעה כפי שהוגשה, משום ביטול כדין של ההסכם עקב אי-תשלום מלא דמי השכירות על-ידי הנתבעים. עיון בכתב התביעה מעלה כי רובו ככולו הוקדש להפרות אחרות שלטענת התובע הפרו הנתבעים את ההסכם, אשר נדונו בהרחבה לעיל. טענות אלה נדחו על-ידי והן אינן מעמידות לתובע זכות לבטל את הסכם השכירות ולדרוש את פינוי הנתבעים מהמושכר. נושא גובה דמי השכירות נזכר בשולי כתב התביעה (סעיף 17 להסכם), באופן שולי וכמעט אגבי, ומבלי למקד בעניין זה טענה לביטול ההסכם עקב אי-תשלום דמי השכירות במלואם. התובע אף הדגיש בכתב התביעה כי הוא עומד על ביטול ההסכם ופינוי הנכס ללא קשר לגובה דמי השכירות בהמחאות שהועברו אליו (סעיף 18 לכתב התביעה). לכך מצטרפים שני נתונים נוספים התומכים באי-ראיית הגשת התביעה כשקולה להודעת ביטול בהתנהגות עקב אי-תשלום שכר דירה במלואו. האחד - בעת שהוגשה התביעה, ביום 7.7.16, תשלום דמי השכירות "בפיגור" (נוכח מסירת המחאות בסך 18,000 ₪ ולא 23,000 ₪), היה ביחס לחודש אחד בלבד (בשים לב למועד סיום תקופת השכירות הבסיסית בהסכם - 8.6.16, ביחס למועד הגשת התביעה). לעת הגשת התביעה, הוא המועד הקובע לבחינת הטענה לביטול ההסכם, מדובר היה לפיכך בתשלום חסר בסך 5,000 ₪ בגין חודש שכירות אחד בלבד. השני, אין חולק כי הנתבע פרע בפועל את ההמחאה הנ"ל, דבר שאף לו יש משמעות בבחינת השאלה האם יש לראות בהתנהלות בענייננו משום ביטול ההסכם בהתנהגות מחמת אי-תשלום דמי שכירות. כפי שכבר צויין, הסתמכות התובע על עילות ביטול אחרות, אשר לא נמצאו מוצדקות, איננה יכולה לשמש יסוד לביטול ההסכם מחמת עילה אחרת הנוגעת לדמי השכירות, וזאת משמדובר בעילות שונות המבוססות על הפרות של חיובים נפרדים ושונים.
21.סוף דבר; נוכח כל המקובץ, אני דוחה את התביעה וזאת מהטעמים שצוינו. לא למותר להעיר, כי נוכח המסקנה בפסה"ד באשר לחיובי הנתבעים בנוגע להריסת הדק וגובה דמי השכירות, וככל שהנתבעים לא יקיימו את חיוביהם כנדרש, צפויה לעמוד לתובע עילת תביעה חדשה בגין כך, אולם בתביעה הנוכחית לא מצאתי כי נתקיימו היסודות הכרחיים לעילת התביעה של התובע, לאמור – כי הנתבעים הפרו את ההסכם באופן שהעמיד לתובע עילה לביטול חד-צדדי של ההסכם וכי עקב כך בוטל ההסכם על-ידו כדין.
22.התובע יישא בהוצאות הנתבעים בסך 5,000 ₪, שישולמו בתוך 30 ימים שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא לצדדים
ניתן היום, י"ב טבת תשע"ז, 10 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.
