ת"א 21928-01-17 גרציאני נ' טיטאן בניה בע"מ ואח'

לפניי בקשה לצו מניעה זמני אשר יאסור על המשיבים – או מי מהם – להתחיל בביצוע עבודות למימוש תכנית בנייה של מיזם תמ"א 38 ברחוב יהודה הלוי 123 (פירוט הפעולות המבוקשות מופיע ברישא לבקשה), וזאת "עד להכרעה בתביעה או עד למתן החלטה אחרת על ידי בית משפט נכבד זה או לפחות לתקופה של 60 יום...".

העבודות נושא הבקשה נועדו להתחיל ביום 10.1.2017; הבקשה לצו מניעה זמני, ועמה בקשה לצו ארעי עד להחלטה בבקשה לסעד הזמני, הוגשה ביום תחילת העבודות עצמו (10.1.2017).

בהחלטתי מיום 10.1.2017, דחיתי את הבקשה לסעד ארעי, וקבעתי כי המבקש השתהה שיהוי ניכר בפנייה לבית משפט זה, כך שאין הצדקה למתן סעד – ולו ארעי – עד קבלת עמדת הצדדים שכנגד.

המבקש לא השלים עם החלטתי זו, ופנה בבקשה להשמיע טיעוניו על-פה. בדיון במעמד צד אחד שקיימתי באותו מועד (10.1.2017), דחיתי את הבקשה לסעד ארעי, אך קבעתי כי דיון במעמד הצדדים יתקיים ביום 15.1.2017, ולא ב-19.1.2017 כפי שנקבע תחילה; בהתאם קוצר המועד להגשת תשובות.

המבקש הוא שוכר של נכס מסחרי הנמצא בקומת הקרקע של הבניין ברחוב יהודה הלוי 123 (להלן: "הבניין"); בנכס מפעיל המבקש בית קפה הנושא את השם "קפה זומר". אין מחלוקת, כי הסכם השכירות המקורי נכרת עם המשיבים 3 – 5, בעלי הנכס, ביום 21.7.2014, כאשר המבקש התקשר בהסכם לצד שני שותפיו, ה"ה יגאל וגל זומר. מהראיות שלפניי עולה, כי מי שניהל את המשא ומתן עם ב"כ בעלי הנכס היה מר יגאל זומר.

הבניין עומד על סף מיזם חידוש ושיקום לפי הוראות תמ"א 38, ומועד תחילת העבודות נקבע ליום 10.1.2017. בבקשתו טען המבקש, כי לראשונה נודע לו על עצם קיומו של מיזם תמ"א 38 בבניין ביום 28.12.2016 (וראו סעיפים 46 ו-47 לתצהיר המבקש, להלן נראה כי טענה עובדתית זו היא, במובהק, לא אמת – ואף אינה היחידה בבקשה). המבקש הודה כי בהסכם השכירות צוין כי הבניין עתיד לעבור שיפוץ, אלא שהוא טען שעובדה זו הוזכרה בהסכם השכירות באפן "כללי ביותר ולקוני" (סעיף 18 לתצהיר המבקש), וכן טען, כי

"מעולם לא גולה למבקש על ידי המשיבים 3-5 או על ידי המשיבים 1-2 לפני חתימתו על הסכם השכירות, לא בהסכם השכירות ולא בעל פה, כי בבניין הולכות להתבצע עבודות במסגרת תמ"א 38 אשר יכללו עבודות ופגיעה בחנות ובעסקו של המבקש..." (סעיף 17 לתצהיר המבקש).

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות לה, ולאחר דיון ארוך שהתקיים לפניי היום, נחה דעתי כי יש לדחות את הבקשה לצו מניעה זמני – הן מטעמים שבמהות הן מטעמים שבהתנהלותו הדיונית של המבקש, אשר יש בה מידה גדושה של חוסר תום-לב, כפי שיפורט להלן.

כידוע, שני היבטים מרכזיים נבחנים בעת בחינת בקשה לסעד זמני: סיכויי ההליך העיקרי (ולמעשה – האם הראה המבקש בראיות מהימנות לכאורה קיומה של עילת תביעה) ומאזן הנוחות. עוד יש לבחון את התנהלותו של המבקש, את תום לבו – וכאשר מדובר בבקשה שהוגשה במעמד צד אחד, יש לבחון גם האם גילה את כל המידע הרלוונטי. בכל אחד משלושת הפרמטרים האלה – כושל המבקש כישלון ניכר.

לעניין סיכויי ההליך – המבקש הודה, ואף ציין בבקשתו, כי סעיף 4 ד' להסכם השכירות מתייחס מפורשות לתכנית לערוך בבניין שיפוץ. לטענת המבקש מדובר בסעיף "כללי ולקוני", אלא שעיון בסעיף המדובר מלמד כי לא כך הדבר. הסעיף קובע כי:

"ידוע לשוכר כי הבניין בו נמצא המושכר עומד בפני שיפוצים, ואם יאלץ השוכר לסגור את החנות לא יישא בתשלום דמי שכירות בתקופת הסגירה אך כל הוראות החוזה תעמודנה בתוקפן".

מסעיף זה אנו למדים כי המבקש, אשר חתום על החוזה, ידע כי בבניין צפויות עבודות וידע כי העבודות עלולות לחייב את סגירת העסק (שאחרת מאי טעמא לקבוע תניות לעניין פטור מתשלום דמי שכירות בעת הסגירה?). לטעמי, גם אם סעיף זה היה המקור היחיד לידיעתו של המבקש, גם אז – היה בכך כדי לקבוע כי סיכויי ההליך העיקרי קלושים. שוכר אשר חותם על הסכם שסעיף כזה – שבהחלט איננו סעיף סטנדרטי בהסכמי שכירות – כלול בו, ואינו מבקש לברר פרטים על אודות השיפוץ המתוכנן, מועדיו ואופיו – מעיד על עצמו כי אין לו עניין בנעשה בנכס, ועליו לשאת בתוצאות התנהלותו העסקית.

אלא שבין שמקבלים את גישתי זו ובין שלא, בענייננו – הוכח כי הטענה ל"חוסר ידיעה" אינה יכולה לעמוד. נזכיר, כי גם לשיטת המבקש, מי שניהל את המשא ומתן מטעמו על הסכם השכירות היה מר יגאל זומר (סעיף 17 לתצהיר המבקש). אין חולק, כי זומר היה שלוחו של המבקש לצורך ניהול המשא ומתן, שהרי השניים היו שותפים עסקיים. מכאן שניתן לקבוע, כי במועד ההתקשרות בהסכם השכירות – כל עובדה או פרט שהיה ידוע לזומר, חזקה שהיה ידוע גם למבקש, או לכל הפחות, יכול היה להיות ידוע לו. הטענה הנרמזת בטיעוני המבקש, לפיה אף שאין חולק שזומר הוסמך לנהל משא ומתן גם בשם המבקש, חלה על המשיבים 3 – 5 חובה לעדכן כל אחד ואחד מיחידי השוכר בפרטים כולם – אינה סבירה ואינה הגיונית. היה זה ב"כ המבקש עצמו שטען, במסגרת סיכומיו כי "הרבה פעמים בין שותפים יש חלוקת עבודה" (עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 16 – 17), אולם בענייננו, אף שאין מחלוקת על קיומה של אותה "חלוקת עבודה", דווקא המבקש הוא זה המנסה להיבנות מחלוקת העבודה, ולשלול את ידיעתו בדבר דברים שנמסרו לשותפו.

המשיבים זימנו לעדות את מר טל סגל, מתווך נדל"ן שתיווך בעסקת ההשכרה. מר סגל העיד, ועדותו מקובלת עליי במלואה (משלא נסתרה), כי מלוא המידע שהיה זמין על הגשת הבקשה להיתר לפי תמ"א 38 נמסר למר זומר בטרם נכרת ההסכם. מר זומר לא זומן להעיד, ועדותו של סגל לא נסתרה. למעשה, אפילו המבקש לא טען כי זומר לא קיבל את המידע האמור – וטענתו היא כי המידע לא עבר מזומר אליו. אלא שאני סבור שיש גבול למידת "זריקת האחריות" שניתן לקבל ממי שמתיימר להיות בעל עסק. המבקש רכש את חלקם של שותפיו בעסק – והיה עליו לערוך את הבירורים בדבר המידע העסקי שהיה מצוי בידיהם. ככל שלא עשה כן – אין לו אלא להלין על עצמו.

אמרנו, כאמור, שאילו היה לפנינו רק הסכם השכירות על סעיף 4 ד' שבו – דיינו; ומשמונחת לפנינו גם העדות כי מלוא המידע בדבר תוכנית הבנייה הייתה מונחת לפני המבקש – כיחיד בשותפות השוכרת – דיינו; על אחת כמה וכמה כאשר המבקש בעצמו (וליתר דיוק – רעייתו) ידע באופן ברור ומפורש כי אותו "שיפוץ" מתוכנן הוא תוכנית שיפוץ לפי תמ"א 38, כפי שמוכיח מכתב שהוציאה המשיבה 1 לבקשתה המפורשת של רעיית המבקש עוד ביום 29.3.2016. במכתב זה, אשר רעיית המבקש הודתה שנשלח אליה לבקשתה (וראו לעניין זה עמ' 11 לפרוטוקול ש' 2 – 9), אשר לא צורף לבקשה ואף לא הוזכר בה ולו ברמז (נספח י"ב לתגובת המשיבים 1 – 2), כותב המשיב 2:

"בהמשך לבקשתם של גרציאני (זומר בייקרי) הרינו לאשר כי הבינין [כך במקור – ע"י] נשוא הכותרת בשלבים מתקדמים מאוד של בקשת היתר לשימור ותוספת בניה במסגרת תמ"א 38 עבור בעלי המבנה.

בקשת הרישוי הינה מספר 2442/2014. הבקשה נמצאת כעת בהערות אחרונות ובבדיקה סופית ואמורה לעבור מיד לאחר מכן למדור אגרות והיטלים לסיום תהליך היתר הבניה.

למיטב הערכתנו, צפי לתחילת עבודות הינו אוגוסט 2016."

מסמך זה, אשר רעיית המבקש אישרה שנשלח אליה לבקשתה במרץ 2016 שומט את הקרקע מתחת לטענות המבקש, כאילו רק בסוף דצמבר 2016 גילה כי הבניין עומד לעבור שיפוץ תמ"א 38, או כאילו לא היה ער לתוכניות העבודה. אין חולק כי כבר במרץ 2016 – ולבקשתם של המבקש ורעייתו – היו ברשותם פרטי תיק הבקשה, כך שהם יכלו לעיין בה ללא קושי, ואף להתנגד במידת הצורך – או להגיש בקשה מתאימה לבית המשפט כבר באותו מועד.

כפי שאבהיר להלן, עצם העובדה שמכתב זה לא גולה במסגרת הבקשה – מצדיקה את דחיית הבקשה מחמת חוסר תום לב דיוני ניכר ומשמעותי, שלא לדבר כלל על השיהוי המהותי.

מכל מקום, משהוברר שהמבקש היה מודע לתוכנית לבצע עבודות שיפוץ העלולות לחייב את סגירת העסק לפרק זמן מסוים עוד בחתימת החוזה; משהוברר כי שותפיו של המבקש קיבלו את המידע הנדרש ומשהוברר כי אף המבקש עצמו ידע ידיעה פוזיטיבית על מהות השיפוץ, אני סבור כי סיכויי ההליך העיקרי נמוכים ביותר, באופן שמצדיק דחיית הבקשה לסעד זמני.

לעניין מאזן הנוחות – המבקש טוען כי השקיע בעסק סכומים ניכרים, כי מדובר בעסק שהוא מטה לחמה של משפחתו כולה וכן כי המשיבים לא הוכיחו איזה נזק ייגרם להם ממתן הצו. גם טענה זו אינה יכולה לעמוד. לעניין ההשקעות בעסקו של המבקש וההיקף הכספי של העסק – עיון במסמכים הכספיים שצורפו מעורר קושי ללמוד על היקפו הכספי המדויק של העסק. זאת בין היתר מאחר שהמבקש הכחיש בכל תוקף את היות רעייתו שותפה בעסק (עמ' 9 ש' 4 ואילך), ובכל זאת – חלק ניכר מכרטסות הנהלת החשבונות שצורפו מנוהלות על שם רעייתו, כך שיש להניח שלא מדובר על אותו עסק.

גם הטענה בדבר היות העסק מקור פרנסתה היחיד של המשפחה התבררה כטענה כוזבת, אם לנקוט לשון עדינה. בסעיף 8 לתצהיר, מציין המבקש כי:

"בית הקפה מנוהל בשותפות על ידי המבקש ואשתו, שהנם זוג צעיר עם ילד קטן, מדובר בעסק משפחתי שהוקם בעמל רב, תוך השקעת מאמצים אדירים על ידי המבקש ואשתו, השקעת כספים רבים מאוד בהיקף של מאות אלפי ₪ שמומנו באמצעות הלוואות בהתאמת החנות למטרת בית קפה וברכישת ציוד מתאים לבית הקפה, והוא משמש מקור פרנסה יחיד של המבקש ואשתו".

וראה זה פלא: במסגרת חקירתו של המבקש התברר, שהמבקש מפרש את המונח "מקור פרנסה יחיד" פרשנות ייחודית, כלומר – "מקור פרנסה יחיד" הוא גם מקור פרנסה אחד מתוך כמה, שהרי התברר שהמבקש, ביחד עם רעייתו, מנהלים עסק נוסף, מזנון כריכים ברחוב המלך ג'ורג' בתל-אביב. עסק נוסף זה – לא בא זכרו בבקשה או בתצהיר התומך בה, והניסיון להסביר זאת בכך שה"סנדביצ'יה בקינג ג'ורג' שמסתמכת על בית הקפה הזה. שבלעדיו אין לי קיום" עשוי היה להיות משכנע יותר אילו הופיע בתצהיר התומך בבקשה לסעד במעמד צד אחד, ולא עולה לראשונה בחקירה הנגדית, כקו נסיגה לטענה הכוזבת בדבר היות בית הקפה הממוקם בבניין "מקור הפרנסה היחיד".

הטענה בדבר ההשקעות הכספיות שבוצעו – גם אם אניח כי היא נכונה – אין בה כדי להטות את מאזן הנוחות, שכן מדובר בנזק כספי, אשר ניתן יהיה לפצות בגינו, ככל שיתברר כי קמה זכאות לפיצוי.

מנגד, בחינת נזקיהם הפוטנציאליים של המשיבים מלמדת, כי מיזם שיפוץ עתיר השקעה, אשר חלק ניכר ממנה כבר נעשה בפועל, בעת הטיפול בהיתר, עלול להתעכב עיכוב משמעותי, וזאת בין היתר לאור עיתוי הגשת הבקשה – ממש ערב תחילת העבודות, לאחר שהיזם התקשר עם קבלן ביצוע, וכאשר ידיעה שיפוטית היא כי כל יום של עיכוב בביצוע המיזם כרוך בנזק כספי משמעותי. ואם באלה לא די, אעיר כי במסגרת הבקשה עתר המבקש

"להסתפק, בנסיבות העניין, בהתחייבות עצמית של המבקש המצ"ב לבקשה, ולפטור אותו מכל ערבון או ערובה אחרת בנסיבות העניין" (הרישא לבקשה)

כאמור, אני סבור שגם מאזן הנוחות נוטה, במלוא עוצמתו, נגד מתן הצו.

כעת נפנה לבחינת התנהלות המבקש. ציינתי כבר את השיהוי הניכר והמשמעותי – המלווה במסירת פרטים כוזבים במסגרת הבקשה ביחס למועד שבו נודע למבקש על ביצוע המיזם (וראו לעניין זה סעיף ‎7 לעיל); ציינתי כבר את "ההשמטה המקרית" של העובדה שלמבקש עסק נוסף (וראו לעניין זה סעיף ‎9 לעיל). די בשני מקרים אלה של "אי דיוקים" בבקשה ובתצהיר התומך בה – "אי דיוקים" שהם חמורים בכל מקרה, אך חמורים במיוחד עת מדובר בבקשה לסעד במעמד צד אחד, בקשה שבה מסתמך בית המשפט על המידע שמציג המבקש בלבד – כדי להצדיק את דחיית הבקשה.

במהלך הדיון התברר, כי תכליתו האמיתית של הצו המבוקש הוא להביא את המשיבים – ולכל הפחות את המשיבים 1 ו-2 – לנהל משא ומתן עם המבקש על תנאי ביצוע העבודות בנכס (ולעניין זה ראו טיעוני ב"כ המבקש, עמ' 19 ש' 22 ואילך). מדובר בניסיון לנהל משא ומתן מתוך יתרון טקטי על פני המשיבים, ותוך גרימת נזק חמור למיזם כולו. התנהלות זו אינה יכולה לעמוד, והיא גובלת לטעמי בשימוש לרעה בהליכי המשפט.

הפועל היוצא מן האמור הוא שהבקשה לצו מניעה זמני – נדחית.

לעניין ההוצאות. לוח הזמנים שאליו קלע המבקש את המשיבים – הגשת בקשה בהולה ביום תחילת העבודות, הבקשה לסעד ארעי והבקשה לקיום דיון בהול – חייב את המשיבים ואת באי כוחם להידרש לבקשה בדחיפות, שהתבררה כמיותרת. אלא שהמשיבים נדרשו להגיש תגובות לבקשה (ויוער כי תגובת המשיבים 1 -2 מחזיקה, ללא התצהיר והנספחים, כ-22 עמודים, תגובת המשיבים 3 – 5 מחזיקה 6 עמודים ואף המשיבים 6 – 8 הגישו תגובה קצרה, בת שני עמודים); להתייצב לדיון כשהם מיוצגים, ויוער כי מטעם המשיבים כולם התייצבו עורכי דין – חמישה בסה"כ (מטעם המשיבים 1-2, מטעם המשיבים 3-5, מטעם המשיבה 6, מטעם המשיבים 7-8 ומטעם המשיב 9); וכן יש לזכור כי חרף המלצת בית המשפט, עמד המבקש על חקירות המצהירים (ויוער, כי על מנת לחסוך בזמן ובהוצאות – קצבתי הן את משך החקירות והן את מספר העדים שייחקרו בשלב מקדמי זה).

לכל אלה – יש עלויות נלוות, והצד אשר גרר את הצד שכנגד לעלויות אלה, צריך לשאת בהן, ולכל הפחות – בחלקן.

על כן יישא המבקש בשכ"ט ב"כ המשיבים כדלקמן:

בשכ"ט ב"כ המשיבים 1 – 2 וב"כ המשיבים 3 – 5 בסך 10,000 ₪ לכל אחד (ובסה"כ 20,000 ₪);

בשכ"ט ב"כ המשיבה 6 וב"כ המשיבות 7 – 8 בסך 7,000 ₪ לכל אחד (ובסה"כ 14,000 ₪);

בשכ"ט ב"כ המשיב 9 בסך 3,500 ₪.

סך הכל החיוב בשכר טרחה מסתכם בסך 37,500 ₪. סכומים אלה ישולמו ללא קשר לתוצאות ההליך העיקרי.

ניתנה היום, י"ז טבת תשע"ז, 15 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.