תביעה לקבלת דמי תיווך על פי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1966.
מר אילן גרוס (להלן: "התובע"), מתווך במקצועו, טען כי גב' סול (שרה) טל (להלן: "הנתבעת") חייבת לו דמי תיווך בגין עסקת מכר של דירה ברח' מגדל זינגר 20/51 בחיפה (להלן: "הדירה").
הנתבעת מנגד טענה כי התובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקה ולמעט הצגת הדירה בפניה לא עשה מאום, ולכן אינו זכאי לדמי תיווך כלשהם.
רקע עובדתי
1.ביום 5.2.2012 הזמינה הנתבעת מאת התובע שירותי תיווך לצורך רכישת הדירה. התובע החתים את הנתבעת על טופס הזמנת שירותי תיווך ובו הוסכם כי שכרו של התובע הינו בסך של 2% מהסכום הכולל של הדירה בצירוף מע"מ. התובע הראה לנתבעת את הדירה פעם אחת.
2.התובע טען כי לאחר חתימתה של הנתבעת על טופס הזמנת שירותי התיווך ולאחר שביקרה בדירה, היא הציגה בפני התובע מצג שווא, לפיו ניהול המשא ומתן עם המוכרת נקלע למבוי סתום, דבר אשר התברר לתובע כהטעיה מכוונת. בדיעבד, התברר לתובע כי התובעת ניהלה מו"מ עם המוכרת ואף הגיעו להסכמות הדדיות עד לרכישת הדירה בסכום של 1.7 מיליון ₪.
3.התובע הגיש תביעה בסדר דין מהיר כלפי התובעת וטען כי על הנתבעת לשלם לו את שכר טרחתו כפי שהוסכם בטופס הזמנת שירותי התיווך בשיעור של 2% + מע"מ מהערך הכולל של המכירה, דהיינו 34,000 ₪ + מע"מ ובסה"כ 39,440 ₪.
לכתב התביעה צורפו:
א.גילוי מסמכים מוקדם.
ב.תצהיר אימות.
ג.טופס הזמנת שירותי תיווך של "אגם נכסים – אילן גרוס מקרקעין" לעניין הדירה.
ד.נסח רישום מספרי המקרקעין לגבי הדירה.
ה.מידע מאתר נדל"ן לגבי העסקה נשוא התביעה.
ו.מכתב התראה מעו"ד דוידוב לדרישת דמי התיווך.
4.הנתבעת מנגד טענה כי יש לסלק את התביעה על הסף, בהיותה תובענה קנטרנית וטורדנית, נעדרת כל עילה, ואשר הוגשה בחוסר תום לב משווע מתוך מטרה לעשות עושר שלא כדין על חשבונה.
הנתבעת טענה כי למעט הפנייתה לדירה לא נקט התובע בשם אמצעי נוסף. יתרה מזאת, מיד לאחר הפגישה הראשונה, משך התובע את ידיו מהעסקה והודיע לנתבעת, לבעלה ולבנה לסגת מיד מהעסקה, בטענה כי "המוכרת אינה יציבה" וכי חבל על הזמן והמאמץ שיבזבז על כך. פניות חוזרות ונשנות של הנתבעת ובנה אל התובע במטרה שיקדם את העסקה נענו בשלילה.
בסופו של דבר, המשא ומתן ביחס לדירה התנהל בין בנה של הנתבעת וחתנה של המוכרת במשך למעלה מחודש ימים, עד אשר הגיעו להסכמה, החליטו לערוך הסכם מכר ולהוציא את העסקה אל הפועל. בנסיבות אלה אין ספק כי התובע אינו "הגורם היעיל" לרכישת הדירה ולמעשה התובע לא נקף אצבע לצורך ביצוע עסקת המכר, ועל כן אינו זכאי לדמי התיווך. אף על פי כן הנתבעת באמצעות בנה ובעלה הציעה לתובע עמלה, אך התובע דרש סכומים נוספים כל פעם ובסופו של דבר הגיש את התביעה, כאמור בחוסר תום לב.
הנתבעת צירפה לכתב ההגנה תמלילים של שיחות אשר נערכו בין בנה, מר אסף טל, ובין התובע ובין בעלה, מר יוסף טל, לבין התובע, התומכים בגרסתה, וכן צירפה תצהיר אימות על פי התקנות.
5.בהחלטתי מיום 17.6.13, לאחר ששמעתי את הצדדים, קבעתי כי אין מקום לנהל את הדיון בסדר דין מהיר, והעברתי את הדיון לסדר דין רגיל.
המשפט
גרסת התביעה
6.העדים מטעם התביעה: התובע עצמו ומר דוד ציון.
התובע
7.התובע בתצהיר עדות ראשית מטעמו (ת/2) טען כדלקמן:
התובע משמש כמתווך דירות במשך 17 שנה, מתוכן 14 שנה עצמאי. הדירה נשוא התביעה נמסרה לו ולדוד למכירה בבלעדיות. דוד הוא שהכיר את המוכרת, גב' אולגה גולן.
הנתבעת התעניינה בדירה, ובתאריך 5.2.12, במעמד הצגת הדירה, חתמה הנתבעת בפניו על טופס הזמנת שירותי תיווך (להלן: "טופס ההזמנה"). התובע הודיע לנתבעת כי בעסקה זו יש עוד מתווך בשם דוד ציון אשר פגש את המוכרת מס' פעמים וכי הם פועלים יחד בעסקה, וקיבלו את הדירה בבלעדיות.
הוסכם בין התובע לנתבעת כי שכרו הינו בסך של 2% מהסכום הכולל של הדירה בצירוף מע"מ, וזאת בהתאם לטופס הזמנת שירותי התיווך שחתמה עליו.
בהתאם למידע שהציגה בפניו המוכרת אולגה, עמד מחיר הדירה על סך של 1,860,000 ₪ וזה הסכום שנכתב בטופס ההזמנה, והפינוי היה גמיש.
התובע תיאם פגישה ראשונה בה נכחו הוא עצמו, המוכרת, הנתבעת ובעלה. פגישה שנייה בה לא נכח התובע, התקיימה עם בנה של הנתבעת – אסף, כעבור שבוע מהפגישה הראשונה. פגישה זו תואמה ליום שישי. מכיוון שהתובע נעדר מחיפה, נתן לנתבעת ולבעלה את הטלפון הישיר של המוכרת, דבר שלאחר מכן ניצלו כדי להונות אותו.
הנתבעת הציעה לרכוש את הדירה ב- 1,700,000 ₪, כך התובע הודיע לדוד, אך ההצעה סורבה: המוכרת שינתה דעתה לגבי מחיר הדירה ולגבי מועד הפינוי. המוכרת ביקשה מחיר של 2 מיליון ₪ ושינתה את מועד הפינוי ממועד קצר למועד ארוך יחסית. מידע זה נמסר לתובע ע"י דוד.
לפיכך, לבקשת הנתבעת, הוחלט כי התובע ימשיך ויחפש בעבורה דירות נוספות ואכן כך היה, אך הנתבעת, בחוסר תום לב ובהסתרה מאת התובע המשיכה לנהל מו"מ עם הנתבעת ובסופו של דבר רכשה את הדירה עבור בנה אסף בסכום ההצעה, דהיינו - 1,700,000 ₪.
שכר הטרחה המגיע לתובע, על כן, הוא 2% - 39,440 ₪.
בנה של הנתבעת, מר אסף טל, פנה אל התובע וניסה לנהל עמו משא ומתן במטרה להפחית את שכר טרחתו. תחילה הוא הציע לשלם שמינית מהסכום המוסכם, בהמשך הוא העלה במעט את ההצעה. בסופו של יום לא הוסכם ביניהם על סכום כלשהו והנתבעת לא שילמה לו דבר.
ביום 22.5.12 פנה התובע פעם נוספת לנתבעת באמצעות ב"כ ודרש את תשלום דמי התיווך המגיעים לו. הדרישה לא נענתה.
התובע טען כי הנתבעת הפרה כלפיו את התחייבותה החוזית המפורשת לתשלום העמלה עליה סוכם, ועל כן הוגשה התביעה.
התובע טען כי הוא היה הגורם היעיל לרכישת הדירה על ידי הנתבעת – הוא זה אשר יצר ביניהם את הקשר, והוא תיאם את הפגישה בה ראתה הנתבעת את הדירה.
בניגוד לדברי הנתבעת, התובע מעולם לא הודיע לנתבעת או למי מטעמה כי הוא מושך ידיו מהעסקה, וממילא טופס הזמנת שירותי התיווך מלמד כי בגין הדירה מגיעים לו דמי התיווך כמוסכם.
8.לתצהירו של התובע צורפו המסמכים אשר צורפו לכתב התביעה.
לא למותר לציין כבר עתה, כי שמו של דוד לא נזכר בכתב התביעה ואף אינו מופיע על טופס ההזמנה.
9.בחקירתו הנגדית חזר התובע על תוכן תצהירו, ופירט את היכרותו עם אולגה באמצעות דוד שהיתה כ-8 חודשים לפני היכרותו עם הנתבעת, ופעולותיו למען מכירת דירתה של אולגה.
כך פירט את דרכי פעילותו המשותפת עם דוד, שהיה מתווך אם כי לא בדק אם יש לו רישיון. התובע עמד על כך כי כבר ב- 5.2.12 הסביר לנתבעת על קיומו של דוד ועל גובה דמי התיווך בשיעור 2%, המושפע גם מקיומו של דוד.
התובע הראה את הדירה גם לקונים אחרים, הדירה הייתה מפורסמת באתר "יד 2" במחיר 1,860,000 ₪. (שם, בעמ' 16, ש' 9-22).
התובע הודה בחקירתו הנגדית, כי אכן, כטענת הנתבעת כינה את המוכרת "בלתי יציבה" בקשר לקבלת ההחלטות בקשר למכירת הדירה וזאת עקב ניסיון דומה שהיה לו איתה כ-8 חודשים לפני, שהביא קונה וברגע האמת שינתה את דעתה.
ביום ראשון, כעבור יומיים בנה של הנתבעת, העביר לתובע הצעת מחיר של 1,700,000 ₪ תוך דגש שאין לנתבעים יכולת כספית לעלות במחיר. מאידך דוד דיבר עם אולגה וקיבל ממנה תשובות כעבור יום, יומיים שהיא החליטה להעלות את מחיר הדירה ל-2 מיליון כמחיר אחרון וסופי והיא רוצה פינוי של כ-18 חודשים, ואילו הקונים רצו את הדירה במהירות, תוך 3-4 חודשים. היה מדובר על פערים בלתי ניתנים לגישור, ולכן באותו שלב החליט בהתייעצות טלפונית עם הנתבעת ובעלה להמשיך להראות לה דירות נוספות.
התובע הודה כי פער של 300,000 ₪ בין דרישת המוכרת לסכום שנמכרה בפועל הוא פער גדול מאד בפרט שכל אחד מהצדדים עומד בקשיחות על המחיר, וכאשר מוסיפים את בעיית הפינוי מדובר בפער גדול בכל קנה מידה (שם, בעמ' 18, ש' 1 ואילך).
מדובר בהבדל של 17% אחוזים פחות או יותר, כאשר בדרך כלל זה נע בין 5%-7%. התובע הודה כי נדרשים מאמצים אדירים בניהול מו"מ כדי להוריד מסכום של 2 מיליון ₪ סך של 300,000 ₪, אך טען כי התנהלו מאחורי הקלעים דברים לא ישירים שלא ידע עליהם כמתווך. התובע הודה כי לא היה שותף למאמצים להגיע לסכום מכירה של 1,700,000 ₪ ולמועד פינוי קצר של 3 חודשים במקום 18 חודשים, אך טען כי זאת מכיוון שהוליכו אותו שולל. הנתבעת לא יידעה אותו כי מתנהל מו"מ בין בנה לבין חתנה של המוכרת, הם המשיכו לשדר "עסקים כרגיל". במקביל המוכרת התחמקה מדוד וממנו ולא נתנו להם שום אפשרות לדעת שמתנהל מו"מ, ואם לרגע היה לו צ'אנס להיכנס להליך המו"מ, היה נכנס מיד ותורם את ניסיונו כמתווך רב שנים.
התובע העיד כי אכן כטענת הנתבעת, חתנה של אולגה ניהל את העניינים עבורה, אך הוא עצמו לא דיבר עם אולגה או עם החתן (שם, בעמ' 21, ש' 9 ואילך).
בדיעבד נודע לתובע על מכירת הדירה מדוד אשר נפגש עם גב' בשם דבורה המכירה את אולגה והיא זו אשר תיווכה בינו לבין אולגה. באותו רגע התובע התקשר לנתבעת לברר את העניין. הנתבעת לא הכחישה אלא אמרה שהמו"מ במבוי סתום וביקשה שימשיך להראות לה דירות אחרות. לאחר זמן מה התקשר אליו אסף ונתן לו הצעה מגוחכת ומעליבה של דמי תיווך אותה דחה על הסף. (שם, בעמ' 22, ש' 22-28).
העד דוד ציון
10.דוד בתצהיר עדות ראשית מטעמו (ת/1) הצהיר כדלקמן:
לדוד נודע כי אולגה, המוכרת לו דרך חברים משותפים, מעוניינת למכור את דירתה. אולגה אמרה לו כי אינה מעוניינת לתת את הדירה לתיווך למשרדים אחרים, אלא רק לאנשים המוכרים לה בשל היותה אלמנה החוששת מזרים. דוד הבטיח לה כי רק הוא או מישהו המוכר לו אישית ישמשו כמתווכים עבורה. בהתאם להסכמה זו אולגה התחייבה לתת לדוד ולמי שאמון עליו את הדירה לתיווך בבלעדיות.
דוד העיד כי הוא מכיר את התובע מזה כ-14 שנה, הם שיתפו בעבר פעולה יחד בתיווך משותף, ולכן הציע לו את הדירה לתיווך משותף.
דוד והתובע נפגשו עם המוכרת ותיאמו עמה את מחיר הדירה, מועד הפינוי ותנאים נוספים. סוכם ביניהם באופן ברור כי דוד והתובע הינם המתווכים היחידים בבלעדיות למכירת הדירה, כאשר המשמעות היא שרק שניהם מפרסמים אותה במדיה.
נודע לדוד מהתובע כי התקיימה פגישה בין המוכרת לבין הנתבעת, אשר הוצגה על ידו כקונה פוטנציאלית.
לאחר הצגת הדירה, נודע לדוד כי התובע שוחח עם הקונה הפוטנציאלית וקיבל ממנה הצעה לרכישת הדירה.
התובע ביקש מדוד כי יפנה למוכרת על מנת לתת בשמה של הקונה הפוטנציאלית הצעה לקניית הדירה בסך של 1,700,000 ₪. דוד פנה למוכרת, אשר ביקשה סכום של 1,800,000 ₪ בפינוי ארוך או סך של 1,850,000 ₪ בפינוי מידי, אך ביקשה להתייעץ עם חתנה. לאחר זמן קצר חזרה אליו המוכרת ומסרה כי לאחר שיחה עם חתנה היא למעשה דורשת סך של 2,000,000 ₪ ופינוי ארוך מאד.
שינוי דעתה של המוכרת נראה לדוד תמוה אך הוא העביר את המידע לתובע.
דוד המשיך לנסות ולהיות בקשר עם המוכרת גם לגבי לקוחות נוספים, אך באופן מעורר תמיהה היא התחמקה ממנו וזאת לאחר שלמעשה היה ביניהם קשר הדוק קודם לכן. כיום ובדיעבד הוא מבין שכבר במועד זה הנתבעת החלה במו"מ ישיר עם המוכרת.
לאחר מספר שבועות נודע לדוד ממכרה משותפת ששמה דליה כי המוכרת מכרה דירתה לאותה קונה פוטנציאלית שהתובע הראה לה את הדירה. דוד פנה למוכרת אשר בתחילה הכחישה כי נסגרה העסקה והתעלמה ממנו. (ישיבה מיום 30.12.13, עמ' 11, שורות 22-11).
11.בחקירתו הנגדית העיד דוד כי הכיר את אולגה דרך חברים משותפים, אשר המליצו עליו כבעל ניסיון. הוא עוסק בתיווך מאז שנת 1995, טען כי יש לו רישיון בתוקף, אם כי תקופה מסוימת לא עסק בתיווך ולכן עבר את המבחנים פעמיים.
דוד היה אצל אולגה בבית לבד בפעם הראשונה, ובפעם שנייה הביא את התובע כמתווך נוסף על מנת להגדיל את האפשרות למצוא קונה לדירה. הם ישבו וסיכמו את דרכי הפעולה כיצד לשווק את הדירה, ואולגה הסכימה כי הם יהיו המשווקים הבלעדיים, אך הם לא החתימו אותה על מסמך כי נתנה להם בלעדיות, ולא ביקשו ממנה עמלת תיווך (שם, עמ' 5, ש' 1 ואילך, עמ' 6, ש' 1 ואילך).
דוד העיד כי לא ידוע לו כי התובע ניסה למשוך ידיו מהעסקה. דוד טען כי היה מעורב לאורך כל המו"מ כאיש קשר בין התובע לבין אולגה, וזאת משום שהיה קרוב יותר אל אולגה ויכול היה לדבר אל ליבה כדי לקדם את המו"מ (שם, בעמ' 8, ש' 26-27, עמ' 9, ש' 1-6).
דוד העיד כי הראה את הדירה ללקוחות גם בלי התובע. לעניין שיטת העבודה בדרך כלל: כשהוא הביא לקוחות התובע לא היה מעורב ולא קיבל חלק מדמי התיווך, ואילו כשהתובע הביא לקוחות, דוד היה מעורב והם היו מתחלקים שווה בשווה משום שדוד הביא את הנכס (שם, בעמ' 9, ש' 17 ואילך).
דוד טען כי התובע ניהל קשר עם אולגה גם באופן ישיר וכי לא הכל עבר דרכו, התובע הראה לאולגה דירות גם ברמות יצחק ובאזורים אחרים (שם, בעמ' 10, ש' 1-3).
גרסת ההגנה
12.מטעם ההגנה העידו: הנתבעת, בעלה מר יוסף טל ובנה מר אסף טל.
הנתבעת בתצהיר עדות ראשית מטעמה (נ/1) העידה כדלקמן:
בשיחתה הראשונה עם התובע הבהירה לו כי בשל גילם המתקדם שלה ושל בעלה יוסף הם מחפשים דירה בבניין עם מעלית, בהתאם לתקציב מסוים. התובע אמר לה כי אין לו דירות בגובה התקציב שלהם, אך הציע לה לראות את הדירה, אשר מחירה היה מעבר ליכולתם הכלכלית ועמד על סך 1,860,000 ₪.
למיטב ידיעתה הדירה לא פורסמה בשום עיתון או אתר אינטרנט, ולימים התברר כי לתובע לא הייתה בכלל הרשאה בכתב להציג את הדירה לקונים.
הנתבעת הבהירה לתובע כי מחיר הדירה גבוה מידי ואינו בהישג ידם, אך בכל זאת הסכימה לראות את הדירה. כאשר הגיעה לאזור הדירה, נפגשה עם התובע והוא הורה לה לחתום על טופס הזמנת תיווך. הנתבעת ובעלה הבהירו לתובע כי אינן מסוגלים לשלם 2% בתוספת מע"מ והתובע הבטיח כי זהו רק טופס הזמנה הפורמאלי ועל דמי התיווך ידברו כשהעניין יהיה רלוונטי.
התובע לא אמר כי הוא המתווך הבלעדי בדירה ולא הזכיר בכלל את שמו של דוד כמתווך נוסף.
ברגע בו הגיעו לדירה שאלה המוכרת לזהות התובע. לימים התברר להם כי אולגה כלל אינה מכירה את התובע, קל וחומר שמעולם לא חתמה על שום מסמך המאפשר לתובע להציג את הדירה.
המוכרת לא הבינה מדוע הוצע להם מחיר של 1,860,000 ₪ והבהירה כי איננה מוכנה למכור את הדירה במחיר זה, אלא בסכום של 2 מיליון ₪. המוכרת עוד הבהירה כי מועד הפינוי הוא רק כעבור שנה וחצי.
המוכרת הביעה כעס כלפי התובע שהביא לדירה קונים פוטנציאליים מבלי שנתנה הסכמתה לכך ומבלי שסיפר את דרישותיה האמיתיות למכירה.
בתוך מספר דקות יצאו הנתבעת ובעלה מן הדירה מאוכזבים. הם שאלו את התובע אם יש טעם שינסה לשכנע את אולגה להתגמש בדרישותיה. התובע הודיע לנתבעת ובעלה במפורש כי עליהם "לרדת מהעסקה", וכי חבל על הזמן והמאמץ שישקיע. התובע טען כי אולגה "בלתי יציבה", וכי לדעתו היא לא באמת מתכוונת למכור את הדירה.
כעבור מספר ימים הנתבעת ובעלה פגשו במקרה את אולגה ב"גרנד קניון", הם החלו לשוחח והתיידדו. במהלך השיחה ביקשה הנתבעת לראות את הדירה פעם נוספת ואולגה הסכימה בחפץ לב.
עוד באותו טלפנה הנתבעת לתובע, בנוכחות בעלה ובנה אסף, וביקשה כי יגיע עמה לראות את הדירה, ואולם התובע הבהיר כי אינו רואה כל סיכוי למכירת הדירה. התובע השמיץ את המוכרת כאישה "בלתי יציבה", שמושכת את הזמן וככל הנראה לא באמת מעוניינת למכור וכי חבל על הזמן שלו ושל הנתבעת. על כן, סירב להגיע לדירה והודיע לנתבעת שתלך בלעדיו אם זהו רצונה.
הנתבעת ובעלה הגיעו לדירה פעם נוספת. במעמד זה גילו בפני אולגה כי "התאהבו" בדירה. אולגה סיפרה להם כי מעברה לגור בפרויקט "הנשיא" בו קנתה דירה יושלם רק בתוך שנה וחצי. הנתבעת הבהירה בפניה כי אינם חפצים ללחוץ עליה וכי החשוב הוא שנוצרה ידידות ביניהם.
כעבור כשבועיים נפגשו עם אולגה בשנית ב"גרנד קניון" וזו גילתה באוזנם כי היא החליטה למכור את הדירה, אולם אך ורק להם, שכן מצאו חן בעיניה, וביקשה כי חתנה, הוסק בתחום הנדל"ן ינהל את המו"מ וכך יגיעו למחיר ותנאי מכירה, המקובלים על שני הצדדים.
הנתבעת ובעלה, זוג קשישים אשר אינם מבינים דבר וחצי דבר בעסקאות כגון דא, שמחו להצעה זו וביקשו שהתובע יסייע גם כן בניהול המו"מ, שהרי הוא לכאורה המתווך בעסקה.
התובע שוב הודיע לנתבעת, בנוכחות בעלה ובנה, כי אינו חושב שהעסקה תצא לפועל וחבל על מאמציו. כן הודיע כי מבחינתו הוא "יורד" מהעסקה והמליץ גם להם "לרדת" מיד מהעסקה, שכן לדעתו אולגה לא באמת תמכור את הדירה. הוא טען כי שמע ממתווכים אחרים כי אולגה עשתה זאת בעבר לקונים אחרים ואינה "יציבה". גם כאשר בנה התעקש והתקשר שוב אל התובע, חזר התובע על אותם דברים וניסה לשכנע גם אותו לוותר על הדירה.
לאחר שהובהר להם, חד משמעית, כי התובע מושך ידו מהעסקה, ביקשה הנתבעת מבנה שינהל את המו"מ עם חתנה של אולגה.
בנה של הנתבעת, אסף, וחתנה של אולגה, אבים וייס, הם אלה שניהלו מו"מ במשך כחודש ימים עד אשר הגיעו להסכמה כלשהי.
התובע בעצמו משך ידו מהעסקה שכן לא רצה להשקיע כל מאמץ בדירה. התובע לא האמין ביכולתה של העסקה לצאת אל הפועל ולא האמין ביכולתם של הצדדים להגיע להסכמות ביניהם וחסך לעצמו את המאמץ, אשר לטענתו לא יישא פרי. למעט הפניית הנתבעת אל הדירה התובע לא עשה מאום. אילו הנתבעת הייתה מקשיבה לתובע והייתה פועלת בהתאם לעצתו לא הייתה רוכשת את הדירה בכלל.
לתובע לא מגיע שכר טרחה משום שלא עשה דבר בכדי להביא את העסקה לידי מימוש. התובע מעולם לא פרסם את הדירה בשום אמצעי. לא זו בלבד שהתובע לא נקף אצבע לביצוע העסקה, אלא אף ניסה להכשילה למן הרגע בו הבין כי לא יקצור את הפירות מהעסקה. התובע ניסה לשכנע את הנתבעת כי אין כל טעם לנסות ולנהל מו"מ מול אולגה, ולכן ברור כי לא מגיע לו שכר טרחה.
בטרם החל המו"מ ובשל כבודם כלפי התובע, ביקשה הנתבעת מבנה לטלפן אל התובע ולמסור לו כי ברצונם לשלם לו לפנים משורת הדין סך של 5,000 ₪. התובע הסכים ושמח להצעת התשלום וקבע להיפגש עם הנתבעת ובעלה ב"גרנד קניון" על מנת לקבל את התשלום. התובע מיד הבהיר כי זה אכן תשלום ראוי והודה כי באמת מדובר בסכום שהוא מעל ומעבר, שכן גם לדעתו לא באמת ביצע את העסקה ולא תרם להתקדמותה.
כעבור מספר ימים דרש התובע סכום של 12,5000 ₪. להפתעתם העלה התובע טענה חדשה כי הוא עובד עם שותף בשם דוד, והוא חייב לחלוק עמו בכסף. הנתבעת סירבה בכל תוקף לסכום זה והתובע, שהבין שדרש סכום מוגזם, הציע שיקבל סך של 10,000 ₪, וכך הוסכם.
השם "דוד" הועלה מפי התובע רק במהלך ניסיונותיו לסחוט יותר כספים. הנתבעת ובעלה מעולם לא ידעו כי התובע עובד עם שותף ולמעשה לא שמעו בכלל על דוד, אם הוא בכלל מתווך וכיצד הוא קשור לעסקה.
הנתבעת ובעלה חששו מהתובע שכן איים עליהם שאם לא ישולם לו הכסף יפנה לבית המשפט. על כן הסכימו לשלם לו כפי שדרש סכום בסך 10,000 ₪ בשתי המחאות נפרדות, עבורו ועבור דוד. התובע התרצה וקבע בשנית להיפגש עימם לצורך קבלת ההמחאות.
יומיים לאחר שסוכם הסכום האמור ובעוד הנתבעת ובעלה מגייסים את הכסף להעבירו לתובע, שוב הפתיע התובע בשיחת טלפון והפעם החליט לסחוט ביתר ודרש סכום גבוה בהרבה עבורו ועבור אותו "דוד".
כעבור תקופה לאחר חתימת הסכם מכר הדירה קיבלה הנתבעת מכתב התראה רצוף בשקרים גסים בו נדרש לשלם סכום מופקע בסך 41,760 ₪ בתוך 7 ימים, שאחרת תוגש נגדה תביעה.
התובע לא היה מעולם הגורם היעיל לרכישת הדירה, וזאת בלשון המעטה. יתרה מכך, התובע אף אינו "גורם" לרכישת העסקה. התובע בעצמו חזר והבהיר באוזניה כי אינו זכאי לדמי תיווך שכן משך ידיו מהעסקה עוד ביום הראשון. למן הרגע בו התובע הפנה אותם לדירה נעלמו עקבותיו.
13.הנתבעת צירפה לתצהירה את המסמכים הבאים:
"א" – תמליל שיחה מיום 20.3.12 בין אסף טל- בנה של הנתבעת לבין התובע.
"ב" – תמליל שיחה מיום 21.3.12 בין אסף לבין התובע.
"ג"- תמליל שיחה מיום 23.3.12 בין יוסף טל - בעלה של הנתבעת לבין התובע.
"ד" – תצהיר מטעם בעלה של הנתבעת, מר יוסף טל.
"ה" – תצהיר מטעם בנה של הנתבעת, מר אסף טל.
"ו" – תצהיר מטעם המוכרת, גב' אולגה גולן.
14.הנתבעת העידה בהתרגשות ואף במידה מסוימת של בלבול בין הזמנים.
בחקירתה הנגדית העידה כי אכן חתמה על טופס הזמנת שירותי התיווך (ת/2/א), אך התובע החתים אותה לפני שהוא הראה לה את הדירה, הוא מילא את הטופס במעלית והיא חתמה. היא אמרה לו שהיא לא משלמת 2% דמי תיווך. היא לא הסתכלה על הטופס, התובע מילא את הפרטים והיא נתנה בו אמון.
כאשר ביקרו בדירה, מפגש שהיה 6, 7 דקות, המוכרת אמרה להם שמחיר הדירה הוא 2 מיליון וכעסה על התובע שאמר מחיר יותר נמוך (פרוטוקול הדיון מיום 30.12.13, עמ' 24, ש' 18-21, עמ' 25, ש' 1 ואילך).
כשיצאו מהדירה התובע אמר שהוא חושב שאולגה לא בסדר, לא רוצה למכור את הדירה. הנתבעת התעקשה ולמחרת התקשרה לתובע וביקשה שיעזור לה משום שאהבה מאד את הדירה, אין בה אף מדרגה, והוא אמר לה תעשי לי טובה תרדי מזה, האישה הזו לא יציבה ופה נגמרה השיחה. זאת עד ששוב התקשרה לתובע ואמרה לו שהוא כמו הבן שלה ושהיא חייבת לפצות אותו כי הראה לה את הדירה, וכי היא חושבת שעסקה הולכת להיסגר כי הבן שלה והחתן של המוכרת מדברים כל הזמן ועושים את העסקה. התובע אמר כל הכבוד, הוא בכלל לא ידע מה קורה עם הדירה, הנתבעת הודיעה לו מפאת היושר שלה (שם, בעמ' 27, ש' 16 ואילך, עמ' 28, ש' 1-4).
הנתבעת העידה תחילה כי הלכה לראות שוב את הדירה עם בנה, אך היא לא זכרה מתי ולא זכרה אם התקשרו לפני כן לאולגה ואם התובע נתן לה את הטלפון של אולגה. היא לא זכרה אם אמרה לתובע כי ההצעה שלה היא 1.7 מיליון ₪ וטענה כי היא לא דיברה בכלל עם התובע לאחר מכן והוא לא היה איתה בקשר (שם, בעמ' 28, ש' 8 ואילך, עמ' 29, ש' 2-17).
לאחר מכן, לשאלות בית המשפט, הנתבעת העידה כי ראתה את הדירה עם בעלה, וכי יום למחרת ראתה את הדירה עם בנה. לאחר מכן בנה דיבר עם התובע והתובע כנראה אמר לו שהעסקה לא תתבצע. בפגישה שהתקיימה עם בנה, אולגה אמרה כי היא לא מתעסקת בכלל במכירה, היא סומכת רק על חתנה, ומה שהוא יחליט הוא יעשה, והיא מחוץ לתחום ונתנה את הטלפון שלו לאסף.
כחודש לאחר מכן כאשר הנתבעת פגשה את אולגה באקראי ב"משביר" ב"גרנד קניון" שם היא עובדת, הם התיידדו ואולגה אמרה לה שאם הבן שלה יגיע להסכם היא מוכנה למכור להם את הדירה. (שם, בעמ' 29, ש' 20 ואילך, עמ' 30, ש' 1-13).
לאחר מכן שוב טענה הנתבעת כי אינה זוכרת אם הבן שלה נתן לתובע הצעה בשמה לרכישת הדירה ע"ס 1.7 מיליון ₪. בנה ניהל מו"מ מפרך עם החתן של המוכרת, והתובע לא היה באמצע בכלל. על דוד היא בכלל לא יודעת, לא מכירה אותו ולא שמעה עליו. עוד טענה כי אינה זוכרת כמה זמן חלף מאז שהיא ובנה ראו את הדירה ועד אשר פגשה את אולגה ב"גרנד קניון" (שם, בעמ' 30, ש' 16 ואילך).
הנתבעת העידה כי פגשה את התובע רק פעם אחת במשך 5 דקות ושכחה איך הוא נראה, וחוץ מהדירה הוא לא הראה לה דירות נוספות (שם, עמ' 31, ש' 14-19).
הנתבעת טענה כי התובע לאט לאט סחט אותה, בהתחלה דיברו על סכום של 2,000 ₪, הוא כל יום היה מתקשר, עד שהגיעו ל-10,000 ₪, הוא אמר לה שהוא צריך לתת כסף לשותף שלו. (שם, בעמ' 31, ש' 20 ואילך).
הנתבעת טענה כי אמרה לתובע בשיחת הטלפון לפני שפגשה אותו שהיא מעוניינת לרכוש דירה נחמדה בסביבות 1,650,000 ₪, היא הסכימה לראות את הדירה למרות שהייתה בסכום גבוה יותר כי אמר לה שזו דירה נחמדה והיא ראתה הרבה דירות.(שם, בעמ' 34, ש' 1-16).
אחרי הפגישה עם אסף ואולגה היא שוחח עם התובע והוא אמר לה תרדי מיד מהעסקה הזו, זה לא רלוונטי, ושהוא לא רוצה להתעסק עם העסקה הזו. (שם, בעמ' 34, ש' 27 ואילך, עמ' 35, ש' 1-3).
הנתבעת העידה כי בנה חתם על ההסכם, בדירה מתגוררים היא ובעלה וזו בעצם הדירה של בנם (שם, בעמ' 35, ש' 28 ואילך, עמ' 36, ש' 1-5).
יצוין כי הנתבעת אשר העידה בהתרגשות חזרה וציינה כי אינה זוכרת תאריכים ובמהלך הדיון אף לא חשה בטוב.
מר אסף טל
15.מר אסף טל חזר בתצהירו (נ/2ׂ) על עיקרי דברי אמו – הנתבעת.
במסגרת חקירתו הנגדית העיד אסף כי העסקה נחתמה ביום 23.3.12 וכי ניהל מו"מ עם חתנה של המוכרת במשך כחמישה שבועות עד לחתימת ההסכם.
אסף העיד כי הוריו ראו את הדירה לראשונה ביום 5.2.13. הדירה מצאה חן בעיני אמו והיא ביקשה ממנו שיבוא לראות איתה את הדירה. הוא אישר כי הגיע לדירה ביום שישי והפגישה הייתה בנוכחות אולגה והוריו. אמו דיברה עם התובע אחרי הפעם השנייה שהיו בדירה וביקשה ממנו שיעזור לה במו"מ, בגלל שיש דרך ארוכה להגיע עד מחיר היעד שרצתה. מהשיחה ביניהם הבין אסף כי התובע לא מאמין שהעסקה תצא לפועל, כי אולגה אינה יציבה וכי יעזור להם לחפש דירות אחרות.
אסף שוחח גם הוא עם התובע, כשנשאל האם ביקש מהתובע שיעביר לאולגה הצעה בסך 1,700,000 ₪ ופינוי גמיש של 3 חודשים השיב שיכול להיות. בשיחה שהייתה לו עם התובע אמר לו התובע שאין סיכוי, שמדובר באשה לא יציבה וכי חבל על הזמן של שניהם (פרוטוקול הדיון מיום 30.12.13, עמ' 41 עד עמ' 43 ש' 10).
בשיחה נוספת שניהל עם התובע שאל אסף את התובע אם דיבר עם אולגה ואם יש מצב לגמישות בזמן הפינוי והתובע השיב שלא, והוא שאל אם אסף התקדם עם החתן שלה כי הוא מתנהג כאילו הוא בעל הבית (שם, עמ' 43, ש' 24-29).
אסף העיד כי כאשר שוחח עם התובע עדיין לא התחיל לנהל מו"מ עם אבים, חתנה של המוכרת, אלא רק תיאמו את הזמנים בהם יוכלו ליצור קשר, כאשר כבר התחיל לנהל את המו"מ אמר לתובע על תיאומי הזמנים, יתרה מזאת התובע הוא זה שאמר לו שהחתן מנהל את העניינים ואם יש מישהו לדבר איתו זה עם החתן. הוא היה בקשר עם חתנה של המוכרת כבר מהימים הראשונים אך לא הגיעו למו"מ אמיתי. הוא קיבל את הטלפון של אבים מאולגה אחרי הביקור השני בדירה (שם, עמ' 44, ש' 1-23, עמ' 45, ש' 3-6).
אסף העיד כי אביו שוחח עם התובע ביום שלפני העסקה, ואמר לו כי העסקה הבשילה וכי הם רוצים לסגור עמו מחיר. הם רצו לשלם לו כמחווה משום שהוא הראה להם את הדירה בפעם הראשונה, אך מאותו הרגע שנחתם הנייר של הסכם התיווך הוא הדיר רגליו משם והוא לא היה בקשר עם אולגה, הוא הודה בתמלילים כי לא היה חלק במו"מ וכי לא רצה להתערב בו (שם, עמ' 46, ש' 7 ואילך).
בחקירה חוזרת העיד אסף כי שוחח עם התובע כדי לספר לו על המו"מ יותר מפעמיים שלוש. אסף שאל את התובע אם הוא ניסה לרכך את הצדדים מצידו והוא ענה שלא, שאינו מכיר את אבים כי אם רק את אולגה, ושמבחינתו הוא רוצה לעבוד בבתים אחרים מאחר שאינו סבור כי העסקה הזו תבשיל (שם, עמ' 49, ש' 12-16).
אסף העיד כי הציעו לתובע סך של 5,000 ₪. בהתחלה אמר שסכום זה בסדר, אבל פתאום הגיע עוד בחור ששמו דוד, אשר אסף והוריו לא ראו אותו מעולם. הוא אמר שהוא מתווך נוסף שעובד עמו בשותפות על הדירה הזו, ולכן סך של 5,000 ₪ זה נמוך והציע סך של 12,500 ₪. אסף העלה לסך של 7,000 ₪, בסוף התובע הציע פשרה של 10,000 ₪. אסף אמר לו שהוא צריך לחשוב על הסכום, ואח"כ אביו חזר אליו והסכים, והוא ביקש את זה בשתי המחאות נפרדות, בחצי הסכום לכל המחאה, ואז התובע התחרט והחל להעלות את המחיר, כנראה כי דוד צעק עליו. הם החליטו להעלות את המחיר מההצעה שהתובע הסכים לה, ומאז לא שמעו ממנו יותר. (שם, בעמ' 46, ש' 24 ואילך- עמ' 50, ש' 1-9).
מר יוסף טל
16.במסגרת חקירתו הנגדית העיד יוסף כי פגש את התובע פעם אחת ויחידה כאשר הראה להם את הדירה. טופס הזמנת שירותי התיווך (ת/2/א) היה ריק, התובע ביקש חתימה, אשתו חתמה על הטופס, ובתוך המעלית התובע מילא את פרטי בעלת הדירה, אם השם ותעודת הזהות של אשתו. יוסף לא הציץ בטופס עד לרגע שהתובע ביקש חתימה, והציץ בו רק לאחר שהתובע נתן לו עותק במעלית לפני שהגיעו לדירה. אשתו לא עיינה בטופס מכיוון שהיא מכירה את הטפסים הללו ולפחות 10-15 פעמים חתמו על טפסים דומים (פרוטוקול הדיון מיום 4.3.14, עמ' 55, ש' 20 ואילך, עמ' 56 ש' 1 ואילך).
יוסף העיד כי ראה את הדירה פעם אחת בנוכחות התובע ואשתו, ופעם נוספת בנוכחות בנו. הדירה לא פורסמה, הוא לא הגיע לתובע בגלל הדירה הזו, אלא בגלל דירה אחרת שפורסמה ולא יצאה לפועל כי נמכרה כנראה. הוא ידע להגיע לדירה פעם נוספת ללא התובע כי עבד 40 שנה בתור נהג אגד, הוא מכיר כל בית וכל רחוב, ואם היה פעם אחת במקום אחד הוא תמיד ידע לחזור אליו (שם, בעמ' 57, ש' 6-18).
בחקירה החוזרת נשאל יוסף על כך שאשתו חתמה על טופס התיווך ורק לאחר מכן התובע מילא את הפרטים, והתבקש להבהיר אילו פרטים מילא התובע בכתב ידו לאחר החתימה, והשיב – שם אשתו, תעודת זהות, הכתובת הישנה שלהם, הכתובת של אולגה. כאשר אשתו חתמה היא אמרה לתובע שכתוב בטופס 2% וזה לא מקובל, והתובע ענה בפורש כי זה פורמלי והם יגיעו להסכמה יותר מאוחר. (שם, עמ' 58, ש' 2 ואילך).
17.יצוין כי מטעם ההגנה הוגשו גם תצהיריהם של המוכרת, הגב' אולגה גולן, וכן של חתנה של המוכרת, מר אבים וייס, אך לאור הודעת ב"כ הנתבעת כי הם לא יתייצבו למתן עדות הוצאו תצהיריהם מהתיק.
סיכומי הצדדים
18.הצדדים, ככלל, חזרו בסיכומיהם על טענותיהם.
סיכומי התובע
19.התובע בסיכומיו חזר על השתלשלות העניינים לפי גרסתו.
20.התובע הוא "הגורם היעיל" בעסקה כהגדרתו בפסיקה. לולא נוכחותו של התובע כגורם מקשר לא היה ביכולתה של הנתבעת להגיע לדירתה של המוכרת. התובע הוא שמסר בידיה את מס' הטלפון הנייד של המוכרת ובעקבות יצירת הקשר הזה שנעשה ע"י התובע בלבד, יכלו הנתבעת ובנה להגיע לביתה של המוכרת ושם לשמוע ממנה כי כדי להמשיך בעסקה עליהם לשתף את חתנה, אבים. בנקודת הזמן הזו היה על הנתבעת להתקשר לתובע ולמסור בידיו את מספר הטלפון של החתן או ליידע אותו כי נפתח ערוץ תקשורת זה.
21.התובע מתנגד לצירופם של קלטות, תמלילים ו/או כל מידע אחר ואשר בנוגע אליו הגיש בקשתו להוצאת הראיות מתיק בית המשפט. בית המשפט מתבקש ליתן החלטתו בעניין זה במסגרת פסק הדין הסופי באופן שלא יתיר להידרש לתמלולי השיחות והקלטות מטעמה של הנתבעת.
22.התביעה הינה בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") והקבוע בסעיף 14 בו לעניין התקיימותם של התנאים בו:
א.לתובע רישיון בעל תוקף לפי החוק.
ב.הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 שכן אין חולק בדבר קיומו של ההסכם לקבלת שירותי תיווך עליו חתמה הנתבעת.
ג.הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.
23.אין מחלוקת לגבי התקיימותם של שני התנאים הראשונים, ועל כן התובע טען להוכחת קיומו של התנאי השלישי בדבר היותו הגורם היעיל.
24.התובע הפנה לע"א 2144/99 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל וערעור שכנגד, פ"ד מח(3) 116, שם נעשתה ההבחנה בין גורם מתערב שמסייע להתגבר על קשיי המו"מ לבין גורם שיזם מחדש מו"מ לאחר שדעך. בעניין זה נקבע כי במקרה הראשון, בו המתווך פועל ליזום המו"מ, כפי שעשה התובע, הרי גם אם קיים מתווך נוסף אחריו, אין הדבר שולל את זכאותו של המתווך הראשון. אלא שכאן, לא היה במקומו של התובע מתווך נוסף, לא היה "גורם יעיל" אחר.
מי שנטל לעצמו את המושכות במו"מ ולמעשה דחק את התובע החוצה ללא ידיעתו הייתה הנתבעת באמצעות בנה. לא מדובר בגורם נוסף במו"מ, המתחרה עם המתווך על השאלה מיהו הגורם היעיל, אלא מדובר בקונה עצמו, אשר לאחר שקיבל את הפרטים מהתובע ואת יעילותו כמי שיצר את הקשר, בחר בחוסר תום לב להוציאו מהמו"מ במטרה לחמוק מתשלום שכר טרחתו של התובע.
לפי דרישת הפסיקה יש לבחון האם קיימת "תחרות" בין שני גורמי תיווך, ואילו במקרה דנן אין גורם שהינו מתווך שהינו יעיל יותר מהתובע.
25.אין מחלוקת כי התובע כמתווך היה פעיל בתחילתה של הדרך. כאשר מתווך, אשר היה פעיל בשלב מסוים וקישר בין צדדים בעניין עסקה מסוימת, אינו מעורב מיד עם סיומה של העסקה, יש לבדוק את כל הנסיבות כדי לקבוע אם היה ניתוק ממשי בין שני השלבים. פעולותיה של הנתבעת ובנה, אשר פעלו יחד להתקדם במו"מ מאחורי גבו של התובע, מלמדים כי פעלו בחוסר תום לב להפרתו של ההסכם עמו.
26.כדי להוכיח היותו של התובע "גורם יעיל" נקבעו בפסיקה אמות המידה הבאות:
א.מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי – אין מחלוקת כי העסקה נחתמה בהתאם לסכום ההצעה שנתנה הנתבעת בידי התובע.
ב.הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה – בהסכם התיווך שנחתם בין הנתבעת לתובע נרשם כי היא מבקשת לרכוש נכס בשווי 1,860,000 ₪ והראיה כי הנכס נרכש על ידה בהתאם לדיווחי המס בסכום של 1,700,000 ₪.
ג.חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה – הנתבעת ראתה את הדירה ביום 5.2.12 והעסקה דווחה למס שבח כמי שנחתמה ביום 23.3.12.
ד.מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך- לו היה התובע יודע כי ישנו פתח לניהול מו"מ הרי כי אז היה ממשיך ופועל לקשירתה של העסקה, אלא שמידע זה הוסתר ממנו במכוון.
ה.קיום גורם נוסף – אין גורמי תיווך נוספים מלבד התובע.
ו.לא שולמו דמי תיווך על ידי אולגה המוכרת.
ז.זהות הצדדים המנהלים את המו"מ כמצביעה על שמירת הזיקה הסביבתית.
ח.הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מנהלי המו"מ והמשכיות הפעולה.
27.התובע תומך גרסתו הן בעדותו המהימנה, בעדות דוד, אך גם בעדות הנתבעת, אשר אינה מכחישה כי ידעה להגיע אל המוכרת רק בשל מעורבותו.
28.מעדותו של אסף עולה כי פגישתם השנייה של הצדדים ללא התובע הייתה כשבועיים בלבד לאחר פגישתם האשונה. אין מדובר בניתוק של זמן או קשר ממשי. בעניין זה מפנה התובע לעדותה המתחמקת של הנתבעת באשר למועדי יצירת הקשר ולהיכרות של עם אבים.
29.הנתבעת לא הצביעה על גורם יעיל אחר. העובדה כי בנה היה מעורב במו"מ אינה שוללת את היותו של התובע הגורם היעיל כדרישתה של הפסיקה, במיוחד כאשר נמנעה ממנו ההזדמנות להוות גורם יעיל עבור הנתבעת.
30.הנתבעת יכלה לזמן עדים ניטרליים לכאורה, אשר מצויים עמה בהתאם לעדותה בקשרי ידידות עמוקים – המוכרת אולגה וחתנה. הנתבעת ציינה אותם כעדים בתחילה ואף הגישה תצהיריהם, אך מאוחר יותר משכה תצהיריהם והחליטה שלא לזמנם, ובכך מנעה מבית המשפט להתרשם באמצעות עדים חיצוניים אודות הנסיבות האמיתיות ומידת המעורבות האמיתית של התובע כגורם היעיל.
אי הבאתם של עדים אלו פועלת לרעתה של הנתבעת תוך הפעלת החזקה כי יש בכך כדי ללמד על רצונה להסתיר האמת.
31.מהמתואר על ידי הנתבעת בעצמה וכן מעדות אסף עולה כי הם אכן עשו כל שביכולם על מנת לסכל את אפשרותו של התובע להיות הגורם היעיל על מנת לתווך. התובע לא ידע כלל כי אסף יצר קשר עם אבים, ולכן נמנע ממנו בחוסר תום לב גמור מלבצע את פעולת התיווך באופן יעיל.
32.התנהלות הנתבעת במהלך המשפט מחייבת הוצאות נכבדות. עדותה של הנתבעת העלתה באופן ברור את ניסיונה להסתיר מידע מעיניו של בית המשפט. חרף עדויותיהם של בעלה ובנה שנועדו לתמוך בגרסתה, ניתן היה בהחלט ללמוד על כך שגרסתה, כאילו התובע אינו זכאי לתשלום בגין התיווך – נסתרה.
יש על כן לקבל את התביעה וכאמור לחייב בהוצאות נכבדות.
סיכומי הנתבעת
33.הנתבעת בסיכומיה חזרה על השתלשלות העניינים לפי גרסתה.
34.התובע סירב לבקשת הנתבעת לקדם את העסקה מספר פעמים:
-הפעם הראשונה - לאחר שהנתבעת ובעלה יצאו מן הדירה ביקשה הנתבעת מהתובע שישוחח עם המוכרת וינסה לשכנעה להפחית את המחיר וזמן הפינוי כדי שיוכלו לעמוד בדרישות המכירה. באותה הנקודה משך התובע ידיו מן העסקה והודיע לנתבעת ובעלה ש"ירדו מהעסקה", וכי חבל לו על הזמן והמאמץ שישקיע, וכי המוכרת היא אישה לא יציבה.
-הפעם השנייה - למחרת היום טלפנה הנתבעת אל התובע בבקשה כי יסייע לה וישוחח עם המוכרת. התובע סירב לבקשת הנתבעת והציע לתובעת שתחפש דירות אחרות.
-הפעם השלישית – הנתבעת התעקשה וביקשה מהתובע שיראה לה את הדירה פעם נוספת, הפעם עם בנה אסף. התובע סירב בכל תוקף.
-הפעם הרביעית – יומיים לאחר שהנתבעת ואסף ראו את הדירה, טלפנה הנתבעת לתובע, סיפרה לו כי ראו שוב את הדירה, וביקשה ממנו לסייע לה, אלא שהתובע סירב והתנער מהעסקה.
-הפעם החמישית – אסף התקשר לתובע וביקש ממנו לסייע לנתבעת. אסף מסר לתובע כי מי שמנהל עבור המוכרת את ענייני הדירה הוא חתנה, וביקש כי ישוחח עימו, אך התובע סירב.
35.תנאיו של ההסכם שנחתם היו רחוקים שנות אור מההצעה הראשונית: התמורה בגין הדירה הייתה בסך 1,700,000 ₪ (במקום 2,000,000 ₪) ומועד הפינוי היה תוך 3 חודשים בלבד (במקום שנה וחצי).
36.על פי תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי ההזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, על מתווך למלא את הפרטים הרלוונטיים לדירה בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח; סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה; תיאור הנכס; מחיר העסקה המבוקשת; הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעורם מתוך מחיר העסקה).
37.התכלית הנעוצה בחובה זו, המוטלת על המתווך, היא שהלקוח יבין על מה הוא חותם. חרף זאת בפועל נוהגים מתווכים, כדוגמת התובע, להחתים את לקוחותיהם על טופס ריק, אותו הם ממלאים לאחר מכן. בעניין זה פסקו בתי המשפט כי הפרטים האמורים נועדו בסס ודאות של הלקוח בפרטי העסקה, ולפיכך, היה וטופס ההזמנה שמילא המתווך לא כולל את כל הפרטים שלעיל, לא יהווה המסמך הסכם תיווך מחייב וישלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך.
38.במקרה דנן, כפי שעולה מעדות הנתבעת ובעלה, בעת חתימת הנתבעת על גבי הטופס, היה הטופס ריק מפרטים, לרבות מחיר הדירה.
39.ברי כי התובע, מעבר לחוסר תום ליבו המשווע, לא עמד בתנאי חוק ותקנות המתווכים שכן לא החתים את הנתבעת על גבי טופס עם הפרטים, כשהיא מבינה על מה היא חותמת, ובעיקר מודעת למחיר הדירה ממנו נגזרים 2% דמי התיווך, כי אם על גבי טופס ריק בלבד והכל על מנת להסתיר מעיניה שהביאה לדירה יקרה בהרבה מכפי יכולתה.
40.סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כי כדי שמתווך ייחשב כמתווך בעל בלעדיות על נכס, עליו להחתים את הלקוח על שני טפסים. האחד, טופס הזמנת תיווך רגיל; השני, טופס נפרד שבו יצוינו מתן הבלעדיות ותקופתה. כלומר, חלה דרישת כתב קפדנית וכפולה. לפי עדותו של דוד, אין בידי התובע או דוד כל מסמך מהמוכרת בכתב המאושש את טענתו המופרכת בעניין הבלעדיות.
41.לפי סעיף 1 לתקנות התיווך במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, כאשר ניתנה למתווך בלעדיות, עליו לבצע שתי פעולות שיווק לפחות אשר מטרתן מכירת הדירה, ואילו התובע לא ביצע ולו פעולת שיווק אחת לצורך מכירת הדירה. הדירה לא פורסמה בשום עיתון או שלט או אתר אינטרנט או בכל אמצעי פרסום אחר, והתובע לא הוכיח אחרת.
42.בבדיקה שנערכה ברשם המתווכים, משרד המשפטים, נמסר כי לדוד, על אף עיסוקו בתיווך, לא היה רישיון תיווך לפחות משנת 2009 ועד אוקטובר 2013. במכתב שהועבר לידי ב"כ הנתבעת הובהר כי רק ביום 5.1.14 קיבל דוד לראשונה רישיון תיווך וכי לפני תאריך זה לא היה בידו רישיון תיווך (המכתב נמסר לב"כ הנתבעת רק ביום 12.5.14 ובאם תינתן הרשות לכך יוגש לבית המשפט).
43.דוד סיפר בעדותו כי הוא עוסק בתיווך מקרקעין החל משנת 1995 וטען כי יש לו רישיון. מעבר לעובדה שעדותו הייתה עדות שקר, הרי שבמשך 19 שנים עבד דוד כמתווך ללא רישיון תיווך, וזאת בניגוד לסעיף 2 לחוק המתווכים.
44.דוד, אשר פעל ללא רישיון תיווך, נזקק ככל הנראה לתובע, המחזיק ברישיון תיווך, ושימש למעשה "זרועו החוקית" של דוד. זאת, בניגוד לסעיף 13 לחוק המתווכים אשר קובע כי אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון בתוקף, ובאופן המהווה עבירה פלילית. מן הראוי לשלול מהתובע כל זכאות לדמי התיווך שכן בסך הכל נשלח על ידי דוד ושימש כ"זרועו" לצורך עבודת התיווך.
45.לתובע כלל לא הייתה הרשאה לעסוק בתיווך הדירה. כפי שעולה מעדותו של דוד, מי שקיבל הרשאה לעסוק בתיווך הדירה היה דוד בלבד, הוא זה ש"הביא" את הדירה, והוא זה שאמור היה לקבל דמי תיווך. השננים הודו כי שיתפו פעולה בעסקאות כגון דא במשך שנים רבות וכל למעשה "הכשיר" התובע את דמי התיווך שקיבל דוד.
46.סעיף 8 לחוק התווכים קובע את חובת המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ולמסור ללקוח כל מידע מהותי הנוגע לנכס. התובע הפר חובות אלו, לא הציג בפני הנתבעת את המחיר האמיתי של הדירה ואת מועד הפינוי, ושיקר בהתחייבותו לנתבעת כי לא ידרוש 2% כדמי תיווך.
47.התובע, לא זו בלבד שלא עשה כל פעולה לקידום ומימוש עסקת המכר, אלא הוא ניתק בעצמו את הקשר הסיבתי בינו לבין עסקת המכר בדירה, מיד באותו הרגע בו משך ידיו מהעסקה. סירובו החוזר של התובע לסייע לנתבעת לקדם את העסקה מהווה נתק מוחלט, ולבטח אין לזקוף את הצלחת המשא ומתן וחתימת ההסכם לטובת התובע. הנתבעת הפנתה לפסיקה בעניין ניתוק הקשר הסיבתי.
48.בסופו של יום, מי שפתח בשיחות בין הצדדים, פנה אל חתנה של המוכרת, ניהל את המו"מ והביא להבשלת העסקה, הוא אך ורק בנה של הנתבעת. למעשה אסף היווה את הגורם היעיל, ובמאמצים רבים, אשר דרשו ממנו הוצאות כספיות, אובדן ימי עבודה, נסיעות הלוך ושוב ממקום מגוריו בראשון לציון לחיפה, הצליח לגשר על התהום הפעורה שהייתה בין הצדדים.
49.הנתבעת הפנתה לפסיקה ענפה לעניין "הגורם היעיל" (בין היתר, ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3),116; בר"ע (ת"א) 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי, 25.6.01; ע"א (ת"א) 2314/00 גוסטה פרנק נ' י.ה מקרקעין וניהול בע"מ, 5.6.02; ע"א 461/76 מנשה פטל נ' יונה מרגלית, פ"מ לא(2)412; ע"א 37075-03-11 נגר נ' אהרוני, 12.9.11).
50.בפסיקה נקבעו תנאים ואמות מידה לפיהן יש לבחון האם המתווך היה הגורם היעיל, ואולם התובע לא מילא ולו תנאי אחד מתנאים אלו:
א.מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי – ההצעה המקורית של המוכרת עמדה על סך של 2,000,000 ₪ והדירה נמכרה בפועל בסך של 1,700,000 ₪. מדובר בפער קיצוני הנאמד ביותר מ-17%, כפי שהודה התובע בחקירתו.
ב.הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה – המתווך לא ציין תנאי תשלום בהצעה ואת כל ניהול המשא ומתן, לרבות קביעת שיעורי התשלום, ערכו אבים ואסף. התובע לא השתתף בניהול המשא ומתן והסתיר מהנתבעת את תנאי פינוי הדירה.
ג.חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה – הביקור בדירה נערך ביום 5.2.12. לאחר משא ומתן מפרך, אשר נמשך למעלה מחודש ימים, נחתם הסכם מחייב בין הצדדים ביום 23.3.12, קרי לאחר כחודשיים.
ד.מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – התובע לא טרח לפרסם את הדירה, נמנע מכל פעולה לצורך קידום העסקה, לא טרח לטלפן לנתבעת ולו פעם אחת, ומעולם לא שוחח עם המוכרת או עם חתנה. התובע הציג לנתבעת את הדירה פעם אחת ויחידה, ולמעט ואותן דקות בודדות בהן היה עם הנתבעת בדירה, לא נקף אצבע לקידום העסקה.
ה.קיום גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו – הבשלת העסקה נעשתה בזכותם של אסף ואבים, בשל פועלם המשמעותי והאינטנסיבי בניהול המשא ומתן. לולא ערכו משא ומתן עיקש , ארוך ומתיש, כפי שניהלו בפועל, מעולם לא הייתה נחתמת העסקה.
ו.תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני ושיעורם – במקרה דנן לא שולמו דמי תיווך על ידי המוכרת ונגבו במלואם אך ורק מהנתבעת. למעשה לתובע כלל לא היה קשר עם המוכרת, אלא "נזקק" לדוד ששימש כ"איש קשר" בינו לבין המוכרת.
ז.זהות הצדדים המנהלים את המו"מ כמצביעה על שמירת הזיקה הסביבתית.
ח.הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מנהלי המו"מ והמשכיות הפעולה.
51.לא זאת בלבד שהתובע לא היה הגורם היעיל, אלא אף המליץ לנתבעת "לרדת מהעסקה" ולחפש דירה אחרת, וכינה את המוכרת כ"בלתי יציבה".
52.כפי שעולה מעדותו של התובע, התובע ידע כי הדרך היחידה להתחיל במשא ומתן לעניין הדירה עוברת דרך חתנה של המוכר, ולמרות זאת נמנע ואף סירב בכל תוקף ליצור עמו קשר ולפתוח עמו במשא ומתן.
53.טענתו של התובע כי לכאורה נמנעה ממנו השתתפות במשא ומתן, על מנת שיהא "הגורם היעיל", נסתרה שוב ושוב על פי דבריו של התובע בעצמו, שחזר וסיפר בעדותו כי הנתבעת ובנה התקשרו אליו שוב ושוב וביקשו את עזרתו, אלא שהוא סירב לפעול למען ניהול המשא ומתן.
54.נטל הראיה מוטל על התובע. על אף טענת הנתבעת כי הדירה מעולם לא פורסמה ע"י התובע, התובע בחר לשמור על שתיקתו בעניין ולא הציג ולו ראיה אחת בעניין פרסום הדירה. הימנעות התובע להציג ראיות מקימה כנגדו את החזקה כי אכן לא פרסם מעולם את הדירה.
55.אין מחלוקת לעניין הפער העצום בין ההצעה שהניח התובע לראשונה בפני הנתבעת לבין תנאי ההסכם שנחתם בפועל, לעניין מחיר הדירה ומועד הפינוי, כפי שהודה גם התובע בחקירתו. פער זה, לכשעצמו, מצביע על היעדר "הגורם היעיל" מצדו של התובע.
56.על התובע הטוען לתשלום דמי תיווך מוטל נטל השכנוע על פי הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה". התובע לא טרח להרים את נטל ההוכחה ולא הביא ולו ראיה אחת המאוששת את גרסתו, כגון ראיה אודות פרסום הדירה. התובע לא זימן לעדות קונים פוטנציאליים אחרים אשר הראה להם כביכול את הדירה או טפסים שיתמכו בטענתו כי אכן הראה את הדירה לקונים נוספים.
57.עדויות הנתבעת והעדים מטעמה היו מהימנות, קוהרנטיות וכנות. הוכח בפני בית המשפט כי אין עסקינן בנתבעת חסרת תום לב אשר עשתה כל שבידה על מנת לחמוק מתשלום דמי תיווך.
58.על נכונותם הכנה של המוכרת וחתנה לסייע לנתבעת להוציא צדקתה אל האור ניתן היה ללמוד מהתצהירים שמסרו לבית המשפט בראשית ההליך. העדים הבהירו לאורך ההליך כולו כי יגיעו ליתן עדותם בבית המשפט אם ידרשו לכך. אולם משיחתה האחרונה של המוכרת עם אסף, הבהירה המוכרת כי לא תגיע לבית המשפט ליתן עדות, והפטירה כי "הספיקה" לה שיחת הטלפון שקיבלה. הנתבעת ובני משפחתה הסיקו כי המוכרת חוששת מפני דוד.
59.חרף סירובה של המוכרת להגיע להעיד, ראוי לתהות, מדוע לא זומנה כעדה מטעם התובע. התובע נמנע מזימונם של המוכרת וחתנה כעדים מטעמו, שכן ככל הנראה הבין כי עדותם תחזק אך ורק את דברי הנתבעת.
60.בייאושו בנה התובע במסגרת סיכומיו תסריט קונספירציה בו זממו הנתבעת והמוכרת, שתי נשים שגילן קרוב ל-70, "לחתור תחתיו" ולנשלו לכאורה מדמי התיווך. התובע מעז לטעון כי עדותה של הנתבעת אינה מהימנה, בעוד העד שהביא מטעמו, דוד, מסר עדות שקר לבית המשפט.
61.לא בכדי ניסתה ב"כ התובע למנוע את הגשת השיחות המוקלטות, מהן עולה כי התובע ידע על ניהול המשא ומתן וקידומו, ומוכחות כי עסקינן בתובע שאינו דובר אמת. כן, בעדותם של התובע ודוד התגלו סתירות אשר מעידות על חוסר מהימנותם.
62.בפתחה של פרשת הראיות התבקש בית המשפט להתיר לנתבעת את הגשת דיסק ההקלטות של שיחות טלפון שנערכו עם התובע. בית המשפט התיר את הגשת הראיה שכן התיק דנא החל בסדר דין מהיר ולכתב ההגנה צורפו תמלילי השיחות הנדונות. הגשת הראיה לא התבקשה בשלב מאוחר, אלא בשלב מוקדם ומיד בראשית פרשת ההוכחות. כמו כן, דיסק ההקלטות אינו אלא ראיה המשלימה את תמלילי שיחות הטלפון, אשר הוגשו יחד עם כתב ההגנה. לכן, ועל מנת לחשוף את התמונה בכללותה, בית המשפט מתבקש לקבל את הראיה.
63.ב"כ הנתבעת מבקשת לדחות את התביעה ולחייב את התובע בהוצאות.
דיון והכרעה
64.לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, בעדויות ובסיכומים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.
המסגרת הנורמטיבית
65.חוק המתווכים המקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), התווה את דרכי פעולתם של מתווכים, תחום שעד אז היה פרוץ, ואימץ במידה רבה את הפסיקה הענפה עד לחקיקתו.
66.סעיף 2 לחוק מציין מי הם הגורמים המורשים לעסוק בתיווך וסעיף א' שבו אומר:
"לא יעסוק אדם בתיווך אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה". סעיף 5 לחוק מפרט מה הם התנאים לקבלת רישיון.
67.סעיף 14 לחוק המתווכים אשר עניינו דמי תיווך קובע כדלקמן:
"14.(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
68.בענייננו אין מחלוקת כי התובע בעל רישיון תיווך בתוקף, וכי הנתבעת חתמה על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך (אם כי ישנה מחלוקת בין הצדדים בקשר לתוקפו המחייב של אותו מסמך באשר לטענת הנתבעת הוחתמה על מסמך ריק ורק לאחר מכן מילא בו התובע את הפרטים).
יחד עם זאת לא הוכח כי לדוד יש רישיון בתוקף. אדרבא מתוך החקירה הנגדית של דוד ובהינתן כי שמו כלל לא הוזכר בתביעה העיקרית וקיומו התגלה לנתבעת רק כאשר החלו השיחות לגבי דמי העמלה המגיעים לתובע מתחזקת הדעה, גם ללא קבלת המכתב אותו ביקשה ב"כ התובע להציג לאחר הגשת הסיכומים, כי אכן דוד הסתייע בתובע מבחינת "כיסוי חוקי" לפעולות התיווך שלו. אילו סברה ב"כ התובע כי אכן לדוד יש חלק בפעולת התיווך והוא אכן מתווך מורשה, ופעל ביחד עם התובע, כפי שאח"כ צוין בתצהיר העדות הראשית, חזקה עליה שהיתה מלכתחילה או מציינת זאת בכתב התביעה או מבקשת לתקן את כתב התביעה או לחילופין, מציגה בתוספת לתצהירו של דוד את רישיון התיווך אשר לדוד.
לא למותר לציין כאן, כי על טופס הזמנת שירותי תיווך מופיע שמו של התובע בלבד.
אני ערה לכך כי התובע טען בתצהירו כי כבר בפגישה הראשונה עם הנתבעת ציין את שמו של דוד, אך אינני מקבלת טענה זו. הרושם שקיבלתי הוא כי טענה זו הומצאה לצורך העדות במשפט. זאת כאמור משום ששמו של דוד לא עלה בכתב התביעה, ולא בתצהיר אימות העובדות אשר הוגש כאשר הוגשה התביעה בסדר דין מהיר.
כאמור ב"כ התובע לא ביקשה לשנות דבר לאחר ההחלטה שהורתה על העברת הדיון לסדר דין רגיל.
אין בכוונתי לומר כי גם פעולת התיווך של התובע עצמו, שהיא הפגשת הנתבעת עם המוכרת איננה מזכה את התובע בדמי תיווך כלל ועיקר בגלל הזדקקותו לשירותיו של דוד, גם אם עשה זאת ללא רישיון (פעולתו של דוד עפ"י הטענה היא הפגשת התובע עם המוכרת).
הערת אגב – לא מן הנמנע כי זו שאלה בצ"ע אם פעולת תיווך נמשכת מפעולה של מתווך שאינו מורשה, מזכה בדמי תיווך כאילו היתה כל כולה פעולה של המתווך המורשה.
התובע טען כי קיבל את הדירה בבלעדיות אך לא המציא כל ראייה לכך. עפ"י החוק כאשר ניתנת דירה בבלעדיות יש לעשות זאת בכתב, עפ"י סעיף 9(ב)(1). חזקה על מתווך מנוסה כמו התובע, כי לו היו הדברים נכונים היה טורח להחתים את המוכרת על הסכם בלעדיות. משלא עשה כן אין בפניי ראייה כי הדירה היתה אצלו בבלעדיות, ואני דוחה טענה זו.
הערה זו איננה נדרשת להכרעה בתיק אלא רק מהווה פן נוסף בהערכת המהימנות לעדותו של התובע, כפי שיפורט להלן.
המחלוקת המרכזית בין הצדדים הינה ביחס לתנאי השלישי, דהיינו האם התובע היה הגורם היעיל בעסקה. לשם כך יש לקבוע מהי הגרסה המהימנה על בית המשפט.
הערכת מהימנות
69.התובע והעד מטעמו לא הותירו רושם מהימן עד כדי קבלת גרסאותיהם במלואן. התובע ומר דוד ציון, שניהם העידו בזחיחות הדעת, יוהרה וזלזול בנתבעת ובבני משפחתה. אינני מאמינה לתובע כי הציג בפני הנתבעת כבר בפגישה הראשונה את קיומו של דוד. אין מחלוקת כי הנתבעת לא ראתה את דוד מעולם. אינני מייחסת חשיבות לכך כי התובע נתן לנתבעת את מספר הטלפון של אולגה וזה מה ששימש כביכול רקע לקנוניה הנטענת על ידו בין אולגה לבין הנתבעת. לא למותר לציין כי היו סתירות בין עדויותיהם של התובע ושל דוד, כמו למשל לעניין ממי נודע להם מכירת הדירה, האם זו היתה גב' בשם דבורה או גב' בשם דליה. התובע לא מצא לנכון לזמן את אותה "מתווכת" ראשונית לעדות לבית המשפט.
אני ערה לכך כי עדותה של הנתבעת היתה מבולבלת והיא לא זכרה את הסדר הכרונולוגי של הדברים. יחד עם זאת, התרשמתי כי עדותה היתה כנה והיא העידה כאשר אינה חשה בטוב ובהתרגשות רבה.
למעשה מי שהיה הגורם הפעיל לקניית הדירה ובמו"מ היה אסף, בנה. אני מאמינה לנתבעת, לאסף ולמר יוסף טל כי התובע הוא זה שאמר להם כי ירדו מהעסקה, שכן המוכרת איננה יציבה ובכך נתן להם למעשה אור ירוק לנהל את המו"מ בעצמם.
התמלילים והדיסק
70.במסגרת דיון ההוכחות אשר התקיים ביום 30.12.13 התנגדה ב"כ התובע להגשת תמלילי השיחות כראיה וטענה, בין היתר, כי את הראיה צריך להגיש במלואה ולא חלק ממנה. בהחלטתי מיום 30.12.13 ציינתי כי מכיוון שהתיק החל בסדר דין מהיר הוגשו כל הראיות, התמלילים צורפו לכתב ההגנה, והתרתי את הגשת דיסק ההקלטות.
71.הנתבעת הגישה בקשה להתיר לה את הגשת דיסק ההקלטות כראיה.
72.התובע בתגובתו התנגד להגשת דיסק ההקלטות, וטען כי הנתבעת לא העבירה לידיו את הדיסק, וכי הנתבעת צירפה תמליל חלקי של שיחות ולא ראיה שלמה, והתמלילים והדיסק לא הוגשו באמצעות עורכן. מחקירתו של בנה של הנתבעת עלה כי הוא ערך את התמלילים, וזאת באופן מוטה וסובייקטיבי. התובע הפנה לתקנה 114א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, וטען כי הנתבעת התעלמה באופן בוטה מההלכות והדין הקיים ואין לאפשר לה הגשת הראיה בשלב זה.
73.הנתבעת בתשובתה טענה כי התובע מנסה להיאחז בכל טקטיקה פרוצדוראלית אשר תמנע את הגשת דיסק ההקלטות והתמלילים המוכיחות את מופרכות גרסתו. בית המשפט כבר נתן החלטה המתירה את הגשת דיסק ההקלטות, ואילו התובע חפץ לערער על החלטה זו עליו לפנות בדרכים המקובלות בסדר הדין האזרחי.
74.הנתבעת הגישה תצהירים מטעם עורכי הקלטות השיחות – מר אסף טל, בנה של הנתבעת (להלן: "אסף"), ומר יוסף טל, בעלה של הנתבעת (להלן: "יוסף"). אסף ויוסף הצהירו כי הם אשר הקליטו את שיחות הטלפון, העתיקו את השיחות לדיסק והם אשר ערכו את תמלולי השיחות, וכי התמלילים זהים לשיחות המוקלטות.
75.מעבר להחלטתי מיום 30.12.13 לא נתתי החלטה נוספת בנושא הגשת תמלולי השיחות והדיסק כראיה. הצדדים חזרו בסיכומיהם על טענותיהם לעניין זה.
אכן, ב"כ הנתבעת היתה אמורה לצרף גם את הדיסק לכתב ההגנה ותצהירי העדות הראשית של הנתבעים, אך תוכן התמליל לא היה בבחינת הפתעה לב"כ התובע, שכן הם צורפו מתחילת ההליכים לכתב ההגנה.
אין ספק כי הקלטות הן בדרך כלל ראיות בעלות משמעות ויש בכוחן בדרך כלל לשפוך אור על המחלוקת שבין הצדדים והדברים אשר נאמרו בזמן אמת, בעת התרחשותם.
אכן, הפסיקה קובעת מספר פרמטרים המהווים תנאים לקבלת קלטת שמע, כאשר התמלילים למעשה מהווים כלי עזר לבית המשפט והראייה העיקרית הוא תקליטור השמע. יחד עם זאת, קבעה הפסיקה כי גם כאשר לא מתקיימים כל התנאים אך יש חשיבות הברורה על פניה מתוכן הדיסק או התמלילים יש לאפשר קבלתם והשאלה בה ידון בית המשפט היא עניין משקלם, לאחר שישמע ויקרא.
חשוב אם כן לענייננו לבדוק מה הוא תוכן השיחות שנערכו בין התובע לבין אסף ויוסף.
76.מתמלילי השיחות שבין אסף לתובע ובין יוסף לתובע, עולה כי התובע הודה למעשה כי אינו הגורם היעיל בעסקה. התובע הודה כי לא נקט בפעולות נוספות לקידום העסקה, מלבד הצגת הדירה פעם אחת, כי ידע שיש לנהל את המשא ומתן מול החתן של המוכרת ואף אמר זאת בעצמו לאסף, וכי לא הייתה לו בלעדיות על העסקה כפי שטען:
כך, בשיחה בין אסף והתובע מיום 20.3.12:
אסף: .... אתה אמרת לי תרד מהעסקה עזוב אותך...
אילן: הכל נכון, הכל נכון, אבל מן ההגינות כמתווך שבזכותו ההורים באו ראו את הדירה..."
אסף: אז מן ההגינות פניתי אליך בסוף ואמרתי לך קח את מה שמגיע לך. ושוב פעם אני אומר לך אילן ההתנהלות לא הייתה מול אולגה כאן...ההתנהלות הייתה מול החתן שלה.
אילן: ההתנהלות הייתה מול החתן וזה גם מה שאני אמרתי לך שהחתן הוא פה בעל הדירה לצורך העניין.
אסף: בסדר אתה גם לא הראית נכונות לדבר עם החתן הזה. אז אני אמרתי אוקיי אני אקח את זה על עצמי כאן.
אילן: עוד פעם הכל נכון. אבל אני חושב שמן ההגינות היה...פתאום אולגה התחמקה, על אולגה אני כבר לא בונה ולא סומך. אולגה לא הוגנת. עזוב זה לא קשור רגע אליך.
אסף: אני הייתי הוגן איתך ואני הצעתי לך את הכסף בכל תנאי תשלום שאתה תרצה.
אילן: אבל עדיין הסכום הזה נראה לי מאוד לא פרופורציונאלי לעסקה.
אסף: אני חושב שהוא מאוד פרופורציונאלי לעובדה שרק הראית את הבית פעם אחת.
אילן: כנראה אנחנו מדברים בפרספקטיבות שונות לגמרי.
אסף: כולה הראית את הבית פעם אחת להורים שלי. אני מסכים איתך שאולי במקרים אחרים מכרתם ידע, מכרתם insights, מכרתם כל מיני דברים...היה כאן...פשוט חשבתם שאתם לוקחים כאן בלעדיות על דירה שבכלל אין בלעדיות.
אילן: לא הייתה בלעדיות....
אסף: אמרת לי שלקחתם בלעדיות על הדירה הזאת. איזה בלעדיות ואיזה בטיח תגיד לי??
אילן: לא בלעדיות פורמלית אבל...
אסף: אתה יודע מה זה בלעדיות פורמלית בחוק?! איזה דרישות נוקשות יש בחוק כדי שאתה תקבל בלעדיות.
אילן: אני יודע הכל אבל זה ממש לא רלוונטי לגבינו אם הייתה בלעדיות או לא הייתה בלעדיות. וזה ברור לי גם שאם ההורים לא היו חותמים לי לא הייתי רואה פה בשקל. בוא נגיד שאם ההורים לא היו חותמים אז כבר לא היה...
ובשיחה בין יוסף לבין התובע מיום 23.3.12:
יוסף: אבל אילן, אילן, אתה דיברת איתנו ואמרת לנו: "תרדו מהעסקה הזאת, האישה הזאת לא יציבה, או במילים האלו!!!"
אילן: כן, כי העסקה...גם המוכרת....
יוסף: אז ירדנו! אז ירדנו! ירדנו מהנושא! שבוע-שבועיים אחרי זה...שאמרת לנו לרדת מזה, וראינו כבר דירות אחרות, לא דרכך, דרך מתווכים אחרים, ראינו ושקלנו הכל, ובמקרה אסף שלנו לקח את הטלפון של אולגה פעם וניסה לשכנע אותה...הוא אמר לה: "תשמעי, אני מבין ששנה..."
אילן: אבל למה באותו רגע כשהוא דיבר עם החתן, כי זה לא מהיום למחר, כי המחיר ירד ממיליון ותשע מאות וחמישים שקל למיליון שמונה מאות ועשרים...למה באותו רגע המתווך לא היה אני? למה לא היית בתמונה?
יוסף: רק רגע אחד!!!! אסף בנוכחותי התקשר אליך ואמר לך שאנחנו כנראה רוקמים איזו שהי עסקה!!!
אילן: כן...לא...שנייה..
יוסף: אתה אמרת לו: "כל הכבוד אסף, אני מעריך אותך שאתה מודיע לי דבר כזה!" איך אתה יכול להגיש דבר כזה?!
אילן: לא...רגע...זה לא מסתכם בנקודה אחת...לקח כמה שבועות עד שנודע לנו שאתם מדברים על הדירה...לדוד.
יוסף: אף אחד לא ניסה לעקוף אותך!!! בנינו רק דברים...מן פינג פונג כזה! הם רצו מיליון תשע מאות, אחר כן מיליון שמונה מאות וחמישים...."
שמיעת הדיסק והשוואתו לתמלילים מעלה כי היו פה ושם מעט חוסר דיוקים, בשיחות בין אסף לתובע נשמע לפעמים אסף "עולה" על דברי התובע וייתכן כי אכן דברים מסוימים של התובע לא תומללו, אך דבריו של התובע כפי שצוינו לעיל והודאתו למעשה בטענות מטענותיו של אסף הנתמכות גם בעדותו בבית המשפט כי אכן אמר לנתבעת שהמוכרת איננה יציבה, כי אכן אמר להם לרדת מן העסקה וכי אכן נכון שלא עשה דבר מעבר להצגת הדירה לנתבעת, תומכים בכך כי תוכן התמליל העיקרי הוא נכון ומתאים לקלטת השמע.
בהינתן דברים אלו יהא זה עוול לפקוד על הנתבעת את המחדל הדיוני של באת כוחה להציג את התקליטור במועד הנכון. על כן, הנני קובעת כי התקליטור והתמלילים קבילים ויש להם משקל אותו יש לקחת בחשבון בקביעת העובדות.
77.כאמור עדותם של הנתבעת, בנה אסף, ובעלה יוסף, הייתה מהימנה עליי. אמנם הנתבעת לא זכרה פרטים רבים ואת הסדר המדויק של התרחשות הדברים, אך איני מייחסת את הבלבול של הנתבעת לחוסר מהימנות, אלא לגילה המתקדם ולכך שלא חשה בטוב בזמן עדותה, וההתרגשות שאפפה אותה במשך המשפט.
התרשמתי כי עדותו של אסף הייתה כנה, עקבית, רציפה וברורה, ועדותו של יוסף הייתה ממוקדת וכנה.
78.הנתבעת בעדותה גוללה את השתלשלות העניינים ותיארה כיצד פעם אחר פעם הפצירה בתובע לסייע לה בניהול משא ומתן מול המוכרת, אך התובע סירב וזאת במספר הזדמנויות שונות. כך גם עולה מעדותו של אסף, כי התקשר לתובע מספר פעמים בשם הנתבעת, על מנת שיתווך בינם לבין המוכרת, אך התובע עמד בסירובו. התובע אף הודה בחקירתו כי אמר לנתבעת שהמוכרת אינה אישה יציבה וכי המליץ לנתבעת לחפש דירות אחרות (פרוטוקול הדיון מיום 30.12.13, עמ' 18, ש' 1-3, עמ' 20, ש' 8-10).
79.לאור האמור לעיל, הנני קובעת כי גרסתו של התובע כי הנתבעת הוליכה אותו שולל וניהלה משא ומתן מאחורי גבו בניסיון למנוע ממנו לקבל את דמי התיווך, וכי הנתבעת ובנה מנעו ממנו מלפעול כמתווך בעסקה, מופרכת ובלתי סבירה.
אני מקבלת כי הנתבעת פנתה מיוזמתה אל התובע והציעה לשלם לו דמי תיווך. התרשמתי כי הצעתה של הנתבעת נבעה מיושר ליבה ומהגינותה ומכך שרצתה להכיר תודה לתובע שהציג בפניה את הדירה, אף שזו הייתה פעולת התיווך היחידה שעשה.
80.התובע אף לא הציג ראיה להוכיח כי פרסם את הדירה באתר האינטרנט "יד 2" כטענתו, או כי נקט בפעולה אחרת לשם שיווק הדירה. כפי שטענה ב"כ הנתבעת, התובע יכול היה בנקל להדפיס המודעה ולהגישה לבית המשפט כראיה, ומשנמנע מלעשות כן, הרי שהדבר פועל לרעתו וחזקה כי לא פרסם את הדירה.
81.הנתבעת הגישה תצהירים מטעם המוכרת וחתנה – מר אבים וויס, אך עדים אלו לא הגיעו להעיד, למרות שהוזמנו מדי פעם. גם ללא עדותם, הרי שמצאתי כי גרסתה של הנתבעת, המצביעה על כך שהתובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, עדיפה על פני גרסתו של התובע. אכן על פי הפסיקה אי הזמנת עד פועלת לרעת בעל הדין. אך בנסיבות העניין, ב"כ הנתבעת ביקשה להזמינם ואף הזמינה אותם אך נאלצה לוותר עליהם כפי שאמרה בבית המשפט, על כן אין בנסיבות אלו להחיל חזקה זו.
82.לעומת עדותם של הנתבעת ועדיה, מצאתי כי עדותם של התובע ושל דוד הייתה בלתי מהימנה. התרשמתי כי התובע התחמק ממתן מענה ישיר לשאלות חיוניות. כך למשל התובע נשאל האם אמר לנתבעת כי חבל על הזמן והמאמצים שלו והאם המליץ לה "לרדת מהעסקה", ותשובותיו לעניין זה היו מתחמקות:
"...באותו שלב החלטתי עם התייעצות עם הנתבעת ובעלה טלפונית להמשיך לעניין אותה ולהראות לה דירות נוספות וכך היה.
ש: במילים אחרות – אמרת באופן שלא משתמע לשתי פנים שחבל על הזמן עם העסקה הזו?
ת: עפ"י הנתונים שנתתי קודם, ניסיוני הרב כמתווך ולאחר שקיבלתי את כל הנתונים מהמוכרת והקונים כפי שאמרתי קודם, מתוך הגיון הודעתי לנתבעת שנמשיך להראות ולעניין אותה בדירות אחרות.
ש: הראית לה דירות אחרות?
ת. לא, היינו בקשר טלפוני מספר פעמים."
(פרוטוקול הדיון מיום 30.12.13, עמ' 18, ש' 14-21).
83.עדותו של דוד הייתה מלאה סתירות וזאת בלשון המעטה, וכן התגלו סתירות בין עדותו של דוד לבין עדותו של התובע. דוד אף לא הציג רישיון מתווך, ומכאן חזקה כי לא היה לו רישיון תיווך במועדים הרלוונטיים לתביעה, אם כי כאמור נושא זה אינו מעניינה של התובענה דנן, ואיני רואה צורך לעסוק בו.
האם התובע היה הגורם היעיל בעסקה
84.כאמור, המחלוקת העיקרית היא עניין היות התובע הגורם היעיל בעסקת מכירת הדירה.
85.בפסק הדין בע.א. 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עזבון המנוח טוביה ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994), אליו הפנו שני הצדדים בסיכומיהם, נכתב ע"י כב' השופט שמגר כי:
"המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל". (שם בעמוד 123).
לא לשווא כתוב בחוק הגורם היעיל ולא גורם יעיל. להא הידיעה יש משמעות, ובהקשר לכך נאמר בהמשך ע"י כב' השופט שמגר:
"... עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך". (שם בעמוד 125).
הדברים יפים לענייננו למרות שפסק הדין זה נכתב לפני חקיקת חוק המתווכים ואולי ביתר שאת.
86.אינני מקבלת את הטענה כי הפסיקה התייחסה רק לחלוקת דמי תיווך בין מתווכים שונים ולכן מכיוון שאסף איננו מתוך הרי כל דמי התיווך בעסקה זו מגיעים לתובע.
87.התנאים בסעיף 14 לחוק הם תנאים מצטברים ועל כן נטל ההוכחה מוטל על התובע להוכיח כי היה הגורם היעיל בעסקה. התובע לא עמד בנטל זה. מחומר הראיות וכן מעדויות הצדדים עולה כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה. התובע הראה לנתבעת את הדירה פעם אחת, למשך מספר דקות, ותו לא. מעבר לכך לא נקט התובע בכל פעולה נוספת על מנת לקדם את העסקה. יתרה מזאת, התרשמתי כי אכן התובע המליץ לנתבעת "לרדת מהעסקה", וכי לו היה הדבר תלוי בו הרי שהעסקה כלל לא הייתה יוצאת אל הפועל.
88.אני מקבלת את טענת הנתבעת בסיכומיה כי הפרמטרים אשר נקבעו בפסיקה ביחס לשאלה האם התובע היה הגורם היעיל בעסקה מצביעים על כך כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה.
כך, ישנו פער קיצוני בין תנאי ההצעה המקורית לבין תנאי החוזה הסופי, הן לגבי הסכום והם לגבי מועד הפינוי. בעוד ההצעה המקורית של המוכרת עמדה על סך של 2,000,000 ₪ ופינוי ארוך של 18 חודשים, הרי שהדירה נמכרה בפועל בסך של 1,700,000 ₪, בפינוי קצר של 3 חודשים. התובע הודה בחקירתו כי מדובר בפער קיצוני הנאמד ביותר מ-17%, כאשר בדרך כלל באחוזים מדובר בפער הנע בין 5%-7% (פרוטוקול הדיון מיום 30.12.13, עמ' 19, ש' 1-2).
התובע הודה בחקירתו כי פער של 300,000 ₪ בין דרישת המוכרת לבין הסכום שנכרה הדירה בפועל הוא: "פער מאוד גדול בפרט שכל אחד מהצדדים עומד בקשיחות על המחיר, כל אחד מכיוונו, הקונים הדגישו בפניי שאין ביכולתם להעלות מעל 1,700,000 ואולגה אמרה שהיא לא רוצה למכור את הדירה בפחות מ-2 מיליון ואם אני מוסיף על כך את בעיית הפינוי מדובר בפער גדול, מאוד גדול בכל קנה מידה." (שם, בעמ' 18, ש' 26-29).
הפערים הגדולים שהיו בין הצדדים מלמדים על כך כי נדרש משא ומתן ארוך ואינטנסיבי על מנת שהצדדים יגיעו להסכמות ביניהם, משא ומתן אשר בנה של הנתבעת, אסף, ניהל מול חתנה של המוכרת, ואשר התובע כלל לא נטל בו חלק. למעשה, כפי שטענה הנתבעת, הגורם היעיל בעסקה היה אסף, אשר פעל לשם קידום המשא ומתן עד שהצדדים הצליחו להגיע להסכמות ביניהם ולסגור את העסקה. לעומת זאת, פעולתו של התובע התמצתה כאמור בהצגת הדירה פעם אחת בלבד לנתבעת.
אינני מייחסת חשיבות לכך שהדירה נרשמה על שם אסף.
חלוף הזמן מהיום שהתובע הציג לנתבעת את הדירה (5.2.12) ועד שהעסקה נחתמה בפועל (23.3.12), דהיינו תקופה של כחודשיים, מצביע גם הוא כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה.
89.לאור כל האמור אני קובעת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה. יחד עם זאת, אין להתעלם מכך שלולא הציג התובע את הדירה בפני הנתבעת, לנתבעת לא הייתה כל נגישות לדירה והעסקה לא הייתה יוצאת לפועל. כך גם סברה הנתבעת שאחרת לא הייתה מציעה לתובע דמי תיווך כלשהם. כפי שעולה מעדותם של הנתבעת ואסף, התובע העביר לידיהם את מס' הטלפון של אולגה וכך התאפשר להם ליצור עמה קשר ולקדם את העסקה.
90.אני מקבלת את גרסת הנתבעת כי התובע לא אמר לה על קיומו של שותף בעסקת התיווך, דוד, וכי התובע ציין בפניה עובדה זאת רק כאשר עלה הנושא של גובה העמלה אותה ביקשה הנתבעת לשלם לתובע לאחר ההסכם לקניית הדירה ולא במעמד החתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. מכל מקום, טופס הזמנת שירותי התיווך נחתם בין התובע לנתבעת בלבד, ואם התובע הגיע להסכמות כלשהן עם דוד, אין זה מעניינה של התובענה דנן.
סיכומו של דבר
91.הנני מקבלת את התביעה בחלקה, כך שהנתבעת תשלם לתובע דמי תיווך בסך 10,000 ₪. בקביעת סכום זה התחשבתי בהצעת התובע עצמו, ובנסיבות העניין. סכום זה ישולם בתום 30 יום, מהיום, שאם לא כן יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
92.בנסיבות העניין, והיות ותוצאת פסק הדין כמוה כהצעת הנתבעת באמצעות בעלה יוסף ובנה אסף, לתובע, איני קובעת צו להוצאות.
ניתן היום, כ"ה תמוז תשע"ד, 23 יולי 2014, בהעדר הצדדים.
