פתח דברים
1.אבותינו עתרו בתפילתם "אל תשליכני לעת זקנה; ככלות כוחי אל תעזבני" (תהילים פרק ע"א פסוק ט). תפילה זו, בת אלפי השנים, טובה גם לתקופתנו ואולי אף יותר, כאשר הקשישים אינם מסתופפים יותר בחיקה של המשפחה המורחבת, אלא חשופים לבדידות ולהזנחה, ולעתים נופלים בידי מי שמנצלים את מצבם זה על מנת לנשלם מרכושם. האם הוכח במקרה שלפני, שהנתבעים ניצלו את מצבה האומלל של המנוחה על מנת לקחת ממנה את הנכס העיקרי שלה – דירת מגוריה - בעודה בחייה? זהו הנושא בו דן פסק דיני זה.
2.התביעה שלפני היא לפסק דין הצהרתי שיכריז על ביטול הסכם מתנה, לפיו העניקה, לכאורה, המנוחה, סטניסלבה ש' (להלן "המנוחה") את זכויותיה בדירתה היחידה, בה התגוררה מזה עשרות שנים, למשיב 1 (להלן "ראמי"). נטען בכתב התביעה, כי ראמי ניצל את מצבה הפיזי והמנטאלי, השפיע על המנוחה השפעה בלתי הוגנת, עשק אותה וכי היא העניקה לו את הדירה, בלא שתיהיה לה יכולת להגיע לגמירות דעת. לפיכך, יש לבטל את המתנה.
עוד נתבע להכריז על בטלות העברת הזכויות בדירה מראמי לנתבע 2 (להלן "חיג'אזי") וממנו - לנתבעים 3-4 (להלן "קורלנסקי") בטענה שהעברות אלו נעשו בחוסר תום לב של המעבירים ושל מקבלי ההעברה, על מנת להבריח את הדירה מהעזבון או שלא לאפשר את ביטול המתנה.
3.התובעת היא בתה היחידה של המנוחה. אם יבוטלו המכירות הנ"ל, תוחזר הדירה לעזבון המנוחה, והתובעת תזכה בה (בשיעור של שני שלישים, שהיו בבעלות המנוחה) בהיותה בתה היחידה של המנוחה והיורשת על פי דין של עזבונה על פי צו ירושה מיום 8/8/11.
4.כן תבעה התובעת להורות למשיבים להחזיר את הכספים שנלקחו מנכסי המנוחה ומדירתה. לעניין זה אעיר כבר כאן, כי סעד זה נזנח על ידי התובעת, שכן לא נזכר בסיכומים ולא הובאו ראיות בכמה כספים מדובר, ולפיכך לא אדון בו גם אני.
רקע עובדתי
5.המנוחה נולדה ב-1924 בפולין, כנוצריה. היא נישאה לפולני, ומנישואים אלו נולדה הבת התובעת. בעלה זה של המנוחה נהרג במלחמת העולם השניה. לימים נישאה המנוחה ליהודי, מ.ש ז"ל (להלן "ש'"), והם עלו יחדיו מפולין לישראל בשנת 1973. הבת נשארה בפולין, הקימה שם משפחה ונולדה לה ילדה אחת, נכדתה של המנוחה.
6.המנוחה וש' התגוררו לאורך השנים בדירה ברחוב אזר 3 בנווה שאנן בחיפה (להלן "הדירה"), שהיא דירת המחלוקת כאן. לש' לא היו ילדים. לאחר שהלך לעולמו, ב-1982, קיבלה המנוחה 2/3 מהזכויות בדירה, ואת השליש הנותר ירשו קרוביו של ש'. הזכויות בדירה נרשמו על שם המנוחה והיורשים הנוספים.
7.למנוחה, שהייתה כלכלנית בהשכלתה, היו הכנסות מביטוח לאומי ומפנסיה של בעלה, ובסה"כ כ-5,500 ₪ לחודש. המנוחה נהגה לסייע לבתה שבפולין, בהקפידה לשלוח לה 500$ מדי חודש, אולם היא הפסיקה לעשות כן במהלך שנת 2004 "מסיבה לא ברורה" (וראו מכתבה מיום 24/12/06 של פקידת הסעד לסדרי דין - ת/4 בתיק המוצגים).
8.ראמי הוא צעיר, תושב תמרה, נשוי, אב לשתי בנות קטינות ועוסק בשיפוצי בתים. לטענתו פנתה אליו המנוחה, לפני כעשר שנים, כאשר ישב עם משפחתו בחוף הים, ומאז יחסיהם התהדקו, עד שלבשו אופי של יחסי אם ובן. בשל תמיכתו בה, גמלה לו המנוחה בכך שהעניקה לו את כל רכושה לרבות דירתה; בחודש אפריל 2005 הסיע ראמי את המנוחה לנוטריון, פרץ ברק, אשר החתים אותה על צוואה, בה הורישה המנוחה לראמי את כל רכושה, לרבות דירתה. בתה או קרוביה בפולין לא הוזכרו בצוואתה.
9.ראמי לא הסתפק בצוואה, לפיה הוא היורש היחיד, וכשלושה חודשים לאחר שהמנוחה חתמה עליה, הביא ראמי את המנוחה אל הנתבע 2, עורך הדין (כתוארו אז) חיג'אזי, הגר בישוב טמרה בסמוך לביתו של ראמי. חיג'אזי הכין תצהיר מתנה ויפוי כח בלתי חוזר לשם העברה מיידית של זכויות המנוחה בדירה על שמו של ראמי. לא צויין במסמכים אלו, עליהם חתמה המנוחה ביום 30/8/05, כי נשמרת זכות למנוחה למגורים בחייה. ביום 5/4/06 הושלמה המתנה ברישום הזכויות על שמו של ראמי.
10.ביום 30/10/06 הובאה המנוחה למרכז הרפואי בני ציון לאחר שנפלה ונמצאה ברחוב במצב בלבולי ובהזנחה פיזית ובריאותית קשה. מונה לה ביום 28/11/06 אפוטרופוס, והיא הועברה לבית אבות סיעודי, כשהיא בלתי כשירה לחלוטין לטפל בענייניה. מאז ועד למותה, שהתה המנוחה בבית האבות. היא הלכה לעולמה ביום 1/9/08 בהיותה כבת 84 שנים.
11.ביום 23/7/07, בעוד המנוחה בחיים, מכר ראמי את זכויותיו בדירה לחיג'אזי. העברת הזכויות על שמו של חיג'אזי נעשתה ביום 27/8/08 כשלושה ימים לפני מותה של המנוחה. ראמי וחיג'אזי טענו כי חיג'אזי שלם בתמורה לדירה 120,000 ₪. המחצית שולמה במזומנים והיתרה ב-12 שיקים של 5,000 ₪ כ"א.
12.חיג'אזי השכיר את הדירה לאחרים, מבלי שייצר קשר עם בעלי השליש הנוספים שלה, ושלשל לכיסו את מלוא תשלומי השכירות עבורה.
13.חיג'אזי טען שאף הוא מכר את זכויותיו בדירה, ביום 26/5/10, לקורלנסקי, אולם העסקה לא הסתיימה ברישום בשל צו המניעה שניתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה בדונו בהתנגדותו של האפוטרופוס הכללי לבקשה, שהוגשה על ידי ראמי לקיים את הצוואה. אולם חיג'אזי מיהר ועשה חוזה שכירות עם קורלנסקי, על אף צו המניעה, והם קיבלו את החזקה בדירה, ואף השכירו אותה לצדדים אחרים.
14.ההעברות מהמנוחה לראמי ומראמי לחיג'אזי נעשו מבלי שהשותפים, קרוביו של המנוח ש', שכאמור ירשו שליש מהזכויות בדירה, ידעו עליהן. קורלנסקי פנו מאוחר יותר אל היורשים ורכשו מאחד מהם שישית מהשליש הרשום על שמם.
15.לאחר מות המנוחה, פנה ראמי לרשם הצוואות בבקשה למתן צו קיום לצוואת המנוחה, אולם הבקשה עוררה את חשדו של הרשם, והאפוטרופוס הכללי הוכנס לתמונה. ביוזמת המדינה, אותרה הבת בפולין, והיא הגישה התנגדות. ביום 27/5/09 ניתן צו מניעה זמני האוסר כל דיספוזציה בדירה. הצו עומד עדיין בתוקפו.
הצוואה בוטלה ע"י בית המשפט לענייני משפחה בפסק דינו מיום 4/6/11 של השופט בן ציון ברגר, וזאת לאחר שראמי לא התייצב לדיון. לא הוגש ערעור על פסק הדין, והבת הוכרזה כיורשת על פי דין של עיזבונה של המנוחה (ת"ע 8142/04/09 בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה, צו ירושה מיום 8/8/11). נותר אם כן לבת ולעזבון להתמודד, במשפט זה, עם תצהיר המתנה ויפוי הכח, שעליהם חתומה המנוחה ושלפיהם הוענקה הדירה לראמי ונרשמה על שמו ועם ההעברות של הזכויות בדירה מראמי לחיג'אזי ומחיג'אזי לקורלנסקי.
16.התובעת הגישה את תביעתה להשבת הדירה לעזבון בבית המשפט לענייני משפחה במסגרת תמ"ש 2479-09-11. ביום 3/10/11 ניתן פסק דין המורה על העברת התובענה לבית המשפט המחוזי מאחר שבית משפט קמא קבע שהוא נעדר סמכות עניינית לדון בה.
טענות התובעת ועיקרי הראיות שלה
17.בשנותיה האחרונות, הייתה המנוחה בודדה, תלויה פיזית ונפשית בראמי אשר ניצל את מצבה עקב הדימנציה החמורה בה לקתה, הפעיל עליה לחץ נפשי, ובהשפעה בלתי הוגנת ובשל העדר שיקול דעת המספיק ליצירת גמירת דעת, גרם לה לעשות את הצוואה ומסמכי המתנה. התובעת תבעה לבטל את המתנה גם לפי עילה של כפיה ועושק.
18.לטענת התובעת, הנתבעים פעלו בחוסר תום לב: ראמי הסתיר בהליכים קודמים מסמכים ועובדות מהותיות לגבי הדירה, כמו שהדירה כבר נמכרה, כאשר הגיש את צו הירושה, והוגשה התנגדות לה; חיג'אזי ערך הסכם מתנה כשידע כי המנוחה לא כשירה; ראמי וחיג'אזי הסתירו מיתר היורשים את ההעברה של הזכויות על שמם ואת השכרת הדירה; הן ראמי והן חיג'אזי עשו יד אחת במעשה הגזל של רכושה של המנוחה; חיג'אזי מכר את הדירה לקורלנסקי בניגוד לצו מניעה בר-תוקף.
19.לגבי קורלנסקי נטען שידעו על צווי המניעה טרם חתמו על חוזה הרכישה וההשכרה וכי הם לא שילמו תמורה מלאה, הזכויות לא נרשמו על שמם, ולכן אין לראות בהם כמי שרכשו את הזכויות בדירה בתום לב.
20.התובעת לא העידה במשפט. היא לא ביקרה התייצבה לדיוני בית המשפט. אעיר כבר כאן, כי הנתבעים טענו כי זוהי סיבה לדחות את התביעה. אינני סבורה כך. אין חובה כי בעל דין יעיד. די שיהיה מיוצג. ניתן הסבר לאי הגעתה של התובעת ארצה - והוא מצבה הבריאותי. כמו כן, התרשמתי שאין לתובעת ידיעה על שהתרחש בארץ. כפי שעולה מעדותה של פלקוביץ, מכרה ושכנה של המנוחה, עליה אעמוד מיד בהמשך, הקשר של הבת עם המנוחה נותק בשנותיה האחרונות.
21.הגב' הניה פלקוביץ היא עדה חשובה מטעם התובעת במשפט. היא העידה, כי הכירה את המנוחה עוד מפולין, התגוררה בשכנות עמה בארץ, דלת מול דלת, בשנים 1994 ועד 1995. בשנת 2004, חזרה להתגורר בדירתה השכנה לזו של המנוחה, זאת על פי בקשת המנוחה ועל מנת לטפל בה עקב ההתדרדרות במצבה הרפואי. המנוחה סבלה ממחלות רבות - סכרת, סרטן השד, נפילות ברחוב, ולטענתה של פלקוביץ אף מצבה הקוגניטיבי הלך והתערער. בהמשך, פלקוביץ לא יכלה לטפל בה כיוון שבנה חלה בסרטן והיא נאלצה לטפל בו. לדעתה של פלקוביץ רק בתקופה זו, החל משנת 2004, הכיר ראמי את המנוחה והשתלט עליה ועל רכושה. במקביל, ללא כל סיבה סבירה הפסיקה המנוחה לשלוח את התמיכה לבתה ולנכדתה לפולין, ועל אף שקודם לכן היתה המנוחה אשה ידידותית, הפכה להיות מסתגרת ולא הרשתה לאף אדם לקשור עמה קשר של טיפול או עזרה. המנוחה הלכה ורזתה ונהגה באופן ביזארי - כמו לצאת בקיץ עם מעיל וכובע. לא היתה מובנת אף טענתה של המנוחה באותה עת, שאין לה כסף למזון, כאשר היתה לה הכנסה חודשית סבירה עמה הסתדרה לאורך כל השנים ואף תמכה ממנה במשפחתה בפולין.
22.עוד התבססה התובעת על חוות דעת רפואית של הפסיכיאטרית דר' טל ועל תעודות רפואיות מאשפוזה של המנוחה בבית החולים בני ציון ביום 30/10/06. לפי חוות דעת זו, שהסתמכה על התעודות הרפואיות, בעיקר מהאשפוז בבני ציון, היתה המנוחה בעת החתימה על הצוואה ועל מסמכי המתנה במצב מתקדם של מחלת האלצהיימר (שלב חמש או שש מתוך שבעה שלבים, שנוהג לחלק בהם את ההתקדמות וההחרפה במחלת האלצהיימר).
התובעת הסתמכה אף על התנהלותו של ראמי ושל חיג'אזי, שיפורטו להלן, אשר ממנה, כך נטען בסיכומי התובעת, יש ללמוד על חוסר יושרם של שניים אלו ועל הקנוניה שלהם לנשל את המנוחה מרכושה בעודה בחייה.
טענות ההגנה ועיקר ראיות הנתבעים
23.הנתבעים טענו שבמועד הקובע - אוגוסט 2005 - הוא יום החתימה על מסמכי המתנה, הייתה המנוחה צלולה בדעתה. הראיות התומכות בכך: מכתב מרופאת המשפחה בריז'יט זלוצבר (להלן- "רופאת המשפחה") מיום 7/4/05 בו נכתב כי "הגב' בת ה-82 מטופלת שלי מזה שנים רבות. אין שום עדות לירידה בכושרה המנטלי והגב' אחראית למעשיה" (להלן- "מכתב הכשירות"). בדיקה של רופא עינים, שלא רשם הערה כלשהי על מוזרות אצל המנוחה. ראייה נוספת - צוואת המנוחה אשר נעשתה לפני נוטריון לפי תקנה 4 (ד) לחוק הנוטריונים, אשר קובעת כי "נוטריון לא יתן אישור על עשיית פעולה בפניו אם בכל נסיבות הענין לא שוכנע שהניצב בפניו פועל מרצונו החופשי ושהוא מבין הבנה מלאה את משמעותה של הפעולה" (יצויין כי הנוטריון נפטר ולפיכך, לא ניתן היה לשמוע גירסתו לעיין זה). לעמדת הנתבעים, הצוואה היא הוכחה לרצונה האמיתי של המנוחה.
חיג'אזי טען שהתרשם בשתי פגישות עם המנוחה במשרדו, שהיא היתה צלולה.
הנתבעים הוסיפו וטענו כי על פי חוות הדעת של הפסיכיאטר דר' שולקין , המנוחה לא היתה דמנטית במועד עריכת מסמכי המתנה.
24.עוד טענו הנתבעים, שהם פעלו בתום לב; ראמי התייחס למנוחה כאל אם, דאג לכל מחסורה במהלך 10 השנים, והיא גמלה לו בכך שהעבירה לו את דירתה; גם כאשר הועברה על ידי הרשויות במצב קשה לבית אבות, ביקש ראמי להתמנות כאפוטרופוס לגופה בכדי לטפל בה במסירות לאחר שהתאשפזה.
25.חיג'אזי טען כי רכש את הדירה בתום לב ובתמורה על פי שווויה בשוק, בהתחשב במצבה המוזנח, אשר אילץ אותו להשקיע בשיפוצה כ-100,000 ₪. חיג'אזי הכחיש שיש בינו לבין ראמי קרבה משפחתית. נטען כי הוא מכר את הדירה לקורלנסקי בתום לב.
26.קורלנסקי טענו שרכשו בתום לב את הזכויות בדירה וזאת כאשר הדירה נמכרה ע"י חיג'אזי, שהיה אז בעל רשיון לשמש כעורך דין, והם נתנו אמונם בו.
27.לטענת הנתבעים אילו הייתה להם כוונה להבריח את הנכס, היו מבוצעות העברות בתקופה קצרה ולא על פני שנים.
28.ראמי טען בעדותו שהכיר את המנוחה לפני כעשר שנים; הוא נהג להביא לה מאכלים, ללון מדי פעם בביתה, לתקן לה את הדרוש תיקון. המנוחה לא רצתה בקשרים עם בתה בחו"ל. אין זה נכון כי לקח כספים ממנה, אם כי ליווה אותה לבנק כאשר לקחה הלוואות בסכומים של 12,000 ₪ ו-15,000 ₪.
דיון והכרעה
הפן הנורמטיבי הרלוונטי לענייננו באשר ל"חוזה מתנה"
29.ההעברה לראמי נעשתה כהענקת מתנה. אין טענה כי ראמי נתן תמורה אל מול העברת הזכויות בדירה אליו. הלכה היא כי "מתנה" כמוה כחוזה וחלים עליה דיני החוזים כל עוד לא קיימת בחוק המתנה הוראה, שאינה עולה בקנה אחד עם דיני החוזים הכללים (ראו ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי פ"ד נב(2) 582,595 ה-ו, להלן "פס"ד בראשי"; ע"א 795/80 ברקוביץ נ קלימר, פ"ד לו (4) 57,61) וע"א 173/72 גנאים נ גנאים, פ"ד כז(1) 414 ).
עוד נקבע בפסיקה, כי חוזה המתנה הוא חד צדדי במובן זה, שההתחייבויות על פיו הן על נותן המתנה, בעדו שעל המקבל אין חיובים (שם בפס"ד בראשי, השופטת בייניש, כתוארה אז, בפסקה 8).
מבין הכללים שדיני החוזים קובעים, הרלוונטי לעובדות שכאן הוא הכלל שאם לא היתה לנותן המתנה "גמירות הדעת" להתקשר בחוזה המתנה, או שהוא נעשה תחת "עושק" (כמשמעותו בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 – להלן "חוק החוזים") חוזה המתנה ניתן לביטול.
האם הייתה למנוחה "גמירות הדעת" על מנת להתחייב בחוזה המתנה של דירתה.
הפן הנורמטיבי לעניין "גמירות הדעת בהסכם מתנה".
30.לעניין גמירות הדעת – על בית המשפט לבחון, אם במועד החתימה על המסמכים, מנעה הפגיעה הקוגניטיבית של נותן המתנה לגבש גמירות דעת. זוהי שאלה עובדתית ביסודה (וראו ע"א 1109/99 ברקוביץ נ' ברקוביץ, [פורסם בנבו] ניתן ביום 14/7/99).
בפס"ד בראשי (עמ' 596) ריכזה השופטת בייניש את ההלכות לעניין ההגדרה של "גמירות הדעת", ומתי ייחשב עושה המתנה כבעל "גמירות דעת":
"חוק המתנה אינו מתייחס לסוגיית גמירת-הדעת. לפיכך עלינו לפנות, כאמור, לדיני החוזים הכלליים. כיוון שסוגיית גמירת-הדעת נדונה פעמים רבות בעבר בבית-משפט זה, אין לי אלא לשוב ולהזכיר בקצרה את הקווים המנחים שהתוותה הפסיקה בעניין זה.
בין שיש לזהות את גמירת-הדעת עם הכוונה ליצור קשר משפטי מחייב (ראו שלו [17], בעמ' 86; עניין מלק הנ"ל [11], ע"א 1932/90 פרץ בוני הנגב – אחים פרץ בע"מ נ' בוחבוט (להלן – עניין פרץ בוני הנגב [12])), ובין שעדיפה התפיסה הרואה בכוונה ליצור יחסים משפטיים תנאי מוקדם לכניסה לתחום החוזים (ראו ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' זנציגר ואח' [13], בעמ' 266; ע"א 51/83 מרום נ' אוניברסיטת תל-אביב [14], בעמ' 522), מכל מקום, אין חולק כי גמירת-הדעת מגלמת רצון מגובש, כוונה רצינית והחלטית ליצור התחייבות.
המבחן להתקיימותה של גמירת-דעת הוא מבחן חיצוני-אובייקטיבי, מבחן שנועד להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי. במסגרת מבחן זה יש להביא בחשבון את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו, ולבחון על-פי קנה-המידה האובייקטיבי את המתקשרים עצמם.
קנה המידה האובייקטיבי אינו של אדם חיצוני, זר להתקשרות, אלא של המתקשרים עצמם, שאת מעשיהם, דבריהם, התנהגותם, יש להעביר במשקפת הסבירות, ולשאול אם מתקשר סביר במעמדם היה מסיק ממה שהתרחש ביניהם, כי הם אכן גמרו בדעתם לכרות חוזה" (פרידמן וכהן [19], בעמ' 157).
9. כאשר דנים אנו בעיסקת מתנה, המבחן האובייקטיבי-חיצוני אינו מאבד מתקפותו, אולם עלינו להביא בחשבון כי ההגנה על אינטרס ההסתמכות של מקבל המתנה פוחתת בעומדה אל מול הצורך לתת ביטוי לרצונו של נותן המתנה.
על-פי המבחן האובייקטיבי עשוי בית-המשפט להתערב ולאכוף חוזה, שייתכן שאחד המתקשרים לא היה מעוניין בו, מתוך הצורך לקיים את אינטרס המתקשר המסתמך על הגילוי החיצוני. המבחן להתערבותו של בית-המשפט הוא, כאמור, מבחן ההעדה החיצונית בעיני האדם הסביר, מבחן המקל עם המתקשר המבקש לאכוף את החוזה (במקרה שלפנינו – מקבל המתנה). בחוזה מתנה, כאשר שוקל בית-המשפט אם ראויה עמדתו של מקבל המתנה להגנה, יביא בחשבון את מהותו של חוזה המתנה כחוזה חד-צדדי, אשר המקבל הוא הנהנה העיקרי (אם לא היחיד) ממנו.
אמות-המידה לבחינת קיומה של גמירת-הדעת משתנות בהתחשב באופי העיסקה, ובהתחשב במגמה הכללית בדיני המתנה ליתן הגנת-יתר לנותן המתנה. יפים לעניין זה דבריהם של המלומדים פרידמן וכהן [19], בעמ' 427:
'ההבחנה החוזרת ונשנית בחקיקה בין עיסקה בתמורה לבין עיסקה שאיננה בתמורה איננה בכדי. הבחנה זו משרתת מטרה מועילה והיא תואמת את רגש הצדק. הדעת נותנת שההגנה אשר תינתן למקבל מתנה תיפול, במידה ניכרת, בעוצמתה מזו המוענקת למי שנתן תמורה. הטעם ברור. צד שלא תרם מצידו דבר לעיסקה ושכל מה שניתן לו בחסד ניתן, איננו זכאי לאותה מידה של הגנה הניתנת למי שתרם לעיסקה החוזית'.
המגמה המייחסת משקל לכוונתו הסובייקטיבית של המעניק באה לידי ביטוי בהיבטים המיוחדים לחוזה המתנה, המשתקפים, בין היתר, בהוראות חוק המתנה (כך לדוגמה, האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מהתחייבות למתן מתנה לפי סעיף 5(ב) לחוק זה). לכאורה נראה כי יש לתת ביטוי למגמה זו גם בסוגיית גמירת-הדעת (ראו פרידמן וכהן [19], בעמ' 493)" (ההדגש בקו, איננו במקור).
31.הכלים שנתנו לנו, לדיון כאן, ההלכות המצוטטות לעיל, הם שהסכם המתנה בין המנוחה לראמי הוא חוזה חד צדדי, שהמנוחה נטלה על עצמה התחייבות ליתן מתנה ללא תמורה ומכאן שיש ליתן משקל רב לגמירות דעתה, יותר מאשר בחוזה רגיל, קל וחומר כאשר מדובר על מתנה במקרקעין, לעניין אחרון זה הולמים דבריו של הנשיא שמגר בע"א 7051/93 האפוטרופוס הכללי נ' גולדברג (ניתן ביום 20/7/1995 , פורסם בנבו):
"אכן, בהיות המתנה חוזה חד צדדי, ובפרט כאשר המדובר במתנה במקרקעין חייבת להיות הבדיקה לגבי גמירת דעתו של הנותן קפדנית במיוחד".
עוד למדנו מהמצוטט בפס"ד בראשי, כי אמות-המידה לבחינת קיומה של גמירת-הדעת משתנות בהתחשב באופי העיסקה, ובהתחשב במגמה הכללית בדיני המתנה ליתן הגנת-יתר לנותן המתנה (וראו לעיל הדברים שציטטה השופטת בייניש מספרם של פרידמן וכהן [19], בעמ' 427).
32. על מי נטל השכנוע: התובעת טענה, כי נטל השכנוע, בנסיבות, עבר אל הנתבעים להראות כי המנוחה פעלה מתוך בחירה ורצון חופשי. מחד גיסא קובעת ההלכה שמי שטוען כי לא היתה גמירות דעת, עליו נטל השכנוע, מאידך גיסא הובעה הדיעה כי בחוזה מתנה הנטל עובר אל מי שטוען כי מדובר במתנה:
"אין ספק כי נתינה גרידא, בין נתינת כסף בין נתינת שוות כסף, אינה עשויה כשלעצמה לשמש יסוד לתביעה, ועל התובע להוכיח את עילת הנתינה… אך השאלה העומדת בפנינו היא: מה הדין כאשר הנתבע מודה בקבלת הדבר, ומצמצם את הגנתו לטענה מפורשת: כי הדבר ניתן לו בתורת מתנה. האם טענה זו מעבירה אליו את חובת ההוכחה, או לא? התשובה לשאלה היא, לדעתנו, בחיוב. ה'חזקה' היא במסיבות המקרה שלפנינו (כאשר אין הנותן קרוב-קרוב כגון אביו של המקבל) נגד טענת המתנה, ועל הנתבע היה איפוא לסתור את החזקה ולהוכיח את טענתו )ע"א 180/51 גולדקורן נ' ויסוצקי פ"ד ח' 262, ר' גם ע"א 4396/90 רוזנמן ואח' נ' קריגר ואח', פ"ד מ"ו 3 254) וע"א 1612/03 גרינפלד נ' בן צבי, 1/7/04 פורסם בנבו).
אציין כי במקרה כאן, ובכך אקדים תוצאה להנמקה, אפילו ייבדקו העובדות על פי ההנחה כי התובעת היא המוציאה מהנתבעים, ולפיכך הנטל עליה להראות כי המנוחה לא היתה כשירה לתת את דירתה במתנה, הרי היא עמדה לדעתי גם בנטל זה. בל נשכח גם את ההלכה הקובעת כי יש חשיבות לעריכת בדיקה דקדקנית באשר לקיומה של גמירת הדעת של נותן המתנה (ע"א 7051/93 האפוטרופוס הכללי נ' איתן גולדברג (פורסם בנבו, 20.7.1995).
מצבה הקוגניטיבי של המנוחה בזמן עריכת המתנה.
33.אין ראיות לסתור שהמנוחה אכן חתמה על מסמכי ההעברה (התצהיר ויפוי הכח) לפני חיגאזי במשרדו, אליו הובלה על ידי ראמי. בכך, על פי הבחינה האוביקטיבית של המתבונן מהצד ורואה אך ורק את אקט החתימה, עולה שלמנוחה היתה גמירות הדעת. אולם השאלה היא אם ניתן לקבוע, כי במצבה, יכלה המנוחה לגבש לעצמה את גמירות הדעת הדרושה ואם המתקשר האחר, ראמי או חיג'אזי האמינו בתום לב שיש לה את גמירות הדעת.
34.כדי להוכיח את מצבה השכלי-הכרתי של המנוחה, הגישה התובעת, כאמור, את חוות דעתה של של הפסיכיאטרית ורד טל, מומחית בפסיכוגריאטריה ואבחון וטיפול של הפרעות נפשיות ומחלות האופייניות לאנשים מבוגרים. הנתבעים הגישו חוות דעת נגדית, של הפסיכיאטר אלכסנדר שולקין, שכתב בחוות דעתו כי מומחיותו היא ב"פסיכיאטריה ופסיכותרפיה וטיפול בהפרעות מיניות". דר' שולקין העיד, כי כיום הוא עובד במחלקה המטפלת באנשים עד גיל 65 בבעיות פסיכיאטריה כללית.
35.שני המומחים, שלא בדקן את המנוחה בעודה בחיים, הסתמכו על מסמכים רפואיים ורישומים מוסדיים שנעשו טרם פטירתה, והחשובים לעניינו הם מכתב הכשירות מיום 7/4/05 בו נאמר לגבי המנוחה כי "אין שום עדות לירידה בכושרה המנטלי והגב' אחראית למעשיה" סיכום ביקור החתום ע"י ד"ר טלמור אשר ביצע בדיקת עיניים למנוחה ביום 17/7/05 ובדיקה חוזרת ביום 13/3/06, שלא רשם הערה כלשהי על מצבה המנטאלי של המנוחה, אלא על כך שהיא סרבה לקבל טיפות להגדלת אישוניה; תיעוד רפואי מיום 30/10/06 שנכתב על ידי ד"ר דורה מלל מומחית לפסיכיאטריה של מבוגרים במרכז הרפואי בני ציון (להלן- "תיעוד הפסיכיאטרית", התיעוד סומן בתיק המוצגים כת/1).
36.הן דר' טל והן דר' שולקין הסכימו כי בסוף אוקטובר 2006 אובחנה המנוחה כלוקה בדמנציה מתקדמת (עמ' 4 לחוות דעתה של דר' טל ועמ' 3 בחוות דעת של דר' שולקין). לטענת דר' שולקין הדמנציה המתקדמת היא "תוצאה של שינוי דרסטי במצב בריאותה" שנבעה מנפילתה של המנוחה וחבלת ראשה ביום 30/10/05, שבו הובהלה לבית חולים בני ציון לאחר שנפלה ברחוב. בניגוד לדעתו זו, בדיקת CT שנעשתה למנוחה בבית החולים, לאחר שנפלה ברחוב, שללו תהליך וסקולרי או גידולי אשר מעיד על שינוי חד ודרמטי בכושרה של המנוחה; יש בממצאים כדי להראות תהליך של דלדול אשר מתאפיין במהלך איטי והדרגתי ממוצע של מחלת האלצהיימר.
37.מסקנות דומות לאלו של דר' טל עלו מתעודה שכתבה דר' דורה מלל עם אישפוזה של המנוחה בבית החולים בני ציון, לאחר שהתעלפה ברחוב. חשוב להביא את תוכנו:
"בבדיקה: בהכרה, משתפת פעולה באופן חלקי בלבד, שקטה מסרבת לענות לרוב השאלות התמצאות בזמן ובמקום לקויים לחלוטין, התמצאות בזהות לקויה זכרון לטווח קצר ומידי לקויים מאד. מדברת באופן ספונטי ומגלה בלבול כרונולוגי אינה מגלה שום סימנים של פעילות פסיכוטית. אינה מבינה את סיבת אישפוזה, שיפוט ושיקול לקויים. לכן זקוקה למינוי אפוטרופוס על גופה ועל רכושה לשם סידור מוסדי.
לסיכום
מדובר בחולה הסובלת משטיון וזקוקה למינוי אפוטרופוס על גופה ועל רכושה לשם סידור מוסדי אינה מסוגלת להביע דעתה ובמצבה הנוכחי לעניין מינוי אפוטרופוס על גופה".
דר מלל העידה באופן החלטי כי הבדיקות שנעשו על ידי הנירולוגים לאחר שהמנוחה הגיעה לבית החולים, שללו אפשרות לפגיעה מוחית או אירוע כמו פגיעת ראש או דימום (עמ 15 לפ', ש' 25) אשר יש בהם כדי להביא לירידה פתאומית ודרסטית במצב החולה.
38.בחקירתה, הסבירה דר' טל על תהליך מחלת האלצהיימר: אובדן התפקוד העצמאי במרבית החולים הוא תהליך האורך בין 7-11 שנים מתחילת המחלה. המומחית קבעה כי בעת האשפוז המנוחה הייתה בשלב 6 לפי סולם GDS ולכן, ובהתאם להליכים להתפתחות המחלה, קבעה כי ביום החתימה על תצהיר המתנה הייתה המנוחה בשלב חמש לפחות כאשר שלב זה מתאפיין באובדן היכולת לנהל עניינים כלכליים, באובדן שיפוט ויכולות חישוביות. כן מסרה דר' טל שבבחינה של תרשומות הרופאים, עלה כי המנוחה סרבה משנת 2004 ואילך באופן בלתי סביר לקבל טיפולים רפואיים (הבדיקה אצל דר' טלמור, רופא העיניים) אפילו שלא היה בהם לגרום לנזק (ראו עמ 28 לפרוטוקול שורות 10-19), וזהו סמן נוסף להתקדמותה של המחלה באותה עת.
39.דר' שולקין הודה (עמ' 10 לפ') כי התהליך הממושך של דימנציה פרוגרסיבית הוא נפוץ הרבה יותר מהתפרצות של דמנציה פתאומית.
40.בין דר' טל לדר' שולקין התגלעה מחלוקת אם יש במכתב הכשירות להעיד על כושרה השכלי של המנוחה ביום החתימה על תצהיר המתנה. לדעת דר' שולקין תוכנו של המכתב מעיד על כשירותה של המנוחה ביום עריכת המתנה, ומנגד השיבה דר' טל, שלא ניתן היה לקבוע, מבלי לעשות בדיקה מקיפה, כי המנוחה הייתה כשירה וזאת כאשר לעיתים החולים בדמנציה בפגישה קצרה יכולים להיראות בריאים. כך למשל הסבירה דר' טל כי "ששואלים מטופלת בת כמה היא וכיוון שהיא לא זוכרת, היא יכולה להשיב לא שואלים גברת לגילה, וזה יכול להטעות. ואם לא מחפשים ובא אדם ומבקש אישור, אפשר לפספס" (עמ 26 שורות 22-26 לפרוטוקול). דר' שולקין, תמך, למעשה, בעמדה זו והוסיף שכאשר מגיעים אליו לקבל מכתב כשירות לצורך חתימה על צוואה, הוא מבצע בדיקות מיוחדות ומוודא אם האדם מבין מה הוא מוריש ומה הערך של החפצים שהוא מוריש, מי הם היורשים הפוטנציאלים ולמי הוא מוריש (עמ 12 ש' 18-21 לפ').
41.רופאת המשפחה, בריז'יט זלוצבר, אשר כתבה את "מכתב הכשירות", העידה כי לא עשתה כל בדיקה לצורך הכנת מסמך זה וכי לא התבקשה לתת תעודה לצרכי צוואה (עמ' 21 ש'22 ו-30 לפ'). עוד העידה הרופאה כי בעת עריכת מכתב הכשירות, המנוחה הייתה מאוד נסערת ואמרה כי רוצים לקחת ממנה את הבית (עמ' 21 ש' 8-9 לפ'). דברים אלו, שהרופאה לא יכלה לדעת על איזה רקע הם נאמרים, תומכים בדעתי, כי המנוחה לא היתה בעלת כושר לחתום על חוזה המתנה, שכן אם מחד גיסא היא חוששת מפני אובדן דירתה (ותמוה מדוע הרופאה לא המשיכה לשאול בעניין) ומנגד בסמוך לאחר מכן היא מוותרת עליה, מראה כי היא פעלה כך לא מתוך רצון ומודעות. אוסיף, כי הביקור אצל דר זלוצבר היתה כארבעה חודשים לפני שניתנו מסמכי המתנה, ובמשך תקופה זו עלולה היתה להיות התדרדרות נוספת במצבה של המנוחה.
42.עוד טען דר' שולקין כי העובדה שהמנוחה פנתה לרופא עיניים (ב-17/7/05), והלה אמר לה לחזור ולהתייצב בעוד ששה חודשים, והיא אכן התייצבה לאחר שמונה חודשים (ביום 13/3/06), לעמדתו יש בכך להראות על זכרון וכשירות.
אינני סבורה כך. יתכן שהיו אצלה איים של זכרון ויתכן שהיא חזרה לרופא משום שעיניה הציקו לה ודוק, היא לא שבה כעבור חצי שנה. על כל פנים התנהלותה במהלך הבדיקה לא היתה בדיוק עניינית: היא סרבה לקבל טיפות בעיניה על מנת להגדיל את אישוניה לבדיקה, ואין ספק שזוהי בדיקה קלה ונפוצה.
כאן המקום לציין כי בתיק הרפואי של המנוחה לא נמצאו רישומים על בדיקות וביקורים אצל רופא משפחה בשנים 2004-2005 ואף בכך יש לראות העדר יכולת לדאוג לעצמה (וראו בעניין זה עדותה של דר' טל בעמ' 27).
43.לאחר ששמעתי את עדויותיהם המפורטות של דר' טל ושל דר' שולקין, אשר נשאלו לגבי ממצאי ה-CT והסבריהם למקור מחלתה של המנוחה ואת השגות הצדדים לגביהן, העדפתי את קביעתה של דר' טל לפיה המנוחה סבלה ממחלה פרוגרסיבית של אלצהיימר ואני דוחה את קביעתו של דר' שולקין כי המחלה נוצרה כתוצאה משינוי פתאומי עקב נפילתה ברחוב ביום 30/10/05. קביעתו זו נסתרת בתוצאות ה- CT מיום האשפוז. אציין כי העובדה, שתחום מומחיותו של דר' שולקין, טיפול שיקומי באנשים צעירים מגילה של המנוחה, בעוד שדר' טל עוסקת בתחום המחלות המלוות את תהליך ההזדקנות (גריאטריה) - תומכת במסקנתי שיש להעדיף את עדותה של דר' טל על פני עדותו של דר' שולקין. זאת ועוד: עדותה של דר' טל היתה משכנעת ואמינה. לא כך עדותו של דר' שולקין, שכאמור לא יכול היה להתגבר על תוצאות ה-C,T והממצאים של הנוירולוגים, אשר שללו אירוע טראומטי כמו נפילה או אירוע מוחי, אשר גרם למצבה של המנוחה ביום אשפוזה בבית החולים בני ציון.
תימוכין נוספים למסקנתה של דר טל, שהמנוחה היתה בשלב מתקדם של דמנציה בעת שחתמה על מסמכי המתנה והצוואה, מצאתי בראיות נוספות, אותן אסקור בסעיפים הבאים של פסק דיני.
ראיות נוספות על התנהלות ביזארית-דמנטית של המנוחה.
44. השתכנעתי, כאמור, שהמנוחה, אישה בודדה וערירית, הלכה והתדרדרה, לרבות מבחינה שכלית, בתקופה הסמוכה לחתימתה על הסכמי המתנה. לדעתי, ראמי איתר את המנוחה ואת חולשותיה, חוסר האונים שלה, העדר התובנה, ובאופן מתוכנן ומושכל החל ליצור אצלה אמון ותלות, ובהמשך משך כספים מחשבונה, החתים אותה על צוואה לטובתו ועל מנת לסתום כל פרצה בתוכנית, אף טרח להביאה אל חיג'אזי, שהיה מודע למתרחש, או למצער עצם עיניו מלראותו, כדי שתחתום במשרדו על מסמכי המתנה.
45.הנסיבות מעוררות חשד כבד, שהמנוחה נוצלה לרעה: המנוחה היתה אשה קשישה, חולה, נוצריה, שאיננה דוברת ערבית. ראמי הוא בחור צעיר, בעל משפחה צעירה, ככל הנראה מוסלמי, מתגורר רחוק מהמנוחה, בישוב טמרה ויש לו תיקי חוב מרובים בהוצל"פ. קשה לדמיין כי קשרים בין שני עולמות אלו נוצרו על רקע של אהבה וידידות ולא על רקע של אינטרס ברור ואיבחון מצבה של הקשישה. בנסיבות אלו, היה על ראמי להוכיח בראיות בנות משקל כי המציאות היתה שונה מזו הנראית כסבירה.
46.התנהלותה של המנוחה בתקופה הסמוכה לחתימתה על הסכמי המתנה ועל הצוואה, מראים על מצבה: המנוחה הפסיקה לשלוח כספים לבתה ולנכדתה, שבהן תמכה לאורך כל השנים. היא ניתקה את הקשרים עם העולם החיצון. התנהגותה הפכה ביזארית. פלקוביץ העידה כי בשנת 2005, היתה ירידה דרסטית במצבה של המנוחה:
"גב' ולנטינה לחמן וגם אני ראיתי. ידעתי שהיא בלי כסף. היא לבד לא ידעה, באיזה שהוא שלב היא התלוננה שיש אי סדר שהבנק לא נותן לה כסף וביטוח לאומי לא נותן לה כסף והמקרה שקרה שהיא נפלה היא הלכה מהבנק לביטוח לאומי כדי לברר (עמ' 34 לפ').
ובהמשך עדותה:
"ש. אמרת שבשנת 2005 פתאום ראית שיש לה ירידה דרסטית במשקל תוך כמה זמן היתה הירידה?
ת. קודם כל ידעתי ... אם אני לא קיבלתי פרונטלית, זה פתאם קלטתי כי בדר"כ היא בקיץ היא יצאה עם מעיל חורף עם כובע על הראש, ויום אחד היא יצאה וראיתי שהיא רזה מאד מאד היא כל הזמן הלכה בחוץ עם מעיל וכובע גם בקיץ היא היתה סהרורית" (עמ' 35 לפ' ש' 10 -13).
פלקוביץ אף העידה שלמנוחה לא נותר כל קשר עם המכרים והשכנים (עמ 34 לפ').
47.לא האמנתי לראמי כי הוא הכיר את המנוחה במשך כעשר שנים לפני שהיא חתמה לו על המסמכים. האמנתי לפלקוביץ כאשר סיפרה כי בשנים 2003 ו-2004, לא היו למנוחה קשרים עם ראמי, והיא לא סיפרה לה על קשר כזה (עמ' 35 לפ' מש' 25). טענה דומה הופיע בעמוד 2 לתסקיר פקידת הסעד, שם השיבה פלקוביץ כי ראמי הכיר את המנוחה לכל היותר שנתיים. בשאלון שהגיש בא-כוחו של ראמי לבת, אשר תורגם מפולנית לעברית (צורף בעמ' 48 לתצהיר עדות ראשית משלים מטעם פלקוביץ) נשאלה הבת אם המנוחה הזכירה בחור בשם ראמי והיא השיבה "אף פעם לא הזכירה אותו", דהיינו עד לשנת 2004 כאשר המנוחה הייתה עוד בקשר עם הבת, לא הזכירה את השם ראמי.
לדעתי, הקשרים של ראמי עם המנוחה החלו בסמוך לעשיית הצוואה ומסמכי המתנה. ראמי לא הביא ראיות על מנת להוכיח את טענתו כי לאורך השנים הוא אכן היה בקשרים הדוקים עם המנוחה. פרט לדבריו אלו ולצילום של המנוחה שהשתתפה בחתונת אחיו, אין כל ראיה תומכת בטענתו זו. באשר למועד החתונה השיב ראמי בחקירתו מיום 19/11/12 :
ת: "התמונה שאני מציג לך, ממתי היא בחתונה של אחי."
ש: "מתי זה היה ?"
ת: "לא זוכר במדויק 5-7 שנים",
דהיינו, התמונה צולמה בשנת 2005 (2012-7).
48.פלקוביץ העידה, כי לפני שהחלה ההתדרדרות במצבה של המנוחה, הקשרים בין המנוחה לבתה היו טובים, והמנוחה ביקשה להשאיר לבתה את רכושה (עמ' 39) ולצורך כך לפנות לעו"ד יהב, שהיה מכר שלה, על מנת לסדר את ענייני הירושה, אולם העניין לא הסתדר (עמ' 40 לפ', ש' 7).
49.ראמי טען כי הוא תמך במנוחה, סייע לה, הביא לה אוכל. שמעתי את עדותו בעניין זה, ולא האמנתי לו. לא מתקבל על הדעת כי הוא אכן דאג לה אם היא נמצאה במצב כה עגום, רזה מאד, היינו במצב של הזנחה ותת תזונה. היא לא אכלה, ככל הנראה מפני שלא יכלה להכין אוכל לעצמה. לפי עדותו של חיג'אזי ולפי הצילומים שצירף מהדירה עם העברתה אליו, עולה הזנחה נוראית בדירה. לפיכך, אינני יכולה לקבל את עדותו של ראמי שהוא דאג לה. יתכן שאכן דאג לה זמן מה לפני שהצליח להוציא ממנה את החתימה על הצוואה ועל המתנה, אולם דאגה זו לא המשיכה. הא-ראיה מצבה בעת שהובאה לבית החולים בני ציון. ואם אמנם דאג לה, הכיצד זה לא דווח לרשויות על מצבה הקשה?!
50.כאמור, המנוחה דאגה לאורך השנים לתמוך בבתה במתת של כ-500$ לחודש. בערך כאשר החל ראמי "להתרועע" עמה, הופסקו התשלומים. לא רק זאת אלא גם זאת, שסכומים גדולים יחסית הוצאו מחשבונה: בתסקיר (ת/5) שנעשה על ידי פקידת הסעד לסדרי הדין מיום 17/1/07 (להלן- "התסקיר") נאמר כי על-פי דיווחי הבנק, נרשמו הוצאות חריגות מחשבון המנוחה במהלך שנת 2006. לצורך כיסוי חובותיה נטלה המנוחה שתי הלוואות. האחת בפברואר בסכום של 12,000 ₪ לכיסוי חוב של 11,645 ₪, השנייה ביום 22/9/06 בסכום של 15,000 ₪ לכיסוי חוב של כ- 16,000 וביום 1/11/06 חשבונה בבנק היה בחובה של כ- 7,700 ₪. לדיווח זה יש להוסיף שתי עובדות, האחת כי ראמי היה זה שלקח את המנוחה לבנק כאשר נטלה את ההלוואות, והשנייה כי עד שנת 2004, המנוחה נהגה לשלוח כספים לבתה, ובאותה תקופה היא חדלה לעשות כן. באופן פרדוקסאלי לאחר שהוצאות המנוחה פחתו בכ-2,000 ₪ לחודש, החלו להתגלות חריגות גדולת בחשבונה. יש בכך להעיד על אי יכולתה לנהל באופן הגיוני את כלכלתה ושמישהו, ולא היא, נהנה מכספים אלו. זאת ועוד: פלקוביץ העידה כי התובעת חיה בתנאים מחפירים. אוסיף, כי בחקירתו הנגדית השיב דר' שולקין שהסובלים מדמנציה לעיתים אינם מבצעים פעולות הגיוניות וכלכליות מאחר ואין להם יכולת לזכור או להבין.
לסיכום הסוגיה של החוסר בכספים, שוכנעתי, כי ההוצאות שהמנוחה הוציאה לא הוצאו עליה אלא הכספים נלקחו על ידי ראמי. הוצאות אלו החלו לאחר שראמי השתלט על המנוחה, וזו, בשל מצבה הדמנטי, לא הבינה שהיא מנוצלת על ידו.
51.ראמי וחיג'אזי לא הניחו כל גרסה הגיונית שיש בה להסביר כיצד המנוחה חתמה בגמירות דעת על חוזה חד צדדי בו היא מעבירה את כל רכושה- מתנה במקרקעין- לאדם שאינו קרוב משפחה או חבר וותיק ואף לא אדם מקבוצת ההתייחסות של המנוחה, אלא אדם שהכיר את המנוחה לכל היותר שנתיים ימים לפני כן, מה גם שהעברה זו העמידה אותה בסיכון לאובדן קורת הגג היחידה שלה לעת זקנה ומחלה.
52.התרשמותי מעדויותיהם של ראמי ושל חיג'אזי היתה שלילית ביותר: לא האמנתי לראמי כי הוא אכן טיפל במנוחה באותו אופן שהוא תיאר ושהמנוחה חזרה וביקשה ממנו לקבל את דירתה בתמורה. ראמי, שהלך עמה לבנקים כאשר לקחה כספים, לא יכול היה להסביר לאן נעלמו הכספים, אם אמנם הוא זה, כטענתו, שהיה המוציא והמביא של המנוחה.
אביא להלן דוגמא למניפולטיביות של ראמי בעדותו לפני ועל כך שלא ניתן לקבל את גירסתו שטיפל ודאג למנוחה במשך שנים. כאשר נשאל אם המנוחה התעלפה בשעה שלטענתו שהה במחיצתה, לא ידע להשיב על כך:
"ש: היו פעמים היא התעלפה, למשל בשנת 2004
ת: במקרים שאני הייתי איתה - לא
ש: בכנסיה
ת: אני לא הייתי איתה בכנסייה" (עמ 55 לפרוטוקול שורות 24-22)
ברם, בסעיף 12א לתצהיר מיום 4/12/11 לביטול פסק הדין בהעדר הגנה מטעמו, הצהיר ראמי כך: "הנני מצהיר... כי באופן קבוע הייתי מבקר את המנוחה בימי שישי וראשון שבו נהגתי להסיע את המנוחה לכנסיה". נראה כי אילו ראמי נהג לקחת את המנוחה לכנסיה בימי ראשון כבר בשנת 2004 ידע בוודאי להשיב על אובדן הכרתה של המנוחה (וראו עמוד 3 לסקירה הרפואית בחוות דעתה של דר' טל, המתארת נפילות חוזרות ואובדן הכרה החל משנת 2004).
אביא דוגמא נוספת: ראמי העיד בבית המשפט (עמ' 57 לפ') כי מצבה של המנוחה היה טוב מאד, וכי היא החלה להתדרדר רק כאשר הוכנסה לבית האבות. עדות זו נסתרה באופן ברור, בתיאור מצבה בתעודות הרפואיות מבית החולים בני ציון.
ראמי אף נקט בדרך חסרת תום לב כאשר בבית המשפט לענייני משפחה, בעת שדנו בתקפות הצוואה, הציג את עצמו כמי שמחזיק בזכויות המנוחה בדירה ולא טרח לספר כי בינתיים הספיק להעביר זכויות אלו לחיג'אזי. מה שמראה כי הוא חשש לכשרותה של אותה "מתנה".
53.ראמי העיד, כי משפחתו הייתה עדה לבקשת המנוחה שראמי יעביר על שמו את הדירה בעודה בחייה "היא עשתה צואה ואחר כך אמרה לי תעביר את הבית על השם שלך. באותו זמן לא הייתי לבד, הייתי עם אשתי, קרובי משפחה שלי, שני דודים שלי היו במקום" (עמ' 57 שורות 26-27 לפרוטוקול). הימנעותו של ראמי מהעדתם של בני משפחתו, שיש בה, לטענתו, לתמוך בגרסתו מקימה לחובתו של ראמי חזקה שבעובדה, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיתה בהישג ידו ואין הסבר להעדרה, הייתה פועלת לחובתו (ראו ע"א 548 שרון נ לוי פ"ד לה (1), 736; ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ טלקאר חברה בע"מ פ"ד מד (4) 602; קדמי, על הראיות, חלק שלישי עמוד 917, עמוד 1648).
54.אין זה סביר, לדעתי שמי שטובת הקשיש לעיניו, ילך ויחתימו על מתן דירתו לאלתר ואחר כך ימכור את הדירה בעוד הקשיש בחיים; לא מתקבל על הדעת כי אדם, שעדיין מבין את הקורה עמו, היה מסכים להעברת זכויות מיידית של דירתו, בהיותו מודע שהוא עלול להזרק ממנה לרחוב ואף בהבינו, שאם יזדקק פעם לטיפולים רפואיים או לשהות בבית אבות, הוא לא יוכל לממש כספים על ידי מכירת דירתו.
55.כאמור, גם לעדותו של חיג'אזי לא האמנתי: לדעתי לא מקרה הוא שראמי בחר לעשות אצלו את מסמכי המתנה, כאשר שניהם מתגוררים באותה שכונה ומכירים זה את זה. לא האמנתי לחיג'אזי כי לא הבחין בכך שהמנוחה איננה פועלת כאדם סביר, והזמנת תעודה מאת רופאת המשפחה, כאשר ראמי ליווה אותה אליה לשם השגתה, אף היא נעשתה במטרה של השניים, להוציא מאת המנוחה את דירתה.
התנהגותו המאוחרת של חיג'אזי מראה אף היא שאין ליתן אמון בגירסתו: על אף שהיה בתוקף צו מניעה שאסר דיספוזיציה בדירה ושנרשם בלשכת רישום המקרקעין, הוא, כאמור עורך דין במקצועו ובעיסוקו דאז, לא נרתע מלנסות למכור את הזכויות בדירה; משנכשל בכך – על אף צו המניעה השכירה לתקופה ממושכת, כאשר הוא משמיט מהסכם השכירות איסור על קורלנסקי להשכיר את הדירה בשכירות משנה. איסור זה היה קיים בחוזים קודמים. אינני מאמינה לחיג'אזי שהוא לא הבחין ברישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
56.לא האמנתי לחיג'אזי כי שלם עבור הדירה 120,000 ₪ (מחיר שנראה נמוך מאד, גם אם נקבל את דבריו כי הדירה היתה זקוקה לשיפוצים). מה גם שהוא לא שילם את כל התמורה, אלא - כך לטענתו - 60,000 ₪ במזומן ועוד 60,000 ₪ ב-12 שיקים, כ"א בסכום של 5,000 ₪, מבלי שהוצגה כל ראיה כי השיקים שלו אכן נפרעו.
57.אוסיף, כי במהלך ההתדיינות על הצוואה, לאחר שהאפוטרופוס הכללי שלח מכתב לתובעת לקבל את עמדתה, התקבל ביום 1/12/10- בתיק האפוטרופוס הכללי מכתב כתוב בפולנית משובשת שכביכול התקבל מאת התובעת, ושלפיו היא מוותרת על עזבון המנוחה. הבת הודיעה לפלקוביץ כי היא מעולם לא כתבה מכתב זה וכי היא עומדת על תביעתה. בעל האינטרס לזייף מכתב כזה היה או ראמי או חיג'אזי או שניהם יחדיו.
58.מנגד, עדותה של פלקוביץ, על כל תוכנה, הייתה מהימנה עלי, התרשמתי כי פלקוביץ השיבה באופן ישיר וכנה והשתכנעתי כי לא היו לה מניעים אישיים לתוצאת ההליך למעט רצונה לכבד את זכרה של המנוחה ולתקן את העוולה שהיא סוברת שנעשה לה.
59. לסיכום פרק זה, אני קובעת כי המשיבה היתה בתהליך דמנטי מתקדם בעת שנעשו הן הצוואה והן יפוי הכח, שהעביר את הזכויות בדירה לראמי, כאשר במשך תקופה זו המנוחה אף הוציאה כספים מרובים, ללא הסבר הגיוני, וכי סביר להניח שהם הועברו לראמי או נלקחו על ידו ממנה מיידית עם הוצאתם מהבנק. לאחר שקבעתי כי בעת החתימה על תצהיר המתנה המנוחה סבלה מתהליך דמנטי עקב מחלת האלצהיימר, בדרגה בינונית לפחות, דעתי היא שהמנוחה לא הבינה בעת שחתמה על הצוואה ועל המתנה שהיא נותנת את דירתה בעודה בחייה במתנה לראמי, דהיינו למנוחה לא היתה היכולת להגיע לגמירות הדעת על מנת לבצע את העסקה של המתנה.
60.מאחר שיש מחלוקת חכמים (עליה אעמוד בתמצית מיד בהמשך) שעדיין אין עליה פסיקה של בית המשפט העליון, בשאלה אם העילה של השפעה בלתי הוגנת חלה גם על חוזים ולא רק על צוואות, בחרתי לדון ולפסוק על פי העילה של "עושק". עילה זו הוזכרה ונדונה בסיכומי התובעת מבלי שהנתבעים יתנגדו לעצם הבאתה לדיון. יצויין אף שרוב התנאים הנדרשים להוכחת "עושק" נמצאים גם ב"השפעה בלתי הוגנת"
תחולתה של העילה של השפעה בלתי הוגנת בתחום החוזים
61.אתייחס בקצרה לעניין המחלוקת באשר לתחולתה של העילה של השפעה בלתי הוגנת בדיני החוזים: דיני ההשפעה הבלתי הוגנת (undue influence) מקורם בדיני היושר האנגלי. תורה זו קובעת שמקום בו קיימים בין הצדדים לחוזה, יחסי אמון או תלות מיוחדים, ויחסים אלו הם המקימים את ההנחה המשפטית בדבר חזקתה של ההשפעה הלא הוגנת, נטל ההוכחה לסתור את החזקה יעבור אל הצד המבקש לסותרה; אם לא יעמוד בנטל זה, החוזה יבוטל (ראו דנ"א 1516/95 מרום נ' היועץ המשפטי לממשלה).
62. לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן- "חוק החוזים"). קבע המחוקק תורה דומה לדיני ההשפעה, בסעיף 18 - עילת העושק, אם כי היא איננה חופפת במלואה לעילת ההשפעה הבלתי הוגנת. בספרות המשפטית התעוררה השאלה אם בשל הדמיון בין עילת העושק לדיני ההשפעה הבלתי הוגנת, דחקה עילת העושק את ה"השפעה הבלתי הוגנת" (אוסיף במאמר מוסגר כי מקורותיה של יסודות עילת העושק הושפעו מספר החוקים האזרחי הגרמני (B.G.B) ולא מהדין האנגלי, וראו בעא 2041/05 דוד מחקשווילי נ' רחל מיכקשווילי, ניתן ביום 19/11/07, בפיסקה 11 לפסק דינה של השופטת ברלינר).
63.המלומד ג' טדסקי אשר השתתף בדיונים לקראת הצעת חוק החוזים, כתב במאמרו "על השפעה בלתי הוגנת בדין החוזים הישראלי", משפטים כא (תשנ"ב) 517). כי המחוקק לא התכוון לעגן את עילת ההשפעה הלא הוגנת באמצעות עילת העושק מאחר וחוק החוזים לא נועד לתקן את הדין אלא לפתוח דף חדש במשפט הישראלי. לכן, המחוקק לא כלל בין פגמי ההסכמה, השפעה בלתי הוגנת, כפי שלא כללו אותה שיטות משפט אחרות שלא הלכו בדרך המשפט המקובל האנגלי (עמ' 521 במאמרו).
המלומד מ' ראבילו בספרו חוק המתנה, תשכ"ח – 1968- פירוש לחוקי החוזים (בעריכת ג' טדסקי) בעמ' 47 סבר כי חוק החוזים חל על מצבים של מתנה ואין צורך לשאוב את דיני ההשפעה הלא הוגנת.
גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (הוצאת דין,2005) הוסיפה שיש לפרש את עילת העושק לפי יסודותיה הסטטוטורים "ואין לראות בה כתחליף לדוקטרינה של השפעה בלתי הוגנת" (בעמ 343 - וראו שם את ההפניות למאמרו של סיני דויטש "הוראת העושק בחוק החוזים" מחקרי משפט ב (תשמ"ב) וראו גם עמדה דומה בפסיקת בתי המשפט בת"א 1298/04 פלונית נ' פלונית (פורסם ביום 31/10/05) ופסק דינה של כב' השופטת גדות, בת"א (ת"א) 1523/00 מחקשווילי ואח' נ' מיכקשוילי ואח', תק-מח 2004(4), 5782).
מנגד לעמדה זו, יש הסבורים שניתן להחיל את דיני ההשפעה הבלתי הוגנת על חוק החוזים: המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן בספרם "חוזים" כרך א', תשנ"א (להלן- "פרידמן וכהן") מציעים להחיל את דוקטרינת ההשפעה הלא הוגנת בשני אופנים - האחד מכח אנלוגיה לסעיף 30 לחוק הירושה, אשר עוסק גם הוא בפגמים ברצון של הענקה חד צדדית (עמודים 993-994), השני באמצעות פרשנות ליבראלית של יסודות עילת העושק שבסעיף 18 לחוק החוזים.
בע"א 236/84 מנהל עיזבון המנוחה הלה יפה ז"ל נ' שוורץ ואח', פ"ד מה(5), נידונה גישתם של פרידמן וכהן בהרחבה ע"י כב' השופט בן-יאיר שפסק, בדעת מיעוט לעניין זה, כי ניתן להחיל עילה זו, לצידה של עילת העושק (וראו גם תמש (י-ם) 19361/98 החסויה ש. ב. נ' מ. ס. מיום 27/6/04, פורסם בנבו.
64.לא מצאתי לנכון לנקוט עמדה לעניין זה, שכן לעמדתי די בקביעה כי למנוחה לא היתה גמירות הדעת הדרושה, והסכם המתנה הוא אף תוצאה של עושק, ולפיכך דינם לביטול. מעל לנדרש אוסיף, שאני סבורה כי במקרה שלפנינו אכן נתמלאו גם התנאים של "השפעה בלתי הוגנת".
עילת העושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים.
65.סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע כדלקמן:
"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה" [הדגשות שלי, ש.ש].
66.על מנת להוכיח "עושק", יש לשכנע שהתקיימו שלושה תנאים אלו במצטבר: מצבו של העשוק מאפשר את העושק ("מצוקה", "חולשה שכלית או גופנית", "חוסר נסיון"), התנהגותו של העושק (ה"ניצול שניצל") והעדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ("תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל") (ראו ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767, להלן "פס"ד סאסי"; ע"א 141/81 נאשף נ' נאשף עמ' 312, וע"א 5806/02 ארביב נ' קרני פ"ד נח(5) 193).
כן נקבע בפסיקה שעל מנת להכיר במצוקה כמקיימת את הדרישה שבסעיף 18 לחוק החוזים, המצוקה חייבת להיות מצוקה קשה. כתב על כך השופט טירקל בפס"ד סאסי בעמ' 767:
"לפיכך חייבים המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון. גורמים קלי ערך מסוג 'הרבה יין עושה, הרבה שחוק עושה, הרבה ילדות עושה, הרבה שכנים הרעים עושים' (סוטה, ז, א) לא די בהם. גם שיקולים של מדיניות משפטית מחייבים הגנה על ביטחון המסחר, שאל לנו לערערו על-ידי כל רוח מצויה". [...] נטל ההוכחה לגבי קיומם של הפגמים חל על הטוען להם..."
באשר למודעותו של העשוק למעשה העושק, נכתב בפסק דין סאסי, תוך השוואה למידת מסוגלותו של חולה הנפש להבין את מעשה העושק, כדלקמן:
"אין צריך לומר, שאף אחד מאותם דברים שמנינו בעשוק, לפי היסוד הראשון של עילת העושק, אינו עולה כדי אותם פגמים, שנמנו במי שבאים לפסול אותו לפי סעיף 8 לחוק הכשרות. כן אין לומר, שאותו עשוק הוא בגדר מי שלא ידע ולא הבין מה הוא עושה, שאינו מסוגל כלל לאותו רצון הדרוש לכריתת חוזה, שמעשיו כלא היו (non est factum) (לבירורה המקיף של סוגיית non est factum לעומת טענת השפעה בלתי הוגנת ראה: ב ע"א 413/79 (3)). מכאן, שאותם דברים שמנינו בעשוק אינם מעמידים אותו במקום שפסולי דין עומדים, שכן אין הוא חולה נפש או לקוי בשכלו, שמחמתם אינו מסוגל לדאוג לענייניו, ואף במקומו של מי שלשעה או לעניין לא ידע ולא הבין מה הוא עושה אינו עומד. ואף-על-פי-כן, אין לומר, שדעתו הייתה מיושבת, וכי גמירת הדעת שלו הייתה כגמירת דעתו של כל מתקשר צלול בדעתו. הוא מצוי אי שם בין הקצוות; אין הוא בעל מום, שמומו פוסל אותו, ואין הוא חסר דעה וידיעה, שחסרונם עושה את פעולתו כאין וכאפס, אלא הוא בגדר "מעין בעל מום", הקרוב או דומה לשני אלה מבחינת הפגם בשיקול-דעתו, ש"מומו" פוגם בהתקשרות חוזית מסוימת, הניתנת לביטול רק בהתקיים יתר יסודותיה של עילת העושק. לפיכך חייבים המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון. גורמים קלי ערך מסוג "הרבה יין עושה, הרבה שחוק עושה, הרבה ילדות עושה, הרבה שכנים הרעים עושים" (סוטה, ז, א [א]) לא די בהם. גם שיקולים של מדיניות משפטית מחייבים הגנה על ביטחון המסחר, שאל לנו לערערו על-ידי כל רוח מצויה. כובד משקלו של כל אחד מן הרכיבים הנזכרים אין לו שיעור, ועל בית המשפט לקבוע אותו בכל מקרה ומקרה לגופו לפי נסיבותיו השונות. אין מקישין ממצוקתו של פלוני על מצוקתו של אלמוני, כשם שאינה דומה מצוקה, הפוגמת בעיסקה פלונית, למצוקה, הפוגמת בעיסקה פלמונית, ודברים אמורים אף ביתר הרכיבים. כן ייתכנו מקרים, שבהם נלחץ העשוק על-ידי יותר מגורם אחד, שאז ישקול בית המשפט את משקלם המצטבר, אפילו כל אחד מהם אין די בו כשלעצמו."
67.כאמור, דעתי היא כי במקרה שלפנינו, נתקיימו כל שלושת המרכיבים של "העושק", כדלהלן:
היסוד הראשון: מצבו של המתקשר (מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון). הוכח כי המנוחה סבלה ממצוקה הנובעת מבדידות ומחוסר יכולת לדאוג לעצמה. היא סבלה מחולשה שכלית ניכרת עקב דימנציה על רקע מחלת האלצהיימר. ראמי, רכש את אמונה על ידי מתן שירותים ועזרה מסויימים, כאשר היא מבודדת בין על ידו ובין בשל מצבה הבריאותי מכל מכריה.
היסוד השני: התנהגות הצד השני (ניצול מצבו של המתקשר) אף הוא התקיים; ראמי, בהעדר מצפון לקח את דירתה של המנוחה (וסביר להניח שגם מכספה), וכאשר אין כל סיבה סבירה מדוע תתן לו המנוחה את דירתה ועוד בחייה.
היסוד השלישי (תנאי החוזה שנוצר כתוצאה מהניצול גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל). ראמי, החתים את המנוחה על מסמכים לפיהם העבירה לו, אדם זר לה, מרקע שונה לגמרי, את דירת מגוריה, כאשר בכך נחשפה להיות מגורשת מביתה בכל עת. כל זאת ללא תמורה. ונא דוק, כבר אמרתי שלדעתי ראמי לא טיפל בה כפי שטען. על כל פנים המתנה של דירתה היחידה של המנוחה, היתה בלתי מידתית לעומת מה שכביכול קיבלה מראמי בהתחשב בין היתר שהיתה זו הענקה מיידית בחייה, מה שמעיד על כוונתו האחת של ראמי - לנשל את הישישה תשושת הדעת והנפש מכל רכושה בלא להתחשב בה כלל.
לסיכום פרק זה, אני קובעת כי המערערת, כאשר חתמה על מסמכי המתנה פעלה בתנאים של עושק ועזבונה, באמצעות התובעת, רשאי לבטל את החוזה.
האם זכויותיו של חיג'אזי בדירה גוברות על אלו של עזבון המנוחה
68.אעמוד עתה על עסקת המכר בין ראמי לבין חיג'אזי. על מנת שחיג'אזי יצליח בטענתו שיש להשאיר בתוקפה את עסקת המכר של הדירה מראמי אליו, עליו לעמוד בתנאים סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שנוסחו להלן:
"10. מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה בהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
לדעתי, חיג'אזי לא הצליח לשכנע הן שהוא תם לב בעסקה זו, הן שהסתמך על הרישום והן שהוא שילם תמורה "ממשית" "שקולה" או "מלאה" עבור העסקה.
69.אפתח בכך, ששוכנעתי כי חיג'אזי פעל יד אחת עם ראמי וכי היה מודע למצבה של המנוחה בעת שחתמה על מסמכי המתנה. הגעתי למסקנה זו מהנתונים המצטברים, שאביאם כאן.
חיג'אזי לא הכחיש שהיתה הכרות מוקדמת בינו לבין ראמי, כי ראמי סיפר לו על היכרותו עם המנוחה וכי ראמי היה זה שהביא את המנוחה אליו, דווקא לכפר טמרה, שמא חסרו עורכי דין בקרבת מגוריה של המנוחה. חיג'אזי אף לא הכחיש כי ראמי שלם לו את שכר טרחתו ולא המנוחה (עמ' 30 לפ', ש' 6).
כאמור שוכנעתי כי למנוחה לא היתה כל כוונה לתת את דירתה למאן דהוא. היא אף סיפרה לרופאה המשפחה, דר' זלוצבר, על פחדיה שיש מי שרוצה לקחת את דירתה. בנסיבות אלו, לא סביר שחיג'אזי לא הבחין בבלבול שלה ומשמעותו לגבי החתימה על מסמכי המתנה. לא האמנתי לו כי התרשם מהמנוחה שהייתה "נבונה, חכמה ומרשימה" (עמ' 68 לפ' ש' 13) זאת ועוד, עלתה בעדותו הודאה כי התעוררו בליבו ספקות לגבי מצבה השכלי ולמניעים בהם המנוחה רוצה לתת לראמי ללא תמורה את הדירה, על אף שהיתה כבר קיימת צוואה לטובת ראמי ולא היה צורך בהסכם המתנה. חיג'אזי טען שביקש מהמנוחה שתציג לו מסמך רפואי באשר לכשירותה ולכן הגיעה אליו יחד עם ראמי בשנית בכדי להציג לו את אישור הכשרות (עמ 68 לפ' ש' 6-13). בחקירתו הנגדית הוסיף "כשהיא הגיעה בפעם הראשונה...אמרתי שאין צורך לעשות את המתנה הזו. כי היא עשתה כמה חודשים לפני צוואה..אמרתי למה, בשביל מה היא צריכה את זה? היא אמרה שהיא רוצה שראמי יקבל את הבית שלה עוד בחיים שלה. לא היה צורך לעשות את ההעברה כי יש צוואה. ביקשתי מסמך רפואי"(עמ' 68 לפרוטוקול).
ראמי הזים בעדותו את הטענה שחיג'אזי ביקש תעודה וכי הלך אליו פעמיים עם המנוחה, בהעידו כי "לעו"ד חג'אזי הלכתי פעם אחת" (עמ' 56 שורה 9 לפ'). בנקודה זו השתכנעתי כי עדותו של ראמי עדיפה וכי גרסתו של חיג'אזי שופצה לאחר מעשה בכדי להסביר מדוע אדם בר דעת יאפשר למנוחה הקשישה לחתום על תצהיר המתנה לטובת ראמי ויפוי כח בלתי הדיר באמצעותו היא תאבד את הדירה.
על כך שהרעיון לערוך מסמך מתנה היה של חיג'אזי, בעל ההשכלה המשפטית, העיד ראמי (עמ' 57 שורות 18-21 לפי):
ש: "אתה יודע את ההבדל בין צוואה למתנה בחיים?"
ת:"עו"ד חג'אזי יוסף אמר לי שזו לא מתנה, אתה צריך להעביר את זה על השם שלך"
ש: "לה הוא הסביר"
ת:"אני לא יודע"
יצויין, כי ראמי העביר את הדירה לחיג'אזי ביום 27/8/08 והיה זה כחודש וחצי לאחר שהגיש את הבקשה למתן צו ירושה, והוגשה ההתנגדות מטעם האפוטרופוס.
70.שוכנעתי, כי עסקת המתנה נרקחה מבעוד מועד בין ראמי וחיג'אזי. בעוד שראמי נעדר השכלה משפטית, חיג'אזי, עורך דין אז, הגה את הדרך המשפטית בה ראמי יקבל לידיו את דירת המנוחה, על מנת, שאם הצוואה תבוטל, תשאר המתנה, שראמי וחיג'אזי אף דאגו לממשה.
בנסיבות אלו, שוכנעתי כי חיג'אזי לא היה תם לב כאשר עשה את העסקה עם ראמי.
71.חוסר תום ליבו של חיג'אזי המשיך כחוט השני גם לאחר שרכש את הזכויות בדירה; הוא השכיר את הדירה ושילשל לכיסו את כל דמי השכירות אף כי היה בעלים ב-2/3 בה. חיג'אזי לא ביקש וגם לא קיבל את הסכמתם של יורשי ש' להשכיר את הדירה (בתא"מ 33181-11-10 ברונשטיין ואח נ חג'אזי ואח' חוייב לשלם ליורשי ש' 5,000 ₪ מדמי השכירות שלקח לעצמו).
72.גם אם אניח לטובת חיגאזי כי לא פעל בצוותא חדא עם ראמי לנישול המנוחה, הרי שבנסיבות ודאי התעורר בו החשד והיה עליו לבדוק דברים לאישורם. באשר לחובת תום הלב, הולמים לכאן דבריו הנשיא ברק בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832 בהתייחסו לסעיף 10 לחוק המקרקעין:
"'תום-הלב' בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב" [הדגשה שלי, ש.ש]
73.אוסיף כי על מנת שחיג'אזי יגבר על זכויותיה של המנוחה בדירה, היה עליו להוכיח שהסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אולם חיג'אזי לא הסתמך עליו, שכן הוא עצמו רשם את הזכויות על שמו של ראמי.
74.לא השתכנעתי כי עסקת המכר בין ראמי לחיג'אזי נעשתה בתמורה ממשית (וראו דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ"ד נז(2) 632; ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן, פ"ד מז(5)1; מוטי בניאן דיני מקרקעין, מהדורה שניה 2004, 444-447). חגי'אזי הציג צילום של 12 שיקים על 5,000 ₪ כל אחד, שנפרסו לתקופה של שנה ומבלי שצויין שם הנסב. בצידו של הצילום נכתב ע"י ראמי "מאשר את קבלת השיקים" אך לא נכתב כי השיקים נמסרו בתמורה לדירה ואף לא את יום קבלתם. ראמי לא יכול היה לתת הסבר מדוע קיבל שיקים דחויים, על אף שבהסכם נכתב כי התמורה שולמה במלואה במעמד חתימת ההסכם. הנתבעים לא הציגו ראיה כלשהי המראה כי השיקים נפרעו.
75.לסיכום פרק זה: שוכנעתי כי חיג'אזי פעל שלא בתום לב וידע על ניצולה של המנוחה, או למצער שהיו לו ספיקות וחשדות לגבי כשירותה (לפי הבחינה הסובייקטיבית והאובייקטיבית), ויש לראות בהחתמתו את המנוחה על מסמכי המתנה כ"עצימת עיניים" מכוונת אשר שללה את תום ליבו כאשר רכש את הדירה מראמי. אני אף סבורה, כי לא הועברה בין השניים התמורה שצויינה בחוזה המכר. לפיכך, אני קובעת כי המכר בין ראמי לבין חיג'אזי בטל.
זכויותיהם של קורלנסקי
76.קורלנסקי, לא טענו כי זכויותיהם בדירה גוברות על זכויותיו של העזבון של המנוחה והודו כי תקנת השוק לא חלה עליו מאחר שלא שלם את התמורה המלאה (עמ' 78 לפ' ש' 20-30). במעמד החתימה על החוזה, אותו קבעו קורלנסקי בלשכת רישום המקרקעין, התברר להם שלא ניתן לחתום על ההסכם, כיון שבינתיים נרשמה הערת אזהרה המונעת ביצוע דיספוזיציות בדירה על פי הוראת בית המשפט. התנהלותו של קורלינסקי מעוררת חשד רב, שהוא ידע על הבעייתיות בבעלות על הדירה: לא מובן כיצד לא בדק בטאבו לפני שנתן דמי קדימה בסכום של 50,000 ₪, שאם היה עושה זאת היה ודאי מבחין בהערת האזהרה. הוא לא חתם על הסכם מכר, על אף שנתן דמי קדימה, כאשר את החתימה על ההסכם דחה למועד העברת הזכויות בטאבו. יש חשד כי הוא וחיג'אזי לא בזבזו זמן, משנודע להם כי יש התדיינות והם ביקשו למהר ולהעביר את הדירה על שמו של קורלנסקי. קורלנסקי לא בדק עם יתר היורשים מה עמדתם. על כל פנים משביטל את העסקה כאשר נפגש עם חיג'אזי בטאבו, והודה כי אין הוא טוען כי זכויותיו גוברות על זכויות המנוחה, אין להעניק לו את הזכויות בדירה על פי ההסכם עם חיג'אזי.
בהתחשב שקורלינסקי ניהלו את משפטם עד תום, מבלי להודות בזכותה של המנוחה לדירה גם בהתדיינות מול חיג'אזי וראמי, אלא הציגו עמדה תומכת בגירסאותיהם, יש, לעמדתי, לחייבם בהוצאות משפט.
הוראות אופרטיביות
77. בהתאם למסקנותי דלעיל אני קובעת כדלקמן:
א. תצהיר המתנה ויפויי הכח הבלתי חוזר מיום 30/8/05 בטלים וכי הנתבעים לא רכשו כל זכויות בדירת המחלקות.
ב.ניתן בזאת צו לרישום 2/3 מהזכויות בדירה על שם המנוחה, דהיינו הזכויות הרשומות כיום ע"ש חגאזי יוסף אחמד ת.ז 033060286 בגוש 11200 חלקה 277 תת חלקה 8 ע"ש ימחקו ובמקומם תחזור המנוחה, סטניסלבה ש', שנשאה בחייה ת.ז 1412364, להיות בעלים בזכויות אלה. ניתן יהיה לרשום את זכויות המנוחה על שם התובעת על פי צו הירושה מיום 8/8/11.
ג.צו איסור הדיספוזיציה ככל שהוא מתייחס לכל אדם, למעט החזרת הרישום על שמה של סטניסלבה ש' ורישום זכויותיה של התובעת על פי צו ירושה, יעמוד בתוקפו עד לרישום הזכויות ע"ש התובעת.
ד.דמי השכירות שהופקדו בקופת בית המשפט יעברו לידי העזבון, וככל ששישית מהם לא הועברה עדיין לידי יורשי המנוח ש', יעביר בא כוחה של התובעת את חלקם אליהם.
ה.לא היתה תביעה נגדית בתיק, ולפיכך, אין לפסוק לחיג'אזי את החזר השקעתו בדירה, כולה או מקצתה. אציין כי חיג'אזי לא שכנע אותי בגובה השקעתו בדירה ואינני נותנת אמון בגירסתו זו (חסרו קבלות, לחיג'אזי ולמשפחתו עסק של חומרי בניין כך שהסכומים אליהם הגיע השמאי מטעמו אינם מקובלים עלי).
ו.אני מחייבת את ראמי ואת חיג'אזי לשלם לתובעת את הוצאותיה ושכ"ט עורך דינה בסכום כולל של 25,000 ₪ + מע"מ (ובסה"כ 50,000 ₪ + מע"מ. מודגש החיובים הם נפרדים לגבי ראמי וחיג'אזי). סכומים אלו יישאו ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום.
ז.אני מחייבת את הנתבעים 3-4, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הוצאותיה ושכ"ט עורך דינה בסכום כולל של 7,000 ₪ + מע"מ, בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום.
ניתנה היום, ט"ז אב תשע"ד, 12 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.
