איחור במסירת קרקעות ע"י ממ"י ועיריית נתיבות

שתי התובענות שבפני החלו להתברר בפני מותב אחר של בימ"ש זה, סמוך לאחר הגשתן בשנת 2009.

ביום 5.5.2011 החליט המותב הנ"ל, בהסכמת הצדדים, כי שתי התביעות יידונו בד בבד, כי יופרד הדיון בין סוגיית החבות לסוגיית הנזק – באופן בו תידון בראשונה שאלת החבות – ונקבעו סדרי הדין להגשת תצהירי העדויות הראשיות והשלמת ההליכים המקדמיים.

בשלהי 2012 (וטרם הוחל בשמיעת הראיות) ועקב מעבר המותב הקודם לכהונה בבית משפט אחר, נותב המשך הטיפול בתיק זה למותבי.

נוכח ההחלטה הנ"ל מיום 5.5.11 – בדבר פיצול הדיון – נשמעו ראיות הצדדים בנושא החבות במהלך ישיבות רבות באפריל, ספטמבר ואוקטובר 2013 – הצדדים סיכמו (בכתב ובעל פה) את סיכומיהם – ומכאן פסק דין חלקי זה בשאלת החבות והאחריות (בת.א. 3250/09) ופסק דין (בת.א. 3110/09).

עיקרי העובדות והמחלוקות

1.באוגוסט 2003 פירסמו (במשותף) מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י) עירית נתיבות וחברת י.ג מתאר – ניהול ופיתוח בע"מ (י.ג.) "מכרז מס' בש/208/2003 'בנה ביתך' בנתיבות 'נווה חורש', '72 מגרשים'" (להלן "מכרז בנה ביתך").

במבוא למסמכי המכרז נאמר:

"מנהל מקרקעי ישראל בשיתוף עם עיריית נתיבות וי.ג. מתאר ניהול ופיתוח בע"מ, אתרו שטחים הנמצאים בנתיבות (להלן – האתר) והכינו תוכנית חלוקה למגרשים לבנייה עצמית, לפיה יוכל המשתכן לבנות את ביתו שתוכנן על ידו".

ובהמשך הדברים:

"בתוכנית בניין עיר מפורטת מס' 15/101/02/22 (להלן: התוכנית) נקבע האתר ובו מגרשים לבניית 72 יחידות דיור לבנייה חד משפחתית...". (להלן – "התב"ע").

2.בדצמבר 2003 פורסם מכרז נוסף (מס' בש/328/2003) על ידי ממ"י וי.ג. מתאר "לקבלת הצעות לחכירת 3 מתחמים לבניית 127 יחידות דיור למגורים בשכונת נווה חורש בנתיבות" (להלן "מכרז המתחמים").

3.התובעים בת.א. 3250/09 הם הזוכים ב- 65 מגרשי "מכרז בנה ביתך".

התובעת בת.א. 3110/09 (עדן גד בע"מ) זכתה באחד משלושת המתחמים שהוצעו ב"מכרז המתחמים" – כאשר המתחם בו זכתה יועד לבניית 36 יחידות דיור.

4.עפ"י תנאי שני המכרזים, על הזוכה במגרש להתקשר ב"חוזה לביצוע עבודות תשתיות ציבוריות (משתכן) עם חברת י.ג. מתאר – בהיותה ה"חברה המנהלת" מטעם ממ"י לניהול עבודות תכנון ולפיתוח תשתיות ציבוריות באתר".

התובעים כולם התקשרו בתחילת 2004 בחוזה כאמור עם י.ג. מתאר (להלן – "הסכם התשתיות").

לאחר שחתם כל אחד מהתובעים על "הסכם התשתיות" – נערך בינו לבין ממ"י "חוזה פיתוח" ביחס למגרש ובו נקבע כי אם יעמוד בהתחייבויותיו לפיתוח עפ"י "הסכם התשתיות" יקבל זכות חכירה לדורות במגרש ("חוזה הפיתוח").

5.קדם לפרסום המכרזים למגרשים במתחם, הסכם מינואר 2003 שנערך בין עיריית נתיבות לממ"י ("הסכם ממ"י נתיבות").

במבוא להסכם זה הוצגו, בין היתר, הדברים הבאים:

"הואיל ועל המתחמים חלה תב"ע 15/10/02/22 המייעדת את המתחם לבנייה, למגורים ולמסחר;

והואיל והמינהל (ממ"י)...מעוניין לשווק את המתחם לציבור ולהחכירו באמצעות מכרזים פומביים שיפורסמו; והואיל ובמסגרת זו מעוניינים הצדדים לבצע במתחם ובסמוך לו עבודות פתוח של תשתיות ציבוריות...

והואיל והמנהל (ממ"י) מעוניין לבצע את עבודות התשתיות והפיתוח באמצעות חברה מנהלת מטעמו" (דהיינו י.ג. מתאר – י.א.)".

בגוף ההסכם נקבעו הנהלים בהם תבצע י.ג. מתאר את עבודות פיתוח התשתיות במתחם – וזכויות וחובות ממ"י ועיריית נתיבות לעניין זה.

בנספח "א" להסכם ממ"י נתיבות פורטו "עבודות ומערכות התשתיות".

בנספח "ב" להסכם ממ"י – נתיבות הנ"ל נקבעו המועדים לביצוע עבודות הפיתוח והתשתיות כדלהלן:

"1. תחילת ביצוע עבודות הפיתוח ע"י החברה (י.ג. מתאר) – תוך 3 חודשים לאחר חתימת החוזה עם רוכשי הזכויות

סיום ביצוע עבודות הפיתוח שלב א' – תוך 12 חודש ממועד תחילתן.

לעניין סעיף זה, "עבודות שלב א'" – כל עבודות התשתית התת קרקעיות (ביוב, מים, ניקוז, וכיוצ"ב), עבודות עפר, מצע וסלילת שכבת אספלט ראשונה על הכבישים.

2. מועד מסירת החוזה במגרש (לזוכה במכרז – י.א.) עד תום 12 חודשים מחתימת החוזה על ידי החברה. (דהיינו, בין .ג. מתאר לבין זוכה במגרש).

3.מועד השלמת עבודות הפיתוח החיוניות לקבלת טופס 4 על ידי היזם – תוך 24 חודש ממועד חתימת החוזה עם רכושי הזכויות.

4.מועד השלמת עבודות הפיתוח על ידי החברה (י.ג. מתאר) תוך 4 שנים ממועד תחילת העבודות.

5.העירייה מתחייבת להשלים עבודות התשתית והפיתוח החלות עליה (תשתיות על) במקביל ללוחות הזמנים שפורטו לעיל, ככל שעבודות אלה דרושות או נחוצות לקבלת היתר בנייה על ידי היזם (תוך 12 חודש) ולקבלת טופס 4 (תוך 24 חודש)".

6.בחוזי הפיתוח ובהסכמי התשתיות שנחתמו בין ממ"י ו-י.ג. מתאר, לבין הזוכים ב- 65 המגרשים (התובעים בת.א. 3250/09) נקבעו לוחות הזמנים והמועדים לעניין ביצוע עבודות הפיתוח, מסירת המגרשים וקבלת היתרי הבנייה הנדרשים בהם בהתאמה מלאה למועדים וללו"ז שנקבעו בהסכם ממ"י נתיבות – וזאת כדלהלן: (מצוטט מנספח "ב" להסכמי התשתיות):

"7.מועד תחילת ביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה (י.ג. מתאר) – 3 חודשים מתחימת החוזה ("חוזה הפיתוח") עם רוכשי הזכויות.

8.מועד מסירת חזקה במגרש למשתכן – 12 חודשים מחתימת החוזה על ידי החברה (י.ג. מתאר).

9.מועד השלמת הפיתוח על ידי החברה (י.ג. מתאר) – תוך 4 שנים ממועד תחילת העבודות.

10.מועד השלמת עבודות הפיתוח החיוניות לקבלת "טופס 4" על ידי המשתכן – 24 חודשים ממועד חתימת החוזה על ידי רוכשי הזכויות".

יש להוסיף ולציין כי ב"חוזי הפיתוח" התחייבו רוכשי הזכויות (התובעים דנן) להגיש

בקשות ותוכניות לקבלת היתר בנייה תוך 9 חושים מיום אישור העסקה, להתחיל בבנייה

לא יאוחר מתום 18 חודשים מיום אישור העסקה, לסיים יציקת היסודות לא יאוחר

מ 24.11.07 ולהשלים הבנייה עד לתאריך "סיום תקופת הפיתוח" (מתוך המבוא לחוזי

הפיתוח).

7.דא עקא – על אף לוחות זמנים ומועדים ברורים אלה שבהסכמי "נתיבות – ממ"י" "הסכמי הפיתוח" ו"הסכמי התשתיות" – חל עיכוב ממושך ביותר בביצוע עבודות פיתוח התשתית על ידי העירייה ו-י.ג. מתאר, ומסירת המגרשים לידי רוכשיהם – התובעים.

לטענת התובעים (רוכשי 65 מגרשי "בנה ביתך"), איחור של 51 חודשים ולטענת התובעת "עדן גד" – איחור של 21 חודשים.

הכל מודים כי מיד לאחר שהחלו עבודות פיתוח התשתית הורה מהנדס העיר נתיבות על הפסקה מידית של העבודות לאחר שנמצא לטענתו כי בשטחי המתחם מצויה מטמנת פסולת גדולת מימדים שדרשה עבודות פינוי, שינוע והסעת כמויות עפר גדולות מהמתחם (להלן - "סוגיית המטמנה").

כמו כן הכל מודים כי בתב"ע החלה על המתחם (מס' 15/101/02/22) נכללה, בין היתר, הוראה ולפיה נאסר על מתן היתרי בנייה למגורים בשטח המתחם לפני תחילת עבודות לבניית שלב א' במכון הטיהור נתיבות (להלן – ה"מט"ש").

אולם, עבודות אלה להקמת המט"ש לא רק שלא החלו בעת חתימת ההסכמים השונים הנ"ל – אלא שעצם גיבוש תוכניות המט"ש היו רק בחיתוליהם. ("סוגית המט"ש") – ותחילתן לא נראתה באופק.

8.104 התובעים בת.א. 3250/09, הינם כאמור הזוכים ב- 65 מגרשים במסגרת מכרז "בנה ביתך" והחתומים על הסכמי התשתיות וחוזי הפיתוח ביחס למגרשים אלה.

לטענתם, הנתבעים, (ממ"י, עיריית נתיבות, וי.ג. מתאר) הפרו את הסכמי הפיתוח והסכמי התשתית שערכו עמם – בכך שגרמו להם עיכובים ואיחורים במימוש זכויותיהם במגרשים ובפיתוחם לתקופה שאינה פחותה מ- 51 חודשים. בשל כך תובעים הם את פיצוי נזקיהם בסכום כולל של כ- 20,000,000 ₪ (9 מש"ח עבור "דיור חלוף" לתקופת העיכוב, 3.5 מש"ח עקב עליית תשומות הבנייה ו- 5.7 מש"ח ל"עגמת נפש").

עוד נכלל בסכום התביעה הכולל (20 מש"ח) סכום של 1.9 מש"ח אותו הם תובעים מעיריית נתיבות כהחזר היטלי פיתוח שנגבו מהם לטענתם שלא כדין.

חברת "עדן גד", התובעת בת.א. 3110/05, הגישה תביעתה נגד ממ"י ועיריית נתיבות.

לטענתה, בשל סוגיית המטמנה וסוגיית המט"ש, עכבו הנתבעות ואיחרו את מועד מסירת המתחם שזכתה בו במכרז (לבניית 36 יחידות דיור) לתקופה של 21 חודשים.

בשל כך תובעת היא פיצוי בסכום כולל של 8,955,000 ₪.

9.הנתבעים אינם מכחישים כי אכן חל עיכוב ממושך ביותר עד שניתן היה להוציא היתרי בנייה לתובעים (אם כי טוענים הם לתקופות קצרות מהנטען).

אלא שעיקר טענות הנתבעים (ממ"י, עיריית נתיבות וי.ג. מתאר) מתמקדות בשאלה מי הוא הנושא באחריות לעיכובים האמורים.

אליבא דממ"י המחדל רובץ כולו לפתחה של עיריית נתיבות וככל שגם לה (ממ"י) אחריות מסוימת (המוכחשת על ידה) הרי שזו נופלת לפתחה של י.ג. מתאר.

עיריית נתיבות טוענת לעומת זאת כי היא איננה צד להסכמי הפיתוח או להסכמי התשתית וכי אינה נושאת באחריות לסוגיית המטמנה או לסוגיית המט"ש. האחריות כולה, לטענת העירייה, הינה על ממ"י ו-י.ג. מתאר.

י.ג. מתאר מצדה מטילה האחריות על עיריית נתיבות ולחלופין על ממ"י , אשר היא (י.ג. מתאר) כדבריה, אינה אלא עושת דברה.

בנוסף, שלחו הנתבעים השונים הודעות צד שלישי זה לזה – וכן לגורמי פיקוח וביצוע שונים בנושא עבודות העפר.

10.אבחן להלן בראשונה את "סוגיית המט"ש" – שכן מתוך חומר הראיות עולה כי זו היא הסוגיה המרכזית הטעונה הכרעה בתביעות אלה, ואילו "סוגיית המטמנה" הינה משנית לה ולמעשה "נבלעת" בתוכה.

המט"ש, התב"ע ואי מתן ההיתרים

11.המגרשים, נשוא שני המכרזים דנן, מצויים בשכונת "נווה החורש" שבפינה הצפון מערבית של נתיבות.

עובר לפרסום המכרזים חלה על המתחם האמור תוכנית המתאר 15/101/02/22 (להלן – "הת.ב.ע.").

בס"ק 13 (ח) לתקנון הת.ב.ע נקבע כדלהלן:

"לא יינתנו היתרי בנייה למגורים לפני תחילת עבודות לבניית שלב א' במכון הטיהור נתיבות...".

הוראה זו הייתה במלוא תוקפה שעה שפורסמו המכרזים (אוגוסט ודצמבר 2003) והייתה כמובן בידיעת העירייה, ממ"י ו-י.ג. מתאר.

על אף זאת, לא החלו "העבודות לבניית שלב א' במט"ש" אלא בשלהי 2008 – ועל כן רשות התכנון המקומית (הלוא היא עיריית נתיבות) מנועה הייתה – מכוח ההוראה הנ"ל בת.ב.ע – ליתן היתר בנייה למי מהתובעים ביחס למגרש שרכש לאחר זכייתו במכרז.

בהעדר אפשרות למתן היתר בנייה, לא מולאה כמובן ההתחייבות החוזית כלפי התובעים למסירת החזקה במגרשים תוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכמים ו"להשלים עבודות הפיתוח החיוניות לקבלת טופס 4 על ידי המשתכן" – תוך 24 חודשים ממועד ההסכמים.

ברור כי אפילו הייתה נמסרת החזקה הפיזית במגרשים למי מהתובעים, שעה שלא ניתן כלל לקבל היתרי בנייה בהם, הרי ש"מסירת חזקה שכזו" הייתה חסרת משמעות.

זאת הואיל ותכלית המכרזים והסכמי הפיתוח הייתה מכירת מגרשים לבניית בתי מגורים ולוח הזמנים החוזי נבנה על כך שתוך 12 חודשים מההתקשרות יוחל בבניית הבתים – כתנאי לזכאות הרוכש לחכירת הקרקע (עפ"י "הסכם הפיתוח").

12.שלוש הנתבעות (ממ"י, העירייה ו-י.ג. מתאר) אינן חולקות כי אכן עד לשלהי 2008 לא הוחל בעבודות שלב א' של המט"ש – ועל כן מכוח הוראת ס"ק 13 (ח) הנ"ל לתקנון התב"ע לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה.

אולם נטושה ביניהם מחלוקת מי מהם נשא באחריות לבניית המט"ש ולאי התחלת עבודות שלב א' של המט"ש.

לטענת ממ"י – הקמת המט"ש הייתה באחריותה עפ"י דין של העירייה. בנוסף, בהסכם ממ"י – נתיבות (מינואר 2003) נקבע כאמור לעיל (בסעיף 5 לנספח "ב" הימנו) כי:

"העירייה מתחייבת להשלים עבודות התשתית והפיתוח החלות עליה (תשתית על) במקביל ללוחות הזמנים שפורטו לעיל, ככל שעבודות אלה דרושות או נחוצות לקבלת היתר בנייה על ידי היזם (תוך 12 חודש) ולקבלת טופס 4 (תוך 24 חודש)".

הקמת המט"ש, כך טוען ממ"י, נמנית על "תשתית העל" אותה התחייבה העירייה לבצע ולהשלים תוך 12 חודשים מחתימת אותו הסכם – דהיינו, עד לינואר 2005, זאת הואיל ו"תחילת עבודות שלב א' של המט"ש" – הייתה "דרושה ונחוצה לקבלת היתרי בנייה על ידי היזם" (קרי – הזוכה במכרזי המגרשים).

עפ"י טענת ממ"י, עיריית נתיבות הפרה בבוטות התחייבות חוזית זו עד כדי כך שעד לסוף שנת 2007 טרם פירסמה כלל מכרז לביצוע עבודות המט"ש.

12.מנגד טוענת עיריית נתיבות לעניין זה כדלהלן: (כמצוטט מסע' 6-10 לסיכומי העירייה בכתב):

"6. ראש העירייה פעל אישית במקביל לחתימת הסכם התשתיות למול הדרגים

הפקידותיים בתמ"ת, הדרגים המיניסטריאליים הבכירים ביותר, לצורך אישורו והזרמתו של התקציב הדרוש להקמת המט"ש, אלא שמאמצים אלה לא צלחו עקב בירוקרטיה ממשלתית.

7.בחודש יוני 2004, למעלה משנה לאחר חתימת הסכם התשתיות (דהיינו – הסכם

ממ"י נתיבות מינואר 2003) החליט התמ"ת לבטל את המכרז שפרסם להקמת המט"ש, מטעמים של קיצוץ תקציבי.

8.בנסיבות אלו לא הייתה ברירה בידי העירייה אלא ליטול באמצע שנת 2004 את

משימת הקמת המט"ש.

9.בשלב זה היה על העירייה לערוך מכרז, לצורך כך נבחנו חלופות מימוניות והעירייה

בחרה מתכנן לאחר הליך של התמחרות.

התכנון שבוצע עבור התמ"ת על ידי המתכנן שוורץ, לא כלל תכנון מפורט למתקני

טיפול בוצה, כך שעל העירייה היה לקחת בחשבון כי יש להשלים את ביצוע התכנון שטרם בוצע.

10.בחודש מרץ 2006 פורסם מכרז במתכונת BOT ולאחר שנכשל, פורסם בתחילת

2008 מכרז חדש במתכונת "רגילה".

צו התחלת העבודה ניתן ביום 22.12.2008 והזוכה החל את ביצוע העבודות בחודש

ינואר 2009".

העירייה מוסיפה וטוענת כי בעת פרסום המכרזים, חתימת הסכם ממ"י נתיבות וחתימת ההסכמים השונים של התובעים (הכל במחצית השנייה של 2003) עמדה בתוקפה התחייבות של המדינה להקמת המט"ש וכי "ממשימה זו משכה המדינה את ידה באופן פתאומי למעלה משנה לאחר חתימת הסכם התשתיות" (ר' סע' 35 לסיכומי העירייה בכתב).

לאור זאת, כך הטענה, "...פעלה העירייה על רקע הנסיבות הבלתי שגרתיות אליהן נקלעה שלא בטובתה, בשקדנות ובסבירות ולא ניתן לתלות בה ולו שמץ של רשלנות. מכאן שלא ניתן לייחס לעירייה הפרת חובה כלשהי כמובנה לפי פקודת הנזיקין, העירייה לא הייתה יכולה ולא הייתה צריכה בעת כריתת הסכם התשתיות לצפות את התנהלותה חסרת האחריות של המדינה שארעה למעלה משנה לאחר מועד זה".

13.אין ספק, ולמעשה אין חולק, כי מערכת ההסכמים שראשיתה בהסכם נתיבות – ממ"י, המשכה במכרזים שפורסמו על ידי עיריית נתיבות וממ"י ותוצאתה בהסכמי הפיתוח עם הזוכים במכרזים, כללה התחייבות מפורשת כלפי הזוכים במגרשים ולפיה בתוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכמי הפיתוח – ניתן יהיה לקבל היתרי בנייה כחוק במגרשים.

הנחת המוצא הנוספת, שגם עליה אין למעשה חולק, הינה כי בעת חתימת כל ההסכמים הנ"ל ידעו הן העירייה והן ממ"י כי תנאי למתן היתרי בנייה לזוכים במגרשים במכרזים – הינו ב"התחלת עבודות שלב א' של המט"ש" – כקבוע לעניין זה בת.ב.ע – הוראה שעמדה במלוא תוקפה בעת חתימת כל שרשרת ההסכמים הנ"ל במחצית השנייה של 2003.

אין גם חולק על העובדה כי למרות אותה התחייבות ברורה רק בשלהי 2007 החלה עיריית נתיבות בהליכי פרסום מכרזים לתכנון והקמת המט"ש, ורק בראשית 2009 התמלאה דרישת הת.ב.ע. האמורה (דהיינו – התחלת ביצוע עבודות שלב א' במט"ש) – וניתן היה להוציא היתרי בנייה לזוכים במגרשים שבאותם המכרזים.

איש מהנתבעים אינו טוען כי הסכמי הפיתוח כללו הסתייגות כלשהי של העירייה או של ממ"י מהבהירות ומחד המשמעויות של המועדים שנקבעו בהסכמי הפיתוח (ולפיהם הזוכים במגרשים יוכלו תוך 12 חודשים מחתימתם לקבל היתרי בנייה) ואיש מהנתבעים (לאמור – העירייה מחד גיסא וממ"י ו-י.ג. מתאר מאידך גיסא) לא מעלה טענה כלשהי נגד מי מהתובעים לעניין ההפרה הכה מתמשכת של לוח הזמנים שנקבע במכרז.

ברור כי המדובר בהפרה משמעותית ומתמשכת של ההתחייבויות החוזיות שבהסכמי הפיתוח המתבטאת באיחור ממושך ביותר במועד העמדת המגרשים לזוכי המכרזים.

14.כמפורט לעיל, העירייה וממ"י (ועימה י.ג. מתאר) מבקשות להטיל זו על זו את האחריות להפרה זו.

כפי שאפרט להלן – מסקנתי הינה כי שתיהן נושאות באחריות להפרה זו, אולם חלקה של העירייה בהפרה גדול יותר מחלקה של ממ"י – (ועימה י.ג. מתאר).

זאת הואיל ומהמערכת ההסכמית המשולבת (נתיבות – ממ"י והסכמי התשתיות והפיתוח) מתבקשת המסקנה כי המחויבות "לביצוע תחילת עבודות המט"ש" – הייתה התחייבות שמלכתחילה נטלה העירייה על עצמה (בסעיף 5 לנספח "ב" של הסכם ממ"י – נתיבות) וכי כל העוסקים במלאכה מטעם העירייה – ובראשם ראש העיר בכבודו ובעצמו היו מודעים היטב להתחייבות זו של העירייה.

יתרה מזו. ראש העיר אישר בפה מלא, במהלך חקירתו הנגדית על תצהירו, כי ידע שלוח הזמנים לו התחייבה העירייה במערכת ההסכמים הנ"ל – איננו ריאלי וכי אין סיכוי שמי מזוכי המגרשים יזכה לקבל את המגרש ולקבל היתרי בנייה בו – במועדים הנקובים במערכת ההסכמים האמורה – וגם לא במועד קרוב למועדים שננקבו בהסכמים.

מאידך, ממ"י (ועימו י.ג. מתאר) – גם הם אינם יכולים לרחוץ בניקיון כפיהם ולהתנער מאחריות להפרה המשמעותית של לוחות הזמנים.

ראשית, התחייבותם בהסכמי הפיתוח ללוחות הזמנים הנ"ל הינה ברורה וללא הסתייגות או התנאה כלשהי.

שנית, יש להעמיד את ממ"י ו-י.ג. מתאר על חזקתם כי היו מודעים היטב להוראת הת.ב.ע (שהתנתה מתן היתרי בנייה בתחילת עבודות המט"ש) ולחוסר המעש – הכמעט מוחלט – שנמשך לעניין זה משך שנים ארוכות והכל מבלי שממ"י או י.ג. מתאר נקטו בפעולה משפטית או אחרת בניסיון להסיר המחדל ולתקן המעוות.

אפרט להלן את אחריותם האמורה של העירייה ושל ממ"י (ועמו י.ג. מתאר) כפי שזו מתבקשת מחומר הראיות.

15.הסכמי התשתיות שנחתמו בין כל אחד מזוכי המכרזים לבין י.ג. מתאר, והסכמי הפיתוח שנחתמו בין כל אחד מהנ"ל לבין ממ"י – הינם "קצה הקרחון" של המערכת החוזית, המערכת המנהלית – שלטונית והמערכת הארגונית שקדמה לאותם ההסכמים.

המדובר ראשית לכל – ואחרית לכל – בפעולה שלטונית משותפת שחברו לה העירייה וממ"י לבניית שכונת מגורים בת מאות יחידות דיור במתחם נווה החורש שבתחומי העיר נתיבות.

היוזמה להקצאת אותן הקרקעות לאותה המטרה בדרך פרסום המכרזים הייתה משותפת לעירייה ולממ"י.

המכרזים פורסמו, במשותף, על ידי העירייה וממ"י.

"המסד המכונן" לקראת הפרויקט הגדול ופרסום המכרזים היה בהסכם שנערך בין עיריית נתיבות לממ"י – בינואר 2003.

באותו הסכם – חלקו ביניהם שני הצדדים את משימות הפיתוח והתשתיות תוך קביעת לוחות הזמנים לכך.

לוחות זמנים אלה שולבו, כמעט צוטטו, במלואם וכלשונם בגדרם של הסכמי התשתיות והסכמי הפיתוח שנחתמו בין כל אחד מזוכי המכרזים לבין ממ"י ו-י.ג. מתאר (שנחתמו כאמור בשלהי 2003 ובתחילת 2004).

לענייננו – אפנה שוב לשתיים מהוראות הסכם ממ"י – נתיבות.

במבוא להסכם הנ"ל מצהירים שני הצדדים הנכבדים הנ"ל, בין היתר:

"הואיל ועל המתחמים חלה ת.ב.ע 15/10/02/22 המייעדת את המתחם לבנייה, למגורים ולמסחר

והואיל והמינהל... מעוניין לשווק את המתחם לציבור ולהחכירו באמצעות מכרזים פומביים שיפורסמו.

והואיל ובמסגרת זו מעוניינים הצדדים (קרי, העירייה וממ"י – י.א.) לבצע במתחם ובסמוך לו עבודות עפר של תשתיות ציבוריות...".

בנספח "ב" לאותו הסכם שבין נתיבות לממ"י פורטו לוחות הזמנים לביצוע עבודות התשתית והפיתוח על ידי ממ"י (באמצעות י.ג. מתאר) ובסעיף 5 הימנו פורטו העבודות שיבוצעו על ידי העירייה על מועדיהם כדלהלן:

"העירייה מתחייבת להשלים עבודות התשתית והפיתוח החלות עליה (תשתית על) במקביל ללוחות הזמנים שפורטו לעיל, ככל שעבודות אלה דרושות או נחוצות לקבלת היתרי בנייה על ידי היזם (תוך 12 חודש) ולקבלת טופס 4 (תוך 24 חודש)".

מתצהירי העדויות הראשיות שהגישו ממ"י, העירייה ו-י.ג. מתאר, ומהחקירות הנגדיות של המצהירים, מתבקשת המסקנה כי עבודות ההקמה של המט"ש כלולות בהיגד "עבודות התשתית והפיתוח החלות על העירייה (תשתית על) – כאמור בסעיף 5 לנספח "ב" הנ"ל להסכם ממ"י – נתיבות.

ר' לדוגמא, לעניין זה עדות הגב' לינה מרגלית מטעם ממ"י (עמ' 20213) לפרו' ישיבת 9.9.13:

"עיריית נתיבות ידעה שיש לה מחויבות בנוגע לאחריות למט"ש. זה בעצם "תשתית על" בפרוייקט הזה. ועל פי ההסכם הזה והמחויבות הזאת של עיריית נתיבות אנחנו התקדמנו בעבודה... הנושא של המט"ש מופיע בהסכם כפי שאמרתי לך...

ש: זאת אומרת שהסעיף הזה שקראת לנו (סע' 5 הנ"ל – י.א.) היה מכוון למט"ש?

ת: בוודאי ובמפורש...".

גם מחקירתו הנגדית של ראש העיר נתיבות, מר י. זוהר, עולה כי מלכתחילה ובעת עריכת ההסכמים, נכללה הקמת המט"ש במסגרת "תשתית העל" אותה אמורה הייתה לבצע עיריית נתיבות.

ומן הראוי להפנות בעניין זה לדבריו בפרוטוקול ישיבת 10.9.13 (עמ' 391/2):

"ש:... ביום שחתמתם ב- 2003 על הסכם הפיתוח עם המינהל, לא ידעתם שיש בעיות ושיש קושי לקיים את ההתחייבויות שלכם (להקמת המט"ש – י.א.)?

ת: ידענו.

ש: בעניין המט"ש?

ת: ידענו שיש בעיות וניסינו להתמודד בכל זאת. לפחות אני ככל יכולתי בהרבה מאוד ישיבות מול כל גורמי המימון האפשריים, כולל גורמי המדינה...

ש: אבל למה לא כתבתם בתוך ההסכם שזה בכפוף לקבלת תקציב מהתמ"ת, בכפוף, כדי להזהיר את המינהל מהשיווק?

ת: זו שאלה של הביצה והתרנגולת.

אני מחויב לשווק כדי לקבל כסף כי הכסף הזה מיועד להקמת המט"ש.

בלי לשווק (דהיינו – לפרסם המכרז ולחתום על חוזים מהזוכים – י.א.) אתה לא יכול להקים מט"ש.

אז עם כל הכבוד, אפשר לבוא ולהגיד לי למה לא נבנה עד אותו רגע מט"ש.

אבל בשביל להמשיך ולקבל התחייבויות לבנות (דהיינו – את המט"ש – י.א.) אני חייב לשווק ולקדם שיווקים (דהיינו – לפרסם המכרזים ולחתום על ההסכמים עם הזוכים במגרשים – י.א.).

אחרת, אין כסף. הכסף לא בא מהשוטף הוא בא מתקציבי פיתוח".

ובמילים פשוטות יותר. העירייה התחייבה בשרשרת ההסכמים דנן לביצוע עבודות המט"ש (במסגרת "תשתיות העל") – ביודעה, כי תחילת עבודות המט"ש הינן תנאי סטאטטורי (עפ"י התב"ע) למסירת המגרשים והוצאת ההיתרים – והכל, שעה שאין לה תקציב לכך (לדברי ראש העיר).

ואם הדברים דורשים תוספת הבהרה וחיזוק, כך מעיד מפורשות ראש העיר נתיבות, בהמשך חקירתו הנגדית (עמ' 398):

"בית המשפט: אדוני, ראש העיר, לא זו השאלה שלי – וזאת שאלת בית משפט.

האם נכון שכשחתמתם ב- 2003 על המועדים של 12 חודשים (להיתר בנייה – י.א.) ו- 24 חודשים (דהיינו – ל"טופס 4") – ידעתם שזה לא ריאלי ולא בר ביצוע?

ת: ידענו שזה לא ריאלי לבנות מט"ש. ידענו שזה ריאלי מאוד להתחיל, וזו הייתה ההתחייבות שלנו גם כלפי הוועדה המוחזית להתחיל בבניית מט"ש. אף אחד לא ציפה מאתנו שאנחנו נבנה את המט"ש בגודלו אז בתוך שנתיים".

ובהמשך הדברים:

"ש: (האם) המט"ש הוא חלק מ"תשתיות העל" שהתחייבתן להן לתקופה של 12 ו- 24 חודשים, האם זה כך או או לא כך?

ת: אני אומר...

ש: בנייר, בהתחייבות?

ת: בהתחייבויות יכול להיות. אני לא ראיתי את ההתחייבות. אם תשאל היום שאלה כזאת אם אפשר לבנות מט"ש ב- 12 חודשים, אני אגיד לך אדוני – לא. אבל למה התחייבת זו השאלה?

ש: נכון.

ת: התחייבנו כי אני אומר, אני לא יכול לקדם נושאים, אני עומד מול כל המדינה בעניין הזה...

....המדינה הגדולה הזאת נכשלה, נתנה לנתיבות הקטנה ללכת להתמודד עם הקמת מט"ש אזורי.

אז לקחתי את ההחלטה הזאת.

לקחתי אותה בכוונה לנסות לגייס את הכספים, ואכן גייסנו חלק מהכספים...".

לאמור, עיריית נתיבות התחייבה בשרשרת הסכמים ללוחות זמנים תוך ידיעה שהם אינם ריאליים ואינם ברי קיום.

לדברי ראש העיר, כמפורט לעיל, התחייבויות העירייה ללוחות הזמניים הנ"ל נועדו ליצור מכשיר "שיווק" בתקווה לגיוס כספים באמצעותו .

למותר לציין כי דבר מכל זאת לא הודע למי מהמתקשרים בהסכמים (ובהם התובעים דנן) שנטו בתמימותם להאמין כי התחייבות מפורשת וחד משמעית של הרשות אמורה להיות תוכה כברה.

דברים ברורים לעניין הנחת הנתק המוחלט שהתגלה בין התחייבויותיה של העירייה ללוחות הזמנים (בשרשרת ההסכמים דנן) לבין אפס המעש – בשטח – ב"תחילת עבודות המט"ש" – באים לידי ביטוי בחקירתו הנגדית של מהנדס העיר נתיבות (מר ש. עזריאל) בעמ' 359-360 לפרוטוקול.

מהנדס העיר הקודם מר ה. אלעני מאשר בחקירתו הנגדית (עמ' 409-410) – כי אכן בהעדר "תחילת עבודות המט"ש" לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה.

ראויים לציון בעניין זה דברי מהנדס העיר נתיבות, מר ש. עזריאל, עמ' 360 לחקירתו הנגדית (בישיבת 10.9.13).

באותה חקירה נשאל מר ש. עזריאל מדוע לא הקדימה העירייה לפרסם מכרז – ולו לביצוע עבודות העפר הראשוניות של המט"ש – כדי לצאת ידי חובת הוראת הת.ב.ע הנ"ל בדבר "תחילת עבודות שלב א' של המט"ש".

ולהלן הדברים:

"ש: או.קי, אבל היה אפשר גם לצאת במכרז של עבודות עפר?

ת: תראי, היה אפשר לצאת, אבל זו לא הייתה כוונת המחוקק. כוונת המחוקק בת.ב.ע, שמתחילים לעשות עבודות להקמת המט"ש ולא עושים משהו למראית עין.

הרי יכולנו לקחת טרקטור, לעבוד יומיים, להגיד התחלנו העבודות, ליתן היתר.

זה לא כוונת הת.ב.ע.

הת.ב.ע התכוונה לומר שנכנסים לעבודה ומסיימים תוך פרק זמן סביר, ולא עושים עבודה לכאורה למראית עין.

זאת לא הייתה הכוונה".

בדבריו אלה של מהנדס העיר נמצאת תשובה חד משמעית לניסיונות העירייה (בסעיף 39 לסיכומיה בכתב) להפחית ממשמעות דבריו הברורים (המצוטטים לעיל) של ראש העיר נתיבות – ואין צורך להאריך.

16.אכן, עבודות "הקמת המט"ש" אינן מוזכרות ברחל בתך הקטנה ובשמן זה בהסכם ממ"י – נתיבות.

אולם עיון בנספח "א" לאותו ההסכם (תיאור עבודות הפיתוח והתשתיות שממ"י – י.ג. מתאר – התחייבו לבצעם) ובנספח "ב" לאותו הסכם על סעיף 5 הנ"ל הימנו – גם בהם די להסיק כי הקמת המט"ש – סווגה על ידי הצדדים לאותו הסכם – כחלק מ"תשתית העל" – שהעירייה התחייבה בו.

כך גם מתבקש מס"ק 11 א (1) להסכם הנ"ל שבו נקבע כי העירייה תגבה מחוכרי המגרשים במכרז 100% היטלים "בגין מרכיב מכון הטיהור".

17.עיריית נתיבות בראיותיה, בטענותיה ובסיכומיה, טוענת כי פרויקט המט"ש האזורי – שהוא אשר הוקם בסוף כל הסופות, היה מלכתחילה פרויקט ששותפות בו רשויות מקומיות נוספות ואשר חלק מרכזי במימונו אמור היה מלכתחילה להשתלם מקופת המדינה – ולא מקופתה או מקופת הרשויות המקומיות.

לביאור טענותיה אלה פרסה העירייה תמונה רחבת היקף על מגעים כאלה ואחרים בינה והעומד בראשה, לבין גורמי ממשל שונים בכל הדרגים עד לדרגות השרים.

ברם – כל אלה אינם עניין לטענה הפרת החוזה וגרם הפרת החוזה (ועל כך להלן) שמעלים התובעים נגד העירייה ואפרט.

הסכם ממ"י – נתיבות (מינואר 2003) היווה כאמור את מסד ההסכמות שביניהם לבינוי ופיתוח מתחם נווה החורש, לפרסום המכרזים (במשותף על ידי העירייה וממ"י) ולחתימת הסכמי התשתיות והסכמי הפיתוח בין זוכי המגרשים (התובעים) לבין י.ג. מתאר (הסכמי התשתית) וממ"י (הסכמי הפיתוח).

לוחות הזמנים, פירוט עבודות התשתית וכל המערך החוזי שבהסכמי התשתיות – כולם משקפים – אחד לאחד – את המוסכם לעניין זה בין העירייה לבין ממ"י בהסכם שנכרת ביניהם בינואר 2003.

אכן, העירייה עצמה אינה צד להסכמי התשתיות או להסכמי הפיתוח עם התובעים – אולם בראייה הכוללת של הליכי הייזום התכנון והביצוע המשותפים לעירייה ולממ"י יש לראות בהתחייבויות העירייה שבהסכם הנ"ל שחתמה עם ממ"י – משום חוזה לטובת צד שלישי – דהיינו הזוכים במכרזים, דהיינו התובעים, וזאת כמובן הדברים בסעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג.

18.ההתחייבות החוזית האמורה לעניין לוחות הזמנים – הינה ברורה ובלתי מסויגת.

לא למותר להזכיר כי המדובר בהתחייבות של רשות מקומית כלפי עשרות רוכשי מגרשים – לבניית ביתם, השמים את יהבם ומיטב כספם על רכישה זו למטרת בניית בתיהם והמצפים לעמידת בהתחייבויות הרשות.

דרכי ההתנהלות בין גורמי העירייה וגורמי ממשל שונים וההסכמות או אי ההסכמות שהיו והתחלפו והשתנו, איש כגרסתו – כל אלה אינם משנים מתוקף התחייבותה החוזית של העירייה, התחייבות שכמוה, בנוסף, כהתחייבות שלטונית.

היבט שלטוני זה של העירייה – כרשות מנהלית – אמור להעצים את תוקף ההתחייבויות שהיא נוטלת כלפי תושביה המתקשרים עמה במערכת ההסכמים (כמפורט לעיל).

הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח עדותו המפורטת של ראש העיר נתיבות, כמפורט וכמצוטט לעיל, ולפיה ידע במפורש – בעת עריכת ההסכמים וההתחייבויות – כי העירייה לא תהא מסוגלת לעמוד בהתחייבויות שנטלה על עצמה.

הביקורת הנדרשת נוכח התנהלות שכזו ברורה ומתבקשת מאליה.

19.בנוסף לחבותה החוזית של העירייה קמה בנסיבות העניין גם חבותה הנזיקית בעילת גרם הפרת חוזה לפי סעיף 62 (א) לפקודת הנזיקין.

זאת הואיל והימנעות העירייה מביצוע התחייבותה לתחילת ביצוע עבודות המט"ש נעשתה תוך ידיעה ברורה כי בכך נמנעת מסירת המגרשים לתובעים ונמנעת האפשרות להוצאת היתרי הבנייה – וכפועל יוצא מכך תופר ההתחייבות ההסכמית כלפי התובעים לעניין זה עפ"י הסכמי התשתיות והסכמי הפיתוח.

20.עיריית נתיבות נושאת כאמור בחלק נכבד מהאחריות, החוזית והנזיקית, להפרת ההסכמים האמורה עם התובעים.

אולם, אין בכך כדי לפטור את ממ"י ו-י.ג. מתאר מחלק נכבד לאותה האחריות.

י.ג מתאר כשלוחת ועושת דברו של ממ"י חתומה עם כל אחד מהתובעים על הסכמי התשתיות – על לוחות הזמנים שבהם.

ממ"י חתום עם כל אחד מהתובעים על הסכמי הפיתוח שגם הם בנויים על אותם לוחות הזמנים.

הבעייתיות של נטילת ההתחייבויות ולוחות הזמנים הנ"ל אל מול סוגיית המט"ש – (שתחילת עבודות בנייתו הייתה תנאי על פי התב"ע למתן היתרי הבנייה) הייתה ידועה היטב גם לממ"י וגם ל-י.ג. מתאר.

לעניין י.ג. מתאר יש להוסיף ולציין כי המדובר באחת מחברות קבוצת גדיש – אשר במקביל למערך ההסכמי דנן – פעלה בנפרד מול עיריית נתיבות במהלכים שונים לקראת תכנון המכרז והעבודות להקמת אותו המט"ש. לאמור, סביר ביותר להניח כי אי הרלבנטיות של לוחות הזמנים הייתה נהירה לה היטב ומלכתחילה.

אשר לממ"י – עולה מהראיות כי לאורך כל שנות העיכוב הממושכות התנהלו מגעים רבים בין רשויות וגורמים ממשלתיים שונים לבין עיריית נתיבות לגבי האופציות השונות, דרכי המימון השונות ועוד כיוצא באלה מהמורות ומעקשים בדרך המתמשכת לסיכום פרוייקט הקמת המט"ש. פרוייקט אשר אי התחלתו היא שעמדה ביסוד העיכוב הממושך – וההפרה הנובעת ממנו – של לוחות הזמנים החד משמעיים שנקבעו בהסכמי התשתיות ובהסכמי הפיתוח.

ממ"י ו-י.ג. מתאר נמנעו מהבירור המוקפד הנדרש מהם עקב כך טרם חתימתם על ההסכמים. הם גם נמנעו מהכללת תנאים כלשהם לעניין זה באותם ההסכמים ונמנעו לאורך כל שנות העיכוב הממושכות מאחיזה באמצעים משפטיים או אחרים לצמצום היקף ההפרה הכה ממושכת.

אפילו הניחו מלכתחילה ממ"י ו-י.ג. מתאר כי עיריית נתיבות תעמוד בהתחייבותה לתחילת עבודות המט"ש – הרי משנמשכו הדברים לאורך שנים – יש לראות בחוסר המעש שבחרו בו כדי תוספת לאחריותם.

21.באיזון המתבקש בסוגיה זו של המט"ש החלטתי לחלק את האחריות שבין הנתבעים ביחס של שני שלישים (66.6%) לעיריית נתיבות ושליש (33.3%) לממ"י ו-י.ג. מתאר במשותף.

סוגית עבודות העפר

22.עיכוב משמעותי נוסף בלוח הזמנים שנקבע בהסכמי התשתיות והפיתוח נגרם כתוצאה מכך שלאחר חתימת ההסכמים וסמוך לאחר תחילת ביצוע עבודות התשתיות והפיתוח על ידי י.ג. מתאר, "גילתה" עיריית נתיבות – בכובעה זה ובכובעה כוועדה המקומית לתו"ב – כי במתחם המגרשים מצויה מטמנת אשפה ופסולת הדורשת עבודות פינוי רחבות היקף ועבודות ביסוס וייצוב קרקע.

בעקבות כך הוציאה העירייה ביום 23.8.2004 צו הפסקת עבודות מנהלי לעבודות התשתיות שכבר הוחל בביצוען.

בימים 21.11.04 ו- 23.1.05 התקבלה חוות דעתו של המומחה המוסכם, ד"ר אילן ישי, לפיה ניתן, במגבלות שנקבעו, להמשיך בביצוע העבודות.

העירייה עמדה על קבלת חוו"ד נוספת, מהמהנדס ד. אייזנברג, שהצטרף לעמדת ד"ר ישי, ובהמשך דרשה בדיקה נוספת שלישית, הפעם מהמהנדס ד. מכטה. הנ"ל בא בהמלצה לבצע במלוא השטח "הידוק דינמי" של הקרקע, ובמאי 2005 אימצה העירייה את חווה"ד הנ"ל של ד. מכטה במלואה.

ממ"י ואנשי יג. מתאר חלקו על הפתרון הרדיקלי והדרסטי שהציע המהנדס ד. מכטה. העירייה בהובלת ראש העיר עצמו הביאה העניין בפני שר התמ"ת (שהיה השר הממונה על ממ"י) ובהתערבותו יצאה הוראה לביצוע ה"הידוק המכאני" – פרוצדורה שנויה במחלוקת, עתירת מימון, עלויות וזמן ביצוע.

בספטמבר 2005 בעקבות אותה התערבות מיניסטריאלית, פורסם מכרז לביצוע ה"הידוק המכאני" – ועבודות אלה הסתיימו בחודש מרץ 2007.

עפ"י הסכמי נתיבות-ממ"י והסכמי התשתיות והפיתוח – היו עבודות העפר והפיתוח אמורות להסתיים כשנתיים קודם לכן עוד בפברואר 2005.

23.גם בסוגיה זו מוטחות האשמות הדדיות בין עיריית נתיבות לבין ממ"י ו-י.ג. מתאר.

לטענת ממ"י – המדובר במתחם המצוי בתוככי שטח השיפוט של עיריית נתיבות ובמטמנת פסולת גדולת מימדים שלא יעלה על הדעת כי העירייה לא ידעה עליה מבעוד זמן ובטרם חתמה על הסכם נתיבות – ממ"י הכולל את לוחות הזמנים המקוריים.

ממ"י ו-י.ג. מתאר מוסיפים וטוענים כי על אף גילוי אותה המטמנה, הרי שכבר בשלב מוקדם חיווה המומחה (שהוסכם על הצדדים) ד"ר י. ישי את דעתו המקצועית כי ניתן בכפוף להקפדות מסוימות – להמשיך בלו"ז ובסדרי העבודה המקוריים. אולם, העירייה סירבה לקבל חוות דעת זו ופנתה למומחה נוסף (ד. אייזנברג) שגם הוא סמך ידו על חווה"ד של דר' ישי.

גם חוות דעת זו סורבה על ידי העירייה, ובחוו"ד שלישית של המהנדס ד. מכטה (המנוגדת לדעות המומחים שקדמו לו) הועלתה ההמלצה לביצוע "הידוק מכאני", עתיר מימון, זמן ועבודה, פתרון שלטענת מומחי ממ"י ו-י.ג. מתאר – לא היה בו צורך ואין לו תקדים בתולדות הבינוי בישראל.

ממ"י מוסיפה וטוענת כי העירייה והעומד בראשה, הובילו להתערבות פוליטית של שר התמ"ת שאימץ את פתרון ההידוק המכאני, מבלי שהיה לדבר ביסוס מקצועי או נדרש אחר.

לטענת ממ"י, מהלכיה המתמשכים (עד כדי שנתיים מעבר ללו"ז ההסכמים המקוריים) של העירייה, לא נועדו אלא כדי להסוות את מחדל העירייה בסוגיית המט"ש – דא ותו לא.

24.העירייה טוענת כנגד ממ"י ו-י.ג. מתאר כי בסוגיית פינוי המטמנה שנתגלתה היא פעלה באחריות המוקפדת הנדרשת ממנה עפ"י דין על מנת למנוע כשלים הנדסיים ותכנוניים העשויים להיוודע מהמשך עבודות הפיתוח והבניה במתחם מבלי לפתור בראשונה – בצורה מושלמת טוטאלית והרמטית – את סוגיית הידוק ובסיס הקרקע.

לטענת העירייה המחדל רובץ כולו לפתחו של ממ"י כבעל המקרקעין והמתקשר בהסכמי התשתיות והפיתוח – שעשה את כל אלה מבלי לבצע כנדרש את בדיקות הקרקע באתר.

25.ממ"י ו-י.ג. מתאר שלחו הודעות צד ג' למהנדסי, יועצי וקבלני הקרקע. מקבלי ההודעות שלחו הודעות צד ד' לקבלני המשנה – וכך גאתה רשימת בעלי הדין.

26.הנתבעים והצדדים השלישיים והרביעיים כולם האריכו בתצהירי עדויותיהם הראשיות ובחקירות שכנגד, בהדגשת היבטים אלה או אחרים בתולדות השתלשלות משבר תנאי הקרקע שבמתחם – והצורך או אי הצורך – בעבודות ייצוב, הידוק וכיוצ"ב.

ברם, לאור הדברים שפירטתי לעיל ב"סוגיית המט"ש" נראה בעיניי כי בירור האחריות לאי העמידה בלו"ז עקב סוגיית עבודות העפר – הפכה למעשה לשאלה שאינה רלבנטית.

המדובר כאמור בעיכוב שראשיתו בצו הפסקת העבודות המנהלי שהוציאה העירייה ביום 23.8.04.

פרשת עיכוב העבודות, עקב סוגיית המטמנה האמורה, באה לכלל סיום במרץ 2007 – לאחר שהושלמה מלאכת ה"הידוק המכאני".

ברם, אותה שעה (מרץ 2007) עמד בעינו ובעיצומו העיכוב המתמשך שמקורו בסוגיית המט"ש, ובאי התחלת העבודות בשלב א' של המט"ש וכפועל יוצא מכך בהוראת הת.ב.ע שמנעה הוצאת היתרי בנייה למגורים בכל שטח משטחי המתחם והמגרשים נשוא התביעות והמכרזים דנן.

מכשלה זו, נשוא המט"ש, לא הוסרה כמפורט לעיל אלא בשלהי 2008 ובראשית 2009 – לאמור, כמעט שנתיים נוספות לאחר שהסתיימה מכשלת עבודות העפר.

נמצא אפוא כי גם אם סוגית עבודות העפר הייתה נפתרת בעודה באיבה, במחצית 2004, לא היה בכך כדי להסיר את ההפרה הבסיסית והמתמשכת של לוחות הזמנים שבהסכמים שיסודה כאמור בסוגיית המט"ש.

לאמור, השאלה מי משתי קבוצות הנתבעים (העירייה אל מול ממ"י ו-י.ג. מתאר) היא הנושאת באחריות להתמשכות הלו"ז ההסכמי בעקבות סוגיית עבודות העפר – שאלה זו הינה למעשה בלתי רלבנטית.

זאת הואיל ומלוא העיכוב שנגרם בעטייה של סוגיית עבודות העפר נבלע, מראשית ועד אחרית, בעיכוב המהותי יותר והמתמשך כדי למעלה מכפליים שנים שנגרם בעטייה של סוגיית המט"ש.

שהרי – כל עוד לא הוחל בתחילת עבודות שלב א' של המט"ש (ואלה כאמור לא החלו אלא בראשית 2009) לא עמדו הנתבעים בהתחייבותם למסירת המגרשים, כשהם ראויים לקבלת היתרי בנייה, ובכך יסוד ושורש ההפרה שראשיתה טרם פרוץ משבר העפר וסופה כמעט שנתיים לאחר שנסתיים משבר העפר.

26.נמצא אפוא כי הפרת התחייבויות הנתבעים את המועדים שנקבעו למסירת המגרשים – כשהם ראויים לקבלת היתרי בנייה – התגבשה כל כולה בעטייה של סוגיית המט"ש.

העילה הנוספת לעיכוב – שעילתה בעבודות העפר – נבלעת כאמור לעיל בהפרה שעילתה בעניין המט"ש – ועל כן ההכרעה בדבר חלוקת האחריות בין העירייה לבין ממ"י (ועמה י.ג. מתאר) בסוגיה זו – הופכת בלתי רלבנטית.

פועל יוצא מכך הינו בדחיית הודעות הצד השלישי והרביעי וכן התביעה שכנגד שהגישה צד ד' (רום בע"מ) נגד שניים מצד ג' (מדן ו-י.א. מתאר) שנשתלשלו בהליכי תובענות אלה במישור זה של סוגיית עבודות העפר.

תקופת האיחור נשוא ההפרות

27.קבעתי לעיל כי העירייה מחד גיסא וממ"י ו-י.ג. מתאר מאידך גיסא הפרו את התחייבויותיהם החוזיות (והעירייה בנוסף גם עוולה בעילת גרם הפרת חוזה) למסירת המגרשים במועדים שנקבעו לכך בהסכמי התשתיות ובהסכמי הפיתוח.

ייחסתי לעירייה שני שלישים מהאחריות ולממ"י ו-י.ג. מתאר, יחדיו, את שליש האחריות הנותר.

נותר אפוא לבחון את השאלה מהי תקופת העיכוב במסירת המגרשים (כשהם ראויים לקבלת היתרי בנייה) בגינה נושאים הנתבעים הנ"ל באחריות.

בשאלה זו, כפי שאפרט להלן, מתבקשת הכרעה שונה בעניינם של התובעים בת.א. 3250/09 (יהודה דהן ואח') ובעניינה של התובעת בת.א. 3110/09 (עדן גד בע"מ).

28.אפתח בעניין התובעים בת.א. 3250/09 (יהודה דהן ואח').

בהסכמי התשתית והפיתוח שנחתמו על ידם נקבע כאמור כי החזקה במגרשים תמסר לידם תוך 12 חודשים מחתימת הסכם התשתית.

בהסכם ממ"י – נתיבות נקבעה, כאמור לעיל, התחייבות העירייה להשלים את עבודות התשתית – עד למצב בו ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה – עד לתום אותם 12 החודשים. הסכמי הפיתוח והתשתית של קבוצת תובעים זו נחתמו במהלך פברואר 2004 – ועל כן המועד למסירת החזקה במגרשים, כשניתן להוציא היתרי בנייה, אמור היה להיות במהלך חודש פברואר 2005.

אין מחלוקת כי, "תחילת עבודות בניית שלב א' במט"ש" (כמובן היגד זה בס"ק 13 (ח) לת.ב.ע.) – התרחשה רק בחודש ינואר 2009. (כך נאמר וסוכם במפורש בסע' 10 לסכומי העירייה בכתב).

אין גם חולק כי כל עוד לא הוחל ב"תחילת עבודות המט"ש" הנ"ל – נמנעה מכוח הת.ב.ע. הוצאת היתרי בנייה במגרשים הנ"ל.

אמור מכאן – האיחור, נשוא ההפרה לגבי כל אחד מזוכי המגרשים (נשוא ת.א. 3250/09 הנ"ל) הינו כאורך התקופה שמחודש מרץ 2005 ועד לחודש דצמבר 2008 – לאמור 45 חודשים.

על הנתבעים (דהיינו, עיריית נתיבות, ממ"י, ו-י.ג. מתאר) חלה אפוא החבות לפצות את רוכשי כל אחד מהמגרשים, נשוא התביעה בת.א. 3250/09, בגין הפרת ההסכמים עמם שהתבטאה באיחור בן 45 חודשים, במסירת החזקה במגרשים כשהם ראויים להוצאת וקבלת היתרי בנייה.

30.שונים הדברים בעניין התובעת בת.א. 3110/09 חברת עדן גד בע"מ.

עדן גד חתמה על הסכם התשתיות ב- 13.4.04 – וזאת ביחס למתחם שיועד לבניית 36 יחידות דיור.

גם בהסכם זה נקבע מועד 12 החודשים לקבלת החזקה במגרש – דהיינו – מחצית אפריל 2005.

לטענת עדן גד נמסרה לידה החזקה במגרש רק בינואר 2007 – דהיינו באיחור של 21 חודשים.

עדן גד מוסיפה וטוענת כי איחור זה נובע כל כולו מהעיכוב האמור בתחילת עבודות המט"ש ומהעיכוב בעבודות הפיתוח שנגרמו בעטייה של סוגיית מטמנת הפסולת.

30.ברם, שלא כבעניינם של 65 זוכי המגרשים (לבניית "בנה ביתך") שבת.א. 3250/09 הרי שבעניינה של עדן גד הייתה התפתחות הדברים שונה באופן משמעותי.

מתוך תצהירי העדויות הראשיות והחקירות הנגדיות (של עדן גד ושל עיריית נתיבות) עולה תמונת דברים שונה.

עדן גד הינה חברה קבלנית והמגרשים שזכתה בהם היוו מתחם שיועד מלכתחילה (עפ"י הת.ב.ע.) לבניית 36 יחידות דיור.

מתברר, כי מאז זכתה במכרז ועד לשלהי 2006 פעלה עדן גד אל מול ועדת התכנון המקומית (ואל מול הוועדה המחוזית) בבקשות שונות לשינוי הת.ב.ע.

עפ"י הת.ב.ע. המקורית המתחם אמור היה להיבנות ב"בניה טורית". ברם, עדן גד החלה בפעולות לשינוי הת.ב.ע. באופן בו יותר לה חלף הבנייה טורית, בניית בתים נפרדים דו משפחתיים.

בנוסף כללה בקשת שינוי הת.ב.ע של עדן גד גם שינויים בקווי הבניין, שינויים בתכסיות הקרקע, תוספת יחידות דיור ועוד ועוד (ר' פרוטוקול ח.נ. של אדריכל עדן גד מר בן ציון – מיום 22.4.13 עמ' 103, 105).

הוגשו ע"י עדן גד לועדה המקומית מספר תוכניות מוצעות אלטרנטיביות לשינוי הת.ב.ע. – וביום 4.5.2004 הודיע מהנדס העיר ש. עזריאל לעדן גד – כי מרכיבים שונים מהתוכנית המוצעת הינן בסמכות הועדה המחוזית (נספח כח' לתצהיר ש. עזריאל).

עפ"י סיכום ישיבה מיום 27.5.04 (נספח כ"ט לתצהיר עזריאל) היה על עדן גד להגיש הצעת תוכנית מתוקנת. הצעה זו והערות מהנדס העיר לגביה נדונו בישיבה נוספת מ- 2.6.04 (נספח ל' לתצהיר הנ"ל).

לאחר השלמת התוכנית המוצעת החדשה של עדן גד, היא הובאה ביום 26.6.05 בפני ועדת המשנה של הוועדה המקומית – זו העבירה אותה לוועדה המחוזית תוך המלצת אישור בכפוף לתיקונים נוספים ובהם נספח תנועה ואישור בעלי מגרשים גובלים (נספח לח' לתצהיר עזריאל).

לאחר דיוני הוועדה המקומית בהתנגדויות בעלי מגרשים גובלים – לשינוי הת.ב.ע הנ"ל שהגישה עדן גד, - ולאחר עיון חוזר, חזרה והמליצה הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית, ביום 14.5.06, להמליץ על אישור בקשת עדן גד ותוכניתה החדשה המוצעת.

התוכנית החדשה לאחר התאמתה לשינויים שנדרשו, הופקדה ביום 1.8.2006 ואושרה ביום 26.10.06 על ידי הוועדה המקומית כתוכנית מפורטת (מס' 22/ מ"ק/2039 – ר' סעיף 22 לתצהיר ש. עזריאל).

31.לאור כל זאת טוענת עיריית נתיבות – כי האיחור הנטען לעניין המסירה, נעוץ כל כולו בכך שעדן גד הייתה מעוניינת בשינוי מקיף של הת.ב.ע – במתחם שזכתה בו במכרז – וכי כל עוד לא הושלם מהלך זה של שינוי הת.ב.ע והתוכנית המפורטת – בלאו הכי לא יכלה עדן גד להתחיל בעבודות בנייה או לקבל היתרי בנייה.

יתרה מזו, המהלך שבחרה בו עדן גד לשינוי הת.ב.ע ניתק למעשה את המסגרת התכנונית של המתחם (בו זכתה עדן גד במכרז) מהת.ב.ע המקורית על מגבלת המט"ש שבה.

והראיה, מיד לאחר ששלמו הליכי הת.ב.ע. החדשה שהגישה עדן גד (בסוף 2006) התאפשרה לה הבנייה במקום כבר בראשית 2007.

והראייה, גם עפ"י תביעת עדן גד האיחור הנטען על ידה מסתיים בינואר 2007 (זאת שעה שהתחלת עבודות המט"ש ארעה כאמור רק בינואר 2009).

32.עדן גד טוענת לעומת זאת כי עובדה היא שהחזקה בפועל במתחם בו זכתה במכרז לא ארעה אלא בינואר 2007, כי עפ"י ההסכם אמורה הייתה לקבל החזקה במגרש עוד באפריל 2005, כי העירייה וועדת התכנון המקומית האריכו יתר על המידה את משך הטיפול בבקשותיה לשינוי הת.ב.ע, כי השינויים התכנוניים שביקשה לעשות בת.ב.ע לא היו משמעותיים – וכי דין אחד לה ולתובעים בת.א. 3110/09.

33.לאחר בחינת הטענות מסקנתי הינה כי בשונה מהתובעים (היחידים) שבת.א. 3250/09, הרי שבעניינה, של עדן גד נותק הקשר הסיבתי בין הנזקים הנטענים לאיחור במסירה של המתחם בו זכתה לבין "סוגיית המט"ש" – כפי שפורטו הדברים לעניין התובעים (היחידים) בת.א. 3250/09.

עדן גד זכתה במתחם שזכתה בו ביודעה כי חלה בעניינו הת.ב.ע המתייחסת למלוא שטחי המכרזים כולם.

ברם, שלא כבעניינם של התובעים (היחידים) בת.א. 3250/09 – החלה עדן גד, מיד לאחר זכייתה במכרז, בייזום מהלך תכנוני מורכב ומשמעותי לשינוי הוראות הת.ב.ע. האמורה.

זאת לעניין היקף יחידות הדיור שבנייתם תותר במתחם, לעניין אופי הבנייה (בתים דו משפחתיים ולא בתים טוריים), קווי הבניין, תכסיות השטח, וההיבטים התכנוניים הנוספים הנובעים משינוי מקיף שכזה בייעודי ובהיקפי הבנייה שיותרו במתחם בו זכתה.

עדן גד גילתה בכך דעתה כי היא אינה מעוניינת בקבלת החזקה במתחם לצורך בניית המותר עפ"י הת.ב.ע המקורית (שבבסיס המכרז) אלא ברצון היזם והקבלן – לערוך שינוי מהותי בת.ב.ע. בכל אותם היבטים שפורטו לעיל.

הליכים אלה גררו מטבע הדברים את שאלות הסמכות של ועדות התכנון המקומית והמחוזית – ככל שהדברים נדרשים לשינוי מהותי בת.ב.ע. (או בתוכנית מפורטת). בהתנהלות זו (שאין בה כשלעצמה פגם כלשהו), ניתקה למעשה עדן גד את שאלת מועד זמינות המתחם לבנייה מאלמנט "המט"ש" שביסוד הת.בע. המקורית, והעבירה את עילת האיחור והתמשכות המועדים להליכי הטיפול, הנדרשים על פי דין, בבקשותיה אלה לועדה המקומית (ומטבע הדברים, גם לוועדה המחוזית) לשינויים משמעותיים בתוכניות הבינוי התקפות ביחס למתחם.

אכן, ה"חזקה" הפיזית במתחם נמסרה לה רק בינואר 2007 – ברם, רוב רובה של ההשהייה שעד לאותו מועד יסודה בטיפול התכנוני שנדרש מהוועדה המקומית מהוועדה המחוזית ובהתאמות הנדרשות בין לבין לצורך קידום אותם הדיונים לקראת השינוי המשמעותי והמהותי שביקשה עד גד לעשות בת.ב.ע המקורית.

ואמנם, זמן קצר מאוד לאחר שאושרו תוכניותיה החדשות של עדן גד כ"תוכנית מפורטת" – הוצאו לה היתרי הבנייה הנדרשים בגדרה של אותה "תוכנית מפורטת" ומחודשת.

34.ביטוי מוחשי, מפי עדן גד עצמה, לניתוק ההשהייה והעיכוב האמורים מ"עילת המט"ש" להליכי התכנון המחודשים שחפצה בהם, מוצאים אנו בחקירתו הנגדית של אדריכל עדן גד והמצהיר מטעמה מר מיכאל בן ציון בעמ' 126/7 לפרוט' 22.4.13, הוא נשאל ומשיב כדלהלן:

"ש: אבל אנחנו רואים כל הזמן שגם ב- 2005 הועדה המקומית אומרת לכם – אתם צריכים לפנות לועדה המחוזית, ואז אתם הולכים ומתקנים ומשנים.

מה הקשר בין הועדה המחוזית למט"ש? מה הקשר בין הליך של שינוי תב"ע למט"ש?

ת: שום קשר.

ביהמ"ש: אדוני הנכבד, ההתרשמות היא שבמהלך השנים 2004-2006 מתקיימת פעילות תכנונית ברמה של פניות כאלה ואחרות לוועדה המקומית שחוזרות ונשנות בסדרת דיונים שסופה ב- 2006.... האם זה נכון? כשזה מנותק מהמט"ש לפחות לפי המסמכים שמוגשים בה יש מספר ישיבות, יש וועדות, יש החלטות, זה נכון?

ת: המסמכים מדברים בעד עצמם".

35.אכן פס"ד חלקי זה עניינו בשאלת החבות והאחריות ולא בשאלת גובה הנזק.

לאמור, האם חבים הנתבעים בפיצוי נזקם של התובעים (ככל שיוכח בשלב השני נזק שכזה) בגין האיחור במסירת המגרשים כשהם ראויים לבנייה ולקבלת היתרי בנייה

מוצא אני כי בנסיבות עניינה של עדן גד, שאלת הקשר הסיבתי עניינה כבר ברמת קביעת החבות.

36.לאור הדברים שפירטתי לעיל, מסקנתי הינה כי חלק הארי של תקופת האיחור במסירת המגרשים במתחם עדן גד – כשהם ראויים לקבלת היתרי בנייה – יסודו בהליכי התכנון מחדש, שינוי הת.ב.ע ועריכת התוכנית המפורטת, כאשר הליכים אלה ניתקו את הקשר הסיבתי שבין חלק הארי של האיחור לבין "סוגיית המט"ש" שבת.ב.ע. המקורית .

התוכנית המפורטת אושרה בסופו של דבר, ביום 26 אוקטובר 2006 והחזקה במתחם נמסרה לעדן גד בינואר 2007.

סוגיית היתרי הבנייה, והאפשרות המשפטית לנתינתן, נותקה משך כל התקופה האמורה מ"עילת המט"ש" שביסוד הת.ב.ע. המקורית – לשינויים התכנוניים המורכבים שנבעו מיוזמתה זו של עדן גד.

בנסיבות אלה מסקנתי הינה כי לא קמה חבות מצד הנתבעים, בעילות הנתבעות על ידי עדן גד, לאיחור במסירת החזקה במתחם עדן גד.

המסקנה המתבקשת מכך הינה כי דין תביעתה של עדן גד נגד הנתבעים להידחות.

כפועל יוצא מכך נדחות גם הודעות הצד השלישי והרביעי, והתביעה שכנגד של רום, המשתלשלות מתביעת עדן גד, עם דחייתה.

תביעת השבת ההיטלים בת.א. 3250/09

37.כאמור, בפתח הדברים, טוענים התובעים הרבים בתביעה זו כי עיריית נתיבות גבתה מהם, שלא כדין ובניגוד למערכת ההסכמים, היטלים שונים ביחס למגרשים בהם זכו במכרז.

לאחר בחינת הטענות לעניין זה, מכאן ומכאן, החלטתי כי רכיב זה של התביעה מן הראוי שייעשה בשלב הדיוני השני, בהליכי ת.א. 3250/09, דהיינו – בירור גובה הנזק והפיצוי הראוי, בד בבד עם בירור גובה הנזק והפיצויים לעניין האיחור במסירת המגרשים כפי שנקבע לעיל בעניין ת.א. 3250/09 הנ"ל.

סיכום

38.העולה מן המקובץ והמפורט לעיל בהתייחס לשתי התובענות הינו אפוא כדלהלן:

1.ת.א. 3250/09 יהודה דהן ואח':

א.אני קובע כי שלושת הנתבעים דלהלן נושאים בחבות לפיצוי התובעים בגין 45 חודשי איחור במסירת המגרשים נשוא התובענה. שיעור החבות מתחלק בין הנתבעים כדלהלן:

1.עיריית נתיבות – 66.6% (שני שלישים).

2.מנהל מקרקעי ישראל ו-י.ג. מתאר בע"מ (יחדיו) – 33.3% (שליש).

ב.התביעה להחזר ו/או השבת היטלים מעיריית נתיבות – תתברר בשלב הדיוני הבא – קביעת גובה הנזק, וזאת בד בבד עם בירור גובה הנזק והפיצוי ביחס לחבות הנתבעים המפורטת לעיל לעניין האיחור במסירת המגרש.

ג.כמפורט בסעיף 26 לפסק דין חלקי זה, נדחות הודעות הצד השלישי ששלחו כל אחת מהנתבעות לצדדים השלישיים וכך גם הודעות צד ד' והתביעה שכנגד שהגישה רום י. ג. הנדסה בע"מ.

ד.הוצאות התובעים (י. דהן ואח') ייפסקו לאחר תום בירור שלב גובה הנזק והפיצוי.

ה.כל אחת משלוש הנתבעות תשלם לכל אחד מהצדדים השלישיים אליו שלחה אותה הנתבעת הודעת צד ג' – הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪. (הוראה זו אינה חלה כמובן לעניין הודעות צד ג' ששלחה מי מהנתבעות לאחת הנתבעות האחרות).

ו.נקבע בזאת דיון ליום 7.10.2014 בשעה 10:00 במעמד ב"כ התובעים (י. דהן ואח') ושלושת הנתבעים (עיריית נתיבות, ממ"י, י.ג. מתאר) – לקביעת המשך הליכי הבירור של שלב קביעת שיעור הנזק והפיצויים ותביעת השבת ההיטלים.

2.ת.א. 3110/09 (עדן גד)

א.כמפורט בסע' 36 לפסק הדין – אני דוחה את התביעה.

ב.בנסיבות התנהלות העירייה, ממ"י ו-י.ג. מתאר (כמפורט בפס"ד זה) איני עושה צו להוצאות לזכות מי מהנתבעות.

ג.התובעת (עדן גד בע"מ) תשלם לכל אחד מצדדי ג' ו- ד' בתובענה זו הוצאות משפט ושכ"ט בסכום של 7,500 ₪.

המזכירות תשלח פסק דין זה לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ז' אלול תשע"ד, 02 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.