1.בפני מונחות שתי בקשות רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצל"פ בכפר סבא, שהדיון בהם אוחד ,לפיה אושרה עסקת מכר של בית אחד של המבקשים באמצעות כונס הנכסים למשיבים 3 ו-4 .
רקע
2.ביום 12.11.09 נפתח תיק הוצל"פ למימוש נכסים ששועבדו ע"י המבקש (להלן: "החייב") בהמשך להלוואה שנטל מהמשיב 1 בסך של 2,450,000 ₪.
כבטחון להחזר ההלוואה שיעבד המבקש שלושה בתים פרטיים, שניים מהם בנ'. שני הבתים הנ"ל בנויים בחלקה **** בגוש **** ורק הבית המערבי מבניהם, מאוכלס.
לאחר שההלוואה לא נפרעה במועד, והועמדה לפירעון, ביקש המשיב 1 לממש את השעבוד על הנכסים הנ"ל.
3.מאז פתיחת תיק הוצל"פ מכר המבקש בסוף שנת 10' את אחד הבתים בק', ושולם לידי המשיב 1 סך של כ-2,200,000 ₪.
4.עפ"י פס"ד הצהרתי שניתן ע"י ביהמ"ש לענייני משפחה בכפר סבא מיום 3.12.02, הוכרזה המבקשת כבעלת מחצית הזכויות בנכסי בני הזוג. בהמשך לכך, נרשם צו מניעה ביום 27.4.08 לטובת המבקשת, וביום 19.10.10 מונתה עו"ד תמר ג'רבי ככונסת נכסים.
5.ביום 18.7.10 מונה בתיק הוצל"פ נציג המשיב 1 ככונס נכסים למימוש השעבוד, ולאחר החלטת בימ"ש זה המבטלת החלטת הרשמת לפינוי הבית המערבי, החל האחרון לפעול למכירת הבית המ' (להלן: "הנכס"). בחודש אוגוסט 10' הזמין חוו"ד שמאי שהעריך את הנכס בסכום של 2,900,000 ₪, חרף העדרו של טופס 4 ובהתחשב בחריגות בניה.
6.אין חולק, כי המבקש פנה אל המשיב 1 בבקשות להארכות חוזרות ע"מ לפעול להשלמת בניית הנכס וקבלת טופס 4. המשיב 1 אף הסכים למתן ארכות והעניק למבקש מימון של 100,000 ₪ לשם השלמת הבניה.
במקביל, והואיל ולא הושג רוכש לנכס ע"י המבקש, ביצע כונס הנכסים פרסומים בהם ביקש הצעות של קונים לרכישתו.
7.בחודש יולי 12' הוגשה ע"י כונס הנכסים בקשה לאישור מכירת הנכס למר מאיר סבח בסכום של 1.9 מיליון ₪.
לאחר התנגדויות המבקשים, לא נמכר הנכס למציע הנ"ל, והכונס המשיך בביצוע הפרסומים ואיתור הצעות לרכישתו.
לאחר איתור מציע חדש שחתם על הצעה לרכישת הנכס בסכום של 2,018,000 ₪, ולאור שומה עדכנית על פיה שוויו של הנכס בשוק חופשי מגיע לסך של 1,096,000 ₪ (לאחר הפחתה של 20% בגין מימוש מהיר), פנה כונס הנכסים ביום 22.5.14 לרשמת ההוצאה בבקשה לאישור מכר למשיבים 2-3 בסכום של 2,018,000 ₪.
8.שני המבקשים הגישו התנגדויותיהם לבקשת כונס הנכסים, והמבקש צירף להתנגדותו מיום 14.6.14 חוו"ד שמאי אחרת, שעל פיה הוערך הנכס בסך של 2,900,000 ₪. טענתו כי שוויו של הנכס גבוה יותר מהסכום שבו מבקש הכונס למכרו, נדחתה ע"י הרשמת שאישרה את המכר.
טענות הצדדים
9.לטענת המבקש, שגתה הרשמת אשר מבלי לזמן את הצדדים לדיון, ומבלי לשמוע טענותיהם, ומבלי לאפשר לחקור את השמאים, בחרה ליתן החלטתה בהתבסס על תגובת הכונס תוך שהיא מקבלת את עמדתו במלואה. למעשה, עמדו בפני הרשמת ארבע חוו"ד שמאיות המעוררות תמיהה, ולצורך כך, בין היתר, זכאי היה המבקש לטענתו לחקור את נותן חווה"ד מטעם המשיב 1.
10.עוד טוען המבקש, כי הרשמת התעלמה מבקשתו למנות שמאי מוסכם ע"מ להכריע במחלוקת, ובמיוחד שעה שלא עולה מההחלטה נימוק להעדפת שמאות המשיב 1 דווקא.
11.לטענת המבקש, פעל במרץ להשלים קבלת אישור איכלוס (להלן - טופס 4) ובהתנגדותו בפני הרשמת הבהיר, כי העדר אישור זה מנע את המכירה עד לאחרונה.
לפיכך, ביקש לאפשר לו ארכה להמצאת טופס 4 לנכס, וזאת כדי לשנות את תמונת המחיר שניתן לבקש בעבורו. הפגיעה בגין אי השלמת קבלת טופס 4 היא עצומה מאוד לטענת המבקש, הואיל ולא רק שהיא פוגעת באופן ניכר במחיר הנכס, יש בה כדי להשפיע על חיובי מס השבח שהסתכמו במאות אלפי ₪. במצב זה מכירתו במחיר, שמתעלם מהשגתו של טופס 4 פוגעת עוד יותר במבקשים וגורמת להם עוול.
12.מבלי לגרוע מכל הטענות האחרות, טען המבקש, כי בכל אותה עת מאז פתיחת תיק הוצל"פ ואף לאחר מכירת אחד הנכסים הוא משלם סך של 30,000 ₪ מידי חודש ואילו הרשמת לא ייחסה לכך כל משמעות.
אין הצדקה לטענתו לבהילות במכירת הנכס שעה שהוא פועל להקטנת החוב. משכך, אין גם הצדקה למימוש מהיר של הנכס, ובמיוחד כשהפער בין מימוש מהיר למימוש רגיל מגיע לכדי חצי מיליון ₪. עוד הוסיף וטען המבקש, כי לא ניתנה לו הזכות לפדיון עצמי של הנכס, ובמיוחד עולה מן המסמכים, כי כונס הנכסים חתם על הסכם מכר עם המציע לפני שהיתה בידיו חוו"ד עדכנית בגין מחירו.
13.המבקשת גם כן טענה לשורת פגמים בהחלטת רשמת ההוצאה לפועל כדלקמן:
ראשית,למרות שהמבקשת הינה בעלת מחצית מן הזכויות בנכס , לא צורפה כצד
לתיק ההוצל"פ. על כן הכונס אינו יכול לפעול כנגד זכויותיה בהעדר פירוק השיתוף בנכס, ובמיוחד ללא שיתוף פעולה עם כונסת הנכסים שהתמנתה ע"י ביהמ"ש.
שנית, כונס הנכסים הגיש את הבקשה לאישור המכר ללא ידיעת הכונסת וללא תגובתה.
שלישית, עפ"י מהלך הכונס, נראה כי הוא מבקש למכור את הנכס במהירות מבלי להתייחס לחווה"ד השמאיות ולפער ביניהן. למעשה, מתוך רצון להתגבר על הפער בין שווי הנכס לבין הצעת הרוכש, החליט הכונס לפנות לשמאי ששמאותו ,התאימה למחיר הנכס המוצע.
רביעית, יש לאפשר למבקשים לפעול באופן מירבי להשלמת קבלת טופס 4 אשר קבלתו תשיא את שווי הנכס באופן ניכר בעוד שהכונס לא עשה ולא פעל לכך בכלל.
חמישית, הרשמת התעלמה מארבע חוו"ד שמאיות קודמות שהיו בפניה, כאשר שלושה מומחים היו תמימי דעים כי שווי הנכס מגיע לפחות לסך של 2,900,000 ₪.
שישית, הרשמת העדיפה את חוות האחרונה של השמאי מכלוף, וזאת מבלי לקיים דיון לגופו של עניין, ומבלי לאפשר חקירת המומחים על חוות דעתם.
שביעית, הרשמת התעלמה בהחלטתה מתשלומים חודשיים ששולמו ע"י החייב, בחרה להעדיף את המסלול של מימוש מהיר, מקום שאין בכך צורך בנסיבות.
14.ב"כ המשיב 1 בתגובתו תיאר את פרק הזמן הרב מאז פתיחת תיק ההוצל"פ והמאמצים לאיתור רוכש.
לטענתו, אין להידרש לטענות המבקשים, כי הערכות השמאי האחרות מצביעות על שווי נכס גבוה יותר. בפועל יש להתייחס להצעת רוכש אמיתית שהגיעה לשולחנו של הכונס, ולעובדה כי למעלה מ-3 שנים לא איתרו המבקשים ולו קונה אחד לנכס.
יתר על כן, לטענתו, רשמת ההוצל"פ עיינה בהתנגדויות של המבקשים, ונתנה החלטה מנומקת שאינה חורגת מהפעלת שיקול דעת ראוי ומוצדק.
בכל הנוגע לטענות המבקשת, טען הכונס, כי בהעדר מחלוקת שזכויותיה של האחרונה, ככל שישנן ואינן רשומות, כפופות למשכנתא הרשומה לטובת המשיב 1, אין מינויה של ב"כ המבקשת ככונסת נכסים בתיק התמ"ש רלבנטי להליך מימוש הנכס, אלא רק למערכת היחסים שבין המבקשת למשיב 2 ולחלוקת התמורה ביניהם.
15.לאחר צירוף המשיבים 3 ו-4 עפ"י החלטת ביהמ"ש, התייצבו לדיון ומפי בא כוחם נטען, כי הם פעלו עפ"י ההצעה שנמסרה לכונס, הסכימו לרכוש את הנכס על החריגות שלו וכל פגיעה בהם תגרום להמשך הפסד כספים.
בתגובה מאוחרת נטען, כי בהנחה שהעסקה תבוטל, יש לפצותם על כל הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהתנהלות העניינים לאחר שהגישו הצעתם לרכישת הנכס עוד באפריל 14' וכי הצעתם התקבלה ואושרה ע"י רשם ההוצל"פ.
החלטת הרשמת
16.הרשמת בהחלטתה נשוא הבקשות קבעה, כי המסקנה העולה מהשוואת חוות הדעת השמאיות ,אחת של המבקש והאחרת של הכונס היא כי יש להעדיף את האחרונה אשר מכילה את מלא הנתונים הנוגעים לנכס, כולל הדרוש לשם השלמת הבנייה וקבלת טופס 4 . הרשמת מצאה כי שיטת ההשוואה של השמאי מטעם הכונס נכונה יותר בנסיבות וקבעה בנוסף כי אין להאריך את הליך המימוש יתר על המידה כאשר למבקש נושים בהיקף של 437,677 ש"ח מלבד תיק זה .משלא עלה בידי המבקש למצא רוכש פוטנציאלי בהתאם ,קבעה כי יש לאשר את המכר למציעים – המשיבים 3,4 .
לסיכום ההחלטה נקבע כי:
"לאור נימוקי הבקשה, אני מאשרת את מכירת זכויות החייב ו' ס' .....בצמוד להסכם המצורף לבקשה לאישור המכר ...."
17.בדיון שהתקיים בנוכחות כל המשיבים הוסיפה ב"כ המבקשת בטעוניה על הנטען בבקשה, כי כבר מצו אישור המכר עולה שהרשמת כלל לא התייחסה לזכויות המבקשת שהוכרו ע"י ביהמ"ש לעניני משפחה. התעלמות זו של הרשמת לשיטתה, תמוהה, שהרי פסק הדין ניתן עוד בשנת 2002 וצו מינוי הכונסת נרשם עוד בשנת 2008 ובטרם מונה כונס הנכסים מטעם המשיב 1 בתיק ההוצאה לפועל . משלא בוצע הליך לפירוק השיתוף ,לא ניתן היה לאשר מכר בתנאים אלו או למצער להתייחס לזכויות המבקשת ולמכור את הנכס כשהוא תפוס. עוד נטען, כי המבקשת כלל לא שותפה בהליכי המכר ונודע לה על כך רק לאחר הגשת הבקשה לאישור המכר .למעשה, לא ניתנה למבקשת ההזדמנות להציג הצעה שיש בידיה שהיא הצעה זו טובה ומטיבה בהרבה מההצעה שאושרה.
שני המבקשים הצביעו על הפער הממשי בין שווי הנכס על פי השמאויות שהוצגו לתיק לבין השמאות שהציג הכונס "שנולדה" לטענתם לאחר הגשת ההצעה והותאמה אליה.
כמו כן חזרו וטענו כי המאמצים להשגת טופס 4 הואצו והוא אמור להתקבל תוך ימים מספר בין היתר ע"ס מכתב העיריה, שהוצג.
18.בהחלטתי מיום 8.9.14 אפשרתי לב"כ המבקשת להציג פרטים בדבר ההצעה החדשה לרבות הנכונות לעמוד בתנאי הסכם המכר המוצע ע"י הכונס.
19.על פי הודעת ב"כ המבקשת נאות המציע מטעמה לרכוש את הנכס בסך של 2,800,000 ₪ בתנאי הסכם המכר שנחתם עם המשיבים 3 ו-4 אולם בכפוף לכך שיושג לנכס טופס 4. הואיל ותנאי זה עומד להתקיים בקרוב לטענתה ,יש לראות בהצעה העולה בסך של 800,000 ₪ על הצעת המשיבים 3 ו-4 כהצעה טובה יותר בנסיבות ויש לאשרה.
בחלוף יומיים וביום 18.9.14 הודיעה ב"כ המבקשת, כי הושג אישור לאספקת חשמל - טופס 4 לנכס(שצורף) ומשכך, ההסכם עם המציע החדש אינו מותלה בתנאי כלשהו מלבד אישור ביהמ"ש.
20.המשיב 1 וכונס הנכסים מטעמו הצטרף לבקשת המבקשת לאישור המכר למציע החדש ואילו המשיבים 3,4 הודיעו ,כי אין בכוונתם לנהל התמחרות כל עוד מחיר הבסיס הוא של המציע החדש .עם זאת טענו, כי הם מבקשים להתפצות על הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מההתנהלות ,שעה שהם פעלו כדין והמכר לידיהם אושר בהחלטת רשמת ההוצאה לפועל.
דיון
21.החלטתי לדון בבקשה כבערעור לאחר שהרשות ניתנה על פי תקנה 120 א' לתקנות ההוצאה לפועל.
22.ההלכה היא כי על העוסקים בקיום הליך המכר בהוצאה לפועל ובכללם כונס הנכסים להקפיד על קיום הוראות הדין בהגינות וביושר.
(ראה רע"א 5609/03 אד מרי השקעות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ,פ"ד נח(3) 97( 2004 ).
23.מגמת ההלכה הפסוקה בכל הנוגע לביטול מכר במסגרת ההוצאה לפועל השתנתה במהלך השנים ובעוד שבפסיקת שנות השבעים הוגבלה הסמכות לביטול אישור סופי למכר כנ"ל ונקבע, כי לאחר מתן האישור לא ינתן לחייב לסכל הליכי מכר באמצעות פתיחת ההליך מחדש כדי למכור את הנכס למי שמציע יותר, הרי כיום הנטיה היא לשקול ולבחון נתונים נוספים בדבר קיומו של בסיס לביטול המכר, הגם שבסיס זה צומצם בעיקרו לקיומם של פגמים מהותיים בהליכי המכר.
( ראה ד. בר אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות חלק שני, (מהד' שביעית 2014) עמ 836 )
24.התוכן שיצקו בתי המשפט למהותו של הפגם המאפשר ביטול מכר כנ"ל השתנה בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה . כך הוכרו בין היתר מקרים, שבהם נפלו פגמים כנ"ל, כאשר אושרו עסקאות מכר ע"ס שומות שאינן עדכניות, או במקרה של אי המצאת השומה לחייב ,העדר מתן הזדמנות נאותה לחייב להביע עמדתו לבקשה, העדר זימון להתמחרות , אי קיום הוראות חוק ההוצאה לפועל לענין הליכי המכר כסדרם, ואישור מכר במחיר נמוך משמעותית משומת המקרקעין .
נקבע לא אחת, כי על ביהמ"ש ליתן דעתו לכלל האינטרסים במשולש הזכויות של הזוכה-החייב והרוכש ,באשר לאחרון עומד אינטרס ההסתמכות הואיל ויתכן ששינה מצבו הכספי לשם רכישת הנכס ולכן התערבות כנ"ל לא תעשה בנקל אלא במקרים חריגים.
כמו כן ,אינטרס זהה לכלם הוא קיום מכירה במחיר מירבי וקיומו של מכר תקין באופן שיגדיל את אמון המציעים הפוטנציאליים להשתתף בו.
(ראה רע"א 4891/04 וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ פ"ד נח(6) 721 (2004) .
במשולש זכויות זה אין העדפה מובהקת לאחד הצדדים, אם כי מקום שחלה פגיעה בזכויות החייב בבית מגוריו ,והוא עלול לאבד את קורת גגו ,יש ליתן לה משקל נכבד בהגנה על זכויות אלו.
ׁ( ראה ע"א (ת"אׂ) 1961/01 פולמן נ' עו"ד ישי בית און ואח' (20.6.01 ) .
25.אני מוצאת כי במקרה שלפני נפלו מספר פגמים מהותיים בהליך המכר שעיקרם המירבי נוגע למבקשת דווקא.
משהוכרה המבקשת כבעלת הזכויות בנכס, לא ניתן היה לקיים הליך מכר ללא שיתופה המלא ובוודאי שעה שהמכר אף לא מתייחס לזכויותיה. כבר מטעם זה היה מקום להורות על ביטול המכר.
בנוסף, ובכל הנוגע לפערים הגדולים בין השמאויות נכון היה לקיים בירור עניני לגופו של הפער הניכר ולא להסתפק בהעדפה של האחרונה ,שמתיישבת עם ההצעה אולם חורגת מקודמותיה.
26.אמת, צדקה הרשמת בקביעתה, כי אין החייב יכול לעכב ולהשהות הליכי הכינוס בתואנות שונות המבוססות על תקוות כאלו ואחרות להשיא את תמורת המכר. אולם ,במקרה שלפני היה זה המשיב 1 שמצא הגיון והסכים לתת בידי החייב הלוואה נוספת ע"מ להשלים את בניית הנכס והשגת אישור לאיכלוסו. זאת ועוד, ניתן משקל כלכלי ברור להעדר קיומו של אישור כנ"ל בשמאויות שהוגשו לתיק, ולכן היה מקום לברר את סבירות פרק הזמן הנדרש לצורך כך בנסיבות.
27.מבלי להמעיט מהשיקולים הנ"ל המביאים לביטול המכר ,לא ניתן להתעלם מההתפתחות הנוספת בשווי הנכס המעמידה את ההצעה שאושרה כבלתי מתאימה.
כאן המקום לציין, כי ביהמ"ש של הערעור בוחן את המכר מתחילתו ולא בדיעבד ולכן עליו ליתן דעתו גם למצב החדש שנוצר.
אין לשכח ,כי המכר שאושר למשיבים 3,4 התייחס לנכס ללא אישור איכלוס ואילו עתה חל בו שינוי מהותי ,שלו היה מבורר די צרכו בטרם אישור המכר ,היה פותח הזדמנויות רבות יותר למציעים נוספים להציע הצעות ,ובוודאי ,שלא היה מאפשר לקבל את הצעת המשיבים הנ"ל.
כאמור ,האחרונים ויתרו על האפשרות שניתנה להם להשתתף בהתמחרות של הנכס במצבו החדש ועל כן אין לראות בהצעתם , במסגרת הליך מכר לוקה ,משום הצעה הראויה לאישור.
28.לאור האמור , אני מקבלת את הבקשות וכפועל יוצא מכך אני מורה על ביטול המכר.
הכונס יפעל ככל המתחייב להשבת המצב לקדמותו כלפי המשיבים 3 ו-4 ,הגם שלטעמי ,אין יסוד לדרישת פיצוי מיוחדת מלבד הוצאות על פי קביעת רשמת ההוצאה לפועל.
הבקשה לאישור ההצעה החדשה , הגם שנראה כי היא מלווה בהסכמת כל הצדדים תובא בפני רשמת ההוצאה לפועל לבחינתה לגופה.
לנוכח התוצאה אינני עושה צו להוצאות בנסיבות.
ניתנה היום, ט' תשרי תשע"ה, 03 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.
