רקע
1.המבקש והמשיבים הם בעלי דירות בבנין הרשום כבית משותף והמצוי ברח' המלך ג'ורג' 76 תל-אביב, גוש 6951 חלקה 7 (להלן – הבנין).
הבנין הוא בן 4 קומות (כולל קומת הקרקע), כאשר הקומה הרביעית היא קומת גג.
בכל קומה, מלבד קומת הגג, 3 דירות. בקומת הגג שתי דירות.
המחלוקת בתובענה זו נסבה תחילה על זכויותיו הנטענות של המבקש בקומת הגג, ובהמשך הצטמצמה לזכויות על הגג שמעל למבנים המצויים על קומת הגג (להלן – הגג העליון).
2.וזה תיאור הדברים הרלבנטי לעניננו, כפי שהוא עולה מהראיות שהונחו ומהעדויות שנשמעו לפני:
א.הבנין, שהיה אז בן 3 קומות וגג בלתי בנוי, נמכר בשנת 1971 על ידי מנהל עזבונו של בעליו (יעקב ברוז'ינסקי ז"ל) לדיירים שהתגוררו בו באותה עת (ככל הנראה כשוכרים או כדיירים מוגנים).
כבר באותו הסכם מכר (הוצג וסומן מש/1) צוין כך:
"והואיל ובנוסף לדירות המוחזקות בידי הקונים 1-7 קיימות בבית שתי דירות נוספות... המוחזקות ע"י דיירים מוגנים ומר צבי משקיט, מיחידי הקונים מעונין לקנותן ביחד עם גג הבית".
ב.בשנת 1972 נרשם הבנין כבית משותף.
בתקנון המוסכם של בעלי הדירות, שנעשה בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (התקנון צורף כנספח ג' לתובענה), נקבע בהקשר לעניננו כך:
בסעיף 1(א)(1): "הגג המסומן בתסריט באות א' ושטחו 213.96 מ"ר יוצמד לחלקת משנה 7/4 ולא יהווה חלק מהרכוש המשותף".
בסעיף 2: "הבעלים של דירה מס' 7/4 אשר לו צמוד הגג א', רשאי לבנות על הגג א' הנ"ל כל מבנה כפי שיאושר לו על ידי הרשויות המוסמכות ותקנון זה מהווה הסכמה של כל הבעלים של הבית המשותף לבניה על הגג כאמור לעיל."
בסעיף 3: "הבעלים של הבית המשותף נותנים בזה הסכמתם מראש ומסכימים, כי לאחר שיבנה על הגג א', כל מבנה כאמור לעיל, יגיש הבעלים בקשה לשינוי צו רישום הבית המשותף ולהתאימו למצב כפי שיווצר לאחר הבניה כאמור לעיל, ובעלי הדירות אשר יבנו על הגג א' כאמור לעיל יהיו שותפים יחד עם שאר הבעלים בבית המשותף, ברכוש המשותף, כאמור לעיל בהתאם לשטחי הדירות כפי שיתהוו. תקנון זה מהווה הסכמת הבעלים לאמור לעיל."
בסעיף 8: "בעל הדירה 7/4 מתחייב לאחר הבניה על הגג להתקין על חשבונו אנטנה מרכזית לרדיו ולטלביזיה ויאפשר לכל אחד מבעלי הדירות האחרים בבית להתחבר לאנטנות הנ"ל, כן יהיה כל צד רשאי בעת הצורך לעלות לגג האחרון עליו תהיה בנויה האנטנה המרכזית הנ"ל לשם התקנה, טיפול, תיקון וכל פעולה אחרת אשר תהיה דרושה לשם הפעלת האנטנה הנ"ל וכל זאת אף, כי המדרגות או חלקן וכן דרכי הגישה לגג הנ"ל נמצאים בתחום או בשימוש דירה מסויימת בלבד."
ג.ביום 9.10.74 רכש המבקש מצבי משקיט, הבעלים של חלקת משנה 7/4, שאליה הוצמד כאמור שטח הגג, את זכויותיו בגג, כולל זכות הבניה שעל הגג (ההסכם צורף כנספח ד' לתובענה), ובנה על הגג מבנה בשטח של 86.69 מ"ר.
ד.המבקש הגיש בקשה לשינוי צו הרישום והתקנון, ובשנת 1979 ניתן צו לתיקון התקנון המוסכם הנ"ל (נספח ב' לכתב התשובה).
בחלקים הרלבנטים לעניננו נקבע כך:
"1.(א)אחרי סעיף 1 ג' סעיף משנה (3) יבוא: -
ד'קומה רביעית
דירה בשטח 86.69 ממ"ר מסומנת בתסריט במספר 11 תקבל מספר משנה 7/11.
(ב)סעיף 1 ד' של הצו המקורי יקבל סימון "ה".
2.בסעיף 1 א
סעיף 2 "הצמדות" יבוטל.
3.בסעיף 3 אחרי סעיף משנה א' יתווסף: -
(ב) "הבעלות בדירה מספר משנה 7/11 תרשם בשם צבי משקיט ת.ז. 826515."
(המבקש עדיין לא העביר באותה עת את זכויותיו של משקיט על שמו).
ה.המבקש ביקש וקיבל היתר להרחבת הבניה וביצע בניה נוספת על הגג.
המשיבים טוענים כי הבניה בוצעה בניגוד להיתר שניתן, כיוון שההיתר ניתן להרחבת הבניה הקיימת בלבד ולא לבניית יחידת דיור נפרדת, וכיוון שההיתר הותנה בשיפוץ הבניין על ידי המבקש ותנאי זה לא התקיים. מחלוקת זו איננה נוגעת לעניננו.
תיאור המחלוקת ועמדות הצדדים
3.המחלוקת דנן התעוררה לאחר שבנו של אחד מהמשיבים נכנס לגג על מנת להתקין אנטנה והמבקש התנגד לכך. נושא זה נדון בבית משפט השלום ואינו נצרך עוד להכרעה, אולם בעקבות כך התעוררה שאלה באשר לזכויות בגג, האם הן שייכות למבקש (כגירסתו) או שהן בגדר רכוש משותף השייך לכל דיירי הבנין (כגירסת המשיבים).
המבקש ביסס את עמדתו על התקנון משנת 1972, שלפיו הוצמד גג הבנין לדירה שבחלקת משנה 7/4, כאשר לאחר שנבנה עליו מבנה, הפכו הגג והמבנה שעליו לחלקת משנה 7/11, בהתאם לתיקון משנת 1979.
המשיבים ביססו את טענתם על כך שהתקנון משנת 1979 ביטל את הצמדת הגג לחלקת משנה 7/4.
המבקש טוען מאידך, כי הצמדה זו בוטלה מאחר שהגג והמבנה שעליו הפכו להיות חלקת משנה נפרדת, 7/11.
בתובענה זו עותר המבקש לסעד הצהרתי, לפיו הדירה הידועה כחלקת משנה 7/11 כוללת את כל שטח הגג, וכי המבקש הוא הבעלים היחיד של כל שטח הגג, כי שטח זה אינו חלק מהרכוש המשותף, כי אין לבעלי הדירות כל זכות בגג, למעט לצורך התקנת אנטנה ותחזוקתה, ולהורות למשיבים להימנע מכניסה לגג ומהצבת מתקן כלשהו בגג, לרבות שטח הגג שמעל הדירה הבנויה על הגג, מלבד אנטנה מרכזית.
4.במהלך הראיות, ומאחר שהיתה אי בהירות באשר למסמכים הנוגעים לעניננו המצוים במשרדי התכנון ובלשכת רישום המקרקעין, הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט למינוי מומחה, שיבחן את כל המסמכים הנוגעים לעניין ויחווה את דעתו במחלוקת שהתעוררה, ובהתאם לכך מונה מומחה אדריכל ומשפטן, עו"ד (אדריכל) מוטי בניאן (עמ' 13-14 לפרו').
המומחה בדק את כל המסמכים הרלבנטים, פגש את הצדדים וביקר בבנין, ובחוות דעתו הוא קבע כי כל הגג והמבנים שעליו שייכים למבקש, אך הביע את דעתו, לפיה הגג שמעל למבנים שהוקמו על הגג (הגג העליון) הוא רכוש משותף השייך לכלל הדיירים.
בעקבות כך הודיע ב"כ המשיבים בישיבה שהתקיימה לאחר מכן, כי הוא מקבל את קביעותיו של המומחה ואילו ב"כ המבקש הודיע כי הוא מקבל את קביעת המומחה באשר לגג עצמו והמבנים שעליו אך לא באשר לגג שמעל המבנים שהוקמו, כלומר הגג העליון (עמ' 15-16 לפרו').
בסיכומים שבו הצדדים על טענותיהם. המשיבים בסיכומיהם אמנם שבו ונימקו מדוע, לדעתם, הזכויות בגג אינן של המבקש אלא הן רכוש משותף, אך יחד עם זאת הם שבו והודיעו כי הם מסכימים למסקנותיו של המומחה (סעיפים 111-112 לסיכומים).
5.טוב עשו המשיבים, שהסכימו לאמץ את מסקנתו של המומחה ביחס לזכויות המבקש בשטח הגג.
הפרשנות הנכונה של המסמכים שהוצגו היא, ששטח הגג שייך כולו למבקש, לאחר שרכש את הזכויות עליו מבעליהם הקודמים שהיה גם הבעלים של חלקת משנה 7/4.
לאחר שהמבקש הקים מבנה על הגג תוקן התקנון המוסכם וצו הרישום, כך שהצמדת הגג לחלקת משנה 7/4 בוטלה ובמקומה נוצרה חלקת משנה נפרדת, 7/11, הכוללת את כל שטח הגג והמבנים שעליו.
ודאי שהתיקון בשנת 1979 לא נועד לשלול מהמבקש את הזכויות שרכש ביחס לגג ולהפוך את שטח הגג לרכוש משותף.
מלבד זאת שהמשיבים לא הצביעו על מקור זכותם לשלול מהמבקש את זכויותיו בגג, ומלבד זאת שתיקון כה דרמטי לא נשען על כל מסמך או פרוטוקול אחר, היכולים להעיד על הסכמה זו, הוא גם מרוקן מתוכנו את התיקון עצמו, שנועד ליצור חלקת משנה נוספת ונפרדת, כי אם הגג הופך להיות רכוש משותף מה הטעם לייחד לו חלקת משנה נפרדת?
דיון והכרעה בשאלה שבמחלוקת
6.ועתה, לשאלה היחידה שנותרה: הגג שנוצר לאחר הקמת המבנים על הגג, קרי: הגג העליון, האם הזכויות עליו שייכות גם הן למבקש, או שמא גג זה הוא רכוש משותף?
ההלכה בשאלת הזכויות שעל הגג "החדש" שנוצר לאחר שהוקמו מבנים על גג של בית משותף, כאשר אין מחלוקת – או שהוכרע הדבר – כי הזכויות בגג ("הישן") ובמבנים שעליו שייכות לאחד מבעלי הדירות, ברורה ועקבית, והיא נובעת מההלכה הכללית יותר המתייחסת לגריעה מן הרכוש המשותף.
וכך נקבעו הדברים ב-ע"א239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, עמ' 810-812:
"כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה ואין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף, זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות...
... אין לשלול בעלותם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף רק על ידי פרשנות בדרך ההיקש או על ידי הנחה בדבר קיום הסכמה מכללא כביכול, העולה כאילו מן ההסכמה להעברת חלק אחר מן הרכוש המשותף....
.......
מכאן כי אם מוצמד שטח גג אין לראות כרכוש צמוד אלא את מה שהוצמד מפורשות. אם הוענקה זכות לבנות על השטח המוצמד, איננו נובע מכך עדיין כי כל חלקיו החיצוניים של מה שנבנה (קירות חיצוניים או גג) גם הם מוצמדים לדירה כל עוד לא נקבע מפורשות אחרת, בהסכמת כל בעלי הדירות.
......
כאשר מבנה מוקם כדין כחטיבה אחת והדברים נמצאים בתהליך הבניה, עדיין איננו מתגבש הרכוש המשותף, אך כאשר הושלם המבנה הנוסף ונוצר על ידי כך גג חדש, הרי יש לבעלי הדירות מיניה וביה זכויות בו והוא כל עוד לא הסכימו בקשר לכך אחרת....
......
הסכמה להצמדת גג אין משמעותה עדיין גם הצמדתו של הגג הנוסף, אם לא נאמר מפורשות אחרת..."
בדרך זו הלכה גם הפסיקה שלאחר מכן, ראו, למשל:
ע"א 1121/91 משולם נ' נמני, פ"ד מח(3) 13;
ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן (18.2.10, פורסם בנבו, פסקה 14);
ע"א 2480/11, 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים, ת"ו נ' פליישמן (11.3.14, פורסם בנבו, פיסקה 16).
7.יישום הלכה זו בעניננו מוליך למסקנה, כי אין כל ראיה לכך, שהזכויות על הגג שיווצר מהמבנים שיוקמו על הגג הקיים, הוקנו למבקש, או למי שהזכויות על הגג נרכשו ממנו, משקיט.
הסכם המכר משנת 1971 מציין אך זאת, שמשקיט מעוניין לקנות שתי דירות "ביחד עם גג הבית" ואין בו כל התייחסות לבניה על הגג, ובוודאי שלא לגג החדש שיווצר לאחר הבניה.
התקנון משנת 1972, שלפיו הוצמד הגג לדירה שבחלקת משנה 7/4 קובע כי הבעלים של דירה זו רשאי לבנות על הגג, אך איננו קובע זכויות כלשהן ביחס לגג שיווצר לאחר הבניה.
ובאשר לסעיף 8 לאותו תקנון, ודאי שאין ללמוד ממנו על הקניית הזכויות הנדונות. כל שנקבע בסעיף זה הוא חובתו של בעל הדירה 7/4 להתקין אנטנה מרכזית על הגג שיווצר לאחר הבניה בגג הקיים ("הגג האחרון", כלשון התקנון), ובהתאם לכך הוא קובע את זכות הגישה של הדיירים האחרים לאותו גג לשם התקנת האנטנה ותחזוקתה.
כפי שנקבע בהלכת בית המשפט העליון, אין להסיק מכך כוונה לגרוע גג זה מן הרכוש המשותף, כאשר הדבר לא צוין באופן מפורש ודווקני, ואדרבא ניתן למצוא באותו נוסח גם תימוכין הפוכים, שכן נכתב כי הדיירים האחרים רשאים כאמור לעלות לאותו גג, "וכל זאת אף כי המדרגות או חלקן וכן דרכי הגישה לגג הנ"ל נמצאים בתחום או בשימוש דירה מסוימת בלבד", ואילו היתה כוונה להקנות לבעל הדירה 7/4 גם את הזכויות בגג החדש/העליון/האחרון, אזי היה נכתב בפשטות כי הדיירים רשאים לעלות לאותו גג, למרות שהזכויות בו מוקנות לבעל הדירה הנ"ל.
ודאי שאין כל ראיה להקניית הזכויות הנדונות בצו המתוקן משנת 1979 או בכל מסמך מאוחר אחר.
8.המבקש ביקש להסיק מסקנה בדבר זכויותיו בגג העליון, מכך שבעלי הדירות האחרות נמנעו מזה שנים לעלות לגג זה ולדאוג לתחזוקתו, אך, כאמור, לשם גריעת הגג מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ודווקנית, ואין להסיק מסקנה כזו על סמך התנהגות או מתוך ראיות עקיפות.
גם פסק הדין ב-רע"א 7828/06 קרשין נ' דן (12.11.06, פורסם בנבו), שדן בתביעת אחד מבעלי הדירות נגד המבקש לפיצוי בגין נזילות בדירתו שנבעו מהגג, אין בו כדי לתמוך בעמדת המבקש. פסק הדין לא דן ולא קבע מאומה בענין הזכויות על הגג החדש, אלא דן וקבע את שקבע על סמך העובדה הקיימת, לפיה המבקש הוא המחזיק בכל שטח הגג.
9.אני מסכים עם המבקש, כי מסקנותיו של המומחה בדבר סטייתו של המבקש מהיתר הבניה שניתן לו ואי מילוי תנאיו, לא נדרשו לשם מתן חוות דעתו, ובודאי שהן אינן נדרשות לשם ההכרעה המתבקשת בתובענה זו, ולכן לא אדון בהן.
מסקנה ותוצאה
10.
א.הזכויות בכל שטח הגג המקורי של הבנין והמבנים שעליו, המוגדרות כחלקת משנה 7/11 בבנין, שייכות כולן למבקש בלבד, הגג המקורי אינו חלק מהרכוש המשותף, ובעלי הדירות האחרות בבנין מנועים מלהכנס לשטח הגג המקורי ולהקים עליו מתקנים כלשהם, ואם אלה קיימים – עליהם להסירם לאלתר.
ב.הזכויות בכל שטח הגג העליון, כלומר הגג שעל המבנים שהוקמו בגג המקורי, שייכות לכל בעלי הדירות בבנין. הגג העליון הוא חלק מהרכוש המשותף, הדיירים רשאים להשתמש בו בכל שימוש סביר המותר על פי דין, ועל המבקש לאפשר לכל הדיירים גישה נוחה לגג העליון.
ג.עקב התוצאה המאוזנת, אין צו להוצאות.
ניתן היום, כ"ה חשוון תשע"ה, 18 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.
