מבוא
1. לפניי המרצת פתיחה שבה עותרת המבקשת להצהיר כי היא הזכאית להירשם כבעלים או כבעלת זכויות חכירה בדירה הידועה גם כגוש 6636 חלקה 474 תת חלקה 6 הממוקמת ברחוב ************, תל-אביב (להלן: "הדירה" או "הנכס").
בראשית הדברים אבקש להבהיר, כי ראיתי לנכון להתמקד אך ורק בנקודות המחלוקת הרלוונטיות. במידה ולא אדון בטענה זו או אחרת, משמע שלא מצאתי צורך להידרש לה.
הצדדים
2. מר מ' י' ז"ל (להלן: "המנוח" או "מ' י' ") נישא לגב' ר' ו' ז"ל (להלן: "ר' ו' ") וביום 27.1.1959 רכשו השניים את הדירה מאת מר י' ח' (להלן: "י' ח' ") (הסכם רכישת הדירה צורף כנספח 2 להמרצת הפתיחה המתוקנת) (להלן: "הסכם המכר").
ביום 28.10.1973 התגרשו השניים ותקופה קצרה לאחר מכן, נישא המנוח בשנית לגב' ר' י' ז"ל (להלן: "ר' י' "). השניים חיו יחדיו עד למותו של המנוח ביום 27.7.2005. בצוואתו הוריש המנוח את כל רכושו לר' י' . ר' י' הלכה לעולמה ביום 6.1.2013 (במהלך ניהול ההליך שלפניי) וציוותה את כל רכושה לביתה, הגב' ח' א', היא המבקשת עתה בענייננו.
המשיבים 4 - 7 הם אחיה ואחיותיה של ר' ו' (להלן: "האחים"), אשתו הראשונה של המנוח כאמור. ר' ו' הלכה לעולמה בנסיבות מצער' י' בשנת 1977, רכושה עבר בירושה להוריה אשר עם מותם, הורישו את כלל רכושם לאחים בחלקים שווים. מכאן, כי האחים הם יורשיה של ר' ו' .
3. מ' י'ור' ו' התגוררו בדירה עם רכישתה ועד לגירושיהם בשנת 1973, אז עזבה ר' ו' את הדירה ומ' י' המשיך להתגורר בה. עת התחתן מ' י' עם ר' י' , התגוררו השניים יחדיו בדירה עד לפטירתו של מ' י' , ולאחר מכן המשיכה ר' י' להתגורר בדירה בגפה עד לפטירתה. למעשה, התגוררו מ' י' ור' י' בדירה יחדיו כ- 32 שנה ור' י' התגוררה בדירה כ- 40 שנה.
הדירה
4. הדירה רשומה אצל המשיבה 3, לשכת רישום המקרקעין, על שם המשיבה 2, הקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל"). מדובר בנכס אותו מנהלת המשיבה 1, חברה משכנת של הדיור הציבורי מטעם מדינת ישראל, המנהלת גם את רישום הזכויות של הנכס עד לרישומם הסופי בפנקסי המקרקעין (להלן: "עמידר").
לפי הנתונים שבידי עמידר, הזכויות בדירה רשומות בספריה עד היום על שם י' ח' . בנוסף, בתיק הנכס אצלה נמצא ייפוי כוח נוטריוני אשר נמסר על ידי י' ח' למ' י' ולר' ו' יחד. מלבד ייפוי הכוח לא נמסרו לעמידר מסמכים נוספים הנדרשים לשם ביצוע העברת הזכויות בדירה ועל כן לטענתה, אין לה כל אפשר' י' לבצע העברת זכויות ברישומיה ללא קבלת המסמכים הנדרשים לכך. עמידר לא מביעה עמדה באשר לבעלויות בזכויות בנכסים הרשומים בספריה.
לטענת קק"ל, המבקשת אינה רשומה במינהל מקרקעי ישראל כבעלת זכויות בנכס האמור ולא ידוע למינהל על הקצאת המקרקעין בין עמידר ובין לגורם אחר. לטענת רשם המקרקעין, הוא אינו צד רלבנטי לבקשה נוכח היותו גוף רישומי בלבד האמון על רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין ולכן יש למחוק התובענה כנגדו.
במהלך ההליך, ולאור העמדות הנ"ל, פטרתי את המשיבים 1 - 3 מהתייצבות.
5. במצב דברים זה, ולאור העובדה שהזכויות בנכס רשומות עד היום בפנקסי עמידר על-שם י' ח' , הוגשה המרצת הפתיחה שלפניי.
הסכם המכר
6. כאמור, ביום 27.1.1959 נחתם הסכם המכר. בתיק עמידר מצוי ייפוי כוח נוטריוני מאת י' ח' למ' י' ור' ו' . לא נמצאו או הוצגו מסמכים נוספים לעניין זה.
הגם שהצדדים העלו טענות שונות לעניין המקור ממנו הגיע המימון לרכישת הדירה – המבקשת טענה כי מ' י' הוא זה שמימן את רכישת הדירה ואילו האחים טענו כי הוריה של ר' ו' רכשו את הדירה עבור בני הזוג – הרי שבסופו של דבר, הסכם המכר מפרט באופן מפורש כי מ' י' ור' ו' יחדיו הם רוכשי הנכס, ונדמה כי אף הצדדים אינם חולקים עתה על העובדה, כי אילו היו מ' י' ור' ו' דואגים להסדיר את עניין הרישום במועדים הרלוונטיים, הנכס היה נרשם על שם שני בני הזוג בחלקים שווים.
בנוסף, הסכם המכר וייפוי הכוח הנוטריוני עומדים בדרישת הכתב הנדרשת מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
לפיכך אני קובע כי מ' י' ור' ו' היו זכאים להירשם כבעלי הזכויות בדירה בחלקים שווים החל משנת 1959.
הסכם הגירושין – היה או לא היה?
7. לטענת המבקשת, עם הגירושין בין מ' י' ור' ו' ביום 28.10.1973 נערך ביניהם הסכם גירושין, אשר במסגרתו הועברה הדירה בשלמותה לבעלותו של מ' י' , ואילו ר' ו' ויתרה על חלקה בדירה וקיבלה בתמורה סך של 18,000 לירות ואת כל המיטלטלין שנרכשו במשותף במהלך נישואיהם (להלן: "הסכם הגירושין"). לטענת המבקשת, אמנם לא נמצא מסמך המעגן את הסכם הגירושין, אך פרטים אלו ידועים לה מסיפורים שסיפרו לה מ' י' ור' י' במשך השנים.
במסגרת המרצת הפתיחה, שהוגשה בידי ר' י' , עוד עת הייתה בין החיים, הגישה ר' י' תצהיר שבו פירטה את הידוע לה בדבר הסכם הגירושין האמור. לאחר שר' י' נפטרה, תוקנה המרצת הפתיחה וגובתה בתצהיר מאת המבקשת ובתה, נכדתה של מ' י' (אשר העידה כי גם היא שמעה את הסיפורים הללו ממ' י' ). השתיים נחקרו בחקירות נגדיות על תצהיריהן (את ר' י' ז"ל לא היה סיפק למרבה הצער לחקור).
מנגד, לטענת האחים, לאחר הגירושין חזרה ר' ו' להתגורר בבית הוריה ולא הביאה עמה כל מיטלטלין מהדירה. בנוסף הם טוענים כי ר' ו' לא ויתרה על זכויותיה בדירה תמורת סך של 18,000 לירות. לטענתם, ר' ו' הייתה מצויה במצוקה בנסיבות הגירושין עד כי העדיפה באותה עת שלא להתמודד עם מ' י' בענייני חלוקת הרכוש והסדרת זכויותיה בדירה. האחים ביססו את טענתם על תצהירו של אחיה של ר' ו' , המשיב 5, מר י' י' ז"ל (להלן: "יליץ"). יליץ הגיש תצהיר במסגרת תשובת האחים להמרצת הפתיחה וכן נחקר על תצהירו בחקירה נגדית על דרך של עדות מוקדמת ביום 23.5.2013 (עוד טרם הוגשה המרצת הפתיחה המתוקנת בתיק). למרבה הצער, גם יליץ נפטר במהלך ההליך. מכל מקום, לעניין סירובה של ר' ו' לוותר על זכויותיה בדירה הגיש יליץ תצהיר ונחקר אודותיו בחקירה נגדית.
8. עליי להכריע כעת האם במסגרת הראיות שעומדות לפניי הוכח כי זכויותיה של ר' ו' בדירה הועברו במלואן למ' י' במסגרת הסכם גירושין. לעניין זה לא קיים מסמך בכתב אלא אך ורק עדויות של הצדדים.
מאחר שלטענת המבקשת נערך הסכם גירושין המורה להעביר את הדירה בשלמותה למנוח, הרי שככל שהתקיים הסכם כזה, הרי שהוא מהווה עסקה במקרקעין בין מ' י' ור' ו' . על מנת לבחון האם המבקשת זכאית לסעד אותו היא מבקשת, דהיינו, קבלת מלוא הזכויות בדירה מכוח ירושה, הרי שיש לבדוק האם עמדה המבקשת בנטל השכנוע בהינתן העובדה כי בעסקאות במקרקעין נדרשת דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.
9. באשר לדרישת הכתב בהתחייבויות הנוגעות לעסקאות במקרקעין, בפסק דינו בע"א 6766/11 חג'אזי נ' חגאזי (23.6.13) שב בית המשפט העליון ופסק:
"לפי דרישה זו תוקפה המשפטי של התחייבות במקרקעין מותנה בקיומו של מסמך בכתב, וכך נקבע בעניין זה בחוק המקרקעין... עם זאת, מפסיקתו של זה עולה, כי חל ריכוך מסוים בכל הנוגע לדרישת הכתב בעסקאות במקרקעין. אם בעבר סברה הפסיקה כי לא ניתן בשום מקרה להתגבר על דרישת הכתב, שכן 'דרישת החוק היא מהותית, ואם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום'... יצוין, כי הפסיקה החילה חובה זו גם במקרים של הסכמים במקרקעין בין בני משפחה... בפסיקה מאוחרת יותר הובעה העמדה, שלפיה במקרים מסוימים ומבוררים, יש לרכך במידת מה את דרישת הכתב במקרקעין (למקרים בהם ננקטה גישה מרככת אף שלא נערך כלל מסמך בכתב ראו ע"א 986/93 קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996) להלן: עניין קלמר; ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ [פורסם בנבו] (21.3.2011), להלן: עניין שם טוב ;...
בעניין קלמר, שהאמור בו יושם לימים בעניין שם טוב, נקבע כי במצבים 'מיוחדים ויוצאי דופן יש להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על עיקרון הכתב'. בית המשפט בעניין קלמר ציין כי אין לקבוע מראש רשימה סגורה של מצבים בהם עקרון תום הלב יתגבר על דרישת הכתב, אך ציין כי לאותם מצבים יוצאי דופן יהיה מאפיין משותף והוא שתעלה מהם 'זעקת ההגינות' שתצדיק סטייה מעקרון הכתב (עניין קלמר, 197). עם זאת, ובשל החשיבות הנודעת לדרישת הכתב... הובהר בעניין קלמר, כי 'השימוש בעיקרון 'המלכותי' של תום הלב להגמשת דרישת 'הכתב' צריך להיעשות בזהירות רבה' (עניין קלמר, 197). כך גם בעניין שם טוב הובהר כי התגברות על דרישת הכתב באמצעות עקרון תום הלב ראוי שתעשה באותם מקרים יחידים ומבוררים בהם 'זעקת ההגינות' מצדיקה זאת ותוך נקיטת זהירות יתרה מחשש 'לריקון כוונתו של המחוקק לעניין הכתב מתוכנה' (עניין שם טוב, פסקה א' לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין)". (פסקה 13 לפסק הדין).
לעניין הזהירות בה יש לנקוט בהקשר זה, ראו והשוו גם: בע"מ 6610/13 יהושע נ' עזבון המנוחים אברהם ורחל יהושע ז"ל (8.12.2013).
10. לאור האמור, על מנת לקבוע כי עקרון תום הלב גובר על דרישת הכתב ובענייננו, מסמך בכתב המעיד על הסכם הגירושין, יש לקבוע כי מצב הדברים שנוצר כאן, הוא מקרה יוצא דופן שעולה ממנו "זעקת ההגינות". נדמה כי המקרה שלפנינו אינו נמנה על מקרים אלו.
מחד גיסא, מצד המבקשת קיימות אך ורק טענות המהוות "עדות מפי השמועה", שכן ר' י' ז"ל, המבקשת ובתה, שלושתן שמעו במשך השנים אודות קיומו של הסכם הגירושין מסיפורים מפיו של מ' י' . מאידך גיסא, העיד יליץ עדות שבחלקה מידיעה אישית ובחלקה עדות סברה אודות האירועים והנסיבות שאפפו את הגירושין. לדבריו: "לאחר הגירושין חזרה ר' ו' ז"ל להתגורר בבית הוריי הקטנטן ולא הביאה עמה כל מיטלטלין ולא וויתרה על זכויותיה בדירה תמורת סכום של 18,000 לירות או כל סכום אחר" (סעיף 22 לתצהיר יליץ). הגם שנדמה כי משקל עדותו של יליץ מידיעה אישית חזק ממשקל ידיעתן של ר' י' ז"ל, המבקשת ונכדתה, עדיין, אין די בחוסר האיזון בין הראיות על מנת להכריע כי היה או לא היה הסכם גירושין כנטען, במיוחד כאשר עסקינן בעסקה במקרקעין המחייבת דרישת כתב וכאמור, אין מדובר במקרה בו יש להתגבר על דרישת הכתב בעקבות "זעקת ההגינות".
לאור האמור, המבקשת לא עמדה בנטל השכנוע על מנת להוכיח כי נערך הסכם הגירושין המורה להעביר את זכויות ר' ו' בדירה למ' י' .
העובדה שבתיק הנכס בעמידר לא היו מסמכים לעניין הסדר הגירושין או לעניין ניסיון כלשהו של מי מהצדדים להעביר את הזכויות בדירה למ' י' אך מחזקת מצב דברים זה.
האם החזקה בדירה יכולה לסייע למבקשת?
11. המבקשת מנסה להיאחז בעובדה שהחל מנישואיה של ר' י' למ' י' , במהלך חייהם המשותפים ועד למותו של מ' י' , התגוררו השניים בדירה. גם לאחר מותו של מ' י' , המשיכה ר' י' והתגוררה בדירה עד למותה, ובסך הכל התגוררה כ- 40 שנה בדירה. במהלך שנים אלו לא נשמעה ע"י מי מהאחים או ע"י כל אדם אחר, כל טענה בעניין כלפי ר' י'.
לטענת האחים, ר' ו' לא הספיקה להסדיר עד למותה את נושא חלוקת הזכויות בדירה. אף הוריה שקעו בטראומה והדחקה עקב פטירת בתם והעדיפו עד יום פטירתם שלא להתמודד עם מ' י' ועם הצורך בהסדרת הזכויות בדירה. יליץ העיד כי רק בסמוך למועד הגשת המרצת הפתיחה שלפנינו, נודע לאחים כי: "ר' י'י נותרה להתגורר בדירה שרכשו הוריי ללא כל רשות מאתנו" (סעיף 29 לתצהיר יליץ).
וגם: "ש. זאת אומרת שלטענתך לא ידעתם בכלל על זכויות שיש בדירה או זכויות שיש לאחותך ז"ל בדירה כלשהי. ת. עברו כ"כ הרבה שנים שהכל נשכח מאיתנו לגבי הדירה הזאת" (חקירתו הנגדית של יליץ, עמ' 10 ש' 8-6).
12. זכויותיה של ר' ו' בדירה נשכחו מיורשיה. אולם, אין משמעות הדבר כי אך בשל העובדה שלא פעלו ולא טענו משך שנים אלו בקשר לנכס, הרי שבכך וויתרו על זכותם הקניינית. הדבר גם עולה מפסיקת בית המשפט העליון כי: "החזקה בנכס מהווה אמנם נתון חשוב, אך היא אינה מספיקה להוכחת בעלות במקרקעין... לצורך הוכחת בעלות, נדרשת 'ראייה ממשית נוספת', המצטרפת ליסוד החזקה בשטח..." (ע"א 10653/05 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (1.8.2010)).
בענייננו, הטענות שהועלו בתצהירים של שני הצדדים באשר לקיומו של הסכם הגירושין אינן אינדיקציה מספקת לקיומן של זכויות קניין של המבקשת במלוא הנכס.
13. אכן, המצב שנוצר אינו מותיר תחושה נוחה. ר' י' התגוררה במשך 40 שנים בדירה ונוצרה לה "ציפייה" בעקבות סיפורי המנוח כי הדירה היא בבעלותו המלאה. משירשה את עזבונו, ציפתה כי גם הדירה תעבור לרשותה. רק משגילתה את בעיות הרישום בדירה ופנתה לאחים (לאחת מהם ליתר דיוק) בסמוך להגשת המרצת הפתיחה שלפנינו, "התעוררו" האחרונים וטענו במרץ בדבר זכויותיהם בנכס. אולם, אין בכך די מבחינה משפטית. משלא קיים מסמך בכתב המסדיר את העברת הזכויות, הרי שטענות מפי השמועה אינן מהוות ראיה ממשית נוספת להוכחת הזכויות בנכס ואינן מצדיקות התגברות באמצעות עיקרון תום הלב על דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין.
לסיכום
14. התוצאה היא, וכך אני קובע, שהמבקשת זכאית להירשם כבעלת מחצית מהזכויות בדירה ואילו המשיבים 4 – 7 זכאים להירשם (יחדיו) כבעלי המחצית השנייה של הזכויות בדירה, הכול בהתאם לסוג הזכות המופיעה בספרי המשיבות 1 – 3, ובכפוף לנוהליהן ולתשלום כל סכום הנדרש לפיהם ולפי כל דין.
בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, א' כסלו תשע"ה, 23 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים. המזכירות תואיל לשלוח העתק לכל הצדדים.
