ת"א 1494-04-12 פלוני ואח' נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ואח'

(תביעה ותביעה שכנגד)

1. בפני בית המשפט תביעה לפיצויים ותביעה שכנגד לפיצויים, בגין הפרת הסכם.

    

2. התובעים הגישו את התביעה לבית המשפט המחוזי לאכיפת הסכם מכר ולפיצויים. התיק החל להתברר בפני כב' השופטת ר. למלשטרייך-לטר, אשר הביאה את הצדדים להסכמות בעניין אכיפת ההסכם.

    

3. לאחר שהגיעו להסכמות לעניין אכיפת ההסכם, הצדדים נותרו חלוקים בעניין הכספי – תביעת התובעים לפיצויים והתביעה שכנגד לפיצויים בגין הפרת הסכם. מאחר ושווי התביעות הינו בסמכות בית משפט השלום, כב' בית המשפט המחוזי העביר את התובענה לערכאה זו.

    

4. התובעים היו, בזמן הרלוונטי לתביעה, בני זוג תושבי ישראל. בחלוף הזמן הם התגרשו. התובע המציא לתיק בית המשפט את הסכם הגירושין מיום 9.8.12, שקיבל תוקף של פסק דין ביום 6.9.12. בהתאם להסכם הגירושין, אם יפסקו פיצויים לטובת התובעים בתביעה זו – הם יפסקו לטובת התובע בלבד.

    

    

    

   רקע

5. הנתבע 1 הינו בנק למשכנתאות (להלן: "הבנק") אשר פתח תיק הוצל"פ, למימוש משכון אשר נרשם לטובתו על דירת מגורים. הדירה נמצאת ברח' האלה 16 בשלומית וידועה כדירה 244, חלק מחלקה 15 בגוש 18221 (להלן: "הדירה").

    

6. ביום 11.3.08 ניתנה החלטת כב' רשם ההוצל"פ למינויו של ב"כ הבנק, הנתבע 2, ככונס נכסים על הדירה (להלן: "הנתבע" ו/או "כונס הנכסים").

    

7. הנתבע פרסם מודעה הקוראת לציבור הרחב להגיש הצעות לקניית הדירה. התובעים הגישו הצעה על סך 760,000 ₪ ומסרו למשרד הנתבע שיק על סך 10% מערכו, קרי – 76,000 ₪. ביום 2.2.11 נערכה התמחרות במשרדי הנתבע בה השתתפו כלל המציעים, לרבות התובעים.

    

8. התובעים הציעו את ההצעה הגבוהה ביותר בסך 875,000 ₪. מייד לאחר ההתמחרות התובעים חתמו על הסכם המכר (להלן: "הסכם המכר").

    

9. הסכם המכר אושר ע"י כב' רשם ההוצל"פ ביום 7.2.11. ביום 9.2.11 הנתבע שלח מכתב לתובעים בו הודיע להם שהסכם המכר אושר. המכתב נמסר לידי התובעים ביום 13.2.11.

    

10. בהתאם להסכם המכר היה על התובעים לשלם לנתבע 15% מערך הדירה עד 3 ימים לאחר אישור הסכם המכר. קרי, עד ה-16.2.11. את יתרת התשלום התובעים היו צריכים לשלם עד 30 יום לאחר אישור הסכם המכר. קרי, עד ה-9.3.11.

     

11. אין מחלוקת שהתובעים שילמו את תמורה הדירה במספר תשלומים. הם סיימו לשלם את מלוא תמורת הדירה ביום 12.10.11.

     

    טענות התובעים

12. הסכם המכר היה מוכן עוד לפני ההתמחרות. מייד לאחר ההתמחרות, שהסתיימה בשעות הערב, עובד ממשרדו של הנתבע הוסיף את פרטיהם האישיים ודרש מהם לחתום על הסכם המכר. הנתבע לא יידע אותם בדבר זכותם לקבל יעוץ משפטי.

     

13. הנתבע קבע בסעיף 11.4.2 להסכם המכר, שהארנונה על הדירה תחול על התובעים, החל מיום אישור המכר. יחד עם זאת, המועד שנקבע לתשלום יתרת תמורת הדירה הינו 30 יום לאחר אישור המכר. מכאן יוצא שלפי הסכם המכר המועד לחיוב בארנונה התחיל לפני שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה.

    הקביעה ולפיה התובעים מחוייבים בתשלום הארנונה עוד בטרם הגיע מועד לתשלום מלוא יתרת התמורה עבור הדירה ולפני שקיבלו את החזקה בדירה, הינה קביעה שבחוסר תום לב. בנוסף, יש בכך כדי להצביע על העובדה שהנתבע לא שם בראש מעייניו את חובתו להיות אובייקטיבי מתוקף תפקידו ככונס הנכסים, אלא נתן עדיפות לאינטרס הבנק אותו הוא יצג בתיק ההוצל"פ.

     

14. נכון ליום הגשת התביעה, הנתבע לא הזיז את רכב החייב בתיק ההוצל"פ מהחניה הצמודה לדירה. הנתבע נהנה מחניית התובעים, בכך שלא נדרש למצוא מקום חניה אחר לרכב החייב, וזאת למרות שכבר מכר את הדירה. בכך הנתבע חסך מהוצאות כינוס הנכסים והתעשר שלא כדין על חשבון התובעים.

     

15. בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), על התובעים לקבל את הדירה כשהיא נקיה מכל חוב. על הדירה היה מוטל חוב לשלם את שכר טרחתו של ב"כ החברה המשכנת, עו"ד עודה. הנתבע התרשל בכך שלא שילם לעו"ד עודה את שכר טרחתו.

    בנוסף, הנתבע התרשל בכך שלא בדק שעו"ד עודה מבקש תשלום שכר טרחה בהתאם לקבוע בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין) תש"ס-1999 (להלן: "צו הפיקוח על המחירים"), ולא מעבר לכך.

     

16. בהסכם המכר נפלה טעות בנוגע למספר גוש הרישום של הדירה (להלן: "מספר הגוש"). הנתבע היה מודע ולפחות היה צריך להיות מודע לטעות זו, שכן בחוות דעת שמאית שצורפה להסכם צויין בהדגשה שישנה טעות במספר הגוש.

     

17. עקב הטעות במספר הגוש, אישור החברה המשכנת ואישור רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שצורפו להסכם המכר – היו שגויים (להלן: "המסמכים השגויים"). דבר זה גרם לכך שהתובעים לא יכלו לקבל משכנתא בזמן קצר על מנת לשלם את יתרת התמורה תוך 30 יום, בהתאם להסכם המכר.

     

18. רק כעבור כחודשיים ממועד החתימה על הסכם המכר, ביום 26.4.11 התובעים קיבלו אישור זכויות תקין לדירה וכחודש לאחר מכן, ביום 22.5.11, הנתבע שלח להם אישור זכויות תקין מרמ"י.

     

19. הנתבע התרשל בכך שנתן לתובעים את המסמכים השגויים. התרשלות זו גרמה לכך שהתובעים לא יכלו לקבל את המשכנתא בזמן. לכן, הנתבע הוא האחראי לאיחור בתשלום יתרת התמורה עבור הדירה.

     

20. התובעים שילמו את יתרת מלוא התמורה במהלך חודש 10/2011.

     

21. רק לאחר הגשת התביעה וכחלוף כ-21 חודשים מהחתימה על הסכם המכר וכ-12 חודשים מתשלום מלוא התמורה, ובהתערבות כב' השופטת למלשטרייך-לטר בבית המשפט המחוזי, נמסר מפתח הדירה לתובעים ביום 23.11.12.

     

22. התובעים דוחים את טענת הנתבע שלא העביר לידם את הדירה מאחר ולא המציאו לו אישור מס רכישה. לטענתם, כאשר תמורת נכס נמצאת מתחת לרף של החבות במס רכישה, עם הדיווח על המכירה מוצא טופס פטור מתשלום של מס רכישה. לכן, כאשר הנתבע דיווח לרשות המסים על המכירה הוא קיבל את הפטור ממס רכישה. לפיכך הפטור ממס רכישה נמצא בידיו ולא בידיהם.

     

23. ביום 12.12.11 הנתבע הגיש "בקשה למתן הוראות" בלשכת ההוצל"פ, בה עתר לקבלת הפיצויים המוסכמים המוגדרים בחוזה המכר, בגין אי קבלת מלוא התמורה. הנתבע הגיש בקשה זו בלי שיהיה בידו פסק דין הקובע שיש לשלם פיצויים אלו, וכאשר הוא יודע שהעיכוב בתמורה נעשה עקב המסמכים השגויים שמסר לתובעים. התנהגות זו של הנתבע היא התנהגות שבחוסר תום לב.

     

24. לטענת התובעים בגין מחדלי הנתבע, לרבות הטעויות שבמסמכים השגויים, נגרמו להם נזקים בשיעור של 122,500 ₪ בשל ראשי הנזק כלהלן.

     

25. הם נאלצו לשכור דירה במקביל לתשלום דמי המשכנתא במשך 6 חודשים (עד למועד הגשת התביעה). נאלצו לשכור דירה לאחר הגשת התביעה עד שקיבלו בה חזקה, וכן לתקופה נוספת לצורך שיפוץ.

     

26. הפסד ריביות מועדפות שהיו בתוקף בזמן ההתמחרות, אשר השתנו לרעתם עד למועד קבלת המשכנתא.

     

27. אבדן הפטור מתשלומי ארנונה ומסים בגין נכס סגור. מנגד, חיוב בדמי ארנונה למרות שטרם קיבלו חזקה בדירה.

     

28. דמי שימוש בגין שימוש בחניה ועגמת נפש.

     

    טענות הנתבע

29. הנתבע מכחיש את התביעה. לטענתו כל מגיש הצעה בהתמחרות קיבל את הסכם המכר מראש, עם הגשת ההצעה. הייתה לתובעים השהות להתייעץ עם עורך דין כרצונם.

     

30. התובעים יכלו לבדוק את הנכס כפי שרצו אצל הרשויות השונות. התובעים קיבלו העתק חוות דעת השמאי עובר להתמחרות. התובעים קיבלו את כל האישורים הנדרשים כאשר ביקשו זאת.

     

31. התובעים היו יכולים לבדוק אם המסמכים המצורפים לחוזה המכר הינם תקינים ואם לא. אם לא יכלו לקבל את כספי המשכנתא בזמן, אין להם להלין אלא על עצמם.

     

32. הקושי של התובעים בקבלת משכנתא עבור הנכס, אינו מעניינו של כונס הנכסים. בהתאם להסכם המכר, על התובעים בלבד מוטלת החובה לתשלום התמורה בהתאם למועדים המצויינים בהסכם. התובעים הפרו את ההסכם ולא שילמו את התמורה בהתאם למועדים שנקבעו.

     

33. הנתבע טען שפעל לפנים משורת הדין על מנת לקדם את המכר ולמסור את החזקה בדירה לתובעים, בכפוף להעברת אישור מס רכישה. אולם התובעים לא המציאו אישור זה ולכן לא קיבלו את החזקה בדירה.

     

    טענות הנתבע / התובע שכנגד בתביעה שכנגד

34. הנתבע הגיש נגד התובעים תביעה שכנגד לתשלום הפיצויים בהתאם להסכם המכר.

     

35. לטענתו, תכלית הסכם המכר וכינוס הנכסים הינה כיסוי חוב החייבים לטובת הזוכה-הבנק. לכן, אי תשלום התמורה במועדה מהווה הפרה יסודית המחייבת את התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם, בצירוף ריבית והצמדה.

     

    טענות התובעים / הנתבעים שכנגד

36. התובעים טוענים שלא עמדו בתשלומי התמורה כפי שנקבעו בהסכם המכר, בשל רשלנות הנתבע.

     

37. לא יתכן שהנתבע, שהינו כונס נכסים, ימסור להם מסמכים שגויים, אשר יעכבו את קבלת הלוואת המשכנתא מהבנק, מחד גיסא, ומאידך גיסא, יגיש נגדם תביעה בגין אי עמידה בתשלום התמורה במועדה. בהקשר זה התובעים מפרטים, שאת ההון העצמי שהיה ברשותם שילמו במועד, ואילו העיכוב היה רק בכספי המשכנתא עקב רשלנות הנתבע.

     

    דיון

    התביעה העיקרית

38. הנתבע היה ב"כ הבנק בתיק ההוצל"פ ולאחר מכן מונה להיות כונס נכסים מטעם רשם ההוצל"פ. חוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 (להלן: "החוק") קובע את חובותיו וסמכויות של כונס הנכסים, ואינו מבדיל בין כונס נכסים שהוא ב"כ זוכה לבין כונס נכסים שאינו מייצג את אחד הזוכים.

     

39. בפסיקה נקבע לא אחת, שכאשר ממונה עורך דין לפעול ככונס הנכסים, הדבר מנתק את שליחותו כבא כוחו של הזוכה לגבי אותו נכס ספציפי. כך קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת שטופמן) בבר"ע (ת"א) 2130/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שמואל מטלון, תק-מח 2003(3), 4965 (להלן: "עניין מיסטר מאני"):

    "נקבע בפסיקה, במפורש, בשורה ארוכה של פסקי דין, כי כונס נכסים, המתמנה על ידי בית משפט, או ראש ההוצאה לפועל, הינו פקיד בית המשפט וכפוף להוראותיו בלבד. הלכה זו יסודה בדין - בחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 - סעיפים 53-54; בתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 - סעיף 80; בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 - תקנה 388; ועוד.

    כך למשל:

    "53. מינוי כונס נכסים

    (א)ראש ההוצאה לפועל רשאי, אם ראה צורך או תועלת בדבר לשם ביצוע פסק הדין, למנות כונס נכסים לנכס מסויים של החייב.

    [...]

    54. סמכויותיו וחובותיו של כונס נכסים

    (א) כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב.

    (ב) ראש ההוצאה לפועל רשאי לתת הוראות לפי סעיף זה אם מיזמתו ואם לפי בקשת הזוכה או החייב, או לפי בקשת כונס הנכסים.

    (ג) כונס הנכסים ינהל פנקסים וימסור דינים וחשבונות לראש ההוצאה לפועל או למי שיורה עליו ראש ההוצאה לפועל.

    (ד) כונס הנכסים ימסור למוציא לפועל כל הכנסה שהגיעה לידו מניהול הנכס, ממכירתו או ממימושו, במועד ובצורה שנדרש למסרה בכתב המינוי או בהוראה מיוחדת." [ההדגשות שלי - י.ש.]

    (חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967)

    כן קבעה הפסיקה, כי כונס הנכסים אינו סוכנו או שלוחו של הנושה המובטח או של הזוכה, אלא פקידו של בית המשפט (או ראש ההוצל"פ) בלבד (ראה ע"א 522/72 מדינת ישראל נ' כונסי נכסים של החברה וולטקס, פ"ד כז (2), 393 ,עמ' 398-399; תיק פרוק (ת"א) 40/97, המ' 947/97, (לא פורסם); ע"א 1034/92 רמות זכרון בע"מ (בכינוס) נ' ד"ר אליעזר וולף, תק-על 93 (1), 84 ,עמ' 86).

    וכך בספרו של השופט ד' בר-אופיר, "הוצאה לפועל הליכים והלכות" (מהדורה חמישית):

    "ההלכות שנפסקו לענין הפיקוח של בתי המשפט על כונסי נכסים - שהתמנו לפי סעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] ותקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי - אמורות לשמש, בדרך של היקש, אמות מידה לפיקוח שחייב ראש ההוצאה לפועל להפעיל כלפי כונס נכסים שהתמנה לפי חוק ההוצאה לפועל: כשבא לידי כונס הנכסים רכוש כלשהו של החייב, עליו להחזיק בו בשם בית המשפט (ובענייננו: בשם ראש ההוצאה לפועל); ובידי בית המשפט נתונה ההחלטה הסופית מה ייעשה ברכוש זה. כונסי הנכסים הם פקידי בית המשפט ופועלים בשמו, והם חייבים במידת האובייקטיביות בעת מילוי תפקידם, בנאמנות לבית המשפט בלבד ובציות להוראותיו.

    אדם שמונה לכונס נכסים הופך לפקיד בית המשפט גם אם ייצג קודם לכן את אחד הנושים, ורואים אותו כנאמן לטובת החברה והנושים המובטחים; וברור שהוא חייב לפעול לפי הוראות בית המשפט. בדרך של היקש אנחנו מחילים הוראה זו גם על הליכי מינוי בהוצאה לפועל. הכונס הוא עושה דברו של ראש ההוצאה לפועל והוא חייב לדאוג לעניינים של כלל הזוכים שנושים בחייב חובות פסוקים (ע"א 1034/92 רמות זכרון בע"מ נ' ד"ר וולף ואח', דינים עליון כ"ח 350; השופט א' גרוניס: ה"פ (ב"ש) 30/90, המ' 877/93 עוף הנגב בע"מ (בכינוס נכסים) נ' עו"ד מ' קירש וא' חביב כונסי הנכסים, פ"מ תשנ"ד ג' עמ' 345). 

    ראה גם: בש"א (תל-אביב-יפו) 119735/02 בנזון לוי ואח' נ' בנק לאומי משכ. סניף משרד ראשי, תק-של 2005(1), 1188."

     

40. משמונה כונס הנכסים, הוא משמש כזרועו הארוכה של רשם ההוצל"פ. ראה בר אופיר הליכים והלכות בדיני ההוצל"פ 930-931 (מהדורה שביעית):

    "לכונס הנכסים יש מעמד מיוחד מכיוון שהוא משמש כזרועו הארוכה של בית המשפט. כונס הנכסים איננו עוד כבא כוחו של הנושה אשר ביקש את מינויו, שכן מרגע שנתמנה לתפקיד זה הפך להיות פקיד בית משפט, ומחובתו לפעול באובייקטיביות, בהגינות וברמת מקצועיות ראויה כלפי בית המשפט וכל בעלי הדין, ולא רק כלפי הנושה." (ההדגשה הוספה – י.ר.)

    ראה גם: ישראל גפני, ערן גפני ונועם סיון כינוס נכסים - הלכה ומעשה 721 (מהדורה שלישית).

     

41. כאמור לעיל, עם מינוי ב"כ הזוכה לתפקיד כונס הנכסים, הוא מפסיק להיות בא כוחו של הבנק לגבי הנכס הספציפי נשוא הכינוס והופך להיות "פקיד בית המשפט". בתפקידו ככונס נכסים, מוטלות עליו החובות המוטלות על רשות מינהלית. עליו להיות אובייקטיבי, הגון, מקצועי ובעל חובת נאמנות כלפי כולי עלמא.

    כונס הנכסים צריך לנהוג כמי שפועל בשליחותה של הרשות שמינתה אותו – בית המשפט או רשם ההוצל"פ – ולפעול בנושא השליחות כאילו הוא הרשות עצמה. כשלוח של הרשות עליו להקפיד ולנהוג בהגינות כלפי כל מי שבא עמו במגע. עליו להיות אובייקטיבי לחלוטין ביחס לכל הגורמים בהם הוא מטפל, בין אם אלו הנושים, בין אם אלו החייבים ובין אם אלו גורמים נוספים, כגון התובעים במקרה זה, אשר רכשו את הדירה נשוא הכינוס. אסור לכונס הנכסים להעדיף את האינטרסים של גורם אחד על פני גורם אחר, שכן הוא מוחזק כמי שפועל מטעם הרשות וממלא תפקיד מטעם הרשות.

     

42. למרות האמור לעיל כאשר הנתבע פעל ככונס נכסים, בפועל הוא פעל כשלוחו של הבנק. הוא העדיף את האינטרסים של הבנק על פני האינטרסים של התובעים ובכך הפר את חובת הנאמנות החלה עליו. הנתבע אף הודה בכך בעדותו (פרוטוקול עמ' 22 שורה 26):

    "אני מייצג גם את האינטרסים של הבנק"

     

43. לאור החשש שכונס הנכסים יעדיף את האינטרס של הגורם אותו ייצג ערב מינויו, מחוקק המשנה (בשלב זה כהצעת חקיקה) ראה לנכון להכניס סייג בעניין זה. הדבר בא לידי ביטוי בטיוטת תקנות סדר הדין האזרחי שפורסמה לאחרונה, בה נכתב בסעיף 86(ב):

    "בית המשפט לא ימנה אדם ככונס אם יש בינו לבין מי מבעלי הדין קשר אישי או מקצועי, זולת אם הסכימו בעלי הדין למינוי, או אם סבר, מטעמים מיוחדים, שיש בכך צורך ולא יהיה בדבר כדי לפגוע בביצוע יעיל והוגן של הצו או כדי לפגוע באופן בלתי הוגן במשיב."

     

    ראה: תזכיר חוק טיוטת תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ה-2014.

    הגם שמדובר בטיוטא, יש לראות בהוראה זו כמשקפת את הנורמה החלה גם בזמן הרלוונטי לתביעה זו, שעל כונס הנכסים להיות אובייקטיבי לחלוטין, ללא כל הטיה לטובת גורם כזה או אחר, גם אם יצג את אותו גורם לפני מינויו ככונס נכסים.

     

44. הנתבע כלל בחוזה המכר תניה ולפיו התובעים צריכים לשאת בתשלומי הארנונה מיום אישור המכר, בטרם השלימו את הליך המכירה ובטרם קיבלו חזקה בדירה. הנתבע טען שהוראה זו כתובה בחוזה המכר, ועל כן מדובר בהוראה שבתום-לב. אני דוחה טענה זו של הנתבע.

     

45. הדירה נמצאת במועצה מקומית שלומי. לעניין גביית הארנונה חלה עליה פקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש] הקובעת בסעיף 19(א) כלהלן:

    "ארנונה המגיעה למועצה מקומית ניתנת לגביה לפי הדין בדבר גביית ארנונה המגיעה לעיריה, בשינויים המחוייבים לפי הענין,..."

     

    סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כלהלן:

    "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס,..."

     

    כלומר, החיוב בארנונה חל על הקונה רק לאחר שנהיה הבעלים של הנכס או המחזיק בו.

     

46. סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 קובעים שחוזה יהיה בדרך מקובלת ובתום לב. וכך נקבע ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון פד"י נה(1) 199, 254-255, מפי כב' השופט חשין:

    "כי ניתן – גם ראוי – לפרש את צמד-התיבות "בדרך מקובלת" לא אך כתיאור וכצילום של מציאות – תיאור דרך שהרבים הולכים בה – אלא גם כדרך שראוי לילך בה, דרך שהבריות קיבלו על עצמן כדרך ראויה, דרך שהיא "דבר נאה ומתקבל" (פסחים, מט, א [לה]). "דרך מקובלת" הינה אפוא דרך ההגינות. אכן, כשם ש"אדם סביר" הוא אדם הנוהג כפי שראוי לו לאדם שינהג, כן "דרך מקובלת" היא דרך שראויה היא כי ילכו בה."

     

47. סעיף בחוזה המחייב את הקונה לשלם תשלומי ארנונה עוד בטרם קיבל לידיו את החזקה בדירה ובטרם נרשם כבעליה, הינו סעיף שאינו בהתאם לחוק. הכללת סעיף זה בחוזה המכר הינה שלא בדרך המקובלת ובתום לב. בניסוח סעיף זה הנתבע נהג שלא בהתאם לחובת הנאמנות הנדרשת ממנו, ויש בזה כדי לחזק את טענות התובעים.

     

48. הנתבע צירף לחוזה מסמכים שגויים, אשר גרמו לתובעים עיכוב בקבלת המשכנתא. כזרועו הארוכה של הרשות ומאחר וידע שהתובעים אינם מיוצגים, היה עליו להדגיש בפניהם שיש טעות במסמכים השגויים ושעליהם לקבל מסמכים מעודכנים ונכונים. הנתבע לא נהג כך. בכך הנתבע נהג שלא בהתאם לחובת הנאמנות הנדרשת ממנו, ויש בזה כדי לחזק את טענות התובעים.

     

49. הנתבע ניסח בהסכם תניות המיטיבות עם הבנק (הזוכה) אולם לא ניסח תניות מקבילות אשר ייטיבו עם התובעים. אינני מקבל את טענת הנתבע שנהג כך מאחר ואם לקונה (קרי, התובעים) תהיה בעיה עם המוכר (קרי, הבנק), הם יכולים לפנות בבקשה לרשם ההוצל"פ בנושא. מטרתו של חוזה המכר, כמו כל חוזה, לקבוע מראש את מסגרת ההתנהלות בקיום החוזה. גם במקרים של הפרתו. כשם שהנתבע מצא לנכון לקבוע תניות המיטיבות עם הבנק, כך היה עליו לקבוע תניות המיטיבות עם התובעים. בכך שהנתבע לא קבע תניות מיטיביות באופן הדדי, הוא נהג שלא באובייקטיביות ושלא בהתאם לחובת הנאמנות הנדרשת ממנו, ויש בזה כדי לחזק את טענות התובעים. כך, לדוגמא, הבנק יהיה זכאי לפיצויים מוסכמים במקרה של הפרה מצד התובעים, אולם אין סנקציה לטובת התובעים אם הבנק יפר את החוזה. הבנק יכול להמחות את זכותו לאחר, אולם התובעים לא יכולים לעשות כן.

     

50. הנתבע פנה לרשם ההוצל"פ בבקשה למתן הוראות, במסגרתה ביקש לחייב את התובעים בפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה. הגשת בקשה זו ע"י הנתבע בלי שתינתן החלטה שיפוטית בנושא, הינה בקשה שבחוסר תום לב, המצביעה על אי-האובייקטיביות בה נהג הנתבע. בבקשה זו הפר הנתבע את חובת הנאמנות המוטלת עליו כלפי התובעים, בתפקידו ככונס נכסים.

     

51. עו"ד עודה (שמנהל את רישום הזכויות בדירה עבור החברה המשכנת) דרש מהתובעים שכ"ט של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. זאת בניגוד לחובתו בהתאם לצו הפיקוח על המחירים, הקובע ששכר הטרחה המירבי יהיה 300 ₪ בצירוף מע"מ. הנתבע, בתפקידו ככונס נכסים, היה צריך לוודא מול עו"ד עודה ששכר הטרחה שהוא מבקש מהתובעים לא יעלה על הקבוע בצו הפיקוח על המחירים. חובה זו של הנתבע הינה חלק בלתי נפרד מתפקידו של כונס הנכסים בתפקידו כמוכר הדירה.

     

52. אני דוחה את טענת הנתבע שהתובעים היו צריכים לבדוק את מצב הדירה ברשויות ובחברה המשכנת בטרם ההתמחרות, ובכך שלא נהגו כך, גרמו לנזקיהם. סעיף 16 לחוק המכר קובע כלהלן:

    "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

     

53. סעיף זה בא להזהיר את המוכר, שאם לא ימסור את כל המידע לקונה והקונה הסתמך על המידע החלקי שנמסר לו, יבוא דבר זה בעוכריו של המוכר. וכך נקבע לאחרונה בעניין זה בבית המשפט העליון בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס, תק-על 2014(1), 9871:

    "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'."

    ובהמשך:

    "אין אפשרות לזקוף 'אשם תורם' לחובת המשיבים 1 ו-2 בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס."

     

    לפיכך לא ניתן להטיל על התובעים "אשם תורם" בשל אי-בדיקתם את מצב הדירה ברשויות השונות ואת המסמכים אשר צורפו להסכם המכר.

     

54. בטופס ההצעה לרכישת נכס עליו חתמו התובעים, אין ציון של התאריך בו נחתם. יחד עם זאת, בשיק הבנקאי שצורף להצעה נכתב שהוא הוצא ביום 31.1.11. מאחר וההתמחרות הייתה ביום 2.2.11 ניתן להניח שבפרק הזמן שבין קבלת המסמכים ממשרדו של הנתבע ועד להתמחרות, לא היה זמן לתובעים להתייעץ עם עורך דין. בכך יש לחזק את גרסת התובעים.

     

55. אין מחלוקת שמייד לאחר ההתמחרות, התובעים חתמו על הסכם המכר. אין מחלוקת שחוזה המכר לא נמסר לתובעים לפני ההתמחרות. בכך יש לחזק את גרסת התובעים.

     

56. הנתבע התרשל בכך שלא נתן לתובעים הזדמנות נאותה להתייעץ עם עו"ד, בטרם החתימה על הסכם המכר.

     

57. הנתבע לא זימן להעיד את מר פיני סודרי ממשרדו. אי-הזמנת עד אשר יכל לתמוך בגרסת הנתבע פועלת לחובתו. בכך יש לחזק את גרסת התובעים.

     

58. אני מקבל את הסבריו של התובע לאי-הזמנת התובעת לעדות, לאור הסכם הגירושין שנחתם ביניהם. בנוסף, פעמים רבות כאשר בני-זוג מבצעים פעולות ביחד, רק אחד מהם מעיד. אינני רואה באי-העדת התובעת ראיה לחובתו של התובע.

     

59. באשר לאישור מס רכישה – הנתבע סירב להמציא לב"כ התובעים וגם לא המציא לתיק בית המשפט, את טפסי המש"ח הנוגעים למכירת הדירה. התובעים טוענים שיחד עם אישור זה מתקבל גם פטור ממס רכישה. אין מחלוקת שהנתבע הוא אשר דיווח לרשות המסים על עסקת המכר. לפיכך יש פגם בכך שלא המציא את טופס המש"ח לתובעים ו/או לבית המשפט. בהתאם לחזקה שאי הבאת ראיה אשר יכולה לסייע לבעל דין פועלת לרעתו, אני קובע שהתובעים הוכיחו שאישור מס הרכישה התקבל, או היה יכול להתקבל, לידי הנתבע. טענות הנתבע בעניין זה נדחות. לפיכך הנתבע התרשל בכך שלא העביר את הדירה לחזקת התובעים, בסמוך לאחר תשלום מלוא התמורה.

     

60. מהאמור לעיל עולה שהנתבע לא פעל בהתאם לחובת הנאמנות החלה עליו, ואף התרשל כלפי התובעים. עליו לפצותם על נזקיהם.

     

    חבותו של הבנק

61. סעיף 6(א) לחוק השליחות קובע כלהלן:

    "פעל אדם בחזקת שלוחו של אחר בלי שהורשה לכך או בחריגה מהרשאתו, יכול אותו אחר, ...., לאשר את הפעולה בדיעבד; ואישור בדיעבד - כהרשאה מלכתחילה, ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש אדם אחר בתום-לב ובתמורה לפני האישור."

     

    כלומר, כאשר פועל שלוח מבלי שהורשה לכך יכול השולח לאשר את פעולותיו של השלוח בדיעבד ואז יראו בפעולותיו של השלוח – כפעולותיו של השולח. וכפי שכתב פרופ' אהרן ברק:

    "מכוח האישור בדיעבד יש בפעולתו המשפטית של השלוח כדי "לחייב ולזכות" את השולח."

    ראה: אהרן ברק חוק השליחות כרך ראשון 711-712 (1996)

     

62. הבנק קיבל את כתב התביעה בתיק דנן. בכתב התביעה פורטו פעולות רבות שעשה הנתבע כבא כוח הבנק ובתפקידו ככונס נכסים. הבנק יכל בנקודה זו לבחור האם פעולות אלו נעשו בשמו והוא מאשרם, אם לאו.

    הבנק בחר לאשר פעולות אלו בדיעבד. אמנם, הבנק לא הודיע במפורש על כך אולם, הוא מינה את הנתבע להיות בא כוחו בהליך זה. אישור בדיעבד של פעולות השלוח יכולות להיעשות מכללא וכפי שנקבע בע"א 488/83 בן ציון צנעני נ' מאיר אגמון פד"י לח(4) 141, 150:

    "האישור בדיעבד אינו חייב להיעשות במפורש ויכול להיעשות גם מכללא, ואף מהתנהגות השולח, לרבות שתיקה ואי-נקיטת צעדים כלשהם, אפשר ללמוד על האישור בדיעבד."

    וכן: ה"פ (י-ם) 1254/02 בית רחל בע"מ נ' קמ"ט רישום מקרקעין איו"ש פ"מ תשס"ג (1) 350, 371.

     

    כאשר הבנק מינה את הנתבע להיות בא כוחו בהליך זה, הודיע למעשה שמקובלים עליו מעשי הנתבע. זאת בניגוד למקרה אחר שנדון בפסק דין מיסטר מאני, שם הודיע הבנק שהוא אינו מסכים עם פעולות כונס הנכסים. על כן בית המשפט פטר אותו מאחריות למעשיו של כונס הנכסים.

     

63. מאחר והבנק אישר בדיעבד את פעולותיו של הנתבע, הוא אחראי לנזק שנגרם עקב התרשלות הנתבע, והפרת חובת הנאמנות המוטלת עליו.

     

    הנזק

64. התובעים פירטו בכתב תביעתם את עלות שכר הדירה ואת עלות המשכנתא, אשר שילמו במהלך מחצית השנה שקדמה להגשת התביעה. התובעים ציינו שמאחר ומדובר בתשלומי כפל, עלות השכירות מובאת לידיעה בלבד, בעוד שהם תובעים את עלות תשלומי המשכנתא. אינני מקבל טענה זו. הפיצוי מגיע לנפגע בגין נזק שנגרם לו. תשלום המשכנתא אינו נזק לעניין זה, שכן גם אם התובעים היו מקבלים את הדירה במועדה, היה עליהם לשלם את המשכנתא. לתובעים מגיע פיצוי רק בגין שכר דירה שנאלצו לשלם.

     

65. תשלום שכר הדירה בהתאם להסכם השכירות שצורף עומד על 1,800 ₪ לחודש. התובעים הגישו תביעתם לתשלום שכר דירה למשך 6 חודשים. לפיכך התובעים זכאים לפיצוי בסך 10,800 ₪.

     

66. טענת התובעים לפיצוי עבור 6 חודשים עתידיים, בהם הדירה תהיה בשיפוץ – לא הוכחה. התובעים לא זכאים לפיצוי בגין ראש נזק זה.

     

67. טענת התובעים להפסד ריביות אטרקטיביות עקב העיכוב בקבלת המשכנתא לא הוכחה. לא צורפה חוות דעת בנושא. התובעים לא זכאים לפיצוי בגין ראש נזק זה.

     

68. אני מקבל את טענת התובעים בעניין תשלום הארנונה, ממועד ההתמחרות (2.2.11) ועד קבלת החזקה בדירה (14.11.12). אין לחייב את התובעים בארנונה בתקופה זו, כאשר טרם החזיקו בדירה. לפיכך, אני מחייב את הנתבעים לשפות את התובעים בגין כל סכומי הארנונה אותם שילמו בתקופה זו (ובכלל זה קנסות ו/או ריביות בגין פיגורים ו/או הוצאות גביה), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ועד היום.

     

69. טענת התובעים בגין דמי שימוש בחניה של הדירה נשוא התביעה לא הוכחה. טענה זו נדחית.

     

70. טענת התובעים לפיצוי בגין אובדן הזכות ל-6 חודשים פטור מתשלום ארנונה נדחית, לאור העובדה שזכות זו עומדת לבעלים כל זמן בעלותם על הנכס ויוכלו לנצל אותה בעתיד.

     

71. אני מקבל את טענת התובעים לפסוק לזכותם פיצויים בשל נזק שאינו ממוני, בנסיבות העניין הוא יעמוד על סך 5,000 ₪.

     

    התביעה שכנגד

72. לאור האמור לעיל, בשל מחדלי הנתבע, התובעים לא עמדו בתשלום התמורה במועד.

     

73. לפיכך התביעה שכנגד – נדחית.

     

    תוצאה

74. הנתבעים יחד ולחוד ישלמו לתובע 10,800 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום, בגין תשלום דמי השכירות.

     

75. הנתבעים יחד ולחוד ישפו את התובע בגין תשלומי הארנונה לרבות סכומי הריבית ו/או קנסות ו/או הוצאות הגביה בהם חוייב התובע, החלים על הדירה מיום ההתמחרות (2.2.11) ועד ליום מסירת החזקה בדירה (23.11.12), בצירוף הצמדה וריבית מיום ההוצאה ועד היום. השיפוי יעשה תוך 30 יום מהיום שהתובע ימציא לנתבעים אסמכתא של הרשות המקומית בדבר התשלומים שבוצעו על ידו, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום המצאת האסמכתא ועד התשלום המלא בפועל.

     

76. הנתבעים יחד ולחוד ישלמו לתובע 5,000 ₪ בגין הנזק שאינו ממוני.

     

77. הנתבעים יחד ולחוד ישפו את התובע בגין אגרת בית משפט בה נשאו, וכן ישלמו לו הוצאות משפט בסך 2,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

     

78. התשלום ייעשה תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

79. התביעה שכנגד נדחית. אין צו להוצאות נוספות.

     

    ניתן היום, כ' טבת תשע"ה, 11 ינואר 2015.