ת"א 5429-02-15 שופרסל בע"מ נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ואח'

בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני המורה למשיבות להימנע מלבצע כל פעולה של בינוי, שיפוץ וכל עבודה אחרת בשטח הפטיו בקניון כרמיאל, לרבות עבודות בקשר עם המבנה היביל שהוצב בשטח הפטיו שהמשיבות מתכוונות להשכיר בתוך ימים בודדים ל"קופיקס". הבקשה הוגשה מבלי שהוגשה תביעה.

העובדות והטענות

בין הצדדים קיים הסכם שכירות של שטח בקומת הקרקע של קניון כרמיאל. את השטח שוכרת המבקשת מאז שנת 1994, ומנהלת בו סניף שלה (להלן: "הסניף"). ביום 22.5.13 חתמו הצדדים על תוספת להסכם השכירות (להלן: "התוספת להסכם"). במסגרת התוספת להסכם הסכימו הצדדים כי שטח הסניף יוקטן ב-373 מ"ר (להלן: "השטח המוקטן"). כן הגיעו הצדדים להסכמות הבאות:

"6.המשכיר מתחייב כי מתוך השטח המוקטן, כ- 293 מ"ר יושכרו על ידו לצד ג', ויתרת השטח המוקטן, כ-80 מ"ר, ישמשו להגדלת השטח הציבורי בקניון (לעיל ולהלן: "הפטיו"), הכל כמסומן בתשריט הרצ"ב כנספח א'.

מוסכם בזאת שהשוכר יישא במחצית העלויות בגין עבודות הקמת שטח הפטיו, כגון: מיזוג אוויר, אינסטלציה, ספרינקלרים, חשמל, תקרות אקוסטיות וכו' (להלן: "עבודות ההקמה"), ובכל מקרה לא מעבר לתשלום של 40,000 ₪ (ארבעים אלף ₪) בתוספת מע"מ, והמשכיר ישא על חשבונו הבלעדי בכל הנוגע לתשלום יתרת התשלומים בגין עבודות ההקמה מעבר לחלקו של השוכר כמפורט לעיל. מוסכם כי שופרסל תאשר מראש ובכתב את עלות עבודות ההקמה.

מוסכם כי המשכיר ישא על אחריותו הבלעדית בכל הנוגע להקמת שטח הפטיו וזאת בהתאם לתוכניות אדריכליות מצד המשכיר ויבוצעו על ידי אנשי מקצוע של המשכיר, וזאת לכל המאוחר עד ליום 1.9.2013, ובלבד שהשוכר מסר למשכיר את החזקה הבלעדית בשטח הפטיו לפחות שלושים יום מראש.

כמו כן, מוסכם בזאת שהשוכר יישא על חשבונו ואחריותו הבלעדיים בקשר עם הקמת ויטרינות הזכוכית אשר יפרידו בין הפטיו לבין השטח החדש וכי הינו מתחייב לבצע את העבודות בתיאום בכתב עם המשכיר ואדריכל מטעמו של המשכיר.

7.מוסכם בזאת בין הצדדים כי על אף האמור בהסכם השכירות על תוספותיו, החל מהמועד הקובע, דמי השכירות החודשיים ודמי הניהול החודשיים, יוקטנו בהתאם לשטח החדש כך שהחל מהמועד הקובע, יופחת מדמי השכירות והניהול המשולמים סך דמי השכירות והניהול למ"ר כפי ששולמו בחודש האחרון לפני ההקטנה כפול 373 מ"ר.

בנוסף, השוכר ימשיך וישלם, החל מהמועד הקובע, דמי שכירות וניהול חודשיים בלבד עבור מחצית שטח הפטיו, דהיינו על שטח של כ-40 מ"ר (40=80:2), ובכל מקרה, ישלם זאת בגין מחצית שטח הפטיו בהתאם לתוצאת המדידה כמפורט לעיל. יובהר כי ארנונה בעבור שטח הפטיו, תשולם ע"י המשכיר.

כמו כן למשך 24 חודשים בלבד, ממועד חתימת תוספת זו, מוסכם כי דמיה ניהול החודשיים עבור השטח החדש, יועלו בשיעור של 10% ביחס לגובה דמי הניהול המשולמים לחברת הניהול ע"י השוכר, עובר לחתימת תוספת זו.

8.במידה וישכיר המשכיר את השטח המוקטן (כ-293 מ"ר) לשוכר חדש ו/או לשוכרים חדשים, לפי העניין, מתחייב המשכיר, כי לא ישכיר את השטח החדש לצורך חנות מזון ו/או חנות המוכרת או מכינה מזון מכל מין וסוג שהוא, לרבות בשכר, דגים, פירות וירקות וכיוצ"ב."

מתוך השטח המוקטן, שטח של 293 מ"ר הושכר לקופת חולים "מכבי". באחרונה החלו המשיבות לבצע עבודות להקמת דוכן של רשת הקפה המהיר "קופיקס" בשטח הפטיו, בסמוך ליציאה מהסניף.

לטענת המבקשת הקמת דוכן "קופיקס" בשטח הפטיו מהווה הפרה יסודית של התוספת להסכם, שכן לפי תוספת זו רשאיות המשיבות להשכיר לצדדים שלישיים רק שטח של 293 מ"ר מהשטח המוקטן, הוא השטח המושכר ל"מכבי", ואין הן רשאיות להשכיר שטח מהפטיו. לטענתה, הוסכם כי שטח הפטיו ישמש לצורך הגדלת השטח ציבורי בקניון, ואלמלא כן לא הייתה המבקשת מסכימה לשאת במחצית מעלויות הקמת הפטיו, ואף לא הייתה מוכנה לשאת במחצית דמי השכירות ודמי הניהול של שטח הפטיו. המבקשות מוסיפות כי הקמת סניף "קופיקס" היא הפרה של חובת תום הלב המוטלת על המשיבות בקיום חובותיהן החוזיות לפי התוספת להסכם. בנוסף טוענת המבקשת שהתנהלות המשיבות הינה בבחינת מטרד כהגדרתו בסעיף 44 לפקודת הנזיקין, שכן בית הקפה צפוי למשוך כמות גדולה של מבקרים, דבר שיגרום למבקשת וללקוחותיה מטרדי רעש, לכלוך וריח. המבקשת מציינת כי בכוונתה להגיש תביעה לאכיפת זכויותיה החוזיות לפי התוספת להסכם.

המשיבות מתנגדות לבקשה. לטענתן פעולות בניית הדוכן הסתיימו, לרבות חיבורו לתשתיות החשמל והמים, ולכן מדובר במעשה עשוי ואין כל טעם בצו שיורה לעצור את פעולות הבניה. עוד טוענות המשיבות כי השטחים הציבוריים בקניון מצויים בחכירה של משיבה מס' 1 (להלן: "חנית"), למעט שטחים שהוחכרו לגורמים פרטיים. המשיבות טוענות עוד כי התוספת להסכם אינה מקנה למבקשת זכות קניינית בפטיו, וכי הסכמתה של חנית בתוספת להסכם להקטנת שטח הסניף הביאה בחשבון שבשטח הציבורי של הפטיו תהיה פעילות מסחרית כמו ביתר השטחים הציבוריים של הקניון, ולכן הוסכם שהמבקשת תשלם רק מחצית מדמי השכירות והניהול.

במהלך הדיון שהתקיים בפניי ביום 5.2.15 הסתבר כי חלק קטן מוויטרינת היציאה מהסניף מוסתר על ידי הדוכן שהוקם. יעקב גולדשטיין, מנהל הקניון, שהעיד מטעם המשיבות, מסר כי הדוכן אמור היה להיות בקו הוויטרינה אך חרג ממנו, והדבר יתוקן באופן שתוסר הסתרת הוויטרינה (ראה עדותו בעמ' 6 שו' 18-23).

דיון והכרעה

בהתאם לתקנה 362 לתקנות, שניים הם התנאים שעל מבקש סעד זמני להוכיח על מנת לזכות בבקשתו: האחד – על המבקש להוכיח קיומה של זכות לכאורה שעל בסיסה זכאי הוא לסעד זמני עד תום הדיון. במסגרת זו על המבקש להצביע על סיכויים טובים לזכות בהליך העיקרי, או לכל הפחות על קיומה של שאלה רצינית העומדת לדיון. השני – על המבקש להראות שמאזן הנוחות נוטה לטובתו, דהיינו שהנזק שייגרם לו מאי מתן הצו עולה על הנזק שייגרם למשיב אם הצו יינתן. לגבי היחסים בין שני תנאים אלה נפסק כדלקמן:

"כלל הוא כי, לצורך מתן סעד זמני נשקלים שני עניינים: האחד, סיכויי התביעה העיקרית או למצער - האם עומדת שאלה רצינית לדיון, או שמא מדובר בתביעת סרק על פניה; השני, מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי - האם בהערכת מכלול הסיכויים והסיכונים הנילווים לתביעה העיקרית עלול אי מתן הצו להסב נזק גדול יותר למבקש מכפי הנזק העלול להיגרם ממתן הצו למשיב המתנגד לו. בדיקת קיומו של התנאי הראשון נעשית באורח לכאורי בלבד ואין היא אמורה לשקף עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית; בחינת התנאי השני היא, בעיקרה, מעשה של איזון אינטרסים ובענין זה נתון שיקול דעת רחב לערכאה הדיונית לשקול ולהחליט, ורק לעיתים רחוקות תתערב בכך ערכאת הערעור. בין שני התנאים למתן הסעד הזמני מתקיימים יחסי גומלין. ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד, כך הדרישה להתקיימותו של התנאי הראשון בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת. באופן דומה, במצב שבו נראה, על פני הדברים, כי התביעה היא תביעת סרק, הרי שאז אין מקום לסעד זמני גם אם מאזן הנוחות נוטה לעברו של המבקש (רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' יצחק אמר, פ"ד נו(1) 529)" (רע"א 5288/07 דוד נפטי בשם עזבון בנימין ושולמית נפטי ז"ל נ' באר טוביה מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ ואח' (25.6.07) בפסקה 7 להחלטה).

במקרה זה עילת התביעה הנטענת על ידי המבקשת היא עילה חוזית. בבואי לבחון את סיכויי התביעה השאלה היא עד כמה נסמכת טענת המבקשת כי הקמת הדוכן אינה מותרת לפי התוספת להסכם על יסודות מוצקים.

שטח הפטיו הוגדר בסעיף 6 לתוספת להסכם כחלק מהשטח הציבורי בקניון. מהראיות עולה כי בשטחים הציבוריים בקניון קיימים דוכנים כמו הדוכן שמבקשות המשיבות להקים (ראה: עדות העד מטעם המבקשת, משה עמור, בעמ' 3 שו' 14-17; והתמונה הרביעית בנספח 6 לבקשה). מכאן שעצם הגדרת שטח כשטח ציבורי אין פירושה שלא יוקמו בו דוכנים.

בתוספת להסכם אין הוראה האוסרת על המשיבות להקים דוכנים בפטיו. המבקשת גורסת כי הדבר נלמד מהעובדה שהשתתפה בעלויות הקמתו של הפטיו, ומן העובדה שהסכימה לשלם דמי שכירות וניהול עבור מחציתו. מדובר בשאלה של פרשנות התוספת להסכם. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". משלא קיימת בחוזה הוראה האוסרת על הקמת דוכן בפטיו, אין הפרשנות הנטענת על ידי המבקשת משתמעת במפורש מלשון החוזה, ולכן תפורש התוספת להסכם לפי אומד דעת הצדדים המשתמעת ממנה ומנסיבות העניין. במצב דברים זה לא ניתן בשלב זה להעדיף פרשנותו של צד אחד על פני פרשנותו של הצד האחר. התביעה מעלה, אומנם, שאלה רצינית הראויה לדיון, אך אין מדובר בתביעה שניתן לומר לגביה על פניו כי סיכוייה להתקבל גבוהים, ואפילו כי הסיכוי שתתקבל עולה על הסיכוי שתדחה. בנסיבות אלה, רק אם מאזן הנוחות נוטה באופן ניכר לטובת המבקשת, יהיה מקום להיעתר לבקשה.

אלא שבדיקת מאזן הנוחות מובילה למסקנה כי אין הוא נוטה לטובת המבקשת. בבדיקת מאזן הנוחות בודק בית המשפט את מידת היכולת להשיב את המצב לקדמותו אם לא ינתן הסעד הזמני והמבקש יזכה בסופו של יום בתביעתו. נטיית בית המשפט לתת סעד זמני גדלה כאשר קיימת סכנה ממשית ליכולת להשיב את המצב לקדמותו (ראה למשל: רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' יצחק אמר ואח' (30.4.01)). על כן נקבע בפסיקה כי כאשר הנזק שייגרם למבקש כתוצאה מאי מתן הסעד הזמני הינו נזק שניתן לפצות עליו בכסף, מהווה הדבר שיקול שלא ליתן סעד, ראה למשל: רע"א 8553/07 ג'מאל כתאני נ' עודד שכטר ואח' (27.2.08) בפסקה 11 להחלטה. במקרה זה לא הצביעה המבקשת על נזקים בלתי הפיכים שייגרמו לה אם לא יינתן הצו, שכן אם תזכה בתביעתה ניתן יהיה להפסיק באופן מיידי את הפעלת הדוכן, ולפצותה בכסף ככל שייגרמו לה בינתיים נזקים.

בבקשה נטען כי למבקשת עילת תביעה נוספת, היא עילת המטרד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין. לטענת המבקשת ייגרמו לה וללקוחותיה מטרדי רעש, לכלוך וריח עקב הפעלת בית קפה בדוכן. הטענה הועלתה בצורה סתמית וכוללנית, מבלי שהוצגו ראיות כלשהן לביסוסה. בנסיבות אלה, ובהביאי בחשבון שמדובר בניהול בית קפה בקניון, דבר שהינו מקובל ונפוץ בקניונים, אני סבורה כי סיכוייה של מבקשת להצליח בתביעה שעילתה מטרד ליחיד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין הינם נמוכים, ואין היא מקימה למבקשת זכות לסעד זמני כמבוקש על ידיה.

לאמור לעיל מצטרפת העובדה שמן הראיות שהובאו בפניי עולה כי עבודות הקמת הדוכן וחיבורו לתשתיות הושלמו, ובנסיבות אלה אין משמעות לצו המבוקש, שהינו צו להפסקת העבודות.

התוצאה היא כי בכפוף לכך שהדוכן יוקטן כך שלא יסתיר שום חלק מוויטרינת היציאה מסניף המבקשת, דבר שהמשיבות הודיעו שבכוונתן לעשות, אני דוחה את הבקשה. למען הסר ספק יובהר שעל המשיבות לבצע את ההקטנה ללא דיחוי ובטרם יופעל בית הקפה במקום.

המבקשת תשלם למשיבות הוצאותיהן בבקשה זו בסך 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתנה היום, ט"ז שבט תשע"ה, 05 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.