ת"א 7454-06-13 גרילק ואח' נ' דרינק פוינט דיזנגוף 91 בע"מ ואח'

בפני תביעה לפינוי וסילוק יד.

רקע 

1. התובעים הינם הבעלים הבלעדיים של בניין ברחוב דיזנגוף 91 בתל אביב הידוע כחלקה 20 בגוש 7091 (להלן: "הבניין"). התובע ירש את זכויותיו בבניין מאמו המנוחה, חוה גרילק ז"ל, והתובעת ירשה את זכויותיה אלה מאביה, חיים אנלן ז"ל (להלן: "המנוח" ו- "המנוחה").

    

2. בחזית הבניין ממוקמת חנות (החנות הצפונית הראשונה) (להלן: "המושכר").

    

3. ביום 24/3/1976 נחתם הסכם שכירות בין המנוח והמנוחה מצד אחד, לבין מר יעקב אשכנזי ומר מנשה דרוויש מצד שני על פיו הושכר המושכר לאחרונים (להלן: "הסכם השכירות").

    

4. בשלב כלשהו עזב מר אשכנזי את המושכר והוא נותר בחזקתו של מר דרוויש, שנים רבות עד לפטירתו בשנת 2003.

    

5. הנתבעת 1 הינה אלמנתו של מר דרוויש ז"ל והיא שהפעילה את המושכר לאחר פטירתו (להלן: "הנתבעת").

    

6. אין מחלוקת בין הצדדים כי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972, חל על המושכר, לאחר ששולמו בגינו דמי מפתח (להלן: "החוק").

    

7. טוענים התובעים כי לאור התנהלות הנתבעת קמו להם מספר עילות לפינויה בהתאם לחוק. מכאן תביעתם.

    

8. אגש איפוא לגופו של עניין ואביא מעיקרי טענות הצדדים בפתחו של דיון בכל אחת מן העילות הנטענות.

    

   העברת זכות השכירות לצד שלישי

    

   טענות הצדדים

    

9. טוענים התובעים כי הלכה למעשה העבירה הנתבעת את זכות השכירות שלה במושכר לנתבעת 2 (להלן: "דרינק פוינט"). לטענתם אין המדובר בהעברת ניהול המותרת לדייר המוגן, אלא בהשכרת משנה ולמעשה בשותפות של ממש.

    

10. התובעים מפנים בעניין זה להסכם למטרת ניהול בית עסק שנכרת ביום 6/5/2012 בין הנתבעת מצד אחד לדרינק פוינט מצד שני (להלן: "הסכם הניהול") וטוענים כי מנוסחו ניתן ללמוד על שותפות לכל דבר ועניין אשר רק סומא לא יבחין בה (וראו: נספח ז' לתצהיר הנתבעת נ/10).

     

    עוד הם מפנים למכתבי ב"כ שלא זכו להתייחסות; לשלט שהוצב בחזית המושכר; לכספים שקיבלה הנתבעת מדרינק פוינט; ומעבר לכך לעצם הודאתה של דרינק פוינט כי החזיקה במושכר ואף להסכמתה כי יינתן כנגדה צו פינוי.

     

11. כאן באמת המקום לציין כי בעניינה של דרינק פוינט ניתן ביום 8/1/15 על ידי בית המשפט המחוזי פסק דין שהורה על פינויה מן המושכר (ע"א 36304-10-13) (להלן: "פסק הדין").

    (פסק הדין שינה מפסק דין קודם שניתן על ידי ואשר הורה על מחיקת התובענה כנגדה).

     

12. מנגד טוענת הנתבעת כי חתמה עם דרינק פוינט הסכם ניהול בלבד וכי בוודאי שלא היה בו משום השכרת משנה או שותפות. לטענתה, בהתאם להלכה הפסוקה, אין כל מניעה שעסק ינוהל על ידי צד שלישי, אשר אף יקבל את שכרו כאחוז מהרווחים.

     

13. במקביל טוענת היא כי בכל מקרה סעיף 5 להסכם השכירות, בו נקבע האיסור על השכרת משנה או שיתוף צד שלישי באחזקת המושכר, איננו כולל סעד של פינוי מקום בו יופר. משכך, היא מוסיפה וטוענת, אין התובעים יכולים להיבנות ממה שהיא מגדירה כתניה הגורפת בסעיפים 1 ו- 10 בו, הקובעים לכאורה, ורק לכאורה, את הפרת כל תנאי ההסכם כהפרה מהותית.

     

14. התובעים משיבים בעניין אחרון זה כי עילת הפינוי בשל שכירות משנה איננה מבוססת רק על חוזה השכירות, אלא גם על סעיף 131(6) לחוק, ומוסיפים כי דייר מוגן שהופך עצמו למשכיר וגובה שכר מדייריו, איננו ראוי להגנת החוק.

     

     

    דיון

     

15. סעיף 5 להסכם השכירות קובע כי:

     

    "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו וכן לא להרשות למישהו אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או בחלק ממנו וכן לא לשתף מישהו בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו, בין אם השימוש או ההנאה החלקית מוגדרים או בלתי מוגדרים. כן אסור לשוכר להעניק למישהו זכות במושכר כבר-רשות בתמורה או בלי תמורה מבלי לקבל רשות לכך בכתב מראש מאת המשכיר." (ההדגשות שלי כ.ה.)

     

16. עיון בהסכם הניהול מעלה כי הנתבעת התחייבה בו להשתחרר מכל ההסכמים עם כל הספקים עימם עבדה ולסיים את העסקתם של כל עובדיה (סעיף 3.7 ו- 3.8).

     

    עוד מעלה העיון כי בין הצדדים הוסכם שתקופת ההסכם הראשונה שנקבעה לשנה אחת, תהיה ניתנת להארכה עוד כארבע פעמים (ובסה"כ חמש שנים) ותתחדש אוטומטית, אלא אם כן תודיע דרינק פוינט (דרינק פוינט ולא הנתבעת) כי אין ברצונה לחדש את ההסכם (סעיף 5).

     

    לא רק זאת אלא שבסעיף 6.2 נקבע כי:

     

    "חברת הניהול תקבל, לצורך טובת העסק, את כל ההחלטות הקשורות בניהול והפעלת העסק [ותהיה] אחראית לבצע את כל הפעולות, על חשבונה, על מנת להוציאן אל הפועל, לרבות:

    6.2.1שינוי אופיו ומהותו של העסק.

    6.2.2.שיפוץ העסק והתאמתו למתכונתו החדשה.

    6.2.3העמדת המימון הנדרש לשיפוץ העסק והפעלתו.

    6.2.4העמדת כוח האדם הנדרש לשיפוץ העסק והפעלתו.

    6.2.5הזמנת ריהוט וציוד לעסק.

    6.2.6הזמנת סחורה – מזון ומשקאות, לעסק וטיפול בקשר עם כל הספקים ונותני השירותים השונים של העסק.

    6.2.7 קביעת שעות הפתיחה והסגירה של העסק.

    6.2.8. תמחור המוצרים שימכרו בעסק.

    6.2.9 תפעול שוטף ויומיומי של העסק.

    6.2.10טיפול בתחזוקה ובאחזקה השוטפת של העסק. אין באמור לעיל משום לפטור את הבעלים של הנכס באחריות מול המחזיקה לתיקון ו/או שיפוץ הנכס בהתאם להסכם השכירות ו/או כל דין.

    6.2.11 ניהול פיננסי חשבונאי של העסק לרבות כל הכולל וכל הנוגע לניהול הכספים של העסק לרבות – גביית הכנסות, תשלום לספקים, עובדים, דיווח ותשלום לשלטונות המס השונות [כך במקור כ.ה] (מס הכנסה, מע"מ), תשלומים שוטפים עבור העסק, לרבות טלפוניה, חשמל, גז, ועד בית, מים וכיו"ב

    6.2.12 ייצוג המחזיקה בפני שלטונות בכל הנובע לענייני המסים (כולל ארנונה)." (ההדגשות שלי. כ.ה.)

     

    בנוסף התחייבה הנתבעת בהסכם זה לשתף פעולה עם דרינק פוינט באופן מלא ולחתום על כל מסמך מכל סוג שהוא אשר יידרש לצורך העמדת השירותים, ניהול העסק, שיפוצו ו/או הפעלתו (סעיף 6.4).

     

    וכן לפתוח חשבון בנק על שמה או על שם מי מטעמה, לצורך הניהול הפיננסי של העסק, אליו יכנסו בכל תקופת ההסכם כל תקבולי העסק וממנו יצאו כל הוצאותיו (סעיף 6.7).

     

    לבסוף הוסכם בין הצדדים כי כל הכנסות העסק ישמשו בראש וראשונה לשם מימון הפעלת העסק ותשלום כל התשלומים הנדרשים לשם כך, לרבות משכורות לעובדים, תשלומים לספקים ותשלומי מיסים שונים (סעיף 6.6).

     

17. מאידך, מעלה העיון כי אין בהסכם זה בו מתחייבת דרינק פוינט לתת לנתבעת שירותי ניהול, פרסום ושיווק ושירותי יחצנות (סעיפי המבוא וסעיף 6.1), כל פירוט שילמד מה תקבל דרינק פוינט מן הנתבעת בתמורה לשירותיה הטובים. כל שנכתב הוא:

     

    "המחזיקה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול עבור השירותים המוגדרים בהסכם זה, אחת לתקופה, במועד ובסכום שיוחלט על-ידי הצדדים במשותף." (סעיף 6.8)

     

18. על מהותו ועל דרך מימושו של הסכם זה למדתי רבות מן העד גיא כצנלסון אשר היה בין החותמים על הסכם הניהול מטעם דרינק פוינט.

     

    עד זה הבהיר כי:

    "ת: היה לנו איתם הסכם שבמסגרתו הלווינו סכומי כספים, .. כדי לשפץ את העסק ובעצם לפתוח אותו לטובת דרינק פוינט, ..

    ..

    ש:כמה סכום השקעתם?

    ..

    ת: כמה מאות אלפי שקלים, איפשהו באזור 300, 250,

    ..

    ש: אתה יכול לפרט לבית המשפט מה כוללת ההשקעה ומה בדיור עשיתם במושכר?

    ת: עשינו שם פשוט שיפוץ, המקום היה לפני זה מסעדה בעצם, סוג של מסעדה והיה, המקום עבר שיפוץ, להפוך בעצם להיות בר, עם כל מה שתלוי שם מבחינת תשתיות ודברים, זה היה עלות של כמה מאות אלפי שקלים, אה, שבעצם כאילו אנחנו בעצם נתנו כאילו אל הסכום, העמדנו אותו כנגד כהלוואה, כדי שבעצם המקום יוכל לעבוד,

    ...

    .. דרינק פוינט זה רשת של ברים, אנחנו היינו בזמנו הסניף הראשון, .. אנחנו חפשנו מקום בעצם להקים בו את הסניף הראשון, מקום שיהיה גם מקום מרכזי, .. זה ענה בעצם על הדרישות.. ."

    (פרוטוקול הדיון מיום 1/3/15 עמ' 50 ואילך) (ההדגשות שלי. כ.ה.)

     

19. העד אף הבהיר כי הנתבעת הייתה זכאית לתקבול בסך של 15 או 20 אחוז מן הרווחים, ומשמע שדרינק פוינט הייתה זכאית ללא פחות מ- 80 אחוז מהם וכן אישר כי דרינק פוינט אכן פעלה במושכר כאמור בהסכם הניהול וכמפורט לעיל (שם, עמ' 54, 51).

     

20. לבסוף הוסיפה גם הנתבעת מן הרקע לחתימת הסכם הניהול, לאחר שבתשובותיה בחקירה הנגדית הבהירה כי ערב חתימת הסכם הניהול היו חובותיה בגין המושכר בהיקף בלתי נסבל (אם אנסח זאת במילותיי) ובכלל כך חוב בסך 100,000 ₪ רק לעיריית תל אביב (פרוטוקול הדיון מיום 1/3/15 עמ' 118).

     

21. אחרי כל זה אני סבורה כי אין עוד משמעות לסיפא של הוראת סעיף 6.11 להסכם הניהול לפיה:

     

    "למען הסר ספק, החזקה הבלעדית בנכס הינה של המחזיקה וזאת מכוח היותה דיירת מוגנת לפי חוק הגנת הדייר.".

     

22. ברור כי הנתבעת נכנסה עם דרינק פוינט בשותפות תוך שהיא עצמה מביאה לשותפות זו את מעמדה כדיירת מוגנת על הזכויות הנובעות מכך נוכח חובות בעל הבית, אך דרינק פוינט מביאה את כל השאר, כולל הכל ולרבות מימון. ברור גם כי הנתבעת הייתה זקוקה לדרינק פוינט לא כחברת ניהול ובוודאי לא כעובדת במקומה אלא כמי שתחלץ אותה מן הבוץ.

     

23. העובדה כי אין בהסכם שכותרתו הסכם למטרת ניהול בית עסק, מנגנון מדויק שקובע מה יהיה שכרה של נותנת השירות או לכל הפחות שיפרט כיצד הוא ייקבע, רק מחזקת מסקנה זו שכן ברי כי פירוט בעניין זה היה צריך להיות אבן יסוד בהסכם מסוג זה אשר יבהיר לא רק מה תיתן דרינק פוינט אלא גם מה תקבל. בא העד כצנלסון והבהיר כי דרינק פוינט הייתה אמורה לקבל עבור פעילותה במושכר, מעבר להוצאות השונות, לא פחות מ- 80 אחוז מן הרווחים. אחוז בשיעור כזה מן הרווחים, לא ניתן לכנות דמי ניהול.

     

24. מכל מקום כעולה מן האמור לעיל פתחה דרינק פוינט במושכר את הסניף הראשון שלה. היא הביאה לשותפות את כלל המימון, הידע והעובדים הדרושים להפעלת בר במושכר ואילו הנתבעת הביאה את המיקום הנחשק והמרכזי.

     

    אגב העובדה כי מעל המושכר נתלה השלט "דרינק פוינט" (כעולה מנספח יג' לת/1) איננה אלא תוספת שולית ביותר המחזקת את הטענה כי דרינק פוינט הפכה שותפה של הנתבעת. תשובתה של הנתבעת בעניין זה כי לא הייתה לה כל שליטה על השם אותו בחרה הנתבעת לעצמה (סעיף 3.7 לסיכומיה) אף היא הנותנת, שכן מדוע ייתלה שלט הנושא את שמה (הריבוני) של דרינק פוינט על המושכר כשם העסק, אם אין היא שותפה?

     

25. בכל מקרה ברור גם כי בניגוד גמור לאמור בסעיף 5 להסכם השכירות הרשתה הנתבעת לדרינק פוינט להשתמש במושכר, שיתפה אותה בשימוש בו ובהנאה ממנו, ונתנה לה בו מעמד של בר רשות. כל זאת עשתה ללא הסכמה בכתב מאת התובעת.

     

26. ובכן, מהו הפועל היוצא?

     

    יפים לעניין זה דבריו של ד' בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, 2014), 26(2) ואילך (להלן: "בר אופיר"):

     

    "ההלכה הפסוקה, עוד מראשית שנות החמישים של המאה שעברה, הבחינה היטב בין איסורים שונים שהוטלו על הדייר המוגן לעניין העברת זכויותיו במושכר ומסירתן, לעומת מתן רשות שימוש במושכר, כולו או חלקו, בעוד שהדייר המוגן ממשיך להתגורר במושכר בפועל. כדי ליצור עילת פינוי שבמרכזה מתן רשות שימוש – להבדיל ממסירת השימוש או העברת החוזה או זכות הנובעת ממנו או השכרת המושכר – יש צורך באיסור חוזי מפורש על מתן רשות שימוש, בעוד שהדייר המוגן עצמו ממשיך להתגורר במושכר.

    ...

    כאשר בוחנים את הפסיקה של בית המשפט העליון כדי להסיק אימתי ראו בהעברת זכות השימוש משום הפרה של החוזה, יש לתת את הדעת ולעיין בנוסחן של תניות החוזה שעליהן נסב הדיון (ע"א 645/78 טישאואר נ' מלמן,פ"ד לד(1) 381). במילים אחרות: מסירה או העברה של זכות או רשות שימוש מצד אחד, לעומת מתן רשות שימוש מצד שני, אלה מגוונים שונים ונפרדים של התנאה חוזית, ואין האיסור על מסירה או העברה של זכות או רשות שימוש כולל בתוכו איסור על מתן רשות שימוש. ואם בעל בית מעוניין להגביל את זכותו של הדייר או למנוע ממנו להעניק לאדם כלשהו רשות שימוש במושכר, עליו לציין הגבלה זו במפורש בתנאי השכירות. ואם הגבלה זו לא נקבעה במפורש בין תנאי השכירות, לא יוכל בעל הבית להיבנות מהתניה החוזית הכוללת בחובה איסור על מסירה או העברה של זכות או רשות שימוש במושכר."

     

    בענייננו וכעולה מסעיף 5 להסכם השכירות נקבע מפורשות גם האיסור להרשות לאחר לעשות שימוש במושכר ולרבות לשתף מישהו בשימוש זה.

    הנתבעת עשתה למעלה מכך. משכך הפרה תנאי זה של הסכם השכירות.

     

27. טוענת הנתבעת כי אף אם כך הוא הרי שאין בסעיף 5 האמור הוראה הכוללת סעד של פינוי במקרה של הפרתו. משכך, טוענת היא כי על התובעים להוכיח שהפרתו של הסעיף מזכה אותם בפינוי. בעניין זה מוסיפה הנתבעת, אין התובעים יכולים להישען על הוראות סעיפים 1 ו- 10 להסכם השכירות שאינם אלא "תניה גורפת". לא כל שכן כאשר בסעיף אחר שבו – סעיף 3 – נקבע מפורשות כי הפרתו תקנה למשכיר את האפשרות לתבוע פינוי.

     

28. סעיף 131 (2) לחוק קובע כדלקמן:

     

    "... אלה בלבד הן עילות הפינוי:

    ...

    (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי"

     

29. בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובע להוכיח שלושה יסודות מצטברים:

    א.         קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות.

    ב.         הפרת תנאי זה על ידי הנתבע.

    ג.          הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית על פי תנאי הסכם השכירות, את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר.

    (ראו: בר-אופיר, עמ' 15; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809) (להלן: "דרוקר").

     

30. פרשנות סעיף 131 (2) לחוק על שלושת התנאים המצטברים המפורטים בו נדונה בעניין דרוקר בו נקבע על ידי כב' השופט י' כהן כי:

    "רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו...".

    (ראו שם).

    ועוד:

    "...בדיקת יתר עילות הפינוי המפורטות בסעיף 131 מביאה לידי מסקנה שלו התכוון המחוקק לתת זכות פינוי בכל מקרה של הפרה יסודית של חוזה, חלק מהפסקאות המפרטות את עילות הפינוי היה מיותר. כך לדוגמה קשה להניח שאי-המשכת תשלום דמי-שכירות שעליה מדובר בפסקה (1) לא תיחשב בהפרה יסודית, או שגרימת נזק ניכר למושכר בזדון מצד הדייר שעליה מדובר בפסקה (3) לא תיחשב כהפרה יסודית. אם טרח המחוקק ופירט את עילות פינוי הנ"ל, יש בכך לפחות רמז, שהוא לא התכוון לכך שכל הפרה יסודית של חוזה תיתן לבעל הבית זכות לתבוע פינוי". (הדגשות שלי. כ.ה.)

    (שם, 812)

31. משיבים התובעים בעניין זה כי גם אם יש ספק בדבר היות ההפרה הנדונה הפרה יסודית, הרי שיש להחיל בענייננו את הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, (להלן: "חוק החוזים") הקובעת כי:

     

    "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול."

     

    לטענתם שלחו לנתבעת מכתבי התראה המתייחסים לכוונתה להעביר את זכות השכירות. התובעים מפנים בעניין זה לנספחים ט'-יד' לתצהיר ת/1 (כאשר עיון מעלה כי הכוונה לנספחים ז'-יא').

32. עיון בנספח ז', מכתבו של ב"כ התובעים לנתבעת מיום 17/4/12, מעלה כי התובעים אכן מודיעים לה כי הם מתנגדים נחרצות לכך שהמושכר יושכר בשכירות משנה ואף מתרים בה כי היה ותעשה כן תוגש נגדה תביעת פינוי ללא התראה נוספת, אולם עיון בנספח ח' מעלה תשובה מהירה של ב"כ הנתבעת מיום 23/4/12, הקובל כנגד ניסיונותיהם החוזרים של התובעים לגרום לפינוי המושכר, ומשיב כי הנתבעת תפעל אך ורק בהתאם לחוזה השכירות.

     

    מכל מקום די בחלופת מכתבים זו כדי לעמוד בתנאי סעיף 7(ב) לחוק החוזים שכן התובעים התרו בנתבעת ואף דרשו ממנה לדבוק בהוראות הסכם השכירות.

     

33. מוסיפים התובעים ומשיבים בעניין זה כי בכל מקרה עומדת להם כתוצאת הפרת סעיף 5 להסכם השכירות גם העילה הקבועה בסעיף 131(6) לחוק, הקובעת עילת פינוי מקום ש:

     

    "הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו – להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח – והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין;"

     

34. טענה זו אין בידי לקבל.

     

    יפים לעניין זה דבריו של בר אופיר לפיהם:

     

    "בעל בית הטוען להפרת תנאי בחוזה השכירות, האוסר על השכרת משנה, עליו נטל ההוכחה של טענה זו (ע"א 488/63 רואימי נ' מוג'לובסקי, פ"ד יח(1) 529). כלומר: עליו להוכיח כי הקשר שנוצר בין הדייר הראשי לבין דייר המשנה נחשב בעיני החוק דווקא בתור קשר של שכירות. השם שצדדים אלה נתנו לעיסקה שביניהם איננו קובע כל עיקר. והתכלית האמיתית שלה התכוונו, היא הקובעת לצורך בירור מהותו של הקשר נוצר ביניהם. השאלה המכרעת היא אם הם התכוונו ליצור קשר של שכירות או שמא נוצר קשר הנושא אופי אחר." ( בר אופיר, עמ' 60)

     

    בענייננו הבעתי כבר דעתי כי בין הנתבעת לדרינק פוינט התגבשה שותפות וכי לשם כך גם נכרת הסכם הניהול. אין ביחסים אלה דבר וחצי דבר עם השכרת משנה. משכך אין גם רלוונטיות לסעיף 131(6) לחוק.

35. מכל מקום ואם לחזור לתנאי השלישי שעל התובעים להוכיח על מנת שתתגבש עילה לפינוי הנתבעת מן המושכר בשל מתן הרשות לאחר להשתמש בו, דומה כי שני הצדדים נתפסו כדי טעות.

     

    יפים לעניין זה דברי כב' השופט [כתוארו אז] א' ברק בע"א 121/84 יעל בר עקיבא מוזס נ' אלף, יוד, בית, דלת (א.ב.י.ד) בע"מ, פ"ד לח (4) 673 לפיהם:

    "...חוסר ה"תוקף" של הוראת סעיף 10 לחוזה (תנייה גורפת– כ.ה) הוא אך זאת, שאין ההוראה מצליחה להפוך הפרות שאינן יסודיות להפרות יסודיות.לכל דבר ועניין אחר ההוראה ממשיכה לעמוד בתוקפה. מכיוון שכך, היא ממשיכה לעמוד בתוקפה גם לעניין סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, המציג את הדרישה, כי החוזה יקבע במפורש, שהפרת תנאי מתנאיו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי. ודוק: סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר אינו דורש, כי תהא בחוזה הוראה מפורשת, לפיה הפרה מזכה את בעל הבית בביטול החוזה. כל שנדרש על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא, שתהא בחוזה הוראה, לפיה אי-קיום תנאי מתנאי השכירות מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי. הוראה כזו מצויה גם מצויה בסעיף 10 לחוזה, והריהי תקפה ותופסת. זאת ועוד: אפילו היינו מפרשים את הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר כדורשת הוראה מפורשת, לפיה הפרת תנאי מתנאי החוזה תעניק לבעל הבית זכות לבטל את החוזה, ואפילו הייתה בחוזה הוראה גורפת בעניין זה, גם אז לא הייתה השפעתו של סעיף 6 לחוק התרופות בראיית הוראה כזו כלא קיימת. נראה לי, כי בהנחות אלה - שהן הנוחות ביותר לחברי הנכבד - עלינו לפרש את סעיף הגריפה, כאילו נאמר בו, שבעל הבית יהא רשאי לבטל את החוזה לאחר מתן ארכה. נראה לי כי זהו פועלו היחיד של סעיף 6 לחוק התרופות. ההוראה "החדשה" הזאת, לפיה לבעל הבית שמורה הזכות, לאחר מתן ארכה, לתבוע ביטול החוזה, מקיימת, לדעתי, את הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. נמצא כי אף לפי אפשרות זו אין ההוראה הגורפת בטלה ומבוטלת, ואין לראותה כאילו לא נכתבה כלל..." (ההדגשות שלי. כ.ה.)

    עולה איפוא מן האמור כי די בהוראות סעיפים 1 ו- 10 להסכם השכירות כדי לעמוד בתנאי לפיו הסכם השכירות מקנה לבעלים את הזכות לתבוע פינוי מקום שהופרה בו אחת מהוראותיו.

36. משהגענו כדי כך עולה כי הנתבעת הפרה את הוראת סעיף 5 להסכם השכירות באופן המקים לתובעים עילה לפינויה מן המושכר.

     

     

    שינויים ושיפוצים במושכר

     

    טענות הצדדים

     

37. טוענים התובעים כי הגם שכבר בשנים 2005-2006 בצעה הנתבעת שיפוצים ושינויים במושכר, חרף התנגדותם המפורשת, והגם שבשנת 2007 ולאחר דין ודברים בין הצדדים התחייבה הנתבעת להימנע מלבצע שינויים במושכר ואף התחייבה לפרק תוספת שנעשתה על ידה ללא היתר, שבה הנתבעת לסורה ובשנת 2012 שיפצה את המושכר ללא נטילת רשות וחרף התנגדותם המפורשת.

     

38. לטענתם במהלך השיפוצים היה המושכר סגור למשך כחודשיים ימים ללמדך כי מדובר בשיפוץ רחב היקף.

     

39. מנגד טוענת הנתבעת כי מכוח העובדה שבהתאם להסכם השכירות היא הייתה רשאית לשנות את מטרת הסכם השכירות (למעט למטרת העסקים שנאסרו בו במפורש), משתמעת העובדה כי היא גם הייתה רשאית לבצע את השיפוצים המתחייבים להתאמת המושכר למטרתו החדשה.

     

40. עוד טענה כי אף לשיטת ב"כ התובעים וכעולה ממכתבו נ/8, מצב הפנימי של המושכר הינו באחריותה, ומכל מקום כי העובדה כי בעבר טענו כנגדה התובעים לביצוע שיפוצים ללא היתר, אך נמנעו מלנקוט כנגדה בהליכים, מעידה כי היא רשאית לערוך שיפוצים במושכר.

     

     

    דיון

     

41. סעיף 3 להסכם השכירות איננו מותיר מקום לספק. על פיו:

     

    "השוכר מאשר בזה כי קבל את המושכר במצב תקין וראוי לשימוש ולמטרותיו והוא מתחייב להחזירו למשכיר באותו מצב בו קיבלו (להוציא בלאי רגיל). השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שנויים או לבצע כל תיקונים, שכלולים ותוספות בלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר לכך בכתב. על הפרה כנ"ל דייה להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינוי של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד של תביעת פיצויים עבור כל מעשה כזה או תביעה להחזיר המצב לקדמותו."

     

42. מטענות הנתבעת עולה כי אין היא מכחישה ביצוע השיפוצים אלא טוענת כי הייתה רשאית לבצעם.

     

    בחקירתה בפני אף השיבה הנתבעת כי אותם שיפוצים נערכו על פני פרק זמן של חודשיים מהלכם לא היה המושכר פעיל (פרוטוקול הדיון מיום 1/3/15 עמ' 132).

     

43. אישור דומה ניתן מפי בנה של הנתבעת מר סמי דרויש, אשר הוסיף על האמור כי השיפוץ עלה לא עשרות אלפי שקלים אלא 100,000 ₪ ומעלה (שם, עמ' 105).

44. מר כצנלסון מסר בעניין זה יתר פירוט:

     

    "ש: אתה יכול לפרט לבית המשפט מה כוללת ההשקעה ומה בדיוק עשיתם במושכר?

    ת: עשינו שם פשוט שיפוץ, להפוך בעצם להיות בר, עם כל מה שתלוי שם מבחינת תשתיות ודברים, זה היה עלות של כמה מאות אלפי שקלים.. ." (שם, עמ' 51) (ההדגשות שלי. כ.ה.).

     

45. מובן כי בשים לב לדרך יישומו של סעיף 131(2) לחוק כמפורט לעיל, קמה לתובעים עילה לפינוי הנתבעת מן המושכר כתוצאת ביצוע השיפוצים. כך לאחר שערכה אותם ללא נטילת רשות, ולמעשה על אף שהוזהרה לא לעשותם (וראו: נספח ז' לתצהיר ת/1), בניגוד לסעיף מפורש בהסכם השכירות, ובמצב דברים בו הפרת הסעיף מקנה לתובעים עילה לתבוע את פינויה.

     

46. אוסיף בעניין זה כי אין לקבלת את טענת הנתבעת לפיה מכוח העובדה שיכולה הייתה לשנות את מטרת השכירות, נבעה גם הרשות לערוך שינויים במושכר כפי הבנתה, שכן אותו הסכם שהתיר שינוי במטרת השכירות, אסר על עריכת השיפוצים ללא נטילת רשות.

     

47. עוד אוסיף כי אין באמור משום עניין של מה בכך וכי שוב מדובר בהפרה מהותית של הסכם השכירות.

     

    יפים לעניין זה דבריו של בר אופיר, בע"מ 72(1) לפיהם:

     

    "בשורה של פסקי דין נקבע כי תכליתו של חוק הגנת הדייר לא באה לשלול מבעלי בתים את זכותם לשלמות רכושם ותקינותו, אלא להגן על הדייר מפני פינוי כאשר הוא מקיים בקפדנות את כל תנאי השכירות. החוק שלל אמנם מבעלי הבתים חלק נכבד מזכותם להתקשרות חופשית ואת ההנאה השלמה מרכושם. אולם לדייר לא ניתנה זכות קניינית לעשות במושכר כרצונו, אפילו נראה לכאורה כי השינוי שהוכנס על ידיו למושכר הוא לטובת בעל הבית. הזכות להכריע מה טוב לבעל הבית שמורה לו בלבד, בעוד שהשינויים אשר נעשים על ידי הדייר ללא הסכמת בעל הבית מהווים פגיעה חמורה בזכות הבעלות שלו, ועומדים בסתירה לעצם מהותה של זכות זו. וכאשר הדייר משנה את המושכר ללא רשות בעל הבית, נתונה לו הזכות להתנגד למעשה זה ויהיו מניעי התנגדותו אשר יהיו (ע"א 303/73 יעקובוב נ מ"י פ"ד כח (1) 539)".

48. אני מקבלת איפוא את טענת התובעים גם בעניין זה.

     

     

     

    אי תשלום דמי שכירות

     

    טענות הצדדים

     

49. טוענים התובעים כי הנתבעת הפכה למנהג של קבע, אי עמידה במועדי תשלום דמי השכירות. לטענתם עוד בשנת 2008 הגיעה הנתבעת למצב דברים בו איחרה בתשלום תקופה של 26 חודשים, בסכום מצטבר של כ- 47,000 ₪. כתוצאת האמור ולאחר ששילמה את החוב שבפיגור אף התחייבה בפניהם בכתב כי לא תפגר עוד בתשלומים וכי כל איחור נוסף בתשלום יהווה עילה לפינוי המושכר.

     

50. עוד לטענתם וחרף האמור שבה הנתבעת לאחר במועדי תשלום דמי השכירות וזאת עוד בשנת 2008, ומכל מקום בחודש אפריל 2012 צברה פיגור בדמי שכירות עבור תשעה חודשים אותם שילמה באיחור.

     

51. מנגד משיבה הנתבעת כי התובעים מודים כי קיבלו את מלוא דמי השכירות שהגיעו להם, הגם שבאיחור, ומכל מקום כי לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת בידי בעל הבית עילת פינוי שכן נדרשת הפסקת תשלום כעניין של קבע.

     

     

    דיון

     

52. קיומה של עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות קמה אכן לבעל הבית, בהתאם לסעיף 131 (1) לחוק, רק כאשר הפסקת התשלום הופכת לעניין קבוע כך:

     

    "דייר חוקי אינו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע...".

    (בר-אופיר, עמ' 2).

     

    עם זאת יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט ברנזון בע"א 805/75 יצחק בן שלמה נ' צופיה קובדלו פ"ד ל (3) 238 לפיהם:

    "אם בעל הבית, שעה שהוא גובה את דמי השכירות או קודם לכן, מודיע לדייר כי הוא שומר על זכותו לתבוע פינוי וכמו כן... מגיש את תביעתו תוך זמן הנראה, לאור הנסיבות, כמתקבל על הדעת בעיני השופט השומע את התביעה, אזי לא יראה בעל הבית כמוותר".

    עוד אפנה לע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל, פ"ד לח(2) 729, בו נקבע כי:

    "יש שקבלת דמי השכירות משמשת אך כהשלמה עם ההפרה בעבר, ויש שקבלת דמי השכירות משמשת כראיה, שהמשכיר השלים עם שינוי תנאי השכירות לגבי העתיד (ע"א 138/54, ע"א 497/59, ע"א 401/75, ע"א 590/79). האבחנה בין שני מצבי המשנה תלויה בנסיבות, כגון באורך התקופה שבגדרה המשיך המשכיר לקבל את דמי השכירות, בלי למחות על ההפרה".

53. עיון בנספח ו' לתצהיר ת/1 מעלה כי ביום 14/1/2008 נחתם בין התובעים לנתבעת הסכם לפריסת חוב בגין דמי שכירות בסך של כ- 47,000 ₪ וכי הנתבעת אף התחייבה בו לשלם את דמי השכירות החל מאותו מועד מדי חודש בחודשו. לא רק זאת אלא שנקבע בו כי הפרת ההסכם תהווה עילה לפינויה.

     

54. מן האמור מובן כי הגם שהתובעים הסכימו לקבלת החוב שנוצר בגין אי תשלום ממושך של דמי השכירות, בוודאי לא ויתרו על טענותיהם בעניין זה או השלימו עם ההפרה.

     

55. חרף האמור והגם שלטענת התובעים צברה הנתבעת במהרה חוב נוסף בגין דמי השכירות, אינני מוצאת בכל חלופת המכתבים אשר צורפה לתצהיר ת/1, ולו התראה אחת הנוגעת לחוב זה, קודם להגשת התובענה שבפני, וזאת הגם שמדובר בחלופת מכתבים ערה.

     

56. משכך, וכאשר גם התובעים מאשרים כי קיבלו לבסוף את דמי השכירות, גם אם באיחור, אינני רואה לקבוע כי התגבש בנסיבות נתק או אי תשלום כדרך קבע.

     

57. ודוק: אינני מתעלמת בעניין זה מטענת התובעים כי הנתבעת אף לא שילמה את דמי השכירות על פי העדכונים שבחוק, אלא שבעניין זה הם ביקשו את הרשות לפצל סעדיהם, כך שאין האמור מענייננו.

     

58. תוצאת האמור אני סבורה כי בגין הטענה לאיחור בתשלום דמי השכירות לא מתגבשת לתובעים עילה לבקש את פינויה של הנתבע.

     

    אי שמירה על הסדר ופגיעה בדיירים

     

    טענות הצדדים

59. טוענים התובעים כי מאז שהופעל בר במושכר הוא מהווה מטרד חמור לכל דיירי הבניין. לטענתם פועל הבר עד השעות הקטנות של הלילה, אם לא עד אור הבוקר, תוך שהוא מהווה מוקד לרעש, לכלוך והתקהלות של אנשים שתויים, אשר אף עושים את צרכיהם בחצר הבניין.

     

60. עוד טוענים הם כי מטרד זה גרם לנטישה של דיירים את הבניין ואף להתראות ולהגשת תביעה מצד חלקם. התובעים מוסיפים על האמור כי ועד הבית של הבניין גם הגיש לעיריית תל אביב תלונה וכי אם לא די באמור הרי שהבר פועל במושכר ללא רישיון עסק כדין.

     

61. משכך ובשים לב להוראת סעיף 16 להסכם השכירות טוענים הם כי גם כתוצאת האמור קמה להם עילה לבקש את פינויה של הנתבעת מן המושכר.

     

62. מנגד משיבה הנתבעת כי התובעים לא הוכיחו כלל שהלכלוך וההפרעה לשכנים נבעו בה או במבקריה וכי מדובר ברחוב רועש, המהווה לא רק עורק תחבורה ראשי אלא גם מוקד בילויים שבו ברים נוספים.

     

     

    דיון

     

63. סעיף 16 להסכם השכירות קובע כי:

     

    "השוכר נתחייב למלא אחר תקנות הסדר הפנימי של הבית במידה וכאלה קיימות. לשמור ולפתח יחסים תקינים והוגנים עם יתר השוכרים בבית ולהימנע מכל מעשה או הטרדה שיש בו משום פגיעה בזכויותיהם. התראה מטעם המשכיר לשוכר כי הוא מפר סעיף זה תשמש הזהרה [כך במקור] לשוכר להיטיב דרכו מיד, שאם לא כן יהיה זכאי המשכיר לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר על יסוד העילה של הפרת סעיף זה."

     

64. התובעת 2, שהינה דיירת בבניין, העידה בעניין זה כי "הנתבעת ואנשים מטעמה עושים במושכר שימוש תוך הפרעה של ממש (הן ברעש בשעות לא מקובלות והן בלכלוך) לכל דיירי הבית" (סעיף 30 לתצהירה ת/4). כן העידה כי מאז ומתמיד השתלטה הנתבעת על שטחים אשר אינם שייכים למושכר, ושוב תוך שהיא גורמת הפרעה ליתר דיירי הבית. בין אלה הזכירה דלפק שבנתה הנתבעת לכל אורך החומה המפרידה בין הבניין לבית הסמוך (השוכן ברחוב דיזנגוף 93) שלידו הוצבו גם כסאות בר, וכן את הסוכך שהותקן מעל המעבר ואשר סגר את כולו (סעיפים 27, 28 לת/4). (וראו בעניין זה מקבצי התמונות נ/5 ו- נ/7).

     

    בעדותה בפני הוסיפה על האמור כי היא זו שכתבה בשם ועד הבית את המכתב לעיריית תל אביב (פרוטוקול הדיון מיום 1/3/15 עמ' 82).

     

65. ניקו גולד, המתגורר בקומת הקרקע בבניין בשכירות חופשית, הוסיף על האמור בתצהירו ת/2 כי במושכר מתנהל בר, גם לאחר שדרינק פוינט עזבה אותו, וכי מפעיליו מניחים דרך קבע מתחת לחלונו פח אשפה המהווה מקור לזבובים וחרקים, מדיף ריח רע ומהווה מטרד של ממש. כן הוסיף כי לעיתים קרובות אורחי הבר משתכרים, עושים צרכיהם בקרבת מקום, ואף מקימים רעש רב בשעות הקטנות של הלילה, כך שהמטרד למנוחתו, גובר.

     

    בחקירה נגדית השיב כי כבר איננו מתגורר בבניין וכי הגם שמעולם לא ראה בשעת מעשה אורח העושה את צרכיו בחצר הבניין הרי שעצם התופעה היה עניין של קבע. על האמור הוסיף כי הרעש עליו העיד לא עלה מן הרחוב שכן הוא עצמו גר בדירה עורפית בה לא שומעים את רעש האוטובוסים החולפים, או את רעש האנשים המסתובבים ברחוב (פרוטוקול הדיון מיום 1/3/15 עמ' 45 ואילך).

     

66. ז'ילברט בן לולו, דייר בדירת חדר הנמצאת בקומה א' של הבניין (אף הוא בשכירות חופשית), הנמצאת מעל המושכר הוסיף אף הוא על האמור כי בתקופה בה פעלה בו דרינק פוינט, היה הרעש שבקע מן הבר בלתי נסבל, וכי למעשה גם כיום אין שינוי מהותי ברעש. על האמור הוסיף כי הרבה מאורחיו של הבר שתויים לחלוטין וכי בנוסף לרעש הם עושים בסביבתו, לרבות בחצר הבניין את צרכיהם (ת/3).

     

    בחקירה נגדית השיב כי נכון שבאזור ברים נוספים, כי הרעש בוקע גם מהם, וכי גם מהם באים אנשים לעשות את צרכיהם בחצר (פרוטוקול הדיון מיום 1/3/15 עמ' 47.

     

67. עיון בנספחים ז', י', ו-יא' לתצהיר ת/1 מעלה כי ב"כ התובעים התריע בלשון שאיננה משתמעת לשתי פנים בנתבעת לבל תפתח במושכר בר והבהיר כי התובעים מתנגדים לכך ולא ישלימו עם האמור.

     

    די על מנת לסבר את האוזן להביא בעניין זה מנוסחו של המכתב מיום 20/5/2012 בו הבהיר ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת כי:

    "אחת מבעלות הבית מתגוררת בבניין ובוודאי שלא הסכימה ואיננה מסכימה כי בבניין יפתח בר ואורחי הבר השתויים יפריעו לדיירים הבניין [כך במקור] בשעות בלתי סבירות, יכנסו לחדר המדרגות, לחצר, יקיאו, יעשו את צרכיהם כפי שנעשה בברים אחרים בעיר."

     

68. עיון בנספח יד' לתצהיר ת/1 – מכתבו של אלחנן משי, מנהל אגף לרישוי עסקים ורשות הרישוי לב"כ התובעים מיום 23/4/13 מעלה כי:

     

    "כנגד העסק החל ביום 25.10.2012 הליך לביטול הרישיון בגין סירוב הרשות לאיכות הסביבה (העסק גורם למטרדי רעש מוזיקה לשכנים) וסירוב משטרת ירקון (מסורב בשל אופי בעל העסק). לאחר 60 ימים שניתנו לעסק להסדיר את טיפולו מול הגורמים הנ"ל ומאחר ולא השתמש בזכותו להשמיע את טענותיו מול הגורמים כנגד הביטול, בוטל רישיונו ביום 2.1.2013.

     

    נכון להיום רישיון העסק עדיין מבוטל וטרם הוצא חדש במקומו, שכן הרשות לאיכות הסביבה נתנה את אישורה להיתר זמני ביום 3.1.2013 עד ליום 4.3.2013 ונמצא כעת בחידוש.

    ביום: 3.1.2013 נתנה המשטרה את אישורה לבקשה."

     

69. שקלול כלל האמור מעלה כי גם בעניין זה נמצאה הנתבעת בהפרה של הסכם השכירות המזכה את התובעים לתבוע את פינויה מן המושכר.

     

70. אבהיר בעניין זה כי הגם שלא הובא בפני עד ראייה ממנו אלמד על אורח ספיציפי בבר אשר עשה את צרכיו בחצר הבניין, די בעדויות שנשמעו בפני כדי ללמד על המטרד אותו הוא מהווה.

     

    לתימוכין אדגיש כי מכתבו של מנהל האגף לרישוי עסקים שהוזכר לעיל – הוא הנותן.

     

71. עוד אוסיף כי גם אם יש בברים סמוכים (ואגב, לא הובאה בפני כל ראייה שתלמד, כמה ברים סמוכים, ובאיזה מרחק), כדי להעצים את המטרד, אין בכך כדי לאיין את המטרד העולה מהפעלת בר במושכר כעולה מן הראיות הנזכרות.

     

72. לא כל שכן כאשר הנתבעת הוזהרה, פעמים מספר, ובנחרצות, לבל תפתח במושכר את הבר.

     

     

     

    שינוי במטרת המושכר

73. אחרי כל זאת זה אין עוד צורך של ממש לדון בטענה לשינוי במטרת המושכר. די אם אומר בעניין זה כי הטענה לפיה האיסור להפעיל במושכר דיסקוטק כמוה, בפרשנות לזמננו, כאיסור להפעלת בר, איננה מן הטענות החזקות של התובעים. כך ולו מן הטעם כי בר הינו מוסד ותיק בהרבה מדיסקוטק, כך שלו רצו הצדדים להסכם השכירות לאסור על פעילותו במקום, יכולים היו לעשות כן. מכל מקום ספק, לו עמדה התובענה שבפני על טענה זו והיא לבדה, אם היה דינה להתקבל.

     

74. עם זאת בהחלט אני מקבלת את הטענה כי אין בהסכם השכירות דבר המאפשר לנתבעת לנהל במושכר עסק ללא רישיון. אוסיף כי לא רק שהאמור מתיישב עם השכל הישר אלא שעיון בסעיף 2 ל"תנאים המיוחדים" בסיפא להסכם השכירות מעלה את החובה המפורשת לקבל רישיון מהשלטונות המוסמכים לניהול עסק במושכר.

     

75. משכך שוב נמצא כי הנתבעת הפרה, הפרה מהותית, את הסכם השכירות.

     

     

    סעד מן הצדק

     

    טענות הצדדים

     

76. טוענת הנתבעת כי גם אם יימצא שהפרה את הסכם השכירות, הפרה המזכה את התובעים בעילת פינוי, הרי שיש להושיט לה, בהיותה אלמנה שהמושכר מהווה את מקור פרנסתה היחיד, סעד מן הצדק, במיוחד כאשר ככל שהפרה את ההסכם, לא היו אלה , אלא הפרות קלות.

     

77. משיבים לה התובעים בעניין זה כי היה עליה לעמוד בהתחייבויותיה וכי אם החליטה להפר אותן, עליה לשאת בתוצאות.

     

78. עוד הם משיבים כי יש לעשות שימוש בסעד זה, במיוחד כשענייננו בבית עסק, במשורה. לא כל שכן נוכח ריבוי ההפרות מצד הנתבעת.

     

     

    דיון 

     

79. סעיף 132 לחוק קובע כי:

    "132.(א)על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת."

80. ככלל מטרתו של סעד זה הינה להגן משיקולי צדק, על דייר שהוכחה לגביו עילת פינוי כאשר כל מקרה תלוי בנסיבותיו המיוחדות (ראו: ע"א (ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה [פורסם בנבו] (13/7/2006); בר אופיר, 163).

     

81. כעיקרון כללי, יוענק סעד מן הצדק רק במקרים מיוחדים ומשיקולים מיוחדים. בדומה יש להיזהר מנטייה מופרזת לקולא לצד הדייר "שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא-מן-הכלל" (ראו בר אופיר, 165-166, על האסמכתאות המוזכרות בו).

     

82. יש לזכור גם כי זכויותיו של הדייר המוגן באות לגרוע מזכויות הבעלות ועל כן כי יש לפרשן בדרך מצומצמת (ראו בר אופיר, 163; דברי מ"מ הנשיא (כתוארו אז) י. זוסמן בע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עזבון המנוח סייג פ"ד כה (2) 62, 64).

     

83. לא כל שכן כאשר עסקינן בבית עסק.

     

    יפים לעניין זה דבריה של כב' מ"מ הנשיא מ' בן פורת בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' בירלס פ"ד ל"ח(2) 159, 163 (עליהם עמד בסיכומיו גם ב"כ התובעים) לפיהם:

     

    "מבית-משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי. נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק."

     

84. ביישום לענייננו אין לי אלא לומר כי הנתבעת הגדישה את הסאה וכי די בעניין זה להצביע לא רק על מספר ההפרות המהותיות בהן הפרה את הסכם השכירות, אלא גם על העובדה כי עשתה כן חרף התראות חוזרות ונשנות ומבעוד מועד.

     

85. לא לכגון דא נועד סעד זה.

     

     

     

    סוף דבר

     

86. התביעה מתקבלת.

     

87. על הנתבעת לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 15/10/15 ולהשיבו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לה או למי מטעמה.

     

88. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 17,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

     

    מזכירות בית המשפט תשלח לצדדים את העתק פסק הדין בדואר רשום.

     

    ניתן היום, כ"ו תמוז תשע"ה, 13 יולי 2015, בהעדר הצדדים.