עת"מ 1804-05-15 ראש (רמי, אריה, ששון) חשמל בע"מ נ' עירית ירושלים

עניינה של העתירה בסירובה של עיריית ירושלים ליתן לעותרת אישור היעדר חובות לצורך רישום זכויותיה בנכס מקרקעין, הנמצא ברחוב האומן 17 בירושלים. מנהל אגף השומה והגבייה בעירייה נימק את ההחלטה בכך שבספרי העירייה קיים חוב ארנונה עבור הנכס, לתקופה שבין 1.1.2005 לבין 30.10.2007 בסכום של 2,120,003 ₪, נכון ליום שליחת מכתבו (14.12.2014).

טענת העותרת היא כי בתקופה הרלוונטית לא הייתה רשומה כמחזיקה, והעירייה אף ניהלה הליכים משפטיים נגד המחזיקים בפועל לשם גביית החוב. לפיכך מבקשת היא שבית המשפט יורה לעיריית ירושלים להנפיק את האישור המבוקש, ויקבע כי אין העותרת חייבת בתשלום חובות הארנונה שבמחלוקת.

רקע עובדתי

1.המקרקעין שבמוקד העתירה, הידועים כגוש 30131 חלקה 83, נמצאים, כאמור, ברחוב האומן 17 בירושלים. המקרקעין מחולקים לשני חלקים. העותרת החזיקה בזכויות בחלקם המערבי, שגודלו כ- 500 מ"ר. אין חולק כי בגין חלק זה אין חוב ארנונה ולפיכך אינו מענייננו. בתחילת 1996 רכשה העותרת את הזכויות גם בחלקם המזרחי. החלק המזרחי (ולהלן: המקרקעין) גם הוא גודלו כ- 500 מ"ר, בצירוף 50 מ"ר משרדים בגלריה.

2. בעת הרכישה החזיק במקרקעין שוכר ושמו ראובן לובלין, על פי הסכם שכירות שנחתם עמו עוד ב- 1993 על ידי הבעלים הקודם. "השוכר" הוגדר בהסכם השכירות כראובן לובלין, או חברה בה לראובן לובלין 40% מניות לפחות וכן מניות ניהול. העותרת המשיכה ביחסי השכירות הללו.

3. ב- 1.9.2001 חתמה העותרת הסכם שכירות עם חברה ושמה פיור סול בע"מ. בעלי המניות בחברה זו הם ראובן לובלין (86 מניות) והלל פרקש (14 מניות). תקופת ההסכם הועמדה על שנה והוא הוארך לתקופה נוספת בת ארבע שנים, עד 31.12.2006. "השוכר" מוגדר על פי ההסכם כחברה האמורה, וכן חברה בה לראובן לובלין 40% מניות לפחות וכן מניות ניהול.

אלא ששנה קודם לפקיעת ההסכם הקודם, ב- 28.12.2005, חתמה העותרת הסכם שכירות לגבי המקרקעין עם חברת מרנגה טכנו בע"מ, ראובן לובלין והלל פרקש, שהם גם בעלי המניות בחברה האמורה (לראובן לובלין 153 מניות ולהלל פרקש 39 מניות). "השוכר" הוגדר כחברת מרנגה טכנו בע"מ, ראובן לובלין או הלל פרקש, או חברה בה לראובן לובלין 40% מניות לפחות וכן מניות ניהול. תקופת החוזה הועמדה על שנה, מ- 1.1.2006 ועד 31.12.2006.

הסכם השכירות הבא נחתם ב- 31.12.2006, גם הפעם בין העותרת לבין מרנגה טכנו בע"מ, ראובן לובלין והלל פרקש. תקופת החוזה הועמדה על שלושה חודשים: מ- 1.1.2007 ועד 31.3.2007. הגדרת "השוכר" בהסכם זהה להגדרת מושג זה בהסכם הקודם.

למחרת היום, ב- 1.1.2007, נחתם הסכם שכירות בין העותרת לבין חברת אושן 17 בע"מ והלל פרקש, המחזיק, ביחד עם אחרים, במניותיה. ראובן לובלין אינו בכלל בעלי המניות אולם הוא חתום כערב. תקופת ההסכם היא מ- 1.4.2007 ועד 31.3.2008, והוא כלל אופציה להארכה. "השוכר" הוגדר בהסכם זה כאושן 17 בע"מ, הלל פרקש, או חברה בה להלל פרקש 20% מניות לפחות וכן מניות ניהול. על פי הודעת העותרת, עזבה אושן 17 בע"מ את המקרקעין ב- 30.8.2014 והם שבו לחזקתה.

4. לשם הנוחות, להלן טבלה המרכזת את תקופות השכירות של החברות השונות, על פי הסכמי השכירות (נספחים ג', ה' ז' וח' לעתירה):

במאמר מוסגר יוער, כי בכל הנוגע לתקופת השכירות של אושן 17 בע"מ מסרה העותרת הודעה לעירייה על סיום תקופת השכירות רק ב- 30.8.2014. לעירייה טענה בקשר לכך, אולם עניין זה אינו נשוא דיוננו.

עוד יש לדעת, כי המקרקעין שבמחלוקת, מחולקים, על פי רישומי העירייה, לארבעה מספרי נכסים נפרדים. להלן טבלה, המפרטת את המחזיקים בנכסים הללו, על פי רישומי העירייה:

יוצא, שלגבי הנכסים 0134, 0142 ו-0175 רשומה כמחזיקה פיור סול בע"מ ברצף, עד 31.3.2007, בעוד שלפי הסכמי השכירות החזיקה מרנגה טכנו בע"מ במקרקעין, במהלך התקופה שבין 1.1.2006 לבין 31.3.2007. בהקשר זה יש להעיר כי חברת פיור סול בע"מ נותרה ככתובת למשלוח דואר עבור מרנגה טכנו בע"מ. לגבי נכס 0100 רשומה מרנגה טכנו בע"מ כמחזיקה בשנת 2005, בעוד שתקופת השכירות שלה, במקרקעין כולם ולא רק בנכס 0100, החלה על פי הסכם השכירות רק ב- 1.1.2006.

אין חולק, כי העותרת עצמה לא עדכנה את רישומי הארנונה בנוגע לשינויים במחזיקים במקרקעין במשך כל התקופה, מאז רכשה אותם (1996), כשהמחזיק בהם היה מר לובלין, ועד 30.10.2007, או אז הודיעה, בדיעבד, כי חברת אושן 17 בע"מ קיבלה חזקה במקרקעין החל מ- 1.4.2007. כך גם הודיעה העותרת ב-31.8.2014, כי השכירות של אושן 17 בע"מ הסתיימה והמקרקעין חזרו לחזקתה. עדכון המחזיקים במהלך השנים בוצע על ידי מר לובלין או מר פרקש או מי מבעלי או מנהלי החברות המחזיקות. ממילא מעולם לא קיבלה העותרת דרישה לתשלום ארנונה בגין המקרקעין.

5. כפי שיפורט בהמשך, עיריית ירושלים ניהלה במשך השנים הליכים שונים כנגד מי מן המחזיקות בנכסים הללו, אולם על אף שניתנו לטובתה פסקי דין שהפכו חלוטים, נותרו חובות ארנונה גדולים עבור כל אחד מנכסים אלה, לגבי כל אחת מן התקופות הנזכרות.

הליכים קודמים

6. בשנת 2004 הגישה חברת פיור סול בע"מ תביעה נגד עיריית ירושלים, בגין אירועים שונים שהזמינה העירייה מן החברה ולא שילמה עבורם. במסגרת התביעה (ת"א 7148/04 בבית משפט השלום לירושלים), הגיעו הצדדים לידי פשרה, ובמסגרתה תמחל העירייה על חובות הארנונה שנצברו עד לאותו מועד ביחס למקרקעין, כנגד סכום התמורה שנתבעה לשלם. עיון בהסכם הפשרה (נספח י"א לעתירה) מלמד, כי מצוין בו שחובות הארנונה מיוחסים לתובעת (פיור סול בע"מ) ולחברות הקשורות בה (דיסקוטק האומן 17 בע"מ, ע.פ.ר.א הפקות בע"מ וטק-האוס הפקות בע"מ), על אף ששמותיהן אינם מופיעים ברישומי העירייה כמחזיקות במקרקעין. יתרה מזאת, ההסכם ממשיך ומפרט איזו מבין כל אחת מן החברות הללו מחזיקה באיזה נכס, בעוד שעל פי רישומי העירייה בתקופה הרלוונטית, כפי שראינו לעיל, המחזיקה במקרקעין כולם הייתה פיור סול בע"מ בלבד. עוד מצוין בהסכם, כי התובעת וחברת מרנגה טכנו בע"מ הגישו עתירה מנהלית (עת"מ 1039/04) לבית משפט זה "במסגרתה טענו בין היתר בקשר לגובה דמי הארנונה המוטלים על הנכסים". בהקשר זה הוסכם, כי "התובעת וחברת מרנגה טכנו בע"מ יודיעו לביה"מ על הסכמתן למחיקת העתירה ללא צו להוצאות. התובעת וחברת מרנגה טכנו בע"מ לא יעלו כל טענות בקשר לארנונה מכל מין וסוג שהוא ככל שהן מתייחסות לכל התקופה שעד ליום 31.12.04, אין באמור לעיל כדי לפגוע בזכותן של התובעת וחברת מרנגה טכנו בע"מ להעלות כל טענות לגבי השנים 2005 ואילך".

7. בשנת 2006 הגישה העירייה תביעה בסדר דין מקוצר לבית משפט השלום בירושלים (ת"א 702635/06) נגד חברת מרנגה טכנו בע"מ (כתב התביעה הוגש על ידי ב"כ העותרת במהלך הדיון בעל פה, לאחר שהעתקו הומצא לעיונו על ידי המשיבה רק ערב הדיון). כתב התביעה התייחס לנכס 0100, ונטען בו כי הנתבעת היא המחזיקה בו. חוב הארנונה שנתבע התייחס לתקופה שבין 1.1.2005 לבין 31.12.2005. הנתבעת לא ביקשה רשות להתגונן ולפיכך, ב- 26.10.2006 ניתן נגדה פסק דין בהתבסס על כתב התביעה.

8. ב- 30.10.2007 הודיע משרד עורכי הדין שנשכר על ידי עיריית ירושלים על מנת שיטפל בגביית חוב הארנונה בגין המקרקעין, כי במהלך עיקול שבוצע במקום על יסוד פסק הדין שניתן נגד חברת מרנגה טכנו בע"מ התברר כי במקום מחזיקה עתה חברה חדשה, אושן 17 בע"מ. במכתב למחלקת הארנונה (שהוצג לעיוני על ידי ב"כ העותרת במהלך הדיון), שכותרתו "מרנגה טכנו בע"מ", כותבת עו"ד מרים דרמוני יזדי כי לאור הממצא האמור "מוצע כי תשלחו למקום סקר נכס, תבצעו שינוי מחזיקים, ולאחר משלוח התראה - תעבירו לנו את התיק לתביעה נגד החברה החדשה, אושן 17 בע"מ". עורכת הדין ממשיכה וכותבת כי משרדה ימשיך לנסות ולגבות את חובה של מרנגה טכנו בע"מ אולם היא מעריכה כי הסיכויים לכך נמוכים שכן החברה האמורה עזבה את המקרעין וכלל הנראה חדלה לפעול.

9. כאן המקום לציין, כי באותו יום שלחה העותרת דיווח לעיריית ירושלים ולפיו פיור סול בע"מ עזבה את המקרקעין ב- 31.3.2007 והחל מ- 1.4.2007 מושכר המבנה לחברת אושן 17 בע"מ. אין חולק, כי רישומי העירייה שונו באופן רטרואקטיבי, וכפי שראינו לעיל חברת אושן 17 בע"מ רשומה במחזיקה החל מ- 1.4.2007 ולא החל ממועד הדיווח, 30.10.2007.

10. נקפו שנים, ורק בשנת 2012 הגישה העירייה כתב תביעה בסדר דין מקוצר לבית משפט השלום בירושלים (ת"א 22520-01-12), הפעם נגד חברת אושן 17 בע"מ. התביעה הוגשה בגין נכסים 0134, 0142 ו-0175, וחוב הארנונה הנתבע הוא לתקופה שמ- 1.4.2007 ועד דצמבר 2011. אושן 17 בע"מ ביקשה רשות להתגונן. בבקשה לא כפרה בהיותה המחזיקה בתקופה הרלוונטית, אולם העלתה טענות שונות, ובכללן טענה בנוגע לסיווג הנכסים. בתשובת העירייה לבקשה למתן רשות להתגונן הדגישה את העובדה שאושן 17 בע"מ אינה כופרת בעצם היותה המחזיקה, וכי "מועד תחילת החזקתה של המבקשת בנכסים הינו כבר משנת 1.4.2007".

בנוסף הגישה העירייה בשנה זו כתב תביעה בסדר דין מקוצר לבית משפט השלום בירושלים (ת"א 4562-01-12) נגד חברת פיור סול בע"מ (גם מסמך זה הוגש על ידי ב"כ העותרת במהלך הדיון). כתב התביעה מתייחס לנכס 0100, ונתבע בו חוב ארנונה המתייחס לתקופה שמ- 1.1.2006 ועד 31.12.2011. הנתבעת לא ביקשה רשות להתגונן ופסק הדין ניתן בהתבסס על כתב התביעה.

11. לאחר הגשת התביעה פנתה חברת אושן 17 בע"מ לעירייה בבקשה למחיקת חובות. ב- 6.8.2012 הודיע מנהל אגף השומה והגבייה בעיריית ירושלים לב"כ החברה, כי ועדת הפשרות של העירייה החליטה להעמיד את החוב הכולל על סכום של 1.5 מיליון ₪, בכפוף לאישור הממונה על המחוז במשרד הפנים. החברה לא קיבלה את הצעת העירייה.

12. ב- 13.11.2014 נדחתה הבקשה למתן רשות להתגונן בת"א 22520-01-12 הנ"ל (העתק ההחלטה מצורף כנספח י"ב לעתירה), מן הטעם שבזמן שחלף הגישה אושן 17 בע"מ עתירה מנהלית לבית משפט זה (עת"מ 29117-04-13) ובגדרה העלתה אותן טענות שפרטה בבקשה למתן רשות להתגונן. לפיכך קבע בית משפט השלום (כב' הרשם אורי פוני) כי המחלוקת בין הצדדים דינה להתברר בבית המשפט לעניינים מנהליים, וככל שתתקבל העתירה, יהיה על הצדדים לשוב ולערוך התחשבנות על יסוד מה שייקבע בה. משכך, ב- 27.11.2014 ניתן נגד אושן 17 בע"מ פסק דין על יסוד כתב התביעה.

נראה כי בסופו של דבר הושגה פשרה בין אושן 17 בע"מ לבין העירייה, ובדיון שהתקיים בבית משפט זה (לפני כב' השופט י' מרזל, ב- 9.3.2015) הודיע ב"כ החברה כי הוא מבקש למחוק את העתירה וכך נעשה.

נתונים נוספים הנוגעים לזהות המחזיקים

13. ב- 3.2.2014 פנה ב"כ חברת אושן 17 בע"מ ליועץ המשפטי של העירייה במכתב בו הציע הצעת פשרה להסדר חיובי הארנונה עבור המקרקעין. במכתב (נספח י"ד לעתירה) מפרט הכותב את ארבעת חלקי הנכס. בכל הנוגע לנכסים 0134, 0142 ו-0175 כותב הוא שהנכסים רשומים על שם אושן 17 בע"מ, וכי החוב הנטען הוא החל מ- 1.4.2007. עם זאת, בקשה שהגישה החברה לפטור מארנונה בגין שיפוץ נכס ריק נענתה, ולפיכך מועד תחילת החיוב צריך להיות 28.6.2007. אשר לנכס 0100 נכתב, כי הנכס רשום על שם פיור סול בע"מ/אושן 17 בע"מ, כי החוב הנטען קיים החל מ- 1.1.2006 ועד 31.12.2013, וכי "ככל הנראה נכס זה 'נפל בין הכסאות' ולא נרשם על שמה של חברת אושן 17 יחד עם יתר הנכסים. אך ארבעת הנכסים, כמפורט לעיל ... הינם בשימוש המועדון".

סיכום ביניים

14. העירייה מחזיקה בפסק דין חלוט נגד פיור סול בע"מ וחברות הקשורות בה, בנוגע לכל חלקי הנכס, באשר לחוב הארנונה עד 31.12.2004.

העירייה מחזיקה בפסק דין חלוט נגד מרנגה טכנו בע"מ לגבי נכס 0100, באשר לחוב הארנונה שבין 1.1.2005 לבין 31.12.2005.

העירייה מחזיקה בפסק דין חלוט נגד פיור סול בע"מ לגבי נכס 0100, באשר לחוב הארנונה שבין 1.1.2006 לבין 31.12.2011.

בכל הנוגע לנכסים 0134, 0142 ו- 0175, אין חולק כי אושן 17 בע"מ מחזיקה בהם החל מ- 1.4.2007, כי ניתן נגד חברה זו פסק דין חלוט באשר לחוב הארנונה החל מ- 1.4.2007 ועד 31.12.2011, וכעולה מעת"מ 29117-04-13 הגיעה העירייה לפשרה עם החברה, במרץ 2015. זאת ועוד, אושן 17 בע"מ מודה כי היא המחזיקה גם בנכס 0100, עוד מ- 1.1.2006, ביחד עם יתר הנכסים.

15. עוד ברור, כי ראובן לובלין הוא בעל מניות הן בפיור סול בע"מ והן במרנגה טכנו בע"מ, כי הוא מוגדר כ"שוכר" על פי כל אחד מהסכמי השכירות עם חברות אלה, וכי הכתובת להמצאת דואר של מרנגה טכנו בע"מ היא פיור סול בע"מ.

כך גם ברור, כי העירייה ידעה על קיומה של מרנגה טכנו בע"מ, תבעה אותה כמחזיקה של נכס 0100 בשנת 2005, ואף ראתה לנכון לכרוך אותה בפשרה בתביעה שהגישה נגדה פיור סול בע"מ בשנת 2004, תוך שהעירייה מתחייבת כי אין בפשרה, שהובילה למחיקת העתירה שהגישו שתי החברות נגדה, כדי לגרוע מטענותיהן של שתי החברות הללו בנוגע לסיווג המקרקעין לצרכי ארנונה לשנים הבאות. מנגד התחייבו שתיים אלה להימנע מהעלאת טענה כלשהי בקשר לארנונה, ככל שהמדובר בתקופה שעד 31.12.2004.

ולבסוף יש לציין, כי בין השנים 2006 - 2012 לא נקטה העירייה כל הליך אכיפה, בין כלפי העותרת, בין כלפי מי מן החברות הנזכרות, בנוגע לתשלום הארנונה, למעט ההליך ביחס לנכס 0100.

הרקע להגשת העתירה

16. במחצית הראשונה של 2013 פנתה העותרת לעירייה בבקשה לקבל אישור היעדר חובות, על מנת שתוכל לרשום את זכויותיה במרשם המקרקעין. בבדיקה שערך בא כוחה התברר לו, כי חברת פיור סול בע"מ רשומה, בטעות, כבעלים של המקרקעין. במהלך חילופי הדברים שהתנהלו בין העירייה לבין העותרת דרשה העירייה אישור כי חברת פיור סול בע"מ אינה הבעלים של הנכס. העותרת פנתה לראובן לובלין ולהלל פרקש וקיבלה מהם מכתב, שאינו נושא תאריך (נספח ה' לכתב התשובה), וכך נאמר בו: "הננו ראובן לובלין ... והלל פרקש ... בעלים של חברת פיור סול בע"מ מצהירים בזאת כי חברת פיור סול בע"מ השכירה את הנכס מחברת ראש חשמל בע"מ ומעולם לא הייתה הבעלים של הנכס. השכרת הנכס הייתה עד לתאריך 31.12.04".

17. בסיכומו של דבר סירבה העירייה ליתן בידי העותרת את האישור המבוקש, בטענה שבין 1.1.2005 לבין 31.3.2007 החזיקה במקרקעין חברת מרנגה טכנו בע"מ אולם העותרת נמנעה מלדווח על כך, על אף שמן המכתב שכתבו מר לובלין ומר פרקש חדלה פיור סול בע"מ להחזיק בנכס עוד ב- 31.12.2004. משכך, עליה לשאת בחוב הארנונה לתקופה האמורה. כך גם הבהירה העירייה כי על העותרת לשאת בתשלומי הארנונה לתקופה שבין 1.4.2007 לבין 30.10.2007, שכן רק במועד זה דיווחה לעירייה על הסכם השכירות עם אושן 17 בע"מ. העירייה הוסיפה כי האמור לעיל אינו חל על נכס 0100, שלגביו נרשמה מרנגה טכנו בע"מ כמחזיקה לשנת 2005 ולשנה זו בלבד. כך גם הוסיפה כי דיווחה של העותרת מ- 30.10.2007 ולפיו עד ל- 1.4.2007 החזיקה במקרקעין פיור סול בע"מ אינו תואם את חוזי השכירות שהציגה העותרת לעירייה ואף אינו תואם את "תצהירם" הנ"ל של לובלין ופרקש (המכתב של ב"כ העירייה מ- 2.2.2015 מצורף כנספח כ"ט לעתירה).

במכתב נוסף, מ- 12.4.15 (נספח ל"ב לעתירה), דחה ב"כ העירייה את טענת העותרת לפיה מאחורי כל החברות הנזכרות עומדים מר לובלין ומר פרקש. ב"כ העירייה כותב במכתבו כי המדובר בחברות שהן ישויות משפטיות נפרדות, וכי לא הייתה מוטלת על העירייה החובה לבצע הרמת מסך על דעת עצמה. ב"כ העירייה הוסיף וכתב כי ככל שהעותרת תסייע בידי העירייה לגבות את החובות מאת המחזיקים האמתיים, תהיה פטורה מחובות אלה.

מכאן העתירה.

טענות הצדדים

18. לטענת העותרת, מסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות) עולה, כי החובה לעדכן את רישומי העירייה חלה על המחזיק הרשום, ולפיכך, אם לא הודיע על סיום החזקתו בנכס חב הוא בתשלום הארנונה. את טענתה מבקשת העותרת לסמוך על פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17.4.2008) (להלן: עניין דור אנרגיה). משכך, החובה לעדכן את העירייה הייתה מוטלת על החברות המחזיקות ולא עליה.

עוד טוענת העותרת, כי העירייה ניהלה נגד המחזיקות הליכים שונים לשם גביית חובות הארנונה, כי במהלכם של הליכים אלה לא כפרו המחזיקות בחובתן לשלם ארנונה וטענותיהן התמקדו בגובה החיוב ובסיווג המקרקעין. רק משכשלה העירייה מלגבות את החובות, הפנתה דרישה אל העותרת לשלמם. מכאן, שסירובה של העירייה ליתן לעותרת את האישור הנדרש על מנת שתוכל להשלים את רישום זכויותיה נגוע בשיקולים זרים ואינו סביר.

כמו כן טוענת העותרת, כי הרישומים בספרי העירייה תואמים את ההחזקה בפועל של המקרקעין וכי בתקופה בה נוצר החוב לא הייתה היא רשומה כמחזיקה. יתרה מזאת, זהות המחזיקות בכל התקופה הרלוונטית הייתה ידועה לעירייה כפי שניתן ללמוד מהסכם הפשרה שנערך בשעתו בין העירייה לבין החברות המחזיקות ומן ההליכים המשפטיים שניהלה העירייה נגדן במהלך השנים. עובדה היא, כי עד לבקשתה לקבל אישור בדבר היעדר חובות מעולם לא נשלחה אל העותרת דרישה לתשלום ארנונה.

העותרת מעלה גם טענות של הטלת חוב באופן רטרואקטיבי ושל התיישנות ביחס לחוב האמור, אולם כפי שנראה להלן, לנוכח המסקנה אליה הגעתי לא יהיה צורך להידרש אליהן.

19. לטענת העירייה, יש לדחות את העתירה בשל חוסר תום לב בהתנהלותה של העותרת. על פי הנטען, העלימה העותרת מן העירייה את ההסכם שערכה עם מר לובלין ומר פרקש, לפיו הסתיימה תקופת השכירות של חברת פיור סול בע"מ עוד ב- 31.12.2004 וסייעה להם בכך להעלים את דבר היותה של מרנגה טכנו בע"מ המחזיקה במקרקעין החל מ- 1.1.2005. יתרה מזאת, על פי הנטען אף נטלה העותרת חלק פעיל בתרמית כלפי העירייה בכך שבמסגרת הדיווח על שינוי המחזיקים ב- 30.10.2007 טענה כי עד 1.4.2007 החזיקה במקרקעין פיור סול בע"מ, בעוד שבפועל המחזיקה היוצאת הייתה מרנגה טכנו בע"מ.

לגוף העניין טוענת העירייה כי החובה להודיע על כל שינוי במחזיקים מוטלת על הבעלים, וכל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, מוטלת על העותרת, כבעלים, חובת תשלום ארנונה. העירייה סבורה בהקשר זה פסק הדין בעניין דור אנרגיה כלל אינו נוגע לעניין, שכן הוא עוסק במקרה של מחזיקים חלופיים ולא במקרה בו יש מספר חייבים, שאינם חלופיים.

עוד טוענת העירייה, כי התכלית העומדת ביסוד סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות היא להקל על גביית הארנונה, ולעניין זה מפנה העירייה לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.8.2012) (להלן: עניין ששון לוי). לטענת העירייה, לו הייתה העותרת ממלאת את חובתה על פי דין ומדווחת בזמן אמת, ניתן היה לגבות את החוב שכן באותם ימים היו לחברת מרנגה טכנו בע"מ נכסים שניתן היה לרדת אליהם בעוד שהיום היא חדלת פירעון. בהקשר זה מוסיפה העירייה וטוענת כי ככל שנמנעה ממנה האפשרות לגבות את הארנונה מן המחזיק, תהא רשאית לגבות חיובי עבר מן הבעלים עד למועד מתן ההודעה מטעמו.

מאחר שחובה של העותרת הוא חוב שיורי והיא תהיה פטורה ממנו אם יפרעו אותו המחזיקים בפועל, הרי שאין, לטענת העירייה, יסוד לטענת העותרת לפיה נגועה התנהלותה בשיקולים זרים.

דיון והכרעה

כפי שאסביר להלן, דין העתירה להתקבל.

20. אסיר תחילה מן הפרק את טענת חוסר תום הלב המיוחס לעותרת. כאמור, על פי הנטען, הייתה העותרת שותפה לתרמית כלפי העירייה בכך שדיווחה באוקטובר 2007 כי המחזיקה היוצאת היא פיור סול בע"מ, בעוד שבפועל, כעולה מה"תצהיר" של לובלין ופרקש, כבר בתחילת ינואר 2005 נטלה מרנגה טכנו בע"מ חזקה במקרקעין עד שהחליפה אותה אושן 17 בע"מ באפריל 2007.

לא היה מקום לטענה זו. מעבר לכך שלא הוצבע על כל אינטרס של המערערת להסתיר מפני העירייה את דבר קיומה של מרנגה טכנו בע"מ, הסכם השכירות עם חברה זו נחתם ב- 28.12.2005, היינו לקראת תחילת 2006, ולא שנה קודם לכן, בניגוד לאמור ב"תצהיר" של לובלין ופרקש. ככל שהטענה היא שהשכירות של מרנגה טכנו בע"מ בכל חלקי המקרקעין החלה עוד ב-1.1.2005, אין להבין מדוע תחתום עמה העותרת על הסכם שכירות שתחילתו שנה מאוחר יותר. והלא הסכם השכירות כשלעצמו אינו מכוון כלפי העירייה, אלא מבקש להסדיר את מערכת היחסים בין המשכיר לבין השוכר.

לכך יש להוסיף, כי מרנגה טכנו בע"מ דווחה לעירייה כמי שמחזיקה בנכס 0100 במהלך כל שנת 2005 (מבלי שנחתם הסכם שכירות כזה בינה לבין העותרת). אף קיים נגדה פסק דין חלוט בנוגע לחוב הארנונה לשנה זו. כיצד אם כן ניתן לטעון כלפי העותרת כי ביקשה לשתף פעולה עם מי מן החברות הנזכרות או עם מי מבעלי מניותיהן, ולהעלים את דבר קיומה מן העירייה?

זאת ועוד. הסכם הפשרה המתייחס לחובות הארנונה שעד 31.12.2004 והחל, על פי הפירוט בו, על כלל הנכסים במקרקעין שבמחלוקת ולא רק על נכס 0100 - מסדיר את מערכת היחסים בין העירייה לבין פיור סול בע"מ ומרנגה טכנו בע"מ גם יחד, הן בנוגע לטענות כלפי חוב הארנונה לעבר, והן בנוגע לטענות שיבואו, אם יבואו, בעתיד. ודאי שהעירייה הייתה מודעת לכך שמרנגה טכנו בע"מ אינה רשומה כמחזיקה בכלל חלקי המקרקעין נשוא הפשרה, כפי שידעה שגם יתר החברות הקשורות בפיור סול בע"מ, והנזכרות בהסכם הפשרה, אינן רשומות כמחזיקות בהם. על אף זאת ערכה את ההסכם, ומכאן שידעה כי חברות אלה, ובוודאי מרנגה טכנו בע"מ, מחזיקות במקרקעין. לא למותר להזכיר, כי מרנגה טכנו בע"מ עתרה לבית משפט זה ביחד עם פיור סול בע"מ, עובר לחתימת הסכם הפשרה, וממילא בקשר עם חובות עבר, על אף שלא הייתה רשומה כמחזיקה במקרקעין. העתירה נמחקה במסגרת ההסכם. גם מעובדה זו יש להסיק, כי העירייה לא יכולה הייתה שלא להיות מודעת לכך שחברת מרנגו טכנו בע"מ מחזיקה במקרקעין.

ניתן להניח, כי מאחר שבעל המניות העיקרי, הן בפיור סול בע"מ והן במרנגה טכנו בע"מ היה ראובן לובלין, שאף הוגדר כ"כשוכר" על פי הסכמי השכירות בנוסף על החברה השוכרת, לא ייחסה העותרת משמעות לשם החברה בשמה חתם על חוזה השכירות. וכך גם העירייה ראתה בו את בעל דברה, יהיה אשר יהיה שם החברה שבשמה פעל. חוסר תום לב וכוונת מרמה מצידה של העותרת ודאי אין פה.

אשר למה שכונה ה"תצהיר" של מר לובלין ומר פרקש, אין חולק כי המדובר במכתב (ולא בתצהיר) שנכתב על ידם לבקשת העותרת, על פי דרישת העירייה, על מנת לתקן רישום שגוי בספרי העירייה כאילו פיור סול בע"מ היא הבעלים של המקרקעין ולא השוכרת. במהלך הדיון בעל פה הסביר ב"כ העותרת, כי הסיפא של המכתב המצוטט לעיל מעולם לא נתבקש על ידי העותרת וכי היא לא שמה לב לאמור בו. הסבר זה משתלב באופן הגיוני לחלוטין עם המפורט לעיל, ודי בכך כדי להסיר מכתב זה מן הפרק. חבל שהעירייה ראתה לנכון לייחס לעותרת, על בסיסו, כוונת מרמה וחוסר תום לב.

21. עוד יש לקבוע, כי התקופה הרלוונטית לבירור המחלוקת שלפניי אינה, כטענת העירייה, בין 1.1.2005 לבין 30.10.2007, אלא לכל היותר בין 1.1.2006 לבין 1.4.2007.

מועד תחילת התקופה אינו יכול להיקבע על יסוד אותו מכתב לא מבורר שנכתב על ידי לובלין ופרקש ב- 2014, ואשר תכליתו הייתה להבהיר את סוגית הבעלות ולא את תקופות השכירות למיניהן. מועד תחילתו של הסכם השכירות עם חברת מרנגה טכנו בע"מ הוא 1.1.2006 ולא 1.1.2005, והאמור בהסכם לא נסתר בראיה בעלת משמעות.

אשר למועד סיום ההסכם, אין בידי לקבל את הסתמכות העירייה על ההודעה המאוחרת של העותרת, שנתקבלה ב- 30.10.2007, ולייחס לעותרת את חוב הארנונה לתקופה שבין 1.4.2007 (מועד בו החלה בפועל תקופת השכירות של חברת אושן 17 בע"מ) ועד למועד הדיווח. כפי שראינו לעיל, שינתה העירייה את רישומיה באופן רטרואקטיבי, וקיבלה שאושן 17 בע"מ היא המחזיקה במקרקעין החל מ- 1.4.2007. יתרה מזאת, העירייה תבעה את אושן 17 בע"מ בגין חוב הארנונה שהיא חבה בו, החל ממועד זה, ואף הגיעה עימה להסדר פשרה בנוגע לחוב האמור. בנסיבות אלה, אין העירייה יכולה לדרוש מן העותרת פירעון חוב שהוסדר עם המחזיקה בפועל, כשעילת הדרישה אינה נעוצה באי ידיעת זהותו של המחזיק, אלא בכך שאותו מחזיק חדל פירעון ואינו עומד בהתחייבותו על פי ההסכם (או על פי פסק הדין שניתן נגדו). "ניצול" חטאה הקדמון של העותרת, שנמחל בשעתו על ידי העירייה, כדי להשיג את פירעון החוב ולו לחלק מן התקופה, אינו הוגן. כפי שנראה להלן, לא לכך נועדה חבותו השיורית של בעל המקרקעין על פי פקודת העיריות.

מכאן, שהתקופה שבמחלוקת היא לכל היותר התקופה שבין 1.1.2006 לבין 1.4.2007.

22. נפנה עתה לבירור הסוגיה העיקרית שבמחלוקת, והיא האם רשאית העירייה לדרוש מן העותרת את פירעון חובן של המחזיקות בפועל לתקופה האמורה, כתנאי למתן אישור בדבר היעדר חובות, משום שלא דיווחה בזמן אמת על השינוי בזהות המחזיקים.

23. המסגרת הנורמטיבית לענייננו מצויה בסעיפים 326-324 לפקודת העיריות. הוראת סעיף 324 קובעת כי לא תירשם בפנקסי המקרקעין העברה של נכס אלא אם הוצגה לפני רשם המקרקעין תעודה חתומה בידי ראש העירייה, המעידה כי החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס סולקו במלואם. סעיף זה נועד להבטיח, כי בעלים של נכס מקרקעין לא יעביר את הבעלות בו לאחר, כל עוד נותרו חיובים שהוטלו על פי דין על הבעלים, בשל אותו נכס, ובכללם חוב ארנונה. סעיף זה, שהוא אמצעי גבייה מנהלי פאסיבי, מהווה מכשיר בידי הרשויות המקומיות שתכליתו לייעל ולזרז את גביית החובות, בדומה להוראות חוק אחרות שזו תכליתן, כגון סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 לעניין היטל השבחה. עם זאת, לא ניתן לעכב אישור לפי סעיף 324 כאשר חוב הארנונה הקיים בגין הנכס, אינו של בעל הנכס אלא של מי שהחזיק בו. נקבע בפסיקה, כי ייחוס החובות לנכס במקום למחזיק החייב, יביא לתוצאה שאינה מתיישבת עם תכליתו של הסעיף, שהרי ייצא כי בעלי נכסים שאינם חבים דבר לעירייה יישאו בחובותיהם של מחזיקים (בג"ץ 973/90 פרופיל חן בע"מ נ' עיריית יבנה, פ"ד מה(1) 16 (1990)). עם זאת, ככלל, מקום שכשל בעל הנכס ולא דיווח על שינוי בזהות המחזיק, לא יוכל להתנער מחוב הארנונה.

וזו לשונן של הוראות סעיפים 326-325:

325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם הייתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם הייתה כאן השכרה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה.

הנה כי כן, סעיף 325 לפקודת העיריות קובע כי העירייה רשאית לחייב בארנונה נישום שחדל מלהיות הבעלים של נכס או שחדל מלהחזיק בו, כל עוד לא נמסרה מטעמו הודעה בכתב על כך. ואילו סעיף 326 לפקודת העיריות קובע, כי הארנונה מוטלת על מי שהפך להיות הבעלים או המחזיק ומטיל חובה על המוכר, על מעביר החזקה או על המשכיר, לפי העניין, למסור הודעה לעירייה על מהות העסקה ועל הצדדים לה.

24. תכליתם של סעיפים אלה ברורה. הם נועדו להקל על הרשות המקומית בתהליך גביית הארנונה, ופוטר אותה מן הצורך לברר בכל עת מי הבעלים או המחזיק בנכס. ההיגיון העומד ביסוד תפישה זו הוא שהרשות המקומית, המופקדת על נכסים רבים בתחום שיפוטה, אינה יכולה לפקח על כל עסקה הנעשית בו (עניין ששון לוי, פסקה 18; בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פסקה 43 (16.3.2008)). בנוסף משרתים סעיפים אלה את התכלית של שמירה על רציפות המס במצב של תחלופת מחזיקים, המקשה על מעקב אחר המחזיק בר החיוב. חובת ההודעה על הפסקת החזקה ועל העברתה לאחר מוטלת על מנת למנוע מקרים בהם מחזיק חדש בנכס לא יחויב בארנונה (הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית ספר ראשון, 276 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001), להלן: ארנונה עירונית)). הוראת סעיף 326 מהווה, אם כך, חריג לכלל לפיו החובה בתשלום ארנונה חלה על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, הוא המחזיק (כאמור בסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקובע כי הארנונה "תשולם בידי המחזיק בנכס"; וראו גם עע"מ 1244/07 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, פסקה 7 (5.7.2011) (להלן: עניין שמי בר)). עוד נקבע, כי חיוב בעל הנכס או המחזיק המקורי הוא שיורי, קרי, הוא יחויב בתשלום הארנונה רק כאשר לא ניתן לגבותה ממי שחב בה בפועל (עניין ששון לוי, פסקה 18; ארנונה עירונית, עמ' 285).

25. בענייננו, אין מחלוקת כי העותרת מסרה הודעה לעירייה ב- 2001, על השכרת המקרקעין לחברת פיור סול בע"מ, כפי שגם הודיעה ב- 2014 על החזרת החזקה במקרקעין לידיה. כך גם דווחה לעירייה באוקטובר 2007 על השכרת הנכס לאושן 17 בע"מ, החל מ- 1.4.2007. כאמור, העירייה טוענת כי על מנת "להשתחרר" מחובת תשלום הארנונה, היה על העותרת להודיע לעירייה על השכרת הנכס לחברת מרנגה טכנו בע"מ. משלא עשתה כן, כך טוענת העירייה, ניתן לחייבה בתשלום הארנונה חלף המחזיקה בפועל, על פי החריג שבסעיף 326 לפקודת העיריות.

על דרך העיקרון, הדין עם העירייה שחובת ההודעה בכתב, בהתאם לסעיף 326 היא על "המשכיר", אליו חוזרת החזקה עם סיום השכירות האחת, וממנו מועברת החזקה אל השוכר החדש, עם תחילתה של השכירות החדשה. חובה זו עומדת בפני עצמה, ואין היא תלויה בחובתו של השוכר מכוחו של סעיף 325 להודיע על הפסקת השכירות על מנת שלא יחוב עוד בתשלומי הארנונה (ראו עת"מ (מחוזי ת"א) 1263/01 ורבר נ' עירית רחובות (7.7.2002)). רוצה לומר, שלא כטענת העותרת, העובדה שדיווחה בתחילת הדרך על שוכר, שנרשם ככזה בספרי העירייה, אינה הופכת את השכירות ל"לפיד" המועבר מיד ליד, שהאחריות להעברתו מוטלת על המחזיק בו בעת ההעברה. לכאורה, אם כן, העותרת לא עמדה בחובה זו, באשר לא הודיעה לעירייה על הסכם השכירות עם מרנגה טכנו בע"מ.

26. אלא שבנסיבות המקרה ייתכן ואין לייחס לעותרת מחדל במתן הודעה כנדרש, שכן כזכור, בהסכם השכירות עם חברת מרנגה טכנו בע"מ, כמו גם בהסכם השכירות עם חברת פיור סול בע"מ, מוגדר כשוכר, בנוסף על החברה, גם ראובן לובלין עצמו או כל חברה שיש לו בה יותר מ- 40% ממניותיה וכן מניות ניהול. ואם כך הוא, לא חל לכאורה כל שינוי בזהות המחזיק. מכאן, שלו תבעה העירייה את פיור סול בע"מ בגין חוב הארנונה שלה לתקופה הרלוונטית (כשעל פי רישומי העירייה חברה זו היא שהחזיקה במקרקעין ולא מרנגה טכנו בע"מ), לא יכולה הייתה פיור סול בע"מ להתנער מן החוב בטענה כי אינה מחזיקה בנכס, שכן כך או כך השוכר היה גם מר לובלין וגם כל חברה שיש לו בה לפחות 40% מן המניות ומניות ניהול. פיור סול בע"מ אף נותרה כתובת למשלוח דואר עבור מרנגה טכנו בע"מ. אם צריך ראיה לדבר, הרי שכשתבעה העירייה את פיור סול בע"מ בשנת 2012, בנוגע לחוב הארנונה על נכס 0100 בין 1.1.2006 לבין 31.12.2011, לא ביקשה זו רשות להתגונן בטענה כי הנכס לא הוחזק על ידה בתקופה הרלוונטית.

אעיר בהקשר זה, כי טענת העירייה לפיה לו ידעה בזמן אמת כי חברת מרנגה טכנו בע"מ ולא פיור סול בע"מ היא המחזיקה, הייתה יכולה לתבוע את חוב הארנונה מן הראשונה ואף לגבות אותו, שכן באותה עת עוד היו נכסים בידי אותה חברה, היא טענה שהמעט שניתן לומר עליה שהמדובר בטענה משונה. כפי שראינו לעיל, העירייה לא נקטה כל פעולת אכיפה כלפי מי שהייתה רשומה כמחזיקה בפועל (למעט בנוגע לנכס 0100), וגם כשנודע לה, באוקטובר 2007, כי אושן 17 בע"מ תפסה חזקה במקרקעין, לא עשתה דבר כדי לגבות את חוב הארנונה של המחזיק הקודם. את המחדל הזה אין לתלות בעותרת.

27. יהיו הדברים אשר יהיו, איני רואה צורך להכריע בכך, שכן אני סבורה כי יש ממש בטענת העותרת לפיה ידעה העירייה בפועל על העברת החזקה במקרקעין מפיור סול בע"מ למרנגה טכנו בע"מ. נבהיר עתה את נפקותה של הידיעה.

28. בעניין דור אנרגיה נדרש בית המשפט העליון לפרשנות סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות. פסק הדין העיקרי ניתן על ידי כב' השופט י' דנציגר, שקבע כי היה על דור אנרגיה להודיע למנהל הארנונה על שינוי החזקה במקרקעין ומשלא עשתה כן עליה לשאת במלוא תשלומי הארנונה. עם זאת ראה להוסיף, כי במקרים חריגים, חובת ההגינות הכללית המוטלת על הרשות המקומית תוביל למסקנה כי הייתה מוטלת עליה חובת בדיקה אקטיבית של זהות המחזיק בנכס. כך, למשל, כאשר חלף זמן רב, החוב שהצטבר גבוה, היות המבנה נכס ציבורי מוכר ואף ידיעתן הפוזיטיבית של מחלקות אחרות של הרשות המקומית על הפסקת החזקה או הבעלות של הנישום (פסקאות 39-34 לפסק דינו). כב' השופטת א' פרוקצ'יה, שהצטרפה למסקנה הסופית של פסק הדין, סברה כי חובת ההגינות הכללית אינה יכולה לשמש מקור להטלת חובת בדיקה אקטיבית של הרשות ולברר את זהות המחזיק בעצמה, והותירה בצריך עיון את השאלה האם תיתכנה נסיבות חריגות בהן הידיעה בפועל עשויה להיות תחליף להודעה מטעם הבעלים או המחזיק (פסקאות 16-15 לפסק דינה). כב' השופטת ע' ארבל הביעה את דעתה כי כאשר יש ידיעה בפועל של המחלקה הממונה על גביית הארנונה בדבר שינוי זהותו של המחזיק בפועל בנכס, הרי שההחלטה להמשיך ולגבות את הארנונה מן הבעלים אינה יכולה להיחשב החלטה סבירה (פסקאות 7 ו-12 לפסק דינה).

ואכן, בפסק דין שניתן מאוחר יותר (עע"מ 2611/08 בנימין נ' עיריית תל-אביב (5.5.2010)) הביע דעתו כב' השופט א' רובינשטיין (כתוארו אז) כדלקמן:

"כשלעצמי סבורני, על פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלוונטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת. ער אני לעומס המוטל על העוסקים בגביית ארנונה ... אך במקום שנפתח הפתח לבדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה הקונקרטית של הרשות, יש מקום למאמץ מצידה" (שם, בפסקה כ"ה).

כאמור, ספק בעיני אם כשלה העותרת באי דיווח על שינוי בזהות המחזיק בהינתן שבהסכם השכירות שלא דווח נותרו כשוכרים גם ראובן לובלין וכל חברה שבבעלותו (כפי שהוגדרה). מכל מקום מסקנתי היא, שבענייננו התקיימו הנסיבות החריגות בהן ידיעתם בפועל של הגורמים הרלוונטיים בעירייה על זהות המחזיקים בפועל מהווה תחליף להודעה הנדרשת מאת המשכיר. העירייה אף הודתה, למעשה, בידיעה זו, בנוסח הסכם הפשרה שהביא למחיקת עתירתן של פיור סול בע"מ ומרנגה טכנו בע"מ. לכך מצטרף חלוף הזמן הרב, כשהעירייה נמנעה מלגבות את חובו של המחזיק הקודם בעת שנודע לה על שינוי בזהות המחזיק באוקטובר 2007 (וראו על כך פסקה 13 בעניין שמי בר). העותרת לא מנעה, אפוא, מן העירייה, את האפשרות לגבות את החוב ולנקוט אמצעי אכיפה בזמן אמת.

29. פועל יוצא מכל אלה, שהעירייה מבקשת לנצל את אמצעי הגבייה הפאסיבי למטרה זרה: גביית החוב של חברה חדלת פירעון ממי שיש בידו, ככל הנראה, אמצעים כספיים לעמוד בכך. נשוב ונזכיר בהקשר זה, כי סעיף 326 הוא בבחינת חריג לכלל לפיו חוב הארנונה חל על המחזיק בנכס ולא על הבעלים. על כך אמרה כב' השופטת ארבל בעניין דור אנרגיה כדברים הבאים:

"תכליתם של סעיפים אלו איננה לאפשר לעירייה לברור את בעל החוב המועדף עליה, כי אם 'לחסוך' מהעירייה את חובת הבירור האקטיבית בדבר זהותו של המחזיק בפועל. בנסיבות האמורות תכלית זו הוגשמה, מאחר ואין המחלקה הממונה על גביית הארנונה נדרשת לשום פעולה אקטיבית על מנת לברר את זהות המחזיק בפועל בנכס, הידועה לה ממילא" (שם, פסקה 8 לפסק דינה).

ואידך זיל גמור. סירובה של העירייה ליתן בידי העותרת אישור היעדר חובות בשל חובה של מרנגה טכנו בע"מ לתקופה שבין 1.1.2006 ל- 1.4.2007, הינו, אפוא, בלתי סביר.

30. העתירה מתקבלת, והעירייה תנפיק לעותרת את האישור המתבקש, ככל שאין מניעה אחרת לעשות כן.

העירייה תישא בהוצאות העותרת ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ג' אב תשע"ה, 19 יולי 2015, בהעדר הצדדים.