לפני תביעה כספית על-סך 75,000 ₪ שעילתה נעוצה בניהול משא ומתן למכירת דירה בחוסר תום-לב ושלא בדרך מקובלת.
א.ההליך והצדדים לו
1.באפריל 2013 או סמוך לכך חיפשו התובע ורעייתו, חיה ורצברגר (להלן חיה), דירה למגוריהם. בתוך כך הופנו על-ידי מתווך להתרשם מדירת הנתבע – דירה בת חמישה חדרים בקומת קרקע של הבית המצוי ברחוב ורדיה 61 בחיפה (להלן הדירה). התובע ורעייתו ביקרו בדירה, ראו אותה וגילו עניין ברכישתה [עדות רעיית התובע, סע' 5-4 ב-ת/3].
2.בפגישה שהתקיימה במשרד המתווך ביום 14.4.2013, בנוכחות התובע והנתבע, הוסכם כי הדירה תימכר לתובע ורעייתו כנגד 1,670,000 ₪ ובאי-כוחם של הצדדים – עו"ד מחלב מטעם הנתבע ועו"ד שריקי מטעם התובע, החלו לגבש נוסח הסכם שיהא מקובל על הצדדים ועל-יסודו תבוצע העסקה. בין עורכי-הדין הוחלפו כמה טיוטות הסכם; במקביל נבדקו הדירה וזכויותיו של המוכר בה בחברה המשכנת, דנאל מצפה ורדיה 1990 (בע"מ) (להלן החברה המשכנת), בשים לב לכך שהזכויות בה טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין.
3.לטענת התובע, הוסכמו בין באי-כוח הצדדים העניינים המהותיים הקשורים למכירת הדירה ונקבע מועד לחתימת הסכם, ולסגירת 'קצוות פתוחים' שנותרו בו, ליום 17.5.2013. הפגישה לא התקיימה, והסכם המכר לא נחתם; זמן קצר אחר כך נודע לתובע כי הדירה נמכרה לצד שלישי, הוא השוכר שהתגורר בה באותה תקופה והיה מעוניין אף הוא ברכישתה (להלן השוכר). כחודש ימים לאחר מכן, ביום 15.6.2013, רכשו התובע ורעייתו דירה אחרת (להלן הדירה החלופית).
4.הנתבע לא כפר בעיקרי העובדות שתוארו לעיל; יחד עם זאת, הטעים שלא התחייב למכור את הדירה לתובע ורעייתו, אף דחה בשל כך את בקשתם לחתום על זיכרון-דברים, והביע עמדה לפיה העסקה לא תצא לדרך אלא עם חתימת הסכם מכר. לשיטת הנתבע, הסכם המכר לא נחתם בשל כך ששלושת ילדיו השותפים עמו לזכויות בדירה לא אישרו את המכר לתובע, ובעיקר בשל כך שלא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמה בעניינים מהותיים הנוגעים לתנאי המכר: מימון מחיר הדירה על-ידי הקונה, מועדי תשלום התמורה, מועד פינוי הדירה ומסירת החזקה, ומתן יפוי-כוח על-ידי הקונה לשם ביטול הערת אזהרה שתירשם על-שמו. הנתבע אישר שהדירה נמכרה לשוכר, אך טען שהדבר נעשה חודשים אחדים לאחר שתם המשא והמתן עם התובע, וללא קשר אליו.
5.אל-מול טענת התובע כי הנתבע פרש מהמשא והמתן ללא הודעה וללא טעם אמיתי, תוך שהוא מתנהל כלפי התובע ורעייתו בחוסר תום-לב ובדרך שאינה מקובלת, החזיק הנתבע בדעה כי לא נפל פגם בהתנהלותו, וכל עוד לא נחתם הסכם מכר עם התובע בשל טעם מבורר, אין עליו חבות בשל סיום המשא והמתן עם התובע מבלי שהדירה נמכרה לו ולרעייתו. יאמר מיד: עילת התביעה שעומדת לדיון היא זה שעניינה בהפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב בניהול משא ומתן לקראת כריתת חוזה, כביטויה בסעיף 12 בחוק החוזים (חלק כללי) [להלן סעיף 12 וחוק החוזים]. אין צורך להידרש לעילות החלופיות שלהן טען התובע, ואין לראות מה טעם ידרש בית-המשפט לעוולות מסגרת כרשלנות והפרת חובה חקוקה שעה שהמחוקק יעד הסדר חקיקתי מיוחד ומפורש, כביטויו בסעיף 12 לחוק החוזים – שבגדרו ראוי וניתן להכריע במחלוקת הנטושה בין בעלי-הדין.
6.לתמיכת התביעה העידו התובע ורעייתו, תוך ויתור על עדות המתווך [עמ' 2 ש' 26-25]. מן הצד השני של המתרס נשמעה עדות הנתבע. ההפניות להלן הן לפרוטוקול, אלא אם צוין אחרת.
ב.מהלך המשא והמתן: מהסכמה ראשונית לגיבוש הסכם
1.הפגישה אצל המתווך
(א)הדירה נועדה למגורי התובע, רעייתו וילדיהם. רעיית התובע ביקרה בדירה בטרם הוחל במשא ומתן לרכישתה והביעה עניין בקנייתה [עמ' 16 ש' 21-17]. בטיוטות הסכם שהוחלפו בין באי-כוח הצדדים נמנתה רעיית התובע על יחידי הקונה, לצד התובע. יחד עם זאת, נוהל המשא והמתן על-ידי התובע. רעייתו ילדה את בתם ביום 13.4.2013 ולא הייתה שותפה לפגישה אצל המתווך [עמ' 4 ש' 2-1; עמ' 15 ש' 7-5; סע' 6 ב-ת/3]; ידיעתה על-אודות התקדמות המשא והמתן לרכישת הדירה ותכניו לא הייתה ישירה, ונסמכה על דברים ששמעה מפי התובע [עמ' 15 ש' 26-24, עמ' 18 ש' 3].
(ב)בפגישה שנערכה במשרד המתווך ביום 14.4.2013 הוסכם על מכירת הדירה לתובע כנגד תשלום סך של 1,670,000 ₪. הוסכם שתנאי התשלום יקבעו במעמד החתימה על הסכם המכר. הוטעם שלתובע ורעייתו הון עצמי שמאפשר להם לשלם את מלוא מחיר הדירה במזומן ולכן כל התמורה או למצער מרביתה תשולם בדרך זו, ויתכן שהקונה ישלם חלק קטן שלה באמצעות מימון בנקאי [עדות התובע בסע' 4 ב-ת/1, סע' 5-4 ב-ת/2, עמ' 5 ש' 26-18, עמ' 7 ש' 19-16]. בתום הפגישה לחצו התובע והנתבע ידיים; בעוד שהתובע טען שראה בכך ביטוי לכך שהעסקה שלמה וגמורה, הטעים הנתבע שלא היה בכך אלא מחווה של נימוס [עמ' 31 ש' 21-19].
(ג)בעת שהדירה הוצעה למכירה והוצגה לתובע ולרעייתו התגורר בה השוכר – אורן ואורית לטי; על-פי המוסכם בין הנתבע לבין השוכר, הוארכה תקופת השכירות עד יום 30.9.2013, כל זאת בטרם חזו התובע ורעייתו בדירה והתעניינו ברכישתה [נספחים ד' ו-ה' ב-נ/1]. הנתבע לא כפר בכך שהוא ניהל משא ומתן למכירת הדירה עם השוכר [סע' 6(ד) ב-נ/1, סע' 17-16 ב-נ/2]. התובע ביאר שעניין זה הובא לידיעתו בפגישה אצל המתווך, והובטח שבעוד באי-כוח הצדדים עמלים על ניסוח הסכם מכר, לא ינהל הנתבע משא ומתן עם אחר [עמ' 7 ש' 10-8, עמ' 8 ש' 17-15, עמ' 10 ש' 12-9]. הנתבע אישר שבפגישה זו הוא הודיע שהמשא והמתן עם השוכר נגמר ללא הצלחה [סע' 4 ב-ת/2].
למעשה, הנתבע לא חלק על כך שיצר מצג לפיו לא ינהל משא ומתן עם השוכר, כל עוד מתקיימים מגעים למכירת הדירה לתובע. בכתב-ההגנה שנתמך בתצהירו ניתן ביטוי לכך שהמשא והמתן עם השוכר נקלע לקשיים ולמה שכונה בפיו של הנתבע 'משבר'; כך עלה גם מעדותו לפני, והנתבע ביאר שעם ניהול משא ומתן עם התובע נעצרו המגעים עם השוכר והודע לשוכר כי הנתבע עומד למכור את הדירה [סע' 5(ה)-(ח) בכתב-ההגנה; עמ' 19 ש' 25-24, עמ' 24 ש' 31-18]. בנושא זה, כבעניינים אחרים, לקתה גרסת הנתבע בחוסר עקביות: היא נעה בין גרסה אחת, לפיה נקלע המשא ומתן עם השוכר למשבר ונעצר, ועל-רקע זה – במצב של היעדר מגעים עם השוכר לגבי הדירה – הוסכם על מכירתה לתובע בפגישה אצל המתווך, לבין גרסה שונה לפיה תחילה הוסכם על מכר הדירה לתובע ורק אז הודע לשוכר על הפסקת המגעים עמו [השוו לעמ' 31 ש' 16-8].
ככל שקיים פער בעניין זה בין גרסת התובע לבין גרסת הנתבע, יש להעדיף את גרסת התובע לפיה נוצר כלפיו בידי הנתבע מצג כי במהלך המגעים בין עורכי-הדין לשם גיבוש הסכם מכר בין התובע ורעייתו לבין הנתבע וילדיו, לא תעשה התקדמות בחזית המשא והמתן עם השוכר – ותינתן לתובע קדימות ברכישת הדירה, במחיר שעליו הוסכם עם הנתבע ובתנאים שיסוכמו בין עורכי-הדין. חובת ניהולו של משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת, משמעה כי מוכר נכס שמבקש לשמור לעצמו זכות לנהל משא ומתן מקביל עם כמה קונים פוטנציאליים חייב להצהיר על כך ברחל-בתך-הקטנה ולהביא זאת לידיעת כל אחד מן המתעניינים בנכס, כדי שהם יוכלו לשקול את צעדיהם ולהחליט אם ברצונם להשקיע משאבים בניהול משא ומתן בתנאים הללו, אם לאו.
מוכר שלא הצהיר באורח ברור ומפורש על כוונה לנהל משא ומתן עם כמה רוכשים אפשריים בעת ובעונה אחת, מוחזק כמי שלפרק הזמן של ניהול משא ומתן ומיצויו עם רוכש אחד לא יוכל לעשות כן ביחס לרוכש אחר. הנתבע לא טען וממילא גם לא הראה ששמר לעצמו זכות לנהל משא ומתן מקביל גם עם התובע וגם עם השוכר; נובע מכך שהוא לא היה רשאי לעשות כן, ובדין הבין התובע כי כל עוד מתנהלים בין באי-כוחם של הצדדים מגעים לקראת גיבוש הסכם מכר, לא תוצע הדירה לאחר זולתו – והשוכר בכלל זה [ר' גבריאלה שלו [דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 149-148 (2005)].
(ד)בעוד שתובע ביקש לעגן את התחייבויות הצדדים בחתימה על זיכרון-דברים, הנתבע סירב לכך [עמ' 4 ש' 9-4; ר' גם בעמ' 14 ש' 19-18, עמ' 15 ש' 2-1]. אין מחלוקת ממשית על כך שרצונו של התובע לערוך זיכרון-דברים ביחס לדירה נבע ממבוקשו להחיל על העסקה הוראת דין שתוקפה היה מוגבל בזמן ועמד לפוג, ואשר הוזילה את מס הרכישה בו נדרש התובע לשאת בשל רכישת הדירה [עדות התובע, עמ' 4 ש' 16-14, עמ' 4 ש' 32 עד עמ' 5 ש' 1; עדות הנתבע, עמ' 20 ש' 30-24].
אי-חתימתו של זיכרון-דברים, וסירובו של צד לעסקה המיועדת להתקשר בזיכרון-דברים, אינם מאיינים את הוראת סעיף 12 בחוק החוזים ואינם פוטרים את הצדדים למשא ומתן הטרום חוזי מן החובה לנהלו בתום-לב ובדרך מקובלת – ואף להביא לידי סיום, בהתקיים טעם ענייני לכך, בדרך שעולה בקנה אחד עם חובת תום-הלב.
(ה)לא ניתן לקבל את עמדת התובע כי סיכום התנאים הכלכליים של העסקה בפגישה אצל המתווך, תוך קביעת מחיר הדירה וסיום הפגישה בלחיצת יד, היווה מעין סוף פסוק ולימד על היותה של העסקה מוגמרת – כששלב גיבוש חוזה המכר בין באי-כוח הצדדים, אגב החלפת טיוטות והערות, זוכה למעמד שולי ומכונה בפי התובע 'פרוצדורה' [סע' 4 ו-11 ב-ת/2; עמ' 11 ש' 11-3]. טענת התובע כי העסקה קוּבְּעָה וכי הוחלפו טיוטות חוזה בין עורכי-הדין של המוכר והקונה היא תרתי דסתרי [עמ' 5 ש' 2-1; ר' גם סע' 6 ב-ת/3]. התובע נאלץ לאשר כי המגעים שהתנהלו בין באי-כוחם של הצדדים בינם לבין עצמם ואל-מול בא-כוחה של החברה המשכנת נועדו לסלול את הדרך להשלמת העסקה, כחלק מהתהליך של רכישת הדירה [עמ' 4 ש' 24-22, עמ' 7 ש' 8-7]; כל עוד לא תם התהליך ולא נחתם הסכם המכר, לא הייתה העסקה דבר מוגמר.
אין בנמצא עסקת מכר מקרקעין אם לא נערכה עליה התחייבות בכתב; כך מורה סעיף 8 לחוק המקרקעין. הסכמת התובע והנתבע על מחיר הדירה והעברת ההידברות ביניהם אל באי-כוחם של הצדדים לשם גיבוש הסכם מכר, בין שהיא מלווה בלחיצת יד ובין שאין בצדה אקט כזה, אינה מסמנת את סיום ההידברות בין הצדדים בקשר למכר, כטענת התובע. בה בשעה היא מהווה 'עליית מדרגה' בתהליך המשא והמתן לקראת כריתת הסכם: יש בה גילוי דעת של הצדדים על נכונותם העקרונית למכור את הדירה לתובע במחיר נקוב, בכפוף להסכמה לגבי התנאים השונים הנוגעים להוצאת המכר מהכוח לפועל. הצדדים שוב אינם זרים זה לזה, גם אם אינם קשורים בקשר חוזי מוגמר; הם נטלו על עצמם לקיים ביניהם הידברות הוגנת על תנאי המכר, וככל שההידברות תוליך להסכמה יהא כל אחד מהצדדים מנוע מלפרוש מן המשא ומתן מבלי שיהא באמתחתו טעם מבורר. ביטוי לכך ניתן בעדות רעיית התובע: "[...] יצאה איזושהי הצהרה מצידו שהוא מוכר לנו את הדירה על אחת כמה וכמה שהוא מעביר לנו את פרטי העורך דין שלו ואנו מחברים בין עורכי הדין שלנו יש פה מן התחלה של בשלות של העסקה ואנו יוצאים לדרך. אם אין זיכרון דברים זה עדיין לא אומר שהעסקה לא יצאה לדרך" [עמ' 15 ש' 18-15].
(ו)מנגד גם גישת הנתבע, כאילו בתום גיבושה של טיוטת הסכם על-ידי עורכי-הדין של הצדדים הוא יהא רשאי למכור את הדירה לתובע בתנאים שגובשו או להחליט לא לעשות כן, משוללת יסוד ומחטיאה את כוונתה של הוראת סעיף 12 בחוק החוזים. אין ממש בטענת הנתבע כי לאחר גיבושו של הסכם על-ידי באי-כוח הצדדים תעמוד לו אופציה – ברצותו, ימכור את הדירה לתובע על-פי התנאים שהוסכמו וברצותו, ימנע מכך [סע' 6(ב) ו-(ד) בכתב-ההגנה שנתמכו בתצהיר הנתבע נ/1]. מוכר דירה שמבקש לשמר בידו אופציה כזו צריך לעשות כן באופן ברור ומפורש, שאם לא כן תחול המשמעות הרגילה והמקובלת שנודעת לניהול מגעים לגיבוש טיוטת הסכם ולפיה קיומה של טיוטה סופית ומוסכמת, משמעו התחייבות לחתום חוזה על-בסיסה. למעשה, בעדותו לפני אישר הנתבע כי אם היו באי-כוחם של הצדדים מגיעים להסכמה על טיוטת הסכם, אזי הייתה הדירה נמכרת לתובע לפי הסכם זה, באופן ששולל את 'טיעון האופציה' [עמ' 19 ש' 23-22]. הנתבע הודה בפה מלא שהעסקה הייתה תלויה בגיבוש חוזה מכר שתנאיו מוסכמים: "מבחינתי העסקה הייתה תלויה באותו הסכם המכר שהיה אמור להיכתב עם בא כוח שלי מול בא כוח שלו" [עמ' 20 ש' 24-23].
2.החלפת טיוטות הסכם
(א)הוכח כי אגב המגעים שהתנהלו בין בא-כוח הנתבע לבין בא-כוח התובע, לאחר פגישת הצדדים אצל המתווך ולקראת גיבוש נוסח של הסכם שעל-יסודו תבוצע העסקה ותמומש, הוחלפו שלוש טיוטות: טיוטה ראשונה הוכנה בידי בא-כוח הנתבע ונשלחה אל בא-כוח התובע [סע' 6(ג) ונספח ו' ב-נ/1; להלן טיוטת המוכר]. טיוטה זו שוגרה אל בא-כוח התובע ביום 25.4.2013, במצורף למכתב בא-כוח הנתבע נושא תאריך 23.4.2013 [סע' 6 ב-ת/1 ועמ' 17-13 בנספחי התביעה]. על-גבי טיוטת המוכר העיר בא-כוח התובע את הערותיו, ואלה הועברו לבא-כוח הנתבע בתאריך 13.5.2013 [להלן הטיוטה עם הערות הקונה; ר' סע' 9 ב-ת/1, סע' 14 ב-ת/2 ועמ' 35-30 בקובץ נספחי כתב-התביעה, וכן נספח ז' ב-נ/1].
לאחר שהתקיימו מגעים נוספים בין באי-כוחם של הצדדים גובשה טיוטת הסכם סופית ותואם מועד לחתימת הסכם ליום 17.5.2013 [להלן הטיוטה הסופית; סע' 15 ונספח 1 ב-ת/2]. בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע לא הובאה התייחסות פרטנית לטיוטה הסופית, לתוכנה, לגיבושה או לקביעת מועד לחתימת חוזה על-יסודה. הנתבע הסתפק בטענה הכללית כי המכר לא השתכלל בשל הבדלים מהותיים בין טיוטות הצדדים, שגילו אי-הסכמה לגבי תנאי העסקה. כפי שיובהר בהמשך, הנתבע כשל בהוכחת טענה זו, שעליה נסמכה הגנתו.
(ב)בטענת התובע לפיה בפגישתם של הצדדים אצל המתווך הציג הנתבע מצג שווא על-אודות היותן של הזכויות בדירה רשומות בפנקסי המקרקעין – שעה שהרישום נעשה בחברה המשכנת ובפנקסי המקרקעין לא נרשמו אלא הערות אזהרה, לוקה בעירוב מין בשאינו מינו, ואין בה כדי לקדם את ההכרעה בשאלה הממשית ששנויה במחלוקת [עמ' 7 ש' 7-5]. במהלך החלפת טיוטות בין באי-כוח הצדדים נבדק נסח הרישום על-ידי בא-כוח התובע והתחוור שהזכויות בדירה רשומות בחברה המשכנת, במרשם שמתנהל במשרד עו"ד לוינסון, ולא בטאבו; בפנקסי המקרקעין נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע ורעייתו, הא ותו לא. אם סבר התובע שיש בכך מצג שווא, כי אז היה עליו לפרוש מהמשא ומתן עם גילוי המצב הרישומי של הדירה כפי שהיה לאשורו; דא עקא, התובע לא עשה כן, והמגעים בין באי-כוח הצדדים נמשכו, אגב פניה לחברה המשכנת, על-מנת להביא את העסקה לידי סיום בחתימת הסכם, על-בסיס הבנת הזכויות בדירה כפי שהן להווייתן [ר' גם עדות התובע על כך בעמ' 11 ש' 31-27]. למצב הרישומי של הדירה אין אפוא קשר לטענה שבעטיה הוגש ההליך, ואשר יחסה לנתבע ניהול משא ומתן שלא בתום-לב.
בה בעת, התחוור שפערי הזמנים בין המועד בו נפגשו התובע והנתבע אצל המתווך (14.4.2013) לבין המועד שבו גובשה הטיוטה הסופית ונקבע מועד לחתימתה (17.5.2013) לא נבעו מאי-הסכמה ביחס לתנאי המכר, אלא מכך שהזכויות בדירה לא תאמו את אופן רישומן בפנקסי המקרקעין ובחברה המשכנת. הדירה נרכשה על-ידי הנתבע ורעייתו, ונרשמה על-שמם בחברה המשכנת, תוך רישום הערת אזהרה לטובתם בפנקסי המקרקעין; עם פטירת רעייתו של הנתבע, היה הנתבע לבעל 75% מהזכויות בדירה ולשלושת ילדיהם הוקנו 25% הזכויות הנותרות, אך לא ניתן לכך ביטוי ברישומי החברה המשכנת ובהערת האזהרה שנרשמה בפנקסי המקרקעין. כפועל יוצא, בתאריך 1.5.2013 הנפיקה החברה המשכנת אישור זכויות על-שם הנתבע ורעייתו, שלא תאם את מצב הזכויות בדירה ושהצריך את התאמת הרישום בטרם יחתם הסכם. הלוואה מובטחת במשכנתא שניטלה על-ידי הנתבע ורעייתו ברכישת הדירה, ושלטענת הנתבע סולקה עם פטירתה של רעייתו, לא נמחקה מן הרישום [ר' נספח א' ב-נ/1 ועדות הנתבע בעמ' 21 ש' 29-20; עמ' 22 ש' 13-11; עמ' 30 ש' 23-7]. לראיה, גם במועד מכירת הדירה לשוכר, באוגוסט 2013, לא הוסדר עדיין רישום הזכויות בדירה על-שם הנתבע וילדיו, וכפועל יוצא נכלל בהסכם המכר עם השוכר מנגנון הפקדת חלק מהתמורה בנאמנות עד להסדרת הרישום על-שם יחידי המוכר [עמ' 30 ש' 30-27].
אם ניעורו קשיים פרוצדורליים בכריתת העסקה, הם רבצו לפתחו של הנתבע, ולא הוכח על-ידו שלא ניתן היה להתגבר עליהם – במסגרת עסקה עם התובע – באמצעות אותם מנגנונים שנקבעו לשם כך במכירת הדירה לשוכר.
(ג)אין ממש בטענת הנתבע כי העסקה עם התובע לא יצאה לפועל בשל כך שילדיו, השותפים עמו לזכויות בדירה, לא נתנו את הסכמתם לה. בתוך כך לא הצביע הנתבע על טעם מבורר שיהא בו כדי לבאר מדוע, כביכול, לא אישרו ילדיו את העסקה עם התובע אך ניאותו למכור את הדירה לשוכר.
הנתבע ביקש להציג את הסכמת ילדיו למכר כתנאי מהותי, ממשי, אותו צריך היה לצלוח בטרם יחתם הסכם מכר עם התובע ורעייתו. טענתו הייתה רפה ולא הוכחה [עמ' 19 ש' 21]. יש לקבוע כי הנתבע הוא שהיה הרוח החיה במכר הדירה, מכירתה הייתה נתונה להחלטתו, וילדיו פעלו על-פי החלטתו מבלי שהביעו עמדה עצמאית או נוגדת לדעתו.
הנתבע הוא שהראה לתובע ורעייתו את הדירה; במועד זה, עדיין לא היה ידוע להם שלילדיו של הנתבע 25% מזכויות הבעלות בדירה [עמ' 16 ש' 27-23]; עובדה זו נודעה לתובע וחיה לאחר מכן [עמ' 17 ש' 15-1]. בתהליך המשא והמתן פגש התובע בנתבע במשרד המתווך. באותה פגישה היה התובע מודע לכך שלילדי הנתבע 25% מן הזכויות בדירה, והנתבע ביאר שהוא מייצגם בפגישה זו [עמ' 5 ש' 4-3, 13-8]. עדות התובע על כך לא נסתרה. חיזוק למעמדו של הנתבע כ'בעל הדעה' לגבי הדירה, ולמעמדם הטכני גרידא של ילדיו בהקשר זה, מצוי בהודאת הנתבע כי הוא לבדו פעל אל-מול השוכר וחתם על הסכמי השכירות עמו, בהתעלם מכך שהוא איננו בעל הזכויות היחיד בדירה [עמ' 23 ש' 28-21; ר' גם נספחי ד'-ה' ב-נ/1 ועמ' 18 בקובץ נספחי כתב-התביעה].
לא עלה בידי הנתבע להצביע על טעם שבעטיו סירבו ילדיו למכור את הדירה לתובע וראו ערך מוסף במכירתה דווקא לשוכר. אשר על כן יש לקבוע כי קיומם של מוכרים נוספים בעסקה, הם ילדי הנתבע, הוצג כנתון עובדתי גרידא שהובא לידיעת התובע; בה בעת, ילדי הנתבע לא העמידו דרישות עצמאיות ועמדת הנתבע היא שהייתה מכרעת בכל הקשור למכר הדירה. אם ביקש הנתבע להראות אחרת אזי היה עליו להשמיע את עדות ילדיו; הוא נמנע מכך ללא מתן טעם, ובשל כך הוא מוחזק כמי שעדותם, אילו נשמעה, לא הייתה מצדדת בגרסתו [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991)].
3.גיבוש טיוטת הסכם: הסכמה או אי-הסכמה
אליבא דנתבע, בשלושה עניינים לא באו הצדדים לידי הסכמה באופן שהכשיל את סיום העסקה ומנע חתימת חוזה מכר עם התובע: האחד, אי-הסכמה על מקורות המימון ותנאי התשלום; השני, אי-הסכמה לגבי מועד פינוי הדירה ומסירת החזקה; השלישי, סירוב הקונה ליתן למוכר יפוי-כוח שישמש למחיקת הערת האזהרה שתירשם על הדירה לטובת הקונה, אם יפר הקונה את הסכם המכר והוא יבוטל בידי המוכר. בכל אלה, הופרכו טענות הנתבע אחת לאחת.
(א)מקורות מימון ותנאי תשלום
מחיר הדירה, בסך 1,670,000 ₪, הוסכם ונקבע בין התובע לנתבע במעמד הפגישה אצל המתווך [עמ' 19 ש' 20-19]. התובע שב והטעים כי כבר בעת שהתקיימה פגישה זו היה ברשותו מלוא הסכום שנדרש לתשלום מחיר הדירה; השאלה אם חלק קטן מהסכום ישולם על-ידי מימון בנקאי עלתה כבר בשלב זה והנתבע לא הביע התנגדות לכך. ההחלטה אם כל התמורה תשולם מתוך מקורותיהם של התובע ורעייתו, או שמא יעשה כך ביחס לחלק הארי של התמורה וחלק קטן ישולם באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא, נותרה לשיקול-דעת התובע כקונה [סע' 5 ב-ת/2, עמ' 10 ש' 16-13].
לאור זאת, גרס התובע כי היה ידוע שמועדי תשלום התמורה לא יעוררו קושי, ובידיעה כי מלוא מחיר הדירה מצוי בידי התובע בכסף נזיל וזמין הוסכם בינו לבין הנתבע, בפגישה אצל המתווך, כי מועדי התשלום יקבעו במעמד החתימה על הסכם המכר. הנתבע לא הביע התנגדות ולא עורר כל בעיה בהקשר זה, בין ביחס לקביעת מועדי התשלום בחתימת ההסכם ובין ביחס למימון חלק קטן מהתמורה באמצעות מימון בנקאי [עמ' 10 ש' 21-10; עמ' 10 ש' 30 עד עמ' 11 ש' 2]. רעיית התובע גם היא הצהירה: "לנו היה פשוט לשלם מיליון שש מאות שבעים ₪", והטעימה שהיא והתובע היו ערוכים לשלם את מחיר הדירה במועד שיוסכם וייקבע בהסכם המכר – מועד שלא נקבע מראש, טרם מעמד החתימה [עמ' 15 ש' 32-28]. זמן קצר לאחר מכן, כשנרכשה הדירה החלופית ביוני 2013 בסכום גבוה יותר של 1,760,000 ₪, שילמו התובע ורעייתו את מחירה המלא ממקורותיהם מבלי שנדרשו למימון בנקאי [סע' 28 ונספח 5 ב-ת/2; סע' 12 ב-ת/3].
בדין טען התובע כי הנתבע מנוע מלהעלות את נושא המימון הבנקאי כדבר-מה שהכשיל את מכר הדירה לתובע, בשים לב לכך שבסופו של יום נמכרה הדירה לשוכר – תוך שהלה מימן את מחירה בנטילת הלוואה מובטחת במשכנתא בסכום לא מבוטל [עמ' 10 ש' 23-22; עמ' 12 ש' 7-6].
הנתבע לא חלק על כך, אישר כי הוסכם שחלק הארי של התמורה ישולם במעמד חתימת ההסכם, ולא התעורר קושי בכך שהקונה שקל לממן חלק ממחיר הדירה באמצעות מימון בנקאי [עמ' 19 ש' 29-26, עמ' 21 ש' 8-1]. במצב דברים זה, אין ממש במבוקשו של הנתבע להצביע על תנאי התשלום, ועל קיומו האפשרי של מרכיב מימון בנקאי בעסקה, כעל עניין שהכשיל אותה; טענותיו על כך נחזו כמאולצות ומלאכותיות במובהק [עמ' 26 ש' 3-2, 6, והשוו שם לש' 10-9].
(ב)מועדי פינוי ומסירה
בעדותו הראשית הצהיר התובע כי הוא ורעייתו רצו לקבל את הדירה במאי 2013. הוא לא חלק על כך שתצהירו בסוגיה זו לא דקדק בהצגת המציאות והבהיר שלא דובר בקבלת החזקה הפיזית בדירה, תוך שהוא ומשפחתו עוברים לגור בה; אפשרות זו לא עמדה על הפרק בשים לב לזכות השוכר להתגורר בדירה עד יום 30.9.2013. מתווה מסירת החזקה עליו הוסכם היה משפטי: נקבע שעם תשלום מלוא מחיר הדירה למוכר תעבור החזקה בה לידי הקונה, והקונה הוא שיהא זכאי לקבל ממועד זה את דמי-השכירות שישלם השוכר עד תום תקופת השכירות [סע' 26-25 ב-ת/2 ועמ' 5 ש' 27 עד עמ' 6 ש' 6]. נובע מכך שהתובע ורעייתו לא התעתדו לעבור לדירה בתאריך המסירה שצוין בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים, בין ביום 30.4.2013 (הוא מועד המסירה שנקבע בטיוטת המוכר, בסע' 6.1 בנספח ז' ב-נ/1) ובין ביום 30.6.2013 (קרי, בתאריך המסירה שננקב בטיוטה עם הערות הקונה – ר' סע' 6.1 בנספח ו' ב-נ/1, או בטיוטה הסופית – בסע' 6.1 שלה).
עדות הנתבע, שביקש להציג את מועד הפינוי כעניין שעליו לא גובשה הסכמה וככזה שהכשיל את העסקה, לא עוררה כל אמון. ראשית, טענתו כי לא ניתן היה לפנות את הדירה לפני תום תקופת השכירות – קרי, לפני יום 30.9.2013 – וכי הוא עמד על כך שזה יהיה מועד הפינוי, נסתרה מניה וביה בטיוטת ההסכם הראשונה ששיגר בא-כוחו, בה נקבע מועד הפינוי ליום 30.4.2013 [סע' 6.1 בנספח ז' ב-נ/1]. אין חולק על כך שבתהליך גיבוש הסכם המכר יוצג הנתבע על-ידי עו"ד מחלב; על כן טיוטת ההסכם שניסח עו"ד מחלב, עבור הנתבע, מחייבת את הנתבע לכל דבר ועניין והוא מנוע מלטעון נגדה. הדברים יפים מקל וחומר משנמנע הנתבע לזמן את עו"ד מחלב כעד מטעמו.
שנית, בטיוטה עם הערות הקונה ששיגר בא-כוח התובע ובטיוטה הסופית ניתן ביטוי לכך שהחזקה המשפטית בדירה תימסר ביום 30.6.2013 והקונה יקבל את דמי-השכירות שישלם השוכר מרגע זה, בכפוף לתשלום מלוא מחיר הדירה למוכר [ר' סע' 6.1 בנספח ו' ב-נ/1 וסע' 6.1 בנספח 1 ב-ת/2]. נובע מכך שנקבע מתווה לפינוי ומסירה שעלה בקנה אחד עם התחייבות הנתבע כלפי השוכר, ובה בעת לא סיכל את מכר הדירה לתובע. כך עולה מטיוטות ההסכם שהציגו הצדדים. כשעומת הנתבע עם הפער בין טענותיו בדבר היעדר הסכמה בנושא של פינוי ומסירת הדירה לבין הנחזה מטיוטות ההסכם שהוחלפו בין באי-כוח הצדדים ענה "אין לי תגובה"; ניכר שלא היה ביכולתו לְתַקֵף את הגרסה שהציג בתצהיריו, אף שהוא דבק בה כמי שנאחז בקרנות המזבח [עמ' 20 ש' 20-1; ר' גם עמ' 24 ש' 17-9 ועמ' 26 ש' 6].
(ג)מתן יפוי-כוח בלתי-חוזר למחיקת הערת אזהרה
סירוב התובע ליתן יפוי-כוח בלתי-חוזר שישמש לביטול הערת אזהרה שתירשם לטובתו על הדירה, בו יעשה שימוש במקרה של הפרת ההסכם וביטול העסקה, לא נזכר בכתב-ההגנה, בין נקודות מחלוקת אחרות שאי-הסכמה לגביהן הביאה – כך לטענת הנתבע – לסיום המשא ומתן בין הצדדים ללא חתימה על הסכם מכר [ר' סע' 3 בכתב-ההגנה ותצהיר הנתבע שניתן לתמיכתו נ/1 והשוו לסע' 7(ה) ב-נ/2].
התובע ביאר שעמדתו בסוגיה זו נסמכה על יעוץ שניתן לו על-ידי בא-כוחו; הוא עצמו, כפי שנחזה מתשובותיו במענה לשאלות שנשאל בעניין זה, לא הבין את משמעותו של יפוי-הכוח אותו התבקש לתת [עמ' 12 ש' 18 עד עמ' 13 ש' 5]. דא עקא, בטיוטה הסופית הוסדרה התחייבות התובע ורעייתו לחתום על יפוי-כוח למחיקת הערת אזהרה, מן הסוג שנדרש על-ידי הנתבע – ושבחסרונו ואי-הסכמת התובע לתתו תלה הנתבע את אי-הבשלת המשא ומתן לכדי עסקה מוגמרת [ר' עדות התובע בעמ' 13 ש' 11-8 וסע' 7.3 בנספח 1 ב-ת/2]. התובע ביאר, בעדותו הראשית ובעדותו לפני, כי טיוטת הסכם זו הייתה המאוחרת והעדכנית ביותר, והיא שהוכנה לקראת פגישת הצדדים שנקבעה לשם חתימת הסכם [ת/2 בסע' 15 סיפא ועמ' 13 ש' 19-18]. הנתבע לא חלק על כך ולא הביא ראיות לסתירת עדות התובע לגבי עצם קיומה, מועדה ומעמדה של הטיוטה הסופית.
(ד)הנתבע גילה בקיאות קלושה בתוכנן של הטיוטות שהוחלפו בין עורכי-הדין של הצדדים, אף שבא-כוחו בעסקה היה שותף להכנתן [עמ' 22 ש' 28 עד עמ' 23 ש' 6]. הוא התחמק מלבאר באורח פוזיטיבי אם ראה את טיוטת ההסכם שערך בא-כוחו ושבתוכה הופיעו הערות בא-כוח התובע, אף שהוא עצמו צירף מסמך זה לכתב-ההגנה ולתצהירו שניתן לתמיכתו [ר' נספח ו' ב-נ/1, סע' 42(ז)-(ח) בכתב-ההגנה ועמ' 23 ש' 14-11]. ביחסיו עם התובע, תוכן הטיוטות הללו מחייב את הנתבע; ידיעתו ופעולותיו של שלוחו, עו"ד מחלב, שקולות לידיעה ופעולה של הנתבע עצמו, כמתחייב מן הכלל המורה כי "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח" [סעיף 2 לחוק השליחות].
הנתבע מסר עדות עמומה, לא משכנעת, באשר לטיב ותדירות המגעים שקיים עם עו"ד מחלב לגבי תוכנו המתגבש של הסכם המכר [עמ' 22 ש' 27-22]. בעדותו זו, הן בכללותה והן לפרטיה, לא היה כדי לאשש את גרסתו לפיה אי-הסכמה על תנאי המכר, וכפועל יוצא אי-גיבושה של טיוטת חוזה מוסכמת, הם שגרמו לכך שהדירה לא נמכרה לתובע. זאת ועוד, אין בה כדי להרים את הנטל ולבסס את טענתו לפיה הודיע הנתבע לבא-כוחו על הפסקת המשא והמתן [סע' 6(ז) ב-נ/1 וסע' 13 ב-נ/2]. אם ביקש הנתבע להראות ולשכנע כי שמע מפי בא-כוחו, עו"ד מחלב, כי העסקה לא בשלה לחתימת הסכם בשל חילוקי דעות או הבדלים משמעותיים בין טיוטות הצדדים, אזי היה עליו להתכבד ולזמן את עו"ד מחלב לעדות [עמ' 23 ש' 10-9, עמ' 25 ש' 32-31]; עדותו שלו בנושאים הללו הייתה עדות מפי השמועה והיא אינה מתיישבת עם הנחזה מהטיוטות שהוצגו.
4.הודעה על סיום המשא והמתן
התובע הצהיר כי הבין שלא ירכוש את הדירה ביום 19 או 20 במאי 2013; באותו מועד נודע לתובע, מפי השמועה, כי הדירה נמכרה לשוכר [סע' 13-10 ב-ת/1; סע' 19-18 ב-ת/2; עמ' 3 ש' 23-21; עמ' 7 ש' 12-11]. בין השאר הלין התובע על כך שלא הוּדַע לו באורח מסודר על סיום המשא והמתן.
לא ניתן לשעות לטענת הנתבע כי מסר לבא-כוחו על פרישתו מהעסקה, שעה שהנתבע כלל לא ידע לבאר מתי שוחח עם בא-כוחו על העסקה, באיזו תדירות, ומתי פנה אליו בעניין זה בפעם האחרונה [השוו עמ' 22 ש' 27-22 לעמ' 26 ש' 14-11]. הנתבע פסח על שני הסעיפים ולא ידע להסביר אם הוא עצמו או בא-כוחו הודיעו לתובע או לעורך-דינו על סיום המשא והמתן, אף לא ידע למסור פרטים על כך; עדותו בנושא לא עוררה אמון והייתה נטולת כוח שכנוע [עמ' 29 ש' 25-21]. לפיכך יש לקבוע שהנתבע לא הודיע לתובע על סיום המשא והמתן או על פרישה ממנו. אם רצה הנתבע להראות כי בא-כוחו הודיע על כך לבא-כוח התובע, בהתאם להוראה שקיבל מהנתבע, כי אז היה על הנתבע להתכבד ולזמן לעדות את בא-כוחו. על הנפקות שנודעת להימנעותו מכך כבר נאמרו דברים לעיל, והחֶסֶר הראייתי נזקף לחובתו. עדות הנתבע לפיה הופסק המשא והמתן עם התובע מבלי שנחתם הסכם מכר, כל זאת בשל הבדלים כביכול בין טיוטת ההסכם שערך בא-כוחו לבין טיוטת הקונה, הושמעה בקול-ענות-חלושה ולא הייתה חד-משמעית, אף לא ברורה והחלטית [עמ' 29 ש' 7-5]; כאמור לעיל, היא הופרכה לגופה.
5.המכר לשוכר והקלטת הנתבע
(א)הדירה נמכרה לשוכר ביום 16.8.2013, כשלושה חודשים לאחר המועד בו התחוור לתובע שהיא לא תימכר לו [סע' 8 ונספח ח' ב-נ/1; סע' 19 ב-נ/2; עדות התובע בעמ' 7 ש' 26-20; עדות הנתבע בעמ' 25 ש' 8-5, 27-17].
התובע ורעייתו רכשו את הדירה החלופית ביום 15.6.2013, בחלוף כחודש ימים מן המועד שבו תמו המגעים ביניהם לבין הנתבע והתחוור שלא ירכשו את דירת הנתבע [עמ' 3 ש' 28-25]. רעיית התובע ביארה כי היא והתובע פנו לחפש דירה חלופית בו ביום שבו הבינו כדי הדירה דנן לא תימכר להם [עמ' 16 ש' 13-12].
(ב)התובע טען כי שוחח עם הנתבע ביום 20.5.2013 והקליט את שיחתם [עמ' 6 ש' 31-29]. הוא ביקש להסתמך על השיחה כדי להראות כי פרישת הנתבע מן המשא והמתן לא הייתה מקרית, אלא נבעה מכך שהנתבע ניהל משא ומתן מקביל עם השוכר וקיבל ממנו הצעה כדאית יותר – הצעה שעל-יסודה נמכרה הדירה לשוכר כנגד סך 1,700,000 ₪, קרי, בסכום גבוה מזה שנקבע בין הנתבע לתובע, ותוך שנחסך מהנתבע הצורך לחלוק בדמי-השכירות ששילם השוכר עם קונה הדירה, על-פי המתווה שבא לידי ביטוי בטיוטות ההסכם שנדונו לעיל [עמ' 8 ש' 22-15; עמ' 11 ש' 18-17]. התובע אישר שבמגעיהם, הנתבע לא ניסה להעלות את מחיר הדירה או לשפר את תנאי מכירתה על-יסוד הצעה שקיבל לרכישת הדירה מצד שלישי [עמ' 9 ש' 11-5].
הנתבע לא חלק על קיום שיחת טלפון עם התובע ביום 20.5.2013, אך טען שאינו זוכר את תוכנה [עמ' 29 ש' 7-2, 29-28]. הנתבע אישר שלא שוחח עם התובע על ההבדלים שלקיומם טען בטיוטות ההסכם שהחליפו עורכי-הדין של הצדדים, חרף טענתו כי ההבדלים הללו הם שמנעו את העסקה, ו'לא ראה סיבה לדבר שוב'; בהמשך שינה הנתבע את טעמו וטען שאינו זוכר את תוכן השיחה כלל, ולכן גם אינו זוכר אם שוחח עם התובע על מה שכינה ההבדלים בין טיוטות הצדדים [השוו עמ' 29 ש' 20-16 לעמ' 30 ש' 31 עד עמ' 32 ש' 3]. יש בכך כדי לצדד בעקיפין בפרישתו של הנתבע מן המשא והמתן שלא בתום-לב ובדרך מקובלת; כאשר עסקה מתקדמת לשלב של החלפת טיוטות בין באי-כוחם של הצדדים, והמוכר סבור שעמדת הקונה בנושא מסויים מכשילה את המכר, עליו ליתן לכך ביטוי גלוי ומפורש כדי שתהא לקונה אפשרות לחזור בו ולקבל בעניין זה את עמדת המוכר. כאמור, הנתבע לא הוכיח – אף לא ניסה להראות באופן רציני – שהודעה בעניין זה נמסרה לבא-כוח התובע על-ידי בא-כוחו, ואישר בפה מלא שהוא עצמו לא שוחח על כך עם התובע [ר' גם עמ' 34 ש' 18-15].
זאת ועוד, הנתבע טען כי המשא והמתן עם התובע הופסק כי 'השתנו הדברים' [עמ' 29 ש' 29-28]; מאחר שהוא כשל בהוכחת טענתו כי השינוי נבע מכך שלא הושגה בין הצדדים הסכמה לגבי תנאי המכר שעניינם בזמני תשלום, מועד הפינוי והמסירה ומתן יפוי-כוח קונה למחיקת הערת אזהרה, נותר לפתחו של הנתבע הנטל להראות שהשינוי נבע מטעם מבורר אחר שהצדיק את זניחת העסקה על-ידו; הנטל לא הורם, והדבר נזקף לחובת הנתבע. נתבע שמתגונן בטענה מסוימת ומתחוור, אגב הבירור העובדתי, שאין בה ממש – תוצאת הדבר היא שלא הוכחה הגנה מפני התביעה, על כל המשתמע מכך. במצב דברים זה, השאלה אם פרישתו של הנתבע מן העסקה נעשתה בשל עסקה כדאית יותר שהציע לו השוכר, אם לאו, אינה מעלה ואינה מורידה; במצב דברים זה אף אין לראות חֶסֶר בראיות התובע בשל כך שהוא לא זימן את השוכר כעד מטעמו [עמ' 8 ש' 6-3, 11-10].
(ג)פגם נוסף, שנזקף לחובת הנתבע במונחי אמינות, ביטויו בכך שבעדותו הראשית הצהיר כי לאחר שמסר לבא-כוחו כי הדירה לא תימכר לתובע, לא נעשתה אליו כל פניה רשמית מהתובע [סע' 18 ב-נ/2]. אין מנוס מלקבוע שעדות זו אינה אמת: ראשית, היא הסתירה את פניית התובע לנתבע ביום 20.5.2013, בשיחת הטלפון שנזכרה לעיל; שנית, אין בה זכר למכתב בא-כוח התובע אל הנתבע ששוגר בדואר רשום ביום 21.5.2013 ושהתקבל אצל הנתבע, בו פורטו כל טענות התובע נגד הנתבע שעל-יסודן הוגשה לאחר מכן התביעה [עמ' 84-82 בקובץ נספחי כתב-התביעה ועדות הנתבע בעמ' 33 ש' 30-29 ובעמ' 34 ש' 2-1].
(ד)עדותו הראשית של התובע על הקלטת השיחה הייתה דלה וחסרה פרטים מהותיים. התובענה הוגשה בסדר דין מהיר תוך שצורף אליה תצהיר של התובע לתמיכת עובדותיה [ת/1; להלן התצהיר התומך]. בכתב-התביעה ובתצהיר התומך אין זכר להקלטת השיחה; צויין דבר קיומה של השיחה אך לא ניתן כל ביטוי להקלטתה. חסר מהותי זה אינו עשוי להיות מושלם אך בכך שבשולי רשימת המסמכים המצויים בידי התובע נזכרו, על-דרך הסתם, 'הקלטות' [סע' 13 ו-32.7 בכתב-התביעה]. בתצהיר עדות ראשית מפורט שהגיש התובע לא צויין אלא זאת שהוא החליט להקליט את השיחה שקיים עם הנתבע ביום 20.5.2013 [סע' 18 ב-ת/2]; לתצהיר צורף דיסק שלגביו נטען כי הוא קובץ שמע של ההקלטה [נספח 2 ב-ת/2; להלן הדיסק].
הנתבע הודה בהתקיימות השיחה אך לא זכר את תוכנה, ודאי לא לפרטיה. בעוד שהתובע ביקש, במהלך הבאת הראיות, להשמיע לנתבע את השיחה ולהציג את הדיסק כראיה, הנתבע התנגד לכך. השמעת השיחה לנתבע לא הותרה [ר' החלטה בעמ' 28-27]; נקבע ששאלת קבילות הדיסק ומעמדו הראייתי יוכרעו בפסק-הדין, ולצדדים ניתנה הזדמנות לטעון בנושא בסיכומיהם.
אין מנוס מלקבוע שהדיסק איננו ראיה קבילה. בעל-דין שמבקש להסתמך על אמצעי מתעד של שיחה כראיה לנכונות תוכנה של השיחה נושא בנטל להוכיח את התקיימותם של תנאים מוקדמים: עליו להראות שהמכשיר ששימש להקלטה פעל כהלכה והיה עשוי לקלוט או להקליט כשורה דברים שנאמרו; שמי שטיפל בהקלטה ידע את מלאכתו; שההקלטה מהימנה ונכונה; שלא נעשו באמצעי המתעד שינויים בדרך של השמטה או הוספה; שניתן לזהות את הדוברים שתועדו; שהדברים שתועדו נאמרו מרצונו הטוב של הדובר וללא כל כפיה ופיתוי; שלא בוצעה האזנה בניגוד לחוק האזנת סתר [ע"פ 869/81 שניר נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(4) 169 (1984)]. התובע לא הרים את הנטל שמונח לפתחו ולא הראה בעדותו הראשית כי בהקלטת השיחה, כביטויה בדיסק, התקיימו מלוא התנאים החיוניים הללו. משנה תוקף נודע לדברים הללו בשים לב לכך שכבר בישיבה המקדמית העלה הנתבע טענות נגד קבילות הדיסק; אף-על-פי-כן ישב התובע בחיבוק ידיים ולא פעל להשלמת עדותו הראשית, באופן שיענה לדרישות הדין ויסלול את הדרך להגשת הדיסק כראיה. הדיסק איננו מהווה אפוא חלק מחומר הראיות שעל-יסודו תוכרע המחלוקת.
(ה)אלא שבאי-קבלת הדיסק כראיה אין כדי לפגוע בעילתו של התובע או בכוחו להוכיחה. די בכך שעלה בידי התובע לסתור את הגנת הנתבע שנתלתה בטענה לאי-הסכמה מהותית על תנאי העסקה כטעם שגרם להפסקת המשא והמתן ולאי-חתימתו של הסכם מכר; לא היה על התובע להוכיח גם ובנוסף מה היה הטעם הממשי שגרם לפרישת הנתבע מן המשא והמתן. במציאות זו, גם אין חֶסֶר ראייתי באי-העדת השוכר, ודאי לא חסר שמונח לפתחו של התובע.
6.לסיכום חלק זה
מן המקובץ עולה כי גרסת הנתבע, לפיה הופסק המשא והמתן עם התובע בשל כך שלא גובשה הסכמה אמיתית, ממשית, על תנאי המכר – ומן הטעם שטיוטות הצדדים שהוחלפו בין עורכי-הדין הציגו פער מהותי שלא ניתן לגישור ושעמד בעינו – לא הוכחה, אלא נסתרה דווקא. לא עלה בידי הנתבע להצביע על טעם מבורר שבעטיו הופסק המשא והמתן עם התובע, ושבגינו לא נחתם הסכם מכר על-יסוד הטיוטה הסופית שגובשה בין באי-כוחם של הצדדים. זאת ועוד, לא עלה בידי הנתבע להוכיח את טענתו כי לתובע נמסרה הודעה על סיום המשא ומתן ומיצויו; אל-מול עדות התובע כי הפגישה שנועדה לחתימת הסכם נדחתה – תוך שהדבר נתלה באילוצים של בא-כוח הנתבע ולא בטעמים ענייניים שקשורים לעסקה, לא הציג הנתבע גרסה עקבית אחת ומבוררת, ולא עלה בידו להצביע על הודעה שניתנה לתובע על-ידו או על-ידי בא-כוחו בדבר תום המשא והמתן ללא חתימת הסכם וסיום המגעים בין הצדדים [ר' סע' 16 ב-ת/2].
ג.הפן הנורמטיבי
1.סעיף 12 לחוק החוזים, בו עוגנה החובה לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת בניהול משא ומתן על כריתתו של חוזה, כונן יחסי קרבה בין הצדדים למשא ומתן – אפילו טרם נוצר ביניהם קשר חוזי, ואפילו לא בשלו יחסיהם בסופו של יום לכדי קשר כזה. על טיבה, גבולותיה ונטליה של הזיקה שמתקיימת בין הנושאים ונותנים לקראת כריתתו של חוזה עמדה פרופ' גבריאלה שלו [דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 152-151 (2005)]:
הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא מעצם טיבו גמיש ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיועד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. לעולם אין בעצם קיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו. המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום-הלב. פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו. [...] בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה. ולהיפך: ככל שהמשא ומתן נמצא בשלבים ראשוניים והיוליים יותר, קל יותר להשתחרר ממנו בתום לב. עם זאת ברור כי גם בתחום זה תום הלב תלוי בנסיבות העניין.
2.אמות-מידה אלה, שנוגעות לפרשנות סעיף 12 בחוק החוזים, אומצו בהסכמה בפסיקתם של בתי-המשפט [ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177, 185 (1992)]:
הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתעשה בתום-לב; ו'המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב' [...]. פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת [...]). לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן [...].
[ר' גם ע"א 921/91 אזערי נ' עזבון רחל לווינברג, פס' 5 (1993); ע"א 2071/99 פנטי נ' יצהרי, פ"ד נה(5) 721, 727 (2001); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים חלק א' 599-591 (1991)].
בתוך כך הוטעם כי אחד המצבים שעקרון תום-הלב לוכד אותם ברשתו הוא האיסור על פרישה שרירותית ממשא ומתן בשלביו המתקדמים [ת"א (מח' חי') 697/02 חוסייסי נ' מרכוס, פס' 16 (2005)], והודגש שככל שהשלב בו נמצא המשא והמתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, כך נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת פרישה ממשא ומתן [ת"א (מח' מר') 31537-07-11 שינקין בר בע"מ נ' ארקפה (ישראל) בע"מ, פס' 70 (2013)]. ככל שהמשא והמתן התקדם וככל שהצדדים קרובים יותר לסיומו, כך תוטל על מי שמבקש לפרוש ממנו חובה מוגברת, ולהיפך [ת"א (מח' חי') 10103-11-13 אוליאל נ' אדלר, פס' 21-20 (2013)].
3.פן אחר שנודע לפרשנות סעיף 12 בחוק החוזים ולקביעת גבולותיו והחובות שהוא מנביע, עניינו בעקרון חופש החוזים. את החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת אין לפרש בדרך רחבה יתר על המידה שתביא לפגיעה בחופש החוזים. ברוח זו נפסק כי "סעיף 12 [...] אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעיסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית. סעיף 12דן במערכת נסיבות מוגדרת ומיוחדת אשר עניינה סטייה מנורמה מוסרית, החלה על כל אלו המנהלים את המשא ומתן [...]" [ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(2) 463, 467 (1985); ר' גם ה"פ (מח' י-ם) 20822-08-10 אקווה בלה בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פס' 41-39 (2011)].
תום-הלב שנדרש בגדרו של סעיף 12 מבטא איזון בין עקרון חופש החוזים לבין היותו של חופש זה מוגבל ומסוייג [ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 298 (2002)]:
תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. "על-פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום-חוזי 'מחויב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ולמתן, ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה'..." [...]. "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה" [...]. לפנינו אפוא מבחן אובייקטיבי הקובע רמת התנהגות ראויה בחברה הישראלית.
ניהול משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת, אין משמעו שהצדדים נדרשים להיות מלאכים לזה לזה – או להימנע מלנהוג זה בזה כזאבים; עליהם לנהוג האחד במשנהו כבני-אדם הגונים וסבירים [בר"ע 305/80 שילה נ' רצקובסקי, פ"ד לה(3) 449, 461 (1981)].
4.כאשר נסיבות העניין מצדיקות זאת, פרישתו של צד ממשא ומתן מבלי שגילה לבעל-דברו את סיבת הפרישה עשויה לעלות כדי ניהול משא ומתן בחוסר תום-לב ולהיחשב כהפרת הציווי שגלום בסעיף 12 בחוק החוזים; כך נקבע גם כשסיום המשא ומתן החוזי, הוא עצמו, לא עלה כדי התנהגות חסרת תום-לב [בע"א (מח' ת"א) 10619-08-11 פארק תעשיות אלמוג בע"מ נ' טמפו משקאות בע"מ, פס' 17-15 (2012)]:
עם זה, להבדיל מעצם הפרישה לקתה, לטעמי, המשיבה בחוסר תום לב משלא גילתה למערערת את הסיבה לפרישה, כחלק מחובת הגילוי המוטלת על צדדים במהלך המו"מ [...]. עקרון תום הלב בניהול מו"מ לקראת כריתת חוזה פורש את כנפיו מרגע המפגש או הקשר הראשון בין הצדדים למו"מ עד לכריתת החוזה או עד לסיומו העקר של המו"מ ובכלל זה שלב הפרישה. ככל שמתקרבים הצדדים לטריטוריה החוזית, החיוב לנהוג בתום לב חזק יותר, ובכלל זה, לטעמי, חובתו של הצד הפורש להניח לפני הצד השני את הסיבה לפרישה, ולאפשר את המשך ניהולו של המו"מ, שמא ניתן להבשילו לכדי חוזה מחייב. [...] בנסיבות אלה, ומשום השלב המאוד מתקדם בו היה המו"מ, חובת תום הלב חייבה את המשיבה, לטעמי, לגלות למערערת את הסיבה לפרישה. בכך מקרינה חובת תום הלב גם על התנהלותו של הצד הפורש מהמו"מ שצריכה להיעשות ב'דרך מקובלת'. בנסיבות הענין, הדרך המקובלת היתה להודיע למערערת את הסיבה לפרישתה. [...] חובה היה על המשיבה, לכל הפחות, [...] לגלות [...] את המניע העומד מאחורי הפרישה הפתאומית מהמו"מ - גם אם ידיעה זו לא היתה מביאה בסופו של יום להתנעה מחודשת של גלגלי המו"מ או לכדי הסכם מוגמר.
עוד נקבע שהפסקת משא ומתן בידי מוכר נכס, לאחר שנקבעה פגישה לסיכום התנאים החוזיים שטרם סוכמו ולחתימה על הסכם המכר – כל זאת מבלי שאותו צד הביא בחשבון כי בעל דברו כבר פיתח ציפיות לרכוש את הנכס, עולה כדי חוסר תום-לב מובהק והתעלמות בוטה מן האינטרסים של הצד האחר [ת"א (חד') 19463-11-09 הראל נ' שאנן, פס' 28-27 (2011)].
5.מן הכלל אל הפרט: השלב בו הופסק המשא והמתן בין הנתבע לבין התובע היה שלב מתקדם; הדבר נעשה לאחר שבאי-כוחם של הצדדים גיבשו את הטיוטה הסופית ונקבע מועד לחתימת חוזה על-בסיסה. בד-בבד עם החתימה על הסכם המכר היה על הצדדים לקבוע את מועדי התשלום, אך עניין זה היה מוסכם ולא העמיד קושי, נוכח ידיעתם של הצדדים שחלק הארי של התמורה ישולם במזומן במעמד החתימה, כי מחיר הדירה במלואו זמין בידיהם של התובע ורעייתו, ולכל היותר ישולם חלק קטן של התמורה במימון בנקאי. טענת הנתבע כי המשא והמתן חדל בשל אי-הסכמות מהותיות בין הצדדים הופרכה; בכל אחד מהעניינים שאותם מנה ככזה שביטא אי-הסכמה הוכח כי דווקא גובשה הסכמה טובה ותקפה: כך בסוגיה של מתן יפוי-כוח בידי הקונה לביטול הערת אזהרה שתירשם לטובתו, אם יופר ההסכם והחוזה יבוטל, כך בכל הקשור לתשלום מחיר הדירה ומועדי התשלום, וכך גם בנושא של פינוי הדירה ומסירת החזקה בה לידי הקונה.
זאת ועוד, פרישתו של הנתבע מן המשא ומתן, תוך ביטול הפגישה שנקבעה לחתימת הסכם והצגתה כלפי התובע כדחיית הפגישה שנבעה מאילוצי בא-כוחו של הנתבע בעסקה, נעשתה מבלי שהנתבע או בא-כוחו העמידו את התובע ורעייתו בגלוי ובמפורש על כך שהמשא והמתן הסתיים ללא חתימה על חוזה והדירה לא תימכר להם; התובע למד על כך מפי הנתבע רק לאחר שטרח ופנה אליו.
לבסוף, בפרישתו מן המשא והמתן לא ציין הנתבע באוזני התובע את הטעמים שהביאוהו לכך ולא נתן לתובע הזדמנות לבוא עמו לידי הסכמות שתסלולנה את הדרך לחתימת הסכם. הטעמים בהם תלה הנתבע את סיום המשא ומתן התגלו כטעמי שווא שאין מאחוריהם דבר ושאינם תואמים את הטיוטות שהוחלפו בין עורכי-דינם של הצדדים ואת ההסכמות שנחזו מהן. מכל אלה מצטיירת מסקנה אחת: הנתבע הפר את חובתו לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב, בניהול המשא והמתן כמו גם בהבאתו לידי סיום, ובכך חטא לתובע ורעייתו.
ד.היקף הפיצוי
משהוכרעה שאלת חבותו של הנתבע, יש להידרש לשאלת היקף הפיצוי בה יחוב כלפי התובע.
1."צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה [...]"; כך משמיענו סעיף 12(ב) בחוק החוזים. הפיצוי שיוענק לפי הוראה זו מוגבל להטבת אינטרס ההסתמכות של מי שנפגע מניהול משא ומתן שלא בתום-לב; הוא נועד להציבו במקום בו נמצא אלמלא נוהל עמו משא ומתן בחוסר תום-לב ובדרך שאינה מקובלת [ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749, 759 (1994); גבריאלה שלו דיני חוזים 63 (1990)]. לפיכך אין יסוד למבוקשו של התובע להיפרע על-פי אמות מידה מצטברות, בגין חסרון כיס ממשי (35,900 ₪), בגין נזק לא ממוני שביטויו בעוגמת-נפש (24,000 ₪) ובגין פיצוי עונשי (15,000 ₪) גם יחד [סע' 31-25 ב-ת/1]. פסיקת פיצוי כזה כרוכה מניה וביה בהתעשרות של התובע על-חשבון הנתבע, ולא לכך מכוון ההסדר החקיקתי שנקבע בסעיף 12 בחוק החוזים.
2.בכל הקשור לנזק הנטען האדירו התובע ורעייתו את נזקיהם, ללא הלימה למציאות לאשורה; בתוך כך הועמד הנזק בגין ביטול זמן שהוקדש לרכישת הדירה ולרכישת הדירה החלופית על סך של 8,500 ₪. ראשית, התובע אינו עשוי להישמע בטענה כי ביקש להשלים את רכישת הדירה עוד בטרם נולדה בתו, ולטענה זו אין זיקה לרכישת הדירה דנן [סע' 2 ב-ת/2, סע' 2 ב-ת/3]. הוכח כי פגישתם של התובע והנתבע אצל המתווך, בה סוכם מחיר הדירה ואחריה הוחל בניסוח ההסכם, ארעה לאחר שבתם של התובע ורעייתו נולדה, ובשל כך אף נעדרה חיה מפגישה זו. לפיכך לא ניתן לגלגל לפתחו של הנתבע את אי-הנוחות שהייתה כרוכה בחיפוש דירה חלופית כשהתובע ורעייתו מטופלים בתינוקת; כשם שבהתנהלות אל-מול הנתבע בהקשרה של הדירה דנן טיפל התובע לבדו, בשל כך שרעייתו ילדה והייתה מאושפזת בבית-החולים, כך היה ביכולתו לנהוג גם בכל הקשור לרכישת דירה חלופית. בעצם הצורך לבחון דירות חלופיות עם תינוקת בת-יומה היה כדי לגרום לתובע ורעייתו אי-נוחות מסוימת, אך לא כזו שתצדיק את הפיצוי שנדרש בעטיה.
שנית, בגין הזמן שהקדישו התובע ורעייתו לבחינת הדירה ולקידום המשא והמתן לרכישתה הם זכאים לפיצוי סביר והולם, לא מעבר לכך; בסיס 'שעתי' כְּזה שעליו השליך התובע את יהבו אינו כזה. יש להעריך באופן גלובלי את טרחתם של התובע ורעייתו שירדה לטמיון בשל כך שהם נדרשו להשקיע במשא ומתן שהופסק על-ידי הנתבע תוך הפרת החובה הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים.
3. התובע עתר לפצותו בתשלום דמי-השכירות בהם נשא מחודש מאי עד חודש נובמבר 2013 ועד בכלל, בסך של 15,600 ₪ [סע' 17 ו-31.2 ב-ת/1; סע' 26-25 ב-ת/2; סע' 10-8 ב-ת/3; ר' גם עמ' 11 ש' 32-31]. אלא שטענות התובע לקו בהתעלמות ממתווה הפינוי והמסירה שנקבעו בין הצדדים בטיוטה הסופית, ומכך שבניגוד לטענותיו לא היה ביכולתו להיכנס לדירה החל מחודש יוני 2013, תוך איון הצורך להתגורר בשכירות; הן התעלמו מעדות התובע ורעייתו לפיה היה בדעתם לשפץ את הדירה, טרם כניסתם אליה ולאחר קבלת החזקה הפיזית בה [ר' סע' 2 ב-ת/3 ושורה 5 בטבלה שהוצגה בנספח 3 ל-ת/2]. עדות התובע ורעייתו בנושא זה לא הייתה אמינה, בלשון המעטה.
התובע לא היה עשוי לרכוש את הדירה אלא לפי מתווה שבגדרו תימסר לו הדירה ביום 1.10.2013, ובכפוף לתשלום מלוא מחירה לנתבע – הוא יהא זכאי לקבל מהשוכר את דמי-השכירות החל מיום 1.7.2013 ואילך. בתקופה זו שילם השוכר דמי-שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ [נספח ה' ב-נ/1]. בגין יולי 2013 ועד 7.8.2013 שילם התובע דמי-שכירות בדירה בה התגורר בסך 3,600 ₪ כמקודם, והחל מיום 8.8.2013 הועלה שכר-הדירה בו נשא והועמד על סך 4,000 ₪ לחודש. את העלאת דמי-השכירות זקף התובע לכך שהוא הודיע למשכירת הדירה על עזיבתה, ולאחר שהתחוור שהדירה לא תימכר לו – נאלץ לשאת ולתת על הארכת השכירות מתוך עמדה של נחיתות, תוך העלאת שכר-הדירה בו הוא נדרש לשאת בתקופת השכירות המוארכת [סע' 25 ב-ת/2, סע' 9-8 ב-ת/3].
אם התנהל התובע בדרך זו, אין לו להלין אלא על עצמו; מראשיתו של המשא ומתן עמד הנתבע על עובדת מגוריו של השוכר בדירה ועל כך שהלה יפנה את הדירה רק ביום 30.9.2013. עדות הנתבע על כך לא נסתרה. אשר על כן לא היו התובע ורעייתו רשאים לצפות שהחזקה הפיזית בדירה תימסר להם במועד מוקדם ליום 1.10.2013; למעשה, התובע לא חלק על כך [עמ' 6 ש' 12-10, 15, 18-17, 27-25]. במצב דברים זה אין לראות מה טעם הודיעו התובע ורעייתו לבעלת הדירה שבה התגוררו בשכירות על עזיבתם אותה בתום תקופת השכירות, 7.8.2013. אם עשו כן, הרי שפעלו ללא בסיס, שלא בעקבות ציפייה שהנתבע יצר בהם, ואין להם אלא להלין על עצמם. הם אינם זכאים לפיצוי בשל כך שהאריכו את הסכם השכירות שלהם, בכלל – ובדמי-שכירות גבוהים יותר בפרט.
כבר נאמר לעיל שפיצוי לפי סעיף 12 יפסק בגובה אינטרס ההסתמכות של הנפגע ולא על-פי אינטרס הציפייה – תוך הצבת הנפגע במצב בו היה אילו נכרת ההסכם. פסיקתם של דמי-השכירות שהיו מתקבלים אצל התובע, מן השוכר, אילו נחתם ההסכם עם הנתבע, אינם מכוונים להטבת אינטרס ההסתמכות אלא לפיצוי בגובה אינטרס הציפייה – והתובע אינו זכאי להם.
4.התובע ביקש לפסוק לו את מלוא שכר-הטרחה ששילם לבא-כוחו בגין יצוגו בעסקה אל-מול הנתבע, בסך 11,800 ₪ [סע' 31.1. ב-ת/1]. עדות התובע בהקשר זה הייתה תמוהה; הנוהג המקובל הוא ששכר-טרחה בגין עריכת הסכם מכר דירה נקבע באחוזים ממחיר הנכס ומשולם עם הבאת העסקה לידי גמר, בכריתת הסכם. לא כך נהג התובע במקרה דנן, והדבר מניח לפתחו נטל לבאר את התנהלותו, בהצגת הסכם שכר-טרחה עם בא-כוחו או בעדות מבוררת; הנטל לא הורם.
טיוטת הסכם ראשונה הועברה מבא-כוח הנתבע אל בא-כוח התובע ביום 25.4.2013; בתאריך 21.4.2013, עוד בטרם התקבלה טיוטה ראשונית זו, שילם התובע לבא-כוחו את מלוא שכר-טרחתו בגין העסקה, בסך 10,000 ₪ ומע"מ, ובסך-הכול 11,800 ₪ [ר' חשבונית עסקה 713 שצורפה ל-ת/1 ועדות התובע בעמ' 9 ש' 29-19 ובעמ' 10 ש' 2-1]. רק לאחר שבית-המשפט חייבו להשיב, נאות התובע לאשר שלא שילם לבא-כוחו שכר נוסף בשל כך שהלה יצגו בקניית הדירה החלופית, וביקש להישמע בטענה שכך נעשה משום ש"אנחנו רצינו לראות איך נגמר הנושא הזה של המשפט" [שם]. ניכר שבכל הקשור לנזק, לא נקט התובע גילוי מלא וביקש להציג מציאות חלקית וברירנית, באופן שנזקף לחובתו במונחי מהימנות. בעדות התובע בחקירה החוזרת, שנשאה אופי מדריך במובהק, לא היה כדי לרפא פגם זה [עמ' 14 ש' 6-5].
5.במכלול הנסיבות והשיקולים הללו יועמד סכום הפיצוי על סך כולל של 15,000 ₪, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (10.2.2014) עד יום פסק-הדין. סכום זה מבטא את הפיצוי לו זכאים התובע ורעייתו בגין פרישתו של הנתבע מן המשא והמתן שניהל תוך הפרת החובה הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים; יתווספו אליו שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 5,310 ₪ והוצאות ההליך בסך 2,000 ₪, כשהסכומים הם ליום פסק-הדין.
התביעה לא הוגשה בשם רעיית התובע אלא בשמו של התובע לבדו. אין בכך כדי לגרום לפיצול מלאכותי של הפיצוי, תוך פסיקת מחציתו בלבד לתובע. רעיית התובע לא נשאלה על כך בחקירה נגדית; היא הייתה שותפה להליך, ולו גם במעמד של עדה. אשר על כן אין מקום לפסוק לתובע רק את מחצית סכום הנזק. על-מנת שלא לחשוף את הנתבע לסיכון שבנקיטת הליך נוסף, ישולם מלוא הסכום האמור לעיל בתנאי שהתובע ימציא תצהיר חתום בידי בת-זוגו חיה ומאומת כדין, לפיו עם קבלת הפיצוי האמור לעיל לא תהא לחיה כל תביעה או טענה נגד הנתבע או ילדיו השותפים עמו לזכויות בדירה בקשר עם העניינים הנדונים בהליך זה. תצהיר בנוסח זה יומצא בידי התובע לנתבע תוך ארבעה-עשר יום מעת קבלת פסק-הדין; לא יומצא התצהיר בפרק זמן זה, יצא הנתבע ידי חובתו לפי פסק-הדין בתשלום מחצית הסכומים שנקבעו בסעיף זה.
ה.סיכומם של דברים
די באמור לעיל כדי להכריע בפלוגתות הממשיות השנויות במחלוקת, ואין צורך להידרש גם לטענות אחרות שנזכרו.
התביעה מתקבלת אפוא בחלקה.
הנתבע ישלם לתובע את הסכומים האמורים בחלק ד(5), כל זאת תוך שלושים יום מן המועד בו יומצא לו פסק-הדין. כל סכום שלא ישולם במועד ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ואילך עד מועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, י"ג אלול תשע"ה, 28 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.
