1.במסגרת העבודות לסלילת מסילת הברזל מעכו לכרמיאל ניתן בשנת 2005 צו הפקעה על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 להפקעת חלקה שהתובעים הינם חלק מבעליה הרשומים. בתביעה בתיק זה, עותרים התובעים, לקבלת פיצויים בגין ההפקעה. המחלוקת בין הצדדים משתרעת על שווי המקרקעין שהופקעו ועל סכום הפיצויים המגיעים לתובעים, וכן על היקף זכויותיהם של התובעים בחלקה.
רקע
2.בצדו הדרומי של כביש עכו-כרמיאל (כביש מס' 35), מצויה חלקה הידועה כחלקה 27 בגוש 19027 ששטחה הרשום הינו 4,973 מ"ר (להלן: "החלקה"). החלקה מצויה בקרבת אזור התעשייה בר-לב וסמוכה למפעלי התעשייה במקום. בעבר הייתה החלקה בבעלות שלושה אחים; מוחי אלאדין קאסם דבאח ז"ל, סלאח קאסם דבאח ז"ל ואחמד קאסם אחמד דבאח ז"ל.
3.התובעים, סמיח דבאח (להלן: "סמיח") וסמיר סבאח (להלן: "סמיר") הינם שניים מבין ילדיו של המנוח סלאח קאסם דבאח ז"ל (להלן: "המנוח סלאח"), שהיה בעלים של שליש מהחלקה. התובעים ירשו חלק מזכויותיו של המנוח סלאח וכל אחד מהם נרשם כבעל 1/21 חלקים מהחלקה (כלומר שביעית מחלקו של המנוח סלאח). שאר חלקיו של המנוח סלאח נרשמו על שמם של אחים נוספים ובהם עאטף דבאח ז"ל, אמין דבאח, סביח דבאח ז"ל, מחמד דבאח וקאסם דבאח ז"ל.
זכויותיו של המנוח מוחי אלאדין קאסם אחמד דבאח, נותרו רשומןת על שמו (1/3 חלקים). זכויותיו של המנוח אחמד קאסם אחמד דבאח ז"ל, עברו על פי צו ירושה לבנו מועין דבאח ונרשמו על שמו (1/3 חלקים).
4.ביום 22.12.2005 פורסם בקובץ התקנות 6446 בעמודים 212 – 213 צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (מסילת הברזל חיפה – כרמיאל), התשס"ו – 2005 המחיל את הפקודה על חלקות מקרקעין שונות כנדרש לצורך סלילת מסילת ברזל מעכו לכרמיאל ובהם גם חלק ניכר מהחלקה (להלן: צו ההפקעה). ביום 18.12.2006 פורסמה למתן תוקף תכנית לתשתיות לאומיות (תת"ל) 12/2, שעניינה מסילת הברזל עכו – כרמיאל (להלן: התוכנית). בהתאם לתכנית זו שונה ייעוד החלקה מחקלאות לקו רכבת עכו – כרמיאל. חלק גדול מהחלקה נכלל במסגרת צו ההפקעה והתוכנית, ועל פיהם הופקע מהחלקה שטח של 4,458 מ"ר.
נציין כי כבר בשנת 1964 הופקע חלק מהחלקה, בשטח של 499 מ"ר לצורך הרחבת כביש מס' 85, מכוח צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (כביש עכו – צפת) (שינוי התווי), התשכ"ד – 1964, אשר פורסם בקובץ התקנות 1547 בעמ' 815. הערה בגין הפקעה זו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 17.1.1977 (להלן: "הפקעת העבר").
5.ביום 2.2.2011 הגיעו לחלקה נציגי חברת נתיבי ישראל, ממשיכת דרכה של מע"צ (להלן: נתיבי ישראל), וערכו פרוטוקול בנוגע למצב הקיים. בעלי הזכויות בחלקה לא הגיעו למקרקעין במועד זה, על אף שהוזמנו על ידי נתיבי ישראל.ביום 27.4.2011 תפסה נתיבי ישראל את החזקה בשטח המופקע מהחלקה.
6.בעקבות הפקעת החלקה נערכה עבור רכבת ישראל, אשר קידמה את התוכנית בטרם הועבר הפרויקט לחברת נתיבי ישראל, שומת פיצויים. בהתאם לשומה מיום 14.8.2006, הפיצוי לו זכאים בעלי הזכויות בחלקה בגין הפקעת שטח של 4,458 מ"ר ממנה, עומד על סך כולל של 453,000 ₪ נכון למועד הקובע 22.12.2005 (להלן: המועד הקובע). סך זה מתבסס על שווי של 100 ₪ למ"ר כקרקע חקלאית.
7.הערכת פיצויים זו לא הייתה מקובלת על התובעים והם פנו והזמינו חוות דעת נגדית מטעמם. בהתאם לשומה מיום 24.9.2012 שערך עבורם שמאי המקרקעין מר וואל סלאמה, סכום הפיצויים לו הם זכאים עומד על סך של 900,000 ₪ נכון למועד הקובע. סכו הפיצוי מתייחס לשטח החלקה כולה 4,793 מ"ר. בחוות דעתו ציין כי השטח המופקע מהווה 90% מהחלקה, והשטח שנותר גובל במסילת ברזל עתידית ואינו בר שימוש. בהערכת סך הפיצוי נלקח בחשבון פוטנציאל השימוש בחלקה בהיותה סמוכה לאזור התעשייה בר לב והועמד על 180 ₪ למ"ר.
8.לאור המחלוקות בין הצדדים לרבות בנוגע לסכום הפיצויים ולהיקף זכויותיהם של התובעים בחלקה, טרם שולם סכום כלשהו כפיצויים בגין הפקעת החלקה, לרבות הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
התביעה
9.ביום 21.2.2013 הגישו התובעים תביעה לפיצויי הפקעה. התביעה הוגשה רק על ידי סמיח וסמיר, ונטען כי מחמד הינו בעל זכויות בחלקה אולם לא הסכים להצטרף להליך. בהמשך הוגשה בקשה לצירוף האח מחמד כתובע נוסף. בהחלטתי מיום 8.9.2013 הוריתי כי הבקשה תידון בדיון הקרוב אולם התובעים לא חזרו על בקשתם בדיון והבקשה מעולם לא הוכרעה.
בבקשה נטען כי על פי הסכמה בין האחים הייתה הבעלות בחלקה אמורה לעבור על שמו של המנוח סלאח. הסכמה זו לא הועלתה על הכתב והעסקה לא נרשמה. עוד נטען כי יורשי מרבית הבעלים הרשומים הסכימו להעברת הזכויות בחלקה לתובעים ביחד עם אחיהם מחמד.
לתביעתם צירפו התובעים מסמכים הנחזים להיות כתבי המחאה, על פיהם כל בעלי הזכויות הרשומים, וככל שהלכו לבית עולמם – יורשיהם, ממחים לתובעים את מלוא זכויותיהם בחלקה. בהתאם לאמור במסמכי ההמחאה, לאחר ביצוע ההמחאה יהיה סמיח הבעלים של 2898/4973 חלקים מהחלקה (58.27%), סמיר יהיה הבעלים של 1307/4973 חלקים מהחלקה (26.28%) ואילו מחמד יהיה הבעלים של 768/4973 חלקים (15.44%).
10.בית המשפט התבקש להצהיר כי התובעים ביחד עם מחמד זכאים למלוא הפיצויים בגין הפקעת החלקה ולחייב את הנתבעת לפצותם על פי סכום הפיצוי כקבוע בשומת השמאי סלאמה.
נתיבי ישראל הגישה כתב הגנה וכן חוות דעת משלימה של שמאי מטעמה, מיום 19.11.2013. כן טענה כי יש לסלק את התביעה על הסף שכן על התובעים להשלים תחילה את הדיון בעניין זכויותיהם בחלקה ורק לאחר מכן לתבוע את הפיצוי על פי היקף הזכויות שייקבע.
11.נציין גם התובעים הגישו בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה כנגד הנתבעים הנוספים, הלוא הם בעלי הזכויות הנוספים בחלקה ויורשיהם. לבקשה צורפו אישורי המסירה של כתב התביעה לנתבעים הנוספים וכן תצהיריו של סמיח. הבקשה למתן פסק דין נדחתה על ידי כב' הרשמת שרון נתנאל בהחלטתה מיום 28.5.2013, תוך ציון כי "בתאריך 11/4/13 הגישה הנתבעת כתב הגנה ולפיכך, ואף לאור כך, שבשלב זה, לא ברורה נפקותה של הסכמת "הנתבעים הנוספים" והכיצד, אם בכלל, עולה היא בקנה אחד עם הנטען בכתב ההגנה, לא ניתן להיעתר לבקשה למתן פסק דין".
12.בקדם המשפט קבעתי כי בטרם דיון בשאר הטענות ראוי להתחיל בקביעת סכום הפיצוי בגין ההפקעה, דהיינו בקביעת שווי החלקה ליום הקובע. בהסכמת הצדדים הוריתי על מינויו של מר איתן שריאל כשמאי מטעם בית המשפט.
13.בחוות דעתו מיום 20.3.2014, קבע השמאי המוסכם כי על פי תשריט התכנית השטח שהופקע על פי צו ההפקעה היה 4,474 מ"ר ולא 4,458 כפי שנקבע בטעות על ידי השמאי מטעם הנתבעת. השמאי המוסכם העריך כי שווי כל מ"ר בחלרה הינו 115 ₪ ושווי שטח של 4,474 מ"ר מהחלקה הינו 515,000 ₪ - נכון למועד הקובע. שווי זה התבסס על היות הקרקע קרקע חקלאית, עם מרכיב של ציפיות לניצול מתקדם יותר, לחנייה. לאור מגבלות קו בניין של כביש 85 ותחום רצועת החשמל של קו מתח עליון בחלקה, חיווה מר שריאל דעתו כי לא יכולות להיות ציפיות לניצול עתידי בייעוד מתקדם יותר מאשר חנייה. השמאי הוסיף כי הציפיות לניצול החלקה לחנייה מתבססות על קרבתה לאזור התעשייה.
בנוסף העריך השמאי שריאל בחוות דעתו את שווי הפיצוי בגין הפקעת העבר להרחבת כביש 85 והעמידה על סך של 15,000 ₪, נכון ליום 22.12.2005 (המועד הקובע על פי צו ההפקעה מ 2005). הערכה זו התבססה על כך שייעוד שטח הפקעת העבר, במועד ההפקעה, היה למטרת דרך, ועל כן שוויו נמוך יותר משאר החלקה.
14.בעקבות קבלת חוות דעת השמאי שריאל פנו אליו שני הצדדים בשאלות הבהרה. תשובותיו לא הניחו את דעתה של נתיבי ישראל ועל כן ולבקשתה הוא אף הגיע לבית המשפט ונחקר על חוות דעתו ותשובותיו לשאלות ההבהרה.
תמצית הטענות
15.כאמור, הצדדים חלוקים הן בנוגע לסכום הפיצויים בגין ההפקעה והן בנוגע לזכויות התובעים במקרקעין. אשר לסכום הפיצויים, התובעים טוענים כי עם מינוי שמאי מומחה מטעם בית המשפט יש לפסוק להם פיצוי כמפורט בחוות דעתו, כאשר פיצוי זה כולל פיצוי בגין ההפקעה משנת 2005 וכן פיצוי בגין הפקעת העבר.
מנגד טוענת נתיבי ישראל כי סכום הפיצויים הנכון הינו כפי שנקבע בשומה מטעמה. לטענתה אין מקום להביא בהערכת שווי החלקה את הפוטנציאל לשימוש כחנייה, מאחר שאין תכנית ממשית כלשהי לשינוי ייעוד כזה. נתיבי ישראל מדגישה גם את העובדה כי החלקה לא גובלת באזור התעשייה אלא רק קרובה אליו, ועל כן על מנת להכשיר חנייה בחלקה לטובת אזור התעשייה יהיה צורך להכשיר מעבר דרך חלקות סמוכות, אשר ייעודן הינו לשמורת טבע או יער. הכשרה כזו דורשת אישור של גורמים רבים, ונראה שאין בה פוטנציאל ממשי. עוד טוענת נתיבי ישראל כי השווי שנקבע בחוות דעתו של מר שריאל גבוה משווי המקרקעין כפי שנקבע בעסקאות השוואה בחלקות סמוכות, שהוצגו בחוות דעתו המשלימה של השמאי מטעמה. נתיבי ישראל שוללת את עמדת השמאי שריאל לפיה לחלקה יש יתרון מכיוון שהנגישות אליה עדיפה מכביש 85 הגובל בה, וטוענת כי ההיפך הוא הנכון; העובדה כי החלקה נמצאת במסגרת קווי הבניין של כביש 85 מפחיתה מערכה.
לגבי הפקעת העבר, טוענת נתיבי ישראל כי חל שיהוי רב בדרישת הפיצויים בגינה, שיהוי של כ-50 שנים שיש בו כדי לשלול את הזכות לפיצויים. חלוף זמן כה רב מקים מצג לפיו התובעים ויתרו על זכותם לפיצויים בגין ההפקעה ואף מקים חזקה כי לרשות המפקיעה נגרם נזק ראייתי. לגופו של עניין טוענת נתיבי ישראל כי השמאי שריאל טעה, שהרי המועד הקובע לעניין הפקעת העבר הוא מועד פרסום צו ההפקעה מיום 20.2.1964 ולא מועד פרסום צו ההפקעה משנת 2005. במועד האמור היה שווי השטח המופקע נמוך יותר מהשווי שצוין על ידי מר שריאל בחוות דעתו.
16.אשר לזכויות בחלקה, התובעים טוענים כי הם בעלי מלוא הזכויות בחלקה. זאת, מכוח המחאת הזכויות אליהם שנעשתה בידי כל בעלי הזכויות הרשומים בחלקה.
נתיבי ישראל טוענת מנגד כי התביעה העיקרית אינה לפיצויי הפקעה אלא לבעלות ולרישום זכויות במקרקעין, תביעה בה היא אינה בעל הדין הנכון ודינה להתברר בהליך נפרד בין הצדדים המתאימים. לטענתה רק לאחר הכרעה בתביעה שכזו יהיה מקום לדון בשיעור הפיצויים בגין ההפקעה. לגופו של עניין מפנה נתיבי ישראל להגדרת "בעל" בפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים), הכוללת רק את הבעל הרשום של המקרקעין ולא בעלי זכויות אחרים. נתיבי ישראל מדגישה כי התובעים לא צירפו את כל צווי הירושה הנדרשים, למרות הוראות חוזרות ונשנות של בית המשפט לעשות כן, ועל כן לא ניתן לדעת האם כל בעלי הזכויות בחלקה צורפו לתביעה והמחו לתובעים את זכויותיהם. לעניין כתבי ההמחאה טוענת נתיבי ישראל כי לא מצוינת בהם במפורש המחאת הזכויות לקבלת פיצויי ההפקעה. כמו כן נטען כי במועד בו נחתמו כתבי ההמחאה, הממחים לא היו בעלי זכויות כלשהן בחלקה, אשר הופקעה כבר קודם לכן ועל כן לא יכלו להמחות זכויות שאינן שלהם.
17.נתיבי ישראל נכונה להפקיד את מלוא סכום הפיצויים שייפסק בקופת בית המשפט, עד לבירור זכויות הבעלות בחלקה בהליך המתאים, שהיא אינה צד לו. לחילופין נכונה נתיבי ישראל לשלם לכל אחד מהתובעים 1/21 מסך הפיצוי שייפסק, בהתאם לזכויותיהם הרשומות במרשם המקרקעין, ובכפוף להמצאת המסמכים המתאימים הנדרשים לצורך התשלום.
דיון והכרעה
18.ההכרעה בתביעה מחויבת התייחסות למספר מחלוקות - שווי החלקה ושיעור הפיצוי בגין הפקעתה; היקף זכויות התובעים בחלקה; וזכות התובעים לפיצוי בגין הפקעת העבר.
כבר בפתח ההכרעה אציין, כי הגעתי למסקנה שאין מקום להתערב בשומתו של השמאי המוסכם מר שריאל. כן הגעתי למסקנה כי התובעים זכאים לפיצוי בשים לב לחלקם הרשום בחלקה בלבד וכי אינם זכאים לכל פיצוי בגין הפקעת העבר. נפתח את הדיון במספר הערות מקדמיות.
פיצויי ההפקעה
19.כדי לקיים חברה מודרנית, נדרשת לעתים קרובות התערבות שלטונית בזכויות הפרט, לרבות בזכויות הקניין. לא ניתן לקיים חיי חברה ללא תכנון השימושים והייעודים במקרקעין, הקצאת שטחים לצרכי ציבור, הכשרת דרכי גישה, סלילת כבישים, מסילת ברזל וכדומה. לפיכך, מכיר הדין בזכותן של רשויות השלטון לפגוע בזכות הקניין של הפרט, בין בדרך של הטלת מגבלות תכנוניות על שימושים, ובין בדרך של נטילה כפויה. נטילה כפויה של מקרקעין נעשית בדרך של הפקעה (ראו בג"צ 2390/96 קרסיק נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2) 625, 637, 638 (2001); דנג"צ 4466/94 נוסייבה נ' שר האוצר, פ"ד מט(4) 68, 79 (1995); בג"צ 5091/91 נוסייבה נ' שר האוצר (9/8/1994)).
20.הפקעת זכות במקרקעין יכולה הייתה להתבצע על פי מספר חיקוקים שונים, שהעיקריים שבהם הם חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ופקודת הדרכים ומסילות הברזל (פקודה זו בוטלה בתיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות) . כל אחד מחוקי ההפקעה האמורים כולל הוראות שונות בדבר סמכויות ההפקעה ודרכי ביצוע ההפקעה, ולעתים ישנם הבדלים מהותיים בין דרכי ההפקעה השונות.
21.אל מול צרכי הציבור ניצבת זכות הקניין של הפרט. זכות שהוכרה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו כזכות חוקתית. להגנה על זכות הקניין של הפרט השפעה על סמכויות רשויות הציבור בבואן להפקיע את קניינו (וראו בג"צ 2390/96 הנ"ל; בג"צ 2739/95 מחול נ' שר האוצר, פ"ד נ(1) 309, 327 (1996); ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 63 (14/05/2012); ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817 (2003); עע"מ 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה (26.10.2010)).
הצורך באיזון בין האינטרס הציבורי מחד גיסא לזכות הקניין של הפרט מאידך גיסא מקרין על כוחן של הרשויות להפקיע זכויות במקרקעין. ההפקעה מותנית בקיומן של מטרות ציבוריות מוכרות, בקיומם של הליכים על פי דין; על הרשות המפקיעה לפעול בסבירות, בהגינות ובמידתיות ועוד (ע"א 8622/07 הנ"ל פסקה 66).
22.מגבלה נוספת המוטלת על הרשות המפקיעה נעוצה בחובת תשלום הפיצויים למי שנפגע כתוצאה ממעשה ההפקעה. זכותו של מי שנפגע ממעשה ההפקעה לפיצוי הוכרה עוד טרם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו והתעצמה עם ההכרה בזכות הקניין כזכות חוקתית (ראו ע"א 695/76 עיריית חיפה נ' רוזן, פ"ד לג(1) 175, 188 (1978); ע"א 5964/03 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437, 454 (2006); ודנ"א 1595/06 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקווה (21/3/2013)). כיום אין חולק כי משהופקע זכותו של אדם במקרקעין, עומדת לו הזכות לקבלת הפיצוי, אלא אם חל אחד הסייגים בדין (ראו ע"א 2685/10 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14/05/2012)).
שיעור הפיצויים
23.כאמור לעיל, בהסכמת הצדדים מונה מר שריאל כשמאי מטעם בית המשפט. כידוע, הלכה היא כי מסקנות המומחה שמונה על ידי הבית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו (ע"א 974/91 עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104 (1997); ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל, פ"ד נח(2) 583 (2004); ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים, פ"ד מז(3) 240, 263-262 (1993); ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' פואד אסעד קנג', פ"ד נ(1) 499, פסקה 11 (1996)).
עם זאת, ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת. כך לדוגמה, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".
עוד על מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט ראו ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 189 (1985); ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779 (1990); ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2)1, 11 (1991); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998) והאסמכתאות שם.
24.מר שריאל העריך את שווי החלקה למועד הקובע בסך של 115 ₪ למ"ר (לא כולל מע"מ). בחוות דעתו ובעדותו הוא הסביר, כי שווי זה מתבסס על שומת נתיבי ישראל, עם תוספת מסוימת בגין קירבת החלקה לאזור התעשייה ופוטנציאל השימוש בה בעתיד לחנייה (עמ' 5 לחוות דעתו וכן עדותו בעמ' 9). בעדותו הוסיף, כי שומת נתיבי ישראל בעצמה מגלמת בחובה פוטנציאל לא קונקרטי ערטילאי מסוים (עמ' 9). כמו כן ציין כי בהערכת היקף התוספת על ידיו הוא התחשב גם בעובדה כי הערכות מס שבח בדבר שווי מקרקעין הן נמוכות מאומדן השוק (עמ' 11).
25.הערכת פוטנציאל השימוש במקרקעין כוללת בחובה, מטבע הדברים, רכיב ספקולטיבי ואולי אף רכיב סובייקטיבי של המעריך. עם זאת, צריך לזכור כי עוסקים אנו בהערכת שווי שוק של מקרקעין למועד הקובע, דהיינו המחיר שהיה מוכן לשלם קונה מרצון למוכר מרצון. גם קונה מרצון מעריך את פוטנציאל השימוש במקרקעין ואינו מבסס את הערכותיו רק על שימושים התואמים את תכנית המתאר במועד הרכישה. השמאי שריאל הביא בחשבון את פוטנציאל השימוש מחד וגם את הקשיים לקבלת היתר לסלילת דרכי גישה, הקשיים הנובעים מתכנית מתאר וכדומה מאידך. השמאי מצא כי בשים לב לכלל הנסיבות הפוטנציאל הגלום בחלקה מעלה את ערכה לעומת חלקות סמוכות שאינן בעלות פוטנציאל דומה.
26.דומני, כי לאחר שמיעת הסבריו של השמאי ובשים לב לעקרונות הכללים בדבר משקלה של חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט, אין מקום להתערב בחוות הדעת ובהערכותיו של המומחה.
על-כן יש לקבוע כי סכום הפיצוי בגין הפקעת 4,474 מ"ר מהחלקה עומד על סך של 515,000 ₪, נכון למועד הקובע – 22/12/2005.
זכויות התובעים
27.התובעים טוענים כי עוד לפני שנים רבות הוסכם בין אביהם לאחיו כי מלוא הזכויות בחלקו יועברו אליו. למרות זאת, לא נחתם כל הסכם ולא הועברו הזכויות על שמו. עוד טוענים הם, כי יורשי מרבית בעלי הזכויות במקרקעין המחו להם את זכויותיהם. טענות אלו לא הוכחו.
28.הזכאי לפיצויים בגין הפקעה לפי פקודת הדרכים הינו בעל הקרקע, המוגדר בסעיף 1 לפקודה כדלקמן:
"הבעל הרשום של אותה קרקע, אם יש לקרקע בעל רשום, וכשאין בעל רשום, פירושו האדם הזכאי לקבל את דמי החכירה והרווחים מאותה קרקע, לרבות בעל זכות או בעל טובת הנאה בקרקע;"
29.התובעים ביקשו לנצל את ההליך הנוכחי כדי להצהיר על בעלותם בחלקה, אולם ההליך הנוכחי אינו האכסניה המתאימה למתן הצהרה שכזו. ככל שהתובעים ביקשו לסמוך על הסכמה בין אביהם לאחיו, היה עליהם לנקוט בהליך מתאים שסופו הצהרה בדבר תוקפו של הסכם שכזה. במקרה שכזה ההצהרה אמורה הייתה להתייחס למועד העברת הזכות על פי הנטען. ככל שמבקשים הם לסמוך על המחאות זכות, הרי שאין די בהמחאות שצורפו כדי לבסס את זכותם.
30.כאן נזכיר כי רכישת מקרקעים לאחר פרסום ההודעה על ההפקעה אינה מקנה לרוכש זכויות בנכס שהופקע ואינה מקנה לו זכות לפיצויים (ראו א' נמדר, הפקעת מקרקעין, 465 (2011). לאחר פרסום הודעת ההפקעה יכול הרוכש ליהנות מהפיצוי שהיה מגיע לבעל הזכויות במועד הקובע, רק אם המחה לו המוכר את זכויותיו(שם). במקרה הנוכחי אין ראיה על מספקת על ביצוע עסקה במקרקעין . ככל שכתבי ההמחאה נועדו לביצוע עסקאות מכר מקרקעין, הרי שאין בהם די כדי להצביע על כל התנאים לתקפן של העסקאות. לא הוגשו דיווחים לשלטונות המס ולא שולמו המסים הנדרשים. יתרה מזו, במועד החתימה כבר עברו הזכויות על פי צו ההפקעה לנתבעים. המחאה שכזו אין בפנינו.
31.כתבי ההמחאה אינם מספקים גם כדי להצביע על המחאת הזכות לפיצויים. ראשית נזכיר, כי לא כל מי שעל פי הנטען הינו בעל זכויות בחלקה מכוח ירושה, חתם על המחאה כנטען. שנית, כדי לבסס את זכותם של הממחים השונים היה על התובעים לצרף את כל צווי הירושה, אולם עד כה טרם הומצאו צווי ירושה של המנוח מוחי קאסם אלאדין דבאח ז"ל, של אבי התובעים סלאח קאסם דבאח ז"ל ועוד. שלישית, עיון בכתבי ההמחאה מלמד כי הממחים מסכימים להמחות את "כל הזכויות שיש לנו ו/או היו לנו מכל סוג שהוא במקרקעין שבנדון [...]". אין בכתבי ההמחאה התייחסות להמחאת הזכות לקבלת פיצויי הפקעה. ככל שהכוונה הייתה להמחות רק את הזכות לפיצויים, הרי שהדבר אינו מוצא ביטוי מפורש בכתבי ההמחאה.
32.על-כן, התובעים אינם זכאים לכל פיצוי העולה על חלקם היחסי בחלקה (1/21). נציין גם כי האח מחמד לא צורף כבעל דין בתיק, שכן לא ניתנה כל החלטה בבקשה לצירופו. ככל שהאח יבקש להצטרף ויסכים לפיצוי שנקבע בפסק דין זה, הוא יהיה רשאי לדרוש פיצוי בהתאם לחלקו היחסי בחלקה – 1/21.
הפקעת העבר
33.בכתב התביעה עתרו התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצוי על מלוא שטח החלקה, כולל השטח שנכלל בהפקעת העבר משנת 1964. לתביעת צרפו חוות דעת של השמאי סלאמה אשר התייחס רק להפקעה משנת 2005 וביסס את חוות דעתו על זכותם של התובעים לפיצוי על מלא שטח החלקה על הערכתו כי יתרת השטח שלא הופקעה בהפקה משנת 205 אינה ראוי יותר לשימוש בשל הקרבה למסילת הברזל. רק לאחר הגשת כתב ההגנה טענו התובעים כי הם זכאים לפיצוי גם על השטח שהופקע בשנת 1964 ובסיכומיהם הפנו לפסק דינו של בית המשפט העליון בדנ"א 1595/06 הנ"ל שבו נקבע כי ההלכה בדבר התיישנות תביעות לפיצויי הפקעה תיכנס לתקופה רק 3 שנים לאחר פסק הדין.
הנתבעת מצדה מבקשת לדחות את הטענות הן בשל כך שכלל לא הוגשה תביעה בגין הפקעת העבר, הן בשל כך שלא הובאה ראיה על שווי המקרקעין במועד הקובע להפקעת העבר והן בשל השיהוי הרב בדרישת הפיצוי.
34.דין טענת התובעים בעניין זה להידחות. עיון בכתב התביעה מגלה כי כלל אינו כולל תביעה לפיצוי בגין הפקעת העבר אלא מתבסס כולו על ההפקעה משנת 2005. הפקעת העבר אף אינה נזכרת. בחוות הדעת שצרפו התובעים לכתב בתביעה.
אין גם כל התייחסות, לא כל שכן ראיות, לגבי זהות בעלי החלקה במועד הקובע להפקעת העבר כלומר ליום פרסום ההודעה על הפקעת העבר. על פי האמור בנסח הרישום צו ההפקעה פורסם בקובץ התקנות 1547 מיום 20.2.1964. הזכויות בחלקה נרשמו לאחר הסדר זכויות רק ביום 8.10.1964 ועל כן לא ניתן לדעת מי היה בעל הזכויות במועד הקובע להפקעת העבר (20.2.1964). התובעים לא טרחו להביא ראיות על כך, כגון תזכורות התביעה שהוגשו לפקיד ההסדר, מסמכים על רכישת החלקה וכדומה.
35.זאת ועוד , בתביעה לפיצויי הפקעה יש לקבוע את שווי החלקה למועד הקובע, כלומר למועד פרסום ההפקעה. בחוות הדעת מטעם התובעים אין התייחסות לשווי למועד הקובע וגם השמאי שראל התייחס לשווי למועד הקובע להפקעה משנת 2005 ולא למועד הקובע להפקעת העבר. בהעדר ראיות לגבי שווי למועד הקובע לא ניתן לבסס פיצוי על פי שווי במועד מאוחר של כ- 40 שנים.
36.דומני כי גם טענת השיהוי מצדיקה את דחיית הטענות לפיצוי בגין הפקעת העבר. פסק הדין בדנ"א 1595/06 אינו חוסם את דרכה של הנתבעת לטעון לשיהוי או לנזק ראייתי כתוצאה מהעיכוב במשלוח הדרישה לפיצוי. התובעים לא נתנו כל הסבר לשיהוי הרב, לא התייחסו לעובדה כי השטח כבר נכלל בתחום דרך 85 שנסללה לפני שנים רבות, לא הסבירו מה הייתה עמדת המורישים במועד ההפקעה ולמעשה התעלמו כליל מהצורך להסביר את העיכוב במשלוח הדרישה לפיצוי. גם בכך יש כדי להצדיק את דחיית התביעה לפיצוי בגין הפקעה העבר.
סוף דבר
37.לאור כל האמור אני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי רק עבור חלקם היחסי בחלקה כלומר 1/21 משווי החלקה שהופקעה בהפקעה משנת 2005. הואל וקבעתי כי יש לאמץ את הערכותיו של השמאי שראל הרי שהתובעים זכאי לפיצוי בשיעור של 1/21 מהסך של 515,000 ₪ שהם סך של 24,524 ₪ לכל אחד מהתובעים (ליום הקובע).
אשר על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מהתובעים סך של 24,524 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד הקובע, 21.12.2005 ועד למועד התשלום בפועל. כמו כן תשלם הנתבעת לתובעים את חלקם בשכר המומחה מטעם בית המשפט.
לאור האמור בסעיף 32 לעיל ומאחר והבקשה לצירוף מחמד לא הוכרעה אני מורה כי אם ימציאו התובעים תוך 21 יום הודעה של מחמד, חתומה ומאושרת על ידי עורך דין בדבר רצונו בפיצוי, תשלם הנתבעת גם למחמד פיצוי בשיעור זהה - כלומר אותו סכום שישולם לכל אחד מהתובעים, למעט החזר ההוצאות.
כמו כן תשלם הנתבעת לתובעים החזר הוצאות ושכר טרחת עורכי הדין בהליך הנוכחי בשיעור של 10% מסכום הפיצוי. בסכום זה הבאתי בחשבון כי התקבלו רק חלק מטענות התובעים.
ניתן היום, י"ז אלול תשע"ה, 01 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.
