ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' שמעוני, שופט בכיר), מיום 5.10.14, בת"א 26895-05-11, בגדרו קבע כי פירוק השיתוף בנכס במקרה דנן, ייעשה בדרך של מכירת הנכס כנכס פנוי.
רקע עובדתי
1.ביום 9.4.97 חתמה המערערת יחד עם בעלה המנוח מיכאל מניס ז"ל (שנפטר ביום 28.1.07, להלן: "המנוח"), על הסכם הלוואה. הלווים לא החזירו את החוב והוגשה נגדם תביעה לבית משפט השלום בירושלים (ת"א 24237/97). בפסק הדין נקבע, כי רק המנוח יישא בתשלום החוב והתביעה נגד המערערת נדחתה. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה ובית המשפט המחוזי הותיר על כנו את פסק הדין (ע"א 2518/01). לאחר שהחוב לא סולק, הוגשה בקשה על ידי הזוכה, גורביץ ולדימיר, למימוש פסק דין בלשכה להוצאה לפועל (תיק הוצל"פ 03-18421-04-9).
2.ביום 25.11.09 מונתה המשיבה על ידי ראש ההוצאה לפועל ככונסת נכסים לניהול ומימוש זכויות המנוח במקרקעין - קוטג' דו-קומתי של 4 חדרים הידוע כגוש 30593 חלקה 5/3 הנמצא ברח' שיף 24/3, בשכונת רמות בירושלים (להלן: "הנכס" או "הדירה").
המנוח היה רשום בחברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל כבעל מחצית זכויות החכירה בנכס, והמערערת, אלמנתו, הייתה רשומה כבעלת המחצית הנוספת.
המערער, מנשה מניס, הוא בנם של המנוח ושל המערערת.
3.יצוין, כי ביום 17.2.14 התיר בית משפט קמא, בפסיקתא, לרשום אצל רשם המקרקעין את זכויותיהם של עזבון המנוח ושל המערערים בנכס בתוספת הערת אזהרה לטובת כונסת הנכסים.
4.בבית משפט קמא התבררה תביעת המשיבה לפירוק השיתוף בדירה.
5.בין הצדדים התגלעה מחלוקת - האם הדירה תימכר כפנויה, כטענת המשיבה, או כתפוסה, כטענת המערערים. המשיבה טענה, כי על פי סעיף 54א לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967, ועל פי צו המינוי ככונסת נכסים, היא נכנסה לנעליו של החייב – המנוח, וזכאית לבקש את פירוק השיתוף בנכס ומכירתו כנכס פנוי מכוחו של סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
נטען, כי ביום 31.7.00, עוד בטרם ניתן פסק הדין בת"א 24237/97, נטשה משפחת מניס את הנכס ועברה להתגורר בחו"ל באופן קבוע. לאחר פטירת המנוח המשיכה המערערת להתגורר בחו"ל ולא החזיקה בנכס. המערערת אף השכירה את הדירה למשפחת שגב על פי חוזה שכירות מיום 23.8.08 עד ליום 13.5.10 תמורת סך של 3,000 ₪ לחודש.
עוד נטען על ידי המשיבה, כי הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") אינן חלות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה הואיל ולמערערת לא הייתה מלכתחילה זכות לדיירות מוגנת וכך גם לא לבנה, המערער. כן נטען, שבתגובה שמסרו המערערים למשיבה ויתרו במפורש על דיירות בנכס.
טענה נוספת שנטענה בבית משפט קמא על ידי המשיבה, כי נכון למועד הגשת הבקשה לקבלת הוראות למכירת הנכס מראש ההוצאה לפועל, הזכויות בנכס היו רשומות בחברה המשכנת ולא אצל רשם המקרקעין. משכך, ועל פי ההלכה הפסוקה (הלכת פרמינגר בע"א 3295/94), במועד הקובע, 18.4.14, לא חלה בענייננו זכות לדיירות מוגנת.
עוד נטען, כי המערערת התחייבה למכור את הנכס למקרה שההלוואה לא תושב; כי המערערת לא הייתה שותפה בהליך האזרחי; לא החזיקה בנכס באופן קבוע; לא הייתה תושבת ישראל ב- 10 השנים הקודמות לבקשה למכירת הנכס כפנוי; וכי היא השכירה את הנכס ויש לה קורת גג אחרת, זולת הנכס. על כן, לטענת המשיבה, יש להורות על מכירת הנכס כפנוי.
6.המערערים טענו בבית משפט קמא, כי בת"א 24237/97 נפסק שהמנוח לבדו הוא החייב מכוח הסכם ההלוואה ולא המערערת, ומכאן שהחייב היחידי הוא המנוח ורק מחלקו בנכס יכולים הזוכים להיפרע. עוד נטען, כי המערערת והמנוח התגוררו בדירה ועזבוה רק לצורך מילוי תפקידו של המנוח בשגרירות ישראל בברלין, ונאלצו לעזוב את הדירה עקב קשיים כלכליים.
אשר להשכרת הדירה טענה המערערת, כי התירה לחברתה מחוסרת הדיור לגור בה, והסכם השכירות נערך עם הדיירת רק על מנת לאפשר לדיירת להירשם כמחזיקה בדירה ולזכות בהנחות בעירייה ובגופים השונים, ומאז שנת 2010 מתגוררת המערערת בדירה עם ילדיה.
המערערת טענה עוד, כי חלה עליה הגנה על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שמכוחו היא דיירת מוגנת ואם יורה בית המשפט על מכירת הדירה, אזי יש למכרה כתפוסה. כן נטען, כי המערערת מעולם לא ויתרה על זכות הדיירות המוגנת בדירה, כי הזוכה הנוכחית אינה בעלת החוב המקורי ונכנסה בנעליו של הזוכה המקורי ובחרה מרצונה להיות בעלת החוב ועוד.
7.בבית משפט קמא הגיעו הצדדים להסדר דיוני, על פיו ויתרו על חקירת נותני התצהירים מטעמם, כי מועד מתן הפסיקתא לרישום הזכויות בדירה על שם המערערים, 17.2.14, הוא המועד של רישום הזכויות על שם המערערת ויורשי המנוח, כי הצדדים יסכמו טענותיהם בכתב בשאלת הדיירות המוגנת בלבד, ופסק הדין יינתן לאחר מכן.
פסק דינו של בית משפט קמא
8.בית המשפט פסק, כי לענייננו לא חל סעיף 40א לחוק המקרקעין, שכן סעיף זה יועד למקרה של פירוק שיתוף בין בני זוג, ולא כאשר הפירוק מתבקש על ידי גורם שלישי במטרה לפרוע חוב לנושים. בית המשפט בחן את תחולתו של סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר וקבע, כי אף הוא אינו חל ואינו מעניק למערערים זכויות של דיירים מוגנים. בית המשפט נימק זאת בכך שעל פי לשונו עשוי בעלים משותף להפוך לדייר מכוח חוק הגנת הדייר בעת פירוק הנכס המשותף, אם הוא "מחזיק בנכס". הסעיף אינו מפרט את טיב ההחזקה הנדרשת ואת הנסיבות שבהן אמור הבעלים המשותף לקבל את ההחזקה בנכס. ואולם קבע, כי על ההחזקה להיות ייחודית כדין, בהסכמת יתר השותפים (ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פ"ד לז(4) 626, 631 (1983)), עובדה שאינה מתקיימת הכא.
9.בית משפט קמא נדרש גם להפניה אל אשר נפסק ברע"א 8233/08 כובשי נ' עו"ד שוורץ (10.10.10), להלן: "הלכת כובשי"). בהלכת כובשי קבע בית המשפט העליון, כי יש להחיל את הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, היינו שהנכס יימכר כתפוס ואשת החייב תוסיף להתגורר בו כדיירת מוגנת. בית המשפט העליון עשה זאת לאחר שקבע שהאישה החזיקה וגרה הלכה למעשה במושכר. לעומת זאת, בענייננו, בשונה מעניין כובשי, קבע בית משפט קמא, כי לא הוכח שהמערערת גרה והחזיקה בדירה.
בית המשפט דחה גם את טענת המערערים, כי בעל הדירה לא חייב לגור בה ודי בכך שהוא מחזיק בה גם אם בדרך של השכרה. זאת עשה באבחנו את הלכת פרמינגר (ע"א 3295/94 פרמינגר, הנאמן על נכסי חווה יוסף מור, פושט רגל נ' חווה מור, פושטת רגל, פ"ד נ(5) 111, 118 (6.2.97), להלן: "הלכת פרמינגר"). בית משפט קמא ציין, כי בהלכת פרמינגר נקבע בדעת רוב, שהדירה הייתה מושכרת לדייר בלתי מוגן והמשיב שם אינו מחזיק בה, ולפיכך אין הוא ממלא אחר תנאי ההחזקה הדרוש לפי סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר. ועוד נקבע שם, כי מאחר שהמושכר הוא דירה המשמשת למגורים, והמשיב שם אינו מתגורר בה, לא חלה ההגנה על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, וגם לא ההגנה על פי סעיף 37 לחוק ההוצאה לפועל שנדון שם, ונקבע כי על הדירה להימכר כשהיא פנויה.
10.בית המשפט פסק כי כך הם פני הדברים גם בענייננו. המערערת לא הגישה תצהיר עדות ראשית כלל, ולא מסרה גרסה לעניין שהותה מחוץ לישראל ולטיב החזקתה בדירה, והימנעותה מלהביא ראיה פועלת לרעתה. בית המשפט הדגיש, כי במקרה זה טענת בא כוחה שהמערערת אינה בקו הבריאות ולא היה לה מה להוסיף בתצהיר, אינה מניחה את הדעת.
11.בית המשפט ציין מעבר לצורך סיבה נוספת השוללת את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר - העובדה שזכויות המערערת לא היו רשומות כדין בלשכת רישום המקרקעין.
12.על יסוד כל האמור, הגיע בית המשפט למסקנה כי על הנכס להימכר כפנוי.
13.על כך הערעור שלפנינו.
עיקרי טענות המערערים
14.המערערים טוענים, כי בענייננו התקיימו בהם התנאים הנדרשים על פי סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר, שכן המערערים החזיקו או מחזיקים בדירה, והם הבעלים או החוכרים לדורות של הדירה. על פי הנטען, שגה בית משפט קמא בקביעת העובדות, הן באי התייחסות לעובדות ונושאים שהועלו לפניו והן במסקנות המשפטיות שנקבעו והעדר מסקנות שהתבקשו.
15.נטען, כי בית משפט קמא לא בחן כלל את השאלה מהם המועדים בהם אמורה הייתה המערערת להחזיק בדירה, ומה משמעות העובדה שילדיה גרו בדירה בעת שהמנוח עד פטירתו והיא עבדו בשליחות בחו"ל.
16.עוד נטען, כי בית משפט קמא התעלם מהמערער ומאחיו אהרון, ובמידה פחותה גם מיתר אחיו ואחיותיו, שהינם דיירים בדירה. המדובר ביורשים של המנוח ובעלי מעמד עצמאי בדירה, הם מתגוררים בדירה גם כבעלי רשות מטעם אמם המערערת, ומהווים את ידה הארוכה בדירה. כן נטען, כי בית המשפט התעלם לחלוטין מכך ששאר האחים היורשים לא צורפו להליך בבית משפט קמא על אף שהמערערים הזכירו זאת והתריעו על כך כבר בכתב ההגנה. על פי הנטען, מעמדם של הילדים, מכוח עצמם וכמחזיקים בשם אמם, הועלה בכתב ההגנה, בראיות ובסיכומים, אך אין התייחסות לכך בפסק הדין.
17.עוד הלינו המערערים על משקל היתר שנתן בית המשפט קמא לאי הגשת תצהיר מטעם המערערת. על פי הנטען, מועדי היעדרותה של המערערת מן הארץ ומועדי שובה היו ידועים לבית המשפט במדויק, על פי מסמכים שהוגשו ממשרד הפנים, הנושא לא היה שנוי במחלוקת ולא נדרש תצהיר לשם כך. העובדות הרלוונטיות ניתנו בתצהירי הבנים – המערער ואחיו דניאל – אשר העידו על סמך ידיעתם ממקור ראשון, ועל כן לא היה מקום לייחס לחובת המערערת אי הגשת תצהיר שלה.
18.עוד נטען, כי בית משפט קמא הסתמך על עדויות שמיעה חלקיות ופסולות באשר למגורים בדירה של משפחת שגב. תקופת המגורים בדירה הייתה קצרה ואין בה כדי לפגוע בהחזקת המערערים או מי מהם בדירה. זאת ועוד, גם בתקופה בה התגוררה משפחת שגב בדירה, החזיקו המערערים בדירה באמצעות המערער, אשר התגורר אף הוא בדירה באותה תקופה ואין לראות בכך משום נטישתה.
19.המערערים טענו גם כי שגה בית המשפט קמא ביישומה של הלכת פרמינגר. נטען, כי הדירה היא דירת המגורים היחידה של המערערים, ומכירתה כפנויה תגרום להותרתם ללא מקום מגורים.
20.עוד טוענים המערערים, כי בסיפא לפסק דינו, התעלם בית משפט קמא מן ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים ולפיה יש לראות את הדירה כרשומה בפועל בספרי רישום המקרקעין על שם המערערים. כן נטען, כי בית המשפט התעלם מהוראות החוק, שכן, אין חולק שזכותם של היורשים בנכס טרם פקעה, כי הנכס טרם נמכר, ועיכוב הרישום על שם המערערים נעשה באופן מכוון ומתוכנן על ידי המשיבה.
עוד הוסיפו המערערים וטענו, כי המקרה שלפנינו אינו המקרה בו ראוי לצמצם את ההגנה שמעניק סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ולהוציא את המערערים מלחסות תחת הגנתו, אלא להיפך.
עיקרי טענות המשיבה
21.המשיבה מבקשת לקיים את פסק הדין מנימוקיו. נטען, כי במשך שנים רבות הייתה הדירה ריקה, ואילו במשך שנתיים הייתה מושכרת. עוד נטען, כי טענת המערערים כי המערער גר בדירה, היא חסרת שחר זאת בהתבסס על ראיות כבדות משקל שהוגשו על ידי המשיבה בבית משפט קמא. כך גם נטען לגבי מגורי הבן השני, אהרון, בדירה.
22.המשיבה מציינת, כי בעת הגשת הבקשה ללשכת ההוצאה לפועל להורות על מכירת הנכס כפנוי, רק משפחת שגב גרה בדירה ובשל עובדה זו הוגשה בקשה נגד עזבונו של המנוח והגב' דבורה שגב. בשלב מאוחר יותר, מכיוון שהמערערת שהתה בחו"ל, הצטרף בנה, המערער, ביוזמתו, תחילה בהליכי ההוצאה לפועל, ולאחר מכן בבית המשפט בתור מיופה כוחה.
23.עוד נטען, כי שאר האחים לא הגישו תצהירים ולא טענו כי מי מהם גר בדירה. אפילו מנשה ודניאל שהגישו תצהירים לא טענו כי הם בעלי זכות לדיירות מוגנת בדירה. יתר על כן, הבנים אינם מסבירים מכוח מה זכאים הם למעמד עצמאי בדירה, או כבעלי רשות מאת אמם.
24.אשר לאי הגשת תצהיר של המערערת נטען, כי היה על המערערת להגיש תצהיר כי הדירה היא דירתה היחידה, ואין לה קורת גג אחרת וזאת לא עשתה. ובנסיבות האלה אין מקום להחיל עליה את ההגנה על פי חוק הגנת הדייר. אשר לטענת המערערים לגבי מצב בריאותה של המערערת שמנעה הגשת תצהיר שלה לבית המשפט, נטען מטעם המשיבה, כי המערערת לא טרחה להציג כל אישור רפואי, המאשר טענה לגבי מצב בריאות לקוי, ועל כן בדין דחה בית המשפט את הנימוק לאי הגשת תצהירה.
דיון והכרעה
25.כאמור, המחלוקת המרכזית בין הצדדים היא האם יש למכור את הדירה כפנויה או כתפוסה.
לאחר שנתנו דעתנו לטענות הצדדים בכתב ובעל פה הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות.
26.נקדים ונאמר, כי משנפסק כי המנוח הוא החייב באה המשיבה בנעליו לאחר שמונתה על ידי לשכת ההוצאה לפועל ככונסת הנכסים, וכן מכוח צו המינוי ומכוח מינוי זה הייתה מוסמכת להגיש את התביעה לפירוק השיתוף בנכס.
27.לגופן של טענות הצדדים - סעיפי החוק הנדרשים בענייננו הם אלה: סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 40א לחוק המקרקעין.
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע בזו הלשון:
"בעל בית שהיה לדייר
33. (א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
(ב) נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי הענין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.
(ג)הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –
(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;
(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
(ד)החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.
(ה)מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם – על ידי בית הדין".
סעיף40א לחוק המקרקעין קובע:
"דירת מגורים של בני זוג
40א.(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)".
28.הלכה פסוקה היא שסעיף 40א לחוק המקרקעין עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין בדירת מגורים של בני זוג אגב סכסוך שפרץ ביניהם (ראו גם: רע"א 1159/01 דג'לדטי נ' הנאמן בפש"ר, רוזן, פ"ד נז(1) 721 (2002); ע"א 2000/01 בן בסט נ' הנאמנה בפשיטת רגל על נכסי בן בסט, פ"ד נט(1) 481 (2004); שלמה לוין, אשר גרוניס פשיטת רגל, מהדורה שלישית, 2010, בעמ' 388–389). סעיף זה אינו חל שעה שמדובר בפירוק שיתוף של בני זוג בדירת מגוריהם שאינו חלק ממהלך כולל של פירוד בין הצדדים, דוגמת פירוק השיתוף בנסיבות שלפנינו, כאשר המבקשת היא כונסת נכסים, גורם שלישי, וזאת במטרה לפרוע חוב לנושים (סעיף 29 בהלכת כובשי). עוד נאמר בהלכת כובשי, כי בעת בחינת בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין המוגשת על ידי כונס נכסים, יערוך בית המשפט איזון בין הזכויות והאינטרסים של השותפים ושל החייב שאין בידו לעמוד בתשלום חובו, מהצד האחד, ובין הזכויות והאינטרסים של הנושים – שאליהם מצטרפים גם האינטרסים הציבוריים בדבר שלטון החוק, ובדבר האמון ברשויות השלטון מן הצד השני.
29. העולה מן האמור, כי בעניינו יש לבחון את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, והאם יש מקום להחילו בעניינם של המערערים (אשר להיסטוריה של החקיקה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לתכליתו למטרתו ובכל אשר למגמה המסתמנת בחקיקה ובפסיקה להצר את גבולות הדיירות המוגנת ולפרשו על דרך הצמצום, ראו הלכת כובשי והאסמכתאות שם בסעיף 19).
30.נבחן את העובדות על פי התצהירים והמוצגים שנפרשו בבית משפט קמא בענייננו. נזכיר, כי על פי ההסכמה הדיונית, המצהירים מטעם הצדדים לא נחקרו על תצהיריהם, ולפיכך אין לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת הערעור.
31.מתצהירו של המערער עולה, כי הדירה נרכשה על ידי הוריו בסוף שנות ה – 80 והתגוררו בה עד שנת 2000, שאז התמנה המנוח לתפקיד בשגרירות ישראל באוקראינה. בעקבות זאת גרו הוריו באוקראינה בשנים 2000 עד 2002. באותה תקופה התגוררו הוא ואחיו אהרון בדירה למעט בשנת 2001 שאז גר עם הוריו באוקראינה. לאחר סיום תפקידו של המנוח, חזרו ההורים ארצה אולם עקב קשיי פרנסה, עברו להתגורר בגרמניה בסוף שנת 2004 ואילו המערער ואחיו נותרו להתגורר בדירה. בשנת 2007 נפטר המנוח בגרמניה. המערערת נותרה לחודשים ספורים בגרמניה, ולאחר מכן שבה ארצה, אולם המשיכה להיות בקשר עם הקהילה היהודית בגרמניה, כולל נסיעות לשם, ולאחר מכן עברה להתגורר בדירה באופן מלא ורצוף (סעיפים 5 - 6 לתצהיר המערער). על פי האמור בתצהירו משנת 2010, עת נישא, עבר להתגורר עם רעייתו למשך שנה בדירה שכורה בירושלים ולאחר מכן במעונות הסטודנטים בבית החולים תל השומר, שם עובדת רעייתו.
32.אשר למגוריה של משפחת שגב בדירה נאמר בתצהיר המערער, כי בסוף שנת 2008 אפשרה המערערת לבת השכונה הגב' דבורה שגב, שהייתה חסרת דיור באותה תקופה, לגור עמו בדירה. כחלק מהמגורים, סוכם עם דבורה כי תשתתף בהוצאות הארנונה, המים, החשמל והטלפון. לצורך כך נערך חוזה בין המערער לבין דבורה, שיאפשר לה להירשם כמחזיקה בעירית ירושלים ובגופים השונים. לדבריו, דבורה מעולם לא שילמה לו או למערערת כסף עבור דמי השכירות. לדבורה ולילדיה שהתגוררו בדירה הוקצו 2 חדרים בדירה, ולמערער הוקצה חדר נוסף (סעיף 3 לתצהיר המערער).
על הדברים שהופיעו בתצהירו של המערער שב גם האח דניאל יואל מניס בתצהיר שהוגש לבית משפט קמא.
33.בתשובות לשאלון שהגישו המערערים השיבה המערערת, כי שהתה באוקראינה בשנים 2000 עד 2002 כשליחת משרד החוץ, והתגוררה שם עם שניים מילדיה. לאחר מכן שהתה בברלין, בגרמניה, בשנים 2008-2005 (סעיף 10 - 10.2). בעת השהות בחו"ל התגוררו בדירה שלושה מבני המשפחה (סעיף 13 שם).
34.לבית משפט קמא הוגש תצהירה של גב' אולגה לוינסון, הזוכה בתיק ההוצאה לפועל, ואשר ניהלה למעשה את ההליכים בבית משפט קמא בשמו של המלווה. בתצהירה נאמר, כי משפחת מאנס עזבה את הארץ למשך שנים רבות, ולא היה ביכולתה לפתוח תיק בלשכת ההוצאה לפועל. המצהירה ביקרה בנכס מידי פעם במשך שנים רבות, ולא היה סימן שמישהו גר בדירה. רק בשנת 2004 התאפשרה פתיחת התיק בהוצאה לפועל, כאשר לאחר ניסיונות רבים נמסרו המסמכים המשפטיים למערער. לטענתה, במשך השנים 2005 ו – 2006 ביקרה בנכס פעמים אין ספור כדי להמציא מסמכים, אולם לא היה מענה. לדבריה, ביום 18.12.09 ביקרה בנכס יחד עם המשיבה ולא היה כל סימן כי בדירה מתגוררת משפחת מניס. על הדלת הייתה מודבקת לוחית ולפיה בבית מתגוררת משפחת שגב. המצהירה שוחחה עם אישה שהזדהתה כדבורה שגב, אשר מסרה לה כי היא גרה בדירה ברשותה של המערערת. כאשר נשאלה האישה על ידה האם מישהו מבני משפחת מניס גר בבית, השיבה כי אף אחד לא גר, לבד מהמערער אשר מגיע לעיתים רחוקות. עוד מפרטת המצהירה בתצהירה מקרים נוספים שבהם הגיעה לדירה ואולם שם לא נמצא מי מבין המערערים.
לתמיכה בדברים אלה, הוגש תצהיר של הגב' אסתר טרטקובסקי, שחיזקה את דברי הגב' אולגה לוינסון, כי במקרה אחד שהגיעו לנכס מסרו שכנים מדירה סמוכה כי מכירים הם את המערערים ואולם המערערת מתגוררת בחו"ל, המערער אינו מתגורר בנכס ומשפחת שגב היא זו שמתגוררת בנכס בשכירות.
גם המשיבה הגישה תצהיר עדות ראשית ואישרה את הפרטים האחרונים, שכן הגיעה לנכס יחד עם גב' אולגה לוינסון.
יצוין, כי לבית משפט קמא הוגשו על ידי המשיבה "תעודת בירור פרטים על נוסע" מאת משרד הפנים בעניינם של המערערים אשר למועדי יציאתם וכניסתם לארץ. מתעודות אלו עולה כי המערערת הייתה מגיעה אחת למספר חודשים ארצה לפרק זמן קצר.
35.מתיעוד מטעם עירית ירושלים שצורף לתצהירה של המשיבה, עולה כי בתקופה מיום 24.6.08 ועד ליום 13.5.10 הייתה רשומה כמחזיקה בנכס הגב' דבורה שגב והיא זו שנשאה בלעדית בתשלומי הארנונה בגין הנכס כולו. מהסכם שכירות שצורף עולה, כי גב' שגב שילמה דמי שכירות של 3,000 ₪ לחודש. עוד עולה מתצהירה של המשיבה, כי מיום 1.11.10 ועד ליום 31.10.11 שכר המערער נכס אחר לתקופה של 12 חודשים (סעיף 29 לתצהירה).
36.על פי סעיף 33(ב) לחוק הגנת הדייר, אם נפטר הבעל או חוכר לדורות של נכס, יהיה בן הזוג לדייר ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר לפי העניין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו. כמו כן נאמר שם, כי כאשר אין בן זוג, יהיו ילדיו לדיירים. כאמור לעיל, בשנים 2008-2005 התגוררה המערערת עם המנוח בברלין, אשר נפטר שם בשנת 2007. המערערת המשיכה להתגורר שם תקופת מה. היינו, עובר לחצי שנה בטרם פטירתו של המנוח, לפחות, וגם לאחר מכן, כאמור, לא התגוררה המערערת בנכס. מכאן עולה המסקנה, כי למערערת לא קיימת זכות לדיירות מוגנת מכוח פטירתו של המנוח.
זכות הקניין שלה בנכס קיימת למחצית הנכס מכוח הרישום של הנכס על שמה ועל שם המנוח, תחילה בחברה המשכנת ולאחר מכן בלשכת רישום המקרקעין.
מכוח האמור בסעיף 33(ב) לחוק הגנת הדייר, אין למערער ולילדים האחרים של בני הזוג זכויות לדיירות מוגנת בנכס, שכן זכות זו יכולה הייתה להיות להם רק אם למנוח לא הייתה בת זוג, ובענייננו למנוח הייתה בת זוג. יצוין, כי העובדה שמי מילדי בני הזוג המשיך להתגורר בדירה בעת שההורים שהו בשליחות באוקראינה ובגרמניה, אין בה כדי לסייע לרכישת זכויות של דיירות מוגנת, כאשר מלכתחילה לא נזקפו כאלה לזכותם. לכך יש להוסיף, כי רישומם של המערערים והילדים הנוספים כיורשי המנוח בלשכת רישום המקרקעין התקיימה שנים לאחר מינויה של המשיבה ככונסת נכסים על הדירה, על הזכויות הנובעות מכך.
37.אשר לטענה לאי צירופם של האחים הנוספים כנתבעים, אין מקום לקבל טענה זו. הזכויות בנכס היו רשומות על שם המנוח והמערערת. ככל שסברו אחֵי המערער כי בידם לטעון לזכויות עצמאיות מכוח ירושתם או כברי רשות מאמם – המערערת, יכלו להגיש בקשה לצרפם כבעלי דין בתובענה (תקנות 21 - 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984), וכך לא עשו. לא למותר לציין, כי צו ירושה על עזבון המנוח לטובת המערערת והילדים הוצא על ידי בית הדין הרבני האזורי בירושלים רק ביום 31.7.11 (מוצג ב' למוצגי המערערים), ולכאורה לא הייתה מניעה לקבלו קודם לכן בסמוך לאחר פטירת המנוח בשנת 2007, עוד בטרם מונתה המשיבה ככונסת נכסים, ואף לבקש לרשום זכויות היורשים בסמוך לכך בלשכת רישום המקרקעין, דבר שנעשה רק בשנת 2014.
38.גם אם יתקבלו דברי המערער כי המשיך להתגורר בדירה, בזמן שמשפחת שגב התגוררה שם, אין חולק, כי נחתם הסכם שכירות בין המערערים לבין משפחת שגב למשך שנתיים ימים בשכר חודשי של 3,000 ₪ לחודש. על פניו שולמו דמי שכירות על ידי הגב' דבורה שגב. לעניין זה יצוין, כי הגב' שגב לא הגישה תצהיר כדי לתמוך בדברים שנאמרו על ידי המערער כי בפועל לא שולמו דמי שכירות, וכי הסכם השכירות שנחתם בין המערערים לבין משפחת שגב, היה למראית עין בלבד ולצורך קבלת הנחה בארנונה מעירית ירושלים ומגופים אחרים. ברם, גם אם כך הם פני הדברים, הרי על פי הנטען, ההנחה לתשלום ארנונה ניתנה לגב' שגב, משמע כי עליה היה לשאת בתשלום הארנונה, כפי שמופיע גם בסעיף 6(א) להסכם השכירות, גם אם בהנחה, ולא נטען כי המערערים נשאו בתשלום הארנונה המופחתת לאחר הנחה שניתנה לגב' שגב. מכאן יש להסיק, כי גם אם בפועל לא שולמו דמי שכירות למערערים על ידי גב' שגב, נשאה היא בתשלום הארנונה, ויש לראות בכך משום תשלום דמי שכירות, או השתתפות בהוצאות הדירה. לפיכך, אין לטענת המערערים כי לא שולמו דמי שכירות משקל ממשי ועל מה לסמוך.
39.לכך יש להוסיף גם את העובדה כי המערערת בעצמה לא הגישה תצהיר לבית משפט קמא שהדירה משמשת למקום מגוריה היחיד וכי אין לה דירה אחרת, אשר יכולה לשמשה כמקום מגורים. הדברים גם לא נאמרו על ידי מי מהמצהירים מטעם המערערים בבית משפט קמא. העדר תצהיר מטעם המערערת פועל לחובת המערערים, כפי שקבע בצדק בית משפט קמא.
40.זאת ועוד. מקובלת עלינו קביעתו של בית משפט קמא כי בעל הדירה, במקרה שלפנינו המערערת, חייב להתגורר בה והעובדה שלא התגוררה בה תקופות של שנים, כפי שהובהר, וכי הדירה הייתה מושכרת במשך שנתיים, כאמור, אין בה כדי למלא אחר דרישת ההחזקה הייחודית הנדרשת על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (הלכת פרמינגר הנ"ל). גם המערער הפסיק בפועל להתגורר בדירה משנת 2010, כאמור לעיל.
41.מעיון במוצגים עולה גם, כי הנכס הוערך על ידי שמאי ביום 11.2.2010 בשווי של מיליון וחצי שקלים (כאשר יש להניח כי כיום ערך הנכס עלה משמעותית). מכירתו בדרך של פירוק כשהוא פנוי יביא לכך שחלקה של המערערת הוא מחצית מסכום זה, אשר יאפשר לה לרכוש דירת מגורים, גם אם לא ברמה זהה לדירה הנוכחית (השווה הלכת כובשי בסעיף 17 שם).
סיכום:
42.העולה מן האמור הוא כי דין הערעור להידחות והנכס יימכר כפנוי, כאשר מחצית מהתקבול עבורו יועבר למערערת וישמש אותה לרכישת דיור חלופי. מהמחצית האחרת שתתקבל ינוכה חובו של המנוח, וככל שתיוותר יתרה, תועבר זו לידי יורשיו על פי צו הירושה.
43.המערערים יישאו בהוצאות המשיבה, על הצד הנמוך, בסך של 7,500 ₪. סכום זה יועבר למשיבה מהפיקדון שהפקידו המערערים בקופת בית המשפט. יתרת הפיקדון תושב למערערים באמצעות ב"כ.
המזכירות תשלח העתקים לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום, ג' תשרי תשע"ו, 16 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
|
|
אהרון פרקש, סגן נשיא
[אב"ד]
|
|
משה יועד הכהן, שופט
|
|
עירית כהן, שופטת
|