ת"א 2539-04-08 מלון מרינה תל אביב בעמ ואח' נ' עירית תל-אביב-יפו ואח'

מבוא והשתלשלות האירועים עד להחלטה זו:-

1. התובעת (להלן: "מרינה"), והנתבעות (להלן ייקראו ביחד "העירייה"), הינם בעלים במשותף במקרקעין המשמשים כחניון מתחת למרכז מסחרי "ככר אתרים" הנמצא בסמוך לחוף הים במערב העיר תל-אביב. חלקה של מרינה במקרקעין הינו כ-27% וחלקה של העירייה כ-73%.

    

2. הצדדים חלוקים ביניהם על דרך חלוקת פירוק השיתוף. מרינה מבקשת כי השיתוף יפורק בדרך של מכירה, היינו התמחרות פנימית או הוצאת מכרז, והעירייה מבקשת כי הפירוק ייעשה ע"י חלוקה בעין של השטח, על פי חלקו היחסי של כל צד, תוך יצירת שני חניונים נפרדים במקום אחד.

    

3. תובענה זו "בגלגולה הקודם" נדונה בפני כב' ס' הנשיא השופט שנהב (כתוארו אז), על פי החלטתו מונה מומחה אשר בחן את האפשרויות המעשיות לחלוקה בעין. ביהמ"ש דאז, מינה את המומחה זהר עירון. מסקנת המומחה בחוות דעתו מיום 4.12.08, היתה כי ניתן לחלק את הנכס הנדון בין השותפים לפי חלקם הרשום בנכס (עמ' 6 בסעיף ד' לחווה"ד).

    

4. ביום 21.9.09, נתן כב' ס' הנשיא הש' שנהב פסק דין (לטעמי היה מקום להכתירה החלטה) בעניין פירוק השיתוף, וקבע בעמ' 4 לפסה"ד כדלקמן:

   ד."המומחה מונה ע"י ביהמ"ש, בהסכמת בעלי הדין ותפקידו הוגדר בבירור בהחלטת ביהמ"ש. איש מבעלי הדין לא חלק או ערער על מיניו, הגדרת תפקידו או אופן ביצוע מלאכתו, נהפוך הוא, בעלי הדין שיתפו פעולה עם המומחה, המציאו לו תיעוד, נפגשו עימו, סייעו לו לבצע מלאכתו עד תום ואף אפשרו לו להגיש חוות דעת מתוקנת".

   ה. לא מצאתי כל ממש בטענות התובעת באשר למניעה כלשהי לפירוק השיתוף בחניון באמצעות חלוקתו בעין, בדרך המועדפת בסעיף 39 לחוק המקרקעין, בהסתמך על קביעות המומחה.

   ו.המלצת המומחה בחוות הדעת ובתשובותיו במהלך חקירתו ברורה וחד משמעית, ולפיה ניתן באורח מעשי ובעלות שולית לחלק את החניון בעין בין בעליו לשני חניונים נפרדים.

   ז.קביעת המומחה לפיצול החניון לשני חניונים נפרדים, דורשת אמנם יישום מעשי וניתן להניח כי תהיינה בעיות טכניות שונות במהלך יישום הפירוק, אולם שוכנעתי, כי אלה בעיות שוליות הניתנות לפתרון ואין בהן כשלעצמן כדי למנוע את יישום פירוק השיתוף בחניון בעין.

   ח.לא מצאתי ממש בטענות התובעת בקושי או מניעה בהותרת חלקים מסוימים ומוגדרים בחניון, בבעלות משותפת כדי שישמשו את שני החניונים לשם כניסה ויציאה מהם.

   טענות הנתבעות בסיכומיהם מקובלות עלי, ושוכנעתי כי ניתן לפתור סוגיה זו ע"י רישום זיקות הנאה הדדית או תיקון רישום של הרכוש המשותף".

    

5. על פסק הדין הגישה מרינה ערעור בהליך ע"א 15766-05-10, לאחר דיון מעמיק של בית המשפט עם באי כח הצדדים שהתקיים ביום 21.6.12, ערכאת הערעור קבעה כי יש להשיב את התיק לבית משפט קמא לצורך ליבון סוגיות נוספות כפי שנקבע כדלקמן:

   "מבירור שערכנו עם ב"כ הצדדים הסתבר כי האפשרות, שלפיה הנכס יחולק בעין לשני חלקים בלבד, האחד בבעלותה של המערערת, והשני בבעלותה של המשיבה, כאשר סוגית המעברים והכניסה לחניונים והיציאה מהם תוסדר על ידי רישום של זיקות הנאה, אפשרות שהיא ישימה לכאורה לפי חוק המקרקעין, לא נבחנה באופן ממוקד, לא על ידי המומחה ולא על ידי בית המשפט.

   בנסיבות אלו, הצענו לב"כ הצדדים להחזיר את התיק לבית משפט קמא על מנת שאפשרות זו תיבחן, וזאת כפי שפורט לעיל בפרוטוקול, וב"כ הצדדים קיבלו את הצעתנו.

   במסגרת זו הוספנו והצענו, כי אם ימצא על ידי המומחה שאפשרות זו ישימה, יוסיף המומחה ויחווה דעתו, במסגרת חוות דעת מסודרת, מה יהיה שווים של כל אחד משני החלקים אחרי שיבוצע הפירוק בדרך זו, וזאת בזיקה לשאלה האם הפירוק בדרך זו כרוך "בהפסד ניכר" לשותפים או למי מהם, אם לאו.

   בתוך כך, יהיה מקום להוסיף ולבחון את סוגית התשריט הנדרש לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, וזאת טרם קבלתה של החלטה סופית בדבר אופן ביצוע הפירוק.

   התיק מוחזר אפוא לבית משפט קמא לצורך בירורן של סוגיות אלו".

   (פסה"ד מיום 21.6.12, עמ' 8 ש' 13-30).

    

6. לאור החלטה זו של ערכאת הערעור, חזר התיק אליי לאחר פרישתו של כב' הש' שנהב. עפ"י הנחיות ערכאת הערעור, היה מקום לשוב וללבן את סוגיות החלוקה בעין וכן לבחון את סוגיית "ההפסד הניכר". לצורך כך, מיניתי מומחה נוסף מטעמו של ביהמ"ש, ד"ר בועז ברזילי (להלן: "המומחה ברזילי").

    

7. המומחה ברזילי ביקר במקום ביום 3.9.13 ונפגש עם הצדדים ובאי כוחם, קיבל מכל אחד מהם חוות דעת הנדסית ושמאית (ת/1, ת/2, נ/1, נ/2), ואף עיין בטיעונים בכתב. בסוף ההליך, מסר את חוות דע תו המפורטת ביום 17.12.13.

    

   על פי החלטת ביהמ"ש, נתבקש המומחה לבדוק האם אפשרות חלוקה בעין לשני חניונים עפ"י חלקי הצדדים בנכס הינה ישימה, האם ניתן להסדיר את סוגיית המעברים והכניסות באמצעות רישום זיקות הנאה? וכן, האם אפשרות זו תגרום להפסד ניכר כמשמעותו בהלכה הפסוקה?

    

8. מסקנת המומחה ברזילי היתה כי חלוקת חניון בעין לשני חניונים והסדרת המעברים והכניסות באמצעות רישום זיקות הנאה, הינה אופציה ישימה, תוך ביצוע מספר התאמות. עוד קבע המומחה, כי שווי של החניון בשלמותו כפי שקבע המומחה זוהר עירון הינו כ-18,965,000 ₪,וההפרש בין שווי חניון אחד לשווי שני חניונים מפוצלים הינו 2,185,141 ₪, המהווים כ-11.52%. לדעת המומחה ברזילי, אין פער זה של 11.5% מערך הנכס מהווה "הפסד ניכר" בהיבט השמאי.

    

9. המומחה ברזילי הוזמן לחקירה ונחקר ארוכות ע"י ב"כ התובעת בדיון שנערך ביום 9.2.15, ולאחר מכן הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב. בסיכומי התביעה, התמקד ב"כ התובעת בטענה כי נפלה טעות מלפני המומחה שעה שחישב את ההפסד בגין פיצול החניות, ושיעור ההפסד גבוה יותר משציין בחוות דעתו, משכך עולה ההפסד כדי "הפסד ניכר". ב"כ התובעת זנח את טענתו בדבר העדר אפשרות טכנית לפצל את החניון לשני חלקים.

    

10. משהמומחה ברזילי נשאל על שיעור הפער, הודה בעדותו כי 15% ייחשב לפער ניכר.

    "ש.15% היית אומר שוודאי שזה הפסד ניכר?

    ת. הייתי אומר שזה כבר פער, כן. זה כבר פער שהוא כבר גם ברמת השוק. כלומר קונה מרצון היה אומר שהוא פער".

    (עמ' 2 לפרו' ש' 20-22).

     

11. לטענת ב"כ התובעת אם כן, טעותו של המומחה ברזילי בקביעת שיעור ההפסד הובילה למסקנה שגויה של פער בשיעור של 11.5%, בתיקון הטעות נמצא הפער גבוה יותר משיעור של 15%. זאת ועוד, נטען ע"י ב"כ התובעת כי יש לבחון את הפסדו של כל צד בנפרד ולא רק את ירידת ערך הנכס. נזקיה של מרינה בגלל החזקתה בחלק קטן יחסית מהבעלות (כ-27%) גדולים יותר, שכן בחניון משותף חלקה בחזקה המשותפת הוא כשליש, בחלקה בבעלות. בעוד שאם יפוצל החניון הגדול לשניים, יהא עליה לשאת ב-100% מעלויות האחזקה עבור החניון הקטן יחסית שיוותר בחלקה. לשיטתה, ככל שגודל אחזקתה קטן יותר בנכס המשותף, כך יגדל נזקה ע"י הפיצול.

     

12. להלן אבחן טענות הצדדים לעניין המונח "הפסד ניכר", זאת בשים לב למטרת המחוקק ליתן עדיפות לחלוקה בעין בפירוק השיתוף, תוך שמירת הזכויות הקנייניות של כל בעלים. כמו כן, יש לשים לב לעובדה כי העירייה הינה גוף ציבורי, והחניון בבעלותה משרת בעיקר את הציבור הרחב באזור בו קיימת מצוקת חנייה.

     

פרמטרים לקביעת ההפסד:

1. על פי סעיף 20.2 לחוות הדעת המומחה ברזילי, נלקחו בחשבון שלושה פרמטרים בקביעת שווי החניון לאחר החלוקה. הפסד חניות בעקבות הפיצול, עלויות התאמה לפיצול, וכן היוון הוצאות תפעול עודפות בעקבות פיצול החניון.

    

   אף צד לא חלק על פרמטרים אלה ועל דרך חישוב ההפסד. נהפוך הוא, לדעת ב"כ העירייה יש מקום לאמץ את מסקנת המומחה ברזילי ככתבה וכלשונה (ראה פרק ג.6 לסיכומי ב"כ העירייה). אף ב"כ התובעת בסיכומיו מאמץ את הפרמטרים והנוסחה שקבע המומחה ברזילי, לטעמו דרך חישוב זו אף תואמת את הקווים המנחים של השמאי הממשלתי ביחס לעריכת שומות לחניונים (נספח 9 לסיכומי התובעת). אם כן, המחלוקת איננה דרך החישוב או נוסחת החישוב, אלא המחלוקת – האם נפלה טעות בהערכת הרכיבים המרכיבים את נוסחת החישוב, או במילים אחרות אין מחלוקת כי יש להוריד את הסכום המתקבל מהיוון הוצאות התפעול העודפות, המחלוקת היא מה הן אותן "הוצאות תפעול עודפות", או בפרמטר אחר – אין מחלוקת כי יש להוריד את הסכום עבור עלויות התאמה. המחלוקת היא כיצד לקבוע עלויות אלה? אלה שני פרמטרים בהם המחלוקת נוקבת בין הצדדים, כאשר העירייה מאמצת את מסקנת המומחה ברזילי, ומרינה טוענת לכשל בהערכת המומחה, כשל שמביא לעלויות נמוכות יותר ולהערכה כוללת שגויה. אין מחלוקת בדבר הפרמטר השלישי לגבי הפסד של כ-6.5 חניות עקב הפיצול, ואין מחלוקת לגבי שווים של אותן חניות נפסדות בעקבות הפיצול. אתמקד לפיכך בניתוח הפרמטרים שהינם במחלוקת.

    

2. עלויות התאמה – בסעיף 4 לחוות דעתו פירט המומחה ברזילי את עלויות ההתאמה הכוללות הוצאות חד פעמיות, כגון הוצאות היתרי בנייה, אישורי רשויות וכד', וכן הוצאות בגין הפרדת תשתיות כמו מים חשמל, כיבוי אש וכד', הכנת תשריטי חלוקה וכן הריסה ובינוי. המומחה ציין מפורשות בסעיף 14.3, כי הוא אומד עלויות אלה באומדן ראשוני וכללי בסדר גודל של 400,000 ₪, וכי אומדן זה יכול להשתנות בהתאם לתכנון הסופי המאושר עפ"י היתר בנייה.

    

3. המומחה ברזילי נחקר בפרמטר זה והתקשה לפרט את הרכיבים על פיהם הגיע לאומדן של 400 אש"ח. הערכתו נעשתה על פי ייעוץ שקיבל מאנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחום החניונים, וכך השיב המומחה ברזילי בחקירה נגדית בעמ' 78 לפרו' מול שורות 22 ואילך:

   "ת. פה אני הלכתי וחלק מכיתות הרגליים שאני עשיתי, הרי לא המצאתי 400,000 ₪, מאיפה אני יודע כמה עולה ספרינקלרים? הלכתי לאנשים שמפעילים חניונים, אמרתי בואו תעזרו לי לדעת, אם יש לי מערכות כאלה, אני רוצה להפריד אותן, ואז הכניסו אותי".

    

4. לשאלת ביהמ"ש מדוע לא ביקש הערכות מחיר מאנשי מקצוע כגון חשמלאים ואינסטלטורים, השיב המומחה כי רק לאחר תשריט ותוכנית מפורטת כיצד תיעשה ההפרדה נכון יהא לקבל הצעות מחיר לעבודות התשתית השונות.

    

   בהמשך נחקר המומחה ברזילי בשאלה, מי אותם יועצים איתם התייעץ והגיע לנתון המספרי? (ראה חקירה בעמ' 84), המומחה השיב כי ישב עם מהנדסים שונים, למומחה לא היה להציג שמות המומחים, מה הם ייעצו, ואף לא היה לו להציג ניירות עבודה אשר על בסיסם נקבע הסכום של 400,000 ₪. עוד נשאל המומחה, מדוע לא חישב בעלויות התאמה גם הקמת שני מחסומים נוספים שנדרשו עקב הפיצול. המומחה השיב בעמ' 91-92 תשובה ארוכה ומבולבלת, ממנה ניתן היה להבין בסופו של דבר כי ייתכן ולא יהיה צורך במחסומים נוספים, הגם שבתחילת חקירתו הודה המומחה כי חלה טעות בחוות דעתו, באופן שהיום קיים מחסום אחד ויהא צורך בהוספת מחסום, והכל כפי שיפורט בפרק הבא.

    

5. לטענת ב"כ מרינה, על השמאי להעריך את שווי מושא שומתו ואל לו לקבל עדויות או ראיות מאחרים (ב"כ התובעת הפנה לספרו של המלומד אברהם סהר "דיני עדות מומחים:

   עיקרים בסדרי דין ואתיקה (2003) (1) עמ' 206).

   לענייננו, קובעת תקנה 134 א' לתקסד"א כדלקמן:

   "חוות דעת של מומחה מטעם בעל דין או שמינה בית המשפט, תוגש בצירוף רשימת האסמכתאות אשר המומחה הסתמך עליהן בחוות דעתו, אסמכתאות אשר לא ניתן לאתרן בנקיטת אמצעים סבירים, יצורפו לחוות הדעת".

   בענייננו, אותם מהנדסים איתם התייעץ המומחה ברזילי אינם מהווים אסמכתא, המומחה דווקא פירט את כל מקורות המידע האקדמיים בהם נעזר. הוא לא פירט את שמותיהם של בעלי הניסיון בחניונים עימם שוחח. אינני מוצאת כי יש מקום לפסול את חוות דעתו של המומחה ברזילי מחמת עובדה זו, אם כי קשה לתקוף ולבדוק את שומת המומחה בדבר עלויות ההתאמה מחמת העדר פירוט. המומחה התקשה בעדותו אף לתת פירוט מופשט למעט העובדה שציין כי מתן היתרים ואישורים יסתכמו בעשרות אלפי שקלים והעתקת התשתיות הינה המרכיב העיקרי של מאות אלפי שקלים, גם תשובה מופשטת זו לא ניתן היה לבדוק ללא אסמכתא כלשהי לגבי עלות קבלת אישור כזה או אחר.

   לצורך הדיון בלבד, אצא מהנחת עבודה כי אכן עלויות ההתאמה בהערכה ראשונית וגסה הינה כ-400,000 ₪.

6. הוצאות תפעול עודפות:- עפ"י סעיף 15 לחווה"ד של המומחה ברזילי, יש להוסיף עקב הפיצול 4 משרות חלקיות: פקידה, מנהלת חשבונות, שליח, ומנהל. המומחה העריך כל תפקיד נוסף בחצי משרה בעלות של 2,500 ₪, ומשרת מנהל שנעה בין 10,000 ₪ - 5,000 ₪ חושבה לפי 5,000 ₪. עפ"י שיטת המומחה ההוצאה החודשית העודפת הינה 12,500 ₪ לארבע וחצי משרות, ובשנה 150,000 ₪. סכום זה הוכפל במקדם היוון עליו אין מחלוקת של 10.5% , ולפיכך הוצאות התפעול העודפות עקב הפיצול לדעת המומחה הינן 1,428,571 ₪.

    

7. ב"כ מרינה חולק על מסקנת המומחה בכמה רכיבים המרכיבים נוסחה זו. ראשית, טוען ב"כ התובעת, ולטעמי בצדק, משנלקח בחשבון שכר ממוצע של עובד בחצי משרה, יש לקחת גם את הממוצע של משרת מנהל הנעה בין 5,000 ₪ - 10,000 ₪. אין זה משנה אם יהיה איחוד תפקידים של המנהל עם תפקיד אחר. גם כך נעשתה הערכה של חצי משרה מבלי לדעת בוודאות אם די בחצי משרה, שעה שאנו דנים בחניון הפתוח 24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע ונדרשות שלוש משמרות בכל יממה. רק אם נשנה רכיב קטן זה של שכר מנהל לסך 7,500 ₪ במקום 5,000 ₪ נגיע לתוצאה שנתית של 180,000 ₪, היינו תוספת של 461,429 ₪, לאחר היוון.

    

8. עוד טענה מרינה, כי חלקה היחסי בהפסד גדול יותר שכן חלקה כבעלים קטן יותר. יש טעם רב בטיעון זה, שכן מלכתחילה בחניון משותף היתה צריכה מרינה לשאת ב-27% מהוצאות התפעול כחלקה בחניון, והעירייה נשאה ב- 73%. אם יפוצל החניון על פי בקשת העירייה לשני חניונים, הרי מרינה תצטרך לשאת ב-100% עלות תפעול לחניון שלה, שכן אין מי שישתתף עמה. הווה אומר, לעירייה תהא תוספת עלות של 27% ולמרינה תוספת עלויות של 73%. משכך, אם הוצאות התפעול העודפות שווין 1,428,571 ₪, הרי חלקה של מרינה הינה 1,041,142 ₪ (73%), ומכאן שההפסד האישי של מרינה מגיע ל-24%-23%.

    

9. אינני סבורה כי דרך חישוב זו של ב"כ התובעת מדויקת לחלוטין. שכן לצורך ההמחשה, לו הוצאות התפעול לפני הפיצול היו 100 ₪, הרי מרינה נשאה ב-27 ₪ והעירייה ב- 73 ₪. לאחר הפיצול, סבר המומחה כי אין מקום להכפיל את הוצאות התפעול אלא להוסיף מספר חלקי משרה ולצורך הדוגמא יהא זה 150 ₪. היינו, כעת תישא מרינה ב-75 ₪ במקום 27 ₪, והעירייה תישא ב- 75 ₪ במקום 73 ₪. הגם שחלקה של מרינה בתוספת העלות קטן מ-97%, עדיין הוא גדול באופן משמעותי מנזקיה של העירייה. ככל שהחלק בשותפות קטן יותר, כך יגדל הנזק היחסי. הוצאות התפעול העודפות אינן גדלות באותו יחס של החלק בבעלות.

    

10. לא ניתן להתעלם מההפסד היחסי של מרינה שהינו גבוה מהפסדה של העירייה שלה חלק הארי בחניון, ועל נזקיה ממילא תקבל פיצוי ממספר החניות הרב לאין ערוך משל מרינה. סעיף 40 (א') לחוק המקרקעין קובע:

    "במקרקעין שאינם ניתנם לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

     

    היינו, על ביהמ"ש לבדוק גם את הפסדם של חלק מהשותפים ולא רק של כולם, ייתכן וההפסד לא יהא זהה לכל השותפים, הדעת נותנת כי ככל שהחלק בשותפות קטן יותר, הנזק היחסי יהא משמעותי יותר.

     

11. אכן תפקידו של המומחה ברזילי לא היה לבדוק את נזקיה באופן אישי של מרינה, ועל כך נחקר המומחה שעה ארוכה ע"י ב"כ התובעת (ראה עמ' 16-12). המומחה הבהיר לא אחת, כי לא בדק את שוויו של החניון המפוצל למרינה כ"עסק חי", אלא כמחיר של קונה מרצון שירצה לרכוש שני חניונים מול רכישה של חניון אחד (ראה עדותו של המומחה בעמ' 14 מול ש' 24). אכן, זוהי דרך החישוב הנכונה להעריך שוויו של נכס וירידת שוויו בעקבות הפיצול. יחד עם זאת, במסגרת כלל השיקולים לא ניתן להתעלם מהעובדה כי השפעת ירידת הנכס תהא גדולה יותר עבור מרינה, שכן בערבו של יום, הפיצול יגרום לכל אחד מהשותפים להישאר עם סך חלקיו. אין רלבנטיות לערך הנכס של "קונה מרצון", הנכס במקרה כזה לא נמכר אלא נשאר בידי השותפים, ונזקו של כל אחד מהם שונה באופן משמעותי.

     

12. טעות נוספת ברכיבי הוצאות התפעול העודפות היא העובדה, כי המומחה ברזילי קבע כי יש להוסיף 4 חצאי משרות כתוצאה מהפיצול ולא יותר. המומחה יצא מהנחה של שיתוף פעולה בין בעלי חניון שכנים, או שיתוף תפקידים בין בעלי המשרה השונים, וכך העיד המומחה בעמ' 6 מול ש' 4 ואילך:

    "ת. ...ויש לנו תיק סדרי הגודל ואיך שלא נשחק, נגיע לסדרי הגודל האלה. אותו דבר כאן, כאן יש לנו חניון. יכול להיות שיהיה פחות משרה, שיהיה עוד משרה, יכול להיות שמשרה אחת הצליחו לאחד עם משרה אחרת, שיהיה בן אדם אחד שיעשה שתי עבודות".

     

13. זאת ועוד, המומחה חישב את הוצאות התפעול העודפות לקונה צד ג' שיקנה את שני החניונים, משמע קיים שיתוף פעולה בניהול שני חניונים במקביל, כמובן ששיתוף פעולה כזה מוזיל עלויות תפעול, אפשר לנייד עובד ממקום אחד למשנהו וכד'. על הנחת עבודה זו העיד המומחה בעמ' 31 מול ש' 27 ואילך כדלקמן:

    "ת. אני לא לקחתי בחשבון סכסוך, לקחתי בחשבון אם אני רוצה להפריד את זה, להפריד את שני החניונים. כדי שבין שני אנשים אם מישהו בא לקנות את זה מבחוץ, אז הוא קונה שני חניונים ומפעיל, או שיש לו שני מפעילים שונים שמפעילים את זה"..

     

14. במקרה דנן, ברור מאליו כי שווי הוצאות התפעול העודפות צריכות לקחת בחשבון כי כל אחד מהשותפים בעלי הדין, יישאר עם סך חלקיו בשותפות, כשכל אחד מהן ינהל בנפרד את החניון בבעלותו ללא שיתוף פעולה מינימאלי. לכל אחד מערכת חשבונות נפרדת, עובדים שמקבלים שכרם בנפרד, אף עובד של שותפה אחת לא יסייע בחניון שבבעלות השותפה האחרת, ולהיפך. משמע הוצאות התפעול גבוהות יותר, לטעמי ייתכן ויש מקום להכפיל את מצבת העובדים.

     

15. בטבלה שבסעיף 15.1 לחווה"ד, מציין המומחה כי במצב הנוכחי קיימות שתי נקודות בקרה ו-2 עובדי בקרה ובידוק, ומצב זה לא אמור להשתנות גם לאחר הפיצול. המומחה נחקר ארוכות על כך, ולאחר חקירה ודרישה נמצא כי המומחה טעה לסבור כי קיימים היום שני עובדי בקרה. למען הדיוק, די אם נביא את הדברים כהווייתם בחקירת המומחה כדלקמן:

    "ת.לפי גורם חיצוני יש לו נקודת בקרה אחת. אם זה יותר, אני לא יודע, אבל כן, היום יש נקודת בקרה אחת. אני לא בטוח שזו נקודה.

    כב' השופטת: אז הטבלה לא נכונה. אז צריך לתקן את זה.

    ת.אם אני הולך לפי מה שקיים היום, אם זה יהיה נקודת המוצא, מה שקיים היום ולא לפי ניצולים, אז כן, באמת צריך לתקן את זה. אבל לא הלכתי, שוב פעם, אני לא הלכתי כל כך לפי מה שנעשה. באמת לא נכנסתי להכנסות והוצאות ודברים כאלה. נכון, גברתי צודקת.

    (עמ' 18 ש' 15-24).

     

    ובהמשך:

    "ת.לא, אז יכול להיות שיש פה נקודת, שיש פה עוד נקודת בקרה, או פחות, נכון, שלגביה אני מוכן להסכים, שלגבי החניון המפוצל יש לי שתי נקודות בקרה. לגבי החניון המאוחד, שוב פעם, זה אם אני הולך לפי התפעול המשותף שיש היום, שהוא לא הכי, אבל נניח, אז יש לי עוד נקודת בקרה אחת.

    (עמ' 39 לפרו' ש' 4-9).

     

    ולבסוף:

    "כב' השופטת:הוא אומר לך שהיה צריך להיות אחד וזה היה לשתיים, לא שתיים ושתיים.

    עו"ד הרטמן:והיום יש שניים. והיום יש שניים אחרי הפיצול.

    ת.יש שתי נקודות בקרה.

    ש.נכון.

    ש.וזה לא לקחת בחשבון?

    ת.את התוספת נקודות בקרה, לא לקחתי בחשבון עלות שלהם, עלות נוספת של נקודות הבקרה.

    ש.וגם לא לקחת בחשבון, אם יהיו עלויות תפעול נוספות או לא בגינם?

    ת.לא לקחתי בחשבון עלויות תפעול נוספות בגין נקודת בקרה נוספת, בגין המעבר של המכשירים.

    ש.יפה גמרנו".

    (עמ' 42 לפרו' ש' 15-27).

     

     

16. המומחה ברזילי לא ידע לקבוע בוודאות אם תחנת בקרה נוספת מצריכה עובד נוסף במשרה מלאה או בחצי משרה. גם אם מדובר בחצי משרה, הרי מדובר בתוספת של 2,500 ₪ לחודש ולשנה 30,000 ₪, ובהיוון של 10.5% בתוספת של 315,000 ₪ לעובד בחצי משרה.

     

17. גם לגבי העסקת עובד טכני לפי קריאה, קבע המומחה בטבלה בסעיף 15 כי אין צורך בעובד נוסף. לטעמי, לא יעלה על הדעת שעובד טכני אחד הפועל עבור חניון אחד יפעל גם בחניון השני כשמדובר בשני מעסיקים שונים. ממילא המומחה התחשב בתוספת הפעולות על דרך המינימום בחצאי משרה ובמשורה. על כן, יש לחשב חצי משרה לאיש טכני נוסף לתיקוני תקלות על פי קריאה, הווה אומר תוספת שנתית נוספת של 315,000 ₪ להוצאות התפעול העודפות.

     

18. לצורך הדיון, אני מקבלת את קביעת המומחה כי מצבת עובדי הניקיון לא תשתנה בעקבות הפיצול, וממילא עובדי ניקיון מקבלים שכרם לפי גודל שטח החניון, ושטח זה לא ישתנה לאחר הפיצול.

     

19. אם נסכם סך כל ההוצאות התפעוליות העודפות אם כן, הרי יש לחשב 180,000 ₪ לשנה בתוספת 60,000 ₪ לשני עובדים נוספים בחצי משרה, וסה"כ הוצאות שנתיות 240,000 ₪, סה"כ בהיוון 2,520,000 ₪, לכך יש להוסיף 400,000 ₪ הוצאות התאמה ובתוספת חסר ב-6.5 חניות. שווי החניון בניכוי החניות בחסר הינו = 18,608,430 ₪ (ראה סעיף 20.2 לחווה"ד), בניכוי הוצאות תפעול עודפות והוצאות התאמה בסך 2,920,000 ₪. שווי החניון המפוצל = 15,688,430 ₪ (במקום 16,778,859 ₪ עפ"י המומחה). ההפרש אם כן בין שווי ערך החניון הנוכחי 18,965,000 ₪ לבין ערך החניון המפוצל 15,688,430 ₪, הינו = 3,276,570 ₪, היינו 17.27% הפסד.

     

20. למרינה טענות נוספות שלא מצאתי מקום לשערכם. לטענת מרינה, עצם העובדה כי החניונים יעבדו בסמוך אחד לשני תפגע בעסקיה של מרינה, שהרי מחיר החנייה בחניון "הגדול" של העירייה יהא זול יותר. לטעמי, קיימים גם כיום חניונים ציבוריים במקומות סמוכים מאד למקום הנכס, המהווים תחרות מסחרית, בהתחשב במצוקת החנייה באזור, ובעובדה כי תחרות עסקית טובה לציבור. אינני מוצאת מקום לשקלל טיעון זה במסגרת "ההפסד הניכר".

     

21. זאת ועוד, קיים שטח ניטרלי מחוץ לחניון הסגור המכיל כ-19 מקומות חנייה, ונטען כי הפיצול יפגע באפשרות לתחום שטח זה. גם היום השטח לא נתחם אלא מושכר לצד ג', השותפים נהנים מדמי השכירות, וכך יכול וייעשה בעתיד.

     

22. עיריית ת"א מצידה מזכירה ובצדק כי "דרך המלך" של פירוק שיתוף במקרקעין שבחר המחוקק הינה חלוקה בעין, כפי שמורה לנו סעיף 39 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"). על מנת לשמור על עיקרון זה, איפשר המחוקק בסעיפים 39 (ב) ו-(ג) לביהמ"ש להורות על תשלומי איזון ורישום זיקות הנאה. העירייה טוענת כי על ביהמ"ש להשתמש בכלי עזר זה, ולהורות על תשלומי איזון או בדרך כספית ו/או באמצעות חלוקת מקומות החנייה או ניכוס "השטח הניטרלי" לאחד השותפים.

     

23. סבורני שכלי העזר של תשלומי האיזון נועדו לפצות על חלוקה מקפחת של הנכס בין השותפים. במקרה דנן, אין זה רלבנטי, ניתן לחלק את החניון כך שדווקא מרינה תקבל את החניות הסמוכות למקום הנכס שבבעלותה. אין הבדל בין מיקום החניות. מקום שמצא ביהמ"ש "הפסד ניכר", אין הוא מורה לפצות על כך בתשלומי איזון. ה"הפסד הניכר" הוא לכל הנכס.

     

24. בניגוד למסקנת המומחה ברזילי בדבר הפסד של כ-11.52%, הרי בהערכה זהירה ביותר על דרך ההמעטה ובתיקון הטעויות שטעה עם כל הכבוד המומחה בהערכת שווי רכיבי הנוסחה, הרי כפי שהובהר לעיל נמצא בהפסד של כ-17.3%, ובערכים כספיים בירידת ערך של כשלושה מיליון ₪. לטעמי, מדובר בהפסד ניכר. בערכים כספיים הוצאה של 3 מיליון ₪ רק על מנת לפצל את החניון, הינו נזק בלתי סביר ובלתי הגיוני בעליל. מוטב היה להשקיע משאבים אלה בשיקומו של הנכס, שעל פי כל חוות דעת מצבו התחזוקתי גרוע ביותר.

     

25. גם מצבו העתידי של הנכס לו יפוצל לוט בערפל, מדובר בשיתוף פעולה הכרחי של השותפים, הן מחמת הסמיכות של החניונים זה לזה וזיקות הנאה בזכות המעבר, והן מפאת תקלות אפשריות שיהיו שייכות לשני החניונים יחד. ניסיון העבר מלמד כי הצדדים לא מיטיבים לשתף פעולה ביניהם, וזאת בלשון המעטה.

     

26. נימוק העירייה בדבר הצורך בחנייה ציבורית במקום, הינו נימוק כבד משקל. העירייה מתעתדת לשקם את אזור "כיכר אתרים" בהשקעה עצומה, חלק בלתי נפרד מפרויקט השיקום הינו הקמת חניון ציבורי שווה לכל נפש, העדר חניון ציבורי יכול ויוריד לטמיון כל מחשבה לטפח את האזור ולשקמו. בעייתיות זו ניתן לפתור באמצעות חוזה המכר, אם מכר פנימי ואם במכרז חיצוני, ניתן יהא להגביל את תנאי המכר כך שיובטחו לפחות בחלק מהחניון חנייה ציבורית עם מחירים מפוקחים.

     

    סוף דבר:

27. סבורני כי פיצול החניון לשני חניונים הינו הליך מורכב, מסורבל הדורש שיתוף פעולה עתידי, הליך שיגרום להפסד ניכר של כ-3 מיליון ₪ המהווים כ-17.3% מערך הנכס. חישוב זה הינו על דרך ההמעטה ובאיפוק רב. קיים סיכוי כי לאחר הכנת עבודת הפיצול, הפסד זה ילך ויגדל, לאור הוצאות ההתאמה שנעשו באומדן גס בלבד. מטעם זה, אני סבורה כי יש מקום להותיר את החניון מאוחד ולבצע את פירוק השיתוף על דרך המכירה.

     

28. אני מורה לזמן את באי כח הצדדים לדיון, על מנת לשמוע טיעוניהם בדבר הדרך הראויה לבצע את המכר. לאור יציאתי לשבתון, אני מורה על זימון באי כח הצדדים לדיון על פי יומני ולאחר שובי ליום 13.4.16 שעה 08:30.

     

    המזכירות תשלח החלטתי זו לבאי כח הצדדים...

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    ניתנה היום, כ"ד תשרי תשע"ו, 07 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.