ת"א 6569-01-09 ברדוגו ואח' נ' מדינת ישראל

רקע ומסגרת הדיון

1. ביום 11.11.2012 קבעתי בהחלטת ביניים כי הנתבעת אחראית לנזקי התובעים, ככל שאלו יוכחו בהמשך, בגין טיפול רשלני בפנייתם להסב את מטרת החכירה של נכס מקרקעין ממסחרי למגורים. להלן אפרט שוב את העובדות ביתר פירוט.

    

   1. בשנת 1950 נחתם בין אדם בשם אלוש ומינהל מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבע" או "המינהל") הסכם חכירה לנגריה (נספח א' לתצהיר המינהל) בכל הקשור לחלקה 92 בגוש 10206 (להלן: "החלקה ו/או "המקרקעין"). תוכנית המתאר שהייתה בתוקף לגבי אותה חלקה עד שנת 1975, הייתה תוכנית מפורטת ג/39, שאפשרה שימוש מעורב למגורים, מסחר, תעשייה ומבני ציבור (ראה סעיף 6.1 לתצהיר התובע ונספח 8 לתצהירו). בשנת 1975 נכנסה לתוקף תוכנית מתאר ש/23/א (להלן: "התב"ע") אשר שינתה את ייעוד החלקה למגורים א' והחל מאותה שנה חל איסור לנהל נגריה בחלקה מאחר והדבר היה מנוגד לתב"ע. (ראה סעיף 6.1 לתצהיר התובע ועמ' 2 לנספח 13 לתצהיר התובע).

       

   2. בשנת 1972 החל התובע לעבוד כנגר שכיר בנגריה (עמ' 14 ש' 20 לעדות התובע). ביום 30/1/78 רכש התובע את הנגריה מאלוש (נספח ב' לתצהיר המינהל, הסכם המכר). כתוצאה מן הדיווח על ההסכם, בין התובע לבין אלוש, התבצעה במינהל בדיקה מפורטת לגבי החלקה אשר במסגרתה ערך פקח ביום 26/2/78 דו"ח ביקור לפיו בחלקה שני מבנים צמודים המשמשים אך ורק לנגריה (עמ' 2 לנספח 6 לתצהיר התובע).

       

   3. לאחר שהמינהל ביצע את כל הבדיקות הנחוצות חתם בשנת 1980 על הסכם חכירה חדש עם התובעים, כאשר השימוש המותר, בהתאם להסכם החכירה, הוא לנגריה (נספח ג' לתצהיר המינהל).

       

   4. בין השנים 1980 עד 1983 עבד התובע בנגריה. בשנת 1983 השכיר התובע את הנגריה לאחר, מאחר והתקבל לעבודה בועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון (עמ' 14 ש' 13).

       

   5. בחודש ספטמבר 1994 הנגריה נסגרה, בהתאם לצו סגירה מינהלי, עקב שימוש בניגוד לתב"ע (נספח 9 לתצהיר התובע).

       

   6. ביום 17/9/96 נערך דו"ח פיקוח מטעם המינהל (נספח 10 לתצהיר התובע) לפיו המבנה ששימש את הנגריה סגור. הדו"ח מאשר כי המבנה שימש בעבר כנגריה. ביום 30/12/97 הודיע המינהל לתובע שאם הוא מעוניין בחוזה חכירה חדש עליו לוותר על השימוש בנגריה ולשלם דמי היוון (נספח ד' לתצהיר המינהל).

       

   7. ביום 18/8/99 ניתנה הודעה על ידי המינהל באמצעות פקיד בשם גלסברג שמאשר כי החוב, שהיה לתובעים, שולם במלואו. באותה הודעה צוין בנוסף כדלקמן:

       

      "לגבי בקשתך לתיקון סטטוס הנכס ממסחרי למגורים מועבר התיק לטיפול מחלקת חוזים במשרדנו" (נספח 15 לתצהיר התובע).

       

      בפועל מה שאירע במקום שהתיק יועבר לטיפול מחלקת חוזים במינהל התיק הועבר לארכיב ונגנז ללא כל טיפול. זאת אני למד מעדות גב' שמואל מטעם המינהל (עמ' 22 ש' 26 עד סוף העמוד ועמ' 23 ש' 1-5).

       

   8. ביום 3/1/07 פנה התובע בכתב למינהל על מנת לבצע שינוי ייעוד (נספח 16 לתצהיר התובע). בסעיף 3 למכתב זה, הפנה התובע לפניה הקודמת שלו משנת 99 ולתשובת המינהל שהתיק מועבר לטיפול. ביום 26/2/07 שילם התובע אגרת מידע מוקדם לפי דרישה (נספח 17 לתצהיר התובע). ביום 11/11/07 פנה התובע במכתב תלונה למנהל מינהל מקרקעי ישראל על כך שהפניה שלו אינה מטופלת (נספח 18 לתצהירו). בו ביום קיבל התובע תשובה סטנדרטית שמכתבו מועבר לטיפול (נספח 19 ונספח 20 לפיו פנייתו מועברת לממונה על פניות הציבור במינהל). הפניה שלו למנהל המינהל מעולם לא נענתה על ידי מנהל המינהל.

       

   9. בינואר 2008 השיבה לתובע גב' חוה שמואל כי היא מתנצלת על האיחור במתן תשובה והתייחסה באותו מכתב לגוף הפניה (נספח 21). ביום 20/1/2008 קיבל התובע שומה כספית מהמינהל. התובע הגיש ערעור על השומה ולאחר שזה נתברר שילם התובע למינהל את המגיע (נספח 24 לתצהיר).

       

   10. תביעתו של התובע כנגד המינהל היא לתשלום פיצויים בעילה לפי דיני החוזים, עשיית עושר ולא במשפט ודיני הנזיקין.

        

   11. ביום 17.12.2013 נשמעו ראיות בשאלת הנזק כאשר מטעם התובעים העידו מר רענן הלר והתובע. מטעם הנתבע העידה גב' אורלי שוורץ.

        

       ראשי הנזק והפלוגתאות

        

   12. במסגרת תביעתו מבקש התובע לפצותו בגין ראשי הנזק הבאים:

        

       א.התייקרות עלות הבניה בתקופה בה היה עיכוב בהסבת מטרת החכירה.

        

       ב.פיצוי בגין שלילת היכולת לעשות שימוש במקרקעין.

        

       ג.הפרשי תשלום דמי היתר לנתבע לצורך שינוי היעוד של המקרקעין.

        

   13. הנתבע חולק בסיכומיו על אותם ראשי נזק, גובהם או הזכאות להם או על העובדה כי נגרם נזק. עוד טוען הנתבע כי התובעים לא פעלו באופן סביר להקטנת נזקם.

        

        

       פיצוי בגין שלילת יכולת השימוש במקרקעין

        

   14. בפרק זה ברצוני לפתוח בדברי כבוד הנשיא שמגר (כתוארו אז) בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ. קהתי, פ"ד מח(2) 190 (1994) בו עסק בית משפט העליון בתביעה לפיצויים בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 כאשר הועדה המקומית במשך שנים (13 שנה) לא טיפלה בתביעת המשיב לקבלת פיצויים. במסגרת התביעה נטען כי התקבלה תוכנית אשר ייעדה חלק מהמקרקעין שבבעלות המשיב למטרות ציבוריות (שטח ציבורי פתוח ודרך ציבורית). בעמ' 219 נאמרו הדברים כדלקמן:

        

       "משיכת העניין ללא מענה במשך שנים היא בגדר פגם מינהלי משמעותי הראוי לביקורת. במקרה שהשהיית הטיפול גורמת, ללא הצדקה, נזק כספי, כגון חוסר יכולת להשתמש בקרקע כייעודה הקודם ואי-תשלום פיצוי בעבור הפקעה או בעבור שינוי ייעוד, עשוי בעל הקניין להיות זכאי לפיצוי כספי על הנזק שנגרם לו."

        

       דברים דומים נקבעו על ידי השופט גולדברג בעמ' 218 באומרו:

        

       "במקרה דנא יועד כל שטח החלקה, לפי התוכנית הראשונה...לשטח ציבורי פתוח ודרך ציבורית. משמע, כי עד לתוכנית השנייה...לא היה בידי המשיב 1 לנצל את המקרקעין באופן מעשי משך כל התקופה. לפיכך נראה על פני הדברים, כי במשך 17 השנים שחלפו בין שתי התוכניות נגרם למשיב 1 נזק, שעל המערער לפצות בגינו. דא עקא, כי שיעורו של נזק זה בשל ה'הקפאה' לא עמד ביסוד הדיון בבית משפט קמא, ולפיכך לא נתברר שיעורו."

        

   15. בעניין קהתי הועלו על ידי המשיב טענות לנזק בשני מישורים: המישור הראשון הוא הטענה כי התוכנית פגעה בערך המקרקעין. בעניין זה הוכח כי לאחר מספר שנים התקבלה תוכנית נוספת אשר מתקנת את ייעוד המקרקעין. אולם המשיב טען כי יש להתחשב בערך הקרקע במועד כניסת התוכנית הראשונה לתוקף. בית משפט העליון דחה טענה זו וקבע כי במידה ונכנסת לתוקף תוכנית מאוחרת יותר, המשנה את המצב הנורמטיבי יש בהחלט להתחשב בה. המישור השני הוא הנזק שנגרם למשיב בתקופת ההקפאה.

        

   16. הנתבע טוען בסיכומיו כי בענין קהתי נקבע כי מקום בו תוכנית מאוחרת יותר השביחה את המקרקעין אזי הועדה לא תחויב בפיצוי. אולם טענה זו אינה מדויקת. בענין קהתי נקבע כי מקום בו נכנסה תוכנית מאוחרת יותר המשביחה את המקרקעין אזי לא תחוב הועדה בגין נזק מהסוג הראשון, קרי הפגיעה בערך הקרקע כתוצאה מהתוכנית הראשונה. יחד עם זאת, ככל שלא ניתן היה לעשות שימוש במקרקעין בתקופה שבין אישור שתי התוכניות הרי נזק זה הינו בר פיצוי. הנזק הנתבע בתביעה שלפני הינו נזק מהסוג השני קרי נזק בגין חוסר היכולת לעשות שימוש במקרקעין ולא נזק בגין פגיעה בערך הקרקע.

        

   17. בשים לב לכך, הטענות המועלות בסיכומי הנתבע לפיהן התובעים התעשרו כתוצאה מהקפאת המצב בכך שערך המקרקעין עלה, אינן רלוונטיות לענייננו, שכן אין תביעה לפגיעה בערך המקרקעין והתובעים אינם מבקשים למכור את המקרקעין אלא לעשות בהם שימוש.

        

   18. לאור זאת, ברמה העקרונית התובעים זכאים לפיצוי בגין חוסר היכולת לעשות שימוש במקרקעין בהתאם ליעוד הקבוע בתב"ע הרלוונטית.

        

   19. התובעים מבקשים כי הפיצוי בגין חוסר היכולת לעשות שימוש במקרקעין יהיה 6% לשנה משווי המקרקעין. בעניין זה נסמכים התובעים על כך, שהנתבע בעצמו גובה 6% כפיצוי עבור דמי שימוש ראויים. לצורך כך מפנה התובע להסכמי הפיתוח, להחלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' 1234 העוסקת בדמי שימוש בקרקע שלא כדין, ולפסיקה שפסקה שיעורים דומים.

        

   20. הנתבע מאידך חולק על החישובים שעושה שמאי התובעים ועל הטענות שהתובעים מעלים בסיכומיהם. לטענתם לא ניתן להקיש מפסיקה העוסקת בהפקעת מקרקעין לעניין שיעור דמי השימוש הראויים שכן העילה שם היא לא נזיקית ולא חוזית טהורה. הנתבע בסיכומיו חולק על דרך החישוב אך מאידך אינו טוען לדרך מסוימת או מציע סכומי פיצוי בגין חוסר האפשרות לעשות שימוש במקרקעין.

        

   21. יחד עם זאת, לא מצאתי לנכון במקרה הקונקרטי להכנס למחלוקת זו מאחר והגעתי למסקנה כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין חוסר היכולת להשתמש במקרקעין.

        

   22. בטרם אנמק את קביעתי אבקש לסלק טענה נוספת שהעלתה הנתבעת לפיה התובעים יכלו לקבל אישור שימוש חורג ובכך לעשות שימוש בהם כנגריה, כל זאת במסגרת חובתם להקטין את הנזק. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, התובע הינו מזכיר הועדה המקומית לתכנון ובניה כאשר הנגריה שפעלה במקרקעין הופעלה על ידי שוכרים. לא נראה לי סביר לדרוש משוכרים פוטנציאליים שהם יגישו בקשה לשימוש חורג, תוך הכנסתם להוצאות שאינם נדרשים ברגיל משוכר קרקע. עניין זה חורג מגדר הסביר למה שנדרש ביחסי שכירות ולכן אינו נופל לגדרי החובה להקטין את הנזק.

        

       שנית, המינהל בעצמו ביקש מהתובעים להפסיק את השימוש החורג כנגריה ולכן אל לו להלין על התובעים שלא הגישו בקשה לשימוש חורג ופעלו בהתאם להוראותיו של המינהל. וכך נכתב לתובע במכתב מיום 30.12.1997 על ידי מר חנן אבא מטעם המינהל:

        

       "אם ברצונך לקבל חוזה חכירה מהוון, עליך לוותר על החוזה הקודם המיועד לנגריה, לשנות הרישום בטאבו ולהצהיר בפני עו"ד כי לא תשתמש במבנה כנגריה, אז נוכל להפיק חוזה חכירה רגיל ורק לאחר תשלום דמי היוון שיוצעו נוכל להפיק חוזה חכירה מהוון."

        

        

   23. לתובע לא הייתה אפשרות להשתמש במקרקעין כנגריה או שימוש מסחרי אחר מאחר והדבר נוגד את התב"ע ולכן בוודאי שאין לפסוק לתובעים פיצוי בגין חוסר האפשרות להשכיר לצרכי מסחר. מאידך התובע טוען בתצהירו כי ביקש לבנות בית לבנותיו על אותם מקרקעין אך הדבר נמנע ממנו. וכך הצהיר התובע בסעיף 9 לתצהיר המשלים:

        

       "...אין בכוונתי למכור את הקרקע, אלא בכוונתי כי בנותיי יבנו עליה את אשר אני התכוונתי לבנות עבורן."

        

   24. התובע חזר על עדותו לפני באומרו:

        

       "ש.בשנת 94' שסגרת את הנגריה מה חשבת לעשות בקרקע?

       ת.אני חשבתי לממש את הזכויות לבניה.

       ש.בשנת 94' כבר?

       ת.כן. הבנות שלי היו קטנות אז. היום הגדולה בת 37. אז היא הייתה בת 17.

       ש.אז רצית לשמור את זה עבורם שהם יגדלו?

       ת.נכון."

        

   25. לאור זאת, התובעים לא התכוונו כלל להשכיר את המקרקעין לצד שלישי ולהפיק רווחים מכך, אלא התכוננו לבנות בעבור בנותיהם. לכן פסיקת פיצוי בשל חוסר היכולת להפיק ריווח מהמקרקעין עומדת בסתירה לכוונות שהיו לתובעים בזמנו. מתן פיצוי בדמות דמי שימוש ראויים באה לפצות על תרחיש שהינו תרחיש תאורטי כאשר בפועל התובעים התכוונו לבנות בתים לבנותיהם.

        

   26. על מנת לבסס את נזקיהם בראש זה (וראשים אחרים) התובעים טוענים כי בתקופה הרלוונטית בנותיהם שילמו שכירויות מאחר והתגורר בשכירות. לטענת התובעים אילו הם היו בונים הדבר היה נחסך מהן. ראשית, הדבר לא הוכח ולא הוגש העתק מהסכמי השכירות. שנית, נזק זה לא נגרם לתובעים אלא לבנותיהם. הגם שהתובעים טוענים כי עזרו לבנות בתמיכה כספית לא הובאו ראיות כלשהן התומכות בהיקף העזרה שניתנה, אם כי אני לא מטיל ספק שניתנה עזרה כזו כמקובל בין הורים לילדיהם.

        

   27. מאחר ולמעשה דמי השימוש, בגין חוסר האפשרות לעשות שימוש, באים לכסות על נזקים שנגרמו לבנותיהם, הרי המדובר לכאורה בנזק כלכלי שנגרם לצד שלישי שאינו צד לתובענה. להדגיש, התביעה הינה תביעה בגין נזק כלכלי טהור והשאלה הנשאלת האם יש לפצות בגין נזק שנגרם לצד ג' ולא לתובע שהוא הצד שקיבל את השירות הרשלני מהנתבע?

        

   28. ההלכה הפסוקה בעניין זה קבעה כי בדרך כלל לא יוכר נזק כלכלי טהור לניזוק עקיף אלא במקרים חריגים (כלל השלילה) (ראה: ע"א 1077/96 ש. בן אברהם מהנדסים בע"מ נ. א. דורי חברה חברה לעבודות הנדסיות בע"מ [פורסם בנבו]; ישראל גלעד, "גבולות האחריות בנזיקין", תשע"ב 2012, עמ' 899 -900). לא מצאתי כי במקרה זה יש להרחיב את האחריות של הנתבע לנזקים הכלכליים שנטען כי נגרמו לבנותיו של התובע (הגם שלא הוכחו) ולסטות מהכלל לפיו אין להטיל אחריות.

        

       עליה במדד תשומות הבניה

        

   29. התובעים טוענים כי מאז המועד הקובע לעניין ההתיישנות ועד להנפקת שובר על ידי המנהל, לצורך תשלום למינהל על מנת להסב את הסכם החכירה ושינוי מטרתה, חלה עליה במדד תשומות הבניה. לאור זאת חלה התייקרות בעלויות הבניה ולכן יש לפצות את התובעים בשל התייקרות זו. מאותה עליה, שמאי התובע ניכה את העליה במדד המחירים לצרכן על מנת לחשב את העליה הריאלית. עוד הניח שמאי התובעים כי עלות הבניה של מ"ר היא בממוצע 4,000 ₪ וקיבולת הבניה המקסימאלית היא 450 מ"ר.

        

   30. לדידו מדד תשומות הבניה עלה מחודש ינואר 2002 ועד לחודש נובמבר 2008 ב- 37.2% בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב- 9.63% ולכן העליה הריאלית היא בשיעור 27.57%. לכן חישוב הנזק בגין התייקרות הוא כדלקמן:

        

       -.496,260 ₪ = 450 מ"ר X 4,000 ₪ X 27.57%

        

   31. הנתבעת בחוות הדעת מטעמה טוענת כי יש בנוסף להפחית מהעליה במדד תשומות הבניה את הריבית לה היו זכאים התובעים אם היו משקיעים את כספם שיועד לבניה באפיק השקעה. לצורך כך הם עושים חישוב של ריביתי לפי חוק ולחילופין ריבית פריים ומראים כי השקעה כזו הייתה מניבה תשואה העולה על עליית מדד תשומות הבניה. לכן לטענת הנתבעת לא נגרם נזק כלשהו לתובעים.

        

   32. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הנני סבור כי לא ניתן להכליל ולנכות את מרכיב הריבית בנוסחת החישוב מכמה סיבות. ראשית, התובע טען בתצהירו ואף חזר על כך לפני כי תוכנית הבניה הם עבור ילדיו. בינתיים, מאחר והתוכנית לא התממשה בשל העיכוב, חלק מבנותיו גרות בשכירות ולכן הריבית שמבוקש להפחיתה שקולה כנגד דמי השכירות שנאלצו להוציא אם לא למעלה לכך. טיעון זה הוא נכון אך יחד עם זאת התובעים לא הניחו לפני את הסכמי השכירות להוכחת הטענה. שנית, לא הוכח כי לתובעים היה הון עצמי ומה שיעורו. התובע לא נשאל האם התכוון לממן את הבניה מהונו העצמי אם באופן מלא או חלקי או אם התכוון ליטול הלוואת משכנתה. ברי אם היה מתכוון ליטול משכנתה נזקו היה יותר גדול שכן בניה בשנת 2008 לעומת 2002 הייתה מחייבת אותו ליטול משכנתה בסכום גבוהה יותר ועל ההפרש הוא היה נאלץ לשלם ריבית לא מבוטלת לבנק הממשכן.

        

   33. שלישית, הנתבעת לא הביאה חוות דעת של כלכלן שתראה במדויק כיצד יש לערוך את החישוב. ברי כי לא ניתן להפחית ריבית על חוב פסוק שכן זו אינה הריבית שניתנת באפיקי ההשקעה השונים. לא הובא כל מידע או הוכחה כמה ריבית הייתה נזקפת לטובת התובעים, אילו היה בידיהם ההון, באפיק השקעה סולידי. מומחית הנתבעת עשתה חישוב לפי ריבית פריים ללא שהוכח כי זו הריבית הניתנת בבנקים בעבור תוכניות חיסכון או אפיקי השקעה.

        

   34. החישוב שנעשה בעניין זה על ידי השמאית מטעם הנתבע היה חובבני ולא מקצועי. כששאלתי מניין שאבה את הנתונים של 34% השיבה בעמ' 57 ש' 26:

        

       "לפי עליית הריבית. לקחתי נתונים בפועל, אבל לא שנה בשנה כי זה לא המקצוע שלי. רואה חשבון או איש פיננסי יעשה את זה יותר טוב ממני. אני לא מתיימרת לומר שהמספר מדויק....אני מציגה פה את העליה של ריבית הפריים שהיא ריבית גובהה וצריך להוריד ממנה ואני מסכימה שהם לא נותנים את זה בבנקים." (ההדגשה שלי – א.כ.)

        

   35. המומחית מטעם הנתבע הודתה, ברוב הגינותה, כי החישוב אינו מדויק וכי הדבר אינו במומחיותה. עוד הודתה כי הריבית על אפיקי השקעה בדמות תוכנית חסכון פחותה מריבית הפריים ולכן לא ניתן לומר כי התובעים היו יוצאים מרווחים יותר אם היו משקיעים את הכספים, שלא הוכח שהיו ברשותם, באפיק השקעה בבנק.

        

   36. גם בהנחה שהיה בידי התובעים הממון הדרוש לצורך הבניה והיו בוחרים באפיקי השקעה המניבים תשואות גבוהות יותר מן הסתם אפיקים אלו יותר מסוכנים מאפיקי השקעה בדמות תוכנית חסכון ולכן טומנים בצדם סיכון שהתובעים יצאו בהפסד בסוף הדרך.

        

   37. מאידך מומחה התובעים הודה כי נפלה טעות בחוות דעתו כאשר עליית מדד המחירים לצרכן בשנים הרלוונטיות היה בשיעור 16.74% ולא 9.63% כפי שציין בחוות דעתו. לכן ההפרש בין המדדים צריך להיות 20.46%. התובעים מודים במסגרת סיכומיהם בטעות זו ועושים את החישוב בהתאם.

        

   38. בשים לב לאמור לעיל שוכנעתי כי החישוב הריאלי במקרה זה צריך להיות ההפרש בין מדד תשומות הבניה למדד המחירים לצרכן וזאת כדלקמן:

        

       -.368,280 ₪ = 4,000 ₪/מ"ר X 450 מ"ר X 20.46%

        

        

       ההפרש בדמי ההיתר

        

   39. המחלוקת העיקרית שהתגלעה בין הצדדים באשר להפרש בדמי ההיתר הייתה באשר לשווי שיש להעריך את המקרקעין בין אם למגורים ובין אם לתעשיה, זאת על מנת לגזור את שווי דמי היתר המהוונים.

        

   40. המומחה מטעם התובעים העריך כי בשנת 2002 שווי מ"ר קרקע למגורים הוא 1,108 ₪ ואילו למלאכה סך של 486 ₪ למ"ר. המומחה מטעם התובעים מעריך כי דמי היתר היו מסתכמים בסך של 321,077 ₪ ואילו בשנת 2008 נדרשו התובעים לשלם סך של 494,093 כך שההפרש מסתכם לסך של 173,016 ₪.

        

   41. השמאית מטעם הנתבעת העריכה כי שווי מ"ר קרקע מגורים נכון לשנת 2002 הוא 1,022 ₪ ואילו לתעשיה הוערך בסך של 324 ₪ למ"ר.

        

   42. לאחר ששקלתי את הראיות שהובאו לפני לרבות עדויות המומחים מטעם הצדדים אני מעדיף את חוות הדעת של המומחה מטעם התובעים על פני זו של הנתבע.

        

   43. ראשית, לנגד עיני המומחית מטעם הנתבע עמדו חמש עסקאות השוואה לעניין השווי למגורים אך בפועל היא השתמשה רק בשלוש מתוכן. המומחית נימקה זאת בכך שהתמורה ששולמה עבור המחוברים הייתה גבוהה מהסביר. אולם נימוק זה נופל באותה מהירות שהוא עלה בה מאחר והמומחית מודה כי לא בדקה כמה שילם הקונה בעבור המחוברים וכמה שילם עבור הקרקע (עמ' 48). הנימוקים שנתנה לאחר מכן על יכולתה המופלאת להפריד מה שווי המחוברים ומה שווי הקרקע אינם מתקבלים על הדעת ופשוט מופרכים.

        

   44. אם ניקח בחשבון את כל חמשת העסקאות הרי נגיע למחירים הנמוכים מאלו אליהם הגיע המומחה מטעם התובעים כפי שמופיע בסעיף 16 (2) לסיכומי התובעים.

        

   45. יתרה מכך, המומחית כללה בחשבון עסקה של קרקע בשטח 200 מ"ר אך לא שיקללה את גודלה בחישוב שעשתה, כאשר הגודל הוא פרמטר בעל חשיבות בשקלול המחיר.

        

   46. גם בחלוקת שהתגלעה באשר למחיר מ"ר לתעשיה אני מעדיף את חוות דעתו של מומחה התובעים. מומחה התובעים הביא עסקת השוואה של חלקה הנמצאת באותו גוש וחלקה של המקרקעין, שם המחיר הממוצע היה 486 ₪ למ"ר. למרות זאת המומחית מטעם הנתבעים התעלמה מעסקה זו בטענה כי לא יכלה לקבל נתונים מדויקים לגביה (ראה עדותה עמ' 53 לפרוטוקול).

        

        

   47. לאור זאת, ובשים לב לכך שאין חולק על שיטת החישוב שביצע המומחה מטעם התובעים מגיע לתובעים פיצוי בגין ההפרש בדמי ההיתר המהוונים סך של 173,016 ₪.

        

       סיכום

        

   48. לסיכום אני מחייב את הנבעת לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן:

        

       סך של 368,280 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.11.2008 ועד התשלום המלא בפועל.

       סך של 173,016 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.11.2008 ועד התשלום המלא בפועל.

        

   49. הוצאות המשפט יהיו בסך של 20,000 ₪ נכון למועד פסק הדין. בנוסף אני מחייב את הנתבע בשכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ.

        

       מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים.

        

        

       ניתן היום, ה' כסלו תשע"ו, 17 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.