ת"א 46284-05-10 טריינין גורן נ' ארונוב ואח'

לפני תביעה כספית שעילתה בהסכם שכירות נכס מקרקעין בשכונת מונטיפיורי בתל-אביב שהשכירה התובעת לנתבעים.

ביום 25.9.2007 נכרת הסכם שכירות בין התובעת, עו"ד טליה טריינין גורן (להלן: "התובעת"), שהחזיקה בזכות השכירות בנכס, ובין הנתבעים, גב' אנה ארונוב (להלן: "נתבעת 1") ומר דני יוחטמן (להלן: "נתבע 2"), (להלן: "ההסכם"). הנכס הושכר לתקופה בת 3 שנים, עם אופציה ל-3 שנים נוספות, במטרה להקים בו סטודיו לריקוד בבעלותם של הנתבעים ובניהולם. חלק מסוים מהנכס נותר בחזקתה של התובעת, והיא הפעילה בו חנות לבגדים ולעזרי מחול. עוד יש לציין כי הנתבעים היו מיוצגים על ידי עורך-דין, בעת המשא ומתן עובר לחתימת ההסכם וכן בעת חתימתו.

בין הצדדים התגלעו מחלוקות אחדות שעניינן ההסכם וקיומו (או הפרתו) בידי הנתבעים.

טענות התובעת

התובעת מעלה מספר טענות כנגד הנתבעים:

• לטענת התובעת, הנכס נמסר לידי הנתבעים לאחר שיפוץ מקיף, והיה מותאם לשימוש הנתבעים כסטודיו לריקוד. חרף זאת, בחרו הנתבעים לשפץ הנכס בשנית, כדי שיתאים לטעמם, וזאת ללא הסכמתה של התובעת, למפרע ובכתב, ובכך הפרו את סעיף 8.ה. להסכם. כמו כן, התובעת מפרטת מספר נזקים שנגרמו לה בנכס, בעקבות השיפוץ שערכו הנתבעים (כגון: הריסת קיר גבס, הריסת חדר הלבשה, הריסת ספסל גבס, הורדת גופי תאורה, הדבקת טפטים מכוערים, החלפת גרם מדרגות מעץ לגרם מדרגות כעור וערום ממתכת ועוד). בנוסף, טוענת התובעת כי על פי ההסכם, היה על הנתבעים להחזיר המצב לקדמותו עם יציאתם מהנכס וכן להחזיר את הנכס שהוא מסויד, כפי שקיבלו אותו מהתובעת, ומשלא עשו כן גרמו לתובעת, שצריכה הייתה לעשות זאת במקומם ועל חשבונה, לנזקים רבים נוספים עקב כך. לטענת התובעת היקף הנזק בגין ראש נזק זה עומד על סך 103,736 ₪.

  יחד עם זאת, טוענת התובעת כי לאחר שהנתבעים נטשו הנכס שלא כדין, ולאור רצונה ומחויבותה להפחית הנזק, השכירה התובעת חלקים מהנכס לשוכרים זמניים שונים (להלן: "שוכרים זמניים"), והתשלום הכולל שקיבלה, לאחר הפחתת הוצאותיה שנבעו מפעולתם המזיקה של הנתבעים, היה בסך 32,566 ₪. סכום זה, טוענת התובעת יש להפחית מגובה נזקי השיפוץ.

• לטענת התובעת הנתבעים הפרו ההסכם, הפרות יסודיות נוספות: לטענתה הם לא שילמו את דמי השכירות במועד, והחל מחודש יוני 2009 חדלו לחלוטין לשלם, נטשו את הנכס שלא כדין וניתקו כל קשר עם התובעת. לטענת התובעת, נותרו הנתבעים חייבים לתובעת דמי שכירות בסך 278,588 ₪.

• לטענת התובעת, הנתבעים לא שילמו את חשבונות החשמל במשך תקופת השכירות. בכך הפרו הנתבעים את סעיף 6.א. להסכם. לטענת התובעת, אף שהנתבעים שילמו חלק מחובם לחברת החשמל, ואף זאת לאחר לחצים רבים מצידה, שילמה התובעת לחברת החשמל תשלום בסך 11,935 ₪, אשר היה על הנתבעים לשלם.

אציין, כי כתב התביעה שנדון לפניי היה השלישי או הרביעי: תחילה הוגשה התביעה במסגרת תביעה לסכום קצוב בלשכת ההוצאה לפועל, ולאחר מכן שונה כתב התביעה שלוש פעמים, הפעם האחרונה – ימים אחדים לפני דיון ההוכחות. עוד אציין, כי לא פחות מעשר פעמים נדחו דיונים בהליך, מתוכם פעמיים דיוני הוכחות. הצדדים גם לא הצליחו לעמוד במועדים שנקבעו להגשת הסיכומים.

התנהלות דיונית זו – אשר נבעה בחלקה מנסיבות שלצדדים לא הייתה שליטה עליהם (כך באירועים משמחים דוגמת לידת בתה של ב"כ הנתבעים וכך באירועים מצערים, דוגמת אירועים בריאותיים של ב"כ הנתבעים ושל התובעת בעצמה), ובחלקה נבעה מליקויים באופן ניהול הדיון על ידי הצדדים, בעיקר על ידי התובעת. כך, כאמור, בתיקונים הרבים של כתב התביעה, ושל סכום התביעה. לעניין זה אתייחס בסיכום פסק הדין.

טענות הנתבעים

באשר לעילת אי תשלום דמי שכירות, טוענים הנתבעים כי בהתאם להוראות ההסכם, מצאו הנתבעים שוכרים חלופיים, אשר נכנסו לנכס והחלו להחזיק בו מחודש פברואר 2009 (להלן: "המחזיקים החלופיים"), ומתאריך זה, טוענים הנתבעים, כל חיובי השוכר בהסכם חלים על המחזיקים החלופיים. עד לאותו תאריך שילמו הנתבעים, כך לטענתם, מלוא גובה דמי השכירות, כמו גם את התשלומים לחברת החשמל. יתרה מזאת, לטענת הנתבעים, מכיוון שהמחזיקים החלופיים שילמו את דמי השכירות בחסר, ולאחר איומים של התובעת בפנייה לתקשורת, השלימו הנתבעים את ההפרש בין דמי השכירות ששילמו השוכרים החלופיים ובין הסכומים שלהם התחייבו בהסכם, וזאת אף שלשיטתם, הסכם השכירות לא חל עליהם עוד.

עוד לטענת הנתבעים, בניגוד לטענת התובעת, מצב הנכס בעת מסירתו לנתבעים בתחילת ההסכם, לא אפשר הקמת הסטודיו לריקוד, והנתבעים חייבים היו לשפצו בטרם יכנסו אליו. לטענת הנתבעים, ראיה להכרח בשיפוץ הנכס, כמו גם ראיה להסכמת התובעת לעריכת השיפוץ, היא העובדה שעל פי לשון ההסכם, התובעת הסכימה כי הנתבעים לא ישלמו בעבור החודש הראשון להסכם, וזאת כדי לאפשר לנתבעים "תקופת התארגנות" בנכס. ראיה נוספת להסכמת התובעת לעריכת השיפוץ, הינה העובדה כי התובעת נהגה לבקר בנכס וראתה את עבודות השיפוץ במו עיניה, ולא הביעה כל טרוניה על כך. לטענת הנתבעים, היקף השיפוץ, בעלות של כ- 300,000₪, נגזר מציפייתם להחזיק בנכס ולהפעיל בו את הסטודיו לריקוד במשך שלוש שנים. לטענתם עריכת השיפוץ השביחה את הנכס, ואף שבפועל הם החזיקו בנכס רק כמחצית מתקופת ההסכם, התובעת לא השיבה להם את השקעתם ולמעשה התעשרה על חשבונם שלא כדין. אשר על כן, טוענים הנתבעים, יש לקזז את עלות השיפוץ מסכום התביעה.

דיון והכרעה

התובעת מעלה מספר טענות ועילות תביעה, בהן אדון אחת לאחת:

באשר לעבודות השיפוץ שערכו הנתבעים – ראשית, טוענת התובעת כי הנתבעים הפרו את ההסכם, שכן השיפוצים בנכס נערכו ללא הסכמתה, בכתב, של התובעת. טענה זאת אינה יכולה לעמוד. אכן, סעיף 8.ה. להסכם מתנה עריכת שיפוצים בנכס, בין השאר, בהסכמה בכתב של התובעת. יחד עם זאת, התובעת בעצמה אישרה בחקירתה הנגדית, כי ידעה על השיפוץ שעורכים הנתבעים בנכס, אך לא העלתה כל טענה על כך בזמן אמת (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 3 – 4):

"ש:הכי פשוט, את ראית שהם שיפצו שם?

ת:כן, ראיתי שהם שיפצו"

ובהמשך (שם, ש' 21 – 22):

"ש:אני לא אמרתי להם לעזור (צ"ל – "לעזוב", ע"י) את המקום, אבל אני אמרתי להם שאת מה שהם עושים הם יצטרכו להחזיר לקדמותו"

לכך יש להוסיף כי על פי סעיף 5.ג. להסכם, למרות שתקופת ההסכם החלה ביום 19.9.2009 (סעיף 2.ג. להסכם), הרי שהוסכם כי הנתבעים יחלו בתשלום דמי השכירות רק מיום 20.10.2009, וזאת כדי לאפשר לנתבעים "תקופת התארגנות" (לשון הסעיף).

יוצא אפוא כי התובעת ידעה על עריכת השיפוץ על ידי הנתבעים, המשיכה לקיים ההסכם, המשיכה לקבל את דמי השכירות מהנתבעים במשך כשנה וחצי לאחר מכן. לא זו אף זו: מעדותה של התובעת עצמה עולה, כי היא הודיעה לנתבעים כי יידרשו להשיב את המצב לקדמותו, ובכך ניתן לראות הסכמה בפועל לעריכת השיפוץ, תוך שינוי דרישות ההסכם.

התובעת טוענת כי היא זכאית לקבל מן הנתבעים דמי שכירות עד תום תקופת החוזה, בניכוי סכומים שקיבלה ממחזיקים חלופיים שהחזיקו בנכס. לצורך דיון בעילה זו, יש להידרש תחילה לטענת הנתבעים, לפיה התחייבותם להסכם תמה בחודש פברואר 2009, שכן לטענתם מחודש זה נכנסו לנכס שוכרים חלופיים ועל כן ממועד זה אין הנתבעים קשורים עוד בהסכם.

סעיף 2.ה. להסכם קובע כי

"למרות האמור בסעיף קטן ג. לעיל (סעיף הקובע את תקופת ההסכם – ע"י), יהיה השוכר רשאי לעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות, זאת בתנאי שידאג למציאת שוכר חילופי במקומו אשר יהיה מקובל על המשכיר ויאושר על ידו, ואשר יקבל עליו את תנאי ההסכם ואת כל התחייבויות השוכר על פיו ובכלל זה יספק את כל הביטחונות עפ"י ההסכם כולל שני ערבים להנחת דעת המשכיר..."

אכן, אין חולק כי מחודש פברואר 2009 נכנסו לנכס מחזיקים חלופיים במקומם של הנתבעים. יחד עם זאת, מכיוון שטענתם של הנתבעים הינה טענה מסוג הודאה והדחה, הרי שעליהם רובץ הנטל להוכיח כי המקרה עומד בתנאי סעיף 2.ה. להסכם, ומחודש פברואר 2009 אין ההסכם חל עליהם עוד. הנתבעים לא הרימו נטל זה. אמנם, הנתבעים חיפשו שוכר חלופי, פרסמו באתרים הרלוונטיים, ולצורך הדיון בעניין זה אף אקבל גרסתם כי הפנו לתובעת מספר שוכרים חלופיים פוטנציאליים. דא עקא, בטרם עזבו הנתבעים את הנכס, במחשבה כי ההסכם אינו חל עליהם עוד, היה על הנתבעים לוודא כי התובעת מאשרת בפניהם כי השוכרים החלופיים הפוטנציאליים היו מקובלים עליה, הכל כאמור בסעיף 2.ה. להסכם. הנתבעים לא הציגו כל ראיה לאישור כזה של התובעת, בטרם חדלו מקיום התחייבויותיהם החוזיות. טענתם של הנתבעים כי התובעת סיכלה הסכם עם אחד מהשוכרים החלופיים הפוטנציאליים, חב' אביב הפקות יצוג ושיווק טאלנטים בע"מ (להלן:" "חב' אביב"), לא גובתה בכל ראיה, ובעל החברה, מר אורן כהן (להלן: "מר כהן"), אף אישר בחקירתו הנגדית כי לאחר שראה כי בנכס ישנו "קזינו לא חוקי" (דהיינו המחזיקים החלופיים), אמר לנתבע 2:

"חבר יקר, אם זה לא מטופל תוך פרק זמן קצר, אני בחוץ".

לאחר מכן הוסיף:

"ואחרי חודשיים-שלוש כבר שכרתי משרד אחר שאני יושב עד היום 6 שנים".

העולה מן האמור הוא שלא התובעת היא שסיכלה את ההתקשרות עם חב' אביב, אלא שמר כהן הוא שלא הסכים להמתין לפינוי הנכס בידי המחזיקים החלופיים.

טוענים הנתבעים כי בכך שהתובעת נאותה לקבל דמי שכירות מהמחזיקים החלופיים, גילתה דעתה כי היא נותנת את הסכמתה להחלפת השוכרים. אין בידי לקבל טענה זו. הוראות ההסכם לעניין זה – ברורות. אין בעובדה שהתובעת קיבלה דמי שכירות מהמחזיקים החלופיים כדי לקיים את הוראות סעיף 2. ה. להסכם, ומקובלת עליי טענתה של התובעת, כי הסכימה לקבל דמי השכירות מהמחזיקים החלופיים כביטוי של חובתה החוקית להקטין את נזקיה, ומתוך רצון לסייע לנתבעים.

יש לומר כי מהשתלשלות העניינים עולה כי גם הנתבעים ראו כך את הדברים בזמן אמת, שהרי המחזיקים החלופיים שילמו דמי שכירות בשיעור נמוך מן השיעור החוזי המוסכם, והנתבעים הם שהשלימו את דמי השכירות. התנהלות כאמור אינה עולה בקנה אחד עם הטענה לסיום החוזה עם כניסת המחזיקים החלופיים.

עוד אציין כי לאחר עזיבת המחזיקים החלופיים את הנכס, השכירה התובעת חלקים מהנכס לשוכרים זמניים, ועל פי שני הסכמים שצרפה התובעת לתצהירה (להלן: "ההסכמים המאוחרים") עולה כי ביום 28.10.2009 הושכר חלק גדול מהנכס. יחד עם זאת, אני סבור כי לתובעת קמה זכות לקבל את ההפרש בין דמי השכירות שהצליחה לגבות משוכרים מאוחרים ובין דמי השכירות החוזיים, וזאת מאחר שהנתבעים עזבו את הנכס ללא הסכמתה של התובעת, ולמעשה – העמידו אותה בפני עובדה מוגמרת.

דווקא העובדה שהתובעת עשתה מאמצים להשכיר את הנכס – ולו חלקים ממנו – לשוכרים חלופיים מלמדת, כי היא לא שקטה על שמריה, ועשתה מאמצים לצמצם את נזקיה, על ידי הפקת הכנסה מרבית מהנכס.

על כן, אני קובע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות, והם חייבים לשאת במלוא תמורת ההסכם, מיום 19.9.2007 ועד 18.9.2010, בניכוי סכומים שגבתה התובעת משוכרים ששכרו את הנכס או חלקים ממנו בתקופות שונות.

לטענת התובעת, החל מחודש יוני 2009, חדלו הנתבעים מלשלם דמי השכירות, על כן חייבים הם לתובעת בגין דמי שכירות מחודש זה ועד לתום תקופת ההסכם סך כולל של 278,588 ₪. יחד עם זאת, התובעת הפחיתה מן הסכום סך של 65,625 ₪, שאותם קיבלה כדמי שכירות ממחזיקים זמניים, כך שיתרת החוב של הנתבעים היא 212,963 ₪.

לטענת התובעת, יש להוסיף לסכום זה הוצאות שהיו לה בקשר עם "שיקום" הנכס לאחר עזיבת הנתבעים וכן הוצאות שהוציאה לאיתור השוכרים הזמניים, אולם לסכומים אלה לא הובאו ראיות טובות, כפי שיפורט להלן. לעומת זאת, התובעת הוכיחה כי נשאה בהוצאות לשם "שיווק" הנכס ולאיתור שוכרים זמניים (וראו נספח י"ח1 לתצהיר התובעת), וכי הוצאותיה הגיעו לסך של 3,007 ₪. על כן, יתרת חובם של הנתבעים לתובעת בגין דמי שכירות עומדת על סך 215,970 ₪.

יוער, כי סכומים אלה כוללים חיובי ריבית והפרשי הצמדה, וכי אף שהנתבעים טענו לליקויים בחישובי ההצמדה והריבית, הם לא הציגו תחשיב חלופי, ועל כן – אני מקבל את תחשיבי התובעת לעניין זה.

התובעת טענה לנזקים שנגרמו לה בעקבות השיפוץ שערכו הנתבעים בנכס. אלא שלטענות אלה לא הובאו כל אסמכתאות בדמות ראיות טובות.

התובעת דורשת פיצוי מהנתבעים, על סך 103,736 ₪, בעקבות השיפוץ שערכו, ומפרטת מספר תיקונים שנאלצה לערוך בנכס לאחר צאתם של הנתבעים מהנכס. לתמיכה בגרסתה, מצרפת הנתבעת חשבוניות מספקי מוצרים ושירותים שונים. סכומן הכולל של החשבוניות מגיע ל-23,844 ₪. בנוסף, טוענת התובעת כי נגרמו לה נזקים נוספים, כגון הריסת קיר גבס, פירוק שטיח, הריסת חדר הלבשה ועוד, בעלות של כ-40,000 ₪, אך לא המציאה כל אסמכתא לכך. נזק נוסף בגינו דורשת התובעת פיצוי הינו הפסד שעות עבודה, אותו אומדת התובעת בסכום של כ-60,000 ₪, אך גם לראש נזק זה לא המציאה התובעת כל אסמכתא.

החשבוניות שהציגה התובעת אינן מעידות בהכרח על ביצוע תיקונים או על נזקים בנכס. לא ברור גם כי החשבוניות מלמדות על נזקים או תיקונים שמצויים באחריותם החוזית של הנתבעים. לא מצאתי כל טעם להימנעותה של התובעת מהבאת אסמכתאות (דוגמת חוות דעת מומחה) לקיומם של נזקים או לעלות האמיתית של תיקונם, ואציין כי לא מצאתי כי מדובר במקרה המצדיקה קביעת פיצוי על דרך אומדנה (וראו לעניין זה ההלכה שנקבעה בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה (2) 800, וכן ע"א 1203/13 טומשובר נ' ארט אופטיק בע"מ (2015).

באשר לתשלום לחברת החשמל, טוענים הנתבעים כי שילמו את חובם הנותר ישירות לחברת החשמל. לטענה זו נשיב בשניים. ראשית, הנתבעים לא הביאו כל אסמכתא לתשלום זה. שנית, התובעת אינה מתייחסת לחובות הישירים של הנתבעים לחברת החשמל, כי אם לחובות ששילמה התובעת עצמה, במקום הנתבעים, בסך 11,935 ₪. הנתבעים לא העלו כל טענה כנגד גרסתה זו של התובעת ואף לא הובאה כל ראיה סותרת לה. יש לציין כי התובעת היא שנרשמה כמחזיקת הנכס מבחינת חברת החשמל, ועל כן – ככל שהיה נותר חוב, התובעת היא שהייתה נדרשת לשלמו. התובעת הוכיחה כי נשאה בתשלום האמור, ועל כן – היא זכאית להשבה מאת הנתבעים.

טוענים הנתבעים כי יש לקזז מסכום התביעה עלות השיפוץ שערכו בנכס, שכן לא זו בלבד שבעקבות השיפוץ השתבח הנכס, הרי שהשיפוץ אף תוכנן לשרת את הנתבעים לפרק זמן של שלוש שנים, ואילו בפועל הם נהנו ממנו רק כמחצית התקופה. ואילו התובעת התעשרה שלא כדין על חשבונם. טענה זו של הנתבעים נדחית. ראשית, באשר לטענת הנתבעים הנוגעת למצבו הירוד של הנכס שקיבלו בתחילת תקופת ההסכם, ועל כך שהתחייב לערוך בו שיפוץ, הרי שעל פי סעיף 2.ב. להסכם הצהירו הנתבעים כי הם ראו ובדקו היטב את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהם ולמטרותיהם "מכל הבחינות", וכי הנתבעים מוותרים על כל "טענת פגם מום ו/או אי התאמה...למעט פגם נסתר...". הנתבעים לא העלו כל טענה להימצאותו של פגם נסתר בנכס ועל כן, בעקבות הצהרתם בסעיף 2.ב. להסכם, הם אינם יכולים לבוא בטענה לגבי מצב הנכס בעת מסירתו לחזקתם. שנית, והוא עיקר, סעיף 8.ה. להסכם, העוסק בנסיבות אלה בדיוק, קובע מפורשות כי:

"...התוספות והשינויים...יהיו חלק מרכושו של המשכיר ויושארו ע"י השוכר במושכר עם עזיבת המושכר מבלי שתהיה על המשכיר חובה לפצותו ו/או לשפותו בגין כך..."

אשר על כן, כאמור, ככל שהתעשרות של התובעת יש כאן – התעשרות כדין היא, מכוח תניה מפורשת בהסכם השכירות. הדברים יפים בבחינת קל וחומר מקום שבו הנתבעים הם שבחרו לעזוב את הנכס בטרם הסתיימה תקופת השכירות.

סוף דבר – אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את דמי השכירות בגין תקופת השכירות כולה, בתוספת ההוצאות שהוציאה התובעת לשם איתור שוכרים חלופיים ובניכוי דמי שכירות שקיבלה התובעת ממחזיקים זמניים בנכס, כאמור בסעיף 9 לעיל.

כן ישלמו הנתבעים לתובעת בגין התשלומים ששילמה לחברת החשמל, כאמור בסעיף 12 לעיל.

הסכום הכולל שבו חבים הנתבעים הוא 227,905 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (23.1.2014) ועד לתשלום המלא בפועל.

לנוכח התנהלותה של התובעת, אשר אליה התייחסתי לעיל, לאור הסחבת הניכרת שנקטה, לנוכח הבקשות החוזרות לתיקון כתב התביעה וההתנהלות הדיונית הקלוקלת, התנהלות שהביאה לכך שהליך שנפתח בחודש מאי 2010 (!) מסתיים בפסק דין בסוף נובמבר 2015 (!), אינני עושה צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י' כסלו תשע"ו, 22 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.