1.התובעת והנתבעת שכנגד (להלן : "התובעת") הגישה תביעה בגין הפיצוי המוסכם אשר נקבע בהסכם מכר זכויות במקרקעין שכרתו הצדדים ביום 1.9.2010 (נספח א' לכתב התביעה - להלן : "ההסכם"). סכום התביעה הועמד ע"ס 160,000 ₪ - הוא סכום הפיצוי המוסכם אשר נקבע בהסכם. התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את ההסכם מספר הפרות, אשר נסקרו בסעיף 7 ועליהן חזרה התובעת בסעיף 32 לכתב התביעה.
2.מאידך, הנתבעת הגישה כתב תביעה שכנגד בגין דמי שימוש ראויים המגיעים לה- לטענתה, בגין דמי שימוש ראויים שעושה התובעת בשטח שהיה שייך לנתבעת והעמידה תביעתה ע"ס 68,751 ₪ כפי המפורט בחוות דעת שמאי אשר צורפה לכתב התביעה שכנגד.
3.הנתבעת הגישה הודעת צד ג' כנגד הצד השלישי, וזאת בגין הטענה, כי אחת ההפרות המיוחסות לנתבעת - חסימת דרך, עליה נעמוד להלן, מקורה בהתנהגות הצד השלישי.
4.נסקור להלן את טענות הצדדים בקצרה.
התביעה העיקרית:
5.בכתב התביעה טוענת התובעת כי ביום 1.9.2009 נכרת הסכם בין התובעת לבין הנתבעת לפיו מוכרת הנתבעת לתובעת זכויות החכירה הרשומות בלשכת רישום המקרקעין בשטח בן 4,066 מ"ר עליהם בנוי מבנה ששטחו הוא 1,674 מ"ר המהווה חלק מחלקות 40 ו- 41 בגוש 10412 (להלן : "הנכס") באזור התעשייה הדרומי בעכו. עפ"י ההסכם הוסכם כי התמורה תעמוד ע"ס השווה ב- ₪ ל- 406,000 $ (דולר, ארה"ב) אשר ישולם באופן המוסכם בסעיף 6.2 להסכם.
6.אין מחלוקת בין הצדדים כי העסקה קויימה באופן שהחזקה בנכס נמסרה לידי התובעת, והנתבעת קיבלה את התמורה המוסכמת. התובעת טוענת למספר הפרות יסודיות אשר מזכות אותה בסכום הפיצוי המוסכם - ע"ס 160,000 ₪ אשר נקבע בסעיף 12 להסכם שקבע:
" 12.1 הפר צד התחייבות יסודית כלשהי עפ"י הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד האחר סכום בשקלים השווה ביום תשלומו לסך 160,000 ₪ וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, בלי צורך בהוכחת נזק ומבלי לגרוע מכל יתר התרופות העומדות לצד המקיים בגין ההפרה, כולל זכותו לאכיפת ההסכם או ביטוח החוזה וכן קבלת כל סעד אחר שהוא זכאי לו עפ"י דין.
12.2 התחייבות יסודית דלעיל, משמעה הוראות סעיפים 3,4,5,6,7,13 ו-14 להסכם זה.
7.ואלה ההפרות להן טוענת התובעת אגב הפנייה לסעיפי החוזה אשר קבעו את ההתחייבות שהופרה (ראו סעיף 32 לכתב התביעה):
א.הנתבעת הפרה את סעיף 3.2 להסכם בו הצהירה הנתבעת, כי זכויותיה בנכס "חופשיות מכל חוב ו/או עיקול ו/או שעבוד", שכן מתברר, כי הנתבעת חייבת לעיריית עכו, שבשטח שיפוטה מצוי הנכס, סכומי כסף שבגינם מסרבת העירייה להנפיק אישור להעברת הזכויות בנכס ע"ש התובעת.
ב.הנתבעת הפרה את הוראות סעיף 4.1 להסכם אשר קובע כי על הצדדים לפעול במשותף להשגת היתר בנייה למבנה. לטענת התובעת, הנתבעת אינה מקיימת התחייבויותיה עפ"י סעיף זה.
ג.הנתבעת מפרה את הוראות סעיף 4.4 וסעיף 13.6 להסכם. עפ"י הנטען הנתבעת אינה מאפשרת שימוש בדרך הדרומית המובילה לנכס. בעניין זה טוענת התובעת, כי קיימות שתי גישות לנכס - הגישה הצפונית והגישה הדרומית, כאשר שתי דרכי הגישה חיוניות להפעלת הנכס, מאחר ומדובר בדרכי גישה צרות. התובעת טוענת כי לאחר הכניסה לנכס, גילתה היא כי שוכרת בנכס גובל, חברת ליטוגרופ- היא הצד השלישי ששכרה נכס מזרחית לנכס התובעת, חסמה בשער את הדרך הדרומית ונעלה אותו והיא אינה מאפשרת לתובעת, רכביה, ולקוחותיה לעבור דרך הדרך הדרומית (ראו סעיפים 9-11 לכתב התביעה). התובעת עמדה על הנזקים הגדולים שמסבה לה חסימת הדרך הדרומית. עפ"י התובעת, בכך מפרה הנתבעת את התחייבותה בסעיפים 4.4 ו- 13.6 להסכם, לפיהם הגישה לנכס "היא דרך יתרת המקרקעין ולא תהיה לו (לקונה) כל זכות למעט זכות מעבר בחטיבת הקרקע או ביתרת המקרקעין" (ראו סעיף 13.6 להסכם). בכתב התביעה ובתצהיר עדות ראשית של מנהלה מר צביקה ברון טוענת התובעת, כי עפ"י תשריט שצורף להסכם, הגישה לנכס היא באמצעות הדרך הצפונית הצרה ובאמצעות הדרך הדרומית שנחסמה ע"י הצד השלישי. התובעת מוסיפה כי משלא דאגה הנתבעת לפנות את הצד השלישי מן הדרך, הרי היא הפרה את ההסכם.
ד.הנתבעת הפרה את הוראות סעיפים 7.1.2 וסעיף 7.1.5 משלא מסרה בידי התובעת אישורי עיריית עכו, שבשטח שיפוטה מצוי הנכס, ואישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה – עכו, בדבר העדר חובות בגין היטל השבחה. עפ"י הנטען בכתב התביעה, קובע סעיף 7.1 כי המסמכים הנ"ל יומצאו לידי התובעת עם השלמת תשלום התמורה לידי הנתבעת, ואף שחלף המועד, טרם מצאה הנתבעת לנכון להעביר את המסמכים הנ"ל לידי התובעת.
ה.הנתבעת הפרה את הוראות סעיף 7.2 להסכם אשר קבע כי "המוכר ידאג לכך שהקונה ירשם במנהל מקרקעי ישראל כבעל זכויות חכירה מהוונת בנכס עפ"י חוזה חכירה חדש שייחתם בין הקונה לבין המנהל.. ובכפוף לתשלום מלא התמורה עפ"י ההסכם מהקונה". התובעת טוענת כי נכון ליום הגשת התביעה, בחלוף שנתיים מיום חתימת ההסכם, טרם קיימה הנתבעת את ההתחייבות הנ"ל.
ו.הנתבעת הפרה את הוראות סעיף 10.2 כאשר אינה פועלת בשקידה הסבירה להמצאת האישורים הנדרשים ממנה.
ז.הנתבעת הפרה את הוראות סעיף 13.4 כאשר בשל מעשי הנתבעת אין התובעת יכולה להתחבר באופן מוסדר לרשת החשמל, זאת בשל דרישת חברת החשמל להמצאת טופס 4 המתייחס למבנה.
8.התובעת צירפה לכתב תביעתה התכתבות בינה לבין הצד השלישי, לפיה ביקשה התובעת מן הצד השלישי לאפשר לתובעת להשתמש בדרך (נספחים ב' ו- ג' לכתב התביעה). עוד הפנתה התובעת להתכתבות ענפה בינה לבין הנתבעת (נספחים ד- ט"ז) כאשר התכתבות זו, כך לטענת התובעת, מעלה על הכתב את טענות התובעת להפרת ההסכם ותשובת הנתבעת לטענות אלה.
9.כאמור, טוענת התובעת לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 12.1 להסכם.
10.הנתבעת כופרת בטענות התובעת לגבי ההפרות הנטענות. הנתבעת הקדימה וטענה כי בעבר היא היתה בעלת זכות חכירה בחטיבת קרקע בשטח כולל של 265,335 מ"ר ובשנת 2001 מכירה היא לחברת החשמל שטח בן 80 דונם, או אז סירב המנהל לרשום את העסקה בספריו ולחתום על הסכם חכירה עם חברת החשמל עד לעריכת פרצלציה. פרצלציה זו בוצעה והושלמה בשנת 2009 ונוצרו שלוש חלקות - 39 (שנמכרה לחברת החשמל); ושתי חלקות נוספות - 40 ו- 41 המהוות יתרת השטח המוחכר לנתבעת. למן מכירת השטח הנ"ל לחברת החשמל מכרה הנתבעת שטחים לרוכשים נוספים וביניהם התובעת. עפ"י הנתבעת "לכל הרוכשים של המקרקעין הובהר בצורה חד משמעית והדבר אף בא לידי ביטוי בחוזי הרכישה, כי יש לערוך פרצלציה למקרקעין ולא ניתן יהיה לבצע הליך של העברת הזכויות עד להשלמת הליך הפרצלציה" (סעיף 12 לכתב ההגנה). הליך הפרצלציה הנוגע ליתרת המקרקעין (חלקות 40 ו- 41 ) החל, ולאחריו נחתם ההסכם בין התובעת לבין הנתבעת (סעיף 13 לכתב ההגנה), ובשנת 2012 ביקשה הועדה המקומית לתכנון ובנייה עכו להכין תוכנית מפורטת למתחם, כל זאת על מנת להשלים הליך הסדרת המקרקעין (סעיף 15 לכתב ההגנה).
11.באשר להפרות הנטענות ע"י התובעת, התייחסה הנתבעת לטענות אלה כדלקמן:
א.באשר לדרך הדרומית, טוענת הנתבעת כי מעולם לא הוסכם בין הצדדים על מתן זכות גישה לנכס התובעת באמצעות הדרך הדרומית, שכן דרך זו אינה חלק מן הנכס ואין כל התחייבות מצד הנתבעת לאפשר גישה לנכס באמצעות הדרך הדרומית דווקא, והדרך הצפונית יכולה לשמש את התובעת. על כן, לטענתה, לא היתה הנתבעת חייבת לאפשר גישה באמצעות הדרך הדרומית. עוד הוסיפה הנתבעת כי הצד השלישי – חברת ליטוגרופ הפרה הסכם השכירות לפיו שכרה מן הנתבעת נכס אחר צמוד לנכס התובעת, ועוד בשנת 2009 בטרם רכשה התובעת את הנכס, ביקשה הנתבעת מן הצד השלישי להסיר את המכשולים שהציבה בדרך. הנתבעת הוסיפה טענה נוספת והיא כי בטרם רכשה התובעת את הנכס, היא החזיקה בו כשוכרת החל מחודש 3/2010 והיא ראתה כי הדרך הדרומית חסומה, הצהירה בהסכם (בסעיף 4) כי ראתה את הנכס והיא רוכשת אותו "במצבו", ועל כן אין לראות בחסימת הדרך הדרומית משום הפרת הסכם מצד הנתבעת. בכל מקרה, הצד השלישי היה נכון לאפשר לתובעת גישה באמצעות הדרך הדרומית, למרות שעפ"י ההסכם התחייבה הנתבעת לאפשר גישה לנכס, ודי בדרך הצפונית על מנת לאפשר גישה לנכס.
ב.באשר לטענה, כי הנתבעת לא המציאה לתובעת אישור עיריית עכו על העדר חובות, טוענת הנתבעת כי דרישת עיריית עכו נשלחה לנתבעת לאחר חתימת ההסכם בינה לבין התובעת, ועל כן אישור העירייה להעברת הזכויות על שם התובעת אינו רלוונטי כיום, מאחר והליך הפרצלציה לא הסתיים ולא ניתן להעביר את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל ללא סיום הפרצלציה. הנתבעת טענה כי "אין כל טעם להוצאת אישור עירייה העירייה בשלב זה שכן אישור העירייה תוקפו מוגבל ויש להוציאו סמוך לביצוע העברת הנכס" (ראו סעיף 32 לכתב ההגנה על סעיפי המשנה שבו, ובו מבהירה הנתבעת את התקדמות הליך הפרצלציה). אותו טיעון העלתה הנתבעת גם לגבי היטל ההשבחה שחל עד ליום עסקת המכר (ראו סעיף 38.5 לכתב ההגנה).
ג.באשר לטענת התובעת כי הנתבעת לא קיימה את התחייבותה ולא דאגה לרשום את התובעת כבעלת זכויות החכירה במינהל מקרקעי ישראל, טענה הנתבעת כי המועד טרם הגיע, שכן הובהר לתובעת כי הרישום ייעשה לאחר ביצוע הפרצלציה ורישום חלקות עצמאיות (ראו סעיף 38.6 לכתב ההגנה).
ד.אף הטענה לגבי הפרת ההסכם המתבטאת באי הסדרת חיבור חשמל, מבקשת הנתבעת לדחות, שכן הנתבעת לא התחייבה לחבר את הנכס לחשמל, אדרבא, הובהר בהסכם כי הדבר באחריות התובעת, והנתבעת היתה מוכנה לשתף פעולה עם התובעת על מנת להשיג מטרה זו.
ה.הנתבעת טוענת כי היה ברור עוד בטרם חתימת ההסכם כי לנכס אין טופס 4 (אישור אכלוס), הנתבעת לא התחייבה להמציא טופס 4, ואף על פי כן התובעת היתה מוכנה לרכוש את הזכויות בו אגב הצהרה, כי בדקה את הנכס מבחינה תכנונית וכי מוכנה לרכוש אותו במצבו.
ההודעה לצד שלישי
12.הנתבעת שלחה הודעת צד שלישי, וטענה כי הצד השליש מפרה את הסכם השכירות בינה לבין הנתבעת כאשר חוסמת את הדרך הדרומית, ועל כן ככל שיקבע בית המשפט כי הנתבעת מפרה את ההסכם בכך שהדרך הדרומית חסומה, על הצד השלישי לשפות את הנתבעת בגין כל סכום שייפסק בגין כך כנגד הנתבעת.
13.הצד השלישי טענה, כי השימוש בדרך המדוברת על ידי הצד השלישי נעשה עוד לפני שרכשה התובעת את הנכס, ובמשך שנים רבות. הצד השלישי טוענת כי השימוש בדרך נעשה אגב קבלת הסכמת הנתבעת לכך וכי טענות התובעת לא נשמעו עד לאחרונה. עוד טענה הצד השלישי כי היא היתה מוכנה לשתף פעולה עם התובעת, אולם זו סירבה.
התביעה שכנגד:
14.הנתבעת הגישה כנגד התובעת תביעה שכנגד בגדרה עתרה לחייב את התובעת לפצותה בסך 68,751 ₪. עפ"י הנטען בכתב התביעה שכנגד, כלל ההסכם בין הצדדים אופציה (זכות ברירה שניתנה לתובעת) לרכוש מן הנתבעת שטח בן 1,119 מ"ר (כפי שקבע סעיף 13.8 להסכם) (להלן יכונה השטח הנ"ל "שטח האופציה"). עפ"י הנטען, לאחר חתימת ההסכם והחל מיום 1.9.2010 פלשה התובעת לשטח האופציה, תפסה בו חזקה ותפסה חזקה בשטח נוסף של 200 מ"ר (להלן: "השטח הנוסף"). עפ"י הנטען, פנתה הנתבעת אל התובעת לסלק ידה מן השטח אליו פלשה, עפ"י מכתב (נספח ד' לכתב התביעה שכנגד), אולם פנייתה לא נענתה.
15.הנתבעת טענה כי התובעת עשתה שימוש בשטח זה מיום 1.9.2010 עד ליום הגשת כתב התביעה שכנגד- משך 25 חודשים. הנתבעת טענה כי דמי השימוש הראויים מגיעים כדי 2 ₪ למ"ר לחודש, ועל כן דמי השימוש הראויים המגיעים לנתבעת עד ליום הגשת כתב התביעה מגיעים כדי סך 65,600 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מגיע הסכום ל- 68,751 ₪ - הוא סכום התביעה שכנגד.
16.בכתב התשובה לכתב ההגנה וכתב הגנה לכתב התביעה שכנגד, התייחסה התובעת לכתב ההגנה בתביעה העיקרית. באשר לכתב התביעה שכנגד, טוענת התובעת כי היא לא עשתה שימוש בשטח האופציה או בשטח הנוסף למעט לתקופה מוגבלת (סעיף 20 לכתב ההגנה בתביעה שכנגד). עפ"י הנטען "הנתבעת שכנגד נאלצה בחודש יולי 2012 בלבד להזיז לפאתי השטח שבבעלותה חלק מהצינורות כדי לאפשר סיבוב משאית על הדרך ותנועה דו – כיוונית על דרך שיועדה מלכתחילה למעבר של רכב אחד" (סעיף 22 לכתב ההגנה לכתב התביעה שכנגד). לטענתה, השימוש הזמני נפסק מייד. הדבר מסביר את העובדה כי רק בחודש 29.7.2012 (בחודש שבו עשתה התובעת שימוש בשטחים הנ"ל) שלח ב"כ הנתבעת מכתב התראה בדבר פלישה לשטחי הנתבעת (ראו האמור בסעיף 19 לכתב ההגנה בתביעה שכנגד).
17.כך או כך, טוענת התובעת כי ככל שמגיעים לנתבעת דמי שימוש ראויים, הרי מדובר בדמי שימוש ראויים בגין תקופה מוגבלת של חודש ימים ולפי 0.5 ₪ למ"ר בגין כל חודש, שכן הצדדים הסכימו בהסכם שכירות ביניהם על השכרת הנכס, כולל המבנה שבו, החל מיום חתימת ההסכם ועד ליום תשלום מלוא התמורה, כאמור בסעיף 5 להסכם בין הצדדים בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך 1.5 ₪ לחודש.
18.להשלמת התמונה, ייאמר כי לאחר הגשת כתב התביעה שכנגד - ביום 21.11.2012 נחתם הסכם האופציה בין הצדדים, ושטח האופציה עבר לחזקת התובעת עפ"י הוראות ההסכם בשלב מאוחר יותר.
המחלוקת:
19.כעולה מכתבי הטענות, אלה השאלות שבמחלוקת:
א.האם הפרה הנתבעת את ההסכם בין הצדדים, וליתר דיוק, האם הופרו אחת מהוראות ההסכם היסודיות להן טענה התובעת.
ב.האם קיימת עילה לשלוח הודעה לצד שלישי כנגד הצד השלישי.
ג.האם פלשה התובעת לשטחי הנתבעת, מהי תקופת הפלישה, וככל שפלשה התובעת לשטחי הנתבעת, האם מגיעים לנתבעת דמי שימוש ראויים ומה גובהם.
הראיות:
20.מטעם התובעת העיד מר צביקה ברון - בעל המניות ומנהל בתובעת.
21.מטעם הנתבעת העידו העדים: נחום יצק פרויינד- מתכנן ערים אשר הוגש מטעמו תצהיר לפיו הוא הכין תוכנית בניין עיר הכוללת לגליזציה של מבנים קיימים; מר יניב הרוש - עובד בנתבעת; ומר משה משגב. כל העדים הנ"ל העידו לאחר שהוגשו תצהירים מטעמם. בנוסף, הוגשה מטעם הנתבעת חוות דעתו של השמאי מר נחום פרימינגר, אשר נחקר על חוות דעתו.
הכרעה:
טענת התובעת להפרת ההסכם הפרה יסודית בשל חסימת הדרך הדרומית:
22.בטרם אדון בשאלה זו, אציין כי תוך כדי ניהול ההליך, פנו הצדדים לגישור על מנת לנסות לפתור את בעיית חסימת הדרך הדרומית, והצדדים הגיעו להסכם גישור. למרות האמור לעיל, עמדה התובעת על טענתה לגבי הדרך הדרומית ועמדה על קבלת הפיצוי בגין טענה זו.
23.כאמור, טוענת התובעת כי עם קבלת החזקה בשטח "התברר" לה כי הצד השלישי השתלטה על חלק מן המתחם "שרכשה התובעת" ע"י הצבת גדר בתוך המתחם, וחסמה את הדרך הדרומית במתחם (ראו האמור בסעיף 11 לתצהירו של מר ברון). לפיכך, טענה התובע כי הנתבעת מפרה את ההסכם בינה לבין התובעת, כאשר שוכרת מטעם הנתבעת מונעת מן התובעת להשתמש בדרך הדרומית.
24. לאחר ששמעתי את הראיות בנקודה זו, החלטתי לדחות טענת התובעת להפרת ההסכם.
25.ראשית, לא הוכח כי המקום שבו נחסמה הדרך כלול בנכס שרכשה התובעת. למרות שהנתבעת שבה והכחישה טענה זו וטענה כי אין מדובר בחלק מן הנכס, וכי מדובר בשטח המצוי מחוץ לשטח הנכס, לא טרחה התובעת להביא חוות דעת להוכיח טענתה בסעיף 9 לכתב התביעה, לפיה הצד השלישי השתלטה על "חלק מהמתחם שרכשה התובעת".
26.שנית, כאמור, טענת התובעת כי "התברר לה לאחר תפיסת החזקה בשטח" כי הצד השלישי חסמה את הדרך הדרומית, אינה נכונה. הנתבעת טענה, וטענה זו הוכחה בפניי (ובכל מקרה לא נסתרה על ידי התובעת), כי כבר בתחילת 2009 (למעלה משנה לפני חתימת ההסכם) הצד השלישי החזיקה שלא כדין בחלק מן הדרך הדרומית וסגרה את השטח (ראו לעניין זה האמור בסעיף 13 לתצהירו של מר יניב הרוש מטעם הנתבעת וכן נספח ב' לכתב ההגנה המתעד פנייה לצד השלישי עוד בחודש 11/09). עוד עולה, וטענה זו אף היא לא נסתרה ולא הוכחשה ע"י התובעת, כי התובעת החזיקה בנכס למן חודש 3/2010 וראתה את הדרך הדרומית חסומה (ראו לענין זה עדותו מר ברון בפניי בעמוד 9 שורה 1 ו- 2 לפרוטוקול: "אני לא זוכר באיזה תאריך שכרתי את המקום. אולי בחודש מרץ 2010").
27.הנה כי כן, הנתבעת ראתה עוד לפני חתימת ההסכם לרכישת הנכס, כי הדרך הדרומית חסומה ע"י הצד השלישי, וכי הדרך היחידה להגיע למתחם אותו רכשה מן הנתבעת היא הדרך הצפונית, ואף על פי כן הצהירה התובעת בסעיף 4.1 להסכם כי :
"קודם לחתימת הסכם זה ביקר בנכס ובחטיבת המקרקעין ובדק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס, בעיני קונה ובאמצעות אנשי מקצוע מטעמו וכי הוא מוכן לרכוש את זכויות המוכר בנכס כמפורט לעיל במצבו של הנכס כפי שהוא ביום חתימת הסכם זה.."
ובסעיף 4.3 הצהירה התובעת:
" כי ידוע לו כי הנכס נמכר לו במצבו במועד חתימת הסכם זה (As Is ) והוא מוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה בקשר לאי התאמה ו/או פגן ו/או ליקוי בקשר לנכס..."
28.משהצהירה התובעת כי ידוע לה מצבו הפיזי של הנכס, לרבות מצבי החזקות בו, וכאשר הוכח כי התובעת ראתה כי הצד השלישי מחזיק בשטח המהווה גישה לדרך הדרומית ולא דאגה להעיר על כך בהסכם בין הצדדים, למרות המו"מ שהתנהל בין הצדדים (לעניין המו"מ והערות התובעת להסכם- ראו המכתבים נספחים 2-4 לתצהיר עדות ראשית שהגיש מר יניב הרוש מטעם הנתבעת), ואף הסכימה להצהיר כי ידוע לה מצבו הפיזי של הנכס והיא רוכשת אותו "במצבו", לטעמי, אין התובעת יכולה לטעון להפרת הסכם מצד הנתבעת. הנתבעת לא הפרה כל הוראה מהוראות ההסכם, שכן התובעת, כאמור, ידעה על חסימת הדרך הדרומית לפני חתימת ההסכם, ובניגוד לטענתה בכתב התביעה ובתצהירו של מר ברון – לפיה לאחר קבלת החזקה בנכס "התברר" לה כי הדרך הדרומית נחסמה, היא לא גילתה זאת עם קבלת החזקה בנכס (כטענתה בכתב התביעה ובתצהירו של מר ברון), כי אם קודם לחתימת ההסכם. לפיכך, הנתבעת לא הפרה כל הוראה מהוראות ההסכם. בכל מקרה, נראה, כי התובעת מושתקת מלטעון כי חסימת הדרך מהווה הפרה, מקום שהיה ידוע לצדדים על חסימת הדרך, אולם לא התייחסו לכך בהסכם, ורק לאחר חתימת ההסכם החלה התובעת מעלה טענה, לפיה הנתבעת מפרה את ההסכם. חיזוק למסקנתי זו אני מוצא במכתב מיום 9.6.2010 המצורף כנספח 2 לתצהיר מר יניב הרוש, אשר שלחה הנתבעת לתובעת במסגרת המו"מ ובו צויין "ברחל ביתך הקטנה" כי "בעניין דרכים- אתם מקבלים כמות שהוא. אנו לא יכולים לעשות כל שינוי בדרכים". דהיינו, הצדדים ניהלו מו"מ בנקודה זו, וככל הנראה דרישת התובעת נדחתה.
29.שלישית, אילו סבורה התובעת כי קיימת לה זכות מעבר בדרך הדרומית, רשאית היא להגיש תביעה כנגד הצד השלישי. בעניין זה ראוי לציין כי למרות שקבעתי כי אין בחסימת הדרך הדרומית ע"י הצד השלישי משום הפרת הסכם מצד הנתבעת, לא שקטה הנתבעת על שמריה והיא פנתה אל הצד השלישי והתריעה בפניו, כי עליו לפנות את הדרך, מאחר שדרך זו משמשת את כל השוכרים במקום (ראו לעניין זה נספח ב' לכתב ההגנה).
30.המסקנה מכל האמור לעיל שהנתבעת לא הפרה את ההסכם בכל הנוגע לטענת חסימת הדרך הדרומית. על כן, התביעה נדחית ככל שהיא מתייחסת להפרה זו, וכפועל יוצא מכך, אף ההודעה לצד שלישי שעילתה חסימת הדרך הדרומית ע"י הצד השלישי, אף היא נדחית.
טענת התובעת להפרת ההסכם בגין אי העברת זכויות החכירה על שם התובעת ואי המצאת
המסמכים הנוגעים להעדר חובות לעיריית עכו ולועדה המקומית בגין היטל השבחה:
31.התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את הוראות סעיף 7.1 להוראות ההסכם, לפיו "כנגד תשלום מלוא התמורה ע"י הקונה למוכר מתחייב המוכר להמציא לקונה את כל האישורים והמסמכים הדרושים להעברת הזכויות בנכס של שם הקונה במנהל מקרקעין ישראל בלשכת רישום המקרקעין כדלהלן". סעיף 7.1.2 קובע חובת המצאת אישור תשלום היטל השבחה עד ליום מכירת הנכס, ואילו סעיף 7.1.5 קובע חובת המצאת אישור המופנה לרשם המקרקעין על העדר חובות.
32.עוד טוענת התובעת, כי הנתבעת מפרה הוראות סעיף 7.2 להסכם הקובע:
" המוכר ידאג לכך שהקונה יירשם במינהל מקרקעי ישראל כבעל זכויות חכירה מהוונות בנכס עפ"י חוזה חכירה חדש שייחתם בין הקונה לבין המינהל בנוסח המקובל במינהל ביחס לחוזים מעין אלה ובכפוף לביצוע תשלום מלא התמורה ע"י ההסכם מהקונה"
33.התובעת טוענת כי המסמכים (אישור על העדר חוב כלפי העירייה וכלפי הועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין היטל השבחה) לא הומצאו, והיא לא נרשמה כחוכרת במינהל או כבעלת זכויות החכירה במרשם המקרקעין.
34.מאידך, טוענת הנתבעת בכתב ההגנה ובתצהיר עדות ראשית מטעמה, כי טרם הגיעה העת לרישום התובעת כחוכרת במינהל מקרקעי ישראל. לטענתה, הוסבר לתובעת עוד לפני חתימת ההסכם, כי רישום התובעת כחוכרת במינהל מקרקעי ישראל עלול להידחות לנוכח בקשת המינהל לבצע הליך פרצלציה (ראו לעניין זה האמור בסעיף 12 לכתב ההגנה לכתב ההגנה). הנתבעת הסבירה בכתב ההגנה ובתצהיר עדות ראשית מטעמה, כי בשנת 2001 מכרה היא חלק מן המתחם לחברת החשמל, ומינהל מקרקעי ישראל התנה העברת הזכויות בעסקה הנ"ל בפרצלציה (ראו סעיף 8 ונספח א' לכתב ההגנה) והליך זה (רישום חלקת חברת החשמל כחלקה נפרדת) החל בשנת 2001 והסתיים בשנת 2009 (סעיף 9 לכתב ההגנה). עוד טענה הנתבעת, כי החלה היא לבצע הליך פרצלציה נוסף, על מנת ליצור חלקות נוספות, בין היתר באותו נכס שנמכר לתובעת, ואולם הליך זה טרם הסתיים והדברים הובהרו היטב לתובעת.
35.בסיכומיה מפנה הנתבעת לסעיפים 4.4 להסכם בין הצדדים ולסעיף 7.2 להסכם (שעליהם נעמוד להלן). באשר לטענת התובעת לגבי אי המצאת אישורי העירייה והועדה המקומית לתכנון ובנייה, טוענת הנתבעת כי טרם הגיעה העת להמצאת מסמכים אלה, ולוּ מן הטעם שמסמכים אלה מוּצאים לצרכי רישום החלקה, ומועד זה טרם הגיע, ועל כן הוצאת המסמכים היא צעד מיותר שאין בו כדי לשרת את התובעת.
36.לאחר ששמעתי את הראיות ולנוכח לשונו הברורה של ההסכם, סבורני כי הדין עם התובעת. הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית משלא רשמה את הנתבעת כבעלת זכויות החכירה בחלקה, ומשלא המציאה אישורי הועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבי העדר היטל השבחה עד ליום חתימת ההסכם ולגבי היעדר חובות לעיריית עכו. אנמק להלן מסקנתי זו, ונתחיל הילוכנו בלשון ההסכם.
37.כאמור לעיל, בסעיף 7.2 להסכם (המצוטט לעיל) התחייבה הנתבעת לדאוג לכך "שהקונה יירשם במינהל מקרקעי ישראל כבעל זכויות חכירה מהוונות בנכס עפ"י חוזה חכירה חדש שייחתם בין הקונה לבין המינהל". סעיף 3.6 להסכם קובע כדלקמן:
" במידה ולשכת רישום המקרקעין ו/או מינהל מקרקעי ישראל יסרבו לרשום הנכס ע"ש הקונה בהתאם לשטרות ולמסמכים שיומצאו לקונה עפ"י הוראות סעיף 7 להסכם זה, בשל דרישתה לבצע הליכי רישום של איחוד וחלוקה, הרי שהמוכר מתחייב לבצע הליכי איחוד וחלוקה כאמור בסעיף 9.9 להסכם זה"
38.הנה כי כן, בין הצדדים הוסכם, כי רק במקרה שבו לא תוכל הנתבעת להוציא התחייבותה האמורה בסעיף 7.2 לעיל לפועל בשל סירוב המינהל לרשום את הזכויות בספריו ולחתום על הסכם חכירה עם התובעת עפ"י השטרות והמסמכים שיומצאו עפ"י הוראות סעיף 7, יחולו הוראות סעיף 3.6 לפיו מתחייבת הנתבעת לבצע הוראות האיחוד והחלוקה (פרצלציה).
39.טוענת הנתבעת, כי הובהר לתובעת היטב לפני חתימת ההסכם כי המינהל מסרב לרשום את ההסכם וכי יש לבצע הליך פרצלציה שבו התחילה הנתבעת (סעיף 12 לכתב ההגנה) ועל כן ברור הוא, כי יש להמתין עד לסיום הליכי החלוקה ורישום החלקה על שם התובעת כחלקה נפרדת. על מנת לתמוך בגרסה זו מגייסת הנתבעת את הוראות סעיפים 4.4 ו- 7 להסכם. אני דוחה טענה זו של הנתבעת מן הנימוקים שאמנה להלן.
40.ראשית; טענה זו מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. הוראות ההסכם ברורות. אין הן קובעות כי רישום התובעת במינהל מקרקעי ישראל אינו אפשרי ביום חתימת ההסכם, אדרבא, לשון ההסכם מובילה למסקנה כי הרישום אפשרי וככל שהמינהל יסרב לרישום ויתנה את הרישום בביצוע חלוקה (פרצלציה) מתחייבת ההנתבעת לבצע פרצלציה.
41.שנית; אילו טענת הנתבעת, לפיה הצדדים ידעו על התנגדות המינהל לכרות הסכם חכירה עם התובעת- נכונה, מדוע התחייבה הנתבעת להמציא את כל המסמכים הדרושים לרישום הנכס על שם התובעת (ובכלל זה אישורי מסים) עם השלמת תשלום התמורה, ומדוע היה צורך בהוראות סעיף 7.2 ו 3.6 לעיל. חזקה על ב"כ הצדדים שהיו מציינים מפורשות כי רישום הנכס על שם התובעת אינו אפשרי בעת כריתת ההסכם, אולם הם לא עשו כן . אדרבא, הוראות ההסכם מוכיחות כי רישום זה אפשרי באותה עת, וייתכן, כי המינהל או לשכת רישום המקרקעין ידרשו ביצוע פרצלציה.
42.שלישית, לא מצאתי בסיס לטענת הנתבעת בסעיף 26 לתצהירו של מר יניב הרוש, לפיה המכתבים שקדמו לכריתת ההסכם ואשר הוחלפו במסגרת המו"מ (שצורפו כנספח 3 לתצהיר)
מוכיחים כי התובעת ידעה היטב על הדרישה לבצע פרצלציה כתנאי להעברת הזכויות על שם התובעת. עיינתי במכתבים אלה ולא מצאתי כי הנושא עלה מפורשות, ולא מצאתי כי הודע לתובעת כי קיימת תניה כזו. כך או כך, תניה זו לא הופיעה כלל בהסכם הסופי.
43.רביעית; אף הטענה כי המינהל דרש ביצוע פרצלציה כתנאי לחתימת הסכם חכירה עם רוכשים או לרישום זכויות הרוכשים בספריו - לא הוכחה. טענה זו היא טענה עובדתית המקדמת את האינטרס של הנתבעת במשפט, והנטל להוכחה מוטל הוא על הנתבעת (ראו : ע"א 375/72 שנסי נ' ברצלציוני פד"י כ"ז (1) 741; ע"א 1845/90 רוני סיני נ' מגדל חברה לביטוח פד"י מ"ז(5) 661, 681). לא הובאה בפניי כל ראיה אובייקטיבית התומכת בטענה זו ומלבד טענה כללית של נציג הנתבעת, כי המינהל דרש ביצוע פרצלציה (שהועלתה בכתב ההגנה ולאחר מכן בסעיף 25 לתצהיר מר יניב הרוש). אין בפני הוכחה כי המינהל סירב לרשום את העסקה בין הצדדים בספריו ולא הוכח בפניי כי נעשתה פניה למינהל לרשום את העסקה בפניו והוא סירב (ויש להניח כי פניה כזו לא נעשתה, מאחר והאישורים הדרושים לשם הגשת בקשה להעברת הזכויות לא הומצאו עד היום ועל כך אין מחלוקת). הנתבעת מנסה להיתלות במכתב מינהל מקרקעי ישראל- נספח א' לכתב ההגנה. מדובר במכתב מיום 27.7.2007, אשר מתייחס לרישום עסקת מכירת נכס ששטחו כ- 80 דונם לחברת החשמל, ושם סירב המינהל לרשום את העסקה בספריו עד לעריכת פרצלציה. לא הובאה בפני כל ראיה, כי עמדה זו של המינהל היא עמדה עקרונית לגבי כל החלקות שמכרה הנתבעת לרוכשים אחרים במתחם ובכללם התובעת.
44.חמישית, סעיפים 4.4 ו- 7.2 שצוטטו בסיכומי הנתבעת, אינם יכולים להושיע את הנתבעת. סעיף 4.4 קובע כי ידוע לקונה כי "רישום הנכס בחלקה נפרדת ייעשה במסגרת פרצלציה הנמצאת בתהליך הכנה או במסגרת פרצלציה מאורחת יותר, אחת או יותר, לאחר רישום והשלמת הפרצלציה אשר נמצאת בשלבי הכנה- בהתאם לשיקול דעת הבלעדי של הקונה.." הסעיף אינו קובע כי העברת הזכויות של שם הקונה- התובעת מותנה בביצוע פרצלציה. כל אשר קבע הסעיף הוא, כי מתוכנן הליך פרצלציה ורישום הנכס כחלקה נפרדת ייעשה בהליך פרצלציה ע"י המוכר- הנתבעת. אין בכך כדי להשליך על התחייבות הנתבעת להעביר את הנכס של שם התובעת במינהל מקרקעי ישראל. גם סעיף 7.2 אינו יכול לסייע לנתבעת. סעיף 7.2 הינו הסעיף המטיל חובת רישום הנכס על שם הקונה במינהל מקרקעי ישראל. בסיפא של הסעיף נקבע כי "ייתכן והליכי איחוד וחלוקה המתבצעים והאמורים להתבצע בעתיד במקרקעין עלולים לעכב את רישום הזכויות...". לא הוכח בפני כי הליכים אלה מעכבים את רישום הזכויות, לא הוכח בפניי כי הנושא נבדק, וכפי שיובהר להלן, לא הוכח בפניי כי הליך הפרצלציה הנוגע לנכס התחיל בעת חתימת ההסכם.
45.המסקנה היא, כי לטעמי הפרה הנתבעת את הוראות סעיף 7.2 להסכם (הנכלל מבין ההתחייבויות היסודיות בסעיף 12.2 להסכם) כאשר לא עשתה כדי להמציא את המסמכים הדרושים להעברת הזכויות ולא העבירה את הנכס של שם התובעת במינהל מקרקעי ישראל (ואף לא הגישה בקשה לכך) עד ליום הגשת התביעה (כשנתיים לאחר חתימת ההסכם).
46.אוסיף, כי לדעתי, אפילו הייתי מניח כי אכן ידעה התובעת כי הליכי הרישום יתעכבו לנוכח דרישת המינהל (שכאמור- לא הוכחה) לביצוע הליכי פרצלציה, אין בכך כדי להצדיק אי המצאת המסמכים הדרושים להעברת הזכויות. סעיף 7.1 ברור, והוא קובע כי המסמכים יומצאו לידי התובעת עם סיום תשלום התמורה. אין מחלוקת כי התובעת שילמה את מלוא התמורה, וכי אישורים מאת עיריית עכו לא הומצאו, וגם אישור בדבר היעדר היטל השבחה לא הומצא. ללא כל קשר למועד העברת הזכויות, נראה, כי מדובר באישורים מהותיים שזכותו של רוכש מקרקעין לקבלם במועד שקובע ההסכם וזאת על מנת שיוודא, כי בבוא היום, לא ייתקל בבעיות או במכשולים להעביר הנכס על שמו. אישור מאת העירייה בדבר העדר חובות ואישור בדבר העדר חובות בגין היטל השבחה על הנכס הם אישורים מהותיים, שיש בהם כדי להבטיח לקונה, כי העברת הזכויות בנכס שרכש לא תתקל במכשולים בבוא היום. על כן איני יכול לקבוע כי עמידה על קבלת המסמכים עפ"י לשון ההסכם, היא עמידה על הזכות בחוסר תום לב. ועל כן אני מוצא באי המצאת המסמכים המעידים על העדר חובות לעירייה או על העדר חובות למס שבח, משום הפרת ההסכם.
47.לסיום אציין, כי לא ניתן היה להתעלם מן הרושם, כי בשל סכסוך בין הנתבעת לבין עיריית עכו, שמקורו בדרישת עיירית עכו לשלם לה סכומים גדולים, לא הוצא אישור העירייה והועדה המקומית, ולא משום שטרם הגיע מועד הוצאתו מאחר וטרם הגיע מועד הרישום. מר הרוש העיד בפניי כי הנתבעת עשתה ניסיון להוציא את האישור "והוא לא ניתן מכיוון שצינורות היתה שם באיזשהוא הליך" (בעמוד 20 שורה 26 לפרוטוקול). מר הרוש אינו מכחיש כי העירייה לא נתנה את האישור מכיוון שקיים חוב והוא העיד "אני יודע שיש היטלים מסויימים שלא הוסדרו, ויש כנגד העירייה תהליך" (שם, שורה 32) . על כן אני מסיק, כי הנתבעת לא יכולה הייתה להוציא אישורים אלה, והיא נתלית עתה, בכך שקיים הליך פרצלציה שאמור להסדיר את הרישום ואינה מוציאה את האישורים הנדרשים, כאמור, בשל קיומו של חוב לעירייה ולועדה המקומית לתכנון ובנייה- עכו. הדבר מוכיח כי הנתבעת הפרה את ההסכם משלא המציאה את המסמכים, והדבר מסביר אי הבאת כל ראיה המוכיחה כי המינהל מסרב לרשום את הנכס על שם התובעת.
48.אוסיף, כי חרף טענת הנתבעת, כי הליך הפרצלציה התחיל עוד לפני כריתת ההסכם, חומר הראיות אינו מוכיח טענה זו והוא מוכיח כי הליך הפרצלציה התחיל שנתיים לאחר חתימת ההסכם, כך שאפילו אקבל טענת הנתבעת לגבי אי יכולתה לרשום את הנכס של שם התובעת, אמצא בנתבעת כמי שהפרה את ההסכם מאחר והיא החלה את הליך הפרצלציה שנתיים לאחר חתימת ההסכם. למסקנה כי הליך הפרצלציה החל בשנת 2012 אני למד ממסמך שצורף למכתב ב"כ הנתבעת מיום 6.3.2012 (נספח ט' לכתב התביעה) חתום ע"י אינג' ארמלי רביע ממנו עולה כי רק ביום 4.3.2012 "הוגשו סט תוכניות של הפרצלציה". מר ארמלי רביע לא הובא לעדות, ולא הובאה כל ראיה מטעם הנתבעת לגבי המועד שבו החל הליך הפרצלציה. לפיכך, מלבד טענות כלליות שהעלתה הנתבעת, לפיהן הליך הפרצלציה החל לפני רכישת הזכויות בחלקה, לא הובאה כל ראיה לכך, והראיה היחידה היא אותו מכתב ממנו עולה, לכאורה, כי ההליך החל בחודש 3/2012. אף בנקודה זו אני סבור כי הנתבעת הפרה את ההסכם בינה לבין התובעת שכן אפילו אקבל עמדתה, כי הוסכם בין הצדדים, כי העברת הזכויות של שם התובעת ייעשה במסגרת הליך פרצלציה (וכאמור, איני מקבל טענה זו כאמור לעיל), לא הוכח בפניי כי ההליך התחיל לפני חתימת ההסכם או מייד לאחריו כי אם כשנה וחצי לאחר חתימת ההסכם.
49.לסיכום, אני קובע כי הנתבעת הפרה את ההסכם כאשר לא העבירה את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין על שם התובעת, ולא המציאה את אישורי העברת הזכויות המוכיחים תשלום היטל השבחה והעדר חובות החלות על הנכס מאת עיריית עכו.
הטענה, בדבר אי יכולת התובעת להתחבר לחשמל ואי המצאת טופס 4:
50.כאמור, טוענת התובעת כי הנתבעת הפרה סעיף 13.4 : "אינה מאפשרת חיבור לתשתיות חברת החשמל עפ"י דרישת חברת החשמל ובעיקר טופס 4 ". עפ"י הנטען, עד ליום הגשת כתב התביעה, לא יכולה הייתה התובעת להתחבר לתשתיות החשמל והיא קיבלה חשמל ממקור אחר, זאת לאור העדר טופס 4.
51.אני דוחה טענה זו של התובעת וטוב אילו היתה נמנעת התובעת מלעלות טיעון זה, לנוכח לשונו הברורה של ההסכם ולנוכח ההתכתבות שקדמה לחתימת ההסכם.
52. עיון בסעיף 13.4 להסכם מעלה בבירור כי התובעת ידעה כי הנכס אינו מחובר לחשמל וכי חיבור הנכס לתשתיות החשמל מוטל הוא על התובעת ועליה בלבד:
" הקונה מצהיר ומאשר כי ידוע לו שהנכס אינו מחובר לשתיות המים, חשמל ביוב וניקוז וכי יצטרך לדאוג לשתיות מים חשמל ביוב וניקוז לנכס בעצמו ועל חשבונו..."
הסעיף אינו מטיל כל התחייבות על הנתבעת לחבר את הנכס לחשמל וכל אשר הוטל על הנתבעת הוא שבחלוף ששה חודשים, וככל שתהיה התובעת מנועה מלהתחבר לחשמל מסיבות שאינן תלויות בתובעת, ימצאו הצדדים פתרון "עד לחיבור כאמור".
53.התובעת טוענת כי אי יכולתה להתחבר לרשת החשמל נובע מאי המצאת טופס 4 לנכס כפי שעולה מנספח י"ב לכתב התביעה וממכתב חברת החשמל המופנה לתובעת (המהווה חלק מן הנספח הנ"ל). אלא מאי, התובעת הצהירה בסעיף 4 להסכם כי היא בדקה את מצבו התכנוני של הנכס וכי היא רוכשת אותו במצבו as is וכי על התובעת לבדוק קיום או העדר קיומו של היתר בנייה (ראו סעיף 4.1). עוד הצהירה התובעת כי בדקה את הנכס באמצעות מומחים מטעמה וכי יכולה הייתה לקבל את כל המידע ממוסדות התכנון.
54.בנוסף, לא עולה מן ההסכם כי הנתבעת התחייבה להמציא טופס 4 . אדרבא, הצדדים צפו כי חברת החשמל לא תחבר את הנכס לתשתיות החשמל והם קבעו בהסכם כי האחריות לפתרון בעיה זו, ככל שתתעורר, מוטל על התובעת. עוד עולה מן ההסכם כי הנתבעת לא התחייבה בשום מקום להמציא טופס 4 . אוסיף כי סוגיית טופס 4 עלתה במכתב ב"כ התובעת במסגרת המו"מ (ראו מכתב מיום 16.5.2010 נספח 3 לתצהירו של מר הרוש) בו ביקש ב"כ התובעת קבלת טופס 4, ואף על פי כן הוא לא קיבל ולא עמד על דרישה זו בהסכם. אין לי אלא להסיק, כי חסרון טופס 4 היה ידוע לתובעת, והנתבעת לא התחייבה להמציאו, וכי סוגייה זו היתה אמורה להיפתר ע"י התובעת.
55.לסיום אוסיף, כי הנתבעת היתה מוכנה לשתף פעולה עם התובעת לשם פתרון בעית החשמל והיא הציעה במכתב ב"כ (נספח י"א לכתב התביעה) לחתום על מסמכים לשם התחברות התובעת לחשמל.
56.לפיכך, אני דוחה טענת התובעת, ככל שהיא נוגעת להפרת ההסכם ע"י הנתבעת בשל אי המצאת טופס 4 או לגבי אי יכולת התובעת להתחבר לחשמל.
57.המסקנה - הוכח בפניי כי הנתבעת הפרה את ההסכם בין הצדדים משלא רשמה את הנכס שם התובעת במינהל מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין, משלא הגישה מסמכים לשם כך ומשלא המציאה את המסמכים הדרושים לכך. משהוכח כי מדובר בהפרה יסודית עפ"י הגדרתה בהסכם, ומשלא טענה הנתבעת, כי יש הפחית את הפיצוי המוסכם לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1971, אני מקבל את התביעה העיקרית ופוסק כי על הנתבעת לשלם לתובעת סך 160,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום.
58.משדחיתי את טענת התובעת, לפיה הפרה הנתבעת את ההסכם, משסגרה הצד השלישי את הדרך הדרומית, ההודעה לצד שלישי נדחית בזאת.
התביעה שכנגד:
59.טענות הצדדים בתביעה ובתביעה שכנגד פורטו בסעיפים 14-18 לעיל, ואיני מוצא צורך לשוב עליהן.
60.למרות שצורפה חוות דעת שמאית לכתב התביעה שכנגד - ערוכה ע"י השמאי תומר שאול, לתצהירי הנתבעת צורפה חוות דעת נוספת של השמאי נחום פרימינגר - אשר העריך את דמי השימוש הראויים בגין 1 מ"ר כאלה הנעשים בין 2 ₪ עד -3 ₪ למ"ר והוא נחקר על חוות דעתו זו.
61.בחינת טענות הצדדים בתביעה שכנגד עליהן עמדנו לעיל מעלה כי אלה הן השאלות במחלוקת:
א.האם החזיקה התובעת בשטח האופציה ובשטח הנוסף, מהו היקף החזקתה, וממתי עד למתי החזיקה היא בשטח הנוסף ובשטח האופציה.
ב.ככל שיוכח כי התובעת החזיקה בשטח הנוסף ובשטח האופציה, מהם דמי השימוש הראויים המגיעים לנתבעת.
השאלה הראשונה :היקף החזקה ומועדה:
62.נזכיר בקצרה טענות הצדדים. הנתבעת טענה כי החל מיום 1.9.2010 החזיקה התובעת בשני השטחים הנ"ל וכי עד ליום הגשת התביעה, לא היתה התובעת רשאית להחזיק בשטחים. בכתב ההגנה ובתצהיר עדות ראשית, לא טענה התובעת כי היתה רשאית להחזיק בשטחים אלה, היא לא טענה כי קיבלה רשות הנתבעת להחזיק בהם, ולא חלקה על הטענה, כי לא היתה רשאית להחזיק בשטחים. טענת התובעת היא אחת- שהיא לא החזיקה בשטחים אלה מלבד תקופה קצרה בחודש 7/2012 (מספר חודשים לפני הגשת התביעה ובחודש שבו הועלתה לראשונה טענת הפלישה ע"י הנתבעת במכתב ב"כ מיום 29.7.2012- נספח י"ז לכתב התביעה). בענין זה טען מר צביקה ברון כי: "הנתבעת שכנגד נאלצה בחודש יולי 2012 בלבד להזיז לפאתי השטח שבבעלותה חלק מהצינורות כדי לאפשר סיבוב משאיות על הדרך ותנועה דו כיוונית על הדרך שיועדה מלכתחילה למעבר כלי רכב אחד בלבד" (סעיף 58 לתצהיר), ובסעיף 59 הוסיף מר ברון כי: "בלית ברירה נאלצה הנתבעת שכנגד לעשות שימוש זמני מאד, בן חודש אחד, בחלק קטן מאד, של השטח שעמדה לרכוש בתוך חודשיים ימים".
63.התובעת לא טענה כי החזיקה בהסכמה, וצמצמה את חזית ההגנה לטענה אחת בלבד: "לא החזקתי מלבד חודש אחד". חומר הראיות שלפניי אינו מותיר ספק, טענה זו של התובעת יש לדחות, ודי אם נפנה לעדותו של מר ברון, על מנת להיווכח כי טענתו בתצהירו הופרכה על פניה.
64.מר ברון העיד בפניי בעמוד 15 לפרוטוקול שורות 23-32 ובעמוד 16 שורות 3-12 כדלקמן:
" ש. כשנכנסת למקום כשוכר במרץ 2010, כבר אז שמת את הצינורות שלך בשטח שמשמש כשטח האופציה ובשביל.
ת. לפני שמימשתי את האופציה, המקום היה מלא עצים. השטח כולו היה מלא עצים כמו יער. נכון שהשתמשתי בחלק שמתוך דונם וקצת, אולי 100 מ' ששמתי שם קצת צינורות. נכון שגם בשטח השביל שאינו חלק מהנכס ואינו חלק מהאופציה שמתי צינורות. לאורך הגדר שמתי צינורות בתחילה כי השער היה סגור והייתי חייב להשאיר שטח כדי שמשאיות יוכלו להסתובב כי לא היה לי מעבר סיבובי והכביש שממנו הכניסה הוא כביש צר שרכב פרטי בקושי עובר. לכן שמתי צינורות לאורך הקיר, בקוטר של 10 ס"מ. לא הפרעתי לכביש מעבר.
ש. מציגה את התמונה שצירפתי.
ת. אני מאשר. גם היום זה נמצא שם.
..
ש. השימוש שאתה עושה בשטחים האלה נעשה מהיום הראשון שנכנסת למתחם.
ת. לסירוגין כן.
..
ש. ממרץ 2010 ועד היום אתה עושה שימוש גם בשטח שמקיף וגם בשטח האופציה.
ת. האופציה כבר שלי ואני עושה בה שימוש. אני עושה שימוש לסירוגין גם בשטח מסביב.
ש. אתה מסכים שהזכות שלך לעשות שימוש באופציה היא רק מהיום שבו את משלם את מלוא התמורה עבור האופציה.
ת. אם זה כתוב בהסכם אני מאשר. מלוא האופציה כבר שולם. "
(ההדגשות אינן במקור- נ.ג').
65.נראה, כי די באמור לעיל על מנת להפריך את האמור בתצהירו של מר ברון. מר ברון הודה, כי התובעת השתמשה בשטח האופציה מאז שנת 2010 (ולא חודש אחד כטענתו) וכי התובעת השתמשה בשטח הדרך על מנת לאחסן שם צינורות.
66.אני קובע, אפוא, כי התובעת השתמשה בשטח האופציה, ובשטח הדרך למן 1.9.2010 כטענת הנתבעת. אומנם, לראשונה התריעה הנתבעת על השימוש בחודש 7/2012 אולם אין בכך כדי לגרוע מטענת הנתבעת, כי התובעת עשתה שימוש בשטח עוד לפני ששלחה את מכתב ההתראה. כאמור, מאחר והתובעת לא טענה כי השימוש נעשה בהסכמה (בין בהסכמה מפורשת או מכללא), איני נדרש לטענה זו.
67.מהו השטח שבו השתמשה התובעת. אין מחלוקת כי התובעת השתמשה בשטח האופציה שגודלו הוא 1,119 מ"ר. לגבי השטח הנוסף, נראה, כי הנתבעת לא הוכיחה את גודלו של שטח זה וטענתה, לפיו מדובר בשטח בן 200 מ"ר נותרה טענה בעלמא שלא באה עליה כל ראיה אובייקטיבית. השמאי עצמו הודה בפניי כי הוא לא מדד את השטח הנוסף (ראו עדותו בעמוד 28 שורות 6 ו- 7 ). השמאי מטעם הנתבעת הודה, כי נמסר לו על שני שטחים ואף נמסר לו כי השטח בן 200 מ"ר הינו שטח "רגיולרי" – דהיינו, שטח שניתן לעשות בו שימוש לרבות אחסנה (ראו עדות מר פרימינגר בעמוד 28 שורות 23 ו – 24 לפרוטוקול). המומחה סימן על גבי התשריט נ/ 2 את הפס שעפ"י הנתבעת שטחו הוא 200 מ"ר.
68.בכל הכבוד הראוי, איני יכול להסיק מן התשריט נ/2 שהפס שסימן השמאי שטחו הוא 200 מ"ר, איני יכול לדעת מר רוחבו או אורכו המדוייק, ולא ברור אם ניתן לאחסן בו סחורה כדין ואם הנתבעת יכולה הייתה להפיק ממנו רווח. לאור העובדה כי המומחה הודה (בעמוד 28 לפרוטוקול) כי במידה והיה נחשף לעובדה כי מדובר בשטח שלא ניתן לבצע בו שימוש חוקי חוות דעתו היתה משתנית, ולאור העדר נתונים לגבי גודל השטח (רוחבו ואורכו המדוייק) אני דוחה את התביעה שכנגד ככל שהיא מתייחסת לשטח הנוסף.
69.יחד עם זאת אני קובע כי הנתבעת הוכיחה כי התובעת עשתה שימוש בשטח האופציה למן יום 1.9.2010 ועד ליום הגשת התביעה שכנגד. כן הוכח כי נעשה שימוש בכל שטח האופציה.
דמי השימוש הראויים לגבי שטח האופציה:
70.דמי שימוש ראויים נטועים בדיני עשיית עושר ולא במשפט והם מבטאים את זכותו של בעל הנכס להינות מפירות ההנאה משטחו. כבר נקבע, כי "דמי שימוש אלה עשויים לייצג את נזקיו של בעל הקרקע מחד גיסא, ואת עשיית העושר של הזוכה – מאידך גיסא. אבהיר את הדבר: מסיג גבול על ידי פלישתו שלא כדין לקרקע של הזולת מונע מבעלי הקרקע, בין היתר, להשכיר את חלקתו לאחר. מסיג הגבול מצידו "חוסך" על ידי פלישתו לתחום הזולת את תשלום דמי השימוש הראויים שחייב היה לשלמם לו נכנס על פי הסכם שכירות על בעל הקרקע. נמצא, כי דמי השימוש הראויים עשויים לייצג בעת ובעונה אחת את נזקו של בעל הקרקע ואת רווחו של מסיג הגבול. כמובן, אין כל הכרח כי זהות זו תתקיים בכל הנסיבות. אפשר כי הפסדיו של בעל הקרקע יעלו על דמי השימוש הראויים, בשל כך שבעל הקרקע היה עושה שימוש בחלקתו אשר היה מפיק רווחים מיוחדים, כן אפשר כי רווחיו של מסיג הגבול יעלו על דמי השימוש הראויים, ושוב בשל נסיבות מיוחדות" (ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד פד"י נ"ג (4) 769)
71.טוענת התובעת בכתב הגנתה שכנגד, כי אין צורך בחוות דעת על מנת להסיק דמי שימוש הראויים לגבי שטח האופציה, שכן עפ"י הסכם שכירות שהסדיר את תפיסת החזקה של התובעת בשטח מיום 1.9.2010 ועד לתשלום מלוא התמורה, שילמה התובעת סך 1.5 ₪ למ"ר בגין המבנה והקרקע (סעיף 73 לתצהיר מר ברון). לפיכך שווי השכירות (דמי השימוש הראויים) לא יכול לעלות על 0.5 ₪ למ"ר, מאחר ואין מדובר במבנה, כי אם בקרקע פנויה.
72.אני דוחה טענתה זו של התובעת ואני מקבל חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת לגבי שיעור דמ1י השימוש הראויים, ואלה נימוקי:
73.ראשית, לא ניתן לומר כי הסכום ששילמה התובעת לנתבעת כדמי שכירות בהסכם שכירות, המהווה חלק מהסכם מכר (שתכליתו היא להעביר את הנכס לחזקת התובעת בטרם שולמה מלוא התמורה עפ"י הסכם שכירות), ואשר נועד להסדיר את חזקת התובעת בנכס עד לתשלום מלוא התמורה, כדמי שכירות המשקפים את דמי השכירות בשוק החופשי.
74.שנית, הנתבעת הגישה חוות דעת שמאי, ואילו התובעת נמנעה מלעשות כן, וממצאי חוות דעתו של השמאי מקולים עליי, במיוחד כאשר הנתבעת דבקה ברף הנמוך של דמי השימוש הראויים, והיא דורשת סך 2 ₪ למ"ר כאשר השמאי מעריך שסך 2 ₪ למ"ר הינו הרף המינימלי. השמאי ביסס חוות דעתו על שווי שטח האופציה שנמכר לתובעת תמורת סך 439,096 ₪ והוא גזר דמי שימוש ראויים עפ"י אחוזים מערך הקרקע. יצויין עוד כי חוות דעתו של השמאי מבוססת על חוות דעת אחרת , רחבה יותר, אשר ערך באשר לשווי חטיבות הקרקע שבהן מחזיקה הנתבעת. עפ"י טבלאות שערך השמאי נראה, כי דמי שכירות לקרקע פנויה נעו בן 3 ₪ למ"ר ועד 4 ₪ לקרקע פנויה (ראו סעיף 15 לחוות דעתו של השמאי פרימנגר). בעדותו בפניי, השמאי הבהיר כי הוא התעלם מכך שלתובעת קיים ערך נוסף כתוצאה משימוש בשטח זה, בשל העובדה כי היא מחזיקה נכס גובל (ראו עדות השמאי בעמוד 27 27 ו- 28 לפרוטוקול) והוא הבהיר (שם) כי הוא ערך את השומה בהתחשב בכך שמודבר בשטח פנוי שלא צמוד אליו מבנה. עיון בחוות הדעת מעלה כי השמאי אף התייחס לשטחים פנויים אחרים כאשר דמי השכירות שם עמדו על סכומים העולים על 2 ₪.
75.לפיכך, אני מקבל את עמדת השמאי למטעם הנתבעת גבי דמי השימוש הראויים המתייחסים לשטח 1,119 מ"ר – שטח האופציה, וקובע כי דמי השימוש הראויים בגין 1 מ"ר הינו 2 ₪.
76.המסקנה היא שאני מקבל את התביעה שכנגד ככל שהיא מתייחסת לדמי שימוש ראויים בשטח האופציה, ואני פוסק לנתבעת את הסכומים שלהלן:
1,119 מ"ר X 2 ₪ (דמי השימוש למ"ר) X 26 חודשים = 58,188 ₪.
מסקנה:
77.תביעת התובעת מתקבלת. הנתבעת תשלם לתובעת סך 160,000 ₪ בגין פיצויים מוסכמים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מיום הגשת התביעה ועד היום.
78.משנדחתה תביעת התובעת בגין הפרת ההסכם בשל חסימת הדרך, ההודעה לצד שלישי נדחית. בעניין ההוצאות, מאחר ונדחתה ההודעה לצד שלישי לאור דחיית טענת התובעת לגבי הפרת ההסכם בשל חסימת הדרך, תשלם התובעת לנתבעת הוצאות ההודעה לצד שלישי בסך 7,500 ש"ח.
79.התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה. התובעת תשלם לנתבעת סך 58,188 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מיום הגשת התביעה שכנגד ועד היום.
80.לנוכח התוצאה אליה הגעתי בתביעה ובתביעה שכנגד איני עושה צו להוצאות בשתי התביעות.
81.כל הסכומים שקבעתי לעיל ישולמו תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן ישיאו הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, ט"ו כסלו תשע"ו, 27 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
