1.ביום 28.11.12 הגיש התובע, אברהם גלנטי, תובענה לסעד של צו עשה ופיצוי כספי בסך של 1,406,741 ₪. בתביעתו טען התובע שהוא הבעלים הרשום של חלקה 2 בגוש 12493 ובעל הזכות להרשם כבעלים בחלקה 3 בגוש 12493 (מקודם מגרשים 302/1 ו- 302/2 בגוש 10872) בשכונת חליסה בחיפה (להלן: החלקות). עניינה של התובענה פיצוי עבור שני בניני מגורים שהיו בנויים על החלקות הנ"ל ונהרסו על ידי הנתבע או מי מטעמו, או הקמתם מחדש. נטען שבניין אחד הכיל 16 חדרים ובניין שני 10 חדרים ובסך הכל 26 חדרים בגודל ממוצע של 25 מ"ר כל חדר. נטען שההריסה נעשתה ללא ידיעת הבעלים או הסכמתם, ללא התראה או אזהרה לפני ביצוע ההריסה ועל כן בוצעה שלא כדין או תוך עשיית דין עצמי. נטען שנגרמו לתובע נזקים כספיים עצומים. נטען שגודל הבניין הגדול היה בסך הכל 497 מ"ר והבניין הקטן יותר 316 מ"ר. בכתב התביעה נטען כי בניין אחד עמד ברחוב גוש עציון 23ב ובניין שני ברחוב עוספיא 7 בחיפה.
2.בכתב התביעה נטען כי במועד שאינו ידוע במדוייק לתובע – כנראה בזמן שאביו נלחם במחלת הסרטן ושותפו לחלקות חי והתגורר במקסיקו סיטי דרך קבע – הרסה הנתבעת את שני הבנינים. נטען שהתובע גילה את עצם הריסת הבנינים רק בשנת 2009 כאשר קיבל מהמרכז למיפוי ישראל צילומי אויר של השטח. נטען כי המידע הראשון שהתקבל מהנתבעת היה במכתב שנשלח לב"כ התובע ביום 13.12.10 בו אישרה הנתבעת שהמבנים נהרסו אך לא צויין מועד ההריסה.
3.נטען שההריסה בוצעה שלא כדין וללא הסכמת הבעלים או ידיעתם. נטען עוד שהנתבעת היתה שותפה לתכנון שיקום שכונת חליסה ובין היתר הפיכת החלקות עליהן עמדו הבנינים לבנייה ציבורית במקום היעוד המקורי של החלקות לבניה למגורים, נטען שהוכנה לשם כך תכנית תב"ע חפ/2017. התובע ביקש לחייב את הנתבעת "לכונן את שני הבנינים על פי תכנית ההיתר המופקדת בעיריית חיפה במחלקת מהנדס העיר חיפה ולמסור אותם לאחר הבניה לידי התובע". כדי לאמוד את הנזק הוגשה יחד עם התובענה חוות דעת שמאית בה נקבע כי אם ימסרו שני הבנינים לאחר שיוקמו מחדש, נזקי התובע נובעים מהפסד שכר דירה או זכות הנאה למשך 7 שנים קודם למועד הגשת התביעה ואילך ובסך הכל 1,406,741 ₪ (שכירות בסך 22,400 ₪ לחודש פחות עלויות שיפוץ בסך 67,837 ₪ לשנה). לחלופין, טען התובע שנגרם לו נזק כספי בהריסת הבנינים בסך 8,700,000 ₪ (שכר הדירה שלעיל בתוספת עלות החזרת המצב לקדמותו ובתוספת הפסד שכר דירה עתידי בתקופת הבניה ועלויות הליכי רישוי).
4.בכתב הגנתה העלתה הנתבעת טענות סף רבות, ובין היתר התיישנות ושיהוי, אי תשלום אגרה (לגבי הסך של 8,700,000 ₪), סעד בלתי חוקי (הקמת הבנינים על פי היתרים שפגו), ובנוסף הועלו טענות להעדר מעמד התובע בעת ההריסה. כמו כן, טענה המדינה שלא היא יזמה את התכנית החדשה, אלא עיריית חיפה ומשרד הבינוי והשיכון וכי היה על התובע להעלות טענות נגד שינוי היעוד במסגרת הליכי התנגדות, דבר שלא נעשה על ידו. המדינה טענה שהתובע מנסה לעשות עושר ולא במשפט, שהתקיים מצב של העדר נזק כיוון שאילולא ההריסה על ידי המדינה העירייה היתה הורסת את המבנים. כמו כן, חלקה הנתבעת על הטענות העובדתיות שהועלו על ידי התובע.
5.למען הסדר יוער כי במהלך ניהול ההליך, ביקשה הנתבעת בהתאם לתקנה 24 לתקסד"א להורות על צירוף עיריית חיפה כנתבעת נוספת בתיק. התובע התנגד, בין היתר כיוון שנטען שבעת הגשת הבקשה התיק נמצא בשלבים מתקדמים ונותרה רק ישיבת הוכחות אחת לסיום שלב שמיעת הראיות. התובע הבהיר שהוא אינו רואה בעירייה גורם הנושא באחריות לנזקיו אלא את הנתבעת בלבד. בהחלטה מיום 29.12.14 צויין שההליך נמצא בשלבי סיום, שהוגשו תצהירים ונשמעו ראיות, וכי לא שוכנעתי שלא ניתן היה להגיש את הבקשה בשלב מוקדם יותר ועל כן היא נדחתה.
ראיות התובע
6.התובע הגיש תצהיר עדות ראשית בו טען שהוא הבעלים הרשום של חלקה 2 בגוש 12493 ובעל הזכות להיות רשום כבעלים בחלקה 3 בגוש 12493. בתצהירו הוא סיפק רקע כללי לתביעה כדלקמן: כי שורשי התביעה נטועים בתביעה שהוגשה כבר בשנת 1923 בבית המשפט לקרקעות בחיפה, בת"א 55/23, על ידי המנוח אהרון כהן שתבע להכריז על עצמו כבעלים של 3 חלקות אדמה שסומנו באותיות K.L.O. בתכנית חלוקה בשכונת חליסה בחיפה. אותן חלקות נרכשו על ידו כבר בשנת 1892-3. במהלך המשפט נפטר המנוח כהן ויורשיו המשיכו את התביעה עד לסיומה. ביום 31.3.57 נתן השופט י' כהן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין לפיו הוכרזו יורשי כהן כבעלים של 3 חלקות בשכונת חליסה שסומנו באותיות K.L.O. במפת גוש 10872. כאשר הצדדים באו ליישם את פסק הדין ולרשום את הבעלויות, הוברר כי נבנו בנינים על החלקות ומתגוררים בהם אנשים וגבולות החלקות חצו בנינים קיימים. עקב כך, נוצר הצורך לערוך חליפין בקרקעות בין יורשי כהן מחד, לבין ממ"י מאידך באופן שיוותרו בסוף מהלך חלופי השטחים בנינים שלמים לשני הצדדים.
7.בעקבות כך, נערכה מפת חלוקה על ידי מודד מוסמך, מ' שפירובסקי, שקבע את הגבולות של חלקות K.L.O. ביום 10.7.63 נחתם הסכם בין יורשי המנוח כהן לבין ממ"י. על פי מפת החלוקה המוסכמת, השטחים המסומנים בצבע כחול ובאותיות K.L.O יועברו לבעלות יורשי כהן, שטחים הצבועים באדום יועברו מיורשי כהן לבעלות רשות הפיתוח ושטחים הצבועים בצהוב יועברו מרשות הפיתוח ליורשי כהן (ראו הסכם ותשריט- נספח 9). נטען שבמסגרת ההסכם ממ"י קיבל על עצמו את הכנת המפות לצרכי רישום של שני הגושים 12490 ו- 12493 כדי לרשום בסופו של יום בלשכת רישום המקרקעין את הבעלות בחלקות המגיעות ליורשי כהן. התובע טען שכל החלקות למעט חלק מחלקה 3 המגיעות לו, נרשמו לבסוף על שמו ועל שם חברת א' גלנטי בע"מ בטאבו מכוח ההסכם ביום 11.10.04 ומכוח סיכום שנערך עם פרקליטות מחוז חיפה ולאור שני פסקי הדין. רק חלק מחלקה 3 בגוש 12493 שגם הוא אמור להרשם על שמו של המצהיר טרם נרשם כך.
8.באשר לרכישת הבעלות בחלקות על ידי אביו, חיים גלנטי, ושותפו, אדם בשם רימון סגל, תואר שבפברואר 1973 רכשו השניים את הבעלות ב- 17/20 מהחלקות של יורשי כהן. מר רימון סגל חי דרך קבע במקסיקו ומי שטיפל עבור גלנטי האב וסגל בעסקת הרכישה היה עורך דין ח"כ מאיר כהן שהוא חלק ממשפחת יורשי כהן. נטען כי עקב קשיים בביצוע רישום הפרצלציה של החלקות ועקב העדר אפשרות להעביר בעלויות בלשכת רישום המקרקעין, עו"ד כהן לא ביצע את העברת הבעלויות על שם גלנטי וסגל לפי הסכם הרכישה שלהם. כאשר עו"ד כהן נבחר לכנסת בשנת 1980 והחזיר את הרישיון ללשכת עורכי הדין הוא העביר את התיקים לרימון סגל וזה פנה לעו"ד אהוד שמיר שמצא שלמרות שנערך הסכם רכישה בשנת 1973 לא נרשמו על החלקות שנרכשו הערות אזהרה לטובת גלנטי וסגל והוא פעל לרישום הערות אזהרה. ביום 26.7.95 נרשמו הערות אזהרה לטובת ה"ה גלנטי וסגל.
9.נטען שהעסקה בין יורשי כהן לבין גלנטי וסגל משנת 1973 לא היתה אמורה להיות מדווחת לממ"י שכן מדובר בעסקה בקרקעות בבעלות פרטית. חרף זאת, לפי הטענה העסקה אכן דווחה. נטען שביום 10.4.73 בסמוך לאחר חתימת הסכם רכישת החלקות, מסר עו"ד כהן לממ"י את הסכם הרכישה וביקש את עזרת ממ"י לקבל מסמכים לצורך דיווח העסקה למס שבח וללשכת הרישום (נספח 18 לתצהיר). בנוסף, נכתב על ידו מכתב נוסף לממ"י באוגוסט 1975 שהתייחס לסירוב ממ"י לחתום על מסמכי העברת החלקות על שם יורשי כהן והכחיש קיום חוב כספי ישן שיוחס ליורשי כהן מלפני 50 שנה בקשר לחלופי החלקות. כמו כן, נטען שעסקת הרכישה על ידי גלנטי וסגל דווחה לעיריית חיפה ושלטונות המס. נטען עוד שלאחר רכישת החלקות ב- 1973 תפסו חיים גלנטי ושותפו סגל חזקה בחלקות ובבנינים שהיו בנויים עליהן. נטען שבבניינים התגוררו שוכרים בדיירות מוגנת. נטען שעל פי מסמכים שהיו בידי התובע עלה שה"ה גלנטי וסגל השכירו את הדירות בבניינים.
10.בפרק הבא של התצהיר תואר שבתחילת 1985 חיים גלנטי "ירד" לאילת לעבוד כקבלן בניין והתגורר שם עד לשנת 1988 אז גילו שהוא נמצא בשלבים מתקדמים של מחלת הסרטן כאשר כל אותו זמן המשיך לגור רימון סגל עם משפחתו במקסיקו. תואר שחיים גלנטי נאבק במחלה יותר מ- 10 שנים עד שהוכרע ונפטר ביום 2.6.01. ביום 11.10.01 ניתן צו קיום לצוואתו לפיו הוכרז התובע כיורש יחיד של זכויות אביו המנוח בחלקות נשוא ההליך דנן. התובע טען שהוא קיבל את הטיפול בחלקות ובבניינים רק לאחר פטירת אביו. את הבניינים שהיו בנויים שם ואת הדיירים הוא הכיר ולטענתו ביקר בהם פעמים רבות.
11.במאמר מוסגר ציין התובע שהחל משנת 2003 ומשך זמן ממושך עסק ברכישת 3/20 חלקים מהחלקות שהיו רשומים על שם שרינה כהן ז"ל ושלא נרכשו על ידי ה"ה גלנטי (האב) וסגל ובנוסף ברכישת חלקיו של רימון סגל בחלקה. הליכים אלה הושלמו בשנת 2004 לערך.
12.בתאריך 1.7.01 נרשם הסדר חדש לגוש שומה 10872 שחולק למספר רב של גושי רישום והחלקות של התובע קיבלו מספרים חדשים בגושים 12490 ו- 12493. לטענת התובע, ממ"י יזם פרצלציה חדשה בגושים בחליסה והגיש לפקיד ההסדר הצעת חלוקה חדשה של גושים וחלקות. כאשר פורסמו הליכי ההסדר "שקראו להגשת התנגדויות והוכחת זכויות בעלות" בגוש 3006 וחלקות 115 ו- 116 לא היו בין אלה שפקיד ההסדר פרסם ברשומות ועל כן לא ידע המצהיר שעליו להגיש הוכחת זכויות לפקיד ההסדר. התובע טען שלא הוא ולא אביו המנוח ידעו על קיום הליכי הסדר קודם שנרשם ההסדר ונטען שאף גורם בממ"י - למרות שידעו על גלנטי כבעלים של חלקות שנרכשו מיורשי כהן - לא פנה אליהם ולא הודיע על קיום הליכי ההסדר. לטענת התובע, רק בתחילת 2004 הוא גילה שבחלקות החדשות נמחקו הערות האזהרה שהיו רשומות לטובת גלנטי וסגל בעוד שברישום הישן של החלקות נותרו רשומות הערות האזהרה; כך, שלטענתו קיים רישום כפול וסותר של אותן חלקות. נטען שהרישום החדש שנעשה בשנת 2001 על ידי פקיד הסדר לגבי גוש 12493 לא שיקף מהימנה את הבעלויות האמיתיות בחלקות על פי ההסכם משנת 1963. נטען שהערות האזהרה שהיו רשומות נמחקו ובמקום שהבעלויות בחלקות יורשי כהן ז"ל ירשמו על שם גלנטי וסגל הם נרשמו בטעות על שם רשות הפיתוח ועל שם עיריית חיפה. נטען שהרישום השגוי אירע כנראה כתוצאה מהגשה לא נכונה ומטעה של תביעת הזכויות שהגיש ממ"י לפקיד ההסדר.
13.התובע ציין שהחלקות השייכות לו קיבלו בהליכי הסדר מספרים חדשים ונרשמו תחת שני גושים: גוש 12490 חלקות 11, 12, 18, 19, 20 וגוש 12493 חלקות 1(חלק), 2, 3 (חלק), 4 (חלק). היו שינויים נוספים בהמשך כאשר חלקה מספר 1 נרשמה על שם רשות הפיתוח וחלקו של התובע בחלקה הוגדר בפרצלציה כחלקה מספר 23 ונרשמה על שמו. חלקה 3 שנרשמה על שם עיריית חיפה, בה יש לתובע חלק טרם עברה הליך של פרצלציה וחלקו טרם הוגדר כיחידת רישום נפרדת. חלקה מספר 4 שנרשמה על שם רשות הפיתוח עברה הליך פרצלציה וחלקו של התובע באמצעות חברה שבשליטתו הוגדר כחלקה מספר 25 ונרשמה תחת שם החברה.
14.בעקבות פנייה מטעם ב"כ התובע, פקיד ההסדר שוכנע לעצור את הפעילות בגוש 3006 בחלקות 115 ו- 116 עד להסדרתן הנכונה ובמהלך שנת 2004 עד שנת 2011 קוימו מספר ישיבות בין התובע, בא כוחו ונציגי המינהל לצורך תיקון רישומי ההסדר על מנת שיתאימו להסכם עם יורשי כהן. סוכם בסופו של דבר שתוגש לבית המשפט המחוזי בחיפה בהסכמה תביעה בשני שלבים לשינוי רישום הבעלות בחלקות על שמו של גלנטי. התובע טען שבישיבה משנת 2011 הוא אמר במפורש ובנוכחות פורום רחב שממ"י הרס את שני בניני האבן השייכים לו ושני מבני העזר ברחוב גוש עציון 23ב וברחוב עוספיא 7. נטען שמנהל ממ"י כלל לא התייחס לטענותיו בדבר הריסת הבנינים שהועלו במכתב של ב"כ התובע בשנת 2011 אך גם לא הכחיש את טענותיו. בסופו של דבר הוגשו תביעות שקבלו תוקף של פסק דין אשר הכירו בזכויות התובע במקרקעין.
15.באשר להריסת הבנינים נטען שעל החלקות שנרכשו ב- 1973 היו בנויים בנייני אבן שהכילו דירות מגורים, בסך הכל 7 בניני מגורים. נטען כי 5 מהם עומדים על תילם מאוכלסים ומניבים הכנסות ושניים מתוכם נהרסו ללא כל הצדקה עניינית.
16.התובע טען שבזמנו לא היה ידוע לו אך כעת הוא יודע שמדובר בדצמבר 1987, בזמן שאביו נלחם במחלת הסרטן וסגל נמצא מחוץ לישראל, הרס ממ"י בעזרת חברת שקמונה כקבלן את שני הבניינים מאבן ושני מבני עזר שהיו בנויים על חלקות 302/1 ו- 302/2 ולא השאיר בשטח זכר לקיומם, לרבות פינוי עשרות משאיות עם מאות אבנים מסותתות מהם היו בנויים הבניינים. התובע טען שהוא גילה את עובדת הריסת הבניינים רק ב- 2009 כאשר קיבל מהמרכז למפוי ישראל צילומי אויר של השטח. לטענתו, בסוף שנת 2008 שכן מבית סמוך לרחוב גוש עציון 23א סיפר לו, בעת שניהל נגדו תביעת פינוי, על קיומם של שני בניינים יפים מאבן שהיו בנויים בסמוך לבית מגוריו ברחוב גוש עציון 23ב וש"יום אחד הם נהרסו". מאז גילוי ההריסה, התובע טען שניסה לקבל ממ"י ומעיריית חיפה מסמכים ומידע אך קיבל רק תשובות מתחמקות. נטען שעובדת קיומם של שני הבניינים עולה בבירור מעיון בתצלומי אויר במועדים הרלוונטיים (ב-13.3.86 בו הם נראים ו- 8.7.88 בו הם לא נראים) (נספח 87 לחוות דעת אוהל). נטען שהמידע הרשמי הראשון שהתקבל מגב' סגל ממ"י היה במכתב שנשלח לבא כוחו מיום 13.12.10 בו אישר המינהל כי הרס את המבנה אך אינו מציין את מועד ההריסה (נספח 73). התובע טען שממ"י הסתיר ממנו מידע ולא מסר לו את מסמכי ההריסה או את מועד ביצוע ההריסה והאישור היחיד שהיה בידו הוא מכתב נספח 73. לטענת התובע במהלך גילוי המסמכים התברר שקיימים מסמכים רבים ממועדים רלוונטיים שהוחלפו בין ממ"י לבין עיריית חיפה ובין ממ"י לשקמונה שעוסקים בהריסת הבניינים.
17.לטענת התובע כלל לא היתה דרישה ממהנדס מבנים מסוכנים בעיריית חיפה להרוס את המבנים אלא לאטום אותם בלבד. נטען שחוות דעת מהנדס מבנים מסוכנים של עיריית חיפה, אהרון גוגל, קבעה כך (נספח 27 לתצהיר). יתר על כן נטען שמההתכתבויות עולה כי לא היתה כל דחיפות בביצוע הפעולות, שהרי חוות הדעת של גוגל נמסרה באפריל 1986 וההריסה בוצעה רק במחצית דצמבר 1987. נטען עוד שמועד ההריסה היה בסמוך לבחירות לראשות עיריית חיפה כשראש העיר דאז, אריה גוראל ביקר בשכונה והמראה שלה לא מצא חן בעיניו. נטען שממ"י החליט ביום 21.10.1987 להרוס את שני הבניינים במקום לאטום אותם ומסר את הביצוע לחברת שקמונה. ההריסה כאמור בוצעה ביום 25.12.1987.
18.נטען שההריסה בוצעה ללא הסכמת הבעלים או ידיעתם וללא קבלת כל הודעה מראש מממ"י על הכוונה להרוס את הבניינים, ללא שניתן צו חוקי להריסתם או תמורה בגין ההריסה וללא צורך ענייני בהריסתם. נטען למזימה להשתלט על החלקות ולהעביר את הבעלות בהן בשלב מאוחר יותר לעיריית חיפה כדי לשנות את יעוד הקרקע ממגורים ג' ליעוד ציבורי על מנת לבנות ולהרחיב בית ספר ציבורי הבנוי בסמוך. התובע טען שהבניינים היו כמו שאר הבניינים שהיו באיזור אשר לא נהרסו ושניתן להקימם מחדש בהתאם ל"תכניות ההיתר" המופקדות בתיקי הבניה בעיריית חיפה.
19.נטען עוד שלא רק שממ"י הרס את הבניינים אלא שהוא גם שותף בתכנון שיקום שכונת חליסה ובתוך כך תכנון להפוך חלקות אלה ליעוד של בניה של מרכז שכונתי במקום היעוד המקורי ונטען שאף הוכנה לצורך כך תכנית בניין עיר חפ/2017. התובע טען שבחלקות אחרות סמוכות קיים תכנון לבניית יחידות דיור. התובע חזר והזכיר את תוכן חוות דעתה של השמאית אוהל בהמשך טיעוניו.
ראיות הנתבעת
20.הוגשה תעודת עובד ציבור על ידי אורית סגיב, אדריכלית ומתכננת ערים העובדת ברשות מקרקעי ישראל מרחב חיפה במחלקת התכנון. בתעודה הוסבר המצב התכנוני של השטח: כי על חלקה 2 בגוש 12493 חלה תכנית חפ/429 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 1.1.1940. בהתאם לתכנית, מיועדת החלקה לאיזור מגורים מסוג ג'. ביום 3.5.1938 פורסמה למתן תוקף תכנית חפ/363. התכנית שינתה את יעוד החלקות למגורים ג' מלא כאשר המשמעות היתה שזכויות הבניה המוקנות באיזור הינן 140%. ביום 3.7.1980 הופקדה תכנית מתאר לעיר חיפה חפ/1400 ששינתה את יעוד החלקה למגורים ג – 1 עם זכויות בניה של 110%. ביום 1.3.2001 פורסמה להפקדה תכנית חפ/2017 "שיקום שכונת חליסה" כאשר יוזמי התכנית היו עיריית חיפה ומשרד הבינוי והשיכון. יעוד חלקה 2 על פי תכנית זו הוא ל"מרכז שכונתי" וחלק קטן מן החלקה מיועד לדרך. נקבע בתכנית שיותרו שימושים מסחריים שכונתיים ושימושים קהילתיים שכונתיים כאשר שטח הבניה העיקרי יהיה 160% משטח המגרש נטו – מתוכו 100% לשימושים ציבוריים ו- 60% לשימושים מסחריים. שטח התכנית כולל 119.82 דונם בו הוקצו 1.59% משטח התכנית לשימוש מסחרי, 53.19% לשימוש ציבורי ולמגורים – 45.22%.
21.הוגש תצהיר על ידי אריאל בלוך שמכהן כמרכז הסדר קרקעות ברשות מקרקעי ישראל משנת 2013. לפני כן, הוא כיהן כראש ענף משנת 2011. הוא תיאר את השתלשלות העניינים הרלוונטיים להליך כעולה מהמסמכים שבתיק הנכס של רשות מקרקעי ישראל. תואר כי בת"א 55/23 שהוגש בשנת 1923 תבעו יורשי המנוח כהן בבית המשפט לקרקעות בחיפה את רובין דאוד ורדאון בני אבו עבדאללה. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי שלושת החלקות K.L.O מהוות חלק מהחלקות שנרשמו על שם המנוח אהרון כהן ז"ל. פסק הדין לא הגדיר את השטח המדוייק השייך ליורשי כהן. בהמשך, לאחר מגעים נוספים וקיום משא ומתן עם המינהל, מונה המודד והשמאי מ' שפירובסקי שהתבקש לשום את החלקות ולהציע הצעות לחילופי שטחים לאור הצורך שכל אחד מן הצדדים יקבל לידיו מבנים שלמים. שפירובסקי בחן את החלקות והבניינים שנבנו עליהן וקבע שתמורת קבלת 2 בנייני האבן השלמים על שטחם, על יורשי כהן לשלם למינהל סכום מסויים. בהסכם בין המינהל לבין יורשי כהן נקבע שעל יורשי כהן לשלם למינהל 16,469.16 ל"י לתשלום כדלקמן: 25% במזומן ביום חתימת ההסכם, 75% משך שנה מתאריך ההסכם בתוספת ריבית בשיעור 11% או במשך 3 שנים בתוספת 7% ריבית והצמדה למדד יוקר החיים. כמו כן קבע ההסכם שעל הצדדים להכין תכנית לרישום הוראות ההסכם בעניין חילופי שטחים ויורשי כהן ישאו ב- 2/3 מכל ההוצאות הכרוכות בהכנת התכניות, אישורן ורישומן. בנוסף, נקבע כי המפה תוגש לועדה המחוזית תוך חודשיים ממועד חתימה על ההסכם. עוד התחייבו הצדדים לבצע את החלוקה, החליפין והרישום הדרושים לשם ביצוע ההסדר תוך 4 חודשים מיום הגשת המפה לרישום במשרד ספרי האחוזה.
22.העד טען שמתוך תיק הנכס עלה שהצדדים החלו לפעול על פי ההסכם כאשר המינהל הורה לעמידר להעביר את ניהול המבנים ליורשי כהן ז"ל ויורשי כהן ביצעו את התשלומים השונים והחלו בהכנת תכנית. כפי הנראה לא הוגשה מפה לועדה המחוזית, יתכן בשל קשיים בהכנתה.
23.משנת 1965 ניתק הקשר בין הרשות לבין יורשי כהן למעט מכתב אחד מעו"ד ח' כהן בשנת 1973 שם הוא משיג על דרישת המינהל שיורשי כהן ישלמו סכום בגין האיחור בביצוע התשלומים ומכתב משנת 1975 שם כהן פנה למינהל בבקשה שיחתום על מסמכים הדרושים לשם רישום יורשי כהן במקרקעין, אולם המינהל התנה זאת בתשלום חוב בגין איחור בביצוע התשלומים וביקש ויתור על החוב. על המכתב האמור נרשמה תרשומת של המינהל - "לברר עם הס מה נעשה על ידו. בזמנו הצענו פשרה. אם לא טופל לכתוב להס ולמאיר כהן ולדרוש התשלום ללא דיחוי". נטען שבמכתב עו"ד ח' כהן משנת 1973 (נספח 18 לתצהירו של התובע) לא דווח על מכירת המקרקעין ע"י יורשי כהן לרימון וגלנטי ולא צורף הסכם מכר (יוער כי עיון במכתב מעלה שצויין ש"חלק מהיורשים מכרו את חלקם אשר הוקנה להם בהתאם לפסק הדין הנ"ל ובהתאם להסכם שבנדון" (הסכם מיום 10.7.1963). מאחר והקונים מעונינים ברישום על שמם של הנכסים שנקנו על ידם....".
24.נטען שהנתק בין יורשי כהן ובין הרשות נמשך עד סיום הליכי ההסדר שעברו המקרקעין בשנת 2004 או סמוך לכך. ביום 26.7.1995 רשמו רימון וגלנטי הערת אזהרה על זכויות יורשי כהן בחלקות.
25.בנושא הסדרת הזכויות במקרקעין נטען שבשנת 1995 החל הליך הסדר מקרקעין של גוש 12493 בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (הודעת ההסדר צורפה כנספח ט"ו/1 לתצהיר בלוך, כך גם פרסום בילקוט הפרסומים ט"ו/2). המינהל הגיש תזכורת תביעה ביחס לחלק ממקרקעי גוש רישום 12493. לעומת זאת, כעולה מלוח התביעות, התובע, החברה בשליטתו, אביו או רימון סגל לא תבעו זכויות בגוש זה במהלך הליכי ההסדר (לוחות התביעות נספח י"ז/1 לתצהיר בלום ולוח תביעות נוסף נספח י"ז/2). ביום 8.1.2001 הועתק לוח הזכויות אל פנקס המקרקעין (נספח י"ח לתצהיר בלום) ובהתאם להחלטת פקיד ההסדר נרשמו הזכויות בחלקה 2 בגוש 12493 על שם רשות הפיתוח והזכויות בחלקה 3 נרשמו על שם עיריית חיפה. לאחר סיום הליכי ההסדר פנה התובע למינהל בבקשה לתקן את רישום הזכויות בחלקות בהתאם להסכם, ביום 21.1.2004. ביום 11.10.2004 נערכה פגישה בין נציגת המינהל לבין התובע ובא כוחו כאשר במהלכה התברר שביום 27.2.1973 מכרו יורשי כהן את זכויותיהם בחלקות למר חיים גלנטי ורימון סגל וביום 13.10.2004 מכר רימון סגל את זכויותיו לא' גלנטי בניה והשקעות בע"מ (נספח י"ט/1 ו- י"ט/2 לתצהיר בלום). ביום 3.2.2011 אישרה ועדת ההסדר כי הרשות תגיש בקשה לתיקון מרשם הזכויות בגושי רישום 12490 ו- 12493 בהתאם לחלוקה שנקבעה במסגרת ההסכם. הוכנו מפות לצורך כך ולאחר מכן הוגשו תביעות מוסכמות לתיקון המרשם בחלקות 1, 2, ו- 4 בגוש 12493 ובחלקות 9, 11 ,12, 13 , 17, 18, 19 ו- 20 בגוש 12490 וניתנו פסקי דין שאישרו את ההסכמות.
26.באשר להריסת המבנים, נמצאו בתיק מספר מסמכים. מנהל מחלקת פיקוח על הבניה ולאחר מכן מהנדס מבנים מסוכנים בעיריית חיפה פנו למינהל בהתאם לסמכותם לפי סעיף 3 לחוק עזר לחיפה (מבנים מסוכנים) התשמ"ג- 1983, והודיעו לרשות כי ברחוב שיבת ציון 23ב חלקת שומה 302/1 קיימים מבנים, פרוצים, נטושים ומסוכנים. העירייה הורתה לרשות כבעלים הרשום של החלקה לאטמם, לגדרם או להרסם ולפנות את ההריסות (מכתב מיום 2.7.1987). נטען שחוות הדעת של המהנדס גוגל (נספחים 27 – 29 לתצהיר התובע) אינן מתייחסות לחלקה 302 אלא לחלקה 405 בגוש 10872 ולפיכך אינן רלוונטיות (מבנים על חלקה זו היו מאוכלסים בעוד שהמבנים על חלקה 302/1 היו נטושים). באוקטובר 1987 אישר מפקח מטעם המינהל שסייר בשטח לחברת שקמונה להרוס את המבנים באופן מיידי על חשבון המינהל, כולל פינוי הפסולת. הריסת המבנים בוצעה בסוף שנת 1987 (מסמכים כ"ז/1 – כ"ז/6 לתצהיר בלוך).
27.ביום 18.4.2012 פנה התובע באמצעות בא כוחו למינהל בבקשה שיפצה אותו על הנזקים שנגרמו לו בשל הריסת שני המבנים, שינוי יעוד החלקות והפסד שכר דירה. המינהל דחה את התביעה בשל התיישנות וכן בשל כך שטענות התובע בעניין שינוי היעוד הינן טענות תכנוניות אשר היה עליו להעלותן בפני מוסדות התכנון (נספח כח/1 ו- כח/2). בהמשך השיב בלוך לטענות התובע בעניין ההתקשרויות עם א' עבאדה בע"מ וההתקשרות עם עיריית חיפה בנוגע לחלק מחלקה 3 בגוש 12493.
28.בסיכומו של עניין טען המצהיר שהזכויות בחלקת שומה 302/1 ו- 302/2 בגוש 10872 (חלקה סופית 2 בגוש 12493) נרשמו בפנקס השטרות על שם רשות הפיתוח במכר מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים לו הוקנו זכויות הנפקדים אשר היו רשומים כבעלי הזכויות בחלקה. כך נטען שבמועד ההריסה בשנת 1987 הבעלים הרשום של החלקות היתה רשות הפיתוח. נטען שהריסת המבנים בוצעה כדין ובסמכות לאור הגדרתם בידי עירית חיפה כמבנים נטושים ופרוצים המהווים סכנה לציבור. נטען עוד שאם המינהל לא היה הורס את המבנים כדרישת העירייה, זו היתה רשאית להרסן בעצמה תוך דרישת הוצאות ההריסה מהמינהל.
29.נטען שבפסק הדין הראשון קבע בית המשפט כי לא ניתן לקבוע מה היחס בין חלקות K.L.O לבין חלקות השומה בהן נרשמו זכויות הנפקדים וגם על פי מפת המודד שפירובסקי חלק מהמבנים מצויים על המקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח. אמנם לפי הסכם החליפין בין יורשי כהן לבין האפוטרופוס, היו המבנים אמורים לעבור לניהול יורשי כהן אולם ההסכם לא נרשם עקב מחלוקת כספית שהתגלעה בשנת 1975, אי הכנת מפה לצרכי רישום והזנחת הטיפול בעניין על ידי התובע. נטען שמשנת 1973 עת רכש גלנטי את זכויות יורשי כהן בחלקות או חלקן, ועד לשנת 2004 לא פנה התובע למינהל למעט שני מכתבים, לא נהג מנהג בעלים בחלקה, לא תבע את הזכויות בה במהלך הליך ההסדר ולא הגיש התנגדות לתכנית המשנה את יעודה ולמעשה לא עשה דבר. נטען שלמרות כל מחדלי התובע הרי משפנה התובע למינהל בשנת 2004 הסכים המינהל לתיקון המרשם בהתאם להסכם ואף ערך מפות חלוקה.
העדויות בבית המשפט
30.העד ישעיהו גולדשטיין מילא תפקיד של מפקח אחזקה של חברת שקמונה במועדים הרלוונטיים. הוא תאר כיצד התבצעה ההריסה בפועל תוך כדי הכנת מכרז, צלום המבנים, והתייעצות עם נציג המינהל. העד סיפר כי "לאחר אישור הקבלן המבצע ולאחר שצלמנו את המבנים, היינו נותנים לקבלן לבצע את העבודה, להרוס ובזה היה מסתכם חלקנו כאשר הדרישה הנוספת של המינהל היתה לבצע [כך] את השטח כשהוא נקי מכל פסולת כדי להוכיח שביצענו וגם היו באים לשטח כדי לבדוק אם לא מוצא חן בעיניהם הניקיון היינו מבצעים שוב" (עמ' 8 ש' 12 – 20 לפרוטוקול). הוא הציג תמונות של הבנינים שצולמו על ידו (תד/1– 5). לכשנשאל אם היה מדובר בבנינים שהיה צריך להרוס אותם, דהיינו האם עמדו בפני התמוטטות וסכנת נפילה הוא השיב: "המבנים נראו לי כמבנים תקינים מבנים מאבן, אבל אני חוזר ואומר לך שלא היתה לי שיקול דעת האם לאטום או לגדר או להרוס, זאת היתה החלטת המינהל ואני פעלתי לפי ההנחיות שלהם" (עמ' 9 ש' 6 – 23 לפרוטוקול). לכשנשאל כיצד מצא את התמונות הוא סיפר שהתובע היה אצלו בסביבות שנת 2010 ושלאחר מספר חודשים הוא חזר וחיפש את התמונות. לכשנשאל בחקירה נגדית מדוע חיפש הוא השיב: "לאחר כמה חודשים הלכתי לחפש את התמונות. כי הבחור [התובע] בזמנו שהיה אצלי פרץ בבכי וסיפר לי שאביו נפטר וזאת היתה הירושה שלו וזה מה שנשאר לו לעתיד שלו, ביקש אם יש לי תיעוד לחפש. אמרתי לו שיש לי תמונות אבל לא על הדקה יש לי עשרות אם לא מאות שצלמתי את כל המקומות. אחרי זה כשהיה לי פנאי התחלתי לעיין בתמונות... והצלחתי למצוא..." (עמ' 10 ש' 11- 17 לפרוטוקול). העד אישר שהמבנים היו ריקים בזמן ההריסה כיוון שאחרת לא היו יכולים להרוס, אך לא ידע אם היו נטושים (עמ' 11 ש' 16 – 17 לפרוטוקול).
31.העדה, גב' אסתר סגל, עבדה בסניף המינהל בחיפה משנת 1989. משנת 1999 ניהלה שם 2 מחלוקות וטיפלה בין היתר בתיקים נשוא הדיון. היא הסבירה שספר הנכסים של המינהל הוא "מאגר מידע של כל עסקאות המינהל, גם הרשומים בטאבו וגם אלו שלא רשומים בטאבו" (עמ' 13 ש' 3 – 5ׂׂׂ). היא המשיכה והסבירה שמרגע רישום עיסקה בספרי המינהל, המינהל מתייחס לאותן קרקעות כאילו שמדובר בנכס פרטי ולא נכס של המינהל (שם, ש' 9 – 13). לכשנשאלה אם היא זוכרת שגלנטי הגיע אליה ב- 2008 ובפיו טענה שהרסו לו 2 בנינים ושאל אם קיים חומר על ההריסה בתיקי יורשי כהן היא השיבה: "אני לא זוכרת. אני זוכרת שהוא הגיע בלי סוף ותמיד אמר שהרסו לו את שני המבנים. אמרתי לו שאני לא יודעת. עד שנזכרתי שקיים תיק של עיריית חיפה ואז אמרתי לו שהתיק של עיריית חיפה יש בו מעל 5,000 מסמכים, אם תגיד לי את התאריך אני אנסה לאתר. אז הוא הביא לי את התצאו"ת ולפי השנים 87 – 90 חפשתי בתיק של עיריית חיפה ומצאתי את המסמכים. צילומי האויר נתנו לי את התאריכים בהם הרסו את המבנים ואז מצאתי את המזכר שהיה בתיק של מיכה גזית – ת/36, הוא היה בתיק המינהל שבעירית חיפה אך לא בתיק יורשי כהן ולכן לא מצאתי את זה כל השנים קודם לכן" (עמ' 14, ש' 13 – 22). לכשנשאלה אם המינהל היה צריך לטפל בחלקות אחרי העסקה עם יורשי כהן היא השיבה שההסכם משנת 1963 נרשם בספרי הנכסים ואמרה שמבחינת המינהל "מבחינתנו [ה]בעלות פרטית, למה שנטפל?" (עמ' 14, ש' 21- 27). בהמשך הוצגה לה השתלשלות העניינים לפיה בעת ההסדר נרשם חלק בבעלות רשות הפיתוח וחלק בבעלות גלנטי כאשר לאחר מכן נרשם תיקון ברישום לוח הזכויות והנכסים נרשמו על שם גלנטי בלבד. היא המשיכה ואמרה: "כן, אנחנו לא היינו צריכים לטפל במבנים האלה, האחריות של הבעלים הפרטיים" (עמ' 14, ש' 28 – 31). היא גם הודתה שפקיד ההסדר לא קיים במלואו את ההסכם עם יורשי כהן משנת 1963 וכי היו טעויות בבעלויות ובתשריטים ומכיוון שכך, העניין הועלה לועדת ההסדר בשנת 2010 כדי להסדיר את כל הנושא (עמ' 16, ש' 29 – 31). היא גם סיפרה על סיכום מישיבה עם גלנטי ובא כוחו משנת 2004 שסוכם במוצג 63, מסמך המראה את זיהוי חלקות השומה עם החלקות הסופיות לאחר ההסדר ומה היה צריך להרשם בעקבות ההסכם (עמ' 17, ש' 6 – 9). היא גם סיפרה שאכן בשנת 1990 המינהל מכר מגרש לקבלן בשם עבאדה וכאשר התגלה שמדובר באותה חלקה עליה נהרסו הבניינים השייכת ליורשי כהן העסקה בוטלה (עמ' 17 ש' 27 - עמ' 18 ש' 2). במאמר מוסגר היא גם ציינה שכל הנושא של "תיק יורשי כהן" היווה בעיה יוצאת דופן עבור המינהל (עמ' 18 ש' 14 – 18) וכי רק היא טיפלה בו כיוון שאף אחד אחר לא ידע כיצד לעשות זאת.
32.בחקירתה הנגדית עלה שפנייתו הראשונה של התובע למיטב ידיעת העדה היתה בשנת 2002 או 2003 לאחר שהחלו הליכי ההסדר (עמ' 20 ש' 3). כאשר נשאלה מתי דווח למינהל על המכר בין יורשי כהן לגלנטי השיבה העדה כי אינה זוכרת אך בערך בשנת 2000 או 2001 וציינה שלדעתה היו הערות אזהרה לנסח הראשון. לדבריה "היה שם באמת בלגאן אחד גדול" (עמ' 22 ש' 12 – 14).
33.התובע עצמו בעדותו אישר שהוא נולד בשנת 1962 והתגורר בתל אביב משנת 1987 (כאשר תקופה מסויימת גר גם בחיפה כי טיפל באביו החולה, בשנים 1986 עד 2001). לאחר מכן עבר לגור בטבעון, שם הוא נולד (עמ' 23 ש' 27 – 30). לכשנשאל לעיסוקיו הוא השיב "אני עוסק בפיקוח על בנייה. אני בן למשפחה של קבלנים. אבא שלי היה מבוני הארץ...." (עמ' 24 ש' 1 – 2). באשר לחברת גלנטי בע"מ הוא השיב שאין מדובר בחברה פעילה כעת אך היא עסקה בתחום הבניה בזמנו (עמ' 24 ש' 4 – 7). הוא אישר שכל עוד היה בחיים אביו טיפל בנכסי המשפחה והוא עצמו כמעט ולא היה מעורב. לדבריו "ידעתי על הנכסים אבל לא הייתי מעורב בצורה פיסית" (עמ' 24 ש' 26 – 29). לשאלה מתי לראשונה היה במקרקעין נשוא הדיון השיב "אני זוכר שהייתי בכתה י"א בשנת 1978 – 1979. הייתי בן 17. אבי לקח אותי לסיור בהרבה מקומות שהיו לנו, באחד המקומות הגעתי לחליסה שזה מתחם גדול" ולאחר מכן בתקופה שבה אביו חלה בשנים 1999 – 2001 כיוון שהיו שם מתוך החמישה בנינים במתחם שבבעלות משפחתו דיירים שהיה צריך לגרום להם לשלם שכר דירה (עמ' 25 ש' 3 – 20). הוא אישר שמעולם לא ראה את המבנים שנהרסו וכי לא ידע על קיומם (עמ' 25 ש' 20 – 24). לכשנשאל עד מתי התגוררו דיירים בבניינים הוא השיב שבידיו אישור מחברת חשמל משנת 1985 שאז נותק הבית האחרון מרשת החשמל (עמ' 27 ש' 17 – 19).
34.התובע לא היה מסוגל להציג מסמכים לפיהם ניתן היה לדעת שאביו הוא הבעלים של הבניינים (עמ' 28 – 29). לכשנשאל מדוע אין בידיו מסמכים היכולים להצביע על הודעה למאן-דהוא אודות העסקה בין יורשי כהן ואביו, הוא הפנה לנספח 18, מכתב למינהל מקרקעי ישראל מתאריך 9.4.1973 מעו"ד מאיר ח' כהן (שם צויין באופן כללי שחלק מן היורשים מכרו את חלקם אך לא צוינה זהות הרוכש, צוטט לעיל). מעבר לכך, הוא לא היה מסוגל להמציא מסמכים לפיהם הודע לגורם שלישי כגון העירייה, אודות הבעלות של גלנטי על החלקה. התובע הסביר זאת כך: "את מבקשת ממני לשמור מסמכים של 40 שנה. מה ששמרתי בקנאות במשך 40 שנה, זה את המסמך ההסטורי של החוזים שאבא שלי רכש פלוס את האישור מס שהוא דף כזה גדול, ששמרתי אותו בכספת המשפחתית עם החותמות ששולמו המסים. כל השאר נוהל כל השנים על ידי מאיר כהן שבשלב מסויים פרש והלך אחר כך לעורך דין מסויים, ואחר כך אבי חלה... תמיד היינו בשכונה ועמדנו על כך שאנו הבעלים של המתחם הזה כולל שני המבנים שנהרסו" (עמ' 29 ש' 26 – 32). לטענתו, משרדו (או ביתו) של עורך דין כהן, שם היו המסמכים הוצף והמסמכים הלכו לאיבוד (עמ' 30 , ש' 8 – 9). הוא עצמו החל לטפל בנכסים בחליסה בשנת 2001 לאחר פטירת אביו (עמ' 30 ש' 10 – 13). הוא גילה אודות קיום שני הבתים כאשר דיבר עם דייר עמו היה מסוכסך: "אני נחשפתי לשני המבנים שנהרסו כתוצאה מדייר שקיימתי עמו משפט ב- 300 [חלקה] בשם מוסטפא ניג'ם שהוא מספר לי שהוא גדל בשכונה והוא זוכר שני בנינים מאבן שעמדו והוא לא מבין למה הרסו אותם...." (עמ' 30, ש' 15 – 18).
עמדת התובע בסיכומיו
35.לטענת התובע, נהרסו שני בניני מגורים בנויים מאבן שהכילו 8 דירות מגורים (6 דירות בבנין אחד ו- 2 דירות בבניין שני) ו-4 מבני עזר ללא רשות וללא סמכות שלא כדין וללא ידיעת הבעלים – יורשי כהן או גלנטי וללא שניתנה התראה או אזהרה לפני ביצוע ההריסות מתוך רשלנות רבתי תוך גרימת עוולה אזרחית ופגיעה ברכוש האחר על ידי הסגת גבול. נטען שההריסה גרמה לתובע נזקים כספיים עצומים בעוד שהיא שירתה את האינטרסים המשותפים של מינהל מקרקעי ישראל ועיריית חיפה שלטשו עין על החלקות שהן סמוכות לבית ספר עירוני של עירית חיפה ואיפשרה להם לתכנן מחדש את יעוד המגרשים שלא למטרת מגורים אלא לצרכי ציבור. נטען שהתכנון נעשה ללא ידיעת התובע וצפוי להפוך את המגרשים לחסרי ערך עבורו. נטען שהמינהל אף שהיה ללא זכויות חוקיות הרשה לעצמו להתקשר עם חברת שקמונה בהסכם להריסת שני הבנינים למרות שמצבם לא חייב הריסתם ועל אף שהגורמים המקצועים בעיריית חיפה לא דרשו הריסה. נטען שבנינים כדוגמת אלו שנהרסו קיימים עד היום בסמיכות לחלקות התובע ובחלק מהם אף הוסיפו קומות מגורים נוספות. לאחר פטירת אביו החל בטיפול משפטי נגד דיירים מוגנים שלא שלמו שכר דירה. לטענתו על קיומם של שני הבנינים שנהרסו נודע לו רק בשנת 2009.
36. התובע חזר על הגרסה העובדתית שהוצגה על ידו בנוגע לרכישה ולאופן הריסת המבנים לרבות הטענה כי לא היה צורך בהריסה.
37.ב"כ התובע הפנה לסעיף 13 בהסכם משנת 1963 שם נקבע שהמינהל מתחייב להמנע מכל פעולה ביחס לחלקות שתשנה את המצב הקיים ביום 1.6.1963.על סמך זה נטען שלמינהל לא היתה זכות חוזית לבצע את ההריסה והוא גם הפר את התחייבותו החוזית.
38. נטען שממ"י החליט על דעת עצמו מבלי שהיתה לו כבר כל זיקה לבנינים כאשר הוא מסר אותם בשנת 1963 ליורשי כהן ואלה מכרו ומסרו בשנת 1973 את החזקה בהם לגלנטי המנוח וסגל. נטען שלכל היותר היה מוסמך לאטום אותם כפי שנדרש על ידי עיריית חיפה. נטען שממ"י היה חייב לדחות את דרישת עיריית חיפה לטפל בבנינים והיה חייב לדרוש ממנה לפנות לבעלי הנכסים גלנטי וסגל אותם העיריה הכירה היטב (בתיקי הנכס של העיריה מצויין שגלנטי בעל הבנינים). נטען שממ"י טעה שלא דחה את הדרישה ותחת זאת הרס את הבנינים וגרם לתובע נזקים גדולים. נטען שהבעלים לא קבלו כל הודעה מראש על כוונת ממ"י להרוס את הבנינים. לא ניתן צו משפטי בר תוקף להריסתם ולא שולמה לבעלים כל תמורה בגין הריסתם שללא שהיה צורך עניני להרסם – למעט רצון להשתלט על החלקות ולהעביר את הבעלות בהם בשלב מאוחר יותר לעיריית חיפה לצורך שינוי יעוד ממגורים לציבורי כדי להרחיב את בית הספר העירוני הסמוך.
39.להוכחת עמדת זאת הפנה ב"כ התובע לעדותה של גב' סגל שניהלה את מחלקת רישום הסדר ורכישת קרקעות במינהל כמו גם לעדות ישעיהו גולדשטיין, מנהל ההריסה מטעם שקמונה.
40.נטען ששני הבנינים היו בנויים בשיטת "בניית אבן" (ולא ציפוי אבן) בדיוק כמו הבנינים שנותרו בבעלות התובע וקיימים עד היום ונטען כי גם היום ניתן לכונן אותם מחדש על פי התכניות המופקדות בתיקי הבניה במשרד מהנדס העיר בחיפה ולמסור לתובע את החזקה במקום שני הבנינים שנהרסו ע"י ממ"י. נטען שאין אף צורך בהיתר בניה בהתאם לפסק דין בעניין נאמני הר הבית נגד שר הפנים.
41.באשר להתיישנות נטען שיש לדחות את הטענה מפאת שתי סיבות: ראשית, התביעה היא במקרקעין שעברו הסדר ועל כן ההתיישנות על פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות עומדת על 25 שנה כאשר התביעה הוגשה בנובמבר 2012 פחות מ- 25 מאז ביצוע ההריסה בדצמבר 1987. כך נטען שמועד ההתיישנות הקבוע בחוק לא חלף. שנית, נטען שהתביעה הוגשה 3 שנים בלבד אחרי שנודע לתובע על ההריסה. נטען שמועד תחילת ההתיישנות חל מיום שנודעה לתובע עילת התביעה כאמור בסעיף 8 לחוק וכאשר כעבור שנתיים לאחר שהמינהל הודיע לו בכתב שהוא זה שהרס את הבנינים.
42.ביחס לנזק וחוות הדעת נטען כי יש להעדיף את חוות דעת של השמאית אוהל שהגישה חוות דעת מטעם התובע על פני חוות דעתו של השמאי יצחקי. נטען שחוות דעתו של יצחקי אינה אמינה וכי הוא עצמו הוכח כשמאי בלתי אמין שמוכן למסור חוות דעת נגדיות באותו נושא לשני צדדים והתובע איזכר הליך בו ננזף השמאי בעבר בגין התנהגות כאמור (ת"א 10663/96 – ת/6). נטען שהשמאי יצחקי העדיף לקבוע את מצב הבנינים שלא על פי הבנוי בשטח עד היום או על פי התכניות אלא על פי חוות דעתו של השמאי שפירובסקי ז"ל משנת 1962. נטען שהבנינים אליהם התייחס השמאי שפירובסקי למעט אלו שנהרסו עומדים עד היום, עובדה ממנה יש להסיק שמדובר בבניינים חזקים וטובים. נטען שהשמאי יצחקי לא ידע להשיב על עלויות בניית בניין מאבן מחדש ולא ידע לקבוע את שטחי הבנינים שנהרסו ובאופן בלתי סביר לא היה מוכן לאשר שהבנינים נבנו והוכנו לפי היתרי בנייה והשטחים של הבנינים שנהרסו גדולים מאלו שצויינו על ידו בחוות הדעת. נטען שהשטחים של הבנינים פורטו כהלכה בחוות דעת של גב' אוהל שמדדה את השטחים. נטען שהשמאי יצחקי כלל לא ראה את תכניות הבנינים במשרד מהנדס העיר ולא טרח לבדוק שם כלל. נטען שהוא התעלם בחוות דעתו מהיתר בניה שניתן לקבלן א' עבאדה בע"מ על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה לבניית 24 יחידות דיור במגרש סמוך למגרש התובע ולא הביא עובדה זו במסגרת קביעת שוויו של המגרש כאשר יש בכך כדי להצביע על כך שהאיזור אינו מוקפא לבנייה. נטען גם שהמינהל מכר לא' עבאדה בע"מ גם את המגרש של גלנטי שגם עליו תוכננה בניית 24 יחידות דיור כאשר עסקה זו בוטלה כאשר המינהל גילה שהמגרש אינו שלו. נטען שהשמאי יצחקי התעלם מהיות המגרש מיועד למגורים והתייחס לתכנית חפ/2017 שטרם אושרה מזה כ- 15 שנה ובה יעוד חדש של המגרש לבניית מבני ציבור. נטען שגלנטי כלל לא ידע על התכנית האמורה מאחר שבאותה עת נערך הסדר קרקעות אליו הוא לא הוזמן עקב רישום שגוי של הגוש והחלקות שלו וכך לא ידע שעליו להגיש התנגדות לתכנית המופקדת. נטען ששרשרת טעויות של פקיד ההסדר והמינהל באי רישום החלקות על שמו של התובע תוקנה רק בשנת 2010 במסגרת ועדת פשרות שהתקיימה בפרקליטות חיפה והסתיימה בפסקי דין שניתנו בהסכמה שהורו על רישום התובע כבעלים של החלקות. נטען שהתובע לא הסתיר מכל הנוכחים שבכוונתו להגיש תביעה לפסק דין הצהרתי לפיצויים נזקיים בגין פעילות הגופים השונים.
43.נטען שהשמאי יצחקי לא יצא לשטח, לא ראה את הבנינים הסמוכים ולא התייחס בחוות דעתו לאפשרות של תוספת שטחי בניה מעבר לאחוזי הבניה בתב"ע המתאפשרת כיום לפי תמ"א 38. נטען עוד שהוא טעה בגודל שטח המגרש של התובע והתייחס לשטח מגרש קטן יותר ולא התייחס כלל לחלק מחלקה 3 בשטח של 220 מ"ר.
44.נטען שכדי לאמוד את הנזקים שנגרמו לתובע בערכים של היום כתבה גב' אוהל כי יש להתייחס לשווי המגרשים טרם ההריסה פחות שווי המקרקעין היום ולהערכתה המגרשים אינם סחירים ואין להם שווי ממשי במצבם הפיסי והתכנוני הקיים. דהיינו, ששווים אפס בשוק החופשי. נטען שלאחר שנמצאו צלומי הבנינים שנהרסו ואלה הוצגו כמוצגים, היה צורך לעדכן את השמאות ורק השמאית אוהל עשתה זאת בחוות דעת משלימה מיום 5.5.15 והגיעה למסקנה שהשווי שאבד מגיעה ל- 11 מליון שקל וכאשר מתייחסים לאפשרות של הרחבת המבנה לפי תמ"א 38 מדובר על הפסד של 12,350,000 ₪.
45.בסיכומו של דבר ביקש התובע סעדים כדלקמן: לחייב את ממ"י לגרום שיעוד המגרשים יחזור להיות איזור מגורים ג' ולא לאשר את תכנית חפ/2017 במתכונתה המוצעת. כאשר נטען שאילו הבנינים לא היו נהרסים כלל לא היה מתוכנן הקמת מרכז שכונתי באיזור; לחייב את ממ"י להקים מחדש שני בניני האבן בחלקות על פי תכניות ההיתר של הבנינים שנהרסו המופקדות בעיריית חיפה ולמסור לתובע את החזקה בהם; לשלם לתובע את הסך של 2,176,300 ₪ שהוא אובדן שכר הדירה בתוספת 32,000 ₪ לחודש עבור הפסד שכר דירה החל ממועד הגשת התביעה ועד למועד משוער למסירת החזקה בבניינים החדשים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית; לחלופין, ובמידה שממ"י לא יקים מחדש את בניני האבן, לחייב אותו להותיר את יעוד המגרשים למגורים ג' ולשלם לתובע את הסך של 2,350,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית החל מיום 5.5.15 ועד לתשלום בפועל בתוספת שכר דירה בסך 32,000 ₪ לחודש החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום הפיצוי בפועל ולהוסיף הוצאות ושכר טרחת עו"ד.
עמדת הנתבעת בסיכומיה
46.הנתבעת, מדינת ישראל – רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, העלתה מספר טענות סף: ראשית, נטען להתיישנות ושיהוי. נטען שעילת התביעה נוגעת להריסת שני מבנים שנבנו על חלקה 2 בגוש 12493 שנהרסו על ידי חברת שקמונה לבקשת הרשות ולדרישת עיריית חיפה בהתאם לסמכותה על פי חוק עזר חיפה (מבנים מסוכנים), תשמ"ג-1983, בסוף שנת 1988. כתוצאה, נטען שהתביעה התיישנה בשנת 1994. נטען שלא מדובר בתביעה שבמקרקעין אלא תביעה נזיקית שתקופת ההתיישנות בגינה עומדת על 7 שנים ממועד היווצרות העילה. נטען שלמען הזהירות בלבד כיוון שהמקרקעין הוסדרו רק ב- 2004, שאף לו היה מדובר בתובענה במקרקעין חלפו למעלה מ- 15 ממועד הנזק עד להסדרת המקרקעין וגם לפיכך התיישנה התביעה טרם המקרקעין הוסדרו.
47.נטען שאין תחולה לסעיף 8 לחוק ההתיישנות שכן אין חולק שהתובע יכל להבחין בהריסת המבנים אילו ביקר במקום. צויין שאף סביר מאוד שאביו של התובע שטיפל בנכסים עד לשנת 2001 שאז נפטר, הבחין בהריסתם. נטען שכך או כך, מאחר והמבחן הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות פורש כמבחן אובייקטיבי, די בכך שהתובע ואביו יכלו להבחין בהריסת המבנים כדי לדחות את טענת התובע לתחולת הסעיף. למען הזהירות עוד נטען שגם במידה והיה מדובר בנסיבות גילוי מאוחר של הנזק לפי סעיף 89(1) לפקודת הנזיקין, תקופת ההתיישנות מוארכת ל- 10 שנים ממועד אירוע הנזק בלבד ולפיכך תקופת ההתיישנות הסתיימה בשנת 1997. לחלופין, נטען שיש לדחות את התובענה על הסף בשל שיהוי כבד, סובייקטיבי ואובייקטיבי.
48.נטען שהתובע שילם אגרה בגין תביעה כספית בסך 1,406,741 ₪ וכן תביעה למתן סעד הצהרתי. לפיכך, נטען שיש לדחות את שאר הסעדים הכספיים שהועלו בשל אי תשלום אגרה. בנוסף נטען שהסעד ההצהרתי המבוקש מחייב את הרשות לבנות מבנים שנהרסו בהתאם להיתרי בניה נוגד את החוק, כאשר תוקפם של ההיתרים, ככל שהיו, פג לפני שנים רבות. כאשר חוק התכנון והבניה אוסר על ביצוע עבודות ללא היתר וסמכות ליתן היתר מסורה למוסדות התכנון בעוד החלקה יעודה לשימוש ציבורי בהתאם לתכנית מופקדת, לא ניתן להתיר בה בניה למגורים אלא באישור הועדה המחוזית. כך נטען שהסעד האמור נגוע באי חוקיות ואינו אפשרי.
49.נטען בנוסף שבסיכומיו העלה העותר לראשונה סעד ביחס לשינוי המצב התכנוני. נטען שהדבר אינו במילא בסמכות הנתבעת ולכן מתקיים אי מיצוי הליכים חמור שכן התובע לא הגיש התנגדות לתכנית והנתבעים הנכונים לא צורפו. ברם, בעיקר נטען שמדובר בהרחבת חזית אסורה.
50.נטען שיורשי כהן אף לא השלימו את התשלום אותו חבו לרשות. במכתב לב"כ יורשי כהן מיום 10.8.75 (נספח 21 לתצהיר התובע) סרבה הרשות לחתום על המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות במקרקעין בשל חוב כספי בסך 15,229.77 ₪. הרשות אף לא פעלה בהתאם להסכם והחכירה את החלקה לגורם אחר, עבאדה, והיא תבעה את הזכויות בחלקה במהלך הליכי ההסדר.
51.נטען כי ביום 29.7.87 נשלחה לרשות הודעה והכרזה בדבר המבנים כמבנים מסוכנים ודרישה לאטמם, לגדרם או להרסם. ביום 14.9.87 נשלח מברק וביום 8.11.87 נשלח מכתב נוסף עם חזרה על הדרישה. נטען שדיירי המבנים היו אדם בשם שמחה בלנגה ואליהו חבה. נטען עוד שלמשלוח ההודעות קדמו הליכים מצד עיריית חיפה כגון הגשת כתב אישום כנגד בלנגה וחיים גלנטי בקשר למבנה בגוש עציון 23ב לאחר שדרישתה לתיקון המבנה לא נענתה. כתב האישום בוטל ביום 23.3.86 לאחר שחיים גלנטי לא אותר על ידי המשטרה ובנה של הנאשמת 2 הודיע שהיא אשה זקנה וחולה שאינה יכולה להופיע בבית המשפט. באשר למבנה ברחוב עוספיא 7 נטען שביום 8.6.87 נשלחה לאליהו גלנטי ואליהו חבה הודעה על מבנה מסוכן בה נדרשו לתקנו תיקון יסודי בהשגחת מהנדס או להרסו. משלא בוצע התיקון נשלחה התראה בטרם הגשת כתב אישום. בשנת 87 הוכרזו המבנים כמסוכנים ועיריית חיפה הורתה לרשות לאטום המבנים ולגדר סביבם או להרסם.
52.המדינה טענה שהתובע העלה לראשונה בסיכומיו טענה של הסגת גבול על ידי הרשות עת שביצעה את הריסת המבנים. המדינה ביקשה שטענה זו תדחה מהטעמים הבאים: ראשית, התובע לא היה הבעלים או המחזיק של החלקה באותו מועד כיון שהסכם חלופי השטחים לא מומש כאמור בפסקה שלעיל. נטען שהרשות נהגה מנהג בעלים במקרקעין, קבעה את הזכויות במקרקעין במהלך ההסדר והחכירה אותם לאחרים כגון עבאדה. נטען שהעד בלוך העיד שמדובר בהתחייבות להעביר את המקרקעין ולא יותר על כן, נטען שלא היתה שום הסגת גבול. נטען עוד כי הרשות לא הסיגה את גבולו של התובע במקרקעין כיוון שמעשיה בוצעו על פי הוראה חוקית של עיריית חיפה וכך היא חוסה תחת ההגנה שבסעיף 6 לפקודת הנזיקין. נטען שהרשות הרסה את המבנים לאחר שעיריית חיפה הורתה לה לעשות כן.
53.נטען עוד שכעולה מהודעות העירייה, המבנים היו נטושים ופרוצים, היוו סכנה לציבור ולא היו מאוכלסים. גם מעדותו של התובע נטען שעולה שהבית האחרון נותק מחשמל בשנת 1985 ומשנה זו עד 1988 עמדו המבנים נטושים. נטען כי אביו של התובע לא תיקן, לא שיפץ אותם ולא השכיר אותם ועל כן לא מדובר בנכסים מניבים ולתובע לא נגרם נזק מהריסתם, אלא להיפך, שבהתאם לחוות דעתו של השמאי שפירובסקי המבנים נבנו לפי תכנון לקוי כך שבניית קומות נוספות מעליהם לא באה בחשבון. בנוסף, נטען שהמבנים נצלו חלק קטן של החלקה בלבד. נטען שבנסיבות, קיימת עדיפות כלכלית להריסת המבנים ובניית מבנים חדשים תוך ניצול מלוא הזכויות בחלקה. נטען עוד שאילולא הרסה הרשות את המבנים, העירייה היתה רשאית להרסם בעצמה תוך כדי דרישת החזר הוצאות ההריסה מהרשות או מהתובע. נטען שבנסיבות אלה הרשות לא רק שלא גרמה נזק לתובע אלא הקטינה את נזקיו.
54.נטען עוד להעדר קשר סיבתי כאשר הרשות הרסה את המבנים לאחר קבלת הוראה מעיריית חיפה לעשות כן. נטען שהוראת העירייה שניתנה בסמכות מנתקת כל קשר סיבתי בין הריסת המבנים על ידי הנתבעת לבין הנזק. נטען עוד שבשנת 1973 מכרו יורשי כהן את זכויותיהם במקרקעין לחיים גלנטי ולרימון סגל כאשר העסקה דווחה לרשות רק בשנת 2000 או 2001. לעומת זאת, נטען שעלה מעדות התובע ומהמסכים בתיקי המבנים המסוכנים של העירייה, כי העירייה היתה מודעת כי גלנטי מחזיק במבנים. מכאן נטען שלא זו בלבד שהעירייה הורתה על הריסת המבנים אלא שהיא גם ידעה על זכויותיו של גלנטי ולמרות זאת לא צרף התובע את העיריה כנתבעת והתנגד בתוקף לבקשת הנתבעת לצרפה.
55.נטען שהתובע לא הקטין את נזקיו. נטען שאילו היה התובע הבעלים או זכאי להרשם כבעל זכויות בחלקות, יכול היה לתקן את המבנים בשנת 1987 ולהשכירם ממועד זה תוך הקטנה משמעותית של נזקיו. אילו התובע היה דואג למצבם התקין לא היתה העירייה דורשת להרסם כמבנים מסוכנים. נטען שלתובע אשם מכריע לנזקיו בשל כך שלא דיווח לרשות על ההסכם עם יורשי כהן, לא תיקן את המבנים, לא הקימם מחדש לאחר הריסתם, לא הגיש תזכורת תביעה במהלך הליך ההסדר, לא הגיש התנגדות לתכנית החדשה – בתמצית, לא עשה דבר משך 40 שנה.
56.לחלופין, טענה המדינה שבמידה ובית המשפט ימצא לנכון לחייב את הרשות בגין הריסת המבנים, יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי יצחקי על פני זו של השמאית אוהל. נטען שעדותה כמו חוות דעתה, היתה מגמתית, מתחמקת ובלתי מבוססת. נטען עוד שהמועד הקובע לחוות דעת הוא שנת 2011 למרות שהנזק אירע כבר לפי הנטען בשנת 1987. נטען שחוות דעת מבוססת על היתר הבניה ולא על הבניה בפועל (731 מ"ר לעומת 500 מ"ר בחוות דעתו של שפירובסקי). נטען שחוות דעתו של שפירובסקי תארה נאמנה את המבנים ויש להעדיפה על פני הצלומים המוגבלים שהוצגו. נטען שחוות דעת זו היתה מקובלת על שני הצדדים, הרשות ויורשי כהן במועד הקובע, והיא מחייבת גם את התובע הבא בנעלי יורשי כהן. נטען שכעולה מחוות דעתו של שפירובסקי היו בחלקה 302/1 שני מבנים, כל אחד מהם כולל 3 דירות, אחת של חדר ושתיים של שני חדרים. סך הכל 5 חדרים בכל מבנה, 10 חדרים בחלקה במצב כללי בלתי תקין. נטען עוד שגב' אוהל העידה שהרשות העדיפה להרוס את המבנים כדי להשתלט על המקרקעין והרשות ועיריית חיפה יזמו את התכנית למרות שהדבר התברר כבלתי נכון על פניו (על פי עדותה של גב' אורית שגב והתקנון לתכנית חפ/2017 יזם התכנית הוא עיריית חיפה ומשרד הבינוי והשיכון בלבד).
57.בסיכום, טענה המדינה שהמבנים נהרסו על ידה בשנת 1987 לאחר שעיריית חיפה הורתה לה לעשות כן בהתאם לסמכותה החוקית. המבנים היו נטושים ופרוצים ועל פי חוות דעת של עיריית חיפה היוו סכנה לציבור. נטען שעובר להכרזה, התנהלו הליכים שונים בין גלנטי והדיירים לבין עיריית חיפה ללא ידיעת הרשות או מעורבותה. נטען עוד שאביו של התובע שניהל את המבנים עד למותו בשנת 2001, לא בא בטענות לעיריה או לרשות בקשר להריסתם. מנגד, נטען שהרשות נהגה במועד הקובע בחלקה מנהג בעלים שכן הסכם החליפין לא מומש ולא נרשם. מכל האמור, ביקשה המדינה לדחות את התביעה על הסף או לחלופין לגופה וכן לחייב את התובע בהוצאות הנתבעת לרבות שכ"ט עו"ד.
דיון והכרעה
כתב התביעה והפלוגתאות
58.ראשית לעניין העילות והסעדים שנכללו בכתב התביעה. כידוע, כתב התביעה מגדיר את היקף המחלוקות בין הצדדים, צורתן וכמו כן גם את היקף הדיון האפשרי (תקנה 9 לתקנות סדר דין האזרחי, התשמ"ד-1984)). בעניין דנן, לאור אופן ניסוח כתב התביעה, יש צורך לעשות סדר בדברים. התובע תבע הן סעד כספי והן סעד הצהרתי. באשר לסעד הכספי הוא שילם אגרה בגין תביעה בהיקף של 1,406,741 ₪ בלבד, כך שטענתו לנזק חלופי בנוסף בהיקף של 8,700,000 ₪ אינה יכולה לעמוד ותביעתו הכספית מוגבלת לסכום הראשון לעיל. לאור תוצאת ההליך מפאת החלת התיישנות, אין טעם לאפשר תשלום האגרה בדיעבד.
סעד בלתי אפשרי
59.כמו כן, קיימת בעיה מובנית בסעד ההצהרתי המבוקש, לפיו ביקש התובע להורות לנתבעת להקים את שני הבנינים מחדש על פי "תכנית ההיתר המופקדת בעיריית חיפה". זאת, מאחר שההיתר עליו מדובר פג לפני עשורים ואינו מסמך בר תוקף כיום. אשר על כן, מדובר בסעד בלתי אפשרי. סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מורה במפורש כי לצורך "הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו בשנית...." דרוש היתר (ראו גם בג"צ 4935/93 תנועת נאמני הר הבית נ' ראש עיריית ירושלים, פ"ד (מז) (5) 865,871 (5.12.1993)) כך יוצא שתביעתו של התובע מוגבלת לסעד הכספי בגינו שולמה האגרה.
התיישנות
60.הסוגיה הבולטת ביותר במערכת העובדות והטענות הקשורות לתובענה הינה סוגיית ההתיישנות. דיני ההתיישנות מאזנים בין משולש האינטרסים שבין תובעים, נתבעים ואינטרסים ציבוריים-כלליים, כאשר הם:
"באים ליצור איזון עדין בין האינטרס של המזיק הפוטנציאלי לבין האינטרס של הניזוק הפוטנציאלי, תוך שמירה על אינטרס הציבור כולו. הגינות כלפי המזיק משמעותה חייבת להגיע לזמן, שבו יוכל המזיק לשחרר עצמו מסכנתה של תביעה. אין לדרוש ממנו שמירת ראיות לזמן בלתי-מוגבל, מה גם שבמשך הזמן הדברים אובדים ונשכחים. הגינות כלפי הניזוק משמעה אפשרות הניתנת לו להכין את תביעתו כראוי, ולתבוע על נזקו. האינטרס הציבור הוא, שזמנו המוגבל של בית המשפט יוקדש לטיפול בבעיות ההווה, וכי בתי המשפט לא יעסקו בעניינים שאבד עליהם הכלח" (השופט ברק בע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י לח(4) 554, 558-9 (1984); השוו גם ע"א 220/84 אגיוף נ' קיבוץ גבת - אגודה שיתופית, פד"י מ(1) 528, 531 (1986) (להלן - ענין אגיוף); זלמן יהודאי דיני התיישנות בישראל א 9 (1991) (להלן - יהודאי)).
ע"א 9382/02 בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (10.6.2008)
ובמקרה אחר אחת התכליות של דיני ההתיישנות תוארה כך:
"... טעם נוסף לעקרון ההתיישנות הנוגע לאינטרס הציבורי הוא בכך שראוי שבתי המשפט יעסקו ככל הניתן בבעיות ההווה ולא בבעיות עבר. כמו כן, מעוניין המשפט לעודד תובעים לעמוד על זכויותיהם ללא עיכובים בלתי סבירים.
ע"א 4126/05 סולימאן דרויש חג'אזי נ' ועד עדת הספרדים ."(20.6.2006
61.כאמור בסעיף 6 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". ככלל, אפשריות שלוש תקופות התיישנות: לתביעה שאינה במקרקעין – 7 שנים, לתביעה במקרקעין לא מוסדרים – 15 שנים, לתביעה במקרקעין מוסדרים – 25 שנה (ראו גם ט' חבקין, התיישנות (נבו, 2014) עמ' 76 בתוספת הסייג הכלול בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1965). כאמור, "המבחן שנקבע בפסיקה להבחנה בין תביעה במקרקעין לבין תביעה בשאינו מקרקעין הוא 'מבחן תוכן התביעה'. אם תוכן התביעה אינה מתייחסת למחלוקת באשר לזכות שבמקרקעין, מדובר בתביעה רגילה שמרוץ ההתיישנות עליה מסתיים לאחר 7 שנים" (שם, בעמ' 76 וראו גם ע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה פ"ד כ"ג (2) 221, 223 (1969) המאוזכר שם).
במקרה אחד פורש המבחן כדלקמן:
תביעה במקרקעין לצורך מנין תקופת ההתיישנות עניינה הליך שמטרתו לדון ולהכריע בזכויות במקרקעין. הגדרת "מקרקעין" בחוק ההתיישנות היא - "קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע, וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה".
החוק הבהיר, אפוא, כי "מקרקעין" לצורך סיווג התובענה לענין התיישנות נוגע לזכויות במקרקעין עצמם, ולזכויות וטובות הנאה במקרקעין, שהן בבחינת זכויות קנייניות בקרקע או בכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע, וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה. החוק מדבר, אפוא, בזכויות קנייניות במקרקעין, העולות כדי בעלות ממש, או זכויות קנייניות במקרקעין, הפחותות מבעלות, הטעונות רישום.
"תובענה במקרקעין" לצורך חוק ההתיישנות אינה מתפרשת על פני זכויות אובליגטוריות הנתונות לאדם, גם אם הן נוגעות לשימוש במקרקעין. כאשר הזכות הנטענת מסווגת כזכות אובליגטורית, ולא כזכות קניינית במקרקעין, היא תמויין כתביעה "בשאינו מקרקעין" ולא כתביעה ב"מקרקעין".
ע"א 9382/02 בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (10.6.2008).
בענייננו, אין מחלוקת שהנתבעת לא חולקת על זכותו של התובע למקרקעין. היא אף הסכימה להחזיר אותם לבעלותו בהליך חריג לאחר שבהסדר הם נרשמו בשגגה לזכותה. כך, במקרה דנן מדובר בתובענה שאינה לזכות במקרקעין ועל כן תקופת ההתיישנות הינה 7 שנים.
62.הנתון הרלוונטי הבא שיש לברר הינו מתי נולדה עילת התביעה. בע"א 3319/94 פפר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה, פד"י נא(2) 581, 594 (1997) נקבע כי:
"אכן המבחן ... הוא רחב. הוא כולל את התקיימותם של כל המרכיבים הנדרשים כדי לגבש את עילתו של התובע בדין המהותי. אך אלה אינם ממצים את מובנו של מונח זה. מונח זה עשוי לכלול גם נתונים עובדתיים נוספים, אשר מהווים תנאי מוקדם לעצם זכותו של התובע לפנות לערכאות. אכן, במוקד מבחן זה עומד קיומו של כוח התביעה בידיו של התובע. משעה שכח זה נמצא בידיו של התובע, יכול מירוץ ההתיישנות להתחיל".
63.נזקיו של התובע, הכספיים והאחרים (גם אם אין אני מקבל כל הסעדים שהתבקשו כאפשריים), נובעים מהריסת הבתים. הריסת הבתים מהווה את המפץ שיצר את עילת התביעה בשנת 1987. מאותו רגע הנזקים ושאר העובדות שמגבשות את עילת התביעה התקיימו במלואם.
64.התובע השקיע מאמצים רבים כדי להראות שחל סעיף 8 לחוק ההתיישנות המכונה "התיישנות שלא מדעת", על פיו:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, נסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן – תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודע לתובע עובדות אלו".
65.הסעיף קובע מבחן סובייקטיבי- גילוי עילת התביעה בפועל, ומבחן אובייקטיבי- ידיעה בכוח לצורך לתחולת הסייג:
"המבחן שאומץ בפסיקה הוא המבחן האובייקטיבי. כאמור, עובדה תיחשב לגלויה אם אדם סביר היה יכול וצריך לגלותה בתוך תקופת ההתיישנות הבסיסית ... בבסיס המבחן שאומץ ההנחה הנורמטיבית לפיה מוטל על כל אדם נטל לפעול למימוש זכויותיו ולהקטין את נזקיו בתוך פרק זמן סביר מעת שנוצרה הזכות המהותית, ואם לא יעמוד בו, טעמי ההתיישנות מטים את הכף לדחות את תביעתו" (חבקין לעיל בעמ' 158).
"הנטל הראשוני הוא לגלות את דבר אירוע הנזק. על התובע הסביר מוטל הנטל להעמיד את עצמו ואת רכושו לבדיקות מסוג ובתדירות ההולמים את הסיכונים שאליהם נחשף. משנתגלה נזק, צומח לו נטל נוסף: על התובע לעשות מאמץ ממשי ויעיל במטרה לאתר את מקורות הנזק כדי להקטינו ולמנוע את הישנותו. עומס החקירה והדרישה צריך שיעמוד ביחס ישר לעוצמת הנזק ולחשיבות של איתור מקורותיו". (י' גלעד, "התיישנות בנזיקין חלק ראשון", עמ' 28 מאוזכר בחבקין לעיל).
66.בענייננו, אין מדובר בגילוי נתונים נסתרים או אף עניין הדורש מומחיות מכל סוג על מנת לגלות את קיום עילת התביעה. על כן, לא חל הסייג ותקופת ההתיישנות חלפה שבע שנים לאחר מועד ההריסה בדצמבר 1987, דהיינו בדצמבר 1994.
67.בסיכומיו טען התובע שנודע לו אודות הריסת הבתים רק בשנת 2009. ואולם, התובע ירש את זכויותיו, ככל שהיו, מאת אביו ולכן השאלה הרלוונטית אינה מתי ידע התובע על אודות עילת התביעה, אלא מתי ידע, או יכל לדעת אביו, על קיום עילת התביעה. מתואר בתצהירו של התובע כי אביו רכש את הזכויות בשטח בשנת 1973 (יחד עם שותפו) ונטען שלאחר הרכישה תפסו השניים חזקה בחלקות ובבניינים. לאחר מכן, תואר שבתחילת 1985 עבר האב לאיזור אילת כדי לעבוד כקבלן בניין ובהמשך שהוא חלה ונפטר בשנת 2001. דא עקא, כי אין בתיאור האמור כדי להחיל ולו בפרשנות הקיצונית ביותר את סעיף 8 לחוק ההתיישנות על האב. אין מדובר במהלך "נסתר" בכל אמת מידה אלא היפוכו של דבר. על פי העדויות שנשמעו ההריסה בוצעה לאור יום באמצעות כלים כבדים ובמהלך מספר ימים. ממצב שעמדו בניינים על השטח הפך המקום להיות "מגולח" למשעי כך שלא נותרו במקום אפילו האבנים מהן היו בנויים המבנים. גם אם האב לא נכח בעיר בעת ההריסה עמדו לרשותו שבע שנים תמימות כדי לפעול למימוש זכויותיו. בעניין זה עוד יוער שאין מדובר במצב בו האב נמנע מכל פעולה משפטית ביחס למקרקעין בין השנים 1985 עד שנת 2001 כאשר בשנת 1995 הוא רשם הערת אזהרה ביחס לזכויותיו בהם.
באשר ל"טעות" בנושא ייחוס הבעלות בחלקות ובבניינים, יושם לב כי מדובר בטעות באשר למצב הדברים בה היתה שרויה המדינה לבדה; על פי ראיותיו של התובע, אביו של התובע ידע החל מרכישת הנכסים על ידו ושותפו בשנת 1973 כי הוא הבעלים הבלעדיים בשטח ולא היה מודע לדעה המוטעית בה האמינה המדינה בעניין זה; דהיינו בשום שלב לאחר 1973 לא חשב אביו של התובע בטעות כי הוא אינו הבעלים של השטח והמבנים. למרות זאת, במהלך תקופה זו האב, מסיבותיו הוא, הזניח את עילת תביעתו ובחלוף שבע שנים התביעה נחסמה מפאת התיישנות עוד טרם העברת הזכויות בנכסים בירושה לתובע. התובע לא היה יכול לקבל יותר מאשר בכוחו של אביו להוריש לו וקיבל הלכה למעשה תביעה שהתיישנה זה מכבר.
טענות התובע לעניין שינויים בתכנון השטח
68.למען הסדר ומעבר לצורך אתייחס לטענותיו האחרות של התובע. אין ספק כי המדינה לא נושאת באחריות לשינוי המצב התכנוני כאשר בעדויות מטעם המדינה ובפרט תעודת עובד הציבור שהוגשה על ידי אורית שגיב עלה כי יוזמי התכנית החדשה היו עיריית חיפה ומשרד הבינוי והשיכון ולא רשות מקרקעי ישראל. ממילא, לא היתה כל מניעה שהתובע או אביו ישתתפו בהליך ההתנגדויות ואין להם להלין אלא על עצמם בגין כך שלא עשו כן.
סיכום
69.לאור המסקנה אליה הגעתי, כי תביעת הנזקים חסומה על ידי התיישנות, אין צורך לקבוע איזו מחוות הדעת עדיפה באשר לנזקים הכספיים.
70.התוצאה קשה. קשה להלום מצב בו המדינה אשר סברה בטעות כי היא בעלת השטח מוחקת מעל האדמה (באמצעות חברת שקמונה) שני מבני אבן יפים, בעלי היקף משמעותי בלא שישאר זכר לקיומם, בעוד שהם שייכים לאדם אחר. בכל מצב רגיל, היה מקום לשקול פיצוי משמעותי בגין מעשה כאמור כאשר יש בכך גם רשלנות משמעותית וגם הסגת גבול במקרקעין. ואולם, מן הצד השני קשה להלום כמעט באותה מידה, כיצד הבעלים של אותם מבנים אינו מתעניין במצב הנכסים, נותן להם להגיע למצב בו הם נטושים ומוכרזים כמבנים מסוכנים, וכאשר בהמשך הם נהרסים שלא כדין אינו דורש את נזקיו בתוך תקופת ההתיישנות. במקרה זה, מחסום ההתיישנות ניצב כגבול בל יעבור בפני ניסיון לגבות פיצוי בעבור מעשה העוולה.
72.אשר על כן, התובענה נדחית. בנסיבות המקרה, כל צד ישא בהוצאותיו.
זכות ערעור וך 45 ימים.
ניתן היום, י"ז כסלו תשע"ו, 29 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
