התובעת הינה הבעלים של דירה הנמצאת בקומה הראשונה בבניין מגורים המצוי ברחוב חזקיה המלך באשדוד.
הנתבעים הינם הבעלים של הדירה הנמצאת מעל דירת התובעת.
לטענת התובעת בכתב התביעה, בחודש נובמבר 2011 בנו הנתבעים ללא רשותה מרפסת מעל דירתה. התובעת טוענת כי מדובר בשטח המצוי בבעלותה ולפיכך אין הנתבעים רשאים לעשות בו שימוש. בהתאם לכך, עתרה התובעת למתן צו להריסת הבניה שנעשתה על ידי הנתבעים.
נושא נוסף המועלה בכתב התביעה, אשר מהווה את עיקר התביעה, נוגע לנזקים אשר נגרמו לפי טענת התובעת לדירתה בעקבות העבודות שבוצעו על ידי הנתבעים מעל דירתה.
לטענת התובעת, עבודות הבניה שבוצעו מטעם הנתבעים גרמו לפגיעה באיטום מעל דירת התובעת ובשל כך חדרו לדירתה מי גשמים ונגרמו לדירה נזקים כבדים, הכוללים נזילות ורטיבות. עוד טוענת התובעת, כי נוכח הנזקים שגרמו הנתבעים לדירה, הפכה הדירה לבלתי ראויה למגורים. בהמשך לכך, עזב שוכר הדירה את הדירה ולא היה בידי התובעת להשכיר את הדירה משך פרק זמן משמעותי. זאת, הואיל והנתבעים לא פעלו לתיקון הנזקים שגרמו לאיטום מעל דירת התובעת.
לפיכך, התובעת דרשה בכתב התביעה לחייב את הנתבעים לפעול לתיקון הליקויים שנגרמו כתוצאה מפעולותיהם בגג ובתשלום פיצוי בגין נזקיה.
הנתבעים טענו בכתב ההגנה, כי השיפוץ אותו ביצעו לא כלל שינוי קונסטרוקטיבי ולא פגע באיטומים קיימים. למעשה, ביחס לגג מעל דירת התובעת, כל שנעשה היה לרצף את הגג ואף הוספה בכך שכבת איטום נוספת.
לטענת הנתבעים, בבניין קיימת בעיה של נזילות, דליפות ורטיבות, אשר אינה מצויה באחריותם. בכלל זאת, מקורה של הרטיבות בדירת התובעת הוא בעבודות לא מקצועיות שבוצעו בדירת התובעת ובהזנחה מתמשכת בכל הנוגע לאיטום של גג המבנה, גג המקלט והחגורה שעוטפת את תוספת הבנייה שבוצעה בדירת התובעת.
עוד טענו הנתבעים, כי כבר בעבר היתה נזילה וחדירת רטיבות לדירת התובעת ועל רקע זה הורכב גגון מעל המרפסת.
הנתבעים הכחישו את נזקיה הנטענים של התובעת וכן קיומו של קשר סיבתי בין התנהגותם לבין הנזק הנטען.
לעניין זכות התובעת בגג, הנתבעים טענו כי מדובר ברכוש משותף שאינו מצוי בבעלות התובעת.
חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט
מטעמה של התובעת הוגשה חוות דעת של מומחה, המהנדס מר יעקב קליגסברג, אשר סבור כי חדירת הרטיבות לדירת התובעת נגרמה באשמת הנתבעים בשל השיפוצים שנערכו על ידי הנתבעים. פעולות הבניה השונות בדירת הנתבעים במהלך העבודות פגעו במערכות האיטום השונות ברצפות המרפסות הבלתי מקורות ואפשרו חלחול מי הגשמים לדירת התובעת.
מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת של מומחה, שמאי מקרקעין מר משה דקל. לעמדת המומחה מטעם הנתבעים, קיימים ליקויים בבניין, כגון סדקים בתפר שבין חדר המדרגות לדירות וכן בין גג המקלט למרפסת, אשר בעטיים קיימת חדירת מים. כמו כן, סביב תוספת הבניה אצל התובעת לא בוצעו איטומים כנדרש.
נוכח המחלוקות העולות מחוות דעת המומחים, הורה בית המשפט על מינוי מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מר יעקב דבדבני.
המומחה מטעם בית המשפט מצא סימני רטיבות במקומות שונים בדירת התובעת. כמו כן, נמצאו סימני רטיבות גם ברכוש המשותף באזור חדר המדרגות.
המומחה הנחה את הצדדים לערוך ניסוי הצפה אשר בעקבותיו נמצאה חדירת רטיבות רבה לתקרת חדר הדיור של דירת התובעת וקירותיה וכן רטיבות לתקרת החדר הסמוך לחדר הדיור.
לפי תוצאות בדיקת ההצפה עלה, כי קיימת חדירת רטיבות מרצפת הנתבעים לתקרה ולקירות של דירת התובעת. המומחה מציין, כי בעת ביצוע השיפוץ על ידי הנתבעים, לא בוצעה חגורת בטון ועלייה "רולקת" איטום מתחת לווטרינת חדר הדיור.
בנוסף, קיימת אפשרות לחדירת הרטיבות (שהינה משנית) דרך המרווח בין שיפולי הרצפה מעל המקלט במרפסת השכנים (לא הנתבעים).
קיימת חדירת רטיבות מהגג העליון דרך סדק/תפר, אולם רטיבות זו אינה חודרת לדירת התובעת.
המומחה מטעם בית המשפט פרט בחוות דעתו את התיקונים הנדרשים במרפסת הנתבעים וברצפה מעל למקלט. כן המליץ על ביצוע תיקוני איטום בגג העליון (חלק מהרכוש המשותף) אף שכאמור לא הוכח כי קיימת חדירת רטיבות מהגג העליון לדירת התובעת, אלא לדירות אחרות.
הנתבעים הודיעו כי יערכו תיקונים בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. בהמשך לכך, ביצעו הנתבעים תיקונים והמומחה מטעם בית המשפט נתבקש לבדוק את אופן ביצוע התיקונים.
בחוות דעתו המשלימה תאר המומחה מטעם בית משפט את העבודות שבוצעו מטעם הנתבעים בפירוק הריצוף במרפסת, הוצאת המצע ואיטום הרצפה. לאחר ביצוע האיטום בוצעה בדיקת הצפה, אשר עברה בהצלחה ללא דליפה. בהמשך לכך, רוצפה המרפסת מחדש. בגמר התיקונים, נצבעו תקרת וקירות דירת התובעת.
ב"כ התובעת הפנה למומחה שאלות הבהרה ובהתאם להחלטת בית המשפט, המומחה השיב על השאלות שנקבע כי עליו להשיב עליהן.
הראיות והעדויות שהובאו בפני בית המשפט
מטעמה של התובעת הוגש תצהיר עדות ראשית, במסגרתו פרטה את מהלך הדברים שתחילתו בהרחבת דירתה לכיוון חצר פרטית הנמצאת בקרקע הצמודה לדירתה. כך נוצר גג מעל חלק הדירה שהורחב.
התובעת מתגוררת בחו"ל והדירה מושכרת לשוכרים.
לטענת התובעת, בחודש אוקטובר 2011 התקשר אליה הדייר השוכר את הדירה והודיע כי הנתבעים, בעלי הדירה מעל, החלו בשיפוצים. התובעת התקשרה לנתבע והודיעה לו כי עליו להפסיק את העבודות הגורמות לנזק לדירתה ובפרט בגג המצוי בבעלותה. הנתבע הבטיח, כי בבואה לישראל ידונו בנושא התשלום בגין הנזקים וכן בקשר לבניה שבוצעה על הגג. לאחר מכן, נערכה בין הצדדים ובאי כוחם התכתבות ביחס לדרישות התובעת.
בחודש נובמבר 2011, עם הגשם הראשון, הוצפה הדירה במי גשם. התובעת פנתה לנתבעים ולבא כוחם והבהירה כי הדירה הפכה לבלתי ראויה למגורים. התובעת פנתה מספר פעמים נוספות לנתבעים ואף הגיעה לישראל לצורך בטיפול בעניין, אולם הנתבעים לא תיקנו את הליקויים שגרמו לחדירת הרטיבות.
לטענת התובעת, כתוצאה מחדירת הגשמים וקיומה של רטיבות בדירה, עזב השוכר את הדירה ולא ניתן היה להשכיר את הדירה, נוכח מצבה.
נוכח העדר אפשרות להשכיר את הדירה, נגרמו לתובעת לטענתה נזקים עקיפים, הנובעים מחיסרון כיס, כגון אי תשלום משכנתא, הקטנת מסגרת האשראי בבנק ועיקולים בגין הצטברות חובות לרשויות.
כן טוענת התובעת, כי נגרמו לה הוצאות רבות הקשורות לטיפול בנושא, ובכלל זאת בשל הצורך בהגעתה לישראל.
כן הוגש מטעמה של התובעת תצהיר עדות ראשית של מר גיל זרביב. הלה היה שוכר של דירת התובעת עד חודש נובמבר 2009. לעדותו בתצהיר, למעט נזילה בשנת 2006 שמקורה באדנית שנבנתה מעל דירת התובעת ויצאה מקו הבניין, לא היו נזילות מים לדירת התובעת. מעל דירת השכן נבנה גגון, אשר נועד למנוע מעבר של מי גשמים ממרפסת השכן.
כן הוגש מטעם התובעת תצהיר עדות ראשית של מר מיכאל כהן, שהינו שכן בבניין. לעדותו, העבודות שבוצעו על ידי הנתבעים בגג דירת התובעת גרמו לחדירת מי גשמים לדירה. הנתבע ביקש ממנו לבצע הצפה במרפסת שלו על מנת לבדוק האם מקור המים שחדרו לדירת התובעת הם במרפסת שלו, אך הבדיקה העלתה שלא.
תצהיר נוסף שהוגש מטעמה של התובעת הוא תצהירו של מר יבגני שיין, אשר היה שוכר הדירה בתקופה הרלבנטית. לעדותו בתצהיר, כי בתקופה בה התגורר בדירה הנתבעים החלו בביצוע עבודות שיפוץ בדירתם הנמצאת מעל דירת התובעת ובנו מרפסת מעל סלון דירת התובעת. במסגרת עבודות אלו, נפגעה שכבת האיטום והגשמים שירדו חדרו לדירה. הקבלן שעבד במקום מטעם הנתבעים הגיע והבטיח לסדר את הבידוד אך לא עשה כן.
לעדותו של מר שיין בתצהירו, הדירה התמלאה בעובש וטחב והיה טפטוף של מים מהתקרה. השיפוץ שנערך על ידי הנתבעים נמשך חודשים עד אשר הודיע לתובעת (בעלת הדירה) כי אינו יכול להמשיך ולהתגורר בדירה בתנאים בלתי ראויים. לגרסתו, נאלץ לעזוב את הדירה רק בשל כך שלא ניתן היה להתגורר בה, נוכח הנזקים שגרמו הנתבעים.
מטעמם של הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של שני הנתבעים. הנתבעים בתצהיריהם מדגישים את מצבו המוזנח של הבניין ואת קיומן של בעיות שונות הכוללות נזילות מהגג, בחדר המדרגות ובאזורים שונים ברכוש המשותף.
לטענת הנתבעים, עבודות השיפוץ שבוצעו מטעמם, לא פגעו באיטומים קיימים ולמעשה ריצפו את הגג הקיים תוך שהוסיפו שכבת איטום נוספת.
במהלך השיפוץ הורידו הנתבעים גגון בדירה, שהיה מעל המרפסת ואשר נבנה בעבר נוכח דרישת התובעת עקב בעיית רטיבות שהייתה עוד קודם לרכישת הדירה וכחלק מהסדר מוסכם בין התובעת לבין בעל הדירה דאז.
לטענת הנתבעים, התובעת התעלמה מפניות שלהם, לרבות באמצעות בא כוחם, במטרה להגיע להסדר מוסכם בנושא.
הנתבעים מפנים לליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעים ברכוש המשותף, אשר הם לפי הנטען גרמו לנזילות ולרטיבות בדירת התובעת.
לעניין השכרת הדירה, לטענת הנתבעים היה בידי התובעת להשכיר את הדירה ואין קשר בין עזיבת השוכר לבין השיפוץ שבוצע בדירתם.
מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית של מר שמואל פרנקו, אשר היה הבעלים הקודם של דירתם. גם עד זה מדגיש בתצהירו את מצבו המוזנח של הבניין.
לעדותו של מר פרנקו, לאחר בניית הרחבת הדירה של התובעת, אשר בוצעה באופן חובבני, החלו נזילות אשר מקורן בגג תוספת הבניה וכן במעטפת הבניין והשטחים הציבוריים, כולל גג המקלט. נוכח זאת, נבנה גגון אשר הסיט את מי הגשמים מאזור החיבור שבין הגג הישן לתוספת הבניה לעבר אמצע תוספת הבניה, כדי שלא ייכנסו מים באזור החיבור.
עד נוסף מטעם הנתבעים אשר תצהירו הוגש הוא מר עופר עמיאל. הלה הינו חבר של הנתבעים ובמקצועו הינו שמאי ועורך דין. לעדותו בתצהירו, השיפוץ אותו ערכו הנתבעים בדירתם כלל שיפוץ של מרפסות קיימות וכן של גג תוספת הבניה של התובעת. במרפסת הסלון המהווה בחלקה את גג תוספת הבניה של התובעת לא נעשתה שום פגיעה באיטום הקיים. העד מציין כי היה מעורב בבדיקת טענות הנתבעת, הן ביחס לזכויות בגג תוספת הבניה והן לעניין חדירת רטיבות. לעמדתו, ההזנחה וחוסר הטיפול ברכוש המשותף הם המקור העיקרי לנזקי רטיבות בבניין ובדירות.
לעניין מצבה של דירת התובעת, העד טען בתצהירו, כי נכח במקום והדירה היתה ראויה למגורים וניתן היה להמשיך ולהתגורר בה ללא בעיות. כן נטען, כי התובעת מסרה שיש בכוונתה לחזור לדירה ומכל מקום, ניתן היה להשכיר את הדירה בקלות.
בעלי הדין וכן העדים אשר הוגשו תצהירי העדות הראשית שלהם, העידו בבית המשפט ונחקרו בחקירה נגדית על המפורט בתצהירים.
אחריות הנתבעים לרטיבות בדירת התובעת
התובעת טוענת, כי השיפוצים שערכו הנתבעים, אשר כללו ריצוף הגג ובניית מעקה, פגמו באיטום שהיה קיים וגרמו לחדירת מי הגשמים לדירתה.
הנתבעים טוענים, כי מקור הרטיבות בדירת התובעת הינו בליקויים בשטחי הרכוש המשותף וכן באיכות הירודה של בניית תוספת הבניה על ידי התובעת.
חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ומהלך הדברים מלמדים כי הגורם המרכזי והעיקרי לחדירת הרטיבות נעוץ בחדירת מים מהמרפסת בה עושים הנתבעים שימוש, אותה שיפצו בהנחת ריצוף ובהתקנת מעקה, המצויה מעל גג תוספת הבניה של התובעת.
המומחה מטעם בית המשפט הנחה לבצע הצפה יזומה במרפסת דירת הנתבעים המצויה מעל דירת התובעת וזו לימדה על חדירה ממשית של מים מהמרפסת לדירת התובעת. חדירת המים לדירה היתה ניכרת באופן בולט.
המומחה מטעם בית המשפט פרט בחוות דעתו את הליקויים שנמצאו בביצוע העבודות מטעם הנתבעים בכך שלא בוצעה חגורת בטון ועלייה "רולקת" איטום מתחת לווטרינת חדר הדיור של הנתבעים. מהעדויות שהובאו בפני בית המשפט עלה, כי בעת ביצוע השיפוצים מעל גג דירת התובעת, השתמש הקבלן מטעם הנתבעים במכשיר "קונגו" באזור בו היתה אדנית שהוסרה (עמ' 75, שורות 23-24 לפרוטוקול).
המומחה מטעם בית המשפט הנחה את הנתבעים לביצוע תיקונים בריצוף המרפסת וכאשר אלו בוצעו, בדיקת ההצפה שנערכה התגלתה כתקינה. מכך עולה, כי אילו היו הנתבעים מבצעים את התיקונים הללו מיד בסמוך למועד בו העלתה התובעת את תלונותיה בדבר חדירת רטיבות לדירתה, היה הדבר מונע את המשך חדירת הרטיבות מהמרפסת לדירה.
אף אם הנתבעים הסתמכו, בתום לב, על חוות דעת שניתנה להם לגבי מקור הרטיבות, הרי שהסתבר כי זו לא היתה נכונה.
הצדדים הרחיבו בטיעוניהם לעניין השאלה, האם מקור הרטיבות ממרפסת הנתבעים לדירת התובעת נעוץ בפגיעה באיטום או בגורמים אחרים, כגון הסרת גגון שהיה מותקן עד לאותו מועד או העדר איטום ראוי בגג תוספת הבניה.
כמפורט לעיל, המומחה מטעם בית המשפט הצביע על המקור לחדירת רטיבות, אשר קשור לאופן ביצוע השיפוץ על ידי הנתבעים.
מכל מקום, מהעת שבו הנתבעים הפכו למחזיקים בגג, הרי שמוטלת עליהם החובה לגרום לכך שמתוך השטח המצוי בחזקתם לא יחדרו מים אל תקרת וקירות הדירה הנמצאת מתחת לשטח זה.
תפיסת החזקה במרפסת (גג תוספת הבניה) על ידי הנתבעים הקימה לנתבעים את החובה, המוטלת על מחזיק במקרקעין למנוע חדירת מים מהשטח המצוי בחזקתו לדירה שכנה.
כאמור, הבדיקה שבוצעה בהנחיית המומחה מטעם בית המשפט העלתה, כי מהשטח המצוי בחזקת הנתבעים קיימת חדירה של מים לתקרה וקירות דירתה של התובעת. נוכח זאת, היה על הנתבעים לאתר את מקור הרטיבות ולעשות את הנדרש לשם הפסקת חדירת הרטיבות לדירת התובעת.
מעדויות השוכרים של דירת התובעת עולה, כי קודם למועד בו החלו הנתבעים בביצוע שיפוצים, לא היו נזילות משמעותיות לדירת התובעת ועל פי עדותם, לא היתה רטיבות בדירה (לדוגמא, עמ' 65, שורות 19-20 לפרוטוקול).
פעולות השיפוץ שבוצעו על ידי הנתבעים שינו את המצב הקיים. מכאן שטענות הנתבעים לעניין התקנת גגון בעבר לצורך מניעת חדירת רטיבות לגג תוספת הבניה, אינן יכולות לשחרר הנתבעים מאחריות. אם קודם לכן נבנה גגון אשר נועד למנוע חדירת מים לדירת התובעת והנתבעים הסירו גגון זה, הרי שפעולת הנתבעים בשינוי המצב הקיים, היתה הגורם לחדירת המים.
לטענת הנתבעים, מדובר בבניין שמצבו גרוע אשר הוזנח במשך השנים וקיימות בעיות רטיבות אשר נובעות מהרכוש המשותף. אף אם יש ממש בטענה זו, הרי שמתוך העדויות והראיות, ובכלל זאת מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, עולה כי חדירת רטיבות לדירת התובעת מתוך שטח הרכוש המשותף, הינה משנית בלבד.
מכאן, שעל הנתבעים מוטלת אחריות לקיומה של רטיבות בדירת התובעת, אשר החלה בחודש נובמבר 2011.
הצדדים העלו טענות ביחס לשיתוף פעולה של הצד שכנגד באיתור מקור הרטיבות. בהקשר זה, אין לקבל טענתם של הנתבעים לגבי מידת שיתוף הפעולה מצד התובעת. במיוחד, שעה שבדיעבד הסתבר, כי מקור הרטיבות היה נעוץ במרפסת הנתבעים. היה על הנתבעים לאתר את מקור הרטיבות ולבצע את התיקונים ברצפת המרפסת המוחזקת על ידיהם, כפי שבוצעו בסופו של דבר בהתאם להנחיות המומחה מטעם בית המשפט, דבר שהביא להפסקת חדירת המים לדירת התובעת.
גובה הנזק שנגרם לתובעת
הנזק המרכזי לו טוענת התובעת נובע מהעדר יכולת להשכיר את הדירה, בשל הרטיבות שחדרה לתקרה ולקירות הדירה.
לטענת התובעת, נוכח חדירת הרטיבות לדירתה, נאלץ שוכר הדירה לעזוב את הדירה ובהמשך לכך, שעה שהנתבעים לא נטלו אחריות ולא תיקנו את הליקויים שבאחריותם, הדירה לא היתה ראויה למגורים ולא היה בידי התובעת להשכיר את הדירה משך תקופה ארוכה.
לאחר שהנתבעים סיימו לתקן את הליקויים על פי הנחיות המומחה מטעם בית המשפט, תוקנה גם דירת התובעת. בסמוך לאחר מכן, התובעת השכירה את הדירה.
לטענת התובעת, על הנתבעים לפצות אותה בגין כל פרק הזמן בו היתה הדירה ריקה ולא הושכרה, תקופה של למעלה משנה ושמונה חודשים לאחר תחילת הנזילות מדירת הנתבעים.
יצוין, כי בשלב מתקדם של הדיון בתובענה, ביקשה התובעת לתקן את כתב התביעה ולכלול בתביעתה את הפיצוי בגין כל התקופה בה היתה הדירה ריקה. בית המשפט קבע, כי אין מקום לתיקון התביעה נוכח השלב המאוחר בו הועלתה הבקשה והחשש כי הדבר יביא את ההליך לתחילתו. אולם, בפועל התייחסו הצדדים למחלוקת זו והביאו ראיות לעניין מצבה של הדירה ויכולתה של התובעת להשכירה. מכאן, שיש בידי בית המשפט להכריע במחלוקת בין הצדדים, לגביה הובאו ראיות ואשר ביחס אליה טענו הצדדים את טענותיהם.
מעדותו של שוכר הדירה, מר שיין, עלה כי התכוון להישאר כשוכר בדירה לתקופה נוספת (עמ' 64, שורות 21-24 לפרוטוקול) אך עזב את הדירה נוכח הרטיבות שחדרה בסמוך למועד בו ביצעו הנתבעים את השיפוץ בדירתם.
לפיכך, קיים קשר סיבתי בין אחריות הנתבעים לרטיבות לבין הנזק הנובע מהפסד דמי השכירות, מהמועד בו עזב השוכר את הדירה ובתקופה בה הדירה לא הושכרה.
הנזק הכולל הנטען עומד על תקופה של שנה ושמונה חודשים (החל מחודש נובמבר 2011 ועד לאחר חודש יולי 2013). לטענת התובעת, בתקופה זו לא ניתן היה להשכיר את הדירה. רק לאחר שהנתבעים תיקנו את הנדרש במרפסת דירתם וניתן אישור על ידי המומחה מטעם בית המשפט כי הליקויים תוקנו, ניתן היה לתקן את סימני הרטיבות בדירתה ורק אז אפשר היה להשכיר את הדירה.
מובן, כי ביצוע התיקונים על ידי הנתבעים במרפסת מעל דירת התובעת ובהמשך לכך גם התיקונים של סימני הרטיבות בתקרה ובקירות דירת התובעת, הקלו מאד על השכרת הדירה. עם זאת, יש לבחון את השאלה, האם ראוי היה שהדירה תוותר ללא דייר תקופה כה ארוכה והאם אומנם היתה בלתי ראויה למגורים.
על התובעת היתה מוטלת חובה להקטנת הנזק. אפילו אם בתקופות מסוימות היתה חדירה של רטיבות אל הדירה, לא ניתן לקבל מצב בו הדירה לא הושכרה תקופה כה ארוכה.
כמפורט לעיל, בעת שבוצעו עבודות השיפוצים על ידי הנתבעים ואלו שינו את המצב הקיים, חדרה רטיבות משמעותית אל הדירה. שוכר הדירה תאר בעדותו את הקושי שנוצר במגורים בדירה, נוכח חדירת מי הגשמים אל הדירה וקיומן של נזילות מים בדירה. השוכר ציין גם את עבודות השיפוץ עצמן, אשר בוצעו על ידי הנתבעים תקופה ארוכה, כגורם אשר הפריע למגורים בדירת התובעת (עמ' 67, שורות 12-16 לפרוטוקול).
המדובר היה בחודש נובמבר, חודש בו ירדו גשמים. מצב הדברים הקשה הוביל לכך שהשוכר עזב את הדירה ובאותו מועד, אכן לא היה בידי התובעת להשכיר את הדירה לשוכר אחר. אולם, בחלוף פרק זמן מסוים, בהעדר גשמים ועת התייבשה הרטיבות, היה בידי התובעת לתקן באופן מקומי את סימני הרטיבות בדירה.
התובעת ביקשה להסביר בעדותה (עמ' 35, שורות 5-27 לפרוטוקול), מדוע לא ניתן היה להשכיר את הדירה. בכלל זאת טענה התובעת, כי לא ראוי היה להשכיר הדירה במצבה תוך העלמת העובדות הנוגעות לרטיבות מהשוכר הפוטנציאלי. טענה זו נכונה, ומובן כי התובעת לא היתה רשאית להשכיר את הדירה בלא לגלות את העובדות לשוכר פוטנציאלי. אולם, נוכח מצבה של הדירה באותה עת כפי שהוא עולה מתוך העדויות והראיות, טענה זו אינה מצדיקה הימנעות מכל ניסיון להשכיר את הדירה, ובפרט בדמי שכירות נמוכים יותר, השכרת חלק מהדירה או לתקופה קצרה.
הרושם המתקבל הוא, כי מלבד הקושי האובייקטיבי הנעוץ בקיומה של רטיבות בדירה וכן בכך שהתובעת מתגוררת בחו"ל, היו גורמים נוספים (שאינם קשורים לאחריות הנתבעים), שהכבידו על השכרת הדירה או גרמו לתובעת להימנע מהשכרתה, אף אם במחיר נמוך יותר.
יש לזכור, כי חדירת רטיבות היתה בפועל בתקופות החורף בלבד. משך מרבית חודשי השנה, לא חדרה רטיבות לדירה. בנוסף, מחוות דעת המומחה וכן מעדותו של מר עופר עמיאל עלה, כי בשלב מסוים הרטיבות התייבשה ומלבד סימני רטיבות, ניתן היה להתגורר בדירה.
אכן, גם במצב כזה, השכרת הדירה יכולה היתה לעמוד בפני קשיים. אולם בפועל, התובעת כלל לא ניסתה להשכיר את הדירה.
מכאן, שהתובעת לא פעלה כפי חובתה להקטנת הנזק.
על בית המשפט לבחון את מכלול הנסיבות, כפי שהן עולות מתוך הראיות והעדויות שהובאו בפניו, על מנת לקבוע את שיעור הנזק אותו יש לייחס לאחריות הנתבעים. בשים לב לכך, נמצא כי מתוך התקופה הארוכה בה הדירה לא הושכרה, ראוי להטיל על הנתבעים תשלום פיצוי בגין אובדן מלא של דמי שכירות לתקופה של עשרה חודשים.
קביעה זו מביאה בחשבון את תרומת אחריות הנתבעים לנזקי התובעת בקשר להפסדי דמי שכירות.
בעת שהתובעת השכירה את הדירה, עמדו דמי השכירות על סך 3,000 ₪ לחודש (ראה: חוזה שכירות נספח כג' לתצהיר התובעת). על כן, יש לערוך את חישוב הנזק לפי דמי שכירות בסך של 3,000 ₪ לחודש. כך יוצא כי בגין תקופה של עשרה חודשים על הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי בגין אובדן דמי שכירות בסך של 30,000 ₪.
לאובדן דמי השכירות יש להוסיף את התשלומים ששולמו על ידי התובעת, בתקופה שנקבעה כמפורט לעיל, לרשויות השונות, כגון תשלומי ארנונה ותשלומים קבועים לחברת החשמל ולחברת הגז. התובעת אומנם ניסתה להקטין את נזקיה לעניין קבלת פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק, אך כידוע גם אם ניתן פטור מסוג זה הינו מוגבל לתקופה קצובה. נוכח הראיות (החלקיות בלבד) שהובאו בסוגיה זו, אני מוצא מקום להעמיד את שיעור הפיצוי המגיע לתובעת מהנתבעים, בגין רכיב זה של הנזק, על סך של 5,000 ₪.
כמו כן, לתובעת היו נזקים נוספים הקשורים בטיפול בדירה ובנזקים שנגרמו כתוצאה מחדירת רטיבות משטח המרפסת המצויה בחזקת הנתבעים. בכלל זאת, היה על התובעת להגיע לישראל. בהקשר זה, התובעת העלתה טענה בדבר מספר פעמים אשר בהן היא נאלצה להגיע במיוחד לישראל לצורך הטיפול בנזקי הרטיבות ובדיקת מצב הדירה. הנתבעים טענו מנגד, כי התובעת הגיעה לישראל לצרכים אחרים מלבד הטיפול בנזקים שהתגלו בדירתה. בשים לב לעדויות ולראיות שהובאו בפני בית המשפט בסוגיה זו, אני מעריך את נזקיה הנוספים של התובעת בסך של 4,500 ₪.
התובעת טענה גם לנזקים עקיפים הנובעים מחיסרון כיס שנגרם כתוצאה מאובדן דמי השכירות. מדובר בנזק עקיף אשר יש קושי מובנה בהוכחתו. בחינת קיומו של נזק מסוג זה, צריכה להיעשות תוך בדיקת מכלול נכסיה ומקורותיה הכספיים של התובעת. עיון בראיות שהובאו על ידי התובעת בהקשר זה מעלה, כי אין בהם די על מנת לבסס הוכחת קיומו או שיעורו של נזק עקיף. עם זאת, יהיה מקום לתת את הדעת לחיסרון הכיס ולהשפעתו על התובעת בכל הנוגע להערכת גובה הנזק הנטען בגין עוגמת נפש וסבל.
בדרך כלל, עוגמת הנפש הנגרמת כתוצאה מחדירת רטיבות לדירה קשורה למגורים באותה דירה. במקרה זה, מדובר בנכס המושכר על ידי התובעת לשוכרים. עם זאת, הרושם המתקבל מעדותה של התובעת הוא, כי הנזקים שנגרמו לדירתה, אובדן ההכנסות מדמי השכירות, השפעת אובדן ההכנסות על מצבה הכלכלי, הצורך בטיפול בנושא וההכבדה שנגרמה בשל כך על מהלך חייה, לרבות הצורך בהגעה לישראל, אומנם גרמו לתובעת לעוגמת נפש ולטרדה אשר ראוי לתת להם ביטוי בפיצוי כספי.
בשים לב למכלול הנסיבות אני מוצא לנכון להעמיד את הפיצוי לתובעת, בקשר לעוגמת נפש וטרדה שנגרמו לה, על סך של 8,500 ₪.
הסכום הכולל של סכומי הפיצוי שעל הנתבעים לשלם לתובעת עומד על סך 48,000 ₪.
לכל הסכומים האמורים, יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה, יום 2.9.12.
הזכויות בשטח הגג מעל דירת התובעת
הנתבעים עושים שימוש בשטח הגג המצוי מעל תוספת הבניה שנבנתה בדירת התובעת, זאת לצורך מרפסת אשר אותה כאמור ריצפו והתקינו בה מעקה.
התובעת טוענת, כי שטח הגג של תוספת הבניה שייך לה. לטענת התובעת, חלק מן הרכוש המשותף אשר הוצמד לדירה כלשהי חדל להיות כפוף להוראות חוק המקרקעין בדבר רכוש משותף ודינו לכל דבר כדין הדירה אליה הוצמד. בהמשך לכך, מאחר והבעלות בשטח קרקע מתפשטת גם בחלל הרום שמעליו, הרי שגם השטח מעל תוספת הבניה של דירת התובעת, שייך לתובעת.
הנתבעים טוענים, כי מדובר בחלק מן הרכוש המשותף. כל עוד גג תוספת הבניה של התובעת לא הוצמד באופן פוזיטיבי לדירתה וכל עוד אין ויתור רשמי של יתר בעלי הדירות על גג תוספת הבניה, כי אז עסקינן ברכוש משותף.
לטענת הנתבעים, גג המבנים בבניין אינו נכנס לגדר הגדרת "דירה" ועל כן הינו חלק מן הרכוש המשותף ותקנון הבית המשותף אינו כולל כל הוראה המצמידה לדירת התובעת את גג תוספת הבניה.
המחלוקת בין הצדדים בעניין זה כבר הוכרעה על ידי בית המשפט העליון במסגרת פסק הדין אליו הפנה ב"כ הנתבעים בסיכומיו בע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807. באותו מקרה, ביקש מי שבנה בחלק המוצמד לדירתו לקבוע כי גג המבנה החדש יירשם כצמוד לדירתו. בפסק הדין עמד בית המשפט העליון על כך שגגות הינן חלק מן הרכוש המשותף. כך נבחנה השאלה, האם הצמדה של חלק מהרכוש המשותף (כמו במקרה זה) יוצרת פעולת שרשרת, אשר במסגרתה נוצרת הצמדה של חלקי המבנה החדש לאותה דירה.
בפסק הדין נקבע, כי אם מוצמד שטח מסוים "אין לראות כרכוש צמוד אלא את מה שהוצמד מפורשות. אם הוענקה זכות לבנות על השטח המוצמד, איננו נובע מכך עדיין כי כל חלקיו החיצוניים של מה שנבנה (קירות חיצוניים או גג) גם הם מוצמדים לדירה כל עוד לא נקבע מפורשות אחרת, בהסכמת כל בעלי הדירות".
כן ראה:
ע"א 1121/91 משולם נ' נמני, פ"ד מח(3) 13;
ה"פ (מחוזי ת"א) 21919-09-12 קרשין ואח' נ' זילברמן ואח' (מיום 18.11.14).
ב"כ התובעת טוען, כי ההלכה שנקבעה בע"א 239/79 בעניין גלבורט רלבנטית רק במקום בו הוענקה זכות לבנות על גג שהוצמד (המקרה אשר נדון בפסק הדין). לא כך הדבר. ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון לא התייחסה רק לאותו מקרה ספציפי, אלא חלה בכל עת שמדובר בבניה על חלק שהוצמד, בניה היוצרת גג חדש.
אומנם, חלק מן הרכוש המשותף שהוצמד לדירה חדל להיות כפוף להוראות שבחוק המקרקעין בדבר רכוש משותף, ודינו כדין הדירה אליה הוצמד. אך עיקרון זה חל לגבי החלק הבנוי בלבד ולא על כל חלקיו החיצוניים. כשם שגג דירת התובעת (אם נותר חשוף) מהווה חלק מהרכוש המשותף (כל עוד לא הוצמד מפורשות), הרי שגם הגג שנוצר בתוספת הבניה המהווה חלק מדירת התובעת, מהווה חלק מהרכוש המשותף (כל עוד לא הוצמד מפורשות).
במקרה זה, אין כל ראיה לכך, שהזכויות על הגג שנוצר מתוספת הבניה, הוקנו לתובעת. תקנון הבית המשותף (נספח כז' לתצהיר התובעת), אינו קובע הצמדה של הגג אשר ייווצר במקרה של תוספת בניה בשטח הקרקע הצמוד לדירת התובעת.
לפיכך, יש לדחות את אותו חלק של התביעה, המבוסס על טענת התובעת לבעלות בגג. עם זאת, הואיל ומדובר ברכוש משותף, שמורה לבעלי הדירות הזכות לטעון בפני הערכאה המתאימה לעניין השימוש אותו עושים הנתבעים בגג.
סיכום
הנתבעים נמצאו אחראים לנזקי התובעת בגין רטיבות שחדרה לדירת התובעת משטח המרפסת המוחזקת על ידיהם, בה ביצעו שיפוצים בעת כניסתם לדירתם המצויה מעל דירת התובעת.
עיקר נזקי התובעת נובעים מהפסד דמי שכירות, בקשר לתקופה הממושכת בה לא הושכרה הדירה על ידי התובעת.
עם זאת, נמצא כי היה בידי התובעת להקטין את נזקיה, בכך שהיתה פועלת להשכרת הדירה או חלק ממנה, אף אם בדמי שכירות נמוכים יותר.
בחינת מכלול הראיות הביאה למסקנה לפיה יש להטיל הנתבעים אחריות המסתכמת באובדן דמי שכירות לתקופה של עשרה חודשים (ולא מעבר לתקופה זו).
בחינת היקף הנזקים העלתה, כי על הנתבעים לשלם לתובעת סך כולל של 48,000 ₪.
סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה, יום 2.9.12.
תביעת התובעת למתן צו מניעה ואיסור על הנתבעים לעשות שימוש בגג המצוי מעל תוספת הבניה בדירתה -נדחית. זאת, נוכח הקביעה כי מדובר בשטח הכלול ברכוש המשותף.
בשים לב להוצאות שהיו לתובעת בקשר לניהול ההליך, לרבות ביחס לצורך בהתייצבות לדיונים ובגין תשלום שכ"ט למומחים, יהיה על הנתבעים לשלם לתובעת את ההוצאות שהיו לה בתשלום למומחים (המומחה מטעם התובעת והמומחה מטעם בית המשפט) ובתשלום אגרת המשפט ובנוסף סך של 3,000 ₪ בגין הוצאות כלליות.
כמו כן, הנתבעים ישלמו לתובעת סך של 7,020 ₪, בגין שכ"ט עו"ד של התובעת.
משהוכרעו למעשה מכלול המחלוקות בין הצדדים בכל הנוגע לטענות התובעת לנזקים לדירתה ושעה שהנזקים שנגרמו לדירת התובעת תוקנו והדירה הושכרה, נראה כי בעת תשלום הפיצוי לתובעת יהיה בידי בעלי הדין לפתוח דף חדש במערכת היחסים ביניהם, בהיותם בעלי דירות שכנות.
ניתן היום, י"ז כסלו תשע"ו, 29 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
