ת"א 11378-02-10 קיבוץ מעוז חיים אגודה שיתופית בע"מ ואח' נ' רשות שדות התעופה ואח'

בפניי תביעה כספית לתשלום דמי שכירות שהנתבעת התחייבה לשלם לתובעים (לטענתם) על פי הסכם שכירות שנכרת בין הצדדים.

רקע

1. בד בבד עם הגשת כתב הגנתה הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד.

2. התובע 1 – קיבוץ מעוז חיים אגודה שיתופית בע"מ – הוא אגודה שיתופית הרשומה כדין בישראל ומסווגת כקיבוץ (להלן גם: "הקיבוץ"). הקיבוץ הוקם בשנת 1937 כאחד מיישובי חומה ומגדל, בצפון הארץ, בעמק בית שאן ליד הגבול עם ירדן.

3. התובעת 2 – גשר השלום (מעוז) שותפות מוגבלת – הינה שותפות מוגבלת בה שותף, בין היתר, הקיבוץ ואשר שותפתה הכללית הינה חברת גשר שייח חוסיין בע"מ (להלן גם: "השותפות" או "גשר השלום").

4. הנתבעת הינה רשות שדות התעופה בישראל (להלן גם: "הרשות" או "רש"ת") אשר הוקמה בשנת 1977 כתאגיד ציבורי מכוח חוק רשות שדות התעופה, התשל"ז – 1977 (להלן: "החוק") אשר קבע את מבנה הרשות, תפקידיה והסמכויות המוקנות לה כתאגיד ציבורי. בחוק נקבע כי הרשות תחזיק, תפתח ותנהל גם מסופי מעבר יבשתיים ומשנת 1980 הרשות מחזיקה, מפתחת ומנהלת, בין היתר, את מסוף מעבר הגבול עם ירדן (להלן: "מסוף נהר הירדן").

5. בשנת 1994 חתמה מדינת ישראל, באמצעות ממשלת ישראל, על הסכם שלום עם הממלכה הירדנית ההאשמית (להלן: "ירדן"). על בסיס הסכם השלום ומכוחו, הוטלה על הרשות האחריות לניהול ותפעול מסוף נהר הירדן ולצורך כך הקצה מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") קרקע בשטח של 41.8 דונם לצורך הקמה ותפעול מסוף באזור נהר הירדן שהוקם בשנת 1994 כחלק מהסכם השלום ומשמש, עד היום, כגשר היבשתי העיקרי בין שתי המדינות לשינוע מטענים ולמעבר הולכי רגל. לטענת הרשות, בהמשך ולנוכח התפתחות מגמתית של תנועה ופעילות מסחרית במסוף ולצורך הפעלת מערך הפריקה והטעינה האופייניים למסוף מעבר גבול, נדרשו לה שטחים נרחבים נוספים בסמיכות לטרמינל. על רקע זה, ביום 22.8.1999 נחתמו שני הסכמים בין הרשות לקיבוץ. לאור ריבוי ההסכמים, שנעשו טלאי על גבי טלאי, ובפרט לאור הצורך הדחוף בהרחבה נוספת של שטחי המסוף עבור מימוש וביצוע יחסי המסחר הכלכליים עם ירדן, נחתם ביום 29.1.2003 בין הצדדים הסכם השכירות נשוא התביעה לפיו שכרה הנתבעת שטחים שונים מהתובעים (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם"). הסכם שכירות זה, הוא הרלבנטי להכרעה זו, שכן הוא בא במקום שני ההסכמים הקודמים בין הצדדים משנת 1999.

6. הסכם השכירות עסק בשלושה שטחים כדלקמן;

   • מקרקעין בשטח של כ – 1.5 דונם (חנות פטורה ממכס – "דיוטי פרי") הידועים כחלק מחלקה 11 בגוש 22985, על כל הבנוי והנטוע עליהם (להלן: "השטח הראשון").

   • מקרקעין בשטח של כ – 31.9 דונם, הידועים כחלק מחלקה 11 בגוש 22985 (להלן: "השטח השני").

   • מקרקעין בשטח כולל של כ – 40 דונם, הידועים כחלק מחלקות 5, 10, 11 ו – 12 בגוש 22949 וחלק מחלקות 1, 6, 8 ו – 16 בגוש 22948 (להלן: "השטחים הנוספים"). השטחים הנוספים כוללים 4 מתחמים כדלקמן; 15.9 דונם בשטח המסחרי / 11.2 דונם / 11.4 דונם / 1.5 דונם.

7. במהלך ניהול תיק זה עקב הליך שניהל הקיבוץ מול המינהל בבית המשפט המחוזי בנצרת, נפסק לקיבוץ פיצוי בגין חלק מהשטחים הנוספים שלא הוחכר לקיבוץ והוקצה בסופו של דבר באופן ישיר לרש"ת.

8. על פי הסכם השכירות, רש"ת שכרה מהתובעים את השטח הראשון והשטח השני וניתנה לה אופציה לשכור את השטחים הנוספים במהלך תקופת השכירות.

    

   תמצית טענות התובעים (והנתבעים שכנגד)

9. לפי הוראות הסכם השכירות, על הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות המחושבים בהתאם לנוסחה שנקבעה בהסכם, לפיה מוכפלות: "הכנסות הנתבעת בש"ח מהפעלה וניהול המסוף בשנה הקלנדרית בגינה משולמים דמי השכירות...", במכפיל עליו הוסכם. בהתאם לחישוב מתמטי של הנוסחה האמורה, על הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות בשיעור של כ – 20% מהכנסותיה ללא אגרות.

10. הנתבעת כשלה בתשלום דמי השכירות החלים עליה על פי הסכם השכירות. משנת 2008 הפרה הנתבעת את הסכם השכירות פעם אחר פעם ולא העבירה לתובעים את הסכומים המגיעים להם ואף לא את דו"חות ההכנסות (כמתחייב מסעיף 9.11.2 להסכם השכירות) מהם ניתן ללמוד על גובה דמי השכירות המגיעים לתובעים בכל שנה.

11. בנוסף, רש"ת הפרה באופן בוטה את הסכם השכירות כאשר, בניגוד לאמור בסעיף 9.11.2 להסכם, רש"ת לא המציאה לתובעים דו"חות בגין חשבונותיה בהתאם למועדים הנקובים בהסכם.

12. אי תשלום התמורה מהווה הפרה חמורה, בוטה ויסודית של הסכם השכירות בין הצדדים המזכה את התובעים באכיפתו. בהתאם לסעיף 15 וסעיף 9 להסכם השכירות בית המשפט התבקש להצהיר כי רש"ת הפרה את ההסכם בהפרה יסודית. הפרה יסודית זו מזכה את התובעים בביטול הסכם השכירות מול רש"ת. התנהלות רש"ת – משבחרה ביודעין ובמכוון להפר את ההסכם עם התובעים, התעלמה מדרישותיהם והשתמשה בנכס ללא תשלום – מהווה התנהלות החורגת מהמצופה מגוף סטטוטורי המחויב בעקרונות המינהל התקין, שאמור לשמש דוגמא ואבן דרך להתנהגות אמינה, תקינה והגונה.

13. סך כל חובה של רש"ת לתובעים נכון ליום 31.12.2010 הינו 3,643,813 ₪, לפי הפירוט הבא (כפי שצוין בכתב התביעה);

    • יתרת חוב רש"ת לקיבוץ ולשותפות בגין שנת 2008 הינה בסך של 965,610 ₪ (כולל מע"מ) נכון ליום 31.12.2010.

    • יתרת חוב רש"ת לקיבוץ לשנת 2009 הינה סך כולל של 2,357,948 ₪ (כולל מע"מ) נכון ליום 31.12.2010.

    • יתרת חוב רש"ת לקיבוץ לשנת 2010 הינה סך כולל של 590,259 ₪ (כולל מע"מ) נכון ליום 31.12.2010.

      טענות התובעים (הנתבעים שכנגד) ביחס לתביעה שכנגד;

      יש לדחות את התביעה שכנגד (שהיא ברובה חזרה על הנטען בטענות ההגנה) מהטעמים הבאים:

14. התובעים לא הפרו את הסכם השכירות. רש"ת עצמה פעלה בחוסר תום לב מופלג בקיום הסכם השכירות.

15. רש"ת הייתה מודעת לזכויות התובעים בקרקעות שבענייננו לאשורן במועד החתימה על הסכם השכירות ולא הוסתר ממנה דבר. התובעים נהגו בתום לב ופרסו בפני רש"ת את מלוא העובדות הרלבנטיות להתקשרות ביניהם, מלוא המסמכים וההסכמים הרלבנטיים והיא החליטה להתקשר בהסכם לאחר בחינת כל ההיבטים המשפטיים.

16. במועד החתימה על הסכם השכירות, הקיבוץ היה בעל זכות לחכירה לדורות, בין היתר, בשטחים הנוספים ולכן טענות רש"ת בעניין חוזה תלת שנתי מתחדש אינן רלבנטיות. הקיבוץ היה זכאי לחכירה לדורות על המקרקעין נשוא התביעה שכנגד, וחוזה חכירה לדורות נחתם מול המינהל ביום 7.1.2004 וחל בדיעבד משנת 2002. תקופת החכירה לפיו, הינה מיום 1.10.2002 ועד ליום 30.9.2051.

17. המינהל התחייב ליתן זכויות לקיבוץ בשטחים המסחריים בתוכנית, ובכלל זה בשטח של 15.9 דונם הנכלל ב"שטחים הנוספים" - הן המינהל והן התובעים היו תמימי דעים כי הקיבוץ זכאי להקצאת כל השטחים הסחירים בתוכנית בהתאם להחלטה 717 של המינהל העוסקת ב: "החכרת קרקע לדורות לצורכי מפעל של קיבוצים, מושבים שיתופיים, מושבי עובדים וכפרים שיתופיים" לפיה זכאית אגודה המהווה ישוב לחכור שטח אשר שונה ייעודו ליעוד שאינו מגורים.

18. רש"ת חתרה תחת רגלי התובעים ופעלה מול המינהל לצורך חכירה ישירה של השטחים נשוא הסכם השכירות וכתוצאה מכך, המינהל שינה את מדיניותו כלפי הקיבוץ והשותפות. רש"ת היא זו ש"תקעה טריז" בגלגלי ההתקשרות בין הקיבוץ למינהל והפכה את קיום הסכם השכירות על ידי הקיבוץ לבלתי אפשרי. בשל פניית הרשות למינהל לקבל בחכירה את השטח המסחרי (הכולל 15.9 דונם מהשטחים הנוספים), בהתאם לסיכום דיון במינהל מיום 6.9.2006 (נספח ט"ז לכתב הגנה בתביעה שכנגד), שינה המינהל את מדיניותו, והחליט לחזור בו מהתחייבויותיו ומצגיו לקיבוץ במשך שנים רבות וסרב להחכיר לו את השטח המסחרי. מנגד, הקיבוץ עושה ככל יכולתו כדי לעמוד על זכויותיו ולקיים את הוראות הסכם השכירות, לרבות הגשת תביעה נגד המינהל לשם הגנה על זכויותיו במסגרת ת.א. 692/07 (מחוזי – נצרת) (להלן גם: "ההליך בנצרת").

19. רש"ת המשיכה לעשות כל שלאל ידה כדי להביא לפקיעת התחייבויותיה על פי הסכם השכירות, באופן שיאפשר לה לחתום על הסכם הקצאה ישירות מול המינהל ובפועל נחתם הסכם כזה בחודש ינואר 2014. רש"ת תרה אחר נקודות בהן היא יכולה לטעון כלפי התובעים כי הפרו את המוסכם בין הצדדים ובין היתר, ביקשה שוב אישור המינהל בדבר ההתקשרות נשוא הסכם השכירות, בחנה את חוזי המינהל מול הקיבוץ, דרשה מהתובעים כי יוכיחו את זכויותיהם בשטחים הנוספים על אף שבאותה עת, כל העובדות והמסמכים היו פרוסים בפניה ולבסוף, לאחר שהוקם צוות משא ומתן לצורך דיון עם התובעים בכל הנושאים העומדים פתוחים בין הצדדים, הודיעה רש"ת לתובעים ביום 31.5.2009 בחוסר תום לב מופלג, כי היא מבטלת את הסכם השכירות באופן חלקי בכל הנוגע לשטחים הנוספים.

20. בפועל, רש"ת משתמשת בחלק מהשטחים הנוספים ודי בכך כדי לדחות את התביעה שכנגד ביחס לשטחים אלו.

21. לרש"ת אין כל זכות במקרקעין העולה על הזכויות שהוקנו לה לפי הסכם השכירות. רש"ת תופסת שלא כדין חזקה בשטחים נוספים של הקיבוץ שאינם כלולים בהסכם השכירות ושאין לה כל זכות בהם מבלי שרש"ת משלמת לתובעים תמורה כלשהיא עבור שימוש זה. רש"ת עושה שימוש מזה זמן רב בשטח של הקיבוץ בגודל של כ – 10 דונם, אשר הינו המתחם הצמוד למבנה הדיוטי פרי (בשטח הראשון). תפיסת השטחים כאמור מהווה עשיית עושר ולא במשפט. לחילופין, יש לראות בשטח זה כ"שטח חלופי" ולראות ברש"ת כמי שמחזיקה במלוא "השטחים הנוספים" על פי הסכם השכירות.

22. בין אם רש"ת מחזיקה בשטחים הנוספים, ובין אם לאו, עליה לשלם לתובעים את אותה תמורה הנגזרת משיעור הכנסות רש"ת, כפי שנקבע בהסכם השכירות. התמורה הינה אחוז קבוע שאינו משתנה בהתאם לשטחים (הכלולים בהסכם) בהם עושה רש"ת שימוש בפועל.

23. לפיכך, רש"ת מנועה מלבטל חלק מהסכם השכירות באופן חד צדדי והודעת הביטול ניתנה על ידה שלא כדין. לחילופין, ככל שנעשה ביטול חלקי כאמור, הרי שרש"ת אינה רשאית לעשות לעצמה דין עצמי ולהפסיק את תשלום התמורה או להפחיתה או לקזז ממנה. גם אם הוראות ההסכם בטלות ביחס לשטחים הנוספים (דבר שהתובעים מכחישים), רש"ת ממשיכה לחוב בתשלום מלוא התמורה הנקובה בהסכם לתובעים.

24. לחילופין, גם אם תתקבל טענת רש"ת כי התמורה נגזרת מגודל השטחים שנמסרו לשימוש רש"ת, יש לחשב את התמורה כך שעיקרה משולם בגין שכירות של השטח הראשון והשטח השני.

     

    תמצית טענות הנתבעת (והתובעת שכנגד)

    יש לדחות את התביעה העיקרית ולקבל את התביעה שכנגד מהטעמים הבאים;

25. יש לסלק את התביעה העיקרית על הסף מאחר והתובעים נהגו בחוסר ניקיון כפיים והסתירו עובדות ומסמכים מהותיים מבית המשפט.

26. התובעים (הנתבעים שכנגד) הם אלו שהפרו את הסכם השכירות כלפי הנתבעת (התובעת שכנגד) בהפרות יסודיות ומהותיות; התובעים לא מסרו לרשות את מלוא השטחים הנוספים (כ – 40 דונם) שניתנו כאופציה לרשות, בניגוד להתחייבותם לפי סעיף 5.3 להסכם. הצהרות התובעים ביחס לשטחים הנוספים במסגרת ההסכם, הינן הצהרות שאינן נכונות ואינן מדויקות - התובעים התחייבו להשכיר לרשות קרקעות, בהן נכללו קרקעות שלא היו לתובעים זכויות בנות החכרת משנה, בניגוד להצהרותיהם ולכל דין. התובעים הצהירו בהסכם השכירות, כי הם בעלי זכויות חכירה בשטחים הנוספים (שטחי האופציה) בהיקף של 40 דונם, אולם התברר כי אין ולא היו לתובעים כל זכויות, למצער, ב – 15.9 דונם מתוך אותם 40 דונם. התובעים מנועים על פי דין, מלממש את התחייבויותיהם בהסכם ביחס לאותם שטחים באופן ההופך חלק מההסכם לבטל מעיקרא. התובעים לא שינו את ייעוד הקרקע בחלק מהשטחים הנוספים ו/או לא היו יכולים להחכירם בחכירת משנה: חלק מקרקעות שטחי האופציה היה מסווג כ"חוזה תלת שנתי מתחדש" בין התובעים למינהל – קרקעות עונתיות המקנות בפועל זכויות חקלאיות בלבד. סיווג הקרקע ככזה, אינו מאפשר את פעילות הרשות וכל עוד אלו הזכויות בקרקע, לתובעים לא הייתה אפשרות להחכירן בחכירת משנה לרשות, מכוח נהלי המינהל וחוזה החכירה התלת שנתי של התובעים.

27. התובעים מנועים מכח הדין מלהתקשר בתנאי הסכם השכירות ו/או קיומו במלואו: התובעים התקשרו מול רש"ת בהסכם בגין קרקע שאין להם בה זכות מסוג המתיר לה להחכירה בחכירת משנה, תוך שהם מבטיחים להשיג זכויות בהמשך, ומשנכשלו בהשגת הזכויות וויתרו על השטח, לא טרחו ליידע בכך את רש"ת. משבאה רש"ת ודרשה את השטח היא נתקלה בטענת התובעים לפיה היא אשמה בכישלון התובעים בהשגת הזכויות. אף אם ירצו התובעים למסור את השטח המהווה את החלק הארי מתוך השטחים שלא נמסרו לרשות (מתחם מסחרי בגודל 15.9 דונם) הם מנועים מלעשות זאת, הן מכוח העובדה שאין להם כל זכות מסוג שהוא בשטח והן מכוח החלטת המינהל מס' 1163 (מיום 9.9.2008) הקובעת (בסעיף 2.1.3) כי בישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית א' (כסיווג הקיבוץ) יאשר המינהל תוכניות לשינוי ייעוד למטרת תעסוקה עד 120 דונם נטו והתובעים מיצו את זכותם בעניין זה (המינהל אישר להן בסך הכל 117.620 דונם נטו). ביחס לחלק מהותי משטחי האופציה, התובעים מצויים בהליך בנצרת מול המינהל בו הם תובעים מהמינהל זכויות בשטח של 15.9 דונם והתובעים אינם בעלי זכויות בקרקעות.

28. התובעים לא קיימו תנאי מתלה מהותי בהסכם השכירות: המינהל לא נתן הסכמתו להשכרת השטחים הנוספים והתובעים פעלו בניגוד לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971, שכן ביקשו להעביר לרשות את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר שלא בהסכמת המשכיר – המינהל. התובעים לא המציאו את הסכמת המינהל להתקשרות הצדדים בהסכם השכירות, למרות שהסכמה כאמור מהווה תנאי מתלה לקיום ההסכם ולמרות שהדרישה לאישור כאמור נועדה לוודא כי אין מניעה חוקית או חוזית להתקשרות נשוא הסכם השכירות.

29. הסעד המרכזי שהתבקש בתביעה שכנגד הוא סעד הצהרתי שייתן תוקף משפטי להודעת רש"ת בדבר ביטול חלקי של הסכם השכירות (מיום 31.5.2009) כך שיבוטלו כל הסעיפים ורכיבי ההסכם הנוגעים להשכרת שטחי האופציה הנוספים בשטח של 40 דונם. ההפרות היסודיות האמורות לעיל, הקימו לרשות את הזכות לבטל באופן חלקי את הסכם השכירות ביחס לאותם שטחים שלא נמסרו עד היום, או שלא מולאו ההתחייבויות לגביהם. לכן, התובעים נדרשו להשיב את מלוא דמי השכירות ששולמו לאורך השנים בגין שטחים הנוספים שלא נמסרו לרשות.

30. בהתאמה, יש לשנות את הנוסחה לתשלום דמי השכירות כך שתשקף את העובדה כי כ – 40 דונם מהשטחים הנוספים לא נמסרו לנתבעת, למרות פניית רש"ת לתובעים (ביום 20.11.2006) לממש את האופציה ביחס לשטחים הנוספים. במועד גיבוש וחתימת ההסכם, הצדדים התכוונו כי שיעור דמי השכירות ישקף את ההטבות שיבואו לרשות מכלל השטחים ולאור זאת העסקה תומחרה בהתאם. אומד דעת הצדדים בעת ההתקשרות בהסכם, היה כי יש חשיבות לקבלת כל השטחים וברור שאם לא נמסרים 40 מתוך כ – 80 דונם שהיו אמורים להימסר, יש לשנות את דמי השכירות בהתאם.

31. הפרות ההסכם על ידי התובעים הסבו נזקים לרש"ת והשפיעו בצורה משמעותית על יעילות המסוף ויש לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה בשל אי מסירת השטחים הנוספים בסכום מוערך בכחצי מליון ₪.

32. בכל מקרה, לנתבעת קמה זכות מהותית למזער נזקיה ולהפחית כל חוב אם וככל שייקבע כי קיים לנתבעת כלפי התובעים, מכח תשלומי היתר ששולמו עד היום לתובעים בגין שטחים שלא נמסרו לנתבעת.

33. על התובעים להשיב לרש"ת כספים אשר שולמו ביתר לקיבוץ בגין השטחים שלא נמסרו לרשות, החל מהמועד בו היה על התובעים להעביר את השטחים הנוספים, קרי מיום 18.2.2007 (90 יום לאחר הודעת הרשות בדבר מימוש האופציה), ועד למועד התשלום האחרון שבוצע על חשבון דמי השכירות לשנת 2010, בסכום כולל של 1,500,189 ₪.

34. בהתאם לסעיף 24 להסכם השכירות, הסמכות המקומית לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (טענה זו נזנחה בסיכומי הנתבעת).

     

    עדים ועדויות

35. מטעם התובעים העיד ונחקר בפניי; עומרי הדס – חבר הקיבוץ ורכז קרקעות הקיבוץ וכן הוזמן לעדות, מנחם לנדאו – מנהל המקרקעין ברש"ת.

36. מטעם הנתבעת העידו ונחקרו בפניי; יואב אורן – ראש אגף תפעול במסופי גבול יבשתיים ברש"ת, זוהר אגמון – רכז בקרה תקציבית ברש"ת, יורם שפירא – סמנכ"ל מסופי גבול ושתפ"א ברש"ת ושמאי המקרקעין – גיא צדיק.

     

    דיון

    לאחר שעיינתי בטענות הצדדים וערכתי דיוני הוכחות אני סבור כי דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה ודין התביעה שכנגד להידחות, מהטעמים הבאים; דיון בתביעה העיקרית:

    1. במסגרת התביעה העיקרית, טענו התובעים כי הסכם השכירות הופר על ידי רש"ת בעיקר כתוצאה מאי תשלום מלוא התמורה עליה הוסכם. הרשות, מצידה, אינה כופרת בכך שבשלב כלשהו במהלך קיום ההסכם היא החלה לשלם לתובעים תמורה מופחתת, אולם היא סבורה כי הפחתה זו מוצדקת לאור טענתה, שהיות והתובעים לא מסרו לה את כל השטחים הנוספים לפי הסכם השכירות, אין לחייבה בתשלום מלוא התמורה, אלא בתמורה מופחתת בהתאם לחלק היחסי של השטחים שלא נמסרו. אם כן, המחלוקת העיקרית בין הצדדים בתביעה העיקרית היא: האם התמורה שנקבעה בהסכם נגזרת מגודל השטח שנמסר לרש"ת לשימוש בפועל (כטענת הנתבעת) או נגזרת מהכנסות רש"ת (כטענת התובעים) ללא תלות בגודל השטח שהושכר בפועל? מחלוקת זו היא בעיקרה מחלוקת פרשנית של הסכם השכירות ויש להכריע בה על בסיס כללי פרשנות חוזה כפי שנקבעו בדין ובהלכה הפסוקה.

       פרשנות חוזה – המסגרת הנורמטיבית:

    2. סעיף 25(א) בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), בנוסחו דהיום (לאחר תיקון מספר 2 לחוק החוזים), קובע כדלקמן:

       "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

    3. ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, 26.2.2012) (להלן: "פסק דין הביטוח הלאומי") פסק בית המשפט העליון, ברוב דעות, כי תיקון מס' 2 לחוק החוזים לא הביא לשינוי של ממש בגישה הנוהגת לגבי פרשנות חוזים, כפי שנקבעה בהלכת אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט (2) 265 (1995)), לפיה יש ללמוד על אומד דעתם של הצדדים לחוזה באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו, וכי במקרים בהם לא ניתן להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים לחוזה, יפורש החוזה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות, המבטאות את הכוונה ההיפותטית של הצדדים לחוזה כאנשים סבירים. לאור האמור, נקבע בפסק דין הביטוח הלאומי כי חוזה יפורש, ככלל, בכפוף לחזקה פרשנית לפיה לשון החוזה היא התואמת את המשמעות הפשוטה והטבעית של הכתוב, אך חזקה זו ניתנת לסתירה כאשר בית המשפט למד מתוך הנסיבות כי ראוי לעשות כן (ראה גם: ע"א 1194/09 נתיבי איילון בע"מ נ' עיריית חולון ואח' (פורסם בנבו, 16.2.2011); ע"א 7664/08 עו"ד ניב כונס נכסים נ' נכסי נירד בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 13.9.2011); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארווג'י ואח' (פורסם בנבו, 11.5.2014).

    4. בע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הביטחון (פורסם בנבו, 22.3.2011) (להלן: "עניין קמטק") נפסק כי: "ככל טקסט משפטי, נקודת המוצא לפרשנות החוזה מצויה בלשונו, והיא התוחמת את גבולות הפרשנות. ואולם, נקודת המוצא אינה נקודת הסיום. אכן, הפרשן איננו אך בלשן, ובצד בחינת השפה שבה בחרו הצדדים לעשות שימוש, שומה על בית המשפט להידרש גם לנסיבות החיצוניות אשר ליוו אותו, ועל רקע אותן נסיבות, לבחון, מה היה אומד דעתם של הצדדים במועד שבו נפגשו רצונותיהם ונכרת החוזה. נסיבות אלה מהוות מקור ל"איתורה" של התכלית הסובייקטיבית של החוזה, היא הכוונה המשותפת בעת חתימת החוזה (ע"א 1194/09 נתיבי איילון בע"מ נ' עיריית חולון (לא פורסם, 16.2.2011); ע"א 9236/03 ברוך מקל בע"מ נ' צח השקעות בע"מ, פ"ד נט(2) 268, 280-279 (2004); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 242-234 (כרך ג', 2003) (להלן: פרידמן וכהן)).".

    5. מן הראוי להעיר, כי בעניין קמטק נקבע ביחס לתיקון מספר 2 לחוק החוזים כי: "במאמר מוסגר יצוין, כי לאחרונה תוקן סעיף 25 לחוק החוזים (תיקון מס' 2, התשע"א-2011)... היות שהאירועים נושא דיוננו אירעו טרם התיקון, לא ראיתי לבחון את השלכתו על ענייננו, מה גם שכפי שיובהר להלן, אין לומר במקרה דנן שאומד דעת הצדדים עולה בבירור מלשון החוזה" (שם, פס' 10 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן). ייתכן כי בכך ביקש בית המשפט לקבוע כי התיקון לחוק אינו חל על הסכמים שנכרתו לפני כניסתו לתוקף, כדוגמת הסכם השכירות במקרה דנן. אולם, לנוכח קביעת בית המשפט ביחס למשמעות התיקון לחוק כאמור לעיל ובין היתר בפסק דין הביטוח הלאומי, איני רואה צורך להידרש לסוגיה זו.

       מן הכלל אל הפרט - בחינת לשון החוזה תחילה 

    6. כפי שיפורט להלן, אני סבור כי כבר מהלשון הברורה של החוזה, עולה כי התמורה בגין השכירות נקבעה בהתאם להכנסותיה של רש"ת, ללא התחשבות בגודל השטח שנמסר לה. מסקנה זו עולה מבחינה לשונית של מספר סעיפים בהסכם השכירות;

    7. כך למשל, סעיף 9.1.2 להסכם, קבע את נוסחת התמורה שעל רש"ת לשלם בגין השכירות, כדלקמן: N= 5,077,000 / M X 1,015,000 הפרמטר M מציין את: "הכנסות הרשות בש"ח מהפעלת וניהול המסוף בשנה הקלנדרית בגינה משולמים דמי השכירות, למעט הכנסות כאמור מגביית אגרות שגובה ו/או תגבה הרשות לפי הוראות כל דין (ולרבות, מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, הכנסות מגביית אגרות בגין נוסעים ואגרות בגין מטענים)." הפרמטר N מציין את התמורה שעל רש"ת לשלם בכל שנה בגין השכירות. כלומר, לפי האמור לעיל, על רש"ת לשלם תמורה שנתית בשיעור של כ – 20% מהכנסותיה ללא אגרות. בסעיף 9.6 להסכם צוין כי לסכום זה יש להוסיף מע"מ. בנוסף, בסעיף 9.1.1 להסכם סוכם כי רש"ת תשלם בשלב הראשון סכום מינימום בסך של 1,00,000 ₪ כמקדמה שנתית (בהתאם לסעיף 9.11.1 להסכם), בתשלומים שווים של 250,000 לרבעון ולאחר תום שנה קלאנדרית והעברת דו"חות רש"ת ביחס להכנסותיה (בהתאם לסעיף 9.11.2 להסכם), היא תשלים את היתרה המגיעה לתובעים. בהתאם לסעיף 9.2.1, לאחר חמש שנים, הועמד סכום המקדמה על סך של 500,000 ₪ לשנה. משמע תשלומי המינימום היוו מקדמה על חשבון דמי השכירות שבנויים, כאמור, על 20% מההכנסות.

    8. המסקנה כאמור נלמדת גם מסעיף 9.7 להסכם בו צוין כי: "הקיבוץ והשותפות מצהירים ומסכימים בזאת שדמי השכירות האמורים בפסקאות 9.1 – 9.4 לעיל כוללים גם תשלום דמי שכירות בגין השטחים הנוספים, כולם או חלקם, אם וככל שהרשות תשכור אותם, וכי הם לא יהיו זכאים לתשלום כל תוספת שהיא לדמי השכירות בגין שכירת השטחים הנוספים במהלך תקופת השכירות." - דהיינו, הוסכם בין הצדדים, שאם הרשות תממש את האופציה לשכירות השטחים הנוספים, לא יהיה בכך כדי להגדיל את דמי השכירות והם יגזרו מתוך ההכנסות. הגם ששיעור דמי השכירות - 20% מההכנסות, נראה גבוה בדרך כלל לחוזי שכירות, הרי שהיקף השטח הכולל שנמסר או שעשוי היה להימסר, היה בהיקפים גדולים, ומקורות ומוקדי ההכנסה בגינו, היו יחסית נמוכים. אני סבור, כי יש לראות בהסכמה זו אף הסדר שלילי, ביחס לאפשרות למקרה ההפוך, דהיינו, אי הפחתת דמי השכירות במצב בו לא תמומש האופציה והלכה למעשה השטחים הנוספים לא ימסרו לידי הרשות. בע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 12.10.2009 נפסק, לגבי המשמעות של הסדר שלילי על פרשנות החוזה, כי: "אם בסיומו של תהליך פרשני זה של התחקות אחר אומד דעת הצדדים, המכונה פרשנות במובן הצר, סבר בית המשפט כי שתיקתו של החוזה הינה "שתיקה רועמת" אשר מהווה הסדר שלילי, יעצר הוא בשלב זה וייתן את הביטוי הפרשני ההולם לשתיקה זו. ואולם, אם הגיע בית המשפט אל המסקנה כי פירוש החוזה בשלב הראשון אינו נותן תשובה חיובית או שלילית לבעיה הטעונה הכרעה, דהיינו כי קיימת "לאקונה" בחוזה, רשאי הוא להשלים את החסר [ראו: סעיף 26 לחוק החוזים. כן ראו: ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל, פ"ד מא(1) 282, 303 (1987); ע"א 154/80 בורכרד ליינס לימיטד לונדון נ' הידרובטון בע"מ, פ"ד לח(2) 213, 223-224 (1984)].". לדעתי, לשונו הברורה של הסכם השכירות אשר עומד ביסוד ההתקשרות בין בעלי הדין, כמו גם יתר נסיבות העניין (כפי שיפורטו להלן), מעידים על כך, שאומד דעת הצדדים היה ליצור הסדר שלילי ביחס להפחתת תשלום דמי השכירות כתוצאה מאי מימוש האופציה.

    9. בנוסף, בסעיף 9.4 להסכם נקבע כי אם במהלך שנה קלאנדרית כלשהיא בתקופת השכירות, מספר היוצאים והנכנסים במסוף יהיה קטן מ – 200,000 אנשים, דמי השכירות שישולמו באותה שנה יופחתו לתשלום בשיעור המקדמות בלבד. כלומר, האפשרות להפחתת תשלום דמי השכירות תהיה אפשרית לפי ההסכם, רק במקרה של שינוי בתנועת הנוסעים במסוף ולא כפונקציה של השטחים שנמסרו לרש"ת.

    10. מלשון ההסכם ניתן גם ללמוד, כי השטח הראשון שנכלל בהסכם השכירות הוא זה שנתפס בעיני הצדדים להסכם כחלק הדומיננטי והחשוב של המושכר, להבדיל מהשטחים הנוספים ויש בכך תמיכה נוספת לכך שהתמורה בגין השכירות לאו דווקא נגזרת מגודל השטח המושכר. סעיף 14.4 להסכם עוסק בסכום שיושב לרש"ת בשל ביטול ההסכם כתוצאה מהפרה יסודית של הסכם השכירות על ידי הקיבוץ ו/או השותפות ובסיפא של הסעיף צוין כי: "...על אף האמור בסעיף משנה 14.4 זה לעיל, מוסכם בזאת שהוראות סעיף משנה זה לא יחולו במקרה של ביטול חלקי של הסכם השכירות בשל הפרתו היסודית על ידי הקיבוץ ו/או השותפות, שאינו כולל את ביטול השכרת השטח הראשון לרשות." - משמע, רש"ת לא תהיה זכאית להשבת הסכומים בגין ביטול ההסכם, כל עוד לא בוטל הסכם השכירות ביחס לשטח הראשון.

        מן הלשון אל הנסיבות

    11. כפי שכבר נפסק בעבר, בעת פרשנות חוזה יש להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי והמשותף של הצדדים. לצורך כך, יש לנתח את רצון הצדדים "...כפי שהוא משתקף ב'סיפור' שהם מספרים, מתחילתו בשלב המשא-ומתן והרקע שקדם לו, ועד לסופו..." (ראה: דברי השופט (כתוארו אז) א' ריבלין, בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 11.5.2006)); ע"א 8382/06 כורש בוטח נ' דוד כהן (פורסם בנבו, 26.8.2012)).

    12. כפי שיפורט להלן, אני סבור כי גם הנסיבות החיצוניות עובר לחתימת הסכם השכירות ולאחריו, מעידות על כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים כי תשלום התמורה היא נגזרת מהכנסות רש"ת ולא מגודל השטח המושכר. מספר נסיבות חיצוניות תומכות במסקנה זו;

    13. ראשית - טיוטת ההסכם הראשונית נוסחה על ידי נציגי רש"ת – כפי שעולה ממכתב היועצת המשפטית של רש"ת מיום 23.12.2002 (נספח ה'2 לתצהיר עומרי הדס – חבר הקיבוץ ורכז קרקעות הקיבוץ (להלן: "הדס")).

    14. שנית - נוסחת התמורה בהסכם נקבעה לאחר משא ומתן בין הצדדים. כפי שהעיד זוהר אגמון – ראש אגף הלוגיסטיקה ברש"ת (להלן: "אגמון") בחקירתו הנגדית: "נוסחת התמורה כפי שגובשה הייתה חלק מתהליך המו"מ, התחלנו במו"מ גבוה יותר, הם כללו בתוכם לצורך העניין בתחילת המו"מ גם דובר על כל שטחי התב"ע, ולכן גם הנוסחה כפי שגובשה הייתה גבוהה יותר, במהלך המו"מ קצת ירדנו כי הם למעשה ירדו משטחי התב"ע וויתרו עליהם,... במהלך המו"מ היו התנגדויות שונות, היו חילוקי דעות למיטב זכרוני ולכן צמצמנו את השטחים המדוברים." (עמ' 51 לפרוטוקול ש' 26 – עמ' 52 ש' 4). בהמשך, כשנשאל למה למעשה לא נקבע בהסכם תמורה פֶר דונם, השיב: "לא קראינו [צ.ל. ראינו – י.ש.] בזה יתרון, אני סבור שרצינו לנעול את אותם שטחי אופציה ואם הייתי יכול הייתי לוקח אותם ביום הראשון." (עמ' 53 לפרוטוקול, ש' 7 – 9).

    15. כפי שהסתבר בשלב ההוכחות, עיקר הכנסות רש"ת הן מפעילות מסחרית ב"דיוטי פרי" ופעילות ביתר שטחי המסוף לא השפיעה באופן דרמטי על תמורה זו (כלומר, ההכנסה לא הושפעה מכך שלא נמסרו השטחים הנוספים). יואב אורן - ראש אגף תפעול במסופי גבול יבשתיים ברש"ת (להלן: "אורן") - העיד לגבי שימושים ופעילויות במסוף כי הפעילות שהכי רווחית לרשות היא: "פעילות מסחרית, דיוטי פרי – אין הרבה פעילות מעבר לכך" (עמ' 43 לפרוטוקול, ש' 1 – 2) ואחוז ההכנסות מהדיוטי פרי לעומת שאר השימושים הוא: "אניח [צ.ל. אני – י.ש.] מניח שהכנסות מהדיוטי פרי היו בסך 15%. בלי האגרות לדעתי זה יגיע לאזור 60 או 70 אחוזים מההכנסות המסחריות. השאר יהיו משכירויות של מבנים לגורמי מדינה ולגורמים פרטיים כדוגמת מבני נכס [צ.ל מכס- י.ש.], הכנסות מזכיין מסוף המטענים, הכנסות מהמזנון שפועל המסוף, ויש עוד הכנסות קטנות מפרסום ודברים יותר שוליים..." (שם, ש' 4 – 7). כלומר, נוסחת התמורה נקבעה תוך התחשבות בכך שעיקר הכנסות רש"ת הן מפעילות בשטח הראשון.

    16. גם התנהגות רש"ת לפני הודעתה בדבר מימוש האופציה, מעידה על כך שהיא סברה שהתמורה נגזרת מגובה ההכנסות ולא מגודל השטחים. הלכה למעשה, רש"ת שילמה את התמורה בגין השכירות לפי נוסחת החישוב בהסכם לפי גובה ההכנסות ובאותה תקופה לא דרשה השבה עבור השטחים הנוספים (שטרם ביקשה לממש את אופציית השכירות לגביהם וממילא טרם נמסרו לשימושה). בנוסף, גם בתביעה שכנגד, מבקשת רש"ת להורות על השבת הסכומים ששילמה ביתר (לשיטתה) ממועד הודעתה בדבר מימוש האופציה ולא עבור התקופה שקדמה לכך – כאשר היה ברור שהיא טרם זכאית לשכור את השטחים הנוספים היות וטרם הודיעה על כוונתה לממש את האופציה.

    17. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, אני סבור כי היות וכפי שיובהר להלן במסגרת הדיון בתביעה שכנגד, הוכח לפניי כי במועדים הרלבנטיים לתביעה, רש"ת השתמשה בפועל בחלק מהשטחים הנוספים, די בכך כדי לדחות את טענתה בדבר הפחתת סכום התמורה בגין אי מסירת השטחים הנוספים, כאמור.

    18. לפיכך, רש"ת הפרה את הסכם השכירות בכך שלא שילמה לתובעים את מלוא סכום התמורה כנגזרת מהכנסותיה, בניגוד לאמור בהסכם השכירות וכעת יש להכריע בדבר גובה התשלום לו זכאים התובעים מרש"ת.

    19. במסגרת ניהול ההליך בפניי, שילמה רש"ת לתובעים סכומים שונים המהווים כ – 12% מהכנסותיה המוצהרות לשנים 2008 – 2010. לפיכך, בסיכומיהם (סעיף 66), ציינו התובעים כי יש לעדכן את סכומי התביעה בהתאם לכך שרש"ת נותרה חייבת לתובעים סך נומינלי של 2,642,147 ₪ (+ מע"מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חשכ"ל מהמועד שנועד לתשלום כל חלק על פי ההסכם ועד לתשלום בפועל (סעיפים 9.11.2, 9.12 להסכם). לאור העובדה שתפורט עוד בהמשך, לפיה הקיבוץ קיבל פיצוי מהמנהל במסגרת ההליך בנצרת, עבור חלק מהשטחים הנוספים, שלא נמסרו לרש"ת באופן פורמלי במסגרת הסכם השכירות, ובסופו של יום הוקצו על ידי המינהל לרש"ת ישירות, יש להפחית מסכום זה שיעור של 10% בדרך של אומדנא, על מנת למנוע מצב שהקיבוץ יזכה ב"כפל פיצוי" – הן מהמנהל והן מרש"ת בגין אותו השטח, שהרי אילו הקיבוץ היה מוסר לרש"ת את השטח במסגרת ההסכם, קרוב לוודאי שהמינהל לא היה משלם לו את הפיצוי האמור (ראה בעניין זה טענות הנתבעת בסעיף 3 לסיכומיה). על בסיס הנתונים האמורים לעיל ובדרך של אומדנה, הגעתי למסקנה כי יש להפחית מהסכום לו זכאים התובעים על פי פסק דין זה, 10% כאמור, כך שגובה הפיצוי יהיה סך נומינלי של 2,377,932 ש"ח.

        דיון בתביעה שכנגד

    20. ביום 31.5.2009 הודיעה רש"ת לתובעים על ביטול הסכם השכירות באופן חלקי ככל הנוגע לשטחים הנוספים כתוצאה מהפרות ההסכם או כתוצאה מפגם בכריתתו. בתביעה שכנגד עותרת רש"ת, בין היתר, לסעד הצהרתי בדבר מתן תוקף להודעה זו.

    21. כפי שיובהר להלן, אני סבור כי גם אם אקבל את טענת רש"ת כי התובעים הפרו את הסכם השכירות, או שההסכם נכרת כתוצאה מפגם בכריתתו, איני סבור כי מדובר בסיטואציה המזכה את רש"ת בביטול חלקי של ההסכם (וגם בהשבה כתוצאה מכך), לאור מהות ההסכם בין הצדדים.

    22. לטענת רש"ת, היא ביטלה את ההסכם באופן חלקי ומידתי בלבד, בהתאם לזכותה על פי סעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1971 (להלן: "חוק התרופות") וסעיף 19 לחוק החוזים הקובעים זכות לביטול חלקי על דרך של הפרדת החוזה לחלקים, כאשר עילת הביטול נוגעת לאחד מחלקי החוזה וכאשר ניתן לראות בחלק המקוים (השטחים שנמסרו) משום חלק נפרד מהחלק שלא קוים (השטחים שלא נמסרו) לצורך הביטול החלקי. לשיטתה, עיקרון הזכות לביטול חלקי, המכונה כלל "העיפרון הכחול", הוכר בפסיקה. במקרה דנן, מדובר על רצועות קרקע נפרדות, שחלקן (שנמסר) מצוי בשימוש כיום וחלקן (שלא נמסר) אינו בשימוש ובחלקו (15.9 דונם) גם לא יכול להימסר על ידי התובעים. לכן, טענה רש"ת כי היא פעלה כדין כאשר ביטלה את ההסכם באופן חלקי, כך שלא יחול על השטחים הנוספים ובהפחיתה בהתאמה את דמי השכירות, כך שישקפו את גריעת השטחים הנוספים. מנגד, לטענת התובעים, הביטול החלקי של ההסכם נעשה שלא כדין. ניתן לבטל חלק מחוזה, רק במידה וחלק זה מהווה יחידה עצמאית הניתנת להפרדה מיתר חלקי החוזה. לא ניתן לבטל את האופציה ולשנות את התמורה בהסכם בגין השטח הראשון והשני הנותרים בהסכם והפרדה כזו אינה אפשרית. בנוסף, הודעת הביטול החלקי לא ניתנה על ידי רש"ת תוך זמן סביר לאחר שנודעה לה עילת הביטול - רש"ת ידעה על אי מסירת השטחים הנוספים בשנת 2006, אולם הודיעה על ביטול חלקי רק בשנת 2009. מדובר על הודעה מאוחרת, מעבר לזמן סביר, ולכן אין לה תוקף וההסכם עומד על כנו. לא הובאה כל חוות דעת התומכת בנוסחה החדשה ורש"ת לא הוכיחה את אופן החישוב - רש"ת הציגה חישוב חדש וחוות הדעת של השמאי צדיק לגבי השבת הכספים ששולמו ביתר חושבה בהתאם לדמי שכירות ריאליים לשטחים הנוספים ולא ניתן להקיש ממנה לנוסחת החישוב של 12% מהכנסות רש"ת.

    23. אני סבור כי במחלוקת בין הצדדים בעניין זה, יש לקבל את עמדת התובעים (הנתבעים שכנגד).

    24. רש"ת עותרת, כאמור, לביטול חלקי של החוזה כתוצאה מפגם בכריתה בהתאם לסעיף 19 לחוק החוזים, או כתוצאה מהפרת החוזה בהתאם לסעיף 7(ג) לחוק התרופות.

    25. התנאים לביטול חלקי של החוזה הם שניים: היות החוזה ניתן להפרדה לחלקים והתייחסות עילת הביטול רק לאחד מחלקי החוזה. חוזה הניתן להפרדה מוגדר: "כחוזה שניתן לייחס התחייבויות הדדיות שבו זו לזו ולנתק צמדי התחייבויות כאלה, המתייחסות אהדדי, מצמדים אחרים, כך שכל חלק מופרד יוכל לעמוד בפני עצמו." (פרופ' ג' שלו דיני חוזים (דין הוצאה לאור בע"מ, תש"ן) עמ' 267). התשובה לשאלה אם חוזה מסוים ניתן להפרדה אם לאו, תלויה בפירוש החוזה ובנסיבות העניין ובהעדר הסכמה – מפורשת או מכללא – של הצדדים, יופעלו בשאלה זו שיקולים של מדיניות משפטית, תוך מתן משקל נאות לחוזה העומד לדיון ולנסיבות העניין (שם, עמ' 268). החזקה העובדתית היא בדבר שלמות החוזה, כלומר: היות החוזה בלתי ניתן להפרדה וניתן להפריד לחלקים רק חוזה הכולל חלקים, כאשר חלקים אלה הם "יחידות חוזיות", המורכבות מהתחייבויות של הצדדים לחוזה והניתנות לייחוס הדדי. כאשר ייחוס כזה של התחייבויות אינו אפשרי, החוזה אינו ניתן להפרדה. בנוסף, נדרש התנאי בדבר אפשרות הניתוק של חלק אחד מן החלקים האחרים. מכאן "שלא ניתן להפריד חוזה כאשר מטרת החוזה נמצאת החלק המופרד דווקא או כאשר ההפרדה והביטול החלקי הצפוי בעקבותיה יהפכו את שאר החוזה לחסר-ערך." (שם, עמ' 269).

    26. בע"א 3541/98 די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(4) 145 (2002) נפסק, כי לצורך הפעלתו של סעיף 19 לחוק החוזים, צריכה להיות אפשרות מעשית לבצע את ההפרדה, כך שלחלק הנותר יש "חיים משלו", באופן התואם את אומד דעתם של הצדדים הנוגעים בדבר (ראה גם: ע"א 393/82 חיים חיים נ' גדי אביוב, פ"ד מא(1) 716).

    27. הוראה מקבילה להוראתו של סעיף 19 לחוק החוזים, מצויה גם בהוראת סעיף 7(ג) לחוק התרופות. פרשנותה של הוראה זו, דומה בעיקרה לפרשנותו של סעיף 19 כאמור לעיל, כמובהר בספרם של פרופ' גבריאלה שלו וד"ר יהודה אדר דיני חוזים - התרופות (הוצאת דין, 2010), שער שלישי, עמ' 556:

        "הקביעה כי ביטול החוזה מפקיע את כל החיובים הראשוניים שבחוזה, כפופה לסייג חשוב. לפי סעיף 7(ג) לחוק התרופות, כאשר החוזה ניתן להפרדה לחלקים, עשוי הדבר להגביל את זכות הביטול של הנפגע: במקרה כזה תצטמצם זכות הביטול רק לאותו חלק בחוזה שבו נכלל החיוב שהופר. וזה לשון ההוראה:

        'ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של החוזה כולו, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו'

        ...

        השאלה, אם חוזה מסוים ניתן או אינו ניתן להפרדה, תלויה בנסיבותיו המיוחדות של החוזה ובעיקר בתוכנו, בתכליתו ובמבנהו הפנימי. חוזה הניתן להפרדה הוא, לדוגמא, חוזה להספקה בשיעורין כנגד מחיר המשולם לשיעורין. דוגמא אחרת היא חוזה למכירת שני נכסים שונים, כאשר לכל נכס נקבעה תמורה נפרדת. כאשר ניתן לייחס התחייבויות הדדיות שבחוזה זו לזו, ולנתק צמדי התחייבויות כאלה מצמדים אחרים, כך שכל חלק מופרד יוכל לעמוד בפני עצמו - יש לפנינו חוזה הניתן להפרדה. לעומת זאת, חוזה שההתחייבויות שבו שלובות ואחוזות זו בזו, כך שאין כל טעם ותכלית בקיום האחת ללא קיום האחרת, אינו ניתן להפרדה לחלקים" (ההדגשה הוספה – י.ש.).

         

    28. במקרה שלפניי, אני סבור כי, המסקנה העולה מעיון בהסכם ומעדויות עדי הצדדים ביחס לאומד דעתם לגביו, לא מדובר בהתחייבויות נפרדות, הניתנות להפרדה לחלקים ולא ניתן לומר, כי מול התחייבות התובעים למסירת השטחים הנוספים (לאחר הודעת רש"ת בדבר מימוש האופציה לגביהם), עומדת התחייבות רש"ת לתשלום נפרד עבור אותם שטחים כך שניתן לבודד פרק זה ממכלול ההסכם ולבטל רק את אותו חלק המתייחס לשטחים הנוספים. מסקנה זו עולה בראש ובראשונה מקביעתי לעיל, כי תמורת השכירות אינה נגזרת מגודל השטחים שהושכרו בפועל. אך, מסקנה זו עולה גם מעדויות נציגי רש"ת ביחס למשמעות שכירת כל השטחים בהסכם ואומד דעתם לבצע עסקה אחת שלמה.

    29. נציגי רש"ת העידו בפניי, שהם ראו את ההסכם ככזה שנוגע למכלול השטחים ובתחילת הדרך רצו למעשה להשכיר את כל השטחים כמקשה אחת, וכי נוסחת התמורה נקבעה ביחס לכל השטח. אורן העיד במהלך חקירתו הנגדית כי לעניין התמורה הקבועה בהסכם: "הנוסחה הייתה על כל השטח ועל כל הזכויות שהיו. זה היה שטח נתון עם תמורה נתונה,...באותם שנים 2002-2003 הגירעון הכלכלי היה מאוד כבד ולכן העדפנו לקחת את השטח בשלבים." (עמ' 42 לפרוטוקול, ש' 6 – 15) (ההדגשה הוספה – י.ש.) ובהמשך: "...התמורה של ההסכם הייתה על כל השמונים דונם ועל כל הזכויות שהיו בהסכם." (שם, ש' 18). כלומר, לא מדובר על חוזה שניתן להפרידו לחלקים ולייחס תמורה נפרדת בגין השטח הראשון והשני ותמורה נפרדת עבור השטחים הנוספים. בנוסף, בסעיף 14.4 להסכם (שאוזכר לעיל) לגבי אפשרות של השבה לאחר ביטול חלקי, צוין כי לא ניתן יהיה לבצע את ההשבה אלמלא בוטלה גם השכירות של השטח הראשון. דהיינו, למעשה ממילא לא תהיה נפקות כלשהיא לביטול חלקי של החוזה. כמו כן, היות והלכה למעשה רש"ת השתמשה בחלק מהשטחים הנוספים, ממילא אין היא זכאית לביטול חלקי כטענתה.

    30. לפיכך, אני סבור כי ביטול החוזה בענייננו, רק ביחס לשטחים הנוספים, אינו אפשרי באשר החוזה אינו ניתן להפרדה. לפיכך, הודעת הביטול החלקי של רש"ת נעשתה שלא כדין וממילא היא לא זכאית להשבה בגינה, לרבות שינוי נוסחת תשלום התמורה. בהקשר זה יוער, כי גם קיזוז התמורה, שרש"ת סבורה כי שילמה ביתר, אינו אפשרי לאור סעיף 18 להסכם שכותרתו "איסור קיזוז על ידי הצדדים" בו הוסכם כי: "השותפות ו/או הקיבוץ והרשות, הדדית, לא יהיו רשאים לקזז חיובים שהם חייבים זה לזה לפי הסכם שכירות זה, אלא בהסכמתם המשותפת, בכתב ומראש, של חשב הרשות ושל נציג השותפות האמור בסעיף משנה 25.2 להלן, וכאמור בה.".

    31. למרות האמור לעיל, מעבר לנדרש ולמעלה מן הצורך, על מנת להסיר כל ספק, אדון להלן בטענות רש"ת ביחס להפרת ההסכם על ידי התובעים או פגם בכריתתו, הגם שכאמור ממילא אין בטענות אלו כדי להוביל לתוצאה של ביטול חלקי של החוזה וכפי שאף יובהר להלן, אין בהן כדי להוביל לפסיקת פיצוי לרש"ת כנדרש בתביעתה שכנגד.

        דיון בטענות רש"ת ביחס להפרת ההסכם או פגם בכריתתו

    32. לטענת רש"ת, התובעים הפרו את ההסכם בהפרות יסודיות - שנקבעו ככאלו בסעיף 15.1 להסכם, באופן הבא: הפרת סעיף 5.3 להסכם – לטענת רש"ת, התובעים לא מסרו לה את השטחים הנוספים תוך הפרת הודעת הרשות כי ברצונה לשכור אותם ולממש את האופציה לגביהם. הפרת סעיף 3.4 להסכם – לטענת רש"ת, התובעים הצהירו הצהרה כוזבת לפיה, אין כל מניעה חוקית או חוזית להתקשרותם בהסכם בכל הנוגע לשטחים הנוספים. הפרת סעיף 3.5 להסכם – לטענת רש"ת, התובעים לא קיימו את התנאי המתלה ולא הציגו את הסכמת המינהל להתקשרות הצדדים בהסכם השכירות. הפרת סעיפים 3.9 – 3.10 להסכם – לטענת רש"ת, התובעים לא שינו את ייעוד הקרקע בחלק מהשטחים הנוספים. להלן אדון בכל אחת מטענות אלו;

    33. טענת רש"ת בדבר הפרת התחייבות למסירת השטחים הנוספים (סעיף 5.3 להסכם) – לצורך הכרעה בטענה זו, אדון ואכריע להלן בטענות הצדדים ביחס לכל מתחם מבין ארבעת המתחמים הכלולים בשטחים הנוספים;

        • מתחם של 15.9 דונם – לטענת רש"ת, התובעים לא היו מסוגלים מבחינה משפטית למסור שטח זה, שכן לא היו להם זכויות באותה קרקע. עצם ההקצאה הישירה של השטח לרש"ת בסופו של דבר, מעקרת מתוכן או תכלית, את טענות התובעים כאילו שטח זה נמסר לרשות וההליך בנצרת מדגיש את הפרת הסכם השכירות, היות והוא מחדד את העובדה שלתובעים לא הוקצו הזכויות בשטח זה ולכן לא היה ביכולתם להתחייב כלפי הרשות להעברת השטחים הנוספים. התברר שלתובעים היו מגבלות נוספות ביחס לשטח זה ובנובמבר 2006 התובעים ויתרו על השטח במסגרת דין ודברים שהיה להם מול המינהל.

          מנגד, לטענת התובעים, לקיבוץ היו זכויות בשטח, רש"ת עשתה בו שימוש ובשנת 2014 השטח הוקצה מהמינהל ישירות לרש"ת, לבקשתה. שטח זה היה כלול בשטחי משבצת הקיבוץ והוא היה זכאי לקבל הקצאה בייעודו החדש. אולם, רש"ת הערימה קשיים על הקיבוץ והפכה את קיום הסכם השכירות לבלתי אפשרי, כשפעלה לקבלת הקצאה ישירה מול המינהל, אשר לא חתם עמה במשך שנים על חוזה ישיר בשל זכויות הקיבוץ בשטח ולבסוף שינה את מדיניותו וסירב להחכיר לקיבוץ את השטח. התובעים הסכימו בשנת 2004 לבקשת רש"ת להעביר 2,000 מ"ר מזכויות הבניה בשטח של ה – 15.9 דונם לטרמינל, בין היתר, על מנת להכשיר פעילויות מסחריות שנעשו על ידי רש"ת בניגוד לתוכנית, אף בטרם הודיעה רש"ת על מימוש האופציה ואף שההסכם אינו מקנה לה זכות לקבלת זכויות בניה. רש"ת עשתה במשך שנים ועודנה עושה שימוש בשטח המסחרי ומנהלת הליך של המרצת פתיחה נגד התובעים כדי שלא ימנעו ממנה שימוש בשטח המסחרי. רש"ת פעלה גם מול צדדים שלישיים (ניצנה יזום ושינוע בע"מ) כדי שלא יפריעו לשימושה בשטח זה. אני סבור, כי, בין היתר, לאור התפתחויות שחלו בזמן ניהול התביעה שכנגד בפניי, יש לדחות את טענות רש"ת כי לתובעים לא היו זכויות ביחס לשטח זה. שטח זה מהווה את חלקו הארי של השטחים הנוספים. שטח זה נכלל, בין יתר השטחים, בהליך בנצרת בו ניתן בסופו של דבר פסק דין ונפסק כי התובעים היו זכאים לזכויות בשטח. הקיבוץ הגיש את התביעה נגד המינהל במסגרת ההליך בנצרת, לאור התנערות המינהל מהחלטותיו ומהתחייבויותיו כלפי הקיבוץ להקצות את השטח לקיבוץ. ביום 24.6.2012 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת פסק דין שנתן תוקף להסכם הפשרה בין הצדדים. בפסק הדין, נקבע ביחס ל"שטח המסחרי" בגודל של 26.6 דונם (שחלק ממנו בגודל של 15.9 דונם, כלול בהסכם השכירות כחלק מ"השטחים הנוספים") כי: "בנוגע לשטח המסחרי, שהינו שטח של 26.6 דונם הכלול אף הוא בתוכנית (להלן: "השטח המסחרי"), מוסכם על הצדדים שהקיבוץ היה זכאי לבקש הקצאת שטח זה ביעוד מסחרי בהתאם להחלטה 717 ו/או בהתאם להוראות חוזה החכירה לדורות. לאור העובדה שהשטח המסחרי בחלקו לא הוקצה לקיבוץ על ידי המינהל, המינהל ישלם לקיבוץ לצרכי פשרה בלבד פיצוי של 89% מתוך 29% מ – 91% משוויו של השטח המסחרי שטרם הוקצה (כשהוא ללא מע"מ) לפי תוכנית מתאר ב/8414, על פי שומה פרטנית עדכנית שתעשה בתוך 90 ימים ממתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה זה..." (ההדגשה בקו אינה במקור – י.ש.). משמע, לפי פסק הדין, הוסכם על הצדדים ש: "הקיבוץ היה זכאי לבקש הקצאת שטח זה ביעוד מסחרי..." ויש בכך כדי לדחות את טענות רש"ת כי אין ולא הייתה לקיבוץ זכות כלשהי בשטח זה ושהתובעים העניקו לרש"ת אופציה בשטח בו אין להם כל זכות.

          בהמשך להקצאה ישירה של המינהל לרשות את הקרקע, הכוללת גם את 15.9 דונם מ"השטחים הנוספים", נחתם בחודש ינואר 2014 בין המינהל לרשות הסכם חכירה ביחס לאותה קרקע.

          הוכח לפניי כי, לצד הסכם השכירות, רש"ת פעלה מול המינהל בהליכים לקבלת הקצאה ישירה של השטח ובכך בעצם הפכה את קיום הסכם השכירות לבלתי אפשרי מבחינת הקיבוץ.

          מנחם לנדאו – מנהל מקרקעין ברש"ת (להלן: "לנדאו") - העיד בחקירתו הראשית כי הוא דבק בכך שההסכם בנוגע לשטחים נשוא הסכם השכירות צריך להיות ישירות בין רש"ת לבין המינהל (עמ' 34 לפרוטוקול, ש' 15) והוא הביע עמדה זו "גם בפני היועץ המשפטי, וגם בפני המנהל שלי – סמנכ"ל תכנון והנדסה, יחזקאל דסקל, ולאחר מכן את שמואל קנדל." (שם, ש' 17 – 18). במכתבו של לנדאו מיום 5.2.2006 אודות "מסוף המעבר היבשתי נהר הירדן – מקרקעין" (נספח ט"ו לתצהיר הדס) המליץ לנדאו, בין היתר, כי יש: "לבחון התקשרות מוגבלת בזמן עם הקיבוץ ובמקביל לאפשר למדינה קרי ממ"י ומשרד האוצר להגיע להבנות עם קיבוץ מעוז חיים ואז לחכור את המקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל.". לנדאו נחקר אודות מכתב זה והסביר כי: "ת:...ההמלצה שלי במכתב הזה הייתה לקדם את ההליך של נושא הקצאת הקרקע באמצעות המינהל, ואם אנחנו רואים שהזמן נמשך מעבר לנדרש, המלצתי שתהיה התקשרות ביניים עם הקיבוץ אבל זה בכל מקרה את הקרקע לקחת מהמדינה. הקרקע צריכה להיות חכורה מהמדינה. נדרש זמן ביניים כי קצב העבודה עם המדינה לפעמים אטי. ש: שהתכוונת על הקצאה ישירה, דיברת על כל השטחים כולל 15.9 דונם ת: בהחלט כן." (עמ' 34 לפרוטוקול, ש' 25 – 32). בהמשך, סיפר לנדאו על בקשות רש"ת מהמינהל בנוגע להקצאה ישירה של הקרקע לרש"ת, ולדבריו: "אני קיימתי פגישות עם מנהל מחוז צפון, מר רובינשטיין ועם נציגיו וביקשתי להקצות לרשות שדות התעופה את שטח המסוף עצמו, 41.8 דונם, ואמרתי שכל השטחים הנוספים שהרשות תזדקק להם, שאנחנו נבצע את ההתקשרות ישירות דרך המינהל. התחלתי לדבר איתו על 41.8 דונם וכל יתרת השטחים, אמרתי לו שאני רואה שיש פעילות, שאנחנו רוצים לבחון את האפשרות לקבל את הקרקע ישירות מכם. חלק מהפגישות היו טרם הסכם השכירות. ש: מה נאמר לך ת: מנהל המחוז טען שהקרקע היא קרקע ששייכת לקיבוץ מעוז חיים ושצריך לנהל מו"מ איתם אבל אני לא וויתרתי לו ואמרתי לו שאנחנו רוצים לקבל את הקרקע מהם" (עמ' 35 לפרוטוקול, ש' 13 – 23, ההדגשה בקו אינה במקור – י.ש.).

          בנוסף, ממילא, וכאמור כבר לעיל, הוכח בפניי, כי רש"ת עושה שימוש בחלק מהשטח במתחם זה. אורן העיד בחקירתו הנגדית כי רש"ת עושה שימוש בדרך שעוברת בתוך השטח המסחרי של 15.9 דונם בציר ברוחב של 5 מטר וכלשונו: "הדרך הזו לא סלולה, היא דרך כורכר שמהווה סכנה למשאיות, זו דרך כבושה שאנחנו כבשנו אותה, מדובר על ציר ברוחב 5 מטר שאילולא הן אין למשאיות איך להיכנס למסוף" (עמ' 43 לפרוטוקול, ש' 14 – 16). ובהמשך כשנשאל באיזה מהשטחים הנוספים נעשה שימוש על ידי הרשות, השיב: "בערך מחצית או קצת יותר ממחצית מהשטח של ה-11.4 לא בשימוש המקורי שרצינו, כי אנחנו לא יכולים לפתח את השטח, ביתרת השטח לא מבוצע שום שימוש, ב–15.9 השימוש היחידי שאנחנו עושים זה שביל מעבר ברוחב של חמישה מטר על פאתו הדרומית של השטח." (עמ' 46 לפרוטוקול, ש' 27 – 30).

        • מתחם של 1.5 דונם ו - 11.4 דונם – לטענת התובעים, אין חולק שיש להם זכויות בשטחים אלה. שטחים אלו שינו את ייעודם והוקצו לשותפות בייעוד החדש על פי חוזי הקצאה עם המינהל. כך שלשותפות יש זכויות בשטחים אלה ואין כל מניעה כי רש"ת תתפוס בהם חזקה, בהתאם להסכם השכירות. לטענת רש"ת, היא אינה עושה שימוש בשטח של 11.4 דונם וככל שנעשה שימוש במקרקעין הינו לצרכי מעבר, בחלק יחסי וקטן משטחי האופציה (בשוליו של 1.5 דונם), בבחינת צמצום נזקים, בנסיבות בהם הקיבוץ לא מסר את שטחי האופציה. אין דין מעבר בשולי שטח 1.5 דונם, על דרך האילוץ בגישה דרך צירי עפר משובשים, כדין שימוש של ממש בשטח ואין בכך כדי להושיע את התובעים. היות והרשות נאלצה לפנות לקבל צו מניעה זמני בבית משפט השלום בתל אביב (ה"פ 7544-01-11), כתוצאה מהתראה שהוציאו התובעים לרשות לפיה היא נדרשת להימנע משימוש בצירי הגישה למסוף, העוברים בחלקם בחלק שולי מהשטחים הנוספים, מלמדת בבירור על כך שהשטחים הנוספים (ואף לא חלקם השולי הקטן) לא נמסר לרשות. ביחס לשטח של 11.4 דונם - במועד ניהול המשא ומתן והחתימה על הסכם השכירות כל שהיה בידי התובעים הינו חוזה פיתוח מיום 24.11.2004, אשר השתכלל בדיעבד לחוזה חכירה לדורות רק ביום 27.11.2008. אני סבור כי יש לדחות את טענות רש"ת ביחס לשטח זה.

          ביום 7.1.2004 נחתם חוזה חכירה לדורות בין הקיבוץ למינהל (נספח ח' לתצהיר הדס) ועל פיו, תקופת החכירה לדורות הינה בדיעבד מיום 1.10.2002 ועד ליום 30.9.2051. השטחים האמורים הוקצו לשותפות בייעודם החדש על פי חוזי הקצאה עם המינהל (11.4 דונם נכללו בהסכם חכירה מיום 1.7.2008 ובהסכם פיתוח מיום 26.11.2006 – נספח י"א 3 לתצהיר הדס. 1.5 דונם כלולים בהסכם החכירה מיום 15.12.2004 – נספח י"א 1 לתצהיר הדס).

          בנוסף, הוכח בפניי, כי רש"ת עושה שימוש בשטח זה ובסיכומיה (סעיף 44) מודה רש"ת כי: "בעדויות אמנם עלה שישנו מעבר שנעשה בדרך המשובשת בשטח של 1.5 דונם כפי שממילא עמדו על כך עדי הרשות בתצהיריהם... ושטח זה סמוך לשטח של 11.4 דונם, אולם ככל שהתובעים מנסים להיוושע מהתפר הדק שבין שטח 1.5 דונם לבין שטח של 11.4 דונם אין לכך כל בסיס...". אורן העיד בחקירתו הנגדית כי לגבי 1.5 דונם הכלול בשטחים הנוספים נעשה שימוש (עמ' 48 לפרוטוקול, ש' 11 – 13) וכן נעשה שימוש ב: "בערך מחצית או קצת יותר ממחצית השטח של ה- 11.4" (עמ' 46 לפרוטוקול, ש' 28). כשנשאל יורם שפירא – סמנכ"ל מסופי גבול ושתפ"א ברש"ת (להלן: "שפירא") -במהלך חקירתו הנגדית באיזה מהשטחים הנוספים נעשה שימוש על ידי הרשות השיב: "עושים שימוש חלקי, אנחנו עושים את זה רק במטרה אחת – למזער את הנזקים. 11.4-חלקו, ב-1.5 כרגע מה שמתבצע, בחלקם בלבד ולא במה שצריך אלא רק מתן מענה ראשוני בסיסי לחלוטין, לא ביצענו את כל התכניות שאנחנו רוצים או צריכים לבצע לפיתוח המסוף" (עמ' 59 לפרוטוקול, ש' 29 – 32).

        • מתחם של 11.2 דונם – לטענת רש"ת, שטח זה לא הועמד לרשותם, והתובעים הפרו את ההסכם בכך שלא שינו את ייעוד השטח בהיקף של 11.2 דונם, למרות שחלפו 48 חודשים מיום קבלת הודעת הרשות (שנמסרה כבר בנובמבר 2006) והחלו בהגשת התוכניות לוועדה המקומית ביום 15.11.2010 על רקע התביעות בבית משפט זה. כאשר הרשות ביקשה להשתמש בייפוי הכוח שניתן לה לפי ההסכם לפעול לשינוי הייעוד, התובעים עתרו לבית המשפט לעניינים מינהליים בדרישה למנוע מהרשות לעשות שימוש בייפוי כוח.

          מנגד, לטענת התובעים, אין חולק כי שטח זה נמצא במשבצת הקיבוץ. רש"ת טענה כי על התובעים היה לדאוג לשינוי ייעוד השטח כאמור בהסכם. אולם, במועד בו הוגשה התביעה או התביעה שכנגד טרם הגיע המועד הקבוע בהסכם לשינוי הייעוד, שכן לא חלפו 4 שנים מהמועד בו ניתנה הודעת רש"ת על מימוש האופציה, ועל כן, לטענת התובעים מדובר בטענות מוקדמות. בעוד שרש"ת טוענת כי היה על התובעים לדאוג לשינוי ייעוד, היא עצמה פעלה מול המינהל על מנת לקבל הקצאה ישירה גם על שטח זה, מכאן שטענות רש"ת הועלו בחוסר תום לב. התובעים החלו בהליכי תכנון לשינוי יעוד השטח, למרות סירוב רש"ת לעמוד בהתחייבויותיה לפי ההסכם ובין היתר, הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק המעיינות תוכנית מפורטת להגדלת השטח שייעודו מבני עזר ומחסנים ופעלו כדי להשלים את דרישות הועדה המקומית שבקיומן מותנית המלצת הועדה המקומית לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית לשינוי ייעוד. התובעים מסרו לרש"ת בעת חתימת ההסכם, יפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחה לפעול לשינוי יעוד כאמור, אם היא חפצה בו ורש"ת בחרה שלא לעשות בו שימוש. משעלו יחסי הצדדים על שרטון ורש"ת ביטלה את ההסכם באופן חד צדדי לגבי שטח זה, אין לצפות שהקיבוץ ימשיך לקדם את הליכי שינוי היעוד בהם החל.

           

          אני סבור כי יש לדחות את טענת רש"ת ביחס לשטח זה. הוכח בפניי, כי התובעים החלו בהליך של שינוי ייעוד כמתחייב בהסכם, לגבי שטח זה. הדס ציין במכתבו מיום 22.1.2007 לשפירא (נספח כ"ג לתצהיר הדס) לגבי שטח זה, כי: "לגבי השטח המסומן E במפה (המתחם המצוי מדרום מזרח לתבע מאושרת וייעודו בשימוש חקלאי ) התחלנו בתהליך של שינוי יעוד כפי שמתחייב בחוזה, שינוי שעדיין לא קיבל תוקף סטטוטורי מסיבות שונות חלקן גם בגלל דרישות וניתן לומר אפילו הפרעות מכיוון אנשים ברש"ת. בפועל הקרקע היא ביעוד חקלאי, ולמרות זאת על פי בקשה בעל פה של מנהל המסוף וסגנו, הובטח שבאם יידרש שימוש זמני בשטח (לטובת גרוטאות ברזל למשל) לקיבוץ אין התנגדות...". אני סבור כי, משניתנה הודעת הביטול החלקי של רש"ת לתובעים (ביום 31.5.2009), ממילא לא ניתן להמשיך ולחייב את התובעים בקידום הליכי שינוי הייעוד באופן נמרץ.

          בנוסף, הוכח בפניי, כי רש"ת עושה שימוש בפועל בשטח זה לאחסון גרוטאות. כך עולה, למשל, ממכתבו של לנדאו מיום 21.1.2007 לשפירא (נספח כ"ד לתצהיר הדס) לגבי אותו שטח כי: "... סומן תיחום לשטח שאמור היה לעבור שינוי ייעוד ע"י הקיבוץ שלא קיבל תוקף סטטוטורי אך בכל זאת הועמד לשימוש רש"ת לבקשת מנהל מסוף נהר הירדן וסגנו. מאחר ואין שינוי ייעוד בשטח זה חל איסור לבצע בו כל פעילות אחרת השונה מהייעוד המאושר לו.". הדס נחקר על מכתב זה (נספח כ"ד לתצהירו) במהלך חקירתו הנגדית: "ת. אני מבקש שתקרא את הסיפא של אותו סעיף. אז אין משמעות לזה שאולי העברת את השטח אם לא שיניתם את הייעוד. ת. על רקע של בעיות בשטח, ועל רקע יחסי עבודה טובים ותקינים, פנו אליי מנהל המסוף וסגנו וביקשו שטח באופן זמני ואפשרתי להם להשתמש בו, הם עשו בו שימוש לאחסון גרוטאות תקופה מסוימת. יכול להיות שבכך לא קיימתי את תנאי החוזה עם המינהל אבל מסרתי ואני אל [צ.ל. לא – י.ש.] מתבלבל על 11.4" (עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 18 – 23). גם בתרשומת מישיבה שנערכה ביום 22.2.2007 בין עו"ד חגי שבתאי – ב"כ הקיבוץ והשותפות, ועו"ד נועה כרמל – ב"כ רש"ת, בנושא הסכם השכירות (נספח כ"ה לתצהיר הדס), עו"ד שבתאי ציין לעניין השטח של 11.2 דונם כי: "על פי החוזה בין רש"ת לקיבוץ לשותפות, יש לקיבוץ עוד 4 שנים על מנת לשנות את הייעוד ולחתום על חוזה עם ממ"י, שכן רש"ת מימשה, לטענת חגי, את האופציה שלה במכתב יורם שפירא מ-2007. השטח מוחזק ע"י רש"ת, לדברי חגי." (ההדגשה בקו תחתון במקור – י.ש.). בנוסף, בסיפת סעיף 3.10 להסכם השכירות, העוסק בפעילות התובעים לשינוי הייעוד בשטח, התחייבו התובעים כי ככל שלא ישונה הייעוד, הם ישכירו לרשות שטח חלופי בגודל זהה. כפי שהוכח בפניי, הרשות משתמשת בשטח בגודל של כ – 10 דונם (בצמוד למבנה הדיוטי פרי הישן) וניתן לראות בכך שטח חלופי כאמור בסעיף 3.10 להסכם.

          הדס העיד בחקירתו הנגדית כי רש"ת עודה שימוש בשטח זה כציר גישה לדעתו מתחילת שנות 2000, ללא מתן גישה לשטח וכלשונו: "ראיתי שעומדים שם כלי רכב ופעם שניה לא נתנו גישה לשטח. אם היא לא עושה שימוש לפחות תשיבו לי אותו." (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 13 – 20). גם שפירא הודה במהלך חקירתו הנגדית כי הרשות עושה שימוש לדרך בחלק המזרחי צפוני שצמוד למבנה הדיוטי פרי הישן (עמ' 60 לפרוטוקול, ש' 1 – 4).

    34. טענת רש"ת בדבר הצהרה כוזבת של התובעים לפיה אין מניעה חוקית להתקשר בהסכם – לטענת רש"ת, התובעים הצהירו הצהרות ומצגי שווא במהלך המשא ומתן ובמהלך חתימת ההסכם והתנהלותם עולה כדי הטעיה בגינה התקשרה רש"ת בהסכם לפי סעיף 15 לחוק החוזים, המזכה את הרשות בביטולו החלקי של ההסכם וכן חוסר תום לב במשא ומתן ובמהלך קיום חוזה. לטענתה, התובעים נמנעו מגילוי עובדות מהותיות לגבי מצב הזכויות בשטחים, שהיה בהן כדי להשפיע על שאלת ההתקשרות ותנאי ההסכם מבחינת הרשות.

    35. אני סבור כי יש לדחות את טענות רש"ת בהקשר זה, מכל וכל. כפי שהוכח לפניי, רש"ת ידעה היטב מה מצב הזכויות בשטחים נשוא הסכם השכירות, לרבות בשטחים הנוספים, והתובעים לא נמנעו מגילוי עובדות ביחס לכך.

    36. כפי שעולה ממכתבה של עו"ד רינה פאר, המשנה ליועץ המשפטי ברש"ת, מיום 15.2.2007 (נספח ו' לכתב ההגנה בתביעה שכנגד): "3. יחד עם זאת, מצב הזכויות במקרקעין נשוא ההסכם, במועד חתימתו, לא נעלם מעיני הצדדים, ועל כן, בנוסף למצגים המפורשים שנעשו בגוף ההסכם, ולהסכמים שבין הקיבוץ/השותפות למינהל מקרקעי ישראל ("ממ"י") שצורפו, כולם ללא יוצא מן הכלל, להסכם כנספחים, נקבע במפורש בגוף ההסכם כי תנאי מתלה לקיומו הוא קבלת אישור ממ"י להתקשרות הצדדים בהסכם. עוד נקבע בהסכם, במפורש, כי הן הקיבוץ והן השותפות מתחייבים לחתום, תוך 24 חודשים מתאריך החתימה על הסכם השכירות, כלומר: עד ל-29.1.2005, על הסכמי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, לענין השטחים המפורטים בחוזה השכירות . ... 7. אינני מקבלת את האמירה הכלולה בחוות הדעת של עו"ד גרוסמן, כי חוזה השכירות משנת 2003, אשר הוכן על ידי עו"ד נועה כרמל, ואושר על ידי, היה זקוק ל"הכשרה" כלשהיא. החוזה בדק, בשים לב, את כל הפרטים של הזכויות, וציין, בצורה ברורה ומפורשת, את כל הליקויים בזכויות, קבע את המחוייבות של הקבוץ והשותפות להתקשר בחוזה חכירה לדורות עם מנהל מקרקעי ישראל, ושמר לרשות את הזכות לביטולו של החוזה בגין הפרתה של התחייבות זו, וזאת – בנוסף לתנאי המתלה הנוגע להסכמת מנהל מקרקעי ישראל. ... לפיכך, לטעמי, אין מקום לטענה שהרשות לא היתה מודעת, במועד חתימת ההסכם, למהות הזכויות במקרקעין ששכרה במסגרת ההסכם, ובוודאי שניתוח מצב הזכויות במקרקעין האמורים במנותק מכלל הנסיבות שנשקלו על ידי הנהלת הרשות באותו מועד בבואה להתקשר בהסכם עם הקיבוץ והשותפות, אינו רלבנטי." (ההדגשה הוספה – י.ש.).

        גם לנדאו הסכים עם הדברים שצוינו במכתב זה (עמ' 35 לפרוטוקול ש' 29 – עמ' 36 ש' 3).

    37. בנוסף, לנדאו העיד בחקירתו הראשית כי הגם שהוא לא היה בצוות שניהל את המשא ומתן מול הקיבוץ (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 9 – 10) מתוקף תפקידו, הוא נמצא בקשר שוטף יומיומי מול גורמים במינהל (עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 9 – 14) וכי הוא בדק את מצב הזכויות של שטחי המסוף "בסביבות שנות ה-2000, 1998-1999 בערך" (שם, ש' 15 – 17) ואת המידע בנוגע למצב הזכויות בשטחי הקיבוץ הוא העביר "לכמה אנשים שי [צ.ל. שיש – י.ש.] להם נגיעה בנושא הזה – לידיעתם של היועץ המשפטי דאז, גם המנהל שלי – סמנכ"ל רשות שדות התעופה, ולעוד מספר גורמים נוספים שהיה צריך להעביר לידיעתם, סמנכ"ל מסופי גבול יבשתיים" וכבר החל מתחילת בדיקתו הוא הציג את הנתונים לגורמים הנ"ל (שם, ש' 25 – 30). בהמשך, העיד כי ככלל, לפני שרש"ת הולכת לאתר קרקע מסוימת, הוא והמחלקה המשפטית: "אנחנו מבררים לגבי מצב הזכויות שלה. גם מצב תכנוני בשטח, לראות האם השטח יכול להיות זמין מבחינתנו, כל זה נבדק. גם הנושאים של התקשרויות ושינויי ייעוד נבדקים, אם מדובר בקרקעות מדינה אנחנו בודקים במינהל, מוודאים בעוד מקומות שיש זכויות כאלה ואחרות שאולי ניתנו על ידי גורמים שונים" (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 16 – 21) וכי במסגרת המשא ומתן לחתימה על ההסכם מול הקיבוץ הוא בדק את מצב הזכויות בשטחים וכלשונו: "ולפני כן אני בדקתי את הדברים האלה עבור עצמי כי רציתי לדעת מה ההשפעה של הנתונים על המקרקעין שלנו" (שם, ש' 3 – 6) וכי הוא הציג את הנתונים לרש"ת (שם, ש' 8).

    38. בנוסף, בסעיף 4.2 להסכם צוין כי: "הרשות מצהירה כי בדקה את השטח הראשון, השטח השני והשטחים הנוספים, את מצבם המשפטי, את דרכי הגישה אליהם ואת סביבתם, וכי השטח הראשון, השטח השני והשטחים הנוספים מוכרים לה והיא מצאה אותם מתאימים למטרותיה ולדרישותיה, ולפיכךהיא מוותרת על כל טענה כלפי הקיבוץ והשותפות בגין השטח הראשון, השטח השני והשטחים הנוספים, לרבות מצבם המשפטי והפיסי, והכל בכפוף לקיום הצהרות והתחייבויות הקיבוץ והשותפות כאמור בסעיפי משנה 3.2, 3.6 ו-3.9 – 3.10 לעיל.".

    39. טענת רש"ת כי התובעים לא קיימו את התנאי המתלה בהסכם ולא הציגו את הסכמת המינהל להסכם – זאת בניגוד לסעיף 3.5 להסכם הקובע כי: "הקיבוץ והשותפות מתחייבים להמציא, ככל שהדבר נדרש על-פי דין, בתוך 6 חודשים מיום תחילת תקופת השכירות... את הסכמת ממ"י [הכוונה למינהל – י.ש.] להתקשרות הצדדים בהסכם שכירות זה...". לטענת התובעים, היות והקיבוץ הינו חוכר לדורות במקרקעין, לא נדרשת על פי דין הסכמת המינהל כאמור, בין היתר בהתאם להחלטה 834 של המינהל הקובעת כי השכרה על ידי בעל זכויות חכירה לדורות לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, אינה טעונה קבלת הסכמת המינהל. יחד עם זאת, התובעים העבירו במענה לדרישת רש"ת אישור מהמינהל במכתבה של הגב' רחל גיטרמן ממחלקת עסקות חקלאיות מיום 11.4.2007 בו הובהר כי אין צורך בקבלת הסכמה להשכרת משנה (נספח כ"ז 1 לתצהיר הדס). אני סבור כי יש לדחות את טענות רש"ת בעניין זה. בין אם ניתן לראות במכתב של המינהל כמילוי אחר התנאי המתלה ובין אם לאו (ולמעשה איני נדרש ואיני מכריע בכך), לאור נוסחו של סעיף 3.5 להסכם, קביעה כי התנאי המתלה לא קוים תוביל למעשה לביטול של ההסכם כולו וממילא לא ניתן לבטלו ביטול חלקי בשל כך – כפי שחפצה רש"ת.

    40. טענת רש"ת כי התובעים לא שינו את ייעוד הקרקע בחלק מהשטחים הנוספים – דיון בטענה זו הובא לעיל במסגרת הדיון בהפרות הנוגעות למתחמים השונים בשטחים הנוספים ובפרט ביחס למתחם השטח בגודל של 11.2 דונם.

    41. לפיכך, המסקנה העולה מכל האמור לעיל (הגם שהדיון הנרחב בעניין זה פורט, כאמור, למעלה מהנדרש), היא כי התובעים לא הפרו את ההסכם וזה לא נכרת כתוצאה מפגמים בכריתתו.

    42. דרישת רש"ת לתשלום עבור הנזקים שנגרמו לה בגין אי מסירת השטחים הנוספים: היות וקבעתי כי התובעים לא הפרו את ההסכם מול רש"ת, יוצא מכך שרש"ת כלל אינה זכאית כי יפסק לטובתה פיצוי. יחד עם זאת, מן הראוי להדגיש כי, גם אם הייתי מגיע למסקנה כי התובעים הפרו את ההסכם, בכל מקרה יש לדחות את התביעה שכנגד לעניין הפיצוי היות ורש"ת לא הוכיחה את נזקה כנדרש.

    43. לטענת רש"ת, הפרת ההסכם על ידי התובעים הסבה לה נזקים והשפיעה משמעותית על יעילות פעילות המסוף והיא ממשיכה להשפיע באופן מהותי על פעילות הרשות ומסוף הגבול כמעבר גבול בינלאומי, אשר פעילותו עתירת שטח, לטענתה. עקב מחסור בשטחים במסוף המטענים, אין באפשרות המסוף לספק רמת שירות נאותה כמתבקש במסוף גבול בינלאומי, תוך מענה מלא ללקוחות המסוף הקיימים כמו גם הפוטנציאליים וכן לאורגני המדינה במסוף ולמנהל המכס. פעילות הרשות להפעלת המסוף מוגבלת לשיטת פריקה והעמסה בו זמנית בלבד (שיטת online), ואין אפשרות להפעיל את המסוף בשיטת הפריקה, שהייה והעמסה (שיטת offline), בה משאית פורקת סחורה בשטח מיועד, כדי שסחורה זו תועמס בהדרגה על משאיות איסוף ללא מגבלות. לוּ יכלה הרשות לפעול בשיטת offline על ידי שימוש בשטחים הנוספים לצורך כך, היה בכך שיפור עצום ברמת השירות, הפחתת שעות העבודה ואפשרות להגדיל את היקף הסחורה. מגבלות אלו יצרו מצב דברים בו מזמינים סחורה בהיקף קטן, אין די שטחים עבור הרחבת מבנים, אין שטחים לפרוק ולשנע מחצבי חול דרך המסוף וקשיים אלו מובילים לכך שהרשות מקבלת תלונות מיבואנים ויצואנים ולכך שחלה מגמת נדידה של מטענים לנמל עקבה ונמלי לבנון וסוריה באופן הפוגע ישירות ברשות, בכלכלה הלאומית וביחסי החוץ של מדינת ישראל. לכן, עתרה הרשות לחיוב התובעים בפיצוי מוערך בסך של חצי מיליון ₪ ולשיטתה, בנסיבות המורכבות לאמוד את סכום הפיצוי, יש לעשות כך על דרך האומדנא.

    44. רש"ת כשלה בהוכחת הנזק כנדרש. רש"ת לא הציגה נתונים כמותיים לתמיכה בטענותיה לנזקים, לא הצטיידה בחוות דעת מומחה לעניין הנזק, לא הציגה ראיות להשוואה בין פעילות המסוף לפני ואחרי קבלת השטחים הנוספים שהוקצו לה מהמינהל בסופו של דבר, הגם שאלו הוקצו כאמור, בחודש ינואר 2014 בזמן שהתביעה עדיין נוהלה בבית משפט זה (והייתה במהלך שלב ההוכחות ולמעלה משנה לפני שהוגשו סיכומי רש"ת בתיק זה). רש"ת תבעה את הפיצוי על בסיס אומדנא, אולם, ככלל, לא ניתן לכמת את הנזק לפי האומדנא, מבלי שהובאו ראיות מינימליות לכך שהיה נזק.

    45. בע"א 210/10 רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע"מ נ' נפתלי שוורץ (פורסם בנבו, 7.3.2012) נפסק, כי על הנפגע להוכיח לא רק את עובדת הנזק אלא גם את שיעורו, כך שאפילו אם הוכיח הנפגע נזק, תידחה תביעתו אם לא הוכיח את שיעור הנזק. משמע, במקרים בהם לאור טבעו אופיו של הנזק ניתן להביא נתונים מדויקים, שומה על הנפגע התובע לעשות כן ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. כן נקבע, כי די שהנפגע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו בוודאות סבירה, המתבקשת מנסיבות העניין (ראה: ע"א 294/92 דרוק נ' אהרון, פ"ד מז (2) 23 (1993)).

    46. כאשר טיב הנזק הוא כזה שאין קושי להביא ראיות מוצקות לגבי שיעורו, כגון אובדן ערך שוק של נכס או שירות, הוצאות תיקון פגם או הוצאות להקטנת הנזק – והנפגע לא עשה כן – עלולה תביעתו לפיצויים להידחות מכל וכל. הוא הדין במצבים שבהם, למרות אופיו הספקולטיבי של הנזק (למשל: נזק של אבדן רווח), היו בנמצא נתונים עובדתיים שהנפגע יכול היה להסתמך עליהם ולחשב בעזרתם, ולו באופן מקורב, את היקף הפגיעה הכלכלית בו (שלו, אדר דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (דין הוצאה לאור בע"מ, 2009) עמ' 350).

    47. עוד נפסק, כי די בהעדר הוכחת הנזק על ידי התובע, כדי לדחות את תביעתו (ראה: ע"א 8046/10 יוסף לילוף נ' בנק מזרחי המאוחד בע"מ (פורסם בנבו, 12.2.2013) – סיפת פסקה 6 לפסק הדין). כן נפסק, כי בשאלה של אובדן רווח צפוי, אין התובע פטור מהוכחת הנזק (ראה: ע"א 5099/07 נת-קר שומריה בע"מ נ' עיריית קרית אתא (פורסם בנבו, 30.12.2010)).

    48. אני סבור, כי במקרה דנן, לאור טבעו ואופיו של הנזק, ניתן היה להביא נתונים מדויקים להוכחת הנזק, אולם רש"ת, כאמור, כשלה בהבאת ראיות מתאימות המאפשרות את קביעת שיעור הנזק. על אף טענותיה בעניין הנזקים, הללו נטענו ללא תימוכין ובכלל זה רש"ת לא הציגה נתונים אודות היקף הסחורה, אודות השינוי מכמות המטענים כתוצאה מנדידה לנמלים אחרים, לא הציגה את התלונות של יבואנים ויצואנים, לא הציגה נתונים אודות כמות ההזמנות, היקף הסחורה ושעות העבודה.

    49. בנוסף, אני סבור כי אין גם מקום לפסוק לזכות רש"ת פיצוי בדרך האומדנה.

        (ראה ע"א 355/80 אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה (2) 800).

    50. נימוק רש"ת כי: "בנסיבות המורכבות לאמוד את סכום הפיצוי יש לעשות על דרך האומדנא" (סעיף 139 לסיכומי רש"ת), לטעמי, אינו מצדיק פסיקת פיצוי על דרך האומדנה, מקום שהיא לא הניחה על תשתית עובדתית מינימלית, כאמור, שתאפשר להעריך ולאמוד את הנזק, מקום שניתן היה להציג עובדות ונתונים התומכים בכך.

        סוף דבר

        1. התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 2,377,932 ש"ח בתוספת ריבית חשכ"ל מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל ובתוספת מע"מ כדין.

            

        2. התביעה שכנגד נדחית.

            

        3. הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסך 63,000 ₪ (הסכום חושב מתוך סך האגרה ששולמה באופן יחסי לסכום התביעה לעומת הסכום שנפסק בסופו של דבר לתובעים בפסק הדין).

            

        4. כמו כן, תישא הנתבעת בשכר טרחת עו"ד התובעים בסך כולל של 180,000 ₪.

            

        5. מעבר לאמור, כל צד יישא בהוצאותיו.

            

        6. הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 יום ממתן פסק הדין ויישא הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961 עד למועד התשלום בפועל.

            

            

           ניתן היום, כ"ח כסלו תשע"ו, 10 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.