תביעה כספית שעניינה תשלום דמי שכירות ראויים וכן פיצוי בגין נזק נטען לנכס מקרקעין והוצאות נוספות.
הרקע והעובדות שאינן שנויות במחלוקת
1. התובעים הם המחזיקים והזכאים להירשם כבעלי זכויות חכירה בשתי יחידות מגורים, המצויות בשביל הרימון 4 נהריה וידועות כגוש 18209 חלקה 337 (מגרשים 1 ו-2) (להלן: "הנכס"). זכויות אלו רכשו התובעים על פי הסכם מכר מיום 27.2.12 בינם לבין סוזאנה ואריק לוין, אשר קיבלו את הזכויות בנכס מאביהם, מייקל לוין (להלן: "לוין").
2.הנתבעים 1 ו-2 היו השוכרים של שתי היחידות דלעיל, והם התגוררו בהן במשך שנים רבות בהתאם להסכם בינם לבין לוין.
נתבע 1 התגורר בנכס החל משנת 1986 ונתבע 2 משנת 1982. גודלה של כל יחידה היה במקור כ-30 מ"ר ובמהלך השנים שבהן שכרו הנתבעים את הנכס מלוין, הם הרחיבו אותו כך ששטחו גדל מ-60 מ"ר ל-150 מ"ר (לשתי היחידות יחד).
3.לאור מכירת הזכויות בנכס לתובעים, נתבקשו הנתבעים לפנות אותו. תחילה התבקשו לעשות כן על ידי לוין, ובהמשך – על ידי התובעים. משסירבו הנתבעים לפנות את הנכס, בטענה לזכות דיירות מוגנת, הגישו התובעים תביעת פינוי בבימ"ש השלום בנהריה (47453-05-12).
פסק הדין בתביעת הפינוי ניתן ביום 12.5.13 (כב' השופטת ע' וינברגר). במסגרתו דחה ביהמ"ש את טענת הנתבעים לדיירות מוגנת, אשר קמה להם, לטענתם, מכוח הבטחה שנתן להם לוין להתגורר בנכס לכל ימי חייהם. כך גם דחה ביהמ"ש את טענתם החלופית של הנתבעים, כי יש לראות את ההשקעה שהשקיעו בנכס, כאשר הגדילו את שטחו כאמור לעיל, כחלף דמי מפתח, המקנה להם זכות לדיירות מוגנת בנכס. טענה חלופית נוספת שהעלו הייתה לקיומה של רשות בלתי הדירה במקרקעין, ואף טענה זו נדחתה על ידי ביהמ"ש.
בין היתר קבע ביהמ"ש בפסק דינו, על פי עדותו של לוין שהייתה אמינה עליו, כי הנתבעים התגוררו בנכס כנגד תשלום דמי שכירות נמוכים במיוחד, בשל רצונו הטוב של לוין, וכי בניגוד לטענתם לא ניתנה להם כל הבטחה להתגורר בנכס לכל ימי חייהם. עוד נקבע בפסק הדין, כי לוין לא ידע על תוספות הבנייה שביצעו הנתבעים בתחילת שנות התשעים, וכי תוספות אלו בוצעו על ידי הנתבעים עצמם, ביד חובבנית, ללא היתר בנייה, ואין להן כל ערך כלכלי.
בהתאם הורה ביהמ"ש לנתבעים לפנות הנכס.
על פסק דין זה הגישו הנתבעים ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 53298-06-13). בפסק הדין שניתן ביום 5.11.13 נדחה הערעור בהסכמת הנתבעים, ובית המשפט הורה על פינוי הנכס עד ליום 19.11.13.
ביום 19.11.13 פינו הנתבעים את הנכס.
4.מי שטיפל עבור התובעים הן ברכישת הנכס והן בהליכים המשפטיים (הנוכחי והקודם) הייתה אמם, גב' אביבה רוטביין. התובעים עצמם לא העידו בביהמ"ש, ולא הגיעו לדיונים.
התביעה
5.התובעים עותרים לתשלום דמי שכירות למשך התקופה שבה שהו הנתבעים בנכס לאחר שנדרשו לפנותו.
משך התקופה חושב בהתאם לאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1973, לפיו יש לפנות מושכר תוך 3 חודשים ממועד שליחת הודעת סיום השכירות. לטענת התובעים, המכתב שנשלח אל הנתבעים על ידי ב"כ מייקל לוין ביום 25.7.11 היווה הודעה על סיום השכירות, וממועד זה יש למנות 3 חודשים קדימה. היוצא מכך הוא שהיה עליהם לפנות את הנכס לא יאוחר מיום 25.10.11, ומשהוסיפו להחזיק בנכס עד ליום 19.11.13, יש לחייבם בתשלום דמי שכירות לתקופה של 25 חודשים.
6.באשר לגובה דמי השכירות, התובעים דורשים 3,200 ₪ לחודש עבור כל יחידה, בהסתמך על חוות דעת שמאי מטעמם, ובסך הכל - 160,000 ₪ עבור שתי היחידות לתקופה האמורה לעיל. לחלופין ולכל הפחות, עותרים התובעים לדמי שכירות בגובה של 2,000 ₪ ליחידה, התואמים את מצבו הפיזי של הנכס כפי שהיה לאחר עזיבתם של הנתבעים, ובחישוב של 25 חודשים עומד הסכום הכולל לשתי היחידות על סך של 100,000 ₪.
התובעים מסכימים, כי מכל סכום שבו יחויבו הנתבעים יש לקזז את דמי השכירות ששולמו בפועל, לאורך כל התקופה, בסך של 700 ₪ לחודש לכל יחידת דיור, ו-1,400 ₪ לחודש סך הכל.
7.בנוסף לדמי השכירות עותרים התובעים לחיוב הנתבעים בפיצוי בסך 20,000 ₪ בגין נזקים שהותירו בנכס, ולהשבת סכומים ששילמו התובעים לעיריית נהריה בגין הנכס, בסך 4,500 ₪.
כן עותרים התובעים לחיוב הנתבעים בתשלום הוצאות הבאתו של העד מייקל לוין ממקום מגוריו בארה"ב לארץ כדי שיעיד בתביעת הפינוי, סכום של 18,956 ₪.
בנוסף עותרים התובעים לפיצוי של 25,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה להם ולהוריהם עקב התנהלותם של הנתבעים, שלא הותירה בידיהם ברירה אלא לנקוט הליכים משפטיים נגדם.
על אלו מבקשים התובעים להוסיף את הוצאות השמאי שהכין עבורם חוות דעת, בסך 1,770 ₪.
תמצית טענות ההגנה
8.הנתבעים העלו טענה מקדמית של השתק עילה ו/או השתק פלוגתא לפיה אין התובעים רשאים לדרוש דמי שכירות עבור הנכס, לאחר שבתביעת הפינוי טענו כי אין כל ערך כלכלי לנכס במצבו לאחר תוספות הבניה שהנתבעים ביצעו בו, וכי בכוונתם להרוס אותו ולבנות תחתיו 4 יחידות דיור. מאחר שכב' השופטת וינברגר קיבלה את טענתם לעניין העדר ערך כלכלי, כעת הם מנועים מלתבוע דמי שכירות בשל מעשה בית דין.
9.לחלופין מעלים הנתבעים טענות הנוגעות לאורך התקופה הרלבנטית לחיוב, ולדמי השכירות הראויים.
הנתבעים טוענים, כי המועד הראשון שהיה קבוע לקבלת החזקה של התובעים בנכס היה ביום 27.3.12, בהתאם להסכם המכר שעל פיו רכשו התובעים זכויותיהם. עם זאת, הודעתם הראשונה בכתב של התובעים לפינויים של הנתבעים מהנכס הייתה ביום 24.5.12, הוא היום שבו הגישו את תביעת הפינוי. למועד זה יש להוסיף 3 חודשים כקבוע בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, ועל כן, בכפוף לקיומו של חוב בכלל, המועד הקובע לתחילת חובת תשלום דמי השכירות לתובעים הוא 24.8.12.
לפיכך, לשיטת הנתבעים, משך הזמן שבו היה עליהם לשלם לתובעים דמי שכירות עבור הנכס הינו 15 חודשים לכל היותר.
10.אשר לגובה דמי השכירות, הנתבעים טוענים כי היה עליהם לשלם 1,400 ₪ לחודש (עבור שתי היחידות יחד), כפי ששילמו בפועל, בעוד התובעים דורשים דמי שכירות התואמים את גודל הנכס לאחר תוספות הבניה, מה שעומד בניגוד לטענתם בתביעת הפינוי לפיה התוספות אינן ראויות לשימוש ומסוכנות למגורים. לשיטת הנתבעים, אם בית המשפט ימצא לנכון לקבל את דרישתם של התובעים לתשלום דמי שכירות הגבוהים מהסכום ששילמו, הרי שאז יש לקזז את הכספים שהשקיעו הנתבעים בבניית התוספות.
11.הנתבעים מכחישים כל טענה לנזק שגרמו במכוון לנכס, וטוענים כי אין כל עילה לחייבם בפיצוי עבור עוגמת נפש, כמו גם בהוצאות ההטסה של העד מייקל לוין בהליך הקודם.
דיון והכרעה - המסגרת הנורמטיבית
12.שני הצדדים לא הקדישו בטיעוניהם לשאלת העילה שמכוחה מוגשת תביעה זו. דומה כי העילה ברורה מאליה, ובכל זאת ראוי להבהיר.
כאשר שוכר נמנע מלהשיב נכס מושכר לבעליו בתום תקופת השכירות, עשויות לקום לבעלי הנכס עילות שונות: עילה חוזית המזכה בפיצויים על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970; עילה בנזיקין בשל הסגת גבול; עילה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט (ראה למשל רע"א 7452/96 מדינת ישראל נ' האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874). בענייננו לא התקיימו יחסים חוזיים בין התובעים לבין הנתבעים, ועל כן מבין שלוש העילות האמורות לעיל רלבנטיות השתיים האחרונות בלבד.
כפי שנפסק ברע"א 7452/96 הנ"ל – "מבחינה עיונית יש שוני בין התביעות (תביעה לפיצויי נזק בגין הפרת החוזה, תביעה לפיצויי נזיקין ותביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט). אולם במקרה השכיח, וכל עוד לא הוכח אחרת, ישווה הסעד בגין כל עילה לסכום ששוכר היה משלם למשכיר בעד שימוש דומה בנכס על יסוד משא ומתן חופשי, הלוא הוא הסכום המגלם דמי שכירות ראויים" (שם, 878).
13.משנקבע בפסק דין, כי לנתבעים לא הייתה זכות להוסיף ולהחזיק בנכס, לאחר שהודע להם על סיום יחסי השכירות שהיו להם עם לוין, הרי הם, למעשה, מסיגי גבול בנכס.
סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] קובע:
"הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון".
עילה חלופית ומשלימה היא העילה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. עילה זו עשויה להתקיים אף אם לא התקיימה עוולת הסגת הגבול בנסיבות מסוימות, כמו למשל כאשר מי שתפס את המקרקעין פעל מכוח פסק דין שהכיר בזכותו זו, אך פסק הדין בוטל בהמשך בערעור (ראה, למשל, ע"א 541/89 סרנה קולנוע ושעשועים בע"מ נ' אלקלעי, פ"ד מה(2) 506). במקרה כזה, יחויב הנהנה בהשבה לבעל הזכות, מכוח דיני עשיית עושר, אף שלא ביצע מעשה העולה כדי עוולה.
כאשר במערכת נסיבות מסוימת מהווה תפיסת החזקה עוולה של הסגת גבול, הברירה בידי התובע "אם לתבוע פיצויים בגין הנזק שהסבה לו העוולה האמורה או לתבוע דמי שימוש ראויים בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. אם יבחר בחלופה השנייה, לא יידרש להוכיח שנגרם לו נזק ודי יהיה שיוכיח את התעשרותו של הנתבע... סיווגה של העילה שביסוד התביעה תלוי, לא פעם, בדרך שבה נוסחה עמדת התובע בכתב-תביעתו" (ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 319).
הסעדים השונים הם מצטברים, ועם זאת העיקרון הכללי הוא, שאין להעניק סעד העומד בסתירה עם סעד אחר, ושצירוף הסעדים לא יביא להתעשרות שלא כדין של הנושה (הנפגע) (רע"א 7452/96 הנזכר לעיל).
14. מעיון בכתב התביעה המונח לפניי עולה, כי העילה לא הוגדרה מפורשות. מחד גיסא התובעים עותרים לפיצוי בגין נזק שנגרם להם, ומאידך גיסא, מבקשים הם פיצוי בדמות דמי שכירות ראויים. התובעים לא טענו מפורשות להסגת גבול, ולא ביקשו להראות כי מתקיימים יסודותיה של העוולה הנזיקית. התובעים עותרים לסעד של פיצוי בגין הנזק שנגרם להם בשל העדר האפשרות לשפץ את הנכס ולהשכירו כנכס משופץ, ולחלופין – להשכירו במצבו הקיים ולקבל דמי שכירות ראויים. הסעד הראשי הוא לכאורה פיצויי נזיקין, ואילו החלופי הוא, למעשה, סעד של השבה על פי דיני עשיית העושר ולא במשפט, אשר כפי שנאמר לעיל – אינו טעון הוכחת נזק, אלא הוכחת גובהם של דמי השכירות הראויים בלבד.
כפי שיפורט בהמשך, מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים בדמי שכירות ראויים, שהיו משתלמים בעד הנכס במצבו – כראוי לתביעת השבה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, אך ניתן לציין כבר כעת כי מצאתי, על אף טענות התובעים, כי למעשה אין שוני ממשי בין הסעד לו זכאים התובעים על פי שני המסלולים החלופיים.
15. אין בפי הנתבעים טענות הגנה כנגד עצם זכותם של התובעים להיפרע מהם דמי שכירות. למעשה מתמקדים טיעוניהם של הנתבעים בגובה דמי השכירות הראויים ובתקופה שעבורה יש לחייבם, זאת בנוסף לטענה מקדמית בדבר השתק שקם, לטענת הנתבעים, כנגד תביעה זו של התובעים.
לצד טענות אלו גם טוענים הנתבעים, כי מכל סכום שבו יחויבו יש לנכות את ערך ההשקעה שלהם בנכס, מאחר והתובעים נהנים מפירות עמלם של הנתבעים, שהגדילו את שטח הנכס ובכך אפשרו לתובעים להשכיר נכס גדול יותר.
להלן אדון בטענות השונות, כסדרן.
טענת השתק
16.לטענת הנתבעים, על העילה המרכזית של תשלום דמי שכירות ראויים חל השתק פלוגתא, אשר נובע מהליך הפינוי ומהקביעות שבפסק הדין שניתן בו.
על פי טענת הנתבעים, במסגרת תביעת הפינוי העלו את הטענה, כי השקעתם בנכס ובניית תוספות הבנייה שהגדילו את שטחו, היוו "חלף דמי מפתח", ומכוח השקעה זו הם זכאים לזכות דיירות מוגנת. ביהמ"ש דחה טענה זו, לאחר שקבע, כי אין כל ערך כלכלי לתוספות הבנייה. ביהמ"ש אף יצא מנקודת הנחה, שהמבנה כולו ייהרס, על פי התכניות שהציגו בפניו התובעים, וייבנו תחתיו ארבע יחידות דיור חדשות.
לטענת הנתבעים, התובעים מושתקים מלטעון כעת, כי הם זכאים לדמי שכירות ראויים בגין אותם נכסים, כולל התוספות, לאחר שבהליך הקודם טענו כי התוספות חסרות כל ערך כלכלי.
17.דין טענת ההשתק להידחות.
אכן, כב' השופטת וינברגר קבעה בפסק דינה, כי אין כל ערך כלכלי לתוספות הבנייה. קביעה זו, שנעשתה לצורך הכרעה בשאלה אם ניתן לראות בבניית תוספות אלו חלף דמי מפתח, אכן מקימה השתק פלוגתא ביחס לשאלת הערך הכלכלי של תוספות הבנייה. עם זאת, אין בכך כדי ליצור השתק החוסם את תביעת התובעים לשכר דירה ראוי, בגין התקופה שבה החזיקו הנתבעים בנכס ללא כל זכות שבדין.
למרות הקביעה שהתוספות שבנו הנתבעים חסרות ערך כלכלי, הרי שלא נובע מקביעה זו שלנכס כולו אין ערך כלכלי; וודאי לא נובע מקביעה זו, בבחינת השתק כל שהוא, כי אין לתובעים זכות לדמי שכירות ראויים עבור הנכס.
שאלת גובהם של דמי השכירות, כמו גם השאלה כיצד משפיעה העובדה שהנתבעים בנו תוספות (לגביהן נקבע כי אין להן ערך כלכלי), היא שאלה נפרדת, אך לא מצאתי כל בסיס לטיעון בדבר קיומו של השתק החוסם את העילה המרכזית בתביעה, לתשלום דמי שכירות ראויים.
18.אף שהנתבעים טענו לקיומו של "השתק פלוגתא", הרי שההנמקה לטענה זו מתאימה, לדעתי, דווקא לטענת השתק שיפוטי. לטענת הנתבעים – "התובעים אינם רשאים להגיש תביעה על שווי דמי שימוש, כאשר בהליך קודם הם טענו [כי] שאין כל ערך כלכלי לנכס, כולל התוספות, וכי יש להרוס את כל המבנה, כולל התוספות שבנו הנתבעים. ומשכך, יש לקבוע כי על התביעה לדמי שימוש חל השתק פלוגתא בנסיבות הללו, והתובעים אינם רשאים לתבוע דמי שימוש, היות והם הציגו בפני בית המשפט מצג שווא, שעל בסיסו הכריע בית המשפט לרעת הנתבעים. התובעים מבקשים כעת למחוק את אותם טענות אשר בעקבותיהן הם בעצם זכו בתיק..." (סעיף 17 לסיכומי הנתבעים). לאמור, הנתבעים טוענים, כי התובעים שטענו בהליך הקודם שהמבנה דרוש הריסה ובנייה מחדש, אינם רשאים כעת לטעון, כי הם זכאים לשכר דירה בעד המבנה במצבו.
דוקטרינת ההשתק השיפוטי מונעת בעל דין מלהסתמך על טענה, אשר בהליך קודם הוא טען את היפוכה, כאשר "התכלית שמאחורי ההשתק השיפוטי היא למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי-המשפט..." (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 633). אחד התנאים לקיומו של השתק שיפוטי הוא הצלחה בהליך הקודם על סמך הטענה ההפוכה (שם, שם).
19.אף אם אבחן את טענת הנתבעים באספקלריית ההשתק השיפוטי אמצא, כי דינה להידחות.
ראשית, משום שאינני סבורה כי על סמך הטענה שיש להרוס את המבנה ולבנותו מחדש התקבלה תביעת הפינוי. אכן, טענה זו נטענה במסגרת הליך הפינוי, וביהמ"ש אף יצא מנקודת הנחה, שכוונת התובעים להרוס את המבנה ולהקים תחתיו ארבע יחידות דיור חדשות, אך לא קביעה זו היא שעמדה בבסיס ההכרעה כי לנתבעים אין זכות דיירות מוגנת בנכס וכי עליהם לפנותו. הקביעה כי אין לנתבעים זכות דיירות מוגנת התבססה על דחייה מפורטת של טענות הנתבעים בדבר הבטחת לוין כי יוכלו להתגורר בנכס למשך כל חייהם, ובנוסף על דחיית הטענה כי יש לראות בהשקעה בנכס כחלף דמי מפתח. אכן, ביחס לטענה האחרונה קיבל ביהמ"ש את עמדת התובעים, כי ההשקעה חסרת ערך כלכלי, אך אין בכך כדי ללמד כי ביהמ"ש ביסס את החלטתו על עמדת התובעים כי על פי עקרון השימוש המיטבי של הנכס יש להרוס את המבנה הקיים ולבנות במקומו חדש. אין חפיפה בין השניים. עיון בסעיפים 42-44 לפסק דינה של כב' השופטת וינברגר מעלה, כי החלטתה התבססה על העדר ערך כלכלי לתוספות הבנייה, ולא על שאלת השימוש המיטבי בנכס.
שנית, טענת התובעים כי על הנתבעים לשלם להם דמי שכירות ראויים, בשל כך שהוסיפו להחזיק בנכס שלא כדין, אינה עומדת בסתירה עם טענתם כי הערך המיטבי של הנכס הוא בהריסתו ובנייתו מחדש. אמנם, בדיעבד מתברר כי התובעים לא עשו כך (אלא שיפצו את המבנה והשכירו אותו), משיקוליהם, אך תביעתם לדמי שכירות ראויים בגין הנכס (במצבו טרם השיפוץ או לאחר השיפוץ) אינה אלא הסתפקות בפחות משוויו המירבי, ואין כאן סתירה.
שלישית, כפי שצוין לעיל תכליתו של ההשתק היא להניא מפני ניצולם לרעה של הליכי המשפט, ואין כל ניצול לרעה בכך שהתובעים ביקשו, תחילה, לפנות את הנכס שרכשו, ותובעים, בהמשך, דמי שכירות ראויים לנכס במצבו עבור התקופה שבה הנכס נתפס, שלא כדין. דווקא קבלת טענת ההשתק הייתה מביאה לניצול לרעה של הליכי המשפט, והייתה מעניקה "פרס" לנתבעים בדמות תפיסת נכס שלא כדין, בלא תשלום דמי שכירות כלשהם (למעט דמי השכירות המופחתים בסך 700 ₪ ששילמו בפועל).
אני דוחה, איפוא, את טענות הנתבעים בדבר קיומו של השתק המקים מחסום מפני תביעה זו.
אורך התקופה
20.אין חולק, כי ביום 19.11.13 פונה הנכס.
המועד המסיים את התקופה שעבורה יש לחייב את הנתבעים הוא מועד ברור, אם כך, והמחלוקת נוגעת לשאלה מתי החלה תקופה זו.
21.התובעים מעמידים דרישתם החל מיום 25.10.11, כך שמניין החודשים עומד על 25.
לוין, אשר מכר לתובעים את הזכויות בנכס, דרש מהנתבעים לצאת מהמושכר במכתב בא כוחו מיום 25.7.11. לשיטת התובעים, על פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מהמועד שבו קיבלו הנתבעים הודעה על סיום השכירות עומדת לרשותם תקופה של שלושה חודשים, ולאחריה היה עליהם לפנות את הנכס.
אין ספק, כי הודעה כאמור אכן נתקבלה אצל הנתבעים, אשר השיבו להודעה ודחו את דרישתו של לוין לפנות את הנכס (מכתב ב"כ הנתבעים מיום 25.8.11), ועם זאת – אינני מקבלת את הטענה כי החל מהמועד האמור יש לחייב את הנתבעים לשלם דמי שכירות לתובעים. הסכם המכר שהעביר את זכויות לוין לתובעים נחתם רק ביום 27.2.12, ומעיון בו עולה כי זכות החזקה לא עברה אל התובעים מיידית, אלא רק כנגד תשלום יתרת התמורה, כנהוג.
22. על פי הסכם המכר (נספח א' 1 לתצהיר גב' רוטביין), העברת החזקה מלוין לתובעים היא כנגד תשלום יתרת התמורה, והמועד לתשלום יתרת התמורה נקבע בחלוף 30 ימים ממועד החתימה, כלומר – בסוף מרץ 2012.
עם זאת, בעדותה אישרה גב' רוטביין, כי יתרת התמורה לא שולמה בחלוף 30 ימים, אלא בחלוף כמה חודשים (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 25-28).
התובעים לא דאגו להביא ראייה באשר למועד שבו קיבלו את זכות החזקה בנכס. אף שאין חולק, כי בעת הגשת תביעת הפינוי (במהלך מאי 2012) היו התובעים בעלי הזכות להירשם כבעלים של הנכס, הרי שהתובעים לא הציגו את המועד המדויק שבו השלימו את יתרת התמורה על פי חוזה המכר, וקיבלו את זכות החזקה. מובן, כי אין לתובעים כל עילה כלפי הנתבעים בטרם היו הם לבעלי הזכויות.
23.לצד האמור, עומד האישור שניתן בידי מר יעקב לזר, מי שטיפל עבור לוין בהשכרה לנתבעים, ולפי אישור זה שילמו הנתבעים את דמי השכירות במלואם עד ליום 30.5.12 (נספח 3 לתצהירי הנתבעים).
גב' רוטביין אישרה בעדותה כי עד למועד האמור שולמו דמי השכירות ללוין, ובעניין זה העידה כך:
"ש.אבל את הסכומים האלה שעד ה-30.5.12 לא קיבלתם בעצם, נכון?
ת.לא, אז עוד לא קיבלנו.
ש.למה בעצם אותם כספים לא הגיעו אליכם?
ת.הם עוד היו של מייקל. אני לא זוכרת תאריכים. מדובר בכמה חודשים אחרי חתימת החוזה ובזמן ההוא לא קיבלנו את הכספים.
ש.זאת אומרת שאפשר לטעון שבעל הזכויות עת התאריך 30.5.12 היה עדיין מייקל. האם זה אפשרי?
ת.אתה שואל שאלות משפטיות. יכול להיות". (עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 15-22).
24.אינני רואה מקום לקבל את טענת הנתבעים, כי מיום הגשת תביעת הפינוי עמד להם פרק זמן נוסף של שלושה חודשים.
סעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות והשאילה קובע פרק זמן מרבי של שלושה חודשים בסיטואציה מאוד מסוימת: "כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר", ואילו ההסדר הכללי הוא זמן סביר, כפי שנקבע בס"ק (2) לסעיף הנ"ל.
לכל היותר ניתן לומר, כי מיום דרישתו של לוין עמדו לרשות הנתבעים שלושה חודשים (ודומה בעיני כי כלל אין תחולה לסעיף האמור, שכן נראה שלא נקבעו תקופות קצובות לדמי השכירות), אך גם מועד זה חלף זמן רב לפני שהועברו הזכויות לתובעים. על כל פנים, הסדר זה אינו קשור למערכת היחסים בין התובעים לבין הנתבעים, אשר מעולם לא היה ביניהם הסכם שכירות. היה על הנתבעים לפנות את הנכס משהודיע להם בעל הנכס על סיום תקופת השכירות, או בחלוף פרק זמן סביר, או בחלוף שלושה חודשים, או כאשר הודיע להם על מכירת הנכס (באפריל 2012); ואולם, תקופת חסד כזו או אחרת אינה עומדת לנתבעים אל מול דרישת התובעים, אשר לפני הגשת התביעה אף דאגו לשלוח לנתבעים מכתב התראה, והגישו תביעתם רק בחלוף כחודש ימים.
25.לאור כל האמור לעיל אני קובעת, כי יש להתחיל את תקופת החיוב בחודש יוני 2012.
תקופת החיוב היא מחודש יוני 2012 ועד לפינוי ביום 19 בנובמבר 2013, ובמעוגל – 18 חודשים.
דמי השכירות הראויים
26.התובעים מבקשים סכום חודשי של 3,200 ₪ בגין כל יחידת דיור לכל חודש, שהם דמי השכירות שניתן לקבל עבור הנכס לאחר שיפוץ, ולחלופין – סכום חודשי של 2,000 ₪ לכל יחידת דיור, שהם דמי השכירות הראויים לנכס במצבו כפי שהיה בעת שהתגוררו בו הנתבעים.
הדרישה הראשית היא דרישה לפיצויי נזיקין, ואילו הדרישה החלופית היא דרישת השבת השווי, על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. כך או כך, על התובעים הנטל להוכיח גובה דמי השכירות הראויים.
25.על פי חוות דעתו של השמאי מור תרזי, השמאי מטעם התובעים, עומדים דמי השכירות לכל אחת משתי יחידות הדיור על סך 3,200 ₪ לחודש, במצבן המשופץ, ועל סך 2,000 ₪ לחודש במצבן טרם השיפוץ.
לעומת זאת, השמאי מטעם הנתבעים, אוהד ורטש, אמד את דמי השכירות בסך 1,600 ₪ לאחת היחידות, ו-1,750 ₪ ליחידה השנייה (כלומר – כמחצית מדמי השכירות על פי שמאי התובעים).
26.אין חולק, כי לאחר שקיבלו התובעים את החזקה בנכס, ערכו בו שיפוץ כולל. על כך ניתן ללמוד מחוות דעתו של השמאי ורטש, מטעם הנתבעים, אשר ציין בחוות דעתו: "בשתי יח"ד בוצע שיפוץ מקיף אשר כלל בין היתר: תיקון גג מבניה קלה לרבות איטום מחדש ע"י יריעות ביטומניות, ביצועי טיח חוץ חלקי, שיפוץ המטבח, ריצוף וחיפוי הקירות וכן החלפת מערכת אינסטלציה לרבות כלים סניטריים חדשים בחדר הרחצה, החלפת חלק מחלונות הזכוכית למסגור אלומיניום מודרני, החלפת חלק מדלתות פנים, ביצוע טיח פנים בקירות ובתקרה וכן ביצוע צבע יסוד וצבע סופי, התקנה ו/או שיפור מיזוג אוויר. החצר מגוננת ומתוחזקת כראוי, בחלקה דשא סינטטי. מצבן הפיזי והתחזוקתי של שתי היחידות טוב מאוד, 'כחדשות' " (עמ' 9 לחוות הדעת).
27.סבורני כי עלה בידי התובעים להוכיח, שדמי השכירות המקובלים לכל יחידת דיור, במצבה המשופץ, עומדים על כ- 3,200 ₪ לחודש, או מעט פחות מכך.
סכום זה הוכח הן באמצעות חוות דעת השמאי מטעם התובעים, והן באמצעות הצגת חוזי השכירות שעליהם חתמו התובעים בפועל, בחודשים מאי ויוני 2014. יצוין כי על פי אחד החוזים דמי השכירות עומדים על סך של 3,000 ₪, כולל ארנונה, ואילו בחוזה השני דמי השכירות עומדים על 3,300 ₪, ואינם כוללים ארנונה.
נוכח נתונים אלו, אף יש לקבל את האמור בחוות דעת השמאי מטעם התובעים באשר לגובה דמי השכירות של הדירות במצבן טרם השיפוץ – 2,000 ₪. סכום זה נופל במידה סבירה מדמי השכירות המתקבלים בפועל לאחר השיפוץ, ועולה על דמי השכירות המופחתים ששילמו הנתבעים עד למכירת הנכס על ידי לוין, בסך 700 ₪. לעניין זה אזכיר, כי ביהמ"ש שדן בהליך הפינוי קבע, על סמך עדותו של לוין, כי הנתבעים שילמו ללוין דמי שכירות נמוכים במיוחד.
28.אינני סבורה כי ניתן לקבל את הערכתו של השמאי מטעם הנתבעים, אוהד ורטש, באשר לגובה דמי השכירות.
אף שהשמאי ורטש ציין בהרחבה בגוף חוות דעתו, כמצוטט לעיל, כי הנכס עבר שיפוץ נרחב, ומצבו הפיזי והתחזוקתי טוב מאוד, הרי שבפרק המסכם של חוות דעתו (סעיף 9) בו הוא מפרט את הגורמים והשיקולים בקביעת דמי השכירות, הוא מציין כי רמת הגימור ירודה – "ניתן לראות כדוגמה ברורה במיוחד את תת חלקה מס' 2, אשר חלקים ממנה בנויים עץ ללא בידוד ראוי, משולבי חלונות זכוכית מאולתרים, מרצפות בצבעים ו/או גדלים שונים, תקרת עץ מאולתרת בחדר הרחצה (ספוגת מים ומעלה עובש) ועוד" (סעיף 9.11).
יתר על כן, אף שהשמאי ורטש מציג נתוני שכירות במקומות שונים ברחבי העיר, ומגיע למסקנה כי דמי השכירות המקובלים נעים בין 30 ₪ ל-40 ₪ למטר רבוע (טבלה שבסעיף 8 לחוות דעתו), דמי השכירות המוצעים על ידו בעד הנכס משקפים כ-25 ₪ בלבד לכל מטר רבוע, למרות השיפוץ שבוצע ולמרות חוות דעתו כי הנכס "כחדש".
יתר על כן, מחקירתו של השמאי בביהמ"ש אף עלה, כי לא לקח בחשבון גורמים נוספים שעשויים להשפיע על מחירי השכירות, כגון מיקום הנכס בתוך העיר נהרייה, מידת הקרבה לים וכו'.
לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים על פני חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים. כאן יוער, כי השמאי מטעם התובעים ערך את חוות דעתו עוד בטרם נערך השיפוץ, ונתון זה יכול היה לפגום בכוחה של חוות הדעת, אילו הייתה מחלוקת על עצם העובדה שהנכס אכן שופץ. אלא שאין מחלוקת בעניין זה, וכאמור – הנתון שבחוות הדעת מור תרזי תואם (מבחינת סדר הגודל) את דמי השכירות המתקבלים בפועל בעד הנכס לאחר שיפוצו, כך שאני סבורה כי חוות דעת השמאי מטעם התובעים סבירה יותר מזו שהוגשה מטעם הנתבעים. בהתאם, אני סבורה כי ניתן לקבוע על פי חוות דעת זו הן את דמי השכירות הראויים עבור הנכס לאחר השיפוץ (3,200 ₪ בקירוב), והן את דמי השכירות עבור הנכס במצבו טרם השיפוץ (2,000 ₪).
29.מהאמור לעיל עולה, כי דמי השכירות הראויים בעד כל אחת מיחידות הדיור עומדים על כ-3,000 ₪.
אלא שמכאן ועד הקביעה כי התובעים זכאים לפיצוי המבוסס על דמי שכירות אלו, היה על התובעים ללכת עוד כברת דרך, ולמעשה – להוכיח את נזקם. ברי, כי התובעים נדרשו להוצאת הוצאות נכבדות על מנת להביא את הנכס למצבו המשופץ, כך שיוכלו לקבל בעדו דמי שכירות גבוהים יותר. עלות השיפוץ היא הוצאה, אשר בחישוב הנזק ראוי היה להפחיתה, בשים לב למשך התקופה שעבורה בוצע השיפוץ (תוך עריכת תחשיב הולם, שלא בוצע על ידי התובעים כאן). כמו כן, יש לקחת בחשבון כי לצורך שיפוצו של הנכס נדרשה תקופת מה, שבמהלכה לא ניתן היה להשכיר אותו כלל, ואף זאת יש לקחת בחשבון. התובעים לא הציגו נתונים כל שהם על אורך תקופת השיפוצים כמו גם על עלות השיפוצים. עם זאת, הוצגו חוזים, שמהם ניתן ללמוד כי הנכס הושכר החל ממאי 2014 ומיולי 2014 (כל אחת היחידות הושכרה במועד שונה), כך שניתן להניח כי השיפוץ ארך כחמישה חודשים (בשים לב שהנכס פונה בנובמבר 2013).
30.למעשה נראה, כי חישוב ההפסד על פי שתי הדרכים (עם שיפוץ, תוך ניכוי עלויות מתחייבות לצורך השיפוץ, או בלי שיפוץ) מביא לתוצאה דומה מאוד. אסביר על דרך החישוב:
חיוב על פי דמי שכירות של 2,000 ₪ לחודש עבור כל יחידה, עבור פרק זמן של 18 חודשים, ובניכוי דמי השכירות ששולמו בפועל עבור תקופה זו (1,400 ₪ לשתי היחידות יחד) מביא לחישוב הבא:
2,000 x 18 x 2 – 25,200 = 46,800
לעומת זאת, חיוב על פי דמי שכירות לנכס משופץ, בסך 3,000 ₪, תוך ניכוי תקופה של חמישה חודשים לצורך ביצוע השיפוץ, ותוך ניכוי של 300 ₪, על דרך האומדנה, בגין עלות השיפוץ שניתן לייחס לכל חודש (מבלי שהנתון המדויק הוכח, כאמור), ותוך ניכוי דמי השכירות שהתקבלו בפועל לאורך כל 18 החודשים, יביא לחישוב כזה:
(3,000 – 300) x 13 x 2 – 25,200 = 45,000
נמצא, איפוא, כי שני החישובים מביאים לסכום דומה מאוד, בין אם מדובר בפיצויי נזיקין, ובין אם מדובר בהשבה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. על כל פנים, את הפיצוי הנזיקי על התובעים להוכיח כדבעי, ואילו לצורך ההשבה על פי דיני עשיית עושר די כי הוכיחו מה היה שווי הזכות שממנה נהנו הנתבעים, וזאת הוכח כאמור.
התחשיב שנערך על פי ההשבה המתבקשת של ערך השימוש שעשו הנתבעים בנכס לאורך התקופה הוא הסכום שבו יש לחייבם, ועל כן אני פוסקת לזכות התובעים סכום של 46,800 ₪.
הטענה לנזק שנגרם לנכס
31.התובעים טוענים, כי בנוסף לדמי השכירות הראויים יש לחייב את הנתבעים בגין נזק שהותירו בנכס.
השמאי מטעם התובעים ציין בחוות דעתו, כי ניכר שנגרם לנכס נזק מכוון הכולל שבירת חלונות, מראות ודלתות, שבירת קירות גבס וגרימת נזק למטבח.
ביקורו של השמאי מטעם התובעים במקום נערך כחודשיים לאחר שהנכס פונה על ידי הנתבעים. על פי האמור בחוות דעתו, העלות לתיקון נזקים אלו מוערכת ב- 20,000 ₪. בחקירתו הנגדית ציין השמאי, כי הוא אינו מסתמך על הצעות מחיר שהתקבלו מבעלי מלאכה ספציפיים (עמ' 8 לפרוטוקול, שורה 2), וכי האומדן הוא כללי ומתייחס לשתי הדירות גם יחד, מבלי להפריד בין הדירות (שם, 5).
32.לתמיכה בטענתם של התובעים לעניין נזק מכוון שגרמו הנתבעים לנכס הוגש לבית המשפט אישור בדבר הגשת תלונה למשטרה מיום 17.11.13 (יומיים לפני פינוי הנכס) (נספח י"א לכתב התביעה) בגין איומים והיזק לרכוש במזיד. בעדותה אמרה גב' רוטביין שמי שהגיש את התלונה היה בעלה, וכי הוא היה נוכח באירוע. בעלה של גב' רוטביין לא העיד כלל.
עוד ציינה גב' רוטביין בעדותה, כי הצילומים שברשותה הינם הצילומים שצורפו לחוות דעת השמאי ושצולמו על ידו, דהיינו צילומים שנעשו חודשיים לאחר האירוע (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 28-30).
33.הנתבעים מצדם הכחישו גרימת נזק כל שהוא.
נתבע 1 העיד בעניין האירוע שבו הוזמנה משטרה. לטענתו זה נבע מכך שמר רוטביין נכנס לגינה שלו והחל לתת כל מיני הוראות ולכן הוא ביקש ממנו לצאת. מר רוטביין הזמין משטרה שביקשה מהנתבע 1 להגיע לתחנה, שם הוא מסר את גרסתו ובזה זה נגמר(עמ' 27 לפרוטוקול).
נתבע 1 הכחיש את הטענה בדבר נזק מכוון. לטענתו לא פירק שום דבר בנכס וכאשר פינה אותו לקח איתו רק מיטלטלין (בגדים ורהיטים), כאשר לאורך כל התקופה בה התגורר בנכס ועד ליום הפינוי עצמו הוא טיפח אותו, ואם נשברה זכוכית הוא תיקן אותה.
נתבע 2 העיד בבית המשפט שהחליט שהוא: "...מפסיק להשקיע ולתקן בגלל ההליכים המשפטיים, כמו את הגדרות שהחלטתי להפסיק לגזום והדשא שהפסקתי להשקות...." (ש' 26-27, עמ' 24 לפרוטוקול), אך גם הוא הכחיש כי גרם לנזק מכוון.
34. לאור האמור לעיל, מצאתי כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכחת הנזק המכוון שגרמו הנתבעים לנכס. הן משום שעצם קיומו של נזק מכוון בעת עזיבת הנתבעים לא הוכחה (שכן הנזק תועד רק חודשיים מאוחר יותר); הן משום שלא הובא לעדות העד שעשוי היה להעיד מידיעתו האישית על נזק, אם נגרם, על ידי מי מהנתבעים (מר רוטביין); והן משום שהנזק שצוין בחוות דעת השמאי לא פורט כראוי, לא התבסס על הצעות מחיר קונקרטיות או על חשבוניות תיקון, ואף הוערך ללא הבחנה בין שתי יחידות הדיור.
יתר על כן, הוברר מהעדויות שנשמעו בפניי כי הנכס כולו נזקק לשיפוץ ממשי, בין היתר משום שתוספות הבנייה נבנו ביד חובבנית ונראו כך, והיה צורך בהתאמת המבנה כולו להשכרה. בנסיבות אלו, קיומם של חלון שבור או קיר שבור וכדומה – נבלעים בתוך הצורך בשיפוץ כללי.
מכל האמור לעיל אני דוחה את דרישתם של התובעים לתשלום 20,000 ₪ בגין נזקים למושכר.
תשלומי חובה לעירייה
35.בין יתר הסכומים הנתבעים בכתב התביעה טוענים התובעים כי על הנתבעים להשיב להם סכומים ששילמו לעיריית נהרייה בגין חובות ארנונה ומים לשנים 2012-2013, תשלומים שאותם נאלצו התובעים לבצע לצורך העברת הרישום בעירייה על שמם.
התובעים הציגו קבלות עבור התשלום של שלושת הסכומים בסך כולל של כ- 4,500 :
הסכום של 1,344.10 ₪ שולם ב-11.12.13 באמצעות כרטיס אשראי שמחזיק תובע 2;
הסכום של 1,406.80 ₪ שולם ב-7.5.12 באמצעות כרטיס אשראי שמחזיקה גב' רוטביין;
הסכום של 1,750.50 ₪ שולם ב-20.6.12 באמצעות כרטיס אשראי שמחזיק תובע 2.
36. גב' רוטביין נחקרה בחקירתה הנגדית אודות תשלומים אלו, והעידה, כי התובעים הם ששילמו אותם (כפי שעולה מפורשות מהקבלות שהוצגו). הנתבעים טענו מנגד, כי הם שילמו את כל התשלומים החלים על הנכס במהלך התקופה שבה החזיקו בו, אך לא הציגו כל אסמכתא לתמיכה בטענתם זו.
האמנתי לגב' רוטביין, כי לא ביקשה אלא את מה ששילמה בעצמה, ונוכח הקבלות שהוצגו שעניינן תשלומים לעירייה בגין הנכס, בתקופה שבה שהו הנתבעים בנכס, אני רואה לנכון לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך 4,500 ₪.
החזר הוצאות העדתו של מייקל לוין
37.מייקל לוין הגיע לארץ ממקום מגוריו בארצות הברית על מנת להעיד בתביעת הפינוי. על פי הנטען, בהוצאות הטסתו לארץ נשאו התובעים. כעת הם עותרים להחזר הוצאות אלה, ומציגים מסמכים מהם עולה, לכאורה, כי העבירו ללוין 5,000 דולר לצורך כיסוי הוצאות הטיסה לישראל.
בסיפא של פסק הדין שניתן בתביעת הפינוי צוין כי: "לא נלקחו בחשבון הוצאות הגעתו של העד לוין מארצות הברית, שכן לא הוכח גובהן, ולא הוכח כי התובעים נשאו בהוצאה זו".
38.הכלל הוא, כי פסיקת הוצאות מסורה לערכאה הדנה בהליך שבו הוצאו ההוצאות (ראה תקנה 511 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). בעל דין שאינו מרוצה מסכום ההוצאות שנפסק לו רשאי לערער על כך, ואף כי לעתים נדירות יתקבל ערעור שעניינו פסיקת הוצאות, הרי שאין בכך כדי להפוך את הוצאות ההליך המשפטי למעין "ראש נזק" חדש בהליך משפטי אחר, שאם תאמר כך – ישמש ההליך המשפטי החדש ערכאת ערעור על תוצאת ההליך הראשון, ללא כל יסוד שבדין.
התובעים לא הצביעו על מקור חוקי כל שהוא לפסיקת הוצאות ההליך הקודם במסגרת ההליך הנוכחי, וכאמור, לטעמי, אין בסיס משפטי לטענה זו.
לפיכך, אני דוחה את דרישת התובעים לפיצוי בגין הוצאות העדות של לוין.
עוגמת נפש
39.בכתב התביעה נטען כי הן לתובעים והן להוריהם נגרמה עוגמת נפש בגין ניהול ההליכים המשפטיים מול הנתבעים. התובעים הדגישו גם את השחתת הזמן שנגרמה לאמם, שהיא אדריכלית במקצועה, ועסקה בכל נושא הרכישה והפינוי של הנכס.
אינני מוצאת מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש, וזאת מהטעמים הבאים:
א. לתובעים לא נגרמה כל עוגמת נפש, ואם נגרמה – הרי שלא הוכחה. התובעים עצמם לא העידו, ואף לא התייצבו לישיבות ביהמ"ש. אמם היא שעסקה בהליכים המשפטיים, ואם נגרמה לה עוגמת נפש (ואני מוכנה להניח שכן), הרי שלא ניתן לפצות אותה בגינה, מכיוון שהיא אינה בעלת דין כאן.
ב.כפי שצוין לעיל, העילות שעשויות לעמוד לתובעים הן עילת הנזיקין בגין הסגת גבול ועילת ההשבה בגין עשיית עושר ולא במשפט.
סעיף 29 לפקודת הנזיקין (שצוטט בסעיף 13 לעיל) קובע כי מי שנפגע מהסגת גבול לא יקבל פיצוי אלא אם נגרם לו נזק ממון, ללמדך כי הנזק שאינו ממוני אינו בר פיצוי בעוולת הסגת הגבול.
וככל שהעילה נסמכת על עשיית עושר ולא במשפט דווקא, הרי שגם כאן – על הנתבעים לשלם בגין התעשרותם (השבה), אך לא בגין עגמת נפש.
אני דוחה, איפוא, את הדרישה לפיצוי בגין עוגמת נפש.
בנייה במקרקעי הזולת – טענת קיזוז
40.באמרת אגב בפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי ציין ביהמ"ש, ביחס לתוספות הבנייה שבוצעו לפני כ-20 שנה, כי אם בוצעו ללא הסכמתו של לוין הרי – "חל עליהן ההסדר הקבוע בסעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ועל פיו, נתונה לבעל המקרקעין הזכות להחליט אם הוא מבקש לקיים את המקרקעין, ורק אז ישלם למקים את שווים, בעוד שאם בוחר הוא לסלקם, חלה חובת הפינוי על הבונה" (סעיף 34 לפסק הדין).
41. הנתבעים מבקשים להיבנות מאמירה זו, ולקזז מכל סכום שבו יחויבו את ההשקעה שהשקיעו בבניית התוספות.
דין טענה זו להידחות.
סעיף 21(ב) לחוק המקרקעין קובע כך:
"בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף קטן (א), לפי הפחות יותר".
מעבר לכך, שלטעמי זכות זו עשויה הייתה לעמוד לנתבעים כלפי לוין (לפני שנים רבות), אך לא כלפי התובעים, אשר רכשו את הנכס במצבו (as is), הרי שכבר נקבע כי לתוספות לא היה ערך כלכלי כשלעצמן, וממילא – הנתבעים לא הוכחו באופן כל שהוא מה הייתה השקעתם בהקמת התוספות, ועל כן אין מה לקזז. יש לשים לב, כי ההסדר שבסעיף 21 הנ"ל מזכה את המקים בשווי המחוברים או בסכום שהשקיע בהקמתם, על פי הנמוך. בהקשר זה יוזכר, כי נקבע על ידי כב' השופטת וינברגר שהתוספות "נעשו על ידי הנתבעים בעצמם, ביד חובבנית, וכי אף אם עשוי להיות להן ערך רגשי, אין להן כל ערך כלכלי. די לעיין בתמונות... על מנת להיווכח כי הרצפה רוצפה בשברי אריחים ישנים, וחלק מהקירות נבנו או צופו באבנים משתלבות" (סעיף 43 לפסק הדין).
אכן, הוכח בפניי כי התובעים משכירים כיום יחידות מגורים שגודלן גדול יותר מגודלן המקורי, וזאת לכאורה "בזכות" תוספות הבנייה שביצעו הנתבעים; אלא שהתובעים רכשו, כאמור, את הנכס במצבו, בהסכם שנערך בינם לבין לוין, ואילו הנתבעים נהנו אף הם מאותן תוספות שבנו לאורך כ-20 שנה שבמהלכן התגוררו בנכס בדמי שכירות נמוכים. לכן אין כל רלבנטיות, לטעמי, לחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים אודות דמי השכירות הראויים בגין הנכס בגודלו המקורי.
סיכומו של דבר, טענת הקיזוז אין בה ממש, ואני דוחה אותה.
סיכום
42.על הנתבעים חלה החובה לשלם לתובעים דמי שכירות ראויים עבור התקופה שבמהלכה הוסיפו הנתבעים להחזיק בנכס, ללא כל זכות שבדין.
תקופה זו החלה במועד שבו קיבלו התובעים את זכות החזקה בנכס, מועד שחל זמן רב לאחר שנדרשו הנתבעים לפנות את הנכס על ידי בעליו הקודמים, אשר מכוח הסכם השכירות עמו החזיקו הנתבעים בנכס עד אז.
תקופה זו הסתיימה במועד שבו פינו הנתבעים לבסוף את הנכס, לאחר כל ההליכים המשפטיים, בנובמבר 2013, והיא מונה 18 חודשים.
43.על הנתבעים לשלם לתובעים את שווי התעשרותם מעצם המגורים בנכס לא-להם, על פי דיני עשיית העושר ולא במשפט. בהתאם לחוות הדעת שהוגשו מצאתי, כי דמי שכירות ראויים אלו עומדים על 2,000 ₪ לחודש בגין כל אחת מיחידות הדיור.
מכל חיוב כאמור יש לנכות את הסכומים אשר אין חולק כי שולם על ידי הנתבעים, סכום חודשי של 700 ₪ לכל יחידת דיור.
44.בנוסף לדמי השכירות הראויים מצאתי כי על הנתבעים להשיב לתובעים סכומים ששילמו לעיריית נהריה בגין תשלומי חובה עבור התקופה האמורה לעיל. לא מצאתי עילה לחייב את הנתבעים בפיצוי אחר, דוגמת עוגמת נפש, ואף לא מצאתי כי הוכח שהנתבעים גרמו נזק לנכס שבעטיו עליו לפצות את התובעים.
45.לא מצאתי בסיס לטענת הקיזוז שהעלו הנתבעים, ועל כן אין עילה להפחית מחיובם כלפי התובעים.
46.אשר על כן, אני פוסקת כי על הנתבעים לשלם לתובעים:
א. סכום של 46,800 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, אשר יחושבו מאמצע התקופה קרי – מיום 1.3.13, ועד היום.
ב. סכום של 4,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, למען הנוחות מאותו מועד שנקבע בסעיף א' לעיל, 1.3.13.
כן אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ (כולל שכ"ט השמאי והוצאות עדותו), ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.
חיובם של הנתבעים אינו "יחד ולחוד". כל אחד מהנתבעים חב בגין חלקו בלבד, ועל כן אני מחייבת כל אחד מהנתבעים במחצית הסכומים האמורים לעיל.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי בחיפה, תוך 45 יום.
ניתן היום, ט"ו טבת תשע"ו, 27 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.
