רקע עובדתי
1.במרכזה של התובענה שבפני עומד נכס – חלקה 40 בגוש 10408 בחדרה. מדובר בחלקה ששטחה כשני דונם.
בראשית, היתה החלקה בבעלותו הבלעדית של ה"ה קסטל (להלן – קסטל) והוא מכר את מחצית הזכויות בחלקה ליוסף גוב (להלן – גוב).
לימים, מכר גוב את זכויותיו לתובעת (להלן- י.), ולבעלה - י.. כיום, לנוכח הסכם הגירושין שבין י. וי., י. היא בעלת הזכויות במחצית החלקה שהיתה שייכת בזמנו לגוב.
המחצית השניה של החלקה, זו שנותרה בבעלות קסטל, נמכרה לימים לעו"ד אלטרזון (להלן – אלטרזון) והוא מצדו מכר אותה למשפחת קופר ומשפחת אפרגן.
לימים, מכרה משפחת קופר את חלקה למשפחת בן סימון, שהם הנתבעים בתביעה שבפני (להלן – בן סימון).
2.כיום, מחולקת הבעלות בחלקה לשלושה חלקים: מגרשה של י. הוא המגרש העורפי, מגרשם של אפרגן חזיתי לרחוב, ואילו חלקם של בן סימון מצוי בתווך, בין מגרש י. למגרשם של אפרגן.
אל חלקה של י. בנכס מוליך שביל גישה, ברוחב של כ- 4 מ', שנמשך מהרחוב ועד למחצית השייכת לתובעת (להלן – השביל).
3.המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשביל, ובעיקר בשימוש שרשאים, או לא רשאים, בן סימון לעשות בשביל הזה.
טענות הצדדים
4.י. הגישה בתיק זה תביעה לסעד הצהרתי. בתביעתה ביקשה שבית המשפט יצהיר שהיא בעלת זכות השימוש והחזקה הבלעדיים בשביל.
5.בן סימון, לעומת זאת, טוענים כי הם זכאים לעשות בשביל שימוש לצורך מעבר לחלקתם.
בנוסף לכתב ההגנה, הגישו בן סימון הודעות לצד שלישי, כנגד קופר, וכנגד עוה"ד ימין, שערך את הסכם המכר בינם ובין קופר. קופר מצידם שלחו הודעה לצד שלישי לי..
6.בנוסף לכל אלה הגישו בן סימון גם כתב תביעה שכנגד, ובו עתרו לצו שיורה לי. לסלק מחלקתם קו ביוב שמצוי בה ואשר משמש את ביתה ואת חלקתה של י..
עוד עתרו לסעד הצהרתי בנוגע לגדר הגובלת עם השביל. לטענתם, הגדר שייכת להם והם רשאים להרוס אותה, כולה או חלקה, בכפוף לקבלת אישור מתאים מהוועדה לתכנון ובניה (להלן: "הוועדה").
דיון
7.במהלך ניהולו של תיק זה נעשו על ידי מספר ניסיונות להביא את הצדדים לידי הסכמה, ואף ביקרתי בחלקה נשוא המחלוקת. למרבה הצער ניסיונות אלה לא צלחו. יש לדון לכן במחלוקות כפי שפורטו בכתבי הטענות.
8.אין חולק, כי זכויות הצדדים בשביל הוגדרו בהסכם שנעשה בין בעליה ה"היסטוריים" של החלקה – קסטל וגוב, בעת שגוב רכש מקסטל את מחצית הזכויות בחלקה.
דא עקא– שהצדדים חלוקים בשאלה מה בדיוק הוסכם בין קסטל וגוב, ככל שהדברים נוגעים לשביל.
9.י., כאמור, טענה בתביעתה כי היא בעלת הזכות לשימוש ולחזקה בלעדיים בשביל. במהלך הדיון שבפני התברר, כי טענת י., לפיה היא בעלת החזקה והשימוש הבלעדיים בשביל – אינה נכונה. לפי דברי העדים שהעידו מטעם י., ולמעשה אף לפי גירסת י. עצמה כפי שפורטה בסיכומיה (ר' למשל המבוא לסיכומי י. כצד ד'), לבן סימון זכות שימוש ומעבר, לכל הפחות על חלק מהשביל.
10.בעת שגוב רכש מקסטל את חלקו, הסכימו השניים על חלוקת השימוש בחלקה. זאת, בהסכם שכותרתו "הסכם שכירות הדדית" (נספח ד' לתצהיר י.).
באותו הסכם חילקו קסטל וגוב את השימוש בחלקה. להסכם צורף תשריט, שבו שורטטו אותן הסכמות. על פי התשריט קסטל קיבל את הצד הצפוני (החזיתי), שסומן כמספר 40-1, ובצבע כחול, ואילו גוב קיבל את הצד הדרומי (העורפי), שסומן כמספר 40-2, ובצבע ירוק.
בהסכם נכתב עוד כי "בשטח המסומן באות ג' תהיה לצד א' (קסטל, ה.א.) זכות מעבר. אף אחד מהצדדים לא יהיה רשאי להפריע לצד האחר לעבור בשטח זה" (סעיף 2(ג) להסכם).
למרבה הצער, באותו תשריט, שצורף להסכם בין קסטל לגוב, לא סומנה כלל האות ג' (יצוין, כי התשריט המקורי לא הוצג, והוצג רק צילום, שצבעי המגרשים לא נראים בו).
11.מאחר שאין סימון של האות ג', יש להכריע בשאלה איזה שטח התכוונו קסטל וגוב לסמן באות ג'. לטענת י., הכוונה הייתה רק לחלקו הקדמי של השביל, מהכביש ועד לגבול שנמצא היום בין חלקת אפרגן לחלקת בן סימון.
לטענתה, בן סימון אינם רשאים לעשות שימוש למעבר ביתרת השביל, וודאי שאינם יכולים לעשות שימוש כזה בחלק השביל שקרוב לחלקתה.
בן סימון , לעומת זאת, טוענים כי כל השביל אמור היה להיות מסומן באות ג', ובכולו יש להם זכות מעבר.
12.התשריט המקורי, כפי שצורף להסכם קסטל-גוב, לא נמצא, ובמסגרת הראיות בפני הוגש רק צילום שלו, שלא נראים בו הצבעים שהוזכרו בהסכם.
יחד עם זאת, כשנתיים לאחר שנרשם ההסכם בין גוב לקסטל, מכר גוב את חלקו לי.. להסכם שנעשה בין גוב לי. צורף אותו תשריט. בנסיבות אלה ברור כי להסכם ולתשריט, כפי שצורפו להסכם שבין גוב לי., יש חשיבות רבה. למרות זאת, לא הציגה י. את התשריט המקורי שצורף להסכם שנחתם בינה ובין גוב, והסתפקה בצירוף תצלום בלבד. בתצלום, כמובן, לא רואים את הצבעים שבהם סומנו החלקים השונים.
מאחר שי. לא צירפה את התשריט המקורי, ביקשו בן סימון להציגו.
לפיכך, ולבקשת ב"כ בן סימון בדיון ביום 21.06.15, ניתן צו המורה לעו"ד ציפי בנבניסטי (שבמשרדה נערכו ההסכמים בין גוב לי.) להמציא לידי ב"כ בן סימון את המסמכים המקוריים ביחס לעסקה בין י. לגוב.
בפתח הדיון שהיה בפני ביום 06.09.15, הגישו בן סימון את התשריט שצורף להסכם בין י. לגוב. בתשריט מסומן המגרש החזיתי בכחול, העורפי בירוק, והשביל נשוא המחלוקת בצבע אדום. התשריט סומן על ידי כמוצג נ/6.
לטענת בן סימון, מוצג נ/6 מקעקע את גרסת י., ומוכיח, כי השביל כולו סומן בצבע אדום ומהווה את אותו חלק ג', שאליו התייחסו גם הסכם השיתוף והסכם הרכישה של קסטל וגוב, כשטח מעבר שאף צד לא רשאי למנוע מהאחר את השימוש בו.
13.י. טוענת כי אין במוצג נ/6 כדי לשלול טענותיה בנוגע לזכותה בשביל.
לטענת י. (סעיפים 82-83 לסיכומיה), בהסכם בינה ובין גוב, ישנה התייחסות לחלק שסומן באדום במוצג נ/6 כ"דרך המובילה לנכס ומוסכם על הבעלים האחרים כי לקונה ולכל מי שיבוא בנעליו ישנה הזכות המלאה לעשות שימוש בדרך זו מבלי שלבעלים האחרים תהא זכות להתנגד לכך" (סעיף 5 (ה) לנספח ו' לתצהיר י.). לטענת י., כך רכשה את זכותה בנכס, תוך שלבעלים האחרים אין זכות להתנגד לזכותה המלאה לשימוש בדרך על ידה. הצבע האדום בתשריט שצורף להסכם שערכה עם גוב מגדיר, לטענתה, את זכויותיה, ולא את זכויות בן סימון.
אני דוחה טענה זו של י..
14.עיינתי בשני ההסכמים, זה שבין קסטל לגוב, וזה שנעשה מאוחר יותר, בין גוב לי. ובעלה. לשניהם צורף אותו תשריט בדיוק. גם השימוש בצבעים כחול וירוק זהה. מגרש קסטל סומן בשניהם בכחול, ומגרש גוב, שנמכר בהמשך לי. ולבעלה, סומן בירוק.
אשר לחלק המסומן ג' - ההסכם בין גוב לי. מתייחס גם הוא לחלק המסומן ג': "החלק המסומן באות ג' והצבוע בצבע אדום בתרשים נספח ד' הנ"ל הוא דרך המובילה לנכס..." (סעיף 5(ה) להסכם). בתשריט, שצורף לאותו הסכם, (נ/6), נראה כל השביל מסומן בצבע אדום! (אף ששוב לא מסומנת בתשריט האות ג').
15.מאחר שגוב היה צד לשני ההסכמים – הן זה שעם קסטל, והן זה שנעשה מול י. ובעלה, ולנוכח סמיכות הזמנים (שנים ספורות), בין שני ההסכמים, ברור כי בהסכם הראשון היה כל השביל אמור להיות מסומן באות ג', ולא רק חלק ממנו. בנסיבות האלה, בהן התברר כי בתשריט שצורף להסכם של י. וגוב סומן כל השביל באדום, ברור שהמחדל של י., שנמנעה מלהציג בעצמה את התשריט הצבוע, צריך להיזקף לחובתה של י., ודומה שאין צורך להרחיב.
16.לא נעלם ממני כי י. הביאה את גוב כעד מטעמה וכי גוב העיד שבעת חתימת ההסכם שלו עם קסטל דובר על כך שקסטל יעשה שימוש למעבר רק בחלק קטן מהשביל, ועד לחניה שתיבנה מאחורי ביתו (פרו' עמ' 28 ש' 16-20, עמ' 32, ש' ,7-11).
יחד עם זאת, במהלך החקירה הנגדית התערער זכרונו של גוב, ביחס לסיכומים שהיו בינו ובין
קסטל:
ש. כשאתם דיברתם על השביל ג', מה זה?
ת. אני לא זוכר עכשיו.
(עמ' 36 לפרוטוקול).
בנסיבות האלה, אין בעדותו של גוב די, כדי לסתור המסמכים שנחתמו על ידו בשתי העסקאות- זו עם קסטל וזו עם י.. ממסמכים אלה עולה, כאמור, כי האות ג', והסימון האדום, מגדירים את כל השביל, ולא רק את חלקו.
17.י. לא רכשה מגוב אלא את מה שקיבל גוב מקסטל. מאידך, בן סימון קיבלו, לעניין השביל, את מה שסוכם כי יינתן לקסטל. משכך, וכמו שזכותו של גוב בשביל הייתה כפופה לזכות המעבר של קסטל, כך זכותה של י. כפופה לזכות המעבר של בן סימון בשביל.
18.י. טוענת בסיכומיה, כי לקסטל הייתה הסכמה עם גוב, ובהמשך איתה, על זכות מעבר בשביל בחלקו הקדמי בלבד, זה שקרוב לבית קסטל.
מעבר לכל מה שכבר נאמר לעיל - טענה זו סותרת את האמור בתביעה, שם טענה י. כי כל השביל הינו בשימושה הבלעדי וכי אין לבן סימון כל זכות מעבר בשביל, או בחלק ממנו. יש בטענות הסותרות הללו, משום 'הודאה במקצת', והן שומטות את הקרקע האחת מתחת לשנייה.
19.זאת ועוד, במוצג נ/6 צבוע בירוק החלק שהיה שייך לגוב ואשר אותו מכר לי.. השביל אינו מסומן בירוק, אלא צבוע כולו באדום. מכאן, לכאורה, שהשביל כלל אינו נכלל בשטח שרכשה י. מגוב (וספק אם השביל כלול בשטח שרכש גוב מקסטל).לנוכח הסימון בתשריט נראה כי אין לי. בשביל אלא זכות שימוש בלבד.
20. מסקנה זו מתיישבת היטב גם עם סעיפים נוספים בהסכם בין קסטל לגוב.
בסעיף 5 להסכם בין קסטל לגוב נקבע כי:
"במשך כל תקופת השכירות לאף צד לא תהא זכות להיכנס לשטח המושכר לצד האחר מבלי שקיבל תחילה את הסכמת הצד האחר – מראש. אין האמור חל לגבי שטח ג' המהווה מעבר להולכי רגל ורכב לשני הצדדים ושום צד לא יהא רשאי להחנות בדרך רכב כלשהו ו/או לחסום אותה או כל חלק הימנה בדרך כלשהי" [הדגשה שלי, ה.א.].
ברור מסעיף זה, כי שטח ג', השביל, משמש למעבר של שני הצדדים.
גם נוסחו של סעיף 6 להסכם הנ"ל , שבו התחייבו קסטל וגוב לשאת בכל התשלומים לגבי שטח ג' בחלקים שווים, מלמד, לכאורה, על כך ששטח זה לא הוקצה לשימושו הבלעדי של מי מהצדדים אלא עמד לשמש את שניהם באופן שווה.
21. יתרה מזו, גם נוסח סעיף 5(ה) להסכם בין גוב לי., מתיישב, לכאורה, עם הטענה לפיה השביל כלל אינו שייך לתובעת, ולכל הפחות, עם פרשנות בן סימון לזכות המעבר בשביל. הרי לא היה כל טעם משפטי לכתיבת סעיף 5(ה) - לו היה גוב, ובהתאם גם י. כמי שרכשה ממנו את מלוא זכויותיו, הבעלים הבלעדי של השביל ללא זכות מעבר לבעלים האחרים. רק במצב משפטי בו השביל שייך לכל הבעלים בחלקה, נדרשה ההבהרה שבסעיף 5(ה), לפיה לי. זכות להשתמש בשביל ללא התנגדות יתר הבעלים.
22.בניסיון להתמודד עם העולה מהתשריט נ/6, טוענת י., כי השביל סומן על גבי מוצג נ/6 בציון "40-2". מכאן, לטענתה, ברור כי בשטח שרכשה, חלקה 40-2, נכלל גם השביל במלואו והוא קניינה הפרטי.
מחלוקת זו, אינה בסמכותו העניינית של בית משפט זה. המחלוקת שבפני נוגעת לשאלת השימוש בשביל, ובעניין זה שוכנעתי כי לבן-סימון זכות שימוש למעבר בשביל. יחד עם זאת, אציין כי לעומת הרישום 40-2 המופיע על השביל, ניצבת העובדה לפיה השביל אינו צבוע בצבע ירוק, אף שמההסכם עולה כי החלק שאותו רכשה י. מגוב סומן בירוק!
עוד יצוין כי הסימון "40-2", המסומן על השביל במוצג נ/6, אינו מתיישב, לכאורה, עם מוצגים אחרים שהגישה י.: במוצג ת/2 אותו הגישה י., הגרמושקה שהגיש עו"ד אלטרזון (עמ' 12 שו' 21), לא מצוין על גבי השביל כל פירוט של מספר החלקה. ציון זה גם אינו מופיע בתשריט המדידה בנספח ב' לתצהיר נעם פרנק, שהוגש מטעם י..
דומה, שדי בכל האמור לעיל כדי להביא לדחיית התביעה של י., כפי שהוגשה.
יחד עם זאת, לא אפטור עצמי מלדון בטענות נוספות שהועלו על ידי י..
23.בניסיון להוכיח כי היא בעלת זכות השימוש הבלעדית בשביל, הביאה י. את עדותו של נעם פרנק, שהוא בעלים של חלקה שנמצאת מעברו השני של השביל. פרנק העיד בתצהירו כי לאורך השנים, י. היא שטיפלה באופן בלעדי בצמחייה המשתפלת מחלקתו לשביל, וכי יש בכך ראייה לכך שהשביל הוא בחזקתה בלבד (סעיף 9 לתצהיר נעם פרנק).
אני דוחה טענה זו.
24.מעדותו של פרנק בבית המשפט התברר כי, בניגוד לטענה האמורה, היה גם איפרגן שותף להוצאות שהיו כרוכות בגיזום העץ, שחורג מחלקתו של פרנק לשביל:
ש. תאשר לי שיש לך מהחלקה שלך עץ גדול מאוד שפולש לתוך השטח של שביל הגישה.
ת. נכון.
ש. ותאשר לי שלפני 3 שנים לערך גם איפרגן וגם אתה י. השתתפתם שליש כל אחד בגיזום העץ, הבאתם גנן וכל אחד שילם שליש על מנת לגזום את העץ שהשתפל לשביל הגישה.
ת. לא. העובדות נכונות והסיבה שמשפחת איפרגן השתתפה בשליש זה כיוון שזה לכלך את החצר והמרפסת שלהם. התצהיר פה עוסק בטפול בשביל בלבד.
ש. מאיפה אתה יודע למה איפרגן השתתף?
ת. הוא אמר לי. הוא פנה אלי ואמר לי שהעץ מלכלך את החצר ומפריע לו ברחבה המרוצפת והוא מבקש לגזום חלק ממנו. אני מתוך יחסי שכנות טובה לא ראיתי סיבה להתנגד ולכן עשינו את זה.
ש. מי השתתף.
ת. שלושתנו בחלקים שווים. אבל התצהיר עוסק בשביל בלבד.
ש. מה אתה יכול לומר על השביל. אתה יודע מה היחסים בין הצדדים ביחס לשביל?
ת. לא.
(עמ' 39 שו' 29-32, עמ' 40 שו' 1-9)
25.בסופו של דבר הודה פרנק, כי אינו יודע דבר אודות יחסי הצדדים בכל הנוגע לשביל. מכאן, שאין כל משמעות לעדות פרנק בנוגע למחלוקות נשוא ההליך.
26.י. טענה עוד, כי אלטרזון, שרכש את זכויות קסטל, בנה גדר לכל אורך החלק המערבי התוחם את השביל, וכי בנה את הגדר כולה מבטון, באופן שמנע מעבר מהשביל אל השטח של בן סימון (סעיף 18 לתצהיר י. מיום 09.02.15). י. מבקשת לראות בכך ראיה לכך שאלטרזון, שבא בנעליו של קסטל, ידע כי אין לו זכות שימוש בשביל, ובהתאם, אף לבן סימון אין כל זכות שימוש בשביל.
בן סימון טענו מנגד, כי הגדר נבנתה אמנם על ידי אלטרזון, אך הוא בנה חלקים ממנה מבלוקים ולא מבטון. זאת, על מנת שיוכל בעתיד לפתוח בה פתח למעבר אל תוך החלקה שרכש. לטענתם, דווקא מבניית הגדר כפי שנבנתה ניתן ללמוד כי קיימת זכות מעבר גם להם, כמי שבאים בנעליו של אלטרזון.
27.שוכנעתי, כי הצדק עם בן סימון בעניין זה.
אלטרזון אישר בעדותו, כי הוא שבנה את הגדר המפרידה בין חלקה 40/1 לשביל (עמ' 35 שו' 9-10). באשר לחומרים שימשו אותו לבניית הגדר העיד אלטרזון :
"החלק הארי שלה נבנה מבטון. אנחנו קדחנו כלונסאות ויצקנו בטון. החלק האחרון שלה היה מבלוקים כי התכנון היה שאם בעתיד נצטרך לשבור כדי לאפשר מעבר, ליחידה שתבנה מאחור, זה יותר פשוט להרוס את הבלוקים מאשר לנסר בטון גם מבחינת קושיו גם של עלויות".
[הדגשה שלי, ה.א.]
(עמ' 35 שו' 12-15)
תשובותיו מתיישבות עם גרסת בן סימון באופן מלא.
גם בביקורי בחלקה ניתן היה לראות בבירור, כי חלק מהגדר עשוי בלוקים, באופן המתיישב עם עדות אלטרזון ועם גרסת בן סימון.
28.סופו של דבר, שי. לא עמדה בנטל להוכיח כי היא בעלת זכות השימוש והחזקה הבלעדיים בשביל, ואני דוחה לכן את התביעה.
29.בכתב התביעה, נוסחה המחלוקת ככזו הנוגעת לשימוש בשביל כדרך מעבר. במסגרת כתבי הטענות שהוגשו בהמשך, ובין היתר כתב ההגנה שהגישה י. לתביעה שכנגד, עלה גם נושא העברת התשתיות שמבקשים בן סימון להעביר, ככל הנראה, מתחת לשביל.
בן סימון טענו לאורך ניהול התיק כי מדובר בהרחבת חזית, ואילו י. ביקשה להכריע בה.
הגעתי למסקנה כי מדובר בשאלה המהווה חלק ממכלול המחלוקות ביחס לשימוש ולמעבר בשביל, ומצאתי לנכון להכריע בעניין זה, בין היתר לבקשת י..
30.כפי שכבר צויין לעיל, לאור האמור בהסכם קסטל-גוב, ספק אם ניתן לקבל את טענת י. כאילו השביל הינו בבעלותה.
מסעיף 2(ג) וסעיף 5 להסכם קסטל-גוב, עולה כי הם הסכימו ששטח ג', השביל, אינו בשימוש בלעדי של מי מהם, כי אם בשימוש של שניהם, וכי אף אחד מהם לא יכול למנוע מהשני את השימוש בשביל.
גם סעיף 6 לאותו הסכם מאשש מסקנה זו, בקובעו כי הצדדים יישאו בחלקים שווים בתשלום מיסים בגין שטח זה.
31.גם הסכם גוב-י. מחזק את המסקנה האמורה. נזכיר, כי החלק אותו מכר גוב לי., סומן בירוק על גבי תשריט נ/6, והוא אינו כולל את השביל. למעשה, מסעיף 5 להסכם שבין גוב לי., ומהתשריט נ/6 המהווה חלק בלתי נפרד ממנו, נראה, כי השביל אינו שייך למי מהבעלים, וכל אחד מהבעלים בחלקה רשאי לעשות בו שימוש.
אמנם, צוין בהסכם גוב-י., לגבי שטח ג' - השביל, כי לי. זכות מלאה לשימוש בדרך, אך אין כל קביעה כי מדובר בזכות בלעדית, ואין בניסוח האמור כדי ללמד על שלילת זכותם של הבעלים האחרים בחלקה לעשות בדרך הזו שימוש זהה. למעשה, דווקא הקביעה כי לי. זכות שימוש בשביל מלמדת, לכאורה, על כך שהוא אינו בבעלותה, שכן אם הוא בבעלותה, מדוע נדרשה הוראה המתירה לה לעשות בו שימוש?
32.נראה אפוא, שחלק ג', השביל, אינו משויך לאחד מהצדדים, אלא משויך באופן שווה לשני הצדדים – לפי ההסכמה המקורית של קסטל-גוב. לפיכך, לא מצאתי מקום לקבל את טענת י. ואני קובעת כי בן סימון רשאים לעשות בשביל, וכל שכן מתחת לשביל, שימוש לשם העברת תשתיות, ובלבד שיעשו כן באופן שלא יימנע מי. את השימוש בשביל.
33.כפועל יוצא מדחיית התביעה, נדחית גם ההודעה לצד ג', ששלחו בן סימון לקופר ולעו"ד ימין.
כך גם נדחית ההודעה לצד ד' ששלחו קופר לי..
התביעה שכנגד
34.בן סימון הגישו כתב תביעה שכנגד, ובו עתרו לצו, שיורה לי. לסלק מחלקתם קו ביוב שמצוי בה, ואשר משמש את ביתה של י..
עוד עתרו לסעד הצהרתי בנוגע לגדר הגובלת עם השביל, גדר שלטענתם שייכת להם והם רשאים, לטענתם, להרוס אותה, כולה או חלקה, בכפוף לקבלת אישור מתאים מהוועדה.
הביוב
35.בן סימון טוענים, כי עוד בטרם רכשו את המגרש שבבעלותם, העבירה י. את קו הביוב, מבית המגורים שלה אל קו הביוב העירוני, דרך המגרש שבבעלותם. לטענתם, י. עשתה זאת ללא אישורו או הסכמתו של איש מהבעלים הקודמים בחלקה, וודאי שלא בהסכמתם, ולכן יש לחייב את י. לסלק את קו הביוב ממגרשם, ועל חשבונה.
36.לטענת י., העברת קו הביוב כפי שנעשתה, בוצעה בהסכמתו של קסטל, שהיה אז הבעלים
בחלקה.
עוד טוענת י., כי בעת שבן סימון רכשו את זכויותיהם במגרש הם ידעו על קיומו של קו הביוב במגרש והדבר אף נזכר בהסכם רכישת המגרש מטעמם. לטענתה, הם מנועים מלטעון עתה כנגד קו הביוב, לאחר יותר מעשור, כאשר י. הסתמכה על הסכמת קסטל להעברת הביוב, השקיעה כספים ושינתה מצבה, בהתבסס על הסכמה שיש לה זכות למעבר תשתיות במגרש.
37.שוכנעתי, כי הצדק עם בן סימון בעניין קו הביוב.
אין חולק, כי י. העבירה את קו הביוב שלה בתחום המגרש שבבעלות בן סימון.
יחד עם זאת, לא עלה בידי י. להוכיח כי קיבלה הסכמה כלשהי, וכל שכן את הסכמת קסטל, להעברת קו הביוב.
אין חולק כי י. לא הציגה ראיה בכתב לאישור שניתן לה, לטענתה (עדות י. י. עמ' 43 שו' 30).
38.בתצהירה טענה י. כי הביוב הונח במגרש בן סימון בהסכמתם המלאה של קסטל, שהיו באותה עת בעליו של המגרש. לתמיכה בגירסתה , הביאה את עדות בעלה לשעבר, מר י. י.. י. העיד בעניין זה כי קיבל את הסכמת הגב' פלה קסטל, אלמנתו של קסטל, וכן את הסכמת הבן דוד (עמ' 45 שו' 15). לטענתו, קו הביוב נבנה כשהגב' פלה קסטל עוד הייתה בחיים, והיא הסכימה שיועבר בחלקתה (עמ' 45 שו' 17). ההסכמה הנטענת נלמדת, לטענת י., מכך שהגב' קסטל לא מחתה על העברת הביוב בשטחה.
39.לצורך הוכחת המועד בו הונח קו הביוב, הביאה י. את העד מאיר ברדה, שביצע את העבודות להנחת קו הביוב.
ואולם, עדותו של ברדה לא סייעה לי.. נהפוך הוא, היא התגלתה כחרב פיפיות. מעדותו של ברדה עלה כי העבודה להנחת קו הביוב בוצעה רק בשנת 2000 ! (עמ' 42). מאחר והוכח כי הגב' פלה קסטל נפטרה עוד ביום 20.11.96 (מוצג נ/3), הרי שקו הביוב בוצע לאחר שהגב' פלה קסטל נפטרה – בניגוד לטענת י. ובעלה לשעבר י.. בנסיבות אלה ברור שלא ניתן לקבל את גירסת י., כאילו היא ובעלה קיבלו את הסכמת הגב' קסטל, במעשה או במחדל, להנחת קו הביוב שלהם במגרשה.
40.כאשר עומתה י. עם העובדה כי הגב' קסטל כבר לא הייתה בחיים במועד שבו י. טענה כי קיבלה את אישורה להעברת קו הביוב, ענתה "אם לא מגב' קסטל אז מבנה. ..." (עמ' 63 שו' 9). ובהמשך, השיבה י. ביחס לבן כי "... אני יודעת שהוא גר עם אשתו נדמה לי בטבעון..." (עמ' 63 שו' 20).
41.נוכח עדות זו של י., היה מקום לצפות שתביא את עדות הבן, דוד קסטל, ואולם י. בחרה שלא לעשות כן, על אף מרכזיות וחשיבות עדותו בעניין ההסכמה הנטענת.
י. נשאלה מדוע לא הביאה תצהיר של הבן, דוד קסטל, והשיבה כלאחר יד "לא חשבתי על זה" (עמ' 65 שו' 24-25). לשאלה מדוע לא הזמינה אותו למתן עדות השיבה "למה אתם לא הזמנתם אותו?" (עמ' 65 שו' 26-27). מדובר בתשובות מתחמקות, שאין בהן משום הסבר לאי הבאתו של דוד לעדות.
42.הלכה פסוקה היא, כי חזקה על בעל-דין שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, וככל שנמנע מהבאתה, אף שהינה רלוונטית ובהישג ידו, מבלי שיש באמתחתו הסבר סביר לכך, חזקה היא שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. יפים בהקשר זה דבריו של כב' השופט ס' ג'ובראן בע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר בציוד בנייה בע"מ (נבו, 27.7.08):
"לעיתים, הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה...".
43.בנסיבות, כשעיקר הגנתה של י. בתביעה שכנגד נסמכת על הטענה כי קיבלה הסכמה להעברת הביוב, לא ניתן להפריז בחשיבות מחדלה, שלא להביא את דוד בפני בית המשפט. יפים לעניין זה דברי כב' השופטת ה' בן-עתו:
"... כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים וככל שהראיה יותר משמעותית כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות יותר מכריעות ויותר קיצוניות נגד מי שנמנע מהצגתה".
ראה: ע"א 548/78 אלמונית נ' פלוני (פ"ד לה(1) 736, 720 [ה-ו]).
וראה גם: ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג, פ"ד מז (2) 605, 614; ע"א 4015/95 פקיד שומה י-ם נ' ברזני, פ"ד נב (2) 269.
לא ניתן, לכן, לקבל את טענות י. ולקבוע כי עלה בידה להראות שקיבלה את הסכמת קסטל, או הסכמת בנם של קסטל, דוד, להעברת קו הביוב במגרש.
44.י. טוענת, כי סעיף 10, להסכם בין קופר לבן סימון (נספח א' לתצהיר קרין בן סימון), מוכיח כי בן סימון ידעו על כך שקו הביוב שלה עובר במגרש אותו הם רכשו מקופר, וכי יש לראות בידיעה זו משום השתק כלפי הנחת קו הביוב ע"י י. במגרשם.
אני דוחה טענה זו.
אמנם, העובדה כי קו הביוב של י. הועבר במגרשם, הייתה בידיעת בן סימון, ואולם אין בכך הוכחה כי בן סימון הסכימו לכך שהתובעת תותיר את הקו בשטחם.
בסעיף 10 להסכם בין קופר לנתבעים נקבע: "ידוע לו, כי בחלקה קיימות 2 נקודות חיבור לביוב המרכזי וקו הביוב זה עובר לאורך צידה המזרחי של החלקה ומשמש גם את מגרש 40/2 ואת הבנוי עליו (בית המגורים של השכן) וכי אין לו טענות או דרישות ו/או תביעות בגין כך כלפי המוכר" [הדגשה שלי, ה.א.].
לשון סעיף 10 ברורה, והיא נוגעת אך ורק למישור היחסים בין בן סימון לקופר, באופן שהעובדה, שקו הביוב של י. מונח במגרש בן סימון, לא תהווה טענה מצד בן סימון כלפי קופר, שמכר להם את המגרש.
אין בנוסח זה התייחסות פוזיטיבית לזכויותיה, כביכול, של י., או כוונה להקנות לי. זכויות כלשהן.
45.לאור כל זאת, ומאחר וטענת י., אודות ההסכמה שניתנה לה על ידי קסטל, לא הוכחה - אני מקבלת את התביעה-שכנגד, שהוגשה נגד י. בעניין קו הביוב. בהתאם, אני מורה בזאת לי., לסלק מחלקת בן סימון את קו הביוב המצוי בה ואשר משמש את ביתה, וכל זאת על חשבון י..
הגדר
46.טוענים בן סימון, כי הם הבעלים של החומה/גדר, הבנויה בין המגרש שבבעלותם לבין השביל, ולכן הם רשאים להרוס כל חלק ממנה, בכפוף לאישור הוועדה. לחילופין טוענים בן סימון, כי אף אם תתקבל טענת י., לפיה הגדר בבעלות משותפת, עדיין הם זכאים להרוס את החומה על מנת לפתוח בה פתח כניסה לביתם.
בן סימון מבקשים את הצו הזה, בעקבות קביעת הוועדה כי לצורך קבלת היתר בנייה והריסת הגדר, נדרשת הסכמת י. להריסת הגדר.
בן סימון טוענים כי הגדר נבנתה על ידי אלטרזון, שהיה בעבר הבעלים של החלקה שבבעלותם, ומשרכשו את זכויותיו של אלטרזון, רכשו גם את החומה.
47.משאין חולק כי אלטרזון בנה את חלק הגדר שתוחם את שביל הגישה, י. טוענת שתי טענות חלופיות, בגינן, לטענתה, אין להתיר לבן סימון להרוס את הגדר:
א. הגדר מהווה מחובר שבמיצר, אשר נמצא בבעלות משותפת, לפי סעיף 49 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ב. י. טוענת כי עפ"י החלטה מיום 04.06.15, קיימת פלישה של הגדר לשטחה, ולכן הגדר נמצאת על שטח השייך לה. בנוסף, טוענת י., כי נוכח עמדת הוועדה כי הפילרים של בן סימון אמורים להיות מוקמים בשטחם, ברור כי אין למקם אותם על הגדר הנמצאת בפלישה לשביל שבבעלותה (סעיף 217 לסיכומי י., סעיף 37 לסיכומי י. כצד ד').
48.שוכנעתי, כי הצדק עם בן סימון בעניין הגדר.
סעיף 49 לחוק המקרקעין קובע כי "קירות, גדרות, עצים ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר" [הדגשה שלי, ה.א.].
מאחר שהגדר נבנתה על ידי אלטרזון, ומשלא הוכח כי השביל שייך לי. (כפי שפורט לעיל), ממילא אין מקום למסקנה לפיה הגדר היא בבעלות משותפת.
49.לעניין הטענה השנייה של י.: כאמור, לא הוכח כי הבעלות בשביל הינה שלה. לפיכך, אף אם מדובר בפלישה של הגדר לשטח השביל, הרי שאין לכך כל משמעות ולי. אין זכות תביעה בגין פלישה זו.
50.מעבר לכך, ואף אם היה מקום לקבוע כי לי. זכות כלשהי בגדר, עדיין היה מקום להתיר לבן סימון להרוס את אותו חלק בגדר שיידרש להם לשם כניסה למגרש שבבעלותם. ההגנה על זכות קניינית, כפופה לעקרון תום הלב, להגינות ולצדק – וכל אלה מחייבים את המסקנה האמורה במקרה שבפניי.
לעניין תום לב במימוש זכויות קנייניות, ראה דברי כב' הש' חיות:
"אכן, ההגנה על הקניין מפני פגיעה יש לה מעמד חוקתי (סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו; ע"א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' מגדל כפר שיתופי, פ"ד מט(4) 221). יחד עם זאת, בעלים של נכס ובכלל זה נכס מקרקעין, אינו נהנה מאוטונומיה מוחלטת בבואו להגן על החזקתו בנכס ואין לו זכות בלתי מסויגת ל"שרירות בעלים"... יתכנו, אפוא, מקרים שבהם מכוח עקרון תום הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, הגם שזו נפגעה על ידי הזולת (ראו: ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(2) 523, 530; רע"א 6339/97 רוקר נ' סולומון, פ"ד נה(1) 199)... על כפיפותה של זכות הקניין לעקרונות היסוד של שיטתנו ועל שיקול הדעת הנתון לבית המשפט בכל הנוגע להענקת סעדים שנועדו להגן על זכות הקניין, עמד פרופ' וייסמן באומרו:
"מכיוון שאין הבעלות מוחלטת עוד, ותוכנה נקבע בכל מקרה על ידי שקילת האינטרס של הבעל לעומת האינטרס של שכניו ושל הציבור, מתחייבת מכך מעורבות רבה על ידי בתי המשפט, המופקדים על מציאת האיזון הנאות שבין בעלי האינטרסים השונים" (יסמן – בעלות ושיתוף, 45).
"אין נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם 'הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת'" (עניין רוקר, 277). ובמלים אחרות, בעל דין המבקש לעמוד על זכויותיו מחויב מכוח עקרון תום הלב לעשות כן באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיותיו המוצדקות ובהסתמכותו הסבירה של הצד האחר (עניין רוקר, 279; כן, השוו עניין גנז 403-404)... גרעין ההלכה לפיה ההגנה על זכות הקניין כפופה לעקרונות של צדק, הגינות ותום לב, קנתה אחיזה איתנה בפסיקה ואין עליה עוררין (רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי, פסקה 6, ניתן ביום 01.01.08 פורסם בנבו). בעניין רוקר התייחס הנשיא ברק להיקף שיקול הדעת המסור לבית המשפט בכל הנוגע להגנה על זכות הקניין ואל השיקולים אשר יש בהם כדי להשפיע על אופן החלתו של עקרון תום הלב במקרה נתון, בציינו כי יש להביא בחשבון בהקשר זה את אופיו ומעמדו של האינטרס הנפגע, קרי: טיה של הזכות הקניינית שמכוחה הוגשה התביעה. כמו כן, עמד הנשיא ברק על הצורך ליתן ביטוי בהקשר זה למהות היחסים המתקיימים בין בעל הקניין לבין זולתו, בהדגישו כי "לא הרי מעמדו של תום הלב ביחסים בין בעל קניין לזר, כהרי מעמדו של תום הלב ביחסים בין בעל קניין לשותפו; לא הרי פגיעה על ידי אדם שהקשר עמו הוא חד פעמי (כגון מסיג גבול מזדמן) כהרי פגיעה על ידי אדם שהקשר עמו נמשך (כגון דייר בבית משותף)". לבסוף ציין הנשיא ברק את הצורך לבחון את היקף הפגיעה בזכות הקניין בנסיבות המקרה, כמו גם את מצבו הנפשי של הפוגע (עניין רוקר, 279/281). ברוח דומה קבע השופט טירק באותה פרשה את השיקולים העיקריים אשר לדעתו ראוי שינחו את הפעלת שיקול דעתו של בית המשפט במקרים כגון אלה בציינו:
"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי – משני בחשיבותו לקודמיו – הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין" (עניין רוקר, 242)".
[הדגשה שלי, ה.א.]
ראה: ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה (ניתן ביום 19.02.12, פורסם בנבו).
51.לאור כל זאת, אני קובעת, כי בן סימון רשאים להרוס את הגדר הגובלת בשביל, כולה או חלקה, בכפוף לקבלת אישור מתאים מהוועדה, וכי לצורך קבלת אישור כזה אין הם נדרשים להמציא את הסכמת התובעת.
52. י. הקדישה חלק ניכר מסיכומיה לבקשת בן סימון להיתר בניה. לטענתה, הבקשה אינה עומדת בדרישות התכנוניות של הוועדה – בין היתר בשל רוחב השביל, מרחק בין מבנים, חריגה מאחוזי בנייה, תכנון המרתף, מיקום החנייה והפילרים ותכנון הגדר.
לא מצאתי בטענות אלה משום תמיכה לטענות י. בעניין השביל, ואין להן כל רלוונטיות לשאלות שבמחלוקת.
53.סיכומו של דבר:
א. התביעה נדחית, כך גם ההודעות לצדדים שלישיים.
ב. התביעה-שכנגד מתקבלת במלואה.
ג. י. תישא בהוצאות כל הצדדים האחרים (אגרות, מסירות ושכר עדים), ובנוסף תישא בשכ"ט עו"ד כלהלן:
סכום של 20,000₪ לבן סימון;
סכום של 10,000 ₪ לקופר;
לא מצאתי, בנסיבות העניין ועל פי הנתונים שהתבררו במהלך ניהולן של התובענות, מקום לפסוק הוצאות לטובת עו"ד ימין, בגין ההודעה לצד ג' ששלחו אליו בן סימון.
המזכירות תעביר עותק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ז טבת תשע"ו, 29 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.
